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VON DER BAUPLANUNG ZUR GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG:
EIN INTEGRALES BEWERTUNGS- UND TRANSFORMATIONSMODELL
Vom Fachbereich Architektur/Raum- und Umweltplanung/Bauingenieurwesen
der Technischen Universität Kaiserslautern
zur Verleihung des akademischen Grades
Doktor-Ingenieur (Dr.-Ing.)
genehmigte Dissertation
vorgelegt von
Dipl.-Ing. Nicole Motsch aus Neunkirchen/Saar
Tag der mündlichen Prüfung: 06. März 2009
Dekanin: Prof. Dr. Gabi Troeger-Weiß
Prüfungsvorsitzender: Jun.-Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock
1. Berichterstatter: Prof. Dr.-Ing. Klaus Wassermann
2. Berichterstatter: Prof. Dr.-Ing. Joachim Hohmann
D 386
Für Helene
Inhaltsverzeichnis V
INHALTSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................................................... XI
TABELLENVERZEICHNIS ......................................................................................XVI
KURZFASSUNG .....................................................................................................XIX
GLOSSAR ................................................................................................................XX
1 Einleitung und Zielsetzung ................................................................................... 1
1.1 Einleitung ..................................................................................................... 1
1.2 Zielsetzung................................................................................................... 2
2 Facility Management .......................................................................................... 11
2.1 Begriffserläuterungen und Definitionen ...................................................... 11
2.2 Geschichte und Institutionen ...................................................................... 13
2.3 Klassische Disziplinen des Facility Management ....................................... 14
2.4 Integrationsaufgabe des Facility Management........................................... 19
2.5 Lebenszyklusbetrachtung des Facility Management .................................. 20
2.5.1 Objektvorbereitung und Objektplanung ............................................... 21
2.5.2 Erstellung ............................................................................................ 22
2.5.3 Nutzung und Gebäudemanagement ................................................... 22
2.5.4 Umbau und Nutzungsänderung........................................................... 24
2.5.5 Abriss und Stilllegung .......................................................................... 24
2.6 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Facility Management. 24
2.7 Datengrundlage und Computerunterstützung ............................................ 26
3 Bauplanung ........................................................................................................ 29
3.1 Grundlagen ................................................................................................ 29
3.2 Bauplanungsebenen .................................................................................. 30
3.3 Bauplanungsbeteiligte ................................................................................ 31
3.4 Bauplanungsphasen................................................................................... 32
3.5 Bauplanungsmethoden .............................................................................. 34
3.6 Entstehung von Planungsobjekten............................................................. 37
4 Baukosten .......................................................................................................... 39
4.1 Kosten der Bauerstellung im Hochbau nach DIN 276 Teil 1 ...................... 39
4.1.1 Kostengruppen der DIN 276................................................................ 39
4.1.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 276 ........................................... 41
4.2 Kosten der Baunutzung nach DIN 18960 ................................................... 41
4.2.1 Kostengruppen der DIN 18960............................................................ 42
VI Inhaltsverzeichnis
4.2.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 18960 ....................................... 43
4.3 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Baukosten................. 43
5 Integration der Ziele des Facility Management in die Bauplanung ..................... 45
5.1 Kosten im Hochbau und deren Planungsabhängigkeit............................... 45
5.2 Leistungen des Facility Management und deren Planungsabhängigkeit.... 47
5.2.1 Übergeordnete Leistungen .................................................................. 47
5.2.2 Technisches Gebäudemanagement.................................................... 48
5.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement ............................................. 51
5.2.4 Kaufmännisches Gebäudemanagement ............................................. 52
5.2.5 Flächenmanagement........................................................................... 53
5.3 Integration der Übergeordneten Ziele des Facility Management in die
Bauplanungsphase .................................................................................... 54
5.3.1 Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility Management ............. 54
5.3.2 Identifikation relevanter Planungsobjekte ............................................ 59
5.3.3 Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte ....... 60
5.3.4 Objektmodell ....................................................................................... 64
5.3.5 Abhängigkeitsmatrix ............................................................................ 69
5.3.6 Planungsbewertung............................................................................. 71
5.3.7 Bewertungsprogramm ......................................................................... 74
6 Integration der Minimierung von Ressourceneinsätzen in den
Bauplanungsprozess.......................................................................................... 77
6.1 Minimierung des Primärenergieeinsatzes .................................................. 77
6.1.1 Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten in der Bauplanung ........... 82
6.1.2 Bewirtschaftungsobjekte...................................................................... 83
6.2 Minimierung des Stromverbrauchs............................................................. 95
6.2.1 Beeinflussbarkeit der Stromkosten in der Bauplanung........................ 98
6.2.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 100
6.3 Minimierung des Trinkwasserverbrauchs ................................................. 105
6.3.1 Beeinflussbarkeit der Wasserkosten in der Bauplanung ................... 106
6.3.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 108
7 Integration der Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen in den
Bauplanungsprozess........................................................................................ 110
7.1 Optimierung der Dienste in Außenanlagen .............................................. 110
7.1.1 Gärtnerdienst..................................................................................... 112
Inhaltsverzeichnis VII
7.1.2 Kosten des Gärtnerdienstes .............................................................. 113
7.1.3 Beeinflussbarkeit der Gärtnerdienstkosten in der Bauplanung.......... 114
7.1.4 Winterdienst ...................................................................................... 117
7.1.5 Kosten des Winterdienstes................................................................ 118
7.1.6 Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten in der Bauplanung............ 118
7.1.7 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 120
7.2 Optimierung der Prozesse im Energiemanagement................................. 122
7.2.1 Beeinflussbarkeit des Energiemanagements in der Bauplanung ...... 127
7.2.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 128
7.3 Optimierung der Abfall-Entsorgungsprozesse.......................................... 128
7.3.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungsprozesse in der Bauplanung ....... 130
7.3.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 131
7.4 Optimierung des Reinigungsprozesses.................................................... 131
7.4.1 Reinigungskosten.............................................................................. 134
7.4.2 Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten in der Bauplanung.............. 136
7.4.3 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 137
7.5 Optimierung von Betrieb und Instandhaltung ........................................... 147
7.5.1 Betriebsprozess................................................................................. 149
7.5.2 Bedienung ......................................................................................... 151
7.5.3 Kosten für Bedienung ........................................................................ 151
7.5.4 Beeinflussbarkeit der Bedienungskosten in der Bauplanung............. 152
7.5.5 Instandhaltung................................................................................... 153
7.5.6 Instandhaltungskosten....................................................................... 155
7.5.7 Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten in der Bauplanung ...... 158
7.5.8 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 161
7.6 Optimierung der Prozesse im Sicherheitsdienst....................................... 164
7.6.1 Sicherheitsmanagement - Kosten ..................................................... 167
7.6.2 Beeinflussbarkeit des Sicherheitsmanagements in der Bauplanung . 167
7.6.3 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 169
7.7 Prozessoptimierung beim Umzugsmanagement ...................................... 172
7.7.1 Umzugskosten................................................................................... 175
7.7.2 Beeinflussbarkeit der Umzugskosten in der Bauplanung .................. 176
7.7.3 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 178
7.8 Optimierung der Prozesse bei Umbau und Nutzungsänderung ............... 180
VIII Inhaltsverzeichnis
7.8.1 Umbaukosten .................................................................................... 184
7.8.2 Beeinflussbarkeit der Umbaukosten in der Bauplanung .................... 185
7.8.3 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 188
7.9 Optimierung der Prozesse im Flächenmanagement ................................ 191
7.9.1 Kosten des Flächenmanagements .................................................... 195
7.9.2 Beeinflussbarkeit der Flächenprozesse in der Bauplanung............... 197
7.9.3 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 202
8 Integration der Minimierung von Belastungen für Mensch und Umwelt in den
Bauplanungsprozess........................................................................................ 204
8.1 Minimierung der Belastungen durch Abfälle............................................. 204
8.1.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten in der Bauplanung ........... 205
8.1.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 208
8.2 Minimierung der Belastungen durch Abwasser ........................................ 209
8.2.1 Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten in der Bauplanung................ 211
8.2.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 212
9 Integration der Optimierung von Umgebungsressourcen in den
Bauplanungsprozess........................................................................................ 215
9.1 Optimierung der Raumluftqualität............................................................. 215
9.1.1 Beeinflussbarkeit der Raumluftqualität in der Bauplanung ................ 216
9.1.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 218
9.2 Optimierung der Thermischen Behaglichkeit............................................ 220
9.2.1 Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit in der Bauplanung 230
9.2.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 231
9.3 Optimierung der Akustischen Behaglichkeit ............................................. 235
9.3.1 Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit in der Bauplanung 239
9.3.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 240
10 Integration Querschnittsziele in den Bauplanungsprozess............................... 245
10.1 Tageslichtnutzung .................................................................................... 245
10.1.1 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 247
10.2 Freie Lüftung ............................................................................................ 253
10.2.1 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 254
10.3 Bauwerksbegrünung ................................................................................ 257
10.4 Regenwassernutzung............................................................................... 260
10.4.1 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 264
Inhaltsverzeichnis IX
11 Abhängigkeitsmatrix ......................................................................................... 265
12 Planungsbewertung ......................................................................................... 279
12.1 Standort.................................................................................................... 279
12.2 Außenanlage............................................................................................ 283
12.3 Bepflanzung ............................................................................................. 286
12.4 Verkehrsfläche ......................................................................................... 288
12.5 Grünfläche................................................................................................ 290
12.6 Baukörper................................................................................................. 291
12.7 Raum........................................................................................................ 299
12.8 Sanitärraum.............................................................................................. 303
12.9 Installation ................................................................................................ 304
12.10 Gebäudeinstallation.................................................................................. 305
12.11 Zähler ....................................................................................................... 307
12.12 Raumlufttechnik Anlage ........................................................................... 308
12.13 Heizungsanlage........................................................................................ 309
12.14 Aufzug ...................................................................................................... 310
12.15 Sanitärinstallation ..................................................................................... 311
12.16 Heizkörper................................................................................................ 312
12.17 Sonnenschutzeinrichtung ......................................................................... 314
12.18 Beleuchtungskörper ................................................................................. 316
12.19 Bauteil ...................................................................................................... 317
12.20 Opakes wärmeübertragendes Bauteil ...................................................... 321
12.21 Transparentes wärmeübertragendes Bauteil ........................................... 323
12.22 Decke ....................................................................................................... 324
12.23 Fußboden................................................................................................. 325
12.24 Wand........................................................................................................ 327
12.25 Fenster ..................................................................................................... 329
12.26 Dach......................................................................................................... 332
12.27 Treppe...................................................................................................... 333
12.28 Tür............................................................................................................ 335
12.29 Fassade ................................................................................................... 337
12.30 Stütze ....................................................................................................... 338
12.31 Rohr- und Installationsleitung................................................................... 339
12.32 Installationsschacht .................................................................................. 341
X Inhaltsverzeichnis
13 Zusammenfassung und Ausblick ..................................................................... 342
14 Literaturverzeichnis .......................................................................................... 345
Abbildungsverzeichnis XI
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1-1: Übergeordnete Ziele des Facility Management............................. 3
Abbildung 1-2: Entstehung von Planungsobjekten -schematisch- ........................ 3
Abbildung 1-3: Transformation vom Planungsobjekt zum Bewirtschaftungsobjekt 4
Abbildung 1-4: Interaktion eines Planungsobjektes mit mehreren Übergeordneten
Zielen ............................................................................................ 5
Abbildung 1-5: Interaktion mehrerer Planungsobjekte mit einem Übergeordneten
Ziel ................................................................................................ 6
Abbildung 1-6: Objektmodell ................................................................................. 7
Abbildung 1-7: Bewirtschaftungsobjekt als Oberklasse......................................... 7
Abbildung 1-8: Abhängigkeitsmatrix –schematisch-.............................................. 8
Abbildung 1-9: Beispiel zur Planungsbewertung des Bewirtschaftungsobjektes
Baukörper ..................................................................................... 9
Abbildung 2-1: Klassische Disziplinen des Facility Management........................ 14
Abbildung 2-2: Disziplinen des Facility Management nach GEFMA ................... 15
Abbildung 2-3: Integrationsaufgabe von Facility Management............................ 19
Abbildung 2-4: Hauptgliederung bzw. Lebenszyklus nach GEFMA-Richtlinie 100
.................................................................................................... 21
Abbildung 2-5: Stand der Informationen.............................................................. 22
Abbildung 2-6: Leistungsbereiche des Gebäudemanagements nach DIN 3273623
Abbildung 2-7: Übergeordnete Ziele des Facility Management........................... 26
Abbildung 3-1: Leistungsphasen nach HOAI ...................................................... 32
Abbildung 3-2: 5-Phasen Modell ......................................................................... 33
Abbildung 3-3: Modifiziertes 5-Phasen Modell .................................................... 34
Abbildung 3-4: Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen ...................... 36
Abbildung 3-5: Planungsaufgaben innerhalb des Bauplanungsprozesses.......... 37
Abbildung 3-6: Entstehung von Planungsobjekten.............................................. 38
Abbildung 5-1: Facility Management in der Bauplanung..................................... 45
Abbildung 5-2: Parameter zur Beeinflussung der Übergeordneten Ziele des
Facility Management ................................................................... 55
Abbildung 5-3: Kosten für den Bezug von Ressourcen bzw. die Entsorgung von
Belastungen –schematisch- ........................................................ 56
Abbildung 5-4: Kosten von Bewirtschaftungsprozessen -schematisch- .............. 57
Abbildung 5-5: Beispiel: Entstehung des Planungsobjektes Decke .................... 59
XII Abbildungsverzeichnis
Abbildung 5-6: Beziehung zwischen Planungsobjekt und Bewirtschaftungsobjekt
.................................................................................................... 60
Abbildung 5-7: Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte61
Abbildung 5-8: Beispiel: Transformation des Planungsobjektes Decke zum
Bewirtschaftungsobjekt Decke .................................................... 62
Abbildung 5-9: Objektmodell ............................................................................... 65
Abbildung 5-10: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Raum .......................... 66
Abbildung 5-11: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Installation................... 66
Abbildung 5-12: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Bauteil ......................... 67
Abbildung 5-13: Beispiel: Entstehung einer Oberklasse zum
Bewirtschaftungsobjekt Decke .................................................... 69
Abbildung 5-14: Abhängigkeitsmatrix eines Bewirtschaftungsobjektes................. 70
Abbildung 5-15: Beispiel: Abhängigkeitsmatrix des Bewirtschaftungsobjektes
Decke.......................................................................................... 70
Abbildung 5-16: Beispiel: Bewertung des Bewirtschaftungsobjektes Decke......... 72
Abbildung 5-17: Beispiel: Oberklasse des Bewirtschaftungsobjektes Decke ........ 73
Abbildung 5-18: Beispiel: Variantenvergleich in „PlanOpt“.................................... 75
Abbildung 5-19: Parameter in „PlanOpt“ ............................................................... 76
Abbildung 6-1: Zusammensetzung der Primärenergiekosten ............................. 77
Abbildung 6-2: Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten................................. 82
Abbildung 6-3: Höchstwerte des auf das beheizte Gebäudevolumen bezogenen
Jahres-Primärenergiebedarfs in Abhängigkeit vom Verhältnis A/Ve
für Nichtwohngebäude ................................................................ 84
Abbildung 6-4: Typische A/V Werte .................................................................... 85
Abbildung 6-5: Einfluss von Aufstellort und Verlegung der Verteilleitungen auf die
Anlagenaufwandszahl eP............................................................ 88
Abbildung 6-6: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2................................... 89
Abbildung 6-7: Simulierter Mehrverbrauch an Primärenergie abhängig von der
Referenzregion nach DIN 4108................................................... 91
Abbildung 6-8: U-Werte opaker Außenbauteile................................................... 92
Abbildung 6-9: Heizwärmeeinsparung durch Solarabsorption auf
Außenoberflächen....................................................................... 93
Abbildung 6-10: U-Werte transparenter Außenbauteile ........................................ 94
Abbildung 6-11: Stromverbrauch im nicht klimatisierten Bürogebäude................. 95
Abbildungsverzeichnis XIII
Abbildung 6-12: Zusammensetzung der Stromkosten .......................................... 96
Abbildung 6-13: Beeinflussbarkeit der Stromkosten im Bauplanungsprozess ...... 98
Abbildung 6-14: Normbeleuchtungsstärken nach DIN 5035-2 ............................ 103
Abbildung 6-15: Ermittlung des Raumwirkungsgrades........................................ 103
Abbildung 6-16: Abhängigkeit des Tageslichtanteils vom Tageslichtquotienten . 104
Abbildung 6-17: Zusammensetzung der Wasserkosten...................................... 105
Abbildung 6-18: Wasserbedarf für Sonderanlagen ............................................. 106
Abbildung 6-19: Beeinflussbarkeit der Wasserkosten im Bauplanungsprozess.. 106
Abbildung 7-1: Prozess Gärtnerdienst .............................................................. 112
Abbildung 7-2: Zusammensetzung der Gärtnerdienstkosten ............................ 113
Abbildung 7-3: Beeinflussbarkeit der Gärtnerdienstkosten im
Bauplanungsprozess................................................................. 114
Abbildung 7-4: Prozess Winterdienst ................................................................ 117
Abbildung 7-5: Zusammensetzung der Winterdienstkosten .............................. 118
Abbildung 7-6: Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten im Bauplanungsprozess
.................................................................................................. 119
Abbildung 7-7: Prozess Energiemanagement ................................................... 126
Abbildung 7-8: Prozess Entsorgung.................................................................. 130
Abbildung 7-9: Prozess Reinigung .................................................................... 133
Abbildung 7-10: Zusammensetzung der Reinigungskosten ................................ 135
Abbildung 7-11: Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten im Bauplanungsprozess
.................................................................................................. 136
Abbildung 7-12: Prozess Betrieb......................................................................... 150
Abbildung 7-13: Zusammensetzung der Bedienungskosten ............................... 151
Abbildung 7-14: Beeinflussbarkeit der Bedienungskosten im Bauplanungsprozess
.................................................................................................. 152
Abbildung 7-15: Struktur der Instandhaltung nach DIN 31051 ............................ 154
Abbildung 7-16: Struktur der Instandhaltung als Teil der Betriebsführung nach
GEFMA 122 ............................................................................. 155
Abbildung 7-17: Zusammensetzung der Instandhaltungskosten......................... 156
Abbildung 7-18: Prozess Instandhaltung............................................................. 157
Abbildung 7-19: Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten im
Bauplanungsprozess................................................................. 158
Abbildung 7-20: Prozess Sicherheitsmanagement ............................................. 166
XIV Abbildungsverzeichnis
Abbildung 7-21: Rutschfestigkeit von Bodenbelägen.......................................... 170
Abbildung 7-22: Ermittlung der Komplexität eines Raumes ................................ 171
Abbildung 7-23: Prozess Umzug......................................................................... 175
Abbildung 7-24: Zusammensetzung der Umzugskosten..................................... 176
Abbildung 7-25: Beeinflussbarkeit der Umzugskosten im Bauplanungsprozess. 177
Abbildung 7-26: Hauptgliederung nach GEFMA 100 .......................................... 182
Abbildung 7-27: Prozess Umbau ........................................................................ 183
Abbildung 7-28: Zusammensetzung der Umbaukosten ...................................... 184
Abbildung 7-29: Beeinflussbarkeit der Umbaukosten im Bauplanungsprozess .. 185
Abbildung 7-30: Prozesse im Flächenmanagement............................................ 194
Abbildung 7-31: Flächenkosten........................................................................... 196
Abbildung 7-32: Primäre und sekundäre Flächenprozesse................................. 200
Abbildung 8-1: Zusammensetzung der Entsorgungskosten.............................. 204
Abbildung 8-2: Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten im Bauplanungsprozess
.................................................................................................. 205
Abbildung 8-3: Zusammensetzung der Abwassergebühren.............................. 210
Abbildung 8-4: Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten im Bauplanungsprozess
.................................................................................................. 211
Abbildung 8-5: Qualitative Bewertung von Bauweisen für Verkehrsflächen...... 213
Abbildung 8-6: Bauweisen und Anwendungsbereiche von Verkehrsflächen..... 214
Abbildung 9-1: Innenraumluftverunreinigungen ................................................ 217
Abbildung 9-2: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2................................. 217
Abbildung 9-3: Einflussfaktoren auf die Thermische Behaglichkeit ................... 221
Abbildung 9-4: Zulässigkeitsbereich der Raumlufttemperatur........................... 222
Abbildung 9-5: Behaglichkeitsfeld abhängig von mittleren
Oberflächentemperaturen und Raumlufttemperatur.................. 223
Abbildung 9-6: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftbewegung und
Raumlufttemperatur .................................................................. 225
Abbildung 9-7: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftfeuchte und
Raumlufttemperatur .................................................................. 226
Abbildung 9-8: Einfluss von Aktivitätsgrad und Bekleidung auf die Thermische
Behaglichkeit............................................................................. 227
Abbildung 9-9: Aktivitätsgrad und Dämmwirkung der Bekleidung..................... 228
Abbildung 9-10: Richtwerte zur Thermischen Behaglichkeit ............................... 228
Abbildungsverzeichnis XV
Abbildung 9-11: Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit..................... 230
Abbildung 9-12: Einflussfaktoren auf die Akustische Behaglichkeit .................... 236
Abbildung 9-13: Nomogramm zur Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels
.................................................................................................. 238
Abbildung 9-14: Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit ...................... 239
Abbildung 10-1: Primärenergiekennwerte verschiedener Bürogebäude-Varianten
.................................................................................................. 246
Abbildung 10-2: Einfluss des Fensterflächenanteils auf den Energiebedarf am
Beispiel eines Entwurfs zur Neuplanung des Umweltbundesamtes
Dessau...................................................................................... 248
Abbildung 10-3: Abnahme des Tageslichtes mit der Raumtiefe.......................... 251
Abbildung 10-4: Komplexität eines Raumes ....................................................... 252
Abbildung 10-5: Radonkonzentration in der Bodenluft ........................................ 257
Abbildung 10-6: Wirtschaftlichkeit von Dachbegrünungen .................................. 259
Abbildung 10-7: Wasserrückhaltefähigkeit von Dachbegrünungen..................... 260
Abbildung 10-8: Abflussbeiwerte nach Erfahrung von Anwendern ..................... 262
Abbildung 10-9: Mittlere jährliche Niederschlagshöhe ....................................... 263
XVI Tabellenverzeichnis
TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 5-1: Planungsabhängigkeit (PA) der Kosten im Hochbau ...................... 46
Tabelle 5-2: Planungsabhängigkeit (PA) der Übergeordneten Leistungen ......... 48
Tabelle 5-3: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Technischen
Gebäudemanagements................................................................... 49
Tabelle 5-4: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Infrastrukturellen
Gebäudemanagements................................................................... 51
Tabelle 5-5: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Kaufmännischen
Gebäudemanagements................................................................... 53
Tabelle 5-6: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Flächenmanagements53
Tabelle 7-1: Gärtnerdienste nach DIN 32736.................................................... 110
Tabelle 7-2: Winterdienste nach DIN 32736 ..................................................... 111
Tabelle 7-3: Dienste in Außenanlagen nach GEFMA 100................................. 111
Tabelle 7-5: Versorgen nach DIN 32736........................................................... 123
Tabelle 7-6: Energiemanagement nach DIN 32736 .......................................... 123
Tabelle 7-7: Versorgen nach GEFMA 100 ........................................................ 124
Tabelle 7-8: Energiemanagement nach GEFMA 100........................................ 124
Tabelle 7-9: Entsorgen nach DIN 32736 ........................................................... 129
Tabelle 7-10: Entsorgen nach GEFMA 100 ........................................................ 129
Tabelle 7-11: Reinigungs- und Pflegedienste nach DIN 32736........................... 132
Tabelle 7-12: Reinigungsdienste nach GEFMA 100 ........................................... 132
Tabelle 7-13: Betreiben nach DIN 32736 ............................................................ 148
Tabelle 7-14: Hausmeisterdienste nach DIN 32736............................................ 148
Tabelle 7-15: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100 .................................. 149
Tabelle 7-16: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100 ......................................... 149
Tabelle 7-17: Betreiben nach DIN 32736 ............................................................ 154
Tabelle 7-18: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100 .................................. 154
Tabelle 7-19: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100 ......................................... 154
Tabelle 7-20: Unterhaltung nach GEFMA 100 .................................................... 155
Tabelle 7-21: Sicherheitsdienste nach DIN 32736 .............................................. 165
Tabelle 7-22: Sicherheitsdienste nach GEFMA 100............................................ 165
Tabelle 7-23: Umzugsdienste nach DIN 32736................................................... 173
Tabelle 7-24: Umzugsmanagement nach GEFMA 100....................................... 174
Tabelle 7-25: Modernisieren nach DIN 32736..................................................... 180
Tabellenverzeichnis XVII
Tabelle 7-26: Sanieren nach DIN 32736 ............................................................. 180
Tabelle 7-27: Umbauen nach DIN 32736............................................................ 181
Tabelle 7-28: Flächenmanagement nach DIN 32736.......................................... 191
Tabelle 7-29: Flächenmanagement nach GEFMA 100 ....................................... 192
Tabelle 7-30: Leistungsbild Flächenmanagement nach GEFMA 130 ................. 193
Tabelle 10-1: Lüftungsquerschnitte für Freie Lüftung.......................................... 255
XVIII Tabellenverzeichnis
Kurzfassung XIX
KURZFASSUNG Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist der Entwurf eines integralen Bewertungs-
und Transformationsmodells zur Integration der Gebäudebewirtschaftung in die
Bauplanungsphase. Das Ziel der Untersuchung ist die Bildung eines Modells zur
Identifizierung einer Bauplanungsvariante, die hinsichtlich ihrer späteren Nutzung
bezüglich des Ressourcenverbrauchs, der Belastung für Mensch und Umwelt, der
Durchführung von Bewirtschaftungsprozessen und bezüglich der
Umgebungsressourcen eine optimierte Variante darstellt.
Im ersten Teil der Arbeit werden nach einer kurzen Einführung zunächst die
Motivation zur vorliegenden Arbeit, ihre Zielsetzung und die Grundlagen des Facility
Management, der Bauplanung und Baukosten erläutert. Die ganzheitliche
Betrachtung von Facility Management über den gesamten Lebenszyklus unter
Berücksichtigung auch nicht monetärer Ziele wie Belastungsvermeidung oder
Optimierung der Umgebungsressourcen macht eine eigene Neudefinition von Facility
Management notwendig. Basis der weiteren Untersuchungen sind die entwickelten
Übergeordneten Ziele des Facility Management. Zur Befriedigung der
Übergeordneten Ziele des Facility Management muss Facility Management schon in
der frühen Phase der Rahmen- und Nutzungsplanung und auf der funktional
organisatorischen Bauplanungsebene integriert werden und muss die Interessen
aller an Bau und Nutzung beteiligten integrieren.
Der zweite Teil der Arbeit befasst sich mit der Integration von Facility Management in
den Bauplanungsprozess. Dazu werden in einem ersten Schritt planungsabhängige
Kosten und Leistungen des Facility Management identifiziert. Durch eine Analyse der
Planungsabhängigkeiten der Übergeordneten Ziele des Facility Management wird
aufgezeigt, wie Planungsobjekte identifiziert werden. Das entwickelte
Transformationsmodell erlaubt die Transformation von Planungsobjekten zu
Bewirtschaftungsobjekten, deren Variation in der Planungsphase die
Bewirtschaftungsphase maßgeblich beeinflussen. Das erarbeitete Objektmodell zeigt
im Sinne der Objektorientierung die Beziehungen der Bewirtschaftungsobjekte
untereinander auf.
Das Transformationsmodell bildet die Grundlage zur abschließenden
Planungsbewertung anhand derer verschiedene Bauplanungsalternativen
untereinander vergleichbar gemacht werden und hinsichtlich ihres Nutzwertes
bezüglich der Bewirtschaftungsphase bewertet werden können.
XX Glossar
GLOSSAR Bauplanung
Der Begriff Bauplanung wird in dieser Arbeit als Synonym
für die Planung des Gebäudes, der zugehörigen
Außenanlagen und der in Gebäude und Außenanlagen
vorhandenen festen Einbauten und Installationen
verwendet.
Planungsobjekt Planungsobjekte sind die im Bauplanungsprozess
entstehenden materiellen Objekte wie Bauteile, Räume,
Installationen etc.
Planungsabhängigkeit Planungsabhängigkeit kennzeichnet ein Element oder eine
Leistung, deren Möglichkeit zur Beeinflussung der
Nutzungsphase schon in der Bauplanungsphase stark
ausgeprägt ist.
Relevantes
Planungsobjekt
Relevante Planungsobjekte sind planungsabhängige
Planungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Bewirtschaftungsobjekte sind zur Gebäudebewirtschaftung
transformierte relevante Planungsobjekte
Attribut Attribute sind Eigenschaftsdaten, die Planungsobjekten
oder Bewirtschaftungsobjekten anhängen
Bewertungskriterium Attribute werden bei der Planungsbewertung zu
Bewertungskriterien für die Übergeordneten Ziele des
Facility Management
Zielwert Zielwerte sind zum Erreichen maximaler Punktzahl
festgelegte Größen bei der Planungsbewertung
1 Einleitung und Zielsetzung 1
1 Einleitung und Zielsetzung
1.1 Einleitung
Die Sicht von Unternehmen und Verwaltungen auf die eigenen Immobilien als
Wertanlage fordert ein effizientes Bewirtschaftungskonzept der Immobilien bei
gleichzeitiger Suche nach Möglichkeiten, Kosten einzusparen. Facility Management
soll dabei als strategische Managementaufgabe das Kerngeschäft unterstützen und
die Betriebskosten im Unternehmen reduzieren. Dazu sollen Ressourcen hinsichtlich
ihrer Wirtschaftlichkeit, Verfügbarkeit, Funktionalität und Nutzung optimiert werden.
Gleichzeitig müssen der Wert erhalten, Ressourceneinsätze minimiert und der
ökologische Gebrauch umgesetzt und überwacht werden. Aus Sicht der German
Facility Management Association (GEFMA) ist das „Ziel des Facility Management, bei
Planung, Bau, Nutzung, Sanierung und Abriss von Gebäuden den Nutzen zu mehren
und den Aufwand zu verringern“. [22]
Der Nutzen eines Gebäudes besteht darin:
- den Menschen, die darin leben oder arbeiten, ein Höchstmaß an Schutz und
Wohlbefinden zu geben, ihre Gesundheit zu bewahren und ihnen
bestmögliche Arbeitsbedingungen zur Unterstützung des Kerngeschäfts zur
Verfügung zu stellen;
- den Gebäude-Kapitalwert zu erhalten oder zu erhöhen.
Der Aufwand eines Gebäudes ist sein Bedarf an:
- Zeit (für Planung, Bau, Unterhalt, Werterhaltung);
- Kapital (in jeder Phase);
- menschlicher Arbeitskraft (in jeder Phase);
- Natur (für Grundstücke, Baustoffe und Energie).
Diese Ziele erfordern eine ganzheitliche Betrachtungsweise der technischen,
kaufmännischen und infrastrukturellen Aspekte rund um Immobilien über ihren
vollständigen Lebenszyklus hinweg.
Langfristige Ziele eines effizienten Facility Management sind vor allem
Kostensicherheit und -transparenz. Es eröffnet die Möglichkeit, frühzeitig
2 1 Einleitung und Zielsetzung
Kostensenkungspotenziale zu erkennen und auszuschöpfen. Nur ein effizientes
Management der Prozesse und Ressourcen außerhalb des eigentlichen
Geschäftsfeldes erlaubt die Konzentration des Unternehmens auf das Kerngeschäft.
Ganzheitliche, Lebenszyklus umspannende und transparente Daten gestatten
schnelle Reaktionen auf Veränderungsprozesse und eröffnen die Möglichkeit
Immobilien in bestmöglichem Zustand in ihrem Wert zu erhalten.
Diese weitreichenden Aufgaben und Ziele des Facility Management bedingen den
Einsatz von Facility Management schon in der Bauplanungsphase. Neben den reinen
Erstellungskosten eines Gebäudes werden hier sowohl die Bewirtschaftungskosten
als auch die Bewirtschaftungsqualität in der Nutzungsphase maßgeblich bestimmt.
So kann der Einsatz von Facility Management in dieser frühen Phase eventuelle
Fehlplanungen bezüglich der späteren Bewirtschaftung vermeiden und eine Facility
Management optimierte Lösung der Planungsaufgabe herbeiführen.
1.2 Zielsetzung
Ziel dieser Arbeit ist die Integration der strategischen Managementaufgabe „Facility
Management“ schon in der Bauplanungsphase. Dabei reduzieren sich die
untersuchten Gebäude in dieser Arbeit auf klassische Büro- und Verwaltungsbauten
mit ihren Außenanlagen.
Zahlreiche Arbeiten und Forschungsprojekte befassen sich mit der Beeinflussung der
Betriebskosten von Gebäuden in der Bauplanungsphase. Nicht bezifferbare
Nutzerbelange dagegen wie z.B. die Thermische Behaglichkeit innerhalb des
Gebäudes oder monetär schwer bewertbare Ziele wie z.B. die Flexibilität eines
Gebäudes bezüglich Nutzungsänderungen bleiben außen vor.
Zur Integration eines umfassenderen Facility Management in die Bauplanungsphase
müssen in einem ersten Schritt Ziele und Aufgaben des Facility Management im
klassischen Sinne auf ihre Beeinflussbarkeit in der Bauplanungsphase hin überprüft
werden. Gleichzeitig werden durch eine Analyse von Nutzeranforderungen die
Eignung der klassischen Ziele des Facility Management zur Integration in die
Bauplanungsphase hinterfragt und diese Ziele entsprechend modifiziert,
gegebenenfalls erweitert und zu übergeordneten Zielen zusammengefasst
(Abbildung 1-1).
1 Einleitung und Zielsetzung 3
Optimierung desKomforts
Minimierung derRessourceneinsätze
Optimie g derBewirtschaftungsprozesse
run
Minimierung der Belastungen
Abbildung 1-1: Übergeordnete Ziele des Facility Management (eigene Darstellung)
Entsprechend den erarbeiteten übergeordneten Zielen des Facility Management
eordneten Ziele des Facility Management in der
Planungsobjekte entstehen entlang des Bauplanungsprozesses (Abbildung 1-2)
durch die Lösung verschiedener Planungsaufgaben. So entsteht z.B. das
Planungsobjekt Raum bei der Lösung der Planungsaufgabe Planung von Räumen
und Beziehungen.
werden relevante Planungsobjekte identifiziert und zu einem Objektmodell verknüpft.
Dabei sind relevante Planungsobjekte diejenigen Objekte aus der
Bauplanungsphase, deren Beeinflussung in der Bauplanungsphase maßgebliche
Auswirkungen auf die überg
Nutzungsphase des Gebäudes haben.
ZeitBauplanungsprozess
……….Planungs- Planungs- Planungs-aufgabe 1 aufgabe 2 aufgabe 3
Planungs-aufgabe x
Abbildung 1-2: Entstehung von Planungsobjekten -schematisch- (eigene Darstellung)
4 1 Einleitung und Zielsetzung
Durch eine geeignete Prozedur muss das Planungsobjekt zu einem
Bewirtschaftungsobjekt transformiert werden (Abbildung 1-3). Dabei werden dem
Planungsobjekt in einer Transformation Facility-Management-relevante
Eigenschaften, sog. Attribute angeheftet und ggf. vorhandene Attribute modifiziert.
Das entstandene Bewirtschaftungsobjekt enthält jetzt die zur Bewirtschaftung des
Gebäudes relevanten Informationen aus der Bauplanungsphase.
T
Plan
u
Übergeordnete Ziele
Bew
irtsc
ahftu
ngs-
ekte
PLANUNGSMATRIX
TRANSFORMATION
ngso
bjek
te
obj
BEWIRTSCHAFTUNGS-MATRIX
Planungsaufgaben
Abbildung 1-3: Transformation vom Planungsobjekt zum Bewirtschaftungsobjekt (eigene
einzelne Ziele des Facility Management hinaus
Darstellung)
Daneben ist die Darstellung der Interaktionen von Planungsentscheidungen in der
Bauplanungsphase von entscheidender Bedeutung (vgl. Abbildung 1-4 und
Abbildung 1-5). Erst durch diese Darstellung wird die Auswirkung von
Planungsentscheidungen über
sichtbar gemacht. Jede Planungsentscheidung bedingt im Sinne dieser Arbeit die
Definition von Attributen zu Bewirtschaftungsobjekten.
Ein Bewirtschaftungsobjekt kann verschiedene Übergeordnete Ziele beeinflussen
(Abbildung 1-4). dabei können die Auswirkungen von Entscheidungen über
1 Einleitung und Zielsetzung 5
Bewirtschaftungsobjekte in Hinsicht auf die Übergeordneten Ziele entweder
leichgerichtet oder konträr auftreten.
So wirkt sich z.B. das Attribut hohe Kompaktheit des Bewirtschaftungsobjektes
Baukörper sowohl positiv auf das Übergeordnete Ziel „Minimierung des
Ressourceneinsatzes“ durch Einsparung von Heizenergie als auch positiv auf die
„Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen“ durch Erleichterung der Reinigung
aus.
