View
217
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Geen datum
Geactualiseerde bieding
Versie: 9 augustus 2016 (versie 2.1) Actualisatie van de bieding 2 november 2016
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 2
De oorspronkelijk bieding werd in het kader van
prijsvraag herontwikkeling Mozaïek gedaan door
Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag en Bolton
Ontwikkeling.
Daarna zijn diverse wensen vanuit gemeente,
buurt en bonden gekomen. Deze bieding is een
actualisatie van de bieding van 2 november
2015. Hierin zijn de diverse wensen verwerkt.
Inwonersinitiatief
Sander de Bruin en Gerben Kamphorst zijn twee
inwoners van Houten én professional in de
vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Dit
inwonersinitiatief is een vrijwillig initiatief zonder
winstoogmerk of persoonlijk commercieel belang.
Bolton Ontwikkeling
Het familiebedrijf Bolton Ontwikkeling (Zegveld) is
de risicodragende en ontwikkelende partner.
Websites:
www.herontwikkelingmozaiek.nl
www.houten.nl/mozaiek
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 3
Inhoud 1 Vooraf .............................................................................................. 4
1.1 Een inwonersinitiatief ................................................................................. 4 1.2 Onze visie ............................................................................................... 4 1.3 Actualisatie bieding ................................................................................... 5
2 Ontwerp ............................................................................................ 6 2.1 Kleinschalig, vriendelijk en Houtens ............................................................... 6
3 Voor wie en wat bouwen we? .................................................................. 8 3.1 Doelgroep: voor wie bouwen we .................................................................... 8 3.2 Programma: wat bouwen we (in co-creatie) ...................................................... 9 3.3 Het Nieuwe Wonen: vernieuwend samenwonen ................................................ 11 3.4 Levensloopbestendig ................................................................................ 11 3.5 Domotica .............................................................................................. 12 3.6 Het Lokaal: huiskamer van de buurt .............................................................. 13 3.7 Sociale short-stay .................................................................................... 13 3.8 Bedoeld voor Houten (Noord) ...................................................................... 14
4 Duurzaamheid .................................................................................... 15 4.1 Ons plan is minimaal energieneutraal én deels Nul-Op-De-Meter ........................... 15 4.2 Duurzame gebiedsmaatregelen .................................................................... 16 4.3 Duurzaam gedrag..................................................................................... 16
5 Participatie ....................................................................................... 17 5.1 Participatie ............................................................................................ 17 5.2 Samenwerkingen ..................................................................................... 18
6 Openbare ruimte ................................................................................ 19 6.1 Plein .................................................................................................... 19 6.2 Parkeren ............................................................................................... 19
Bijlage 1: toewijzing woningen .................................................................... 20
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 4
Gerben (l) en Sander (r)
1 Vooraf
1.1 Een inwonersinitiatief Het plan begon met twee ouders die aan het dromen waren op het schoolplein van basisschool Het
Mozaïek. Wij zijn Sander de Bruin en Gerben Kamphorst en vormen samen het Inwonersinitiatief
Mozaïek De Haag. Onze kinderen zitten op de basisschool Het Mozaïek. Na de fusie van Het Mozaïek
zagen wij op de locatie aan Putterhaag nieuwe kansen voor de buurt en voor Houten.
Omdat wij ook professionals zijn in het vastgoed- en in gebiedsontwikkeling was de stap naar visie
voor deze locatie snel gemaakt. We zijn gastvrij ontvangen door de gemeente Houten om onze visie
te delen.
Sander de Bruin is architect en werkt bij Hans Been Architecten BNA. Gespecialiseerd in
woningbouw en zorgvastgoed en heeft ook diverse woningen in Houten
mogen realiseren: zorggebouw voor Habion, de helft van de woningen in de
Polder en de Waters, uitbreiding Mozaïek Het Gilde.
Gerben Kamphorst is financieel adviseur in gebiedsontwikkeling bij
adviesbureau Urban Reality. Gespecialiseerd om financieel vastgelopen
projecten (grondexploitaties) weer in control te krijgen en om
duurzaamheid verder vorm te geven in projecten.
De ontwikkelaar en aannemer Bolton (Zegveld) is de ontwikkelende en
risicodragende partner van dit plan. We werken nauw met elkaar samen en
met open begroting waardoor de kwaliteit van het plan bovenaan staat. Bolton Ontwikkeling is
gespecialiseerd in co-creatie met kopers. Alle projecten van Bolton komen (vanaf de start van het
concept vijf jaar geleden) tot stand door co-creatie.
De gemeente Houten heeft ons (en drie andere partijen) in juni 2015 gevraagd om mee te doen met
een prijsvraag voor de herontwikkeling van deze locatie. Begin november 2015, vier maanden later,
dienden wij ons plan/bieding samen met Bolton Ontwikkeling in. Het bleek het winnende plan te
zijn.
1.2 Onze visie
Wij stellen in ons plan de mens in de buurt centraal.
Onze uitgangspunten zijn daarom:
Voorzien in een echte behoefte
De buurt een nieuwe ontmoetingsplek teruggeven
Perfect aansluiten bij het DNA van deze plek: kleinschalig, ontmoeten, betaalbaar
Er mooi en vriendelijk uitzien en gedragen door de buurt
Een duurzaam plan in alle opzichten gericht op de toekomst
De onderlinge zorg en betrokkenheid tussen bewoners stimuleren
Participatie en co-creatie maakt het plan beter
Op deze uitgangspunten hebben wij ons plan gebouwd. Wij ontwikkelen vanuit directe
betrokkenheid bij Houten.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 5
De dialoog en de co-creatie zijn van wezenlijk belang bij het realiseren van onze plannen. Luisteren
naar de wensen van de eindgebruikers van de woningen: de kopers en het plan daar op aanpassen.
Ook voor het Lokaal betrekken we de eindgebruikers. Dat zijn de buurt en de toekomstige kopers.
Ook Het Lokaal maken we beter door de wensen en suggesties van de buurt mee te nemen.
