Investavimas i NT 2

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 1

TURTO VERTINIMAS:

KODĖL TO REIKIA, KADA JIS ATLIEKAMAS, KAIP TAI VYKSTA IR KAS YRA

SVARBU?

Audrius Šešplaukis (Vertinimo departamento vadovas)

vertinimas@inreal.lt

www.inreal.lt

VERTINIMO RŪŠYS

• Nekilnojamojo turto vertinimasNekilnojamasis turtas (nekilnojamasis daiktas) - žemės

sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti

perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų

paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės, taip pat

turtas (kilnojamieji daiktai), kurį nekilnojamuoju

pripažįsta įstatymai.

• Kilnojamojo turto vertinimasKilnojamasis turtas (kilnojamasis daiktas) - turtas

(daiktas), kuris iš vienos vietos į kitą gali būti

perkeltas nepakeitus jo paskirties ir iš esmės

nesumažinus jo vertės, jeigu įstatymai nenustato

kitaip.

VERTINIMO RŪŠYS

• Verslo vertinimasVerslas - fizinio asmens, juridinio asmens ar kitos

organizacijos arba jų filialų veikla, kuria siekiama

gauti pajamų ir pelno naudojant ekonominius

išteklius.

VERTINIMO RŪŠYS

TURTAS GALI BŪTI VERTINAMAS, KAI:

• keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis (turtinis) įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;

• jis apdraudžiamas;

• jis apmokestinamas, deklaruojamas;

• jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas ar atidalijamas iš bendro turto;

• jis įkeičiamas;

• jis įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;

• jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos pagrindais ar patikėjimo teise;

• jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams;

• jis pripažįstamas bešeimininkiu;

• įmonėms taikomos bankroto procedūros;

• vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos teisėjų nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytynių;

• to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas;

LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI

• Lyginamasis metodas

• Išlaidų (kaštų) metodas

• Pajamų metodas

• Arba šių metodų deriniai

LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI

• Lyginamasis metodas - vertinamo turto palyginimas su

analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra

žinomos turto vertintojui.

• Išlaidų (kaštų) metodas - kai nustatoma

atkuriamoji turto vertė.

LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI

• Pajamų metodas, t.y. turto teikiamos naudos –

grynųjų būsimųjų pinigų srautų perskaičiavimas į

turto vertę.

LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI

TURTO VERTINTOJO VAIDMUO NEKILNOJAMOJO TURTO ĮSIGIJIMO AR PARDAVIMO PROCESE (PAVYZDŽIAI)

SVARBIAUSIEJI TURTO VERTĖS NUSTATYMO KRITERIJAI

• Vertinamo turto dislokacija (vieta, vieta ir dar karta vieta);

• Pasiūla ir paklausa, kurios tiesiogiai lemia rinkos kainų svyravimus;

• Išoriniai veiksniai, esantys už vertinamo turto ribų (kaimynystė, užterštumas);

• Pakeitimas kitu turtu, kai turto vertę lemia panašaus turto įsigijimo kaina;

• Pagerinimai, kai vertinami pagerinimai, turintys įtakos bendrai turto vertei, o ne pati pagerinimų kaina;

• Vertinamo turto dabartinis panaudojimas bei apribojimai, lemiantys maksimalų ir geriausią turto panaudojimą;

• Vertinamo turto fizinė būklė ir fizinis nusidėvėjimas;

• Ekonominių pokyčių įtaka;

• Mada ir skonis, lemiantys tam tikros vietos patrauklumą ir tam tikros turto rūšies paklausą;

VERTINIMO ASPEKTAI

Objektyvūs

– statybinės

medžiagos

– objekto paskirtis

– inžinerinės

komunikacijos

– plotas

– statybos darbų

baigtumas ir kt.

Subjektyvūs

– aukštas

– vieta

– fizinė būklė

– šildymo sistema ir kt.

