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ENGAGEMENT FÜR JENAGESCHÄFTSBERICHT 2015
der jenawohnen GmbH
KapitelüberschriftEINFÜHRUNG
02JENAW
OHNEN
VorwortEINFÜHRUNG
03
JENAW
OHNEN
1.1 VORWORT
MAN SOLLTE ALLE TAGE EIN KLEINES LIED HÖREN, EIN GUTES GEDICHT LESEN, EIN TREFFLICHES GEMÄLDE SEHEN UND EINIGE VERNÜNFTIGE WORTE SPRECHEN.
hinter jenawohnen liegt ein erfolgreiches
Geschäftsjahr! Das Unternehmen hat sich einmal
mehr in die richtige Richtung entwickelt: Mit
Investitionen von insgesamt 38 Millionen Euro
bauen wir auf Wachstum und Zukunft. Und es
geht weiter: 372 neue Wohnungen und 13
Gewerbeeinheiten bauen wir in den kommenden
zwei Jahren.
Doch nicht nur Wachstum und Anpassung an
den demografischen Wandel sind uns wichtig.
Zugleich sind wir der Aufgabe verpflichtet, den
Menschen in unserer Stadt nicht nur Raum zum
Leben und Arbeiten zur Verfügung zu stellen,
sondern auch dazu beizutragen, dass Jena
lebenswerter denn je wird. Deshalb engagiert
jenawohnen sich in den Bereichen Sport, Kunst
und Soziales.
Schon die Villa Rosenthal haben wir fürsorglich
instand gesetzt und wieder zu der kulturellen und
geistigen Begegnungsstätte gemacht, wie es von
Eduard und Clara Rosenthal in ihrem Vermächtnis
an die Stadt Jena vorgesehen war.
Die Unterstützung des begehbaren Kunst-
werkes „Folly“ der Botho-Graef-Preisträgerin
Anika Gründer im Garten der Villa gehört für uns
genauso zur Kunst- und Kulturförderung der
Stadt Jena wie auch Ausstellungen von Frank
Stella und Peter Halley. Aktuell fördern wir eine
besondere Ausstellung der Künstlerin Rotraut im
alten Depot der Straßenbahn.
Was jenawohnen für Jung und Alt tut und wo
für uns die Musik spielt, können Sie in den nach-
folgenden Reportagen lesen. Ich wünsche Ihnen
eine interessante Lektüre!
Herzliche Grüße,
Ihr Stefan Wosche-Graf
GESCHÄFTSFÜHRER
STEFAN WOSCHE-GRAF
(JOHANN WOLFGANG VON GOETHE)
KapitelüberschriftREPORTAGEN
KapitelüberschriftREPORTAGEN
0504
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
REPORTAGEN
2.1 jenawohnen mit Block & Korb
2.2 Bei jenawohnen spielt die Musik
2.3 jenawohnen für Jung und Alt
2.4 jenawohnen macht Zirkus
REPORTAGEN
KapitelüberschriftREPORTAGEN
0706
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Mit Block und KorbREPORTAGEN
JENAWOHNENMIT BLOCK & KORB
INTERVIEW MIT LARS EBERLEIN
Als größter Wohnungsanbieter Thüringens
gibt jenawohnen fast 30.000 Menschen ein
Zuhause und fühlt sich damit auch dafür ver-
antwortlich, den Menschen in den Wohnungen
eine ganzheitliche Lebensqualität zu bieten. Das
Motto „Mehr als vier Wände“ – das bedeutet für
jenawohnen auch die Verpflichtung, das gesell-
schaftliche Leben der Stadt durch die Förderung
von Sport, Kultur und Sozialträgern zu unter-
stützen. Damit sich die Mieter in ihren Häusern
und ihrer Stadt wohl und sicher fühlen. Damit
das Motto glaubwürdig bleibt. Und damit die zu
erwartenden Gegenleistungen der gesponserten
Partner direkt den Mietern und deren Kindern zu
Gute kommen.
Deshalb treffe ich mich heute mit Lars Eberlein,
dem Geschäftsführer von Science City Jena, denn
als Teil ihres Sponsoring- und Spendenkonzep-
tes unterstützt die jenawohnen GmbH unter
anderem die örtliche Basketballmannschaft „mit
Geld und Know-how“, wie Herr Eberlein sagt.
„Wir sind ja in einem regelmäßigen Dialog mit-
einander und sehr froh, in jenawohnen einen so
starken und verlässlichen Geldgeber gefunden zu
haben.“
Denn große Sponsoren zu finden ist in Jena gar
nicht so einfach. „Es gibt hier zwar viele tolle
Arbeitgeber, aber diese dürfen nicht Sponsoren
werden – öffentliche Arbeitgeber, die Unis oder
sonstigen Institute scheiden hierfür leider aus.
Und die großen Unternehmen halten sich bis-
her noch weitgehend zurück. Kein klassisches
Sponsoren-Umfeld, wie ich finde.“, erklärt mir Herr
Eberlein, „das habe ich selbst schon recht früh be-
merkt, denn ich bin vor 10 Jahren selbst zunächst
als Sponsor zu Science City Jena gekommen“. Die
hießen damals noch „POM baskets Jena“ und
waren gerade dabei, in die Basketball-Bundes-
liga aufzusteigen. Damals war Herr Eberlein als
Geschäftsführer der Elektro AG mit seiner Familie
nach Jena gekommen und als ehemaliger Fuß-
baller zunächst eher „nebenbei“ in Kontakt mit
2.1
KapitelüberschriftREPORTAGEN
0908
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Mit Block und KorbREPORTAGEN
dem Basketballsport gekommen. „Aber die fami-
liäre Atmosphäre, die Begeisterung der Fans für
ihr Team und die Gewaltfreiheit haben meine
Frau und mich sofort begeistert. Das ist ein Sport,
wo man mit der ganzen Familie hingehen kann.
So bin ich zunächst Sponsor und dann, 2008,
ehrenamtlicher Geschäftsführer geworden.“
Damit begann ein ziemlich langer Weg oder, wie
Herr Eberlein es nennt, „ein Marathon“, denn es
gab für den gerade frisch in die Bundesliga auf-
gestiegenen Verein keine geeignete Spielstätte,
sondern viele aufeinander folgende Zwischen-
lösungen. Schlussendlich halfen Herrn Eber-
lein seine Kontakte zum Fußball und dem
FC Carl Zeiss Jena, um mit der Jenarena GmbH
& Co KG eine Gesellschaft zur Finanzierung einer
geeigneten Spielstätte für Science City Jena zu
gründen. „Ich war auch Sponsor des Fußballclubs
und habe meine späteren Mitgesellschafter im
dortigen VIP-Bereich kennengelernt.“ 2015 dann,
nach fast zwölf Jahren Vorlaufzeit, konnte dann
endlich die neue Spielstätte eingeweiht werden.
„Und inzwischen sind wir hier gut verankert.“,
findet Herr Eberlein. „Außerdem passt Basketball
wie keine andere Sportart zu dieser Stadt – der
Sport ist weltoffen, international, gewaltfrei und
familiär – alles Eigenschaften, die auch auf Jena
zutreffen.“
Das findet auch Annett Hänel von jenawohnen.
„Der Basketballsport“, so Frau Hänel, „ist ein
richtiger Familiensport – und zum Beispiel als
Streetball in den Wohnquartieren präsent. Außer-
dem erzeugt er ein hohes emotionales Bindungs-
gefühl an die Mannschaft und die Region. Und
deshalb fördern wir als Wohnungsunternehmen
die Jenaer Basketballmannschaft im Rahmen einer
längerfristigen Partnerschaft, und zwar sowohl im
Profi- als auch im Nachwuchsbereich, damit es für
alle Beteiligten ein gewisses Maß an Sicherheit
gibt.“
Und über diese Sicherheit ist Herr Eberlein froh,
denn, so sagt er, „der Aufstieg in die erste Liga
ist für uns als Verein mit größeren Kosten verbun-
den: Wir müssen zum Beispiel eine Spielstätte mit
mindestens 3.000 Zuschauerplätzen vorweisen –
und bauen deshalb gerade unsere Halle um – wir
brauchen eine bestimmte Zahl fest angestellter
Mitarbeiter und einen vorgeschriebenen
Mindest-Etat. Um das alles zu meistern,
freuen wir uns über jeden Sponsoring-Partner –
und sind natürlich immer bereit, im Gegenzug
dafür neue Konzepte zu entwickeln.“
So gibt es in diesem Jahr zum Beispiel die Idee
eines jenawohnen-internen Mitarbeiter-Turniers
und eines Mieter-Trainings. Außerdem ist Science
City Jena auf den Wohngebiets- und Mieter-
festen vertreten, es gibt Ticketverlosungen für
BASKETBALL IST WELTOFFEN, INTERNATIONAL, GEWALTFREI UND FAMILIÄR – ALLES EIGENSCHAFTEN,
DIE AUCH GUT ZU JENA PASSEN.
BASKETBALLER SCIENCE CITY JENA
JULIUS WOLF
KapitelüberschriftREPORTAGEN
1110
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Mit Block und KorbREPORTAGEN
jenawohnen-Mieter und natürlich ein umfang-
reiches Nachwuchsprogramm mit Schul-AGs und
zahlreichen Ferienprojekten. „Idole“, sagt Herr
Eberlein, „werden geschaffen, um Kinder für den
Sport zu begeistern. Deshalb sind unsere Spieler
auch gleichzeitig in der Nachwuchsarbeit tätig
– gehen in Schulen oder trainieren die Jugend-
mannschaften. Wir trainieren derzeit fast 400
Kinder in diversen Altersklassen; manche unserer
Mannschaften sind 4- oder gar 5-fach besetzt. Wir
haben AGs an vielen Jenaer Schulen, und für die-
jenigen Schüler, an deren Schule wir nicht
vertreten sein können, bieten wir sogar einen
Abhol-Service mit Hausaufgabenbetreuung an.
Und diese gute Nachwuchsarbeit, die zahlt sich
aus: Alle zwei Jahre bringen wir einen Erstliga-
spieler hervor, und auch unsere U16- und
U19-Mannschaften spielen in der Nachwuchs-
Basketball-Bundesliga NBBL. Das alles“, findet
er, „macht unsere Mannschaft für Jena inzwischen
zu einem Standort-Thema. Das merken wir dann
auch an den Zuschauerzahlen: Der überwiegen-
de Teil sind Jenenser, und davon sind die meisten
Familien mit Kindern; zum Teil sitzen 500 Kinder
im Publikum, und die stehen natürlich hinter ihrer
Mannschaft!“
Gerade wegen der vielen Kinder und Familien
ist Herr Eberlein froh, dass es bei den Spielen so
fair und friedlich zugeht. „Das ist es, was wir den
Kindern in unseren Trainingsgruppen beibringen –
man muss auch verlieren können und das dann als
Ansporn und Motivation nehmen, um besser zu
werden und dabei dem Anderen gegenüber fair
bleiben. Und das wünsche ich mir auch für die
Zukunft – dass es auch nach dem Aufstieg in die
erste Liga friedlich bleibt und wir weiterhin keinen
Blockzwang für die verschiedenen Fangruppen
brauchen, sondern dass alle sich wie gewohnt frei
in der Arena bewegen können.“
Überhaupt, die Zukunft. Was er sich wünschen
würde für seinen Verein, frage ich Herrn Eberlein
zum Abschied noch. „Den Klassenerhalt
natürlich“, sagt er spontan und lacht, „und mehr
Trainingszeiten. Mehr Hallen zum Sporttreiben
und um noch mehr Kinder trainieren zu können,
damit wir im Nachwuchsbereich noch stärker
werden. Und zwei oder drei weitere große Un-
ternehmen als Sponsoren, das wäre schon noch
toll. Damit wir das alles schaffen können. Denn
ich sehe im Sport eine tolle Möglichkeit, Kindern
Fairness beizubringen und Teamgeist, auch
Ehrgeiz und eine gewisse Frustrationstoleranz,
wenn ein Spiel mal nicht so gut gelaufen ist.
Darüber hinaus bietet Sport so tolle Integrations-
möglichkeiten. Und das sollte man sich wirklich
nicht entgehen lassen!“
IDOLE SIND DAZU DA,
BEGEISTERN. UM KINDER FÜR DEN SPORT ZU
KapitelüberschriftREPORTAGEN
1312
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Bei uns spielt die MusikREPORTAGEN
BEI JENAWOHNENSPIELT DIE MUSIK
INTERVIEW MIT HEIKE FAUDE UND MARC TARDUE
Auch in diesem Sommer findet in Jena die Kul-
turArena statt, und auch in diesem Jahr wird sie
wieder ganz klassisch mit der ArenaOuvertüre
eröffnet. Die findet nunmehr bereits zum 12. Mal
als Klassik-Open-Air-Konzert auf dem Festplatz
in Jena-Lobeda statt. Und wie es ist, mit einem
ganzen philharmonischen Orchester unter freiem
Himmel zu spielen, darüber möchte ich mich
mit Marc Tardue, dem Generalmusikdirektor der
Jenaer Philharmonie, unterhalten.
Herr Tardue erwartet mich nach der Orchester-
probe im Großen Saal des Jenaer Volkshauses
und nimmt sich viel Zeit für mich und meine
vielen Fragen: Wie ist es, quasi mit einem
kompletten Konzertsaal ins Freie zu ziehen? Was
macht die Faszination des Ortes aus? Für die
Musiker? Für das Publikum? „Die ArenaOuvertü-
re“, sagt er, „ist für mich etwas ganz Besonderes:
Das wunderschöne Ambiente – der Mond, die
Sterne, die immer gut gefüllten Zuschauerränge,
das sehr achtsame Publikum – das alles schafft
eine lockere, zwanglose Atmosphäre. Die Musiker
sind glücklich und entspannt, und für uns alle ist
das Konzert eine großartige Gelegenheit, mitein-
ander Spaß zu haben. Ich mag es auch, zum
Publikum zu sprechen und meine Leidenschaft
für die Musik zu teilen. Und ich habe das Gefühl,
dass die Zuhörer das auch schätzen, denn egal,
welchen musikalischen Schwerpunkt wir setzen,
haben wir konstante Besucherzahlen und ein
Publikum, welches für alles offen ist.“
Das ist ein Eindruck, den auch Frau Faude von
JenaKultur bestätigt. „Seit ihrer Premie-
re 2005 wird die ArenaOuvertüre vom Pu-
blikum durchweg sehr gut angenommen;
mehr noch, die Besucherzahlen sind kons-
tant hoch und man hat das Gefühl, die Leute
sind neugierig, interessiert und experimentier-
freudig. Und natürlich tut die Open-Air-Atmo-
sphäre ein Übriges dazu!“
2.2
1514
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Bei uns spielt die MusikREPORTAGEN
Bei uns spielt die MusikREPORTAGEN
Als im Jahr 2004 die Idee aufkam, in Lobeda
ein Klassikkonzert stattfinden zu lassen,
hätte niemand vermutet, dass daraus eine
ganze Konzertreihe mit einem festen Platz im
Jenaer Kulturkalender werden würde. Damals
hatte Herr Wosche-Graf, der Geschäftsführer der
jenawohnen GmbH, den Einfall, ein klassisches
Open-Air-Konzert in Lobeda, dem Wohngebiet
mit den meisten Mietern von jenawohnen, zu
veranstalten, und gemeinsam mit Frau Dr. Franz,
der damaligen Werkleiterin von JenaKultur, und
Herrn Scharnberg, dem seinerzeitigen Intendan-
ten der Jenaer Philharmonie, nahm die Idee so
schnell Gestalt an, dass bereits im Folgejahr 2005
das erste Konzert – noch unter dem Motto
„Klassik in der Platte“ – in Lobeda aufgeführt
werden konnte. „Schnell war dafür auch die
Wohnungsgenossenschaft ‚Carl Zeiss eG‘“ ge-
wonnen“, sagt Frau Faude, „und so hat sich die
gute Zusammenarbeit bis heute fortgesetzt.“
Quasi schon seit der ersten Stunde sind an der
ArenaOuvertüre drei gleichberechtigte Partner
beteiligt: JenaKultur als Veranstalter und Pro-
jektleiter und die WG „Carl Zeiss eG“ sowie die
jenawohnen GmbH als Förderer. „Natürlich
waren auch noch weitere Unterstützer mit im
Boot“, sagt Frau Faude, „der Ortsteilbürger-
meister Volker Blumentritt zum Beispiel, der sich
sehr dafür eingesetzt hat, dass die ArenaOuver-
türe einen festen Spielort bekommt, die Jenaer
Stadtverwaltung und natürlich KIJ, sodass recht
zeitnah der Festplatz in Lobeda-West gebaut
werden konnte.“
Warum, frage ich, findet die Ouvertüre eigentlich
in Lobeda statt? „Warum nicht?“, fragt Frau Faude
zurück, „Kultur ist ein menschliches Grundbedürf-
nis, da stellt sich für uns als Veranstalter die Frage
nach dem ‚Warum‘ nicht. Kultur ist Bildung, und
kulturelle Bildung ist unsere Aufgabe, egal wo. Für
jenawohnen ist es natürlich wichtig, dass Kultur
direkt im Wohngebiet stattfindet, denn ein Groß-
teil der jenawohnen-Mieter lebt in Lobeda. Die
Mieter können die Tickets in den Service-Centern
vergünstigt erwerben, und sie gelten am
Veranstaltungstag sogar als Bahntickets. So
haben wir zur ArenaOuvertüre ein wunderbar
durchmischtes, buntes Publikum – auch das
macht diese Veranstaltung so besonders.“
Das findet auch Marc Tardue. „Es ist nicht das
klassische Konzertsaal-Publikum“, sagt er, „und
das ist der Reiz daran. Für uns als Philharmonie
ist die ArenaOuvertüre eine wunderbare Möglich-
BERÜHRT
MUSIK IST ZUTIEFST
DEMOKRATISCH - SIE
JEDEN.
