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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP Processo nº. 0023197-85.2004.8.26.0602 EDWARD MALUF JUNIOR, engenheiro civil, registrado sob nº. 060.149.459-2 no CREA-
SP, perito nomeado nos autos da ação de “EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL”, que
ASSAO OSADA promove contra ANHAIA & MACHADO IND C C LTDA. E OUTRO, perante
este D. Juízo e Cartório, processo nº. 0023197-85.2004.8.26.0602, após ter procedido aos
estudos necessários, bem como a vistoria “in loco”, vem respeitosamente apresentar o
Laudo Técnico de Avaliação - Simplificado.
N. Termos
P. Deferimento
Sorocaba, 19 de Abril de 2.018
EDWARD MALUF JUNIOR Engenheiro Civil - CREA-SP nº. 060.149.459-2
Membro Titular do IBAPE/SP
LLAAUUDDOO DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO SSIIMMPPLLIIFFIICCAADDOO -- DDEEFFEENNSSOORRIIAA PPÚÚBBLLIICCAA DDOO EESSTTAADDOO DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO
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1. IDENTIFICAÇÃO JUÍZO DE DIREITO:
1ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba
PROCESSO:
Nº. 0023197-85.2004.8.26.0602 AÇÃO:
Execução de Título Extrajudicial REQUERENTES: Assao Osada REQUERIDOS:
Anhaia & Machado Ind C C Ltda. e outro OBJETIVO:
Avaliação de imóvel urbano
2. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA MATRÍCULA NO CRI:
Nº. 33.720
OFÍCIO:
2º Cartório de Registro de Imóveis
COMARCA:
Sorocaba OBSERVAÇÃO:
3. DILIGÊNCIA ACOMPANHANTES:
Sr. Moyses Machado (Requerido)
DATA:
20/03/2.018 4. LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO DO IMÓVEL:
Avenida Roque Benedetti Rosa, nº. 200, esquina com Rua Gentil Areias
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
BAIRRO:
Recanto São Manoel MUNICÍPIO:
Salto de Pirapora COMARCA:
Sorocaba ESTADO:
São Paulo OUTROS COMPLEMENTOS:
Quadra G – Lote 1
LLAAUUDDOO DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO SSIIMMPPLLIIFFIICCAADDOO -- DDEEFFEENNSSOORRIIAA PPÚÚBBLLIICCAA DDOO EESSTTAADDOO DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO
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5. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO PADRÃO SÓCIO-ECONÔMICO:
Médio
ZONEAMENTO:
ZBD 1 – Zona estritamente residencial USOS PREDOMINANTES:
INFRAESTRUTURA URBANA:
SERVIÇOS PÚBLICOS E COMUNITÁRIOS:
Residencial unifamiliar Água Pavimentação Coleta de lixo Escola Residencial multifamiliar Esgoto sanitário Esgoto pluvial Transporte coletivo Saúde Comercial Energia elétrica Gás canalizado Comércio Segurança Industrial Telefone Iluminação pública Rede Bancária Lazer OBSERVAÇÃO:
O bairro em questão é predominamente residencial, no entanto, o imóvel avaliando tem uso comercial/industrial 6. TERRENO FORMA:
Irregular
SITUAÇÃO:
Esquina
GREIDE:
Nível da rua
TOPOGRAFIA:
Plana
SUPERFÍCIE:
Seca
ÁREA:
1.135,72 m² OBSERVAÇÃO:
7. BENFEITORIAS EDIFICAÇÃO 01 TIPO:
Galpão 1
USO:
Comercial e industrial
PADRÃO CONSTRUTIVO:
Simples (-)
IDADE APARENTE:
30 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Reparo Simples
Nº. PAVIMENTOS:
Térreo
VAGAS DE GARAGEM:
__ coberta
descoberta
desprovida
ÁREA CONSTRUÍDA:
349,66 m² DIVISÃO INTERNA:
Salão comercial, banheiro, depósito, salão de uso geral, salão de máquinas, cozinha e dois dormitórios ACABAMENTO:
