View
5
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
UNIVERSIDAD DE LA REPÙBLICA
FACULTAD DE INGENIERÍA
INSTITUTO DE AGRIMENSURA
Proyecto de Grado para optar al Título de Ingeniero Agrimensor
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN DE
LOS VALORES INMOBILIARIOS
AÑO 2018 - AÑO 1992
TUTOR: Prof. Ing. Agrim. Martha Siniacoff
Prof. Ing. Agrim. José Luis Niederer
AUTORES: Bach. Guillermo Di Fabio Goncalves (C.I.: 4.833.279-6)
Bach. Santiago García Medina (C.I.: 4.473.043-5)
Montevideo, Uruguay 2019
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
II
PÁGINA DE APROBACIÓN
FACULTAD DE INGENIERÍA
El tribunal docente integrado por los abajo firmantes aprueba el Proyecto de
Fin de Carrera:
Título:
Análisis de la Variación de los Valores Inmobiliarios año 2018 - año 1992.
Autores:
Guillermo Di Fabio Goncalves, Santiago García Medina.
Tutores:
Prof. Ing. Agrim. Martha Siniacoff, Prof. Ing. Agrim. José Luis Niederer.
Carrera:
Ingeniería en Agrimensura.
Puntaje:
Tribunal
Profesor................................................................................ (Nombre y firma)
Profesor................................................................................ (Nombre y firma)
Profesor................................................................................ (Nombre y firma)
28 de febrero de 2019
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
III
AGRADECIMIENTOS
En primer lugar, queremos agradecer a aquellas personas que incidieron
en nuestra formación académica, en particular a nuestros tutores, Ing.
Agrimensora Martha Siniacoff e Ing. Agrimensor José Luis Niederer, por el
planteamiento de la propuesta de este proyecto, y el apoyo brindado
durante la ejecución del mismo.
También, reconocemos la disposición del Ing. Agrimensor Federico
Severi, por proporcionarnos información para la realización del presente
trabajo.
Por último, y no menos importante, queremos agradecer a nuestras
familias, amigos y compañeros, que hicieron sentir su apoyo incondicional
a lo largo de toda esta etapa universitaria.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
IV
RESUMEN
El presente documento tiene como objeto principal exponer estudios
realizados sobre la evolución del valor terreno en una zona urbana dentro
del departamento de Montevideo, Uruguay.
Se estudiaron y analizaron los valores de los terrenos correspondientes a
una nómina de padrones, distribuidos aleatoriamente en la zona urbana
de la ciudad de Montevideo. La nómina fue proporcionada por uno de los
tutores de este proyecto, el Ing. Agrim. José Luis Niederer, el cual formó
parte de un estudio de valores territoriales realizado por la empresa CSI
Ingenieros en el año 1992.
Los instrumentos utilizados que fueron objeto de estudio para llevar a
cabo este proyecto fueron los valores de la Dirección Nacional de
Catastro y valores de mercado.
Existen tres pilares principales que constituyen las fuentes de información
utilizadas para efectuar los estudios en este proyecto, estos son: Un
estudio de valores realizado en el año 1992 por la empresa CSI
Ingenieros, valores catastrales y valores de mercado; estos dos últimos
corresponden a valores del año 2018.
A los efectos de realizar un estudio organizado y aprovechar lo mejor
posible la información recolectada, realizamos los estudios comparando
los datos de la siguiente manera:
- Valor de Mercado 1992 vs Valor Mercado 2018.
- Valor Mercado 2018 vs Valor Catastral 2018.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
V
El método de tasación utilizado para el cálculo de los valores de mercado
de 2018 fue el Modelo de Regresión Lineal Múltiple.
Para el análisis de la información obtenida utilizamos gráficos y mapas de
valores.
Los resultados del presente proyecto demuestran la variación y evolución
existente entre valores de terreno en 1992 y actuales, respecto a los
valores vigentes en catastro.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
VI
PALABRAS CLAVES
Avalúo; Valor Unitario; Valor Mercado; D.N.C.; Inmueble; Compraventa;
Catastro; Estimación; D.J.C.U.; Modelo; Evolución; Tasación; Regresión,
Mapa.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
VII
CRONOGRAMA
Febrero/Marzo: Análisis de la nómina a estudiar. Depuración de números
de padrones no existentes hoy en día en el catastro. Confección de
planillas con información catastral de cada padrón. Mapeo de los
padrones en cuestión y zona de estudio.
Abril/Mayo: Redacción de objetivos, resumen e introducción. Análisis de
números de padrones no existentes hoy en día. Estudio y Comparación
de los valores obtenidos en 1992 y Catastro hoy.
Junio/Julio: Búsqueda de ofertas de venta en el mercado. Realización de
estudios previos para llevar a cabo el proyecto. Elección de metodología
de tasación. Estudio y análisis de los inmuebles en estudio.
Agosto/Septiembre: Confección de planillas y cálculos. Redacción de
procedimientos y cálculos efectuados.
Octubre/Noviembre: Redacciones finales y conclusiones.
Diciembre/Enero: Correcciones de redacción y formato.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
VIII
TABLA DE CONTENIDO
PÁGINA DE APROBACIÓN II
AGRADECIMIENTOS III
RESUMEN IV
PALABRAS CLAVES VI
CRONOGRAMA VII
1. INTRODUCCIÓN 1
2. OBJETIVO 3
3. MARCO TEÓRICO 4
3.1. AVALÚO DE INMUEBLES URBANOS 4
3.1.1. DEFINICIONES Y CONCEPTOS GENERALES 4
3.1.2. CARACTERÍSTICAS DEL VALOR DE UN INMUEBLE 6
3.1.3. AVALÚO DE CONSTRUCCIONES 7
i. CATEGORÍA 7
ii. ÁREA EDIFICADA Y DESTINO 9
iii. EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN 9
3.2. FUENTES DE INFORMACIÓN PARA EL AVALUADOR 13
3.2.1. INTRODUCCIÓN 13
3.2.2. FUENTES DE INFORMACIÓN 14
3.3. METODOLOGÍAS PARA AVALÚOS INMOBILIARIOS 17
3.3.1. MÉTODOS DIRECTOS 17
MÉTODO COMPARATIVO 17
MÉTODO DE REPOSICIÓN 17
MODELO DE REGRESIÓN LINEAL SIMPLE Y MÚLTIPLE 18
3.3.2. MÉTODOS INDIRECTOS 21
MÉTODO DE LA RENTA 21
MÉTODO INVOLUTIVO 21
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
IX
MÉTODO RESIDUAL 22
3.3.3. MÉTODOS MIXTOS 22
3.3.4. AVALÚO MASIVO 23
3.4. REPRESENTACIÓN DE DATOS AVALUATORIOS 24
4. ESTUDIOS PREVIOS 26
4.1. INTRODUCCIÓN 26
4.2. NÓMINA DE PADRONES 27
ORIGEN DE LA NÓMINA 27
TRATAMIENTO Y DEPURACIÓN 27
ANÁLISIS DE PADRONES NO EXISTENTES EN DNC 29
4.3. ZONA DE ESTUDIO 32
4.4. ESTUDIO DE LA NORMATIVA EDILICIA DE LA ZONA 35
ANÁLISIS DE ÁREAS 36
ANÁLISIS DE DJCU 37
ANÁLISIS DE EDADES DE CONSTRUCCIÓN 38
4.5. MERCADO INMOBILIARIO 40
5. METODOLOGÍA 43
5.1. ELECCIÓN DEL MÉTODO DE AVALÚO 43
5.2. PROCEDIMIENTOS Y CÁLCULOS 44
VALOR CATASTRAL 2018 44
VALOR MERCADO 2018 46
6. RESULTADOS 55
6.1. MAPA DE VALOR TIERRA 1992. 55
6.2. MAPA DE VALOR TIERRA 2018. 56
6.3. INCREMENTO DEL VALOR TIERRA. 57
6.4. MAPA DE VALOR TIERRA SEGÚN DNC 2018. 59
6.5. RELACIÓN ENTRE VALOR TIERRA SEGÚN DNC Y VALOR TIERRA 2018. 60
7. CONCLUSIONES Y COMENTARIOS 61
CONCLUSIONES GENERALES 61
CONCLUSIONES PARTICULARES 63
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
X
8. BIBLIOGRAFIA 65
9. ANEXO 67
ANEXO A: Planos antecedentes de padrones no existentes en DNC 67
ANEXO B: Información Catastral - Régimen de Propiedad Común 72
ANEXO C: Cálculos Valor Terreno según DNC 81
ANEXO D: Ofertas y Compraventas 84
ANEXO E: Valor de Costo de Reposición 85
ANEXO F: Criterio de Cálculo de Reformas de la DNC 86
ANEXO G: 87
Cálculo del Valor Terreno de las Ofertas 87
Cálculos de Construcciones con Reformas 89
ANEXO H: Método de Regresión Lineal Múltiple 90
ANEXO I: Resultados 95
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
1
1. INTRODUCCIÓN
El presente documento tiene como objeto exponer las tareas realizadas y
las conclusiones obtenidas en el transcurso de la asignatura de grado
Proyecto, correspondiente a la carrera Ingeniería en Agrimensura de la
Facultad de Ingeniería de la UdelaR.
Las tareas fueron desarrolladas por los estudiantes Santiago García y
Guillermo Di Fabio, bajo la tutoría de la Ing. Agrim. Martha Siniacoff y el
Ing. Agrim. José Luis Niederer. Tuvieron su comienzo en el mes de
febrero de 2018 y concluyeron en enero de 2019.
La finalidad principal de la asignatura es que el estudiante próximo a
egresar, pueda materializar su aprendizaje curricular en el diseño,
elaboración y ejecución de un proyecto vinculado a la práctica profesional
de la carrera Ingeniería en Agrimensura.
Expondremos un estudio sobre la evolución del valor terreno en una zona
determinada dentro del departamento de Montevideo, Uruguay.
