BÜYÜK ÖLÇEKLİ GYARİMENKUL PROJELERİNDE STRATEJİK PLANLAMA

Kariyer.net / Onuncu Kat Semineri1 Aralık 2011

Anel İş Merkezi

BÜYÜK ÖLÇEKLİ GAYRİMENKUL PROJELERİNDE

STRATEJİK PLANLAMA

Serdar SERDAROĞLU

Yönetici / Ortak

2 Aralık 2011 2

İÇERİK

2 Aralık 2011 3

• 200’den fazla Büyük Ölçekli Gayrimenkul Projesi

• 8 milyon m2’den fazla İnşaat Alanı

• 7,5 milyar USD Toplam Yatırım Maliyeti

PROJE YÖNETİM A.Ş.

2 Aralık 2011 4

• Başlangıcı ve bitişi olan geçici bir iştir.• Tek ürün, hizmet ya da sonuç yaratır.• Belirli bir amaçla yapılır.• Kısıtlı kaynaklarla gerçekleştirilir. • Birbiriyle ilişkili faaliyetlerden oluşur.• Bir dizi içinde ele alınır.

PROJE NEDİR?

2 Aralık 2011 5

Bir organizasyonun ortak kaynaklarından yararlanarak bir koordinasyon içinde yönetilen projeler grubuna “Program” denir.

PROGRAM NEDİR?

2 Aralık 2011 6

Proje faaliyetlerinde, proje paydaşlarının kapsam, zaman, maliyet ve kalite konularında ihtiyaç ve beklentilerini karşılayacak;

– Bilgi, – Beceri, – Araç, – Tekniklerin,

uygulanmasıdır.

PROJE YÖNETİMİ NEDİR?

2 Aralık 2011 7

• Strateji kelime anlamıyla “sevketme, yöneltme, gönderme, götürme ve gütme” demektir.

• Genel bir plan yapmak, kendi güçlerini yerleştirerek gerektiğinde harekete geçirmek demektir.

• “Strateji, farkı yaratmaktır. Aynı müşteriye, rakiplere oranla çok daha farklıyararlar sunabilmektir.

STRATEJİ NEDİR?

2 Aralık 2011 8

STRATEJİK PLANLAMA NEDİR?

• Sonuçların planlanmasıdır.• Değişimin planlanmasıdır.• Dinamik ve değişkendir.• Gerçekçidir.• Kaliteli yönetimin aracıdır.• Katılımcıdır.• Çok paydaşlıdır.• Süreklidir.• Uzun vadelidir.

2 Aralık 2011 9

Fonksiyonel Yönetim

Uygulama Yönetimi

Tasarım+Uygulama Yönetimi

Geliştirme+Tasarım+Uygulama Yönetimi

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 10

GELİŞTİRME SÜREÇLERİ

Stratejik PlanlamaTasarım - MühendislikFinansman Mühendisliğiİnşaat-Uygulama YönetimiPazarlama Yönetimiİşletme Yönetimi

Stratejik Planlama Tasarım Finansman İnşaat Pazarlama İşletme

Birinin eksikliği….

2 Aralık 2011 11

• Güçlü bir liderdir.• En büyük riski alan kişidir.• Her konuda biraz bilgi sahibidir.• Ancak, özellikle tasarım, finansman ve pazarlama

konularında daha çok bilgi sahibi ve yaratıcıdır.• Bir çok paydaşı yönetir.• Yatırımın başlangıcından itibaren net hedefleri vardır. • Sezgileri çok gelişmiştir.

GELİŞTİRİCİ KİMDİR?

2 Aralık 2011 12

• Hedef pazarı belirler.• Yapım programını geliştirir.• Gerekli onayları alır.• Finansmanı sağlar.

– Yatırıma koyduğu sermaye az da olabilir, tüm yatırım sermayesinden sorumlu da olabilir

• Geliştirilecek gayrimenkulün inşaatından, yönetiminden ve satışından sorumludur.

GELİŞTİRİCİ KİMDİR?

2 Aralık 2011 13

• Projesine bir “Girişim Fikri” gibi bakan,• Müşteri odaklı,• Sadece teknisyen, mühendis ve yönetici gibi değil,

Girişimci bir Lider gibi davranan,• Sürdürülebilir iş akışı sağlayan,• Projesine ve İşletmesine “Marka Değeri” yaratan,

onu yücelten ve sürdüren…

GELİŞTİRİCİ KİMDİR?

“Herşey bir fareyle başladı.”Walt Disney

2 Aralık 2011 14

GİRİŞİMCİ PERSPEKTİFİNİZ YOKSA?

Projeniz biter ve....

