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InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 2 de 39
PRESENTACIÓN
Los mercados inmobiliarios se definen mediante la doble nominación
producto-localidad, la primera para identificar la tipología del bien que
opera en ellos y la segunda como expresión de su ubicación
geográfica derivada de la singularidad de lo inmobiliario.
El conocimiento de los mercados producto-localidad requiere
contemplar los tres aspectos o características que en cada periodo
temporal los configuran: dimensión, dinamicidad y tendencia a corto y
medio plazo. Las dimensiones de los mercados o magnitudes básicas
son, la amplitud y la profundidad, es decir, el rango de los precios de
los bienes que se intercambian en ellos y el número de transacciones
que se han generado, rango y número referidos a un mismo periodo
temporal dado.
Desde esta perspectiva, el Informe InmoCoyuntura cuyo número 1,
2S2009 aquí se presenta, se refiere, como producto, a los mercados
de compraventa residenciales en sus cuatro segmentos: primario,
secundario, libre y de protección pública, ubicados, según los casos,
bien en las ciudades capitales de las provincias, bien en las áreas
administrativas provinciales o comunitarias.
Epígrafe 1 Dimensiones de los Mercados Residenciales de las
Capitales de Provincia.
Se muestran las dimensiones de los mercados residenciales de las
ciudades capitales de provincia, cuantificando las amplitudes como
rangos de los precios unitarios (€/m2) y las profundidades de los
mercados de cada Comunidad Autónoma desagregadas en los cuatro
segmentos anteriormente expuestos.
Se concluye este primer punto con la gráfica que muestra, mediante
rectángulos, la contemplación conjunta de ambas magnitudes. En el
segundo sub epígrafe y por considerar que son los estadísticos con
más y mejor información para este tipo de análisis, se recogen los
intervalos modales o más frecuentes de los precios absolutos de las
transacciones detectadas en el periodo 2S2009. Y como punto final
de este epígrafe 1 y, al mismo tiempo, como inicio de la determinación
de la dinamicidad de los mercados residenciales, se aporta el detalle
de las variaciones inter anuales 2S2009/2S2008 de los tramos
modales de los precios unitarios, a nivel de capitales de provincia.
Epígrafe 2 Dinamicidad de los Mercados Residenciales.
Se exponen los comportamientos de la actividad inmobiliaria mediante
dos índices propios que expresan o miden esa actividad desde dos
aspectos diferentes:
- El Índice de Actividad Económica Inmobiliaria, (índice aei.EV),
que recoge la aproximación a los flujos económicos derivados
de la actividad residencial (construcción, venta y financiación).
- El Índice de Actividad Inmobiliaria (índice ai.EV),
expresa la actividad inmobiliaria, estimada a partir del número
total de informes de bienes inmuebles residenciales realizados
por el sector de la tasación.
El periodo 2004/2009 se ha establecido como perspectiva temporal
para ambos índices.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 3 de 39
PRESENTACIÓN
La contemplación conjunta del comportamiento de los precios y de la
actividad inmobiliaria (índice ai.EV) durante este periodo 2004/2009,
se recoge, de forma gráfica en este Informe a nivel de CC.AA.
Gráficas todas ellas que, mostrando las singularidades de cada
Comunidad, presentan, como denominador común, un perfil de
burbuja que han ido dibujado, anualmente, los comportamientos
precios-actividad en su recorrido 2004/2009.
La estimación de la tendencia de los precios residenciales a corto y
medio plazo, se basa en una aproximación al stock de viviendas libres
en el mercado primario, por ser ésta la variable fundamental propia
del sector inmobiliario que marca los comportamientos de precios
presentes y futuros tanto en el mercado primario como en el
secundario.
Epígrafe 3 Determinación de número de viviendas nuevas en venta
(Stock residencial).
A partir de los datos de las estadísticas oficiales de la evolución de la
población y de la actividad promotora, y mediante la simulación de
escenarios e hipótesis, en un modelo propio, de la nueva actividad
promotora en el periodo 2004/2009, en el epígrafe 3 se realiza la
mencionada aproximación a la determinación del número de viviendas
libres del mercado primario en venta, aproximación de naturaleza
exclusivamente inmobiliaria a partir de la cual se realiza la estimación
del comportamiento de los precios residenciales para el trienio
2010/1012.
Epígrafe 4 Mapa Inmoeconómico de las CC.AA.
Dado que el mercado inmobiliario -que contiene al residencial-, es un
sector económico, cualquier estimación de su comportamiento futuro
ha de insertarse necesariamente en el marco macroeconómico
nacional.
Se presenta, como novedad, el mapa inmoeconómico en el que, en el
plano de ejes PIB y tasa de paro, se representan las posiciones de las
CC.AA. mediante círculos de áreas proporcionales a su índice de
actividad inmobiliaria en 2009 (índice ai.EV). Partiendo de esta
panorámica a diciembre de 2009 se determinan las distancias de cada
Comunidad al punto frontera de las economías de baja y alta
actividad.
Finalmente quiero resaltar en este trabajo, génesis de los futuros
informes semestrales de InmoCoyuntura Euroval, la gran aportación
realizada en el desarrollo y dirección del mismo por Alfredo Serret,
Presidente del Instituto de Análisis Inmobiliario, que junto a Jorge
Baiges, Socio-Director y Cristina González Rojo, Analista principal,
han conseguido realizar un excelente y novedoso trabajo y plasmar
toda la experiencia de Euroval en el Análisis de Mercados
Inmobiliarios, acumulada en sus más de 20 años de existencia.
José Vázquez Seijo
presidente@euroval.com
www.euroval.com
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 4 de 39
ÍNDICE
Pág.