Estudiaremos y analizaremos valores terreno correspondientes a una
nómina de inmuebles proporcionada por el Profesor Ing. Agrim. José Luis
Niederer, dicha nómina se obtuvo a partir de un estudio de valores
territoriales realizado por la empresa CSI Ingenieros para la Intendencia
de Montevideo en el año 1992.
Existen tres pilares principales que constituyen las fuentes de información
utilizadas para efectuar los estudios en este proyecto, estos son:
- Estudio de mercado realizado en el año 1992 por CSI Ingenieros.
- Datos de la D.N.C. a la fecha.
- Valores de mercado a la fecha.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
2
Tendremos una nómina de padrones, donde cada inmueble tendrá un
valor unitario correspondiente a cada una de las distintas fuentes
nombradas anteriormente. Los estudios que realizaremos serán uno a
uno, y de la siguiente manera:
- Estudio entre Valor Mercado de 1992 con Valor Mercado del 2018.
- Estudio entre Valor Mercado con el Valor Catastral, ambos en 2018
Ilustraremos los resultados obtenidos mediante gráficos y mapas valores.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
3
2. OBJETIVO
El objetivo principal de este proyecto es realizar un estudio sobre la
evolución de valores terreno de inmuebles ubicados dentro de una zona
perteneciente al barrio Cordón, Departamento de Montevideo, Uruguay.
Dicho estudio se realizará mediante la comparación y análisis de valores
obtenidos a partir de valores catastrales vigentes, valores
correspondientes a otra época y un estudio de valores de mercado hoy.
Dentro de lo que serían los objetivos específicos tenemos comparación y
análisis de:
- Valor Mercado 1992 con Valor Mercado 2018.
- Valor Mercado 2018 y Valor Catastral 2018.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
4
3. MARCO TEÓRICO
3.1. AVALÚO DE INMUEBLES URBANOS
3.1.1. DEFINICIONES Y CONCEPTOS GENERALES
Los términos valoración, valuación y avaluación se refieren a la tarea que
da lugar a la asignación razonable del valor de una cosa a pesar de que
no se desarrolle sobre procedimientos técnicos.
El término tasación lo utilizamos con más frecuencia cuando hablamos de
la determinación de un valor que se realiza por procedimientos técnicos
realizados por un profesional especializado en la materia.
El avalúo de un inmueble es la estimación del valor por medio de un
dictamen técnico realizado de manera imparcial a través de sus
características físicas de uso, de investigación y el análisis de mercado,
tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
Según la 1a. Convención Panamericana de Avaluaciones realizada en
Lima, Perú en el año 1949, se establecieron los siguientes criterios a
tener en cuenta a la hora de realizar el avalúo de un bien inmueble:
"1o. Que el valor de un inmueble, en un momento dado, es único,
cualesquiera que sean los fines para los cuales es avaluado. Este
valor se deduce de:
a) Avaluación directa o valor intrínseco, compuesto del valor
del terreno, de las construcciones y de las mejoras.
b) Avaluación indirecta o valor de renta, calculado con base
a la renta que produce o puede producir.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
5
c) Valor venal establecido por la oferta y demanda.
2o. Este valor es ideal y el objeto de una avaluación es
aproximarse lo más posible a él.
3o. El grado de precisión de una avaluación es función directa de la
finalidad para la cual es efectuada, sea tributaria, hipotecaria,
comercial o judicial."
El valor venal o de mercado de un inmueble puede ser definido como el
precio al que pueden alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso
de vender, pero no obligado a vender y un comprador deseoso de
comprar, pero no obligado a comprar. En otras palabras, será el precio
obtenido a través de una libre operación de compraventa.
El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la
sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias
que originaron la situación física en la que al presente se encuentra el
inmueble. Este valor es el resultante de la suma del valor intrínseco de la
tierra y del valor intrínseco de las mejoras (construcciones).
A los efectos prácticos, para la determinación de una o varias
características de una construcción se introduce el concepto de valor (por
metro cuadrado), que podrá ser adoptado para esa construcción. Será
suficiente disponer del área edificada para deducir el valor de las
construcciones de un inmueble. Los valores unitarios surgen de tablas
confeccionadas con datos estadísticos, o bien pueden deducirse de
expresiones paramétricas adecuadas a cada caso (cálculo de costos)
como así de la depreciación que corresponda aplicar.
En algunos casos se puede utilizar el coeficiente de comercialización, el
cual es en un valor estadísticamente estudiado y definido que puede ser
aplicado a los valores intrínsecos y dará como resultado valores mercado.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
6
Este coeficiente es igual al cociente entre el valor de mercado y el valor
intrínseco.
3.1.2. CARACTERÍSTICAS DEL VALOR DE UN
INMUEBLE
La determinación del valor de un lote implica saber discernir en forma
previa las características de este. Ello permitirá fundamentalmente
conocer detalles del lote en estudio y sobre todo saber cuáles de los
atributos que le pueden ser asignados se corresponden con otros lotes de
los que ya se conoce su valor. De esta forma se tendrán las herramientas
necesarias para realizar las homogeneizaciones que permitan hacerlos
comparables con el lote al que se debe asignar un valor.
Dentro de lo que son las características involucradas a la hora de definir
el valor de un inmueble tenemos intrínsecas y extrínsecas. Son
intrínsecas aquellas que son propias del bien que se considera (forma,
superficie, altimetría, etc.) y son extrínsecas aquellas que, si bien tienen
influencia directa en mayor o menor grado, no le son atribuibles al lote en
sí mismo sino a la zona donde este se encuentra situado (servicios,
situación económica del entorno, cambio de la normativa zonal, etc.).
Estas características son las que provocarán un aumento o una
desvalorización en el valor del inmueble.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
7
3.1.3. AVALÚO DE CONSTRUCCIONES
En términos generales el valor de las construcciones se rige por 5
variables:
i. Categoría
ii. Área edificada y Destino
iii. Edad y Estado de conservación
i. CATEGORÍA
La categoría es una cualidad que hace referencia a la calidad constructiva
de los edificios, y que incluye materiales, técnicas y acabados.
Existen varias definiciones de la categoría de una construcción. La más
difundida en nuestro medio es:
Muy Buena:
− Fachada: revestida con materiales buenos: mármol, granito, ladrillo
visto, revoque fino.
− Muros: doble, con cámara de aire, ticholos de cerámica, de piedra.
− Techos: de varias aguas, de pizarra, de tejas de cerámica, de losa
de hormigón con aislación.
− Revoque: estucados en yeso, paneles de madera, empapelados
finos.
− Carpintería de madera: de maderas finas hechas a medida, con
herrajes buenos, con cristales, con vitraux.
− Carpintería de hierro: de doble contacto, rejas artísticas.
− Cortinas de enrollar: de madera.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
8
Buena:
− Fachada: revestimiento de cerámica, revestimiento de piedra o
ladrillo.
− Muros: de ladrillo
− Techos: de losa de hormigón o inclinada. Teja vidriada.
− Revoques: pintados, empapelados comunes.
− Carpintería madera: maderas comunes buenas, herrajes de
primera, puertas y ventanas hechas a medida.
− Carpintería hierro o aluminio: de doble contacto comunes.
− Cortinas de enrollar: de madera.
Mediana:
− Fachada: revestimiento de balai, ladrillo visto, piedra laja.
− Muros: de ladrillo
− Techos: losa de hormigón armado, teja cerámica colonial.
− Revoques: pintados al agua.
− Carpintería de madera: maderas nacionales, herrajes comunes,
puertas y ventanas estándar.
− Carpintería metálica: aluminio doble contacto.
− Cortina de enrollar de plástico buenas.
Económica:
− Fachada: balai común.
− Muros: de bloques de primera.
− Techos: de chapa de fibrocemento, de chapa de zinc.
− Revoques: pintados a la cal.
− Pisos: de madera común, de baldosa calcárea, de baldosa
monolítica.
− Carpintería de madera: puertas interiores de pino compensado.
− Carpintería metálica: aberturas exteriores de chapa doblada.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
9
− Cortinas de enrollar de plástico común.
Muy Económica:
− Fachada: sin terminar.
− Muros: de fibrocemento, de adobe, de madera de zinc.
− Techos: cartón alquitranado, fibrocemento.
− Revoques: blanqueado, no tiene.
− Pisos: arena y portland, de ladrillo, de baldosa colorada, no tiene.
− Carpintería metálica: de simple contacto.
ii. ÁREA EDIFICADA Y DESTINO
Con respecto a la variable Área Edificada, no es más que el área de
edificaciones existente en un lote.
El Destino es precisamente, el destino para el cual fue construido el
inmueble.
iii. EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
Antes de explicar esta variable hay algunos conceptos previos que se
deberán tener en cuenta:
Valor de reposición: Corresponde al valor a nuevo de una edificación
realizada al presente, que mantenga una misma o equivalente categoría y
un mismo destino que la edificación original considerada. Hay que señalar
que a veces el problema radica en la imposibilidad de traer al presente el
costo de materiales constructivos que ya no están disponibles.
Depreciación: Existen coeficientes de depreciación que multiplicados por
el valor de reposición se obtiene el valor actual de la construcción. Los
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
10
coeficientes de depreciación toman valores menores o iguales a uno.
Existen distintos tipos de depreciación:
− Por edad: resulta del gradual decaimiento de la construcción por el
paso del tiempo.
− Por obsolescencia: surge por cambio de gustos, aparición de
nuevos materiales constructivos, estilos arquitectónicos y diseños,
todo lo cual lleva a depreciar el valor de construcciones más
antiguas.
− Por inadecuación: Los cambios en el vecindario llevan a que las
construcciones no se adecuen al nuevo uso. Por ejemplo: una
nueva normativa edilicia, un nuevo saneamiento.
− Por funcionalidad: Ocurre, por ejemplo, cuando cambian los
procesos productivos, esto produce que antiguas construcciones
destinadas a fábricas ya no sean útiles, o la modalidad comercial
(galerías comerciales a los shoppings centres).
