View
3
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Jaarplan 2018
1
Inhoudsopgave
1. Inleiding ......................................................................................................................... 4
2. Excelleren in de kerntaak wonen ....................................................................................... 6
3. Vitaliseren van de vastgoedportefeuille .............................................................................. 9
4. Waardecreatie in lerende organisatie ............................................................................... 14
5. Financiën ...................................................................................................................... 17
6. Bijlage 1 Resultatenrekening gesplitst naar DAEB en Niet-DAEB .......................................... 24
2
Jaarplan 2018
Voorwoord
Anders kijken, anders doen. Deze leidraad voor 2017 is tevens ons vertrekpunt voor 2018. Een frisse blik zorgt namelijk voor nieuwe ideeën en inspiratie voor de uitvoering. Dat leverde begin 2017 een heldere visie op duurzaamheid op. Woonplus Schiedam is op weg naar een CO2-neutrale voorraad in 2050, volledig in lijn met het Klimaatakkoord van Parijs uit 2015. Die visie past ook naadloos in onze missie waarin we een duurzame balans zoeken tussen mens, woning en woonomgeving. Omgeving
Zeer recent is het nieuwe regeerakkoord gesloten. In dit regeerakkoord is een aantal zaken genoemd die van invloed zijn op de corporatiesector. De duurzaamheidsopgave wordt onverminderd doorgezet en voor slechts een klein deel voorziet het nieuwe kabinet in dekking voor deze opgave. De verhuurdersheffing zal in tarief niet worden verhoogd en er zal een korting verstrekt worden van €100 miljoen voor de gehele sector. Een CO2 neutrale en duurzame woningvoorraad in 2050 is een onderwerp dat in 2018 voortdurend op onze agenda staat.
Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: tot maximaal 30% van het resultaat voor belastingen en interest (EBIT) mag vanaf 1 januari 2019 de rente in aftrek van het fiscale resultaat worden genomen. Het lagere VPB tarief compenseert deze beperking maar ten dele.
De extramuralisering, de vergrijzing en wetswijzigingen in zorg en welzijn veroorzaken een grote groep huurders die zelfstandig zou moeten wonen, met vraag naar begeleiding. Deze begeleidingsvraag wordt gewild of ongewild vaak niet onderkend. Betreffende huurders kunnen echter wel zorgen voor overlast, angst en agressief gedrag. Hoewel de wettelijke maatregelen beperkt zijn om dergelijk gedrag adequaat op te pakken, ontslaat het ons niet om dergelijk gedrag te signaleren en actie te ondernemen. Woonplus, de huurders van betreffend woonblok, omwonenden, gemeente en zorg- en welzijnspartijen
moeten elkaar daarbij helpen. In opmaak naar herijking van ons ondernemingsplan in 2019 vormt een levensbestendige (zorg en welzijn) woningvoorraad een belangrijk discussieonderwerp in 2018.
Duurzame match Overigens is de focus onveranderd: we willen allereerst onze klanten goed bedienen. Of we daarin
slagen, meten we continue. Als onderdeel van de kerntaak wonen investeren wij in 2018 in een duurzame relatie met de klant. Het programma Contact op maat gaat bijdragen aan efficiënt en
effectief klantcontact. De juiste match maken en behouden tussen huurder, woning en woonomgeving blijft essentieel. Zeker nu de druk op de woningmarkt toeneemt en we meer urgenten en huurders met een zorgarrangement huisvesten dan voorheen. Duurzame relaties
Ook in de stad zijn duurzame relaties nodig om onze kerntaak wonen te vervullen. Bijvoorbeeld in contacten met de Huurdersbelangenorganisatie Woonplus (HOW), die in 2018 op volle kracht is. Met Wijkondersteuningsteams (WOT) werken we goed samen. Onze relatie met het college van B&W en de ambtenaren van gemeente is zeer constructief. We vertrouwen erop dat na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2018 onze gezamenlijke plannen doorgaan.
Duurzaam bouwen en onderhouden Intensieve samenwerking met onze relaties is eveneens van groot belang bij het vitaliseren van de vastgoedportefeuille. Zo evalueren wij met onze leveranciers in 2018 het prestatiegericht gevelonderhoud. Ondertussen is de vernieuwingsagenda op stoom en staan vele onderhouds-, renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten op de planning voor het nieuwe jaar. Bij die plannen spelen we nu al in op verduurzaming. We hanteren het principe ‘no regret’, zodat we desinvesteringen voorkomen.
Duurzame warmte Uit deze visie kwam een intentieovereenkomst voort met Gemeente Schiedam, provincie Zuid-Holland, Stedin en Eneco; een belangrijke mijlpaal voor onze stad. Samen met deze partijen werken we toe naar duurzame warmte voor de wijken Groenoord en Nieuwland. In het jaar 2018 onderzoeken we op welke manier die verduurzaming vorm kan krijgen. Ondertussen zetten we volop stappen in die richting. Het thema duurzaamheid is daarom nu al verweven in de drie strategische velden van ons ondernemingsplan. In dit jaarplan is onze aanpak te lezen.
3
Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017 hebben wij een aantal verbetersuggesties meegekregen. Een van deze suggesties is dat Woonplus haar investeringscapaciteit moet proberen te vergroten. Dit hebben wij opgepakt en wij maken stappen in het “Duurzaam bouwen en onderhouden” van ons bezit. Ondertussen
is de vernieuwingsagenda op stoom.
Een andere aanbeveling is van reactief naar proactief. Ook hiermee gaan wij aan de slag. Vanuit onze verantwoordelijkheid proberen wij onderwerpen te agenderen op de lokale politieke agenda. Ons doel hier is dat dit effect heeft op de woonvisie 2019-2030. Na de lokale verkiezingen in 2018 nemen wij dit mee in ons nieuwe ondernemingsplan anno 2019.
Duurzame organisatie Deze plannen voor 2018 zijn natuurlijk mensenwerk. Onze medewerkers hebben zich de afgelopen jaren wendbaar en lerend getoond. Onze organisatie is steeds flexibeler, de data zijn op orde, de blik is naar buiten gericht. In 2018 blijven wij ‘anders kijken en anders doen’. Samen met onze partners in Schiedam gaan wij duurzaam waarde toevoegen aan onze prachtige stad. Ik zie uit naar een inspirerend jaar.
Bob Venhuizen Directeur-bestuurder
4
1. Inleiding Woonplus gelooft dat een prettig thuis een fundament is voor de ontwikkeling van ieder
mens. Wij zijn er voor mensen die zichzelf moeilijk kunnen redden op de woningmarkt, veelal
vanwege economische redenen. Zij hebben bij voorkeur een binding met Schiedam. Wij bieden onze huurders een passende woning: een woning waarbij mens, woning en omgeving zodanig met elkaar worden verbonden dat persoonlijke ontwikkeling mogelijk is. Hierbij ervaren huurders de huurlasten als redelijk en hun woning en complex als schoon, heel en veilig. De bijdrage van Woonplus Schiedam aan de leefkwaliteit in Schiedam is hiermee het grootst.
Woonplus neemt verantwoordelijkheid voor en is aanspreekbaar op een goede balans tussen betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Ze kent en begrijpt de behoeften van (potentiële) bewoners en weet die te vertalen naar een passende woning. Dit doen wij door behoeften te onderzoeken en de dialoog te voeren met bewoners en huurdersorganisaties. Wij zorgen voor een verscheidenheid aan sociale huurwoningen op verschillende plekken in de stad die bij die behoeften aansluiten. Wij benutten onze vindingrijkheid om binnen de wettelijke en financiële
kaders maximale speelruimte te vinden. Kortom, wij doen wat het beste past. Strategische ondernemingsdoelstellingen
Vanuit ons ondernemingsplan 2014-2023 geven wij invulling aan drie strategische velden. In de volgende drie hoofdstukken werken wij de volgende velden uit: Excelleren in de kerntaak wonen
Onze focus ligt op het verhuren, beheren, onderhouden en bouwen van sociale huurwoningen. Wij willen hierin excelleren en streven daarin naar tevreden klanten. Vitaliseren van de vastgoedportefeuille Wij willen in Schiedam voldoende betaalbare huurwoningen van een goede kwaliteit beschikbaar houden. Bij de vitalisering van onze vastgoedportefeuille sturen wij sterk op risicobeheersing en rendement. Zo kunnen wij onze kerntaak blijvend uitvoeren.