İşİşvereniniz bavereniniz başşka Proje Yka Proje Yööneticisi neticisi arayarayışıışına girer..na girer..

2 Aralık 2011 15

PROJE YÖNETİCİSİNİN KARİYER PLANI

• Teknisyen - Mühendis

• Yönetici Lider

• Girişimci Lider

2 Aralık 2011 16

MÜHENDİSİN DÜŞTÜĞÜ TUZAK

Mühendislik Eğitimi: Tek Yönlü Gelişim Tuzağı

• Projelerde Teknik Ayrıntıdan Kurtulup Global Bakma Alışkanlığı,

• Pazarlama, Satış, Finansman vb. gibi Stratejik Konularda Bilgi ve Yorum İhtiyacı

• Teknik Beceri ve Yeteneğin yanı sıra Yönetim ve İletişim Becerilerinin Geliştirilmesi,

2 Aralık 2011 17

İLETİŞİM

• Yazıyla İletişim (%10)• Ses tonuyla İletişim (% 35)• Sözsüz İletişim (Vücut diliyle % 55)

2 Aralık 2011 18

Çevrenizde böylelerini hatırlıyor musunuz?

• Yüz yüze konuşmak yerine oturduğu yerden E-Posta gönderenler, • Herkesi sorumluluğa ortak edip kendini kurtarmak isteyenler, • “Bakın ben ne kadar önemliyim” demek için CC yapanlar,• İletişim manipülasyonları yapmak için BCC yapanlar,

İLETİŞİM

2 Aralık 2011 19

• Sadece “içerik-kelimeler” gönderilebiliyor..

• İletişim olanağı %10’u geçmiyor...

• “Nötr” bir iletişim aracı hiç değil: Alıcısı sonuçta bir insan, ve ifadenin şekli ve harflerin kullanımı dahi çok önemli....

• İnsandan insana ilişkinin önemli olduğu durumlarda (feed-back, anlaşmazlık, gerginlik) en azından sesli iletişim şart....

Yanlış anlaşılma, kendini tam ifade edememe riski çok yüksek…

İLETİŞİM

2 Aralık 2011 20

PROJE YÖNETİM MODELLERİ

GELENEKSEL ÜRÜN ODAKLI PROJE YÖNETİMİ

ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ ODAKLI PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 21

Geleneksel Takım Oyunu-Kopuk, Bağımsız, Parçalı-Farklı Hedefler-Kar Maksimizasyonu-Parçalı Risk&Ödül Paylaşımı-Kazan-Kaybet İlişkisi-Reaktif Davranış Türü

Ürün Teslimi

Tasarım Uygulama İşletme

Yatırım

Kararı

Ürün

Tes

l

imi

-Tek İş Paketi-Statik Programlama

Durağan Konsept ve Kapsam Yönetimi

F i n a n s m a n

P a z a r l a m a

PAZAR BİLGİLERİPAZAR DİNAMİKLERİ ve TEKNOLOJİK DEĞİŞİMLER

Planlama

Biriken Değişim

GELENEKSEL ÜRÜN ODAKLI PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 22

PROJENİN BAŞARISI!!!

Son 20 yılda, ABD Enerji Bakanlığı verileri:– 80 projeden 31’i, $10 milyar harcadıktan sonra ve

tamamlanmadan önce durdurulmuş, – % 50’si programının ve % 28’i bütçesinin gerisinde kalan sadece

15 proje tamamlanmış, 15 projeden 3’ü amaca dönük kullanılmamış,

– Kalan 34 proje ise önemli maliyet artışları ve süre gecikmeleri ile karşı karşıya kalmış.

Son 10 yılda, ABD Yazılım sektöründe:– Projelerin % 30’u daha tamamlanmadan iptal edilmiş,– Kalanın sadece % 15’i zamanında, bütçesine ve kapsamına uygun

olarak tamamlanmış.

Türkiye’de durum farklı değil: Kalkınma Bakanlığı (DPT) göre:100 milyar USD tutarında Kamu Projeleri Mezarlığı.