Como principio general, para toda edificación debe considerarse una vida,
al fin de la cual su valor tenderá a extinguirse.
Vida física: El lapso que media entre la edificación y la demolición de la
construcción.
Vida económica o útil: El lapso que media entre la edificación y el
momento en que la construcción deja de ser rentable.
Vida técnica: La que se considerará para el cálculo avaluatorio.
La Edad de un inmueble es una de las variables más difíciles de estimar,
y más aún si nos encontramos frente a un avalúo masivo, en el cual se
estila a realizar tasaciones por fachada del inmueble. Es una variable muy
importante, conocerla nos permite aplicar depreciación por edad en la
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
11
tasación de un inmueble.
Existen varios criterios para medir la depreciación de un edificio en
función de su edad.
El criterio más aceptado en nuestro medio es el de ROSS – HEIDECKE.
Este criterio nos da el porcentaje que habrá de deducir del valor unitario
para la categoría a nuevo, para depreciarlo por edad.
El estado de conservación que se realiza en la construcción incide en su
valoración, por lo que una construcción bien conservada mantendrá un
mayor valor en el tiempo que una a la que no se le brinde mantenimiento.
Conocer esta variable nos permite aplicar depreciación por estado de
conservación en la tasación de un inmueble.
Para obtener el valor de depreciación de un edificio por su estado de
conservación, se consideran suficientes 6 posibilidades con la siguiente
clasificación:
− Muy Bueno: no acusa necesidad de reparación alguna
− Bueno: requiere reparaciones de escasa entidad. Se trata de
deterioros superficiales como pequeñas fisuras en los revoques,
falta de pintura o limpieza, etc.
− Regular: requiere reparaciones sencillas. Por ejemplo, pequeñas
rajaduras, revoque parcialmente caídos, algunos hierros en
balcones a la vista, pequeñas porciones de revestimiento saltado,
requiere de cambios de pisos, de vidrios, etc.
− Malo: requiere reparaciones importantes. Por ejemplo, existen
grandes rajaduras en los muros, muchos hierros a la vista en
balcones, muchos revestimientos saltados, etc. Requiere de
cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, etc
− Muy Malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
12
requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y
de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición,
aún no atenta contra la estabilidad del edificio.
− Ruinoso: su deterioro impide asignarle ninguna utilidad.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
13
3.2. FUENTES DE INFORMACIÓN PARA EL
AVALUADOR
3.2.1. INTRODUCCIÓN
Es importante a la hora de avaluar tener identificado cuales pueden ser
las fuentes de información, pues, éstas constituirán la base de la tarea a
realizar. También es esencial tener en cuenta, a la hora de disponer de
esa información, poder discernir cual dato obtenido es confiable y cual no.
Sucede también que poder identificar aquellos casos en que, si bien el
dato puede ser confiable, no puede ser considerado con el mismo peso
que otros obtenidos. Un caso que en forma corriente también puede llevar
a errores es cuando se obtiene información de una compraventa realizada
entre parientes cercanos, en el cual, el monto de la operación pudo
haberse fiado tomando en consideración prerrogativas de parentesco
entre los contratantes, resulta un dato erróneo.
Hay que tener presente que los datos válidos para el trabajo avaluatorio
son los resultados de libres operaciones realizadas y además deberá
considerarse la validez del dato en función de la fecha en que se realizó la
transacción. Se aconseja no utilizar datos con una antigüedad mayor a
cinco años.
Si se quieren tener en cuenta datos con una antigüedad mayor deberán
considerarse con un peso inferior respecto a los más recientes. De todos
modos, existen movimientos no uniformes tanto en el valor de los
inmuebles en sí mismos, como también en las zonas en donde se
encuentran emplazados.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
14
3.2.2. FUENTES DE INFORMACIÓN
Principales fuentes de información de las cuales se solicitó información y
fueron importantes para la ejecución de tareas en este proyecto de grado.
DIRECCIÓN NACIONAL DE CATASTRO (D.N.C.) Y OFICINAS
DELEGADAS
Este organismo es dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas,
cuya misión es diseñar, realizar, conservar y administrar el catastro de los
bienes inmuebles, atendiendo a sus características geométricas, físicas,
económicas y jurídicas, orientado a un uso multifinalitario y sirviendo de
instrumento para la planificación económica y social del territorio nacional.
La DNC tiene cobertura del 100% del territorio nacional. Eso quiere decir
que, en cualquier punto del país, se sabe a qué padrón pertenece, si es
espacio libre, etc. Esto nos posiciona en primer lugar de Latinoamérica al
respecto.
Es una de las fuentes de información pública sobre valores inmobiliarios
más utilizada de nuestro país. Dentro de las tareas que realiza de forma
permanente tenemos:
1) Avalúos masivos en zonas extensas como localidades o regiones
para actualizar Valores Reales (o Valores Catastrales), que
constituyen la base de la tributación inmobiliaria.
En forma teórica, el valor de los inmuebles en este caso debería
ubicarse en promedio en el 80% del valor venal o valor de
mercado.
2) Avalúos de inmuebles requeridos y/o solicitados por Oficinas del
Estado o de los Municipios. Se trata de un avalúo obligatorio para
el caso de las compraventas y aconsejado para el caso de
arrendamientos, que no puede realizarse ninguna transacción entre
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
15
los particulares y el Estado o los Municipios (Arts. 36 y siguientes
del TOCAF).
Debe tenerse presente que los técnicos encargados de estos avalúos son
profesionales Ingenieros Agrimensores o Arquitectos.
SERVICIO DE CATASTRO Y AVALÚO (S.C.A.) Servicio que pertenece a la Intendencia de Montevideo.
Se encarga de mantener actualizada la información gráfica y alfanumérica
de los inmuebles del Departamento, en sus aspectos físicos (parcelarios y
edilicios) y económicos (valores inmobiliarios), propiciando el uso
multifinalitario de los datos como apoyo a la gestión y a la toma de
decisiones tanto para aplicaciones de índole fiscal como para la
planificación territorial.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Esta unidad ejecutora que pertenece a la Dirección General de Registros
depende del Ministerio de Educación y Cultura, se registran las escrituras
de traslaciones de dominio y promesas relacionadas con los bienes
inmuebles. También se inscriben las afectaciones de los bienes que son
sometidos a expropiación o a servidumbre con motivo de las obras
públicas
Cada escritura registrada contiene el monto de la operación realizada y
ese dato salvo consideraciones efectuadas en hoja precedente, puede ser
de gran importancia para los trabajos de valoración inmobiliaria.
La Dirección General de Registros, puede brindar información a quien la
solicite, pero para ello debe presentarse una solicitud indicando número
de empadronamiento del bien y su ubicación de Localidad o de Sección
Catastral en donde está radicado.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
16
OFICINAS INMOBILIARIAS Generalmente actúan bajo la dirección de Rematadores Diplomados y sin
perjuicio de la reticencia que cada oficina pueda tener en proporcionar
información.
Tienen una permanencia constante y actualizada en el mercado
inmobiliario, su consulta ha brindado a los avaluadores consultantes,
buenos resultados.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
17
3.3. METODOLOGÍAS PARA AVALÚOS
INMOBILIARIOS
Los métodos para los avalúos inmobiliarios se pueden dividir en dos
categorías:
3.3.1. MÉTODOS DIRECTOS
Estos son aquellos que para su aplicación no se necesitan resultados de
otros métodos. Como ejemplo de los métodos directos están el Método
comparativo y el Método de reposición.
MÉTODO COMPARATIVO Este método se basa en la comparación de datos de mercado de
inmuebles que por sus características tanto intrínsecas como extrínsecas
sean similares al inmueble a tasar.
Es aconsejable utilizar como mínimo 6 testigos comparables para que los
resultados alcanzados sean confiables. Todos los valores recolectados
hay que pasarlos por un proceso de homogeneización. Para realizar este
proceso se pueden aplicar métodos tradicionales por aplicación de
fórmulas o métodos resultantes de la creación de modelos sustentados
por inferencia estadística.
MÉTODO DE REPOSICIÓN
Mediante una inspección ocular de un bien a tasar, caracterizándose, se
puede llegar a calcular el valor de reposición. Se entiende por valor de
reposición como la suma de las inversiones necesarias para construir a la
fecha, otro inmueble con las mismas características. Para caracterizar un
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
18
inmueble es necesaria la determinación de los siguientes parámetros:
− Categoría
− Área edificada
− Destino
− Edad
− Estado de conservación
En teoría el valor obtenido utilizando este método debería ser coincidente
con el valor obtenido con el método comparativo. Es importante recordar
el concepto de coeficiente de comercialización los efectos de poder
estudiar que tan fiable es el resultado final.
MODELO DE REGRESIÓN LINEAL SIMPLE Y MÚLTIPLE
El método de regresión lineal tiene una fuerte influencia de la estadística,
y uno de los aspectos más relevantes de la estadística es el análisis de la
relación o dependencia entre valores. Frecuentemente resulta de interés
conocer el efecto que una o varias variables pueden causar sobre otra, tal
es el caso del presente informe, en el cual estimaremos valores de bienes
inmuebles (terreno) a partir de las distintas variables que se consideren
(área, frente, forma, altura, etc.)
Los métodos de regresión estudian la construcción de modelos para
explicar o representar la dependencia entre una variable respuesta o
dependiente (Y) y las variables explicativas o independientes (X).
Existen diferentes tipos de regresión lineal y se clasifican de acuerdo a
sus parámetros:
- Regresión Lineal Simple
Sólo se maneja una variable independiente, por lo que solo cuenta con
dos parámetros y son de la forma: Yi = β0 + β1.Xi + εi
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
19
Donde εi es el error asociado a la medición del valor Xi. El error provoca
que la dependencia entre las variables dependiente e independiente no
sea perfecta, sino que esté sujeta a incertidumbre. Los parámetros βi son
coeficientes.
