View
17
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
Kantoren in cijfers 2014
Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt
Drs. R.L. Bak
Colofon
SamenstellingR.L. Bak
Grafische vormgeving en illustratiesKaartbeeld, Scherpenzeel
OmslagAtelier van GOG, Amsterdam
FotografieJan van den Brink: 48 - Sjaak Henselmans: 40 - Kees Hummel: 28 - Pieter Kers: 25 - Luuk Kramer: 60 - Christian Richter: 4,8 - Ronald Tilleman: omslag, 55
ISBN/EAN: 978-94-90915-09-4
© copyright 2015 - drs. R.L. Bak - Zeist
Bronvermelding is verplicht
BestelinformatieVerkrijgbaar bij:NVM BusinessFakkelstede 13431 HZ NieuwegeinTelefoon: (030) 608 51 85
3
Met het verschijnen van deze twaalfde uitgave van Kantoren in Cijfers wordt wederom tegemoet gekomen aan de groeiende behoefte om op eenvoudige en snelle manier kennis te nemen van de veelheid aan statistische informatie over de Nederlandse kantorenmarkt. Evenals in voorgaande jaren, bevat deze publicatie – naast cijfers van derden – ook veel zelfverzamelde gegevens die nergens anders te vinden zijn. Een bijzonder woord van dank gaat uit naar die personen die bereid waren om de auteur te voorzien van niet eerder gepubliceerde huurprijzen.
Zeist
Drs. R.L. Bak
Woord vooraf
4
5
Woord vooraf 3
Lijst van tabellen 7
Voorraad 9Bouwkosten 25Vraag 29Aanbod 41Huurprijzen 49Beleggingen 55Rendementen 61
BijlageGrote gemeenten in Nederland 65Indeling van Nederland in 66Corop-gebieden
Trefwoordenregister 67
Inhoud
7
Voorraad1 Voorraad kantoorruimte per provincie2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel3 Onttrekking aan de voorraad4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie5 Voorraad kantoorruimte per gemeente
Bouwkosten1 Richtprijzen bouwkosten kantoren2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren
Vraag1 Vraag naar kantoorruimte per provincie2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse
Aanbod1 Aanbod van kantoorruimte per provincie2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel
Huurprijzen1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen
Beleggingen1 Beleggingen in kantoren per provincie2 Beleggingen in kantoren naar type belegger
Rendementen1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren2 Rendement op kantoren
Lijst van tabellen
9
Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Een belangrijk hulpmiddel is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase.
Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter worden geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2013 telde Nederland 15.755 kantoorgebouwen.
In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer.
Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek.
Begripsomschrijvingen
Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.
Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.
Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.
Voorraad
10
36
64
36
64
2003 2013
m2
32
2123
19
5
29
22 24
20
5
2003 2013
22
34321816
1820
2830
2003 2013
% %
% %
% %
HuurKoop
Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie
500 - 1 0001 000 - 2 5002 500 - 5 0005 000 - 10 00010 000 en meer
Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte
KantorenwijkCentrumWoonwijkBedrijfsterreinBuitengebied
Voorraad kantoorruimte naar locatietype
Voorr
aad
11
’11
50
60
40
30
20
10
x miljoen m2
0’10’09’08 ’122005 ’13’06 ’07
Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte31 december
Voorra
ad
1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december
2005m²
2007 2009 2011 2013
Groningen 1.184.500 1.191.500 1.249.500 1.240.500 1.203.000Friesland 898.000 929.500 976.000 985.000 982.000Drenthe 601.500 627.500 648.000 650.500 653.500Overijssel 2.225.500 2.285.000 2.357.000 2.446.000 2.488.500
Gelderland 3.812.000 3.934.500 4.047.500 4.168.500 4.151.000Utrecht 5.681.000 5.907.000 6.049.000 6.129.500 6.082.000Flevoland 801.000 887.000 910.000 913.500 907.000Noord-Holland 11.033.500 11.400.500 11.567.500 11.624.500 11.515.000
Zuid-Holland 12.553.000 13.050.500 13.472.500 13.705.000 13.714.000Zeeland 453.500 455.000 459.000 461.000 461.000Noord-Brabant 5.241.000 5.446.000 5.543.000 5.592.000 5.546.500Limburg 2.030.500 2.045.000 2.067.000 2.106.000 2.135.500
Nederland 46.515.000 48.159.000 49.346.000 50.022.000 49.839.000
12’11 ’12 ’13’10’09’082005 ’06 ’07
’11 ’12 ’13’10’09’082005 ’06 ’07
’11 ’12 ’13’10’09’082005 ’06 ’07
800
600
400
200
0
x 1 000 m2
800
600
400
200
700
500
300
100
0
x 1 000 m2
x 1 000 m2
800
700
600
500
400
300
200
100
0
HuurKoop
Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie
Bedrijfsterrein
500 - 1 000
Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype
Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte
Kantorenwijk
WoonwijkCentrum
1 000 - 2 5002 500 - 5 0005 000 - 10 00010 000 en meer
Voorr
aad
13
Voorra
ad
2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december
2005m²