Tenslotte luisteren we goed naar onze stakeholders. Ook de wensen en suggesties die onze
stakeholders hebben nemen we mee in de planvorming. Dat is essentieel voor het slagen van dit
project. Want één ding is zeker: dé senior bestaat niet en dé seniorwoning dus ook niet.
Het is een veelzijdig plan geworden omdat de visie ook veelzijdig is. De belangrijkste onderdelen
van het plan zijn:
1. Het Lokaal met een plein voor ontmoeting en spelen
2. Levensloopbestendige Parkwoningen 100% voor senioren.
3. Het Nieuwe Wonen een hofje waarin meerdere generaties in hun eigen
(levensloopbestendige) woning gericht zijn op elkaar én de omgeving / buurt
4. Niet-commerciële short-stay voor tijdelijke (nood)opvang.
Een vriendelijk en duurzaam plan gericht op samenwerking en participatie. Minimaal 75% van de
woningen is levensloopbestendig en wordt toegewezen aan bewoners van 55 jaar of ouder.
1.3 Actualisatie bieding Half maart heeft het college ons plan vastgesteld en het “voorlopig gegund”. Voordat het plan naar
de gemeenteraad is doorgestuurd heeft het college gevraagd om drie onderdelen van de bieding
verder uit te werken en aanvullende wensen te verwerken. Deze aanvullende vragen van het college
waren:
Zijn er meer woningen mogelijk?
Kan het concept van levensloopbestendig bouwen en wonen voor de doelgroep verder
worden geconcretiseerd?
Kan het plan nog duurzamer?
In de periode april tot en met juli 2016 zijn deze vragen uitgewerkt in dialoog met de gemeente, de
buurt en de ouderenbonden. Het resultaat is deze geactualiseerde bieding. Hoewel snel realiseren
erg belangrijk is, laat dit proces ook zien dat het vragen voor verbetering van het plan in
combinatie met de dialoog kan leiden tot een verbetering van het plan. Vanaf dit punt willen alle
partijen snelheid. Er moet gebouwd worden want Houten Noord heeft behoefte aan
seniorenhuisvesting en de buurt heeft behoefte aan een plek om trots op te zijn.
Deze geactualiseerde bieding is een verkorte versie van onze bieding uit november 2015. Op enkele
punten is onze bieding verbeterd en aangescherpt. Sommige zaken maken we concreter vóór de
raadsbehandeling en sommige zaken worden pas concreet in de co-creatie. Het uitgangspunt is dat
als er (meer) middelen beschikbaar zijn, de kwaliteit van het plan bij marktconforme VON-prijzen
hoger wordt.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 6
2 Ontwerp
2.1 Kleinschalig, vriendelijk en Houtens Op deze plek past een bescheiden plan en met een ingetogen en tegelijk traditionelere en warme
architectuur. Het hart wordt gevorm door het woonhofje. De centrale tuin zorgt voor de
ontmoetingsplek voor jong en oud, beiden wonend aan het hof. Het Lokaal ligt letterlijk een deur
verder en heeft figuurlijk, samen met het plein, de functie van het oude dorpsplein met
bijbehorende ontmoetingsruimte.
Het ontwerp van het buurthuis is enerzijds ingetogen maar anderzijds juist weer sprekend. Het is
duidelijk ‘losgetrokken’ van de rest van het gebouw terwijl het qua maat en schaal weer uitstekend
aansluit. Door de parkeerhof ontstaat een eenduidige parkeeroplossing die mooi is weggewerkt in
het plan. Parkeren mag geen prominente plek innemen.
De nu enigszins “amorfe” overgang tussen bebouwing en park wordt nu heel mooi afgehecht door de
Parkwoningen. Door de voordeuren aan de parkzijde te positioneren ontstaat ook een duidelijke
adressering aan de parkzijde en wordt het groene beeld van het park versterkt. De parkwoningen
hebben dezelfde ontwerpsignatuur als het hof. Het plan krijgt door de groene setting en de
fruitbomen ook het landelijke karakter dat Houten kenmerkt en waarin mensen zich goed en veilig
voelen.
We hebben uitgebreide toelichting op de architectuur, functies en stedenbouwkundige inpassing als
bijlage bij onze bieding gevoegd. Hierin kunt u lezen (maar vooral zien en ervaren) wat ons plan
locatie-specifiek en Houtens maakt. Het ontwerp is op een paar punten aangescherpt. De
belangrijkste wijzigingen met een effect op de verkaveling zijn:
Enkele woningen meer
Kleinere tuinen
Geen moestuin meer
Uitbreiding parkeren
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 7
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 8
3 Voor wie en wat bouwen we?
Houten is allang niet meer de groeikern waarin alleen jonge gezinnen wonen. Er is na dertig
jaar veel diversiteit én een toenemende vergrijzing. De vergrijzing is er met name in Houten
Noordoost. Het zijn de bewoners van het eerste uur van wie de kinderen het huis uit zijn en
nog wonen in een (grote) eengezinswoning. Iets kleiner zou prima kunnen, maar wat zijn goede
alternatieven? In Houten zijn nauwelijks betaalbare (grondgebonden) woningen speciaal voor
senioren. Juist op deze doelgroep willen we ons richten. De groep die nog één keer wil
verhuizen en daar ook wil blijven wonen als het allemaal net iets minder gaat maar zichzelf
echt niet in een appartement ziet zitten. Maar ook de groep die nu al minder mobiel is en wel
graag een tuin wil hebben. Juist deze gemêleerde groep willen wij verleiden met dit mooie plan
en een aansprekende visie.
3.1 Doelgroep: voor wie bouwen we Wij willen senioren in Houten Noord verleiden om over te stappen van hun eengezinswoning naar
een levensloopbestendige woning. Dit doen we door goed aan te sluiten bij de woningbehoefte van
de gemiddelde huizenbezitter van 55 jaar en ouder. Wij richten ons niet specifiek op een
leeftijdscategorie.
