PO2 Medianería 2020.09.16 REV01 · 2020. 9. 16. · 29/04/2020 PRODUCCIÓN DE OBRAS | TV...

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PRODUCCIÓNDEOBRAS|TVN°1-CREMASCHI|NIVELII-AÑO2020 1

INTRODUCCIÓN A LA MEDIANERÍA | CURSO 2020 TV1 Producción de Obras CREMASCHI

Prof. Adjunto Arq. Raúl Barandiarán |JTP Arq. Diego CREMASCHI | Arq. Matías A. IANNI

1. INTRODUCCIÓN

LIBRO CUARTO > DERECHOS REALES

LateoríadesarrolladaporAristóteles,conocidacomo“hilemorfismo”(delgriegoὕλη‘materia’,μορφή‘forma’,e-ismo),definealobjetocomoelresultadodelaconjunciónentreformaymateria,enlasquela

puraforma,entendidaentérminosdeidea,sehaceconcretagraciasalaportedelamateria.

Estalíneadepensamiento,posteriormentecontinuadaporlosescolásticos,llegahastanuestrosdíasyconstituyeunaportesustancialenelcampodelaMorfologíacuandosehacenecesariodescribirla

relaciónqueseestableceentrelaideaabstractadeunaforma(desdelamatemáticaolageometría)ylaposibilidaddequelamismaseconcrete,comounobjeto,enelESPACIOREAL.

MEDIANERÍA - CONDOMINIO POR INDIVISIÓN FORZOSALIBRO CUARTO > DERECHOS REALES

FísicoespañolJorgeWagensberg(1948-2018)

“Larealidadsecomponededoscosas:objetosyfenómenos.Losobjetosocupanelespacio,losfenómenosocupaneltiempo”

MEDIANERÍA - CONDOMINIO POR INDIVISIÓN FORZOSA

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LIBRO CUARTO > DERECHOS REALES EnbasealateoríaaristotélicaysobrelaafirmacióndeWagensberg,podemosreflexionarsobrelaArquitecturacomountipoparticulardeOBJETOenelquesecombinanFORMAYMATERIA.Eldiseñodelespaciohabitableseráabstractoenelcampodelproyectoylaideación,perosevuelveconcretograciasalaMATERIA,cuandosedesmoldafísicamente,demanerareal,enunsitio,laARQUITECTURAesARQUITECTURAcuandoestáCONSTRUIDA.Paracomprenderunaobradearquitecturacomohechoconstruidoenelespacio,hayqueconsiderarquelamisma,enelprecisomomentoqueseconcreta,secontextualizaycomienzaadesarrollarsuVIDAÚTILeninteracciónconlaSOCIEDAD.

MEDIANERÍA - CONDOMINIO POR INDIVISIÓN FORZOSA

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INTRODUCCIÓNACTORES INTERVINIENTES EN LA PRODUCCIÓN DE OBRAS

0

COMITENTE

ARQUITECTO EJECUTOR

C

EA

INTRODUCCIÓNMARCO TECNICO-JURÍDICO

03

INTRODUCCIÓNMARCO TECNICO-JURÍDICO

03

TRATADOS INTERNACIONALES

CONSTITUCIÓN NACIONAL

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

DERECHO REAL

CONDOMINIO CON DIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE

MUROS, CERCOS Y FOSOS

LEYES NACIONALES

LEYES PROVINCIALES

ORDENANZAS MUNICIPALES

Desde el 1°de AGOSTO de 2015, tenemos vigente el unificado CÓDIGO CIVIL y COMERCIAL (CCyC) de la NACIÓN.

El recorrido inicial, que da contextualización al tema MEDIANERÍA, nos remite a encuadrar el CCyC dentro del siguiente esquema:

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INTRODUCCIÓNALCANCES Y ACTIVIDADES RESERVADAS AL TITULO DE ARQUITECTO

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RES. Nº 133/87 | MINISTERIO DE EDUCACION Y JUSTICIA. ANEXO UNICO: INCUMBENCIAS PROFESIONALES DEL TITULO DE ARQUITECTO RES. Nº 498/06 | MINISTERIO DE EDUCACIÓN, CIENCIA Y TECNOLOGÍA ANEXO V: ACTIVIDADES PROFESIONALES RESERVADAS AL TITULO DE ARQUITECTO (Incorpora el vigésimo “ítem”) RES. Nº 1254/18 | MINISTERIO DE EDUCACIÓN Art. 25.- Modificar la Resolución Ministerial Nº 498 de fecha 11 de mayo de 2006, reemplazando el Anexo V ACTIVIDADES PROFESIONALES RESERVADAS AL TÍTULO DE ARQUITECTO por el ANEXO XXII […]

Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y con los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.

