View
442
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
RUY FIGUEIREDO 2008 1
MÉTODOCOMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 2
O MÉTODO COMPARATIVO
1ª REGRA DE OURO
OS IMÓVEIS NÃO VALEM APENAS EM FUNÇÃO
DA SUA ÁREA
RUY FIGUEIREDO 2008 3
O MÉTODO COMPARATIVO
2ª REGRA DE OURO
QUANTO MENOR FOR A ÁREA MAIOR O PREÇO POR M2
loja
loja
loja
20 m2 5.000 €/m2 100.000 Euros
200 m2 1.500 €/m2 300.000 Euros
2.000 m2 750 €/m2 1.500.000 Euros
RUY FIGUEIREDO 2008 4
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS DE VALOR
complexo explicativo das variáveis subjectivascomplexo explicativo das variáveis intrínsecascomplexo explicativo das variáveis de localizaçãocomplexo explicativo das variáveis ambientaiscomplexo explicativo das variáveis económicascomplexo explicativo das variáveis regulamentares
RUY FIGUEIREDO 2008 5
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS INTRÍNSECAS
Grupo Explicativo - Ano de Construção e Conservaçãoano de construção do edifício da fracção
estado de conservação do edifício da fracção
estado de conservação da fracção
RUY FIGUEIREDO 2008 6
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS INTRÍNSECAS
Grupo Explicativo - Capacidade/Operacionalidadeárea útilnúmero de compartimentosárea da sala e dos restantes espaçosárea da arrecadaçãonúmero e “performance” das instalações sanitáriastipo de garagem – inexistente, box ou parqueamento, número de lugarestipo de varandas (abertas ou fechadas) e sua áreaequipamento de cozinhanúmero de roupeirosárea de jardim ou quintalse integrada em edifício com piscina e outras comodidades
RUY FIGUEIREDO 2008 7
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS INTRÍNSECAS
Grupo Explicativo - Segurançaporta exterior dos fogos blindadaporteira ou serviço de portariasistema digital de segurança colectivasistema de detecção e extinção de incêndiosportas corta-fogo nos acessos à escada principal e estacionamentosequipamento de detecção de monóxido de carbono sistema de iluminação de emergênciasistema de videotelefone à porta principal
RUY FIGUEIREDO 2008 8
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS INTRÍNSECAS
Grupo Explicativo - Qualidade do Projecto e Construçãoestilo arquitectóniconível de qualidade dos revestimentosdesempenho (“performance”) da cozinhadesempenho térmico, acústico da construçãoqualidade da execução dos trabalhos
RUY FIGUEIREDO 2008 9
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAÇÃO
Grupo Explicativo - Qualidade da Localizaçãolocalização geográfica (cidade, vila, rua)localização da habitação no edifício (cave, rés/chão e andar)nível social do local da habitaçãoqualidade da exposição solarqualidade da vista ou panorâmica (pinhal, mar, etc.)proximidade de espaços verdesdensidade populacionaldensidade da urbanizaçãodisponibilidade de serviçosdistância casa-trabalhoacessibilidade fácil ao trabalhodistância à praia (para habitações situadas nessas zonas)proximidade de centros comerciais e de outro comércioproximidade e variedade de meios de transporteproximidade e tipo de escolasproximidade de lugares de cultoproximidade de lugares de diversão e de lazerproximidade de pistas de atletismo
RUY FIGUEIREDO 2008 10
MÉTODO COMPARATIVO
VARIÁVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAÇÃO
Aspectos Positivos de Valorizaçãomar rioria serranatureza
Aspectos Negativos de ValorizaçãoEtar Locais de venda de drogaLixeira Locais de prostituiçãoCemitério Subestações eléctricasAuto-estrada Igrejas, locais de culto diversoLinhas férreas Estádios de Futebol Aeroportos outros
RUY FIGUEIREDO 2008 11
MÉTODO COMPARATIVO
TIPO DE VARIÁVEIS EXPLICATIVASa) Variáveis realizadas
área de avaliação e estado de conservação b) Variáveis emergentes
1) inexistência de estacionamento2) orientação solar predominante a Norte3) poluição sonora nocturna4) fracção habitacional situada no último piso5) proximidade de cabos de alta tensão
c) Variáveis imergentes1) nível de Feng Shui2) classificação térmica
d) Variáveis intuitivas
RUY FIGUEIREDO 2008 12
MÉTODO COMPARATIVO
O “Método Comparativo” fundamenta-se
sobretudo no conhecimento do mercado local
e dos valores pelos quais se têm vindo a
transaccionar as propriedades análogas à que
se pretende avaliar
RUY FIGUEIREDO 2008 13
MÉTODO COMPARATIVO
NATUREZA DO VALORcorrente univalente o valor de um determinado bem é único num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Certos fins exigirão abordagens particulares, mas não constituem uma excepção ao princípio do valor único.