Betaalbaar
Betaalbaarheid is voor deze doelgroep belangrijk. Men wil of kan zeer waarschijnlijk geen
aanvullende hypotheek meer afsluiten en heeft het liefst nog wat geld op de bank. Dat is ook nodig
om in de toekomst goede zorg te kunnen blijven betalen.
De gemiddelde WOZ waarde in Houten Noordoost van een eengezinswoning ligt (gemiddeld) tussen
de € 220.000 en € 280.000. Dit zijn juist de prijscategorieën die in ons plan zijn meegenomen.
Verhuizen naar een nieuwe grondgebonden koopwoning die levensloopbestendig, energiezuiniger,
lagere onderhoudslasten heeft én in dezelfde buurt ligt wordt dan verleidelijk.
Betaalbaarheid is ook een belangrijk gegeven in relatie tot duurzaamheid. In onze zeer
energiezuinige woningen (energieneutraal) zijn de woonlasten bij dezelfde hypotheek lager dan de
huidige woning. De energierekening is in de nieuwe woning nog slechts 1/3 van de energierekening
uit een jaren-80 woning1. Per saldo verbeteren hierdoor de totale woonlasten.
Herkenbaar en vertrouwd
Veel senioren (en zeker de grote vitalere groep senioren) zien zich vanuit een eengezinswoning niet
gelijk op een balkon zitten. Die stap is groot. Te groot zelfs voor een aanzienlijke groep senioren.
De tuin mag echter wel wat kleiner en beheersbaarder worden maar diezelfde tuin is tegelijk wél
belangrijk. Het is het gevoel van vrijheid en ruimte die zo kenmerkend is voor het wonen in Houten
Noord.
1 De gemiddelde energierekening daalt van circa € 2.200 van een jaren-80-woning naar circa € 800 per jaar van onze energieneutrale woning (EPC 0).
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 9
Koopwoningen
Veel senioren hebben een eengezins- koopwoning en willen graag een levensloopbestendige
koopwoning daarvoor in de plaats. Juist ook weer een koopwoning want dat wordt gezien als een
nuttige investering waarbij de maandlasten onder controle zijn. Dit zien wij ook terug in het stuk
Bouwstenen Woningprogrammering 2012 van Companen waarin staat dat 68% van de mobiele senior
op korte termijn en 63% op de lange termijn een voorkeur heeft voor kopen. Voor de gehechte
senior is dit nog steeds 20 % en 28%. In Houten is nauwelijks aanbod in echte levensloopbestendige
grondgebonden koopwoningen.
Met een koopwoning koopt men ook de vrijheid om de woning aan te passen aan zijn of haar eigen
woonwensen. Dat kan bij de aankoop van de woning maar juist ook in andere levensfases. Uit
onderzoek blijkt dat senioren liever de woning aanpassen dan dat zij verhuizen.
3.2 Programma: wat bouwen we (in co-creatie)
Minimaal 75% van de woningen is levensloopbestendig en wordt toegewezen aan bewoners van 55
jaar of ouder.
Woningtypologieën
Twee verschillende basistypen grondgebonden levensloopbestendige woningen van twee bouwlagen
(één laag met een kap). In dezelfde stijl als het voormalige schoolgebouw en zoals meer woningen
in Houten Noord.
Type A: breedte 6,60 meter en diepte 11 meter
Woonoppervlak: circa 105 m². Tuin: circa 7 meter diep.
Woning B: Breedte 7,20 en diepte 11 meter
Woonoppervlak: circa 115 m². Tuin: circa 7 meter diep.
Kangoeroe (optie): Een kangoeroewoning is geen zelfstandige woning maar functioneert
als onderdeel van een basistype. Het doel van de kangoeroewoning is
ouder(s) op leeftijd en kind samen te laten woren. Het is een vorm
om mantelzorg goed te organiseren met je ouder(s) “op het erf”.
Alternatieve woningtypes:
Hoge kap In het plan kunnen maximaal 25% van het aantal woningen met hoge
kap worden gecreëerd. Deze komen in het hofje. Waar deze komen
is nog niet duidelijk, deze meest logische plek lijken de woningen
die met de achterkant grenzen aan het water. Dit is om het concept
van meergeneratie te kunnen borgen
Smal en diep Op aangeven van kopers kunnen er smallere (beukmaat 6,30) en
diepere Parkwoningen worden gerealiseerd. Gevolg: ondiepere tuin
Of… Uit de inspraakperiode of uit gesprekken kunnen nog nieuwe
variaties komen
Zoals eerder aangegeven is co-creatie een sleutelbegrip in onze aanpak. Wij gaan met potentiële
kopers in gesprek om de werkelijke behoefte in beeld te hebben om dan pas de definitieve en
woningbreedten- en diepten en keuze in plattegronden (en deels dus woningtypes) vast te stellen.
Het is bijvoorbeeld onbekend of (en hoeveel) behoefte is aan een kangoeroewoning. Wij werken
vraaggericht en gaan dit concept daarom eerst aan potentiële kopers voorleggen. Bolton
Ontwikkeling ontwikkelt al hun eigen projecten via co-creatie. Het is de bedrijfsfilosofie om te
luisteren naar de koper en de koper ruimte te geven voor de eigen woonwensen.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 10
Hoe we dit doen, beschrijven we onderstaand.
Dé senior bestaat niet. Deze groep is zeer gemêleerd. Alleen al leeftijd, mobiliteit, gezondheid en
uiteraard ook budget en persoonlijke voorkeuren zorgen voor zeer diverse woonwensen. De grote
gemeenschappelijke wens is uiteraard de levensloopbestendige woning. Een woning waarbij
verhuizen vanwege lichamelijke gebreken niet meer nodig is.
Wat we nu niet weten is wat de samenstelling van de groep is die hier op Mozaïek wil kopen. Biedt
een enquête dan uitkomst? Niet genoeg. Want met een enquête kom je vaak niet achter de
drijfveer waarom iemand een bepaalde wens heeft. In enquêtes is vaak ook sprake van sociaal
wenselijke antwoorden.