Entgegen gerichtet verhält es sich dagegen bei der Entscheidung für das Attribut hell
beim Bewirtschaftungsobjekt Fußboden. Ein heller Fußboden wird im Hinblick auf
das Übergeordnete Ziel „Minimierung des Ressourceneinsatzes“ durch
Stromeinsparung bei der Beleuchtung als positiv bewertet. Das Übergeordnete Ziel
„Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen“ wird allerdings durch notwendige
kurze Reinigungszyklen negativ beeinflusst.
g
Planungsaufgaben
Plan
ungs
obje
kte
Bew
irtsc
ahftu
ngs-
obje
Übergeordnete Ziele
kte
T
PLANUNGSMATRIX
TRANSFORMATION
BEWIRTSCHAFTUNGS-MATRIX
Abbildung 1-4: Interaktion eines Planungsobjektes mit mehreren Übergeordneten Zielen (eigene Darstellung)
Ebenso können mehrere Bewirtschaftungsobjekte gemeinsam ein Übergeordnetes
Ziel beeinflussen (Abbildung 1-5). So ist z.B. die Einsparung von Primärenergie als
Teilziel des Übergeordneten Zieles „Minimierung des Ressourceneinsatzes“ durch
6 1 Einleitung und Zielsetzung
eine Vielzahl von Bewirtschaftungsobjekte wie Bauteile, Räume oder die Auswahl
von Installationen beeinflussbar.
T
Planungsaufgaben
Plan
ungs
obje
kte
Übergeordnete Ziele
Bew
irtsc
ahftu
ngs-
obje
kte
PLANUNGSMATRIX
BEWIRTSCHAFTUNGS-MATRIX
TRANSFORMATION
Abbildung 1-5: Interaktion mehrerer Planungsobjekte mit einem Übergeordneten Ziel (eigene Darstellung)
Maßgeblich zur Bewertung einer Planungsentscheidung ist die Kenntnis über die Art
der Beziehung zwischen Bewirtschaftungsobjekten, da einzelne Entscheidungen zu
Bewirtschaftungsobjekten andere Bewirtschaftungsobjekte betreffen können.
Das erarbeitete Objektmodell (Abbildung 1-6) zeigt diese Beziehungen und
Hierarchien unter den Bewirtschaftungsobjekten schematisch auf.
1 Einleitung und Zielsetzung 7
Bewirtschaftungsobjekt 1
Bewirtschaftungsobjekt 2 Bewirtschaftungsobjekt 3
Bewirtschaftungs-objekt 4 Bewirtschaftungsobjekt
Physische Präsenz
Bewirtschaftungs-objekt 5
Abbildung 1-6: Objektmodell (eigene Darstellung)
Verbindungen zwischen Bewirtschaftungsobjekten kennzeichnen die physische
Präsenz des in der Abbildung weiter unterhalb liegenden Bewirtschaftungsobjektes
im darüber liegenden. Das Bewirtschaftungsobjekt Raum ist z.B. im
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper enthalten. Eine Veränderung der Eigenschaften
von Bewirtschaftungsobjekt Raum kann auch eine Veränderung an
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper bedingen und umgekehrt. Die Veränderung eines
Bewirtschaftungsobjektes kann also eine Neubewertung eines anderen
Bewirtschaftungsobjektes notwendig machen.
Bewirtschaftungs-objekt 1
Bewirtschaftungs-objekt 2
Abbildung 1-7: Bewirtschaftungsobjekt als Oberklasse (eigene Darstellung)
8 1 Einleitung und Zielsetzung
Bewirtschaftungsobjekte können auch als Oberklasse für andere
Bewirtschaftungsobjekte dienen (vgl. Abbildung 1-7). Bewirtschaftungsobjekt 2
esitzt als Oberklasse das Bewirtschaftungsobjekt 1 und erbt von diesem
bergreifende Eigenschaftsdaten. So ist z.B. das Bewirtschaftungsobjekt
Sanitärraum ein Unterobjekt des Bewirtschaftungsobjektes Raum.
Zur Visualisierung der Abhängigk mod d e
Abhängigkeitsmatrix (vgl. Abbildung 1-8).
b
ü
eiten im Objekt ell ient ein
Minimierung v on
Ressourcen-eins en ätz
Op ie g n tim run voBe u sp zeswirtschaft ng ro sen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung v on
Umge ngbu s-resso ceur n
Bewirtschaftungs- objekt
Par
amet
er 1
Par
amet
er 2
Par
amet
er 3
Par
amet
er 4
Par
amet
er 5
Par
amet
er 6
Par
amet
er 7
Par
amet
er 8
Par
amet
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Par
amet
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0
Par
amet
er 1
1
Par
amet
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2
Par
amet
er 1
3
Par
amet
er 1
4
Par
amet
er 1
5
Attribut 1 x x Attribut 2 x Attribut 3 x x Attribut 4 x x x
Abbildung 1-8: Abhängigkeitsmatrix –schematisch- (eigene Darstellung)
Die Abhängigkeitsmatrix macht deutlich welche Übergeordneten Ziele bei der
Variation einzelner Attribute von Bewirtschaftungsobjekten beeinflusst werden und
zeigt die Auswirkungen von Entscheidungen über einzelne Ziele hinaus.
Eine abschließende Planungsbewertung soll die Anwendbarkeit des entstandenen
Modells zeigen und die Möglichkeiten einer Umsetzung in die Praxis erläutern. Dabei
wird ein Bewertungsmodell entworfen, mit dem verschiedene
auplanungsalternativen untereinander verglichen werden können und die Variante
ewirtschaftung identifiziert
erden kann. Die beiden Interaktionsmöglichkeiten nach Abbildung 1-4 und
Abbildung 1-5 müssen zur praktischen Anwendung bei gleichgerichtetem Verhalten
B
mit dem größten Nutzwert hinsichtlich der späteren B
w
1 Einleitung und Zielsetzung 9
sinnvoll gewichtet bzw. bei entgegen gesetztem Verhalten mit entsprechenden
vorzeichenbehafteten Gewichtungen versehen werden.
Ein Beispiel zur Planungsbewertung zeigt Abbildung 1-9.
Bewertung des Baukörpers bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie - Kompaktheit K
K ≤ 0,2 (3P) 0,2 < K ≤ 0,3 (2P) 0,3 < K ≤ 0,4 (1P) K > 0,4 (0P)
Bewertung des Baukörpers bzgl. Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Umzug
0,2 < K ≤ 0,3 (2P) 0,3 < K ≤ 0,4 (1P) K > 0,4 (0P)
Baukörper - Kompaktheit K [m-1] = A/V
mit: A = umschließende Oberfläche des beheizten Gebäudevolumens V = beheiztes Gebäudevolumen
- Kompaktheit K K ≤ 0,2 (3P)
P: Punkte
Abbildung 1-9: Beispiel zur Planungsbewertung des Bewirtschaftungsobjektes Baukörper (eigene Darstellung)
Das Planungsobjekt Baukörper wurde in diesem Beispiel durch Anheften des
den Transportbedarf für
einigungsgeräte oder Umzugsgut und wirkt sich daher positiv auf die Durchführung
Attributes Kompaktheit zum Bewirtschaftungsobjekt transformiert. Die Variation
dieses Attributes beeinflusst die Übergeordneten Ziele des Facility Management
nach Abbildung 1-1 und muss zur Beurteilung der Planung des Baukörpers
entsprechend gewichtet bewertet werden.
So verringert die Entscheidung für einen sehr kompakten Baukörper (K ≤ 0,2) den
Bedarf an Heizenergie gegenüber einem weniger kompakten Baukörper. Diese
Entscheidung ist daher im Bezug auf das Planungsziel „Ressourcenschonung
Primärenergie“, das dem Übergeordnete Ziel „Minimierung der Ressourceneinsätze“
zugeordnet wird, mit der maximalen Punktzahl (3P) zu bewerten. Ebenso minimiert
ein sehr kompakter Baukörper durch kurze Wege
R
dieser Prozesse aus. Auch hier wird die hohe Kompaktheit mit einer hohen Punktzahl
bewertet. Die angestrebten Unterziele „Prozessunterstützung Reinigung“ und
„Prozessunterstützung Umzug“ sind dabei als Parameter dem Übergeordneten Ziel
„Optimierung der Bewirtschaftungsprozesse“ zuzuordnen.
10 1 Einleitung und Zielsetzung
Die Anwendung des Bewertungsmodells in der Praxis macht die Umsetzung in einer
Computeranwendung sinnvoll. Die während der Bauplanung entstehenden
Planungsobjekte können dazu aus einem Planungssystem (CAD System, CAAD
ystem) in das Bewertungsprogramm über eine geeignete Datenschnittstelle
ur vereinfachten Planungsbewertung wurde das Microsoft Excel basierte Tool
„PlanOpt“ entwickelt. Dabei können durch die Bewertung von
Planungsentscheidungen zwei Bauplanungsvarianten miteinander verglichen werden
und die hinsichtlich des Facility Management günstigere Alternative identifiziert
werden.
S
übergeben und dort weiterverwendet werden.
Die erarbeiteten Modelle zur Darstellung der Abhängigkeiten zwischen
Bewirtschaftungsobjekten können als Basis zum Softwareentwurf für das
Bewertungsprogramm eingesetzt werden.
Z
2 Facility Management 11
2 Facility Management
Nach einem kurzen Überblick über bestehende Definitionen und über die
Entstehungsgeschichte von Facility Management werden hier die verschiedenen
Disziplinen, Aufgaben und Bedeutungen, sowie die computerunterstützte
Anwendung von Facility Management näher betrachtet. Anschließend werden diese
im Hinblick auf die Anwendbarkeit zur Integration von Facility Management in die
Bauplanungsphase bewertet.
2.1 Begriffserläuterungen und Definitionen
Der Begriff „Facilities“ umfasst die Sachressourcen eines Unternehmens wie
Grundstücke, Gebäude, Räume, Infrastrukturen, Anlagen, Maschinen und
Versorgungseinrichtungen. [47]
Unter „Management“ versteht man „die Planung, Organisation und Kontrolle der
Kombination der menschlichen Arbeitskraft mit den Betriebsmitteln und Werkstoffen“
unter „Fixierung der konkreten betrieblichen Zielsetzung (langfristige
Gewinnmaximierung) unter Einhaltung der Betriebspolitik (gesteckte Ziele auf
wirtschaftlichste Weise erreichen)“. [59]
Facility Management beschäftigt sich also mit den betrieblichen Vorgängen rund um
die Sachressourcen eines Unternehmens.
In der Literatur finden sich zahlreiche Definitionen für Facility Management. Diese
zeigen zum einen die vielfältigen Wirkungsbereiche, zum anderen aber auch die
verschiedenen Sichtweisen auf diese Managementdisziplin auf.
a) Facility Management ist die Integration von Prozessen innerhalb einer
Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen,
welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der
Hauptaktivitäten der Organisation dienen. (DIN EN 15221-1) [72]
12 2 Facility Management
b) Facility Management ist die Praxis, den physischen Arbeitsplatz mit den
Menschen und mit der Arbeit der Organisation zu koordinieren. Facility
Management integriert dabei die Grundlagen der wirtschaftlichen
Betriebsführung, der Architektur und der Verhaltens- und
Ingenieurwissenschaften. (IFMA)
c) Facility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für
koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte
kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die
wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen. (Euro-FM
Definition, Glasgow 1990)
d) Facility Management ist die Betrachtung, Analyse und Optimierung aller
kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude, ein anderes bauliches
Objekt oder eine im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistung, die nicht zum
Kerngeschäft gehört. (GEFMA (German Facility Management Association)
Definition Richtlinie 100, Bonn 1996)
e) Facility Management ist die Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen
Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer
ganzheitlichen Strategie. (VDMA (Verband Deutscher Maschinen- und
Anlagenbau e.V.) Definition, Berlin 1996)
f) Facility Management versteht sich als strategische Management-Disziplin, die
die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten
Vorgänge rund um Gebäude und ihre Anlagen und Einrichtungen unter
besonderer Berücksichtigung von Arbeitsplatz und Umfeld der Nutzer
umfasst. (Prof. Dr. May, FHTW Berlin 1997)
g) Facility Management ist ein strategisches Konzept zur Bewirtschaftung,
Verwaltung und Organisation aller Sachressourcen innerhalb eines
Unternehmens. (Jens Nävy, Köln 1998)
2 Facility Management 13
2.2 Geschichte und Institutionen
Der Ursprung des heutigen Facility Managements liegt im Jahre 1952, als das
Unternehmen Pan American World Services (PAWS) mit der US Air Force einen
Vertrag zum Betreiben, Managen und Instandhalten eines Luftstützpunkts abschloss.
Zusätzlich wurde die Verwaltung des nicht-militärischen Personals übernommen.
Nach einer Konferenz von 1978 der Hermann Miller Corporation, die sich mit
„Bürolandschaften als Mittel zur Verbesserung der betrieblichen Interaktion und
damit der Produktionssteigerung“ beschäftigte, entstand 1979 das Facility
Management Institute (FMI). Ziel des FMI war zunächst, sich mit dem optimalen
Management zur Ausstattung und Einrichtung in Organisationen zu beschäftigen. Im
Jahre 1982 entstand daraus die heutige International Facility Management
Association (IFMA). Später folgten in Europa die Association of Facility Management
(AFM) und 1989 in Deutschland die German Facility Management Association
(GEFMA).
Die GEFMA versteht sich als Forum für Anwender, Anbieter, Investoren, Berater
oder Wissenschaftler aus dem Bereich Facility Management und bietet Mitgliedern
und allen an Facility Management Interessierten eine Hilfestellung an. 1996 hat sich
die IFMA Deutschland e.V. gegründet, die sich hierzulande um den Schutz der
Berufsbezeichnung des Facility Managers bemüht und Aus- und Weiterbildungen
fördert.
Zusätzlich zu den oben genannten Institutionen werden vom Deutschen Institut für
Normung (DIN) e.V. Normen zu Facility Management und verwandten Themen bzw.
Unterthemen verfasst und veröffentlicht. Als maßgebende DIN Normen zu der
vorliegenden Arbeit seien hier die DIN EN 15221 - Facility Management - und die
DIN 32736 - Gebäudemanagement - erwähnt.
14 2 Facility Management
2.3 Klassische Disziplinen des Facility Management
Die klassische Definition trennt Facility Management in die drei Disziplinen
(Abbildung 2-1):
- kaufmännisches Facility Management;
- technisches Facility Management;
- infrastrukturelles Facility Management.
Facility Management
Kaufmännisches Facility Management
TechnischesFacility Management
Infrastrukturelles Facility Management
- Vertragspflege- Versicherungswesen - Mietanpassung- Mietflächenbetreuung - Objektbuchhaltung - Mahnwesen- Berichtswesen - Kostenerfassung - Kostenplanung und Kostenkontrolle- Abrechnung- Budgetierung - Inventarisierung - Flächenmanagement
- Heizungstechnik- Lüftungstechnik- Sanitärtechnik- Kältetechnik- Mess-, Steuer- und Regeltechnik- Gebäudeleittechnik- Gebäudeautomation- Nachrichtentechnik- Elektrotechnik- Sicherheitstechnik- Schließanlagen- Energiemanagement
- Hausmeisterdienste - Außenreinigung - Sicherheitsdienste - Entsorgung- Fuhrparkservice - Empfang Telefonzentrale - Zustelldienste- Gebäudereinigung - Catering- Winterdienst- Umzüge
Abbildung 2-1: Klassische Disziplinen des Facility Management (eigene Darstellung)
Aus Sicht der GEFMA wird diese klassische Unterteilung um den Punkt
Flächenmanagement erweitert (Abbildung 2-2).
2 Facility Management 15
Facility Management
InfrastrukturellesFacility
Management
- Raum- disposition - Umzugs- management- Standort- synchronisation - Flächen- optimierung
Kaufmännisches Facility
Management Technisches
Facility Management
Flächen-management
Abbildung 2-2: Disziplinen des Facility Management nach GEFMA [40]
Betrachtet man dagegen die Kompetenzbereiche der IFMA, bestimmt eine eher
prozessorientierte Sicht das Bild. Die klassische Trennung entfällt.
Die Kompetenzbereiche der IFMA sind
1. Betrieb und Instandhaltung (Operations & Maintenance)
2. Immobilienmanagement (Real Estate)
3. Arbeitsplatzgestaltung und Umweltfaktoren (Human & Environmental Factors)
4. Planung und Projektmanagement (Planning & Project Management)
5. Organisation der Gebäudeservices (Facility Function)
6. Finanzen (Finance)
7. Qualitätskontrolle und Innovation (Quality Assessment & Innovation)
8. Kommunikation (Communication)
9. Technik (Technology)
Die Betrachtungsweise der DIN EN 15221-1 [72] hebt sich ebenso von den
klassischen Disziplinen des Facility Managements ab. Die Anwendungsbereiche des
Facility Managements werden dort in die beiden Hauptgruppen
- Fläche und Infrastruktur
16 2 Facility Management
- Mensch und Organisation
unterteilt, denen entsprechende Dienstleistungen zugeordnet werden.
Flächen und Infrastruktur Unterbringung: dem Bedarf nach Raum und Flächen (Acommodation) des
Auftraggebers wird durch Dienstleistungen wie Konzeption des Raumprogramms,
Planung und Beschaffung von Flächen entsprochen, aber auch durch die Verwaltung
und das Management von Flächen und deren Verwertung. Beispiele für diesem
Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:
- strategische Flächenplanung und Flächenmanagement;
- Konzeption und Einweisung des Raum- und Flächenprogramms;
- Design und Bauausführung;
- Miet- und Nutzungsmanagement;
- Gebäudebewirtschaftung und Instandhaltung;
- Modernisierung und/oder Sanierung; - ...
Arbeitsplatz: der Bedarf des Auftraggebers in Bezug auf die Arbeitsumgebung wird
durch Dienstleistungen in Abhängigkeit der internen und externen Umgebung, der
Ausstattung mit Möbeln, Geräten bzw. Ausrüstung und Mietbereichen erfüllt.
Beispiele für diesem Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:
- Arbeitsplatzgestaltung und Ergonomie;
- Auswahl von Mobiliar, Geräten und Einrichtungen;
- Umzugsmanagement;
- Ausstatten der internen und externen Umgebung;
- Beschilderung, Dekorationen, Aufteilung und Mobiliaraustausch;
- ...
Technische Infrastruktur: der Bedarf des Auftraggebers an Energie- und
Medienversorgung wird durch Dienstleistungen erfüllt, die ein behagliches
Raumklima erzeugen und für Beleuchtung und Sonnenschutz sorgen sowie die
Strom-, Wasser- und Gasversorgung sicherstellen. Beispiele für diesem Bedarf
entsprechende Dienstleistungen sind:
- Energie- und Medienmanagement;
- nachhaltiges Umweltmanagement;
- Betreiben und Instandhalten der technischen Infrastruktur;
- Betreiben und Instandhalten von Gebäudeleittechniksystemen;
2 Facility Management 17
- Instandhaltung der Beleuchtung;
- Entsorgungsmanagement (einschließlich der Gefahrstoffe);
- ...
Reinigung: der Bedarf des Auftraggebers nach Hygiene und Sauberkeit wird durch
Dienstleistungen erfüllt, die zu einem einwandfreiem Zustand der Arbeitsumgebung
führen sowie dazu beitragen, die Vermögenswerte in einem guten Zustand zu halten.
Beispiele für diesem Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:
- Hygienedienstleistungen;
- Unterhaltsreinigung, Maschinenreinigung;
- Baureinigung und Glasreinigung;
- Bereitstellung und Instandhaltung von Reinigungsgeräten;
- Außenanlagenreinigung und Winterdienste;
- ...
Sonstige Flächen und Infrastruktur: besondere oder individuelle Anforderungen von
Auftraggebern hinsichtlich der Fläche und Infrastruktur werden unter dieser
Überschrift behandelt. Beispiele für diesen Anforderungen entsprechende
Dienstleistungen sind:
- Leihen von Spezialmessgeräten;
- Ausstattung mit Maschinen und Geräten;
- Management von Verkaufsflächen;
- ...
Mensch & Organisation Gesundheit, Arbeitsschutz und Sicherheit: der Bedarf des Auftraggebers für eine
sichere Arbeitsumgebung wird durch Dienstleistungen erfüllt, die sowohl vor externen
Gefahren und internen Risiken schützen als auch für die Gesundheit und das
Wohlbefinden der Menschen sorgen. Beispiele für diesem Bedarf entsprechende
Dienstleistungen sind:
- betriebsärztliche Dienste;
- Sicherheitsmanagement;
- Zugangskontrolle, Identifikations-/Chipkarten, Schließanlagen- und
Schlüsselverwaltung;
- Katastrophenschutz- und Notfallplanung einschließlich
Wiederherstellung;
- Vorbeugender Brandschutz;
18 2 Facility Management
- ...
Hospitality: der Bedarf des Auftraggebers für Bewirtung wird durch Dienstleistungen
erfüllt, die für eine gastfreundliche Arbeitsumgebung sorgen, in der sich Menschen
willkommen und behaglich fühlen. Beispiele für diesem Bedarf entsprechende
Dienstleistungen sind:
- Büro-, Schreib- und Empfangsdienste;
- Help Desk Dienste;
- Verpflegungsdienste und Automatenverkauf;
- Organisation von Konferenzen, Besprechungen und besonderen
Veranstaltungen;
- Personaldienste;
- Bereitstellung von Arbeitskleidung;
- ...
Information und Kommunikation: der Bedarf des Auftraggebers für Information und
Kommunikation (ICT) wird durch Dienstleistungen erfüllt, die Informationstechnologie
und Telekommunikationseinrichtungen zur Verfügung stellen. Beispiele für diesem
Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:
- Betreiben eines Daten- und Telefonnetzes;
- Betreuung des Rechenzentrums und der Server sowie deren Betrieb;
- Unterstützung im Umgang mit Personalcomputern;
- Sicherheit und Schutz der IT;
- Computer- und Telefonanschlüsse und deren Umzüge;
- ...
Logistik: der Logistikbedarf des Auftraggebers wird durch Dienstleistungen erfüllt, die
den Transport und die Lagerung von Gütern und Informationen ermöglichen und die
relevanten Abläufe verbessern. Beispiele für diesem Bedarf entsprechende
Dienstleistungen sind:
- interne Post- und Botendienste;
- Dokumentenmanagement und Archivierung;
- Kopiersysteme, Kopier- und Druckereidienste;
- Bürobedarf;
- Warenempfangs- und Transportdienste, Lagersysteme;
- Personentransport und Reisebüro;
- Parkplatzverwaltung und Fuhrparkmanagement;
2 Facility Management 19
- ...
Sonstige Unterstützungsleistungen: der Bedarf des Auftraggebers für sonstige
Unterstützungsleistungen kann durch eine Reihe zusätzlicher Dienstleistungen
entsprochen werden. Diese Dienstleistungen können in Abhängigkeit von der
Definition der Hauptaktivitäten sehr individuell sein. Beispiele für diesem Bedarf
entsprechende Dienstleistungen sind:
- Buchhaltung, Revision und kaufmännisches Berichtswesen;
- Personalverwaltung;
- Marketing und Werbung, Fotografierdienste;
- Beschaffung, Vertragsmanagement und Rechtsberatung;
- Projektmanagement;
- Qualitätsmanagement;
- ...
2.4 Integrationsaufgabe des Facility Management
Facility Management lässt sich nicht als isolierte Managementaufgabe betrachten
sondern ist eine fachübergreifende Disziplin (Abbildung 2-3).
Facility Management
Architektur Gebäudemanagement Corporate Real EstateManagement
Industrial FacilityManagement
Abbildung 2-3: Integrationsaufgabe von Facility Management [47]
Die Architektur beeinflusst durch gestalterische Maßnahmen die spätere Nutzung
maßgeblich. Funktionalität, Flexibilität, aber auch Ressourcenverbrauch werden z.B.
durch Raumprogramme und Gebäudekonzeption bedingt.
20 2 Facility Management
Gebäudemanagement bündelt die Managementaufgaben, die während der Nutzung
des Gebäudes und zugehöriger Anlagen zu bewältigen sind. Die Aufgaben des
Gebäudemanagement sind in DIN 32736 geregelt. „Gebäudemanagement ist die
esamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden
Corporate Real Estate Management hat zum Ziel „eine möglichst hohe Rendite aus
so die Rentabilität des
her
.5 Lebenszyklusbetrachtung des Facility Management
Facility Management umfasst den vollständigen Lebenszyklus der Sachressourcen
eines Unternehmens. Ganzheitliches integrales Facility Management betrachtet
bauliche Anlagen über alle Phasen des Lebenszyklus hinweg mit dem Ziel, die
Anlagen hinsichtlich Nutzen, Kosten, Ökologie und Werterhaltung zu optimieren.
Die einzelnen Phasen im Lebenszyklus müssen daher detaillierter betrachtet werden
(Abbildung 2-4).
G
einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage
ganzheitlicher Strategien.“ [9]
den unternehmenseigenen Immobilien zu erwirtschaften, um
eigenen Unternehmens zu steigern.“ [47]
Industrial Facility Management entsteht als Erweiterung des Facility Management zur
Fabrikplanung, wobei neben Gebäuden auch Produktionsanlagen mit gleic
Zielsetzung bewirtschaftet werden.
2
2 Facility Management 21
Facility Management
Objektvorbereitung und -planungErstellungNutzung Übergeordnete LeistungenGebäudemanagement Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelles Gebäudemanagement Kaufmännisches GebäudemanagementUmbau, NutzungsänderungSanierung, Modernisierung, WertverbesserungAbriss
e während der Objektplanung getroffen werden, beeinflussen
herangezogen werden können.
usführungspläne liefern Daten über Abmessungen, Materialien und Aufbauten von
Bauteilen. Diese Daten können z.B. bei Umbau oder Nutzungsänderungen als
Datengrundlage zur Planung der erforderlichen Tätigkeiten oder zur
Massenberechnung verwendet werden. Technische Dokumentationen liefern
erforderliche Daten zu Installationen und können z.B. zum Aufbau einer
Instandhaltungsstrategie für diese Anlage genutzt werden.
Diese Daten müssen ihrer späteren Nutzung gerecht werdend dokumentiert werden.
Nur dadurch wird eine Übergabe von Daten in grafischer und alphanumerischer
Form aus der Planungs- in die Nutzungsphase sinnvoll.
Abbildung 2-4: Hauptgliederung bzw. Lebenszyklus nach GEFMA-Richtlinie 100
2.5.1 Objektvorbereitung und Objektplanung
Entscheidungen, di
maßgeblich die Flexibilität bezüglich späterer Nutzungsänderungen und den
Ressourcenverbrauch (Aufwand) für Bedienung, Energie, Wartung und Unterhalt
technischer Systeme [22]
Zusätzlich ist zu erwähnen, dass schon in der Planungsphase eine Vielzahl an
Informationen anfällt, die für das Facility Management relevant sind. So enthalten
z.B. Grundrisse notwendige Flächendaten, die als Basis zur Flächenbewirtschaftung
und zum Aufbau eines Raumbuches
A
22 2 Facility Management
2.5.2 Erstellung
In der Erstellungsphase von Objekten liegt das Hauptaugenmerk auf der Aktualität
der entstehenden Informationen. Abweichungen zur Planung müssen sorgfältig
dokumentiert werden, um später als Informationsbasis in die Nutzungsphase
übergeben werden zu können. Ist die Erstellungsphase abgeschlossen, ist auch der
maximal erreichbare Wissensstand rund um Gebäude und Anlagen erreicht
(Abbildung 2-5). Ziel ist es, diesen Wissensstand möglichst verlustfrei in die weiteren
Lebensphasen der Immobilie zu übertragen.
Abbildung 2-5: Stand der Informationen (eigene Darstellung)
2.5.3 Nutzung und Gebäudemanagement
Im Mittelpunkt des heutigen Verständnisses von Facility Management steht das
Gebäude als Bewirtschaftungsobjekt. Damit fällt die Hauptaufgabe des Facility
Management, das Gebäudemanagement, in die Nutzungsphase als längste Phase
im Lebenszyklus.
Zeit
Information
Übergabe an Nutzer
Idealzustand
mit Facility Management
Managementohne Facility
2 Facility Management 23
Gebäudemanagement ist die Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und
Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen
auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die
infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. (nach. DIN 32736, 2.1)
Wie in Abbildung 2-4 ersichtlich gliedert die GeFMA das Gebäudemanagement in die
drei Disziplinen technisches, kaufmännisches und infrastrukturelles
Gebäudemanagement. Die DIN 32736 [9] „Gebäudemanagement“ nimmt als vierten
Punkt das Flächenmanagement als übergreifende Disziplin in das
Gebäudemanagement auf (Abbildung 2-6).
Die Leistungen im Gebäudemanagement nach DIN 32736 [9] sollen im Folgenden
kurz aufgezeigt werden.
Gebäudemanagement
Kaufmännisches Technisches InfrastrukturellesGebäudemanagement Gebäudemanagement Gebäudemanagement
- Beschaffungs- management- Kostenplanung und -kontrolle- Objektbuchhaltung- Vertragsmanagement
- Betreiben- Dokumentieren- Energiemanagement- Informations- management- Modernisieren- Sanieren- Umbauen- Technische Gewährleistung
- Verpflegungsdienste- DV-Dienstleistungen- Gärtnerdienste- Hausmeisterdienste- Interne Postdienste- Kopier-/Druckdienste- Parkraumbetreiber- dienste- Reinigungs- und Pflegedienste- Sicherheitsdienste- Umzugsdienste- Waren- und Logistik- dienste- Winterdienste- Zentrale Telekom nikationsdienste
mu-
- Entsorgen- Versorgen
Flächenmanagement
Abbildung 2-6: Leistungsbereiche des Gebäudemanagements nach DIN 32736
24 2 Facility Management
2
stellen eine Unterbrechung des
tilllegung
Facility Management in die Bauplanungsphase muss der Begriff
acility Management neu betrachtet werden.
t und modifiziert den Begriff FM
tigt. Auffällig ist auch die Konzentration
grieren. Architektur, CREM,
ebäudemanagement und ggf. Industrial Facility Management dürfen nicht isoliert
.5.4 Umbau und Nutzungsänderung
Umbau und Nutzungsänderung bzw. alle Maßnahmen zur Sanierung,
Modernisierung und Wertverbesserung
Nutzungsbetriebes dar und erfordern durch eine Veränderung der Parameter die
Aktualisierung vorhandener Informationen nach Abschluss der Maßnahme. Dabei ist
im Einzelfall zu prüfen, ob durch den Umbau ein neuer Planungsprozess angestoßen
wird oder vorhandene Informationen modifiziert werden können.
2.5.5 Abriss und S
Mit dem Abriss, der Veräußerung oder der Stilllegung des Objektes endet die
Nutzungsphase. Vorhandene Informationen können dann dem neuen Nutzer
übergeben werden oder als Grundlage für ein Entsorgungsmanagement oder
Stillstandsmanagement dienen.
2.6 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Facility Management
Zur Integration des
F
Die Liste an Definitionen für Facility Management in Kapitel 2.1 lässt sich um
Definitionen verschiedener anderer Autoren bzw. Anbieter von Dienstleistungen im
Facility Management beliebig erweitern. „Jede der Definitionen ist durch die meist
absatzorientierten Interessen einer Institution gepräg
entsprechend“ [52].
Die meisten Definitionen beschränken sich dabei auf die Nutzungsphase der
Sachressourcen. Die Aufgaben von Facility Management in allen
Lebenszyklusphasen (vgl. Kap. 2.5), also auch der Planungs- und der
Stilllegungsphase, bleiben unberücksich
einiger Definitionen auf kostenrelevante Vorgänge und Sachressourcen im
Unternehmen. Belange der Gebäudenutzer oder auch ökologische Aspekte werden
oft vernachlässigt.
Eine angemessene Definition sollte sowohl die verschiedenen Lebenszyklen als
auch die beteiligten Disziplinen inte
G
voneinander betrachtet werden (vgl. Abbildung 2.4).
2 Facility Management 25
Alle i etär erfassbare
Re o rfnisse etc.
ber k
Abbildung 2-1 und Abbildung 2-2 sind in diesem Sinne nicht ausreichend und
mü
etrachtet man diesen Gedanken aus der Sicht der Nachhaltigkeit (Enquête-
undestages), so werden auch für Facility Management
dre mension,
sichtba
dieser Arbeit werden betroffene Ressourcen in Sachressourcen und
nne des Facility Management sind die den Kernprozess des
nternehmens unterstützenden (ermöglichenden) Ressourcen:
- stationäre Ressourcen: Bauteile, Flächen, Installationen etc.
Diese ganzheitliche Betrachtung des Facility-Management-Begriffes führt zu einer
eine neue, erweiterte Definition für
Facility Management:
rd ngs müssen neben Sachressourcen auch nicht mon
ss urcen wie z.B. Mitarbeiterzufriedenheit, Sicherheitsbedü
üc sichtigt werden. Die klassischen Disziplinen des Facility Management nach
ssen entsprechend erweitert werden.
B
Kommission des Deutschen B
i Dimensionen, eine ökonomische, eine ökologische und eine soziale Di
r.
In
Umgebungsressourcen (Komfort) unterschieden.
Sachressourcen im Si
U
- verbrauchbare Ressourcen: Strom, Wasser, Primärenergie etc.
- potenziell einsetzbare Ressourcen: Versicherungen, Sicherheitseinrichtungen
etc.
- dienstleistungsabhängige Ressourcen: Reinigungsdienste, Instandhaltung etc.
Umgebungsressourcen sind:
- umgebungsabhängige Ressourcen: Arbeitszufriedenheit, Sicherheit,
Gesundheit etc.
neuen umfassenderen Sichtweise und bedingt
Facility Management umfasst die Lebenszyklus umspannende Planung, Organisation und Kontrolle der Sachressourcen eines Unternehmens mit dem Ziel, Bewirtschaftungsprozesse zu optimieren und Ressourceneinsätze zu minimieren unter der Vorgabe, Umgebungsressourcen zu optimieren und Belastungen für Mensch und Umwelt zu minimieren.
26 2 Facility Management
Es entstehen aus dieser neuen Definition die sog. Übergeordneten Ziele des Facility
Management, die im weiteren Verlauf der Arbeit als Basis zur Integration von Facility
Management in der Bauplanungsphase dienen.
Optimierung desKomforts
Minimierung derRessourceneinsätze
Optimierung derBewirtschaftungsprozesse
Minimierung der Belastungen
Abbildung 2-7: Übergeordnete Ziele des Facility Management (eigene Darstellung)
Die Zuordnung von Aufgaben des Facility Management zu den Übergeordneten
l die
estandsdaten als auch die im Rahmen der Organisation
inzusetzenden Informations- und Kommunikationstechnologien“ umfassen. [70]
So können z.B. die ohne ein EDV-System oft analog und oder digital verteilten
Inform
dauerh
Verfüg
Zielen des Facility Management erfordert eine ganzheitliche Betrachtung, sie kann
nicht immer eindeutig vorgenommen werden. Es ist darauf zu achten, dass durch
Überschneidungen dieser Ziele durchaus Redundanzen entstehen können (vgl.
Abbildung 1-1). Die hier erarbeiteten Übergeordneten Ziele des Facility Management
sind Grundlage der Kapitel 6 bis Kapitel 10. Dort werden sowohl geeignete
klassische Disziplinen (vgl. Kap. 2.3) als auch eigens definierte Aufgaben des Facility
Management den Übergeordneten Zielen zugeordnet.
2.7 Datengrundlage und Computerunterstützung
Zur effizienten Verwaltung und Nutzung der Daten im Facility Management ist
aufgrund großer Datenmengen eine leistungsfähige EDV Unterstützung sinnvoll.
Diese soll die Prozesse im Facility Management unterstützten und „sowoh
notwendigen Funktionalitäten und die notwendigerweise zu erfassenden und zu
pflegenden B
e
ationen über bauliche und technische Anlagen mit einem EDV-System zentral,
aft und persistent vorgehalten werden und stehen im Bedarfsfall schnell zur
ung. [70] Weitere Vorteile der EDV-Unterstützung sind z.B. auch die
2 Facility Management 27
erleich
korrek im Unternehmen im EDV-System die „effiziente,
d.h hlerfreie Abwicklung von Arbeitsabläufen“ [70].
Die ge
ist ein
Organ werden können. Gängige Praxis ist der
Einsatz eines CAFM-Systems (CAFM: Computer Aided Facility Management).
Folgen
erfüllt
erstanden. Daten für das Facility Management müssen dazu in
ausreichender Detailtiefe persistent und redundanzfrei in einer Datenbank
Transparente Daten erlauben Kostensicherheit für Investitionen und
ssen als Workflow im System abbildbar sein,
in gängiges CAFM-System enthält normalerweise eine zentrale Datenbasis in einer
terte verursachergerechte Kostenzuordnung und Abrechnung oder bei
ter Abbildung der Prozesse
. aufwandsarme, schnelle und fe
eignete Grundlage zur Durchführung von Aufgaben des Facility Management
umfassendes Datenmodell, auf dessen Basis Operationen zur Planung,
isation und Kontrolle durchgeführt
de Anforderungen müssen dabei von einem leistungsfähigen CAFM System
werden:
1) Ganzheitlichkeit
Als ganzheitliche Betrachtungsweise von Ressourcen wird eine
Betrachtungsweise über Fachbereichsgrenzen und Verantwortungsbereiche
hinaus v
zentral vorgehalten werden.
