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Apresentação Institucional
Visão Geral da Companhia
A maior e mais completa companhia de propriedades comerciais no Brasil
Segmentos de Atividade
Es
cri
tóri
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str
ial
Va
rejo
Portfólio de Varejo
Torre Nações Unidas
DP Louveira
Ed. Ventura II Ed. Manchete
DP Araucária
Descrição da Companhia
Maior empresa pública de propriedades comerciais noBrasil
Portfólio atual bem diversificado composto por 91imóveis (57% escritórios, 34% industrial e 9% varejo),com 1,14 milhões de m2 de área bruta locável (“ABL”)e Valor de Mercado estimado de aproximadamenteR$ 4,8 bilhões
Base de inquilinos diversificada
Presença regional
5 projetos greenfield com aproximadamente 178 milm2 de ABL
Conta com profissionais altamente dedicados equalificados nas áreas de: aquisições, serviçosfinanceiros, legal e engenharia
Estratégia de criação de valor “hands-on”
Reconhecimento de mercado: habilidade comprovadana prospecção e execução de transações faz comque a escolha da BR Properties como parceiro paradesenvolvimento e operações de build-to-suit sejabastante demandada pelo mercado
Subsidiária de administração de propriedades
2
Prometido e Entregue
IPO(Março 2010)
Atual(Agosto 2011)
Crescimento(Atual / IPO)
613.499 1.143.019 1,9x
150.473 178.434 1,2x
7,4% 1,5% Redução de 80%
93,9
(2009)
309,6
(2T11 Anualizado)3,3x
45,0
(2009)
143,3
(2T11 Anualizado)3,2x
Portfólio de ABL(m2)
ABL em Desenvolvimento (m2)
Vacância
EBITDA Ajustado(R$ mm)
FFO Ajustado(R$ mm)
83,3%
(2009)
92,6%
(2T11 Anualizado)
Player Mais Rentável do
SetorMargem EBITDA
3
Compromisso com a entrega de resultados para seus acionistas
1.719
(2009)
4.838
(Agosto 2011)2,8x
Portfólio Total(R$ mm)
Maior Crescimento do Setor
Taxa de crescimento extraordinária, muitas vezes maior do que a média de suas comparáveis...
ABL CAGR 2008-2010 Receita Líquida CAGR 2008-2010
FFO CAGR 2008-2010 EBITDA CAGR 2008-2010
4
¹ ¹2 2
Fonte: Companhias
Notas:
1 Considera BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce
2 Considera São Carlos e CCP
¹2
64,4%
9,8%
-4,3%
Média Shopping Malls Média Properties ¹ 2
53,6%
24,8%
7,9%
Média Shopping Malls Média Properties
156,3%
50,7%
28,9%
Média Shopping Malls Média Properties
65,4%
29,4%
8,7%
Média Shopping Malls Média Properties
3.220
762
450
180
4.783
9.395
Portfólio Atual Escritório Built-to-Suit Varejo Industrial Total
Mercado altamente fragmentado com poucos competidores qualificados cria cenário ideal para a
consolidação do mercado
Inúmeras Oportunidades para Expandir o Portfólio Atual
Mercado Potencial1: 36,3 mm m2
BRProperties
10 Companhias
Organizadas
65%
Fonte: Estimativas BR Properties
Nota:
1 Não inclui varejo
Companhias
Organizadas
9%
Mercado
Não Organizado
91%
35%
Indústria Fragmentada (em termos de ABL – m2) Pipeline em Negociação (R$ mm)
5
Visão Geral do Portfólio
SEÇÃO 1
A base de locatários da BR Properties é composta por algumas das principais e mais
reconhecidas companhias do país, apresentando importante diversificação setorial
Portfólio de excelente qualidade composto por escritórios, galpões e lojas de varejo localizadas
nas regiões mais dinâmicas do Brasil
Portfólio: Composição e Principais Locatários