Luisteren en het voeren van goede gesprekken vormen de basis om een plan op maat te maken.
Luisteren doen we via co-creatie.
We organiseren in ieder geval twee co-creatie
sessies. Deze sessies zullen we tijdig en breed
aankondigen zodat iedereen de kans krijgt zijn of
haar wensen met ons te delen en mee te praten.
Tijdens de eerste avond gaan we in op de
woningentypen (breedte, diepte, indelingen, de
tuin). Tijdens de tweede avond bespreken we
zaken zoals domotica, duurzaamheid en energie.
Uiteraard doen wij een terugkoppeling wat het
resultaat is van eerste avond en het plan daarop
hebben verbeterd.
Samenvattend is de invloed van de koper op de woning als volgt:
We gaan woningplattegronden voorleggen aan een groep geïnteresseerde kopers en nemen
we opmerkingen mee voordat verkoop gereed maken.
Meepraten over woningbreedte of -diepte die wordt aangeboden en of dit in de juiste
verhoudingen. gebeurt Hier passen we het plan op aan.
De plekken van de stopcontacten, lichtpunten etc. kunnen mensen na afkoop kosteloos zelf
bepalen waarbij extra aandacht is voor de bereikbaarheid vanuit een rolstoel.
De aansluitingen in de keuken worden gratis verlegd, ongeacht bij welke leverancier de
keuken wordt gekocht.
Plattegronden zijn zonder meerkosten uitwisselbaar (mits bouwtechnisch mogelijk)
Mogelijke uitbouwen op de begane grond
De mogelijkheden voor nog duurzamer wonen worden actief aangeboden én actief
gestimuleerd. Niet alleen de hardware (woning) maar ook het gedrag en keuzes zoals LED-
verlichting, bespaarmogelijkheden, etc.
Verschillende raamindelingen voor de achtergevel.
Daarnaast willen wij dat (en groep) kopers actief gaan adviseren over het concept van Het Nieuwe
Wonen, de inrichting van het Hofje en de invulling van Het Lokaal. Daarmee is de invloed van de
kopers niet alleen beperkt tot de woning maar ook op de omgeving en het samen leven.
Aantal woningen
Uit voorgaande cocreaties sessies volgt ook het concrete aantal woningen. Aan de hand van de vraag
weten we straks de uiteindelijk mix van woningbreedten- en typen die we gaan realiseren.
Voorbeeld co-creatie in de praktijk
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 11
Op volgende afbeelding staat waar welk aantal woningen mogelijk is.
3.3 Het Nieuwe Wonen: vernieuwend samenwonen Het Nieuwe Wonen is een woonvorm tussen de (individuele) koopwoning en het wonen in een groep.
Het moet het beste van twee werelden bij elkaar brengen: de rust en privacy van de individuele
woning in combinatie met de zorgzaamheid en de visie van samen wonen.
Het plan is gericht op senioren. Het is de wens dat het geen “ouderenenclave” zal worden. Dit is
niet alleen onze wens en visie. In de uitvraag is de minimale norm van 75% senioren gesteld, de
buurt heeft er om gevraagd en senioren zelf vinden menging juist ook prettig. In enige vorm komen
er ook andere generaties in het plan. Dat kan in verschillende vormen. In een kangoeroewoning gaat
dit zelfs automatisch.
3.4 Levensloopbestendig
Levensloopbestendig betekent dat de woning nu én in de toekomst geschikt is (of heel eenvoudig
geschikt te maken) naar de wensen van de koper. Woningplattegronden zijn aanpasbaar, de woning
is daar op voorhand al op ingericht. We richten ons daarmee dus niet alleen op het huidige gebruik
van de woning maar nadrukkelijk ook op het (onbekende) toekomstige gebruik. Minimaal 75% van de
woningen is levensloopbestendig en wordt toegewezen aan bewoners van 55 jaar of ouder.
Belangrijkste maatregelen levensloopbestendige woningen + aanvullende wensen voor
seniorenhuisvesting:
Volledige toe- en doorgankelijkheid van de begane grond van de woning in termen van
gangbreedtes, draaicirkels
Begane grond bevat brede deuren voor rolstoelen (90 cm)
Begane grond is drempelloos
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 12
De badkamer (inclusief WC) komt standaard voor 75% van de woningen op de begane grond,
is minimaal 6 m2 en bevat een inloopdouche zonder drempel met ruwe tegelvloer.
De plattegrond op de begane grond staat toe dat de bewoner simpel een extra wandje en
deur kan laten plaatsen waardoor een slaapkamer op de begane grond ontstaat waarbij aan
een zijde van het bed plaats is voor draaicirkel van 1,50 meter is i.v.m. een rolstoel. De
kosten hiervoor (inclusief de bijbehorende elektra) zijn ca. €1.500 incl. BTW. De optie van
slaapkamer beneden wordt ook al aangeboden in co-creatie en later met de daadwerkelijke
verkoop.
Goede ontsluiting van toegang voor- en achterzijde woning zonder treden
Vanuit zithouding bedienbare ramen
Optioneel beugels bij toilet en douche
Standaard verhoogd toilet
Voorzieningen voor domotica (zie verder domotica)
Deze maatregelen sluiten aan bij het Programma van Eisen van de gemeente Houten.
Aanvullend studeren we nog op de mogelijkheid om alle levensloopbestendige woningen gasloos uit
te voeren. Dit wordt concreet gemaakt na het raadsbesluit. Een deel is al gasloos want Nul-Op-De-
Meter.
De koopwoningen zijn een duurzame aanvulling op de Houtense woningvoorraad. Voor senioren
interessant (en niet voor andere doelgroepen) vanwege:
Badkamer standaard op de begane grond is vrijwel alleen voor senior aantrekkelijk
Prijs van een seniorenwoningen vanwege diverse voorzieningen is relatief hoger dan een
gewone gezinswoning.