corrente plurivalenteo valor pode mudar em função da finalidade da avaliaçãoSegundo Famularo (1977):“O valor dos bens económicos não é um atributo único, fixo e permanente deles e nãodepende só da sua qualidade intrínseca; o valor, em sentido económico, é um facto dohomem e não uma propriedade objectiva dos bens”…“Para um mesmo bem económico no mesmo tempo e lugar, se podem ter várias espéciesou tipos de valores, cada um deles, porém, determinado quando seja conhecido o motivo,ou seja a razão prática, ou ainda o fim que se quer alcançar com o juízo pedido”...
RUY FIGUEIREDO 2008 14
MÉTODO COMPARATIVO
PERSPECTIVAS DE VALOR
i) avaliações no âmbito da actividade creditícia
ii) avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública
iii) avaliações de âmbito fiscal
iv) avaliações no âmbito da actividade seguradora
v) avaliações no âmbito do processo civil
vi) avaliações no âmbito das transacções
RUY FIGUEIREDO 2008 15
MÉTODO COMPARATIVO
TIPOS DE VALORi) Valor venal ou de capitalii) Valor efectivo actualiii) Valor potencial óptimoiv) Valor de rendimento ou locativov) Valor residualvi) Valor de garantiavii) Valor intrínsecoviii)Valor económicoix) Valor de mercadox) Outros tipos de valor (valor de reposição, valor de uso alternativo, valor
patrimonial, valor contabilístico, valor de troca, valor histórico, valor cultural, valor para seguro, valor de expropriação, valor em usocontinuado, valor sentimental, valor de liquidação imediata, etc.)
RUY FIGUEIREDO 2008 16
MÉTODO COMPARATIVO
VALOR DE MERCADODesignado também por:Presumível Valor de Transacção (PVT)Presumível Valor Comercial (PVC)Presumível Valor Venal (PVV)
A palavra “presumível” utilizada na qualificação do “Valorde Mercado” reflecte o facto de o acto de avaliar ou de atribuir valor ser uma estimação e não uma determinação
RUY FIGUEIREDO 2008 17
MÉTODO COMPARATIVO
Valor de Mercado
é o montante pelo qual se estima que uma proprieda-
de adequadamente publicitada seja transaccionada à
data da avaliação entre um comprador e um vende-
dor interessados cada um dos quais actuando inde-
pendentemente um do outro, com prudência, sem
coacção e com pleno conhecimento do mercado
RUY FIGUEIREDO 2008 18
MÉTODO COMPARATIVO
A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO
Sem informação não há avaliação
A informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliáriastem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos:
i) QUANTIDADEisto é, deverá ser suficientemente volumosa, sob o risco de não se obteruma caracterização correcta e credível do mercado
ii) QUALIDADEisto é, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada deforma adequada
RUY FIGUEIREDO 2008 19
MÉTODO COMPARATIVO
A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO
i) QUANTIDADEDever-se-á apostar na criação de bases de dados imobiliários
ii) QUALIDADEDever-se-á normalizar a actividade de avaliação,angariação e mediação imobiliária
RUY FIGUEIREDO 2008 20
MÉTODO COMPARATIVO
A IMPORTÂNCIA DA QUANTIDADE DA INFORMAÇÃO
40.00
25.005.0
5.0
PLANTA CORTE
AVALIADOR 1Armazém 01 325.00 m2 500 €/ m2Armazém 02 575.00 m2 500 €/ m2Armazém 03 750.00 m2 500 €/ m2
AVALIADOR 2Armazém 01 325.00 m2 500 €/ m2Armazém 02 575.00 m2 500 €/ m2Armazém 03 750.00 m2 500 €/ m2Armazém 04 1.250.00 m2 475 €/ m2Armazém 05 1.475.00 m2 475 €/ m2Armazém 06 1.700.00 m2 350 €/ m2
AVALIADOR 3Armazém 01 325.00 m2 500 €/ m2Armazém 02 575.00 m2 500 €/ m2Armazém 03 750.00 m2 500 €/ m2Armazém 04 1.250.00 m2 475 €/ m2Armazém 05 1.475.00 m2 475 €/ m2Armazém 06 1.700.00 m2 350 €/ m2Armazém 07 1.800.00 m2 450 €/ m2Armazém 08 1.900.00 m2 450 €/ m2Armazém 09 2.000.00 m2 425 €/ m2
RUY FIGUEIREDO 2008 21
MÉTODO COMPARATIVO
A IMPORTÂNCIA DA QUALIDADE DA INFORMAÇÃOINTERVENIENTE 1medição efectuada pelo perímetro exterior das paredesÁrea = 1000.00 x 2 = 2.000.00 m2 uv = 850.000 € : 2.000 m2 = 425 €/ m2