2) Lebenszyklusumspannung
Objektdaten im Facility Management müssen über den gesamten
Lebenszyklus eines Objektes erreichbar sein. Dazu müssen diese Daten von
der Planung über die Nutzung bis zum Abriss oder zur Umnutzung der
Immobilie fortgeschrieben werden.
3) Transparenz
Planungsaufgaben bei Variantenbildungen. Die Daten im Facility Management
müssen dazu jederzeit aktuell und erreichbar sein.
4) Prozessorientierung
Gesicherte Prozessabläufe mü
um Aufgaben definiert, kontrolliert, termingerecht und optimiert durchführen zu
können.
E
integrierten Datenbank gekoppelt mit integrierten grafischen Elementen. Daten
können sowohl grafisch als auch alphanumerisch angezeigt und editiert werden. Die
28 2 Facility Management
Auswahl der in das System zu übernehmenden Daten erfordert eine eindeutige
Regelung bezüglich Format, Umfang und Struktur dieser Daten und benötigt für alle
aufgenommenen Objekte eine eindeutige Kenzeichnungs- bzw.
Bezeichnungssystematik.
Moderne Systeme erlauben normalerweise einen Zugriff auf die Daten von
verschiedenen Standorten über Netzwerke oder das Internet. Dabei muss dieser
Zugriff bezüglich Zugriffsrechten und Sichten skalierbar sein und eine Kombination
Will man die bestehenden CAFM Systeme bezüglich ihrer Eignung zur Anwendung
in der Bauplanungsphase hin beurteilen, werden schnell Grenzen offensichtlich.
Moderne CAFM Systeme verfügen zwar normalerweise über eine Schnittstelle zu
gängigen Systemen des Computer Aided Architectural Design (CAAD), welche die
„Übernahme aller wichtigen Gebäudeinformationen inklusive der Geometrie erlaubt“
[70], zur Integration des Facility Management in die Bauplanungsphase sind diese
Geometriedaten allerdings nicht ausreichend. Hier sind weiterführende Informationen
wie z.B. Wärmedämmeigenschaften einzelner Bauteile oder auch Angaben über die
Verschattung von Bauteilen zur Bewertung einer Planungsentscheidung bezüglich
der „Minimierung der Ressourceneinsätze“ erforderlich.
Die Betrachtung der Übergeordneten Ziele des Facility Management nach Abbildung
1-1 zeigt deutlich, dass die benötigten Informationen zur Integration dieser Ziele in
die Bauplanungsphase weit über das Erfassen von Geometriedaten aus der
Bauplanungsphase hinausgeht.
von Sach- und Grafikdaten erlauben.
Zur Verarbeitung der Daten sollte das System flexible Möglichkeiten zur
Informationsabfrage, -auswertung, -präsentation und zur Reportgenerierung
bereitstellen.
3 Bauplanung 29
3 Bauplanung
Dieses Kapitel betrachtet neben den Grundlagen der Bauplanung die Ebenen,
Beteiligten, Phasen und Methoden der Bauplanung. Es werden dazu Grundlagen
erarbeitet und ihre Bedeutung für den Einsatz von Facility Management schon in der
Bauplanungsphase erläutert. Abschließend wird die Entstehung von
Planungsobjekten aufgezeigt.
3.1 Grundlagen
Zur Eingliederung des Managementprozesses Facility Management in den Planungs-
und Entwurfsprozess von Gebäuden und Anlagen müssen die Tätigkeiten und
Begriffe in diesem Prozess klar voneinander abgegrenzt werden.
„Planung wird als ein System beabsichtigter zukünftiger Handlungen verstanden.
Während ein Entwurf objektorientiert ist, ist Planung prozessorientiert. Es geht in der
Planung um die Typisierung von Prozessen. Der objektbezogene Entwurf ist der
letzte Teil des Planungsprozesses, sofern das Problem durch die Erstellung von
Gebäuden gelöst werden kann“ [35].
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) spricht ausschließlich
von Objektplanung, da außer dem Gebäude noch Freianlagen und raumbildende
Ausbauten in die Planung und den Entwurf einzubeziehen sind. In dieser Arbeit soll
der Begriff Bauplanung im Sinne von Objektplanung verwendet werden. Dabei
schließt die Bauplanung die Gebäudeplanung und die Planung von Installationen,
festen Einrichtungen und Außenanlagen ein.
„Planungsaufgaben im Bauwesen entstehen durch eine Mangelsituation (Bedarf)
oder eine Idee (Vision). Dabei soll für eine bestimmte oder unbestimmte Nutzung an
einem vorgegebenen Ort, in einer angemessenen Zeit, unter bestimmten
Bedingungen in städtebaulicher, funktionaler, gestalterischer und technisch-
wirtschaftlicher Hinsicht eine bauliche Anlage optimal vorbereitet werden“ [21].
30 3 Bauplanung
3.2 Bauplanungsebenen
Man unterscheidet sieben verschiedene Bauplanungsebenen, die unterschiedlich
motiviert die Möglichkeiten der Bauplanung begrenzen. Dabei unterstehen die
Ebenen 3 bis 7 als gleichberechtigte Ebenen der Politisch-administrativen und der
Rechtlichen Ebene (Ebene 1 und 2).
1) Politisch-administrative Ebene, z.B. Beschluss des Gemeinderates über die
Freigabe eines Geländes zur Bebauung
2) Rechtliche Ebene, z.B. Festlegungen in der LBO, gesetzliche Anforderungen
an die Gestaltung
3) Ökologisch-sozialräumliche Ebene, z.B. Aussagen zum Umgang mit
vorhandenem Baumbestand, Aussagen darüber, ob eine Wohnung
familiengerechtes Wohnen zulässt
4) Historische Ebene, z.B. Entscheidungen über den Erhaltungswert von
Gebäuden
5) Funktional-organisatorische Ebene, z.B. Aussagen über die Anzahl der
Zimmer eines Nutzungsbereiches, Erreichbarkeit von öffentlichen
Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten
6) Gestalterische Ebene, z.B. Aussagen über die Gestaltung von Baukörpern,
Fassaden, Proportionen, Tragwerksart
7) Technisch-wirtschaftliche Ebene, z.B. Aussagen über das Verhältnis von
Baukosten zu technischem Komfort oder Kosten von Finanzierung,
Unterhaltung und Nutzung zu den erwarteten Einnahmen aus dem Gebäude
Zur Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase muss der Einfluss
von Facility Management in der funktional-organisatorischen Ebene (Ebene 5)
beginnen. Hier werden Entscheidungen über Standort und Nutzungsbereiche des
Objektes getroffen, die weitreichende Folgen für die Nutzungsphase haben. Über die
gestalterische Ebene (Ebene 6) hinaus, bei der z.B. Proportionen von Bauteilen und
Materialien bestimmt werden, muss Facility Management bis in die technisch-
wirtschaftliche Ebene (Ebene 7) hinein als maßgebliches Steuerungselement
verstanden werden.
3 Bauplanung 31
3.3 Bauplanungsbeteiligte
Betrachtet man die Vielzahl beteiligter Personen und Institutionen bei der Planung
und Erstellung von Bauwerken, so ist zu sehen, dass durch die verschiedenen Ziele
Interessenskonflikte zwischen den Bauplanungsbeteiligten entstehen können.
1) Der Bauherr als Auftraggeber oder Bauträger initiiert die Bauaufgabe, indem
er einerseits den Standort, den Umfang, die Qualität und den Zeit- und
Kostenrahmen vorgibt und andererseits Chancen und Risiken abwägt. In
Zusammenarbeit mit den Planern beauftragt er ggf. Fachingenieure,
Bauhandwerker und Lieferanten und holt Genehmigungen ein.
Ziel des Bauherrn ist dabei eine Minimierung der Baukosten unter Einhaltung
definierter Qualitäts-, Zeit-, Sicherheits- und Kostenvorgaben. Er sieht die
Immobilie als Wertanlage und ist an der Werterhaltung, langfristiger
Immobilienattraktivität und hoher Objektrendite interessiert.
2) Die Aufgabe der Ingenieure und Planer ist die zentrale Planungs-, Entwurfs-,
Beratungs- und Vertretungsfunktion im Bauherrenauftrag. Sie schließt meist
auch die Bauleitung ein. Fachingenieure erstellen Leistungen in
verschiedenen Gewerken (Vermessung, Statik, Installationen etc.) mit der
Vorgabe der termin- und sachgerechten Durchführung.
Ziel der an am Neubau beteiligten Ingenieure, Planer und Unternehmen ist
dabei primär die Maximierung des Gewinns aus dieser Leistungserstellung.
3) Der Nutzer des Objektes, der gleichzeitig auch Eigentümer oder Mieter sein
kann, fordert bei optimaler Nutzbarkeit des Objektes minimale
Nutzungskosten und ggf. ein hohes Maß an Flexibilität bezüglich
Nutzungsänderungen.
Ziel des Mieters ist es bei hoher Ausstattungsqualität und sichergestellter
Nutzungsqualität niedrige Miet- und Nebenkosten zu zahlen.
Ziel des Eigentümers als Nutzer ist die Werterhaltung seiner Immobilie bei
gleichzeitig geringen Nutzungskosten.
32 3 Bauplanung
Der Vollständigkeit halber müssen hier noch die genehmigenden Stellen für das
Bauvorhaben, die Bauaufsicht sowie die Finanzierungsträger als Planungsbeteiligte
erwähnt werden. Diese stellen allerdings eine Interessengruppe dar, die von der
Nutzungsphase des Objektes nur wenig betroffen ist. Ihre Beteiligung an der
Bauplanungsphase soll hier nicht weiter ausgeführt werden.
Die Integration des Facility Management in die Bauplanung beinhaltet die Integration
aller oben genannten Bauplanungsbeteiligten und ermöglicht dadurch eine
Sichtweise „über den Tellerrand hinaus“. So kann sich z.B. nach einer Kosten-
Nutzen-Untersuchung (vgl. Kap. 3.5) die die Belange des Facility Management
befriedigt die Notwendigkeit ergeben eine höhere Investition zu tätigen. Ist die
Anschaffung einer „teueren“ Installation z.B. wegen ihrer höheren
Bedienfreundlichkeit, längeren Lebensdauer und Emissionsarmut aus Facility
Management Sicht sinnvoll, so müssen ggf. die Interessen einzelner
Bauplanungsbeteiligter zurückstehen.
3.4 Bauplanungsphasen
Es existieren verschiedene Modelle zur Definition der Bauplanungsphasen. Hier
sollen die Leistungsphase nach HOAI und das 5-Phasen Modell nach Fuhrmann [21]
vorgestellt werden.
- Grundlagenermittlung
- Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
- Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
- Genehmigungsplanung
- Ausführungsplanung
Abbildung 3-1: Leistungsphasen nach HOAI [67]
3 Bauplanung 33
Rahmen-planung
Nutzungs-planung
Programm-planung
Entwurfs-planung
Ausführungs-planung
BAUPLANUNGBAUAUS-FÜHRUNG
BAU-NUTZUNG
Planungs-bewertung
Ausführungs-und Nutzungs-bewertung
Abbildu
Das 5 berlagerung bzw. Zusammenschau der
wic
versch hier
näher
truktur-
2) ng erfolgt die Phase der Nutzungsplanung, wobei
3) en Größe, Anzahl
4) Die Phase der Entwurfsplanung dient der Grundrissentwicklung, Raumbildung
de Darstellung aller Einzelheiten wie
Objektbeschreibung, Bauablaufplanung etc. vorgenommen.
ng 3-2: 5-Phasen Modell [21]
-Phasen Modell repräsentiert eine Ü
htigsten vorgenannten Phasen nach HOAI. Es gliedert die Bauplanung in fünf
iedene im Gegensatz zur HOAI auch zeitlich getrennte Phasen und soll
erläutert werden.
1) Innerhalb der Phase der Rahmenplanung werden der regionale und
kommunale Kontext überprüft, Bedarfsprognosen erstellt und z.B. S
und Standortplanung vorgenommen.
Zeitgleich zur Rahmenplanu
Nutzeraktivitäten und -anforderungen, Nutzungselemente und -bereiche,
funktionale, organisatorische und soziale Beziehungen, Flächenarten und -
verflechtungen identifiziert und definiert werden.
In der anschließenden Phase der Programmplanung werd
und Flächenbedarf von Funktionsbereichen definiert. Es entstehen
Raumgruppen und Räume in mit festgelegten Lage-, Zuordnungs- und
Ausstattungsbedingungen.
und der Baukörper- und Freiraumentwicklung. Es erfolgt die Bestimmung der
konstruktiven und formalen Gebäudestruktur und der Erschließungs-,
Zuordnungs-, Versorgungs- und Gestaltungskonzeption.
5) In der Phase der Ausführungsplanung wird danach die konstruktive und
formale Durcharbeitung und umfassen
34 3 Bauplanung
Als das für diese Arbeit geeignete Modell hat wurde das 5-Phasen Modell (Abbildung
3-2) identifiziert. Hier werden Bauplanungsaufgaben zeitlich strukturiert dargestellt
und eine Untergliederung der Gesamtaufgabe in Teilaufgaben vorgenommen. „Das
5-Phasen Modell hat sich hinsichtlich der Darstellung der Hauptinhalte und zeitlichen
Abfolge von Planungsphasen bewährt“ [21].
Zur Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase kann Facility
Management in den ersten Phasen der Bauplanung, der Rahmen- und der
Nutzungsplanung, beginnen. Durch diese Integration muss eine Modifikation des 5-
Phasen-Modells erfolgen (vgl. Abbildung 3-3). Durch die Forderung nach einer
lanungsbewertung bezüglich der Nutzungsphase schon in der Bauplanungsphase
elbst muss ein neuer Kreislauf der ständigen Planungsüberprüfung bzw.
Planungsbewertung in die Darstellung mit aufgenommen werden. Entscheidungen
während der Bauplanungsphase sollen auf ihre Auswirkungen in der Nutzungsphase
hin überprüft und bewertet werden. Falls Änderungen notwendig werden muss das
Planungsergebnis erneut bezüglich der Nutzungsphase bewertet werden.
P
s
Rahmen-planung
Nutzungs-planung
Programm-planung planung planung
Entwurfs- Ausführungs-
BAUPLANUNGBAUAUS-FÜHRUNG
BAU-NUTZUNG
Planungs-bewertung
Ausführungs-und Nutzungs-bewertung
PLANUNGSBEWERTUNG bzgl. NUTZUNG
Abbildung 3-3: Modifiziertes 5-Phasen Modell (eigene Darstellung)
3.5 Bauplanungsmethoden
Normalerweise wird der Vorgang der Lösung als stufenweises Suchen, Prüfen und
Bewerten von Variationen vorgenommen. Besonders in der Architektur haben sich
3 Bauplanung 35
dabei weitere sog. Kreativitätstechniken wie z.B. der Morphologische Kasten nach F.
Zwicky (1966) entwickelt. „ Dabei wird das Gesamtproblem in einzelne Teilprobleme
teilung ihrer Vorteilhaftigkeit. „Als
rundlage für Planungsentscheidungen, aber auch für die nachträgliche
etäre Werte
monetär bewertet, bei der Nutzwertanalyse dagegen für alle Größen ein nicht
monetärer Nutzwert ermittelt. Die Kosten-Wirksamkeits-Analyse setzt nicht monetäre
Größen zu monetären Größen ins Verhältnis.
Eine Ausnahme dazu bildet die Ordinale Nutzenermittlung. Hier werden über
Ordinalskalen (z.B. besser und schlechter) einzelne Teilziele einander
gegenübergestellt und einzelne Varianten danach paarweise verglichen.
zerlegt und für jedes Teilproblem die möglichen Lösungen zusammengestellt“ [45].
Die endgültige Lösung erfolgt durch eine Variantenbewertung und -auswahl. Dabei
sollte sich das Gesamtziel aus Gründen der Nachvollziehbarkeit aus Teilzielen
zusammensetzen, die verschieden gewichtet als Summe das Gesamtziel ergeben.
Hier kann es durchaus auch Teilziele geben, die sich gegenseitig ausschließen oder
in ihrer Erreichbarkeit konträr verhalten.
Die Variantenbewertung erfolgt durch eine Beur
G
Erfolgskontrolle sind Investitionen im allgemeinen und Entwürfe im besonderen auf
ihre Vorteilhaftigkeit bzw. Wirtschaftlichkeit hin zu beurteilen“ [45]. Dabei sind
monetäre Ziele mit Hilfe der Verfahren der Investitionsrechnung zu bewerten. Sollen
parallel dazu auch nicht monetäre Konsequenzen erfasst werden, bietet sich eine
Nutzen-Kosten-Untersuchung an (Abbildung 3-4).
Verlangt eine Planungsaufgabe eine Beurteilung nach monetären und nicht
monetären Gesichtspunkten, müssen alle Zielgrößen in gleichartige Größen
konvertiert werden. So werden bei der Kosten-Nutzen-Analyse nicht mon
36 3 Bauplanung
Verfahren zurBeurteilung derVorteilhaftigkeit
Nutzen-Kosten-Untersuchungen
Kosten-Nutzen-Analyse
Nutzwertanalyse
Kosten-Wirksamkeits-Analyse
OrdinaleNutzenermittlung undPaarweiser Vergleich
Statische Verfahren
Verfahren der Investitionsrechnung
Dynamische Verfahren
Kosten-vergleichsrechnung
Gewinn-vergleichsrechnung
StatischeAmortisationsrechnung
Rentabilitätsrechnung
Kapitalwertmethode
Annuitätenmethode
DynamischeAmortisationsrechnung
Interne Zinsfuß-Methode
Abbildung 3-4: Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen (eigene Darstellung)
Will man die Bauplanungsqualität hinsichtlich ihrer späteren Nutzung vollständig
erfassen, müssen auch sog. „weiche Faktoren“ in der Bauplanung berücksichtigt
werden. Dabei werden Kosten nicht durch eine unmittelbare Planungsentscheidung,
ondern erst durch aus dieser Entscheidung weiterführende Konsequenzen bedingt.
it ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, die zum
bestimmt werden. Unverkennbar ist
lediglich, dass durch Arbeitsunzufriedenheit ein gewisses Maß an Krankenstand im
sten verursachen kann.
s
So lässt sich z.B. die Einsparung an Abwasserkosten durch die
Wasserrückhaltefähigkeit einer Dachbegrünung direkt beziffern, während dies für die
monetäre Auswirkung der Verbesserung der Luftqualität im Gebäude durch die Luft-
Reinigungsfähigkeit der Begrünung nicht gilt.
Ebenso wenig kann der weiche Faktor Arbeitszufriedenheit direkt monetär umgesetzt
werden. Arbeitszufriedenhe
einen durch die Arbeitsumgebung (Temperatur, Tageslichtversorgung,
Raumluftqualität, Freiraumbezug etc.) und zum anderen durch die Arbeitssituation
(Arbeitsaufgabe, Arbeitspensum, Kollegen etc.)
Unternehmen entsteht, welcher immense Ko
3 Bauplanung 37
Zur Bewertung der Bauplanungsvarianten (vgl. Kap. 12, Planungsbewertung) und zur
Ermittlung der Variante mit der größten Vorteilhaftigkeit wurde aus oben genannten
ründen die Nutzwertanalyse gewählt. So kann die Vielzahl an nicht direkt monetär
ewertbaren Planungsentscheidungen durch gewichtete Faktoren dem nicht
monetären Nutzwert „monetär bezifferbarer“ Planungsentscheidungen
gegenübergestellt werden.
Auf die Verfahren der Investitionsrechnung soll hier nicht näher eingegangen
werden, da es sich bei der Bauplanungsbewertung um ein gemischtes System aus
Parallel dem Durchlaufen des Bauplanungsprozesses (vgl. Abbildung 1-2) mit der
G
b
monetären und nicht monetären Zielen handelt.
3.6 Entstehung von Planungsobjekten
Lösung der zugehörigen Planungsaufgaben entstehen Planungsobjekte, die
innerhalb eines Planungsrahmens nach wirtschaftlichen, gestalterischen,
ökologischen etc. Gesichtspunkten gewählt werden.
Räumenund
Standortund
Beziehungen Außenanlagen
Gründung Bauweise Dämmungenund
Abdichtungen
Ausbauund
Einrichtungen
ZeitBauplanungsprozess
TechnischenAusrüstung
Planung von Planung von Planung der Planung der Planung vonTragendenBauteilen
Planung der Planung von Planung der
Abbildung 3-5: Planungsaufgaben innerhalb des Bauplanungsprozesses (eigene Darstellung)
Die dargestellte Reihenfolge soll als vereinfachte Darstellung verstanden werden, da
eine Planung von im Planungsprozess weiter zum Ende hin liegenden Objekten
jederzeit eine Änderung zeitlich davor liegender Objekte bedingen kann. Die ständige
Analyse und Beurteilung vorheriger Planungsschritte und Planungsentscheidungen
ist ein maßgebliches Instrument zum Erreichen hoher Planungsqualität. Gleichzeitig
überschneiden sich die Phasen der Definition von Planungsobjekten stark, so dass
deren Planung nicht als isolierter Vorgang verstanden werden darf.
38 3 Bauplanung
T
Planungsaufgaben
Plan
ungs
obje
kte
Übergeordnete Ziele
Bew
irtsc
ahftu
ngso
bjek
te
BEWIRTSCHAFTUNGS-MATRIX
Rau
m(tr
agen
de)
Wan
dSt
ando
rt
Planung vonRäumen undBeziehungen
Rau
m(tr
agen
de)
Wan
dSt
ando
rt
TT
……
…...
Planung vonStandort und
Außenanlagen
Planung vontragendenBauteilen
……
PLANUNGSMATRIX
Optimierungder Bewirt-schaftungs-
prozesse
Minimierungder
Ressourcen-einsätze
Minimierungder
Belastungen
Optimierungder
Umgebungs-ressourcen
Stüt
ze
Stüt
ze…
.…
….
T Transformation
T
Abbildung 3-6: Entstehung von Planungsobjekten (eigene Darstellung)
Abbildung 3-6 zeigt die Entstehung von Planungsobjekten durch Lösung der
Planungsaufgaben innerhalb der Planungsmatrix. Dabei symbolisiert ein Kreuz in der
sog. Planungsmatrix, dass durch die Lösung einer Planungsaufgabe ein
Planungsobjekt mit zugehörigen Attributen entstanden ist. Die Transformation der
Planungsobjekte zu Bewirtschaftungsobjekten und ihre Zuordnung zu
Übergeordneten Zielen des Facility Management ist Thema des Kapitels 5
„Integration der Ziele des Facility Management in die Bauplanung“.
4 Baukosten 39
4 Baukosten Baukosten setzen sich über den Lebenszyklus der Immobilie hinweg aus
Erstellungskosten, Nutzungskosten und ggf. Umbaukosten oder Abriss- und
Entsorgungskosten zusammen. Dieses Kapitel soll die derzeitige Sichtweise auf
Baukosten und gängige Instrumente zur Kostenermittlung erläutern und sie auf ihre
Anwendbarkeit zur Integration von Facility Management schon in die
Bauplanungsphase hin bewerten.
4.1 Kosten der Bauerstellung im Hochbau nach DIN 276 Teil 1
Die Kosten der Bauerstellung werden nach DIN 276 in Kostengruppen gegliedert.
„Kosten im Bauwesen sind Aufwendungen für Güter, Leistungen Steuern und
Abgaben, die für die Vorbereitung, Planung und Ausführung von Bauprojekten
erforderlich sind.“ (nach DIN 276, 2.1) [8] Hier muss eine Abgrenzung zum
Kostenbegriff aus wirtschaftlicher Sicht vorgenommen werden. Kosten sind „der mit
Geld bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen sowie Abgaben bei der
Erbringung der betrieblichen Leistung“ [59]. Danach sind Kosten nach DIN 276
eigentlich im betriebswirtschaftlichen Sinn als Ausgaben zu verstehen, werden aber
wegen der Allgemeingültigkeit des Begriffes im Bauwesen weiterhin als Kosten
bezeichnet.
4.1.1 Kostengruppen der DIN 276
Baukosten unterteilen sich nach DIN 276 in sieben Hauptgruppen (100-700), wobei
diese wiederum in eine zweite und dritte Ebene aufgegliedert werden.
- Kostengruppe 100 Grundstück
- Kostengruppe 200 Herrichten und Erschließen
- Kostengruppe 300 Bauwerk - Baukonstruktionen
- Kostengruppe 400 Bauwerk - Technische Anlagen
- Kostengruppe 500 Außenanlagen
- Kostengruppe 600 Ausstattung und Kunstwerke
- Kostengruppe 700 Baunebenkosten
Als Bezugseinheiten der Kostengruppen werden Mengen (Flächen und Rauminhalte)
nach DIN 277 [73] (Teil 1) verwendet.
40 4 Baukosten
Dabei verwendete Größen sind:
Brutto-Grundfläche (BGF): die Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen
eines Bauwerks mit Nutzungsarten nach DIN 277-2 und deren konstruktive
Umschließungen.
Netto-Grundfläche (NGF): die Summe der nutzbaren, zwischen aufgehenden
Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.
Konstruktions-Grundfläche (KGF): die Summe der Grundflächen der aufgehenden
Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks.
Nutzfläche (NF): derjenige Teil der NGF, der der Nutzung des Bauwerks dient und
den Nutzungsarten 1-7 nach DIN 277-2 zugeordnet wird.
Technische Funktionsfläche (TF): derjenige Teil der NGF, der der Unterbringung
technischer Anlagen in Bauwerken dient und der Nutzungsart 8 nach DIN 277-2
zugeordnet wird.
Verkehrsfläche (VF): derjenige Teil der NGF, der dem Zugang zu den Räumen, dem
Verkehr innerhalb des Bauwerks und dem Verlassen dient und der Nutzungsart 9
nach DIN 277-2 zugeordnet wird
Brutto-Rauminhalt (BRI): der Rauminhalt des Bauwerks, der nach unten von der
konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen
des Bauwerks umschlossen wird. Er setzt Brutto-Grundflächen voraus.
Netto-Rauminhalt (NRI): die Summe der Rauminhalte aller Räume, deren
Grundflächen zur Netto-Grundfläche gehören.
Konstruktions-Rauminhalt (KRI): Summe der Rauminhalte der Bauteile, die Netto-
Rauminhalte umschließen
DIN 277 Teil 2 gliedert die Netto-Grundfläche nach Nutzungsarten und ordnet
Grundflächen und Räume den Nutzungsarten 1 bis 9 zu.
- Nutzungsart 1 Wohnen und Aufenthalt (HNF 1)
- Nutzungsart 2 Büroarbeit (HNF 2)
- Nutzungsart 3 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente (HNF 3)
- Nutzungsart 4 Lagern, Verteilen und Verkaufen (HNF 4)
- Nutzungsart 5 Bildung, Unterricht, Kultur (HNF 5)
- Nutzungsart 6 Heilen und Pflegen (HNF 6)
- Nutzungsart 7 Sonstige Nutzungen (NNF)
4 Baukosten 41
- Nutzungsart 8 Betriebstechnische Anlagen (FF)
- Nutzungsart 9 Verkehrserschließung und -sicherung (VF)
4.1.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 276
Innerhalb der Leistungsphasen der Bauplanung und -erstellung werden verschiedene
Kostenermittlungen vorgenommen.
1. Kostenrahmen
dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Bedarfsplanung sowie
für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und zur
Festlegung der Kostenvorgabe
2. Kostenschätzung
vorläufige Grundlage für Finanzierungsüberlegungen in Leistungsphase 2
(Vorplanung) nach HOAI [67]
3. Kostenberechnung
ähnlich zur Kostenschätzung jedoch von höherem Detaillierungsgrad in
Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) nach HOAI [67]
4. Kostenanschlag
Zusammenstellung von Auftragnehmerangeboten zzgl. Kosten für
Baugrundstück und Planungshonorar als genaueste und letzte Vorkalkulation
der zu erwartenden Investitionssumme in Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei
der Vergabe) nach HOAI [67]
5. Kostenfeststellung
Nachweis der tatsächlich entstandenen Höhe der Investition als Grundlage für
Vergleiche und Dokumentation auf Seiten des Architekten einerseits und für
die betriebliche Kostenrechnung des Gebäudenutzers andererseits in
Leistungsphase 8 (Bauüberwachung) nach HOAI [67]
4.2 Kosten der Baunutzung nach DIN 18960
Nach DIN 18960 [6] versteht man unter Nutzungskosten im Hochbau alle in
baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder
unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer
Beseitigung.
Die Nutzungskostenplanung ist die „Gesamtheit aller Maßnahmen der
Nutzungskostenermittlung, der Nutzungskostenkontrolle, der Nutzungskosten-
42 4 Baukosten
steuerung sowie dem Nutzungskostenvergleich einschließlich der vorgegebenen
Gebäudemanagementaufgaben.“ [6].
Baunutzungskosten sind zum einen von den Eigenschaften und Umgebungsfaktoren
des Objektes und zum anderen von der Nutzungsart und dem Verhalten der Nutzer
abhängig.
4.2.1 Kostengruppen der DIN 18960
Auch hier wird in Anlehnung an DIN 276 eine Unterteilung der Nutzungskosten in
Nutzungskostengruppen vorgenommen. Zur besseren Übersicht wird hier die zweite
Ebene der Kostengruppen ebenfalls dargestellt:
Kosten aus Gebäudeerstellung
Kostengruppe 100 Kapitalkosten
110 Fremdmittel
120 Eigenmittel
130 Abschreibungen
190 Kapitalkosten, sonstige
Kosten aus Gebäudenutzung
Kostengruppe 200 Objektmanagementkosten
210 Personalkosten
220 Sachkosten
230 Fremdleistungen
290 Objektmanagementkosten, sonstiges
Kostengruppe 300 Betriebskosten
310 Versorgung
320 Entsorgung
330 Reinigung und Pflege von Gebäuden
340 Reinigung und Pflege von Außenanlagen
350 Bedienung, Inspektion und Wartung
360 Sicherheits- und Überwachungsdienste
370 Abgaben und Beiträge
390 Betriebskosten, sonstiges
Kostengruppe 400 Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten)
410 Instandsetzung der Baukonstruktionen
4 Baukosten 43
420 Instandsetzung der Technischen Anlagen
430 Instandsetzung der Außenanlagen
440 Instandsetzung der Ausstattung
450 Instandsetzungskosten, sonstige
Nicht zu erfassen sind betriebsspezifische und produktionsbedingte Aufwendungen
wie:
Löhne und Gehälter
Maschinen, Geräte und Vergütungen aus der Erfüllung des
Betriebs- oder Produktionszwecks
Fernmeldegebühren
Büromaterial
Reisekosten
4.2.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 18960
Arten der Nutzungskostenermittlung (parallel zu den Kostenermittlungsarten der DIN
276, vgl. Kap. 4.1.2:
1. Nutzungskostenrahmen
2. Nutzungskostenschätzung
3. Nutzungskostenberechnung
4. Nutzungskostenanschlag
5. Nutzungskostenfeststellung
Die Formen der Baunutzungskostenrechnung dienen als Vergleichsrechnung sowohl
in der Phase der Vorkalkulation als auch während der Gebäudeplanung.
Nachkalkulationsrechnungen werden im inner- oder zwischenbetrieblichen Vergleich
von Gebäuden gleicher Nutzungsart verwandt.
4.3 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Baukosten
Mit den Kosten im Hochbau (DIN 276), ergänzt durch die Nutzungskosten im
Hochbau (DIN 18960), sind alle Ausgaben, die direkt aus der Gebäudeerstellung und
-nutzung von der Inbetriebnahme bis zur Beseitigung des Gebäudes resultieren,
44 4 Baukosten
erfasst. Allerdings sind diese Kosten zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer
Planungsalternative nur zum Teil aussagekräftig. So können die Erstellungskosten
nach DIN 276 schon nach einigen Jahren hinter der Summe der
Bewirtschaftungskosten einer Immobilie zurückbleiben. Die Entscheidung für die
„billigste“ Planungsvariante bei der Konzentration auf die reinen Baukosten kann also
auch zu einer sehr „teueren“ Wahl werden.
Ebenso reicht die reine Zuordnung der Flächen zu den Flächen und Nutzungsarten
nach DIN 277 [73] nicht aus. Hier ist es z.B. nicht möglich Außenflächen als Basis für
die Planung der Durchführung und Abrechnung von Diensten in Außenanlagen oder
z.B. durch Einbauten überdeckte Flächen zu definieren, die bei Flächendiensten wie
Reinigungsdiensten etc. möglicherweise nicht berücksichtigt werden müssen. Hier ist
die DIN 277 entsprechend den Anforderungen des Facility Management zu
erweitern. Zur Untersuchung der Planung unter Berücksichtigung von
Baunutzungskosten sei hier auf weiterführende Literatur wie „Planung unter
Berücksichtigung der Baunutzungskosten als Aufgabe des Architekten im Feld des
Facility Management“ [46], „Ein softwaregestütztes Berechnungsverfahren zur
Prognose und Beurteilung der Nutzungskosten von Bürogebäuden“ [74] oder das
„Legoe Projekt“ [68] verwiesen.
Bei der Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase müssen
neben reinen Nutzungskosten nach DIN 18960 auch nicht monetär bezifferbare
Einflüsse berücksichtigt werden.
5 Integration der FM Ziele 45
5 Integration der Ziele des Facility Management in die Bauplanung
Facility Management soll als umfassende Disziplin in der Bauplanung dienen und
dabei die relevanten Bauplanungsebenen, Bauplanungsbeteiligten und
Bauplanungsphasen integrieren (vgl. Abbildung 5-1).
FACILITY
MANAGEMENTBauplanungsebenen
Funktional-organisatorische Ebene
Gestalterische Ebene
Technisch-wirtschaftliche Ebene
Bauplanungsbeteiligte
Bauherr
Ingenieure und Planer
Nutzer
Bauplanungsphasen
Rahmenplanung
Nutzungsplanung
Programmplanung
Entwurfsplanung
Ausführungsplanung
Abbildung 5-1: Facility Management in der Bauplanung (eigene Darstellung)
Auf der Basis dieser Einordnung von Facility Management in die Bauplanung werden
im Folgenden planungsabhängige Parameter zur Beeinflussung der Übergeordneten
Ziele des Facility Management nach Abbildung 2.6 definiert. Die detaillierte Analyse
dieser Parameter liefert relevante Planungsobjekte, die zu Bewirtschaftungsobjekten
transformiert werden. Diese Bewirtschaftungsobjekte sind Komponenten, die in der
Bauplanungsphase hinsichtlich des gesamten Lebenszyklusses eines Bauwerks
stark beeinflusst werden können. Eine hierarchische Gliederung dieser
Bewirtschaftungsobjekte und die Darstellung der Abhängigkeiten der
Bewirtschaftungsobjekte untereinander legen die Grundlage zur Planungsbewertung
d.h. zur Erstellung eines Bewertungsmodells um verschiedene
Bauplanungsvarianten vergleichen und die Variante mit dem größten Nutzwert
hinsichtlich ihrer Vorteilhaftigkeit bezüglich der Übergeordneten Ziele des Facility
Management bestimmen zu können.
5.1 Kosten im Hochbau und deren Planungsabhängigkeit
Durch die Nutzung von Gebäuden und Anlagen entstehen Nutzungskosten, deren
Höhe zum Teil schon in der Planungsphase entscheidend beeinflusst werden kann.
46 5 Integration der FM Ziele
Eine Gliederung der Nutzungskosten nach Kostengruppen findet sich sowohl in der
DIN 18960 [6] als auch in der GEFMA-Richtlinie 200 [27] welche hier als Basis zur
Identifikation planungsrelevanter Kosten zu Grunde gelegt werden.
Primäres Ziel des Facility Management ist es Nutzungskosten zu minimieren. Dabei
wird in der Literatur einhellig die Meinung vertreten, dass die Kostengruppen 100
(Kapitalkosten) und 200 (Objektmanagementkosten) nach DIN 18960 (vgl. Kap.
4.2.1) durch den Einsatz von Facility Management nicht zu beeinflussen sind. Die
Kostengruppe 300 (Betriebskosten) dagegen wird als stark zu beeinflussend und
Kostengruppe 400 (Instandsetzungskosten) als mäßig zu beeinflussend identifiziert
[51].
KOSTENGRUPPEN NACH DIN 18960 PA
100 Kapitalkosten ja
200 Objektmanagementkosten nein
300 Betriebskosten ja
400 Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten) ja
Tabelle 5-1: Planungsabhängigkeit (PA) der Kosten im Hochbau
Obwohl die Kapitalkosten in der Bauplanungsphase durch die Festlegung der Höhe
der Erstellungskosten sehr wohl stark zu beeinflussen sind, werden diese aus der
klassischen Sicht des Facility Management als nicht oder nur indirekt beeinflussbar
identifiziert. Im Focus des Facility Management stehen die Nutzungskosten von
Gebäuden, da diese in ihrer Höhe die Baukosten schon nach kurzer Zeit um ein
Vielfaches übersteigen können [36].