Ondiepe tuinen, zeker in verhouding tot de woningvoorraad in Houten Noord (die zijn
minimaal twee keer zo diep)
Het zijn dus geen standaard nultreden seniorwoningen. De woningen blijven aanpasbaar voor de
huidige én toekomstige gebruiker waardoor de toekomstbestendigheid en gebruikskwaliteit
toeneemt.
3.5 Domotica De toepassing van domotica zorgt ervoor dat mensen
langer in hun woning kunnen blijven wonen en de
zorg bereikbaarder wordt. Technologie kan goed
helpen om de dienstverlening (zoals zorg) goed en
klantgericht te organiseren. Net als bij andere
onderdelen van het plan staat ook hierin de
eindgebruiker centraal. Tijdens de co-creatie laten
wij potentiële kopers kennismaken met de mogelijkheden en inventariseren wij de wensen. De basis
van elke goede domotica voorziening is een goede wifi dan wel internetaansluiting. Wanneer
iemand thuis is kan via de telefoon dan wel tablet met een druk op de knop een familielid of
bekende worden gealarmeerd. Voor alarmering buitenhuis wordt standaard een medaillon of
armband aangeboden. Bij een druk op de knop wordt het familielid of bekende gealarmeerd waarbij
ook gelijk de locatie wordt doorgegeven.
Voor senioren is het van groot belang dat domotica makkelijk en simpel te bedienen is. Het moet in
de basis gaan om verbeteren van de zelfredzaamheid. Opties als comfort en gemak kunnen
bewoners zelf toevoegen.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 13
Graag willen we verder gaan dan standaard domotica die gericht is op het individu en de individuele
zorgvraag. We zien mogelijkheden en kansen om te gaan verkennen op het vlak van het combineren
van die “traditionele domotica” in huis en de mogelijkheden die Het Nieuwe Wonen en Het Lokaal
kunnen gaan bieden in de toekomst voor de buurt en de bewoners. Misschien ziet de toekomst er
wel als volgt uit
Dat iedereen straks via zijn/haar tablet/ipad aan kan geven welke avond je komt eten in
Het Lokaal.
Een alarmeringssysteem waar buren ook een bericht krijgen (zoals LAS of gewoon een
appgroep).
Of specifieke wensen die vanuit de eindgebruiker(s) komen.
3.6 Het Lokaal: huiskamer van de buurt Het Lokaal is een nieuw buurthuis. Het Lokaal is voor de buurt en ook echt ván de buurt. Tegelijk
kan Het Lokaal bij start of in de toekomst een functie hebben voor ouderen die zorg of
ondersteuning nodig hebben.
Kernwoorden bij Het Lokaal: ontmoeting, met elkaar eten, activiteiten voor jong en oud en een
positief herkenningspunt in de buurt.
Het is de bedoeling dat een stichting eigenaar wordt van Het Lokaal. Een deze stichting waarin
mensen uit de buurt en mensen uit de nieuwe woningen in het bestuur zitten. Er is een groot
netwerk aanwezig en er is na het verdwijnen van het schoolgebouw behoefte aan Het Lokaal.
Het verdwijnen van een schoolgebouw uit de buurt leidt tot minder ontmoeting en minder dynamiek
in een woonwijk. Ontmoeting is nodig om elkaar te leren kennen. Elkaar kennen staat aan de basis
voor een zorgzame en veilige buurt. De reacties van omwonende tijdens de Inloopavond waren erg
positief. Ook op basis van het leefstijlenonderzoek is het de verwachting dat vanuit de bewoners
van de Hagen veel draagvlak is om een bewonersinitiatief gericht op ontmoeting/verbinding in de
buurt wijk vorm te geven. Als laatste is het ook een uniek koopargument want Het Lokaal biedt
natuurlijk veel extra mogelijkheden. De stichting wordt opgezet door de notaris, met de statuten en
huisregels die met de groep worden geschreven.
3.7 Sociale short-stay
In de kap van Het Lokaal willen we een sociale (niet-commerciële) vorm van short-stay realiseren.
Een vorm van tijdelijke (nood)huisvesting zonder dat er sprake is van echte huur.
Alleen al in ons eigen netwerk zien wij er behoefte is aan een dergelijke voorziening. Enkele
(recente) voorbeelden van situaties waarin wij zouden kunnen voorzien:
Een echtpaar dat in scheiding ligt, weinig geld heeft, terwijl het goed is dat één van beiden
tijdelijk ergens terecht kan.
Een moeder met baby wordt uit huis gezet waarbij de baby dan naar jeugdzorg zou moeten
en de moeder op straat wordt gezet.
Hulpverleners werkzaam in het buitenland die tijdelijk weer in Houten zijn.
Woningcorporatie Viveste en de gemeente Houten kunnen allebei een belangrijke rol vervullen in
het doorverwijzen van mensen die hiervan gebruik kunnen maken.
Het is geen permanente woonfunctie en niet bedoeld voor lange permanente bewoning. Er zal
uiteraard een financiële bijdrage gevraagd worden aan de bewoner (onkostenvergoeding). In
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 14
sommige specifieke situaties is er wellicht geen bijdrage mogelijk en zal deze niet gevraagd
worden.
Een belangrijk uitgangspunt is ook dat deze voorziening absoluut niet mag concurreren met andere
commerciële alternatieven. Net zoals de onderdelen in de Krachtfabriek niet mogen leiden tot
concurrentie met bijvoorbeeld de fietsenmaker in het dorp.
3.8 Bedoeld voor Houten (Noord) Ons plan is gericht op de senioren in Houten Noord. Sociale cohesie is erg belangrijk, des te meer
als je ouder wordt. Verhuizen binnen je wijk heeft daarom onze grote voorkeur omdat het sociale
netwerk dan hetzelfde blijft. Dit is ook nadrukkelijk de wens van de gemeente geweest in de
aanbesteding (Selectieleidraad). Een toelichting op de beoogde toewijzingsprocedure is te lezen in
bijlage 1.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 15
4 Duurzaamheid
Duurzaamheid is een heel breed begrip. Een veel gebruikte methode (GPR) onderscheid vijf
duurzame thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.