Valor de Mercado do Portfólio(R$ mm)
ABL por tipo de Propriedade(m2)
Composição dos Locatários(por Setor)
Principais LocatáriosMais de 180 locatários de
alta qualidade
7
Total: R$4,8 bi Total: 1.143 mil m2
Escritório
57%
Galpão
34%
Varejo
9%Varejo
9%Escritório
25%
Galpão
66%
Logística
20%
Bens de
Consumo
19%
Serviços
Financeiros
13%
Indústria
10%
Tecnologia
7%
Outros
26%Energia
5%
Distribuição Geográfica do Portfólio
Escritório
Galpão
BRPR
Varejo
Quantidade de propriedades existentes: 91
— Escritórios: 37
— Galpões: 24
— Varejo: 30
ABL total das propriedades: 1.143.019 m2
— Escritórios: 288.449 m2
— Galpões: 753.684 m2
— Varejo: 100.886 m2
Estados ABL Total %
São Paulo 876.032 76,6%
Rio de Janeiro 146.264 12,8%
Paraná 63.120 5,5%
Minas Gerais 18.630 1,6%
Bahia 7.607 0,7%
Pernambuco 6.238 0,5%
Alagoas 4.678 0,4%
Maranhão 4.663 0,4%
Espírito Santo 3.989 0,3%
Pará 3.418 0,3%
Distrito Federal 2.989 0,3%
Goiás 2.814 0,2%
Ceará 2.577 0,2%
TOTAL 1.143.019 100%
O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, cobrindo todas as 5 regiões do Brasil
8
Características Principais
Correção anual pela Inflação
— 100% dos contratos de locação são indexados à inflação
— 72% IGP-M, 24% IPCA e 3% outros
Contratos Triple Net
— Locatário é responsável por todos os custos operacionais da propriedade
— Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas de manutenção
Próximos 3 anos
— 74% de ajuste a valor de mercado
— 32% de vencimento dos contratos
Garantias bancárias nos contratos de locação
— Prática comum no Brasil
— Garantia contra inadimplência de locatários menores
Inadimplência dos locatários
Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentam Inadimplência superior a 30 dias
Prazo médio dos contratos de locação dos escritórios: 3-5 anos
Prazo médio dos contratos de locação dos galpões: 5-10 anos
Cronograma de Vencimento dos Contratos(% de receitas)
Cronograma de Revisão do Aluguel(% de receitas)
Índices de Correção de Inflação
Portfólio: Características do Contrato de Locação
Os contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa,
criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita
9
3%7%
22%
69% 100%
2011 2012 2013 >2013 Total
32%
15%
27%
26% 100%
2011 2012 2013 >2013 Total
72%
24%
3%
IGP-M
IPCA
Outros
Efeitos do Crescimento da Taxa de Juros Nominal (SELIC x TR)
Fonte: Santander Research e Banco Central
Portfólio: Dinâmica Resiliente de Negócios
10,75%
12,50%
0,69%
1,45%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
2010 2011E
Projeção da SELIC TR
Efeitos Positivos do Crescimento dos Índices de Inflação(TR x IPCA x Inflação da Cesta de Produtos BRPR)
0,69%1,45%
5,90% 6,28%
7,77%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
2010 2011E
TRIPCA (CPI)Inflação média da cesta de produtos para 2011
O potencial crescimento da taxa de juros nominal até o
final do ano pode refletir em um leve aumento na TR,
principal indexador utilizado nos reajustes de contratos de
financiamento
Em contrapartida, o aumento da inflação poderia impactar
positivamente os resultados da Companhia, dado que
100% dos contratos de locação são indexados à inflação
Nossas reservas de caixa são investidas exclusivamente