2007 2009 2011 2013
Noord-Nederland Groningen 936.500 946.500 1.002.500 987.000 946.000 Leeuwarden 565.500 579.500 601.000 597.500 594.000 Assen 266.500 281.500 293.000 294.000 298.000
Oost-Nederland Apeldoorn 670.000 686.000 696.360 735.000 732.000 Arnhem 1.062.000 1.096.000 1.127.545 1.148.500 1.133.000 Enschede 417.000 420.000 425.275 450.500 458.000 Hengelo 275.500 277.500 276.960 281.500 281.000 Nijmegen 484.500 484.500 488.740 493.500 493.500 Zwolle 698.500 701.000 746.075 767.500 772.500
Midden-Nederland Amersfoort 788.500 832.500 847.000 855.500 855.500 Utrecht 2.408.000 2.537.000 2.633.000 2.715.500 2.697.000 Almere 492.000 566.500 584.000 589.500 588.500
West-Nederland Amsterdam 5.828.000 6.031.000 6.118.500 6.105.000 6.029.500 Den Haag 3.883.500 3.973.500 4.166.500 4.182.500 4.088.500 Rotterdam 3.146.500 3.312.500 3.407.000 3.507.000 3.511.500 Haarlemmermeer 1.321.500 1.349.500 1.394.500 1.417.500 1.441.500
Zuid-Nederland Breda 704.000 707.000 712.500 714.500 745.500 Tilburg 460.000 464.500 482.500 483.000 490.500 Den Bosch 939.000 942.500 950.500 971.500 973.000 Eindhoven 1.477.000 1.573.000 1.589.000 1.591.500 1.499.000 Heerlen 454.000 454.000 473.000 473.000 441.000 Maastricht 529.000 529.000 511.000 515.000 515.000
14
3 Onttrekking aan de voorraad
2005m²
2007 2009 2011 2013
Nederland 186.000 141.500 152.000 179.000 477.000waarvan Amsterdam 21.500 57.000 31.500 56.000 95.500 Den Haag 5.000 - 2.500 8.500 139.500 Rotterdam 16.000 4.500 14.500 7.500 37.000 Utrecht 4.500 - - - 40.500
’09 ’10 ’11’08’07’06 ’132005 ’12
x 1 000 m2
500
300
400
200
100
0
12
94
31
44
%
Onttrekking aan de voorraad
SloopWoningenHotelsOnderwijsOverig
Onttrekking aan de voorraad naar bestemming2005-2013
Voorr
aad
15
4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie
2005m²
2007 2009 2011 2013
Groningen 9.500 16.500 49.000 25.000 -Friesland 2.500 20.500 31.000 1.500 -Drenthe 12.500 15.500 8.500 1.000 4.000Overijssel 53.500 35.500 15.500 45.500 37.000
Gelderland 90.000 45.500 58.500 83.000 2.500Utrecht 158.500 165.500 119.000 97.000 18.000Flevoland 14.500 72.500 18.500 3.000 4.500Noord-Holland 106.000 245.000 132.500 65.000 62.000
Zuid-Holland 179.000 313.000 153.000 63.500 177.500Zeeland 9.500 8.500 500 - -Noord-Brabant 90.500 87.500 65.000 45.000 24.500Limburg 33.000 19.500 7.000 20.500 49.000
Nederland 759.000 1.045.000 658.000 450.000 379.000
170
160
140
150
130
120
110
100
1990=100
’13’12’11’10’07’062005 ’08 ’09
Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden
AmsterdamDen HaagRotterdamUtrechtNederland
Voorra
ad
16
0 50 km
minder dan 11 - 2 2 - 3 3 - 44 en meer
m2 kantoorruimte per inwoner
Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied
Voorr
aad
17
Voorra
ad
5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2013
voorraad kantoorruimte
m2
inwoners1 kantoorruimte per inwoner
m2
aandeel huursector
%
Aalsmeer 32.000 30.760 1,05 35Alblasserdam 14.000 19.800 0,70 49Albrandswaard 28.000 25.070 1,10 69Alkmaar 384.000 94.865 4,05 62
Almelo 216.000 72.460 3,00 58Almere 588.500 196.015 3,00 77Alphen aan den Rijn 185.000 106.785 1,75 67Amersfoort 855.500 150.895 5,65 76
Amstelveen 648.000 85.015 7,60 74Amsterdam 6.029.500 810.935 7,45 81Apeldoorn 732.000 157.545 4,65 48Arnhem 1.133.000 150.825 7,50 59
Assen 298.000 67.190 4,45 46Baarn 86.000 24.315 3,55 71Barendrecht 107.000 47.375 2,25 57Barneveld 104.000 54.150 1,90 64
Beek 82.500 16.270 5,05 65Bergen op Zoom 104.000 66.420 1,55 48Berkelland 10.500 44.665 0,25 24Best 104.000 28.615 3,65 44
Beuningen 11.000 25.290 0,45 75Beverwijk 55.500 40.095 1,40 58Binnenmaas 15.000 28.710 0,50 31Bladel 12.500 19.835 0,65 7
Bodegraven-Reeuwijk 64.500 32.910 1,95 60Borne 13.500 21.885 0,60 39Boxmeer 38.000 28.145 1,35 11Boxtel 50.500 30.320 1,65 44
Breda 745.500 179.625 4,15 67Brielle 15.000 16.310 0,90 56Brunssum 15.000 28.960 0,50 -Bunnik 98.000 14.625 6,70 64
Bunschoten 24.000 20.490 1,15 38Bussum 50.000 32.630 1,55 60Capelle aan den IJssel 493.500 66.180 7,45 88Coevorden 22.000 35.770 0,60 7
Cuijk 22.000 24.785 0,90 31Culemborg 81.000 27.590 2,95 46De Bilt 135.500 42.035 3,20 52De Friese Meren 21.500 51.415 0,40 33
De Ronde Venen 41.000 42.640 0,95 31Delft 420.000 100.045 4,20 59Delfzijl 32.500 25.700 1,25 12Den Bosch 973.000 143.735 6,75 69
Den Haag 4.088.500 508.940 8,05 54Den Helder 77.000 56.595 1,35 21Deurne 22.500 31.660 0,70 28Deventer 373.000 98.320 3,80 60
Diemen 243.000 25.930 9,35 78Dinkelland 14.000 25.945 0,55 17
18
Voorr
aad
voorraad kantoorruimte
m2
inwoners1 kantoorruimte per inwoner
m2
aandeel huursector
%
Doetinchem 139.500 56.345 2,50 43Dongen 16.000 25.360 0,65 6Dongeradeel 10.500 24.160 0,45 16Dordrecht 327.000 118.690 2,75 59
Drimmelen 10.000 26.695 0,35 30Dronten 18.500 40.415 0,45 48Druten 11.500 18.210 0,65 47Duiven 42.500 25.610 1,65 43
Edam-Volendam 11.000 28.920 0,40 17Ede 254.000 110.655 2,30 67Eindhoven 1.499.000 220.920 6,80 75Emmen 116.500 108.050 1,10 41