INTERVENIENTE 2medição efectuada pelo perímetro interior das paredes exterioresEspessura das paredes exteriores = 0.20 mÁrea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2
Área = 2000.00 - 52.00 = 1.948.00 m2 uv = 850.000 € : 1.948 m2 = 436 €/ m2
INTERVENIENTE 3medição pelo exterior e não considerando a área da rampaÁrea da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2
Área = 2000.00 - 90.00 =1.910.00 m2 uv = 850.000 € : 1.910 m2 = 445 €/ m2
INTERVENIENTE 4medição pelo interior e não considerando a área da rampaÁrea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2
Área da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2
Área = 2000.00 - (52.00+90.00) = 1.858.00 m2 uv = 850.000 € : 1.858 m2 = 457 €/ m2
RUY FIGUEIREDO 2008 22
MÉTODO COMPARATIVO
ÁREAS DEFINIDAS PELO RGEUA “área de avaliação”,em termos operati-
vos, é substancialmente diferente das áreas
legais estabelecidas pelo Dec.Lei nº38 382 de7 de Agosto de 1951 que aprova o RGEURegulamento Geral das Edificações Urba-nas
RUY FIGUEIREDO 2008 23
MÉTODO COMPARATIVO
ÁREAS DEFINIDAS PELO RGEUÁrea bruta é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredesexteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandasprivativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nascirculações comuns do edifício
Área útil é a soma das áreas de todos os compartimentos, arrumos, outros com-partimentos de função similar e armários nas paredes que limitam ofogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias econdutas
RUY FIGUEIREDO 2008 24
MÉTODO COMPARATIVO
TIPOLOGIA T1 T2ÁREA 90 m2 80 m2
PREÇO (oferta) 80.000 € 110.000 €uv = PREÇO / ÁREA 889 €/ m2 1.375 €/ m2
Fogo 50 m2 75.000 € 1.500 €/ m2
Terraço 40 m2 5.000 €-----------80.000 €
RUY FIGUEIREDO 2008 25
ÁREA TRIBUTÁRIA
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
A = Aa + α Ab + β Ac + γ Ad α = 0,300 β = 0,025 γ = 0,005
Aa – área bruta privativaSuperfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadoras do edifício ou da fracção , inclui varandas privativas, caves e sótãos privativoscom utilização idêntica à do edifício ou da fracção
Ab – áreas brutas dependentesSão as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas noexterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina oedifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito locais acessórios, as garagens e parqueamentos, asarrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados naárea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 26
MÉTODO COMPARATIVO
Área de avaliação
A área bruta privativa não integra a área de
varandas nem a quota parte
da área comumao nível do piso
RUY FIGUEIREDO 2008 27
A Área Bruta Privativa de Avaliação - ABP
não inclui a quota parte dos acessos comuns no piso
não inclui a área de varandas
não inclui a área de nenhuma outra área acessória
ABP (Área Bruta Privativa) = AFogo = APR (Área Principal)
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 28
EM TERMOS MATRICIAIS
FRACÇÃO = Fogo+ Σ áreas acessórias
FRACÇÃO = APR + Σ áreas acessórias
Área Principal
FRACÇÃO = ABP + Σ áreas acessóriasÁrea Bruta Privativa
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 29
EM TERMOS MONETÁRIOS
VFRACÇÃO = VFogo + Σ Váreas acessórias
VFRACÇÃO = VAPR + Σ Váreas acessórias
VFRACÇÃO = VABP + Σ Váreas acessórias
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 30
NÃO FAZ SENTIDO
PFRACÇÃO = VFRACÇÃO : ABP
PFRACÇÃO = VFRACÇÃO : APr
PFRACÇÃO = VFRACÇÃO : AFOGO
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 31
FAZ SENTIDO
PFogo = VFogo : AFogo
PAPr = VAPR : APr
PABP = VABP : ABP sendo:
PFogo = PAPr = PABP = PMERCADO
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 32
FAZ TAMBÉM SENTIDO
Pvar = Vvar : Avar
Parr = Varr : Aarr
Pterr = Vterr : Aterr
Pestendal= Vest : Aest
Pgar = Vgar : Agar
Poutr = Voutr : Aoutr
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 33
ÁREAS ACESSÓRIASVARANDASARRECADAÇÕESTERRAÇOSPARQUEAMENTOS / GARAGENSOUTRAS (ESTENDAIS, ETC.)