1. MERCADOS RESIDENCIALES: capitales de provincia.
1.1 Dimensiones de los mercados: Amplitud. 5.
1.2 Dimensiones de los mercados: Profundidad. 8.
1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad. 10.
1.4 Valores Absolutos modales. 12.
1.5 Variaciones 2008/2009 en precios unitarios. 16.
2. DINAMICIDAD DE LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES.
2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas. 18.
2.2 Índice de Actividad Económica Inmobiliaria: aei.EV. 20.
2.3 Interrelación entre ai.EV (número de tasaciones) y rango de precios modales. 23.
2.3.1 Índice de Actividad Inmobiliaria (ai.EV). 24.
2.3.2 Rango de precios unitarios modales. Evolución 2004-2009. 25.
3. EVOLUCIÓN RÓXIMA DEL MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL.
3.1 Estimación del stock libre 2009. 32.
3.2 Previsiones del comportamiento del Stock en el trienio 2010/2012. Escenarios. 34.
4. POSICIONAMIENTO INMOECONÓMICO DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS.
4.1 Panorámica diciembre 2009. 37.
4.2 Distancias al punto frontera 2008/2009. 38.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 5 de 39
1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA
1.1 Dimensiones de los mercados residenciales: Amplitud
+ Entendemos por amplitud el rango de precios unitarios por los que se puede
demandar u ofertar una vivienda en una determinada localidad. Es una referencia básica
que aporta información útil sobre el espacio de precios demandados y de la que se puede
aprovechar el promotor.
+ El conocimiento de la amplitud en el mercado residencial es prioritario para la toma
de decisiones. Es decir, será mucho más difícil encontrar comprador para una vivienda de
5.000 €/m2 en Huesca que en ciudades como Barcelona o Madrid.
+ A continuación se presenta la información sobre precios mínimos, máximos y, como
diferencia de ellos, la amplitud/espacio de valores unitarios por los que se puede encontrar
una vivienda en cada capital de provincia1, ordenados de mayor a menor.
1 En este Informe A Coruña, Badajoz, Las Palmas y Tenerife se consideran cabecera de su autonomía por presentar mayor actividad inmobiliaria.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 6 de 39
Fuente: Euroval
1.1 Dimensiones de los mercados residenciales: Amplitud
Precios
Minimos
Precios
Máximos
AMPLITUD
Diferencia
(Máx-Min)
% de diferencia respecto a
España
BARCELONA 850 6.912 6.062 118%
MADRID 797 6.715 5.917 113%
SAN SEBASTIÁN 1.931 7.479 5.548 99%
BILBAO 1.096 5.902 4.806 73%
ZARAGOZA 595 4.531 3.937 41%
SEVILLA 522 4.455 3.933 41%
SANTANDER 885 4.739 3.854 39%
CÁDIZ 806 4.221 3.415 23%
VALENCIA 482 3.861 3.379 21%
ALMERÍA 482 3.707 3.225 16%
GIRONA 938 4.138 3.199 15%
GRANADA 730 3.868 3.139 13%
MALLORCA 606 3.741 3.136 13%
VALLADOLID 669 3.801 3.132 13%
SALAMANCA 739 3.865 3.126 12%
PAMPLONA 1.049 4.063 3.014 8%
LLEIDA 521 3.473 2.952 6%
MÁLAGA 725 3.656 2.931 5%
ESPAÑA 770 3.553 2.782 0%
€/m2
Gráfico y Tabla.1.1
RANGOS DE PRECIOS UNITARIOS DEL 95%
CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE
VIVIENDAS 2S09
En términos generales, las ciudades capitales autonómicas,
destacadas en negrita, presentan mayor dispersión de precios
unitarios que el resto de las capitales de su Comunidad. Sin
embargo, los comportamientos de estas variaciones son
irregulares; mientras que Zaragoza presenta una dispersión
del 69%, más de la media de las capitales de su comunidad, la
de Toledo es del 20%.
Considerando el 95% central de los precios unitarios residenciales,
Barcelona es la capital de provincia con mayor amplitud de precios
€/m2 (mínimo 850 €/m2, máximo 6.900 €/m2 y un rango de 6.050
€/m2). Así mismo, esta ciudad, es dos veces mayor en amplitud de
precios que la media en las capitales de provincia.
En tanto, Huesca es la capital que presenta menor dispersión (mínimo
1.000 €/m2, máximo 2.400 €/m2 y un rango de 1.400).
