Alternative modeller for offentlig-privat samarbeid, Ove Rødstøl, Stavanger kommune

Utbyggingspolitikk i Stavanger

kommune.

Modeller for samarbeid med

private

Byveksten på Nord-Jæren

1960 2000

Utfordringsbildet år 2000

Inneklemt kommune

Stor konflikt mellom

utbygging og jordvern

Politisk aksept for buss

og blokk

Vil alle kommunene ta

ansvar for effektiv

arealutnyttelse?

Fylkesdelplan for

langsiktig byutvikling

på Jæren

- Utgangspunktet

Utviklingstrekk og forutsetninger

• Dagens befolkning i 10 kommuner ca 300 000

• Gjennomsnittlig årlig tilvekst siste 10 år ca 1,7%

• Ca 6000 pr år de siste 4 år

• Stavangerregionen den storbyregion med størst

befolkningsvekst siste 10 år

• Ca 4000 flyttet ut av Stavanger til en

nabokommune mellom 2005 - 2009

• Befolkningsutvikling frem mot 2040 antas å være

mellom 120 000 og 150 000

Utviklingstrekk og forutsetninger

• Det er i dag ca 125 000 boliger med 2,3 personer

pr bolig

• Boligbehov mellom 60 000 og 75 000

• Andelen fortetting og transformasjon har vært ca

50% (antatt 30%)

• Fortsatt fortettingspotensiale på 40% (50% i

Storbyområdet)

• Årlig arealforbruk til næringsformål ca 250 daa

StorbyområdetStavanger – Sandnes

Sola – Randaberg

Dette storbyområdet er

den sammenlingnbare

størrelsen med de andre

storbyene i Norge

Stavangerregionen

og storbyområdet

ca 230 000

Sammen for en levende by!

Stavanger kommunes visjon

Også tittel på vår nye kommuneplan

Utbyggingspolitikk i Stavanger

• Hovedutbyggingsområder

• Transformasjonsområder

• Prosjektsamarbeid

• Friområdeprosjektet

Nøkkeltall Stavanger 2010

125.600 innbyggere, i underkant av 2% årlig tilvekst

16,4% innvanderere

Ca. 72% sysselsatte, 2,2% arbeidsledige

40% eneboliger, 20% rekkeboliger, 40% leiligheter

80% selveierboliger, 20% leieboliger

2,1 personer per bolig, 40% enperson husholdninger

BOLIGBYGGING 1965-2010

0

500

1000

1500

1965

1966

1967

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Fu

llfø

rte

bo

lig

er

BOLIGMASSEN

BOLIGBYGGING 2006-2010

BOLIGBYGGING 2011-2016

• Boligproduksjonen i

Stavanger vil i gjennomsnitt

kunne være ca 760 boliger i

året hvorav maks 30% i felt

og 70% innenfor den utbygde

by.

Utbyggingsplanen

• En sektorplan til arealdelplanen

• Ikke et juridisk bindende plan.dok. iht.

plan-og bygningsloven

• Uttrykker en selvvalgt aktiv

utbygg.politikk med i hovedsak ikke

lovpålagte tiltak og oppgaver

• Plandokument i Stavanger i 35 år

Hovedutbyggingsområder

• Et areal på fra ca 100daa til 500daa

• Omfattende investeringer til VVA, grønnstruktur og arkeologi er påkrevet før utbygging

• Behov for samlet planlegging og utbygging

• SK er som regel (stor) grunneier gjennom tidligere stategiske oppkjøp

Hovedutbyggingsområde

• INNEBÆRER AT KOMMUNEN

• - regulerer området

• - foretar grunnerverv

• - sørger for arkeologiske registreringer

• - opparbeider VVA og tilrettelegger

grøntareal

• - tildeler og videreselger utbyggingsareal

Formålet med SK’s politikk

• Å sikre sk utbygg.grunn og arealreserver for bedre å kontrollere markedene

• Å få til en konjunkturuavhengig helhetlig planlegging og rasjonell teknisk tilrettelegging av større områder

• Å få en rettferdig og smidig fordeling av tilrettelegg.kostn. på større områder

• Å øke forutsigbarheten med hensyn til hvem som utvikler hvilke områder

• Å sikre innløsn. og opparbeid. av fellesarealer, overordnede grønnstrukturer og turveier

Fortsettelse formål

• Å styre utbyggingen i tid og bydel i henhold til utbyggingsplanen og sosial infrastruktur

• Å sikre mangfold i boligmarkedet ved fordeling til flere utbyggere

• Å ivareta sosial boligbygging

• Å sikre alle grunneiere lik pris uavhengig av regulerplanens bruk og utnyttelse

