Como recibir del constructor

COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR

COMO ES LA USANZA

DE CONSTRUIR HOY?

LOS ALUMNOS DE LA CRISIS

Los constructores aprehendieron la lección!

Antes construían para vender

HOY QUE HACEN?

Desarrollan una etapa de preventa :

Convocan capitalesConstituyen un patrimonio autónomo mediante Fiducia

Buscan punto de equilibrio para iniciar construcción del proyecto arquitectónico

QUE HACE LA FUDICIARIAEN LA PRIMERA FASE ?

Administra el Patrimonio autónomoformado por los recursos económicos de los constituyentes (Constructor y optantes de compra)

El propietario de un lote puede aportarlo

QUE SUCEDE EN EL ENCARGO FIDUCIARIO?

SI NO SE LOGRA EL RECAUDO NECESARIO ,SE REINTEGRA A LOS CONSTITUYENTES EL CAPITAL CON LOS RENDIMIENTOS PACTADOS.

SI HAY ÉXITO EN EL RECAUDO DE FONDOS DE LOS CONSTITUYENTES , SE INICIA LA SEGUNDA FASE : ETAPA CONSTRUCTIVA.

HACER UN ENCARGO FIDUCIARIO

Lo hace el optante de compra

CONSTITUCION DE PARTIMONIO AUTONOMO

El Constructor y/o el dueño del terreno, o promotor, constituyen el patrimonio autónomo.

El dueño del lote lo escritura al patrimonio autónomo

QUE HACE LA FIDUCIARIA Y/O CONSTRUCTOR

EN LA SEGUNDA FASE?

Promete en venta la unidad privada a favor del constituyente de patrimonio optante de compra. Pacta Construir a nombre del Constructor constituyentePacta hacer traspaso derecho de dominioPacta hacer entrega de la unidad privada

ETAPAS PROCESO CONSTRUCTIVO

EN PROPIEDAD HORIZONTAL

PLANTEAMIENTO

Radicación de proyecto ante autoridades urbanísticas para obtener la licencia de construcción.

El proyecto es radicado de acuerdo a unas especificaciones .

ESTAN REGLADAS LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS?

SI !Por Estándares Internacionales y Nacionales

Normas IsoNormas Incontec

Por Leyes Nacionales:Ley 400 de 1997sismo – resistencia

Por Decretos: Ej. Dcto.:1358 de 2005 Especificacionesconstruc. . para discapacitados

Por acuerdos municipales

Acuerdo 20 de 1995

FUENTE LEGAL SOBRE LAS ESPECIFICACIONES

¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE VIVIENDA?

Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna Comprende tres aspectos de seguridad:

JURIDICA

FINANCIERA

TECNICA

DESDE LA OPTICA DE LA

LEY 675 DEL 2001Art. 5

1.El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

QUE DOCUMENTOS CONTIENEN LAS ESPECIFICACIONES?

Los PlanosMemoria descriptivaProyecto de división.La licencia de Construcción

QUE SON PLANOS?

Documentos que mediante dibujo técnico describe lasespecificacionesconstructivas

QUE DEBEN MOSTRAR LOS PLANOS APROBADOS?

Según la ley 675 de 2001, Art. 6:

La localización, Los linderos, La nomenclatura El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particularEl señalamiento general de las áreas y

bienes de uso común.

QUE ES LA MEMORIA DESCRIPTIVA?

Una descripción cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido.

Opinamos que debe ser precisa, para dar seguridad técnica!

QUE ES PROYECTO DE DIVISION?

Resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra divida la copropiedad :

Los bienes comunes y sus áreasDe los bienes privados y sus áreasCoincide con los planos

QUE ES LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÒN?

La licencia es un acto administrativoEs la autorización previa para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad que regule la materia (dcto. 564/06)

ETAPA CONSTRUCTIVA PROPIAMENTE DICHA :

Verificación de ejecuciónSupervisiónEnsayosPruebas

Rechazo de trabajosInconformidadDeficiencia Errores

Corrección desviacionesRectificaciónReparaciónReconstrucción

Aceptación de obraMediciónRecibo y pago

INTERVENTORIA

ETAPA DE SERVICIO

Administración del EdificioMantenimiento - Presupuesto

DesgasteDeterioroFallas

ENTREGA DE BIENES COMUNES

QUE DEBE ENTREGAR EL CONSTRUCTOR?

