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Préambule
Ce document est remis à titre d’information et ne s’impose à quiconque, tout comme il ne préfigure en rien de la forme définitive que prendra l’opération d’aménagement sur le site.
Il se décompose en 2 parties : sur la base d'un état des lieux non exhaustif du site et de son environnement (Partie 1 – Analyse de site), des scenarii ont permis de définir un certain niveau d'ambition et de grandes orientations pour le site (Partie 2 – Scénarios d’orientations).
Il constitue un document de référence sur lequel s’appuiera, entre autres, la maîtrise d’ouvrage pour examiner les propositions des opérateurs économiques candidats à l’acquisition du site.
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Identification du
site Quelle
• Localisation : Route
Nationale (RD2020) et rue
de Montaran – 45770 Saran
• Terrain :
• Section cadastrale : AS 01 (13 à 25, 204 et 208)
• Superficie : 69 332 m²
• Emprise du bâtiment « Paquebot » : 10 500 m²
• Surface de plancher du « Paquebot » : 47 900 m²
• Occupation : friche
• Propriétaire : EPFL
Rue de Montaran
GMF
Concession Citroën
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Situation
U e lo alisatio favo a le à l’i te o e io e t e l’e t e o d de l’agglo atio et le pôle u ai sa a ais
Situation géographique
Un site au cœur des différents quartiers et pôles structurants de la commune
Objectif : Affirmer le site dans un rôle d’interconnexion entre les différents quartiers et pôles d’équipements structurants de la commune
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Occupation du sol
Un secteur aux fonctions urbaines diversifiées
Objectif : Tenir compte de la diversité des fonctionnalités présente sur le secteur en privilégiant une vocation mixte du site Quelle
NB : Cette carte est issue de la photo-interprétation. Des erreurs d’interprétation peuvent survenir.
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Ampleur des projets urbains
Un catalogue de projets, comprenant de nombreux équipements et commerces.
NB : Ces chiffres sont donnés à
titre indicatif : ils sont, pour la
plupart, prévisionnels et
approximatifs. Néanmoins, ils
donnent un aperçu
relativement juste et global de
l’a pleu des p ojets u ai s à proximité du site Quelle.
Ampleur des projets urbains
Un secteur en mutation
Objectif : Organiser l’accueil et répondre aux besoins de nouvelles populations
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Déplacements
Phase 1 – Analyse du site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Modes motorisés
• Un site à proximité d’axes structurants :
• Tangentielle (RN 60)
• RD 2020
• Rue de la Montjoie (RD 902)
• Un trafic important sur les
voies primaires (données
2011) :
• RN60 > 52250 véhicules/jour
• RD2020 > 27100 véhicules/jour
• RD902 > 3200 véhicules/jour
• Des infrastructures
routières et ferroviaires qui
desservent le site autant
qu’elles « divisent » le secteur
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Transport en commun
Une offre de transport en
commun suffisante :
• Deux réseaux de
transport en commun
(TAO et Ulys)
• Cinq lignes de bus
• Des arrêts présents à
moins de 300 m
Carte du réseau TAO de l’AgglO - 2012
Vers Gare des Aubrais 17 minutes
Vers centre de Fleury-les-Aubrais Vers Tramway A
14 minutes
Vers Pôle 45 8 minutes
Vers Orléans 27 minutes
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Modes alternatifs
• De nombreux itinéraires
cyclables aménagés reliant
le site aux différents pôles
de vie communaux
• Une accessibilité et une
sécurité des déplacements à
améliorer sur la RD2020
Carte des itinéraires cyclables de l’AgglO - 2013
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Déplacements piétonniers
• Un accès direct et facilité
au centre-ville de Saran
• Une limite physique forte
constituée par la voie ferrée
Centre ville
Bois Joly
* Pour un piéton circulant à la vitesse moyenne de 5 km/h
Chêne Maillard
*
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
La RD : u a e au œu des d a i ues de développement
• Séquence « Pôle urbain saranais »
• Site Quelle : une polarité en devenir Focus sur la portion
longeant le site Quelle
Requalification de la RD2020 sur le principe du
boulevard urbain pour :
• Rendre lisible les accès au site Quelle
• Renforcer la mixité des fonctions urbaines
• Favoriser tous les modes de déplacements
• C e plus d’a it s u ai es
N
Site Quelle : un point de
convergence supra-communal
RD2020
Ru
e G
. D
eb
acq
Ru
e d
e l
a
Mo
ntj
oie
Contre-allée
Accès
Site Quelle
Accès
Site Quelle
Ru
e d
e M
on
tara
n
Mutation de la RD2020 en boulevard urbain
Coupe projet sur la section
Quelle/Chatonnerie avec bande
plantée centrale
Coupe projet sur la section Quelle/Chatonnerie avec contre-allée
N
Schéma-test de la contre allée Image-référence : Avenue Jean Zay à Orléans
Emprise publique : minimum 30 mètres pour un profil de boulevard qui reste conforme aux flux de la RD 2020
Mutation de la RD2020 en boulevard urbain
Sur la section Quelle/Chatonnerie, l’e p ise pu li ue a tuelle est d’e vi o t es. Environ 10 mètres supplémentaires sont nécessaires à la requalification de la RD2020 en
boulevard urbain.