En esta instancia surge la primer pregunta, si hablamos de medianería: ¿POR QUÉ RECURRIMOS A LOS ALCANCES Y A LAS ACTIVIDADES RESERVADAS?

2. DESARROLLO

CCyC | LIBRO IV | DERECHOS REALESMEDIANERÍA CONDOMINIO por indivisión forzosa

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LIBRO CUARTO > DERECHOS REALES TÍTULO I: Disposiciones generales CAPÍTULO 1: Principios comunes ARTÍCULO 1882 : El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.” [ Entendemos entonces que los derechos reales son la relación jurídica entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho Romano ius in re o “derecho sobre la cosa”. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.] ARTÍCULO 1887: Enumeración. Son derechos reales en este Código: a. el dominio; b. EL CONDOMINIO; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis. TÍTULO IV: CONDOMINIO CAPÍTULO 1: Disposiciones generales ARTÍCULO 1983: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

CCyC | LIBRO IV | DERECHOS REALESCONDOMINIO – MEDIANERÍA – MURO, CERCO o FOSO

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CAPÍTULO 5 Condominio con indivisión forzosa perdurable SECCIÓN 1ª Condominio sobre accesorios indispensables ARTÍCULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. ARTÍCULO 2005.-Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

CCyC | LIBRO IV | DERECHOS REALESCONDOMINIO – MEDIANERÍA – MURO, CERCO o FOSO

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SECCIÓN 2ª Condominio sobre muros, cercos y fosos ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO Al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante > FÍSICO b. ENCABALLADO Al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes > FÍSICO c. CONTIGUO Al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo > FÍSICO d. MEDIANERO Al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes > JURÍDICO e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO Al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes > JURÍDICO f. DE CERRAMIENTO Al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo > FÍSICO g. DE ELEVACIÓN Al lindero que excede la altura del muro de cerramiento > FÍSICO h. ENTERRADO Al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie > FÍSICO

CCyC | LIBRO IV | DERECHOS REALESCONDOMINIO – MEDIANERÍA – MURO, CERCO o FOSO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICACLASIFICACIÓN FÍSICA

MURO, CERCO o FOSO PRÓXIMO

MURO, CERCO o FOSO CONTIGUO

MURO, CERCO o FOSO ENCABALLADO

PROPIETARIO A

PROPIETARIO B

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INTERPRETACIÓN GRÁFICACLASIFICACIÓN JURÍDICA

Hasta los 3 mts. es MEDIANERO

DE ELEVACIÓN

ENTERRADO

PROPIETARIO A

PROPIETARIO B

NPT

+3,00 mts.

MURO, CERCO o FOSO ENCABALLADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICACLASIFICACIÓN JURÍDICA

Hasta los 3 mts. es MEDIANERO

DE ELEVACIÓN

ENTERRADO

PROPIETARIO A

PROPIETARIO B

NPT

+3,00 mts.

MURO

, CER

CO o

FOSO

CON

TIGU

O

MURO

, CER

CO o

FOSO

PRÓ

XIMO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAPOSIBLES ESTADOS DE SITUACIÓN: 1.OBRA NUEVA | 2. REFACCIÓN

UN PROPIETARIO ADQUIERE UN TERRENO

¿EL PROPIETARIO ES DUEÑO DE TODO?

EJECUTOR

DIRECCIÓN

PROYECTISTA

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INTERPRETACIÓN GRÁFICADOMINIO Y CONDOMINIO à SE SUMAN ACTORES

1

2

3

44°ACTOR: EL ESTADO

¿EL PROPIETARIO ES DUEÑO DE TODO?