Integriert man Facility Management jedoch schon in die Bauplanungsphase so muss
die Kostengruppe 100 durchaus als beeinflussbar angesehen werden. Ist z.B. aus
Sicht des Facility Management die Wahl eines Bauteils mit langer Lebensdauer und
dadurch eventuell höheren Anschaffungskosten sinnvoll, werden Kapitalkosten
beeinflusst. Hier muss eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung parallel zur
Variantenbewertung aus Sicht des Facility Management klären, ob die
Vorteilhaftigkeit der ggf. teueren Variante gegeben ist. „Obwohl bei Bauplanung und -
durchführung eine eiserne Kostendisziplin von den am Bau Beteiligten eingefordert
5 Integration der FM Ziele 47
wird, bezieht sich diese in aller Regel nur auf das Investitionsvolumen und in den
seltensten Fällen auf die absolut notwendige Berücksichtigung der Betriebskosten“
[71].
5.2 Leistungen des Facility Management und deren Planungsabhängigkeit
Facility Management zeichnet sich durch das Bereitstellen von Diensten rund um
Gebäude und Anlagen aus. Diese gezielten Prozesse in der Nutzungsphase sollen
das Unternehmen im Kerngeschäft unterstützen.
Geregelt werden diese Aktivitäten z.B. in der DIN 32736 [9], der DIN EN 15221-1 [72]
und in der GEFMA-Richtlinie 100 [22], die hier als Basis zur Identifikation
planungsabhängiger Leistungen im Facility Management zu Grunde gelegt werden.
Im Folgenden sollen die in diesen Regelwerken definierten Leistungen in der
Nutzungsphase hinsichtlich ihrer Planungsabhängigkeit untersucht werden. Eine
ausführliche Untersuchung dieser als planungsabhängig identifizierten Prozesse ist
Inhalt des Kapitels 7. Dabei werden sowohl die Beeinflussbarkeit der
Nutzungskosten als auch die Möglichkeiten der Prozessunterstützung der
Bewirtschaftungsprozesse schon in der Bauplanungsphase untersucht.
In dieser Arbeit wird der Begriff Planungsabhängigkeit als Synonym für die starke
Beeinflussbarkeit der Bewirtschaftungskosten (Nutzungskosten), der Funktionalität,
des Ressourceneinsatzes und der Umgebungsfaktoren durch Entscheidungen in der
Planungs- und Entwurfsphase von klassischen Büro- und Verwaltungsgebäuden
inklusive ihrer Ausstattung und Außenanlagen verwendet.
5.2.1 Übergeordnete Leistungen
Die Richtlinie GEFMA 100 definiert die Aktivitäten der Nutzungsphase durch die auch
in der DIN 18960 festgelegten Begriffe technisches, infrastrukturelles und
kaufmännisches Gebäudemanagement. Erweitert wird diese Auflistung in GEFMA
100 durch „Übergeordnete Leistungen“, die „alle Aufwendungen im Zusammenhang
mit der Leitung des Facility Management, der Konsultation externer Berater sowie
dem Einsatz eines zentralen EDV-Systems für die Gebäudebewirtschaftung“ (nach
GEFMA 100) [22] enthalten. Übergeordnete Leistungen sind kein Bestandteil der DIN
EN 15221-1 [72].
48 5 Integration der FM Ziele
ÜBERGEORDNETE LEISTUNGEN PA
Leitung Facility Management nein
Consulting für FM nein
Zentrale Datenhaltung nein
Sonstige übergeordnete Leistungen nein
Tabelle 5-2: Planungsabhängigkeit (PA) der Übergeordneten Leistungen
Die Leitung des Facility Management, Consulting und zentrale Datenhaltung müssen
in vollzählig als planungsunabhängig angesehen werden. Personalkosten für Facility
Manager und externe Berater sowie Lizenz- und Wartungskosten eines eingesetzten
EDV-Systems (CAD, CAFM, Raumbuch etc.) sind zum einen von der aktuellen
Marktsituation abhängig und zum anderen durch die gewünschte Detailtiefe bei der
Aufnahme der Daten in das System bestimmt. Zudem beeinflussen auch
Entscheidungen über eine Einzel- oder Mehrplatzinstallation bzw. die Anzahl und
Qualität der ausgewählten Module des eingesetzten Systems die Höhe der
Anschaffungs- und Wartungskosten. Diese Parameter können im Allgemeinen in der
Bauplanungsphase nicht beeinflusst werden.
Basis für Dienste im Facility Management sind Daten, die zum großen Teil schon in
der Planungsphase von Objekten anfallen und in geeigneter Form und Detailtiefe in
die Nutzungsphase übergeben werden müssen. Die Datenübernahme aus der
Planungsphase in die Nutzungsphase von Objekten wird in dieser Arbeit allerdings
nicht als Identifikationskriterium für Planungsabhängigkeit herangezogen. Anfallende
Daten müssen zur Durchführung von Leistungen des Facility Management
unabhängig von der Planungsqualität in die Nutzungsphase übernommen werden.
5.2.2 Technisches Gebäudemanagement
Das Technische Gebäudemanagement ist Bestandteil beider Regelwerke, sowohl
der GEFMA 100 als auch der DIN 32736. Es „umfasst alle Leistungen, die zum
Betreiben und Bewirtschaften der baulichen und technischen Anlagen eines
Gebäudes erforderlich sind“ (nach DIN 32736, 2.2) [9], bzw. „alle Tätigkeiten, die für
Pflege und Bewirtschaftung, für die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit und für die
5 Integration der FM Ziele 49
Erhaltung von Gebäude, gebäudetechnischen Anlagen und Außenanlagen
notwendig sind.“ (nach GEFMA 122) [24]
Die DIN EN 15221-1 [72] gliedert die Aufgaben des Technischen
Gebäudemanagements zum großen Teil bei den Unterkategorien „Unterbringung“
und „Technische Infrastruktur“ unter der Hauptkategorie „Fläche und Infrastruktur“
sowie bei der Kategorie „Information und Kommunikation“ unter der Hauptkategorie
„Mensch & Organisation“ ein.
TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT PA
Betreiben, Instandhalten, Hausmeisterdienst ja
Modernisieren, Sanieren, Umbauen, Unterhalten (Instandsetzen) ja
Energiemanagement ja
Informationsmanagement, Technisches Objektmanagement ja
Versorgen teils
Dokumentieren nein
Technische Gewährleistung nein
Transportdienste nein
Tabelle 5-3: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Technischen Gebäudemanagements
Die Prozesse im technischen Gebäudemanagement können zum großen Teil als
planungsabhängig angesehen werden. So wird z.B. der Betriebsbedarf durch den
Installationsgrad des Gebäudes bestimmt. Hochtechnisierte Gebäude besitzen einen
weitaus höheren Betriebsbedarf als weniger hoch technisierte Gebäude. Auch die
Prozesse Sanieren, Umbauen, Modernisieren und Unterhalten von Bauwerken,
Bauteilen, Installationen, Einbauten und Außenanlagen sind im hohen Maße als
planungsabhängig zu bewerten. Hier kann schon im Vorfeld durch die geeignete
Auswahl von Installationen und Bauteilen auf gute Bedienbarkeit,
Wartungsfreundlichkeit und Langlebigkeit der Komponenten hingearbeitet werden.
Ebenso können die Ziele des Energiemanagements wie z.B. eine
verursachergerechte Zuordnung von Medienverbräuchen durch die fachgerechte
Planung der Anordnung von Stoffstrom-Zählern unterstützt werden.
50 5 Integration der FM Ziele
Das Informationsmanagement beinhaltet die „Konzeption, Bewertung und
Entscheidung hinsichtlich des Einsatzes von Informations-, Kommunikations- und
Automationssystemen“ [9] und sollte z.B. wegen der Beeinflussung anderer Bauteile
durch Leitungsführungen etc. möglichst früh im Bauplanungsprozess integriert
werden.
Die Versorgung mit Verbrauchsmedien ist Aufgabe der Energie und
Versorgungsunternehmen und kann als von der Bauplanung entkoppelte Aufgabe
verstanden werden. Versorgung beinhaltet allerdings auch den Betrieb von
versorgungstechnischen Anlagen und wird somit als teilweise planungsabhängig
eingestuft, da hierzu schon in der Planungsphase Installationen dimensioniert und
ausgewählt werden müssen.
Die als planungsabhängig identifizierten Dienste des Technischen
Gebäudemanagements werden zu den Prozessen:
- Energiemanagement
- Betrieb und Instandhaltung
- Umbau und Nutzungsänderung
zusammengefasst und als zu optimierende Prozesse dem Übergeordneten Ziel
„Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen“ zugeordnet.
Die planungsabhängigen Aufgaben der Versorgung gehen als Parameter zur
Minimierung des Einsatzes von
- Primärenergie
- Trinkwasser
- Strom
in das Übergeordnete Ziel „Minimierung von Ressourceneinsätzen“ ein.
Von der Planungsabhängigkeit ausgenommen werden hier die technische
Gewährleistung, die sich mit Mängelbeseitigung, Gewährleistungsansprüchen und
der Beweissicherung befasst, die Dokumentation und Transportdienste.
Dokumentationen sind als Ergebnis einer Planungstätigkeit erst zu einem späteren
Zeitpunkt verfügbar und müssen in geeignetem Format, Umfang und geeigneter
Struktur in die Nutzungsphase übergeben werden, können aber in der
Bauplanungsphase selbst nicht beeinflusst werden. Auch die Weiterbehandlung von
5 Integration der FM Ziele 51
Daten und Dokumentationen im Informationsmanagement bleiben der
Nutzungsphase vorbehalten.
Transportdienste beinhalten z.B. Fuhrparkverwaltung, Fahrbereitschaft und
Botendienste und werden als von der Bauplanung als nicht zu beeinflussen bewertet.
5.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Tabelle 5-4 zeigt die Dienste des Infrastrukturellen Gebäudemanagements nach DIN
EN 15221-1 und DIN 32736 und GEFMA 100.
INFRASTRUKTURELLES GEBÄUDEMANAGEMENT PA
Dienste in Außenanlagen, Gärtnerdienste, Winterdienste ja
Reinigungs- und Pflegedienste ja
Sicherheitsdienste ja
Umzugsdienste ja
Entsorgen ja
Verpflegungsdienste, Speisenverpflegung /Kantine / Catering nein
DV-Dienstleistungen nein
Interne Postdienste nein
Kopier-/Druckdienste nein
Parkraumbetreiberdienste nein
Waren- und Logistikdienste nein
Zentrale Telekommunikationsdienste nein
Wäschereidienste nein
Büro-Service nein
Betriebsärztlicher Dienst nein
Tabelle 5-4: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Infrastrukturellen Gebäudemanagements
52 5 Integration der FM Ziele
Im infrastrukturellen Gebäudemanagement wurden Dienste um Gebäude und
Anlagen wie Gärtnerdienste, Reinigungsdienste, Sicherheitsdienste, Umzugsdienste
und Entsorgung als planungsabhängig identifiziert. Diese Dienste kommen z.B. direkt
mit baulichen Objekten in Berührung. So ist z.B. eine ausreichende Anzahl von
Wasser- und Stromanschlüssen für die Durchführung von Gärtnerarbeiten vorteilhaft.
Ebenso spielt die Auswahl von Oberflächenmaterialien eine entscheidende Rolle bei
der Durchführung von Reinigungsdiensten. Auch sollte schon in der
Bauplanungsphase über den Einsatz sicherheitstechnischer Einrichtungen wie z.B.
einbruchhemmende Verglasungen entschieden werden.
Die Durchführung von Umzugsdiensten wird ebenfalls durch bauliche Maßnahmen
beeinflusst. So kann z.B. durch eine niveaugleiche Grundrissplanung der Transport
von Umzugsgut erleichtert werden. Auch für die Entsorgung von Abfällen sollten in
der Bauplanung erforderliche Flächen vorgesehen werden.
Zusammengefasst werden die planungsabhängigen Dienste im infrastrukturellen
Gebäudemanagement zu:
- Dienste in Außenanlagen
- Reinigung
- Sicherheitsmanagement
- Umzugsmanagement.
- Entsorgung
und als zu optimierende Prozesse dem Übergeordneten Ziel „Optimierung von
Bewirtschaftungsprozessen“ zugeordnet.
Die übrigen Dienste des infrastrukturellen Gebäudemanagements dienen der
direkten Unterstützung der Nutzer wie z.B. Verpflegungsdienste, DV-Dienste, interne
Postdienste, Kopier- und Druckdienste oder Wäschereidienste und sind von der
Bauplanung unabhängige Dienste, deren Kosten und Durchführbarkeit sich
überwiegend erst in der Nutzungsphase beeinflussen lassen.
5.2.4 Kaufmännisches Gebäudemanagement
Tabelle 5-5 zeigt die Dienste des Kaufmännischen Gebäudemanagements nach DIN
EN 15221-1, DIN 32736 und GEFMA 100.
5 Integration der FM Ziele 53
KAUFMÄNNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT PA
Beschaffungsmanagement nein
Kostenplanung und -kontrolle nein
Objektbuchhaltung nein
Vertragsmanagement nein
Vermarktung von Mietflächen nein
Tabelle 5-5: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Kaufmännischen Gebäudemanagements
Die Dienste des kaufmännischen Gebäudemanagements werden vollständig als
planungsunabhängig angesehen. Daten aus der Bauplanungsphase müssen zwar
zur Durchführung der Dienste des kaufmännischen Gebäudemanagements zur
Verfügung stehen, deren Inhalt aber beeinflusst die Durchführung der Dienste des
kaufmännischen Gebäudemanagements nicht. Als Grenzdisziplin wird hier lediglich
die Vermarktung von Mietflächen angesehen. Die Steigerung der Attraktivität von
Flächen ist allerdings hier als übergeordnetes Ziel im Flächenmanagement enthalten.
5.2.5 Flächenmanagement
Tabelle 5-5 zeigt die Dienste des Flächenmanagements nach DIN 15221-1 und DIN
32736. Die einfachere Teilung des Flächenmanagements nach GEFMA 100 in
„Flächendokumentation“ und „Flächenanalyse/-optimierung“ kann als Bestandteil der
Aufteilung nach DIN angesehen werden.
FLÄCHENMANAGEMENT PA
Nutzerorientiertes Flächenmanagement ja
Anlagenorientiertes Flächenmanagement ja
Immobilienwirtschaftlich orientiertes Flächenmanagement teils
Serviceorientiertes Flächenmanagement nein
Dokumentation und Einsatz informationstechnischer Systeme im Flächenmanagement nein
Tabelle 5-6: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Flächenmanagements
54 5 Integration der FM Ziele
Flächenmanagement sollte schon in der Bauplanungsphase beginnen und
umschließt alle anderen Bereiche des Gebäudemanagements. Die Aufstellung eines
geeigneten Raumprogramms oder die Planung von Reserveflächen beeinflusst direkt
die Durchführung von Diensten auf diesen Flächen in der Nutzungsphase von
Objekten. Das Nutzerorientierte Flächenmanagement beinhaltet die
Nutzungsplanung, die als wichtiger Bestandteil der Bauplanung anzusehen ist.
Anlagenorientiertes Flächenmanagement beschäftigt sich z.B. mit der
Raumkonditionierung und gibt damit Sollwerte für Leistungen des Technischen
Gebäudemanagements vor.
Ein sinnvolles Fassadenachsmaß erlaubt höhere Variabilität bei der Definition von
Mieteinheiten und dient somit dem Immobilienwirtschaftlich orientierten
Flächenmanagement.
Der Parameter
- Flächenmanagement
wird als zu optimierender Prozess dem Übergeordneten Ziel „Optimierung von
Bewirtschaftungsprozessen“ zugeordnet.
Bis auf die oben genannte Ausnahme kann aus immobilienwirtschaftlicher und
serviceorientierter Sicht das Flächenmanagement in der Bauplanungsphase nur
wenig beeinflusst werden. So sind z.B. die Belegungssteuerung und die Verpflegung
von Konferenzräumen Tätigkeiten der Nutzungsphase, die in der Bauplanungsphase
nicht beeinflusst werden können. Zur effizienten Vermarktung einer Mietfläche im
Rahmen des Immobilienwirtschaftlichen Flächenmanagements oder als Grundlage
zur Abrechnung einer Dienstleistung auf einer Fläche sind allerdings Daten aus dem
Anlagenorientierten Flächenmanagement und Nutzerorientierten
Flächenmanagements erforderlich.
5.3 Integration der Übergeordneten Ziele des Facility Management in die Bauplanungsphase
5.3.1 Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility Management
Der erste Schritt zur Integration der in Kapitel 2 erarbeiteten Übergeordneten Ziele
des Facility Management (vgl. Abbildung 2-7) ist die Analyse der Übergeordneten
Ziele des Facility Management auf ihre Beeinflussbarkeit durch Planungsobjekte. In
5 Integration der FM Ziele 55
Abbildung 5-2 werden die Übergeordneten Ziele des Facility Management mit ihren
Parametern zur Beeinflussung in der Bauplanungsphase dargestellt.
ÜBERGEORDNETE ZIELE DE ILITY MANAGEMENTS FAC
Minimierung Optimierung Optimierung
ressourcen
MinimierungderRessourcen-
einsätze
der Bewirt-schaftungs-
prozesse
derUmgebungs-
Querschnitts-zieleder
Belastungen
Primärenergie Dienste inAußenanlagen
EnergiemanagementStrom
Wasser Abfall-Entsorgung
Reinigung
Betrieb undInstandhaltung
Sicherheitsdienst
Umzugsmanagement
Umbau undNutzungsänderung
Flächenmanagement
Abfall
Abwasser
Raumluftqualität
Thermische
Tageslichtnutzung
Freie LüftungBehaglichkeit
AkustischeBehaglichkeit Dachbegrünung
Regenwasser-nutzung
Abbildung 5-2: Parameter zur Beeinflussung der Übergeordneten Ziele des Facility Management (eigene Darstellung)
Parameter zur Beeinflussung des Übergeordneten Zieles „Minimierung der
sind der Bedarf an Primärenergie, Strom und Wasser (vgl.
n Büro- und Verwaltungsgebäuden entstehenden
Ressourceneinsätze“
Abbildung 5-2).
Die in der Nutzungsphase vo
Belastungen sind im Allgemeinen zu entsorgende Abfälle und Abwässer (vgl.
Abbildung 5-2). Sie dienen als relevante Parameter zur Beeinflussung des
Übergeordneten Zieles „Minimierung der Belastungen“ schon in der Planungsphase.
56 5 Integration der FM Ziele
Abbildung 5-3 zeigt schematisch die Ermittlung der anfallenden Kosten aus Bedarf
(Primärenergie, Strom, Trinkwasser) bzw. Anfall (Abfall, Abwasser) und Kostensatz.
Kosten[€/Zeiteinheit]
Bedarf bzw. Anfall[Volumeneinheit/
Zeiteinheit]
Kostensatz[€/Volumeneinheit]
In der Bauplanung nicht beeinflussbar
In der Bauplanung teilweise beeinflussbar
Kosten = n x Kostensatzmit: n = Bedarf an Verbrauchsmedien
oder Anfall an Belastungen
Abbildung 5-3: Kosten für den Bezug von Ressourcen bzw. die Entsorgung von Belastungen –schematisch- (eigene Darstellung)
In der Bauplanungsphase können diese Kosten nach Abbildung 5-3 maßgeblich über
den Bedarf bzw. den Anfall beeinflusst werden. So kann beispielsweise. die Auswahl
von Bauteilen mit hohem Wärmedämmstandard den Bedarf an Heizenergie gering
halten. Ebenso kann die Planung des Einbaus Wasser sparender Installationen den
Anfall an Abwasser gering halten.
Der Kostensatz ist als marktabhängige Größe im Allgemeinen in der
Bauplanungsphase nicht zu beeinflussen.
Das Übergeordnete Ziel „Optimierung der Bewirtschaftungsprozesse“ wird durch die
in 5.2 als planungsabhängig identifizierten Leistungen des Facility Management
beeinflusst (vgl. Abbildung 5-2). Ein Schema zur Ermittlung der anfallenden Kosten
für diese Leistungen des Facility Management zeigt Abbildung 5-4.
5 Integration der FM Ziele 57
Kosten[€/Zeiteinheit]
Bedarf[1/Zeiteinheit]
Kostensatz[€/Zeiteinheit]
In der Bauplanung nicht beeinflussbar
In der Bauplanung teilweise beeinflussbar
Anzahl, Länge,Fläche oder Volumen
[Maßeinheit]
Effektivität[Maßeinheit/Zeiteinheit]
Kosten = Bedarf x n x 1/Effektivität x Kostensatzmit: n = Anzahl, Länge, Fläche oder Volumen
Abbildung 5-4: Kosten von Bewirtschaftungsprozessen -schematisch- (eigene Darstellung)
Maßgebende Einflussfaktoren aus der Bauplanungsphase auf die Kosten für Facility
eimischer Pflanzen in Pflanz- und
flächen anfallen.
tion dieser Dienstleistung. Hier kann
chon in der Bauplanung auf eine Maximierung der Effektivität hingearbeitet werden.
durch freistehende Stützen, zahlreiche Abwinkelungen oder Nischen
höhere Ko
Management Leistungen wie Reinigung, Dienste in Außenanlagen etc. sind der
Bedarf an einer Leistung, die aufzubringende „Menge“ der Leistung und die
Effektivität bei der Durchführung dieser Leistung.
Zur Minimierung der Kosten sollte der Bedarf an einer Leistung gering gehalten
werden. So kann z.B. die Auswahl einh
Grünanlagen den Einsatzbedarf von Gärtnerdiensten gegenüber der Wahl exotischer
Pflanzen mit hohem Pflegeaufwand verringern.
Ebenso sollte die Menge der zu behandelnden Elemente (Anzahl Einzelelemente,
Längen, Flächen, Volumina) zur Durchführung einer Dienstleistung möglichst gering
gehalten werden. Durch die Minimierung der Verkehrsflächen im Außenbereich
können ggf. geringere Kosten zur Behandlung dieser Flächen beim Winterdienst
gegenüber großen Verkehrs
Im Mittelpunkt der Effektivität einer Dienstleistung steht der Prozess mit Planung,
Vorbereitung, Durchführung und Dokumenta
s
So kann z.B. ein quadratischer Raum ohne einragende Bauteile oder freistehende
Stützen im Allgemeinen schneller und damit effektiver gereinigt werden als ein
Raum, der
mplexität besitzt.
58 5 Integration der FM Ziele
Auch für der Kostensatz im Allgemeinen in der
- Thermische Behaglichkeit
l des Gebäudestandortes an einer
ße durch erhöhte Lärmimmission für die Akustische
Behaglich ünstiger als die Standortwahl an einer weniger
geneigten Verkehrsaufkommen.
Zusätzlich elen wurde eine Spalte für Querschnittsziele
rschnittsziel die Parameter
ie oder auch die thermische
h Strom
Dienstleistungen gilt, dass
Bauplanungsphase nicht zu beeinflussen ist.
Maßgebliche Parameter zur Beeinflussung des Übergeordneten Zieles „Optimierung
der Umgebungsressourcen“ (vgl. Abbildung 5-2) in der Bauplanungsphase sind die
Parameter
- Raumluftqualität
- Akustische Behaglichkeit
Sie dienen als „weiche Parameter“ z.B. zur Optimierung der Arbeitszufriedenheit und
Erhaltung der Gesundheit der Gebäudenutzer und lassen sich nicht oder nur sehr
schwer monetär bewerten. So ist z.B. die Wah
stark geneigten Stra
keit im Allgemeinen ung
Straße bei gleichem
zu den Übergeordneten Zi
eingeführt. Diese Querschnittsziele repräsentieren entweder optionale
Bauplanungsziele oder solche Ziele, die durch ihren vielfältigen Einfluss nicht nur
einem der Übergeordneten Ziele zuzuordnen ist.
Querschnittsziele sind
- Tageslichtnutzung
- Freie Lüftung
- Dachbegrünung
- Regenwassernutzung
So begünstigt z.B. die Dachbegrünung als Que
Raumluftqualität, den Einsatz von Primärenerg
Behaglichkeit. Wird dagegen Regenwassernutzung angestrebt, kann eine
Dachbegrünung nur mit aufwändiger Wasserreinigung realisiert werden, ihr Fehlen
ist daher in diesem Fall im Bauplanungsprozess nicht negativ zu bewerten.
Eine ausreichende Tageslichtnutzung dagegen trägt einerseits zur Steigerung des
Wohlbefindens der Gebäudenutzer bei, kann aber bei richtigem Einsatz auc
und Primärenergie einsparen. Hier gibt es kein eindeutiges Übergeordnetes Ziel dem
optimale Tageslichtnutzung zugeordnet werden kann.
5 Integration der FM Ziele 59
5.3.2 Identifikation relevanter Planungsobjekte
Die Verknüpfung der Parameter der Übergeordneten Ziele des Facility Management
mit den aus der Lösung verschiedener Bauplanungsaufgaben entstandenen
lanungsobjekten liefert relevante Planungsobjekte. Dabei sind relevante
lanungsobjekte diejenigen Planungsobjekte, die in der Bauplanungsphase die
Übergeordneten Ziele des Facility Management stark beeinflussen können.
Abbildung 5-5 zeigt beispielhaft die Entstehung des Planungsobjektes Decke mit
Attributen während der Lösung verschiedener Planungsaufgaben entlang des
Bauplanungsprozesses. Dabei ist das Planungsobjekt Decke als Raumdecke mit
entsprechender Unterseite zu verstehen. Die Oberseite einer Geschossdecke
existiert als eigenes Planungsobjekt Fußboden im Modell.
P
P
Dämmungund
Abdichtungen
en Ausbauund
Einrichtungen
Bauplanungsprozess
Planung vonTragendenBauteilen
Planung r Planung vonde
Zeit
BauweisePlanung der
Bauweiseggf. Material
...
Dickeggf. MaterialTragfähigkeit
...
DECKE DECKE DECKE
Wärmedämm-/Schalldämm-eigenschaften
…
Planung derTechnischenAusrüstung
DECKE DECKE
Räumenund
Beziehungen
Standortund
Außenanlagen
GründungPlanung von Planung von Planung der
DECKE
FormLänge
PutzAnstrich
Durchbrüche...
Breite...
...
Abbildung 5-5: Beispiel: Entstehung des Planungsobjektes Decke (eigene Darstellung)
Zunächst ist die Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility Management auf ihre
Beeinflussbarkeit durch das Planungsobjekt Decke durchzuführen. Viele
Eigenschaften aus der Bauplanungsphase sind für die Übergeordneten Ziele des
Facility Management von Bedeutung wie z.B. die Wärmedämmeigenschaften für das
Übergeordnete Ziel „Minimierung der Ressourceneinsätze“ im Bezug auf den
Heizenergieverbrauch. In diesem Fall ist zu sehen, dass das Planungsobjekt Decke
ein relevantes Planungsobjekt darstellt.
60 5 Integration der FM Ziele
5.3.3 Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte
Die entstandenen relevanten Planungsobjekte müssen im nächsten Schritt zu
Bewirtschaftungsobjekten transformiert werden (vgl. Abbildung 5-6).
T
Planungsaufgaben
Plan
ungs
obje
kte
Übergeordnete Ziele
Bew
irtsc
ahftu
ngso
bjek
te
Planung vonRäumen undBeziehungen
Rau
m(tr
agen
de)
Wan
dSt
ando
rt
TT
……
…...
Planung vonStandort und
Außenanlagen
Planung vontragendenBauteilen
……
PLANUNGSMATRIX
BEWIRTSCHAFTUNGS-MATRIX
Rau
m(tr
agen
de)
Wan
dSt
ando
rt
Optimierungder Bewirt-schaftungs-
prozesse
Minimierungder
Ressourcen-einsätze
Minimierungder
Belastungen
Optimierungder
Umgebungs-ressourcen
Stüt
ze
Stüt
ze…
.…
….
T Transformation
T
Abbildung 5-6: Beziehung zwischen Planungsobjekt und Bewirtschaftungsobjekt (eigene Darstellung)
5 Integration der FM Ziele 61
Abbildung 5-7 zeigt eine solche Transformation schematisch auf.
TPLANUNGSOBJEKT
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKT
Attribut 1
Attribut 2
Attribut 3
Attribut 4
Attribut 1
Attribut 5
Attribut 6
Abbildung 5-7: Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte (eigene Darstellung)
Bei dieser Transformation (vgl. Abbildung 5-7) müssen dem Planungsobjekt zur
Erzeugung eines Bewirtschaftungsobjektes fehlende Eigenschaftsdaten (sog.
Attribute), die zur Bewirtschaftung benötigt werden angehängt werden (Attribut 6). Da
möglicherweise nicht alle Informationen des Planungsobjektes, die aus der
Bauplanungsphase zu erhalten sind zur Bewirtschaftung benötigt werden, werden
ggf. auch Attribute entfernt (Attribut 2 und Attribut 4) oder entsprechend modifiziert
(Attribut 3 wird zu Attribut 5). Einzelne Attribute können auch direkt aus dem
Planungsobjekt in das Bewirtschaftungsobjekt übernommen werden (Attribut 1).
Bewirtschaftungsobjekte entstehen also durch:
- Anhängen von Attributen
- Entfernen von Attributen
- Modifikation von Attributen
- Übernahme von Attributen
beim Planungsobjekt.
62 5 Integration der FM Ziele
Greift man als Beispiel das Planungsobjekt Decke aus dem vorhergegangenen
Kapitel auf, so müssen jetzt durch eine detaillierte Analyse der Übergeordneten Ziele
des Facility Management benötigte Attribute zur Beeinflussung dieser Ziele
identifiziert werden. Als maßgebende Attribute zur Bewirtschaftung wurden für das
Planungsobjekt Decke z.B. Lebensdauer oder Tragfähigkeit identifiziert.
Die nachfolgende Abbildung zeigt das Ergebnis der Transformation, das
Bewirtschaftungsobjekt Decke mit einigen seiner maßgebenden Attribute.
TLebensdauer
Schalldämmaß
Zugänglichkeit
Tragfähigkeit
Schalungsart
Bauweise
MaterialSchalldämm-eigenschaften
Statik
PLANUNGSOBJEKTDecke
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTDecke
…..
…..
Abbildung 5-8: Beispiel: Transformation des Planungsobjektes Decke zum Bewirtschaftungsobjekt Decke (eigene Darstellung)
Bei dieser Transformation (vgl. Abbildung 5-8) werden zahlreiche Operationen
durchgeführt. Hier soll je ein Beispiel zu den verschiedenen Arten der Entstehung
von Attributen zum Bewirtschaftungsobjekt gegeben werden.
hkeit erstellt werden. Das Attribut Zugänglichkeit geht als Kriterium in die
Anhängen von Attributen:
Die Daten über die Zugänglichkeit von Bauteilen können normalerweise nicht direkt
als Eigenschaften aus der Planung übernommen werden. Hier muss nach einer
Sichtung vorhandener Grundriss- und Ausbaupläne eine eigene Einschätzung über
die spätere Zugänglichkeit vorgenommen werden und ein neues Attribut
Zugänglic
5 Integration der FM Ziele 63
Prozessoptimierung bei „Reinigung“, „Betrieb und Instandhaltung“ und „Umbau und
i zugängliche Bauteile können im Allgemeinen leichter
dung von Bauteilen im Rahmen von „Umbau und
utzungsänderungen“. Das Attribut Lebensdauer des Bewirtschaftungsobjektes ist
o ist z. B. die Information darüber, wo ein
Feuerlöscher im Gebäude verfügbar ist, eine im Brandfall wichtige Information, die
Festlegung seines Ortes allerdings in der Planungsphase von Gebäuden im
Nutzungsänderung“ ein. Fre
gereinigt, instand gehalten oder rückgebaut werden.
Entfernung von Attributen:
Informationen über die Deckenschalung wie z.B. Anzahl und Art der Schaltafeln zur
Herstellung einer Betondecke sind wichtige Daten zur Bauausführung, die allerdings
im weiteren Lebenszyklus des Bewirtschaftungsobjektes Decke keine Rolle mehr
spielen. Das Attribut Schalungsart kann also vom Planungsobjekt Decke entfernt
werden.
Modifikation von Attributen:
Aus den Informationen über Bauweise und Material kann eine Aussage über die
Lebensdauer des Planungsobjektes Decke getroffen werden. Diese Größe ist ein
maßgeblicher Faktor zur Bestimmung von Instandhaltungszyklen im Rahmen der
Tätigkeiten bei „Betrieb und Instandhaltung“ eines Bauteils. Ebenso spart eine hohe
Lebensdauer etwaigen „Abfall“ durch höhere Austauschzyklen und entscheidet über
die Möglichkeit der Widerverwen
N
also aus einer Modifikation anderer Attribute entstanden.
Übernahme von Attributen:
Die Attribute Schalldämmaß und Tragfähigkeit des Bewirtschaftungsobjektes Decke
können vermutlich ohne Modifikation aus den vorhandenen Dokumentationen für den
Schallschutznachweis und aus der Statik übernommen werden. Das Schalldämmaß
geht als Messgröße in die „Akustische Behaglichkeit“ ein. Daten über die
Tragfähigkeit von Decken werden z.B. bei der Planung von „Umbau und
Nutzungsänderungen“ benötigt.
Eine Vielzahl von Daten, die zur Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen
benötigt werden, stellen lediglich Informationen dar, die bei Bedarf schnell, aktuell
und persistent verfügbar sein müssen. S
64 5 Integration der FM Ziele
Allgemeinen nicht vom Facility Management zu beeinflussen. In diesem Fall
enen.
aten die lediglich Informationscharakter besitzen werden in dieser Arbeit nicht als
Die Verbindung zweier Bewirtschaftungsobjekte in Abbildung 5-9 kennzeichnet die
physische Präsenz des sich weiter unten befindenden Bewirtschaftungsobjektes
innerhalb des weiter oben liegenden Bewirtschaftungsobjektes und bedeutet das
„tatsächliche Vorhandensein“ dieses Bewirtschaftungsobjektes innerhalb eines
anderen. Zum Beispiel befindet sich das Bewirtschaftungsobjekt Raum physisch
innerhalb des Bewirtschaftungsobjektes Baukörper das letztlich im
Bewirtschaftungsobjekt Standort enthalten ist.
bestimmen gesetzliche Vorschriften und ggf. erweiterte Nutzeranforderungen die
erforderlichen Installationen. Hier kann das Facility Management lediglich als
überwachende oder beratende Instanz di
D
Attribut zum Bewirtschaftungsobjekt hinzugefügt, da diese in der Bauplanungsphase
nicht variiert werden können und damit für eine Planungsbewertung verschiedener
Bauplanungsalternativen irrelevant sind.
5.3.4 Objektmodell
Basis der Weiterbehandlung der entstandenen Bewirtschaftungsobjekte ist das
Objektmodell in Abbildung 5-9. Das Objektmodell enthält die Beziehungen der
Bewirtschaftungsobjekte untereinander.
5 Integration der FM Ziele 65
Standort
Außenanlage Baukörper
Pflanzfläche/Bepflanzung RaumVerkehrs-
flächeGrünfläche
Bewirtschaftungsobjekt
Physische Präsenz
(Raum)Installation
(Außen)Installation
(Außen)Bauteil
Gebäude-installation
(Baukörper)Bauteil
Abbildung 5-9: Objektmodell (eigene Darstellung)
Zu verschiedenen Bewirtschaftungsobjekten existieren Oberklassen von denen
anderen Bewirtschaftungsobjekt als Untertypen abgeleitet werden. Die Bildung von
Oberklassen wird immer dann vorgenommen, wenn einer Vielzahl von
Bewirtschaftungsobjekten gleiche Eigenschaften anzuheften sind. Die Abbildungen
Abbildung 5-10, Abbildung 5-11 und Abbildung 5-12 enthalten die entsprechenden
Bewirtschaftungsobjekte und ihre Beziehungen. Dabei zeigt die Pfeilspitze der
Verbindung zwischen Bewirtschaftungsobjekten vom Untertyp auf die Oberklasse.
Das Bewirtschaftungsobjekt Raum tritt z.B. als Oberklasse zum
Bewirtschaftungsobjekt Sanitärraum (vgl. Abbildung 5-10) auf. Das bedeutet, dass
das Objekt Raum Eigenschaftsdaten besitzt, die ebenso dem hierarchisch darunter
liegenden Bewirtschaftungsobjekt Sanitärraum zuzuordnen sind. Das Objekt
Sanitärraum erhält zusätzlich zu den von der Oberklasse Raum ererbten
66 5 Integration der FM Ziele
Eigenschaften eigene Eigenschaftsdaten bzw. Attribute, die nur dieses
Bewirtschaftungsobjekt Sanitärraum betreffen.
Raum
Sanitärraum
Abbildung 5-10: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Raum (eigene Darstellung)
Dieses Prinzip wird in der Softwareentwicklung als Vererbung bezeichnet (vgl. Kap.
5.3.4).
