Basis contractvorming gebiedsontwikkeling

Introductiecontractvorming bij gebiedsontwikkeling

Enschede, 14 maart 2014mr. Manfred Fokkema

ProgrammaEerste gedeelte:

• Basis samenwerkingsvormen met gemeenten

• Systematiek afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening

Tweede gedeelte:

• 3 actuele thema’s en casusposities

Basis samenwerkingsvormen• Gronduitgifte

• Concessie

• Bouwclaim

• Exploitatieovereenkomst

• Risicodragende deelneming

• Varianten onder allerlei benamingen

Gronduitgifte• Gemeente verkoopt bouwkavels aan ontwikkelaar

• Ontwikkelaar bouwt programma

• Gemeente laat openbare ruimte aanleggen

Concessie• Gemeente verkoopt grond aan ontwikkelaar/belegger

• Ontwikkelaar bouwt programma

• Ontwikkelaar legt openbare ruimte aan (na aanbesteding)

• Ontwikkelaar verkoopt openbare ruimte aan gemeente

of

• Ontwikkelaar is verplicht tot onderhoud openbare ruimte/vastgoed

Bouwclaim• Ontwikkelaar verkoopt zijn gronden aan gemeente

• Ontwikkelaar verkrijgt recht op bouwkavels

• Gemeente verkoopt bouwkavels aan ontwikkelaar

• Ontwikkelaar bouwt programma

• Gemeente laat openbare ruimte aanleggen

‘Gemeente het schip in met bouwdeal’

de Stentor 10 januari 2014

Exploitatieovereenkomst• Ontwikkelaar bouwt programma op eigen grond

• Ontwikkelaar gemeente legt openbare ruimte aan (na aanbesteding) en draagt over aan gemeente

of

• Gemeente verkrijgt ondergrond en laat openbare ruimte aanleggen

• Ontwikkelaar betaalt exploitatiebijdrage

Risicodragende deelneming• Inbreng gronden ontwikkelaar(s) en gemeente in opgerichte

entiteit

• Meestal beperkt tot grondexploitatie

• Ontwikkelaar koopt bouwkavels en bouwt programma

• Aanleg openbare ruimte in gezamenlijke opdracht

Aandachtspunten• Invloed lokale politiek – gemeenteraad

• Invloed regionale politiek – aanwijzingen provincie en bezwaar/beroep van omliggende gemeenten

• Invloed burgers – bezwaar/beroep

• Verplichtingen voortvloeiend uit subsidies

• Aanbestedingsrecht

• Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

• Ondertekening en bevoegdheid

Afdeling grondexploitatie – 6.4 Wro• Basis voor gemeentelijk kostenverhaal

• Basis voor stellen locatie-eisen

Verzekeren via• Anterieure overeenkomst - art. 6.24 Wro

• (Verplicht) exploitatieplan - art. 6.12 Wro e.v.

• Posterieure overeenkomst - art. 6.24 Wro

• Vrijwilligheid bij anterieure overeenkomst

• Geen betaalplanologie

(ABRS 25 oktober 2013, BR 2014/5, Reimerswaal)

Kostenverhaal• Plankosten

• Bovenwijkse kosten

• Bovenplanse kosten (structuurvisie)

• Planschade

• Aanleg openbare ruimte (civiele werken)

• Betalingsmoment in overeenkomst of omgevingsvergunning

• Zekerheden

Locatie-eisen• Kwaliteit en aanbesteding openbare ruimte

• Tijdvak en fasering

• Woningbouwcategorieën

• Afdwingbaar via overeenkomst, weigering omgevingsvergunning en aanlegvergunningen

Pauze

Actuele thema’s en casusposities

• Onvoorziene omstandigheden

• Staatssteun

• Duurzaamheid

Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW)

• Rechter kan overeenkomst wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden

• Stap 1: Onvoorziene, geen onvoorzienbare omstandigheid

• Stap 2: Geen ongewijzigde instandhouding wegens redelijkheid en billijkheid

• Stap 3: Aard overeenkomst of verkeersopvattingen

Casus Zuidas Amsterdam

• Juli 2007: Reserveringsovereenkomst

• Reserveringskosten: € 1.000.000 en jaarlijkse erfpachtcanon

• 2008/2009: Geen betaling

• Ontwikkelaar vordert wijziging overeenkomst vanwege:

• Leegstand en

• Crisis

Casus Zuidas Amsterdam

• Vraag: Wat oordeelt rechtbank?

Staatssteun (art. 107 WvEU)

• Steun door overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd

• Steun verschaft economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs normale commerciële weg zouden hebben verkregen

• Het voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en)

• Het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële) invloed op de tussenstaatsehandel hebben

Staatssteun bij grondverkoop

• Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Publ. (1997) C209/3)

• Staatssteun bij (ver)koop van gronden uit te sluiten:

• Door openbare of onvoorwaardelijke biedprocedure, of

• Door verkoop tegen door onafhankelijke taxatie (vooraf) vastgestelde marktprijs

Staatssteun terugvordering

• Beschikking Leidschendam-Voorburg (c(2013) 87 final)

• Prijsverlaging achteraf

• Kwijtschelding grondexploitatiebijdrage

• NL moet onverenigbare steun terugvorderen, inclusief rente

‘Fragmentatiebom op gebiedsontwikkeling’

Gebiedsontwikkeling.nu 20 februari 2013

Casus Boogplein Winsum

• 2006: Overeenkomst gronduitgifte

• Ontwikkelaar bouwt: 2 gebouwen - woningen en winkels -

en parkeerkelder

• Gemeente koopt: Openbare deel parkeerkelder

• 2010: Gemeentelijk onderzoek naar staatssteun (en aanbestedingsrecht)

• Conclusie gemeente: ‘Knelpunten’ , overeenkomst is nietig

Casus Boogplein Winsum

• Vraag: Wat te denken van werkwijze gemeente?

• Vraag: Wat oordeelt rechter?

Duurzaamheid

• NU.nl 11 maart 2014:

‘Gemeenten moeten alleen nog energieneutrale woningen gaan toestaan in bouwafspraken met corporaties en het ontwikkelen van nieuwe woonwijken, zo vindt de PvdA. Hierdoor zullen de woonlasten van toekomstige huurders lager worden.’

Duurzaamheid en Woningwet

• Artikel 122 Woningwet:

‘De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld’

• Wetsgeschiedenis: wel mogelijk bij gelijkwaardigheid en vrijwilligheid

Casus Breda

• Gemeentelijke gronduitgifte onder voorwaarde GIW-regeling

• Regeling bevat, naast garantiebepalingen, Bouwbesluit overstijgende eisen

• Ontwikkelaar acht zich niet gebonden aan GIW-regeling

• Gemeente vordert nakoming

Casus Breda

• Vraag: Wat oordeelt rechter?

Vragen?

Einde

Hartelijk dank voor uw aandacht

en graag tot ziens!