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INVESTIR DANS UNE RESIDENCE AVEC SERVICES GEREES
QUESTIONS / REPONSES
Qu’est-ce qu’une résidence avec services gérée ?
Le principe de base des résidences services repose sur l’accès à divers services spécifiques afin
d’améliorer le quotidien des locataires. Trois des quatre services suivants sont nécessaires : l’accueil, le
ménage, la laverie et le petit déjeuner.
On parle de résidence gérée car la gestion de l’intégralité de l’établissement est confiée à un
exploitant qui s’occupe de louer les logements, de l’entretien de la résidence ainsi que de son
fonctionnement et d’assurer une bonne gestion.
Les différents types de résidences services sont :
Les résidences séniors: logement pour des personnes âgées avec des aménagements adaptés aux
besoins des seniors.
Les EHPAD: résidences pour personnes âgées dépendantes
Les résidences étudiantes: logements étudiants, le temps des années d’études.
Les résidences affaires: généralement accueillant des personnes en déplacement professionnel.
Les résidences de tourisme: accueillant des vacanciers, ce qui en fait un marché très saisonnier.
Comment fonctionne une résidence gérée avec services ?
Ces résidences sont la plupart du temps construites par un promoteur qui trouve, avant la construction, un exploitant qui s’engage à gérer la résidence.
L’exploitant sera le locataire unique de tous les lots de copropriété de la résidence. Il signera avec chaque copropriétaire un bail commercial de 9 à 12 ans généralement sans résiliation possible.
Pourquoi un bail commercial ?
Nous sommes dans le cadre d’une exploitation commerciale et non dans le régime des locations à des particuliers, donc le bail commercial s’impose.
Le promoteur vend les lots de copropriété à des particuliers qui vont trouver différents avantages à cette acquisition.
Quels sont les avantages des résidences avec services gérées ?
Les avantages pour les locataires
Les résidences étudiantes, affaires et tourisme sont à mi-chemin entre l’hôtel et la location à un particulier (Air BNB par exemple). Elles offrent :
- plus de liberté : le locataire est plus indépendant que dans un hôtel par exemple - des standards de confort équivalent à un hôtel - des tarifs entre l’hôtel et la location de particulier à particulier - des emplacements de qualité
Les résidences séniors sont spécialement conçues pour une clientèle encore valide souhaitant continuer une vie sociale tout en bénéficiant de services adaptés à leur âge.
Les EHPAD ou résidences médicalisées s’adressent à une clientèle âgée dépendante ou en voie de le devenir.
Les avantages pour les investisseurs
Les propriétaires sont des investisseurs qui vont rechercher des avantages qu’ils ne retrouvent dans aucun autre investissement immobilier :
- Absence de souci locatif : l’exploitant s’occupe de la gestion de l’établissement, des travaux, de l’entretien courant, de trouver les locataires. L’investisseur est un « sleeping partner » car il n’intervient à aucun moment.
- Absence de risque locatif : Le loyer est garanti par le bail et sur une durée ferme pouvant atteindre 12 ans selon les baux. L’exploitant est un gestionnaire national reconnu sur son marché. C’est un peu comme si vous aviez comme locataire une grande enseigne nationale !
De plus, que le logement soit vide ou loué, le loyer vous est versé !
- Une fiscalité attractive : la fiscalité qui s’applique est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux c’est-à-dire celle des entreprises individuelles. Les principaux avantages sont :
- l’amortissement du bien immobilier au même titre que le ferait une entreprise lorsqu’elle réalise des investissements - lors de la revente du bien s’applique la plus-value des particuliers, dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, bien plus favorable que celles des sociétés. - Une rentabilité NETTE D’IMPOT élevée : le régime fiscal permet d’avoir une imposition nulle ou réduite et de maintenir une rentabilité nette comprise généralement entre 4 et 5%. - Des marchés en pleine expansion
Les logements étudiants. Sur 2.5 millions d’étudiants en 2016 en augmentation constante, 1,6 million vivent
en dehors du domicile familial. Le parc ne compte que 110.000 logements en résidence étudiantes privées
Voir étude : téléchargez le fichier
Les logements en résidences séniors et des EHPAD : En 2020, plus d’1 Français sur 4 aura plus
de 60 ans, 1 sur 3 en 2060 !