Installation
Zähler
Heizkörper
Raumluft-technikanlage
Heizungs-anlage
Aufzugs-
Sonnen-schutz-
einrichtung
Beleuchtungs-körperGebäude-
installation
anlage
Sanitär-installation
Abbildung 5-11: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Installation (eigene Darstellung)
5 Integration der FM Ziele 67
Das Bewirtschaftungsobjekt Installation fungiert als Oberklasse zu verschiedenen
anderen Bewirtschaftungsobjekten und auch als Oberklasse zu Gebäudeinstallation,
obei das Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation selbst wieder Oberklasse zu
nderen Bewirtschaftungsobjekten ist (vgl. Abbildung 5-11). Die Eigenschaften des
Bewirtschaftungsobjektes Installation werden also über Gebäudeinstallation an die
arunterliegenden Bewirtschaftungsobjekte wie z.B. Aufzugsanlage vererbt.
w
a
d
Bauteil
Dach
Außentür
Abschluss-decke
Außenwand
Opakeswärmeüber-tragendes
Bauteil
Fenster
Transparenteswärmeüber-tragendes
Bauteil
Tür
Wand
Decke
Fußboden
Stütze
Rohr-/Installations-
leitung
Treppe
Installations-schacht
Fassade
Abbildung 5-12: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (eigene Darstellung)
Abbildung 5-12 zeigt zusätzlich die Möglichkeit der Mehrfachvererbung. Hierbei erbt
das Bewirtschaftungsobjekt Außenwand nicht nur die Eigenschaftsdaten des
Bewirtschaftungsobjektes Wand, sondern als Trennschicht zwischen beheiztem
68 5 Integration der FM Ziele
Gebäudevolumen und Außenluft auch die Eigenschaften des
ewirtschaftungsobjektes Opakes wärmeübertragendes Bauteil.
Die Kenntnis über die Abhängigkeiten zwischen den Bewirtschaftungsobjekten ist
eine elementare Grundlage zur Bewertung einzelner Planungsentscheidungen
hinsichtlich der Übergeordneten Ziele des Facility Management.
Wird ein Bewirtschaftungsobjekt bewertet, welches eine Oberklasse besitzt, sind die
ererbten Attribute der Oberklasse ebenso zu diesem Bewirtschaftungsobjekt zu
bewerten. Liegt ein Bewirtschaftungsobjekt physisch innerhalb eines anderen, muss
überprüft werden, ob eine Planungsentscheidung und damit eine Veränderung bzw.
Definition von Attributen an einem Bewirtschaftungsobjekt Auswirkungen auf ein
physisch „angeschlossenes“ Bewirtschaftungsobjekt hat.
Als Beispiel dient hier wieder das Planungsobjekt Decke, das in der vorangegangen
Transformation (vgl. Kap. 5.3.3) zum Bewirtschaftungsobjekt Decke transformiert
wurde.
Bei der Analyse der Übergeordneten Ziele bezüglich verschiedener
Bewirtschaftungsobjekte wie z.B. Decke, Fußboden und Fenster hat sich gezeigt,
dass die Attribute Zugänglichkeit und Lebensdauer wichtige Einflussfaktoren bei
llen diesen Objekten zur Beeinflussung verschiedener Übergeordneter Ziele des
nschaften an die darunter liegenden Bewirtschaftungsobjekte
vererbt (vgl. Abbildung 5-13).
B
a
Facility Management darstellen. Daher wurde eine Oberklasse Bauteil eingefügt, die
genau diese Eige
5 Integration der FM Ziele 69
Lebensdauer
Schalldämmaß
Zugänglichkeit
Tragfähigkeit
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTDecke
…..
Lebensdauer
Rahmenanteil
Zugänglichkeit
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTFenster
…..
Lebensdauer
Reflexionsgrad
Zugänglichkeit
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTFußboden
…..
…..
Schalldämmaß
Tragfähigkeit
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTDecke
…..
Rahmenanteil
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTFenster
…..
Reflexionsgrad
BEWIRT-SCHAFTUNGS-
OBJEKTFußboden
…..
Zugänglichkeit
BE RT-HA N -O KTBauteil
WIFTU
B ESC GS
J
Leb auensd er
…..
…..
Abbildung 5-13: Beispiel: Entstehung einer Oberklasse zum Bewirtschaftun jekt Decke (eigene Darstellung)
5.3.5 Abhängigkeitsmatrix
Z l g r k x
Entscheidungen über Bewirtschaftungsobjekte e h g m tr n
verwend ap. 11)
Die Abhängigkeitsmatrix eines Bewirtschaftungsobjektes zeigt, welche
Planungsentscheidung welche Parameter nd Ü rgeordneten Ziele des Facility
M eeinflusst b ld g -1 . e ar el ng rf gt ie e ef i, h
htlich ihres
ielerfüllungsgrades nicht gewichtet.
gsob
ur übersichtlichen
et (vgl. K
Da
.
rste lun de om
w
ple
erd
en
n s
Zusa
. Ab
mmenhänge von
änog igkeits a ize
u be
anagement b (A bi un 5 4) Di D st lu e ol h r w rt re d. .
die verschiedenen Planungsentscheidungen werden hinsic
Z
70 5 Integration der FM Ziele
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Par
amet
er 1
Par
amet
er 2
Par
amet
er 3
Par
amet
er 4
Par
amet
er 5
Par
amet
er 6
Par
amet
er 7
Par
amet
er 8
Par
amet
er 9
Par
amet
er 1
0
Par
amet
er 1
1
Par
amet
er 1
2
Par
amet
er 1
3
Par
amet
er 1
4
Par
amet
er 1
5
Attribut 1 x x Attribut 2 x Attribut 3 x x Attribut 4 x x x
Abbildung 5-14: Abhängigkeitsma
Übergeordnete Ziele des Facility Management
Einflussmöglichkeit
trix eines Bewirtschaftungsobjektes (eigene Darstellung)
Beispielhaft soll hier die Abhängigkeitsmatrix des Bewirtschaftungsobjektes Decke
angegeben werden.
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Decke
Prim
ären
ergi
eein
satz
Stro
mve
rbra
uch
Trin
kwas
serv
erbr
auch
Die
nste
in A
ußen
anla
gen
Ene
rgie
man
agem
ent
Ent
sorg
ung
Rei
nigu
ng
Bet
rieb
und
Inst
andh
altu
ng
Sic
herh
eits
man
agem
ent
Um
zugs
man
agem
ent
Um
bau
und
Nut
zung
sänd
erun
g
Fläc
henm
anag
emen
t
Abf
älle
Abw
asse
r
Rau
mlu
ftqua
lität
Ther
mis
che
Beh
aglic
hkei
t
Aku
stis
che
Beh
aglic
hkei
t
Schalldämmmaß x Normtrittschallpegel x Reflexionsgrad x x Tragfähigkeit x
Abbildung 5-15: Beispiel: Abhängigkeitsmatrix des Bewirtschaftungsobjektes Decke (eigene Darstellung)
5 Integration der FM Ziele 71
In Abbildung 5-15 ist zu erkennen, dass Planungsentscheidungen, also die Definition
oder Variation von Attributen beim Bewirtschaftungsobjekt Decke sowohl einzelne
Übergeordnete Ziele des Facility Management wie z.B. das Übergeordnete Ziel
B
rgeordneten Ziele des Facility
dneten Ziel, die
Bewertung mit 0 Punkten eine neutrale Bewertung und eine positive Punktezahl auch
eine positive Bewertung der Planungsentscheidung darstellt. Beeinflussen mehrere
Bewertungskriterien einen Parameter, so werden die erreichten Punkte addiert. Auch
im Falle der Summierung kann die Bewertung des Parameters maximal 5 Punkte
und minimal -2 Punkte erhalten (vgl. Abbildung 5-16).
Ausgenommen von einer negativen Bewertung ist in dieser Arbeit der Parameter
Ressourcenschonung Primärenergie, da hier durch die ENEV [18] klare gesetzliche
Vorgaben zur Ressourceneinsparung gemacht werden. Planungsentscheidungen,
die zusätzliche Primärenergie einsparen werden daher positiv bewertet, das Fehlen
dieser Maßnahmen allerdings neutral mit 0 Punkten.
Die Definition der Zielwerte für Bewertungskriterien von Bewirtschaftungsobjekten
erfolgt anhand der detaillierten Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility
Management in den Kapiteln 6 bis 10.
Beispielhaft wird hier das Schema zur Bewertung des Bewirtschaftungsobjekts
Decke gezeigt.
„Optimierung von Umgebungsressourcen“, als auch mehrere Parameter von
Übergeordneten Zielen betreffen. Die Modifikation des Attributes Reflexionsgrad des
Bewirtschaftungsobjektes beeinflusst hier z.B. das Übergeordneten Ziele
„Minimierung von Ressourceneinsätzen“ über die Parameter Primärenergieeinsatz
und Stromverbrauch.
5.3.6 Planungsbewertung
Ziel der Integration von Facility Management in die Bauplanung ist die Bewertung
einer oder mehrerer auplanungsvarianten im Hinblick auf ihrer Vorteilhaftigkeit
bezüglich der Belange des Facility Management.
Dazu werden die erarbeiteten Bewirtschaftungsobjekte hinsichtlich ihres
Zielerfüllungsgrades zum Erreichen der Übe
Management bewertet. Bewertungskriterien sind dabei die Attribute des
Bewirtschaftungsobjektes.
Die Bewertung erfolgt anhand einer Punkteskala von -2 Punkten bis zu +5 Punkten,
wobei eine negative Zahl negative Auswirkungen auf das Übergeor
72 5 Integration der FM Ziele
Decke
Bewertungs-kriterium Bewertung
- (bewertetes)
Schalldämmmaß - (bewerteter)
Normtrittschallpegel - Tragfähigkeit - Reflexionsgrad
Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit - (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB]
R’w ≥ 55 (3P) 55 > R’w ≥ 47 (0P) R’w < 47 (-1P)
- bewerteter Normtrittschallpegel L’n,w [dB] L’n,w ≤ 46 (2P) L’n,w > 46 (-1P)
Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung - Tragfähigkeit
Nutzungsänderungen uneingeschränkt möglich (5P) Nutzungsänderungen nur eingeschränkt möglich (-2P)
Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Tageslichtnutzung - Reflexionsgrad
≥ 0,7 (5P) < 0,7 (-2P)
Abbildung 5-16: Beispiel: Bewertung des Bewirtschaftungsobjektes Decke (eigene Darstellung)
ng des Parameters „Optimierung Akustischer Behaglichkeit“ erfolgt hier
durch die zwei Bewertungskriterien Schalldämmaß und Normtrittschallpegel. In ihrer
st z.B. der Wert 0,7 [-],
eordneten Klassen bewertet werden und es muss überprüft
erden, ob physisch angebundene Bewirtschaftungsobjekte von einer
Die Bewertu
Summe kann die Bewertung der Decke bezüglich dieses Bewertungskriteriums
maximal 5 Punkte und minimal -2 Punkte erreichen.
Ein Beispiel für einen Zielwert eines Bewertungskriteriums i
der für den Reflexionsgrad der Oberfläche einer Decke angestrebt wird. Das
Bewertungskriterium Reflexionsgrad beeinflusst die „Tageslichtnutzung“ als
Querschnittsziel und wirkt sich darüber auf die Parameter „Primärenergieeinsatz“ und
„Stromverbrauch“ zum Erreichen des Übergeordneten Zieles „Minimierung von
Ressourceneinsätzen“ aus (vgl. Abbildung 5-15).
Zur vollständigen Bewertung des Bewirtschaftungsobjektes Decke müssen die
Eigenschaften der überg
w
Attributänderung beim Bewirtschaftungsobjekt Decke betroffen sind.
5 Integration der FM Ziele 73
Bauteil
Bewertungs-kriterium Bewertung
Verwertbarkeit
Bewertung der Verwertbarkeit bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung - Verwertbarkeit [-]
VerwertuVerwertukeine Ve
ng überwiegend möglich (5P) ng teilweise möglich (0P) rwertung möglich (-2P)
Struktur
Bewertung der Oberflächenstruktur bzgl. Prozessunterstützung Reinigung - Struktur [-]
glatt (5P) mäßig glatt (0P) offenporig, rau (-2P)
…..
Abbildung 5-17: Beispiel: Oberklasse des Bewirtschaftungsobjektes Decke (eigene Darstellung)
Die Oberklasse zum Bewirtschaftungsobjekt Decke ist nach Abbildung 5-12 das
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil. Die Decke ist also z.B. zusätzlich mit den
Bewertungskriterien Verwertbarkeit und Struktur zu bewerten.
hysisch wird das Bewirtschaftungsobjekt Decke als Bauteil unterhalb des
ng für eine
gsentscheidungen einer
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, die in diese Arbeit nicht aufgenommen werden kann
P
Bewirtschaftungsobjektes Baukörper eingeordnet. Es ist also zu prüfen, ob einzelne
Planungsentscheidungen über das Bewirtschaftungsobjekt Decke eine erneute
Planungsbewertung des Baukörpers erfordert. Müssen Änderungen am verbundenen
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper vorgenommen werden, muss überprüft werden,
ob weitere Änderungen bei daran „angeschlossenen“ Bewirtschaftungsobjekten
hervorgerufen werden.
Das Bewertungssystem muss im Einzelfall hinsichtlich Einsetzbarkeit und
Gewichtung überprüft werden. So entfällt z.B. bei der Entscheidu
Dachbegrünung normalerweise die Möglichkeit der Regenwassernutzung und es ist
zu hinterfragen, ob dieser Wegfall negativ oder neutral zu bewerten ist oder eine
Bewertung hierzu ganz entfallen kann.
Grundsätzlich bedürfen viele der genannten Planun
74 5 Integration der FM Ziele
aber durchaus eine geänderte Gewichtung der Planungsentscheidungen erfordern
kann.
5.3.7 Bewertungsprogramm
Zur praktischen Anwendung des erarbeiteten Modells zur Integration von Facility
Management in die Bauplanungsphase und zur abschließenden Bewertung einer
Bauplanungsvariante bietet sich die Integration dieses Modells in ein
omputerprogramm an.
rgeben werden. Zum Austausch von
ebäudestrukturdaten „wurde von allen führenden CAD Herstellern gemeinsam mit
er Bauindustrie der Standard „Industry Foundation Classes“ (IFC) entwickelt“ [70].
Dabei können Gebäudestrukturdaten als ive ihrer Geometrie und
elationen übergeben werden. Eine nachträgliche „Verknüpfung von grafischen
Objekten der
Datenbank entfällt.“ [70]
e entsprechend des
il von“ Verknüpfung
orgenommen werden. Zur Realisierung der Hierarchie-Einteilung nach Oberklassen
nd Untertypen bietet sich das Prinzip der „Vererbung“ im Sinne der
Objektorientierten Programmierung als „ist“ Beziehung von Klassen an.
Die Vervollständigung der übergebenen Objekte zur Erzeugung von
Bewirtschaftungsobjekten kann auf alphanumerischer Basis erfolgen, indem fehlende
Attribute ergänzt werden. Auf Knopfdruck könnte dann die Planungsbewertung
erfolgen und die erreichte Punktzahl ausgegeben werden.
C
Das Bewertungsprogramm kann als Zusatzmodul im CAD oder CAAD System
integriert werden und auf Knopfdruck die vorhandene Bauplanungsalternative
bezüglich des Facility Management bewerten.
Relevante Planungsobjekte können dazu aus einem CAD oder CAAD System in der
Bauplanung über eine geeignete Schnittstelle mit ihren erforderlichen (relevanten)
Attributen an das Bewertungsprogramm übe
G
d
Objekte inklus
R
Objekten innerhalb einer Vielzahl von Zeichnungsdokumenten mit den
Im Bewertungsprogramm sollten dann die übergebenen Objekt
Objektmodells nach Abbildung 5-9 verknüpft werden und in die Objekthierarchie-
Einteilung nach Untertypen und Oberklassen nach Abbildung 5-10 bis Abbildung
5-12 eingebettet werden. Im Sinne der Objektorientierten Modellierung entspricht die
Realisierung einer Verknüpfung nach Abbildung 5-9 einer Assoziation. Diese
Assoziation muss als entsprechende „hat“ oder „ist Te
v
u
5 Integration der FM Ziele 75
Ein Bewertungsprogramm sollte eine variable Sicht auf das Bewertungsergebnis zum
Alternativenvergleich erlauben. So sollte z.B. die erreichte Punktzahl nach den
Parametern der Übergeordneten Ziele des Facility Management aufgeschlüsselt
dargestellt werden können. Eine Stärken- und Schwächenanalyse, sowie Vorschläge
zum Erreichen höherer Punktzahlen wären hilfreiche zusätzliche Optionen im
System.
Die Programmierung eines Bewertungsprogramms mit Hilfe der Objektorientierten
Programmierung ist nicht Gegenstand dieser Arbeit. Zur vereinfachten praktischen
Anwendung des erarbeiteten Bewertungssystems, wurde das auf Microsoft Excel
2002 basierende Tool „PlanOpt“ entwickelt. Darin kann durch Eingabe von Punkten
zu Planungsentscheidungen ein Vergleich zwischen zwei Bauplanungsalternativen
vorgenommen werden (vgl. Abbildung 5-18).
PlanOpt Auswertung
0
20
40
60
80
1001
23
4
5
6
7
8
9
101112
13
14
15
16
17
18
19
2021
Aktuelles ObjektVergleichsobjekt
Abbildung 5-18: Beispiel: Variantenvergleich in „PlanOpt“ (eigene Darstellung)
76 5 Integration der FM Ziele
Dabei entspricht der äußere Kreis im Diagramm einer erreichten Punktzahl von
Jed wertungsdiagramms entspricht einem
oder „Optimierung des
Sicherheitsmanagements“ (vgl. Abbildung 5-19). Die Bauplanungsvariante die
100%, die Mitte des Kreises einer erreichten Punktzahl von 0%.
e Zahl auf dem äußeren Kreis des Be
Parameter wie z.B. „Minimierung des Primärenergieeinsatzes“
bezüglich des Facility Management als vorteilhafter zu bewerten ist liegt somit weiter
außen im Kreisdiagramm als die weniger geeignete Variante
Abbildu ne Darstellung)
AKTUELLES OBJEKT RAT
ING
MA
XIM
UM
MIN
IMU
M
ANTE
IL
Ressourcenschonung Primärenergie 128 200 -14 66
ng 5-19: Parameter in „PlanOpt“ (eige
1
2 Ressourcenschonung Strom 36 90 -28 54
3 Ressourcenschonung Trinkwasser 16 45 -10 47
4 Regenwassernutzung 6 15 -6 57
5 Regenwasserversickerung 3 10 -4 50
6 Tageslichtnutzung 37 115 -46 52
7 Freie Lüftung 30 55 -22 68
8 Dienste in Außenanlagen 22 120 -48 42
9 Energiemanagement 3 10 -4 50
10 Entsorgung 16 30 -12 67
11 Reinigung 107 335 -134 51
12 Betrieb und Instandhaltung 39 135 -54 49
13 Sicherheitsmanagement 36 80 2 61
14 Umzugsmanagement 19 50 -20 56
26 100 -38 46-26 56
18 Abwasser 13 25 -10 66
19 Raumluftqualität 1 40 -16 30
20 Thermische Behaglichkeit 61 145 -46 5621 Akustische Behaglichkeit 54 115 -40 61
-3
15 Umbau und Nutzungsänderung 41 125 -48 51
16 Flächenmanagement
17 Abfälle 25 65
AuswertungAuswertung
6 Integration der Ressourcenschonung 77
6 Integration der Minimierung von Ressourceneinsätzen in den Bauplanungsprozess
.1 M ie ung
Seit d n rdnung [18] im Jahre 2001 wird im
Gegen a rimärenergiebedarf als Maß
für zu
Heizwärmebedarf den Nutzwärmebedarf für die Warmwasserbereitung und über eine
Anlagenaufwandszahl die Wärmeverluste des Heizsystems und der
wie den elektrischen Energiebedarf für den Betrieb
.
Die Kosten für Primärenergie werden durch den Primärenergiebedarf und den
ostensatz für bereitgestellte und verbrauchte Energie bestimmt.
6 inim r des Primärenergieeinsatzes
er Einführu g der Energieeinsparvero
satz zum J hres-Heizwärmebedarf der Jahres-P
deckende Wärmeverluste verwendet. Dieser erfasst neben dem „Jahres-
Warmwasserbereitung so
heizungs- und raumlufttechnischer Anlagen“ [52]. Ziel ist es, zur Erfüllung der
Forderungen nach EnEv alle Energieverluste des Gebäudes zu minimieren
K
Primär-energiekosten
Primärenergiebedarf Kostensatz
Abbildung 6-1: Zusammensetzung der Primärenergiekosten (eigene Darstellung)
rimärenergiekosten werden mit folgender Formel berechnet. P
PPP kQK ⋅=
mit
Jahres-Primärenergiebedarf (nac
KP : Primärenergiekosten [Euro/a]
QP: Jahres-Primärenergiebedarf [kWh/a]
kP: Kostensatz [Euro/kWh]
h DIN 4108-6, Gl. 4) [11]
78 6 Integration der Ressourcenschonung
(P epQ tWh QQ + )⋅=
mit
QP: Jahres-Primärenergiebedarf [kWh/a]
rmwasserbereitung + Wärmeverlust des
Jahreser in diesem Rechengang zu bestimmende Jahres-Heizwärmebedarf Qh ist nach
[18]
MMopSMIh QQQQQ
ep: Anlagenaufwandszahl
Qh: Jahresheizwärmebedarf [kWh/a]
QtW: Energiebedarf für Wa
Heizsystems [kWh/a]
heizwärmebedarf D
dem Monatsbilanzverfahren zu ermitteln. (nach EnEv, Anhang 1, 2.1)
))(( ,,,,, MiMS +⋅−−Σ= η
mit
: Wh]
teile [kWh]
ewinne [-]
QS,M: monatliche solare Gewinne über transparente Bauteile [kWh]
Wärmegewinne [kWh]
Qh: Jahresheizwärmebedarf [kWh/a]
QI,M monatliche Verluste [k
QS,op,M: monatliche solare Wärmegewinne über opake Bau
ηM: monatlicher Ausnutzungsgrad der Wärmeg
Qi,M: monatliche interne
monatliche Gesamtverluste
)(024,0)( ,, MeiMVTMI tHHQ Θ−Θ⋅⋅⋅+=
m
:
/K]
0,024: 24·0,001 [h/d] [kW/W]
tM: Anzahl der Tage im betreffenden Monat [d]
Θi: Innenlufttemperatur [K]
Θe,M: Außenlufttemperatur [K]
it
QI,M monatliche Gesamtverluste [kWh]
HT: spezifischer Transmissionswärmeverlust [W
HV: spezifischer Lüftungswärmeverlust [W/K]
6 Integration der Ressourcenschonung 79
spezifische Transmissionswärmeverluste
FHTiWBxiiiT HAUFAUH ,)( ∆+Σ⋅∆+⋅⋅Σ=
mit
t [W/m²K]
abgabe [-]
:
K]
spezifi L tungs
PL
HT: spezifischer Transmissionswärmeverlust [W/K]
Ui: Wärmedurchgangskoeffizien
Ai: Bauteilfläche [m²]
Fxi: Korrekturwert für die Intensität der Wärme
∆UWB Korrekturwert für Wärmebrücken [W/m²K]
∆HT,FH: Wärmeverlust durch Flächenheizungen in Außenbauteilen [W/
sche üf wärmeverluste (nach DIN V 4108-6, Gl. 40) [11]
H LV Vnc⋅= ρ ⋅⋅
mit
V
n: Luftwechselrate [1/h]
V: beheiztes Volumen [m³] (Näherungsweise 0,8 Ve)
ρL·cPL: Wärmekapazität der Luft = 0,34 [Wh/m³K]
monat e i terne
H : spezifischer Lüftungswärmeverlust [W/K]
lich n Wärmegewinne
MeiMi tVqQ ⋅⋅⋅⋅= 32,0024,0,
:
q : mittlere interne Wärmeleistung [W/m²]
0,32 V :
mit
Qi,M: monatliche interne Wärmegewinne [kWh]
0,024 24·0,001 [h/d] [kW/W]
i
· Bezugsfläche (mit V : Bruttovolumen) [m²] e e
t : Anzahl der Tage im betreffenden Monat [d] M
80 6 Integration der Ressourcenschonung
monatliche solare Wärmegewinne über transparente Bauteile
MWWCSFMsMS tAgFFFFIQ ⋅⋅⋅⋅⋅⋅⋅Σ⋅Σ= 024,0,,
mit
QS,M: monatliche solare Wärmegewinne
IS,M: Strahlungsintensität [W/m²]
FF: Abminderungsfaktor für Rahmenanteile [-], i.A. 0,7
FS: Abminderungsfaktor für Verschattung [-]
F r. [-]
urchlassgrad [-]
4: /W]
at [d]
monat
t⋅
über transparente Bauteile [kWh]
C: Abminderungsfaktor für permanente Sonnenschutzein
FW: Abminderungsfaktor infolge nicht senkrechter Einstrahlung [-]
g: wirksamer Gesamtenergied
AW·: Fensterfläche laut Rohbaumaß [m²]
0,02 24·0,001 [h/d] [kW
tM: Anzahl der Tage im betreffenden Mon
liche solare Wärmegewinne über opake Bauteile
errfsjejMopS hFIRAUQ ⋅∆Θ⋅⋅−⋅⋅⋅⋅= 02,0)(,, 4α M
it
QS,op,M: monatliche solare Wärmegewinne über opake Bauteile [kWh]
U: Wärmedurchgangskoeffizient [W/m²K]
Aj: Gesamtfläche des Bauteils in Orientierung j [m²]
Re: äußerer Wärmedurchlasswiderstand [m²K/W]
α: Absorptionskoeffizient des Bauteils [-]
Isj: globale Sonneneinstrahlung bei Orientierung j [W/m²]
Ff: Formfaktor zwischen Bauteil und Himmel [-]
hr: äußerer Abstrahlungskoeffizient [W/m²K]
∆Θer·: mittlere Temperaturdiff. zwischen Umgebung und Himmel [K]
0,024: 24·0,001 [h/d] [kW/W]
tM: Anzahl der Tage im betreffenden Monat [d]
m
6 Integration der Ressourcenschonung 81
Ausnutzungsgrad solarer und interner Wärmegewinne
111
+−
−= a
aM
γ
γη
00 τ
τ+= aa
HCWirk=τ
mit
ηM: monatlicher Ausnutzungsgrad der Wärmegewinne [-]
γ: Verhältnis monatlicher Wärmegewinne zu Wärmeverluste [-]
a: numerischer Parameter [-]
a0: bei monatlicher Berechnung = 1 [-]
τ: Zeitkonstante [h]
τ0: bei monatlicher Berechnung = 16 [h]
CWirk: Wirksame Speichermasse [Wh/K]
CWirk = 15·Ve bei leichter Bauweise [Wh/K]
CWirk = 50·Ve bei schwerer Bauweise [Wh/K]
Ve: Bruttovolumen [m³]
H: spezifischer Wärmeverlust (HT + HV) [W/K]
82 6 Integration der Ressourcenschonung
6.1.1 Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten in der Bauplanung
Primärenergiebedarf
Primärenergie-kosten
KostensatzBeheiztesVolumenStandortfaktoren
BaulicheGeg
Raum-itionierunkond g
Tech heAusstattung
niscNutzerverhalten
Tageslicht-nutzung
NutzungErneuerbar
En ebenheitenerergien
InternWärmegew
einne
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbild
r
ng ist auf die Mindestwerte zur Einhaltung von
n Warmwasser
ometrie oder Ausführung und
ung 6-2: Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten (eigene Darstellung)
P imärenergiebedarf
Der Primärenergiebedarf wird durch eine Vielzahl von Entscheidungen während der
Entwurfsphase von Bauwerken beeinflusst.
Zum einen sollten zur Einsparung von Primärenergie die Tageslichtnutzung (vgl.
Kap. 10.1) optimiert und zum anderen alle wirtschaftlichen Möglichkeiten zur
Nutzung erneuerbarer Energien ausgeschöpft werden. Standortfaktoren wie die
Strahlungsintensität oder der Windangriff wirken sich direkt auf die Höhe der solaren
Gewinne bzw. auf den Transmissionswärmeverlust der Gebäudehülle aus.
Die Raumkonditionieru
Luftwechselraten und Innenraumlufttemperatur, das beheizte Gebäudevolumen auf
das zur Nutzung notwendige Mindestmaß zu beschränken. Auch die Versorgung mit
Warmwasser sollte unbedingt auf Orte begrenzt bleiben, an dene
tatsächlich benötigt wird.
Bauliche Gegebenheiten wie Baukörperge
Dämmwirkung von Bauteilen beeinflussen den Transmissionswärmeverlust und den
Lüftungswärmeverlust sowie solare Wärmegewinne. Es sollte also schon in der
6 Integration der Ressourcenschonung 83
Planung von Objekten darauf geachtet werden, Baustoffe und Konstruktionen mit
niedrigem Wärmedurchgangskoeffizient zu verwenden.
as Nutzerverhalten trägt maßgeblich zum Heizenergieverbrauch bei und kann ggf.
urch eine verursachergerechte Zuordnung der Kosten des Heizenergieverbrauchs
positiv beeinflusst werden (vgl. auch Kap. 7.2).
Technische Ausstattungskomponenten zur Wärmeerzeugung, Wärmespeicherung
und Wärmeverteilung sollten möglichst verlustarm und effizient arbeiten.
Die Höhe der internen Wärmegewinne durch Personennutzung und durch den
Betrieb elektrischer Geräte kann in der Planungsphase von Gebäuden nicht
beeinflusst werden.
Kostensatz
Der Kostensatz ist als marktabhängige Größe von der Bauplanung losgelöst. Hier
kann lediglich in der Nutzungsphase durch verschiedene Maßnahmen des
Energiemanagements wie z.B. regelmäßige Vertragsanpassungen Einfluss
öhe von Bereitstellungskosten und Verbrauchskostensätze genommen werden.
6.1.2 Bewirtschaftungsobjekte
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
D
d
auf die
H
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Beheiztes Volumen [m³] zur Energieeinsparung begrenzt nicht begrenzt
Kompaktheit A/V [m-1] (1) < 0,2 > 1
Flächenbezogene Masse [kg/m²] > 400
(schwere Bauweise) ≤ 300
(leichte Bauweise) Wärmebrücken-
standard [-] wärmebrückenfrei (2) kein Nachweis erbracht
Luftdichtheit [-] im Planungsprozess angestrebt kein Planungsthema
Warmwasser-versorgung [-] auf Minimalbedarf
beschränkt
Warmwasser auch für „niedere“ Anwendung
bereitgestellt (1) A: umschließende Oberfläche des beheizten Gebäudevolumens (m²)
V: beheiztes Volumen (m³)
(Hier wurde als unterer Grenzwert der Minimalwert aus EnEv und als oberer Grenzwert der maximal anzustrebende Wert für mehrgeschossigen Wohnbau aus TQ, 1.1 verwendet (vgl. Abbildung 6-4)
(2) Beitrag der Wärmebrücken zum gesamten Transmissionsleitwert ≤ 0/ Nachweis erforderlich
Die Größe des beheizten Volumens bestimmt gemeinsam mit der Luftdichtheit der
Gebäudehülle und der Luftwechselrate die Größe der Lüftungswärmeverluste des
Baukörpers. Um diese Verluste zu minimieren, sollte das beheizte Volumen auf das
84 6 Integration der Ressourcenschonung
notwendige Maß beschränkt werden [18], die Gebäudehülle möglichst luftdicht
ergestellt werden [3] und die Luftwechselrate auf ein sinnvolles Maß reduziert
werden (vgl. Bewirtschaftungsobjekt Raum . Luftdichtheit kann allerdings erst nach
ertigstellung des Baukörpers z.B. mit dem sog. Blower-Door-Verfahren
nachgewiesen werden.
isch vorteilhafter als lang gestreckte
erluste über Wärmebrücken in der Wärme übertragenden Gebäudehülle sollen
h
)
F
Kompakte und massive Baukörper sind energet
oder leichte Baukörper (vgl. Abbildung 6-3). “Je kompakter das Gebäude, desto
geringer ist der Heizenergiebedarf während der Nutzungsphase.“ [3]
Die günstigsten Werte werden dabei für Gebäude mit „quadratischer oder dem
Quadrat angenäherter Grundform“ erreicht. [28]
V
minimiert werden. [3] Dazu ist ein Nachweis der Wärmebrückenfreiheit nach
vordefinierten Wärmebrücken oder nach DIN EN ISO 10211 oder zumindest mit
Regelkonstruktionen sinnvoll.
10
15
40
0 0,2 0,6 0 1,2
A/V
/(m³ 30a)
]
35
20
25
Qp'
[kW
h
0,4 ,8 1
e [m-1]
1,4
Abbildung 6-3: Höchstwerte des auf das beheizte Gebäudevolumen bezogenen Jahres-rimärenergiebedarfs in Abhängigkeit vom Verhältnis A/ Ve für Nichtwohngebäude [18] P
6 Integration der Ressourcenschonung 85
]Einfamilienhaus 0,75 - 1,05Mehrgeschossiger Wohnbau 0,40 - 0,75
-1A/V [m
"Wohnblock" 0,15 - 0,40
Abbildung 6-4: Typische A/V Werte [3]
Arbeit in ihrer Kompaktheit mit dem
„Wo chgesetzt. A streben si
„Durch Vorgaben des Bebauungsplanes können der maximal erzielbaren
Kompaktheit eines Baukörpers jedoch von vornherein Grenzen gesetzt sein.“ [3]
Büro- und Verwaltungsgebäude werden in dieser
hnblock“ glei ls anzu der A/V-Wert ergibt ch damit 0,15 m-1.
Die Warmwasserversorgung sollte zur Energieeinsparung unbedingt auf erforderliche
Räume wie Küchen oder Bade- bzw. Duschräume begrenzt werden. Eine
Versorgung von Handwaschbecken mit Warmwasser wird normalerweise nicht
benötigt.
Bewirtschaftungsobjekt Dach
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Eine effiziente Dachbegrünung wirkt als zusätzliche Wärmedämmschicht und senkt
(vgl. Kap. 10.3) den Primärenergiebedarf
Bewirtschaftungsobjekt Fassade
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Eine effiziente Fassadenbegrünung erzeugt eine zusätzliche wärmedämmende
Luftschicht vor der Fassade und senkt den Primärenergiebedarf (vgl. Kap. 10.3).
86 6 Integration der Ressourcenschonung
Bewirtschaftungsobjekt Fenster
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
e lektrische Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden
Durch eine Statusabfrage an Fenstern kann Primärenergie eingespart werden, indem
bei geöffnetem Fenster Raumheizung und Raumlüftung bzw. -kühlung abgeschaltet
wer
ag zur Kein Beitrag zur
den.
Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation
Planungs- Einheit Beitrentscheidung Ressourcenschonung Ressourcenschonung
Einzelraumregelung [-] möglich nicht möglich
Nutzungsabhängige Steuerung [-] möglich nicht möglich
Gebäudeinstallationen sollten möglichst nutzungsabhängig zu betreiben sein. Es
sollte eine Einzelraumregelung vorgesehen werden, die sich nach täglichen
Arbeitszeiten und Wochenarbeitszeiten regeln lässt. Auch interne Wärmelasten und
die Nutzung von Sonnenenergie können so raumweise berücksichtigt werden. [3]
Bewirtschaftungsobjekt Heizkörper
Planungs-entscheidung Einheit Res
Beitrag zur sourcenschonung
Kein Beitrag zur Ressourcenschonung
Verkleidung [-] nicht vorhanden vorhanden
Lage zur WÜ Umfassungsfläche [-] innerhalb der WÜ
Umfassungsfläche im Außenbauteil
Die Planung von Heizkörpern bestimmt den Heizenergiebedarf.
Bei der Planung von Heizkörpern sollte auf eine Heizkörperverkleidung verzichtet
werden. [60] Flächenheizungen in Außenbauteilen (wärmeübertragende (WÜ)
Umfassungsfläche) erhöhen den Wärmeverlust und müssen bei der Berechnung des
Transmissionswärmeverlustes berücksichtigt werden (nach DIN V 4108-6, 6.1.4)
[11].
6 Integration der Ressourcenschonung 87
Bewirtschaftungsobjekt Heizungsanlage
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
Energiespeicherort [-] innerhalb der thermischen Hülle
außerhalb der thermischen Hülle
Energieverteilung [-] innerhalb der thermischen Hülle
außerhalb der thermischen Hülle
Warmwasser-Erzeugung [-] zentral dezentral
Energieträger der Warmwasser-
Erzeugung [-] Solarenergie Erzeugung nicht
solargestützt
Die Planung der Heizungsanlage bestimmt die Anlagenaufwandszahl und damit den
Primärenergiebedarf (nach DIN V 4701-10). [15]
„Minimale Energieverluste werden durch eine optimale Netzstruktur, eine
äudes und eine
optimale Aufteilung in Heizkreise erzielt.“ [60]
ärenergie zu abgegebener Nutzwärme dar
ausreichende Wärmedämmung der Rohrleitungen, die Verlegung der Rohrleitungen
innerhalb der Wärme übertragenden Umfassungsfläche des Geb
Den Bewertungsfaktor für die Energieerzeugung, Verteilung, Speicherung und
Warmwasser-Bereitung der Heizungsanlage stellt die Anlagenaufwandszahl eP nach
DIN V 4701-10, Bbl. 1 dar. Dort werden verschiedene Ermittlungsverfahren für eP
vorgegeben. Die Anlagenaufwandszahl sollte möglichst minimiert werden, sie stellt
das Verhältnis von aufgenommener Prim
und enthält Anteile aus Heizung, Lüftung (siehe Bewirtschaftungsobjekt
Lüftungsanlage) und Trinkwassererwärmung.