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 34
CORRELAÇÃO ENTRE PULSARESLAPA ARROIOS
PMERCADO = 4.000 €/m2 PMERCADO = 1.500 €/m2
MÉTODO COMPARATIVO
2.000 €/m2 a 4.000 €/m2 750 €/m2 a 1.500 €/m2
parqueamento = 20.000 €
arrecadação = 5.000 €
RUY FIGUEIREDO 2008 35
VARANDASnão têm valor de mercado
O pulsar das varandas está correlacionadocom o pulsar do fogo ou do mercado
α = Pvar : PApr
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 36
MÉTODO COMPARATIVO
α ≤ 0.50 aberta
0.50 ≤ α ≤ 1.0mal fechada
α = 1.0bem fechada
RUY FIGUEIREDO 2008 37
MÉTODO COMPARATIVO
VARANDASDado que:
Vvar : Avar = α (VApr : Apr)
então:
Aequi = Apr + α Avar = Apr +
RUY FIGUEIREDO 2008 38
MÉTODO COMPARATIVO
VARANDASO coeficiente “α” depende dos três aspectos seguintes:
i) nível de integração da varanda com o fogoii) magnitude e distribuição da área de varandaiii) situação da legalização camarária, se fechada
Nível de integração da varanda com o fogoi) abertas “α” ≤ 0.50ii) fechadas de forma inadequada ao espaço contíguo 0.50 < “α” < 1.00iii) fechadas mas com perfeita adequação ao espaço contíguo “ α” = 1.00
RUY FIGUEIREDO 2008 39
ARRECADAÇÕESNão têm valor de mercado (no geral)
O seu valor é subjectivo (teórico)
O pulsar da arrecadação não está correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado β = Parr : PApr
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 40
MÉTODO COMPARATIVO
AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕESi) Configuração Volumétrica
a) sotadab) normal
ii) Localização no Edifícioa) em cavesb) no sótãoc) ao nível dos andares (acessos comuns)
iii) Nível de Comunicação Física com o Fogoa) não contígua ao fogob) contígua ao fogo na horizontal e não acessível directamente ao fogoc) contígua ao fogo na vertical e não acessível directamente ao fogod) contígua ao fogo na horizontal e acessível directamente ao fogoe) contígua ao fogo na vertical e acessível directamente ao fogo
iv) Afectação Actual e Estatuto Legal face à Reversão de Usoa) arrecadação purab) arrecadação revertida ao uso habitacional (ilegal ou legal)
RUY FIGUEIREDO 2008 41
AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕEScontígua ao fogo na horizontal e não acessível directamente ao fogo
MÉTODO COMPARATIVO
cave direita
T0
arrecadação dacave direita
ANTES
arrecadação dacave esquerda
cave esquerda
T0
RUY FIGUEIREDO 2008 42
AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕEScontígua ao fogo na horizontal e acessível directamente ao fogo
MÉTODO COMPARATIVO
cave direita
T2
DEPOIS
cave esquerda
T2
quarto quartoquarto quarto
RUY FIGUEIREDO 2008 43
MÉTODO COMPARATIVO
AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕEScontígua ao fogo na horizontal e acessível directamente ao fogo
8550cave
9060rés/chão
10065andares elevados
T2 (103 €)T0 (103 €)
Valor financiado (T0 cave + arrecadação) = 50 + 5 = 55Valor de mercado (T2 cave - ilegal) = 70
RUY FIGUEIREDO 2008 44
TERRAÇOSNão têm valor de mercado
O seu valor é subjectivo (teórico)
O pulsar do terraço não está correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado γ = Pterr : PApr
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 45
MÉTODO COMPARATIVO
AVALIAÇÃO DE TERRAÇOSi) Localização em relação ao Edifício
a) terraço de fogo ao nível térreob) terraço de fogo situado num piso intermédioc) terraço de fogo situado no último piso
ii) Tipo de Afectação da Fracção a que pertencea) habitacionalb) terciário comercialc) terciário (serviços)
iii) Magnitude da Área
iv) Qualidade da Vista que permite desfrutar
RUY FIGUEIREDO 2008 46
PARQUEAMENTOS/GARAGENS
têm valor de mercado
O seu valor é objectivo
O pulsar do parqueamento ou da garagem não
está correlacionado com o pulsar do fogo ou do
mercado ε = Pgar : PApr
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 47
MÉTODO COMPARATIVO
PARQUEAMENTOS / GARAGENS
i) Localização em relação ao Edifício a) no logradouro, ao ar livreb) no logradouro, em edificado coberto c) no edifício
ii) Localização dentro do Edifícioa) na 1ª caveb) na 2ª cavec) noutra cave d) no rés/chão