- Regresión Lineal Múltiple
Es un caso más general donde existen dos o más variables
independientes y es de la siguiente forma: …= b0 + b1.X1 + b2.X2 +...
La estimación de los coeficientes de una regresión múltiple es un cálculo
bastante complicado y laborioso, por lo que se requiere utilizar programas
de cálculos especializados, como por ejemplo Excel. Sin embargo, la
interpretación de los coeficientes es similar al caso de la regresión lineal
simple, el coeficiente de cada variable independiente mide el efecto
separado que esta variable tiene sobre la variable dependiente. También
tenemos el coeficiente de determinación (R2), que mide el porcentaje de
variación total en “Y” que es explicado por la variación conjunta de las
variables independientes.
Para calcular los parámetros debe tomarse en cuenta que se está
refiriendo a matrices: β = (XTX)-1XTY
Las técnicas de regresión permiten hacer predicciones sobre los valores
de cierta variable Y (dependiente), a partir de los de otra X
(independiente).
Mediante las técnicas de regresión de una variable Y sobre una variable X
se busca una función que sea la mejor aproximación de una nube de
puntos (Xi,Yi), mediante una curva del tipo: Ŷ = f(x). Para esto tenemos
que asegurarnos de que la diferencia entre los valores de yi e ŷi sean lo
más pequeño posible, a esta diferencia se le llama error (ver figura 1).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
20
Figura 1 - Error entre los valores observados y los aproximados.
Imagen realizada por los autores.
Algo muy importante a tener en cuenta es medir la bondad de ajuste de la
recta de regresión a los datos observados y cuantificar al mismo tiempo el
grado de asociación lineal existente entre las variables en cuestión. A
mejor ajuste, mejores serán las predicciones realizadas con el modelo.
Para poder cuantificar la bondad del ajuste de un modelo, se utiliza una
medida que se denomina coeficiente de determinación lineal (R2).
Este coeficiente toma valores entre 0 y 1, y cuanto más se aproxime a 1
mejor será el ajuste y por lo tanto mayor la fiabilidad de las predicciones
que con él realicemos.
Para el presente informe consideraremos como aceptable a valores de
coeficiente de determinación lineal mayor o igual a 0,80.
Hasta el momento hablamos de la regresión lineal, pero no siempre se
obtienen buenos resultados, sino que a veces la relación entre Y y X no
es lineal, sino que es necesario algún grado de curvatura. La estimación
directa de los parámetros de funciones no lineales es bastante difícil, de
todas maneras, se pueden aplicar técnicas de regresión lineal por medio
de transformaciones de las variables originales.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
21
Una función no lineal que tiene muchas aplicaciones es la exponencial.
Dado una función Y = A Xb no lineal, donde A y b son constantes
desconocidas, y aplicando logaritmo, tenemos la siguiente regresión
lineal: log(Y) = b0 + b1 log(X)
En esta regresión, en vez de calcular la regresión Y contra X, se calcula la
regresión logaritmo de Y contra el logaritmo de X.
Este modelo particularmente tiene una aplicación fuerte sobre la
econometría.
3.3.2. MÉTODOS INDIRECTOS
Estos tienen en cuenta resultados de los métodos directos. El Método de
la Renta, el Método Involutivo y el Método Residual son ejemplos de los
métodos indirectos.
MÉTODO DE LA RENTA
Este método para el cálculo del valor de un bien tiene en cuenta la
capitalización de una renta.
Las mayores desventajas de este método es la determinación del periodo
de capitalización y de la tasa de interés. Por este motivo es que este
método se utiliza como contraste o verificación del valor obtenido
utilizando algún otro método.
MÉTODO INVOLUTIVO
Se basa en un modelo de estudio de la viabilidad técnica y económica de
implantación con aprovechamiento eficiente de un emprendimiento
inmobiliario compatible con las características de un inmueble y con las
condiciones del mercado. Para esto debe considerarse la potencial
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
22
comercialización de unidades hipotéticas futuras consideradas sobre la
base de valores previamente investigados.
Es un procedimiento fuertemente aconsejable de ser utilizado en
inmuebles factibles de ser urbanizados a corto plazo, dadas sus
características tanto intrínsecas como extrínsecas.
MÉTODO RESIDUAL
Aplicando este método puede estimarse el valor de la tierra o de las
mejoras en el caso de ya contar con el valor total del inmueble.
La determinación del valor de la tierra puede deducirse entre un valor
conocido del total del inmueble menos el valor de las construcciones. Por
lo general se trata de que el valor de las construcciones sea lo más
reducido posible, tal es el caso de construcciones que se encuentran en el
último tramo de su vida útil.
3.3.3. MÉTODOS MIXTOS
Consiste, básicamente, en la aplicación simultánea de más de un método
de los antes mencionados.
Este método exige que:
- El valor de la tierra sea determinado por el método comparativo o
en su defecto por el método involutivo.
- El valor de las mejoras sea obtenido teniendo en cuenta los valores
de reposición y de sus correspondientes depreciaciones.
- Considerar en todo momento el mayor o menor calor de un
inmueble dependiendo de la situación del mercado en la época en
que se realiza la avaluación, o sea, aplicando el factor de escala.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
23
3.3.4. AVALÚO MASIVO
Cuando hablamos de avalúos masivos, nos referimos aquellos avalúos
que se realizan en forma simultánea de un conjunto de inmuebles.
Este conjunto puede estar integrado por:
- Inmuebles comprendidos en una zona determinada.
- Inmuebles que están situados a lo largo de una faja predefinida.
Esta clase de avalúos suelen utilizarse para avalúos catastrales, avalúos
motivados por grandes expropiaciones o servidumbres de bienes, y
avalúos con fines de ordenamiento territorial.
Esta metodología podría estar comprendida dentro del Método Directo,
pero también pueden utilizarse varios métodos en simultáneo y
comportarse como Método Mixto, por este motivo decidimos separarla de
las demás.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
24
3.4. REPRESENTACIÓN DE DATOS AVALUATORIOS
SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA (SIG)
Un sistema de información geográfica (SIG) es un sistema de gestión de
bases de datos que permite mapear, integrar y analizar información
geográfica para resolver problemas en investigación, planificación,
ordenamiento y gestión.
El SIG permite integrar distinto tipo de información según sean fotos
aéreas, mapas, imágenes de satélite o información vectorial, según sea el
nivel de definición en el que se trabaje, el nivel local, regional o nacional
sobre la base de una extensión geográfica común y a su vez posibilitando
la comunicación de resultados mediante mapas.
Dentro de lo que son las aplicaciones de los SIG, una de las tantas, y que
es de nuestro interés para este proyecto, son los Sistemas Catastrales.
Estos sistemas mantienen el registro gráfico, geométrico, dominial y
valuatorio de los bienes inmuebles. La información parcelaria puede ser
consultada en forma interactiva frente a la pantalla a distintas escalas,
junto con el despliegue de información territorial sobre recursos naturales,
características topográficas, servicios de infraestructura y/o equipamiento
urbano. El uso de SIG facilita la producción automatizada de informes
como certificados catastrales y de cartografía catastral a pedido de
profesionales y público en general.
Los Sistemas Catastrales permiten desarrollar un detallado y fiable
registro para toda operación directa o indirectamente vinculada con el
territorio, su economía y su titularidad jurídica.
La información que proveen estos Sistemas Catastrales, específicamente
los datos libres proporcionados por la Intendencia de Montevideo son de
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
25
mucha utilidad a la hora de generar cálculos y representaciones de
valores relacionados a los bienes inmuebles, como veremos en este
informe.
La eficacia de los SIG aumenta con la capacidad de un elemento para
relacionarse con los restantes de su entorno (topología). De esta forma,
es posible analizar la distribución espacial, en una determinada zona de
estudio, de cualquiera de las variables alfanuméricas almacenadas y/o
generadas.
MAPA DE ISOVALORES
Los Isovalores corresponden al conjunto de valores de cualquier
característica, determinados por técnicas de interpolación, de tal forma
que al unirlos generen una curva que representa valores iguales de la
característica o parámetro bajo análisis.
Para crear un mapa de Isovalores es necesario contar con una capa de
puntos de las variables a representar georreferenciada y con su
respectiva proyección definida.
Se suelen utilizar, en conjunto con los Isovalores, un mapa de calor que
representa las influencias en las distintas medidas de la variable que se
esté representando. De esta manera se puede representar cualquier tipo
de variable y así permitirnos una fácil apreciación de las diferencias,
fluctuaciones y sectores de influencia de valores distribuidos en la zona
de estudio.
Este tipo de representaciones se pueden realizar con cualquier software
de aplicación a sistemas de información geográfica, tales como el QGis,
ArcGIS o GvSig.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
26
4. ESTUDIOS PREVIOS
4.1. INTRODUCCIÓN
La finalidad de esta etapa es poder establecer elementos necesarios para
utilizar a la hora de realizar un estudio de valores de mercado de una
zona determinada.
En esta sección veremos el origen de los datos, su tratamiento y
depuración. Es importante conocer la zona en donde se realizará el
estudio, tanto su delimitación y características con relación al entorno y
infraestructuras de servicios.
Veremos también un análisis y estudio de la norma edilicia vigente en la
zona y recopilación de valores inmobiliarios (ofertas y compraventas) que
serán útiles para el estudio de valores en general.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
27
4.2. NÓMINA DE PADRONES
ORIGEN DE LA NÓMINA
La Intendencia de Montevideo en el año 1992, realizó un llamado a
licitación para realizar un estudio de valores territoriales en la totalidad de
las zonas urbanas y suburbanas de la ciudad de Montevideo. Dicha
licitación fue ganada por la empresa CSI Ingenieros, que dentro de los
integrantes de la empresa se encontraba el Ing. Agrim. José Luis
Niederer, quien como profesor de la Facultad de Ingeniería y Tutor del
presente proyecto nos proporcionó la nómina de inmuebles.