88 6 Integration der Ressourcenschonung
Abbildu fstellort und Verlegung der Verteilleitungen auf die Anlage iessmann.de]
iedrige Anlagenaufwandszahlen werden z.B. durch den Einsatz eines
kwassererwärmung und Lüftung mit Wärmerückgewinnung
rreicht (vgl. Abbildung 6-5). Hier beträgt die Anlagenaufwandszahl eP = 1,001 nach
DIN 4701 Bbl 1:2002-02, Anlage 37 [15].
onkrete Empfehlungen zur Auswahl einer Heizungsanlage können hier nicht
gegeben werden, da diese von vielfältigen Einflussfaktoren bestimmt wird.
Die Auswahl des Energieträgers für Heizzwecke wird durch das lokal verfügbare
Anlagenaufwandszahl in die Berechnung des
Primärenergiebedarfs ein.
bjekt Rau
entsBe ur
Ressourc ngKein Beitrag zur
Ressourc ng
ng 6-5: Einfluss von Aunaufwandszahl eP (nur gültig für AN ≤ 500 m²) [www.V
N
Brennwertkessels innerhalb der thermischen Hülle mit gebäudezentraler,
solargestützter Trin
e
K
Angebot bestimmt und geht über die
Bewirtschaftungso m
Planungs-cheidung Einheit itrag z
enschonu enschonu
Luftwechselrate (1) [1/h] auf Mindestrate nicht begrenzt begrenzt
Innenlufttemperatur [°C] Nutzungstagen > 20 an Nutzungstagen ca. 20 an
(1) Zur Begrenzung der Luftwechselrate ist die Verwendung einer mechanischen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung empfehlenswert.
Eine hohe Luftwechselrate erhöht den Heizenergiebedarf, sie sollte daher auf das
nötige Mindestmaß begrenzt werden [18]. Abbildung 6-6 gibt Mindestwerte für die
Norm-Kennwerte
6 Integration der Ressourcenschonung 89
Außenluftrate an, die nicht überschritten werden sollten. Bei der Planung von
Großraumbüros oder Konferenzräumen ist der kleinere der beiden Werte aus
personenbezogener und flächenbezogener Berechnung zu verwenden. [60]
ie Nutzungsart des Gebäudes legt die geforderte Innenlufttemperatur zur
ei sind nach EnEv „ Gebäude
mit normalen Innentemperaturen solche Gebäude, die m
Ver ck auf eine Innentemper e
jährlich mehr als vier Monate beheizt werden.“ [18] Die Aufheizung der Räume
sollten auf eine Raumt eratur von ca. 20°C an Nutzungstagen begrenzt
erden.
nbelegung
D
Bestimmung der monatlichen Gesamtverluste fest. Dab
nach ihre
lsius und mehr und wendungszwe atur von 19 Grad C
dazu emp
w
Anhaltswerte für die Luftwechselrate [29]:
Wohnung 0,3 – 0,5 h-1
Büro 1,0 –2,0 h-1
Versammlungsräume nach Persone
Die Referenzbelegung für Einzel- und Großraumbüros wird dabei mit 10 m²/P
angenommen. [39]
Abbildung 6-6: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2 (Auszug) [60]
Bewirtschaftungsobjekt RLT-Klima
Planungs- Beitrag zur Kein Beitrag entscheidung Einheit Ressourcenschonung
zur Ressourcenschonung
Effizienz der Wärmerückgewinnung [-]
Grad der Wärmerückgewinnung
≥ 75%
Grad der Wärmerückgewinnung
< 75%
Strombedarf [Wh/m³] ≤ 0,4 > 0,4
Die Planung der Lüftungsanlage bestimmt den Primärenergiebedarf.
90 6 Integration der Ressourcenschonung
Durch den Einsatz mechanischer Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung wird
ie Anlagenaufwandszahl verringert (vgl. Bewirtschaftungsobjekt Heizungsanlage)
(nach DIN V 4701-10 [15] u
Gleichzeitig sollte die Lüftu g d arbeiten [3].
„Bei guter Luftd arfsangepasste Lüftung im Prinzip auch durch
Fensterlüftung erreicht werden, die richtige Bedarfsanpassung ist aber faktisch kaum
möglich (Nachtlüftung, Lüftung bei Abwese eit während des Tages).“ [3]
Bewirtschaftungsobjekt Rohr-/ Installationsleitung
Planungs-entscheidung nheit Beitrag zur
ssourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
d
nd [3]).
ngsanlage mö
n eine bed
lichst stromsparen
ichtheit kan
nh
Ei Re
Wärmedämmung [-] vorhanden nicht vorhanden
Länge [m] Länge minimiert Länge nicht minimiert
Zur Begrenzun der W eabgabe llten wärmeführende Leitungen mit
Wärmedämmung versehen werden. Anhang 5 der EnEv regelt die Anforderungen
zur Begrenzung der Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und
Warmwasserleitungen sowie Armaturen.
Gleichzeitig sollte die Anzahl der Installationsschächte pro Nutzungseinheit möglichst
inimiert werden um Leitungsverluste durch lange Leitungsführung zu begrenzen.
ie Installationen sollen zusammengefasst und im Bedarfsschwerpunkt angeordnet
ewirtschaftungsobjekt Standort
Beitrag zur Kein Beitrag zur
g ärm so
m
„D
werden.“ [60]
B
Planungs-entscheidung Einheit Ressourcenschonung Ressourcenschonung
Referenzregion [-] 13 10
Windsituation [-] windgeschützter Standort
gegen Windangriffe ungeschützt
Wird ein Standort mit hoher Strahlungsintensität gewählt, werden solare
Wärmegewinne vergrößert (vgl. Abbildung 6-7). Für den Standort Deutschland gelten
die Referenzwerte nach DIN V 4108-6, Tab. D.5 bzw. für eine genauere Berechnung
mit Referenzregionen die Meteorologischen Daten in DIN V 4108-6, Anhang A.
6 Integration der Ressourcenschonung 91
Ein durch die Nachbarbebauung oder Bepflanzungen windgeschützter Standort
vermindert den Heizenergiebedarf gegenüber einer ungeschützten Lage. Sinkt die
Windgeschwindigkeit nur um 1 m/s, d. h. 3,6 km/h, verringert sich der Wärmebedarf
eines Gebäudes um 2 bis 3%, da mit abnehmender Windgeschwindigkeit sowohl die
Lüftungs- als auch die Transmissionswärmeverluste zurückgehen. [56]
Referenzregion Mehrverbrauch an
Rangfolge nach DIN 4108-6; Tab. A.1
Primärenergie zum Minimum in %
1 13 0
2 12 13
3 7 19
4 8 19
5 1 20
6 5 22
7 11 29
8 34 2
9 9 38
10 4 39
11 3 41
12 14 44
13 15 46
14 6 57
15 10 59
Abbildung 6-7: Simulierter Mehrverbrauch an Primärenergie abhängig von der Referenzregion
Wärmeübertragende (WÜ) Bauteile urch die Auswahl von Bauteilen mit niedrigem U-Wert wird der
Transmissionswärmeverlust des Gebäudes verringert. Es „sind optimale
ülle
nach DIN 4108
D
Wärmeschutzeigenschaften der opaken und transparenten Teile der Gebäudeh
92 6 Integration der Ressourcenschonung
anzustreben. Ziel ist es, zumindest Niedrigenergiehausstandard zu erreichen.“ [3].
Abbildung 6-8 und Abbildung 6-10 geben Richtwerte und Werte für marktbeste
Lösungen
Die Fläch ffizient zum einen
in die Be c meverlustes und zum anderen in die
Berechnu ndes Ziel die
inimierung der Wärmeverluste im Vordergrund stehen, da diese auch ohne zeit-
.
Opake Bauteile mit hoher Strahlungsabsorption und geringer Abstrahlung erhöhen
sola winne Ba t
En rad bes ohne V d mit e en
Rahmenanteil maximale solare Wärmegewinne ermöglichen (vgl. Kap. 10.1). Die
ög zur Begrenzung der inneren Wärmelast durch geeignete
Sonnenschutzmaßnahmen werden in Kapitel 9.2 behandelt.
Die Planungsentscheidungen zu den Bewirtschaftungsobjekten „Wärme
übertragendes opakes Bauteil“ und „Wärme übertragendes transparentes Bauteil“
entsprechen den zur Berechnung des Primärenergiebedarfs benötigten relevanten
Faktoren, die in der Planungsphase von Gebäuden beeinflusst werden können.
Bewirtschaftungsobjekt WÜ opakes Bauteil
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
an.
e der Bauteile fließt wie auch der Wärmedurchgangskoe
re hnung des Transmissionswär
ng der solaren Wärmegewinne ein. Hier muss als anzustrebe
M
und witterungsabhängige Wärmegewinne wirksam sind
re Wärmege . Transparente
itzen und
uteile sollten zusä zlich einen hohen
ergiedurchlassg ersc unhattung in ingem ger
M lichkeiten
Effizienz der Wärmedämmung
Wärmedurchgangs-koeffizient U [W/m²K]
niedriger U-Wert (0,10-0,15)
hoher U-Wert (0,35-0,50)
Strahlungsabsorption Absorptionskoeffizient α [-] hoch niedrig
U-Werte opaker Bauteile [W/m²K]Zulässige Mindeststandards 0,35 - 0,50(Deutschland, Österreich, Schweiz)Typische NE-Häuser 0,15 - 0,30Passivhäuser 0,10 - 0,15
Abbildung 6-8: U-Werte opaker Außenbauteile [3]
6 Integration der Ressourcenschonung 93
Abbildung 6-9: Heizwärmeeinsparung durch Solarabsorption auf Außenoberflächen [2]
Richtwerte de opaker Bauteile (nach DIN V 4108-6,
Tabelle 8)
- äche: hell 0,4, gedeckt 0,6, dunkel 0,8
sparentes Bauteil
Beitrag zur Kein Beitrag zur
für Strahlungsabsorptionsgra
[11]
Wandoberfl
- Klinkermauerwerk: 0,8
- helles Sichtmauerwerk: 0,6
- Dächer: ziegelrot 0,6, dunkel 0,8, Metall 0,2, Bitumen 0,6
Bewirtschaftungsobjekt WÜ tran
Planungs-entscheidung Einheit Ressourcenschonung Ressou onungrcensch
Effizienz der Wärm ung
Wärmedurchgangs-koe ent U [W/m²K] edämm ffizi niedriger U-Wert
(1,0-1,5) hoher U-Wert
(1,7-1,9)
Gesamtenergie-durc rad hlassg [-] ≥ 0,7 < 0,5
94 6 Integration der Ressourcenschonung
U-Werte transparenter Bauteile[W/m²K]
Zulässiger Mindeststandard 1,70 - 1,90(Österreich)Typische NE-Häuser 1,00 - 1,50
U-Verglasung [W/m² K]
g-Werte [-]
Zweifach Verglasung mit low-e BeschichtungArgon Füllung 1,10 ~ 0,60Dreifach Verglasung mit low-e BeschichtungKrypton Füllung (2 x 11 mm) 0,70 0,45 - 0,60Argon Füllung (2 x 16 mm) 0,70 ~ 0,50
Abbildung 6-10: U-Werte transparenter Außenbauteile [3]
Richtwerte für Gesamtenergiedurchlassgrade transparenter Bauteile (nach DIN V
4108-6, Tabelle 6) [11]
- Einfachverglasung: 0,87
- Doppelverglasung: 0,75
- Wärmeschutzverglasung (doppelverglast mit selektiver Beschichtung):
0,5 bis 0,7
- Dreifachverglasung (normal): 0,6 bis 0,7
entscheidung Keine
Prozessunterstützung
- Dreifachverglasung (mit 2fach selektiver Beschichtung): 0,35 bis 0,5
- Sonnenschutzverglasung: 0,2 bis 0,5
Bewirtschaftungsobjekt: Zähler
Planungs- Einheit Prozessunterstützung
Anzahl [-] je ein Stoffstrom Zähler pro Nutzungseinheit
ein Zähler für mehrere Nutzungseinheiten
Lage [-] nach Nutzerbereichen getrennt
nicht nach Nutzerbereichen
getrennt
6 Integration der Ressourcenschonung 95
Die Anzahl und Lage der Zähler zur Verbrauchsdatenerfassung beeinflusst die
öglichkeiten der verursachergerechten Abrechnung in der Nutzungsphase.
Dadurch kann der Nutzer hinsichtlich seines eigenen Ressourcenverbrauchs und zur
essourceneinsparung sensibilisiert werden.
uch für
Gebäude und Anlagen auf ein Minimum zu reduzieren. „In Deutschland entfallen rd.
ein dr n CO2-Emissionen auf die Beheizung, Kühlung und
Be auch werden in
De rsacht.“ [60] Abbildung 6-11 zeigt die
dur hs im nicht klimatisierten
Bü
M
R
6.2 Minimierung des Stromverbrauchs
Aus ökologischer und ökonomischer Sicht ist es sinnvoll, den Stromverbra
ittel der jährliche
leuchtung von Gebäuden. Vor allem durch Stromverbr
utschland hohe CO2-Emissionen veru
chschnittliche Verteilung des Stromverbrauc
rogebäude.
Arbeitshilfen40%
Diverses
Leuchten35%
5%
Lüftungsanlagen20%
em Kostensatz für
ereitgestellte und verbrauchte Energiemenge. Sie setzten sich aus Leistungskosten
und Bezugskosten zusammen und wer ggf. durch Einspeisevergütung bei
Eigenstromerzeugung z.B. in einem Blockheizkraftwerk verringert.
Abbildung 6-11: Stromverbrauch im nicht klimatisierten Bürogebäude [49]
Die Stromkosten berechen sich aus dem Strombedarf und ein
b
den
96 6 Integration der Ressourcenschonung
Stromkosten
Strombedarf Kostensatz
Abbildung 6-12: Zusammensetzung der Stromkosten (eigene Darstellung)
en Bedarfsanteilen zusammen:
3. Hilfsenergie zur Wärmeerzeugung (Brenner, Pumpen etc.)
lektrisch)
5. Haustechnik (Transport, Kommunikation etc.)
6. Arbeitshilfen (PC’s, Kopiergeräte, Kaffeemaschinen etc.)
7. Zentrale Dienste (Küchen, Zentrale EDV, Waschmaschinen etc.)
ie St os n we sst.
Dabei setzt sich der Strombedarf aus folgend
1. Beleuchtung
2. Lüftung und Klima
4. Warmwasserbereitung (e
D romk te rden mit folgender Formel erfa
321 SSSS kEkBkPK ⋅−⋅+⋅=
KS : Stromkosten [Euro/a]
mit
P: Bereitgestellte Leistung [kW]
kS: Leistungspreis[Euro/kW·a]
/a]
kS: Arbeitspreis [Euro/kWh]
E: Einspeisung [kWh/a]
kS: Einspeiseerstattung [Euro/kWh]
B: Bezug [kWh
6 Integration der Ressourcenschonung 97
Da besonders der Bedarf an Energie für elektrische Beleuchtung
Entwurfsphase von Gebäuden durch bauliche Maßnahmen s
wird die Ermittlung dieses Bedarfs hier detailliert dargestellt
vaB fbPE
in der frühen
tark zu beeinflussen ist,
[39].
⋅⋅= max
mit
EB: Energiebedarf [kWh/a]
ba: Jährliche Bereitschaftszeit der Beleuchtungsanlage
[bei Büronutzung 2750 /a]
fv: Vollbetriebszeitfaktor (0 - 1) [-]
Pmax: benötigte Anschlussleistung [kW]
h
Anschlussleistung
001,0max, ⋅⋅= EBApP
mit
Pmax: Anschlussleistung [kW]
p: flächenspezifische Leistung [W/m²]
AEB: Energiebezugsfläche (Nettogrundfläche) [m²]
flächenspezifische Leistung
υηηη ⋅⋅⋅=
LeuchteLampeRaum
nEp
mit
p: flächenspezifische Leistung [W/m²]
En: Normbeleuchtungsstärke [lx]
ηRaum: Raumwirkungsgrad [-] (vgl. Abbildung 6-15)
ηLampe: Lichtausbeute des Lampentyps [lm/W]
ηLeuchte: Leuchtenwirkungsgrad [-]
υ: Verschmutzungsfaktor [-]
98 6 Integration der Ressourcenschonung
Vollbetriebszeitfaktor
egelRNutzTLv ffff ⋅⋅−= )1(
mit
fv: Vollbetriebszeitfaktor [-]
fTL: Tageslichtanteil der Beleuchtung [-] (vgl. Abbildung 6-16)
Regel elfaktor [-]
kontinuierlich tageslichtabhängige Regelung 1,0
mehrstufige Regelung 1,1
fNutz: Nutzungsfaktor [-]
ständige Nutzung 1,0 (z.B. Großraumbüro)
häufige Nutzung 0,8 (z.B. Gruppenbüro)
Standardnutzung 0,6 (z.B. Einzelbüro)
f : Reg
Handsteuerung 1,2
6.2.1 Beeinflussbarkeit der Stromkosten in der Bauplanung
Stromkosten
KosteB
Strombedarf
Anznsatz
Tagnutzu
eslicht-ng
NutzunErneuerb
eleuchteteFläche
ahlArbeitsplätze
R -konditionierung Zentra
garer
Energien
aum le Dienste
TechnischeAusstattungNutzerverhaltenFreie Lüftung
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 6-13: Beeinflussbarkeit der Stromkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
6 Integration der Ressourcenschonung 99
Strombedarf
Maßgeblich zur Begrenzung des Stromverbrauchs für Beleuchtung ist eine effiziente
Tageslichtnutzung (vgl. Kap. 10.1). Gleichzeitig sollten alle wirtschaftlichen
öglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien ausgeschöpft werden.
ng ein Planungsziel dar, das durch
die Vermeidung raumlufttechnischer Anlagen zur Verringerung des Stromverbrauchs
beiträgt (vgl. Kap. 10.2).
Die Größe der beleuchteten Fläche (Energiebezugsfläche) bestimmt den
Stro für die B g. Die Begrenzung der Nutzfläche stellt ein
allgemeines Planungsziel zur Energieeinsparu
ur stromeffizienten Raumkonditionierung sollten Beleuchtungsstärken auf das
erkömmlichen
sparend arbeiten. Hinweise dazu geben z.B.
eleuchtungsregelung trägt
um Stromsparen bei.
ostensatz
Der Koste em
Leistungs is,
dem Preis ü n un ls
M
Ebenso stellt die Realisierung einer Freien Lüftu
mverbrauch eleuchtun
ng dar.
Z
zulässige Normmaß minimiert werden.
Die Anzahl der Arbeitsplätze bestimmt den Strombedarf für Arbeitsmittel und kann in
der Planungsphase von Gebäuden nicht beeinflusst werden. Es soll lediglich
ergänzend darauf hingewiesen werden, dass z.B. die Umstellung von h
Computern auf Computer mit TFT-Displays eine Stromreduzierung um ca. 30% und
die Umstellung auf Notebook-Computer eine Reduzierung um 80% gegenüber
herkömmlicher EDV-Ausrüstung bewirkt [39].
Ebenso kann der Stromverbrauch zentraler Dienste in der Planungsphase von
Gebäuden nicht beeinflusst werden. Es muss im Einzelfall geprüft werden, welche
Geräte bei gutem Wirkungsgrad Strom
Energieeffizienzklassen.
Das Nutzerverhalten kann ggf. durch verursachergerechte Verbrauchszuordnung
positiv beeinflusst werden (vgl. Kap. 7.2).
Der Einbau technischer Gebäudeausstattungen wie Beleuchtungskörper,
mechanische Lüftung oder Aufzüge erhöht den Strombedarf entsprechend. Hier
sollte auf die Auswahl möglichst effizienter, sparsamer und leicht regelbarer Anlagen
geachtet werden. Sinnvolle Leuchtenanordnung und B
z
K
nsatz bzw. Preis zur Berechnung der Stromkosten setzt sich aus ein
preis, dem Grundpreis für die installierte Leistung, und einem Arbeitspre
f r verbrauchte Kilowattstunden, zusamme d wird normalerweise a
100 6 Integration der Ressourcenschonung
Durchsch rt angegeben. Der Kostensatz kann in der Planungsphase von
Gebäuden u werden. Hier kann erst in der
Nutzungs a s pitzen ana tenzial
ausgesch ft
6.2.2 Bewir
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planuentsch
eitrrce
Beitrag zur enschonung
nittswe
nd Anlagen nicht beeinflusst
ph se durch z.B. effizientes La ts m gement Einsparpo
öp werden.
tschaftungsobjekte
ngs- B ag zur Keineidung Einheit Ressou nschonung Ressourc
Klimati ru l atisier rt sie ng [-] nicht k im t voll klimatisie
Installationsgrad [-] niedriger Installationsgrad hoher Installationsgrad
Der Einsatz aktiver Kühlsysteme erhöht den Stromverbrauch und sollte nach
Möglichkeit durch geeignete bauliche Maßnahmen vermieden werden. „Im
mitteleuropäischen Klima ist für gut geplante Büroräume keine technische
Klimatisierung erforderlich“ [37]
Die Steigerung des Stromverbrauchs durch Klimatisierung wird in der Studie Oscar
[61] für teilklimatisierte Gebäude mit ca. 50% und für vollklimatisierte Gebäude mit
ca. 140% angegeben.
Maßgeblich für den Verbrauch an Strom ist ebenso der Installationsgrad des
Gebäudes. Gebäude ohne Aufzugsanlagen benötigen z.B. deutlich weniger Strom
als andere.
Bewirtschaftungsobjekt Beleuchtungskörper
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
Lampenwirkungsgrad ηLampe [lm/W] ≥ 60 < 30
Lichtausbeute ηLeuchte [-] ≥ 0,7 < 0,5
Regelung [-] präsenz- und tageslichtabhängig handgesteuert
Die Auswahl der Beleuchtungskörper beeinflusst den Strombedarf für die
Beleuchtung. Zur Minimierung des Stromverbrauchs sollten dazu Leuchten mit einer
der Nutzung angemessenen Leistung und einem hohem Wirkungsgrad verwendet
werden. Leuchtstoffröhren sollten mit Vorschaltgeräten versehen sein.
Im Innenbereich von Gebäuden hilft die präsenzabhängige Steuerung, Strom zu
sparen, indem sich Leuchten automatisch abschalten, wenn sich keine Person im
6 Integration der Ressourcenschonung 101
Erfassungsbereich aufhält. Eine zusätzliche tageslichtabhängige Steuerung spart
Strom durch Anpassung der htungsstärke eilige Ta t.
Der Einfluss der Beleuchtungssteuerung
Berechnung des Stromverbrauchs ein.
Standard-Glühlampen sind lediglich bei geringer Benutzungsdauer eine
irtschaftliche Alternative. Halogen-Glühlampen sollten aufgrund hoher
l länger als herkömmliche Glühlampen.“ (Bundesministerium für Umwelt,
aturschutz und Reaktorsicherheit (BMU), www.bmu.de)
Wirkungsgrade von Glühlampen und Vorsch
- Standard-Glühlampen ηLampe = 5 - 15 [lm/W]
- Halogen-Glühlampen ηLampe = 1
- Kompakt-Leuchtstofflampen mit EV ηLampe = 40 - 60 [lm/W]
tstofflampe 60 - 90
- Konventionelle Vorschaltgeräte ηKVG = 0,75 - 0,85
Beleuc an das jew
geht über einen
geslichtangebo
Regelfaktor in die
w
Investitionskosten und einem Mehrverbrauch an Strom gegenüber Leuchtstofflampen
nicht verwandt werden. „Energiesparlampen (Kompaktleuchtstofflampen)
verbrauchen bei gleicher Helligkeit rund 80 % weniger Strom und brennen bis zu
achtma
N
altgeräten [39]:
2 - 22 [lm/W]
G18
- Leuch n ηLampe = [lm/W] · ηVG
-
- Verlustarme Vorschaltgeräte ηVVG = 0,80 - 0,90
- Elektronische Vorschaltgeräte ηEVG = 0,95 - 1,05
(incl. erhöhter Lichtausbeute)
-
- Decken-Einbauleuchten ηLeuchte = 0,35 - 0,5
- Geschlossene Wannenleuchten ηLeuchte = 0,55 - 0,75
- Spiegelraster- und Reflektorleuchten ηLeuchte = 0,70 - 0,90
102 6 Integration der Ressourcenschonung
Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
Einzelraumregelung [-] möglich nicht möglich
Nutzungsabhängige Steuerung [-] möglich nicht möglich
Gebäudeinstallationen sollten möglichst nutzungsabhängig zu betreiben sein. Hier
gelten die gleichen Zielsetzungen wie beim Bewirtschaftungsobjekt
Gebäudeinstallation im Kapitel zur Minimierung des Primärenergieeinsatzes (Kap.
.1.2).
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
essourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
6
Bewirtschaftungsobjekt Raum
R
Beleuchtungsstärke [lx] Begrenzung auf Normwerte
Überschreitung der Normwerte
Beleuchtungsart [-] direkt indirekt
Leuchtenanordnung [-] parallel zur Fensterfront
nicht parallel zur Fensterfront
Leuchtenverteilung [-] gleichmäßig ungleichmäßig
Leuchten-Aufhänghöhe [m] begrenzt groß
Die Begrenzung der Beleuchtungsstärke sollte auf das Maß nach DIN 5035-2
(Abbildung 6-14) erfolgen, da sich die Anforderung an die Beleuchtungsstärke
nmittelbar auf den Stromverbrauch auswirkt.
Die Anordnung der Leuchten bestimmt die Möglichkeit, den Raum gleichmäßig zu
beleuchten und tiefer gelegene Raumzonen unabhängig von fensternahen Zonen zu
beleuchten. „Bei einer Allgemeinbeleuchtung sollten die Leuchten gleichmäßig über
den Raum verteilt werden. Eine Leuchtenanordnung parallel zur Fensterfront ist
dabei vorteilhaft“ (nach DIN 5035-2). [14]
Der Raumindex dient der Berechnung des Raumwirkungsgrades der Beleuchtung
(vgl. Abbildung 6-15). Hier werden neben der Raumgeometrie (Länge l und Breite b)
Informationen über die Art der Beleuchtung und die Aufhänghöhe h der
Beleuchtungskörper benötigt. Zum Erreichen eines maximalen Raumwirkungsgrades
sollte die Aufhängungshöhe der Beleuchtung auch in großflächigen und hohen
Räumen nicht zu groß werden. Direkte Beleuchtung ist dabei indirekter Beleuchtung
vorzuziehen [39]
u
6 Integration der Ressourcenschonung 103
Abbildung 6-14: Normbeleuchtungsstärken nach DIN 5035-2
Abbildung 6-15: Ermittlung des Raumwirkungsgrades [39]
Abbildung 6-16 zeigt die Abhängigkeit des Tageslichtanteils fTL der Beleuchtung vom
Tageslichtquotienten D bei verschiedenen Nennbeleuchtungsstärken (tägliche
104 6 Integration der Ressourcenschonung
Betriebszeit 11 Std., 7-18 Uhr, tageslichtgesteuerte Beleuchtung). Dabei sind
ierung der Tageslichtausbeute ist Tageslichtanteile von 80% zu erreichen. Die Maxim
Thema des Kapitels 10.1 dieser Arbeit.
Abbildu g htanteils vom Tageslichtquotienten [39]
ewirtschaftungsobjekt: Zähler
entschKeine
Prozessunterstützung
n 6-16: Abhängigkeit des Tageslic
B
Planungs- Einheit Prozessunterstützungeidung
Anzahl [-] je ein Stoffstrom Zähler pro Nutzungseinheit
ein Zähler für mehrere Nutzungseinheiten
Lagetrennt
ge [-] nach Nutzerbereichen getrennt
nicht nach Nutzerbereichen
gl. Bewirtschaftungsobjekt Zähler in Kapitel 6.1. v
6 Integration der Ressourcenschonung 105
6.3 Minimierung des Trinkwasserverbrauchs
sondern auch in
den Wasserkosten die Kosten für Abwasser
nd die Kosten für Brauch- und Trinkwasser. Nicht erfasst wird der Wasserbedarf zur
rzeugung von Wärme und Kälte, der allerdings maßgeblich zum Wasserverbrauch
des Gebäudes beiträgt.
asserkosten errechnen sich aus dem Wasserbedarf und einem Kostensatz.
Trinkwasser ist „eine knappe Ressource, nicht nur weltweit,
Europa.“ [3] und sollte aus ökonomischen und ökologischen Überlegungen geschützt
werden. Die DIN 18960-1 rechnet zu
u
E
W
Wasserkosten
Wasserbedarf Kostensatz
Abbildung 6-17: Zusammensetzung der Wasserkosten (eigene Darstellung)
Die Wasserkosten werden mit folgender Formel berechnet.
WWW kbK ⋅=
mit
KW: Wasserkosten [Euro/a]
bW: Wasserbedarf [m³/a]
kW: Kostensatz [Euro/m³]
Der Wasserbedarf setzt sich aus folgenden Bedarfsanteilen zusammen:
- Sanitärinstallationen
- Freiflächenbewässerung
- Zentrale Dienste (Küchen, Waschmaschinen, Autowaschanlagen etc.)
(vgl. Abbildung 6-18)
106 6 Integration der Ressourcenschonung
Kantine 15-20 l pro Tag und Angestellter
Autowäsche mit Schlauch 100-200 l je Vorgang
Autowaschanlage 80-160 l je Vorgang
Abbildung 6-18: Wasserbedarf für Sonderanlagen [16]
6.3.1 Beeinflussbarkeit der Wasserkosten in der Bauplanung
Wasserkosten für den Bezug von Trinkwasser berechnen sich aus dem
Wasserbedarf und einem Kostensatz.
Wasserbedarf
Wasserkosten
Kostensatz
Nicht beeinflussbar
TechnischeAusstattung
AnzahlArbeitsplätze
Nutzerverhalten
Regenwasser-nutzung Zentrale Dienste
BewässerteFläche
Beeinflussbar
Abbildung 6-19: Beeinflussbarkeit der Wasserkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Wasserbedarf
Der Wasserbedarf bestimmt sich primär aus der Anzahl der Arbeitsplätze im
Gebäude. „Da der Wasserverbrauch vorwiegend von der Art und Intensität der
Nutzung abhängt, beziehen sich die Verbrauchsrichtwerte üblicherweise auf die Zahl
der Nutzer und die Art der Nutzung“ [58]. Hier gibt es in der Literatur verschiedene
Angaben zum Verbrauch pro Arbeitsplatz. Die Anzahl der Arbeitsplätze sollte in der
Planung von Objekten zwar bekannt sein, ist aber nicht zu beeinflussen.
6 Integration der Ressourcenschonung 107
Die bewässerte Fläche der Außenanlage bestimmt den Bedarf an Gießwasser. Hier
r Anzahl von Grün- und Pflanzflächen kein
Planungszi e vielfältige Aufgaben erfüllen und eine ausreichende
Bep Außenanl maßg it
dars
er Wasserbedarf für zentrale Dienste wie Küchen, Wäschereien oder
sser mit Hilfe der Regenwassernutzung (vgl.
ap. 10.4) oder Grauwassernutzung kann der Trinkwasserbedarf verringert werden.
asser z.B. zur Bewässerung oder für
Waschvorgänge senkt den sserbedarf und damit die Wasserkosten. Ebenso
können Löschwasserteiche für den Bedarfsfall angelegt werden [60].
Im Wohnungsbau sollte zusätzlich überprüft werden, ob die Möglichkeit zur
Grauwassernutzung besteht [3]. In dieser Arbeit wird v rausgesetzt, dass in einem
ekten nicht beeinflussbar.
stellt allerdings eine Begrenzung de
el dar, da dies
flanzung der age ein ebliches Qualitätskr erium für Gebäude
tellt.
D
Autowaschanlagen wird in dieser Arbeit nicht berücksichtigt. Hier sollte auf die
Auswahl möglichst Ressourcen schonender Geräte und Verfahren geachtet werden.
Durch die Mehrfachnutzung von Wa
K
Die Nutzung von Regenwasser als Betriebsw
Trinkwa
o
normal genutzten Büro- oder Verwaltungsgebäude keine oder nur eine geringe
Menge an Grauwasser, das aus Duschen, Wannen und Waschmaschinen stammt,
anfällt und die Nutzung von Grauwasser daher unwirtschaftlich ist.
Auch das Nutzerverhalten beeinflusst den Wasserbedarf. Hier können Nutzer durch
den Einbau von Wasserzählern, die eine verursachergerechte Abrechnung
ermöglichen, für einen sparsamen Ressourcenverbrauch sensibilisiert werden.
Großen Einfluss auf die Höhe der Wasserkosten besitzt die technische Ausstattung
des Gebäudes. Durch den Einbau selbstregelnder und Wasser sparender
Sanitärinstallationen werden Wasserkosten verringert, durch den Einbau von
technischen Anlagen wie Heizungs- und Klimaanlagen werden sie erhöht.
Kostensatz
Der Kostensatz repräsentiert den Bezugspreis für Wasser und ist in der
Planungsphase von Bauobj
108 6 Integration der Ressourcenschonung
6.3.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs- Beitrag zur Kein Bentscheidung Einheit Ressourcenschonung
eitrag zur Ressourcenschonung
Klimatisierung [-] nicht klimatisiert voll klimatisiert
Die g des Bau bestimmt den Wasserbedar
Erzeug n Wärme und Kä benötigt. D en 2 s
Gesamtwasserverbrauchs aus [16].
Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur
RessourcenschonungKein Beitrag zur
Ressourcenschonung
Klimatisierun körpers f. Wasser wird zur
ung vo lte ies macht zwisch 3% und 52% de
Bewirtschaftungsobjekt Sanitärinstallation
Durchflussmenge [l/min] bzw. [l] Wasser sparend nicht Wasser sparend
Regelbarkeit [-] regelbar nicht regelbar
Die Auswahl der Sanitäreinrichtungen bestimmt den Wasserbedarf.
Wasser sparenden Einrichtungen mit Durchflussbegrenzung und selbsttätiger
Regelung z.B. durch elektronisches Auslösen ist der Vorzug zu geben. Bei
Toilettenspülungen sollte der Spülvorgang händisch zu unterbrechen sein.
Das Bundesministerium für Umwelt bemisst die Durchflussmenge für eine Wasser
sparende Klosettspülung mit 6-9 l pro Spülgang, die Wasser sparende
Waschtischarmatur mit einem Durchfluss von 9 l/min und eine Wasser sparende
Duscharmatur mit 12 l/min. [69] Die Regelbarkeit von Waschtisch- und
Duscharmaturen als elektronische Regelung stoppt den Wasserfluss, sobald sich
niemand mehr im Einzugsbereich ihrer Sensoren befindet.
Bei Toilettenanlagen muss der Spülkasten eine Verringerung des Spülvolumens oder
eine Unterbrechung des Spülvorgangs beispielsweise durch einen zweiten
Tastendruck ermöglichen oder es muss bei Druckspülung eine 3-l-Kurzspülung
ermöglicht werden. [69]
Durch den Einbau Wasser sparender und regelbarer Toilettenspülungen kann der
Jahresverbrauch in Haushalten im Durchschnitt von 65.700 l auf 26.280 l, d.h. um
60% reduziert werden. [69]
6 Integration der Ressourcenschonung 109
Für öffentliche Gebäude (Büro/ Verwaltung) kann der Verbrauch von 20-30 auf 11-15
%), in Schulen von 5-10 auf 3-5
Lite
Bewirtschaftungsobjekt: Zähler
Liter pro Person und Tag (Reduzierung um ca. 50
r pro Person und Tag (Reduzierung um ca. 45%) gesenkt werden. [3]
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Anzahl [-] je ein Stoffstrom Zähler pro Nutzungseinheit
ein Zähler für mehrere Nutzungseinheiten
Lage [-] nach Nutzerbereichen getrennt
nicht nach Nutzerbereichen
getrennt
vgl. Bewirtschaftungsobjekt Zähler in Kapitel 6.1.
110 7 Integration der Prozessoptimierung
7 Integration der Osprozessen in den Bauplanungsprozess
nste in Außenanlagen
Zur Aufrechterhaltung der Gebrauchstauglichkeit von Grün-, Pflanz- und
Verkehrsflächen werden Dienste in Außenanlagen benötigt. Ein Teil dieser Dienste
eistungen zur
standhaltung und Pflege der Außenanlagen sowie der Bauwerksbegrünung“ in
folgende Teilleistun
ptimierung von Bewirtschaftung
7.1 Optimierung der Die
dient der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und der Einhaltung von
Sicherheitsbestimmungen. Zusätzlich repräsentieren Außenanlagen ebenso wie die
Außenhülle des Gebäudes den äußeren Eindruck eines Unternehmens und müssen
daher angelegt, gepflegt und gereinigt werden.
Dienste in Außenanlagen gliedern sich in Gärtnerdienste, Winterdienste und
Reinigung der Außenanlagen.
Nach DIN 32736, 3.2.3 [9] unterteilt sich die „Gesamtheit der L
In
gen nach Tabelle 7-1.