Et les attentes des seniors ont changé : indépendants et dynamiques, ils souhaitent profiter
pleinement de leur retraite. Les résidences seniors constituent une solution idéale pour ces
seniors encore actifs
Voir étude : téléchargez le fichier
Les EHPAD, ou maisons de retraite médicalisées, ciblent les personnes dépendantes. En 2016 1.2 million
de français souffrent de perte d’autonomie et bénéficie de l’APA (Allocation Personnalisée d’autonomie).
Compte tenu d’un nombre de lits contingenté, les EHPAD ont généralement des taux d’occupation proche
de 100%
Voir étude : téléchargez le fichier
Les logements en résidence de tourisme : il s ‘agit d’un concept entre le meublé de tourisme et l’hôtel qui
privilégie un environnement dépaysant, confort, indépendance et intimité. Les résidences de tourisme
garantissent le standard et la sécurité de vacances réussies.
Voir étude : téléchargez le fichier
Tous ces marchés sont « porteurs », et en pleine expansion, ce qui constitue d’excellentes
raisons d’investir dans ce type de biens immobiliers.
Quels sont les inconvénients des résidences avec services gérées ?
Pas d’occupation possible du logement pour soi-même.
Vous ne pouvez pas loger votre enfant (résidence étudiante), vos parents (EHPAD) ou aller y passer vos vacances (résidence de tourisme). Vous n’avez aucune plage d’occupation possible. Vous êtes un pur investisseur.
Pas de possibilité de louer le logement par vous-même.
La gestion locative est entièrement assurée par l’exploitant. Il vous verse un loyer défini à l’avance que le logement soit vide ou occupé.
Le loyer paraît faible au regard du marché locatif classique.
Dans ce type d’investissement les investisseurs recherchent la tranquillité, la sécurité et l’absence de gestion. Le loyer, qui vous est garanti, tient compte du marché de la location para-hôtelière du secteur, et est toujours plus faible que ce que vous pourriez espérer en gérant seul …
Toutefois il ne faut pas confondre loyer brut et loyer net …. Et, comme vous pourrez le constater dans les exemples en fin de document, l’investissement en Résidence Meublées Gérées est, au final, souvent plus intéressant financièrement que l’investissement classique avec une gestion par vous-mêmes!
L’exploitant cesse son activité.
L’image des résidences à la montagne vide de tous locataires et de tout exploitant est encore dans certains esprits.
Depuis, le marché s’est organisé avec des exploitants d’envergure nationale voire internationale, spécialistes de certains types de résidences et gérant des milliers de logements. Leur envergure financière est souvent très importante.
Aujourd’hui avoir pour locataire un de ces groupes est comme avoir le groupe Casino, une banque ou une entreprise côté en bourse …
Mais il n’est pas exclu qu’une résidence ne soit pas rentable et que l’exploitant décide de la céder ou de demander une révision de loyer pour en continuer l’exploitation. Cela arrive parfois en fin du 1
er bail (au
bout des 9 ou 12 premières années).
C’est la raison pour laquelle nous n’intervenons pas ou très peu sur des résidences neuves et préférons avoir le recul suffisant sur la gestion de l’établissement et sa rentabilité, avant de le proposer à nos clients.
Pourquoi acheter sur le marché secondaire ?
Le marché secondaire est la revente de biens acquis neufs.
Le marché secondaire, à la différence du marché du neuf, permet d’avoir le recul sur la gestion de la résidence et sur sa rentabilité donc sur la pérennité de votre investissement.
Quels sont les gestionnaires à privilégier (et ceux à éviter) ?
En partenariat avec des intervenants nationaux dans la revente de LMNP, nous pouvons croiser les renseignements et analyser les résultats des différents gestionnaires.
Nous opérons ainsi une sélection rigoureuse afin d’assurer la pérennité à votre investissement.
Quelles sont les étapes à l’investissement ?
Après un ou plusieurs entretiens, si vous décidez d’investir en Résidences Gérées Meublées,
- Vous déterminez le type de résidences qui vous intéresse le plus (résidences étudiantes, séniors, affaire, tourisme ou EHPAD),
- Nous vous proposons des lots dans différentes résidences et différents gestionnaires
- Vous sélectionnez un logement ou une chambre
- Les biens que l’on vous propose sont tous déjà loués avec un gestionnaire en place. Vous avez connaissance du bail, de la durée restante, du loyer existant, des charges éventuelles etc…
- Les revenus sont donc connus à l’avance : - aucun aléa : puisque les risques locatifs sont quasi inexistants (impayés ou vacance locative) - la fiscalité est parfaitement déterminée également - Une fois par trimestre l’exploitant émet une facture (auto facturation) qui détermine le loyer que vous allez percevoir et qui est viré sur votre compte - vous faites une déclaration trimestrielle de TVA et acquittait le montant aux impôts - une fois par an vous faites faire un bilan par votre expert-comptable ou via un site approprié (comme par exemple : www.jedeclaremonmeuble.com Quels sont les frais que j’aurai ?