IN LOBEDA WEST
ARENA OUVERTÜRE
KapitelüberschriftREPORTAGEN
1716
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Bei uns spielt die MusikREPORTAGEN
keit, uns als Orchester zu präsentieren. Manche
der Leute, die nach Lobeda zum Konzert kommen,
wissen gar nicht, dass es in Jena ein philharmo-
nisches Orchester gibt. Manche kommen nur
einmal im Jahr, eben zur ArenaOuvertüre, und ich
wurde schon öfter von Besuchern angesprochen,
die sich mehr davon wünschen, also mehr Open
Air, quasi raus aus dem Volkshaus und rein in die
Stadt. Und auch mir würde das gefallen – eine
Art Festival, eine Sommerkonzert-Reihe, das wäre
schon toll! Und wer weiß – vielleicht kommt ja der
eine oder andere Open-Air-Besucher dann doch
auch mal ins Volkshaus zu einem unserer Konzer-
te dort.“
Spannend, findet Herr Tardue, sei auch die Pla-
nung des jeweiligen Programms. In diesem Jahr
sind es italienische Sommerklänge, „zurück zu
meinen italienischen Wurzeln“, sagt er und lacht,
„und das ist für mich eine sehr persönliche und
auch spannende Sache, weil das Orchester ja ein
klassisches Konzertorchester ist und wir weniger
vokale, also gesungene Musikstücke aufführen.
So wird es toll und interessant sein, zu erleben,
wie die Musiker mit den Sängern interagieren –
auch das ist eine neue Herausforderung, da wir
im normalen Konzertbetrieb ja recht wenig mit
Theatermusik konfrontiert sind.“
Die Vorschläge für das Programm werden
gemeinsam mit JenaKultur entwickelt, meist
schon im November oder Dezember, und dann
entsteht nach und nach, in Abstimmung mit den
Förderern, ein Programm, immer neu, immer
anders, inspiriert zum Beispiel durch Reisen oder
berufliche Partnerschaften.
„Wenn die Leute an das Konzert zurückdenken“,
sagt Marc Tardue, „dann sollen sie sich an ein
wundervolles Musikstück erinnern und nicht an
mich oder an die großartige Show, die wir abgelie-
fert haben. So kann ich gemeinsam mit den Musi-
kern auf ein höheres Ziel hinarbeiten: Ich teile die
Musik mit ihnen, und nicht nur meine persönliche
Interpretation davon. Und das ist doch, finde ich,
eine zutiefst demokratische Botschaft.“
WUNDERBAR MIT DEM PUBLIKUMLEIDENSCHAFT
BEI DER ARENAOUVERTÜRE
TEILEN.
KANN ICH MEINE
Für Jung und AltREPORTAGEN
19
JENAW
OHNEN
JENAWOHNENFÜR JUNG UND ALT
INTERVIEW MIT FRANK ALBRECHT
Ab 2017 entsteht am Salvador-Allende-Platz in
Lobeda Ost ein Wohn- und Pflegezentrum für
Menschen mit einer Demenzerkrankung. Die
jenawohnen GmbH als Grundstückseigner,
Bauherr und Vermieter ist für die Planung, Errich-
tung und Vermietung verantwortlich, der Kreis-
verband der Arbeiterwohlfahrt Jena-Weimar wird
Träger und Betreiber sein. Das klingt nach einem
interessanten Projekt, und deshalb treffe ich mich
mit Frank Albrecht, dem Geschäftsführer des
AWO-Kreisverbandes Jena, Weimar, Sömmerda
und Weimarer Land.
Denn das Demenzzentrum am Salvador-Allen-
de-Platz geht auf seine Initiative zurück. „2011
bin ich mit meiner Idee, ein Pflegezentrum für
an Demenz Erkrankte zu bauen, auf jenawoh-
nen zugekommen, weil wir in unserer Arbeit in
der Altenpflege festgestellt haben, dass demenz-
kranke Menschen eine besondere, andere Pflege
brauchen als Menschen ohne diese Diagnose.
Deshalb gibt es in der Seniorenpflege seit einigen
Jahren die Möglichkeit, sich speziell für die Pflege
Demenzkranker aus- und weiterzubilden. Solche
gerontopsychiatrischen Fachkräfte – das ist der
korrekte Begriff – bilden wir als AWO auch selber
aus. Und meine Idee war, hier in Jena ein Wohn-
und Pflegezentrum zu schaffen, das speziell auf
die Bedürfnisse und die Pflege demenzkranker
Menschen angepasst ist. Und dass jenawohnen
da mitgezogen hat, das ist keineswegs selbstver-
ständlich!“
Natürlich ist das Bauvorhaben am Allende-Platz
nicht das erste gemeinsame Projekt zwischen
der AWO und jenawohnen. „Wir als AWO sind
in Lobeda stark vertreten, und jenawohnen ist
der größte Vermieter hier im Wohngebiet. Wir
als AWO unterhalten hier sechs Kindergärten,
eine Schule, eine Begegnungsstätte und ein
Pflegeheim – den Wohnpark „Lebenszeit – und in
unserem AWO-Zentrum halten wir zum Beispiel
Schulungen ab und führen Migrationsberatungen
durch. Und natürlich engagieren wir uns sowohl
2.3
Für Jung und AltREPORTAGEN
Für Jung und AltREPORTAGEN
2120
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
in der stationären als auch ambulanten Senioren-
pflege. All das bedeutet, dass ein Großteil der von
uns betreuten Menschen gleichzeitig Mieter bei
jenawohnen sind – und allein schon daraus er-
gibt sich quasi naturgemäß eine Zusammenarbeit.“
Bereits 2007 entstand in Zusammenarbeit mit
der Fachhochschule Jena eine gemeinsame
Studie – „Älter werden im Wohngebiet“ – mit
dem Ziel, Wohnsituationen und Infrastruktur
in den größeren Wohngebieten von Jena und
Weimar zu erforschen, auch im Hinblick auf den
demografischen Wandel, damit, so Frank Alb-
recht, die großen Wohnungsgesellschaften „nicht
an den Menschen vorbei investieren, sondern
sich an ihren Bedürfnissen orientieren können.“
Und jenawohnen ist für ihn dabei ein ganz
besonderer Partner, „beispielhaft im Bereich der
Wohnungswirtschaft“, sagt Herr Albrecht, „denn
hier wird ‚Wohnen‘ nicht vom rein architektoni-
schen Standpunkt aus betrachtet, nicht als bloßes
bautechnisches Problem, sondern als Gesamtheit
vieler Faktoren, die zusammen ein lebenswertes
und soziales Wohnumfeld bilden. Und das ist in
der Wohnungswirtschaft schon innovativ!“
Und deshalb wird es zukünftig auch noch weite-
re gemeinsame Projekte zwischen der AWO und
jenawohnen geben. Zum Beispiel sind beide
Parteien Gründungsmitglieder des Jenaer
Hospiz-Fördervereins e.V., der die Errichtung eines
Hospizes in der Kastanienallee plant.
Zunächst einmal steht aber das Projekt am
Salvador-Allende-Platz an. Der Baubeginn ist für
den Jahreswechsel von 2016 auf 2017 geplant,
die Fertigstellung und Inbetriebnahme für Ende
2018. „Wir planen zwei betreute Wohngemein-
schaften für je zwölf Personen sowie zwanzig
Appartementwohnungen sowie einen Bereich für
Dienstleistungen und Gewerbe wie zum Beispiel
eine Bäckerei oder einen Friseursalon. Es wird
geschützte Außenanlagen geben, in denen die
Menschen sich frei bewegen können, ohne das
Gefühl zu haben, „weggesperrt“ zu sein, sowie
verschiedene, klar gegliederte Funktionseinheiten,
die speziell auf die Bedürfnisse demenzkranker
Menschen zugeschnitten sind. Insgesamt, findet
Herr Albrecht, „sind wir auf einem guten Weg.
Mit jenawohnen haben wir einen Partner, von
dem wir lernen können – zum Beispiel was die
Strukturiertheit und die Prozessorientiertheit
betrifft – und ich hoffe, dass es noch viele weitere
Projekte geben wird, bei denen wir zusammen-
arbeiten können.“
GESCHÄFTSFÜHRER AWO KREISVERBAND
FRANK ALBRECHT
MIT JENAWOHNEN HABEN
STRANG ZIEHT.
DER MIT UNS AN EINEM
WIR ALS AWO EINEN INNOVATIVEN PARTNER,
KapitelüberschriftREPORTAGEN
22JENAW
OHNEN
Wir machen ZirkusREPORTAGEN
23
JENAW
OHNEN
2.4 JENAWOHNENMACHT ZIRKUS
INTERVIEW MIT FRIEDEMANN ZIEPERT
Eines der vielen Projekte, die jenawohnen in
der Stadt fördert, ist der Jenaer Kinder- und
Jugendzirkus MoMoLo. Der Circus MoMoLo ist
ein Zirkus für Kinder und Jugendliche, die sich,
ganz unabhängig von ihren Vorkenntnissen,
mit ihren Ideen und Fähigkeiten in das Zirkus-
programm einbringen und beim Zirkus
mitwirken können. Trotzdem – ein Wohnungs-
unternehmen und ein Zirkus – wie passt das
zusammen? Das will ich herausfinden und tref-
fe mich deshalb mit Friedemann Ziepert, dem
Leiter des Circus MoMoLo. „So ungewöhnlich
finde ich das gar nicht“, sagt dieser, „denn
schließlich haben wir als Zirkus dieselbe Zielgrup-
pe wie jenawohnen – Familien mit Kindern.“
Und Kinder gibt es bei MoMoLo ganz schön vie-
le. „Insgesamt“, überlegt Herr Ziepert „betreuen
wir pro Woche zwischen 160 und 180 Kinder in
über 18 Kursen. Und wir könnten noch viel mehr
Kurse haben, aber wir kommen hier momentan
sowohl räumlich als auch personell an unsere
Grenzen.“
Zehn Jahre gibt es den Circus MoMoLo nun
schon, gegründet wurde er 2006 in Jena-Lobeda,
und Friedemann Ziepert war von Anfang an da-
bei. „Zirkusdirektor der ersten Stunde sozusagen“,
sagt er und lacht. „Ich hatte zuvor ein Praktikum
beim Kinderzirkus Tasifan in Weimar gemacht
und mich da in das Konzept ‚Zirkus‘ verliebt, und
ich dachte, es wäre doch schön, wenn es so
etwas Tolles auch für die Kinder in Jena gäbe.“
Und so ist der Zirkus nach und nach gewachsen,
hat mittlerweile Standorte in Jena-Nord und in
Lobeda, ein Zirkusbüro in der Innenstadt, ein
festes Ensemble und viele Mitarbeiter, die auch
eine Zirkusschule betreiben: Es gibt regelmäßi-
ge Workshops für Einrad, für Trapez, Jonglage,
Clownerie, Stelzen, Akrobatik und vieles mehr,
ein festes Jugend-Varietéensemble, dazu die
MoMoLinos – das sind die kleinsten Zirkuskinder
ab vier Jahren. „Die Nachfrage ist riesig“, sagt
Herr Ziepert, „und man merkt einfach, dass es ein
großes Interesse am Zirkusmachen und irgendwie
auch eine Liebe zum Zirkus gibt.“
KapitelüberschriftREPORTAGEN
2524
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Wir machen ZirkusREPORTAGEN
ES GIBT KEIN ELEMENT ALS
ZIRKUSPÄDAGOGIK.INTEGRIERENDERES
uns kann man alles ausprobieren, worauf man
Lust hat: Klettern, Jonglieren, Zaubern oder
Quatsch machen. Neulich erst hat einer unserer
Zirkusjungen zu mir gesagt, das Tollste am Clown
sein sei, dass man als Clown Sachen machen
dürfe, die einem zu Hause nicht erlaubt seien.
Und das ist doch toll!“
Inzwischen ist der Zirkus auch in der Stadt sehr
gut vernetzt, über Facebook, die eigene Web-
seite und natürlich ganz viel „Mundpropaganda“
bekannt und auch in den Schulen gut verankert.
„Schulen sind für uns ein guter Multiplika-
tor“, sagt Herr Ziepert, „wir gehen in
die Schulen und bieten dort Work-
shops an, zum Beispiel für
Trapez, die die Schüler
dann als Unterricht
angerechnet
bekom-
men.“ Außerdem gibt es auch internationale
Kooperationen, zum Beispiel ganz aktuell ein
Gastspiel mit einem palästinensischen
Partnerzirkus. „Unser Zirkus“, sagt
Herr Ziepert, „ist eben keine
klassische Nummernshow
– also erst kommt die
E l e f a n t e n n u m -
mer, dann
k o m -
Zirkus, das ist für Herrn Ziepert ein Gesamt-
kunstwerk – etwas, wo Theater, Musik, Artistik,
Akrobatik und noch viel mehr zusammen-
spielen, wo man Kunst und Bewegung miteinan-
der verbinden kann und Spaß an gemeinsamen
Projekten hat, „mehr als bloße Kinderbespaßung
in den Ferien, sondern ein langfristiges Projekt,
eine ‚Zirkusschule‘ sozusagen: ein bisschen
wie eine Musikschule, aber freier, anarchischer,
einfach, weil das Konzept ‚Zirkus‘ das so vorgibt.“
Und jenawohnen ist dabei ein verlässlicher
Förderer und Partner.