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 7 de 39
Fuente: Euroval
1.1 Dimensiones de los mercados residenciales: Amplitud
Precios
Minimos
Precios
Máximos
AMPLITUD
Diferencia
(Máx-Min)
% de diferencia respecto a
España
ESPAÑA 770 3.553 2.782 0%
CÓRDOBA 527 3.288 2.761 -1%
MURCIA 692 3.449 2.757 -1%
CORUÑA (A) 870 3.616 2.746 -1%
LOGROÑO 761 3.418 2.657 -5%
LAS PALMAS 638 3.282 2.644 -5%
ALICANTE 456 3.010 2.554 -8%
PONTEVEDRA 739 3.242 2.503 -10%
VITORIA 1.265 3.742 2.477 -11%
TOLEDO 653 3.117 2.464 -11%
HUELVA 692 3.077 2.385 -14%
SORIA 1.022 3.392 2.371 -15%
OVIEDO 696 3.062 2.366 -15%
SEGOVIA 1.093 3.427 2.334 -16%
TENERIFE 558 2.873 2.315 -17%
BURGOS 912 3.199 2.287 -18%
LEÓN 506 2.789 2.283 -18%
PALENCIA 782 3.052 2.270 -18%
ALBACETE 602 2.825 2.223 -20%
TARRAGONA 1.101 3.296 2.195 -21%
CASTELLÓN 537 2.669 2.132 -23%
GUADALAJARA 982 3.104 2.122 -24%
BADAJOZ 425 2.493 2.068 -26%
JAÉN 905 2.862 1.957 -30%
CÁCERES 635 2.577 1.942 -30%
LUGO 394 2.306 1.912 -31%
ÁVILA 873 2.778 1.905 -32%
ZAMORA 766 2.595 1.829 -34%
CIUDAD REAL 754 2.556 1.802 -35%
OURENSE 594 2.325 1.730 -38%
TERUEL 775 2.439 1.664 -40%
CUENCA 804 2.210 1.406 -49%
HUESCA 1.084 2.442 1.358 -51%
€/m2
A continuación Gráfico y Tabla.1.1
RANGOS DE PRECIOS UNITARIOS DEL 95%
CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE
VIVIENDAS 2S09
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 8 de 39
1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA
1.2 Dimensiones de los mercados residenciales: Profundidad
+ Entendemos por profundidad el número total de transacciones anuales. En el
presente epígrafe se analiza la distribución de la profundidad en cada una de las
Comunidades Autónomas.
+ El conocimiento de la profundidad de los mercados residenciales es un indicador de
dinamicidad, en cuanto a que se puede determinar el volumen de negocio existente y estimar
su posible crecimiento.
+ En el cuadro siguiente se presenta para cada CC.AA la información referida a:
- el número total de transacciones, diferenciando vivienda libre, protegida, y de
estas las nuevas y usadas, en 2009,
- la variación de 2009 respecto a 2008 del número de compra-ventas realizadas,
- el volumen relativo de transacciones de cada CC.AA respecto al total nacional,
- el número de transacciones por cada 1.000 habitantes y diferencias porcentuales
respecto a España.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 9 de 39
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y Euroval
1.2 Dimensiones de los mercados residenciales: Profundidad
Tabla. 1.2
Número total de transacciones
inmobiliarias de vivienda libre
nueva
Número total de transacciones
inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano
Número total de transacciones
inmobiliarias de vivienda
protegida nueva
Número total de transacciones
inmobiliarias de vivienda
protegida de segunda mano
TOTAL transacciones
Var. 09/08
% del volumen
relativo de transacciones
Transacciones por cada 1.000 habitantes
RANGOS EN €/m2 DEL 95%
CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE VIVIENDAS 2009
2009
Nº de transacciones /
1.000 hab.
% de diferencia respecto a
España
Precios Mínimos
Precios Máximos
España 201.449 211.663 39.388 10.247 462.747 -22,9% 100% 9,9 0%
365 9.588
Andalucía 38.413 40.968 6.525 3.136 89.042 -10,4% 19,2% 10,7 8%
378 5.936
Comunidad Valenciana 27.514 30.168 1.908 1.131 60.721 -19,2% 13,1% 11,9 20%
365 4.902
Madrid (Comunidad de) 19.973 27.069 8.945 972 56.959 -21,8% 12,3% 8,9 -10%
709 9.588
Cataluña 18.331 35.158 1.546 589 55.624 -22,7% 12,0% 7,4 -25%
462 8.323
Castilla y León 12.885 11.693 1.900 511 26.989 -31,9% 5,8% 10,5 6%
422 5.042
Castilla-La Mancha 13.946 7.442 2.040 412 23.840 -8,7% 5,2% 11,5 16%
527 4.701
Galicia 14.074 8.184 1.184 390 23.832 2,0% 5,2% 8,5 -14%
368 4.752
Murcia (Región de) 12.589 7.347 496 211 20.643 -1,8% 4,5% 14,3 44%
505 5.217
Canarias 7.318 8.886 1.043 790 18.037 -10,5% 3,9% 8,6 -13%
527 4.528
País Vasco 6.361 7.915 2.991 234 17.501 -14,6% 3,8% 8,1 -19%
900 8.729
Aragón 5.660 5.988 2.853 177 14.678 -24,5% 3,2% 10,9 10%
528 5.357
Extremadura 4.403 4.636 2.914 692 12.645 -19,4% 2,7% 11,5 16%
411 3.166
Asturias (Ppdo. de ) 5.698 4.167 727 587 11.179 -23,8% 2,4% 10,3 4%
434 4.054
Balears (Illes) 3.739 5.490 143 52 9.424 -29,3% 2,0% 8,6 -13%
538 5.799
Cantabria 4.594 2.660 1.483 106 8.843 -18,7% 1,9% 15,0 52%
754 5.727
Navarra (Com. Foral de) 2.848 2.055 1.667 158 6.728 -17,1% 1,5% 10,7 8%
526 5.002
Rioja (La) 2.639 1.285 930 48 4.902 -18,0% 1,1% 15,2 54%
661 3.900
En el año 2009 el 56,6% de las transacciones se concentran en cuatro Comunidades: Andalucía, Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid y Cataluña,
siendo en todas ellas superiores la compra-venta de viviendas libres de segunda mano, que libres y nuevas. Cabe destacar el comportamiento del
consumidor en Castilla-La Mancha, Galicia (única Comunidad con variación positiva 09/08), Murcia y Cantabria por su manifiesta preferencia a demandar
vivienda nueva en este mismo periodo. Analizando el número de transacciones en relación al número de habitantes de cada CC.AA, se observa que, en el
año 2009, en La Rioja se realizaron más transacciones por 1.000 habitantes que en el resto de Comunidades, un 54% más que la media de España (15
frente a 10 transacciones por cada 1.000 habitantes). En el extremo opuesto se encuentra Cataluña, con menor volumen de negocio en relación su
población (7 transacciones por cada 1.000 habitantes).
