View
225
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
858LA CRISIS DE LA SOLVENCIA
(UN MODELO ECONÓMICO-FINANCIERO PARA UN ENTORNO EN TRANSICIÓN)
Presentada por
Carlos Mtnez. de Tejada PérezArquitecto, Máster en Ciencia Política, Máster en Gestión y Valoración Urbana, Executive-MBA
Tesis Doctoral realizada bajo la dirección del profesor
Dr. Josep Roca i CladeraDr. Arquitecto
1
DOCTORAT GESTIÓ I VALORACIÓ URBANACURSO 2009-2010
Enero 2010
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
2
SUMARIO:PRIMERA PARTE: INSOLVENCIA. EL FRACASO DE UN MODELO1. EL PROBLEMA2. EL ENTORNO SOCIAL, DEMOGRÁFICO, FINANCIERO Y POLÍTICO3. INDICADORES MACROECONÓMICOS4. EL RESULTADO
SEGUNDA PARTE: HACIA UN NUEVO MODELO5. UN NUEVO MODELO6. LOS PPP7. EXPERIENCIAS EN CATALUNYA8. EXPERIENCIAS EN EUROPA9. ¿LOS PPP EN VIVIENDA SOCIAL?10. MARCO LEGAL11. MARCO FINANCIERO12. ANÁLISIS DEL MERCADO13. ANÁLISIS DEL NEGOCIO14. PROPUESTAS DE VALOR15. MÁS PROPUESTAS DE VALOR16. PUESTA EN PRÁCTICA :
EL PROYECTO Y LOS PLANES ECONÓMICO-FINANCIEROS
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
3
PARTE I:INSOLVENCIAEL FRACASO DE UN MODELO
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
EL PROBLEMA4
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
5
• Hasta 2007, la vivienda parecía el único refugio seguro de losahorradores españoles.
• La riqueza del español medio no era otra que su patrimonioinmobiliario.
• En 2007, los préstamos bancarios se redujeronsustancialmente, el boom de las promociones inmobiliarias sedetuvo, el ritmo de la compra-venta de viviendas se ralentizóradicalmente.
• El precio medio de la vivienda comenzó a descender,sorprendiendo en una trampa mortal a miles de inversoresparticulares…
• …y, sin embargo, millones de españoles continuaban sintener acceso al mercado de la vivienda.
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
6
¿EL PROBLEMA?
1. MÁS DE CUATRO MILLONES DE DEMANDANTES NO TIENEN ACCESO, DE NINGUNA MANERA, AL MERCADO DE LA VIVIENDA.
2. EL PATRIMONIO INMOBILIARIO YA NO REPRESENTA UN VALOR SEGURO DE AHORRO Y ESTABILIDAD FAMILIAR.
3. LAS FAMILIAS ESPAÑOLAS SE ENFRENTAN A UN EXCESIVO ENDEUDAMIENTO.
4. LA FALTA DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA DESEQUILIBRA SERIAMENTE LAS CUENTAS MUNICIPALES.
5. LAS RIGIDECES DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA, ANCLADA DE MANERA IMPORTANTE EN LA PROPIEDAD INMOBILIARIA, LASTRAN SERIAMENTE LA CAPACIDAD DE AJUSTE DEL MERCADO ESPAÑOL.
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
7
Así pues, parece lógico pensar que…
…EL MODELO ECONÓMICO ESPAÑOL,FUERTEMENTE ANCLADO EN EL SECTORCONSTRUCCIÓN, DEBE DAR PASO AOTRO MODELO.
… ¿PERO CUÁL?