GÄRTNERDIENSTE NACH DIN 32736
Wässern, Düngen, Pflanzenschutz
Säubern der Flächen
Schneiden, Ausputzen, Aufbinden von Pflanzen
Auswechseln von Pflanzen, Nachpflanzen
Mähen, Verticutieren, Aerifizieren, Besanden
Bodenbearbeitung
Überprüfen von technischen Einrichtungen für die Vegetation
Überprüfen der Verkehrssicherheit von Bäumen
Winterschutzmaßnahmen
Tabelle 7-1: Gärtnerdienste nach DIN 32736
Die „Gesamtheit der Leistungen, die für den sicheren Zugang zu Gebäuden/
Liegenschaften erforderlich sind unter Berücksichtigung der gesetzlichen
Bestimmungen“, gliedert sich nach DIN 32736, 3.2.12 [9] in folgende Teilleistungen
nach Tabelle 7-2.
7 Integration der Prozessoptimierung 111
WINTERDIENSTE NACH DIN 32736
Schneeräumen und Streudienst
Erstellen eines Prioritätenplanes nach Raumzonen
Bereitstellen von Räumgeräten
Detailliertes Protokollieren der Einsätze
Tabelle 7-2: Winterdienste nach DIN 32736
Gärtnerdienste und Winterdienste sind nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem
infrastrukturellen Gebäudemanagement zugeordnet. Dadurch entstehende Kosten
sind in DIN 18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ anteilig in Kostengruppe 340
„Reinigung und Pflege von Außenanlagen“ und Kostengruppe 430 „Instandsetzung
der Außenanlagen“ enthalten.
In Richtlinie GEFMA 100 werden die Teilleistungen Gärtnerdienste, Straßen- und
Gehwegreinigung und Winterdienst zu Diensten in Außenanlagen zusammengefasst,
die Tätigkeiten dabei jedoch nicht näher spezifiziert (vgl. Tabelle 7-3).
DIENSTE IN AUSSENANLAGEN NACH GEFMA 100
Gärtnerdienste
Straßen- und Gehwegreinigung
Winterdienst
Tabelle 7-3: Dienste in Außenanlagen nach GEFMA 100
engruppe 450 nach GEFMA
200 enthalten, soweit sie nicht schon den Gebäudereinigungs- oder den
Die Kosten der Dienste in Außenanlagen sind in Kost
Unterhaltskosten zugeschlagen wurden.
Die Reinigung von Außenanlagen wird in dieser Arbeit dem Reinigungsmanagement
(vgl. Kap. 7.4) zugeordnet.
112 7 Integration der Prozessoptimierung
7.1.1 Gärtnerdienst
Zur Prozessmodellierung des Prozesses Gärtnerdienst kann DIN 32736 zugrunde
gelegt werden.
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undkumentationDo
Grünflächenplan
Artbeitsmittel Einsatzplan Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:- Flächennutzung- Flächenarten- Pflanzenarten
DATENERMITTLUNG:- Pflanzenanzahl- Flächengröße- Transportmittel- Tätigkeiten- Terminplanung
TätigkeitenProzess
Gärtnerdienst Ergebnisse
Gärtnerdienstleistung
WÄSSERNBEPFLANZENMÄHENVERTIKUTIERENPFLANZENSCHNITT...
Abbildung 7-1:
Die Planung e der zu behandelnden
Grünflächenplan, in dem
Pflanzen und Flächen dokumentiert sind.
Rasenflächen oder
ehölzflächen) und die Anzahl an Punkten (z.B. Bäume) oder Länge von Linien (z.B.
rden in der
Prozess Gärtnerdienst (eigene Darstellung)
sphase von Gärtnerdiensten dient der Analys
Flächen und Pflanzen. Ergebnis der Planungsphase ist ein
Lage und Arten der zu behandelnden
In der Vorbereitungsphase werden Flächengrößen (z.B. von
G
Hecken) der zu behandelnden Pflanzen ermittelt. Tätigkeiten und Transportmittel
werden festgelegt und Termine geplant. Hier werden die erforderlichen Arbeitsmittel
festgelegt, Einsatzpläne erarbeitet und der erforderliche Personalbedarf ermittelt.
Die Tätigkeiten des Gärtnerdienstes wie Wässern, Pflanzenschnitt etc. we
Nutzungsphase durchgeführt und anschließend abgenommen und dokumentiert. Die
Erfahrungen aus diesen Tätigkeiten dienen der erneuten Planung von
Gärtnertätigkeiten als Basis.
7 Integration der Prozessoptimierung 113
7.1.2 Kosten des Gärtnerdienstes
ie Kosten von Gärtnerdiensten sind abhängig vom Einsatzbedarf des Personals,
der Größe und Anzahl zu behandelnder Flächen und Pflanzen, der Effektivität des
ärtnereinsatzes und einem Kostensatz.
D
G
Gärtnerdienstkosten
Größe/ Anzahl der zubehandelnden
Flächen/ PflanzenEinsatzbedarf Einsatzeffektivität Kostensatz
Abbildung 7-2: Zusammensetzung der Gärtnerdienstkosten (eigene Darstellung)
Gärtnerdienstkosten für die Behandlung von einzelnen Pflanzen, Pflanzflächen oder
Pflanzlinien sind mit folgender Gleichung zu erfassen:
)1( GEVGkGEGvGbGK +⋅⋅⋅=
mit
KG: Gärtnerdienstkosten [Euro/a]
bG: Einsatzbedarf [1/a]
vG: Variable für:
Anzahl zu behandelnder Pflanzen [-]
Länge zu behandelnder Pflanzenlinie [m]
Größe der zu behandelnden Pflanzfläche [m²]
EG: Einsatzeffektivität [1/h] bzw. [m/h] bzw. [m²/h]
kG: Kostensatz [Euro/h]
EVG: Kosten für Ersatzteile und Verbrauchsstoffe [Euro]
114 7 Integration der Prozessoptimierung
Die Möglichkeiten zur Beeinflussung der Wasserkosten für die Bewässerung von
Pflanzen und die Möglichkeit der Verwendung von Regenwasser als Gießwasser
erden in Kapitel 10.4 behandelt und sollen hier nicht weiter ausgeführt werden.
arkeit der Gärtnerdienstkosten in der Bauplanung
ivität und die Größe bzw. Anzahl
w
7.1.3 Beeinflussb
Zur Minimierung der Kosten für Gärtnerdienste können in der Planungsphase von
Außenanlagen der Einsatzbedarf, die Einsatzeffekt
von Flächen und Pflanzen dienen.
Gärtnerdienstkosten
EinsatzeffektivitätGröße/ Anzahl der zubehandelnden Flächen/Pflanzen
Einsatzbedarf
Witterung ProzessGärtnerdienst
Kostensatz
baulicheGegebenheiten
Grünflächen-/Pflanzenart
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Grünflächen-/Pflanzenart
Abbildung 7-3: Beeinflussbarkeit der Gärtnerdienstkosten im Bauplanungsprozess (eigene
on Außenanlagen bestimmt
en Bedarf an Gärtnereinsätzen. Hier kann durch die Auswahl einheimischer und
pflegeleichter Bepflanzung der Einsatzbedarf für Gärtnerdienste minimiert werden.
„Standortgerechte Bepflanzung ist dauerhafter und erfordert geringeren
Pflegeaufwand.“ [3]
Zusätzlich sollte das Kleinklima am Standort bezüglich seines Wasserangebotes, der
Sonnenlichtverhältnisse und des Nährstoffangebotes untersucht werden. „Baumarten
wie Weiden oder Eschen sind beispielsweise feuchtigkeitsliebend, Eichen- oder
Darstellung)
Einsatzbedarf
Die Auswahl der Bepflanzung in der Planungsphase v
d
7 Integration der Prozessoptimierung 115
Lindenarten bevorzugen trockenere Bodenverhältnisse. Auch die unterschiedlichen
d Schattenpflanzen) sind zu berücksichtigen.“ [3]
benso wird die Effektivität des Einsatzes von Gärtnerdiensten durch die Auswahl
er Bepflanzung beeinflusst. So können z.B. die Kronen niedrigerer Busch- und
Baumpflanzen ohne Zuhilfenahme von Steighilfen erreicht werden.
Lange Trockenperioden und hohe Temperaturen steigern den Bedarf an Gießwasser
und erhöhen die Einsatzhäufigkeit des Gärtnerdienstes. Diese witterungsbedingten
Beanspruchungen können bei der Planung von Außenanlagen nicht beeinflusst
werden.
Größe/ Anzahl der zu behandelnden Flächen/ Pflanzen
In erster Linie bestimmen die Größe der zu pflegenden oder zu behandelnden
Flächen und die Anzahl der zu behandelnden Pflanzen die Kosten des
Gärtnerdienstes. Die Begrenzung der Grünflächen stellt allerdings im Gegensatz zur
Begrenzung der Verkehrsflächen kein Planungsziel dar, da Grün- und Pflanzflächen
im Gegensatz zu einem Überangebot an Verkehrsfläche maßgeblich positive
Einflüsse besitzen. So werden z.B. durch Bepflanzung Schadstoffe aus der Luft
gefiltert, Schallimmissionen reduziert oder eine sinnvolle Verschattung im Sommer
gewährleistet.
r Menge
Bewässerungsanlagen oder sonstiger maschineller Hilfsmittel sinnvoll
ist.
Ansprüche der Pflanzen bezüglich des Nährstoffgehaltes des Bodens und der
Lichtverhältnisse (Licht- un
E
d
Einsatzeffektivität
Die Effizienz des Prozesses Gärtnerdienst kann schon in der Planungsphase von
Außenanlagen und Gebäuden unterstützt werden.
Als Grundlage dienen die Flächenangaben aus dem Flächenmanagement. Ein
ausführlicher Grünflächenplan dokumentiert die Art und den Standort der
Bepflanzungen.
Zur Durchführung der Arbeiten müssen Arbeitsmittel in ausreichende
vorgehalten werden. Zusätzlich müssen in ausreichender Anzahl Wasser- und
Elektroanschlüsse vorhanden sein.
Gegebenenfalls kann eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung klären, ob der Einsatz
automatischer
116 7 Integration der Prozessoptimierung
Ebenso bestimmen bauliche Gegebenheiten die Einsatzeffektivität. Wichtig für eine
ante Niveauunterschiede und von wenig komplexer Form
rleichtert den Einsatz maschineller Arbeitsmittel.
uch hier kann durch den Einsatz geeigneter Pflanzenarten die Einsatzeffektivität
positiv beeinflusst werden.
Der Kostensatz für Personaleinsätze kann als marktabhängige Größe in der
effektive Durchführung der Gärtnertätigkeiten ist eine gute Zugänglichkeit zu den zu
behandelnden Bereichen.
Ein Gelände ohne relev
e
A
Kostensatz
Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst werden.
7 Integration der Prozessoptimierung 117
7.1.4 Winterdienst
ie Tätigkeiten des Winterdienstes nach DIN 32736 wurden analysiert und folgender
Prozessablauf erarbeitet.
D
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Verkehrsflächenplan Prioritätenliste
Artbeitsmittel Einsatzplan Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:- Flächennutzung- Flächenarten
DATENERMITTLUNG:- Flächengröße- Transportmittel- Tätigkeiten
TätigkeitenProzess
Winterdienst Ergebnisse
WinterdienstleistungSCHNEERÄUMENSTREUENSTREUMITTEL ENTFERNEN
Abbildung 7-4: Prozess Winterdienst (eigene Darstellung)
Die Planung des Winterdienstes dient zur Analyse der zu behandelnden Flächen und
zur Aufstellung eines Prioritätenplanes. Dabei müssen vor allem die Vorgaben nach
ommunaler Satzung berücksichtigt werden.
ende Personalbedarf erarbeitet.
der Nutzungsphase werden Winterdienstleistungen abgenommen und ausführlich
k
Die Ermittlung von Flächengrößen, Transportmitteln, Entfernungen und Tätigkeiten
erfolgt in der Vorbereitungsphase und legt erforderliche Arbeitsmittel fest. Zusätzlich
werden ein Einsatzplan und der entsprech
Zur Durchführung des Winterdienstes gehören die Tätigkeiten Schneeräumen,
Streuen und Streumittel entfernen.
In
dokumentiert.
118 7 Integration der Prozessoptimierung
7.1.5 Kosten des Winterdienstes
es Winterdienstes werden durch den Räum- und Streubedarf, die Größe Die Kosten d
der zu behandelnden Flächen, die Effektivität des Winterdiensteinsatzes und einen
Kostensatz beeinflusst.
Winterdienstkosten
Größ r zubehan nden
e dedel
FlächenEinsatzbedarf Eins ätatzeffektivit Kostensatz
Ab mmenset terdienstkosten (eigene Darstellung)
D ste er
bildung 7-5: Zusa zung der Win
n werden mit folgendie Winterdienstko Formel erfasst:
)1 Vk +⋅ ( WWWEWfWbWK ⋅⋅=
mit
KW: Winterdienstkosten [Euro/a]
bW: Einsatzbedarf [1/a]
fW: Größe der zu behandelnden Fläche [m²]
EW: Einsatzeffektivität [m²/h]
kW: Kostensatz [Euro/h]
VW: Kosten für Verbrauchsstoffe [Euro]
7.1.6 Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten in der Bauplanung
In der Planungsphase von Außenanlagen können Winterdienstkosten durch die
röße der zu behandelnden Verkehrsflächen, durch die Effizienz des Prozesses und G
durch bauliche Gegebenheiten beeinflusst werden.
7 Integration der Prozessoptimierung 119
EinsatzeffektivitätGröße der zubehandelnden Flächen
Einsatzbedarf
Witterung ProzessWinterdienst
baulicheegebenheitenG
Winterdienstkosten
Kostensatz
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Flächenart
Abbildung 7-6: Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Größe der zu behandelnden Fläche
Die Größe der zu behandelnden Fläche entspricht der Verkehrsfläche im
Außenbereich und sollte zur Minimierung der Flächendienstkosten wie z.B.
Winterdienstkosten beschränkt werden. Die Minimierung der Verkehrsfläche ist
Aufgabe des planerischen Flächenmanagements und soll hier nicht weiter verfolgt
age zur Durchführung des Prozesses Winterdienst dienen Flächen aus
dem Flächenmanagement. Dazu sollten neben der Größe der Verkehrsflächen auch
Informationen über die Priorität zur Schnee- und Eisbefreiung vorhanden sein. So
erfordern öffentliche Zugänge die vollständige Räumung nach kommunaler Satzung
[40], private Verkehrsflächen dagegen nur einen eingeschränkten Winterdienst mit
oder ohne Warnschild.
Streumittel und Arbeitsmittel müssen in ausreichender Anzahl und Verfügbarkeit
vorgehalten werden. Dabei ist durch Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zu klären, ob
z.B. das Vorhalten eines Schneeräumers oder anderer großformatiger Geräte und
Maschinen und die Einrichtung eines dafür vorgesehen Stellplatzes sinnvoll ist.
werden.
Einsatzeffektivität
Als Grundl
120 7 Integration der Prozessoptimierung
Bauliche Gegebenheiten beeinflussen hauptsächlich die Durchführung des
Winterdienstes. Dabei sind z.B. Niveauunterschiede auf zu räumenden Wegen beim
Einsatz von Räumfahrzeugen hinderlich.
Aber auch Informationen über den Bodenbelag im Inner
.1.7 Bewirtschaftungsobjekte
Einheit Prozess-unterstützung
Keine Prozess-unterstützung
en des Gebäudes sind für die
Streumittelauswahl zu berücksichtigen.
Einsatzbedarf
Grundsätzlich wird der Bedarf an Winterdiensten durch Schneefall oder Frost
ausgelöst und kann nicht beeinflusst werden.
Kostensatz
Der Kostensatz, der sich aus einer Vorhaltepauschale und der Kosten für
tatsächliche Einsätze zusammensetzt, ist in der Planungsphase von Außenanlagen
nicht beeinflussbar.
7
Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage
Planungs-entscheidung Grünflächen- [-] vorhanden oder nicht
benötigt kein Planungsthema abgrenzung
Anzahl Ele e Außenfläche / (π · 40²) Anza zahl A l ktroanschlüss
erf. Anzahl =
[-] hl ≥ erf. An nzahl < erf. Anzah
Abstand Ele e [m] ktroanschlüss ≤ 80 > 80
Anzahl Wasseranschlüsse
erf. Anzahl = Außenfläche / (π · 30²) Anzahl ≥ erf. Anzahl Anzahl < erf. Anzahl
[-] Abstand
Wasseranschlüsse [m] ≤ 60 > 60
Verkehrsflächenanteil [-] dem Bedarf angepasst Fläche überdimensioniert
Ausreichende Abgrenzung der Grünflächen z.B. durch Mittelgitter oder Gräben
verhindert ebenso wie eine optimierte Wegeführung die Bildung von Trampelpfaden
und die daraus resultierende Zerstörung von Pflanz- und Grünflächen.
Zur effektiven Durchführung von Gärtnerdiensten müssen Außeninstallationen wie
Elektroanschlüsse in ausreichender Anzahl und günstiger Lage vorhanden sein.
Hier wird angenommen, dass dabei die Anzahl und der Abstand der Anschlüsse bei
leichmäßiger Verteilung über die Außenanlage durch die maximale Kabellänge g
7 Integration der Prozessoptimierung 121
einer handelsüblichen Kabeltrommel ermittelt werden kann. Die maximale Länge des
Kabels der Kabeltrommel wird mit 40 m angenommen, daraus ergibt sich ein
maximaler Abstand von 80 m.
Eine ausreichende Anzahl von Wasseranschlüssen ist Voraussetzung für die
maschinelle Pflege von Grün- und Pflanzflächen. Es wird angenommen, dass dabei
die Anzahl und der Abstand der Anschlüsse bei gleichmäßiger Verteilung über die
ußenanlage durch die maximale Schlauchlänge ermittelt werden kann [62]. Der
maximale Abstand der Ans doppelte angenommene
Schlauchlänge von 30 m.
l sollte die Größe der Verkehrsfläche im Außenbereich dem Bedarf
um Bewirtschaftungskosten wie Reinigungs- und
gs-idung Einheit Prozess-
unterstützung Keine Prozess-unterstützung
A
chlüsse ergibt sich als
Generel
angepasst bzw. minimiert werden,
Winterdienstkosten gering zu halten.
Bewirtschaftungsobjekt: Bepflanzung
Planunentsche
Herkunft [-] einheimisch exotisch
Standortgerechtigkeit [-] standortgerecht nicht standortgerecht
Bepflanzungshöhe [cm] 80-150 < 80 oder > 150
Die Bepflanzung sol rtgerechten Pflanzen
ist in diesem Sinne als Angepasstheit
nnenangebot des jeweiligen Standortes auf der
eimische Pflanzen ausgewählt
as regionale Klima angepasst sind und bei durchschnittlichen
ches Gießwasser brauchen oder besonderer Pflege
bedürfen [60].
Gehölze mit einer maximalen Höhe von 1,50 m erlauben die Bearbeitung ohne
lte mit einheimischen und stando
vorgenommen werden. Standortgerechtigkeit
an Nährstoff-, Wasser- und So
Außenanlage zu verstehen [3]. Generell sollten einh
werden, da diese an d
Wetterverhältnissen nicht zusätzli
Zuhilfenahme von Steighilfen. Geringe Pflanzhöhen erschweren die Bearbeitung
durch ständiges Bücken.
122 7 Integration der Prozessoptimierung
Bewirtschaftungsobjekt: Grünfläche
Planungs- Einheit Prozess- Keine Prozess-entscheidung unterstützung unterstützung
Komplexität [-] niedrige Komplexität hohe Komplexität
Ist die Gestaltungsform von urch zu enge Bepflanzung
n oder durch sehr schmale oder steile Flächenbereiche zu komplex,
inelle Bearbeitung von Flächen unmöglich. Auch sollten Grün- und
hen möglichst ohne relevante Niveauunterschiede erreichbar sein. Sind
ichtung von Gerätedaten üblicher Schneeräumfahrzeuge und Aufsitzmäher
rchschnittswerte zur Begrenzung der Komplexität:
1,20 m
gsobjekt: Verkehrsfläche
Planungs- Einheit Prozess- Keine Prozess-
Grün- und Verkehrsflächen d
mit Solitärpflanze
wird die masch
Verkehrsfläc
Niveauunterschiede unumgänglich, können Rampen zum Übergang auf andere
Niveaus dienen.
Die S
ergab folgende Du
Minimale Durchfahr-Breite ca.
Maximal befahrbare Steigung ca. 20 %
Die Höhe der überfahrbaren Niveauunterschiede wird mit maximal 20 cm
angenommen.
Bewirtschaftun
entscheidung unterstützung unterstützung
Komplexität [-] niedrige Komplexität hohe Komplexität
Zur Begrenzung der Komplexität von Verkehrs
das Bewirt
flächen sei hier auf die Grenzwerte für
schaftungsobjekt Grünfläche verwiesen.
ozesse im Energiemanagement
technischen Anlagen mit Verbrauchsmedien stellt eine
er Funktionalität eines Gebäudes dar. Das Gebäude muss
nische Anlagen wie die Beleuchtung
n Gründen müssen die Versorgung mit Wasser und die Entsorgung von
bwasser sichergestellt sein.
7.2 Optimierung der Pr
Die Versorgung der Haus
wichtige Komponente d
beheizt oder ggf. gekühlt werden, elektrotech
oder ein Aufzug müssen mit Strom versorgt werden und aus betriebstechnischen und
hygienische
A
7 Integration der Prozessoptimierung 123
Energiemanagement hat das Ziel den Verbrauch der Ressourcen Strom,
Primärenergie und Wasser in der Nutzungsphase von Gebäuden und Anlagen durch
6, 3.2.15 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen, welche die
ersorgung der Anlagen und Systeme mit Energie sowie mit Roh-, Hilfs- und
den Einsatz geeigneter Maßnahmen zu minimieren.
Nach DIN 3273
V
Betriebsstoffen sicherstellen“, in folgende drei Schritte nach Tabelle 7-4:
VERSORGEN NACH DIN 32736
Disponieren
Lagern/ Bevorraten
Zuführen
Tabelle 7-4: Versorgen nach DIN 32736
Versorgen ist nach DIN 32736 dem infrastrukturellen Gebäudemanagement
zugeordnet. Die Kosten der Versorgung, der anteilige Verbrauch an Strom, Wärme,
Kälte und Wasser, sind in Kostengruppe 310 (Versorgung) nach DIN 18960
enthalten.
Das Energiemanagement ist nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem
technischen Gebäudemanagement zugeordnet Tabelle 7-5.
ENERGIEMANAGEMENT NACH DIN 32736
Gewerkübergreifende Analyse der Energieverbraucher
Ermitteln von Optimierungspotenzialen
Planen der Maßnahmen unter betriebswirtschaftlichen Aspekten
Berechnen der Rentabilität
Umsetzen der Einsparungsmaßnahmen
Nachweisen der Einsparungen
Tabelle 7-5: Energiemanagement nach DIN 32736
Durch die Leistungen im Energiemanagement entstehende Kosten sind nach DIN
18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ in der Kostengruppe 390 (Betriebskosten,
sonstige) enthalten.
124 7 Integration der Prozessoptimierung
Die GEFMA Richtlinie 100 erläutert unter dem Begriff Versorgen die entstehenden
Kosten und technischen Komponenten zum Ressourcenverbrauch laut Tabelle 7-6.
VERSORGEN NACH GEFMA 100
Abwassergebühren
Abwassertechnik
Wasserkosten
Wassertechnik
Energieträger für Heizzwecke und Brauchwasser
Energieträger für Kühlzwecke
Strom
Umwandlungskosten
Sonstige Medien
Tabelle 7-6: Versorgen nach GEFMA 100
Versorgen ist Teil des technischen Gebäudemanagements nach GEFMA 100, 2.2.4
„Unter Versorgen wird hier zunächst die Bereitstellung und Lieferung von Energie
und Wasser verstanden.“ [22]. Disposition, Lagerung und Bevorratung von
Energieträgern sind nach GEFMA 122 [24] Aufgaben des Betriebes (vgl. Kap. 7.5).
Die Kosten der Versorgung sind in Kostengruppe 250 (Versorgen) nach GEFMA 200
[27] enthalten.
Energiemanagement ist nach GEFMA 100 im technischen Gebäudemanagement
enthalten, wobei die Tätigkeiten in der Richtlinie GEFMA 124 (Energiemanagement)
ifiziert werden. näher spez
ENERGIEMANAGEMENT NACH GEFMA 100
Einleitung von Maßnahmen
Durchführung von Maßnahmen
Nachweis der Verbesserung
Tabelle 7-7: Energiemanagement nach GEFMA 100
Die Kosten des Energiemanagements sind in Kostengruppe 240 nach GEFMA 200
enthalten.
7 Integration der Prozessoptimierung 125
Die Versorgung mit den Verbrauchsmedien Primärenergie, Wasser und Strom wird in
den jeweiligen Kapiteln zur Ressourcenschonung behandelt.
Da sich diese Arbeit auf die Planung von Büro- und Verwaltungsbauten beschränkt,
wird die Versorgung mit sonstigen Medien wie z.B. Druckluft oder Dampf nicht
berücksichtigt.
Die Zusammensetzung der Kosten des Energiemanagements werden hier nicht
detailliert aufgeführt, da die einzige Beeinflussungsmöglichkeit in der Planungsphase
von Objekten die Steigerung der Effektivität des Prozesses Energiemanagement
nach Abbildung 7-7 bedeutet.
126 7 Integration der Prozessoptimierung
Zur Modellierung des Prozesses Energiemanagement in Abbildung 7-7 wurden die
rgiemanagement“ analysiert.
Tätigkeiten nach GEFMA 124 „Ene
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Dokumentation undInterpretation
Messpunkte
DATENERMITTLUNG:- Nutzungsei- Nutzungsi
nheitenntensitäten
ZÄHLEREINBAU
TätigkeitenProzessEnergiemanagement Ergebnisse
Energiebedarf Energieverbrauch
DATENERMITTLUNG:- Zählerstände- Nutzungsintensitäten
NUTZUNGSABHÄNGIGEANLAGENSTEUERUNGLASTSPITZENENTBELEGUNGS
ZERRUNGOPTIMIERUNG
GENBAULICHE ÄNDERUNVERTRAGS-, TARIFÄNDERUNG
Maßnahmenotwendig ?
Energiemanage- mentleistung
n jaein
Me Zä
ss- undhlkonzept
Abnahme und Dokumentation
Abbildung 7-7: Prozess Energiemanagement (eigene Darstellung)
In der Planungsphase des Energiemanagements muss zunächst ein geeignetes
Mess- und Zählkonzept festgelegt werden, welches im benötigten Detaillierungsgrad
die verursachergerechte Abrechnung des Energieverbrauchs ermöglicht.
Die Vorbereitungsphase dient bei Neubauten oder baulichen Änderungen im
ahmen des Energiemanagements dem Einbau oder der Änderung des
er Daten dient als Grundlage zur
R
Messsystems. Durch den Anlagenbetrieb und die Überprüfung der
Raumnutzungsintensitäten werden Daten über den vorhandenen Energiebedarf und
Energieverbrauch gewonnen. Die Bewertung dies
7 Integration der Prozessoptimierung 127
Entscheidung über die Durchführung von Energieeinsparmaßnahmen. Dabei können
Energieeinsparungen entweder durch die geeignete,
angepasste Anlagenregelung, durch eine Lastspitzenentzerrung, durch
soptimierung, durch bauliche Änderungen oder durch eine Vertrags- oder
rgieversorgungsunternehmen bewirkt werden.
die Dokumentation von Verbrauchsdaten können
t und den Unterhalt verteilt
gl. GEFMA 200, Kostengruppe 240).
st werden.
abei wird nach GEFMA 124 [25] das Energiemanagement als die Summe der
Maßnahmen verstanden mit dem Ziel
- weniger Energie zu verbrauchen;
tigere Energie zu verbrauchen;
zenergie selbst herzustellen.
ung online erfolgen, muss die dazu benötigte
Anlage zur Gebäudeautomation, Betriebsdatenerfassung oder
speicherprogrammierbaren Steuerung eingebaut und aufgeschaltet werden (vgl.
GEFMA 402, 3.2).
der Nutzung und Witterung
Belegung
Tarifänderung mit dem Ene
Die Kosten für die Auswertung und
über einen Pauschalwert erfasst werden und sind von der Planung von Gebäuden
und Anlagen unabhängig. Für „Sanierungsmaßnahmen mit Energieeinspareffekten“
werden die Kosten anteilig auf das Energiemanagemen
(v
7.2.1 Beeinflussbarkeit des Energiemanagements in der Bauplanung
Das Energiemanagement kann schon in der Planungsphase von Gebäuden und
Anlagen beeinflus
D
- kostengüns
- Nut
Durch die Auswahl eines geeigneten Mess- und Zählkonzeptes wird die Anzahl der
Zähler und ihre Lage im Gebäude bestimmt. Zusätzlich muss festgelegt werde, ob
die Ablesung manuell, mobil mit Hilfe eines mobilen Computers, online am PC oder
per Funk erfolgen soll. Soll die Ables
128 7 Integration der Prozessoptimierung
7.2.2 Bewirtschaftungsobjekte
ewirtschaftungsobjekt: Zähler
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
B
Anzahl [-] pro Nutje ein Stoffstrom Zähler
zungseinheit ein Zähler für mehrere
Nutzungseinheiten
Lage [-] nach Nutzerbereichen getrennt Nutzerbereichen
getrennt
nicht nach
Bedienbarkeit [-] per Funk bzw. uneingeschränkt
zeitlich oder räumlich begrenzt
Die Anzahl und Lage der Zähler zur Verbrauchsdatenerfassung beeinflusst die
Möglichkeiten der verursachergerechten Abrechnung in der Nutzungsphase. Ist
zusätzlich eine Funkabfrage und Fernparametrisierung der Zähler möglich, wird die
Installation von Datenleitungen vermieden. Ist keine Funkübertragung vorgesehen,
- Förderung von Wiederverwendung und Recycling;
Zur von Abf xistiere t
R pfehlungen besagt ber ,
erwertung und Beseitigung von Abfällen im Landkreis Kaiserslautern
en, dass Abfälle möglichst
ermieden und nicht vermiedene Abfälle nach Möglichkeit verwertet werden.
Nach DIN 32736, 3.2.14 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen, die zur
Entsorgung von Abfällen im Rahmen der
sind“, in folgende Teilleistungen nach Tabel
sollten Zähler zur manuellen Erfassung zeitlich und räumlich ungehindert zugänglich
sein.
7.3 Optimierung der Abfall-Entsorgungsprozesse
Der Abfall-Entsorgungsprozess dient der Aufrechterhaltung von Hygiene und
Sicherheit von Objekten.
Im Rahmen des Facility Management werden dabei folgende Ziele verfolgt:
- Verminderung des Abfallanfalls;
- Verbesserung der Qualität der Abfälle;
- Optimierung des Entsorgungsprozesses.
Entsorgung ällen e n zahlreiche Gese ze, Verordnungen,
ichtlinien und Em . So z.B. die „Satzung ü die Vermeidung
V
(Abfallsatzung) vom 30.10.1996 in der Fassung vom 01.01.2003“: (1) Die Erzeuger
und Besitzer von Abfällen haben dazu beizutrag
v
gesetzlichen Bestimmungen erforderlich
le 7-8.
7 Integration der Prozessoptimierung 129
ENTSORGEN NACH DIN 32736
Einsammeln, Sortieren
Beför ern d
Behandeln und Zwischenlagern
Zuführen zur Wiederverwertung oder Endlagerung
Tabelle 7-8: Entsorgen nach DIN 32736
Entsorgen ist nach DIN 32736 dem infrastrukturellen Gebäudemanagement
zugeordnet. Die Kosten für die Entsorgung sind in DIN 18960 „Nutzungskosten im
Hochbau“ in Kostengruppe 320 (Entsorgung) enthalten.
Die Richtlinie GEFMA 100 „Facility Management“ listet die Arten des anfallenden
Abfalls wie in Tabelle 7-8 ersichtlich auf, geht allerdings nicht näher auf dessen
Behandlung ein.
ENTSORGEN NACH GEFMA 100
Hausmüll
Gewerbemüll
Sondermüll
Tabelle 7-9: Entsorgen nach GEFMA 100
ie Kosten der Entsorgung sind in Kostengruppe 490 (Entsorgen) nach GEFMA 200
enthalten, soweit sie nicht schon hlagen
wurden. Die Modellierung des Entsorgungsprozesses in Abbildung 7-8 wurde auf
D
den Gebäudereinigungskosten zugesc
Basis der DIN 32736 vorgenommen.
130 7 Integration der Prozessoptimierung
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Konzept Abfall- bewirtschaftung
Behältnisse Transportmittel Lagerflächen Termine Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:-Abfallarten-Massen/ Volumina
DATENERMITTLUNG:- Tätigkeiten- Terminplanung
TätigkeitenProzessEntsorgung Ergebnisse
Entsorgungsleistung
SAMMLUNGANSPORT
ZWISCHENLAGERUNGTR
ÜBERGABE
Abbildung 7-8: Prozess Entsorgung (eigene Darstellung)
Die Planungsphase des Prozesses Entsorgung dient der Sammlung von Daten über
in der Nutzungsphase anfallende Abfallarten und deren voraussichtliche Mengen.
Auf dieser Basis kann ein Abfallbewirtschaftungskonzept erstellt werden, welches die
eitungsphase werden die zu erbringenden
Nutzungsphase erforderlichen Behältnisse in Art und Größe
Nach ihrer Durchführung werden Entsorgungsleistungen abgenommen und
dokumentiert und als Informationsbasis für künftige Änderungen des Prozesses
zugrunde gelegt.
7.3.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungsprozesse in der Bauplanung
Schon in der Planungsphase von Objekten kann auf eine getrennte Abfall- und
Wertstoffsammlung im Nutzungsprozess hingearbeitet werden.
Abfallbehandlung festlegt. In der Vorber
Tätigkeiten mit Durchführungszyklen und dem benötigten Personalbedarf ermittelt.
Es werden die in der
und die Transportmittel festgelegt.
7 Integration der Prozessoptimierung 131
Die Kosten des Entsorgungsprozesses werden hier nicht detailliert aufgeführt, da die
einzige Beeinflussungsmöglichkeit in der Planungsphase von Objekten die
Steigerung der Effektivität des Prozesses Entsorgen nach Abbildung 7-8 ist.
7.3.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Abfall-Sammelfläche [m²] ausreichend vorhanden nicht ausreichend vorhanden
Flächen zur Sammlung und Übergabe von Abfällen außerhalb des Gebäudes
müssen in ausreichender Größe vorhanden sein [60].
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Abfall-Sammelfläche [m²] ausreichend vorhanden nicht ausreichend vorhanden
Auch innerhalb des Gebäudes müssen Sammelflächen für Abfälle in ausreichender
Größe vorhanden sein [60].
7.4 Optimierung des Reinigungsprozesses
Gebäudereinigung ist eine Leistung zur Erhaltung der Funktionalität und zur
Werterhaltung von Gebäuden und Anlagen. Zusätzlich bestimmt die
Reinigungsqualität den Gesamteindruck einer Immobilie und ist für die Behaglichkeit
der Nutzer mitverantwortlich. Ziel eines effektiven Reinigungsmanagements ist es,
die in den Betriebskosten enthaltenen Reinigungs- und Pflegekosten eines Objektes
zu minimieren. Dabei sollen für den Nutzer optimale Sauberkeit und für Dienstleister
udereinigung“ hat den größten Anteil an den
optimale Funktionalität und maximale Sicherheit vorherrschen.
„Die Kostengruppe „Gebä
Betriebskosten. Sie betragen bei Verwaltungsgebäuden ca. 40%.“ [58] Es liegt also
nahe, diesen Prozess Reinigung möglichst effizient und kostensparend
durchzuführen.
132 7 Integration der Prozessoptimierung
Nach DIN 32736, 3.2.8 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen zur
Reinigung und Pflege von Gebäuden/Liegenschaften und Außenanlagen“ in fünf
eilleistungen nach Tabelle 7-10
T
REINIGUNGS- UND PFLEGEDIENSTE NACH DIN 32736
Unterhaltsreinigung
Glasreinigung
Fa nreinigung ssade
Reini r Außenanlagen gen de
Pflegemaßnah en für Böden und Flächen m
Tabelle 7-10: Reinigungs- und Pflegedienste nach DIN 32736
- und Pfl
ege von
nach DIN 18960 zugeordnet. „Nicht eingeschlossen... sind die Kosten
Grundreinigung nach Umzügen und wenn gewünscht den Winterdienst und die
Pflege der Pflanzen im Inneren des Gebäudes in den Reinigungsdienst auf (vgl.
Tabelle 7-11).
Reinigungs egeleistungen sind dem infrastrukturellen Gebäudemanagement,
dabei entstehende Kosten der Kostengruppe 330 (Reinigung und Pfl
Gebäuden)
des Strom- und Wasserverbrauchs für die Gebäudereinigung“ [16].
Die Richtlinie GEFMA 100 [22] nimmt zusätzlich die Bauendreinigung bzw. die
REINIGUNGSDIENSTE NACH GEFMA 100
Bauendreinigung
Glasreinigung
Fassadenreinigung
Unterhaltsreinigung
Grundreinigung nach Umzügen
Verkehrsflächen / Winterdienst
Grünflächen / Pflanzen (außen und innen)
Tabelle 7-11: Reinigungsdienste nach GEFMA 100
Die Kosten der Reinigungsdienste sind in Kostengruppe 420 nach GEFMA 200
enthalten.