Un desarrollo constructivo materializado

Los documentos exigidos por la ley que soportan su construcción.

Las especificaciones de la construcción y sus accesorios

Manual de uso y mantenimiento

DOCUMENTOS DE ENTREGA SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24

GarantíasDe los ascensores, bombasy demás equipos, expedidas por sus proveedores,

los planos correspondientes aLas redes eléctricashidrosanitarias y en general, de los servicios públicos domiciliarios.

Gas natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.

EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA DE ACUERDO A LO APROBADO

Art. 24 Ley 675 del 2001

“Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”

A QUE BIENES SE REFIERE LA ENTREGA?

BIENES COMUNES ESENCIALES PARA EL USO Y GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS

BIENES COMUNES GENERALES

ENTREGA DE BIENES COMUNES ESENCIALES

PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS:Se efectúa simultáneamente al recibir

Unidades privadas

Es una presunción Legal ( admite pruebaen contrario)

Tales como: los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores

Según Actas correspondientes.

BIENES COMUNES GENERALES

Se debe efectuar al momento de encontrarse enajenadas unidades privadas que representenel 51% de Coeficientes en que se compone el edificio y/o etapa.

COMO SE ESTA HACIENDO LA ENTREGA?

DE BIENES PRIVADOS

UNA CITA CON EL COMPRADORUN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGARLLEVA UN ACTA PREDISEÑADAEL QUE RECIBE FIRMA EL ACTASE LE ENTREGAN LLAVESRECIBE A OJO

DE BIENES COMUNES GENERALESSE CITA PARA ELLO

A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR

O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR

O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS COPROPIETARIOS

O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE ENTREGA AL ADMINISTRADOR PROVISIONAL

NECESIDAD DE UN BUEN RECIBO DE BIENES COMUNES

Es un derecho del adquirenteEs el punto de partida de la excelencia administrativaContribuye a la valorización del inmuebleAyuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales. El administrador debe obtener la información de lo que administraEl administrador debe asumir el conocimiento de:

La información jurídica, Contable-financieras Especificaciones constructivas,

Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los procedimientos para hacerlo.

SURGIMIENTO DE CONFLICTOPOR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE ENTREGA

POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES

POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y MANTENIMIENTO

POR APARICION DE IMPERFECTOS

POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO ENTREGADO

POR INCONFORMIDAD CON LOS ACABADOS

CRECEN QUEJAS POR VIVIENDAS DEFECTUOSAS

Fuente de Información: EL TIEMPO, Sección Bogotá, Pág. 1-8, Martes 1 Agosto de 2006SUBSECRETARIA DE CONTROL DE VIVIENDA – DAMA DISTRITALAño 2004 =587Año 2005 = 1006

En lo corrido del año 2006 = 872

0

200

400

600

800

1000

1200

AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006

PRINCIPALES QUEJAS• ASENTAMIENTOS

AGRIETAMIENTOS

PARQUEOS FUERA DE NORMA

LARGO 4.50 MTSANCHO 2.2O MTS

INUNDACIONES EN PARQUEADEROS

VENTA ESPACIO PUBLICO

ESP. PUBLICO E INCLINACIONES

CERRAMIENTOS

RECLAMACION• Directa• Métodos Alternos de Solución de

Conflictos:• Conciliación• Arbitramento

FACTOR DE ÉXITO EN LA RECLAMACION

CONTAR CON LA PRUEBA TECNICA EN CADA UNO DE:

LOS PRODUCTOS

LA FALENCIA ENLOSPROCEDIMIENTOSDE CONSTRUCCION DONDE SURGE ELINCONVENIENTE.