Waardecreatie in een lerende organisatie Wij willen een bedrijfsvoering die optimaal is ingericht op waardecreatie. Wij sturen aan op een organisatie die continu leert en flexibel inspeelt op nieuwe omstandigheden. De capaciteit zetten wij optimaal in met een duidelijk accent op processen met directe impact op rendement.
Randvoorwaardelijk kader: financiële continuïteit
Een randvoorwaarde is de financiële continuïteit. Dit houdt in dat wij nog steeds in staat zijn op basis van de afweging van beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en financiën te investeren daar waar dit het meest nodig is. Dit bereiken wij door onze financiële principes nauwgezet te hanteren.
5
Beknopt overzicht activiteiten
Omschrijving KPI Pag.
Excelleren in de kerntaak wonen H 2
Tevreden klanten 8,0 P6
Verhuur, financieel en sociaal beheer
Huurderving <2.0 P6
Huurachterstand <1.2 P6
Afboekingen oninbaar <0,50% P6
Uitzettingen 35 P6
Schone, hele- en veilige complexen Projecten veiligheid P8
Oog voor bijzondere doelgroepen P8
Wijzigen doelgroepen
Taakstelling COA Gemeentelijke opgave P9
Verkopen bestaand bezit ≥90% taxatie en ≥85% Woz waarde P9
Vitaliseren van de vastgoedportefeuille H 3
Klanttevredenheid bij planmatigonderhoud 8,0
Renovatie 144 Woningen P10
Verkoop 50 Woningen P10
Sloop Oost fase C 88 Woningen P11
Sloop Fabriplein 72 Woningen P11
Nieuwbouw Wetenschappersbuurt fase A 29 Woningen P11
Start nieuwbouw Wetenschappersbuurt 24 Woningen P11
Start nieuwbouw Fabriplein 46 Woningen P11
Onderhoudsprojecten
Gevelonderhoud 2.106 Woningen P11
Binnenwerk 2.256 Woningen P11
Ophogen 383 Woningen P12
Dak onderhoud €1,83 Miljoen P11
Lift onderhoud €0,47 Miljoen P11
Waardecreatie in een lerende organisatie H 4
Waardecreatie Vastgoedportefeuille
Asset management proces optimaliseren met software
P14
Waardecreatie in de keten - P15
Actief stakeholders management - P15
Besturingsfilosofie
Sturen op waardestromen
Lerende organisatie versterken - P16
Strategisch personeelsbeleid P16
Geïntegreerd meten P16
Behoud goede reputatie
Medewerkers, klanten en belanghouders positief Meting Net Promoter Score >0 P16
Media berichtgeving over Woonplus positief 70% pos P16
Financiële continuïteit H 5
Resultatenrekening P17
Balans P17
Kasstromen P22
Financiële kengetallen
Solvabiliteit ≥22 P23
Loan to Value (bdw) ≤75% P23
Rentedekkingsgraad (ICR) >1,4 P23
Schulddekkingsgraad (DSCR) >1,0 P23
6
2. Excelleren in de kerntaak wonen Onze kerntaak is huurders een passende woning te bieden in een schoon, heel en veilig complex. Duurzaam samenwerken met partners in de stad is daarbij steeds belangrijker. In
2018 werken we aan effectiever klantcontact via het programma Contact op maat.
Onderdelen
strategisch veld
Strategische
doelstelling
KPI jaarplan Bewaking via
kengetallen
Tevreden klanten Bestendigen klantwaardering van onze inzet en dienstverlening met gemiddeld minimaal een 8 op de schaal van
1-10
8 op klanttevredenheid onderhoud
8 op klanttevredenheid vertrokken huurder
8 op klanttevredenheid nieuwe huurder
Invoeren Contact op maat
Dagelijks onderhoud voortgangsrapportage
Externe meting verhuur Dashboard KCM
(Klantcontact- monitor)
Aedes benchmark
Verhuur en
Financieel en Sociaal beheer
Streven naar een duurzame
match tussen woning en huurder door betere screening
Slaagkans duurzame match
Huurachterstand Actieve contracten ≤ 0,9% Inactieve contracten ≤ 0,3% Totaal ≤1,2%
Afgeboekte oninbare debiteuren maximaal 0,50% bruto huuropbrengst
Huurderving ≤ 2,0% Huisuitzettingen 35
Huurstanden
Maandrapportages Voortgangsrapportage
Schone, hele, veilige complexen
Fysieke ingrepen combineren
met sociaal beheer
Extra aandacht voor veiligheid in 2018
Sociaal plan
Wij volgen dit via de
veiligheidsmonitor van de gemeente Schiedam
Plan van aanpak en Eigen monitor
Oog voor bijzondere doelgroepen
Woningen bieden aan 50 tot 75 huurders met zorgcontract
Wijzigingen doelgroepen en aanbod
Voldoen aan taakstelling COA
voor Schiedam
5 woningen voor eenouder gezinnen die tijdelijk niet zelfstandig kunnen wonen
Taakstelling COA1, 100%
van de Schiedamse opgave
1 COA: Centraal Orgaan Asielzoekers
7
Tevreden klanten We streven in 2018 opnieuw naar goede scores op klanttevredenheid. Heldere communicatie met huurders is daarbij essentieel. Om klanten nog effectiever te bedienen, voeren wij in 2018 Contact op
maat in. Extra functionaliteiten en een update van ons primaire systeem zorgen dat wij gegevens beter kunnen ontsluiten. Bovendien krijgt de klant meer digitale mogelijkheden. Dat is prettig voor huurders, voor leveranciers en voor ons. Slimme digitalisering zorgt er bovendien voor dat wij minder tijd kwijt
zijn aan administratie en meer tijd kunnen besteden aan persoonlijk contact op maat. Bij de voorbereiding van de renovatieprojecten en sloop/nieuwbouwprojecten die voor 2018 op de planning staan, is die persoonlijke aanpak essentieel. Dat gaat om een combinatie van goede voorlichting, huisbezoeken en nazorg. In de communicatie met bewoners werken de afdelingen Vastgoed en Wonen nauw samen. Voor bewoners is een ongeriefvergoeding geregeld in het vernieuwde
plan renovatie in bewoonde staat. Ook het sociaal plan sloop/nieuwbouw is vernieuwd. Beide plannen gaan per 1 januari 2018 in. Of we onze klanten goed bedienen, toetsen we voortaan ook bij de Huurdersbelangenorganisatie Woonplus (HOW). Woonplus Schiedam wil de binding met haar huurders versterken. Zodoende is eind 2017 deze huurdersbelangenorganisatie voor alle huurders van de woningen van Woonplus opgericht. De HOW vormt de primaire overlegpartner van Woonplus Schiedam. Wij zijn blij dat we
vertegenwoordigers hebben gevonden vanuit verschillende wijken, van gemêleerde komaf en van diverse leeftijden. Met de HOW hebben we afgesproken dat andere huurders ad hoc kunnen deelnemen
aan werkgroepen voor specifieke onderwerpen. We zien ernaar uit om in 2018 en daarna duurzaam samen te werken. Verhuur & financieel en sociaal beheer
In 2018 voorzien wij dat de druk op de woningmarkt verder toeneemt. Op de eerste plaats omdat de stadsvernieuwing in Schiedam én in de regio zorgt voor een hoog aantal urgenten. Op de tweede plaats huisvesten wij - via afspraken met de gemeente - steeds meer huurders met zorgbegeleiding. Ten derde zijn wij in Schiedam verantwoordelijk voor de huisvesting van statushouders. De beschikbaarheid van huurwoningen voor de Schiedamse markt is daardoor kleiner.
Meer dan ooit is het maken van een duurzame match tussen huurder en woning – zoals we in onze missie beogen – essentieel. Dat geldt zowel voor de bestaande complexen als voor de nieuwe sociale huurwoningen die wij volgend jaar opleveren. Zowel gegevens als het inkomen van de kandidaten worden zorgvuldig gecontroleerd, voordat wij een woning aanbieden. In 2018 gaan we nog een stapje verder. Wij passen op verzoek van de gemeente, net als andere
corporaties in de regio, voortaan de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek toe bij
buurten en complexen waar het matig is gesteld met de leefbaarheid. Dit houdt in dat huurders met een betaalde baan in de maatschappelijke dienstverlening voorrang krijgen en dat huurders in bepaalde wijken een politiescreening ondergaan. Wij voeren een uitgebreide check uit voordat zij een woning krijgen aangeboden. Op dit moment schatten wij in dat deze uitgebreide check bij zo’n 72 woningen gedaan gaat worden. In 2018 monitoren wij of dit gevolgen heeft voor de leegstandsduur. Samen met de gemeente en Stroomopwaarts hebben we daarnaast in 2017 in Schiedam-Noord een
pilot uitgevoerd met als doel huisuitzetting van jonge gezinnen te voorkomen. Ondanks onze actieve aanpak om huurachterstanden te voorkomen (direct telefonisch en persoonlijk contact, betalingsregelingen) lopen schulden soms toch op. Omdat uitzetting een grote impact heeft op jonge kinderen, willen we hen ontzien. Deze pilot zetten we fasegewijs als project voort in 2018.