Energie De energieprestatie van een gebouw verbetert door goed te isoleren, zoveel
mogelijk zonnepanelen te nemen en maatregelen te nemen waardoor de vraag
naar warmte afneemt.
Milieu Grondstoffen worden schaarser én duurder. Door slim te laten ontwerpen kunnen
grondstoffen zoals milieubelastend beton worden bespaart. Het beste is een
woning die ontworpen is volgens het principe van Cradle 2 Cradle waarbij uw
woning wordt ontworpen als onderdeel van een “kringloop”.
Gezondheid Mensen brengen een groot deel van de dag door in hun woning, kantoor of
school, maar het binnenmilieu is vaak ongezond. Een gezond huis is een huis met
frisse lucht, weinig geluidsoverlast, comfortabele warmte en voldoende daglicht.
Gebruik Gebruikerskwaliteit betekent dat de woning bouwtechnisch goed, toegankelijk,
veilig en functioneel is.
Toekomst Een toekomstbestendige woning is eenvoudig aan te passen aan veranderende
gebruikerseisen of aan nieuwe wet- en regelgeving.
De gemeente Houten heeft gevraagd om in de actualisatie van de bieding wat meer focus op het
thema “energie” te leggen dan op de andere thema’s.
4.1 Ons plan is minimaal energieneutraal én deels Nul-Op-De-Meter
Minimaal acht woningen zijn Nul-Op-De-Meter en de andere woningen zijn minimaal
energieneutraal2.
Het plan gaat daarmee veel verder dan de wettelijke vereisten en gaat verder dan de eisen uit de
aanbesteding (minimaal energieneutraal).
De technieken in de woningen moeten goed aansluiten bij de
doelgroep ouderen. Dat betekent dat systemen zo eenvoudig
mogelijk moeten zijn (ramen moeten gewoon open kunnen),
makkelijk te bedienen en lage onderhoudskosten. Een zonneboiler
is bijvoorbeeld niet zo geschikt omdat de vraag naar warm
(tap)water veel lager is dan bijvoorbeeld een gezin met tieners
terwijl deze wel energie kost, onderhoud vergt en ruimte in
beslag neemt.
Ten opzichte jaren ’80 woning bespaart de koper door alle
duurzame maatregelen (gemiddeld) tussen de € 1.000 en € 1.500
per jaar aan energiekosten. De energierekening ligt (op basis van
realistische normen) rond de € 800 per jaar.
2 Nul-Op-De-Meter heeft een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van circa -0,42 en Energieneutraal heeft een EPC van 0. Energieneutraal (EPC 0): alle energie die de woning exclusief huishoudelijk gebruik nodig heeft wordt duurzaam opgewekt.
Voorbeeld dak vol PV-panelen
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 16
Wij gaan, als aanvullening op de oorspronkelijk bieding, 8 Nul-Op-Meterwoningen realiseren. Waar
deze woningen komen in het plan is nadere uitwerking. In het traject na raadsbesluit onderzoeken
wij of we nog verder kunnen gaan in onze duurzaamheidsambities. We begeleiden alle kopers
sowieso in het gebruik van de woningen.
De Nul-Op-De-Meter-woningen zijn per definitie gasloos. Voor de overige woningen is een
gasaansluiting het uitgangspunt. De volgende fase en de cocreatie is ook bedoeld om dit punt verder
uit te werken. Vooralsnog is het financieel (nog) niet mogelijk om alle woningen gasloos te maken,
de betaalbaarheid voor de koper zou naar de huidige inzichten teveel onder druk komen te staan.
4.2 Duurzame gebiedsmaatregelen
Er zijn enkele duurzame maatregelen die niet direct zijn toe te delen aan de woningen.
Het regenwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit is goed voor het milieu. Woningen krijgen
regentonnen en het regenwater in het plan wordt opgevangen om langzaam te infiltreren in de
bodem of langzaam af te voeren naar het oppervlaktewater. Deze maatregel is duurzaam omdat er
veel minder leidingwater nodig is voor de tuin en in de zomer de bodem minder verdroogt. Het is
ook toekomstbestendig omdat door de klimaatverandering er meer wateroverlast kan zijn door
regenval en de capaciteit van het hemelwaterriool onvoldoende kan zijn. Het opvangen van
regenwater in plaats van afvoeren via het riool maakt dit plan klimaatbestendiger.
Het Lokaal is een mooi voorbeeld van toekomstbestendigheid. Het kan diverse functies vervullen
en is flexibel inzetbaar voor de buurt en voor het plan. Door deze functie blijven de woningen in de
toekomst aantrekkelijker voor senioren en wordt de sociale cohesie gestimuleerd.
De begane grond van de woningen komt hoog genoeg om schade door water in de woningen te
voorkomen. Tegelijkertijd blijft de entree van de woningen drempelloos.
4.3 Duurzaam gedrag Duurzaamheid heeft óók te maken met ons eigen verbruik en ons eigen gedrag. Duurzaamheid
begint bij minder energiebehoefte want we hoeven minder duurzaam op te wekken als we ook
minder verbruiken. Daarom richten ons ook op bewustwording van duurzaam gedrag. Er zijn diverse
mogelijkheden waaronder extra informatie over energiebesparing en een gesprek een
energieadviseur die helpt om energie (en geld) te besparen. Het gaat vooral om de volgende zaken
waar, zeker bij de doelgroep ouderen, met eenvoudige maatregelen het plan duurzamer wordt:
Koop energiezuinige apparaten bijvoorbeeld bij de aankoop van de nieuwe keuken.