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 10 de 39
1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA
1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad
+ El Gráfico.3 que figura a continuación representa, en vertical el número de
transacciones o profundidad del mercado de las comunidades y en horizontal el rango de
valores mínimo y máximo, de tal forma que las áreas de los rectángulos son proporcionales a
la actividad de sus respectivos mercados de compraventa tanto de vivienda primaria,
secundaria, libre y VPO.
+ Las variables así representadas dan una visión comparativa de la importancia relativa
de cada unos de los mercados frente al resto de las Comunidades Autónomas.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 11 de 39
Gráfico. 1.3
1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad (CC.AA)
1:500 €2000 2500500 1000 1500
4% CANARIAS
2% ASTURIAS
5% GALICIA
5% MURCIA
6% CASTILLA Y LEÓN
13% COMUNIDAD VALENCIANA
CANTABRIA2%
3% ARAGÓN
BALEARES (ILLES)
12%
12%
PAÍS VASCO4%
ANDALUCÍA19%
2%
CATALUÑA
COMUNIDAD de MADRID
2% NAVARRA
5% CASTILLA-LA MANCHA
1% LA RIOJA
3% EXTREMADURA
Fuente: Euroval
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 12 de 39
1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA
1.4 Valores absolutos modales
+ En los siguientes gráficos se presentan los rangos de precios absolutos más
frecuentes (valores modales) en cada una de las capitales de provincia y ordenados según
sus precios máximos.
+ Los valores absolutos, que forman la muestra de viviendas residenciales en cada
capital, han sido divididos en 20 intervalos, para determinar el tramo en donde se encuentran
los precios absolutos más frecuentes (modales).
+ Para cada capital se indica:
- el porcentaje total de viviendas que se encuentran el tramo antes indicado,
- los valores máximo y mínimo de las viviendas de dicho tramo,
- de esta forma, la altura de los cuadros representa el rango de precios modales,
como diferencia de los valores máximos y mínimos.
+ Con este análisis, se obtiene en qué intervalo de precios se encuentra el mayor
número de viviendas (en porcentaje del total) para cada capital de provincia.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 13 de 39
Fuente: Euroval
1.4 Valores absolutos modales
En cada uno de los gráficos (del 1.4 -1 al 5) que se presentan a
continuación se detallan los rangos de precios absolutos más
frecuentes que se pueden encontrar en cada una de las capitales de
provincia.
Cabe destacar el comportamiento del precio de la vivienda en el
mercado de San Sebastián. En esta localidad, además de ser en
donde se concentran las residencias con mayores precios, muestra un
mercado bimodal, en el que las viviendas entre los 252.000€ -
302.000€ y 351.000€ - 401.000€ son las que presentan una mayor
actividad transaccional.
Amplitud de precios absolutos modales
Porcentaje de concentración de viviendas
En el Gráfico. 1.4 -1 se comprueba la fuerte relación entre los valores
modales más elevados y la profundidad de sus correspondientes
tramos. Esta fuerte relación se mantiene si se comparan estos tramos
modales con los rangos unitarios mostrados en el Gráfico.1.1 anterior.
Los Gráficos del 1.4 – 2 al 5 muestran la existencia de “techos” en los
precios modales en la serie de capitales que en ellos aparecen, y que
respectivamente son 200.000€, 190.000€, 180.000€ y 160.000€.
Los valores que a continuación se señalan, se presentan en miles de
Euros.
Fuente: Euroval
Gráfico 1.4 - 1
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 14 de 39
Fuente: Euroval
1.4 Valores absolutos modales
Gráfico 1.4 - 3
Gráfico 1.4 - 2
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 15 de 39
Fuente: Euroval
1.4 Valores absolutos modales
Gráfico 1.4 - 4
Gráfico 1.4 - 5
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 16 de 39
Fuente: Euroval
1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA
1.5 Variaciones 2008/2009 en precios unitarios
+ En este punto, se agrupan en tramos de variación del 5% las variaciones de precios
más frecuentes en las capitales de provincia según su evolución en los años 2008 y 2009.
+ Se incluye un mapa coroplético que permite observar la distribución geográfica de
estas variaciones. Cada color representa las variaciones de la capital de provincia.
Descenso de los precios unitarios mayores al 5%
Descenso de los precios unitarios entre el 5% y el 0%
Estabilidad en los precios unitarios del entorno al 0%
Crecimiento de los precios unitarios entre el 0% y el 5%
Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%
Gráfico. 1.5
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 17 de 39
Fuente: Euroval
1.5 Variaciones 2008/2009 en precios unitarios
Capitales de provincia
Descenso de los precios unitarios en el rango
Estabilidad en los precios
unitarios en el entorno del
Crecimiento de los precios unitarios en el rango
Albacete Oviedo
Alicante Pamplona
Ávila Lérida Badajoz P. Mallorca
Bilbao Logroño Barcelona Salamanca
Burgos Lugo Cádiz Santander
C. Real Ourense Castellón Segovia
Girona Palencia Cuenca Sevilla
Granada S. Sebastián Guadalajara Tenerife Cáceres
Huelva Soria Las Palmas Valencia A Coruña Almería Murcia
Jaén Teruel Madrid Vitoria Huesca Córdoba Pontevedra
León Toledo Málaga Zaragoza Valladolid Tarragona Zamora
Mayor que 5%
Entre 0% y 5%
0%
Entre -5% y 0%
Menor que -5%
Cáceres, A Coruña, Huesca y Valladolid presentan una
estabilidad en los precios modales unitarios.