8
Schone, hele en veilige complexen Leefkwaliteit betekent volgens Woonplus niet alleen een passende woning, maar ook een goede
woonomgeving. Nu in sommige buurten de leefbaarheid onder druk staat, investeren wij in 2018 meer in schone, hele en veilige complexen.
Een veilige en schone woonomgeving creëren is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Duurzame relaties met partners in de stad zijn ook in 2018 belangrijk. Dagelijks hebben wij contact met Wijkondersteuningsteams, waaraan Gemeente Schiedam, Stroomopwaarts en hulpverleners deelnemen. Onze rol is signalerend en doorverwijzend. Bij alle renovatieprojecten in 2018 gaan de fysieke ingreep en sociale aanpak hand in hand. Dat begint
bij de betrokkenheid van de bewoners. Zij worden al meegenomen bij de keuze van het plan. Wij verwachten dat zij zich na de technische ingreep meer verantwoordelijk voelen voor de staat van het complex. We betrekken hen ook bij de aanpak van het groen in de buurt. Verzorgde tuinen en perken dragen namelijk bij aan het veiligheidsgevoel. Rondom het thema veiligheid staat in 2018 nog een aantal andere projecten op de planning. Zo hangen we camera’s op in algemene ruimten bij complexen met leefbaarheidsproblemen. Dat vergroot het
gevoel van veiligheid en heeft bewezen, overlast te kunnen terugdringen.
We doen in 2018 daarnaast verschillende investeringen op het gebied van veilig wonen. Zo gaan wij in 2018 door met de vervanging van open verbrandingstoestellen. Het komend jaar gaan wij verder met het ophangen van rookmelders en CO-melders in ons hele bezit. In 2017 is al 1/3e gedaan. Dat vergroot de (brand)veiligheid van huurders substantieel. Minder zichtbaar, maar minstens zo belangrijk is een vernieuwd sleutelplan voor de algemene toegangsruimtes, ketelhuizen en meterkasten door deze
te voorzien van nieuwe elektronische sloten. Oog voor bijzondere doelgroepen Aan bijzondere doelgroepen wil Schiedam ook in 2018 plaats bieden. Met de gemeente hebben wij afgesproken dat wij jaarlijks huisvesting bieden aan 50 tot 75 huurders met een zorgcontract. Dat zijn
bijvoorbeeld bewoners die voorheen dakloos waren of die kampen met verslaving of psychische problemen. Zij krijgen minimaal een jaar lang zorgondersteuning. Daarna bekijken de zorgverleners of de huurders op eigen kracht verder kunnen of dat zorgverlenging nodig blijft. Vergelijkbare zorgafspraken zijn er voor een aantal gezinnen met kinderen, waarvoor wij de woning regelen. Verder kijken wij in 2018 in het bijzonder naar huisvesting voor kinderen onder de 18 jaar.
Verder verzorgen wij voor de Gemeente Schiedam de huisvesting van statushouders in onze stad. Een andere bijzondere doelgroep zijn de senioren. Als zij in een eengezinswoning wonen, attenderen wij hen op de mogelijkheid om gelijkvloers en dus comfortabeler te gaan wonen. Dat bevordert de doorstroming in ons bezit.
9
3. Vitaliseren van de vastgoedportefeuille
Een toekomst- en vraagbestendige vastgoedportefeuille, dat is ons streven. Om dat te
bereiken, doen we ook in 2018 een combinatie van ingrepen als sloop, nieuwbouw, verkoop, renovatie en onderhoud.
Onderdelen
strategisch veld
Strategische
doelstelling
KPI jaarplan 2018 Bewaking via
kengetallen
We vitaliseren onze vastgoed-portefeuille2
Tot en met 2023 grijpen wij in op 2.6573 woningen in de voorraad.
In 2018 staat gepland: 8 op Klanttevredenheid
planmatigonderhoud Renovatie
Johan de Wittsingel 66 won. Alphons Ariënsstraat 78 won. Verkoop4
Verkoop maximaal 50 won. (≥85% WOZ, ≥95% taxatiewaarde)
Sloop Overgedragen voor sloop
Wetenschappersbuurt fase C 88 won. Sloop Fabriplein 72 won. Start bouw
Wetenschappersbuurt Fase B 24 won. Start bouw Fabriplein 46 won. Oplevering nieuwbouw Wetenschappersbuurt fase A
29 won.
Visievorming en voorbereiding Renovatie Lorentzlaan 56 + 24 won.
Schiehart- herontwikkeling Van Heuven Goedhart/MCM de Groot
Via de voortgangsrapportage
Vastgoedsturing
op rendement en risico
Het totale financiële
rendement op de vastgoedportefeuille moet voortdurend hoog genoeg zijn om nu en in de toekomst de doelgroep te kunnen
bedienen
Uitvoeren van groot aantal
onderhoudsprojecten in 2018, waar dat doelmatig is met maatregelen om de CO2-uitstoot te reduceren Plan van aanpak duurzaamheid
2050
Prestatiegericht gevelonderhoud
Via de voortgangs-
rapportage
2
Onder vitaliseren verstaan wij conform de vastgoed streefportefeuille 3 In het ondernemingsplan is het aantal niet juist weergegeven. Bij nadere berekening komt het aantal uit op 2.663. 4 In het kader van beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen zal voor de verkoop van woningen een nieuw voorstel ter
besluitvorming worden gemaakt.
10
Onderdelen
strategisch veld
Strategische
doelstelling
KPI jaarplan 2018 Bewaking via
kengetallen
evalueren en besluiten over vervolg of over nieuwe
overeenkomst
Asset management In 2018 het proces verder optimaliseren met nieuwe
software Duurzaamheid Opname energieindex bij laatste 33% van de woningvoorraad
Duurzaamheidsvisie verder verwerken in onderhouds- en investeringsbeleid Samen met partijen uit Green Deal toewerken naar vervolgconvenant in najaar 2018
Via de voortgangs-rapportage
Renovatieprojecten Voor 2018 staan verschillende renovatieprojecten op de planning. Het gaat om 66 woningen aan Johan de Wittsingel en 78 woningen aan de Alphons Ariënsstraat. De renovatie in het eerste complex is een all-electric aanpak, die al vooruitloopt op onze duurzaamheidsplannen. Bij de aanpak van Alphons
Ariënsstraat houdt de aannemer tijdens de renovatie rekening met een toekomstige aansluiting op bijvoorbeeld een warmtenet. Nieuw in de aanpak was dat een aantal bewoners deelnam aan de jury, die de verschillende plannen beoordeelde. Door die betrokkenheid aan de voorkant voelen bewoners zich meer verbonden met het resultaat. Dat draagt bij aan het verantwoordelijkheidsgevoel voor de woning en woonomgeving, wat
een positief effect heeft op de leefbaarheid. Het is een van de manieren waarop wij fysiek ingrijpen verbinden met een sociale aanpak in de buurt.
Verkoop van woningen In 2018 blijven we huurwoningen verkopen. De toename van de ingerekende verkopen is een gevolg van het feit dat in de projecten meer sociale woningen worden gerealiseerd en om het aantal sociale
woningen op het niveau van het ondernemingsplan te handhaven.
11
Sloop en nieuwbouw Meer betaalbare woningen voor gezinnen is een van de ambities van Woonplus. Een aantal nieuwbouwprojecten past daarbij.
De Wetenschappersbuurt is het gebied in Schiedam-Oost tussen de Fahrenheitstraat, Doctor Zamenhofstraat, Hogenbanweg en Lorentzlaan. Hier maken in totaal 293 woningen van Woonplus
ruimte voor 148 eengezinswoningen, zowel voor de verkoop als de sociale verhuur. De plannen voor sloop en nieuwbouw liggen hier goed op schema. In 2018 leveren wij 29 huurwoningen van fase A op. Van de 24 huurwoningen uit fase B start de bouw in het nieuwe jaar. Verder gaan 88 woningen onder de sloophamer. De nieuwbouw van fase C start waarschijnlijk eind van het jaar. Fase B en C passen we aan, zodat de nieuwe woningen beter aansluiten op onze duurzaamheidsvisie.