El estudio realizado por CSI Ingenieros comprendió aproximadamente
3.000 inmuebles, confeccionaron planos de valores y una base de datos
que contiene los valores unitarios de los lotes tipos por cada lado de cada
manzana. La nómina, objeto de estudio en este informe, es una porción
de la totalidad de los inmuebles estudiados originalmente.
Si bien los resultados del estudio datan de hace más de 25 años, la
valoración relativa puede considerarse con ningún grado de vigencia, aún
de todas maneras se utilizarán estos datos para realizar los estudios
correspondientes a este proyecto.
TRATAMIENTO Y DEPURACIÓN
Se nos entregó una nómina de padrones, de origen antes mencionado, de
un total de 249 padrones, entre ellos inmuebles en régimen de propiedad
común y horizontal, distribuidos dentro de una zona ubicada dentro del
barrio Cordón, Montevideo, Uruguay.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
28
En primera instancia, se verificó uno a uno la vigencia actual de los
números de padrones que forman parte de la nómina dentro del parcelario
catastral actualizado de la DNC. Dicha depuración surgió debido a la
antigüedad del estudio de valores original, pues, al haber transcurrido
tantos años, podríamos encontrarnos ante el siguiente caso: padrones
con cambios en su numeración debido a mutaciones prediales,
exponiendo así en tal caso, que sea incomparable un padrón existente
hoy con lo presente en 1992.
Luego de realizar esta primera depuración, tuvimos un total de 8 números
de padrones no existentes en el parcelario catastral de la DNC, quedando
un total de 241 padrones.
Se confeccionaron planillas con la siguiente información:
Número de Padrón, Área Terreno, Área Edificada, frente, valor terreno,
valor mejoras, valor total, DJCU1, año de construcción, categoría, estado
de conservación, destino y presencia de reformas.
1 DJCU: Declaración Jurada de Caracterización Urbana
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
29
Figura 2 - Ubicación de los padrones en estudio dentro de la zona de
estudio. Imagen realizada por los autores en software QGIS.
ANÁLISIS DE PADRONES NO EXISTENTES EN DNC
Analizaremos qué sucedió con los números de padrones que hoy en día
ya no se encuentran vigentes, pero que en 1992 sí lo estaban.
Existen diversos tipos de mutaciones catastrales que pueden provocar un
cambio en el número de padrón, algunos de ellos:
- Expropiación por el municipio con destino al uso público (absorción
por ensanche, apertura de calle, espacios libres, etc.)
- Fusión, fraccionamiento y reparcelamiento.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
30
Generalmente las mutaciones catastrales ocasionan un cambio en la
numeración del padrón.
En total tenemos 8 números de padrones no vigentes en el parcelario
actual de la DNC, estos son: 31, 494, 597, 1274, 13228, 21303, 409824.
Para poder efectuar los estudios nos basaremos principalmente en los
planos antecedentes alojados en el Archivo Nacional de Planos de
Mensura de la Dirección Nacional de Topografía del Ministerio de
Transporte y Obras Públicas. En una primera instancia se realizará
búsqueda de antecedentes utilizando el archivo digital en la página web
del ministerio, de no ser así recurriremos a una consulta personal en
dicho Archivo.
PADRÓN N° 31: El padrón se fusionó con el padrón N°32, dando
nacimiento al padrón N°429728.
Esto se puede ver en el plano del Ing. Agrim. Huascar Camblor, registrado
con el N°48493 de fecha 21/06/2016.2
PADRÓN N° 494: Se fusionó con el padrón N°496, y al padrón resultante
se le asignó el N°496 (Plano del Ing. Agrim. Cesar Iarlori, registrado con el
N°83204 el 13/06/1977).
Luego se volvió a fraccionar dando lugar a los nuevos padrones
actualmente existentes N°421657 y N°421658 (Ing. Agrim. Rubén
Zerboni, registrado con el N°39142 EL 18/04/2006).
PADRÓN N° 597: Se realizó un reparcelamiento entre los padrones
N°597 y el N°603, dando lugar al surgimiento del padrón N°420179.
(Ing. Agrim. Juan Di Genio, registrado con el N°37734 el
2 Planos antecedentes utilizados para los análisis en Anexo A (Pág. 67).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
31
06/10/2004.
Actualmente el padrón resultante de la mutación anteriormente dicha se
fusionó con el padrón N°496, resultando así el padrón N°426523 (Ing.
Agrim. Andrés Dibarboure, registrado con el N°45310 el 16/10/2012).
PADRÓN N° 1274: El padrón se fraccionó, surgiendo así, los padrones
número 417913 y el 417914. Plano realizado por el Ing. Agrim. Ricardo
Lagos, registrado con el N°44231 el 26/07/2011.
PADRÓN N° 13228: Se fusionó con el padrón N°13227, resultando el
padrón N°13227. Plano del Ing. Agrim. Carlos Chirico, registrado con el
N°22743 el 22/06/1993.
PADRÓN N° 21303: Se fusionó con el padrón N°21304, resultando el
padrón N°428514. Plano del Ing. Agrim. Nelson Segalerba, registrado con
el N°47655 el 02/06/2015.
PADRÓN N° 409824: Se fusionó con el padrón N°161261, resultando el
padrón N°409825. Plano del Ing. Agrim. Oscar Waistal, registrado con el
N°95459 el 06/10/1981.3
3 Planos antecedentes utilizados para los análisis en Anexo A (Pág. 67).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
32
4.3. ZONA DE ESTUDIO
La zona de estudio se encuentra ubicada dentro del barrio Cordón,
departamento de Montevideo, Uruguay.
Figura 3 - Ubicación de la zona de estudio dentro de Montevideo.
Imagen realizada por los autores en software QGIS. En la siguiente imagen se puede visualizar las calles que delimitan la
zona de estudio, entre ellas, 18 de julio, una de las avenidas más
importantes de Montevideo:
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
33
Figura 4 - Calles que delimitan la zona de estudio. Imagen realizada
por los autores en software QGIS.
Algunos datos generales sobre la zona de estudio, específicamente Barrio
Cordón:
Los inmuebles se ubican dentro de una zona muy céntrica que cuenta con
una amplia y variada gama de servicios de todo tipo.
Se ubica una de las avenidas más importantes de Montevideo, la cual
cuenta con comercios y negocios de cualquier índole, concentrando
también una cantidad importante de centros educativos, culturales y
recreativos.
En lo que respecta a edificaciones culturales destacadas tenemos, la
sede de la Universidad de la República, Biblioteca Nacional del Uruguay,
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
34
otros centros educativos y teatros como El Galpón o el Stella d'Italia.
También contamos con la conocida Feria de Tristán Narvaja, Banco
Hipotecario del Uruguay, Banco de Previsión Social y la Iglesia de
Cordón.
Por ser una zona tan céntrica, no presenta muchas zonas verdes o
jardines, de todas maneras cuenta con el Parque Líber Seregni y la Plaza
de los Treinta y Tres (plaza de los bomberos).
Tiene una gran frecuencia de transporte público hacia la la mayoría de los
puntos de la ciudad y por la Avenida Uruguay en particular circulan líneas
suburbanas.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
35
4.4. ESTUDIO DE LA NORMATIVA EDILICIA DE LA
ZONA
En este segmento realizaremos un diagnóstico sobre el estado catastral
en la zona de estudio (Barrio Cordón, Montevideo, Uruguay) y Plan de
Ordenamiento Territorial vigente en dicha zona.
Para poder efectuar el diagnóstico antes dicho nos apoyaremos en la
información brindada por la Dirección Nacional de Catastro.
Para todos estos análisis y estudios nos apoyamos en Sistemas de
Información Geográficos y planillas de Excel, a los efectos de ilustrar y
analizar con mayor facilidad.
Las planillas confeccionadas contienen los siguientes campos de
información4:
− Número de padrón − Área terrena − Área edificada − Frente − Valor terreno − Valor mejoras − Valor Real Total − DJCU − Año de construcción − Categoría − Estado de conservación − Destino − Reformas
La zona de estudio se encuentra ubicada dentro del barrio Cordón, a continuación, veremos una imagen satelital de la zona y las manzanas catastrales que se incluyen en dicha zona.
4 Planillas de Información Catastral en Anexo B (Pág. 72).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
36
Figura 5 - Vista Satelital de la Zona de Estudio. Imagen obtenida por
los autores en Google Earth.
ANÁLISIS DE ÁREAS
La normativa vigente no aprueba inmuebles con áreas menores a 300m2.
En la zona de estudio tenemos un total de 5397 padrones, de los cuales
3730 no cumplen con la normativa, por lo cual no se aceptarían
fraccionamientos con estas áreas.
Estaríamos hablando de que un 69% de la zona de estudio no cumple con
la normativa de áreas mínimas.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
37
Figura 6 - Áreas según Catastro en la zona de estudio. Imagen
realizada por los autores en software QGIS.
ANÁLISIS DE DJCU
Para la inscripción en la Dirección de Registro de toda escritura de
traslación o constitución de dominio, así como para la inscripción de
compromisos de compraventa de bienes urbanos, se requerirá la
constancia de haber presentado una Declaración Jurada de
Caracterización Urbana (DJCU) en la Dirección Nacional de Catastro con
antigüedad no mayor a cinco años.5
Lo que se hizo fue identificar cuáles inmuebles en régimen de propiedad
común cuentan con DJCU vigente o vencida, de los 5397 padrones que
hay en la zona de estudio, 3546 están en régimen de propiedad común y
5Art. 178 de la Ley N. º 17.296, incluido en la Bibliografía.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
38
solamente 545 inmuebles de estos cuentan con DJCU, de las cuales 378
están vigentes y 167 están vencidas.
Figura 7 - Vigencia de las DJCU en la zona de estudio. Imagen
realizada por los autores en software QGIS.