• Å stabilisere tomteprisene og hindre tomtespekulasjon

• Å ivareta rollen som tiltakshaver arkeologi

• Å sikre kommunale og andre off. arealbehov

UTBYGGINGSOMRÅDENE

1. Husabøryggen sør

2. Husabøryggen Nord + Atlanteren

3. Tastarustå

4. Paradis + Hillevåg

5. Mariero

6. 6. Søra Bråde

7. Nore Sunde

8. Revheim I og II

9. Urban Sjøfront

10. Jåtten Øst

11. Jåttå Nord

12. Jåttåvågen 1

13. Jåttåvågen 2

Nye hovedutbyggingsområder

• Private utbyggere har kjøpt seg opp som følge av

endringer i konsesjonsloven

• Boligbyggingen vil fortsatt i hovedsak skje

gjennom fortetting i den utbygde by

• Boligbyggingen vil i fremtiden i liten grad skje

ved feltutbygging (småhus)

• Nye områder vil i stor grad måtte sikres for

fremtidige arealbehov, arealreserver og

arealfleksibilitet for offentlige program

Nye hovedutbyggingsområder

• Dette betyr at områdene blir like viktige

for Stavanger kommune som før

• Utvikling av områdene krever nye

samarbeidsmodeller med de private

utbyggerne og grunneierne

Utfordringer

• At Stavanger kommune anerkjenner den private

utbyggingsretten

• Områdene har sin egenart og er ulike mht til

samarbeidsform

• Å sikre en godt samarbeid, fremdrift og effektive

løsninger for planlegging og utbygging av

områdene

• Å optimalisere verdien gjennom godt samarbeid

Utfordringer

• Å etablere et forutsigbart og balansert avtaleverk

• Å sikre behovet for arealreserver for begge parter

• Å sikre arealbehov for fremtidige offentlige

program som vi i dag ikke vet

• Arealfleksibilitet og muligheter for

omdisponering

• Modeller for samarbeid

• Økonomi og prisfastsettelse

Transformasjonsområder

Transformasjonsområdene

• Paradis – ca. 200 boliger

• Hillevåg – ca 400 boliger (75 + 325)

• Mariero – 170 boliger

• Urban Sjøfront – 540 + 300 ++?

• Jåttåvågen 1 – 150 boliger

• Jåttåvågen 2 - 1500 boliger ?

Transformasjonsområder

• Urban SjøfrontAvtalemodellen

Sentrumsaksen

• JåttåvågenHinna Park

Viking Stadion

w w w . u r b a n s j o f r o n t . c o m

w w w . u r b a n s j o f r o n t . c o m

Urban sjøfront

Badedammen 2010

w w w . u r b a n s j o f r o n t . c o m

w w w . u r b a n s j o f r o n t . c o m

Områdets størrelse: ca 600 daa

STAVANGER

SENTRUM

BADEDAMMEN

SIRISKJÆR

LERVIG

BREIVIG

Lervig

Urban Sjøfront

Grunnlaget for avtale-

forhandlingerene i Urban sjøfront

• Plan 1785 m/(rekkefølge)bestemmelser

• Foreløpige kostnadstall for erverv og opparbeidelse av VVA og friområder og riving

• Modell for fordeling av kostnader

• Praktiske og gjennomførbare planer for etappevis utbygging av infrastruktur

• Avklaring vedr tiltakshavere

w w w . u r b a n s j o f r o n t . c o m

• Delplan 1 - Plan 1785

Breivig, Lervig,

Spilderhaugvigå

• Reguleringsarkitekt:

Asplan Viak Stavanger as

Planområdet 1785

• Planområdet ca 520 daa hvorav ca 220 daa er arealer i vann.

• Utbyggingsareal ca 214 daa

• TU mellom 125% (bolig) og 220 % (næring)

• Offentlig friareal ca 35 daa

• Foreløpig anslag infrastrukturkostnader NOK 209 mill

Tomteutnyttelse i plan 1785

• For områder vist som bolig/kontor-areal er

det foreslått en glidende skala for tillatt

tomteutnyttelse (TU) avhengig av

fordelingen mellom de to funksjonene.

TU-skalaen varierer fra 125% for rent

boligområde til 220% for rent

kontor/næringsområde

Rekkefølgematrise plan 1785

• Tabellen angir hvilke trafikkområder

inkludert vann- og avløpsanlegg, til og

langs hele eller deler av et byggeområde,

herunder offentlige friområder som må

være opparbeidet eller sikret opparbeidet

før igangsettings- og eller rammetillatelse

gis innenfor det enkelte byggeområde.