Dat betreft bijvoorbeeld een schuine kap, die zonnepanelen mogelijk maakt en ruimte biedt aan technische installaties. De 72 woningen op het Fabriplein in Schiedam-West gaan wij half 2018 slopen. Daarvoor in de plaats komen 46 eengezinswoningen met tuin voor de sociale verhuur. Huurders en omwonenden zijn hierover in 2017 geïnformeerd. Zij waren positief over het ontwerp, waarin de sfeer van het plein behouden blijft. In 2018 gaan we hen begeleiden bij het zoeken naar een vergelijkbare woning. Een
klankbordgroep met buurtbewoners is opgericht, zodat de communicatielijnen kort zijn.
Visie en voorbereiding In de meerjaren investeringsbegroting zijn zowel concrete plannen als plannen in onderzoek opgenomen. In 2018 zal als gevolg van de duurzaamheidsopgave en verdere uitwerking van plannen in onderzoek de impact nader uitgewerkt worden.
Een aantal projecten is in 2018 in de fase van planvorming. Dat geldt bijvoorbeeld voor de comfortverbetering in Nieuwland. In 2018 streven we ernaar de visie daarop af te ronden. Dat geldt ook voor de Lorentzlaan in de Wetenschappersbuurt in Schiedam-Oost, waar wij in eerste instantie 56 en later 24 woningen gaan renoveren.
Verder treffen wij voorbereidingen in 2018 voor renovatie in onbewoonde staat. In 2018 start de uitverhuizing van bewoners uit 44 woningen. In 2017 bereiden we de aanbesteding van Schiehart voor. Dat gaat om sloop en nieuwbouw op de Van Heuven Goedhartstraat en M.C.M. de Grootstraat in Nieuwland. We streven ernaar eind 2017 een intentieovereenkomst te tekenen met Gemeente Schiedam. Hoewel de gemeenteraadsverkiezingen in
maart 2018 gepland staan, vertrouwen wij erop dat we in de loop van 2018 met de uitvoering kunnen
starten. Onderhoudsprojecten Naast deze renovatie- en nieuwbouwprojecten staat er in 2018 voor 4.745 woningen onderhoud op het programma, zowel aan daken, gevels, binnenzijde – onder meer klimaat, liftinstallaties, vloeren, wanden - en ophogings-/herbestratingsprojecten.
Daken: Bij de vervanging van de daken wordt een adequaat isolatiepakket aangebracht en indien er een bestaande koudebrug is in de dakrand wordt deze geïsoleerd. Indien noodzakelijk wordt de dakrand verhoogd.
Gevels: In het gevelwerk is – bestaande uit voegwerk, (deel-)vervanging houten en kunststof gevelelementen – en schilderwerk overeenkomstig prestatie gericht gevelonderhoud (PGG) opgenomen.
Binnenwerk: In de reguliere meerjarenonderhoudsplanning is er een spreiding over de woongebouwen van reinigen en inregelen van mechanische ventilatie, vervanging van de collectieve en individuele
verwarmingsketels, reviseren van schacht- en cabinedeuren liftinstallaties, onderzoek aantasting houten vloeren en sanering/herstel daarvan. Met betrekking tot preventieve vervanging van de kitvoegen, zal een feitelijke opname plaatsvinden om de condities daarvan nader te bepalen.
12
Ophoging-/herbestratingsprojecten: In Woudhoek-Noord is er sprake van inklinking van de veengrond (30 à 40 cm.) Dit is een project
waarin de Gemeente Schiedam en Woonplus gezamenlijk optrekken.
We geven in 2018 € 20,9 miljoen uit aan onderhoud. Daarvan is € 14,2 miljoen aan regulier onderhoud
(zie bovenstaande figuur). De overige € 6,7 miljoen besteden we aan bijzonder onderhoud. Denk hierbij
aan het verwijderen van openverbrandingstoestellen uit woningen en aan uitgaven voor een
duurzamere woningvoorraad. We maken daarbij maximaal gebruik van beschikbare subsidieregelingen
als STEP.
In totaal raken wij met het regulier onderhoud zo’n 4.745 unieke woningen. Bij het dagelijks onderhoud
(klachten- en mutatieonderhoud) raken wij naar schatting nog eens zo’n 1.200 woningen. Daarnaast
gaan wij koolmonoxide meters plaatsen in zo’n 4.000 woningen.
Opname energie-index
In 2018 brengen wij de energie-index van ons bezit in kaart voor de laatste 33% van onze
woningvoorraad. Daarmee hebben wij voor alle woningen dit kengetal in beeld.
Duurzaamheidsvisie implementeren
Hoewel deze pas op de agenda stond voor begin 2018, hebben we begin 2017 onze duurzaamheidsvisie
vastgesteld. Die luidt als volgt: Woonplus wil de CO2-uitstoot van haar gebouwen reduceren, het
gebruik van aardgas uitfaseren en maatregelen nemen om de gevolgen van klimaatverandering tegen
te gaan. De ambitie is een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050.
De aanpak om daar te komen, hebben we beschreven in de roadmap Energie en Duurzaamheid.
Daarin staat dat ons einddoel voor nieuwbouw en renovaties met een nieuwe levensduur van minimaal
veertig jaar Nul-op-de-Meter (NOM) is. Per project onderzoeken wij of we dit stapsgewijs (NOM ready)
of sprongsgewijs (NOM) kunnen bereiken.
Overeenkomstig de roadmap nemen we nu al initiatieven die bijdragen aan het doel. We wachten niet
tot we alle antwoorden hebben, maar gaan direct aan de slag, zoals te lezen is in dit jaarplan.
Uitgangspunt is dat we alleen bewezen technieken toepassen. We benutten de huidige
stimuleringsregelingen om op korte termijn te versnellen, zoals de STEP-regeling. Bij maatregelen aan
13
het vastgoed werken we met het principe ‘no regret’. Dat betekent dat wij via kleine en grote stappen
naar het doel werken zonder dat desinvesteringen nodig zijn. In overeenstemming met de Aedes
governance schrijven wij net als alle corporaties in 2018 een plan van aanpak duurzaamheid 2050.
Green Deal aardgasloze wijken
Onze duurzaamheidsvisie is in lijn met de ‘intentieovereenkomst Groenoord en Nieuwland op Duurzame
Warmte’. Op 20 april 2017 zetten wij daar samen met Gemeente Schiedam, provincie Zuid-Holland,
energiebedrijf Eneco en netbeheerder Stedin onze handtekening onder. Zo vervult Schiedam een
pioniersrol in Nederland. Samen met deze partijen onderzoeken wij in 2018 of wij deze twee wijken
gasloos kunnen maken. Een wijkenergiekgroep (klankbordgroep van bewoners) is nauw betrokken,
omdat de keuzes ook ‘achter de voordeur’ grote consequenties hebben.
De wijken Groenoord en Nieuwland zijn geselecteerd omdat het meeste vastgoed in bezit is van
Woonplus, hoogbouw zich goed leent voor duurzame, collectieve warmtevoorziening en makkelijk
aangesloten kan worden op de reeds aanwezige warmteleiding over Noord. Het onderzoek betrekt
echter nadrukkelijk andere duurzame alternatieven. Eind 2018 volgt een advies aan de stuurgroep, die
beslist hoe verder te gaan.
Deze intentieovereenkomst vloeit voort uit de Green Deal aardgasloze wijken. Dat is een afspraak
tussen het ministerie van Economische Zaken, dertig gemeenten, twaalf provinciën en vijf
netbeheerders. Schiedam is één van die gemeenten. De Green Deal stelt gemeenten in staat om
woningen op een andere manier te laten verwarmen dan met aardgas. Zo draagt de Green Deal bij aan
het Klimaatakkoord van Parijs, waarin in 2015 is afgesproken de opwarming van de aarde te beperken
tot ruim onder twee graden Celsius.
In 2017 zijn we lid geworden van de Stroomversnelling, een brede coalitie van partijen die gezamenlijk
hun schouders onder de energietransitie willen zetten. Partijen binnen Stroomversnelling zijn bereid
kosten, kennis en menskracht te delen voor de ontwikkeling van een energieneutrale gebouwde
omgeving.
