1 Metodo e procedimenti di stima. 2 Metodo Unicità del metodo: comparazione

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Metodo e Metodo e procedimenti di stimaprocedimenti di stima

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MetodoMetodo

Unicità del metodo: comparazione

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Procedimenti di stimaProcedimenti di stima

1) Razionale analitico

2) Sintetico

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Inquadramento generale Inquadramento generale Fasi preliminari soggetto

Proposta del quesito di stima

indicazione spesso generica delle esigenze che conducono alla richiesta professionale

committente

Definizione dello scopo della stima

formalizzazione del quesito di stima in base alla disciplina estimativa e nel quadro normativo e giurisprudenziale

tecnico

Scelta dell’aspetto economico (criterio di stima)

Determinazione dell’aspetto economico coerente allo scopo di stima

Procedimento di stima

a) sintetico

b) razionale-analitico

Fasi operative

Raccolta dati effettuata in base all’aspetto economico ed al procedimento sceltiElaborazione

Risposta al quesito Relazione finale

1)Valore di mercato;

2) Valore di capitalizzazione

3) valore di costo di produzione;

4) valore di trasformazione;

5) valore di surrogazione;

6) valore complementare;

7) valore di utilità sociale

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Inq

uad

ram

ento

In

qu

adra

men

to

gen

eral

e ge

ner

ale

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Procedimento razionale analiticoProcedimento razionale analiticoFasiFasi

A) Determinazione del più probabile Bf

B) Determinazione del più probabile saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi)

C) Capitalizzazione

D) Aggiunte e detrazioni

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Determinazione del Beneficio Determinazione del Beneficio fondiariofondiario

)( IInSpTrQRplBf ammnormale

in base al canone di affitto

Rpl = reddito padronale lordo= canone d’affitto annuo + interessi sulla cauzione (In)

Q = quote di reintegrazione di parte padronaleTr = tributi a carico del proprietarioSpamm = spese di amministrazione di parte padronaleI = interessi su Q, Tr e Spamm

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Determinazione del Beneficio Determinazione del Beneficio fondiariofondiario

in base al Bilancio …

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Azien

da

Imp

resa

Capitale fondiarioCapitale fondiario

Capitale agrarioCapitale agrario

LavoroLavoro

ImpresaImpresa

Fattori della produzioneFattori della produzione CompensoCompenso

Bf

Ba

Bl

T

Impresa – Azienda - FondoImpresa – Azienda - FondoF

ond

o

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TBfRf

TBaBlmBldTrSvQPlvBf

0

CtPlvT

st

BaBlmBldTrSvQPlvBfnormale

Bilancio contabileBilancio contabile

Bilancio economico-estimativoBilancio economico-estimativo

Condizioni fondamentaliCondizioni fondamentali:- Normalità dei dati-Impresa ordinaria- Fondo normale

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Principi di normalità e di Principi di normalità e di ordinarietàordinarietà

dati normalidati che hanno la massima probabilità di verificarsi, statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza

ordinarietà dell’imprenditoreche conduce l’impresa con profitto nullo

Attualisti e suscettivisti

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Scelta del saggio di Scelta del saggio di capitalizzazione: capitalizzazione: definizionedefinizione

0V

Bfr

Rapporto tra la capacità di produrre reddito e il valor capitale di un fondo

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Scelta del saggio di Scelta del saggio di capitalizzazione: capitalizzazione: determinazionedeterminazione

0V

Bfrdiretta:

indiretta: adottando saggi relativi ad investimenti comparabili a quello fondiario per durata e rischio

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Scelta del saggio di Scelta del saggio di capitalizzazione: capitalizzazione: comodi e scomodi comodi e scomodi

(esternalità positive e negative)(esternalità positive e negative)

rcomodi scomodi

r1

r221 rrr

Comodi e scomodi possono talvolta essere quantificati in % sul valore normale o come valore forfettario da sommare o sottrarre dal valore normale del fondo.