iii) Tipo de Acessoa) por rampab) por elevador
RUY FIGUEIREDO 2008 48
MÉTODO COMPARATIVO
PARQUEAMENTOS / GARAGENS
iv) Manobras de Circulação e Parqueamentoa) sem problemasb) facilitadasc) complicadas
v) Tipologiaa) LI - 1 lugar individual (parqueamento)b) LDsr - 2 lugares individuais sem restriçõesc) LDcr - 2 lugares individuais com restriçõesd) BI - 1 garagem (box) para 1 veículoe) BD - 1 garagem (“box”) dupla (2 veículos)f) BT - 1 garagem (box) tripla (3 veículos)
vi) Áreaa) área útilb) área bruta
RUY FIGUEIREDO 2008 49
MÉTODO COMPARATIVO
ÁREA EQUIVALENTE OU HOMOGENEIZADA
Atotal = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr
Aequi = Apr + α Avar + β Aarr + γ Aterr + δ Aest + ε Agar + η Aoutr
α = Pvar : PAprβ = Parr : PAprγ = Pterr : PAprδ = Pest : PAprε = Pgar : PAprη = Poutr: PApr
V = Aequi x PApr
RUY FIGUEIREDO 2008 50
PROBLEMADetermine a Área Equivalenteda seguinte moradia
Acave = 50 m2 50 % 25 m2
Arés/chão = 110 m2 100 % 110 m2
A1º andar = 100 m2 100 % 100 m2
Asótão = 60 m2 40 % 24 m2
Avarandas = 16 m2 50 % 8 m2
Aterraço = 25 m2 20 % 5 m2
Agaragem = 15 m2 40 % 6 m2
Abarbecue = 40 m2 10 % 4 m2
Alogradouro = 360 m2 5 % 18 m2
------------- ---------= 776 m2 AEQUIVALENTE = 300 m2
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 51
A ÁREA EQUIVALENTE É
UMA ÁREA ARTIFICIAL DE
GRANDE UTILIDADE
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 52
MÉTODO COMPARATIVO
ÁREA EQUIVALENTE DE LOJAS
1.000 €/m2 (terço profundo)
1.500 €/m2 (terço central)
2.000 €/m2 (terço junto da rua)
Aequi = 0,33 A x 1 + 0,33 A x 0,75 + 0,33 A x 0,5 = 0,75A
RUY FIGUEIREDO 2008 53
AVALIAÇÃO DA LOJA
V = 60 m2 x 1.500 €/m2 = 90.000 € (desadequada)
V = 20 m2 x 2.000 €/m2 ++ 20 m2 x 1.500 €/m2 ++ 20 m2 x 1.000 €/m2 = 90.000 € (adequada)
V = (20 m2 x 100% + 20 m2 x 75% + 20 m2 x 50%) x x 2.000 €/m2 = 90.000 € (adequada)
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 54
MÉTODO COMPARATIVO
ÁREA EQUIVALENTE DE LOJAS
1.500 €/m2 (galeria)
2.000 €/m2 (rés/chão)
1.000 €/m2 (cave)Aequi = Arés/chão x 1 + Agaleria x 0,75 + Acave x 0,2
RUY FIGUEIREDO 2008 55
AVALIAÇÃO DA LOJA
V = 150 m2 x 1.333,33 €/m2 = 200.000 € (desadequada)
V = 60 m2 x 2.000 €/m2 (rés/chão) ++ 40 m2 x 1.500 €/m2 (galeria) ++ 50 m2 x 400 €/m2 = 200.000 € (adequada)
V = (60 m2 x 100% + 40 m2 x 75% + 50 m2 x 20%) x x 2.000 €/ m2 = 200.000 € (adequada)
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 56
ÁREA EQUIVALENTE NO CÁLCULOVALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO
V t = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
A = Aa + α Ab + β Ac + γ Adα = 0,300 β = 0,025 γ = 0,005
Aequi = Apr + α Avar + β Aarr + γ Aterr + δ Aest + ε Agar + η Aoutr
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 57
ÁREA EQUIVALENTE TRIBUTÁRIA
A = Aa + α Ab + β Ac + γ Ad α = 0,300 β = 0,025 γ = 0,005
Aa – área bruta privativaSuperfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadoras do edifício ou da fracção , inclui varandas privativas, caves e sótãos privativoscom utilização idêntica à do edifício ou da fracção
Ab – áreas brutas dependentesSão as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas noexterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina oedifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito locais acessórios, as garagens e parqueamentos, asarrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados naárea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 58
ÁREA EQUIVALENTE TRIBUTÁRIA
A = Aa + α Ab + β Ac + γ Ad α = 0,300 β = 0,025 γ = 0,005
Ac – área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantaçãoDiferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construçãoou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintaise outros logradouros até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad – área do terreno livre que excede o limite anteriorÁrea excedente á área anterior
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 59
Área Equivalente de avaliação e tributária da seguinte moradia