Duurzaamheid eigen pand
Niet alleen met de huurwoningen, maar ook met ons eigen pand sturen we aan op CO2-neutraliteit. In
2017 stellen we scenario’s vast, waaruit wij een keuze maken. In 2018 start de uitvoering ervan.
14
4. Waardecreatie in lerende organisatie
Woonplus Schiedam wil ook in de toekomst aan de vragen van haar huurders voldoen en
blijven inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Daarbij hoort een organisatie die voortdurend leert en verbetert.
Onderdeel
strategisch veld
Strategische
doelstelling
KPI jaarplan Bewaking (via
kengetallen)
Waardecreatie voor
klanten
Zie kerntaak wonen -
Waardecreatie vastgoedportefeuille
Portefeuille en vastgoed sturing Zie taakveld vastgoed
vitaliseren
Asset management In 2018 het proces verder optimaliseren met nieuwe software -
Volgen via de vastgoedrapportage
Waardecreatie in de keten
Actief stakeholdermanagement invoeren
Volgen ontwikkelingen via voortgangsrapportages en jaarverslag
Besturingsfilosofie Sturen op waardestromen
Volgen voortgang via interne projectrapportage
Lerende organisatie
versterken
Geïntegreerd meten
Strategisch personeelsbeleid invoeren
Volgen via interne
projectenrapportage
Behoud goede reputatie
Onze reputatie vertaalt zich in een positieve waardering. Deze waardering kennen professionele stakeholders, huurders en medewerkers ons toe
Medewerkers, huurders en professionele stakeholders geven ons minimaal een NPS > 0 (Net Promoter Score). In de media is
berichtgeving over Woonplus minimaal 70% positief Ziekteverzuim ≤ 6%
Volgen voortgang via continue metingen Reputatie meten via dashboard
Intern Dashboard Maandrapportage
Waardecreatie voor klanten
In hoofdstuk 2 is weergegeven hoe wij onze voortgang op dat vlak volgen en bewaken. Waardecreatie vastgoedportefeuille Portefeuille- en vastgoedsturing
In 2016 en 2017 hebben we onze portefeuille- en vastgoedsturing verder geprofessionaliseerd. Onderdeel daarvan is het assetmanagement; de vastgoedsturing op complexniveau. De data zijn bijna helemaal op orde, een dashboard voor prestatiemeting is ingericht en een derde deel van het
woningbezit is aan de hand van het dashboard en de bevindingen in de praktijk beoordeeld. Uit die beoordelingen kwamen acties voort. Deze lopen uiteen van een wijziging van de complexstrategie, het bepalen van een aangepast investerings- of onderhoudsniveau tot het doen van
nader onderzoek. In 2018 zetten wij dit proces voort, waarbij wij de leerpunten uit 2017 in acht nemen. We onderzoeken hoe wij dit proces kunnen ondersteunen met slimme software.
15
Een ander onderdeel van professionalisering van onze vastgoedsturing was het verbetertraject
Meerjarenonderhoudsplanning en -begroting. Dit resulteert erin dat we in 2018 beschikken over actuele
en betrouwbare informatie over de staat van onderhoud en toekomstige onderhoudsbehoeftes per
complex. Het verbetertraject is afgerond en de implementatie van het duurzaamheidsbeleid zal via
onderhoud plaatsvinden in 2018.
In hoofdstuk 3 is uiteengezet welke activiteiten in 2018 zijn voorzien. Waardecreatie in de keten Het jaar 2018 staat meer dan ooit in het teken van samenwerking. In dit jaarplan zijn onze belangrijkste partners al verschillende keren de revue gepasseerd. Op de eerste plaats zijn dat de huurders, bijvoorbeeld in de Huurdersbelangenorganisatie Woonplus (HOW) en in complexen die een
renovatie ondergaan. Met de Gemeente Schiedam werken we intensief samen op het gebied van beleid en uitvoering. We vertrouwen erop dat wij die goede relatie houden, ook na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2018. Bij de verduurzaming van ons bezit zijn verder vele partners betrokken, zoals Eneco en Stedin. In 2017 hebben we onze belangrijkste stakeholders en onze verbondenheid met hen in kaart gebracht. In 2018 zetten we in op structureel stakeholdermanagement. Wij vinden het belangrijk om in hen te
investeren, omdat wij geloven in een integrale aanpak om Schiedam een prettige woonstad te laten zijn en blijven.
Opdrachtgeverschap onderhoud Eind 2018 loopt het contract prestatiegericht gevelwerk af. Eind 2017 starten we een evaluatie, die we begin 2018 afronden. Daarna bepalen we hoe wij deze vorm van opdrachtgeverschap nog beter kunnen
inzetten om onze ondernemingsdoelstellingen te halen. Besturingsfilosofie Woonplus heeft haar besturingsfilosofie geënt op maximale waardecreatie. Als wij ons primair richten op activiteiten die waarde toevoegen, is dat goed voor onze klanten, onze stakeholders en Woonplus zelf. In 2017 is dit uitvoerig beschreven en vanaf 2018 gaan we van hieruit sturen.
Lerende organisatie versterken Doorontwikkeling van de lerende organisatie op basis van de organisatie-identiteit is ook voor 2018 de inzet. De waardestromen zijn vertaald in werkprocessen. Die maken duidelijk welke bijdrage elke medewerker heeft in het grote geheel. De rollen, taken en verantwoordelijkheden zijn daardoor inzichtelijker.
Dat legt enerzijds de verantwoordelijkheid laag in de organisatie en geeft leidinggevenden de rol van
coach. Anderzijds geeft het aanknopingspunten om te zoeken naar verbeteringen of kansen om meer waarde toe te voegen. We sluiten daarbij zoveel mogelijk aan bij de energie en geboekte successen binnen teams. Ondersteuning wordt gegeven bij het nemen van eigenaarschap, het verbeteren van processen en het vergroten van klantwaarde. Het versterkt zo onze lerende organisatie. Geïntegreerd meten Leren en ontwikkelen kan alleen als je inzicht hebt in je prestaties. Daarom blijven wij ook in 2018
structureel meten hoe onze klanten, stakeholders en medewerkers ons beoordelen. We meten in ieder geval zes onderdelen: onze reputatie bij klanten, de mening van vertrokken en nieuwe huurders, de werkwijze bij een reparatieverzoek, bij incasso en bij planmatig onderhoud en tot slot de tevredenheid van medewerkers. Alle onderzoeksresultaten worden weergegeven in speciaal hiervoor ontwikkeld dashboard. Bovendien nemen we deel aan de Aedes-benchmark. De Aedes-benchmark ondersteunt corporaties hun middelen zou goed mogelijk te investeren in hun kerntaak met vergelijkingscijfers, die
inzicht bieden en verbanden helder maken. Op basis hiervan kunnen corporaties zich verder verbeteren in dienstverlening, efficiëntie en maatschappelijke prestaties. Daarnaast verhoogt de Aedes-benchmark de transparantie van de sector. In 2018 gaan we ons dashboard verder verfijnen en de prestaties
breder in de organisatie delen. Die transparantie in combinatie met reflectiemomenten is nodig om te kunnen leren en verbeteren.
16
Strategisch personeelsbeleid Werkgroepen met leidinggevenden en OR-leden hebben zich gebogen over ontwikkeling, functieprofielen en functiewaardering, belonen en beoordelen, de introductie van nieuwe medewerkers
en levensfasebewust personeelsbeleid. Belangrijk onderdeel is het mobiliteitsreglement, dat in een permanent vangnet voorziet. Dat maakt het voor medewerkers makkelijker flexibel te bewegen in en buiten de organisatie. In 2018 gaan wij de nieuwe aanpak invoeren.