Gebruik van ledlampen
Elektrisch koken
Stimuleren van autodelen
Stimuleren van het nemen van nog meer zonnepanelen
Meer ruimtelijke / fysieke maatregelen zijn er ook zoals:
Mogelijkheid van opladen op de eigen parkeerplaats (van auto of scootmobiel)
Hagen en bomen als duurzame inrichting en beschutte plek voor dieren zoals egels en vogels
Fruitbomen
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 17
5 Participatie
Participatie is een sleutelbegrip in ons plan. Het initiatief is vanuit maatschappelijke
betrokkenheid ontstaan en wij hopen betrokkenheid bij de kopers en de buurt aan te
wakkeren. Wij zien concreet dat kopers en de buurt zich willen verbinden aan een mooi plan
met een duidelijke visie. Bekijk participatie vanuit dat perspectief: het vergroten van de
verbondenheid met de plek en de mensen als stimulerende randvoorwaarde om zelf mee te
doen.
5.1 Participatie Er zijn bij deze ontwikkeling veel belanghebbenden. In onze bieding hebben we dertien partijen
onderscheiden, nog afgezien van adviserende of ondersteunde partijen. In de bijlage @@@ is
gedetailleerd terug te lezen welke partijen op welk onderdeel van het plan meedoen. In deze
paragraaf leest u de belangrijkste rollen.
Bij de volgende drie partijen is sprake van co-creatie:
Gemeente Houten
De kopers / eindgebruikers (per medio juni al circa 70 geïnteresseerde kopers aangemeld)
De buurt
De ouderenbonden participeren in dit proces maar minder in de vorm van co-creatie maar veel meer
in een adviserende rol. Dat is logisch want de gemeente, de kopers en de buurt zijn ook
eindgebruikers van het plan en de ouderenbonden niet.
In de volgende fase willen wij Van Houten & Co mee laten adviseren over de rol en het gebruik van
Het Lokaal. Vooraf zijn er uiteraard gesprekken geweest en een (nader uit te werken) vorm van
samenwerking is heel logisch en wenselijk.
Eindgebruikers:
Invloed op woning: plattegrond woning, aanvullende wensen m.b.t. duurzaamheid, extra
voorzieningen, opties
Meedenken over invulling en participatie van Het Lokaal
Door middel van early-adapters (ambassadeurs) Het Nieuwe Wonen verder uitwerken
Omwonenden:
Meedenken over precieze invulling openbare ruimte
Meedoen met Het Lokaal (buurtbewoners in Stichting Het Lokaal)
Actief op de hoogte houden van de voortgang
De buurt als partner en als initiatiefnemers (en ontwikkelaar) dichtbij en benaderbaar zijn.
Formele participatie via inspraak bij bestemmingsplan en omgevingsvergunning
Ouderenbonden (SBOH):
Adviserende rol over plattegronden
Betrekken potentiële eindgebruikers vanuit de ouderenbonden
Gebruik maken van kennis en ervaring om het plan beter aan te laten sluiten bij de
behoefte van senioren (opmerkingen en tips die wij vooraf hebben gekregen zijn waar
mogelijk ook verwerkt in het plan en in deze bieding).
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 18
Delen van informatie zoals het verspreiden van de woonwensen enquête onder
geïnteresseerde kopers dat de Ouderenbonden in het bestand hebben(is reeds uitgevoerd).
Gemeente Houten:
Faciliteren participatie met kennis en gebruik maken van bestaande netwerken en
samenwerkingsverbanden
Positieve grondhouding om het plan te realiseren en waar mogelijk te verbeteren. Een
standaard houding zoals tegenover een commerciële ontwikkelaar past niet bij de opgave en
de uitvraag van deze locatie.
Van Houten & Co
Uitwerken samenwerking en kruisbestuiving
Gebruik maken van het (uitgebreide) netwerk
5.2 Samenwerkingen
Met deze herontwikkeling is het de bedoeling om de sociale samenhang ook in de andere wijken en
buurten te verhogen. Dit doen we door met elkaar aan de slag te gaan met een netwerk in de wijk
en de bewoners daarin het voortouw te laten nemen.
Voor wat betreft Het Lokaal en de sociale functie is contact geweest met enkele partijen die actief
zijn in Houten. Een belangrijke partij is Van Houten&Co. De Meerkoet ligt dichtbij de locatie. Vanuit
het opbouwwerk in de wijk is heel enthousiast gereageerd op dit initiatief. Het Lokaal is aanvullend
op het gebruik (en functie) van De Meerkoet. Zeker als de huidige school gaat verdwijnen waar Van
Houten & Co ook gebruik maakt van een (qua grootte) vergelijkbaar gebouw. De Meerkoet is een
buurthuis voor heel Houten Noordoost.
Het Lokaal gaat zich meer richten op de directe omgeving van De Haag en De Weiden en kan ruimte
bieden aan een aantal buurtfuncties die nu onderdak hebben gevonden in de bestaande school.
Er is concreet gesproken met bijvoorbeeld het bestuur van het Repair Café. Mocht het Repair Café
in de toekomst geen onderdak meer kunnen vinden in de krachtfabriek of niet meer in een buurt
kan participeren dan bieden wij graag Het Lokaal aan als basis voor het Repair Café. Het feit dat
het Repair Café in de buurt (nu in de bestaande school) een veel hogere opkomst heeft dan in het
Kringloopcentrum toont aan dat het ook echt een buurtfunctie heeft. Blijkbaar sluit het erg goed
aan op de behoefte van mensen die in de directe omgeving wonen.
Ons initiatief maakt gebruik van bestaande netwerken en organisaties en wil de aanwezige kennis
en ervaring benutten. Omdat wij zelf in Houten wonen en bekend zijn met veel netwerken is de
samenwerking natuurlijk, zijn we benaderbaar en het is relatief eenvoudig te organiseren.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 19
6 Openbare ruimte
6.1 Plein Een goed plein(tje) is een must voor ontmoetingsplaats die we in gedachte hebben. Het openbare
plein ligt aan Het Lokaal. Zo is er altijd toezicht en is er ook binnen een ontmoetingsplek.