A partir de estos datos podemos decir que solo el 11% de los inmuebles
que se encuentran bajo el régimen de Propiedad Común cuentan con
DJCU vigente.
Si a estos le sumamos los inmuebles que tengan DCJU vencida se
alcanza el 15%.
ANÁLISIS DE EDADES DE CONSTRUCCIÓN
En el siguiente gráfico podemos ver las edades de construcción de los
inmuebles que forman parte de la nómina de padrones, expresada según
décadas. Consideramos esta nómina como una muestra representativa
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
39
de toda la zona de estudio.
Figura 8 - Vigencia de las DJCU en la zona de estudio. Imagen
realizada por los autores en software Excel. Las edades más predominantes van desde 1940 a 1970. También
podemos ver una fuerte influencia de la década del 20.
Se puede ver en el gráfico que, de los padrones pertenecientes a la
nómina, solo fueron construidos 9 posteriormente a 1992.
Con el estudio realizado se puede constatar que el grado de
consolidación de la normativa vigente en la zona es escasamente bajo,
para padrones en régimen de propiedad común. Esto se puede ver en
que la mayoría de las construcciones son anteriores a 1998 (Plan de
Ordenamiento Territorial).
La cantidad de DJCU existentes es bajo, esto es también un indicador del
bajo grado de consolidación de la normativa en la zona. En paralelo a lo
antes dicho, tener un número bajo de DJCU actualizadas es uno de los
factores que indica tener un catastro desactualizado.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
40
4.5. MERCADO INMOBILIARIO
Para poder llevar a cabo los objetivos del presente trabajo, es
indispensable realizar un estudio de mercado de la zona,
independientemente de la metodología de avalúo que vayamos a utilizar.
Según páginas web dedicadas a la venta de inmuebles, vimos que en el
barrio Cordón hay ofertas de más de 1000 inmuebles, incluyendo
inmuebles bajo el régimen de propiedad común y propiedad horizontal.
Para facilitar tareas posteriores lo que se hizo fue filtrar las ofertas. Los
filtros aplicados fueron:
− Ubicación dentro de la zona de estudio.
− Inmueble en régimen de propiedad común.
− Identificación del número de padrón del inmueble.
El motivo de excluir las ofertas de inmuebles en propiedad horizontal fue
únicamente el de facilitar el procesamiento de estas a la hora de efectuar
los cálculos del valor de la tierra. El cálculo del valor tierra a partir de
inmuebles en régimen común es más sencillo que para inmuebles en
propiedad horizontal ya que no hay que tasar bienes comunes y no hay
necesidad de realizar prorrateos.
Conocer el número de padrón es de suma importancia, pues, nos permite
conocer varios atributos que valorizan el valor de la tierra, por ejemplo, la
altura máxima para edificar, el FOS, la ubicación en la manzana, si
presenta retiro frontal o no, etc. Atributos que tendrán principal
importancia a la hora de efectuar los cálculos más adelante. También nos
permite tener información sobre las construcciones, como pueden ser, la
edad de construcción, el área edificada y en el caso de contar con DJCU
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
41
saber la categoría y estado de conservación de las mismas.
Luego de aplicar los filtros anteriormente nombrados, se reduce todo a 27
ofertas de venta encontradas en el mercado, de las cuales, 4 son terrenos
baldíos. Las ofertas encontradas serán procesadas para poder obtener el
valor de la construcción y consecuentemente el valor tierra de cada
inmueble. Más adelante se detallan los cálculos.
A las ofertas de ventas, se suman 4 valores de compraventas efectuadas
en la zona, estos valores los obtuvimos a través del Servicio de Catastro y
Avalúo de la Intendencia de Montevideo. Dicho servicio cuenta con un
convenio con la Dirección General de Registro.
Finalmente nos encontramos con una muestra de 31 elementos. La
información recolectada se tabulo con la siguiente información: Padrón,
Valor Oferta o Compraventa, Área Terreno, Frente, Fondo Ficto, Forma y
DJCU (con fecha en caso de ser vigente o vencida).6
En las siguientes imágenes veremos la ubicación de las ofertas y
compraventas distribuidas en la zona de estudio.
6Planillas de ofertas de Venta y Compraventas en Anexo D (Pág. 84).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
42
Figura 9 - Distribución de las Ofertas y Compraventas. Imagen
realizada por los autores en software QGIS.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
43
5. METODOLOGÍA
5.1. ELECCIÓN DEL MÉTODO DE AVALÚO
Para llevar a cabo los cálculos necesarios para este proyecto se optaron
por 2 métodos de avalúos. Estos fueron utilizados en etapas distintas del
proyecto, uno de ellos fue utilizado para el cálculo del valor tierra de
ofertas y compraventas de inmuebles y el otro para el cálculo del valor de
la tierra de los padrones a estudiar.
El precio publicado en las ofertas/compraventas incluye el precio de la
tierra y el de las construcciones. Como nosotros solo necesitamos el valor
de la tierra, al precio de la oferta/compraventa hubo que restarle el valor
de las mejoras. Para esto se utilizó el método de Reposición, pues, es el
único método que nos permite obtener el valor construcción y el valor
tierra de forma separada.
El segundo método utilizado fue el Método de Regresión Lineal Múltiple.
Elegimos este método a los efectos de realizar un avalúo masivo, y poder
tener mayor practicidad a la hora de realizar los cálculos del valor tierra de
los padrones pertenecientes a la nómina.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
44
5.2. PROCEDIMIENTOS Y CÁLCULOS
VALOR CATASTRAL 2018
En primera instancia, se confeccionó una planilla con la información de la
DNC, más precisamente, información de los padrones en régimen de
propiedad común pertenecientes a la muestra. Los campos de dicha
planilla se detallaron en la sección 4.1 de Estudios Previos.
Para los cálculos del valor terreno se utilizaron los siguientes campos de
información:
− Padrón − Área Terreno − Frente − Forma − Valor Terreno − Fondo Ficto − Correcciones por:
○ Frente ○ Fondo ○ Forma
− Valor Terreno Final En el cálculo del Valor Terreno Final, es decir, el valor terreno corregido,
se utilizó la siguiente fórmula:
Fórmula 1 - Cálculo de Valor Terreno con correcciones.
Dentro de lo que son las correcciones tenemos:
CORRECC. POR FONDO:
La siguiente expresión se basa en el Criterio de Hoffman-Neill y es muy
utilizada por los avaluadores en Uruguay. Depende del fondo del Lote
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
45
Tipo o Lote Predominante en la zona de estudio, Fondo Ficto del lote
(área de lote dividido su frente) y un coeficiente (0.415) proveniente del
criterio Hoffman-Neill.
(
)
Fórmula 2 - Cálculo de coeficientes de corrección por fondo. CORRECC. POR FRENTE:
Se utilizó un criterio proveniente del Libro Curso de Avaluaciones 1 del
Ing. Agrim. José Luis Niederer. Es un criterio que fue adaptado para su
utilización en la ciudad de Montevideo y basado en la experiencia de
profesionales del avalúo por varias décadas.
Se estableció una expresión para el cálculo del coeficiente β
correspondientemente a diferentes longitudes de frente.
Tabla 1 - Cálculo de coeficientes de corrección por frente.
CORRECC. POR FORMA:
Se utilizaron coeficientes proporcionados por la docente Ing. Agrim.
Martha Siniacoff en el curso de Avaluaciones 2.7
7 Asignatura de la carrera Ingeniería en Agrimensura de la Facultad de Ingeniería,
UDELAR
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
46
Tabla 2 - Coeficiente de corrección por forma del lote.
Los coeficientes por forma son utilizados solo para avalúos masivos.
Una vez calculadas las correcciones, se procede a calcular los Valores de
Terreno Finales o Corregidos de la DNC, para cada uno de los inmuebles
en estudio8.
VALOR MERCADO 2018
Esta sección se puede dividir en 2 etapas fundamentales y de igual
importancia. Si bien en cada una se utilizan métodos de cálculos distintos,
estas son dependientes. Es decir que, si en la primera etapa se cometen
errores en los cálculos, estos perjudicarán los resultados de la segunda y
de esta forma el resultado final.
PRIMERA ETAPA
En esta etapa se calculó el valor del terreno de distintas ofertas de
compraventas en la zona de estudio. La búsqueda se realizó a través de
distintas páginas web dedicadas a la venta y alquiler de inmuebles.9
Como vimos antes, de la nómina original de padrones proporcionadas por
el Ing. Agrim. José Luis Niederer los inmuebles en Propiedad Horizontal
fueron descartados por lo que la búsqueda de las ofertas estuvo apuntada
únicamente a inmuebles en Propiedad Común. También fueron
descartadas las ofertas de los inmuebles en Propiedad Común que se
8 Planillas de Cálculos de los Valores Terrenos Corregidos en Anexo C (Pág. 81).
9 Páginas Web utilizadas, se encuentran en la Bibliografía.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
47
desconoce el número de padrón. A todas las ofertas encontradas se le
sumaron las compraventas efectuadas en los últimos tres años.
Como la mayoría de las ofertas encontradas son de predios con mejoras y
lo que a nosotros nos importa es el valor de la tierra es que tuvimos que
tasar las construcciones para así poder calcular el valor de la tierra. Para
esto usamos el método de reposición, que a partir de la caracterización
del inmueble se puede calcular el valor de las construcciones. La
caracterización de los inmuebles se hizo a partir de las fotos de las ofertas
y de las fachadas. Para estas también se tuvo en cuenta si el inmueble
contaba con DJCU y la información proporcionada por catastro.
Para manejar un caudal de datos e información tan grande utilizamos
planillas. En la Primer planilla confeccionada se estableció:
− Número de Padrón − Valor oferta − Área edificada − Destino − Categoría − Estado de conservación − Año construido − Valor de reposición − Depreciación por estado de conservación − Depreciación por edad − Valor actual de la construcción − Valor terreno
El campo valor de reposición se calcula a partir de la categoría y el área
edificada. Para esto nos apoyamos en la tabla de INCA10 que nos permite
saber el costo de construir un metro cuadrado de acuerdo con la
categoría.
