Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht? Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten...

Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?

Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen?Mögliche Folgen der Abschaffung der

Lex Koller

Geltungsbereich (1/2)

• Dem KAG unterstellt sind:– Kollektive Kapitalanlagen und alle Personen, die diese

verwalten oder aufbewahren (Art. 2 Abs. 1)– Ausländische kollektive Kapitalanlagen, für die in oder von

der Schweiz aus öffentlich geworben werden (Art. 2 Abs. 4)

• Nicht unterstellt sind:– Operative Gesellschaften, die eine unternehmerische

Tätigkeit ausüben– Holdinggesellschaften

– börsenkotierte Gesellschaften in der Schweiz

Geltungsbereich (2/2)

– Investmentgesellschaften für qualifizierte Investoren, d.h. sofern:

• Ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligt sein dürfen;

• Die Aktien auf Namen lauten; und• Jährlicher Nachweis einer anerkannten Revisionsstelle

über Einhaltung dieser Voraussetzungen.

Übersicht Geltungsbereich

Kollektive Kapitalanlagen

• Vermögen, die von Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden.

• Offene kollektive Kapitalanlagen– Unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum

Nettoinventarwert

• Geschlossene kollektive Kapitalanlagen– Kein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum

Nettoinventarwert

Qualifizierte Anleger

• Art. 10 b KAG: Begriff des „qualifizierten Anlegers“:

– als „qualifizierte Anleger“ gelten vor allem Institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen

sowie

– vermögende Privatpersonen (Schwellenwert:Finanzanlagen über CHF 2 Mio. Höhe und Inhaltkontrovers diskutiert)

KAG im Bereich der ImmobilienErweiterung des Kreises von Investitionsvehikeln

– Immobiliengesellschaft– Immobilien-Anlagestiftung– Vertragliche Immobilienfonds (KAG)– Immobilien-SICAV (KAG)– Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK)– “Immobilien-SICAF (KAG)“

Interesse und Nutzung dieser neuen Investitonsvehikel, insbesondere durch qualifizierte Anleger.

Möglichkeit von Erleichterungen durch die EBK, soweit nur qualifizierte Anleger vorhanden sind.

Vertraglicher Immobilienfonds (1/7)

• Überblick und Struktur– Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) zwischen Anlegern und

Fondleitung und Depotbank

– Verwaltung durch die Fondsleitung (zwingend, Art. 30 KAG); Delegation im Rahmen von Art. 31 KAG möglich

– Fondsleitung = AG mit Hauptzweck „Ausübung des Fondsgeschäfts“

– Durch Zeichnung von Fondsanteilen erwirbt Anleger gegenüber Fondsleitung einen Anspruch auf Beteiligung am Vermögen und Ertrag des Anlagefonds.

Vertraglicher Immobilienfonds (2/7)

Kollektivanlagevertrag

Bewilligung durch EBK

Bewilligung durch EBK

Fondsleitung Depotbank

Anleger

Vertraglicher Immobilienfonds (3/7)

• Mitwirkungsrechte– Kein vertragliches Mitwirkungsrechte der Anleger

– Reine Fremdverwaltung

– Sehr hohes Niveau des Anlegerschutzes

• Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil– Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV)

– Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage

– Mindestens 10 Objekte

– Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens

Vertraglicher Immobilienfonds (4/7)

• Bezugsrecht– Vorrecht der bisherigen Anleger

– Verwässerungsschutz

– Möglichkeit der Befreiung vom Bezugsrecht bei qualifizierten Anlegern

• Rückgabemöglichkeiten der Anleger– 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66

Abs. 2 KAG)

– Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG)

– Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung

Vertraglicher Immobilienfonds (5/7)

• Bewertung des Anlagevermögens– Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und

Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV)

– Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG)

– Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

Vertraglicher Immobilienfonds (6/7)

• Neuerungen im KAG– Vereinfachungen betr. Prospekt und Reglement– Zulässige Anlagen