Die Unterstützung kommt meist in Form von
Spenden beim Zirkus an, zum Beispiel als Zuschuss
für ein neues Zirkuszelt, und es gibt gemeinsame
Projekte in den Wohngebieten, wie zum Beispiel
die Zirkustage in der Lobedaer Kastanienallee –
für alle Mieter von jenawohnen und deren
Kinder. „Für mich“, sagt Herr Ziepert, „gibt es
kein integrierenderes Element als Zirkus: Wir ma-
chen Kunst und Bewegung mit jungen Menschen,
und das hat immer auch eine sozialpädagogische
Komponente.“ Und außerdem macht Zirkus allen
Beteiligten Spaß – den Lehrern, den Eltern und
Großeltern, den Betreuern und den Projektleitern
– und den Kindern und Jugendlichen in den
Zirkusprojekten und Workshops sowieso. „Bei
ZIRKUSDIREKTOR
FRIEDEMANN ZIEPERT
KapitelüberschriftREPORTAGEN
2726
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Wir machen ZirkusREPORTAGEN
ALS CLOWNS KÖNNEN KINDERSACHEN MACHEN, DIE SIE ZUHAUSE NICHT MACHEN DÜRFEN.
men die Akrobaten, dann die Clowns und dann
die Raubtiershow – sondern wir betrachten
Zirkus als eine Art Zirkustheater, wo mit verschie-
denen Mitteln eine Geschichte erzählt wird, sei es
pantomimisch oder durch Bewegung oder Musik.
Moderner Zirkus eben. Und das kommt beim
Publikum total gut an!“ Gerade erst hat MoMoLo
das wieder unter Beweis gestellt – mit der Show
„Lebenswert(e)“, einem Zirkustheaterstück von
Mish Zabta, dem palästinensischen Partnerzirkus
der MoMoLos.
Trotz allem ist es mit der Finanzierung und Unter-
haltung des Zirkusbetriebes nicht ganz so einfach.
Momentan finanziert sich der Circus MoMoLo
aus verschiedenen Fördertöpfen, zum Beispiel
von der Stadtverwaltung, dem Land Thüringen
und von JenaKultur, sowie aus Spenden und
Eigenmitteln, „aber gefühlt“, sagt Herr Ziepert,
„haben wir pro Jahr immer 10.000,00 € zu-
wenig. Deshalb sind wir froh über jede Art von
Unterstützung und freuen uns über die Förderung
durch jenawohnen, zum Beispiel für Schul- oder
Ferienprojekte – oder eben für die Zirkustage im
Wohngebiet Lobeda. Trotzdem wäre eine festere
Basis mit mehr Sicherheit schön, weil wir merken,
dass es noch viel mehr Bedarf gibt, als wir
momentan decken können. Denn unser Zirkus
wirkt zwar ziemlich groß, aber die Leute, die ihn
tragen, sind recht wenige. Und wenn wir weiter
wachsen und noch mehr Zirkus machen könnten
– das wäre doch für alle eine Bereicherung.“
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
2928
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
LAGEBERICHT
3.1 Grundlagen der Gesellschaft
3.2 Wirtschaftsbericht
3.3 Lage der Gesellschaft
3.4 Nachtragsbericht
3.5 Chancen- und Risikobericht
3.6 Prognosebericht
LAGEBERICHT
WohnlandschaftLAGEBERICHT
WohnlandschaftLAGEBERICHT
3130
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
30JENAW
OHNEN
31
JENAW
OHNEN
LEUTRA
AMMERBACH
LICHTENHAIN
VIERZEHHEILIGEN
KRIPPENDORF
ISSERSTEDT
LÜTZERODA
CLOSEWITZ
COSPEDA
REMDERODA
MÜNCHENRODA
Mitte
BURGAU
WÖLLNITZ
ZIEGENHAIN
WENIGENJENA
LÖBSTEDT
ZWÄTZEN
GÖSCHWITZ
MAUA
ILMNITZ
JENAPRIESSNITZ
WOGAU
LAASANKUNITZ
Nord
Ost
West / Ost
STADT
NEULOBEDA
Wohnen in der
Wohnen in
VERGRÖSSERTE DARSTELLUNG BLANKENHAIN
Wohnen in
248WOHNUNGEN
3.766WOHNUNGEN
2.938WOHNUNGEN
WINZERLAWohnen in
3.446WOHNUNGEN
1.970WOHNUNGEN
West WOHNUNGEN601
567WOHNUNGEN
481WOHNUNGEN
WOHNUNGEN GEWERBE GARAGEN STELLFLÄCHEN
14.041
2.254
186
760
24WOHNUNGEN
HERMSDORFWohnen in
WOHNLANDSCHAFT JENA
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
32
Grundlagen der GesellschaftLAGEBERICHT
33JENAW
OHNEN JENAW
OHNEN
03 LAGEBERICHTDER GESELLSCHAFT
Die jenawohnen GmbH (jenawohnen) befindet sich zu 94 % im direkten
Eigentum der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH sowie zu 6 %
im direkten Eigentum der Stadt Jena, zugeordnet dem Sondervermögen
„KIJ – Kommunale Immobilien Jena“.
Die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH ist eine Mehrheitsbeteiligung
der Stadtwerke Jena GmbH, die sich zu 100 % im Eigentum der Stadt Jena
befindet. So besteht über den KIJ-Anteil hinaus noch eine indirekte Beteili-
gung der Stadt Jena an jenawohnen.
Die Vermietung von Wohnungen an den Standorten Jena und Blankenhain
ist das Kerngeschäft der jenawohnen. Die Gesellschaft ist das größte
Wohnungsunternehmen im Freistaat Thüringen. Die Vermietung von Gewer-
beeinheiten, Stellplätzen und Garagen sowie die Verpachtung von Gärten
stellt eine untergeordnete Tätigkeit dar.
Zum Stichtag 31. Dezember 2015 betreute jenawohnen insgesamt 14.041
(VJ: 13.996) eigene Wohnungen, davon in Jena 13.769 (Vorjahr: 13.737), in
Blankenhain 248 (Vorjahr: 259) und in Hermsdorf 24 (Vorjahr: 0) Wohnun-
gen. Der Marktanteil in Jena beträgt 24 % am gesamten Wohnungsbestand
der Stadt. Die interne Unternehmensorganisation stellt sich wie folgt dar:
(siehe Folgeseite).
3.1 GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT
3.1.1 Geschäftsmodell, organisatorische und rechtliche Struktur
Grundlagen der GesellschaftLAGEBERICHT
34
Grundlagen der GesellschaftLAGEBERICHT
35JENAW
OHNEN JENAW
OHNEN
Projekt-
management
Bereich Technisches
Management
Bereich
Service
Kaufmännischer
Bereich
Interne
Dienste
System-
betreuung /
Controlling
PR/ Öffentlich-
keitsarbeit
Bestands-
management
Service-Center
Stadtmitte
Winzerla
Blankenhain
Finanz-
buchhhaltung
Marketing /
Vertrieb
Qualitäts-
sicherung /
Vertragswesen
Miete- und
Betriebskosten-
management
Unternehmens-
entwicklung
Service-Center
Lobeda
Grundstücks-
management
Recht / Forderungs-
managementSozial-
management
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Controlling /
Baucontrolling
Grundlagen der GesellschaftLAGEBERICHT
36
Grundlagen der GesellschaftLAGEBERICHT
37
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Einzelne Aufgabenbereiche, insbesondere Per-
sonalwesen, Informationstechnik, Einkauf und
Interne Revision, werden im Rahmen von Ge-
schäftsbesorgungsverträgen durch Unternehmen
der Stadtwerke Jena Gruppe wahrgenommen.
Die Unternehmensstruktur weist eine flache
durchlässige Hierarchie auf, die kurze Entschei-
dungs- und Informationswege ermöglicht. Im Be-
reich der Personalentwicklung bildet jenawohnen
konsequent Immobilienkaufleute aus und vertraut
bei der Besetzung vakanter Stellen im Service auf
die eigenen Nachwuchskräfte. Das Unternehmen
ist in den Ausbildungsverbund der Stadtwerke
Jena Gruppe einbezogen.
jenawohnen hält 100 % der Anteile an der
wohndienstjena GmbH (wohndienstjena). Das
Kerngeschäft der wohndienstjena ist die Ver-
waltung von Wohneigentumsanlagen in Jena. Ziel
der Gesellschaft ist die Erhaltung und Erweiterung
des verwalteten Bestandes und die Sicherung der
Wirtschaftlichkeit des Unternehmens.
Zur Realisierung unserer wichtigsten Aufgabe, der
Versorgung der Bürger mit ausreichendem Wohn-
raum in guter Qualität, verfolgt jenawohnen
eine angemessene Investitionspolitik. Die Zufrie-
denheit unserer Mieter ist uns ein großes Anliegen.
Wir sind bestrebt, die Wohn- und Lebensqualität
für die Mieterinnen und Mieter zu erhalten oder
zu verbessern und den wirtschaftlichen Erfolg von
jenawohnen langfristig sicherzustellen.
Auf die positiven Rahmenbedingungen und
den steigenden Bedarf an Wohnraum in
Jena reagiert jenawohnen mit einem anspruchs-
vollen Neubaukonzept. Im Herbst 2015 und
Januar 2016 haben wir in Jena und Herms-
dorf insgesamt 115 Wohnungen fertigge-
stellt und an die Mieter übergeben.
In den nächsten fünf bis zehn Jahren werden
im Innenstadtbereich Jenas, in Jena-Nord und in
Lobeda sowie in Blankenhain weitere Projekte in
unterschiedlichen Qualitäten entstehen, die den
Bestand der Großwohnsiedlungen ergänzen und
zur Erweiterung des Portfolios beitragen.
Die Konzepte werden sowohl die Bedürfnisse
zukünftiger als auch etablierter Generationen
berücksichtigen und den Ansprüchen von
Flexibilität, Nachhaltigkeit und Energieeffizi-
enz, aber auch von anspruchsvoller Betreuung
gerecht werden.
24%Marktanteil in Jena
GARTENQUARTIERWohnanlage mit 90 Wohneinheiten - Fertigstellung Juni 2016
106
90Anzahl der Wohneinheiten
Durchschnittsmiete
8,90 €/m2
Stellplätze
IMMERGRÜN
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
38
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
39JENAW
OHNEN JENAW
OHNEN
Durch die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena
sind komfortable Rahmenbedingungen entstanden, die sich in der
positiven Bevölkerungsentwicklung, einer hohen Anzahl von Studierenden
und einem positiven Trend am Arbeitsmarkt ausdrücken. Die strategischen
Entscheidungen des Unternehmens sind im Kontext der aktuellen und
zukünftigen Entwicklung Jenas zu sehen.
„Jena ist der wichtigste High-Tech-Standort in Thüringen. Hier sind beson-
ders viele Branchen angesiedelt, die in den nächsten Jahren ein überdurch-
schnittliches Wachstum erwarten. Die enge Vernetzung von Wissenschaft
und Wirtschaft ist dabei ein besonderes Merkmal der Stadt und einer der
Gründe für den Erfolg Jenas.“1
Jena gilt als eines der wichtigsten Hochtechnologiezentren in Mittel-
deutschland. Die Industriebetriebe der Stadt Jena erzielten im Jahr 2015
Umsätze in Höhe von 1,5 Milliarden Euro. Der relative Umsatzzuwachs in
der kreisfreien Stadt Jena mit 8,6 % ist der höchste in Thüringen. Jena wies
wiederum mit 62 % die höchste Exportquote Thüringens auf.2
Den Erfolg Jenas bestätigen diverse Rankings. So landet die Stadt Jena beim
Zukunftsindex 2015 für 69 deutsche Großstädte auf Platz 4 aufgrund der
Forschungsstärke vor Ort und der hohen Affinität für Industrie 4.0 (Wirt-
schaftswoche und immoscout24).3
Jena hat eine breite Bildungs- und Wissenschaftslandschaft. Das
Angebot reicht von reformpädagogischen Schulen bis zu Einrichtungen
der Spitzenforschung. Mit 29,3 % hat Jena die zweithöchste Quote an
hochqualifizierten Arbeitnehmern in ganz Deutschland.4 Das Magazin
WirtschaftsWoche und das Institut der deutschen Wirtschaft Köln
ermittelten Jena als eine der attraktivsten Städte für Akademiker.5
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt weiterhin eine stabile positive
Tendenz. Seit 2010 stieg die Einwohnerzahl in Jena um rund 3,2 %, d.h.
um rund 3.300 Menschen. Zum 31.12.2015 hatten 107.048 Einwohner
ihren Hauptwohnsitz in Jena, 2014 waren es 105.708. Jena wächst im
Durchschnitt um 670 Einwohner jährlich und profitiert dabei weiterhin von
Wanderungsgewinnen und Geburtenüberschüssen.6
3.2 WIRTSCHAFTSBERICHT
3.2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen
1 http://www.jena.de/de/wirtschaft_wissenschaft/wirtschaft/221773
2 http://www.tls.thueringen.de/presse/2016/pr_042_16.pdf
3 www.jenawirtschaft.de/investie-ren/jena-im-ueberblick/
4 http://www.jenawirtschaft.de/investieren/jena-im-ueberblick/
5 Lutz Prager: Ostthüringer Zeitung vom 25.02.2015
6 http://statistik.jena.de/statistik/abruf/ot-df.php am 22.02.2016
ENTWICKLUNGpositive
Schott
Zeiss
Friedrich-Schiller-Universität
Ernst-Abbe Fachhochschule
Fraunhofer Institut Jena
Max Planck InstitutJenoptik
107.048 Einwohner
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
40
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
41JENAW
OHNEN JENAW
OHNEN
Fast ein Viertel der Einwohner Jenas sind Studenten. Im Wintersemester
2015 / 2016 studieren rund 23.000 junge Menschen an der Friedrich-Schil-
ler-Universität Jena und an der Ernst-Abbe-Hochschule Jena. Im Vergleich
zum Vorjahr ist die Anzahl an Studierenden erstmals seit 2010 wieder leicht
gestiegen.7
Der Wohnungsbestand in Jena ist seit Oktober 2014 innerhalb eines Jahres
um rund 700 Wohnungen von 57.140 auf 57.860 Einheiten angewachsen.8
Seit 2012 wächst der Wohnungsbestand in Jena um rund 660 Wohnungen
jährlich.9
Die Stadt Jena gibt seit 1997 in regelmäßigen Abständen Mietspiegel her-
aus. Erstmals wurde im Jahr 2013 der Mietspiegel als qualifizierter Mietspie-
gel (§ 558 BGB) erarbeitet. Im Oktober 2015 wurde die Fortschreibung des
qualifizierten Mietspiegels beschlossen und damit eine Anpassung an die
Marktentwicklung vorgenommen.10
Der Arbeitsmarkt im Stadtgebiet Jena war von Stabilität geprägt.
Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg um
1,6 %, das sind 857 Menschen. In der Stadt Jena waren im Jahr 2015
durchschnittlich 3.760 Menschen arbeitslos. Die durchschnittliche Arbeits-
losenquote sank im Vergleich zum Vorjahr um 0,1% auf 6,9%.11 Die Quote
liegt somit leicht über dem Bundesdurchschnitt von 6,4%.12
7 www.jenawirtschaft.de, Jena Daten und Fakten, Stand: Januar 2016 sowie TLS
8 Statistik Stadt Jena – Quartals-bericht III 2015 und III 2014
9 http://www.statistik.thueringen.de/datenbank, Baufertigstellungen - Jahresdaten nach Gemeinden, erfüllenden Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften ab 1995 in Thüringen
10 http://www.jena.de
11 https://www.arbeitsagentur.de, 2015 - Jahresrückblick auf den Arbeitsmarkt im Bezirk der Agentur für Arbeit Jena
12 https://www.arbeitsagentur.de, Der Arbeitsmarkt im Jahr 2015: Positive Arbeitsmarktentwicklung bei moderatem Wirtschaftswachstum
Die Strategie der Erweiterung des Portfolios in
und außerhalb Jenas wird fortgeführt und prägt
mittelfristig die Unternehmenspolitik. In der mit-
telfristigen Unternehmensplanung ist bis 2018 der
Neubau von 487 Wohnungen, 13 Gewerbeeinhei-
ten und rund 550 Stellplätzen vorgesehen, wobei
in Vorjahren begonnene und teilweise bereits
Ende 2015 fertiggestellte Objekte berücksichtigt
sind. Das Investitionsvolumen für das gesamte in
2013 begonnene Neubauprogramm beträgt € 97
Mio. und umfasst bereits fertiggestellte, laufende
und geplante Projekte:
FERTIGE PROJEKTE EINHEITEN VERMIETUNG
Am Rähmen 3-5 /
An der Tonnenmühle32 Wohnungen, 1 Gewerbe 10 & 11 / 2015
Händelweg /
Himmelreich 53 Wohnungen 01 / 2016
Hermsdorf / Klima-
freundliches Holzhaus 24 Wohnungen 11 / 2015
Wohnen an der
Paraschkenmühle6 Wohnungen 12 / 2015
3.2.2 Geschäftsverlauf und Investitionstätigkeit
jenawohnen beendet das Geschäftsjahr 2015
mit einem Jahresüberschuss nach Steuern in
Höhe von € 15,2 Mio. (Vorjahr: € 16,7 Mio.). Das
Jahresergebnis vor Steuern liegt wie prognosti-
ziert unter dem Vorjahreswert. Der geplante Jah-
resüberschuss von € 15,2 Mio. wurde erreicht.
Im Vorjahr wurde wegen steigender Zinsauf-
wendungen ein leichter Rückgang des Jahres-
ergebnisses vor Steuern prognostiziert. Diese
Entwicklung ist insgesamt eingetreten, auch wenn
die Zinsaufwendungen wegen der sehr günstigen
Konditionen für Neuaufnahmen deutlich weniger
als erwartet angestiegen sind. Andererseits fielen
die Erlösschmälerungen wegen Leerstandes und
Mietminderungen mit 2,5 % der Sollmieten
höher als geplant (1,6 %) aus. Auch für Instand-
haltungen wurde aufgrund von Kostensteigerun-
gen mehr als geplant ausgegeben. Zum Erreichen
des geplanten Ergebnisses trugen auch positive
Einmaleffekte aus Anlagenabgängen sowie
Zuschreibungen und Entschädigungen für Lärm-
beeinträchtigungen durch die Autobahn A 4 bei.
Die Geschäftsleitung beurteilt die Geschäftsent-
wicklung 2015 positiv.
LAUFENDE PROJEKTE
EINHEITEN FERTIGSTELLUNG
Friedensberg-Terrassen 96 Wohnungen 08 / 2016
Camburger Straße /
Immergrün90 Wohnungen 06 / 2016
Blankenhain /
Seniorenwohnanlage34 Wohnungen, 3 Gewerbe 2017
Naumburger Straße /
sozialer Wohnungsbau 45 Wohnungen, 1 Gewerbe 2017
Naumburger Straße /
Familienwohnen 25 Wohnungen 12 / 2016
Neugasse /
Knebelstraße19 Wohnungen, 3 Gewerbe 2017
Schützenhofstraße /
mit Stadtteilzentrum63 Wohnungen, 3 Gewerbe 2018
Salvador-Allende Platz /
Demenzzentrum1 Gewerbe (24 Plätze + 20 Wohnungen) 2018
Paul-Schneider-Str. /
Hospiz1 Gewerbe (14 Zimmer) 2018
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
4342
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
NUR WER SICH SEINER ZEIT
WIDMET, DER GEHÖRT AUCH DEN
SPÄTEREN ZEITEN AN
Zitat von
Karl Gutzkow
1811-78 gelebt
Deutscher Schriftsteller
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
4544
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Balkone
Aufzüge
Elektrosteig-
leitungen
Von den für 2015 prognostizierten Investitio-
nen für den Neubau in Höhe von € 36,8 Mio.
konnten € 33,9 Mio. realisiert werden. Die nicht
abgerufenen Investitionsmittel betreffen im
Wesentlichen mit € 2,4 Mio. den Händelweg,
mit € 1,6 Mio. die Neugasse/Knebelstraße, mit €
1,3 Mio. die Schützenhofstraße und mit € 1,1 Mio.
Blankenhain. Ursächlich sind zeitliche Verschie-
bungen im Bauablauf. Höhere Abrufe ergaben
sich ebenfalls aus Verschiebungen im Bauablauf in
der Camburger Straße und für den Friedensberg.
Die geplanten Investitionen für die Sanierungen
des Bestandes umfassen in der mittelfristigen
Unternehmensplanung 280 Wohnungen sowie
mehrere Feuerwehrzufahrten und Freiflächen
und betragen insgesamt € 8,0 Mio. Die für 2015
prognostizierten Investitionen im Bestand in
Höhe von € 4,1 Mio. wurden mit € 3,9 Mio. fast
vollständig abgerufen
Bei den Baumaßnahmen zur Instandsetzung im Geschäftsjahr 2015 standen
vor allem die Bestandserhaltung sowie sicherheitstechnische Maßnahmen im
Vordergrund.
Instandsetzungen 2015
• Erneuerung der Aufzüge in der Fritz-Ritter-Straße 2 bis 6 und 8 bis 14
• Balkonsanierung in der Binswanger Straße 2 bis 6 in Lobeda
• Sanierung der Heizleitung im Musäusring 61-69 in Lobeda
• Sanierung der Elektrosteigleitungen in der Zitzmannstraße 1-7,
Werner-Seelenbinder-Straße 12 bis 14, Felix-Auerbach-Straße 2 bis 6
und in der Fritz-Ritter-Straße 8 bis 14• Sanierung der Grundleitungen in der Ottogert-Mühlmann-Straße 2-8• Rückbau des Gasnetzes in der Fritz-Ritter-Straße 1 bis 13, 2 bis 6, 8 bis 14, 16
bis 24, 15 bis 27, in der Werner-Seelenbinder-Straße 12 bis 14,
in der Felix-Auerbach-Straße 2 bis 6 und in der Stauffenbergstraße 1-13• Sanierung und Erneuerung der Fassade in der Christian-Speck-Str. 78
in Blankenhain
• Erneuerung der Treppenanlage in der Erfurter Straße 46• Erneuerung der Stützmauer in der Otto-Schott-Straße 54
Investitionen 2015
• Sanierung der Fritz-Ritter-Straße 29 bis 41: Fertigstellung Dezember 2015
• Sanierung der Binswangerstraße 1 bis 33, Stauffenbergstraße 37 bis 43: Fertigstellung
der Binswangerstraße 3 bis 7 und Stauffenbergstraße 37 bis 43: Dezember 2015
• Neubau Am Rähmen: Fertigstellung November 2015
• Neubau Paraschkenmühle: Fertigstellung Dezember 2015
• Ankauf Neubau Hermsdorf: Fertigstellung November 2015
• Ankauf Neubau Händelweg: Fertigstellung Januar 2016
• Neubau Friedensberg-Terrassen: Roh- und Ausbau (75 %)
• Neubau Camburger Straße: Roh- und Ausbau (75 %)
• Neubau Familienwohnen Naumburger Straße: Erschließung und Rohbau (95 %)
• Neubau sozialer Wohnungsbau Naumburger Straße: Erschließung und Rohbau (50 %)
SANIERUNGBalkone Binswanger Straße 2 bis 12
2015 Sanierung von
Wohneinheiten
Fassade
280
WirtschaftsberichtLAGEBERICHT
46JENAW
OHNEN
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
47
JENAW
OHNEN
3.2.3 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Die durchschnittliche Leerstandsquote der
Wohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,4
Prozentpunkte an, befindet sich jedoch weiterhin
auf niedrigem Niveau.
Die Fluktuation stieg mit 1.712 gekündigten
bzw. beendeten Wohnraummietverträgen gegen-
über dem Vorjahr an (Vorjahr: 1.568).
3.3 LAGE DER GESELLSCHAFT
3.3.1 Ertragslage
Das Jahresergebnis setzt sich aus den folgenden Ergebnisbereichen zusammen:
ERGEBNISBEREICHE IST 2015 IST 2014
T€ T€
Betriebsergebnis 21.413,4 22.285,6
Zinsaufwendungen -2.501,4 -2.471,8
Betriebsergebnis der Hausbewirtschaftung 18.912,1 19.813,8
Zuschreibungen, außerplanmäßige Abschreibungen
(saldiert)1.800,1 1.135,9
Sonstiger und außerordentlicher Bereich -2.589,8 -2.541,8
Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 18.122,3 18.407,9
Steuern vom Einkommen und Ertrag -2.889,4 -1.721,8
Jahresüberschuss 15.232,9 16.686,1
Auf der Grundlage der Beschlussfassung der Gesell-
schafterversammlung der wohndienstjena vom
03.09.2014 hat die jenawohnen das Grundstück
Bibliotheksweg 2 in Jena in das Sachanlagever-
mögen der wohndienstjena eingebracht. Der
Übergang erfolgte zum 01.01.2015, wodurch
sich die Kapitaleinlage (Stammkapital einschließ-
lich Kapitalrücklage) in die wohndienstjena von
T€ 300 auf T€ 1.930 erhöhte und ein Buchgewinn
von T€ 298,2 realisiert wurde.
Beteiligung
ca. 33 Wohnungen / Woche
Auszug & Neuvermietung
1.712Fluktuation in 2015
LEERSTAND UND FLUKTUATION FÜR WOHNRAUM
IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
Ø Leerstandsquote 1,9 % 1,5 % 1,5 %
Ø Leerstandsquote
vermietbarer Bestand1,5 % 1,2 % 1,2 %
Fluktuationsquote 12,2 % 11,0 % 11,2 %
Im Unternehmensbereich Sozialmanagement engagieren wir uns persönlich für die Belan-
ge unserer Mieter. jenawohnen trug aber auch finanziell als Sponsor und Spendengeber
zum gesellschaftlichen Leben der Stadt Jena bei. So unterstützten wir mit T€ 200,0 die Arbeit
verschiedener Kultur- und Sportinstitutionen.
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
49
JENAW
OHNEN
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
48JENAW
OHNEN
Der Rückgang beim Betriebsergebnis (T€
-872,0) resultiert hauptsächlich aus gestiegenen
Erlösschmälerungen (T€ -275,9) und höheren Auf-
wendungen für Instandsetzungen (T€ -1.053,7).
Die gestiegenen Personal- und sonstigen betrieb-
lichen Aufwendungen verursachen einen Anstieg
der Verwaltungskosten (T€ -338,8) um 4,8 %.
Gegenläufig wirken sich gestiegene Sollmieten
(T€ +995,3) aus.
Dem sonstigen Bereich wurden im Wesentli-
chen die sonstigen betrieblichen Erträge und die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen zugeord-
net, die nicht die Hausbewirtschaftung betreffen
oder einmaligen Charakter aufweisen. Das sind
hauptsächlich Erträge aus der Auflösung von
wertberichtigten Forderungen (T€ 947,9; Vorjahr:
T€ 426,2) sowie Gewinne aus Anlageabgängen
(T€ 425,3; Vorjahr: T€ 438,6). Aufwendungen
betreffen Zuführungen zu Wertberichtigungen
und Abschreibungen auf Mietforderungen (T€
1.185,5; Vorjahr: T€ 821,9). Außerdem wurden
dem sonstigen Bereich die Personalaufwendun-
gen zugeordnet, die nicht unmittelbar der Haus-
bewirtschaftung zuzurechnen sind (Technisches
Management, Marketing/Vertrieb, Controlling,
Sozialmanagement, Auszubildende).
Die Umsatzerlöse aus Mieten für Wohnungen,
Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätze
stiegen insgesamt um 1,4 %. Die erhöhten
Erlösschmälerungen resultieren aus leicht
erhöhten Leerständen und Mietminderungen,
die vorwiegend bei Baumaßnahmen gewährt
werden.
UMSATZERLÖSE AUS MIETEN IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
T€ T€ T€
Sollmieten 53.381,1 53.389,0 52.385,8
Erlösschmälerung -1.317,4 -828,0 -1.041,5
Ist-Mieten 52.063,7 52.561,0 51.344,3
Der Anteil der gesamten Erlösschmälerungen an
der Jahressollmiete steigt auf 2,5 % (Vorjahr: 2,0 %).
jenawohnen erfüllt zum 31.12.2015 mit den
Mietpreisen für 11.218 Wohnungen in Jena
die Bedingungen des „Angemessenen Wohn-
raumes“ für die Kosten der Unterkunft nach den
Festlegungen der Stadt Jena. Das entspricht ei-
nem Anteil von 81 % aller Wohnungen, die jena-
wohnen in Jena betreut. Lediglich 19 %, das sind
2.551 Wohnungen, liegen über dieser Grenze für
die Angemessenheit. Über 35 % des Bestandes
liegen im Mietpreisniveau ≤ 5,00 €/m2 Kaltmiete.
Das Mietpreisniveau für alle Wohnungen zeigt
folgende Aufteilung:
MIETPREISNIVEAU DER WOHNUNGEN 31.12.2015 31.12.2014
bis 3 €/m² 108 124
3 bis < 4 €/m² 792 997
4 bis < 5 €/m² 4.053 4.678
5 bis < 6 €/m² 6.230 5.676
6 bis < 7 €/m² 2.341 2.242
ab 7 €/m² 517 279
Gesamt 14.041 13.996
Die durchschnittliche Wohnungsmiete für das Geschäftsjahr 2015 beträgt
5,25 €/m² (Vorjahr: 5,14 €/m²). Das entspricht einer Steigerung um 2,1 %. Realisiert
wurde der Anstieg durch Anpassung der Mieten an den Mietspiegel bei Folge-
vermietung und Vergleichsmietenerhöhungen bei Bestandsmieten, außerdem durch
den Zugang der Neubauten Am Rähmen, Hermsdorf und Paraschkenmühle.
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
50JENAW
OHNEN
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
51
JENAW
OHNEN
Über 35 % des Bestandes liegen im
Mietpreisniveau ≤ 5,00 €/m2 Kaltmiete.
Die durschnittliche
Wohnungsmiete bei
jenawohnen beträgt 5,25 €/m2.