Para el grueso de la población, 72%, que se concentra en 22
capitales, las variaciones analizadas se sitúan en el rango -
5% a 0%.
En 40 de las 50 capitales de provincia – que representan el
87% de la población – se han detectado descensos en los
precios unitarios modales, en tanto que en tan solo en 6
capitales, que representan el 8,2% de la población, las
variaciones han resultado positivas.
Tabla. 1.5
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 18 de 39
2. DINAMICIDAD EN LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES
2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas
+ Se estudian por bienios del 2004 al 2009 las 14 provincias en las que se han iniciado
la construcción de más de 30.000 viviendas en el periodo 2004/2005.
+ En el gráfico se explica en cada una de las 14 provincias:
- El diagrama de barras, las viviendas iniciadas (gris) y terminadas (naranja) en
cada uno de los bienios.
- En el diagrama de áreas se indica el total de las viviendas iniciadas (gris) y
terminadas (naranja) en el sexenio 2004/2009. Se recuadra el valor de dicho total.
+ Cabe resaltar la diferencia entre las vivienda iniciadas y terminadas en la totalidad del
periodo. A partir de este estudio se puede determinar la repercusión en términos económicos
y de empleo para el sector inmobiliario.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 19 de 39
2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas
Periodo 2004 – 2009, segmentado por bienios
Datos en miles de unidades:
Total viviendas Iniciadas en el sexenio 2004/09
Total viviendas Terminadas en el sexenio 2004/09 Viviendas Iniciadas en el Bienio Viviendas Terminadas en el Bienio
Las gráficas recogen las 14 provincias en las que se han
iniciado la construcción de más de 30.000 viviendas en el
bienio 2004/05.
Destacan las 202.000 de 4 provincias andaluzas, las
172.000 iniciadas en la Cd. Valenciana, las 164.000 que se
comenzaron en las Barcelona, Tarragona y Girona, y las
109.000 iniciadas en la provincia de Madrid.
Cuatro años después, en el bienio 2008/09, la anterior
actividad promotora se reduce, respectivamente y en
términos de viviendas terminadas, a 33.000, 36.000, 35.000
y las 18.000 viviendas terminadas, respectivamente.
Gráfico. 2.1 - 1 Gráfico. 2.1 - 2
Gráfico. 2.1 - 3
Fuente: Ministerio de Vivienda
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 20 de 39
2. DINAMICIDAD EN LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES
2.2 Índice de Actividad económica inmobiliaria: aei.EV
+ El Índice de Actividad económica inmobiliaria (aei.EV), es un Índice realizado con
metodología propia, con referencia 2004=100, que mide la evolución de los flujos económicos
derivados de la actividad inmobiliaria. La información procede de las hipotecas constituidas,
los ingresos y gastos de construcción, y de las transacciones efectuadas, exceptuando los
flujos relativos a costes de suelo y alquileres.
+ Las variables implicadas en el modelo se han recogido de organismos públicos y se
han considerado en valores homogéneos, dando así mayor fiabilidad y consistencia al modelo.
+ El aei.EV proporciona información que permite comparar la evolución de la actividad
económica inmobiliaria en cada provincia.
+ Se ha determinado anualmente para cada provincia en el periodo 2004 – 2009.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 21 de 39
Fuente: INE, AHE, Ministerio de Vivienda y Euroval
2.2 Índice de Actividad económica inmobiliaria: aei.EV
Tabla. 2.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009
España 100 110 115 112 86 46
Almería 100 133 173 157 106 41
Cádiz 100 124 131 119 86 33
Córdoba 100 121 128 128 97 58
Granada 100 151 156 183 167 80
Huelva 100 117 146 141 94 50
Jaén 100 114 134 145 120 66
Málaga 100 73 55 46 32 17
Sevilla 100 122 138 139 103 58
Andalucía 100 99 98 93 69 34
Madrid (Comunidad de) 100 115 112 100 68 33
Alicante/Alacant 100 110 110 94 67 34
Castellón/Castelló 100 105 108 110 85 43
Valencia/València 100 129 150 162 130 66
Cd. Valenciana 100 114 121 116 88 45
Barcelona 100 102 104 100 71 36
Girona 100 103 105 105 79 35
Lleida 100 118 136 144 119 69
Tarragona 100 98 105 106 75 35
Cataluña 100 103 106 105 77 38
Burgos 100 118 116 103 82 53
León 100 118 137 146 104 57
Palencia 100 113 117 115 81 48
Salamanca 100 122 131 120 96 56
Segovia 100 137 167 169 137 89
Soria 100 100 100 100 100 100
Valladolid 100 138 132 116 97 53
Zamora 100 121 123 102 81 55
Ávila 100 158 203 211 176 109
Castilla y León 100 126 136 130 103 62
Coruña (A) 100 133 178 180 149 103
Lugo 100 107 146 215 198 96
Ourense 100 112 131 125 102 64
Pontevedra 100 106 114 110 92 59
Galicia 100 110 129 138 118 71
El Índice aei.EV referido a 2009 de cada provincia
expresa la pérdida de flujos económicos como
consecuencia de la generalizada menor actividad
inmobiliaria.
Sin embargo, cabe resaltar tres comportamientos de la
actividad inmobiliaria tanto a nivel provincia como en su
agregado comunitario, comportamiento que presenta
una fuerte correlación con las cifras de viviendas
iniciadas en los periodos iniciales de la serie 2007/05 y
2006/07.