Behoud goede reputatie Een goede reputatie vergroot het draagvlak voor onze activiteiten. Het bouwen aan die reputatie, gedreven vanuit een sterke en vitale identiteit, is daarmee een belangrijke pijler voor het versterken van de organisatie. Woonplus meet voortdurend de perceptie over Woonplus bij huurders en andere stakeholders. Het blijven zorgen voor feedback en reflectie is essentieel om Woonplus verder te
ontwikkelen in 2018. NPS Zowel bij huurders, andere stakeholders als onze medewerkers streven wij naar een minimale NPS (net promotor score) van 0. De net promoter score wordt berekend door één vraag voor te leggen: Hoe waarschijnlijk is het dat u
ons zult aanbevelen aan anderen (een vriend of collega)? Om antwoord te geven kan de respondent een score van 0 t/m 10 invullen. De scores worden verdeeld in drie groepen:
1. Promoters: respondenten die een score 9 of 10 hebben gegeven. 2. Neutrals: respondenten die een score 7 of 8 hebben gegeven. 3. Criticasters: respondenten die een score 0 t/m 6 hebben gegeven. De score wordt als volgt berekend: NPS = % promoters - % criticasters. De score kan variëren tussen de -100 en de +100. Een NPS die boven de nul uitkomt wordt als goed gezien, een score boven de 50
als excellent. Aandacht in de media Onder andere uit de visitatie die in 2017 plaatsvond, kwam naar voren dat Woonplus zich minder bescheiden mag opstellen. Woonplus zet zich in 2018 nadrukkelijker in de schijnwerpers om de zichtbaarheid van de prestaties te vergroten. Dit moet leiden tot meer positieve berichtgeving over
Woonplus. Ziekteverzuim In 2017 zijn wij met een vitaliteitsprogramma gestart onder het personeel. Gezondheid en bewegen zijn hier de sleutelwoorden. Deze lijn willen wij doortrekken in 2018 en wij streven ernaar dat dit de ziekteverzuimcijfers positief beïnvloed. Voor 2018 proberen wij voor het totale ziekteverzuim onder de
7% te blijven met een verzuimfrequentie van 1,4.
17
5. Financiën
Het zogenaamde duurzame businessmodel is ook in 2018 onderdeel van onze strategie. De doelstelling
van dit businessmodel is het waarborgen van de financiële continuïteit op zowel de korte als lange termijn. Met de nieuwe koers blijkt dat wij de financiële continuïteit kunnen waarborgen, nu en in de toekomst. Onze voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Hiermee verkrijgen wij een goede beoordeling van de externe toezichthouders. Woonplus voldoet aan beide eisen: de continuïteit is gewaarborgd en wij zetten onze middelen in, in het belang van de volkshuisvesting. Wel willen wij opmerken dat het vraagstuk van betaalbaarheid steeds dringender wordt. Door
wetgeving over het ‘passend toewijzen’ en het gesloten huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond hebben wij (steeds) minder financiële speelruimte om huren sterk te verhogen.
De financiële meerjarenbegroting 2018 t/m 2022 is een verdere verdieping en uitwerking van het duurzame businessmodel. Deze begroting is gebaseerd op marktwaarde, in 2017 was dit nog op bedrijfswaarde. Ook de prognose van 2017 is gebaseerd op marktwaarde.
Voor de periode 2018 - 2022 is in ons duurzame businessmodel rekening gehouden met meer ruimte om te investeren. Wij intensiveren ons investeringsprogramma de komende jaren met zo’n € 104,6 miljoen van € 61,5 miljoen naar € 166,1 miljoen. Daarnaast gaat ons verkoopprogramma met zo’n € 5,6 miljoen van € 19,2 miljoen naar € 24,8 miljoen. Per saldo € 99,0 miljoen toename.
Splitsing DAEB/niet-DAEB
Om de effecten van de splitsing inzichtelijk te maken is de begroting 2018 en verder uitgesplitst in bijlage 1. De begroting 2018 geeft de financiële positie van Woonplus in 2018 weer. De financiële positie van Woonplus is op te maken uit de winst- en verliesrekening, de balanspositie en de kasstromen.
Winst- en verliesrekening (begroting 2018 versus begroting 2017)
(in €1.000) 2017 2017P 2018 2019 2020 2021 2022
Bedrijfsopbrensten
Huuropbrengsten 68.482 68.263 68.858 70.145 71.465 72.656 73689
Netto verkoopresultaat 468 224 353 315 382 469 16
Service bijdragen 4.600 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500
Overige baten en lasten - - - - - - -
Overige bedrijfsopbrengsten 1.506 1.452 1.953 2.312 1.780 2.961 2.531
75.056 74.439 75.664 77.272 78.127 80.586 80.736
Bedrijfslasten
Afschrijvingen -349 -357 -302 -209 -150 -148 -125
Waardeveranderingen -9.009 -10.143 -13.666 -15.440 -8.329 -3.793 -43.351
Einde exploitatie -100 -3.715 -5.698 -8.567 -3.447 -5.101 -3.348
Erfpacht -61 -61 -60 -58 -58 -58 -58
Lonen en Salarissen -5.685 -5.685 -5.758 -5.573 -5.704 -5.837 -5.929
Sociale lasten -891 -891 -884 -903 -923 -942 -954
Pensioen lasten -856 -856 -863 -881 -901 -920 -932
Overige personeelskosten -704 -697 -1.115 -1.037 -1.083 -1.120 -1.154
Onderhoudslasten -25.418 -19.799 -25.663 -22.056 -17.521 -17.550 -17.798
Leefbaarheid -329 -329 -369 -367 -368 -370 -372
Overige bedrijfslasten -10.876 -11.184 -10.274 -10.289 -10.374 -10.471 -10.580
Overige buitengewone lasten -85 -85 - - - -
Service kosten -4.600 -4.500 -4.500 -4.500 -4.500 -4.500 -4.500
Sector specifieke heffingen -7.425 -6.326 -7.964 -7.658 -7.805 -7.902 -8.001
-66.294 -64.628 -77.116 -77.538 -61.163 -58.712 -79.093
Niet gerealiseerde waardeveranderingen 8.615 5.717 19.030 18.656 19.724 17.722 20.568
17.377 15.528 17.578 18.390 36.688 39.596 4.611
Rentebaten 167 1 322 302 289 297 320
Rente lasten -10.394 -10.343 -10.061 -9.484 -9.474 -9.384 -9.309
Belastingen -3.516 -1.033 -689 -582 -570 -584 -599
Jaarresultaat 3.634 4.153 7.150 8.626 26.933 29.925 -5.377
In bovenstaand overzicht is naast de cijfers van het jaarplan 2017 de kolom 2017P opgenomen. Deze kolom geeft de te verwachten resultaten over 2017 weer op basis van de waardering van de portefeuille op marktwaarde. De afschrijvingen hebben alleen nog maar betrekking op materiële vaste activa ten
18
diensten van de exploitatie. De waardeveranderingen (dat zijn de onrendabele investeringen ten opzichte van de marktwaarde) en niet gerealiseerde waardeveranderingen presenteren wij apart. Met dit jaarplan verantwoorden wij de geconsolideerde cijfers van Stichting Woonplus Schiedam en
Woonplus VvE Beheer B.V. Het jaarresultaat na belasting in 2018 is € 7,1 miljoen positief. Dit komt ten gunste van het eigen vermogen.
Toelichting bedrijfsopbrengsten
(in €1.000) 2018 2017 18 vs 17
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 68.858 68.482 376
Netto verkoop resultaat 353 468 -115
Service bijdragen 4.500 4.600 -100
Overige baten en lasten - - -
Overige bedrijfsopbrengsten 1.953 1.506 447
75.664 75.056 608
De bedrijfsopbrengsten zijn € 75,7 miljoen. Circa 91% van de bedrijfsopbrengsten bestaat uit huuropbrengsten. Daarnaast hebben we onder meer opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit, bijdragen in servicekosten en overige opbrengsten. De overige opbrengsten bestaan uit opbrengst
ingebrachte sloopwoningen, geactiveerde productie, vergoedingen voor de verwerking van nieuwe huurcontracten en doorbelaste administratieve kosten.
(in €1.000) 2018 2017 18 vs 17
Huuropbrengsten
Huuropbrengsten theoretisch 70.867 70.295 572
Huurderving leegstand -1.630 -1.433 -197
Huurderving oninbaar -380 -380 -
68.857 68.482 375
Voor de begroting 2018 is gerekend met een huurverhoging per 1 juli 2018 van 1,9% (inflatie van 1,4% + 0,5% (conform Geijkt op de Toekomst), dit is effectief door aftopping op maximaal redelijk 1,79% (€ 0,6 Miljoen). De huursprong als gevolg van huurharmonisatie bedraagt ongeveer 0,22% (€ 0,1 miljoen). Door effecten als gevolg van verkopen, sloop, renovatie en nieuwbouw (samen -/-€ 0,1 miljoen) stijgen de theoretische huuropbrengsten ten opzichte van de begroting 2017 uiteindelijk met € 0,6 miljoen.
De huurderving leegstand is € 0,2 miljoen hoger. Naast de reguliere leegstand betreft dit het sloopprogramma Schiedam-Oost fase 3 en Schiedam-West Fabriplein e.o.