PRO

PIET

AR

IO

NO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAARTÍCULO 2006

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO | b. ENCABALLADO | c. CONTIGUO | d. MEDIANERO | e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO | f. DE CERRAMIENTO | g. DE ELEVACIÓN | h. ENTERRADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAARTÍCULO 2006

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO | b. ENCABALLADO | c. CONTIGUO | d. MEDIANERO | e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO | f. DE CERRAMIENTO | g. DE ELEVACIÓN | h. ENTERRADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAARTÍCULO 2006

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO | b. ENCABALLADO | c. CONTIGUO | d. MEDIANERO | e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO | f. DE CERRAMIENTO | g. DE ELEVACIÓN | h. ENTERRADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAARTÍCULO 2006

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO | b. ENCABALLADO | c. CONTIGUO | d. MEDIANERO | e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO | f. DE CERRAMIENTO | g. DE ELEVACIÓN | h. ENTERRADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAARTÍCULO 2006

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO | b. ENCABALLADO | c. CONTIGUO | d. MEDIANERO | e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO | f. DE CERRAMIENTO | g. DE ELEVACIÓN | h. ENTERRADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAARTÍCULO 2006

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a. LINDERO, SEPARATIVO o DIVISORIO | b. ENCABALLADO | c. CONTIGUO | d. MEDIANERO | e. PRIVATIVO o EXCLUSIVO | f. DE CERRAMIENTO | g. DE ELEVACIÓN | h. ENTERRADO

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INTERPRETACIÓN GRÁFICAALGUNAS PREGUNTAS

¿QUIÉN DEBE SOLUCIONAR EL PROBLEMA?

¿QUIÉN ES RESPONSABLE EN UN EDIFICIO EN ALTURA CON VARIAS UNIDADES FUNCIONALES?

¿QUÉ SUCEDE CON LAS AISLACIONES Y LAS INSTALACIONES EN TODO LA ENVOLVENTE?

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EL HOMBRE DE AL LADOFILM | ESCENA “NECESITO ATRAPAR UNOS RAYITOS DE SOL”

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EL HOMBRE DE AL LADOFILM | ESCENA “NECESITO ATRAPAR UNOS RAYITOS DE SOL”

LEONARDO

VICTOR

ESCUCHEME…NOOO… NO

PUEDE HACER ESTE

AGUJERO. YO LO HABLE HOY

CON SUS ALBAÑILES. NO VE

QUE DA DIRECTAMENTE A MI

CASA. ADEMAS ES ILEGAL

ESTÁ PROHIBIDO…

EL TEMA ES QUE NO

TENGO LUZ DE ESTE

LADO, TODO EL SOL VIENE

DE ALLA Y NECESITO

ATRAPAR UNOS RAYITOS

DE SOL

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ORD. N°10681 CODIGO DE EDIFICACION PARA EL PARTIDO DE LA PLATA ARTÍCULO 206º - Intercepción de vistas. En el caso de proyectarse ventanas, galerías, balcones, azoteas o cualquier obra que permita el acceso de personas a menor distancia de 3,00 m. del eje divisorio entre predios, se deberá impedir la vista al vecino, a cuyo efecto se utilizará un elemento fijo, opaco o translúcido, de tamaño tal que cubra la superficie expuesta y de una altura no inferior a 1,80 m. medidos desde el solado. Tal alternativa, sus materiales y diseño quedarán a criterio y aprobación de la D.O.P. Si el dispositivo instalado no impidiera la propagación de ruidos molestos, quedará el D.E. facultado a ordenar su desmantelamiento y cierre de la abertura causante del perjuicio.

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ARTICULO 2034: Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos. ARTICULO 2035: Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces. ARTICULO 2036: Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.

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BIBLIOGRAFÍABLOG: https://producciondeobras.wordpress.com/

Nación Código Civil y Comercial de la Nación Decreto Ley N° 7887/55: Arancel de Honorarios para la Jurisdicción Nacional. Provincia Decreto Ley N°8912/77 Normas y resoluciones complementarias. Ejercicio Profesional Ley N° 10.405 – CAPBA Dto. Arancelario N° 6964/65 Ley N° 12.490 – CAAITBA Cuaderno de cabecera – CAPBA Distrito I MEPA | Manual del ejercicio Profesional del Arquitecto - CPAU Normas y resoluciones complementarias.

El ABC de la Medianería. | Graffo, P.H. Manual de Medianería Urbana | Bangdnello Manual de Medianería Urbana | Rivarola Medianería y Propiedad Horizontal | Rondiwd Cine: El hombre de al lado | Dir. Mariano Cohn - Gastón Duprat Video: “Medianeras, 4 minutos para reflexionar” Páginas WEB http://www.infoleg.gov.ar/ http://www.gob.gba.gov.ar/dijl/ http://www.ttn.gov.ar http://www.capba.org.ar/ http://www.capbauno.org.ar/ http://www.socearq.org/ http://www.cpau.org/ http://www.fadea.org.ar/