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
EL ENTORNO8
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
9
Aspecto Social: Dificultad acceso a la vivienda
Creciente presión social
Crecimiento del desempleo
Aspecto Demográfico: Importante crecimiento de la poblaciónEspañola
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
10
Aspecto Financiero:
Falta de liquidez en el Sistema Monetario
Endurecimiento de las condiciones de financiación a familias y empresas
Desaceleración del mercado inmobiliario
Descenso de la actividad constructora
Crecimiento de la insolvencia de familiasy empresas
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
11
Aspecto Político:
Ralentización de la inversión en obrapública (ratios de endeudamiento de la Administración, descenso en la recaudacióntributaria, incremento de las transferencias…)
Promesas Plan de Vivienda 2009-2012
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
INDICADORES12MACROECONÓMICOS
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
13
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
2005 2006 2007 2008
EVOLUCIÓN PIB
PIB ZONA EURO PIB ESPAÑA
Fuente: Banco de España. Indicadores Económicos
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
14
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
2005 2006 2007 2008
DEMANDA INTERNA
DEMANDA INTERNA ZONA EURO DEMANDA INTERNA ESPAÑA
Fuente: Banco de España. Indicadores Económicos
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
15
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
2005 2006 2007 2008
CONSUMO HOGARES
CONSUMO HOGARES E ISFLSH ZONA EURO CONSUMO HOGARES E ISFLSH ESPAÑA
Fuente: Banco de España. Indicadores Económicos
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
16
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
2005 2006 2007 2008
FORMACIÓN BRUTA DE CAPITAL FIJO
FBCF ZONA EURO FBCF ESPAÑA
Fuente: Banco de España. Indicadores Económicos
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
17
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
2005 2006 2007 2008
EVOLUCIÓN PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN
PIB PROMEDIO PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN
Fuente: Banco de España. Indicadores Económicos
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
18
I DAPIB C T G/Tr
G/TrDP
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
EL RESULTADO19
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
20
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
21
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
22
Fuente: INEM
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
23
PARTE II:TRANSICIÓN HACIA UN NUEVO MODELO
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
UN NUEVO MODELO24
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
25
LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE:
Patrón de crecimiento que concilie el desarrolloeconómico, social y ambiental en una economíaproductiva y competitiva, que favorezca el empleode calidad, la igualdad de oportunidades y lacohesión social, y que garantice el respetoambiental y el uso racional de los recursosnaturales, de forma que permita satisfacer lasnecesidades de las generaciones presentes sincomprometer las posibilidades de las del futuropara atender sus propias necesidades.
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
26
LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE:
• Mejora de la competitividad.
• Estabilidad de las finanzas públicas.
• Fomento de la capacidad innovadora de las empresas.
• Ahorro y eficiencia energética.
• Promoción de las energías limpias, reducción de emisiones y eficaz tratamiento de residuos.
• Racionalización de la construcción residencial.
• Extensión y mejora de la calidad de la educación e impulso de la formación continua.
• Fortalecimiento y garantía del Estado social.
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
27
LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE:
¿ Y MIENTRAS TANTO, QUÉ?
¿PUEDE SER LA CONSTRUCCIÓN UNA DE LAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS DE UN ENTORNO EN TRANSICIÓN?
¿PUEDE SER LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA UNA DE LAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS DE UN ENTORNO EN TRANSICIÓN… TAL Y COMO LA HEMOS CONOCIDO HASTA AHORA?
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
28
ALGUNAS POSIBILIDADES:¿Liberalización del Suelo?¿Programas de Incentivos Fiscales?¿V.P.O. Empresa Pública?¿V.P.O. Empresa Privada?…
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
29
C + S3+ iAprom=
UN NUEVO MODELO DE PROMOCIÓN(ECUACIÓN)
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
30
DA
Y
Producción
Demanda
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
31
Precio
Número de Empresas
C2
C1
NE1 NE2
Pr1
Pr2
Pr
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
3232
• PROMOCIÓN-CONSTRUCCIÓN• COMPROMISO• RESPONSABILIDAD• CALIDAD
• SERVICIO• INNOVACIÓN• COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
LOS PPP33
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
34
PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIP
Características de los PPP:Definición de Concesión:
Es un contrato por el cual el tenedor (concesionario)financia, construye, mantiene y explota unequipamiento, para obtener una rentabilidad de suinversión, devolviendo la obra en perfecto estado a laAdministración al final del plazo establecido.
