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Berliner Mietspiegel 2017
INFO Veranstaltung 13. Juni 2017
Alle Referate im Überblick
Berliner Mietspiegel 2017INFO Veranstaltung 13. Juni 2017
Berliner Mietspiegel 2017 INFO Veranstaltung 13. Juni 2017
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E n t s t e h u n g d e sB e r l i n e r M i e t s p i e g e l s 2 0 1 7
Ekart Schuberth
Geschäftsführer MBS Schuberth GmbHMietberechnungsserviceGrundbesitzverwaltung
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Eine kurze Geschichtedes Mietspiegels 2017
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Quelle: Wohnungsmarktreport der Berlin-Hyp und CBRE auf Datenbasis empirica-systeme
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Volle Auswirkung der Mietenentwicklung der Zeit ab 2012
Weiterhin hoher Zuzug nach Berlin
Berlin hat noch immer niedrige Lebenshaltungskosten im Vergleich zu anderen Großstädten
Erhöhung der Mieten insbesondere bei kleinen Wohnungen
Vergleich der Erhebungsergebnisse
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Die deutlichsten Mietsteigerungen (Mittelwert) 2017 finden sich
• in guter Wohnlage bis 1918 23,0 % Ø
• in der Baualtersklasse bis 1918 15,6 % Ø
• in Kleinen Wohnungen bis 40 m² 9,9 % Ø
Die geringsten Mietsteigerungen 2017 finden sich
• im Neubau bis 1973-1990 Ost 3,4 % Ø
• in den Baualtersklassen 1991 - 2002 4,4 % Ø
• in Wohnung mit 40 bis unter 60 m² 7,4 % Ø
Mietänderung 2015 zu 2017
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Wer macht den Mietspiegel?
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Die Daten
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Die DatenDurchgeführte Interviews 19.483
Kontrollinterviews - 131
Unplausible bzw. nicht mietspiegelrelevante - 6.163Person unbekannt/nicht im Bestand/Leerstand 1.803Dubletten 101Filterfragen 838Fehlende Angaben (NKM/Wohnfläche) 5524-Jahresregel 2.280Sonstiges (zu alt, keine Zeit, etc.) 589
Plausible und mietspiegelrelevante Datensätze 13.189davon Daten der Mietererhebung 5.051
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Die DatenPlausible und mietspiegelrelevante Datensätze 13.189
Minderausstattung - 241
Ausreißerbereinigung nach Log10 und/oder IQR sowie 0,50 €/m² (Interquartilsregelung) - 196
Ausgewertete Datensätze 12.752davon Daten der Mietererhebung 4.904
Felder mit weniger als 10 Daten - 15
In die Tabelle eingegangene Datensätze 12.737
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Ausreißerbereinigung:Grenzwerte nach
Log10/IQR-MethodeMin. 4,05 €/m²Max. 13,39 €/m²
3 Ausreißer
Vorschlag F+B:Anwendung der0,50 €/m² Regel
notwendigkein Ausreißer
Mietkennwerte: Fallzahl 83
Median 7,45 €/m²Spanne 3/4
5,44 €/m² - 10,00 €/m² Spanne 4/5
5,12 €/m² - 10,60 €/m²
Histogramm Feld A 1
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Bestimmung der Wohnlagen
Gebiete ohne betroffenen Wohnraum
Gute Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Einfache Wohnlage
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Wohnlage Kriterien
• Wohnlagekarten mit Hausnummerngenauer Markierung• Satellitenbilder• Einwohnerzahl / ha• GFZ• Bodenrichtwert• Versorgungsgrad mit Grünflächen• Anteil privater Freiräume an Grünflächen• Entfernung zur S-Bahn/Regionalbahn• Entfernung zur U-Bahn/Tram• Entfernung zur Busverbindung• Entfernung zum nächsten zentrentragenden Stadtraum / Einzelhandelszentrum• Status-Index• Antragsbegründung
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Wohnlage (Dieffenbach-, Grimm-, Urbanstraße)
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Wohnlage (Alt Moabit, Stromstr., Levetzowstr. etc.)
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Straßenverzeichnis
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Straßenverkehrslärm• > 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder• > 55 dB(A) in der Nacht (22 – 6 Uhr)• an mindestens einem Teilstück der Fassade
• Es liegen Werte für 1.416 km Straßennetzes195 km Straßenbahnnetz, 27 km oberirdisches U-Bahn-Netz1.160 km S- und Fernbahnnetz
• Alle Hauptverkehrsstraßen und im Innenbereich alle Straßen mit 50 km/h• Temp-30-Zonen blieben unberücksichtigt
Fluglärm• Tempelhof und Schöneberg, Tegel
Verkehrslärm
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Wegfall der SondermerkmaleKritik am Mietspiegeln seit 2009
Die Sondermerkmale sind einvernehmlich entfallen, da methodische Kritik durch Statistiker an der Vermischung eines Tabellenmietspiegels mit Regressionsmethoden geübt wurde.
Nachteil:Keine Überschreitung des Mietspiegel-Oberwertes mehr.
Frühere Sondermerkmale:Sind in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung aufgegangen
Vorteil:Einfache Handhabung des Mietspiegels
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Diskutierte Spannenbereiche
100%75%
75% +77%
Schlussdiskussion
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Schlussdiskussion
Min. 100% 4,22 €/m²Max. 100% 8,51 €/m²
Spanne 75% = 3/44,97 €/m²7,10 €/m²
Spanne 80% = 4/54,91 €/m²7,26 €/m²
Feld K 2
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Ausreißerbereinigung:Grenzwerte nach
Log10/IQR-MethodeMin. 100% 4,22 €/m²Max. 100% 8,51 €/m²
7 Ausreißer
Vorschlag F+B: keine Anwendung der
0,50 €/m² Regel notwendig
7 Ausreißer
Mietkennwerte:Fallzahl 66
Median 5,63 €/m²Spanne 80%
4,97 €/m² - 7,10 €/m² Spanne 75%
4,91 €/m² - 7,26 €/m²
Histogramm Feld K 2
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Histogramm Feld K 1Ausreißerbereinigung:
Grenzwerte nach Log10/IQR-Methode
Min. 100% 3,30 €/m²Max. 100% 14,92 €/m²
keine Ausreißer
Vorschlag F+B:keine Anwendung der
0,50 €/m² Regel notwendig kein Ausreißer
Mietkennwerte:Fallzahl 216
Median 6,39 €/m² Spanne 75%
4,38 €/m² - 10,18 €/m²Spanne 80%
4,29 €/m² - 10,53 €/m²
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
Histogramm Feld D 8Ausreißerbereinigung:
Grenzwerte nach Log10/IQR-Methode
Min. 100% 6,00 €/m²Max. 100% 13,54 €/m²
kein Ausreißer
Vorschlag F+B:keine Anwendung der
0,50 €/m² Regel notwendig kein Ausreißer
Mietkennwerte:Fallzahl 39
Median 8,50 €/m² Spanne 75%
6,90 €/m² - 12,50 €/m²Spanne 80
6,67 €/m² - 13,00 €/m²
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Abschluss der Verhandlungen
Vom Senat festgelegter Spannenbereich
100%75%
75% +77%
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Ekart Schuberth
Geschäftsführer MBS Schuberth GmbHMietberechnungsserviceGrundbesitzverwaltung
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Thema: Entstehung des Berliner Mietspiegels 2017 Ekart Schuberth
V I E L E N D A N KF Ü R I H R EA U F M E R K S A M K E I T
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