Paredes edificadas em blocos de concreto e tijolos cerâmicos; revestimento das paredes em argamassa, recoberta por pintura em tinta látex; paredes apenas do banheiro com revestimento em azulejo a meia altura; cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; forração em laje apenas no banheiro e em um dormitório, sendo os demais ambientes desprovidos de forração; piso revestido por placas cerâmicas (sem padrão) na cozinha e demais ambientes com piso cimentado; esquadrias de madeira e de metal OBSERVAÇÃO:
A benfeitoria em questão conta com ambientes destinados a fins comerciais e a fins industriais EDIFICAÇÃO 02 TIPO:
Cobertura 1
USO:
Especial
PADRÃO CONSTRUTIVO:
Simples
IDADE APARENTE:
15 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Regular Nº. PAVIMENTOS:
Térrea
VAGAS DE GARAGEM:
__ coberta
descoberta
desprovida
ÁREA CONSTRUÍDA:
25,40 m² DIVISÃO INTERNA:
Único ambiente ACABAMENTO:
Cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; estrutura disposta sobre pilares de concreto e corpo do Galpão 1; sem fechamento; e piso cimentado OBSERVAÇÃO:
LLAAUUDDOO DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO SSIIMMPPLLIIFFIICCAADDOO -- DDEEFFEENNSSOORRIIAA PPÚÚBBLLIICCAA DDOO EESSTTAADDOO DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO
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EDIFICAÇÃO 03 TIPO:
Cobertura 2
USO:
Especial
PADRÃO CONSTRUTIVO:
Médio
IDADE APARENTE:
15 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Regular a necessitando de reparos simples
Nº. PAVIMENTOS:
Térrea
VAGAS DE GARAGEM:
__ coberta
descoberta
desprovida
ÁREA CONSTRUÍDA:
16,44 m² DIVISÃO INTERNA:
Único ambiente ACABAMENTO:
Cobertura em telhas de fibrocimento (canaletão), apoiadas sobre paredes de alvenaria, revestidas por argamassa comum recobertas por pintura em tinta latex; fechamento parcial em parede de alvenaria, revestida por azulejo; e piso revestido por placas cerâmicas OBSERVAÇÃO:
A benfeitoria conta com dois tanques de uso específico para atividade industrial que era exercida no local (beneficiamento de mandioca) EDIFICAÇÃO 04 TIPO:
Cobertura 3
USO:
Especial
PADRÃO CONSTRUTIVO:
Médio
IDADE APARENTE:
15 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Regular Nº. PAVIMENTOS:
Térrea
VAGAS DE GARAGEM:
__ coberta
descoberta
desprovida
ÁREA CONSTRUÍDA:
21,61 m² DIVISÃO INTERNA:
Único ambiente ACABAMENTO:
Cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; estrutura disposta sobre pilares de concreto e muro de alvenaria, revestida por argamassa recoberta por pintura em tinta látex; fechamento lateral com muretas; e piso cimentado OBSERVAÇÃO:
A benfeitoria conta com churrasqueira em tijolo aparente e pia EDIFICAÇÃO 05 TIPO:
Cobertura 4
USO:
Especial
PADRÃO CONSTRUTIVO:
Médio
IDADE APARENTE:
15 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Regular a necessitando de reparos simples
Nº. PAVIMENTOS:
Térrea
VAGAS DE GARAGEM:
__ coberta
descoberta
desprovida
ÁREA CONSTRUÍDA:
14,90 m² DIVISÃO INTERNA:
Área de uso geral e banheiro ACABAMENTO:
Cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; estrutura disposta sobre pilares de PVC preenchido com concreto e corpo do Galpão 2; fechamento do banheiro em paredes de alvenaria, revestidas por argamassa comum recoberta por tinta látex; piso cimentado na área de uso comum e piso revestido por placas cerâmicas no banheiro; esquadrias de madeira e metal no banheiro. OBSERVAÇÃO:
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EDIFICAÇÃO 06 TIPO:
Galpão 2
USO:
Industrial
PADRÃO CONSTRUTIVO:
Médio
IDADE APARENTE:
30 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Reparo simples Nº. PAVIMENTOS:
Térreo
VAGAS DE GARAGEM:
__ coberta
descoberta
desprovida
ÁREA CONSTRUÍDA:
231,32 m² DIVISÃO INTERNA:
Salão de produção, salão elevado, 02 salas de escritório, salão uso geral, salão de expedição, depósito, garagem e banheiro externo ACABAMENTO:
Paredes edificadas em blocos de concreto; revestimento das paredes em argamassa, recoberta por pintura em tinta látex; paredes apenas do banheiro com revestimento em azulejo até o teto; cobertura em telhas de fibrocimento (canaletão); forração em laje no salão de uso geral, nos escritórios, no depósito e no banheiro, sendo os demais ambientes desprovidos de forração; piso revestido por placas cerâmicas nos escritórios e no salão de uso geral, piso revestido por caco cerâmico nos salões de produção e expedição e no depósito e demais ambientes com piso cimentado; esquadrias de madeira e de metal OBSERVAÇÃO:
O banheiro externo conta apenas com bacia sanitária 8. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Avenida Roque Benedetti Rosa Fachada do imóvel
Salão comercial – Galpão 1 Salão comercial – Galpão 1
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Banheiro – Galpão 1 Banheiro – Galpão 1
Depósito – Galpão 1 Salão de uso geral – Galpão 1
Salão de máquinas – Galpão 1 Cozinha – Galpão 1
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Dormitório 1 – Galpão 1 Dormitório 2 – Galpão 1
Cobertura 1 Cobertura 1
Cobertura 2 Cobertura 2
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Cobertura 3 Cobertura 4
Banheiro – Cobertura 4 Uso Geral - Cobertura 4
Galpão 2 Galpão 2
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Galpão 2 Galpão 2
Banheiro – Galpão 2 Banheiro – Galpão 2
Salão produção – Galpão 2 Salão elevado – Galpão 2
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Salão elevado – Galpão 2 Garagem
Sala escritório 1 – Galpão 2 Sala escritório 2 – Galpão 2
Depósito – Galpão 2 Salão – Galpão 2
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Salão expedição – Galpão 2 Salão expedição – Galpão 2
Vista geral do terreno
9. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES O imóvel, como um todo, aparenta condições de estabilidade e solidez?
Sim Não
Em caso negativo, justifica: O imóvel, como um todo, apresenta vícios de construção aparente?
Sim Não
Caso apresente, relacionar: O imóvel aparenta condições de habitabilidade? Sim Não Em caso negativo, justificar: 10. AVALIAÇÃO - VALOR TOTAL DE MERCADO DO IMÓVEL ANÁLISE DE MERCADO: DESEMPENHO DE MERCADO:
Normal
ABSORÇÃO PELO MERCADO:
Baixo
NÚMERO DE OFERTAS:
Baixo
NÍVEL DE DEMANDA:
Baixo A liquidez e o valor do imóvel, no mercado imobiliário local, são afetados por fatores significativamente: Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, justificar:
Valorizantes Desvalorizantes Nenhum
METODOLOGIA: NORMA:
NBR 14.653-2 /11 MÉTODO:
Comparativo Direito Grau de Precisão:
Grau I Grau de Fundamentação:
Grau I
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VALORES: VALOR DO TERRENO: EQUAÇÃO:
Vt = At x Vut
ÁREA DO TERRENO (At):
1.135,72 m²
VALOR UNITÁRIO BÁSICO (Vut):
R$ 126,22/ m²
VALOR TOTAL (Vt):
R$ 143.350,58
VALOR DAS EDIFICAÇÕES:
Área R8N[ m² ] [ R$ / m² ]
1 Galpão 1 Mínimo 0,9820 349,66 R$ 1.377,98 R$ 1.353,18
2 Cobertura 1 Médio 0,1420 25,40 R$ 1.377,98 R$ 195,67
3 Cobertura 2 Médio 0,2930 16,44 R$ 1.377,98 R$ 403,75
4 Cobertura 3 Médio 0,2930 21,61 R$ 1.377,98 R$ 403,75
5 Cobertura 4 Médio 0,2930 14,90 R$ 1.377,98 R$ 403,75
6 Galpão 2 Médio 1,6590 231,32 R$ 1.377,98 R$ 2.286,07
I. Aparente Valor Vida Idade[ anos ] Residual (R) Referencial Referencial (Ir)
1 30 0,2000 60,0000 0,5000 Reparos simples 18,1000 0,6095 R$ 288.385,93
2 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular 2,5200 0,4016 R$ 1.995,99
3 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular a reparos simples 8,0900 0,3843 R$ 2.550,26
4 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular 2,5200 0,4016 R$ 3.503,63
5 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular a reparos simples 8,0900 0,3843 R$ 2.311,89
6 30 0,2000 80,0000 0,3750 Reparos simples 18,1000 0,6863 R$ 362.924,66
R$ 661.672,36
Foc
TOTAL:
Benfeitoria CLASSE/GRUPO/PADRÃO
Ref
Ref
Especial - Cobertura - Médio
Comercial - Serviço - Industrial - Galpão - Simples
Especial - Cobertura - Médio
Especial - Cobertura - Simples
Especial - Cobertura - Médio
Comercial - Serviço - Industrial - Galpão - Médio
Vub [R$ / m²]
Valor Total
Intervalo
Depreciação (b)
VALOR DO IMÓVEL COM AS EDIFICAÇÕES CONCLUÍDAS: EQUAÇÃO:
VI = Vt + Vb
VALOR DO TERRENO (Vt):
R$ 143.350,58
VALOR DAS EDIFICAÇÕES (Vb):
R$ 661.672,36
VALOR DO IMÓVEL (VI):
R$ 805.022,94
VALOR TOTAL DE MERCADO DO IMÓVEL:
R$ 805.000,00 (oitocentos e cinco mil reais) DATA-BASE:
Abril/ 2018 PRAÇA: Salto de Pirapora/SP
11. CONCLUSÃO TÉCNICA Findos os estudos aos autos, bem como vistoria “in loco”, análises e cálculos, conclui-se que: O valor total de mercado do imóvel penhorado (fls. 289), localizado na Avenida Roque
Benedetti Rosa, nº. 200, esquina com Rua Gentil Areias, Recanto São Manoel, na cidade de Salto de Pirapora/SP, registrado na matrícula nº. 33.720 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, para Abril de 2.018, é de R$ 805.000,00 (oitocentos e cinco mil reais).
No Termo de Penhora e Depósito (fls. 289) consta a penhora do imóvel registrado na matrícula nº. 18.144 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.
No entanto, não foi realizada a avaliação do bem em questão pelo fato do Requerido (acompanhante da vistoria) e do Procurador do Requerido (contato por telefone) terem informado que o imóvel se trata da casa do Requerido e o bem teria sido declarado impenhorável.
LLAAUUDDOO DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO SSIIMMPPLLIIFFIICCAADDOO -- DDEEFFEENNSSOORRIIAA PPÚÚBBLLIICCAA DDOO EESSTTAADDOO DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO
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12. ENCERRAMENTO Tendo concluído o presente Laudo Técnico de Avaliação - Simplificado, apresentando-o em treze
Sorocaba, 19 de Abril de 2.018.
(13) páginas, sendo a última datada e assinada.
EDWARD MALUF JUNIOR Engenheiro Civil - CREA-SP nº. 060.149.459-2
Membro Titular do IBAPE/SP
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