em títulos bancários indexados a taxas de depósitos
interbancários brasileiros (CDI) que, em um cenário de
crescimento da taxa SELIC, gerariam crescimento nas
receitas financeiras
10
Destaques Principais
Drivers de Crescimento
SEÇÃO 2
Propriedades Adquiridas
CAPEX Total
(R$ bilhões)
103
3,4
Volume Captado via
Equity
(R$ bilhões)
2,3
Drivers de Crescimento: Aquisições
Crescimento da ABL (‘000 m2) 2
Taxa Média de Retorno
(TIR) das Alienações dos
Imóveis (%)¹
28%
Notas:
1 O cálculo é bruto e considera todas alienações desde a criação da Companhia
2 Não considera projetos de greenfield
Desde 2007, a BR Properties adquiriu participações em 103 propriedades diferentes, com CAPEX
total de R$ 3,4 bilhões
12
Valor de Mercado Atual
do Portfólio
(R$ bilhões)
4,8
287
1.143
142
203
528
(16)
2007 2008 2009 2010 2011 Atual
RB 115 (Entregue em Dez/2010)
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance
13
Henrique Schaumann (Adquirido em 2007) Presidente Vargas (Adquirido em 2007)
Cap Rate Cap Rate
Ge
raç
ão
de V
alo
r n
o C
urt
o
Pra
zo
Cap Rate
28,8%
A excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultados
operacionais e expressivo crescimento no longo prazo
TNU (Adquirido em Mar/2010)
Cap Rate
12,2%
Ventura (Adquirido em Ago/2010)
Cap Rate
13,8%
Ge
raç
ão
de
Va
lor
no
Lo
ng
o
Pra
zo
48,6%69,6%
Inicial 2T11Inicial 2T11
10,3%
11,7%
12,3%
13,8%
10,5%
13,6%
Inicial 2T11
Inicial 2T11
11,1%
16,5%
Inicial 2T11
11,2%
19,0%
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance (cont.)
14
Spreads de Locação – Novos Contratos
A BR Properties tem construído um track record de sucesso no aumento dos spreads de seus
contratos, tanto em renegociações quanto em novas locações
Spreads de Locação – Revisões
Estudo de Caso: Locatário de Varejo
Data da Aquisição Dez/2010
ABL 97.431 m2
Receitas das Aquisições R$ 30,7 mm
Cap Rate das Aquisições 10,2%
Receita AtualR$ 37,7 mm (22,7% de
crescimento)
Cap Rate Atual12,2% (após 7 meses da
aquisição)
7,6%
21,5%24,5%
n/a
22,6%
n/an/a n/a
15,7%
4T10 1T11 2T11
Escritório Galpões Varejo
10,1%
15,5% 14,3%
n/a
11,1%
28,3%
n/a n/a n/a
4T10 1T11 2T11
Escritório Galpões Varejo
Drivers de Crescimento: Construção / Retrofit
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 2.019 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 57,00
Participação: 50%
Tipo: Galpão
Localização: São José dos Campos / SP
Data de Entrega: 4T12
ABL: 125.000 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 13,00
Participação: 100%
Tipo: Galpão
Localização: Louveira / SP
Data de Entrega: Mar / 2012
ABL : 30.122 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 18,50
Participação: 100%
So
uza A
ran
ha
Tech
Park
SJC
DP
Lo
uv
eir
a 7
Atualmente a Companhia possui 5 projetos de greenfield que, quando finalizados, adicionarão
178 mil m2 de ABL ao portfólio, além do Ed. Manchete que encontra-se em retrofit
15
Cid
ad
e J
ard
im
Pan
am
éri
ca P
ark
II
Tipo: Escritório AAA
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Jun / 2012
ABL: 6.792 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 150,00
Participação: 50%
Empreendimento Pré
Certificado
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 14.502 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 48,00