Enschede 458.000 158.585 2,90 57Ermelo 12.500 26.045 0,50 55Etten-Leur 72.500 42.355 1,70 57Geertruidenberg 11.000 21.570 0,50 24
Geldermalsen 25.000 26.300 0,95 30Geldrop-Mierlo 24.000 38.855 0,60 8Gemert-Bakel 17.000 29.315 0,60 -Gilze en Rijen 48.000 26.070 1,85 54
Goeree-Overflakkee 20.000 48.245 0,40 11Goes 104.500 36.955 2,85 44Gorinchem 138.000 35.240 3,90 50Gouda 355.500 70.940 5,00 70
Groningen 946.000 198.315 4,75 61Haaksbergen 13.500 24.345 0,55 23Haarlem 553.500 155.145 3,55 55Haarlemmerliede 20.500 5.535 3,70 84
Haarlemmermeer 1.441.500 144.060 10,00 82Hardenberg 48.500 59.575 0,80 15Harderwijk 86.000 45.730 1,90 51Hardinxveld-Giessendam 19.500 17.760 1,10 49
Haren 25.000 18.780 1,35 36Heemskerk 19.000 39.090 0,50 28Heemstede 28.500 26.365 1,10 73Heerenveen 118.000 48.900 2,40 54
Heerhugowaard 103.500 53.305 1,95 50Heerlen 441.000 88.260 5,00 51Hellendoorn 19.500 35.710 0,55 15Hellevoetsluis 15.000 38.955 0,40 28
Helmond 172.000 89.255 1,95 53Hendrik-Ido-Ambacht 18.000 28.910 0,60 54Hengelo 281.000 80.955 3,45 56Heumen 15.000 16.335 0,90 46
Hillegom 13.000 20.945 0,60 30Hilversum 630.000 86.425 7,30 71Hof van Twente 21.000 35.000 0,60 -Hoogeveen 72.500 54.665 1,35 36
Hoogezand-Sappemeer 27.500 34.305 0,80 13Hoorn 119.000 71.705 1,65 46
19
Voorra
ad
voorraad kantoorruimte
m2
inwoners1 kantoorruimte per inwoner
m2
aandeel huursector
%
Houten 238.000 48.420 4,90 79Huizen 83.500 41.245 2,00 38Hulst 11.500 27.390 0,40 6IJsselstein 35.000 34.275 1,00 63
Kaag en Braassem 24.000 25.745 0,95 53Kampen 29.000 51.090 0,55 16Katwijk 34.000 62.780 0,55 27Kerkrade 71.000 46.785 1,50 69
Krimpen aan den IJssel 29.500 28.825 1,00 38Krimpenerwaard 18.000 53.855 0,35 11Landgraaf 19.000 37.575 0,50 -Langedijk 14.500 26.935 0,55 41
Lansingerland 53.500 57.120 0,95 28Laren 14.500 10.860 1,35 58Leek 20.000 19.595 1,00 31Leerdam 11.500 20.590 0,55 28
Leeuwarden 594.000 107.340 5,55 43Leiden 536.000 121.165 4,40 67Leiderdorp 65.500 26.815 2,45 28Leidschendam-Voorburg 296.500 73.355 4,05 55
Lelystad 234.000 76.140 3,05 52Leusden 168.500 28.995 5,80 52Lisse 31.000 22.335 1,40 54Lochem 30.000 33.250 0,90 49
Maassluis 32.000 32.080 1,00 28Maastricht 515.000 122.490 4,20 57Medemblik 26.500 43.320 0,60 31Meppel 86.000 32.865 2,60 50
Middelburg 150.500 47.640 3,15 19Midden-Drenthe 10.000 33.365 0,30 5Moerdijk 42.500 36.730 1,15 38Molenwaard 12.500 29.030 0,45 -
Montferland 16.500 34.985 0,45 12Naarden 80.000 17.205 4,65 71Neerijnen 21.500 12.020 1,80 55Nieuwegein 501.500 61.040 8,20 81
Nijkerk 104.500 40.640 2,55 52Nijmegen 493.500 168.290 2,95 58Nissewaard 83.000 84.930 1,00 47Noordenveld 12.000 31.085 0,40 10
Noordoostpolder 47.000 46.355 1,00 28Noordwijk 54.000 25.690 2,10 61Nuenen, Gerwen en Nederwetten
10.500 22.620 0,45 41
Nunspeet 17.000 26.680 0,65 56Oegstgeest 25.500 22.910 1,10 61Oirschot 10.000 17.980 0,55 27Oisterwijk 19.000 25.800 0,75 43
Oldambt 39.000 38.560 1,00 13Oldenzaal 64.500 32.135 2,00 44
20
Voorr
aad
voorraad kantoorruimte
m2
inwoners1 kantoorruimte per inwoner
m2
aandeel huursector
%
Ommen 13.000 17.360 0,75 -Oost Gelre 21.000 29.700 0,70 24Oosterhout 133.000 53.715 2,50 57Oss 131.000 84.955 1,55 45
Oud-Beijerland 34.000 23.715 1,45 42Ouder-Amstel 102.000 13.270 7,70 94Overbetuwe 39.000 46.665 0,85 53Papendrecht 62.000 32.115 1,95 28
Peel en Maas 15.000 43.315 0,35 7Pijnacker-Nootdorp 26.500 51.070 0,50 22Purmerend 104.000 79.575 1,30 54Putten 12.000 23.870 0,50 23
Raalte 27.000 36.520 0,75 17Renkum 27.000 31.580 0,85 72Renswoude 12.500 4.925 2,55 -Rheden 67.500 43.640 1,55 58
Ridderkerk 83.000 45.255 1,85 49Rijssen-Holten 42.000 37.660 1,10 14Rijswijk 877.500 47.635 18,40 71Roermond 251.000 56.930 4,40 40
Roosendaal 121.000 77.025 1,55 59Rotterdam 3.511.500 618.355 5,70 78Schagen 41.500 45.980 0,90 32Schiedam 232.000 76.450 3,05 63
Schijndel 12.000 23.360 0,50 20Schouwen-Duiveland 24.500 33.850 0,70 6Sint-Oedenrode 13.000 17.935 0,70 30Sittard-Geleen 246.000 93.690 2,65 34
Sliedrecht 79.000 24.530 3,20 58Slochteren 10.000 15.550 0,65 30Sluis 11.000 23.820 0,45 5Smallingerland 10.7000 55.465 1,95 45
Soest 63.500 45.495 1,40 46Someren 10.000 18.690 0,55 18Son en Breugel 85.500 16.235 5,25 73Stadskanaal 14.500 32.805 0,45 9
Steenwijkerland 26.000 43.350 0,60 35Stein 26.500 25.390 1,05 22Stichtse Vecht 163.000 63.855 2,55 88Sudwest Fryslan 70.000 84.180 0,85 35
Terneuzen 91.500 54.710 1,65 26Teylingen 31.000 35.735 0,85 16Tiel 93.000 41.775 2,25 33Tilburg 490.000 210.270 2,35 50
Twenterand 21.500 33.930 0,65 9Tynaarloo 24.000 32.495 0,75 32Uden 51.500 40.915 1,25 40Uithoorn 52.000 28.420 1,85 27
Utrecht 2.697.000 328.165 8,20 73Utrechtse Heuvelrug 107.000 47.950 2,25 55
21
Voorra
ad
voorraad kantoorruimte
m2
inwoners1 kantoorruimte per inwoner
m2
aandeel huursector
%
Valkenswaard 38.000 30.335 1,25 38Veendam 55.500 27.790 2,00 31Veenendaal 180.000 63.250 2,85 73Veghel 44.000 37.465 1,15 43