10
Tabla de Variación de los Valores del Metro Cuadrado de la Vivienda Usada en
Anexo E (Pág. 85).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
48
La depreciación por edad fue el campo que más dificultad nos trajo, y esto
se debe que para el cálculo es necesario saber qué reformas tiene el
inmueble y en qué año se realizaron. Este dato fue imposible obtenerlo en
la mayoría de los casos ya que la DNC no cuenta con esta información,
no está actualizado. La solución que encontramos a este problema fue la
de estimar cuántos años más podría llegar a estar en pie la construcción.
Con este dato estimado usamos la siguiente expresión para el cálculo de
la depreciación.
( (
(
)
))
Fórmula 3 - Cálculo de depreciación por edad.
Siendo, v = tiempo que lleva en pie la construcción
V =vida técnica para la categoría y el destino (valor estimado)
La vida técnica se definió utilizando la siguiente tabla, la cual establece la
vida en años según la categoría y el tipo de inmueble:
Tabla 3 – Vida técnica según categoría.
Para el campo de depreciación por estado de conservación utilizamos los
siguientes coeficientes:
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
49
Tabla 4 – Coeficientes de depreciación según estado de conservación.
Coeficientes proporcionados por la docente Ing. Agrim. Martha Siniacoff
en el curso de Avaluaciones 2.11
Para los casos en los que contamos con la información de las reformas se
procedió de igual forma al criterio utilizado por la DNC.12
El criterio necesita que se le asigne un código de reforma, el cual está
definido por los tipos de reformas realizadas. Para poder conocer los tipos
de reformas realizadas nos basamos en la inspección de las imágenes
presentes en la oferta de venta y en el código de reforma que figura en la
DCJU.
El criterio calcula de forma separada el valor de las construcciones
reformadas y las remanentes, luego se suman.
Teniendo calculados los valores de reposición y las depreciaciones, y
sabiendo las áreas edificadas, pudimos calcular los valores de las
construcciones con la siguiente expresión:
Fórmula 4 - Cálculo Valor Construcciones. Una vez calculado el valor de las construcciones calculamos el valor del
11
Asignatura de la carrera Ingeniería en Agrimensura de la Facultad de Ingeniería,
UDELAR. 12
Criterio de Cálculo de Reformas de la DNC en ANEXO F (Pág. 86).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
50
terreno. Para esto abatimos el valor de la oferta un 15%, esto es un
criterio común utilizado en la comunidad de tasadores en Uruguay.
Fórmula 5 - Cálculo Valor Terreno.
Las planillas del cálculo de mejoras y los cálculos del valor terreno se
encuentran en el Anexo G (Pág. 87).
SEGUNDA ETAPA
El objetivo de la segunda etapa es utilizar la información obtenida en la
primera etapa y aplicar el Método de Regresión Lineal Múltiple para
obtener una función representativa de los datos en estudio, mediante esta
función se calcularán los valores de mercado de presente año.
Primero se confeccionaron planillas con información de los padrones que
consideramos que influyen directamente en el valor de la tierra. Se tienen
los siguientes campos13:
− Padrón − Valor Terreno − L valor (Logaritmo Neperiano del Valor Terreno) − Área Terreno − Frente − Fondo Ficto − Altura − Forma − Distancia a 18 de Julio − Negocio
− Factor de Ocupación del Suelo (FOS) − Retiro
13
Planilla de información para aplicación del método multivariado, Anexo H (Pág. 90).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
51
Como ya se explicó en el Marco Teórico, el MRLM14 nos permite estimar
la variable Valor Terreno a partir de las variables que lo componen, el
método nos arroja una función que será la mejor aproximación y que
mejor representa a la nube de puntos compuesta por los datos.
El MRLM se realizó utilizando una de las Herramientas de Análisis de
Datos llamada Regresión.
Para esto es importante distinguir lo que son la variable independiente de
las dependientes. Como variable dependiente se utiliza los valores del
campo LValor y como independientes el resto de las nombradas
anteriormente.
Previo a aplicar esta herramienta se tuvieron que establecer
codificaciones de los datos en las Variables Independientes, a los efectos
de obtener resultados fiables, de la siguiente manera:
14
M.R.L.M.: Modelo de Regresión Lineal Múltiple
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
52
Tabla 5 - Codificación de Variables Independientes.
Luego de aplicar la Herramienta de Regresión obtuvimos los siguientes
resultados:
Figura 10 - Coeficiente de Determinación
Como vimos anteriormente, para que el modelo sea aceptable (en el
campo de la evaluación) se tiene que cumplir que el 80% de los casos
expliquen el modelo, es decir tener un R^2 mayor o igual a 0.80. En
nuestro caso se obtuvo un R^2 que cumple con esto, es decir, obtuvimos
un modelo aceptable.
En conjunto con el valor de R^2 vienen dados los valores de los
coeficientes de cada variable.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
53
Figura 11 - Coeficientes de las variables.
A partir de estos coeficientes hallamos la fórmula que explica el modelo.
Fórmula 6 - Fórmula genérica para el cálculo del Valor Terreno.
Donde i recorre cada uno de los padrones y j las variables.
Una vez obtenida esta función, se pudo calcular los valores de la tierra
para los padrones que son objeto de estudio en el presente proyecto.15
Como último paso se descartaron los valores que no eran coherentes
para la zona (ubicación y valores cercanos).
Algunos de los criterios considerados para la aplicación del Multivariado:
- Consideraremos como aceptable un valor de coeficiente de
determinación lineal (R2) mayor o igual a 0,80.
Se descartaron las observaciones con residuo estándar fuera del
intervalo [-2.5, 2.5].
- El criterio utilizado para el Frente en los casos esquina o de salida
15
Resultados del Cálculo, Anexo H (Pág. 90).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
54
a dos calles fue el de poner el frente sobre la calle principal,
independientemente de cuál sea mayor.
- Los campos Retiro y FOS no fueron tenidos en cuenta ya que al
ser todos los padrones relativamente cerca tenían los mismos
valores.
- El campo Fondo Ficto no se utilizó, pues, dicha variable es
combinación lineal de las variables área y frente.
- Se optó por tener en cuenta la variable Distancia a 18 de Julio ante
la necesidad de tener una variable que pondere la ubicación de los
inmuebles. Nos basamos en las distancias de los padrones a la Av.
18 de Julio.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
55
6. RESULTADOS
6.1. MAPA DE VALOR TIERRA 1992.
Figura 11 - Mapa de valores unitarios de la tierra en 1992.
En esta imagen se puede ver que los valores más altos se concentran a lo
largo de la Av. 18 de Julio. También se pueden observar valores altos en
las primeras paralelas a la Av. 18 de Julio tanto al norte como al sur de
esta. Otros sectores con valores altos de tierra son los que se encuentran
sobre la calle Constituyente y la Av. Gral. Rivera.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
56
6.2. MAPA DE VALOR TIERRA 2018.
Figura 12 - Mapa de valores unitarios de la tierra en 2018.
Si bien en la actualidad los valores más altos se encuentran en las
mismas zonas que en el año 1992, estos se descentralizaron, pues, no
solo se encuentran sobre la la Av. 18 de Julio. Se puede observar que las
diferencias son menores que antes. El valor de la tierra no aumentó de
forma proporcional, es decir, las zonas de menor valor en el año 1992
aumentaron más que las zonas de mayor valor.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
57
6.3. INCREMENTO DEL VALOR TIERRA.
Figura 13 - Mapa de incrementos del valor tierra.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
58
Figura 14 - Mapa de incrementos del valor tierra.
En la imagen se puede observar que los inmuebles frentistas a la Av. 18
de Julio bajaron su valor. Los que se encuentran sobre la Av. Gral. Rivera
y la calle Constituyente tuvieron los incrementos más bajos de la zona.
Los incrementos más altos se ubican en los sectores noreste y sureste de
la zona de estudio.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
59
6.4. MAPA DE VALOR TIERRA SEGÚN DNC 2018.
Figura 14 - Mapa de valores unitarios de la tierra según catastro.
En esta imagen se puede ver que los valores de la tierra más altos, al
igual que en los valores calculados para 2018, se encuentran sobre la Av.
18 de Julio, la Av. Gral. Rivera y la calle Constituyente.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
60
6.5. RELACIÓN ENTRE VALOR TIERRA SEGÚN DNC
Y VALOR TIERRA 2018.
Figura 15 - Relación entre el Valor Catastral Y Valor de Mercado 2018.
De acuerdo con el Artículo 6 de la Ley 9189 de enero de 1934, el valor catastral de la tierra debe ser el 80% del valor de comercialización. Como se puede apreciar, solo el 13% de los casos (16 de un total de 119) cumplen con esta normativa de forma aproximada.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
61
7. CONCLUSIONES Y COMENTARIOS
CONCLUSIONES GENERALES
● Antes de realizar el presente trabajo, se pensó que podría existir un
coeficiente que, en teoría, al multiplicar los valores de 1992 por
dicho coeficiente se obtendrán valores de 2018. Luego de realizado
este trabajo vimos que esto no fue posible, la razón es que las
zonas no se desarrollaron de la misma forma. Esto se puede deber
al cambio de normativas, emprendimientos puntuales que valorizan
o desvalorizan una cierta zona, las viviendas de interés social, etc.
En el proyecto se utilizaron, como referencia o comparables,
valores de mercado de 1992, estaríamos hablando de valores con
una antigüedad mayor a 25 años, y esto desvirtúa la situación y no
genera una referencia fiable.