Participação: 50%
Empreendimento Pré
Certificado
Em Aprovação
Em Desenvolvimento
Man
ch
ete
Tipo: Escritório
Localização: Rio de Janeiro / RJ
Data de Entrega: 4T11
ABL: 26.439 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 140,00
Participação: 100%
Destaques Financeiros
SEÇÃO 3
Destaques Financeiros
17
Receita Líquida(R$ mm)
EBITDA Ajustado e Margem(R$ mm e %)
FFO Ajustado e Margem(R$ mm e %)
37,9
77,4
69,2
147,3
2T10 2T11 6M10 6M11
87%
93%
88%
91%
43,4
83,6 78,7
161,4
2T10 2T11 6M10 6M11
59%43% 44% 37%
25,7
35,834,4
59,7
2T10 2T11 6M10 6M11
Balanço Patrimonial Sólido
Dívida Líquida* (R$ mm) Composição da Dívida (Índices)
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mm)
18
75%
2%
24%
TR
IGPM
CDI
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
99183 171 153 134 117 95 68 54 39 32 29
61
129 129 158 161 179332
156 155128 26 14
Juros Amortização
176
2.087
1.050
24
1.887 1.037
Dívida CP Obrigações por Aquisição
Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida Líquida
* Inclui os recursos captados após follow on
APÊNDICE
Apêndice: Mercado de Escritórios do São Paulo
Estoque Total
20
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Nota:
1 Não existem prédios classe A na região. Faixa de preço pedida para os melhores prédios
SubregiõesEstoque
TotalTaxa de Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
Centro ¹ 362.400 2,1% R$ 15 - R$ 50*
Paulista 1.023.300 3,8% R$ 75 - R$ 125
Jardins 1.007.600 1,5% R$ 90 - R$ 170
Marginal 2.270.200 5,9% R$ 45 - R$ 130
Outros 1.321.600 4,1% R$ 50 - R$ 70
Mercado Geral 5.985.100 4,2% R$ 45 - R$ 170
Alphaville 472.200 20,3% R$ 30 - R$ 65
Marginal35%
Outros20%
Paulista16%
Jardins16%
Alphaville7%
Centro6%
Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro
21
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Estoque TotalAchar gráfico em português
SubregiõesEstoque
Total
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
Centro 1.794.100 1,6% R$ 115 - R$ 180
Botafogo 352.500 1,2% R$ 115 - R$ 160
Flamengo 51.500 0,0% R$ 100 - R$ 185
Barra da Tijuca 358.100 12,4% R$ 80 - R$ 120
Zona Sul 144.500 1,8% R$ 150 - R$ 250
Outros 148.700 4,1% R$ 60 - R$ 100
Mercado Geral 2.849.400 3,0% R$ 60 - R$ 250
Centro63%
Botafogo12%
Barra da Tijuca13%
Outros5%
Zona Sul5%
Flamengo2%
Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo
22
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Estoque Total
Subregiões Estoque
Total
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
ABCD * 129.000 0,0% R$ 12 - R$ 18
Atibaia * 129.100 14,7% R$ 20 - R$ 23
Barueri 437.200 5,1% R$ 21 - R$ 27
Cajamar * 482.800 3,2% R$ 21 - R$ 24
Cotia/ Embu * 304.600 0,5% R$ 18 - R$ 22
Grande Campinas 1.464.900 6,7% R$ 16 - R$ 28
Guarulhos * 183.700 19,3% R$ 18 - R$ 24
Jundiaí/ Itupeva * 487.500 8,6% R$ 13 - R$ 19
São Paulo 560.800 1,9% R$ 21 - R$ 25
Sorocaba/ Alumínio * 107.200 5,5% R$ 16 - R$ 20
Vale do Paraíba * 241.800 16,8% R$ 14 - R$ 17
Mercado Geral 4.528.600 6,4% R$ 12 - R$ 28
* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros"
Grande Campinas32%
São Paulo12%
Barueri10%
Cajamar11%
Jundiaí11%
Cotia/ Embu7%
Vale do Paraíba5%
Guarulhos4%
ABCD3%
Atibaia3%
Sorocaba2%
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