Veldhoven 126.500 44.155 2,85 38Velsen 121.500 67.220 1,80 33Venlo 258.500 100.430 2,55 43Venray 49.000 43.110 1,15 16
Vianen 117.000 19.595 5,95 79Vlaardingen 91.500 70.980 1,30 40Vlissingen 40.000 44.445 0,90 22Voorschoten 18.000 24.950 0,70 44
Voorst 11.500 23.765 0,50 21Vught 33.500 25.640 1,30 43Waalre 30.500 16.765 1,80 95Waalwijk 81.500 46.500 1,75 31
Waddinxveen 53.000 25.510 2,10 65Wageningen 190.000 37.430 5,10 25Wassenaar 49.500 25.675 1,95 40Weert 81.000 48.720 1,65 51
Weesp 74.000 18.170 4,05 67Westland 104.000 103.240 1,00 43Weststellingwerf 13.000 25.455 0,50 -Wijchen 16.000 41.045 0,40 32
Winterswijk 33.500 28.880 1,15 37Woerden 221.500 50.575 4,40 78Wormerland 11.000 15.775 0,70 61Woudenberg 10.500 12.420 0,85 51
Woudrichem 10.000 14.425 0,70 14Zaanstad 251.000 150.600 1,65 60Zaltbommel 88.000 27.180 3,25 71Zeewolde 19.000 21.500 0,90 32
Zeist 309.000 61.250 5,05 47Zevenaar 49.500 32.285 1,55 41Zoetermeer 637.500 123.560 5,15 70Zoeterwoude 31.500 8.075 3,90 16
Zuidplas 23.000 40.890 0,55 60Zutphen 99.500 47.165 2,10 37Zwijndrecht 91.500 44.545 2,05 40Zwolle 772.500 123.160 6,25 69
(1) Centraal Bureau voor de Statistiek
22
33
18 14
18
152
%
13
26
20
12
29
%
voor 19741974 - 19831984 - 19931994 - 20032004 - 2013
Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode31 december 2013
ABCDEFG
Voorraad kantoorruimte met energielabel31 december 2013
Inwoners10 000 - 20 00020 000 - 50 00050 000 - 100 000100 000 - 150 000150 000 - 250 000250 000 en meer
Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte31 december 2013
12
10
8
18
11 11
30
%
20
12
8
1216
8
24
%
Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak
Huur Koop
Voorr
aad
23
33
18 14
18
152
%
13
26
20
12
29
%
voor 19741974 - 19831984 - 19931994 - 20032004 - 2013
Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode31 december 2013
ABCDEFG
Voorraad kantoorruimte met energielabel31 december 2013
Inwoners10 000 - 20 00020 000 - 50 00050 000 - 100 000100 000 - 150 000150 000 - 250 000250 000 en meer
Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte31 december 2013
12
10
8
18
11 11
30
%
20
12
8
1216
8
24
%
Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak
Huur Koop
Groningen
Amsterdam
HaarlemmermeerEindhoven
Rotterdam
ArnhemDen Bosch
Rijswijk
Utrecht
65 743210
x miljoen m2
Den Haag
Gemeenten met de grootste voorraad kantoren31 december 2013
Voorra
ad
25
Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de taxatieboekjes van BIM Media. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvc-riolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen.
Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al decennialang een standaard voor de bouwwereld – worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen.
Begripsomschrijvingen
Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico
Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren.
Bouwkosten
26
Bouw
kost
en
1 Richtprijzen bouwkosten kantoren
2012bvo
€ / m2vvo
2013bvo vvo
2014bvo vvo
Vierkante kantorenDrielaags 1 480 m2 1.085 1.155 1.105 1.175 1.090 1.165 1 995 m2 1.055 1.110 1.075 1.135 1.060 1.120 2 595 m2 1.015 1.065 1.035 1.085 1.020 1.070
Vierlaags 1 385 m2 1.115 1.200 1.130 1.220 1.125 1.215 1 970 m2 1.080 1.150 1.100 1.170 1.090 1.160 3 455 m2 995 1.045 1.015 1.065 999 1.050
Vijflaags 4 590 m2 970 1.015 989 1.035 975 1.020
Zeslaags 9.800 m2 915 948 935 968 917 950 16 600 m2 883 907 903 927 883 907
Rechthoekige kantorenDrielaags 2 620 m2 1.055 1.120 1.075 1.145 1.065 1.130 3 250 m2 1.030 1.080 1.050 1.100 1.000 1.050 5 360 m2 958 994 979 1.015 961 997
Vierlaags 1 480 m2 1.150 1.250 1.170 1.270 1.165 1.265 2 290 m2 1.080 1.200 1.100 1.220 1.090 1.210 3 500 m2 1.030 1.080 1.050 1.100 1.035 1.100
Vijflaags 5 415 m2 991 1.040 1.010 1.065 1.000 1.050
Twaalflaags 9 600 m2 1.095 1.155 1.085 1.145 1.075 1.135 15 715 m2 1.060 1.120 1.075 1.140 1.065 1.125
Bron: BIM Media; bewerking: Bak
27
’11’09’08 ’10’07’06’05’04 ’12 ’13 ’14
130
140
120
110
100
90
2003=100MateriaalLoon
Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen
Bouwkosten
Bouw
kosten
2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren
2006januari
2003=100
2008 2010 2012 2014
Januari 106,2 116,3 122,0 128,1 131,9Februari 106,2 117,0 122,1 128,0 131,9Maart 106,3 117,1 122,4 128,1 131,5
April 106,3 117,8 123,0 128,7 131,2Mei 106,9 118,1 123,3 128,7 131,3Juni 107,0 118,6 123,0 128,7 131,3
Juli 107,1 120,0 123,2 128,6 130,8Augustus 107,1 119,9 123,4 129,0 130,8September 107,9 119,5 123,5 128,9 130,9
Oktober 107,9 119,7 123,9 129,0 131,3November 108,2 119,5 124,1 128,9 131,2December 108,1 119,6 124,4 128,9 131,1
Jaar 107,1 118,6 123,2 128,6 131,3
Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen
29
In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of – in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen.