A l’est de la RD , le site Quelle : un îlot en
utatio off a t des possi ilit s d’ la gisse e t de la RD2020
N
Synthèse « Déplacements »
Atouts Contraintes
Un site bien desservi par la proximité d’axes structurants
Une offre de transport en commun suffisante à proximité du site
De nombreux itinéraires cyclables aménagés reliant le site aux différents pôles de vie de la commune
Un site isolé par les infrastructures routières et ferroviaires
Une accessibilité et une sécurité des déplacements non assurées sur la portion de RD2020 longeant le site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Objectifs : • Connecter le site aux réseaux existants à proximité • Assurer des continuités douces (piétonnes et cycles) au sein du site • Améliorer la sécurité des déplacements de l’ensemble des usagers au droit du site
Économie
Un secteur attractif depuis l’échelle locale jusqu’à l’échelle régionale
Objectif : Faire émerger de nouvelles composantes économiques en complémentarité et de qualité sur le site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Environnement
Phase 1 – Analyse du site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Relief
• Un site en « position
égalitaire » face au centre
ville de Saran
• Un relief qui descend en
pente douce vers la Loire
Centre ville
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Géologie
Un formation à dominante
argileuse induisant :
• Une infiltration lente des eaux de pluies
• Des risques de retrait-gonflement des sols (aléa fort)
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Paysage
De nombreux reliquats de
boisements témoignent de
la proximité de la forêt
domaniale d’Orléans
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Synthèse « Environnement »
Atouts Contraintes
Une forte « covisibilité » entre le site Quelle et le centre-ville
Un relief en pente douce
Des espaces naturels importants à proximité
Une infiltration lente des eaux de pluies
Un risque de mouvements de terrains
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Objectifs : • Conforter le site dans son rôle de repère dans la ville par sa situation sur un point haut et dans l’axe du centre-ville • Mettre en relation le site avec les espaces naturels et boisés à proximité • Prendre des dispositions constructives préventives pour limiter les désordres liés au risque de mouvements de terrain
Règlementation
Phase 1 – Analyse du site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
POS valant PLU de Saran
Un site classé en zone
d’urbanisation future pour un écoquartier (NAeq) :
• Destination : mixte (habitat, bureaux, hôtellerie, commerces , services)
• Urbanisation sous forme d’opérations d’ensemble
• Intégration des principes d’écoquartiers
• CES : 60% minimum de la surface du terrain
• Hauteur maximum : 15m
• Recul des constructions à 20 m de l’alignement côté RD2020
• Structuration autour d’une voie primaire à double sens
• Mutualisation des stationnements
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Synthèse « Règlementation »
Un site inscrit en zone d’urbanisation future pour un écoquartier (NAeq)
Objectifs : • Raisonner en projet urbain d’ensemble sur la totalité du site • Construire un projet en capacité de croiser différents enjeux du développement durable : densité, mixité, respect de l’environnement, qualité urbaine et architecturale…
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Contraintes et nuisances
Phase 1 – Analyse du site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
2 sites archéologiques sur le site Quelle :
• Site n°11 – "la Montjoie" – trésor monétaire gallo-romain et atelier céramique médiéval
• Site n°12 – "la Thuillerie" – toponyme, cadastre impérial
Site sensible :
• Zone à risques archéologiques
« moyens »
• Susceptibilité de prescription de
fouilles archéologiques Site Quelle
N
Servitude d’Utilité Publique
4 SUP impactent le site Quelle :
1 SUP relative à la protection de la forêt domaniale d’Orléans 1 SUP relative à la protection du centre radioélectrique du
camp de Cercottes
1 SUP relative à la zone de dégagement extérieure de l’aérodrome d’Orléans – Bricy
1SUP relative à la voie ferrée de la ligne Paris-Orléans :
Construction interdite à moins de 2 mètres de la limite de la voie
Plantation d’arbres interdite à moins de 6 mètres de la limite
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Nuisances sonores
• Un site impacté par le
bruit de la RD2020 et de
la voie SNCF selon le
classement sonore des
infrastructures de
transports terrestres (défini
par l’arrêté préfectoral du 24 avril 2009).