Les charges de copropriété : des loyers, qui vous sont versés, les charges sont généralement déduites (sauf quelques résidences). Nous réalisons au préalable une étude du bail afin de vous indiquer précisément les charges dues.
La taxe foncière restera à votre charge (à l’exception des ordures ménagères qui vous sont remboursées).
Les honoraires de comptabilité sont également à prévoir (129 à 229€ selon la formule choisie chez www.jedeclaremonmeuble.com après réduction d’impôt des frais de comptabilité).
Comment fonctionne l’amortissement ?
De la même façon que dans une société ! Votre expert-comptable déterminera un pourcentage en fonction
selon la nature des composants et une durée d’amortissement dans voici les grandes lignes :
Composants Pourcentage de la valeur du bien estimée
Durée d’amortissement praticable
Gros œuvres 30% à 50% 30 à 100 ans
Façade 5% à 15% 20 à 40 ans
Installation générales et techniques
15% à 35% 10 à 20 ans
Agencement 15% à 35% 10 à 20 ans
Comment fonctionne les cotisations sociales ?
Les loueurs en meublé non professionnels (qui n’exercent pas une activité saisonnière) sont exonérés de
cotisations sociales.
En effet, sur le plan fiscal, ne sont considérés comme professionnels que les loueurs en meublé inscrits
au registre du commerce, dont les recettes dépassent 23 000 euros par an ET en tirent plus de la moitié de
leur revenu imposable.
Sur le plan social, en revanche, le RSI (Régime Social des Indépendants) envoyait des appels de
cotisations aux loueurs dès que ces derniers s'inscrivaient au registre du commerce.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2012 a clarifié cette ambiguïté. Ne sont désormais soumis
aux cotisations sociales que les loueurs en meublé "professionnels" au sens fiscal du terme.
Comment fonctionne la fiscalité ? Les locations meublées relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime est équivalent à celui des entreprises avec notamment trois conséquences : - l’obligation de tenir une comptabilité et de réaliser un bilan annuel - l’assujettissement à la TVA et l’obligation de faire une déclaration trimestrielle - tous les frais sont déductibles et vous êtes autorisé à pratiquer l’amortissement du logement sur la base de prix d’acquisition + les frais afférents à cette acquisition. Le résultat fiscal est reporté sur votre déclaration d’impôt et vous acquittez l’impôt sur la base de votre tranche d’imposition + CSG Le mieux est de prendre un exemple concret
Logement en résidence meublée gérée
Montant achat 150.000
Frais de notaire 12.000
Montant investi 162.000
Taux de rentabilité / achat 4.8%
Loyer annuel 7.200
Charges de copropriété 150
Vacance 0
Taxe foncière 400
Travaux 0
Revenu net 6.650
Fiscalité (TMI 30% + 17,2% CSG) 0 (pendant 12 ans environ dans cet exemple)
Revenu net 6.650
Rentabilité nette / montant investi 4.1%
Pourquoi investir en Résidences Services Gérées Meublées avec une rentabilité brute de 4,5 à 5%
plutôt que dans un logement avec une rentabilité brute de 8% ?
Appartement loué / Résidence gérée
Appartement loué vide Logement en résidence gérée
Le type de logement Appartement dans un immeuble en copropriété
Logement étudiant, sénior, tourisme, EHPAD
Qui recherche le locataire Le propriétaire L’exploitant
Qui paie les charges de copropriété
Partage Propriétaire/Locataire L’exploitant
Qui paie les travaux d’entretien Le propriétaire L’exploitant
Qui assure la charge financière de l’inoccupation (vacance), les éventuels impayés et la dégradation
Le propriétaire L’exploitant
Rentabilité brute théorique 8% 5%
Rentabilité nette après fiscalité, charges, vacance …*
3.2 % 4.4 %
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
* explication
Rentabilité Appartement loué vide Logement en résidence gérée
Montant investi 100.000 100.000
Loyer attendu annuel 8.000 5.000
Charges de copropriété 400 (5%) 150
Vacance 400 (5%) 0
Taxe foncière 600 400
Travaux 400 (5%) 0
Revenu net 6.200 4.450
Fiscalité ( 30% + 17,2% de CSG) 2.926 0
Revenu net 3.273 4.450
Rentabilité 3.2 % 4.45%
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
La fiscalité BIC permet une meilleure rentabilité et la gestion sera quasiment nulle !