De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij Vastgoedmarkt en PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd.
Begripsomschrijvingen
A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden.
B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden.
C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer.
Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest.
Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook contractverlengingen en zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 200 vierkante meter.
Vrije markt Dit is de huur – en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.
Vraag
30
40
35
30
25
20
15
10
5
0
%
2 000
1 500
1 000
500
x 1 000 m2
0
’12’11’10’09’08’072006 ’13 ’14
’12’11’10’09’08’072006 ’13 ’14
’12’11’10’09’08’072006 ’13 ’14
2 000
1 500
1 000
500
0
x 1 000 m2
A-locatieB-locatieC-locatie
Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid
NieuwbouwBestaande bouw
Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype
HuurKoop
Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie
Vra
ag
31
7 8 96543210
7 8 96543210
Loopafstand winkels
Nabijheid klanten/relaties
Uitbreidingsmogelijkheden
Nabijheid personeel
Uitstraling omgeving
Bereikbaarheid openbaar vervoer
Parkeergelegenheid
Autobereikbaarheid
Voorzieningen
Laag energieverbruik
Klimaatbeheersing
Lage exploitatielasten
Uitstraling exterieur
Flexibiliteit indeling
Afwerkingsniveau interieur
Moderne ICT-voorzieningen
Bron: NVB/Stogo
Bron: NFC Index
Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008
22
21
20
19
18
17
0
m2
’11’10 ’13’12’09’08’072006
Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek
Bron: NVB/Stogo
Belangrijkste keuzecriteria kantoorgebouw 2008
2010 2014
% %
2010 2014
% %
15
Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland
Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland
Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
3
25
26
13
5
13 14
19
41
6
10
28
9
22
2710
12
3
18
19
1
3
17
32
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
60
70
50
100
90
80
30
10
40
20
0
%
17
10
Vra
ag
32
2010 2014
m2
2010 2014
2010 2014
% %
% %
% %
12 20
4 3
21 26
KantorenwijkCentrumBedrijfsterreinWoonwijkBuitengebied
Vraag naar kantoorruimte naar locatietype
West
500 - 1 0001 000 - 2 5002 500 - 5 0005 000 - 10 00010 000 en meer
Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel
Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse
37
20
13
18
11
1645
2
28
15
17
20
11
14
56
16
14
13
54
15
13
17
43
6
MiddenOostZuidNoord
Vra
ag
33
Vra
ag
1 Vraag naar kantoorruimte per provincie
2010m2
2011 2012 2013 2014
Groningen 20.000 42.500 16.500 12.000 10.000Friesland 23.500 10.500 6.000 4.500 11.000Drenthe 7.500 2.500 1.500 9.500 3.500Overijssel 72.000 40.500 54.000 75.000 37.000
Gelderland 107.000 116.000 62.000 47.000 67.000Utrecht 153.000 130.000 119.500 152.000 123.000Flevoland 14.500 11.000 4.000 15.000 9.500Noord-Holland 326.500 276.000 314.500 292.000 251.000
Zuid-Holland 351.000 291.000 243.500 297.500 302.000Zeeland 3.000 1.000 500 2.500 4.500Noord-Brabant 147.000 132.000 84.000 110.000 118.500Limburg 33.000 62.000 42.000 64.000 30.000
Nederland 1.258.000 1.115.000 948.000 1.081.000 967.000
342010 2014
% %
2010 2014
% %
2010 2014
% %
28
6
1214
2428
192
20
22
9
3
23
2
5
19
181
1441
22
11
34
15
1
8
5
10
12
14
Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland
Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland
Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
18
3034
12
11
7
33
14
4
7
24
Vra
ag
352010 2014
% %
2010 2014
% %
15
Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland
Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland
Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
Openbaar bestuurHandel en IndustrieZakelijke dienstverleningBank- en verzekeringswezenAutomatiseringTransport en CommunicatieOverig
3
25
26
13
5
13 14
19
41
6
10
28
9
22
2710
12
3
18
19
1
3
17
32
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
60
70
50
100
90
80
30
10
40
20
0
%
17
10
Vra
ag
3673
27%
81
69
64
19
31
36
%
%
%
65
89 61
89
69
35
11
39
11
31
%
%%
%
%
47
85
19
53
15
81
%
%%
0 50 km
HuurKoop
Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie2010-2014
Vra
ag
37
Vra
ag
2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel
2010m2
2011 2012 2013 2014
Noord-Nederland Groningen 16.500 38.500 13.000 10.000 9.500 Leeuwarden 11.000 500 1.500 1.000 9.500 Assen 4.000 2.500 - 8.500 3.500
Oost-Nederland Apeldoorn 19.500 43.000 9.500 5.000 12.000 Arnhem 20.000 12.000 21.000 12.500 24.000 Enschede 14.000 8.500 17.500 16.000 8.500 Hengelo 9.500 - 11.500 1.500 1.000 Nijmegen 20.000 4.500 8.500 14.000 12.000 Zwolle 32.000 9.000 14.000 12.000 14.000
Midden-Nederland Amersfoort 15.000 26.500 14.500 18.000 18.000 Utrecht 84.000 58.000 68.500 77.000 71.000 Almere 14.000 8.000 3.500 10.500 9.500
West-Nederland Amsterdam 184.500 185.000 217.000 196.000 187.000 Den Haag 83.000 44.500 64.500 115.000 96.000 Rotterdam 137.000 118.500 59.000 68.500 52.500 Haarlemmermeer 39.500 42.500 37.500 40.000 27.000
Zuid-Nederland Breda 28.000 21.500 6.000 13.500 26.500 Tilburg 7.500 13.500 13.000 3.000 8.500 Den Bosch 39.000 21.000 25.000 18.000 19.000 Eindhoven 30.500 47.500 22.000 57.000 27.000 Heerlen 1.500 9.000 13.000 6.000 10.500 Maastricht 3.000 28.000 6.000 6.000 6.500
38
0 50 km
geenminder dan 10% 10 - 20% 20 - 30% 30% en meer
Aandeel zakelijke dienstverlening in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2010-2014
Vra
ag
39
Vra
ag
3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse
2010%
2011 2012 2013 2014
Industrie 14 13 20 12 12Bouwnijverheid 5 6 3 2 3Handel en reparatie 5 5 5 4 8Transport 2 5 3 4 2
Communicatie 2 2 1 2 1Bank- en verzekeringswezen 12 17 8 8 5Financiële zakelijke dienstverlening 9 5 4 3 3Overige zakelijke dienstverlening 14 11 18 22 27
Automatisering 6 5 11 7 10Openbaar bestuur 15 11 8 17 13Onderwijs en gezondheidszorg 8 10 9 9 8Overig 8 10 10 10 8
41
De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Alleen ruimten die tot de vrije markt behoren, worden geregistreerd. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend.
Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
Begripsomschrijvingen
Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan.
Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest.
Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden.
Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.
Aanbod
42
11 m2
10
8
18
12
14
16
6
4
2
0
2010 2014
%
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
4 000
5 000
3 000
8 000
9 000
7 000
6 000
2 000
1 000
0
x 1 000 m2
% %
500 - 1 0001 000 - 2 5002 500 - 5 0005 000 - 10 00010 000 en meer
Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse
Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad
NieuwbouwBestaande bouw
Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype
30
27
17
15 10
29
25
20
16
Aanbod
43
5 000
9 000
6 000
8 000
7 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
x 1 000 m2
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
AanbodVraag
Vraag en aanbod op de vrije markt
Aanbod
1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december
2010m2
2011 2012 2013 2014
Groningen 120.000 121.000 119.000 138.500 151.000Friesland 89.500 102.000 118.500 130.000 121.500Drenthe 77.000 82.000 107.500 108.000 96.500Overijssel 331.500 333.500 356.000 390.000 434.000
Gelderland 504.000 524.500 566.500 647.500 692.000Utrecht 912.000 973.500 1.095.000 1.106.500 1.176.000Flevoland 182.000 204.500 213.000 197.000 232.000Noord-Holland 1.978.500 1.966.000 2.067.000 2.152.000 2.191.000
Zuid-Holland 1.832.000 2.011.000 2.238.500 2.430.500 2.460.000Zeeland 9.000 13.000 21.500 31.500 39.000Noord-Brabant 537.500 646.500 717.000 755.500 777.000Limburg 197.000 208.500 250.500 265.000 288.000
Nederland 6.770.000 7.186.000 7.870.000 8.352.000 8.658.000
44
60
50
40
30
20
10
%
0
2010 2014
2010
% %
% %
2014
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
21
17
17
44 45
1
21
16
171
Kantorenwijk
KantorenwijkCentrumWoonwijkBedrijfsterreinBuitengebied
WestMiddenOostZuidNoord
Aanbod van kantoorruimte naar locatietype
Aanbod van kantoorruimte naar locatietype
Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel
4
12
16
57
11
13
16
54
13
CentrumBedrijfsterreinWoonwijkBuitengebied
4
Aanbod
45
400
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
600
500
300
200
100
x 1 000 m2
0
Structureel aanbod van kantoorruimte
AmsterdamDen HaagRotterdamUtrecht
7
Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd31 december 2014
0 - 2 jaar3 - 7 jaar8 - 12 jaar13 - 17 jaar18 jaar en ouder66
23
4%
Aanbod
2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2014
0-2 jaar
%
3-7 jaar 8-12 jaar 13-17 jaar 18 jaaren ouder
Groningen 0 3 3 16 78Friesland 0 8 3 18 71Drenthe 0 7 2 11 80Overijssel 1 8 10 24 57
Gelderland 0 2 8 27 63Utrecht 1 1 9 25 64Flevoland 0 7 23 36 34Noord-Holland 0 5 5 27 63
Zuid-Holland 0 3 5 17 75Zeeland 0 7 2 13 78Noord-Brabant 0 5 5 25 65Limburg 0 5 6 24 65
46
0 50 km
minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 1515 tot 18 18 en meer
Aanbod als % van de voorraad
Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied31 december 2014
Aanbod
47
Amersfoort
Amsterdam
HaarlemmermeerRijswijk
Rotterdam
EindhovenArnhem
Amstelveen
Utrecht
108 126420
x 100 000 m2
Den Haag
Gemeenten met het grootste aanbod kantoorruimte31 december 2014
3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december
2010m2
2011 2012 2013 2014
Noord-Nederland Groningen 107.000 111.000 105.000 118.000 134.500 Leeuwarden 53.500 62.500 76.500 89.000 88.500 Assen 31.000 30.000 49.000 51.000 49.500
Oost-Nederland Apeldoorn 117.000 105.000 116.000 158.500 172.500 Arnhem 169.000 187.500 190.500 210.000 209.500 Enschede 62.000 80.500 66.000 71.500 82.500 Hengelo 35.000 32.000 31.000 33.500 51.000 Nijmegen 51.000 45.500 54.000 54.500 64.000 Zwolle 122.000 115.000 134.000 147.000 147.000
Midden-Nederland Amersfoort 142.500 148.000 167.500 195.500 207.500 Utrecht 300.500 329.500 402.000 408.500 446.500 Almere 154.500 170.000 177.500 165.500 201.000
West-Nederland Amsterdam 1.094.000 1.065.000 1.100.500 1.137.000 1.180.000 Den Haag 446.000 462.000 521.500 591.500 560.000 Rotterdam 498.000 576.000 640.500 724.500 727.500 Haarlemmermeer 324.000 279.500 315.500 321.000 325.500
Zuid-Nederland Breda 69.000 100.000 116.000 121.500 125.500 Den Bosch 80.500 98.000 115.000 133.500 139.500 Tilburg 55.000 54.500 58.000 60.500 62.000 Eindhoven 172.000 210.000 215.500 212.500 232.500 Heerlen 28.500 24.500 35.500 46.500 58.000 Maastricht 71.000 79.000 82.000 80.500 92.500
Aanbod
49
De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland verzameld en gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Bij de berekening van de huurprijzen is geen rekening gehouden met zogenoemde incentives, zoals verhuisvergoedingen, inrichtingsbijdragen of huurvrije jaren. Informatie over incentives is in Nederland niet vrij beschikbaar.
Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2013 een vloeroppervlakte van 19,6 vierkante meter had.