• Des normes d’isolation acoustique minimales
contre les bruits extérieurs
y sont définies pour les
constructions.
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Pollution
Présence de sources polluantes pouvant éventuellement avoir impacté les sols
Des matériaux contenant du plomb et de l’amiante dans le bâtiment « Paquebot »
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Synthèse « Contraintes et nuisances »
Zone à « risques archéologiques moyens »
4 servitudes impactent le site
Un site soumis à des nuisances sonores
Des sols potentiellement pollués
Présence d’amiante et de plomb dans le bâtiment « Paquebot »
Objectifs : • Tenir compte des servitudes • Prendre des dispositions pour lutter efficacement contre les nuisances sonores • Prendre en compte les sources de pollution éventuelles et avérées
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Réseaux et équipements
techniques
Phase 1 – Analyse du site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Réseaux techniques
Assainissement : Un réseau d’assainissement séparatif Des contraintes en termes de rejet conduisant à opter pour
une gestion alternative des eaux pluviales intégrée au site
Eau potable : Un site desservi par 2 conduites d’alimentation en eau potable,
sur la RD2020 et la rue de Montaran
Défense incendie Une prise en charge par l’investisseur/entrepreneur du projet
est demandée par la commune
Réseaux secs (électricité, téléphonie) : Un site desservi par les réseaux secs, notamment depuis la rue
de Montaran
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Equipements techniques sur site
3 bornes incendies
1 poste de transformation électrique
1 citerne incendie sprinkler en béton (400m3)
1 puits fermé
1 arrivée gaz
1 piquage désaffecté sur les voies SNCF au sud-ouest
Ces équipements sont pour la plupart obsolètes et désactivés
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Synthèse « Réseaux et équipements
techniques »
Atouts Contraintes
Un site desservi par tous les réseaux divers
Un rejet des eaux pluviales et de ruissellement limité à 1l/s/ha
Des équipements obsolètes
Objectifs : • Intégrer la gestion alternative des eaux pluviales à l’aménagement du site • Prendre en compte l’état des réseaux et équipements techniques existants
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Visibilité et accessibilité
• Un linéaire de façade remarquable sur la RD2020 et les voies SNCF
• Des accès à améliorer
Sourc
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SEM
DO
– 2
009
Vue du site Quelle depuis la rue de la Montjoie
Vue du site Quelle depuis la RD2020
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Objectifs « Visibilité et accessibilité »
Valoriser les vues sur le site depuis les voies ferrées et les principaux points d’entrée
Rendre lisible les accès au site en créant des accroches depuis les croisements de la RD2020
Assurer la perméabilité du site en maillant l’intérieur de l’îlot
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Cadre naturel et bâti
• Un environnement immédiat peu harmonieux sur le plan architectural, urbain et paysager
• Des démolitions récentes qui accentuent le caractère abandonnés du site
Friche de la Chatonnerie
Reste de Faubourg
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Bâtiment « Paquebot »
• Des dimensions imposantes :
162 m x 65 m soit une
superficie au sol de 10500 m²
• 4 niveaux (R+3) avec sous-
sol partiel soit une surface de
plancher : 48000 m²
• Un bon état de conservation
• Une construction offrant
des possibilités de
reconversion
• Une présence de matériaux
contenant du plomb et de
l’amiante
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Objectifs « Cadre naturel et bâti »
Apporter une attention particulière à la qualité architecturale, urbaine et paysagère de l’opération
Reconstituer un front bâti de qualité sur la RD2020 avec un traitement soigné des façades
Trouver une destination au bâtiment « Paquebot » : conservation, reconversion, démolition totale ou partielle
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Synthèse du diagnostic
Phase 1 – Analyse du site
Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Des enjeux majeurs
Opportunités Limites
Une maîtrise foncière du site par la collectivité
Un site pivot entre différents quartiers de la commune
Un site, potentiel d’accueil d’une mixité de fonctions
Un secteur mutable (à moyen terme) ou déjà en mutation
Une diversité d’occupation permise par le zonage du site au POS
Une site enclavé par les infrastructures routières et ferroviaires
Un site soumis à des nuisances sonores conséquentes
Une proximité d’activités pouvant créer des conflits d’usage si la question n’est pas étudiée dès l’amont du projet
Un bâtiment imposant à prendre en compte Reconversion du site Quelle - Etude préalable réalisée en 2013
Vers pôle
sportif
Vers centre-ville
Vers
Chatonnerie
• Des liaisons douces et des coutures à trouver avec les pôles avoisinants • C atio de sig au et d’espa es communs d’a o pag e e t pour favoriser les accroches et rendre lisible les accès
• Faire le lien entre les massifs boisés de la forêt d’O l a s et de la GMF au iveau du site
• Valoriser, régénérer, compléter les restes de boisements présents sur site
• I t g e le âti au sei d’u e « clairière » du parc habité
Donner une nouvelle identité au site Quelle : vers un parc habité ?