Ekstern infrastrukturkostnad i

plan 1785 og 1901

• De eksterne infrastrukturkostnadene

(vei, vann, avløp og park) i plan 1785 og

1901 ble opprinnelig beregnet til kr 350

mill.

• Indeksregulert utgjør dette i dag

henholdsvis ca kr 1600 og kr 2400 pr. m2

tomt

Rammeverktøyet på plass.

Hva gjør man nå?

• Hvem tar ansvar for infrastruktur helt eller

delvis, herunder forskuttering?

• Hvordan få alle til å bidra med sin

forholdsmessige andel av infrastruktur?

• Modeller for fordeling av kostnadene?

• Skal fordelingen baseres på avtale eller

skjønn?

Mulige modeller for fordeling

av kostnader

• Fordeling med en halvpart på hver av

faktorene grunnareal og tillatt utnytting

(pbl)

• Fordeling pr m2 tomteareal/byggeareal

• Fordeling delvis ut fra tomt og delvis ut

fra realisert BRA

• Fordeling pr m2 realisert BRA

Begrunnelse for valg av modell

• Modellen vil være mer forutsigbar for beregning av tomtens andel av totalen, da den ikke påvirkes av valg av TU på egen og øvrige tomter

• Valg av utbyggingsprosjekt og fordeling på hhv bolig og næring vil dermed kunne styres av hva som til enhver tid etterspørres i markedet

Forts. begrunnelse for valg av

modell

• Modellen vil sammenholdt med planens TU-scala slå heldig ut i forhold til hvilken belastning som ”tåles” på henholdsvis bolig og næring.

• Det må anses som en fordel og heve attraktiviteten for området at LOK-områdene kan la seg realisere i en tidlig fase av utviklingen av området

• SK har inngått og er i ferd med å inngå en

rekke avtaler med private utbyggere hvor

SK påtar seg en tiltakshaverrolle i forhold

til eksterne infrastrukturttiltak med

tilskudd fra private gjennom egne

utbyggingsavtaler

Kommunens tiltakshaverrolle i

Urban Sjøfront

Hvorfor inntar kommunen

denne tiltakshaverrolle?

• Vil medvirke til å få i gang en ønsket utvikling

• Det vil kunne være dyrere og innebære mer risiko for kommunen å la være

• Med dagens og fremtidig kommuneøkonomi en fare for at kvaliteter i reguleringen forsvinner (omreguleres) når ikke tiltaket tas med en gang

Fortsettelse tiltakshaverrolle

• Kommunen kan bestemme tid og sted for sine investeringer

• Kan neppe påregne mer forutsigbar statlig eller fylkeskommunale tilskudd eller finansiering

• Våre erfaringer og kompetanse fra hovedutbyggingsområdene gjør at vi ønsker å innta denne rolle

Kommunens utfordringer

• Å utarbeide praktiske og håndterbare

rekkefølgebestemmelser til det enkelte delfelt

• Å få alle grunneiere til å bidra med sin andel av

ny infrastruktur gjennom frivillige avtaler

• Å lage praktiske og gjennomførbare planer for

etappevis utbygging av eksterne VVA- anlegg og

offentlige friområder

Etappevis utbygging av VA

• Permanente anlegg

• Midlertidige anlegg

• Anlegg som må skytes ut i tid

• Anlegg som ønskes utsatt på grunn av

medvirkning fra andre

Kommunens utfordringer forts.

• Å tilrettelegge et grunnlag for at selv små

delfeltutbygginger kan realiseres

• Å minimalisere SK’s økonomiske ansvar

og risiko som tiltakshaver av ekstern

infrastruktur, herunder offentlige

friområder og parker

Sentrumsaksen LOK 3

Sentrumsaksen LOK 3

• Utbygging av lokalsenteret viktig for den videre

utvikling av Urban Sjøfront

• Det har imidlertid vist seg svært vanskelig å

utvikle lokalsenterområdet i Urban Sjøfront

• Mange grunneiere

• Andel detaljhandel, nærbutikk, maks 3000 m2

• Større etterspørsel etter boliger enn kontor/næring

Plan 2218 – LOK 3

• Muliggjør bygging av ca 43 000 m2 BRA

• Flytter en park ut av området

• Planlegger bygging av et off.sykehkjem

• Planlegger et off.idrettsanlegg og multihall

• Planlegger et stort off. p-anlegg på 600 plasser

for funksjonene i planområdet, men også for

området rundt

Privat og offentlig samarbeid

• Dette har gitt et bedre grunnlag enn før for et

mulig privat og offentlig samarbeid med en stor

utbygger for utbygging av det første delområdet

av lokalsenteret

• Tomtebelastningen er imidlertid høy, foreløpig

anslått til ca kr 10900 pr m2 netto tomt eller ca kr

4300 pr m2 BRA

Historien om Jåttåvågen

Etablert i 1973Jåttåvågens identitet er nært

knyttet til ”Oljeeventyret”