● Uno de los objetivos de este trabajo fue calcular el valor de la tierra
en la zona de estudio, por lo que el escenario ideal hubiera sido
trabajar únicamente con terrenos baldíos. Al encontrarse la zona
de estudio en el barrio Cordón, siendo este uno de los barrios más
densos y urbanizados de Montevideo, la cantidad de terrenos
baldíos es mínima. Ante el hecho de que no se pudo trabajar en
estas condiciones ideales, se trabajó con ofertas de terrenos con
mejoras y esto generó que se tuvieran que tasar dichas mejoras
para luego despreciarlas y así alcanzar el valor terreno (método
residual).
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
62
Las tasaciones de las mejoras se realizaron caracterizando los
inmuebles por fachada e imágenes proporcionadas por los sitios
web donde se encontraron las ofertas. Al no tener un catastro
actualizado no podemos basarnos en las DJCU ya que la mayoría
de los inmuebles no cuentan con ella (solo el 11% tiene DJCU
vigente). Todos estos inconvenientes influyen en las tasaciones,
alejándonos del precio real de mercado.
Como solución a esto, creemos que debería crearse alguna
disposición para que todos los inmuebles tengan DJCU vigente. Se
entiende que tal vez esta no sea la solución más rápida, pero a la
larga solucionaría la desactualización.
● Las ofertas encontradas tienen una gran influencia en los valores
de terrenos calculados, es por esto que es muy importante conocer
las condiciones de las mismas, saber si realmente se tratan de
ofertas no influenciadas por situaciones ajenas a ley de oferta y
demanda, como pueden ser, urgencia de vender o inversores
dispuestos a pagar de más pensando en futuros negocios.
● Algo importante es el grado de representatividad de la muestra,
pues, si las ofertas seleccionadas no forman una muestra
representativa obtendremos errores en los valores de terreno
calculados.
La muestra en el mercado no es como una encuesta sobre
intención de voto, donde yo elijo la muestra, sino que se dice que
son variables no controlables, pues, yo no puedo provocar que se
venda una casa, no se puede controlar la muestra.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
63
● Hay que tener en cuenta que estuvimos en un momento con poco
movimiento inmobiliario dentro de una zona con muchos
apartamentos. No encontramos muchas ofertas para la muestra, y
esto no beneficia al método de avalúo utilizado, pues, es bastante
matemática y utiliza la estadística.
CONCLUSIONES PARTICULARES
● La valorización de la zona al noreste de la Av. 18 de Julio se la
atribuimos a la construcción de la terminal Tres Cruces (16 de
noviembre de 1994).
● El incremento del valor de la tierra en los lotes frentistas a la Av. 18
de Julio ha sido nulo, en la mayoría de los casos han bajado su
valor. Las razones son variadas, por ejemplo:
- La seguridad pública. Es uno del tema que más preocupa,
siendo la Av. 18 de Julio una zona insegura en particular
una vez finaliza la actividad comercial.
- El crecimiento del parque automotor. Apoyándonos en datos
del Instituto Nacional de Estadísticas (I.N.E.) el parque
automotor creció en Montevideo un 97% en el periodo 2003-
2014. A diario circulan por Montevideo los 500.000 vehículos
empadronados en el departamento, deberían sumarse a
estos 260.000 vehículos que residen en otro departamento.
Considerando que 18 de julio es el centro polifuncional por
excelencia, el incremento vehicular por esa vía también se
incrementa creando factores extrínsecos ambientales
negativos para la vivienda: ruido, olores, vibraciones y
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
64
polución.
- Deterioro de las galerías comerciales. En su momento la Av.
18 de Julio nucleaba todo el universo de entretenimiento y
ocio montevideano. A mediados de la década del 90, con las
construcciones de los nuevos shoppings, la Av. de 18 de
Julio dejó de ser el principal atractivo.
- Por años sobre la Av. 18 de Julio rigió una altura obligatoria
de 36 metros. Recién en 2016 con las Directrices
Departamentales de Ordenamiento se establece una altura
máxima de 36 metros.
La rigidez de la norma en el período y las causas de deterioro
indicadas anteriormente provocó escasa demanda de tierra para
construir motivo por el cual no se visualiza un incremento en el
precio.
● La cantidad de casos en el que la relación entre el valor catastral y
el valor de mercado se ajustan a la norma es muy bajo (13%). A su
vez el desajuste es muy dispar, lo que resulta muy injusto, ya que a
partir de este valor se calculan una serie de impuestos.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
65
8. BIBLIOGRAFIA
● ALVES SANTAS, Rubens. 2002. Ingeniería en Tasaciones: Una Introducción a la Metodología Científica. Universidad Federal de Pernambuco - Brasil.
● NIEDERER, José Luis. 2008. Curso de Avaluaciones (Primera Parte): Avalúo de Lotes Urbanos. Montevideo.
● CALDERÓN, Luis. 2016. Documento del Curso de SIG. Montevideo ● CALDERÓN, Luis. 2016. Documento del Curso de SIG Avanzado.
Montevideo. ● SINIACOFF, Martha. Documento Sistema de información catastral
y sus objetivos. Intendencia municipal de Montevideo, Uruguay. ● SINIACOFF, Martha. 2017. Avalúos Masivos (Curso de
Avaluaciones 3). Montevideo, Uruguay. ● SINIACOFF, Martha. 2016. Avalúos de Construcciones (Curso de
Avaluaciones 2). Montevideo, Uruguay. ● Páginas WEB: Documentos y Consultas
○ Diccionario de la Real Academia - versión web. 2018. Sitio: www.rae.es
○ Archivo Nacional de Planos de Mensura del M.T.O.P. 2018. Sitio: planos.mtop.gub.uy.
○ Crear un mapa de isoyetas e isotermas en ArcGIS. 2017. Documento publicado por Franzpc. Sitio: acolita.com.
○ Creación y análisis de superficies en ArcGIS. 2016. Documento publicado por Esri. Sitio: desktop.arcgis.com.
○ Barrio Cordón. 2018. Sitio: es.wikipedia.org. ○ Capítulo 9. Regresión lineal simple. Departamento de
Estadística e Investigación Operativa, Universidad de Jaén, Jaén, España. 2005. Sitio: www.uja.es.
○ Consulta de Cotización de la Moneda: www.bcu.gub.uy.
○ Uruguay. 2001. Art. 178 de la Ley N.º 17.296, por el que se regula la inscripción de planos de mensura y modificaciones parcelarias ante la DNC. El Senado y la Cámara de Representantes de la República Oriental del Uruguay, 23 de febrero de 2001.
○ Tristeza, decadencia y oscuridad en las galerías de 18 de Julio. Montevideo, Uruguay. 2018. Publicado por Emanuel Bremermann. Sitio: www.elobservador.com.uy.
○ ¿Hay casi tres veces más vehículos de lo que había hace 10 o 12 años? Montevideo, Uruguay. 2015. Sitio: www.enperspectiva.net.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
66
○ Sitios web utilizados para la búsqueda de ofertas de venta de inmuebles:
infocasas.com.uy
buscandocasa.com
gallito.com.uy
Imuebles.com.uy
Casaweb.com
Tucasaenuruguay.com
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
67
9. ANEXO
ANEXO A: Planos antecedentes de padrones no existentes en DNC
Plano antecedente del Padrón N°31. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
68
Plano antecedente del Padrón N°494. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
Plano antecedente del Padrón N°494. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
69
Plano antecedente del Padrón N°597. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
Plano antecedente del Padrón N°597. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
70
Plano antecedente del Padrón N°1274. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
Plano antecedente del Padrón N°13228. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
71
Plano antecedente del Padrón N°21303. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
Plano antecedente del Padrón N°409824. Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
72
ANEXO B: Información Catastral - Régimen de Propiedad Común16
16
Unidad de los Campos: Áreas en m2, Frente en m y Valores en $. Unidades iguales
para la totalidad de las tablas pertenecientes al presente Anexo C. Cotización del dólar promedio al mes de septiembre 2018 según el Banco Central del Uruguay.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
73
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
74
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
75
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
76
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
77
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
78
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
79
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
80
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
81
ANEXO C: Cálculos Valor Terreno según DNC17
17
Unidad de los Campos: Áreas en m2, Frente en m. Cotización del dólar promedio al
mes de septiembre 2018 según el Banco Central del Uruguay.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
82
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
83
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
84
ANEXO D: Ofertas y Compraventas18
18
Unidad de los Campos: Áreas en m2, Frente y Fondo Ficto en m.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
85
ANEXO E: Valor de Costo de Reposición
Variación de los Valores del Metro Cuadrado de la Vivienda Usada. Junio 2018
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
86
ANEXO F: Criterio de Cálculo de Reformas de la DNC
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
87
ANEXO G:
Cálculo del Valor Terreno de las Ofertas de Venta y Compraventas Efectuadas19
19
Cotización del dólar promedio al mes de septiembre 2018 según el Banco Central del
Uruguay. Unidad de los Campos: Áreas en m2.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
88
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
89
Cálculos de Construcciones con Reformas.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
90
ANEXO H: Método de Regresión Lineal Múltiple.
Información y Codificación de Datos y Depuración 20
20
Unidad de los Campos: Áreas en m2 y Valores en U$S.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
91
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
92
Resultados de aplicación del M.R.L.M.
Curvas de Regresión Ajustadas
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
93
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
94
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
95
ANEXO I: Resultados
Valor Terreno 2018 21
21
Cotización del dólar promedio al mes de septiembre 2018 según el Banco Central del
Uruguay. Unidad de los Campos: Áreas en m2 y Valores en U$S.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
96
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
97
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
98
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
99
Comparación: Valor Terreno 2018 - Valor Terreno 1992 22
22
Cotización del dólar promedio al mes de septiembre 2018 según el Banco Central del
Uruguay.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
100
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
101
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
102
Comparación: Valor Terreno 2018 - Valor Catastral 23
23
Cotización del dólar promedio al mes de septiembre 2018 según el Banco Central del
Uruguay.
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
103
ANÁLISIS DE LA VARIACIÓN
DE LOS VALORES INMOBILIARIOS AÑO 2018 - AÑO 1992
104
Recommended