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CapitalizzazioneCapitalizzazione

r

BfVo

1

1

tqPVo

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Aggiunte e detrazioniAggiunte e detrazioni

Terra nuda + Opere fondiarie

dotazione superiore al livello normale

dotazione “normale”

dotazione inferiore al livello normale

Detrazioni

Aggiunte

V0Valore normale

V0*= V0+Agg

Valore reale

V0*= V0- Detr

Valore reale

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Aggiunte e detrazioni: Aggiunte e detrazioni: alcuni esempialcuni esempi

Aggiunte:- Frutti pendenti, anticipazioni colturali- Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione

aziendale- Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso)

Detrazioni:- Dotazioni fondiarie insufficienti- Periodo a redditi transitori - Mutui- Usufrutto

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Procedimento razionale analiticoProcedimento razionale analiticopresuppostipresupposti

1) che esista una relazione tra valore di mercato e redditi

2) permanenza delle condizioni

3) Ordinarietà dell’impresa, normalità del fondo

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Valore del suolo nudo Valore del suolo nudo forestaleforestale

FaustmanFaustmant

P t

R0

P t

t

P m

m

p

v

r

v

r

p

qqRqPPF

ttmt

mt

1

1

r

s

q

qRqPPF

t

tmtmt

1

20

Valore del suolo nudo Valore del suolo nudo forestaleforestale

FaustmanFaustman

1) momento della stima immediatamente successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo);

2) fondo forestale costituito da molto tempo e, quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ;

3) permanenza della destinazione e delle condizioni produttive

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Procedimenti di stima sintetici per la Procedimenti di stima sintetici per la determinazione del più probabile valore di determinazione del più probabile valore di

mercatomercato

A)Stima a vista

B) Stima storica

C)Stima parametrica (comparativa)C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338)C2) pluriparametrica (appunti Statistica)

D)Stima per valori tipici

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A)A) Stima a vista (ad impressione)Stima a vista (ad impressione)

Stima basata sul confronto mentale del bene oggetto di stima con beni noti all’estimatore e dei quali conosce il prezzo.

Seppure non vengano analiticamente espressi, attraverso la stima a vista l’estimatore considera tutti gli aspetti necessari alla espressione del più probabile valore di mercato del bene

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B) Stima storicaB) Stima storica

Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo stesso fondo

In questo caso il bene viene stimato per comparazione con se stesso

Procedimento applicabile in condizioni di:-permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene-permanenza delle condizioni di mercato del bene-prezzi storici realizzati da una compravendita normale (ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)

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C1) Stima monoparametricaC1) Stima monoparametrica

Stima basata sulla conoscenza di1) valore normale (Vx)di una serie di fondi simili (x)2) conoscenza di un parametro tecnico od economico (pz) sia per

i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.

)( zy pfV

yn

axx

n

axx

y pp

VV

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C1) Stima monoparametricaC1) Stima monoparametricaun esempioun esempio

2241873

910

yn

axx

n

axx

y pp

VV

fondi simili xprezzo di mercato PLV

A 250 20B 270 22C 190 15D 200 16

Totale 910 73

il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni

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C2) Stima pluriparametricaC2) Stima pluriparametrica

Stima basata sulla conoscenza di1) valore normale (V0x)di una serie di fondi simili (x)2) conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (pzn)

sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.

),,,( 321 zmzzzy ppppfV Pluriparametrica uniequazionale

Pluriparametrica multiequazionale

)(...)()()( 321 zmzzzy pfpfpfpfV

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D) Stima per valori tipiciD) Stima per valori tipici

N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI

Adatta a beni che nel loro complesso articolato non hanno beni simili per la comparazione

ii pdV0

Dove:di = dimensione fisica dell’elemento costitutivo i-mopi = prezzo unitario dell’elemento i-mo

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D) Stima per valori tipiciD) Stima per valori tipiciun esempioun esempio

superficie valore ad haettari lire (milioni)d i p i d i* p i

vigneto 10 70 700seminativo 15 9 135pascolo 3 7 21Vo = 856

ii pdV0