1) A nivel comunitario las cuatro grandes Autonomías a
nivel promotor: Andalucía, Cd. Valenciana, Cataluña y
Madrid, presentan los aei.EV más reducidos, señalando
pérdida de actividad que oscilan entre el 67% de Madrid
Comunidad y el 55% de la Cd. Valenciana.
2) En un plano medio, aunque severo, se sitúan un grupo
de 7 CC.AA con pérdidas de actividad que oscilan entre
52% de La Rioja y el 42% del País Vasco (aei.EV de 42 y
58 respectivamente).
Las comunidades de Castilla León, Murcia, Galicia,
Castilla La Mancha y Extremadura presentan índices
aei.EV en la banda 62 a.79.
3) Finalmente, destaca en positivo Baleares con un
aei.EV = 92 en 2009.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 22 de 39
Fuente: Euroval Fuente: INE, AHE, Ministerio de Vivienda y Euroval
2.2 Índice de Actividad económica inmobiliaria: aei.EV
continuación Tabla 2.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Albacete 100 96 113 135 124 71
Ciudad Real 100 114 153 189 186 128
Cuenca 100 133 180 181 150 104
Guadalajara 100 124 154 156 116 72
Toledo 100 143 201 213 120 46
Castilla-La Mancha 100 127 169 184 134 74
Murcia (Región de) 100 149 162 151 124 65
Palmas (Las) 100 105 108 110 85 43
Santa Cruz de Tenerife 100 101 107 102 78 56
Canarias 100 103 108 106 82 50
Guipúzcoa 100 105 99 83 75 56
Vizcaya 100 94 77 75 78 51
Álava 100 100 117 118 93 62
País Vasco 100 103 105 95 81 58
Huesca 100 108 102 96 85 48
Teruel 100 114 134 147 154 108
Zaragoza 100 80 78 82 74 50
Aragón 100 91 89 91 84 54
Badajoz 100 90 97 119 131 72
Cáceres 100 115 124 134 124 91
Extremadura 100 99 107 125 128 79
Asturias (Ppdo. De) 100 119 114 94 78 53
Balears (Illes) 100 123 151 173 161 92
Cantabria 100 114 125 125 104 58
Navarra (Comunidad Foral de) 100 107 104 94 77 49
Rioja (La) 100 107 128 129 92 48
España 100 110 115 112 86 46
Sin embargo, un análisis transversal de la evolución de
los índices aei.EV, aporta una segunda dimensión de
los comportamientos de las actividades inmobiliarias.
Si bien Baleares cierra el 2009 con una pérdida de
actividad de tan solo el 8% en relación con 2004,
también es una de las provincias que mayor descenso
ha soportado en referencia a periodos anteriores.
Gráfico. 2.2
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 23 de 39
2. DINAMICIDAD EN LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES
2.3 Interrelación entre ai.EV (número de tasaciones) y rango de precios modales
+ En este epígrafe, se presenta la interrelación por Comunidades Autónomas entre el
Índice ai.EV y el rango de los precios unitarios más frecuentes (modales) en el periodo 2004 -
2009.
+ El comportamiento de esta relación es singular, puesto que se dibuja el
comportamiento del mercado como si de una burbuja se tratase y permite desarrollar una
previsión del comportamiento de ambas variables.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 24 de 39
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abo
raci
ón
pro
pia
2.3.1 Índice de Actividad inmobiliaria (número de tasaciones): ai.EV
+ El Índice de Actividad Inmobiliaria (ai.EV), es un Índice que recoge el número de
tasaciones residenciales efectuadas en el sexenio 2004-2009. Se ha optado por el número de
tasaciones por ser una variable “proxy” muy relacionada con la actividad inmobiliaria.
+ Este Índice nos permite estudiar la evolución del sector de la tasación de cada
Comunidad y compararlos. En la siguiente tabla se indica, la variación total de las tasaciones
con base nacional 2004=100. Para cada Comunidad Autónoma se representa su peso
relativo anual respecto al total.
Tabla 2.3.1 2004 2005 2006 2007 2008 2009(e)
Andalucía 18,7 21,3 21,0 18,3 12,8 11,1 Cataluña 19,9 22,6 21,6 16,2 10,5 10,1 Madrid (Cd, de) 13,1 13,6 13,2 11,2 8,6 8,8 Cd. Valenciana 13,9 16,2 16,1 13,5 9,4 8,4 Galicia 3,7 4,1 4,1 3,8 2,9 2,8 Castilla-La Mancha 3,7 4,4 4,8 4,5 3,2 2,8 Castilla y León 4,0 4,3 4,3 4,0 3,1 2,8 Canarias 4,6 5,3 5,5 4,7 3,2 2,4 País Vasco 3,6 3,6 3,3 3,1 2,5 2,3 Murcia 3,6 4,1 4,1 3,6 2,6 2,1 Baleares (Illes) 2,8 3,1 3,2 2,7 1,9 1,7 Aragón 2,2 2,4 2,6 2,2 1,7 1,4 Extremadura 1,5 1,6 1,7 1,5 1,2 1,1 Navarra (Cd. Floral de) 1,2 1,2 1,3 1,1 1,0 1,0 Asturias (Ppdo. De) 1,7 1,9 1,9 1,8 1,2 1,0 Cantabria 1,2 1,3 1,2 1,1 0,8 0,6 Rioja (La) 0,6 0,6 0,7 0,6 0,5 0,4 España 100,0 111,6 110,6 93,9 67,1 60,8
Las Comunidades Autónomas de Andalucía, Cataluña, Cd.
de Madrid y Cd. Valenciana son los cuatro centros de
mayor actividad, englobando en todos los años estudiados
más del 50% del total de las operaciones realizadas.