De huurderving oninbaar is gelijk aan vorig jaar.
Het netto verkoopresultaat is gebaseerd op vijftig te verkopen woningen. Om het aantal sociale woningen op het niveau van het ondernemingsplan te handhaven, is de verkoopambitie voor 2018 en verder licht naar boven bijgesteld. Dit is een gevolg van het feit dat in de projecten meer sociale woningen worden gerealiseerd. De serviceopbrengsten zijn op basis van reële kasstromen en gelijk aan de kosten omdat het resultaat afgerekend wordt.
De overige bedrijfsopbrengsten nemen met name toe door meer doorberekende uren van de afdeling Vastgoed aan projecten (€ 0,5 miljoen) en lagere overige bedrijfsopbrengsten (€ 0,1 miljoen) vrijval en dotatie voor de VoV. (€ 0,6 miljoen). Per saldo een toename van circa € 0,4 miljoen.
19
Toelichting bedrijfslasten
(in €1.000) 2018 2017 18 vs 17
Bedrijfslasten
Afschrijvingen -302 -349 47
Waardeveranderingen -13.666 -9.009 -4.657
Einde exploitatie -5.698 -100 -5.598
Erfpacht -60 -61 1
Lonen en salarissen -5.758 -5.685 -73
Sociale lasten -864 -891 7
Pensioenlasten -863 -856 -7
Overige personeelslasten -1.115 -704 -411
Onderhoudslasten -25.663 -25.324 -339
Leefbaarheid -369 -329 -40
Overige Bedrijfslasten -10.274 -10.876 602
Overige buitengewone lasten - -85 85
Servicekosten -4.500 -4.600 100
Sector specifieke heffingen -7.964 -7.425 -539
-77.116 -66.294 -10.822
De bedrijfslasten zijn circa € 77,1 miljoen en nemen toe met € 10,5 miljoen. De afschrijvingen betreft hier alleen nog de afschrijving op de activa ten dienste van de exploitatie.
De toename van de waardeveranderingen (€ 4,7 miljoen) wordt veroorzaakt door enerzijds hogere onrendabele investeringen in bestaand bezit van circa € 7,7 miljoen en anderzijds door vrijval van in voorgaande jaren getroffen voorziening herstructurering (€ 3,0 miljoen). Einde exploitatie: hier wordt inzichtelijk wat de kosten zijn van de afwikkeling van de exploitatie van onze sloopcomplexen in Oost. De kosten zijn als volgt samengesteld:
Resultaat sloop € 1,9 miljoen
Afwikkeling exploitatie € 2,4 miljoen Uitverhuis vergoedingen € 1,4 miljoen
€ 5,7 miljoen In 2017 betrof dit alleen een deel van de Wetenschappersbuurt (tegen bedrijfswaarde). De lonen en salarissen worden verondersteld generiek te stijgen met 2%. Dit percentage is een
combinatie van inflatie en salarisstappen. De sociale lasten en pensioenlasten nemen toe door deze salarisstijging. De overige personeelskosten liggen boven het niveau van de begroting 2017. Deze stijging wordt
voornamelijk veroorzaakt door de post vervanging Hier is een bedrag van € 760K begroot t.o.v. € 416K vorig jaar. De reden voor deze toename is een te verwachten extra inzet door de toegenomen
investeringen en het programma Contact op maat. De onderhoudslasten vallen € 0,3 miljoen hoger uit dan in 2017. Het contractonderhoud heeft een reguliere verhoging (€ 0,1 miljoen). Voor het planmatigonderhoud is € 1.9 miljoen meer begroot. Daar staat tegenover een lagere inschatting op overig onderhoud van € 1,7 miljoen. De lagere inschatting ten opzichte van 2017 op overig onderhoud wordt voornamelijk veroorzaakt door een intensief vervangingsprogramma van openverbrandingstoestellen in 2017 a € 1,3 miljoen.
De overige bedrijfslasten nemen af met € 0,6 miljoen. De grootste post hiervan is de afname in VvE Bijdrage van € 0,35 miljoen. Dit is een verschuiving van de bijdrage naar de posten onderhoud en af te rekenen servicekosten. De servicekosten liggen licht lager dan vorig jaar. Deze zijn ingeschat op basis van de kasstromen.
De sectorspecifieke heffingen hebben betrekking op de verhuurderheffing en de saneringsheffing. Voor
2018 bedraagt het tarief voor verhuurderheffing 0,591% van de WOZ-waarde sociaal vastgoed. Dit is circa € 7.3 miljoen. In 2017 was dit 0,543%. Dat is een toename van 10,9%. De saneringsheffing is 1% van de netto huuropbrengsten. Dat is circa € 0,7 miljoen. Deze hebben wij in de begroting 2018 en daarna ingerekend voor vier jaar (totaal vijf jaar).
20
Overige posten winst- en verliesrekening Niet gerealiseerde waardeveranderingen
De niet gerealiseerde waardeveranderingen hebben betrekking op de positieve herwaardering van de portefeuille van € 17,9 miljoen en mutatie op reeds eerder verantwoorde onrendabele investeringen van
circa € 1,2 miljoen. Rentelasten De lagere rentelasten komen voort uit de reguliere aflossingen op openstaande leningen. Dit leidt tot lagere rentelasten van circa € 0,27 miljoen.
Belastingen De belastingen zoals nu gepresenteerd is de belastingdruk zonder verliesverrekening. Het nieuwe kabinet wil het vestigingsklimaat voor bedrijven verbeteren door de vennootschapsbelasting (VPB) te verlagen van 25 naar 21 procent. Hierdoor loopt de schatkist voor 3 miljard euro aan VPB mis. Dit verlies aan belastinginkomsten compenseert het kabinet door enerzijds de verliesverrekening te
beperken van negen naar zes jaar, maar vooral door de mogelijkheid tot renteaftrek te beperken. De maatregelen zijn nog niet voldoende duidelijk uitgewerkt. Eerste berekeningen tonen aan dat in het
meest ongunstige scenario Woonplus in de jaren tot 2025 aflopend van € 1,3 miljoen in 2019 tot € 100.000 euro in 2025 extra vennootschapsbelasting kost. Als gevolg van het sloop- en nieuwbouwprogramma kunnen we in de komende jaren fiscaal een afwaardering ten laste van het resultaat brengen. De verwachting is dat het totaal af te waarderen
bedrag tussen 2018 en 2025 ongeveer € 34 miljoen bedraagt. Om meer zekerheid te krijgen over de toekomstige fiscale positie willen we in 2018 met de Belastingdienst percentages van het te activeren deel van de onderhoudslasten en investeringen afstemmen.
Daarnaast inventariseert Aedes op dit moment of corporaties willen procederen tegen de afwijzing van de fiscale onderhoudsvoorziening door de Belastingdienst. Woonplus heeft nog geen fiscale onderhoudsvoorziening gevormd maar wij volgen de ontwikkelingen op dit gebied met grote belangstelling. Er zijn dus vol op ontwikkelingen op fiscaal vlak.
Juist omdat er zoveel externe maar ook interne ontwikkelingen gaande zijn, is het lastig om op dit moment een lange termijnvoorspelling te doen. Onze verwachting is dat de fiscaal te verrekenen verliezen van Woonplus over de jaren 2017 in de jaren 2018 en 2019 verrekend zullen worden. In de jaren vanaf 2020 komen wij naar verwachting in een te betalen positie. De in de begroting opgenomen bedragen zien toe op de vrijval van de in het verleden ten gunste van het resultaat geactiveerde latente belastingvoorziening. Deze latente belastingvoorziening ziet met
name toe op verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van activa en leningen.