Forêt
d’O l a s
GMF, Bois Joly
Re ouvele l’i age du âti e t Pa ue ot : vers un jardin vertical habité ?
Donner une image forte et innovante au Paquebot
• Utilise l’ossatu e e to st u tu e poteaux-poutres) pour créer des plateformes jardinées • Occuper la structure par un jeu de plei s lo au d’a tivit s, lofts, ateliers-logements) et de vides platefo es ja di es, patios, …
• Concevoir une réhabilitation performante énergétiquement • Abriter des programmes novateurs
Quoi ? PROGRAMMATION MIXTE Pourquoi ? Comment ?
Logements
Typologies diversifiées • Demande croissante de logements • Proximité des équipements et des services du centre-ville
• Nouvelles fo es d’ha itats et fo es d’ha itat dive sifi es • C atio de lofts et d’atelie s-logements dans le Paquebot
Activités tertiaires, artisanat • Hôtel d’e t ep ises • Activités de gros, de location et de services • Ateliers-relais pour les artisans • Bureaux et petite logistique
• Augmentation des besoins en services • P o i it de zo es d’e plois tertiaires importantes • Site à l’i te o e io e t e l’e t e
o d de l’AgglO et le pôle u ai saranais
• Locaux modulables et évolutifs adaptés aux PME-PMI, startup, artisans • Locaux mixtes : su fa es d’a tivit s ave u eau asso i s ou su fa es d’atelie s ave loge e ts asso i s • Possible reconversion du Paquebot sous forme de plateaux libres organisés autou d’u e t av e e t ale
Village automobile
Regroupement de concessions automobiles
• Proximité emprise Citroën • Relocalisation des concessionnaires implantés sur Dessaux • Vitrine commerciale constituée par la RD2020
• Village à l’i age fo te : a hite tu e soig e, e vi o e e t de qualité, mutualisation des espaces • Possi le e o ve sio Pa ue ot sous fo e de plateau d’e positio (showroom) organisés autou d’u e t av e e t ale
Halle de marché, « Drive fermier » • Vente directe, approvisionnement au détail • Produits issus de fermes locales et de regroupement de producteurs
• Charte agricole : « Structurer et valoriser la filière de commercialisation directe ou locale » • Positio favo a le e e t e d’AgglO
• Halle de marché et point de collecte au RDC du Paquebot pour l’a hat et le et ait des p oduits • Bo es et sta ds o ga is s autou d’u patio e t al espa e ve t et de circulation) • Site internet pour la commande des produits
Commerces de proximité • Petites surfaces de vente • Commerces de détail et de consommation • Co e es d’a tisa at
• Accueil de nouvelles populations • Vitrine commerciale constituée par la RD2020
• Surfaces de vente intégrées au RDC des bâtiments donnant sur rue • Bande piétonne passante longeant les vitrines commerciales
Hôtel – restaurant
Résidence hôtelière, Appart'hôtel
• Demande croissante de résidences hôtelières • Positio favo a le e e t e d’AgglO : forte visibilité et accessibilité
• I t g atio de l’hôtel à l’e vi o e e t v g tal • Mise e valeu de l’e t e, des espa es o u s hall, estau a t, cours intérieur, etc.) • Façade et aspect extérieur soignés
Parking - silo
• Stationnement des véhicules des salariés , habitants et visiteurs • Parking-relais
• Regroupement et mutualisation du stationnement • Périphérie d’agglo atio : e t e de ville nord • Proximité des transports en commun et des itinéraires cyclables
• Ecriture architecturale soignée • Parking-silo mutable en programme tertiaire • Possible reconversion du Paquebot sous forme de plateaux libres pour le stationnement des véhicules