Acave = 50 m2 50 % (100%) 25 m2 ( 50 m2)Arés/chão = 110 m2 100 % (100%) 110 m2 (110 m2)A1º andar = 100 m2 100 % (100%) 100 m2 (100 m2)Asótão = 60 m2 40 % (100%) 24 m2 ( 60 m2)Avarandas = 16 m2 50 % (100%) 8 m2 ( 16 m2)Aterraço = 40 m2 20 % ( 30%) 8 m2 ( 12 m2)Agaragem = 20 m2 40 % ( 30%) 8 m2 ( 6 m2)Abarbecue = 20 m2 10 % ( 30%) 2 m2 ( 6 m2)Alogradouro = 300 m2 5 % ( 2,5%) 15 m2 ( 8 m2)
------------- --------- -----------= 716 m2 Aequi = 300 m2 (368 m2)
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 60
PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREAS
Por um lado, não existe um entendimento único notocante à definição e determinação da “área de avaliação”
Por outro lado, podem acontecer erros de contas e nasmedições
E também, por vezes, o avaliador tem de determinar áreascom base em plantas distorcidas
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 61
PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREAS
Assim na determinação das áreas podem surgir uma dasseguintes três situações:
i) A planta apresenta um conjunto apreciável de cotas numéricas
ii) A planta não apresenta um conjunto apreciável de cotas numéricasmas verifica-se que não existem distorções
iii) A planta não apresenta um conjunto apreciável de cotas numéricasmas verifica-se que existem distorções
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 62
PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREASi) A planta apresenta um conjunto apreciável de cotas
numéricas
Neste caso, a área pode ser determinada com
recurso às cotas expressas, mesmo se a planta
apresentar distorções e/ou a sua escala não
estiver explicitada
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 63
PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREASii) A planta não apresenta um conjunto apreciável decotas numéricas mas verifica-se que não existem distorções
Neste caso, não se consideram as cotas expressas, e dado não haver distorções, a área édeterminada na planta com recurso a uma régua normal, sendo depois, o valor encontrado“ Arégua” ajustado em função da escala, para se obter a área real “Areal”
Areal = Arégua x fe x fe = Arégua x fe2 sendo “fe” o factor de escala
Escala 1:100 Escala 1:200 Escala 1:50Arégua= 9 cm2 Arégua= 9 cm2 Arégua= 9 cm2
fe = 1 fe2 = 1 fe = 2 fe2 = 4 fe = 0,5 fe2 = 0,25Areal = 9x1 = 9 m2 Areal = 9x4 = 36 m2 Areal = 9x0,25 = 2,25 m2
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 64
PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREASiii) A planta não apresenta um conjunto apreciável decotas numéricas mas verifica-se que existem distorções
Neste caso, não se consideram as cotas expressas
Areal = Aréguax fdv x fdh
fdv - factor de distorção vertical fdh - factor de distorção horizontal
fdv = (rv1 + rv2) : 2r v1 = cota vertical 1 : medição com base na régua da cota vertical 1r v2 = cota vertical 2 : medição com base na régua da cota vertical 2
MÉTODO COMPARATIVO
RUY FIGUEIREDO 2008 65
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE PROSPECÇÃO
REFERÊNCIA Nº 1 Localização: 8º Esq do prédio contíguoTipologia : T2Idade : 24 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço)Área : da ordem de grandeza da fracção em apreço (±±±± 90.00 m2)Garagem : nãoConservação: algumas obras feitasContacto: 21 01010101 (Srº Joaquim Menezes)Valor de oferta de venda : 85.000 €Valor negocial provável : 95% x 85.000 € ≈≈≈≈ 81.000 €Índice unitário de venda : 81.000 € : 90.00 m2 = 900 €/m2
RUY FIGUEIREDO 2008 66
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
A informação recolhida pelos avaliadores no tra-
balho de prospecção e/ou disponibilizada por ou-
tros meios
nem sempre é imediatamente comparável
com a propriedade que se analisa. E isto porque,
como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de
referência são iguais ao que é objecto de avaliação
RUY FIGUEIREDO 2008 67
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Para que seja possível “comparar” é necessário que o avali-ador efectue os ajustamentos que resultam das diferençasentre as propriedades de referência e a propriedade emapreço.