2 Aralık 2011 23

Çağdaş Takım Oyunu* Mültidisipliner/Bütüncül* Esnek* DEĞER Maksimizasyonu* Risk&Ödül Paylaşımı* Kazan-Kazan İlişkisi* Proaktif Davranış Türü

Stratejik Planlama Tasarım Uygulama İşletme

Yatırım

Kararı

Yaşam Süreci Hedefleri

-Yönetilebilir İş Paketi-Dinamik Programlama

Dinamik Konsept ve Kapsam Yönetimi

F i n a n s m a n Sürdürülebilir Değişim

P a z a r l a m a

PAZAR BİLGİLERİPAZAR DİNAMİKLERİ ve TEKNOLOJİK DEĞİŞİMLER

Hedefler/Stratejik Değerler* Finansal* Paydaş Tatmini* Teknik

S ü r e k l i ve Y ü k s e k D e ğ i ş i m H ı z ı

ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ ODAKLI PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 24

ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ (YALIN) PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 25

ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ (YALIN) PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 26

ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ (YALIN) PROJE YÖNETİMİ

2 Aralık 2011 27

MODELLER ARASI TAKIM OYUNU

Geleneksel Takım Oyunu

-Kopuk, Bağımsız, Parçalı-Farklı Hedefler-Kar Maksimizasyonu-Parçalı Risk&Ödül Paylaşımı-Kazan-Kaybet İlişkisi-Reaktif Davranış Türü

Nadir Etkilenme ve Değişim Kararı

Sınırlı Sayıda Paydaş

Kontrollü Risk

Düşük İletişim Gereksinimi

Çağdaş Takım Oyunu

-Mültidisipliner, Bütüncül-Esnek-Değer Maksimizasyonu-Risk&Ödül Adil Paylaşımı-Kazan-Kazan İlişkisi-Proaktif Davranış Türü

Sık Etkilenme ve Değişim Kararı

Çok Sayıda Paydaş

Sürekli Risk Analizi

Yoğun İletişim Gereksinimi

Gerçek Zamanlı İletişim

2 Aralık 2011 28

TİCARİ BAŞARININ TEMELİ

Kaynak: The CCI/The Client Construction Network

TOPLAM MALİYETİN AŞAMALARA GÖRE DAĞILIMI

PROJENİN TOPLAM TİCARİ BAŞARISINA ETKİ

2 Aralık 2011 29

STRATEJİK PLANLAMA METODOLOJİSİ

Nasıl?

Nerede?

Bugün?Gelecekte Nerede OlacaGelecekte Nerede Olacağığız ?z ?

Oraya NasOraya Nasııl Gidecel Gideceğğiziz??

Stratejik PlanStratejik Planİşİş PlanPlanıı

• İç Çevre

• Dış Çevre

• Paydaş Katılımı

NEREYE GİDECEĞİNİ BİLMİYORSAN HANGİ YOLDAN GİTTİĞİNİN ÖNEMİ YOK

2 Aralık 2011 30

GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE STRATEJİK YAKLAŞIM

STRATEJİK YAKLAŞIMSTRATEJSTRATEJİİK YAKLAK YAKLAŞŞIMIM

GAYRİMENKUL PROJELERİ

REKABETREKABET ÖÖLLÇÇEKEK MALMALİİYETYET BENZERSBENZERSİİZZRRİİSKSK

05 ...... 2008 31

STRATEJİK PLANLAMA ADIMLARI

Planlama ve Proje Miksi Geliştirme

Sektör ve Talep Araştırmaları

Finansal Analizler

İnşaat Maliyet Tahminleri

Pazarlama Politikaları ve Gelir Analizleri

Fiziki Çevre Etütleri

Stratejik Stratejik PlanlamaPlanlama

Demografik Yapı Analizleri ve Sosyo Ekonomik Yapı

2 Aralık 2011 32

GAYRİMENKULDE STRATEJİK PLANLAMANIN ADIMLARI

Mevcut Durum

Hedefe Giden Yol

PROJE YAPIM KARARI

Hedefe uygun

PROJE FİKRİ

FİZİKİ ÇEVRE ETÜTLERİ

DEMOGRAFİK VE SOSYO-EKONOMİK

YAPI ANALİZİ

SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI

PROJE MİKSİGELİŞTİRME

ÖN MALİYET ANALİZİ VE SÜRE

PLANI

PAZARLAMA STRATEJİLERİ

FİZİBİLİTE ETÜDÜ

2 Aralık 2011 33

FİZİKİ ÇEVRE ETÜDLERİ• Proje Alanının Konumu

• Ulaşım Analizleri

• Mülkiyet Analizi

• Topografik ve Jeolojik Etütler

• Tapu Bilgileri Etüdü

• Yakın Çevre Mekansal ve Fonksiyonel Analiz

• Arazi Kullanımı

• Planlama Yaklaşımları (Çevre Düzeni, Nazım ve Uygulama İmar Planları)

• Alt Yapı Etütleri

• Yasal Sınırlamalar

MEVCUT DURUM ANALİZİ (İÇ ÇEVRE)

2 Aralık 2011 34

COGRAFİ BİLGİ SİSTEMİ

http://www.projeyonetim.com/TR/pyday5.asp

http://www.slideshare.net/SerdarSerdarolu

2 Aralık 2011 35

SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI• Benzer ve Rakip Projelerin İncelenmesi