LOBEDA & WINZERLA
WOHNGEBIETE
6.2304.053792108 2.341 517
MIETNIVEAU
Anzahl der
5-6€m2
4-5€m2
3-4€m2
< 3€m2
6-7€m2
ab 7€m2
WOHNEINHEITEN
35%des Bestandes 2015
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
5352
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
m2 GrüneAußenanlage
CAMBURGERGartenstadt Immergrün
7moderneEinzelhäuser
8,90€ /m2Durchschnittsmiete
PKW und Carsharing Stellplätze106
9.000
90 2-5 Raum-
Wohnungen
STRASSE
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
5554
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Die wesentlichen Aufwandpositionen, die laut Gewinn- und Verlustrech-
nung in das Jahresergebnis eingeflossen sind, entwickelten sich wie folgt:
WESENTLICHE AUFWENDUNGEN
IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
T€ T€ T€
Personalaufwand 8.783,7 8.521,00 8.191,8
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlage-
vermögens und Sachanlagen
10.575,6 10.834,00 10.520,3
Aufwendungen für Instandhaltung 9.772,1 9.475,00 8.718,6
Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.461,9 3.909,00 4.755,5
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.599,5 3.669,00 2.521,0
Neben den dargestellten laufenden Instandhal-
tungskosten leistete jenawohnen Zuführun-
gen zur Instandsetzungsrücklage für die Eigen-
tumswohnungen und Gewerbeeinheiten in den
Wohneigentumsanlagen von € 1,2 Mio. (Vorjahr: €
1,2 Mio.). Dies betrifft 1.572 Einheiten.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
haben sich durch einmalige ungeplante Maßnah-
men im Vergleich zum Vorjahr wie folgt erhöht:
automatisierte Einzelwertberichtigungen und
Ausbuchungen auf Mietforderungen (T€ +363,5),
Beratungskosten (T€ +271,3), Abrisskosten Neu-
gasse/Knebelstraße und Blankenhain (T€ +60,8).
Weitere Kostensteigerungen ergeben sich aus
höheren Aufwendungen für Unternehmenswer-
bung und Kommunikation (T€ +145,9) sowie
Schulungen (T€ +56,4).
Die Zinsbelastung aus Krediten ist gegenüber
dem Vorjahr um T€ 66,9 gestiegen. Der Anteil
der Fremdkapitalzinsen an der jährlichen Ist-Miete
(Zinsdeckung) beträgt 4,9 % (Vorjahr: 4,8 %).
ZINSBELASTUNG IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
T€ T€ T€
aus Altverbindlichkeiten 1.258,1 1.300,0 1.458,6
aus sonstigen Krediten 777,1 800,0 887,0
aus neuen Krediten 399,2 1.300,0 59,1
aus Kapitalpoolaufnahme 69,2 201,0 31,9
Gesamt 2.503,6 3.601,0 2.436,6
Die gegenüber dem Plan niedrigeren Zinsauf-
wendungen ergeben sich aus der Verschiebung
geplanter Neuvalutierungen sowie der Verein-
barung niedrigerer Zinsen bei Umschuldungen
und Neuabschlüssen. Auch wegen vorwiegend
variabel abgeschlossener Vorfinanzierungen
während der Bauzeit für die Neubauvorhaben
liegen die tatsächlichen Zinsbelastungen aus
neuen Krediten deutlich unter dem Planansatz.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
ging gegenüber dem Vorjahr infolge höherer In-
standsetzungskosten und sonstiger betrieblicher
Aufwendungen leicht zurück.
Die Personalaufwendungen erhöhten sich
bedingt durch Tarifsteigerungen (+2,4 % ab
1. Juli 2015) und infolge der Aufstockung des
Mitarbeiterbestandes.
Die Abschreibungen bewegen sich auf dem
Vorjahresniveau, da der Zugang der Neubauten
erst ab Oktober 2015 realisiert wurde. Außerplan-
mäßige Abschreibungen wurden wie im Vorjahr
nicht vorgenommen.
Die von jenawohnen zu tragenden laufenden
Instandhaltungskosten (Fremdleistungen ab-
züglich Versicherungserstattungen) betragen €
8,9 Mio. (Vorjahr: € 8,1 Mio.) und enthalten Auf-
wendungen für den Rückbau des Gasnetzes in
Lobeda-West (T€ 428,7). In 2015 zugeflossene
Entschädigungen für Lärmbeeinträchtigungen von
Außenwohnbereichen in Lobeda durch die Auto-
bahn A 4 (T€ 250,1) entlasten die Kennzahl. Die
durchschnittlichen Instandhaltungskosten pro Jahr
und m² Nutzfläche liegen mit 10,62 €/m² über
dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr: 9,66 €/m²).
Ursache für den Kostenanstieg sind höher geplante
Instandsetzungsbudgets und Preissteigerungen im
Bereich der Kleininstandsetzung.
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
5756
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
EBIT IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
T€ T€ T€
Jahresergebnis 15.232,9 15.155,0 16.686,1
+ Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.599,5 3.669,0 2.521,0
+ Steuern vom Einkommen und Ertrag 2.889,4 2.845,0 1.721,8
EBIT 20.721,8 21.669,0 20.928,9
+ Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände94,1 80,0 86,0
+ planmäßige Abschreibungen auf
das Sachanlagevermögen10.481,5 10.754,0 10.434,3
EBITDA 31.297,4 32.503,0 31.449,2
3.3.2 Finanzlage
Die Bilanzsumme zum 31.12.2015 beträgt € 418,6 Mio. (Vorjahr: € 392,9 Mio.).
Das bilanzielle Eigenkapital verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um € 1,4
Mio. auf € 286,0 Mio. (-0,5 %). Durch die bereits im Geschäftsjahr 2014 abge-
schlossenen und in 2015 abgerufenen Darlehen erhöhen sich die Verbindlichkei-
ten gegenüber Kreditinstituten um € 20,0 Mio. Die bilanzielle Eigenkapitalquo-
te verringert sich leicht auf 68,3 % (Vorjahr: 73,2 %).
KAPITALSTRUKTUR IST 31.12.2015 PLAN 2015 IST 31.12.2014
T€ % T€ % T€ %
Eigenkapital (abzüglich
Ausschüttung)270.757,9 64,7 269.665,0 63,3 270.757,9 68,9
Langfristiges Fremdkapital 92.986,9 22,2 103.166,0 24,2 73.205,5 18,6
Sonstige kurzfristige Passiva 54.885,4 13,1 52.912,0 12,5 48.953,8 12,5
Gesamtkapital 418.630,2 100,0 425.743,0 100,0 392.917,2 100,0Der deutliche Anstieg der Ertragsteuern ge-
genüber dem Vorjahr ist darauf zurückzuführen,
dass im Vorjahr letztmalig vortragsfähige Verluste
verrechnet werden konnten.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass
die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2015 ein gutes
Jahresergebnis erreicht hat. Die Geschäftsleitung
beurteilt die Ertragslage als zufriedenstellend.
JAHRESÜBERSCHUSSin T €
2009 2011 2012 2014
2010 2013 2015
11.903,6 13.048,0 15.841,4 16.681,114.449,8 17.219,6 15.232,9
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
5958
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Die Eigenkapitalrentabilität vor Ertragsteuern blieb fast konstant bei 6,3 %.
FINANZIELLE LEISTUNGS-INDIKATOREN
IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
Eigenkapitalrendite 6,3 % 6,3 % 6,4 %
Gesamtkapitalrendite 4,9 % 5,1 % 5,3 %
Umsatzrendite 34,0 % 34,0 % 35,2 %
Im langfristigen Fremdkapital sind im Wesent-
lichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitu-
ten und der Sonderposten aus Investitionszula-
ge zusammengefasst. Bei den Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten handelt es sich über-
wiegend um Darlehen mit annuitätischer Tilgung,
die durch Grundschulden und Bürgschaften
gesichert sind. Die kurzfristigen Passiva enthalten
im Kapitalpool der Stadtwerke Jena GmbH für 12
Monate aufgenommene Mittel in Höhe von T€
10.000,0 zuzüglich der abgegrenzten Zinsaufwen-
dungen (T€ 40,0).
Im Geschäftsjahr 2015 erfolgten Neuvalutierun-
gen in Höhe von T€ 32.276,8. Davon entfallen T€
3.487,5 auf Umschuldungen aufgrund variabler
Vorfinanzierungen für die Bauprojekte Am
Rähmen und Hermsdorf.
Die durchschnittliche Verschuldung erhöhte
sich auf 117 €/m² und beinhaltet erstmalig die
im Kapitalpool aufgenommenen Mittel. Der
dynamische Verschuldungsgrad liegt weiterhin
niedrig bei rund 4 Jahren.
TILGUNGEN IST 2015 PLAN 2015 IST 2014
T€ T€ T€
Planmäßige Tilgung 8.841,2 10.709,0 9.666,1
Umschuldung, Prolongation 3.487,5 790,8
Neuvalutierung inkl. Umschuldung 32.276,8 41.558,0 9.475,8
Über die Finanzlage der Gesellschaft gibt die folgende
Kapitalflussrechnung Auskunft.
KAPITALFLUSSRECHNUNG IST 2015 IST 2014
T€ T€
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 26.654 24.663
Cash Flow aus Investitionstätigkeit -37.199 -18.136
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit 7.762 -11.910
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands -2.783 -5.383
Finanzmittelbestand zum 01.01. des Geschäftsjahres 5.658 11.041
Finanzmittelbestand zum 31.12. des Geschäftsjahres 2.875 5.658
jenawohnen nimmt seit dem 16.05.2006 am
Cash- und Kapitalpool der Stadtwerke Jena
GmbH teil. Im ausgewiesenen Finanzmittelbe-
stand zum 31.12.2015 sind T€ 58,2 im Cash-
pool angelegte Mittel enthalten. Der bilanzielle
Ausweis erfolgt unter dem Posten „Forderungen
gegen verbundene Unternehmen“. 2015 nahm
jenawohnen für die Dauer von 12 Monaten T€
10.000,0 aus dem Kapitalpool der Stadtwerke
Jena GmbH auf. Der Ausweis erfolgt unter dem
Posten „Verbindlichkeiten gegenüber verbunde-
nen Unternehmen“.
jenawohnen war und ist zu jeder Zeit in der
Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukom-
men. Die Finanzlage ist geordnet.
NachtragsberichtLAGEBERICHT
61
JENAW
OHNEN
Lage der GesellschaftLAGEBERICHT
60JENAW
OHNEN
3.3.3 Vermögenslage
VERMÖGENSSTRUKTUR IST 31.12.2015 PLAN 2015 IST 31.12.2014
T€ % T€ % T€ %
Langfristige Investitionen 393.737,8 94,1 399.534,0 93,8 364.425,4 92,7
Sonstige kurzfristige Aktiva 24.892,4 5,9 26.209,0 6,2 28.491,8 7,3
Gesamtvermögen 418.630,2 100,0 425.743,0 100,0 392.917,2 100,0
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden € 37,9
Mio. (Vorjahr: € 19,5 Mio.) in das Sachanlage-
vermögen investiert, davon € 3,9 Mio. (Vorjahr:
€ 1,8 Mio.) in die Modernisierung von Gebäu-
den und € 33,9 Mio. (Vorjahr: € 17,6 Mio.) in
den Neubau inklusive Grundstücksankäufe. Die
Investitionen überstiegen die Abschreibungen
deutlich, weshalb der Buchwert des langfristigen
Vermögens zunahm.
Das langfristige Vermögen der jenawohnen ist
zum 31.12.2015 ebenso wie zum vorangegange-
nen Stichtag nicht vollständig fristenkongruent
durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital
gedeckt. Für die Folgejahre ist die weitere
Aufnahme langfristiger Kredite zur Finanzierung
der Investitionen vorgesehen. Insgesamt liegen
zum Bilanzstichtag bereits Darlehensverträge oder
verbindliche Angebote in Höhe von € 59,1 Mio.
zur Finanzierung der Neubauvorhaben vor, von
denen bis zum Bilanzstichtag € 22,6 Mio. noch
nicht abgerufen waren.
Die kurzfristigen Aktiva umfassen unfertige
Leistungen in Form noch nicht abgerechneter
Betriebskosten, kurzfristige Forderungen und
Guthaben bei Kreditinstituten. Die kurzfristigen
Forderungen bestehen im Wesentlichen aus
Mietforderungen. Im Zusammenhang mit den
Auszahlungen für die Investitionen wurden die
Einlagen im Cash Pool abgebaut, was insgesamt
zu einem deutlichen Rückgang der kurzfristigen
Aktiva führte.
Die Vermögenslage ist geordnet.
3.4 NACHTRAGSBERICHT
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die sich wesentlich auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage auswirken, sind nicht eingetreten.
IN JENA
13.769 WOHNUNGEN
jenawohnen vermietet und verwaltet
insgesamt 14.041 Wohnungen und ist damit
Thüringens größtes Wohnungsunternehmen.
Chancen- & RisikoberichtLAGEBERICHT
Chancen- & RisikoberichtLAGEBERICHT
6362
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
3.5 CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
3.5.1 Risiken der künftigen Entwicklung
Entsprechend dem Risikokatalog der Stadtwer-
ke Jena Gruppe wurden die für jenawohnen
unternehmensrelevanten Risiken, die bei ihrem
Eintritt negative Auswirkungen auf die Vermö-
gens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
haben könnten, identifiziert und bewertet.
Die Risikoberichterstattung als Bestandteil des
Risikomanagements wird laufend an veränderte
Rahmenbedingungen angepasst. Im Geschäfts-
jahr 2015 wurden 20 Risiken als berichtsrelevant
eingestuft und bewertet. Die entsprechende Ri-
sikoberichterstattung umfasst die zehn mit dem
größten Netto-Risikopotenzial eingestuften Risi-
ken. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird als „vor-
stellbar“ oder „möglich“ bewertet. Die relevanten
Risiken stellen sich wie folgt dar (gemäß Risikobe-
richt): (siehe unten)
Im Ergebnis sind keine existenzbedrohenden
Risiken identifiziert worden. Die größten Risiken
werden derzeit im Bereich der Steigerung der
Baukosten im Neubau und in der Sanierung der
Gebäude gesehen. Diese Risiken werden durch
ein aktives Baucontrolling und durch neue Aus-
schreibungsverfahren reduziert.
Dem Mietausfallrisiko durch steigenden Leerstand
begegnen wir durch Vermarktungskonzepte im
Neubau und unser Vertriebscontrolling im
Bestand und im Neubau. Um den Forderungsaus-
fall der Mieten weiter zu reduzieren, organisieren
wir bis 2016 ein zentrales Forderungsmanage-
ment, das alle Aktivitäten in diesem Bereich in
einer Abteilung bündelt.
Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine
den Bestand oder die Entwicklung des Unter-
nehmens gefährdende Risiken. Gegenüber
dem Vorjahr hat sich die Risikosituation nicht
grundsätzlich verändert.
Marktrisiken
• Baukostensteigerungen
• Mietausfall durch Leerstand
• Forderungsausfall (Mietausfallrisiko)
Organisatorische Risiken
• Sicherheit der Informationstechnik
(IT Sicherheit)
• Bauzeitenrisiko
3.5.2 Chancen der künftigen Entwicklung
Wichtige Parameter für die weiteren Aktivitäten der jenawohnen sind die
wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena, verbunden mit der Schaffung
neuer Arbeitsplätze, und die positive Entwicklung der Jenaer Bevölkerung.
Im Ergebnis der Jenaer Bevölkerungsprognose (erstellt mit wissenschaftli-
cher Begleitung von Analyse & Konzepte) wird Jena bis 2030 weiter wachsen:
„Die Zahl der Wohnberechtigten wird bis zum Ende des Prognosezeitrau-
mes gegenüber dem Ausgangsjahr 2013 um +2,7 % auf 114.891 Wohn-
berechtigte ansteigen. Noch etwas stärker steigt die Zahl der Einwohner mit
Hauptwohnsitz (105.282), und zwar um 3,6 % auf 109.030. Diese Zunahme
verläuft allerdings nicht linear, sondern leicht wellenförmig, so schwankt der
Anstieg zwischen 0,1 % und 0,5 % pro Jahr.“13 Bis 2018 geht die Prognose
von steigenden Geburtenraten aus, erst ab 2022 wird nicht mehr mit einem
Geburtenüberschuss gerechnet.