Este trabalho de ajustamento ( “homogeneização”) consisteafinal, num tratamento a que os elementos de referênciadevem ser submetidos de modo a torná-los homogéneos, istoé a torná-los comparáveis ao imóvel em apreço
RUY FIGUEIREDO 2008 68
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
* Por um lado temos o objecto de avaliação OA, e por outro,
temos as diversas referências Ri
* Homogeneizar corresponde a transformar
“alhos” em “bogalhos”
* O que se homogeneíza são os pulsares das referências
RUY FIGUEIREDO 2008 69
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
R1
R2
OA?????
RUY FIGUEIREDO 2008 70
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
R1
R2
OA?????
T3, 120 m2, 15 anos,3º andar s/ elevador,fracos acabamentos,Pulsar = 900 €/ m2
T1, 50 m2, 25 anos,cave,bons acabamentos,Pulsar = 1.100 €/ m2
T2, 80 m2, novo,rés/chão,bons acabamentos,Pulsar = ????
RUY FIGUEIREDO 2008 71
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERIZAÇÃO EM TERMOS DE ÁREAS
113LI / 25 054111T2R4
122LDsr /50 008118T3R3
123LDsr /500814116T3R2
95LI / 25 415692T2R1
109LI / 25068105T2OA
Apr+AgarAterrAarrAvarAprTip
RUY FIGUEIREDO 2008 72
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERIZAÇÃO EM TERMOS MONETÁRIOS
102,5
155,0
157,0
155,5
?
VApr+
(103 €)
10,0
20,0
20,0
10,0
10,0
Vgar
(103 €)
0,0
0,0
0,0
10,0
0,0
Vterr
(103 €)
2,5
0,0
3,0
2,5
2,5
Varr
(103 €)
OV
OV
V
V
V
Tipode valor
115
175
180
178
???
V
(103 €)
113
122
123
95
109
Apr+
R4
R3
R2
R1
OA
995
1.270
1.276
1.637
?????
PApr+Rn( €/m2)
RUY FIGUEIREDO 2008 73
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERÍSTICAS COMPARATIVAS
méd.
bons
bons
bons
méd.
NivelEquip
c10
bons
ópt.
ópt.
ópt.
raz.
NivelAcab
c9
2ºc/elev.
3ºc/elev.
3ºc/elev.
6ºc/elev.
3ºc/elev.
Localiz. no Prédio
c8
raz.
boa
boa
boa
boa
Exp. Solar
c7
raz.