1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTIKOL JŪS JAUNI IR STIPRŪS

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 14

1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTIKAI JŪS JAUNOS SU MAŽAIS VAIKAIS

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 15

1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTIKAI JŪS SENI IR PAVARGĘ

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 16

2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTIKOL JŪS JAUNI IR BE VAIKŲ

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 17

2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTIKAI JŪS JAUNI SU MAŽAIS VAIKAIS

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 18

2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTIKAI JŪS SENI IR PAVARGĘ

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 19

3.FIZINĖ BŪKLĖMANYTUME GERA

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 20

3.FIZINĖ BŪKLĖMANYTUME GERA

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 21

4. KUO NORITE ŠILDYTISKAI KIŠENĖSE ŠVILPAUJA VĖJAI

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 22

4. KUO NORITE ŠILDYTISKAI PINIGŲ YRA SOČIAI

11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 23

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Pastato laikančios

konstrukcijos

Visiškai naujas pastatas. Teoriškai

nepriekaištingas

Vargu ar laikančios konstrukcijos bus

renovuojamos, todėl šiuo požiūriu yra

skirtumas lyginant su nauja statyba.

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Konstrukcijų skirtumas

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Vidaus išplanavimas Būstas lengvai planuojamas pagal

pirkėjo poreikius

Blokiniuose daugiabučiuose itin

sunkus buto perplanavimas

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Išplanavimo skirtumas

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Šilumos izoliacija Atitinka šiuolaikinius poreikius ir

normatyvus

Atitinka šiuolaikinius poreikius ir

normatyvus

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Šilumos izoliacija

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Garso izoliacija Teoriškai gera garso izoliacija tarp

kaimyninių butų

Blokiniuose namuose išliks prasta

garso izoliacija tarp kaimyninių butų

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS... Triukšmo lygis

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Gyventojų

kontingentas

Vyrauja nuomonė, kad naujos statybos

būstą perka labiau pasiturintys žmonės

(mažesnė asocialių kaimynų rizika)

Renovavus senos statybos namą

gyventojų kontingentas iš esmės

nesikeičia

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Kur ir su kuo gyvename

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO

PALYGINIMAS.... KUR IR SU KUO GYVENAME

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO

PALYGINIMAS... KUR IR SU KUO GYVENAME

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO

PALYGINIMAS.... Planavimo ir vietos trūkumas

• Senai suformuotas kvartalas • Naujai suformuotas kvartalas

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Eksploatavimo

sąnaudos

Mažesni nei senos statybos namuose

(ypač šildymo sąskaita)

Turėtų būti kiek didesni nei naujos

statybos namuose (vargu ar bute bus

įmanomas individualus šilumos

reguliavimas)

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Komunalinės išlaidos

Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas

Papildomos sąnaudos Galimos didesnės sąnaudos nei senos

statybos namuose dėl sudėtingesnės

pastato eksploatacijos

Jei dalis namų renovacijos sąnaudų

guls ant gyventojų pečių –

automatiškai padidėja kasmėnesinės

išlaidos būsto išlaikymui.

RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS..... Eksploatacinės išlaidos

VERTINIMAS PAVYZDŽIAIS SENA – RENOVUOTA – NAUJA STATYBA 2011 METAI

1. Išanalizuoti pardavimo sandoriai renovuotuose namuose Vilniaus Žirmūnų mikrorajone.

2. Išanalizuoti pardavimo sandoriai senos statybos namuose Vilniaus Žirmūnų mikrorajone.

3. Išanalizuoti pardavimo sandoriai naujos statybos namuose Vilniaus Žirmūnų mikrorajone.

Rezultatai:

Namo tipas1 kv.m. pardavimo kainų

vidurkisSkirtumas

Nerenovuoti senos statybos namai ~310025 %

Kompleksiškai renovuotas namas ~390028 %

Naujos statybos namai ~5000

VERTINIMAS PAVYZDŽIAIS SENA – RENOVUOTA – NAUJA STATYBA 2015 III KETVIRTIS

1. Išanalizuoti pardavimo sandoriai renovuotuose namuose Vilniaus mieto Žirmūnų mikrorajone.

2. Išanalizuoti pardavimo sandoriai senos statybos namuose Vilniaus mieto Žirmūnų mikrorajone.

3. Išanalizuoti pardavimo sandoriai naujos statybos namuose Vilniaus mieto Žirmūnų mikrorajone.

Rezultatai:

Namo tipas1 kv.m. pardavimo kainų

vidurkisSkirtumas

Nerenovuoti senos statybos namai ~95010%

Kompleksiškai renovuotas namas ~106034%

Naujos statybos namai ~1600

KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲRenovuoto 2006 metais blokinio namo vaizdas

KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ

Nuo stichinių nelaimių – kaip ir nuo genių niekas

neapsaugos

KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲNauja statyba po 10 metų

NEKILNOJAMOJO TURTO KURIOZAI

Laiptai kuriais nepasinaudosi...

...arba jų tiesiog nėra.

...arba jų tiesiog nėra.

Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės statybos bruožas

Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės statybos bruožas

Pakeitus langus ir neįrengus ventiliacijos, pelija viskas, kas netingi

Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės statybos bruožas

Įspūdingas namo sienos “dizainas”

Inžinerinis sprendimas: padaryti balkoną, kuriuo negalėtum naudotis

Ir namai virsta iš padų!

Labai tankus namų užstatymas nepalieka vietos automobilių stovėjimo aikštelėms

NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS

53

• 93.9% butų savininkų, buto apdailą baigė patys;

• 6.1% butų savininkų, butą pirko su pilnai užbaigta

apdaila;

• 19.4% butų savininkų norėtų butą pirkti su

pilnai užbaigta apdaila;

• 80.6 % butų savininkų rinktųsi butą su daline

apdaila.

NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS

54

• 31% butų savininkų teigia, kad nusipirkus butą

nepastebėjo jokių statybos defektų;

• 69 % butų savininku teigia, kad nusipirkus butą

išryškėjo kai kurie statybos defektai. Tarp

išryškėjusių statybos defektų buvo paminėti:

– Nelygios lubos ir sienos, nelygumai viršija leistinus;

– Tinko įtrūkimai sienose;

– Nelygios lubų perdangos;

– Įtrūkimai lubose;

NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS

55

– Stogas praleidžia vandenį;

– Drėksta ir pelija lubos prie lango;

– Nesandarus lodžijos sujungimas su siena, sujungimo

vietoje prateka vanduo;

– Nelygios grindys;

– Įtrūko grindys prie radiatorių;

– Labai šaltos grindys 1 aukšte;

– Sugadintos balkono grindys;

– Esant dideliam šalčiui, apledėja stiklinio balkono kampai

iš vidaus;

– Nekokybiškai aptaisyti langai iš išorės, nelygiai sukaltos

apdailinės lentutės, plyšiai;

NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS

56

– Subraižyti langų rėmai, kadangi jie buvo montuojami su

nuimta apsaugine plėvele;

– Įskilę langų stiklai;

– Blogai užsidarinėja langai;

– Apdaužytos palangės;

– Maža langų šiluminė varža;

– Blogos kokybės, neteisingai įdėtos, sugadintos durys;

– Išvedžioti netinkami signalizacijos laidai;

– Buvo nukirsti elektros laidai;

– Neišvalyti ventiliacijos kanalai;

– Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.

KIEKVIENAS IŠ JŪSŲ TURI SAVOASMENINĮ

57

1. GYDYTOJĄ

2. SERVISO MEISTRĄ

3.

Ką darome, kai baigiasi benzinas?

Problemą galime išspręsti taip:

Arba taip:

Arba šitaip:

Dėkui už dėmesį

Klausimai?

AUDRIUS ŠEŠPLAUKIS

VERTINIMO SKYRIAUS VADOVAS

Palangos g. 4, Vilnius

MOB. +370 611 52255

AUDRIUS.SESPLAUKIS@INREAL.LT