• Ausländische Immobilien

• Immobilienfonds, REITs + kotierte Immob-ges. max 25%

• Immobilienzertifikate

• Baurechtsgdstke max. 20%

• Hypothekarische Belastung max. 50% vom Verkehrswert

• Derivative Finanzinstrumente zu Hedgingzwecken

– Müssen zwei Jahre nach der Lancierung erfüllt sein• Fristerstreckung möglich

Vertraglicher Immobilienfonds (7/7)

• Neuerungen im KAG– auszugebende Anteile– Schätzungsexperten– Sacheinlagen

• Besteuerung– Thesaurierungsfonds– same business, same rules– KGK– SICAF– Koll. Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz

KGK (1/6)

• Überblick (Art. 98 – 109 KAG)– Subsidiäre Anwendung des Obligationenrechts (Art. 99

KAG)

• Struktur– Aussenverhältnis:

• Keine juristische Person

• handlungsfähig, prozessfähig und betreibungsfähig (Art. 99 KAG)

KGK (2/6)

– Innenverhältnis: • Gesamthandschaft unter den Gesellschaftern

• Komplementär– Unbeschränkt haftend– Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz– Nur in einer einzigen KGK Komplementär– Geschäftsführung und Vertretung gegen Aussen

• Kommanditär– Qualifizierte Investoren– Mindestens 5 Kommanditäre spätestens ein Jahr nach

Lancierung– Haftung nur bis zur Kommanditsumme

Portfolio

KGK-Struktur

General PartnerAG

Investment Adviser

Promotoren Kommanditäre

KGK (3/6)

KGK (4/6)

• Entstehung – 1 Kommanditär / 1 Komplementär

– Bewilligung durch die Aufsichtsbehörde

– Konstitutive Wirkung des HR-Eintrages

– Gesellschaftervertrag und Wahlannahmeerklärung der Revisionsstelle

• Beendigung– Durch Gesellschafterbeschluss (Grundsatz: Einstimmig)

– Gründen im Gesetz und Gesellschaftsvertrag (Konkurs, Gesellschaftszweck, Ablauf der Zeit etc.)

– Durch Verfügung der Aufsichtsbehörde

KGK (5/6)

• Mitwirkungsrechte der Kommanditäre– Zur Geschäftsführung weder verpflichtet noch berechtigt

– Kein Widerspruch gegen Geschäftsführungshandlungen innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs

– Keine Übertragung der Geschäftsführung möglich (Fremdverwaltung)

• Risikoverteilung/Fremdkapitalanteil– Anlagen in Risikokapital, Bau- und Immobilienprojekte oder

alternative Anlagen

– Umstritten: Investments in fertiggestellte Renditeobjekte

– Keine Risikoverteilungsvorschriften (ein Bauprojekt möglich)

– Keine Fremdkapitalanteilsvorschriften

KGK (6/6)

• Bezugsrecht– Keine aufsichtsrechtliche Regelung

• Rückgabemöglichkeit der Anleger– Grundsatz: Keine Rückgabemöglichkeit (Closed-End-Struktur)

– Dauer zwischen 8 bis 12 Jahre

• Bewertung des Anlagevermögens– Verkehrswert

– Bewertung gemäss Art. 88 ff. KAG

• Transparenz– Kein Anlagereglement

– Richtlinien sind Teil des Gesellschaftsvertrages und Prospekt

SICAV (1/7)• Struktur

– AG angelehnte juristische Person (OR nur subsidiär anwendbar, wenn ausdrücklich bestimmt)

– Drei Organe:• Generalversammlung• Verwaltungsrat• Revisionsstelle (von der EBK anerkannt)

– Aktienkategorien:• Anlegeraktien • Unternehmeraktien

– Gesamtvermögen:• Teilvermögen der Unternehmeraktionäre• Mehrere Teilvermögen der Anlegeraktionäre

– Selbstverwaltete oder fremdverwaltete SICAV

SICAV

Unternehmer-aktionär

Anlegeraktionär A

Fondsleitung

Keine Delegation der Administration(gewisse administrative Aufgaben dürfen jedoch delegiert werden)

Depotbank

Anlegeraktionär B

Selbstverwaltete SICAV

Gläubiger Teilvermögen 2

Gläubiger Teilvermögen 3

Gläubiger Teilvermögen 1

Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A

Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B

Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR

VR

VR

SICAV (2/7)