Begripsomschrijvingen
Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten.
Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS.
Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging.
Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet.
Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.
Huurprijzen
50
180
170
160
160
150
200
140
120
100
400
350
300
250
200
150
100
180
140
130
120
110
100
H / m2
1990=100
H / m2
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
AmsterdamDen HaagRotterdamUtrecht
NieuwbouwBestaande bouwInflatie
NieuwbouwBestaande bouw
Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties
Gemiddelde huurprijs en inflatie
Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte
Huurp
rijz
en
51
Huurp
rijzen1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel
2010€ / m2
2011 2012 2013 2014
Noord-Nederland Groningen 131 131 125 122 105 Leeuwarden 124 124 120 110 95 Assen 115 110 100 100 90
Oost-Nederland Apeldoorn 128 120 116 116 105 Arnhem 128 128 128 117 120 Enschede 123 120 110 100 90 Hengelo 120 120 110 100 90 Nijmegen 125 120 123 115 120 Zwolle 136 140 122 105 92
Midden-Nederland Amersfoort 140 134 125 113 111 Utrecht 151 151 143 134 155 Almere 129 124 112 112 111
West-Nederland Amsterdam 186 185 195 190 197 Den Haag 160 160 160 155 145 Rotterdam 148 145 151 141 134 Haarlemmermeer [1] 158 158 147 147 135
Zuid-Nederland Breda 137 137 128 121 121 Den Bosch 146 140 148 140 135 Tilburg 130 130 128 120 106 Eindhoven 140 135 128 120 113 Heerlen 120 110 115 100 85 Maastricht 130 130 115 110 108
[1] exclusief Schiphol
52
Huurp
rijz
en
2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen
2009€
2010 2011 2012 2013
Strategisch facility management
131 124 91 155 173
Gebouw & infrastructuur 5.697 5.491 5.188 4.913 4.599Mens & organisatie 1.626 1.603 1.524 1.508 1.329ICT 2.558 2.531 2.629 2.666 2.694Horizontale functies 268 241 256 295 240
totaal 10.280 9.990 9.688 9.537 9.035
Bron: NFC Index
53
50
e
2005-2009 2010-2014
% %11
minder dan 114 114 - 136136 - 158158 - 180180 en meer
Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs
H / m2 / jaar
’102008 ’09 ’13’11 ’12Bron: JLL
36
33
34
35
32
31
30
Gemiddelde servicekosten van kantoorgebouwen
Mediane werkplekkosten naar functies2013
Horizontale functiesFacility managementMens & organisatieICTGebouw & infrastructuur
Bron: NFC Index
30
152 3
%
25
23
17
24 20
23
17
17
23
Huurp
rijzen
55
Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen.
Individuele beleggingstransacties worden in Nederland gepubliceerd in Vastgoedmarkt en PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement.
Begripsomschrijvingen
Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen.
Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.
Beleggingen
56
6 000
12 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
0
0
10 000
8 000
12 000
6 000
4 000
2 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
’10’08’072006 ’14’09 ’13’11 ’12
’10’08’072006 ’14’09 ’13’11 ’12
’10’08’072006 ’14’09 ’13’11 ’12
H 1 mln
H 1 mln
H 1 mlnParticulierProfessioneel
BuitenlandsNederlands
BedrijfsruimtenWinkelsKantoren
Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers
Beleggingen in kantoren naar nationaliteit
Beleggingen in commercieel vastgoed
Bel
eggin
gen
57100
%
100
85%
%
73
1922
33
19
27
8178
67
81
%
%%
%
%
51
88
49
12
%
%
100
%
15
0 50 km
Nederlandse beleggersBuitenlandse beleggers
Beleggingen in kantoren naar nationaliteit per provincie2010-2014
Beleg
gin
gen
58
m2
2010 2014
2010 2014
% %
% %
2010 2014
% %
1 11
1
NieuwbouwBestaande bouw
500 - 1 0001 000 - 2 5002 500 - 5 0005 000 - 10 00010 000 en meer
Beleggingen in kantoren naar gebouwtype
Beleggingen in kantoren naar grootteklasse
WestZuidMiddenOostNoord
Beleggingen in kantoren naar landsdeel
44
20
83
412
12
705
56
80
3 8
18
70
1 512
82
11
Bel
eggin
gen
59
2010 2014
% %
66
KantorenwijkCentrumWoonwijkBedrijfsterrein
Beleggingen in kantoren naar locatietype
21
58
62
10
25
3
Beleg
gin
gen
2 Beleggingen in kantoren naar type belegger
2006€ 1 mln
2008 2010 2012 2014
Nederlandse beleggers 2.648 1.711 768 655 474waarvan Pensioenfondsen 182 29 23 2 179 Verzekeringsmaatschappijen 180 2 - - - Vastgoedfondsen 508 320 25 57 37 Particuliere beleggers 1.707 1.317 689 552 194
Buitenlandse beleggers 2.575 761 1.026 457 2.664 waarvan Duitse beleggers 1.332 526 926 379 855
1 Beleggingen in kantoren per provincie
2006%
2008 2010 2012 2014
Groningen 3 - 1 - 1Friesland 1 1 - - -Drenthe 1 - - - -Overijssel 5 2 5 - 1
Gelderland 5 7 6 - -Utrecht 11 12 12 2 10Flevoland 2 1 - - -Noord-Holland 37 33 35 41 48
Zuid-Holland 26 37 36 16 35Zeeland - - - - -Noord-Brabant 7 7 4 41 3Limburg 2 1 1 - 1
61
Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investerings beslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL.
Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties.
Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Eind 2014 bevatte de Nederlandse database 381 kantoorgebouwen.
Begripsomschrijvingen
Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting.
Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht.
Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet.
Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten.