og Oljeindustrien med

Norwegian Contractors

(NC) og senere Aker NC’s

virksomheter med bygging

av understell og

betongplattformer, til

sammen 17 stykker i

perioden 1973 til 1995

Antall arbeidsplasser på

topp ca 4.500

Jåttåvågen 1993 - 1994

Området

570 dekar

Mellom Stavanger og

Sandnes bysentrum

Attraktive boligområder

i nord og sør

Eksisterende og

planlagt skoler i

umiddelbar nærhet

Beliggende ved

knutepunkt for vei og

jernbane/bybane

Nærhet til

universitetsområde,

kunnskapspark og flyplass

Aker Brygge-området

lagt inn i Jåttåvågen

Avtale med Hinna Park

• Kjøps og utbyggingsavtale fase 1 (2001)

• Totalt 375 daa hvorav 150 daa byggeareal

og 225 daa fellesareal

• Infrastrukturkostnad inkludert grunnerverv

458 mill

• Hinna Park ansvar for bygging av all

infrastruktur

Avtale Hinna park

• Stavanger kommune gitt avkall på

vederlag for kommunal grunn til en verdi

av 130 mill mot å få overført vederlagsfritt

fellesareal i opparbeidet stand

• Gjennomsnittlig tomtepris kr 2372 og

gjennomsnittlig BRA kr 1386 pr m2 i

byggeområdene

Viking stadion

Jåttå v.g. skole

Jåttå stasjon

Jåttåvagen 2008

Viking Stadion

Avtale med Viking Fotball Asa

• Forholdet til EØS avtalen, statsstøtteforbudet

• Stavanger kommune fikk frigjort byggearealer

på Stavanger stadion

• Gratis tomt til en verdi av 20-25 mill.

• Tilskudd på 50 mill.til finansiering av

stadiondelen av anlegget

• Lån på på 10 mill. til etablering av treningsbane

Stavanger forumområdet

Oilers Arena – slik vil den se ut?

Stavanger forumområdet

Avtalen med Oilers

• Omfattende drøftelse av modeller for kommunal

medvirkning

• EØS avtalen art.61, offentlig støtte,

• Salg av tomt til markedsverdi

• Tilbakeleie av hallen til istid og annen bruk for kr

4 mill eks mva pr år. Leiebeløpet for 20 år betales

som et engangsbeløp

• Opsjonsavtale for kjøp av et næringsareal på ca

8000 m2 BRA på markedsmessige vilkår

Vikinghallen

Avtalen med Viking

• En kombinert flerbruks- og fotballhall

• Drøfter nå en opsjonsavtale

• Viking byggherre

• Festeavtale på markedsmessige vilkår etter

modell fra Oilers Arena

• Tilbakeleie av primært flerbrukshall, men også

fotballhall til markedsbasert leie

• Rett til kommunal overtakelse eventuelt

forkjøpsrett

Avtale ny utstillinghall

• Foreløpig prosjektkostnad kr. 225 mill

• 8655 m2 BRA

• Selskapsmodell mellom SK, RFK og SF

• EØS avtalen art 61, offentlig støtte

• Fleksibel bruk idrett og messer

• Mva problematikk

Avtaler ny ishall

• Foreløpig prosjektkostnad kr. 260 mill

• 9450 m2 BRA

• Ny energisentral for området

• Feste-, tomte- og leieavtale

• Mva problematikk

Avtalen Forum Pluss

• Nytt hotell

• 4000 m2 BRA og 120 rom

• Opsjonsavtale i 2 år

• Reguleringsrisiko

• Vilkår i kjøpekontrakt

Utbyggingspolitikken vår et

uttrykk for de muligheter som

finnes, nemlig• Å bruke lovgivningens virkemidler;

rekkefølgebestemmelser og ekspropriasjon

• Å velge en hensiktsmessig politisk og

adm. organisering mht. gjennomføring

• Å vise vilje til å bruke kommunale

investeringsmidler

• SK’s utbyggingspolitikk er forutsigbar for grunneiere og investorer

• SK har et forhandlingsutvalg og en utbyggingsavdeling med ansvar for gjennomføring og økonomi

• Utbygg.avd. er like gjerne en rådgiver, samtalepartner og katalysator for private

Med det resultat eller

konsekvens at

Velkommen til Tall Ships Race 2011