Éléments de programme Une approche programmatique mixte et des enjeux de complémentarités avec le centre-ville
• Foncier vierge de toute occupation bâtie
g a de li e t d’a age e t
• Cœu d’îlot p se v : oul e ve te au e t e et voirie en périphérie
• Pas de frais de réhabilitation
• Pe te de l’ide tit « patrimoniale » du
site(Paquebot)
• Quantité de voirie plus importante (coûts
d’a age e t ui aug e te t
• Coûts de démolition
• P se vatio de l’ide tit du site Pa ue ot
• Optimisation voirie
• Pas de frais de démolition
• Continuité des liaisons douces
• Près de 2 hectares de foncier « grignotés » par
le Paquebot (terrain fortement contraint)
• Coulée verte reléguée en périphérie ( le long
de la voie ferrée)
• Coûts de réhabilitation
Scénarios spatialisés Scénario 3
Démolition totale du Paquebot
+
• P se vatio de l’ide tit du site Pa ue ot
• Optimisation voirie
• P s d’ he ta e de fo ie « libérés » de
l’e p ise du Pa ue ot possi ilit s d’a age e t plus va i es
• Coûts de démolition et de réhabilitation
• Coulée verte reléguée en périphérie ( le long de
la voie ferrée)
-
+
- -
+
Scénario 2
Démolition partielle du Paquebot
Scénario 1
Reconversion du Paquebot
A savoir : l’e p ise de p oje tio des s a ii , 9ha est l g e e t sup ieu e au p i t e op atio el du site Quelle ,9 ha puis u’elle i lut deu pa elles suppl e tai es sises au o d-ouest du site que sont la propriété de la famille Ratisseau et la su fa e de ve te de l’e seig e Poi t-Mariage .
Scénario 1 - Reconversion
du Paquebot
Principe de desserte (tous modes)
Modes de déplacement doux
2. Logements collectifs et intermédiaires + 1000 m² de surfaces commerciales en RDC
3. Reconversion mixte du Paquebot : - Parking en sous-sol - Activités tertiaires et artisanat en RDC et R+1 - Lofts, ateliers-logements en R+2 et R+3
1. Village automobile (lien avec Citroën)
Boisements préservés ou créés
Bassins de rétention paysagers + noues
Espaces verts
4. Hôtel et restaurant
Bâti projeté 1
2 3
4
1
2
2 2
Coupe t a sve sale AA’
Scénario 1 - Reconversion
du Paquebot
Sous-sol
RDC / R+1
R+2 / R+3
A
A’
B B’
Etages Fonctions Surfaces
Sous-sol Parking 5 130 m²
= 255 places
RDC
R+1 Activités tertiaires, artisanat 7230 m²
R+2
R+3 Lofts , ateliers-logements
11 570 m²
= 100 lofts
Totaux 23 930 m²
Vide sur patio
Patio
Patio
N
Coupe lo gitudi ale BB’
Patio Patio
Plans schématiques
Patio
Scénario 1 - Reconversion
du Paquebot
Découpage des îlots
1 > 18 300 m²
2 > 17 670 m²
3 > 22 180 m²
Structure viaire
Accès et desserte tous modes
Accès et desserte modes doux
Scénario 1 - Reconversion
du Paquebot
LOTS Fonction Surface
des lots
Emprise au sol
minimale
théorique (60 %)
Hauteur des
constructions
Surface de
plancher estimée
1 Village automobile
18 300 m² 10 980 m² 12 m (R+2)
32 940 m²
2 Logements + Commerces en RDC
12 520 m² 7 510 m² 12 m (R+3)
29 060 m² = 320 logements
1 000 m² de surfaces
commerciales
3 Reconversion mixte du Paquebot
22 180 m² 10 500 m² 19 m (R+3)
5 130 m² de parking
= 255 places
7 230 m² d’a tivit s
11 570 m² = 100 lofts
4 Hôtel / restaurant
5 150 m² 3 090 m² 12 m (R+2)
4 000 m²
5 Espaces verts 5 780 m² / / /
Totaux 63 930 m²
32 080 m²
[= 45 % du foncier (7,2ha)]
12 à 19 m 90 930 m²
Détail des lots
Voirie + liaisons douces = 8 000 m²
0,3 + 6,9 = 7,2 ha
Scénario 2 – Démolition