SICAV

Unternehmer-aktionär

Anleger-aktionär A

Fondsleitung

Delegation der Administration(und Weiter-

delegation des Asset-

Managements an einen

Vermögens-verwalter)

Depotbank

Anleger-aktionär B

Gläubiger Teilvermögen 2

Gläubiger Teilvermögen 3

Gläubiger Teilvermögen 1

Fremdverwaltete SICAV

Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A

Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B

Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär

VR

VR

VR

SICAV (3/7)

SICAV (4/7)• Mitwirkungsrechte der Anleger

– Anlegeraktionäre• Anspruch auf jederzeitige Rückgabe der Aktien zum

Nettoinventarwert

• Auskunftsrecht

• Zwangsverkauf

• Rückerstattungsklage

– Stimmrecht an GV (pro Aktie 1 Stimme)– Gleiche Mitgliedschaftsrechte, Stimmrechte und

Kontrollrechte der Anleger- und Unternehmeraktionäre

SICAV (5/7)

• Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil– Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV)

– Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage

– Mindestens 10 Objekte

– Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens

• Bezugsrecht– Bezugsrecht der bisherigen Anleger

– Verwässerungsschutz

– Befreiung vom Bezugsrecht durch EBK bei ausschliesslich qualifizierten Anleger

SICAV (6/7)

• Rückgabemöglichkeiten der Anleger– 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66

Abs. 2 KAG)

– Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG)

– Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung

• Bewertung des Anlagevermögens– Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und

Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV)

– Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG)

– Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

SICAV (7/7)

• Transparenz– Prospektpflicht und Pflicht zur Veröffentlichung eines vereinfachten

Prospekts

– Abgabe bzw. Veröffentlichung erfolgt kostenlos

– Veröffentlichung des Jahres- und des Halbjahresberichts

– Subsidiäre Anwendung des OR betreffend Kontrollrechte der Aktionäre

SICAF (1/2)

• Struktur– Aktiengesellschaft i.S. des OR

– Ausschliesslicher Zweck: kollektive Kapitalanlage

– Aktionärskreis offen (d.h. nicht nur qualifizierte Anleger)

– Nicht in der Schweiz kotiert

– Subsidiäre Anwendbarkeit des OR

– Namenaktien zwingend vorgeschrieben

– Statuten und Anlagereglement

– Aufsichtsbehörde EBK (Bewilligung, Genehmigung, Überwachung, Erlass notwendiger Massnahmen)

SICAF (2/2)

• Entstehung und Beendigung– Keine spezifischen Bestimmungen, d.h. sinngemäss OR

• Mitwirkungsrechte der Aktionäre– Keine spezifischen Rechte, Vorschriften und Rechte gemäss OR

• Anlagen / Anlagepolitik / Risikoverteilung– Regelung in den Statuten und im Anlageregelement– Schätzung notwendig bei Immobilien (Art. 65KAG)

• Bezugsrecht– Keine spezifische Regelung, d.h. sinngemäss OR

Chancen dieser Immobilien-anlagevehikel

• Geeignetes Investitionsvehikel für qualifizierte Anleger, insbesondere– wenn die EBK die Immobilien-Investitionsvehikel von

bestimmten Vorschriften ganz oder teilweise befreit

Folgen der Aufhebung der Lex Koller auf Immobilienanlagevehikel

• Ausgangslage und geltendes Recht– Börsenkotierte Immobiliengesellschaften– SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren

beherrscht werden– Investition in Wohneigentum bewilligungspflichtig

• Aufhebung der Lex Koller– Investition in Wohneigentum für sämtliche SICAV, KGK und

SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden, möglich

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Alexander Vogel Dr. iur. Rechtsanwalt, LL.M.

Practice Group Corporate Finance/Real Estate

Position Partner/Head Corporate Finance

Born 1964

Education University St. Gallen (lic. iur./Dr.iur.), Northwestern Universtiy School of Law (LL.M.)

Languages German, English, French

Forchstrasse 452Postfach 1432

8032 Zürich

alexander.vogel@ml-law.chTel.: +41 44 396 91 91