Das Thüringer Landesamt für Statistik prognostiziert 2015 in der ers-
ten regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung eine Zunahme der
Bevölkerung Jenas um 3,5 % im Zeitraum von 2014 bis 2035. Die Bevöl-
kerung Jenas wächst in den nächsten 20 Jahren um rund 3.800 Einwohner.
Dies ergibt einen durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 190
Personen.14
Mit dieser positiven Bevölkerungsentwicklung ist für jenawohnen die
Chance auf eine weiterhin gute Vermietungsquote der vorhandenen
und neu zu errichtenden Wohnungen und eine positive Entwicklung der
Mieterlöse verbunden.
Trotz des anhaltend hohen Anteils an Studierenden werden die Auswirkun-
gen des demografischen Wandels auch die Altersstruktur der Stadt Jena
betreffen. So geht das Thüringer Landesamt für Statistik von einem steigen-
den Anteil der Personen über 65 Jahre an der Gesamtbevölkerung aus.15
13 www.jena.de/fm/1727/Jena%20Bev%C3%B6lkerungsprognose%202014%20Kurzbericht.pdf
14 1. regionalisierte Bevölkerungs-vorausberechnung TLS, http://www.statistik.thueringen.de/webshop/pdf/2015/01113_2015_01.pdf
15 www.tls.thueringen.de - Voraus-sichtliche Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2030 nach ausgewählten Altersgruppen. Eigene Berechnung
Strategische Risiken
• Strategische Ausrichtung des
Unternehmens, Geschäftspolitik
• Imageschäden
Technische Risiken
• Mietersicherheit (Brand und Schäden durch
technisches oder menschliches Versagen)
PLUS 3.800 EINWOHNER BIS 2035
3,5% WACHSTUM
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
6564
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
ZUKUNFT BISSCHEN MEHR, UND DIE PFLICHTUND EIN TU DEINE
WIRD SICH VON SELBST ERGEBEN.
Bis 2035 rechnet die Stadt Jena mit einem Zuwachs von
ca. 190 Einwohnern pro Jahr.
Quelle: TLS (2015)
6.704Wohneinheiten in der Großwohnsiedlung Lobeda
MIETERbezahlbarer Wohnraum für
Architekten
Fachleute aus der
Wohnungswirtschaft
Soziologen
Zitat von
Andrew Carnegie
1835-1919 gelebt
Geschäftsmann & Mäzen
Chancen- & RisikoberichtLAGEBERICHT
6766
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Chancen- & RisikoberichtLAGEBERICHT
QUELLHOF
Dem Bereich der betreuten Wohnformen und Dienstleistungen für
ältere und pflegebedürftige Menschen wird deshalb zukünftig steigen-
de Bedeutung zukommen.
jenawohnen versteht die sich verändernde Altersstruktur als Chance für
zukünftige Wohnmodelle. Dabei muss das Thema Altersarmut jedoch
im Blickfeld bleiben, wenn Investitionsentscheidungen vorbereitet werden.
Unser Anspruch besteht darin, bezahlbaren Wohnraum im Bestand zu erhal-
ten, der dennoch die notwendige technische Ausstattung und Hilfsmittel für
ältere Menschen bereithält.
Gemeinsam mit Soziologen, Architekten, Mietern und Fachleuten aus der
Wohnungswirtschaft werden wir für die Großwohnsiedlung Lobeda im
Rahmen eines Werkstattprozesses tragfähige Strategien überprüfen und
weiterentwickeln und neue Projekte in Lobeda voranbringen. Ein Hospiz und
ein Demenzzentrum in Lobeda befinden sich bereits in der Planungs-
phase. Ein Architektenwettbewerb für den Neubau eines Verwaltungs-
gebäudes mit neuen Wohnungssegmenten im Dachgeschoss findet im
Frühling 2016 statt.
In Lobeda-Ost entsteht derzeit das größte Krankenhaus in Thüringen und
einer der modernsten Klinikneubauten Deutschlands. Bauherr ist das Uni-
versitätsklinikum Jena. Bis 2018 werden mit rund € 300 Mio. Operationssäle,
medizinische Zentren, Forschungsgebäude, Kliniken und Institute errichtet.16
Bereits jetzt planen die ansässigen Händler und Gewerbe Vergrößerungen
der Verkaufsflächen und verzeichnen steigende Umsätze. Das Bauvorhaben
gibt so kontinuierlich positive Impulse in unsere Großwohnsiedlung Lobeda
ab und belebt die Nachfrage nach Wohnungen vor Ort.
Im Januar 2016 konnte jenawohnen eine Absichtserklärung für den Bau
eines mehrstöckigen Verwaltungsgebäudes in Lobeda mit dem Universitäts-
klinikum Jena abschließen. Der Architekturwettbewerb für dieses Projekt
startet im Frühjahr 2016. Die Realisierung ist bis Ende 2018 geplant.
16 www.uniklinikum-jena.de/Startsei-te/Neubau+des+UKJ.html
NEUE STRATEGIEN
Architekten
Soziologen
Fachleute der
Wohnungswirtschaft
Werkstatt in LobedaGROSSWOHNSIEDLUNG
Mieter
Karree Stauffenbergstraße / Binswanger Straße
KapitelüberschriftLAGEBERICHT
69
JENAW
OHNEN
68JENAW
OHNEN
Chancen- & RisikoberichtLAGEBERICHT
jenawohnen begegnet dem prognostizierten Wandel der Jenaer Bevölke-
rungsstruktur und dessen möglichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
– parallel zu den Neubauvorhaben – durch besondere Aufmerksamkeit und
sensiblen Umgang mit den Großwohnsiedlungen. Die Großwohnsiedlungen
machen fast drei Viertel des Bestandes der jenawohnen aus. In Lobeda
betreut jenawohnen ca. 6.700 Wohnungen und in Winzerla ca. 3.500 Ein-
heiten. Das Management sowie die Sanierungsstrategie in den Großwohn-
siedlungen werden weiterhin die sozioökonomische und demografische
Entwicklung berücksichtigen. Der Bestand an angemessen sanierten und
instandgesetzten Objekten muss sich stark an der Einkommensentwicklung
der Haushalte und am Bedarf an preiswertem Wohnraum orientieren.
Im Januar 2016 liegen über 90 % unserer Bestandswohnungen im Bereich
des „Angemessenen Wohnraumes“ für die Kosten der Unterkunft der Stadt
Jena. Selbst in der Folgevermietung beträgt der Anteil des „Angemessenen
Wohnraumes“ 82 %. Ursächlich dafür sind unsere angemessene Politik der
Sanierung und Instandhaltung der Objekte, sozialverträgliche Mieterhöhun-
gen und die Erhöhung der Kostensätze für die Kosten der Unterkunft ab
01.01.2016.
0 bis unter 20 Jahre
20 bis unter 65 Jahre
65 Jahre und mehr
201520252035
15 % 64 %
21
%
18 % 60
%
2
2 %
19 % 59
%
22
%
ALTERSGRUPPEN
Flüchtlinge
Musterwohnung
der jenawohnen GmbH
im Himmelreich
/ Händelweg 10
PrognoseberichtLAGEBERICHT
PrognoseberichtLAGEBERICHT
7170
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
jenawohnen profitiert in erheblichem Maße vom positiven Werdegang
Jenas. Der wirtschaftliche Erfolg und die Perspektiven der jenawohnen sind
eng mit der weiteren Entwicklung der Stadt Jena verbunden und gründen
auf einer angemessenen Geschäftspolitik, die stets Handlungsoptionen
offenhält.
Die größten Arbeitgeber Jenas, darunter die Friedrich-Schiller-Univer-
sität, das Universitätsklinikum, die Stadt Jena selbst, Zeiss, Jenoptik
und die Stadtwerke Jena Gruppe beschäftigen über 20.000 Menschen.
Die Zahl der Erwerbstätigen wuchs in der gesamten Stadt seit 2002 um 15 %
auf 66.400 Menschen. Das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem betrug
für das Jahr 2013 € 55.963 und stieg um 20 % seit 2003. Deutschlandweit
beträgt diese Steigerungsrate nur 17 %. Die höchsten Zuwächse an sozi-
alversicherungspflichtig Beschäftigten verzeichnen die Dienstleistungsberei-
che, die öffentliche Verwaltung, das Gesundheits- und Sozialwesen und das
produzierende Gewerbe.17 Wir erwarten für diese Branchen überwiegend
gute Bedingungen, die zur Stabilität und zum Wachstum der Stadt beitragen.
Jena wächst – wir wachsen mit. Wir gehen davon aus, dass sich die
Stadt Jena weiterhin auf Wachstumskurs befindet und dass die wirtschaft-
liche, kulturelle und soziale Attraktivität Jenas auch in Zukunft Fach- und
Führungskräfte anziehen wird. Großprojekte wie der Neubau des Univer-
sitätsklinikums in Lobeda oder die zukünftige Gestaltung des Inselplatzes
als Campus der Friedrich-Schiller-Universität sind Vorboten einer fortgesetzt
positiven Entwicklung unserer Stadt.
Für die Geschäftsjahre 2016 bis 2020 rechnet jenawohnen mit einer wei-
terhin hohen Nachfrage nach Wohnraum in allen Preissegmenten. Diese
Tendenz ergibt sich aus dem anhaltenden Zuzug von Beschäftigten, aus der
hohen studentischen Nachfrage und dem voraussichtlich weiter steigenden
Anteil älterer Single- und Paarhaushalte. Der hohe Nachfragedruck nach
Wohnraum im Bereich der Innenstadt wird ebenso bestehen bleiben.
3.6 PROGNOSEBERICHT
17 Wirtschaftsförderungsgesellschaft Jena mbH: Jena Daten und Fakten, Januar 2016
Die Strategie der Bestandsentwicklung sieht
daher eine Erweiterung des Portfolios an Wohn-
immobilien und Gewerbeimmobilien durch wei-
tere Projektentwicklung vor. Im Herbst 2015
und Januar 2016 haben wir in Jena und
Hermsdorf insgesamt 115 Wohnungen er-
folgreich fertiggestellt und an die Mieter
übergeben. Die verabschiedete Unternehmens-
planung beinhaltet den Neubau von weiteren
372 Wohnungen und 13 Gewerbeeinheiten
bis 2018, davon werden 211 Wohnungen 2016
fertiggestellt sein. Unter den weiteren Projekten
befinden sich ein Demenzzentrum und ein
Hospiz in Lobeda, zwei besondere Neubaupro-
jekte, die vorhandene Wohnformen ergänzen und
erweitern. Außerdem investiert jenawohnen ganz
bewusst in Blankenhain und Hermsdorf in den Seg-
menten „Seniorenwohnen“ und „Ökologisches
Wohnen“. Mit dem geplanten Neubau eines
Verwaltungsgebäudes für das Universitätskli-
nikum Jena werden wir unser Profil erweitern und
einen Beitrag für den Standort Lobeda erbringen.
Seit 2015 beschäftigt uns die Herausforderung,
die in Jena ankommenden Flüchtlinge angemes-
sen unterzubringen und sie bei der Integration in
die Gesellschaft zu unterstützen. Dabei war und
ist viel Flexibilität und hohe Einsatzbereitschaft
gefragt, um auf die unsicheren Prognosen ange-
messen reagieren zu können. Vorausschauend
bieten wir geeignete Wohnungen an, um Men-
schen mit Migrationshintergrund zu integrie-
ren und unsere Wohnquartiere weiterhin stabil
zu halten. So konnten wir im vergangenen Jahr
140 privatrechtliche Mietverträge mit Menschen
abschließen, die ihre Anerkennung zum Verbleib
in Deutschland bereits erhielten. Zusätzlich ver-
pflichten wir uns in einem Kooperationsvertrag
mit der Stadt Jena zu Unterbringung von geflüch-
teten Menschen. jenawohnen stellt hier sukzes-
sive weitere 100 Wohnungen zu Verfügung. Die
Zusammenarbeit zwischen unserem Unternehmen
und der Stadt verläuft eng und vertrauensvoll.
Um die Stadtentwicklung in Jena aktiv mitzuge-
stalten, beschäftigen wir uns neben der Entwick-
lung unserer Bestände mit der Akquise neuer
Grundstücke und Areale. Mittel- bis langfristig
wird der Erwerb geeigneter neuer Grundstücke
in Jena eine Herausforderung darstellen, da das
Angebot durch die geografische Lage und hohe
Preise begrenzt ist.
Mit dem Erwerb des Objektes Saalstraße 8a gewin-
nen wir einen wichtigen Baustein für die Entwick-
lung der östlichen Innenstadt. Beflügelt durch
die anstehende Bebauung des Inselplatzes kann
an dem Standort Saalstraße 8 / 8a ein neues „Ein-
gangstor“ zur Stadtmitte geschaffen werden. Auch
die Entwicklungen in der westlichen Innenstadt lie-
gen im Fokus. Der Umzug des Universitätsklinikums
aus dem Bachstraßenareal nach Lobeda schafft
neue Entwicklungspotenziale, mit denen wir uns
zukünftig intensiv auseinandersetzen werden. Die-
se und zahlreiche weitere Projekte sind Bestandteil
einer aktiven Expansionsstrategie, die wir auch
über die Stadtgrenzen Jenas hinaus verfolgen. So
knüpfen wir neue Verbindungen in Stadtroda
und Camburg und erweitern unser Engagement
in Hermsdorf und Blankenhain.
PrognoseberichtLAGEBERICHT
PrognoseberichtLAGEBERICHT
7372
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
zur Sanierung der elektrischen Anlagen, der Bal-
kone und der Aufzüge kontinuierlich fortgeführt.
Laut Unternehmensplanung wächst der Woh-
nungsbestand um rund 3,5 % auf 14.700 Ein-
heiten bis 2018. Die durchschnittliche Miete
für Wohnungen steigt von 5,25 €/m2 in 2015
auf 5,56 €/m2 in 2020 ohne Berücksichtigung
der Mietenzuwächse für den Neubau. Im Mittel
beträgt die jährliche Steigerung 1,2 %. Die
Neubaumieten liegen zwischen 6,00 €/m2 im
sozialen Wohnungsbau und 10,00 €/m2 im
freifinanzierten Wohnungsbau. Die Kalkulati-
on des Leerstandes geht mit entsprechenden
Mietausfällen in die Planungsrechnung ein. Die
Erlösschmälerungen werden im Planungszeitraum
mit -2,1 % bis -2,2 % konstant kalkuliert.
Die Fremdkapitalaufnahme beträgt von 2016
bis 2020 in der Planrechnung rund € 46,9 Mio.
zuzüglich einer Aufstockung des konzerninternen
Kapitalpools um € 3 Mio. Die Verbindlichkeiten
reduzieren sich von geplanten € 100,8 Mio. zum
Jahresende 2015 auf € 100,3 Mio. in 2020. Die
Tilgungen im Planungszeitraum entsprechen in
etwa den Neuaufnahmen, da ab 2019 bisher
keine Investitionen in der Planung berücksichtigt
wurden.