partielle du Paquebot
Boisements préservés ou créés
Bassins de rétention paysagers + noues
Espaces verts
Bâti projeté
1
1
2
2
2
2 3
5
5
5
4
2. Logements collectifs et intermédiaires + 1000 m² de surfaces commerciales en RDC
3. Reconversion mixte du Paquebot : - Parking en sous-sol - Halle de marché, « Drive fermier » en RDC - Lofts, ateliers-logements en R+1 à R+3
1. Village automobile (lien avec Citroën)
4. Hôtel et restaurant
5. Activités tertiaires et artisanat
Principe de desserte (tous modes)
Modes de déplacement doux
Coupe t a sve sale AA’
Scénario 2 – Démolition
partielle du Paquebot
Sous-sol
RDC
R+1 à R+3
A
A’
B B’
Etages Fonctions Surfaces
Sous-sol Parking 5 130 m²
= 255 places
RDC Halle de marché, «Drive fermier » 4 200 m²
R+1
R+2
R+3 Lofts , ateliers-logements
11 200 m²
= 100 lofts
Totaux 20 530 m²
Vide sur patio
Patio
Patio
N
Coupe lo gitudi ale BB’
Patio
Plans schématiques
Partie démolie
Partie démolie
Partie démolie
Scénario 2 – Démolition
partielle du Paquebot
Découpage des îlots
1 > 18 480 m²
2 > 17 740 m²
3 > 21 880 m²
Structure viaire
Accès et desserte tous modes
Accès et desserte modes doux
Scénario 2 – Démolition
partielle du Paquebot
Détail des lots
Voirie + liaisons douces = 7 900 m²
LOTS Fonction Surface des
lots
Emprise au sol
minimale
théorique (60 %)
Hauteur des
constructions
Surface de
plancher estimée
1 Village automobile
18 480 m² 11 090 m² 12 m (R+2)
33 260 m²
2 Logements + Commerces en RDC
12 520 m² 7 510 m² 12 m (R+3)
29 060 m² = 320 logements
1 000 m² de surfaces
commerciales
3 Reconversion mixte du Paquebot
10 920 m² 6 220 m² 19 m (R+3)
5 130 m² de parking
= 255 places
4 200 m² halle de marché, « Drive fermier »
11 200 m² = 100 lofts
4 Hôtel / restaurant
5 220 m² 3 130 m² 12 m (R+2)
4 000 m²
5 Activités tertiaires, artisanat
10 960 m² 6 570 m² 12 m (R+2)
7 890 m²
6 Espaces verts 6 040 m² / / /
Totaux 64 140 m²
34 520 m²
[= 48 % du foncier (7,2ha)]
12 à 19 m 95 740 m²
0,3 + 6,9 = 7,2 ha
Scénario 3 – Démolition
complète du Paquebot
Boisements préservés ou créés
Bassins de rétention paysagers + noues
Espaces verts ouverts
Bâti projeté
Principe de desserte (tous modes)
Modes de déplacement doux
1
1
2 2
2
2
4
2
2
5
3
5
2. Logements collectifs et intermédiaires + 1000 m² de surfaces commerciales en RDC
3. Parking-silo
1. Village automobile (lien avec Citroën)
4. Hôtel et restaurant
5. Activités tertiaires et artisanat
5
Découpage des îlots
1 > 18 490 m²
2 > 2 340 m²
3 > 17 010 m²
4 > 15 460 m²
Structure viaire
Accès et desserte tous modes
Accès et desserte modes doux
Scénario 3 – Démolition
complète du Paquebot
Scénario 3 – Démolition
complète du Paquebot
Détail des lots
Voirie + liaisons douces = 9 500 m²
LOTS Fonction Surface des
lots
Emprise au sol
minimale
théorique (60 %)
Hauteur des
constructions
Surface de
plancher estimée
1 Village automobile
18 490 m² 11 090 m² 12 m (R+2)
33 280 m²
2 Logements + Commerces en RDC
17 370 m² 10 420 m² 12 m (R+3)
40 690 m² = 440 logements
1 000 m² de surfaces
commerciales
3 Parking-silo 2 340 m² 1 400 m² 12 m (R+3)
5 600 m² = 280 places
4 Hôtel / restaurant
5 210 m² 3 130 m² 12 m (R+2)
4 000 m²
5 Activités tertiaires, artisanat
9 860 m² 5 920 m² 12 m (R+2)
7 100 m²
6 Espaces verts 9 130 m² / / /
Totaux 62 400 m²
31 960 m²
[= 44 % du foncier (7,2ha)]
12 m 91 670 m²
0,3 + 6,9 = 7,2 ha
Tableau de synthèse des scénarios S