21
Balanspositie
(in €1.000) P2017 2018 2019 2020 2021 2022
Vaste activa
DAEB-vastgoed in exploitatie 930.297 949.852 975.420 994.932 1.011.267 1.039.010
Niet DAEB-vastgoed in exploitatie 43.091 41.988 41.718 41.361 40.947 40.180
Activa VOV 21.809 20.526 19.243 17.960 16.678 15.395
MVA in ontwikkeling voor eigen expl. 5.618 20.743 15.223 18.757 37.786 12.543
MVA ten dienste van de exploitatie) 2.447 2.145 1.936 1.786 1.638 1.512
Financiële vaste activa
Startlening u/g DAEB-scheiding 14.000 13.125 12.250 11.375 10.500 9.625
Latente belasting (verliesverrekening) 4.153 3.571 3.0001 2.417 1.818 1.204
1.021.415 1.051.950 1.068.791 1.088.588 1.120.634 1.119.469
Vlottende activa
Voorraden 478 478 478 478 478 478
Vorderingen 2.800 2.700 2.701 2.731 2.761 2.792
Liquide middelen 18.365 2.051 2.556 4.197 5.568 7.410
21.643 5.229 5.735 7.406 8.807 10.680
Totaal activa 1.043.058 1.057.180 1.077.526 1.095.994 1.129.441 1.130.149
Eigen vermogen 262.968 269.328 274.075 290.489 309.768 318.016
Voorzieningen 458.398 459.191 463.069 473.590 484.235 470.611
Langlopende schulden 305.282 312.529 321.432 316.051 319.531 325.731
Kortlopende schulden 16.410 16.132 15.951 15.864 15.906 15.792
1.043.058 1.057.180 1.074.527 1.095.994 1.129.440 1.130.150
Wij waarderen de portefeuille integraal op marktwaarde verhuurde staat. De waarde van het sociaal bezit bedraagt eind 2017 circa € 930 miljoen en neemt toe tot € 950 miljoen eind 2018. De waardering van het Niet-DAEB bezit bedraagt circa € 43 miljoen eind 2017 (2016: € 45 miljoen) en neemt af tot circa € 41,9 miljoen eind 2018. Tegenover deze bezittingen staan onze langlopende en kortlopende schulden van circa € 337 miljoen. De langlopende schulden bestaan uit de leningen van € 321 miljoen en de terugkoopverplichting
verkoop onder voorwaarde van € 20,5 miljoen. De kortlopende schulden zijn aflossingsverplichtingen op de leningen en overige schulden op korte termijn. Het eigen vermogen bedraagt eind 2018 circa € 729 miljoen. Het balanstotaal komt hiermee uit op circa € 1.057 miljoen eind 2018.
22
Kasstromen
(in €1.000) 2018 2019 2020 2021 2022
Kasstroom uit operationele activiteiten €10.391 €20.317 €21.444 €23.610 €23.557
Ontvangsten uit operationele activiteiten €78.903 €82.240 €79.328 €80.533 €81.580
Huren €69.229 €70.510 €71.829 €73.022 €74.055
Rente baten €0 €0 €0 €0 €0
Overige bedrijfsopbrengsten €5.174 €7.230 €2.999 €3.011 €3.025
Service opbrengsten €4.500 €4.500 €4.500 €4.500 €4.500
Uitgaven operationele activiteiten €68.512 €61.923 €57.844 €56.923 €58.023
Erfpacht €60 €58 €58 €58 €58
Onderhoud €26.934 €22.466 €17.522 €17.550 €17.797
Zakelijke lasten €4.965 €4.966 €5.006 €5.053 €5.106
Overige directie exploitatielasten €874 €868 €866 €864 €864
Betaalde rente €10.016 €9.363 €9.271 €9.043 €9.101
Heffingen €7.964 €7.658 €7.805 €7.902 €8.001
Personeelskosten €7.522 €7.403 €7.616 €7.820 €7.953
Overige personeelskosten €1.083 €977 €980 €985 €992
Overige bedrijfskosten € 4.225 €3.297 €3.892 €2.778 €3.279
Leefbaarheid €369 €367 €368 €370 €372
Servicekosten €4.500 €4.500 €4.500 €4.500 €4.500
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -€36.063 -€30.816 -€16.532 -€27.825 -€30.021
Ontvangsten investeringsactiviteiten €5.201 €5.014 €4.800 €4.898 €4.938
Verkoopresultaat bestaand bezit €5.201 €5.014 €4.800 €4.898 €4.938
Uitgaven investeringsactiviteiten €41.264 €35.830 €21.332 €32.723 €34.959
Nieuwbouw huurwoningen €14.078 €10.593 €9.735 €5.273 €8.700
Verbetering bestaand bezit €19.971 €22.686 €9.341 €25.825 €23.636
Step €5.239 €0 €0 €0 €0
Sloopkosten €0 €0 €0 €0 €0
Nazorg en onderzoek €1.976 €2.079 €2.256 €1.625 €2.623
Afkoop erfpacht €0 €472 €0 €0 €0
Financieringsactiviteiten €9.354 €11.010 -€3.273 €5.587 €8.307
Ontvangsten financieringsactiviteiten €34.508 €21.232 €12.469 €8.953 €21.386
Nieuwe leningen €34.508 €21.232 €12.469 €8.953 €21.386
Aflossingen leningen u/g
Uitgaven financieringsactiviteiten €25.154 €10.222 €15.742 €3.366 €13.079
Reguliere aflossingen -€25.154 -€10.222 -€15.742 -€3.366 -€13.079
Leningen O/G €0 €0 €0 €0 €0
Saldo kasstroom -€16.318 €511 €1639 €1.372 €1.843
Saldo liquide middelen €1.644 €2.155 €3.794 €5.166 €7.009
Onze kasstroom uit de operationele activiteiten is € 10,4 miljoen positief in 2018. De kasstromen uit de investeringsactiviteiten betreffen ontvangsten uit verkoop van bestaand bezit en de investeringen in nieuwbouw en renovaties en zijn € 36,0 miljoen negatief in 2018. De kasstromen uit
financieringsactiviteiten betreffen de eindaflossingen en de reguliere aflossingen van circa € 10,3 miljoen. Deze zijn negatief. Het negatief saldo van de kasstromen kunnen wij grotendeels dekken uit de
liquide middelen.
Investeringsprogramma Zoals al in hoofdstuk Vitaliseren Vastgoedportefeuille is toegelicht investeren wij in 2018 in de volgende projecten: in € miljoen
Lorentzlaan (renovatie) 1,4
Johan de Wittsingel (renovatie) 5,9 Alphons Ariënsstraat (renovatie) 7,1 Schuttersveld (onderhoud) 2,0 C van Zanten/Bosmanplein (onderhoud) 2,3 Overige investeringen in diverse projecten 6,5 25,2
Nieuwbouw Oost fase A (2018) 0,5 Nieuwbouw Oost fase B (2017-2019) 3,5 Nieuwbouw Oost fase C (2018-2019) 0,1 Nieuwbouw Fabriplein (2018-2019) 3,7 Nieuwbouw Diverse projecten) 6,3
14,1
23
Financiële kengetallen
Solvabiliteit Loan-to-value
De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen van
Woonplus. Het geeft de financiële buffer weer voor het opvangen van eventuele financiële risico’s en/of tegenvallers en de investeringscapaciteit. Het verloop
van de solvabiliteit in alle jaren voldoet aan de norm van minimaal 22%.
De loan-to-value geeft de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van het bezit van
Woonplus. Het geeft de financiële buffer weer indien de leningen moeten worden terugbetaald wanneer Woonplus niet aan zijn betalingsverplichtingen kan
voldoen. Het verloop van de loan-to-value op basis van de bedrijfswaarde voldoet alle jaren aan de norm van maximaal 75%.
Rentedekkingsgraad (ICR) Schulddekkingsgraad (DSCR)
De rentedekkingsgraad ofwel Interest Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de rente aan de verschaffers van het vreemd vermogen
kan worden betaald. Het verloop van de rentedekkingsgraad voldoet alle jaren aan de norm van minimaal 1,4.
De schulddekkingsgraad ofwel Debt Service Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de rente en de aflossing kan worden
betaald. Bij de berekening van de aflossing is de systematiek van het WSW gevolgd die uitgaat van een theoretische aflossing. Hierbij wordt rekening gehouden met de restant levensduur van de portefeuille, de verkoopopbrengsten, een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. Het verloop van de schulddekkingsgraad
voldoet alle jaren aan de norm van minimaal 1,0.
Wij hebben toekomstige investeringen in duurzaamheid na 2024 nog niet ingerekend. De omvang en impact hiervan zijn nog in onderzoek en niet hard genoeg om mee te rekenen. Wat wij alvast willen opmerken, is dat dit programma invloed gaat hebben op de hierboven getoonde ratio’s. Wij verwachten dat deze na 2024 een stuk lager zullen gaan uitvallen.
24
6. Bijlage 1 Resultatenrekening gesplitst naar DAEB en Niet-DAEB
5
5 Er kunnen kleine afrondingsverschillen zitten in de gesplitste cijfers t.o.v. het totaal. Dit wordt veroorzaakt door tussentijdse afrondingen in ons rekenprogramma Wals.
Recommended