Die für das Geschäftsjahr 2016 geplanten Er-
weiterungsinvestitionen in Höhe von € 27,7
Mio. enthalten € 24,2 Mio. für die Neubaupro-
jekte, darunter die Projekte Friedensberg-Terras-
sen, Camburger Straße sowie Schützenhofstraße,
sozialer Wohnungsbau und Familienwohnen
in der Naumburger Straße, Neugasse / Knebel-
straße, die Seniorenwohnanlage in Blankenhain,
Demenzzentrum und Hospiz.
Für Bestandssanierungen werden € 3,4 Mio.
bereitgestellt. Die durchschnittliche Sollmiete für
2016 wird voraussichtlich bei 5,45 €/m2 (5,33 €/
m2 ohne Neubau) liegen.
Für das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir einen
leichten Anstieg des Jahresergebnisses vor Steu-
ern, der im Wesentlichen aus höheren Mieterlö-
sen für die Neubauten resultiert. jenawohnen
rechnet mit einem entsprechend positiven wei-
teren Geschäftsverlauf im Planungszeitraum.
Jena, den 16. März 2016
Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf
Von 2016 bis 2018 sind weitere Bauinvestitio-
nen in Höhe von € 45,5 Mio. vorgesehen. Da-
von entfallen auf den Neubau rund € 42,1 Mio.
und auf die Sanierung des Bestandes rund € 3,4
Mio. Die Investitionen für den gesamten Projekt-
zeitraum seit 2013 werden bis 2018 insgesamt
€ 106 Mio. betragen, davon für den Neubau € 97
Mio. und für den Bestand € 8,0 Mio.
Für die Instandsetzung des Bestandes werden
jährlich € 8,6 Mio. bis € 9,0 Mio. kalkuliert. Darin
enthalten sind Aufwendungen für die Sanierung
der sicherheitstechnischen Anlagen der Hochhäu-
ser in Lobeda und in Jena-Nord. Die Sicherheit
der Gebäude nimmt weiterhin einen hohen
Stellenwert in der Unternehmenspolitik ein.
Deshalb werden die Instandsetzungsprogramme
Akquise neuer
Grundstücke und Areale
bis 2018
erweitertes Engagement
Investitionen
Blankenhain
Hermsdorf45 Mio. €
neue Konzepte
Integration von
Flüchtlingen
KapitelüberschriftJAHRESABSCHLUSS
KapitelüberschriftJAHRESABSCHLUSS
7574
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
JAHRESABSCHLUSS
4.1 Bilanz zum 31. Dezember 2015
4.2 Gewinn- und Verlustrechnung
4.3 Anhang
4.4 Anlagenspiegel
JAHRESABSCHLUSS
BilanzJAHRESABSCHLUSS
77
JENAW
OHNEN
AKTIVSEITE
Anhang € € Vorjahr €
A Anlagevermögen 1
I Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software und
Lizenzen272.039,02 327.349,05
II Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten 333.661.260,39 325.084.674,48
2. Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten9.667.406,46 11.274.807,10
3. Grundstücke ohne Bauten 2.827.555,84 6.661.633,52
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 109.644,75 109.644,75
5. Technische Anlagen 11.228,40 17.353,08
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 400.396,80 467.113,31
7. Anlagen im Bau 33.741.508,19 11.970.553,98
8. Bauvorbereitungskosten 1.015.998,26 413.086,38
9. Geleistete Anzahlungen 10.100.750,45 391.535.749,54 7.799.219,58
III Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2 1.930.000,00 300.000,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 1.930.000,00 0,00
Anlagevermögen insgesamt 393.737.788,56 364.425.435,23
B Umlaufvermögen 3
I Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 19.350.899,74 19.056.762,40
2. Andere Vorräte 8.022,13 19.358.921,87 9.468,89
IIForderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 443.021,72 387.835,85
2. Forderungen aus Verkauf von
Grundstücken313,74 1.991,48
3. Forderungen gegen verbundene
Unternehmen58.147,28 2.055.597,32
4. Sonstige Vermögensgegenstände 2.213.247,06 2.714.729,80 2.325.995,27
III Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei
Kreditinstituten2.817.266,61 4.651.520,85
C Rechnungsabgrenzungsposten
Rechnungsabgrenzungsposten 4 1.528,66 2.592,70
Bilanzsumme 418.630.235,50 392.917.199,99
PASSIVSEITE
Anhang € € Vorjahr €
A Eigenkapital
I Gezeichnetes Kapital 5 20.000.000,00 20.000.000,00
II Kapitalrücklage 6 233.264.084,36 233.264.084,36
III Gewinnrücklagen 6
1. Sonderrücklage gemäß § 27
Abs. 2 Satz 3 DMBilG169.312,75 169.312,75
2. Andere Gewinnrücklagen 17.324.562,12 17.493.874,87 17.324.562,12
IV Jahresüberschuss 15.232.906,23 16.686.138,54
Eigenkapital insgesamt 285.990.865,46 287.444.097,77
BSonderposten für Investitionszulagen
zum Anlagevermögen7 5.478.363,48 5.649.681,65
C Rückstellungen 8
1. Rückstellungen für Pensionen 155.727,00 151.064,00
2. Steuerrückstellungen 119.182,00 105.000,00
3. Sonstige Rückstellungen 1.319.581,18 1.594.490,18 2.010.924,27
D Verbindlichkeiten 9
1. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten87.567.809,39 67.570.886,53
2. Erhaltene Anzahlungen 22.600.147,56 21.936.189,05
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 610.458,76 538.370,63
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen2.549.805,57 1.137.225,99
5. Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen11.886.472,82 6.274.462,00
6. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus 351.822,28 125.566.516,38 99.298,10
Steuern: 351.822,28 € (VJ: 99.298,10)
Bilanzsumme 418.630.235,50 392.917.199,99
4.1 BILANZ VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015
AnhangJAHRESABSCHLUSS
Gewinn- und VerlustrechnungJAHRESABSCHLUSS
79
JENAW
OHNEN
Anhang € € Vorjahr €
1 Umsatzerlöse 10
aus der Hausbewirtschaftung 73.341.721,07 73.202.109,63
2Erhöhung (im Vorjahr Verminderung) des
Bestandes an unfertigen Leistungen294.137,34 -479.064,51
3 Andere aktivierte Eigenleistungen 372.802,69 213.330,90
4 Sonstige betriebliche Erträge 11 4.714.121,60 3.275.758,71
5Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12 -32.839.019,70 -31.496.223,32
b) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen-385.950,72 -33.224.970,42 -383.921,58
Rohergebnis 45.497.812,28 44.331.989,83
6 Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -7.400.950,74 -6.908.289,56
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung-1.382.808,17 -8.783.758,91 -1.283.482,90
davon für Altersversorgung: € 8.446,20 (8.380,00)
7 Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen-10.575.566,91 -10.520.310,49
8 Sonstige betriebliche Aufwendungen 13 -5.461.904,55 -4.755.467,92
9 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 14 53.549,43 78.153,56
davon aus verbundenen Unternehmen: € 0,00 (11.453,08)
10 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 15 -2.599.510,27 -2.599.510,27 -2.520.990,45
davon aus verbundenen Unternehmen: € 69.170,55 (31.881,61)
11 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 18.130.621,07 18.421.602,07
12 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 16 -2.889.423,46 -1.721.761,01
13 Sonstige Steuern -8.291,38 -13.702,52
14 Jahresüberschuss 15.232.906,23 16.686.138,54
4.3 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015
[A] Aufstellungsgrundsätze
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 der jenawohnen GmbH
wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für große
Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbH-
Gesetzes und der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen
aufgestellt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren
aufgestellt. Von der Möglichkeit, Berichtspflichten im Anhang statt in der
Bilanz / Gewinn- und Verlustrechnung zu erfüllen, wurde aus Gründen der
Übersichtlichkeit Gebrauch gemacht.
[B] Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Aktiva
Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegen-
stände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und
ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr
zeitanteilig, abgeschrieben.
Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüg-
lich Abschreibungen bewertet.
Anschaffungskosten beinhalten auch Anschaffungsnebenkosten. Die Her-
stellungskosten umfassen Einzelkosten und angemessene Gemeinkosten-
zuschläge. Fremdkapitalzinsen werden in die aktivierten Herstellungskosten
nicht einbezogen.
4.2 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
8180
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Die planmäßigen Abschreibungen werden linear, im Zugangsjahr zeitan-
teilig, unter Zugrundelegung folgender betriebsgewöhnlicher Nutzungs-
dauern vorgenommen:
Immaterielle Vermögensgegenstände
20% bis 25% der AnschaffungskostenWohnbauten
2% bis 10% der Anschaffungs- und HerstellungskostenGeschäftsbauten
2% bis 2,5% der Anschaffungs- und HerstellungskostenGaragen
4% bis 10% der Anschaffungs- und HerstellungskostenTiefgaragen
3,3% der Anschaffungs- und HerstellungskostenAußenanlagen
5,26% bis 11,11% der Anschaffungs- und HerstellungskostenTechnische Anlagen
11,11% der Anschaffungs- und HerstellungskostenBetriebs- und Geschäftsausstattung
6,67% bis 50% der Anschaffungskosten
Soweit die beizulegenden Werte (Ertragswerte) einzelner Grundstücke ihren
Buchwert unterschritten, wurden in Vorjahren zusätzlich außerplanmäßige
Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenom-
men. Soweit der Grund für die außerplanmäßige Abschreibung entfallen
ist, erfolgten Zuschreibungen wegen gestiegener Ertragswerte (in 2015 T€
1.800,1; (Vorjahr T€ 1.135,9).
Für geringwertigen Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von über
€ 150,00 bis € 1.000,00 netto wurde bis einschließlich 2014 ein so-
genannter Pool gebildet und mit 20 % jährlich abgeschrieben.
Die im Geschäftsjahr angeschafften geringwertigen Wirtschaftsgüter von
über € 150,00 bis € 410,00 netto wurden sofort mit 100% abgeschrieben.
Das Finanzanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungskosten
bilanziert.
Als unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten
ausgewiesen. Sie sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter
Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet.
Die anderen Vorräte (Heizöl) wurden nach der Fifo-Methode bewertet.
Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände sind zum
Nennwert oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Erkennbare
Einzelrisiken werden durch Abschreibungen und Einzelwertberichtigungen
berücksichtigt. Darüber hinaus wurde eine Pauschalwertberichtigung
gebildet.
Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennwert angesetzt worden.
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Geldbeschaffungs-
kosten, die über die Laufzeit der Zinsbindung aufgelöst werden.
Passiva
Die Eigenkapitalposten sind zum Nennbetrag angesetzt.
Unter dem Sonderposten für Investitionszulage werden Investitions-
zulagen auf 1999 bis 2004 aktivierte nachträgliche Herstellungskosten,
vermindert um die planmäßige Auflösung des jeweiligen Sonderpostens,
ausgewiesen. Der Ausweis erfolgt zur Verteilung der Erträge aus der Investi-
tionszulage auf die Restnutzungsdauer der entsprechenden Gebäude.
Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmänni-
scher Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.
Die Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage
versicherungsmathematischer Berechnung nach der „Projected-Unit-
Credit-Methode“ unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr.
Heubeck bewertet (Vorjahr: nach modifizierten Teilwertverfahren). Die Rück-
stellungen für Pensionen wurden mit dem von der Deutschen Bundesbank
im Monat Januar 2015 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz
der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
8382
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz
beträgt am 31.12.2015 3,89 % (am 31.12.2014 4,66 %). Bei der Ermittlung
der Rückstellungen für Pensionen wurden Rentensteigerungen von jährlich
1,0 % zugrunde gelegt. Fluktuationswahrscheinlichkeiten fanden keine Be-
rücksichtigung.
Für zukünftige Aufwendungen aus der Erfüllung gesetzlicher Aufbewah-
rungspflichten für Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellun-
gen in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung
der voraussichtlich im Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse,
gebildet. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Archivierungskosten
wurden eine durchschnittliche Restaufbewahrungsdauer von 5,5 bzw. 3,5
Jahren zugrunde gelegt. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf Ausgaben
entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäfts-
jahres anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnitt-
lichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.
Die Bewertung der Jubiläumsleistungen erfolgte nach den anerkannten
Grundsätzen der Versicherungsmathematik mittels der „Projected-Unit-Me-
thode“ (PUC-Methode). Der Rückstellungsbetrag gemäß der (PUC-Methode)
ist definiert als der versicherungsmathematische Barwert der bis zum
Bilanzstichtag zeitanteilig erdienten Jubiläumsleistungen. Als biometrische
Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck
verwendet. Der verwendete Rechnungszinssatz p.a. beträgt 3,89 %.
Die Verbindlichkeiten sind jeweils zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.
Aus Abweichungen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wert-
ansätzen, insbesondere bei den Grundstücken mit Wohnbauten, bei den
sonstigen Vermögensgegenständen (auf Grund der Aktivierung der Instand-
haltungsrückstellung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) sowie bei den sonsti-
gen Rückstellungen, ergibt sich insgesamt ein Aktivüberhang der latenten
Steuern. Die Gesellschaft macht von dem Aktivierungswahlrecht des § 274
Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz des Aktivüberhangs
in der Bilanz unterbleibt. Die Latenzen sind mit einer Steuerquote von 16 %
(Vorjahr 6 %) bewertet worden.
[C] Erläuterungen zur Bilanz
1. Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagespiegel (Anlage
zum Anhang) ersichtlich.
2. Verbundene Unternehmen
Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unter-
nehmen setzen sich wie folgt zusammen:
STAMM-
KAPITALANTEIL
BUCHWERT
AM
31.12.2015
EIGEN-
KAPITAL ZUM
31.12.2015
JAHRES-
ÜBERSCHUSS
2015
€ % € € €
wohndienstjena GmbH,
Jena (HRB 210.313,
Amtsgericht Jena)
300.000,00 100,0 1.930.000,00 2.538.663,40 45.806,83
3. Umlaufvermögen
Die unfertigen Leistungen enthalten Forderungen aus noch nicht abge-
rechneten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 19.350,9 T€ (Vorjahr T€
19.056,7), denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter
der Passivposition erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen.
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
8584
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ 58,2) betreffen
Forderungen aus dem Cashpool gegen die Stadtwerke Jena GmbH. Der
Posten enthält wie im Vorjahr keine Forderungen gegen den Gesellschafter
Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr (Forderungen
aus Ratenzahlungsvereinbarungen mit Mietern) bestehen in Höhe von T€
113,3 (VJ: T€ 127,9).
4. Rechnungsabgrenzungsposten
Ausgewiesen sind ausschließlich Geldbeschaffungskosten.
5. Gezeichnetes Kapital
Das Stammkapital beträgt mit Beschluss der Gesellschafterversammlung
vom 01.08.2014 € 20.000.000,00. Die Gesellschaftsanteile werden zu 94 %
von der Stadtwerke Energie Jena Pößneck GmbH und zu 6 % von der
Stadt Jena (zugeordnet dem Sondervermögen „Kommunale Immobilien
Jena“) gehalten.
6. Kapitalrücklagen / Gewinnrücklagen
BESTAND AM
ENDE DES
VORJAHRES
EINSTELLUNG
IM GESCHÄFTS-
JAHR
ENTNAHME IM
GESCHÄFTS-
JAHR
BESTAND AM
ENDE DES
GESCHÄFTSJAHRES
€ € € €
Kapitalrücklage 233.264.084,36 0,00 0,00 233.264.084,36
Sonderrücklage
gem. § 27 Abs. 2
Satz 3 DMBilG
169.312,75 0,00 0,00 169.312,75
Andere Gewinn-
rücklagen17.324.562,12 0,00 0,00 17.324.562,12
Laut Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 22.04.2015 wurde der
Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2014 in Höhe von € 16.686.138,54
vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet (davon an die Stadtwerke
Energie Jena-Pößneck € 15.684.970,23 und an die KIJ € 1.001.168,31).