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
FASE EXPLOTACIÓNFASE CONSTRUCCIÓN 35
ADMINISTRACIÓN
ACCIONISTAS ADJUDICATARIOS
BANCOS
CONSTRUCTORAADMINISTRACIÓN
ACCIONISTAS ADJUDICATARIOS
BANCOS
USUARIOS
GASTOSIMPUESTOS
REINVERSIONES
CONCESIONARIAREPAGO DEUDA
+ INTERESES
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
EXPERIENCIAS36EN CATALUNYA
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
37
AUTOPISTAS
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
38
CIUTAT DE LA JUSTICIA
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
CENTRE PENITENCIARI PUIG DE LES BASSES
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
EXPERIENCIAS40EN EUROPA
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
41
EXPERIENCIAS PÚBLICO-PRIVADAS:
PPP/PFI en Reino Unido:• LEEDS SWARCLIFFE, WEST YORKSHIRE
• CANNING TOWN, LONDON
• WEST WILTSHIRE, BRISTOL
• STOKE-ON-TRENT, WEST MIDLANDS
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
42
• LEEDS SWARCLIFFE, WEST YORKSHIRE
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• CANNING TOWN, LONDON
43
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
44
• WEST WILTSHIRE,
BRISTOL
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• STOKE ON TRENT, WEST MIDLANDS
45
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
PPP EN VIVIENDA SOCIAL46
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
47
•Nueva Estrategia:–Cooperación Público – Privada
–Concesiones Administrativas para la construcción y explotación de vivienda pública en alquiler para los colectivos destinatarios del Plan Estatal de la Vivienda 2009-2012
–Pioneros en el sistema concesional en vivienda
–Abordar/Crear nuevos segmentos de mercado
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
48
CorporaciónMunicipal
Nuevo modelo en la promoción social
Sin inversión
Sin deuda
Ataca laDemanda
Búsqueda deConstructora
Constructora/Promotorasin cartera de suelo,
sin financiación
Nuevo modelo para la construcción
EconómicoFinancieroLegalTécnico
Concurso Público
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
49
El proyecto está basada en dos estudios principales:
•Estudio Legal
•Estudio Financiero
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
MARCO LEGAL50
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
51
Formalización relación Promotor/Constructor (Concesionario) – Ayuntamiento:
PLIEGO DE CONCESION
ConcesionarioPLIEGO DE CONCESIÓNAyuntamiento
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• Régimen Jurídico:
– Contrato de Concesión de Obras Públicas (TRLLCAP) y VPO
– La forma de adjudicación del contrato será la de concurso mediante proceso abierto
Plazo de la Concesión: 30 – 60 añosEjecución del Contrato (Condición Resolutoria):
Obtención de la calificación de VPO y la consecución de los beneficios de financiación asociados.