Proje Miksi, Hedef Kitleİnşaat Alanı/Kiralanabilir AlanDoluluk Oranı, Kira/Satış FiyatlarıSatış/kiralama hızlarıPazara giriş tarihiTalebin Belirlenmesi

• Planlanan Projeler• Karşılaştırmalı Analizler

MEVCUT DURUM ANALİZİ (DIŞ ÇEVRE)

2 Aralık 2011 36

DEMOGRAFİK YAPI ANALİZİ• Nüfus Bilgileri• Nüfus Artış Hızları• Nüfus Projeksiyonları• Yaş Grupları• Eğitim Düzeyi• Çalışan Nüfus • Hane Halkı• Turizm istatistikleri (gerektiğinde)

SOSYO-EKONOMİK YAPI• Araba Sahipliliği• GSMH/İl/Kişi• Kültürel Göstergeler• Tüketim Gruplarına Göre Harcamalar• Temel Ekonomik Göstergeler

MEVCUT DURUM ANALİZİ (DIŞ ÇEVRE)

2 Aralık 2011 37

• Rekabet Analizi• SWOT Analizi• Hedef Kitle• Talep Tahminleri• Ana Fonksiyon Öneriler (En İyi En Verimli Kullanım)

MEVCUT DURUM ANALİZİ

2 Aralık 2011 38

SWOT ANALİZİ

2 Aralık 2011 39

SWOT ANALİZİ

2 Aralık 2011 40

PLANLAMA / PROJE MİKSİ GELİŞTİRME• Konsept Önerisi Geliştirme / Geliştirilmiş Konsepti Değerlendirme

• Arazi Kullanım Programı• Genel Proje Miksi• Ana Fonksiyonların Planlaması (Konum, m2 vb.)• Destek Fonksiyonların Planlaması• Detay Proje Miksi• Mimari İhtiyaç Programı• Proje Geliştirme Etapları• Geçmiş Deneyimler• Pazar Bilgileri• Arsa Olanakları• Yasal Sınırlamalar

HEDEFE GİDEN YOL

2 Aralık 2011 41

PAZARLAMA POLİTİKALARI VE GELİR ANALİZLERİ• Fiyat Analizi

• Satış/Kira/İşletme Alternatiflerinin İncelenmesi

• m2 Kira/ Satış Fiyat Önerileri ve Ödeme Koşulları

• Prim Artışları

• Pazarlama Süresi ve Satış Hızları

• Pazarlama Politikaları

HEDEFE GİDEN YOL

2 Aralık 2011 42

PAZARLAMANIN DOĞRULARI

Pazarlama 7P’den oluşur;

• Product (Ürün)

• Place (Yer)

• Price (Fiyat)

• Promotion (Tanıtım)

• Personnel (Eleman)

• Phsical Facilities (Fiziki Şartlar)

• Process Management (Süreç Yönetimi)

http://www.projeyonetim.com/TR/pyday11.asp

2 Aralık 2011 43

ÖN MALİYET ANALİZİ VE SÜRE PLANI• Yapım Teknolojisi Önerileri

• Zamanlama ve Etaplama

• Süre Bağımlı İnşaat Maliyet Tahminleri

• Tasarım ve Proje Yönetim Giderleri

• Harç, Onay vb. Giderler

• Beklenmeyen Giderler

• Uygulama Modeli Varsayımları

• Maliyet Tahminleri

HEDEFE GİDEN YOL

2 Aralık 2011 44

FİNANSAL ANALİZLER VE FİZİBİLİTE ETÜDÜ• Yatırım Maliyetleri

• Gelir Analizleri • Finansal Yapılandırma ve varsayımlar

• İlk Proje Finansmanı• Özkaynak, Borç, Kaynak ve Fonların Kullanımı

• Dönemlere Göre Nakit Akış Analizi • Kar ve Zarar Durumu Analizi• Projenin Vergi Öncesi Finansal Durumu• Vergi Öncesi Karlılık Durumu• Karlılık Endeksleri : IRR, NPV, PI• Hassasiyet Analizleri• Yapım Gerçekleşme Modelleri

HEDEF İLE UYUM

2 Aralık 2011 45

SONUÇ

Doğru Fikir- Doğru Hedef Kitle - Doğru Proje

Başarılı Proje

Başarılı Geliştirici

Başarılı Portföy

Uygun FinansmanKontrollü Maliyet

2 Aralık 2011 46

TEŞEKKÜRLER

s.serdaroglu@projeyonetim.com

www.projeyonetim.com