KapitelüberschriftJAHRESABSCHLUSS
KapitelüberschriftJAHRESABSCHLUSS
8786
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
MAN KANN NICHT HEUTE SCHON IM NÄCHSTEN JAHR
APFELBÄUME PFLANZEN UND
DIE FRÜCHTE ERNTEN.
Zitat von
Berthold Beitz
1913-2013 gelebt
Deutscher Unternehmer
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
8988
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
7. Sonderposten für Investitionszulagen
Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulage erfolgte im
Berichtsjahr in Höhe von T€ 172,4.
8. Rückstellungen
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende wesentliche
Rückstellungen enthalten:
31.12.2015 VORJAHR
€ €
Rückstellung für Aufbewahrung 159.000,00 151.900,00
Rückstellung für Brandschutzauflagen 0,00 505.982,49
Rückstellungen für Jubiläumsaufwendungen 60.496,00 53.434,00
Rückstellung für ausstehende Rechnungen
für Kosten der Hausbewirtschaftung 410.000,00 495.000,00
für erbrachte Bauleistungen 500.310,96 450.000,00
für Instandsetzung 28.000,00 150.000,00
Die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen enthalten keine
ungewissen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (Vor-
jahr T€ 20,00).
9. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
31.12.2015 VORJAHR
€ €
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten24.575.103,95 9.948.169,78
Erhaltene Anzahlungen 22.600.147,56 21.936.189,05
Verbindlichkeiten aus Vermietung 610.458,76 538.370,63
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen2.549.805,57 1.137.225,99
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen11.886.472,82 6.274.462,00
Sonstige Verbindlichkeiten 351.822,28 99.298,10
Gesamtbetrag 62.573.810,94 39.933.715,55
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
91
JENAW
OHNEN
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Restlaufzeit
INSGESAMT BIS ZU 1 JAHR ZWISCHEN 1
UND 5 JAHRENÜBER 5 JAHRE
€ € € €
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
87.567.809,39 24.575.103,95 22.264.469,57 40.728.235,87
Erhaltene Anzahlungen 22.600.147,56 22.600.147,56 - -
Verbindlichkeiten aus
Vermietung610.458,76 610.458,76 - -
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
2.549.805,57 2.549.805,57 - -
Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen
Unternehmen
11.886.472,82 11.886.472,82 - -
Sonstige Verbindlichkeiten 351.822,28 351.822,28 - -
Gesamtbetrag 125.566.516,38 62.573.810,94 22.264.469,57 40.728.235,87
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind € 85.071.213,54
durch Grundschulden und € 2.281.570,46 durch Bürgschaften gesichert.
In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 59,7
gegenüber dem Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck
GmbH (Vorjahr T€ 383,1) enthalten. Insgesamt enthält der Posten Verbind-
lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 1.846,5 (Vorjahr
T€ 742,6) und Verbindlichkeiten gegenüber den Stadtwerken Jena GmbH
aus einer Geldaufnahme aus dem Kapitalpool in Höhe von T€ 10.040,0
einschließlich Zinsabgrenzung (Vorjahr T€ 5.531,9).
[D] Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
10. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse in Höhe von T€ 73.341,7 werden ausschließlich aus der
Hausbewirtschaftung innerhalb Thüringens erzielt.
11. Sonstige betriebliche Erträge
Hierunter sind im Wesentlichen Erträge aus Zuschreibungen wegen gestie-
gener Ertragswerte (T€ 1.800,1), Versicherungsleistungen für Schadensfäl-
le (T€ 610,2) und Erträge aus der Verminderung von Wertberichtigungen
auf Forderungen (T€ 948,0) ausgewiesen. Des Weiteren enthält der Posten
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (T€ 428,5), Erträge aus der
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen zum Anlagevermögen
(T€ 172,4) und sonstige periodenfremde Erträge (T€ 101,3).
12. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind periodenfremde
Aufwendungen für die Wartung und Gerätemiete von Rauchwarnmeldern
in Höhe von T€ 43,6 enthalten.
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
9392
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
13. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen
auf sächliche Verwaltungskosten (T€ 1.711,8), Aufwendungen für Geschäfts-
besorgung (T€ 959,2) sowie Abschreibungen auf Mietforderungen und Zu-
führungen zu Einzelwertberichtigungen auf Mietforderungen (T€ 1.185,5).
Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe von T€ 59,9 enthalten.
14. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Mit T€ 18,9 sind periodenfremde Zinserträge aus der Abrechnung der
Instandhaltungsrücklage für Wohneigentumsanlagen enthalten.
15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Der Posten enthält Zinsaufwendungen für Dauerfinanzierungsmittel für
das Anlagevermögen in Höhe von T€ 2.434,3. Außerdem enthalten sind
Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 27,8 (im Vorjahr T€ 16,2) aus der
Aufzinsung von Rückstellungen.
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Der Posten enthält Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag
für das Geschäftsjahr 2015 in Höhe von T€ 2.741,2. Diese Ertragsteuern
belasten ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.
Weiterhin enthält der Posten Nachzahlungen für periodenfremde Steuern in
Höhe von T€ 148,2.
[F] Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträgen erwachsen jährli-
che Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen von rund T€
1.004,5. Aus Leasingverträgen ergeben sich finanzielle Verpflichtungen
von ca. T€ 385,0 p.a., davon T€ 230,0 gegenüber verbundenen Unterneh-
men. Der Vertrag über die Ausstattung, Miete und Wartung mit optischen
Rauchwarnmeldern, aus dem sich die jährliche Verpflichtung gegenüber
verbundenen Unternehmen von T€ 230,0 ergibt, hat eine Laufzeit bis zum
31.12.2020. Aus dem Bestellobligo aus Investitionsmaßnahmen ergeben
sich Verpflichtungen in Höhe von T€ 13.435,3 und für Instandsetzungsauf-
träge in Höhe von T€ 388,8.
[G] Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten
Seit 2005 werden zinsbezogene derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Im
Geschäftsjahr 2005 wurde ein Cap abgeschlossen, der 2010 verlängert wur-
de und im März 2015 auslief. Im Geschäftsjahr 2006 wurden Zins-Swaps
(Payer-Swap) vereinbart.
Am 31.12.2015 ergeben sich folgende Bewertungen:
Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Marktwert. Diese sind abhängig
von der Entwicklung der zugrunde liegenden Marktfaktoren. Die Einzelbewer-
tung wurde unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden
Marktdaten nach marktüblichen Methoden durch die Nord/LB vorgenommen.
Der Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag setzt sich zusammen aus
der Bewertung der aktuellen Zinskupons mit den Marktpreisen sowie der bis
zum Bewertungsstichtag aufgelaufenen Stückzinsen. Alle Werte sind vom
Zeitpunkt ihrer Fälligkeit bis zum Bewertungstag auf Barwerte abgezinst.
NOMINALWERT BEIZULEGENDER ZEITWERT
€ €
Zinsswaps 17.461.841 € -2.028.529,86 €
AnhangJAHRESABSCHLUSS
AnhangJAHRESABSCHLUSS
9594
JENAW
OHNENJENAWOHNEN
Finanzverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung in Höhe von T€ 17.462 sind
mittels Zinsderivaten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert. Die betref-
fenden Swap-gesicherten Darlehen haben Laufzeiten zwischen zwei und
sechs Jahren. Das Nominalvolumen der Zinsderivate entspricht der Höhe der
Darlehensverbindlichkeiten. Die Zinsderivate stehen in einer Sicherungs-
beziehung (Mikro-Hedge) zu den Darlehen. Die Effektivität der Siche-
rungsbeziehung wird prospektiv und retrospektiv überprüft. Da sich die
gegenläufigen Zahlungsströme jeweils ausgleichen, werden die Zinsderivate
grundsätzlich nicht bilanziert.
[H] Ergänzende Angaben
Geschäftsführung
Als Geschäftsführer ist seit dem 01.04.2002 Herr Stefan Wosche-Graf
bestellt und tätig. Von der Schutzklausel nach § 286 Abs. 4 HGB wurde
sowohl hinsichtlich der Bezüge an derzeitige Organmitglieder als auch an
Ausgeschiedene Gebrauch gemacht.
Beschäftigte
Im Geschäftsjahr 2015 waren durchschnittlich 162 Mitarbeiter, davon 74
männlich und 88 weiblich, sowie 9 Auszubildende beschäftigt.
Konzernabschluss
Die Gesellschaft ist eine Tochtergesellschaft der Stadtwerke Energie
Jena-Pößneck GmbH, Jena (HRB 202.419 Amtsgericht Jena). Oberstes
Mutterunternehmen ist die Stadtwerke Jena GmbH, Jena.
Die Gesellschaft ist nach § 291 HGB von der Aufstellung eines Konzern-
abschlusses befreit, da die Stadtwerke Jena GmbH, Jena, einen Konzern-
abschluss aufstellt. Der Konzernabschluss wird beim Betreiber des elektro-
nischen Bundesanzeigers elektronisch eingereicht und ist unter der HRB Nr.
200.602 (Amtsgericht Jena) über das Unternehmensregister abrufbar.
Gewinnverwendungsvorschlag
Entsprechend dem in der Gesellschafterversammlung am 23.11.2015
beschlossenen Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2016 schlägt der
Geschäftsführer eine Vollausschüttung des Jahresüberschusses des
Geschäftsjahres 2015 in Höhe von € 15.232.906,23 vor.
Abschlussprüferhonorar
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2015 berechnete Gesamt-
honorar wird gemäß § 285 Abs. 17 HGB im Konzernanhang der Stadtwerke
Jena GmbH ausgewiesen.
Jena, den 16. März 2016
Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf
AnlagenspiegelJAHRESABSCHLUSS
AnlagenspiegelJAHRESABSCHLUSS
Anschaffungs- und Herstellungskosten Abschreibungen Restbuchwerte
STAND
01.01.2015ZUGANG UMBUCHUNG ABGANG
STAND
31.12.2015
STAND
01.01.2015ZUGANG
UM
BUCHUNGABGANG
ZUSCHREI-
BUNG
STAND
31.12.2015
STAND
31.12.2015
STAND
31.12.2014
€ € € € € € € € € € € € €
I Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software und Lizenzen 936.706,62 38.796,98 0,00 0,00 975.503,60 609.357,57 94.107,01 0,00 0,00 0,00 703.464,58 272.039,02 327.349,05
Summe Immaterielles Vermögen 936.706,62 38.796,98 0,00 0,00 975.503,60 609.357,57 94.107,01 0,00 0,00 0,00 703.464,58 272.039,02 327.349,05
II Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten 599.821.746,09 1.891.787,97 14.927.922,36 129.351,57 616.512.104,85 274.737.071,61 9.961.910,39 0,00 48.045,42 1.800.092,12 282.850.844,46 333.661.260,39 325.084.674,48
2. Grundstücke mit Geschäfts-
und anderen Bauten16.632.766,74 0,00 120.642,40 1.962.020,60 14.791.388,54 5.357.959,64 332.237,68 0,00 566.215,24 0,00 5.123.982,08 9.667.406,46 11.274.807,10
3. Grundstücke ohne Bauten 6.661.633,52 261.502,97 -4.095.580,65 0,00 2.827.555,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.827.555,84 6.661.633,52
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 109.644,75 0,00 0,00 0,00 109.644,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 109.644,75 109.644,75
5. Technische Anlagen 55.121,94 0,00 0,00 0,00 55.121,94 37.768,86 6.124,68 0,00 0,00 0,00 43.893,54 11.228,40 17.353,08
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.543.450,20 114.472,64 0,00 308.573,93 1.349.348,91 1.076.336,89 181.187,15 0,00 308.571,93 0,00 948.952,11 400.396,80 467.113,31
7. Anlagen im Bau 11.970.553,98 28.855.614,14 -7.084.659,93 0,00 33.741.508,19 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.741.508,19 11.970.553,98
8. Bauvorbereitungskosten 413.086,38 1.123.066,39 -520.154,51 0,00 1.015.998,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.015.998,26 413.086,38
9. Geleistete Anzahlungen 7.799.219,58 5.649.700,54 -3.348.169,67 0,00 10.100.750,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.100.750,45 7.799.219,58
Summe Sachanlagen 645.007.223,18 37.896.144,65 0,00 2.399.946,10 680.503.421,73 281.209.137,00 10.481.459,90 0,00 922.832,59 1.800.092,12 288.967.672,19 391.535.749,54 363.798.086,18
III Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 300.000,00 1.630.000,00 0,00 0,00 1.930.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.930.000,00 300.000,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Summe Finanzanlagen 300.000,00 1.630.000,00 0,00 0,00 1.930.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.930.000,00 300.000,00
Anlagevermögen 646.243.929,80 39.564.941,63 0,00 2.399.946,10 683.408.925,33 281.818.494,57 10.575.566,91 0,00 922.832,59 1.800.092,12 289.671.136,77 393.737.788,56 364.425.435,23
4.4 ANLAGENSPIEGEL
BestätigungsvermerkSONSTIGES
98JENAW
OHNEN
Rechtliche VerhältnisseSONSTIGES
99
JENAW
OHNEN
98JENAW
OHNEN
5.2 RECHTLICHE VERHÄLTNISSE5.1 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS
Firma
jenawohnen GmbH
Anschrift
Löbdergraben 19
07743 Jena
Gründung
19. Dezember 1990
Handelsregistereintrag
9. Oktober 1991
HRB 201.252, Amtsgericht Jena
Ust.-IdNR. DE 150535885
Stammkapital
2,1 Mio. €
Gesellschafter
Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH
(mit 94 Prozent der Gesellschaftsanteile)
Kommunale Immobilien Jena
(mit 6 Prozent der Gesellschaftsanteile)
Geschäftsführung
Stefan Wosche-Graf, Geschäftsführer
Tobias Wolfrum, Prokurist
Axel Koch, Prokurist
Cornelia Bergner, Prokuristin
Gesellschafterversammlung
Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH,
vertreten durch die Geschäftsführer
Kommunale Immobilien Jena,
vertreten durch den Werkleiter
Stand 31.12.2015
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
- unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der jenawohnen GmbH, Jena, für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Ver-
antwortung des Geschäftsführers der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns
durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung
und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungs-
mäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beach-
tung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über
das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen inter-
nen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-
wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Geschäftsführers sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahres-
abschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßi-
ger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insge-
samt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünfti-
gen Entwicklung zutreffend dar.
Erfurt, den 16.März 2016
PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Andreas Kremser
Wirtschaftsprüfer
ppa. Scadi Schrader
Wirtschaftsprüferin
ImpressumSONSTIGES
100JENAW
OHNEN
Herausgeber
jenawohnen GmbH
Löbdergraben 19
07743 Jena
Redaktion
Cornelia Bergner
Annett Hänel
(jenawohnen)
Ina Ortlepp, Reportagen
(grafikerorg.de)
Mit freundlicher Unterstützung der
Fachabteilungen von jenawohnen
Fotos
Christian Häcker (grafikerorg.de)
Jarno Müller (grafikerorg.de)
Portrait Herr Wosche-Graf von Arlene Knipper
Gestaltung & Satz
Jarno Müller, Stefanie Dörr, Ina Ortlepp
(grafikerorg.de)
Druck
SDV – Die Medien AG
Tharandter Straße 23-35
01159 Dresden
grafikerorg.de
Inh. Jarno Müller
Sophienstraße 20
07743 Jena
5.3 IMPRESSUM
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