Et avec un financement 100% comparons la trésorerie.
Effort d’épargne Appartement loué vide Logement en résidence gérée
Montant investi 100.000 100.000
Financement Emprunt 100%
Mensualité 494 494
Annuité 5.930 5.930
Loyer attendu annuel 8.000 5.000
Charges de copropriété 400 (5%) 150
Vacance 400 (5%) 0
Taxe foncière 600 400
Travaux 400 (5%) 0
Revenu net 6.200 4.450
Fiscalité ( 30% + 17,2% de CSG) 2.783 (moyenne 20 ans) 67 (moyenne 20 ans)
Flux de trésorerie -2.513 -1.547
Effort d’épargne / mois 209 129
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
La fiscalité BIC permet un effort d’épargne moindre et la gestion sera quasiment nulle !
Pourquoi investir en Résidences Services Gérées Meublées avec une rentabilité brute de 4,5 à 5%
plutôt que dans un logement neuf en Loi Pinel ?
L’investissement en Loi Pinel est très à la mode eu égard à la défiscalisation. Mais est-ce un
investissement aussi judicieux que cela ?
Appartement neuf acquis en vue de réaliser une économie d’impôt
Logement en résidence gérée
Le type de logement Appartement neuf dans un immeuble en copropriété
Logement étudiant, sénior, tourisme, EHPAD
Qui recherche le locataire Le propriétaire L’exploitant
Qui paie les charges de copropriété
Partage Propriétaire/Locataire L’exploitant
Qui paie les travaux d’entretien Le propriétaire L’exploitant
Qui assure l’inoccupation, les éventuels impayés et dégradation
Le propriétaire L’exploitant
Economie d’impôt oui non
Rentabilité brute théorique 4% 5%
Rentabilité nette après fiscalité, charges, vacance …*
3.51 % 4.1 %
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
* explications
Rentabilité Appartement neuf acquis en vue de réaliser une économie d’impôt
Logement en résidence gérée
Montant investi 150.000 150.000
Frais de notaire 4.500 12.000
Montant investi 154.500 162.000
Loyer attendu annuel 6.000 7.200
Charges de copropriété 400 150
Vacance 400 0
Taxe foncière 600 400
Travaux 0
Revenu net 4.600 6.650
Fiscalité (TMI 30% + 17,2% CSG) 2.171 0 (pendant 12 ans environ)
Economie d’impôt 3.000 0
Revenu net 5.429 6.650
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
Un taux de rentabilité initial meilleur, allié à une absence de charge et de fiscalité rend
l’investissement LMNP en Résidence Services Gérées Meublées plus attractif et plus rentable malgré
la défiscalisation !
Sans compter l’absence de gestion, de souci locatif …
Et avec un financement 100% comparons la trésorerie.
Effort d’épargne Appartement neuf acquis en vue de réaliser une économie d’impôt
Logement en résidence gérée
Montant investi 150.000 150.000
Frais de notaire 4.500 12.000
Montant investi 154.500 162.000
Financement Emprunt 100%
Mensualité 763 763
Annuité 9.161 9.161
Loyer attendu annuel 6.000 7.200
Charges de copropriété 400 (5%) 150
Vacance 400 (5%) 0
Taxe foncière 600 400
Travaux 0
Revenu net 4.600 6.650
Fiscalité ( 30% + 17,2% de CSG) 1.406 (moyenne 20 ans) 0 (moyenne 20 ans)
Economie d’impôt 3.000 0
Flux de trésorerie -2.967 (9 ans) ; 5.967 (après la période de défiscalisation)
-2.511
Effort d’épargne / mois 247 (9 ans) ; 497 (après la période de défiscalisation)
209
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
Un taux de rentabilité initial meilleur, allié à une absence de charge et de fiscalité rend
l’investissement LMNP en Résidence Services Gérées Meublées plus attractif sur le plan de la
trésorerie et ce malgré la défiscalisation !