A nivel nacional, la evolución anual de las operaciones se
incrementa hasta el año 2006, para posteriormente
comenzar a descender. En el año 2009 se señala una
pérdida de operaciones del 39,2% en comparación con el
año 2004 = 100, y de un 49,8% respecto al año 2006.
Las Comunidades Autónomas con menor índice ai.EV
coinciden con las uniprovinciales: Navarra, Asturias,
Cantabria y La Rioja. Estas son, debido a su reducida
actividad, las que menor variación relativa manifiestan en
comparación con la base 2004 = 100.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 25 de 39
Fuente: Euroval
2.3.2 Rango de precios unitarios modales. Evolución 2004-2009
+ En la tabla se presenta la evolución anual de los rangos de los precios unitarios
modales por Comunidades Autónomas en el periodo 2004-2009.
Tabla.2.3.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Precios (€/m2) Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo
Andalucía 1.270 1.722 1.539 2.090 1.620 2.140 1.782 2.337 1.584 2.037 1.470 1.899
Cataluña 1.347 2.134 1.951 2.498 2.593 3.178 2.486 3.114 2.469 3.056 2.194 2.728
Cd. de Madrid 2.282 2.946 2.500 3.137 2.716 3.367 2.711 3.402 2.490 3.157 2.341 3.014
Cd. Valenciana 1.080 1.511 1.250 1.648 1.363 1.760 1.410 1.839 1.336 1.777 1.274 1.733
Galicia 1.108 1.535 1.024 1.584 1.209 1.650 1.361 1.922 1.147 1.682 1.057 1.597
Castilla-La Mancha 1.254 1.690 1.515 2.038 1.553 2.123 1.684 2.183 1.504 1.956 1.320 1.750
Castilla y León 1.165 1.665 1.293 1.737 1.588 2.121 1.405 2.073 1.408 1.933 1.361 1.774
Canarias 1.485 1.968 1.618 1.952 1.714 2.104 1.716 2.137 1.695 2.092 1.592 1.944
País Vasco 2.124 2.656 2.439 3.038 2.763 3.519 2.630 3.372 2.370 3.091 2.323 2.996
Murcia (Región de) 737 1.227 864 1.394 932 1.584 1.288 1.782 1.159 1.599 1.099 1.557
Balears (Illes) 1.728 2.142 1.800 2.163 1.921 2.339 2.078 2.571 1.930 2.438 1.863 2.410
Aragón 1.884 2.285 2.050 2.525 2.209 2.811 2.257 2.921 2.308 2.916 2.114 2.644
Extremadura 800 1.249 1.042 1.417 1.197 1.605 1.272 1.684 1.119 1.550 1.045 1.487
Navarra (Comunidad Foral de) 1.015 1.497 978 1.549 1.185 1.807 1.411 2.012 1.450 2.030 1.337 1.869
Asturias (Principado de ) 1.279 1.682 1.537 2.031 1.631 2.149 1.635 2.314 1.521 2.008 1.457 1.935
Cantabria 1.707 2.179 1.658 2.220 1.987 2.676 1.747 2.244 1.669 2.276 1.403 2.084
Rioja (La) 1.030 1.233 1.143 1.552 1.276 1.706 1.519 2.053 1.524 1.981 1.467 1.933
España 1.370 1.842 1.541 2.034 1.733 2.273 1.788 2.351 1.687 2.211 1.572 2.080
La Tabla. 2.3.2 presenta la evolución anual de los rangos de los precios unitarios modales por comunidades
autónomas en el periodo 2004/2009.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 26 de 39
2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales
+ Se presenta a continuación la interrelación gráfica, por Comunidades Autónomas, entre el
Índice ai.EV y el rango de los precios unitarios más frecuentes (modales) en el periodo 2004 –
2009, y en las que:
- en la escala horizontal se muestran los precios unitarios (€/m2), común en todas las
gráficas con objeto de visualizar sus posiciones relativas,
- la escala vertical (actividad tasadora) se ha ajustado al rango de comportamientos de
las CC.AA, agrupándose en cada página aquellas que presentan similares variaciones
de actividad,
- la longitud de las barras azules horizontales, indican el rango de precios unitarios más
frecuentes.
+ El comportamiento de esta relación es singular, puesto que se dibuja la trayectoria del
mercado como si de una burbuja se tratase.
+ La conducta generalizada en los últimos años del mercado residencial español muestra
una relación positiva entre el Índice de actividad (ai.EV) y los precios modales.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 27 de 39
2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 28 de 39
2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 29 de 39
2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 30 de 39
2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 31 de 39
2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 32 de 39
Fuente: Ministerio de Vivienda
3. EVOLUCIÓN PRÓXIMA: MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL
3.1 Estimación del stock libre 2009
+ Para este estudio se partirá de un análisis de las viviendas iniciadas y finalizadas,
mostrando los resultados del déficit o superávit del stock desde el año 2004 a 2009.
Nº VIVIENDAS
2004 2005 2006 2007 2008 2009
INICIADAS
621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230
TERMINADAS
509.293 528.754 597.632 579.665 563.631 356.555
STOCK: Entendido como el número de viviendas terminadas sin vender.
+ Se han realizado dos escenarios para el cálculo del stock libre 2009:
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 33 de 39
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y Euroval
3.1 Estimación del Stock libre 2009
ESCENARIO 1: Equilibrio de Oferta – Demanda. Stock 2004 = 0.
ESCENARIO 2: Teniendo en cuenta información facilitada por el Mº de Vivienda, de que el Stock de viviendas en
diciembre de 2008 era de 613.1312, se estima:
2 En el estudio se representan el 49,8% de la población total y el 42% del total de las tasaciones de vivienda de obra nueva.