PROPUESTAS Y COTIZACIONES DE LA SOLUCION

ACCIONES:……

Vía administrativaSubsecretaria de Control y Vivienda –DamaSuperintendencia de Industria y Comercio

Vía judicial:Acción Ordinaria declarativaAcción popularAcción de Grupo

CONTAR CON LA ASESORIA Y ASISTENCIA IDÓNEA

EN LOS DISTINTOS ASPECTOS :

EL INCONVENIENTE

LA FALLA

LA OMISION

EL PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO EQUIVOCADO

ASPECTOS JURIDICOS

TRADICION ANTERIOR- CESIONES CONTRATACIONES - FIDUCIASANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS, GRAVÁMENESREGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIACOTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA:

UrbanísticaConstructivaServicios públicosAmbientalSegurosLeyes sanitariasVigilanciaAspectos TributariosOtros.

ASPECTOS FINANCIEROS – CONTABLES

Presupuesto provisionalEstados financieros de la administración provisionalInicio libros de contabilidad por el administrador provisionalPagos de acometidas Servicios públicos Comprobantes contables inherentes a la persona jurídica nacientePagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA)Estado de cartera morosa provisional – incluido el constructorPago de obligaciones laboralesOtros

ASPECTOS TECNICOS

DE LOS PRODUCTOS

DE LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

DE LOS PROCEDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS

DEL MANUAL DE USO Y PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO

RESPONSABILIDAD CIVIL

EN LA CONSTRUCCION Y LA ENTREGA

ACTORES RESPONSABLES

EL ConstructorFallas estabilidadMateriales usadosProcedimientos utilizados

RESPONSABILIDAD DEL INGENIERO CALCULISTA

Cuando las fallas son el resultado de eventuales errores u omisiones en el proyecto estructural

RESPONSABILIDAD DEL GEOTECNISTA

El ingeniero Calculista de estructurasErrores u omisiones proyecto estructural

RESPONSABILIDAD DEL INTERVENTOR

Ya que ha sido contratado por su idoneidad profesional:

Debió detectar las anomalías y subsanarlas oportunamente.

Su control parte desde la recepción del proyecto

Debió verificar la coordinación constructiva para evitar en la obra problemas que debieran de haber quedado resueltos desde la etapa de diseño.

Responsabilidad de La Fiduciaria

Como Administradora del patrimonio autónomoPor las Obligaciones contratadas

Responsabilidad de los administradores

Provisional

Los órganos de administración.Por lo general incurren en errores de

UsoMantenimiento

La CulpaLeveLevísimagrave

Responsabilidad del asegurador

PROTOCOLO DEL RECIBO

La Solicitud previa información y entrega de estaEl digerirla , el Obtener AsesoríaEl establecimiento de agenda y métodos paraabordar el reciboFormatos para entrega, mediciones y cotejoCertificación de habitabilidad de la Alcaldía

PROTOCOLO DE ENTREGA DE ADMINISTRADOR A ADMINISTRADOR

Lo que comienza bien sigue bienEs importante tener en cuenta la profesionalización y experiencia comprobada progresiva.La organización inicial que se imparta a la información es clave para el buen ejercicio posterior de la copropiedad

ENTREGA DE LA COPROPIEDAD DE UN

ADMINISTRADOR A OTRO

Decisión del órgano competente para el cambio de administración.

Acta que contenga el nombramiento de la nueva administración

Registro ante la autoridad competente.

ENTREGA FORMAL

ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE INSTALACIONESENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA COPROPIEDADENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES

ENTREGA DOCUMENTACION CONTABLE

Ultimo estado financiero con todos sus soportes.Contabilidad debidamente empastada e identificada por años.Entrega papelería preimpresa debidamente registrada la numeraciónEntrega libretas de ahorro y chequeras con identificación de los cupones entregados en blanco.

ENTREGA DOCUMENTACION GENERAL

Libros de actas de Asamblea y Consejo Carpetas correspondencia recibida y enviada.Registro copropietarios y residentesContratos y garantíasReglamento de CopropiedadPólizas

ENTREGA DE PLANOS

Inventario general de todos lo planos de la copropiedad.Documentos informativos