Sans compter l’absence de gestion, de souci locatif …
Vaut-il mieux investir en Résidences Services Gérées Meublées avec une rentabilité brute de 4,5 à
5% ou dans des murs commerciaux avec une fiscalité à l’IS et une rentabilité brute de 8% ?
Locaux commerciaux - bureaux Logement en résidence gérée
Le type de biens Bureau, local, entrepôt, hangar …
Logement étudiant, sénior, tourisme, EHPAD
Qui recherche le locataire Propriétaire L’exploitant
Qui paie les charges de copropriété
Locataire L’exploitant
Qui assure l’entretien courant Locataire L’exploitant
Qui assure l’inoccupation, les éventuels impayés et dégradation
Propriétaire L’exploitant
Rentabilité brute théorique 8% 5%
Rentabilité nette après fiscalité, charges, vacance …*
4.76 % 4.67 %
AVANTAGE RESIDENCE GEREE
* explication
Rentabilité Locaux commerciaux - bureaux Logement en résidence gérée
Montant investi 300.000 300.000
Loyer attendu annuel 24.000 15.000
Charges de copropriété
Vacance
Taxe foncière 1.000
Travaux
Revenu net 24.000 14.000
Impôt société 3.600 0
PFU 30% 6.120 0 (pendant 10 ans environ)
Revenu net net 14.280 14.000
Plus-value revente Progressive en fonction des années de détention
Dégressive en fonction des années de détention
AVANTAGE RESIDENCE GEREE MEUBLE
Le revenu net est légèrement supérieur dans le cadre d’un investissement dans des locaux
commerciaux ou des bureaux.
Cependant existe :
- deux aléas importants : la pérennité du locataire (même les administrations et les grandes enseignes
ne sont plus une garantie dans le temps) et le paiement des loyers
- et un gros problème : la plus-value en cas de revente.
Dans le cadre d’un investissement en Résidences Services Gérées Meublées, la rentabilité est certes
très légèrement inférieure mais les risques de vacances et d’impayés sont quasi inexistants et la
fiscalité lors de la revente est beaucoup plus favorable !
Et avec un financement 100% comparons la trésorerie.
Effort d’épargne Locaux commerciaux - bureaux Logement en résidence gérée
Montant investi 300.000 300.000
Financement Emprunt 100%
Mensualité 1.482 1.482
Annuité 17.789 17.789
Loyer attendu annuel 24.000 15.000
Charges de copropriété
Vacance
Taxe foncière 1.000
Travaux
Revenu net 24.000 14.000
Fiscalité ( IS + PFU 30%) 4.064 (moyenne 20 ans) 0 (pendant 17 ans)
Flux de trésorerie 2.147 -3.789
Effort d’épargne / mois Gain de trésorerie
179
315
AVANTAGE LOCAUX SCI IS PENDANT LA PERIODE DE DETENTION DU BIEN
Il apparaît clairement que les investissements au sein de SCI à l’Impôt Société sont en théorie plus
avantageuse sur le plan trésorerie. Toutefois deux aspects peuvent ternir ce tableau :
- la vacance locative / impayé: on n’est pas à l’abri de se retrouver avec des locaux vides et de ne pas
trouver de locataire pendant une longue période ou / et d’impayés.
- la plus-value en cas de revente : bien entendu lorsque l’on décide d’investir, il est logique de penser
conserver le bien longtemps. L’expérience montre que les aléas de la vie imposent parfois de
désinvestir. Et là se pose un gros souci : la plus-value :
Prenons l’exemple ci-dessus avec une revente à 20 ans à 400.000€
Plus-value Appartement neuf acquis en vue de réaliser une économie d’impôt
Logement en résidence gérée
Montant investi 300.000 300.000
Valeur revente 400.000 400.000
Montant amorti 192.000
Valeur nette comptable bilan 108.000
Base Plus-value 292.000
Impôt société 76.800
Dividendes à distribuer 323.200
PFU 96.960
Fiscalité totale 173.760 4.824
Solde net de trésorerie 226.240 395.176
Au global en investissement dans une résidence gérée, sur la période de 20 ans, l’effort d’épargne sera de 494 € de plus par mois soit 118.560€, mais lors de la revente on touchera 168.936€ de plus. Au final l’opération se soldera avec un gain de 50.000€ pour une résidence gérée meublée.
AVANTAGE RESIDENCE GEREE MEUBLE
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