CE
NA
RIO
S Nbre
d’ilots Nbre
de lots
Surfaces de plancher estimées Hauteur
du bâti
Emprise
au sol
[% du foncier (7,2ha)]
Voirie +
liaisons
douces +
espaces
verts (ha)
Loge
men
ts
Act
ivit
és t
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san
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Vill
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Hô
tel-
rest
aura
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Par
kin
g co
uve
rt
TO
TA
UX
S. 1 3 5 40 630 m² (= 420 lgts)
7 230 m² 32 940 m² / 1 000 m² 4 000 m² 5 130 m²
(= 255 pl.) 90 930 m² 12 à 19 m 45 % 1,38 ha
S. 2 3 6 40 260 m² (= 420 lgts)
7 890 m² 33 260 m² 4 200 m² 1 000 m² 4 000 m² 5 130 m²
(= 255 pl.) 95 740 m² 12 à 19 m 48 % 1,39 ha
S. 3 4 6 40 690 m² (= 440 lgts)
7 100 m² 33 280 m² / 1 000 m² 4 000 m² 5 600 m²
(= 280 pl.) 91 670 m² 12 m 44 % 1,86 ha
PARTI d’AMENAGEMENT RETENU
Positionnement pertinent
vis-à-vis du marché local
Vocation mixte du site
Dimension paysagère
forte
Articulation cohérente
avec l’environnement urbain immédiat
Maillage interne en lien
avec l’existant, notamment les liaisons
douces
Front bâti continu et de
qualité sur la RD2020
Réservation d’une bande de 15 m de large le long
de la RD2020
Traitement attentif des
co-visibilités avec le
centre-ville de Saran
Pas d’orientations données quant au
devenir du « Paquebot »
Régulation des eaux
pluviales et traitement
des nuisances sonores
Reco
nversio
n d
u site
Qu
elle
- Etu
de p
réa
lab
le ré
alisé
e e
n 2
01
3
PARTI d’AMENAGEMENT RETENU
Création d’environ 350 logements (dont 30% de
logements sociaux)
Diversité de l’offre de logements (types,
statuts d’occupation, tailles)
Commerces et services non concurrentiels du centre-ville
Absence de grande ou moyenne surface
Exemples : résidence hôtelière, village automobile, village d’artisans, activités tertiaires, équipements privés
Logements Activités
Reco
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n 2
01
3
Références pour le foncier Quelle
Reconversion du Site de la Combe à Charbonnières-les-Bains
Opérateur : Brémond/Financière Rive
Gauche (FRG)
Début des travaux : 2016
• 10 hectares
• 450 logements
• 5 691 m² de bureaux
• 2 370 m² de commerces
• Hôtel, centre des Congrès
• Equipements et services
Ouverture, mixité
Grands espaces verts, ambiance
végétale forte
Conservation de la plupart des
bâtiments existants
Références pour le bâtiment Paquebot
R ha ilitatio de l’a ie e t e de t i postal à Tours
Opérateur : ArtProm
Travaux en cours. Achèvement : été
2013
• Complexe de 3 bâtiments totalisant
13 000 m² de surface
• 80 logements
• 6 200 m² de bureaux
Co se vatio de l’ossatu e e to
Bâti e ts a ti ul s autou d’u patio central couvert
Complexe à énergie positive
Références pour le bâtiment Paquebot
Re o ve sio ixte de l’E t epôt Macdonald à Paris
Travaux en cours. Livraison fin 2013-2014.
• P og a e i te de l’o d e de m²
• 1128 logements
• Bureaux , activités et commerces
• Equipements publics , essentiellement
scolaires et sportifs
• 1 300 places de stationnement
• Esplanade et grande place publique
Su l vatio de tages de l’e t epôt Découpage par niveaux (parkings,
commerces) ou par volumes (logements à
l’ouest, u eau et a tivit s à l’est
A age e t d’espa es li es permettant la traversée du bâtiment
Bâtiment Basse Consommation
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