Rendementen
62
0
-4-6
-10
-2
12
-8
810
642
%
%
%
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13Bron: IPD Nederland
Bron: DTZ Zadelhoff
Bron: DTZ Zadelhoff
10,5
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
10,0
6,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Totaal rendementWaardegroeiHuurinkomsten
Beste locatiesOverige locaties
Beste locatiesOverige locaties
Rendement op kantoren
Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad
Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad
Ren
dem
ente
n
63
Ren
dem
enten
1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren
2006%
2008 2010 2012 2014
Randstad Beste locaties 6,25 6,90 6,95 7,45 7,00 Overige locaties 7,50 8,00 7,90 9,35 9,50
Rest Nederland Beste locaties 7,00 7,60 7,80 8,75 9,00 Overige locaties 8,20 8,75 9,25 10,25 10,50
Bron: DTZ Zadelhoff
2 Rendement op kantoren
2006%
2008 2010 2012 2014
Totaal rendement 11,5 0,9 3,5 -2,7 3,9Waardegroei 4,3 -5,5 -2,9 -8,8 -2,9Huurinkomsten 7,0 6,7 6,6 6,6 7,0
Bron: IPD Nederland
64
6
16
14
12
10
8
4
2
-2
-4
0
%
%
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
’11’09’08’07 ’10 ’14’12 ’132006
Bron: IPD Nederland
KantorenWinkelsBedrijfsgebouwenWoningen
Totaal rendement op vastgoed
Bron: CBRE
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
AmsterdamDen HaagRotterdamUtrecht
Netto aanvangsrendementen op toplocaties
Ren
dem
ente
n
65
0 50 km
UTRECHTGELDERLAND
LIMBURG
NOORD-BRABANT
ZEELAND
ZUID-HOLLAND
NOORD-HOLLAND
FLEVOLANDOVERIJSSEL
DRENTHE
FRIESLAND
GRONINGEN
Nieuwegein
Lelystad
Westland
Vlaardingen
Venlo
Roermond
Doetinchem
Velsen
Veenendaal
Terneuzen
Nissewaard
Smallingerland
Sittard-Geleen
Schiedam
Roosendaal
Purmerend
Oss
Oosterhout
Leidschendam-Voorburg
Leeuwarden
Kerkrade
Hoorn
Hoogeveen
HilversumHilversum
Hengelo
Helmond
Heerlen
Hardenberg
GoudaGouda
Deventer
Den Helder
Delft
Capelle a/d IJssel
Bergen op Zoom
Barneveld
Assen
AmstelveenAmstelveen
Alphena/d RijnAlphen
a/d Rijn
Almelo
Alkmaar
Rotterdam
Zwolle
ZoetermeerZoetermeer
Zaanstad
Utrecht
Tilburg
Nijmegen
Maastricht
LeidenHaarlemmermeer
Haarlem
Groningen
Enschede
Emmen
Amersfoort
Eindhoven
Ede
DordrechtDen Bosch
Breda
Arnhem
Apeldoorn
AmsterdamAlmere
Zeist
Heerhugowaard
Kampen
Katwijk
Lansinger-land
Stichtse Vecht
Sudwest Fryslan
Woerden
De Friese Meren
Grote gemeenten in Nederland
Den Haag
50 000 - 100 000100 000 en meer
Aantal inwoners
BijlageBijla
ge
66
0 50 km
Indeling van Nederland in Corop-gebieden
Zuid-Limburg
Midden-Limburg
Noord-LimburgZuidoost-
Noord-Brabant
Noordoost-Noord-Brabant
Zeeuwsch- Vlaanderen
Overig ZeelandWest-
Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant
Zuidoost-Zuid-Holland
Zuidoost-Zuid-Holland
Oost-Zuid-
Holland
Oost-Zuid-
Holland
Groot Rijnmond
Delft en Westland
Agglomeratie’s Gravenhage
AgglomeratieLeiden en Bollenstreek
ZaanstreekZaanstreek
Kop vanNoord-Holland
Alkmaar enomgeving
IJmond
AgglomeratieHaarlem
Groot-Amsterdam
Het Gooi enVechtstreekHet Gooi enVechtstreek
Utrecht
Zuidwest-Gelderland
Arnhem-Nijmegen
Achterhoek
Veluwe
Zuidwest-OverijsselZuidwest-Overijssel Twente
Noord-Overijssel
Flevoland
Zuidwest-Friesland
Noord-Friesland
Zuidoost-Friesland
Zuidwest-Drenthe
Zuidoost-Drenthe
Noord-Drenthe
Overig Groningen
Oost-Groningen
Delfzijl enomgeving
05
35
36
31
32 33 34
2927
18
19
26
25
21
20 22
23
24
28
30
17
1615
13
14
1112
40
10
09
01
08
0706
0403
02
37
38
39
Bijl
age
67
Aanbod 41,42,43,44,45,46,47A-locatie 29,30Automatiseringsbedrijven 34,35,39
Bank- en verzekeringswezen 34,35,39BDB-index 25Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59Beleggingen 55,56,57,58,59Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58B-locatie 29,30Bouwkosten 25,26,27Bruto aanvangsrendementen 61,62,63Buitenlandse beleggers 56,57
Centrum 10,12,32,44,59C-locatie 29,30Communicatiebedrijven 34,35,39
Duitse beleggers 57
Eigenbouw 29,36Eigendom 10,12,30,36Energielabel 22Exploitatiekosten 61
Financiële zakelijke dienstverlening 39
Handel 34,35,39Hotels 14Huur 10,12,17,18,19,20,21,30Huurinkomsten 61,62,63Huurprijzen 49,50,51,52,53
Incentives 49Industrie 34,35,39Inflatie 49,50IPD vastgoedindex 61,62,63Institutionele beleggers 55,57Inwoners 16,17,18,19,20,21,23
Kantoor 9,31Kantorenwijk 10,12,32,44,59Koop 10,12,30
Leegstand 41Locatietypen 10,12,32,44,59
Nederlandse beleggers 55,56,57Netto aanvangsrendementen 61,64Netto huurinkomsten 61Netto vloeroppervlakte (nvo) 25,26Nieuwbouw
12,15,25,27,30,42,50,52,58
Onderwijs 14,39Onttrekking 14,16Openbaar bestuur 34,35,39Overheid 38
Particuliere beleggers 55,56Pensioenfondsen 55,57Professionele beleggers 55,56,57
Randstad 61,62,63Rendementen 61,62,63,64
Servicekosten 49,53Sloop 14Structureel aanbod 41,45
Totaal rendement 61,62,63,64Toplocatie 49,50,61
Vastgoedfondsen 55,57Vastgoedindex 61,62,63Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49Verzekeringsmaatschappijen 53,55Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18,
19,20,21,22,42,46Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,
43,53Vrije markt 29,43
Waardegroei 61,62,63Werkplek 49Werkplekkosten 49,52,53Woonwijk 10,12,32,44,59
Zakelijke dienstverlening 34,35,39
Trefwoordenregister
Recommended