52
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
•Beneficios de Financiación– Plan 2009-2012 : 1.265 millones de euros para Catalunya– Préstamos convenidos por todas las entidades de crédito
que hayan suscrito acuerdo con el Ministerio de Vivienda– No existe comisión en la tramitación– El tipo de interés efectivo anual inicial será acordado por el
Consejo de Ministros:– Año 2005: 2,95 %– Año 2006: 3,14 %– Año 2007: 4,35 %– Año 2008: 5,09 %– Año 2009: 2,40 %
– Impuesto de Sociedades: El proyecto cumple los requisitos para poderse aplicar en la cuota íntegra una bonificación del 85 % de la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento. 53
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• Explotación de la obra pública:– Destino de las viviendas: Residencia habitual y permanente.– Selección de inquilino:
• Realizada por el Ayuntamiento • El Concesionario no puede oponerse a la selección
realizada– Condiciones de los contratos:
• Subscritos entre Concesionario e inquilino• La renta a aportar se ajustará a la normativa sobre VPO en
régimen de alquiler • Duración inicial máxima: 5 años
• Cesión:• Se puede ejecutar una vez realizada la explotación de una
quinta parte del tiempo de duración del contrato
54
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
MARCO FINANCIERO55
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
El Plan Económico-Financiero tiene dos apartados:
La DEFINICIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO
El MODELO ECONÓMICO-FINANCIERO
56
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• La DEFINICIÓN DEL PROYECTO:
57
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• La DEFINICIÓN DEL PROYECTO:
58
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• La DEFINICIÓN DEL PROYECTO:
59
TIR Accionista 12,00%
RatiosDeuda/EBITDA (Año 7) 15,35%
Beneficio neto/Recursos propios (Año 7) 31,38%
Ventas/Activo fijo (Año 7) 12,76%
Margen bruto/Activo fijo (Año 7) 10,25%
Beneficio neto/Ventas (Año 7) 27,25%
Beneficio neto/Ventas (VAN) 31,42%
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• El MODELO:
Fechas de proyectoIngresos del concesionarioCostes de la concesionaria
Coste de operación de la concesiónGastos de estructura
Gastos generales en fase de explotaciónGastos generales en fase de construcción
InversionesInversiones previas/gastos de ofertaInversiones en construcciónEfecto IVA durante la construcción Inversiones en reposiciones
Amortizaciones
60
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
•El MODELO:
La hoja resumen “alimenta” el resto de proyecciones financieras:
CUENTA DE RESULTADOS EOAFLIQUIDEZ INVERSIONES Y AMORTIZACIONESPROYECCIÓN DE LA DEUDAFINANCIACIÓN DE LA OBRA CRÉDITO IVAFONDO DE MANIOBRA BALANCE
61
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• El MODELO:
62
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
63
El MODELO:
“Efectos Secundarios”:Al incrementar la inversión inicial aumentan también los gastos financierosAl incrementar el plazo de construcción se pierden ingresos
…
Reequilibrio Económico-Financiero:Aumento de los ingresos mensualesAmpliación de la concesión por la cola…
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• VENTA DE LA CONCESIÓN:
64
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
• VENTA DE LA CONCESIÓN:
65
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
ANÁLISIS DEL MERCADO66
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
67
Ciudadanos
Necesidad de Vivienda
•Recursos económicos limitados•Falta de financiación•Incertidumbre ante la crisis económica•Otras necesidades: p.e. viv. asistidas
Sector Privado
Necesidad Construir
•Mercado saturado•Falta financiación•Crecimiento negativo de la actividad
Administración
Necesidad aportar solución:Vivienda, Mercado Laboral...
•Recursos económicos limitados•Mercado en contracción•Necesidad de dinamizar el sector
CONCESIONES EN VIVIENDA SOCIAL
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
68
DESTINATARIOS
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
69
DISTRIBUCIÓN DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA
0 5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000
< 15 AÑOS
15-34 AÑOS
35-64 AÑOS
> 65 AÑOS
6.760.648
12.624.966
18.813.624
7.628.934
POBLACIÓN ESPAÑOLA: 45.828.172Distribución estimada 1 ene 2009
INE
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
70
DISTRIBUCIÓN DEL SALARIO
IPREM diario: 17,57 eurosIPREM mensual: 527,24 eurosIPREM anual: 6.326,86 euros1,5 IPREM: 9.490,29 eurosPoblación activa: 20MM personas
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
71
POBLACIÓN OBJETIVO MÁXIMA: 21,4 MMPOBLACIÓN DEMANDANTE DE VIVIENDA SOCIAL: 4,2 MM
POBLACIÓN OBJETIVO
Población Española: 45,8 MMJóvenes: 12,6 MM Inmigrantes 35-65: 2,3 MMMayores en riesgo de exclusión: 2,3 MM>1,5 IPREM (incl. parados) deducidos anteriores: 4,2 MM
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
72
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
73
TWO-SIDE-GOAL
Municipios con población inferior a 50.000 hab.