We willen ook nadrukkelijk rekening houden met de minder valide kinderen. Hier is meerdere keren
aandacht voor gevraagd vanuit de buurt. Deze faciliteiten ontbreken nu. Het is waardevol voor de
interactie in de buurt van deze kinderen om dezelfde ontmoetingsplek te hebben als de mobiele
kinderen.
Om de daartoe geschikte (speel)faciliteit te kiezen, en het plein op de juiste manier in te richten,
gaan we contact zoeken met de ouders van deze kinderen én met de Nederlandse Stichting voor het
Gehandicapte Kind (NSGK).
6.2 Parkeren Het nieuwe plan voorziet grotendeels in de eigen parkeerbehoefte. Er worden op eigen terrein 37
parkeerplaatsen gerealiseerd. Het volledige eigen gebruik vindt plaats op eigen terrein en een deel
van het bezoekersparkeren. De kans is groot dat er enkele parkeerplaatsen nodig zijn buiten het
projectgebied.
Omdat verreweg de meeste woningen bestemd zijn voor senioren die al gelijk of wellicht op termijn
slecht ter been zijn, moeten de parkeerplekken wel altijd beschikbaar zijn voor deze bewoners. De
toekomstige kopers kopen dus een huis met daaraan gekoppeld één of twee parkeerplekken.
Uit het proces van co-creatie kan een gewijzigde parkeerbehoefte komen. In het Projectplan van de
gemeente is vastgelegd dat de mogelijkheid bestaat om aan de Wielewaalhaag dan de extra
benodigde parkeerplaatsen te realiseren.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 20
Bijlage 1: toewijzing woningen
Om een indruk te geven van de toewijzing en verkoop volgt hieronder de beoogde procedure.
Voor de parkwoningen geldt de volgende loting en toewijzing:
Er vinden twee co creatie avonden plaats.
Daarna is de officiële start verkoop. Alle geïnteresseerden krijgen ca. twee weken de tijd zich
schriftelijk in te schrijven als gegadigde voor een of meerdere woningen. Deze inschrijvingen
kunnen alle gegadigden doen, ongeacht of mensen al dan niet bij de cocreatie avonden
aanwezig waren. Tijdens de co-creatie sessies en met de start verkoop wordt duidelijk
aangegeven dat deze woningen exclusief bestemd zijn voor mensen van 55 jaar of ouder, en
dat kopers uit gemeente Houten voorrang hebben boven mensen van buiten gemeente
Houten.
Gegadigden dienen het volgende aan te leveren:
o Afschriften van de geldige legitimatiebewijzen. Alleen de gegadigden die op moment
van loten 55 jaar of ouder zijn worden meegenomen in de loting. In geval van twee
inschrijvers op een woning moeten beide inschrijvers 55 jaar of ouder zijn.
o Adresgegevens. Tezamen met de legitimatiebewijzen kan in de Gemeentelijke Basis
Administratie worden uitgezocht waar de inschrijvers op dat moment wonen.
o Elke inschrijver mag meerdere woningnummers opgeven oplopend van eerste
voorkeur, tweede voorkeur etc.
De loting is openbaar toegankelijk en wordt verricht door een notaris. Plaats en tijdstip worden
bij start verkoop bekend gemaakt. Na de loting wordt een proces verbaal van loting
opgemaakt die voor iedereen inzichtelijk is.
De loting van de parkwoningen werkt als volgt:
o Aanwezigheid bij een of twee van de co creatie avonden geeft voorrang bij de loting.
Deze gegadigden worden, als ze ook woonachtig zijn in gemeente Houten en 55 jaar
of ouder zijn, in de zogenaamde pot 1 geplaatst.
o Gegadigden die 55 jaar en ouder zijn en woonachtig zijn in Houten maar niet bij de
cocreatie sessies aanwezig waren, komen in zogenaamde pot 2.
o De overige gegadigden van 55 jaar of ouder komen in pot 3.
o De gegadigden die op moment van loten jonger zijn dan 55 jaar, loten in zijn geheel
niet mee.
o Na indeling van de gegadigden over de potten, loot notaris eerst geheel pot 1 leeg.
Deze gegadigden worden op volgorde van trekking geplaatst of komen op de
reservelijst als de woningen van hun voorkeur al bezet zijn. Lotnummer 1 wordt dus
op de eerste voorkeur geplaatst. Lotnummer 2 ook, mist deze woning al bezet is door
lotnummer 1. Dan wordt deze gegadigde op de woning van de tweede voorkeur
geplaatst etc
o Pas als pot 1 is leeg geloot, wordt met pot 2 begonnen etc.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 21
Toewijzing Hofwoningen:
In het hof komen de mensen te wonen die er ook echt graag samen willen wonen en hier
gezamenlijk iets willen opbouwen. Het opbouwen van een diverse groep met een sterke
samenhangende en gemeenschappelijkheid moet niet gelijk afhankelijk worden gemaakt
van de willekeur van loting.
In het hofje kunnen ook andere doelgroepen dan senioren wonen, zodat er een goed en
gezond sociaal evenwicht ontstaat.
Daarom formeren we na een positief raadsbesluit een kerngroep van ambassadeurs die
samen met INWI en Bolton de groep gaan dragen en vorm gaan geven. Deze
sterkhouders willen we erg graag in het hof hebben wonen. Ook willen we de mensen die
een maatschappelijk duwtje in de rug nodig hebben en meer gebaat zijn dan anderen om
in een groep te wonen een plek kunnen geven. Uiteraard geldt dat ook voor de mensen
die juist aan de andere kant van het sociale spectrum staan. Dat maakt de groep divers.
Het INWI wil graag de handen vrijer houden om deze groep zo optimaal mogelijk vorm te
geven. Uiteraard kunnen er ook ambassadeurs uit de buurt komen die deze groep helpen
opbouwen en zorgen voor samenwerking met de buurt. De wijze van toewijzing van deze
woningen in het hofje wordt nog uitgewerkt.
In geval van discussies of andere redenen, kan INWI/Bolton altijd terugvallen op loting.
Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 22
Recommended