Tomando como base el equilibrio en el Stock
residencial en el año 2004, se ha desarrollado un
modelo el cuál ajusta la necesidad de vivienda nueva
libre a la oferta disponible. Mediante este
procedimiento, podremos otorgar información fiable del
número de viviendas nuevas que quedan por vender en
el mercado inmobiliario.
ESCENARIO 1:
- Bajo la hipótesis de Stock2004=0 se determina un
stock en 2009 sobre 1.000.000 de unidades.
ESCENARIO 2:
- Un déficit de vivienda en 2005 de 230.000
unidades.
- Un stock a diciembre de 2009 alrededor de
700.000 unidades.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 34 de 39
3. EVOLUCIÓN PRÓXIMA: MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL
3.2 Previsiones del comportamiento del Stock en el trienio 2010/2012. Escenarios
+ La previsión del stock futuro está basado en modelos econométricos propios.
+ El gráfico determina las previsiones de las viviendas nuevas disponibles para la venta sin
tener en cuenta las vendidas en los años correspondientes, de esta manera se muestra la
disponibilidad máxima total de stock. En el caso de descontar las previsiones de ventas, se
obtendría un Stock estimado ajustado a la oferta y demanda.
+ Las previsiones se realizan en 3 hipótesis sobre el número de viviendas que se inician en
cada uno de los años del trienio:
3 Número de viviendas iniciadas en 2009.
NÚMERO DE VIVIENDAS INICIADAS EN:
2010 2011 2012
- Hipótesis 1: 0 0 0
- Hipótesis 2: 0 80.0003 160.000
- Hipótesis 3: 80.000 80.000 80.000
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 35 de 39
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y Euroval
3.2 Previsiones del comportamiento del Stock en el trienio 2010/2012. Escenarios
Nº de VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*
HIPÓTESIS 1
INICIADAS
621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 0 0 0
Nº de VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*
HIPÓTESIS 2
INICIADAS
621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 0 80.000 160.000
Nº de VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*
HIPÓTESIS 3
INICIADAS
621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 80.000 80.000 80.000
En la hipótesis de baja actividad promotora en el
periodo 2010/12, el stock de viviendas aumentaría
en 200.000 viviendas respecto al dato de diciembre
de 2009.
HIPÓTESIS 1: 2010 2011 2012_
STOCK: 890.000 950.000 960.000
HIPÓTESIS 2:
2010 2011 2012_
STOCK: 890.000 960.000 1.010.000
En la hipótesis de más alta actividad promotora en
el periodo 2010/12, el stock de viviendas
aumentaría en 350.000 viviendas respecto al dato
de diciembre de 2009.
HIPÓTESIS 3: 2010 2011 2012 2
STOCK: 900.000 1.000.000 1.100.000
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 36 de 39
4. POSICIONAMIENTO INMO-ECONÓMICO DE LAS CC.AA
+ Como información macroeconómica adicional se ofrece en primer lugar un gráfico que
indica el posicionamiento de cada CC.AA con respecto a su variación de su PIB y de su tasa de
paro, con la finalidad de observar la posición relativa respecto a las demás Comunidades.
Complementa a esta, el diámetro del círculo que indica dimensión inmobiliaria expresada mediante
su correspondiente ai.EV.
+ En segundo lugar, se presenta la distancia de cada Comunidad desde su situación actual
hasta el punto de equilibrio.
+ Se define como punto frontera aquel punto que presenta una mejora de la actividad
económica que permitiera la recuperación de la actividad inmobiliaria. En este caso se considera
con un PIB del 2,5% y una tasa de paro del 9%.
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 37 de 39
4.1 Panorámica diciembre 2009
Punto frontera Fuente: INE, Banco de España y elaboración propia
El Gráfico. 4.1 representa el posicionamiento en el plano económico PIB/tasa de paro, incluyendo la dimensión inmobiliaria expresada mediante su ai.EV (diámetro
de la esfera) de las CCAA.
Gráfico. 4.1
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 38 de 39
Fuente: INE, Banco de España y elaboración propia
4.2 Distancias al punto frontera 2008/2009
Índice de distancia entre: Posicionamiento InmoEconómico de cada Comunidad Autónoma en el año y el punto frontera;
PIB = 2,5%, Paro = 9%
2008 2009
Canarias 8,5 29,1 Andalucía 8,9 28,1 Cd. Valenciana 3,3 23,7 Murcia 3,8 23,2 Extremadura 6,3 22,7 Castilla- La Mancha 2,8 21,1 Cataluña 1,0 18,5 Madrid (Comunidad de) 1,2 15,8 Castilla y León 1,2 15,7 Baleares (Illes) 1,9 15,3 Asturias (Principado de) 1,0 15,3 Aragón 2,2 14,9 Rioja (La) 1,7 14,5 Galicia 1,2 14,2 Cantabria 2,2 13,3 Navarra (Cd. Floral de) 2,9 12,5 País Vasco 3,1 12,4
Tabla y Gráfico. 4.2
La Tabla. 4.2 se ordena de mayor a menor distancia al punto frontera de cada Autonomía que mantenían en diciembre 2009.
Otra información complementaria de la anterior es la que ofrece la ratio entre las distancias 2009/2008, esto es, qué CC.AA han
empeorado más a lo largo de 2009 en relación con la posición que ocupaban en diciembre de 2008.
En este sentido Cataluña (18,5), Asturias (15,3) y Madrid (13,2) son las que presentan mayor deterioro relativo, en contraposición con
País Vasco (4) y Navarra (4,3).
InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 39 de 39
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