boas
boas
boas
boas
Qual. das
vistas
c6
loc.3
loc.2
loc.2
loc.2
loc.1
locali-zação
c5
novo
novo
novo
novo
2anos
idade
c4
T2
T3
T3
T2
T2
tipo-logia
c3
113
122
123
95
109
Apr+
(m2)
c2
OV
OV
V
V
V
tipode
valor
c1
BomR4
raz.R3
raz.R2
bomR1
bomOA
NívelPoluiçãosonora
c11
RUY FIGUEIREDO 2008 74
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERÍSTICAS COMPARATIVAS
1,00
0,90
0,90
0,90
NivelEquip
fn10
0,90
0,85
0,85
0,85
NivelAcab
fn9
1,00
1,00
0,95
1,00
Localizno Prédio
fn8
1,10
1,00
1,00
1,00
Exp. Solar
fn7
1,15
1,00
1,00
1,00
Qual. das
vistas
fn6
1,10
1,05
1,05
1,05
locali-zação
fn5
0,98
0,98
0,98
0,98
idade
fn4
1,00
1,15
1,15
1,00
tipo-logia
fn3
1,00
1,00
1,00
0,90
Apr +
(m2)
fn2
0,95
0,95
1,00
1,00
tipode
valor
fn1
1,00R4
1,05R3
1,05R2
1,00R1
OA
NívelPoluiçãosonora
fn11
RUY FIGUEIREDO 2008 75
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
PApr+R1H = PApr+R1 x f11 x f12 x f13 x f14 x f15 x f16 x … f1m
PApr+R2H = PApr+R2 x f21 x f22 x f23 x f24 x f25 x f26 x … f2m
PApr+R3H = PApr+R3 x f31 x f32 x f33 x f34 x f35 x f36 x … f3m
PApr+R4H = PApr+R4 x f41 x f42 x f43 x f44 x f45 x f46 x … f4m
RUY FIGUEIREDO 2008 76
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOPApr+R1H =1.637xx 1 x 0,9 x 1 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1 = 1.160
PApr+R2H = 1.276xx 1 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 0,95 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.152
PApr+R3H = 1.270xx 0,95 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.147
PApr+R4H = 995x x 0,95 x 1 x 1 x 0,98 x 1,1 x 1,15 x 1,1 x 1 x 0,9 x 1 x 1 = 1.160
RUY FIGUEIREDO 2008 77
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
PApr+=(PApr+R1H + PApr+R2H + PApr+R3H + PApr+R4H):4== (1.160 + 1.152 + 1.147 + 1.160) : 4 = 1.155 €/m2
VApr+= Apr + x PApr
+ = 109.00 m2 x 1.155 €/m2 = 125.895 €
V = VApr+ + Varr + Vterr + Vest+ Vgar +Voutr =
=125.895+2.500+0+ 0 + 10.000 + 0 =138.395 = 138.000 €
RUY FIGUEIREDO 2008 78
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOO pulsar de avaliação pode ser obtido pela:i) média aritmética de todos os pulsares referenciais homogeneizados
ii) média aritmética dos pulsares referenciais homogeneizados com exclusãodos valores entendidos como anómalos (por exemplo, o valor mais baixoe/ou o valor mais alto)
iii) média estatística dos pulsares homogeneizados. Com base na análise estatística são determinados certos parâmetros esta-tísticos (média, desvio padrão, limites de confiança e outros) e pesquisadosquais os pulsares que deverão ser mantidos ou rejeitados da amostra aque pertencem. Deste modo, faz-se uma média (ponderada) mas apenascom os pulsares não rejeitados
RUY FIGUEIREDO 2008 79
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
• O que é que se deve fazer ao pulsar de uma referência para que traduza o pulsar do imóvel em avaliação?
• i) Se a referência tiver, em relação a determinada característica de comparação, um pulsar superiorà do objecto de avaliação, o seu pulsar deverá ser comprimido, para reflectir o pulsar do imóvel em apreço, relativamente a essa característica
RUY FIGUEIREDO 2008 80
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
• O que é que se deve fazer ao pulsar de uma referência para que traduza o pulsar do imóvel em avaliação?
• ii) Se a referência tiver, em relação a determinada característica de comparação, um pulsar inferiorà do objecto de avaliação, o seu pulsar deverá ser expandido, para reflectir o pulsar do imóvel em apreço, relativamente a essa característica.
RUY FIGUEIREDO 2008 81
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
• O que é que se deve fazer ao pulsar de uma referência para que traduza o pulsar do imóvel em avaliação?
• iii) Se a referência tiver, em relação a determinada característica de comparação, um pulsar igual ao do objecto de avaliação, o seu pulsar deverá ser mantido, para reflectir o pulsar do imóvel em apreço, relativamente a essa característica.
RUY FIGUEIREDO 2008 82
MÉTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Características de Comparaçãotipo de valor tipologia e área principalidade estado de conservaçãodata da transacção localização geográficaposição da fracção qualidade das vistasarquitectura da fracção arquitectura do edifício orientação solar nível de poluição sonoranível de acabamentos nível de equipamentosdesconforto da envolvente outras
RUY FIGUEIREDO 2008 83
MÉTODO COMPARATIVO
BIBLIOGRAFIA
Associação Brasileira de Normas Técnicas (1977). Norma Brasileira NB-502 da ABTN.
Editions Eyrolles (1979). L´Expertise Immobiliére.Paris.
Figueiredo, R.; (2004). Manual de avaliação Imobiliária.Editora Vislis.
L Expertise Immobiliére(1979), Editions Eyrolles, Paris.
Moreira, A.L. (1984). Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo. Brasil.
Ordem dos Engenheiros (1989).Cursos Sobre Avaliação de Bens Imobiliários. Lisboa.
Pirla, S.F.(1992). Valoración de Bienes Inmuebles. Madrid.
Recommended