Promotoras/Constructoras Medianas
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
74
DISTRIBUCIÓN DE MUNICIPIOS POR TAMAÑO Y PROVINCIA
Ámbito de actuación: Municipios entre 500 y 100.000 habitantes
Son 577 ayuntamientos potenciales
CP Nombre501-
1.000 1.001-2.000
2.001-5.000
5.001-10.000
10.001-20.000
20.001-50.000
50.001-100.000
08 Barcelona 230 32 38 50 49 29 22 1017 Girona 121 41 23 33 12 6 5 125 Lleida 113 51 33 20 5 4 0 043 Tarragona 113 36 31 24 10 7 4 1
TOTALES 577 160 125 127 76 46 31 12
España - Censo 2001Datos INE. Extraídos de: RUIZ, Fco.: POBLACIÓN DE ESPAÑA, MAPAS Y DATOS, Universidad Castilla-La Mancha, 27mar2009
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
75
DISTRIBUCION DE CONSTRUCTORASConstructoras medianas en España: 410.000 - 490.000
Son 1.200 potenciales Concesionarios
En Catalunya: 56.000
Con capacidad para acometer una promoción de 40 viviendas
20%
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
ANÁLISIS DEL NEGOCIO76
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
77
FORTALEZASModelo innovador de negocio
Facilidad de financiación
Sin inversión en suelo
Transparencia
Sin riesgo para los Ayuntamientos
DEBILIDADES
Falta de experiencia
Trabas burocráticas
Sometido a Concurso Público
OPORTUNIDADESPresión social en materia de viviendaPresión social en materia laboralPolítica social de los Ayuntam.Necesidad de un nuevo mercadoPlan de la Vivienda 2009-2012
AMENAZASDependencia de los tipos de interés
Políticas de suelo restrictivas
Rigidez de la normativa queregula la vivienda VPO
ANÁLISIS DAFO
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
78
•Inicialmente pocoscompetidores•Saturación de losproductos tradic.•Posible desarrollodel segmento demercado
Productos o serviciosSustitutivos
•Producto pocodesarrollado•Dificultad marcolegal/financiero•Requiere aprendi-zaje y Networking
Amenaza de nuevosCompetidores
•No representa un problema.•Similares proveedoresen fase de obra•Nuevos partners en fasede explotación
Proveedores
•Producto diferenciado•Solución rápida•Genera Valor Añadido
Clientes
LAS CINCO FUERZAS DE PORTER
Nuevo segmento de mercado
Rivalidad delSector
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Nuevas técnicas
constructivas
79
Crecimiento InnovaciónServicio Rentabilidad
Incrementarcantidad de
Concesiones y obras
Fidelizar Clientes (Administración)
Líneas estrategicas
Financiero
Mercado
Procesos
Infraestructura
Reducir tiempo
desarrollo del PEF
Conocimientoentorno legal
Conocimientoentorno financiero
Crear marca
Propuestade valor
Optimizargestión
de costes
Aumentarla relación Ingresos /
gastos fijos
ProyectoReady-to-Market
Solución sininversión
Accióncomercial
Diseño deoferta
adaptada
Facilitar laDefinic. derequisitos
Desarrollarorganización
comercial
Desarrollarespecialistas
producto
BALANCED SCORECARD
Colabora-dores y Aliados
Servicio excelente al usuario final
GarantizarFiabilidaddel estudio
Creación de una cartera de servicios
Nuevas propuestas financieras
CR
ECIM
IEN
TO
EXC
ELEN
CIA
SER
VIC
IO
INN
OV
AC
IÓN
REN
TAB
ILID
AD
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
80
OBJETIVOS CUANTITATIVOS
Año 1 2 3 4 5
Concursos 4 5 7 10 14
Adjudicaciones 0 1 2 4 6
Ingresos 0 € V. Plan Financiero x proyecto
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
PROPUESTA DE VALOR81
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
82
VIVIENDAS DE ALQUILER EN CONCESIÓN
PROPUESTA DE VALOR PARA EL USUARIO FINAL
SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL 2009 ALQUILER CONCESIÓN
624,00 €/mes 350,00 €/mes *
(*) Apartamentos 45 m2, con los siguientes servicios incluidos:
• Equipamiento y mobiliario.• Comunidad / Limpieza general• Mantenimiento y reposiciones de obra civil e instalaciones• Mantenimiento, reposición y actualización de equipamiento y mobiliario
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
83
VIVIENDAS DE ALQUILER EN CONCESIÓN
PROPUESTA DE VALOR PARA LA ADMINISTRACIÓN
NÚMERO DE VIVIENDAS POR PROMOCIÓN
COSTE DE LA PROMOCIÓN / COSTE DE LA OPERATIVA
40 0*
(*) En realidad la administración percibe un ingreso en concepto de canon del suelo
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
84
VIVIENDAS DE ALQUILER EN CONCESIÓN
PROPUESTA DE VALOR PARA EL CONCESIONARIO
INVERSIÓN TIR VALOR DE LA INVERSIÓN EN EL
AÑO 7
0,4 MM€ 12,0% * 1,3 MM€
(*) No incluye el Resultado de la operación de construcción
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
MÁS PROPUESTAS 85
DE VALOR
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
86
VIVIENDAS ASISTIDAS
BENCHMARKING VIVIENDAS ASISTIDAS(precios medios por provincia)
Barcelona 2.108,19 €/mes
Tarragona 1.742,33 €/mes
Girona 1.739,00 €/mes
Lleida 1.712,31 €/mes
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
87
SIN EMBARGO, LA PENSIÓN MEDIA DE JUBILACIÓN EN ESPAÑA APENAS SUPERA LOS:
¡850 EUROS!
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
88
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
89
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
90
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
91
PENSIÓN MEDIA JUBILACIÓN(abril 2009)
VIVIENDA ASISTIDA(alquiler)*
850,73 €/mes 825,00 €/mes
(*) Apartamentos 30 m2 amoblados, con los siguientes servicios incluidos:
• Comunidad• Mantenimiento• Limpieza general y limpieza hogar• Reposición y actualización del equipamiento• Lavandería• Pensión completa/menú especial• Control de medicamento, teleasistencia y servicio ATS/auxiliar presencial 24 Hrs
VIVIENDAS ASISTIDA EN CONCESIÓN
PROPUESTA DE VALOR PARA EL USUARIO FINAL
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
92
VIVIENDAS ASISTIDAS EN CONCESIÓN
PROPUESTA DE VALOR PARA EL CONCESIONARIO
INVERSIÓN TIR VALOR DE LA INVERSIÓN EN EL
AÑO 7
0,6 MM€ 12,3% * 2,1 MM€
(*) No incluye el Resultado de la operación de construcción
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
LA PUESTA EN PRÁCTICA93
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO VIVIENDAS DE ALQUILER
94
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
PRESUPUESTO EDIFICIO 40 VIVIENDAS
95
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO VIVIENDAS ASISTIDAS
96
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
CONCLUSIONES97
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
98
CONCLUSIONES:
Necesidad de buscar un nuevo modelo de gestión: Aprom = C + i + S3.
• Servicio a Particulares: Necesidad de vivienda asequible.
• Servicio a Ayuntamientos: Producción de vivienda social.
• Servicio a promotoras: Obtención de obra y financiación, Colocación de su producto
en el mercado.
• … Colaboración Público-Privada.
• Difícil situación del mercado de la vivienda y de la construcción.
• Caída de la demanda, de la inversión, de la renta y del consumo.
• Ventajas para el particular: Precios más bajos que los de mercado, Servicio integral.
• Ventajas para la Administración: Coste 0, Operación para el ciudadano
• Ventajas para el Promotor: Rentabilidad en la Construcción, Elevadas TIRes en laexplotación, elevado valor a la venta de la Concesión… NUEVO MERCADO
solvencia
Departament de ConstruccionsArquitectòniques I
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
99GRÀCIES!
Recommended