7 Integration der Prozessoptimierung 133
Die beiden Richtlinien DIN 32736 und GEFMA 100 tragen wenig zur
rozessmodellierung des Prozesses Reinigung bei. Hier werden lediglich die zu
reinigenden Objekte und Flächen aufgelistet, eine Vorgehensweise zur Planung von
Reinigungsleistungen fehlt vollständig. Die GEFMA Richtlinie 132
„Reinigungsdienste“ ist derzeit in Vorbereitung und kann somit noch nicht zur
Unterstützung der Prozessmodellierung dienen.
Zur Prozessmodellierung wurde hier auf Literatur zurückgegriffen (vgl. [47]).
P
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Reinigungsrevierplan Reinigungsintervalle
Reinigungsarten Reinigungszeiten Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:- Flächenarten- Reinigungsobjekte- Nutzungsarten- Nutzungsintensitäten
DATENERMIT UNG:- Flächen / Anzahl- Oberflächen / Materialien- Entfernungen- Terminplanung
TL
TätigkeitenProzessReinigung Ergebnisse
ReinigungsleistungREINIGUNGTRANSPORT
Abbildung 7-9: Prozess Reinigung (eigene Darstellung)
Die Planungsphase der Reinigungsleistung erfordert die Zuordnung aller Flächen zu
Flächenarten und die Definition der zu reinigenden Obj kte. Anhand vorgegebener
Nutzungsarten und Nutzungsintensitäten können so ein Reinigungsrevierplan erstellt
nd Reinigungsintervalle nach gefordertem Servicelevel vereinbart werden. Die
se erfordert die Ermittlung von Flächengrößen einer Flächenart
bjekte einer Art.
ermine und zurückzulegende
e
u
Vorbereitungspha
sowie die Ermittlung der Anzahl der zu reinigenden O
Oberflächenbeschaffenheiten, geforderte T
134 7 Integration der Prozessoptimierung
Entfernungen bestimmen Reinigungsarten, Reinigungszeiten sowie den
ung von Reinigungsleistungen.
ach ihrer Durchführung wird die Reinigungsleistung abgenommen und
legt.
ten für eine Bauendreinigung bzw.
ie Grundreinigung nach Umzügen werden hier nicht betrachtet, da es sich um
inmalige bzw. in unregelmäßigen Abständen wiederkehrende Kosten handelt.
ie Gesamtkosten des Reinigungsdienstes errechnen sich als Summe aus
erforderlichen Personalbedarf zur Durchführ
N
dokumentiert und weiteren Reinigungsprozessen als Basis zugrunde ge
7.4.1 Reinigungskosten
Die Reinigungskosten setzen sich aus den Kosten für die in Tabelle 7-11
aufgelisteten Teilleistungen zusammen. Die Kos
d
e
D
folgenden Reinigungsteilleistungen zu:
RBRARFRGRUR KKKKKK ++++=
mit
KR: Summe der Reinigungskosten [Euro/a]
KRU: Kosten der Unterhaltsreinigung [Euro/a]
KRG: Kosten der Glasreinigung [Euro/a]
KRF: Kosten der Fassadenreinigung [Euro/a]
KRA: Kosten der Reinigung von Außenanlagen [Euro/a]
KRB: Kosten der Reinigung von Böden und Flächen [Euro/a]
Die Reinigungskosten einer Reinigungsteilleistung werden durch den
Reinigungsbedarf, die Reinigungsfläche bzw. die Anzahl zu reinigender Objekte, die
Effektivität der Reinigungsleistung und einen Kostensatz bestimmt Abbildung 7-10.
7 Integration der Prozessoptimierung 135
Reinigungskosten(Teilleistung)
Reinigungsflächebzw. Anzahl zuReinigungsbedarf
reinigende Objekte
Reinigungs-effektivität Kostensatz
Abbildung 7-10: Zusammensetzung der Reinigungskosten (eigene Darstellung)
Handelt es sich um eine Flächenreinigung - hierunter sind alle
Reinigungsteilleistungen i außer der Unterhaltsreinigung zu verstehen - berechnen
sich die Reinigungskosten nach:
RiRi
RiRiRi kE
bfK ⋅⋅⋅=1
mit
KRi: Reinigungskosten der Teilleistung i [Euro/a]
Reinigungsfläche [m²]
o/h]
fRi:
bRi: Reinigungsbedarf (Häufigkeit) [1/a]
ERi: Reinigungseffektivität [m²/h]
kRi: Verrechnungssatz [Eur
Für die Unterhaltsreinigung ermitteln sich die Reinigungskosten nach folgender
Gleichung:
RURU
RURURU kE
bnK ⋅⋅⋅=1
mit
KRU: Reinigungskosten der Unterhaltsreinigung [Euro/a]
nRU: Anzahl der zu reinigenden Objekte
136 7 Integration der Prozessoptimierung
bRU: Reinigungsbedarf (Häufigkeit) [1/a]
ERU: Reinigungseffektivität [1/h]
kRU: Verrechnungssatz [Euro/h]
7.4.2 Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten in der Bauplanung
ls zu beeinflussende Größen zur Minimierung der Betriebskosten eines Objektes
bzw. die Anzahl der zu reinigenden Objekte, der
Rein f und die R seffekt
A
ergeben sich die Reinigungsfläche
igungsbedar einigung ivität.
Reinigungs(Teilleistung)
kosten
ReinigungseffektivitätReinigungsfläche bzw.Anzahl zu reinigende
Objekte
Reinigungsbedarf
ProzessReinigung
Verschmutzungs-grad
Kostensatz
Reinlichkeits-anspruch
baulicheGegebenheiten
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 7-11: Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Rei f
Im r iteratur vertretenen Meinung, dass der
Schmutzanfall im Gebäude vo Planer nicht zu beeinflussen ist [16], wird in dieser
Arbeit gez der Sc und dam
Ab ve ngsentscheidungen durchaus quantitativ
beeinfl d. Durch geeign Maßnahmen wie durch die Überd ng des
Eingangsbereiches kann der Schmutzeintrag edu
D nsp nn dagegen in der Planungsphase nicht
beeinfl rden.
nigungsbedar
Gegensatz zu teilweise in der L
m
eigt, dass
hängigkeit von
hmutzanfall
rschiedenen Planu
it der Verschmutzungsgrad in
usst wir ete z.B. achu
in das Gebäude r ziert werden.
er Reinlichkeitsa ruch der Nutzer ka
usst we
7 Integration der Prozessoptimierung 137
Reinigungsfläche bzw. Anzahl zu reinigender Objekte
In erster Linie bestimmen die Größe der Reinigungsfläche und die Anzahl der zu
reinigenden Objekte die Reinigungskosten. Daher ist aus der Zielsetzung heraus, die
Reinigungskosten zu minimieren, generell eine Minimierung der Entwurfsparameter
„Größe der Reinigungsfläche“ und „Anzahl der Reinigungsobjekte“ anzustreben.
Reinigungseffektivität
können schon in der Bauplanungsphase
ngaben über Reinigungsreviere und zu erwartende Reinigungsintervalle gemacht
rflächen bestimmen die Reinigungsart und
sollten unter dem Aspekt einer leic
Ebe h die bauliche Umgebung maßgeblich auf die
Reinigung aus. Größenbesc
bestimmen die Effizienz des Transportes von
e Höhe der Reinigungskosten, kann aber in
der Planungsphase von Obj cht bee
7.4.3 Bewirtschaftungsobjekte
Grundsätzlich gilt, dass für großflächige Objekte eine maschinelle ist
er Reinigung von Hand vorzuziehen ist. Maschinelle Reinigung kann trotz
relevanten Niveauunterschieden oder die
Bodenfreiheit von Einbauten. Eine Aussage darüber, ab welcher Flächengröße eine
maschinelle Reinigung als wirtschaftlich betrachtet werden kann oder welche
Durch die Aufnahme geeigneter Bewirtschaftungsobjekte kann der Prozess
Reinigung schon in der Planungsphase von Gebäuden und Anlagen unterstützt
werden.
Mit Informationen über Flächenarten, Flächengrößen, Einrichtungs- und
Sanitärobjekte sowie Nutzungsarten
A
werden. Verwandte Materialien und Obe
hten Reinigung ausgewählt werden.
nso wirkt sic Durchführung der
hränkungen wie Türbreiten oder das Maß der
Komplexität des Grundrisses
Reinigungsmaterialien oder die Möglichkeit einer maschinellen Reinigung.
Kostensatz
Der Kostensatz bestimmt maßgeblich di
ekten ni influsst werden.
Reinigung me
d
geringerem Personalbedarf eine weitaus höhere Reinigungseffektivität erzielen als
händische Reinigung und verringert dadurch Reinigungskosten.
Bei den erarbeiteten Bewirtschaftungsobjekten wurden Aspekte betrachtet, die sich
generell auf die Möglichkeit einer maschinellen Reinigung beziehen, wie zum
Beispiel das Vorhandensein von
138 7 Integration der Prozessoptimierung
Reinigungsmaschinen anderen vorzuziehen sind, kann in dieser Arbeit nicht gemacht
Allerdings sollte schon in der Bauplanungsphase gekl
Rei inen bauliche Vorraussetzungen erforder
Zentralstaubsauger [41], und ob
Bewirtschaftungsobjekt Aufzug
Planungs- Keine
werden und muss im Einzelfall geprüft werden.
ärt werden, ob der Einsatz von
nigungsmasch t, wie z.B. ein
dies wirtschaftlich ist.
entscheidung Einheit Prozessunterstützung Prozessunterstützung
Abmessungen [-] Transport einer
Reinigungsmaschine möglich
Transport einer Reinigungsmaschine
nicht möglich
Tragfähigkeit [-] Transport einer
Reinigungsmaschine möglich
Transport einer Reinigungsmaschine
nicht möglich Aufzüge erhöhen die Reinigungseffektivität, wenn sie durch genügend große
Abmessungen und eine ausreichende Tragkraft den Transport von
Reinigungsmaschinen erlauben.
Die Sichtung von Gerätedaten ergab eine maximale Länge von 2,30 m, eine
ht von ca. 1650 kg für eine
Reini chine mit Au ie Maß gsmaschinen liegen
z.B. bei ca. 1,70 m x 0,80 m und 500 kg.
Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage
Einheit Proze zung Pro ng
maximale Breite von 1,40 m und ein Maximalgewic
gungsmas fsitz. D e kleinerer Reinigun
Planungs-entscheidung ssunterstüt Keine
zessunterstützu
An e erf. Anzahl =
Außenfläche / (π · 40²) A l zahl Müllgefäß[-]
Anzahl ≥ erf. Anzahl nzahl < erf. Anzah
A bstand Müllgefäße [m] ≤ 80 > 80
Anzahl erf. Anzahl = Anzahl ≥ erf. Anzahl Anzahl < erf. Anzahl Elektroanschlüsse Außenfläche / (π · 40²)
[-] Abstand
Elektroanschlüsse [m] ≤ 80 > 80
Anzahl Wasseranschlüsse
erf. Anzahl = Außenfläche / (π · 30²)
Anzahl ≥
[-]
erf. Anzahl Anzahl < erf. Anzahl
Abstand Wasseranschlüsse
[m] ≤ 60 > 60
7 Integration der Prozessoptimierung 139
Zur Entsorgung von Restmüll sollten genügend Müllgefäße vorhanden und zur
Entleerung leicht erreichbar sein. Dazu wird davon ausgegangen, dass eine sinnvolle
oll die Entfernung darstellen, die zur
Planungs- Einheit Prozessunterstützung Keine
Anzahl an Müllgefäßen im Außenbereich voraussetzt, dass sich ein Müllgefäß in
Sicht- bzw. „Laufweite“ befindet. Die Laufweite s
Entsorgung von Reststoffen noch in Kauf genommen wird, sie wird mit 40 m
geschätzt.
Zur effektiven Durchführung der Außenreinigung müssen Außeninstallationen wie
Elektroanschlüsse in ausreichender Anzahl und günstiger Lage vorhanden sein (vgl.
Kap. 7.1.7). Ebenso ist eine ausreichende Anzahl von Wasseranschlüssen in
entsprechender Lage Voraussetzung für die Möglichkeit der maschinellen Reinigung
im Außenbereich (vgl. Kap. 7.1.7). [62]
Bewirtschaftungsobjekt Bepflanzung
entscheidung Prozessunterstützung
Laubanfall [m²] wenig laubend stark laubend
Bei der Auswahl der Bepflanzung sollte auf wenig laubende Pflanzen zurückgegriffen
Bewirtschaftungsobjekt Grünfläche
Planungs-entscheidung Einheit Prozessu tzung P
werden, um starke Verschmutzung im Herbst zu verhindern.
nterstü Keine rozessunterstützung
Entwässerung [-] ausreic anden hend vorh nicht ausreichend vorhanden
R nicht andeinfassung [-] vorhanden vorhanden
rün- und Pflanzflächen sollten ausreichend entwässert werden, da eine
rsflächen und vermeidet die Verschmutzung von
G
unzureichende Entwässerung eine Mehrverschmutzung der Verkehrsflächen zur
Folge hat. Die Randeinfassung von Grünflächen erlaubt eine maschinelle Reinigung
angrenzender Verkeh
Verkehrsflächen in Randbereichen.
140 7 Integration der Prozessoptimierung
Bewirtschaftungsobjekt (Außenanlage) Verkehrsfläche
Planungs- Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützungentscheidung
Komplexität [-] niedrige Komplexität hohe Komplexität
Befestigung [-] ausreichend befestigt unbefestigt
E g [-] ausreichend vorhanden nicht ausreichend vo ntwässerun rhanden
Wird die Form von Verkehrsflächen durch schmale oder steile Flächenbereiche oder
durch relevante Niveauunterschiede zwischen Flächen erhöht komplex, wird die
aschinelle Reinigung von Flächen unmöglich. Hier werden die gleichen Grenzwerte
sserung der Verkehrsflächen im Außenbereich notwendig.
r
m
wie für Schneeräumfahrzeuge oder Aufsitzmäher zu Grunde gelegt (siehe Kap.
7.1.7)
Um den Schmutzeintrag in das Gebäude zu minimieren, ist eine ausreichende
Befestigung und Entwä
Die Oberfläche sollte dabei „tritt- und abriebfest sein und durch eine reliefartige
Profilierung Schmutz und Nässe schlucken“ [62].
Bewirtschaftungsobjekt Baukörpe
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
K t A/V ] (1) ompakthei [m-1 < 0,2 > 1
Aufzug [-] vorh en nicht den and vorhan
A ein ro nzahl Putzräume [-] Putzraum pGeschoss
keine Putzräume vorhanden
Eingangsbereich [-] vorhanden nicht vorhanden
Schmutzfang-einrichtung [-] ausreichend vorhanden nicht vorhanden
Niveaugleichheit Niveauunterschiede [cm] ≤ 20 > 20 (ohne Rampe)
Die Planung des Baukörpers wirkt sich einerseits auf den Reinigungsbedarf und die
Reinigungsflächen von Fassaden und andererseits auf Reinigungsbedarf und
Reinigungseffektivität von Böden und Flächen aus.
Kompakte Baukörper erlauben kurze Transport- und Reinigungswege, lang
gestreckte, großflächige Baukörper erhöhen durch eine größere Anzahl von
7 Integration der Prozessoptimierung 141
Eingängen die Anzahl der Orte größeren Schmutzeintrags. Zur Bewertung der
Kompaktheit soll hier auf das Kapitel 6.1.2 verwiesen werden.
Bei mehrgeschossigen Bauten entscheidet das Vorhandensein eines Aufzuges
arüber, ob maschinelle Reinigung möglich ist.
usreichend überdacht, kann der Schmutzeintrag in das
ebäude stark reduziert werden „Durch ein professionelles Schmutzabwehr-System
zu 90 Prozent verringern“ [54].
Ein iveaugleicher Grundriss bzw. die Verwendung von Rampen
ermöglicht ller Reinigungsgeräte ohne aufwändige
Über n relevanten H enunterschied Räumen
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil
Planungs-entscheidung Ei it Pro ng Prozessunterstützung
d
Eine ausreichende Anzahl an Putzräumen vermindert unproduktive Wege für das
Reinigungspersonal. Es sollte pro Geschoss ein zur Aufnahme der Reinigungsgeräte
und -mittel ausreichend groß dimensionierter Putzraum angeordnet werden.
Bei der Planung von Eingangsbereichen wird der Reinigungsbedarf von Böden und
Flächen maßgeblich bestimmt. „80% des im Gebäude befindlichen Schmutzes wird
von außen herein getragen“ [54]. Sind im Eingangsbereich
Schmutzfangeinrichtungen vorhanden und ist der äußere Teil des
Eingangsbereiches a
G
lässt sich dieses Aufkommen um bis
möglichst n
die Benutzung maschine
windung vo öh en zwischen .
nhe zessunterstützu Keine
Struktur [-] glatt offenporig, rau
Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien gewählt
stark unterschiedliche Materialien
Oberflächen Einheitlichkeit [-]
einheitliche Oberflächen-
beschaffenheit
unterschiedliche Oberflächen-
beschaffenheit
Zugänglichkeit [-] ohne Hilfsmittel zugänglich nicht zugänglich
Raue Strukturen verschmutzen durch eine vergrößerte Oberfläche leichter (z.B.
ung) und sind darüber hinaus aufwändiger zu reinigen durch vermehrte Staubablager
als glatte Oberflächen.
Werden für zusammenhängende Objekte oder Flächen verschiedene Materialien
oder verschiedene Oberflächenstrukturen mit unterschiedlichen
Reinigungsanforderungen verwendet, verringert sich durch den notwendigen
142 7 Integration der Prozessoptimierung
Wechsel der Reinigungsmittel und -verfahren die Reinigungseffektivität gegenüber
der Verwendung einheitlicher Materialien und Oberflächen.
h sein.
gskörper
Generell müssen zu reinigende Objekte gut zugänglic
Bewirtschaftungsobjekt Beleuchtun
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
K onstruktion [-] geschlossen offen
Obe tur [-] of u rflächenstruk glatt fenporig, ra
eben der Oberflächenstruktur der Lampenschalen wirkt sich vor allem die
werden.
N
Konstruktion der Beleuchtungsmittel auf den Reinigungsbedarf aus. Offene
Konstruktionen verschmutzen leichter als geschlossene, auf rauen Oberflächen
haftet Schmutz besser.
Die Höhe der Installation über Fußboden entscheidet darüber, welche Hilfsmittel
(z.B. Einsatz von Leitern) zur Reinigung notwendig
Bewirtschaftungsobjekt Fassade
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Helligkeit [-] wen ell se ll iger h hr he
N eigung [°] 90 < 90
Selbstreinigungs-fähigkeit [-] vorhanden nicht vorhanden
Für die Fassadenreinigung erweisen sich die Struktur und die Helligkeit der
berfläche als wichtige Parameter zur Bestimmung des Reinigungsbedarfs. Helle
r, strukturierte Oberflächen bieten eine vergrößerte
Oberfläche zur vermehrten Schmutzablagerung und sind darüber hin r mit
Mehraufwand zu reinigen. Auch auf geneigten Flächen komm
besser zum Liegen als auf senkrechten Fassadenfl ätzlich bes
srichtung) der Fassadenteile den Grad der Verschmutzung.
O
Fassaden verschmutzen schnelle
aus nu
en Schmutzpartikel
ächen. Zus timmt die
Ausrichtung (Himmel
Selbstreinigende Fassaden sind anderen vorzuziehen.
7 Integration der Prozessoptimierung 143
Ein einheitliches Material sollte einem Materialmix an der Fassade vorgezogen
werden. Die Verwendung von einheitlichem Fassadenmaterial vereinfacht die
einigung durch die Verwendung gleicher Reinigungsmittel und -arten.
Zur Erhöhung der Reinigungs ktivität sollte die Fassade in allen Bereichen
zugänglich sein. Dazu muss geprüft werden, ob eine Fas
erforderlich ist oder alle Fassadenteile auch über z.B. Fluchtbalkone erreichbar sind.
F der äußer ebäudehülle von der Außenanlage ausgeht, sollte
um das Gebäude ein ausreichend befestigter Bereich angelegt werden. Dieser wird
zu tandfläche Leitern oder H ei der Fa g
benötigt, wenn kei e Fassad efahranlage oder sonstige Zugänge zur Fassade
orhanden sind. [62]
R
effe
saden-Befahranlage
alls die Reinigung en G
m Beispiel als S für ubkräne b ssadenreinigun
n en-B
v
Bewirtschaftungsobjekt Fenster
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Öffnungsmöglichkeit [-] zu öffnen nicht zu öffnen
Unterteilung [-] nicht unterteilt stark unterteilt
Breite der Fensterbank [-] ≤ 20 cm > 20 cm
Tragfähigkeit der Fensterbank [-] ≥ 90 kg < 90 kg
Bauart [-] einteilige Bauart Mehrscheiben-Bauart
Ebe er Fassade bestimmt die Ausrichtung der Fenste
Verschmutzung von äußeren Glasflächen. Hier wi rdings davon a ngen,
lächen nach den Anforderungen der
ner Fläche unterteilt oder nur schwer zugänglich, erhöht sich der
ffnende Fenster können nur mit einem erhöhten
Aufwand auf ihrer Außenseite gereinigt w
sol l ausgeführt rden, dass sie als Abl
nso wie bei d rfront den Grad der
rd alle usgega
dass eine Ausrichtung von Fensterf
Tageslichtversorgung gegenüber der Verschmutzungsvermeidung Priorität hat und
somit die Ausrichtung nach einer Seite mit geringerem Schmutzanfall kein
Planungsziel darstellt.
Ist das Fenster in sei
Reinigungsaufwand. Auch nicht zu ö
erden. Die Ausbildung der Fensterbänke
lte so schma we nicht agefläche für z.B.
144 7 Integration der Prozessoptimierung
Büromaterialien missbraucht werden können, in ihrer Tragfähigkeit sollten sie
allerdings begehbar sein.
Die Bauart von Fenstern (Mehrscheibenfenster oder Isolierverglasung) bestimmt
usätzlich die Größe der zu reinigenden Glasfläche.
Bewirtschaftungsobjekt Fußboden
Einheit Prozessu tzung Pro ng
z
Planungs-entscheidung nterstü Keine
zessunterstützu
Helligkeit Reflexio rad [-] weni ger R )
seh er Re ) nsg ger hell (gerin
eflexionsgradr hell (hoh
flexionsgrad
Musterung [-] gemustert unifarben
Widerstandsfähigkeit [-] hohe Widerstandsfähigkeit
geringe rstandsfähigkeit Wide
Struktur, Helligkeit, Musterung und Einheitlichkeit der Oberfläche bestimmen sowohl
einigungsbedarf als auch Reinigungseffektivität. Zur Erhöhung der
Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung
R
Reinigungseffektivität sollte der zu reinigende Bereich zusätzlich leicht zugänglich
sein und eine ausreichende Widerstandsfähigkeit gegen erforderliche
Reinigungsmittel und Reinigungsarten aufweisen.
Bewirtschaftungsobjekt Heizkörper
Planungs-entscheidung Einheit
Bodenfreiheit [cm] ≥ 30 < 30
Dicke [cm] ≤ 10 > 10
Nur Heizkörper mit ausreichender Bodenfreiheit und geringer Dicke ermöglichen eine
mas igung der B che unt r.
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs- Ei it Pro g Pr g
chinelle Rein odenflä erhalb der Heizkörpe [62]
entscheidung nhe zessunterstützun Keine ozessunterstützun
Komplexität [-] ~ 1 < 1
äume sollten möglichst gleichförmig (mit geringer Komplexität) geplant werden. R
Vorspringende Ecken, freistehende Stützen, tote Winkel und ungenutzte
Wandnischen erschweren die Reinigung, sind ggf. mit maschinellen
7 Integration der Prozessoptimierung 145
Reinigungsgeräten nicht zu erreichen und erfordern damit teure Handreinigung. Zur
Definition der Komplexität von Räumen sei hier auf das Kapitel 10.1.1 verwiesen.
raum
Bewirtschaftungsobjekt Sanitär
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
ProzessunterstützungAnzahl
Sanitäreinrichtungen [-] d em Bedarf angepasst hohe Anzahl
Höhe der Verfliesung [m] ≥ 1,50 0
Bodenabfluss [-] vorhanden nicht vorhanden
Wasserzapfstelle [-] vorhanden nicht vorhanden
Bodenfreiheit der Sanitäreinrichtungen [cm] ≥ 30 < 30
Generell sollte die Anzahl der Sanitäreinrichtungen auf das erforderliche Maß
begrenzt werden. Eine ausreichend hohe Verfliesung und Bodenabflüsse im
Sanitärraum ermöglichen eine effektivere Reinigung der Sanitärräume. Ist ein
Becken vorhanden, das eine Eimerbefüllung ermöglicht, werden zusätzlich
unproduktive Wege des Reinigungspersonals eingespart.
Ausreichende Bodenfreiheit der Sanitärobjekte vereinfacht die Reinigung der
Bodenfläche.
Bewirtschaftungsobjekt Sonnenschutzeinrichtung
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
ProzessunterstützungLage bzgl. der Fensterfläche [-] innen außen
Außen liegende Sonnenschutzeinrichtungen verschmutzen schneller als innen
egende und verursachen dadurch höhere Reinigungskosten. Allerdings sind die
sziel darstellt (vgl. Kap. 9.2.2).
Bewirtschaftungsobjekt Sta
gs-g Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
li
thermischen Nachteile so schwerwiegend, dass der Einsatz innen liegender
Sonnschutzeinrichtungen kein Planung
ndort
Planunentscheidun
Staubimmission [-] geringe Staubimmission hohe Staubimmission
146 7 Integration der Prozessoptimierung
Die Wahl des Standortes (z.B. Lage an einer stark befahrenen Straße) entscheidet
enflächen und auch der
bäudes.
Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung
maßgeblich über den Verschmutzungsgrad der Auß
Innenräume eines Ge
Bewirtschaftungsobjekt Treppe
Planungs-entscheidung
Geländer-Oberflächenstruktur [-] glatt offenporig, rau
Geländer-Helligkeit [-] weniger hell sehr hell
Geländer-Griffspurempfindlichkeit [-] unempfindlich gegen empfindlich gegen
Griffspuren Griffspuren
Geländerbefestigung [-] („schwebend“) Geländerstützen
aufstehend Geländerstützen frei
seitlicher Wasserschutz [-] vorhanden kein seitlicher Wasserschutz
Konstruktion [-] geschlossen offen
Für die reinigungsoptimierte Gestaltung der Treppenlauffläche gelten die Angaben
tungsobjekt Bauteil). Struktur, Helligkeit
assers aufwendiger zu
entscheidung terstützung Keine Prozessunterstützung
für Bauteile gleichermaßen (vgl. Bewirtschaf
und Griffspurempfindlichkeit des Geländers wirken sich auf die Reinigungseffektivität
des Geländers aus. Zusätzlich können bauliche Maßnahmen wie die Vermeidung
aufstehender Geländerstützen oder Ausführung eines seitlichen Wasserschutzes
den Reinigungsvorgang vereinfachen.
Offene Konstruktionen sind wegen herab laufenden Schmutzw
reinigen als geschlossene.
Bewirtschaftungsobjekt Tür
Planungs- Einheit Prozessun
Helligkeit [-] weniger hell sehr hell
Griffspurempfindlichkeit [-] unempfindlich gegen Griffspuren
empfindlich gegen Griffspuren
Grad der Verglasung [-] keine Verglasung hoher Verglasungsanteil
Widerstandsfähigkeit gegen Reinigungsmittel
und –arten [-] ausreichend vorhanden nicht ausreichend
vorhanden
Neben Struktur, Helligkeit und Griffspurempfindlichkeit wirkt sich auch der Grad der
Verglasung auf den Reinigungsbedarf von Türen aus. Verglaste Türen verschmutzen
schneller und sind gegenüber unverglasten Türen nur mit erhöhtem Aufwand zu
7 Integration der Prozessoptimierung 147
reinigen. Auch die Widerstandsfähigkeit gegen Reinigungsmittel und -arten sollte
ausreichend hoch sein, um einen erhöhten Reinigungsaufwand zu vermeiden.
Bewirtschaftungsobjekt Wand
Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung
Planungs-entscheidung
Griffspurempfindlichkeit [m²] unempfindlich gegen Griffspuren
empfindlich gegen Griffspuren
Sockelleiste [m²] vorhanden nicht vorhanden
Struktur und Griffspurempfindlichkeit wirken sich in allgemeiner Form aus.
verhindern eine Verschmutzung der Wand im unteren Bereich während
durch Sohlenabrieb.
7.5 Optimierung von Betrieb und Instandhaltung
Das Betreiben von Gebäuden und Anl
fts von Unternehmen durch die Gewährleistung der Funktionalität von
enkt
skosten. Durch Beobachtung und Dokumentation der relevanten
en die Objektnutzung optimiert, der Ressourcenverbrauch minimiert und
ellt werden.
bereitet wird, entscheidet mit über die
-13 zeigen die Tätigkeiten zum Betreiben und „Verfolgen
Sockelleisten
der Fußbodenreinigung oder
agen sollte als Unterstützung des
Kerngeschä
baulichen und technischen Anlagen dienen. Die im Betreiben enthaltene Aufgabe der
regelmäßigen Inspektion und Wartung dient der Werterhaltung und s
Instandsetzung
Abläufe könn
die Nachhaltigkeit sichergest
„Ob und wie die Gebäudebewirtschaftung vor
Höhe der Betriebskosten und Umweltbelastungen, die während der Nutzungsdauer
entstehen. Wichtige Faktoren sind: die Bereitstellung von Gebäudedaten…, die
Einschulung des Bedienungs- und Wartungspersonals sowie die Erarbeitung von
Anreizfaktoren für ein entsprechendes Nutzerverhalten“ [3].
Tabelle 7-12 und Tabelle 7
der Gewährleistung" nach DIN 32736.
BETREIBEN NACH DIN 32736
Übernehmen
In Betrieb nehmen
Bedienen
Überwachen, Messen, Steuern, Regeln, Leiten
148 7 Integration der Prozessoptimierung
Optimieren
Instandhalten (Warten, Inspizieren, Instandsetzen) nach DIN 31051
Beheben von Störungen
Außerbetriebnehmen
Wieder in Betrieb nehmen
Ausmustern
Wiederholungsprüfungen
Erfassen von Verbrauchswerten
Einhalten von Betriebsvorschriften
Tabelle 7-12: Betreiben nach DIN 32736
HAUSMEISTERDIENSTE NACH DIN 32736
Sicherheitsinspektionen
Aufzugswärterdienst
Sicherstellen der Objektsauberkeit
Einhalten der Hausordnung
Kleinere Instandsetzungen
Tabelle 7-13: Hausmeisterdienste nach DIN 32736
Betreiben ist nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem technischen
Gebäudemanagement zugeordnet. Kosten des Betreibens sind in DIN 18960
„Nutzungskosten im Hochbau“ in den Kostengruppen 351 (Bedienung der
technischen Anlagen), 352 (Inspektion und Wartung der Baukonstruktion) und 353
(Inspektion und Wartung der technischen Anlagen) geregelt.
Die Kosten der Instandsetzung werden in Kostengruppe 400
(Instandsetzungskosten) behandelt
ie Kosten des Hausmeisterdienstes nach DIN 32736 werden in Kostengruppe 360
.
n (vgl.
(Betriebsführung Technik) und den Betrieb des
D
(Kontroll- und Sicherheitsdienste) aufgenommen
Die GEFMA Richtlinie 100 integriert annähernd die gleichen Tätigkeiten in den
Betrieb von Gebäuden und Anlagen. Lediglich die Große Instandsetzung von
Gebäuden und Anlagen wurde aus Gründen der Abrechnung aus der
Betriebsführung entfernt und als eigener Block Unterhaltung aufgenomme
Abbildung 7-15). Die kleine Instandsetzung (Schönheitsreparatur etc.) verbleibt als
Teil der Betriebsführung. Der Betrieb nach GEFMA 100 kann unterteilt werden in den
Betrieb technischer Anlagen
7 Integration der Prozessoptimierung 149
Gebäudes (Hausmeisterdienste). Die Verfolgung der Gewährleistung wird nicht als
einzelne Aufgabe betrachtet, sondern direkt in den Betrieb integriert.
BETRIEBSFÜHRUNG TECHNIK NACH GEFMA 100
Übernehmen/ In Betrieb nehmen
Betätigen (Bedienen) – Stellen, Überwachen, Störungen beheben, Verbrauchsstoffe auffüllen, Prüfungen veranlassen, Optimieren im laufenden Betrieb, Gewährleistung verfolgen
Instandhalten (Inspizieren, Warten, Kleine Instandsetzung)
Entsorgen
Kleine Umbauten
Dokumentieren
Übergeben/ Außerbetriebnehmen
Tabelle 7-14: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100
HAUSMEISTERDIENSTE NACH GEFMA 100
Übernehmen
Betätigen (Bedienen) – Stellen, Schließen, Überwachen (Sauberkeit, Hausordnung, Aufzugswärter), Störungen beheben, Gewährleistung verfolgen
Instandhalten - Inspizieren (Verkehrssicherheit), Kleine Instandsetzung (Schönheitsreparaturen)
Kleine Umbauten
Dokumentieren
Übergeben/ Außerbetriebnehmen
Tabelle 7-15: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100
Technik) und auch in
ostengruppe 440 (Hausmeisterdienste) nach GEFMA 200 enthalten.
Unterhaltskosten (große Instandsetzung) sind in Kostengruppe 230 (Unterhalt (große
Instandsetzung)) nach GEFMA 200 geregelt.
.5.1 Betriebsprozess
ird in dieser Arbeit in Anlehnung an die Richtlinie GEFMA 100 bzw.
EFM 2 dem Unterhalt zugeordnet. Auch die
aßna n erhalten von Außenanlagen werden in einem
geson n
Die Kosten der Betriebsführung sind in Kostengruppe 210 (Technisches
Objektmanagement), in Kostengruppe 220 (Betriebsführung
K
7
Instandsetzung w
G A 12 nicht dem Betrieb, sondern
M hme zum Betreiben und Unt
derte Kapitel (vgl. Kap. 7.1) behandelt.
150 7 Integration der Prozessoptimierung
Als Basis zur Modellierung des Prozesses Betrieb (vgl. Abbildung 7-12) eignet sich
n Gebäuden die GEFMA Richtlinie 122, die die Tätigkeiten bei der Betriebsführung vo
und technischen Anlagen näher spezifiziert.
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme,Interpretation und
Dokumentation
Bauliche Anlagen Techn. Ausstattung Mess- und Zählkonzept
Bauteildaten Gerätedaten AKS-Daten Funktions- beschreibungen Betriebsanweisungen Ersatzteillisten Herstellerverzeichnisse Wartungsintervalle
DATENERMITTLUNG:- Nutzung- Flächen- bes. Anforderungen
KENNZEICHNUNGDATENÜBERNAHMEÜBERNEHMEN/ INBETRIEBNEHMEN
TätigkeitenProzessBetreiben Ergebnisse
Messprotokolle Betriebsbücher Energie und Medien- verbräuche
BETÄTIGENINSTANDHALTENENTSORGENKLEINE UMBAUTENDOKUMENTIERENÜBERGEBEN/ AUSSERBETRIEBNEHMEN
Abbildung 7-12: Prozess Betrieb (eigene Darstellung)
Die Planungsphase des Betriebes dient der Auswahl von technischen und baulichen
Anlagen. Dazu werden Nutzerbelange, vorhandene Flächen und gesetzliche
Anforderungen analysiert und der Bemessung und Auswahl der baulichen und
technischen Ausstattung zugrunde gelegt. Die Festlegung von Mess- und
Zählkonzepten dient der Planung späterer Betriebs- und Informationsabläufe.
Nach Auswahl der technischen und baulichen Ausstattung werden die
betriebsrelevanten Daten zur Übernahme in den Betrieb zusammengetragen und
prozessorientiert aufbereitet.
7 Integration der Prozessoptimierung 151
Die Tätigkeiten während der Durchführung des Betriebes erzeugen zahlreiche
und technischen Anlagen umfassen die
ätigkeiten des Betreibens mit Ausnahme der Instandhaltung. Die Aktivitäten der
dhaltungsmanagement werden in Kapitel 7.5.5
Sinne dieser Arbeit setzen sich aus den Kosten für den
Messdaten und Betriebsergebnisse, die abgenommen, dokumentiert und hinsichtlich
ihrer Effektivität interpretiert werden müssen.
7.5.2 Bedienung
Die Tätigkeiten zur Bedienung von baulichen
T
Instandhaltung und das Instan
analysiert.
7.5.3 Kosten für Bedienung
Die Kosten des Bedienens im
Betrieb exklusive der Instandhaltungskosten von baulichen und technischen Anlagen
zusammen.
Sie werden in ihrer Höhe vom Bedarf des Bedienens, der Anzahl der zu bedienenden
Objekte, der Bedieneffektivität und einem Kostensatz bestimmt.
Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Betriebs-, sondern
Unterhaltkosten und werden gesondert behandelt.
Bedienungskosten
Anzahl zubedienender
AnlagenBedienungsbedarf Bedieneffektivität Kostensatz
Abbildung 7-13: Zusammensetzung der Bedienungskosten (eigene Darstellung)
it folgender Gleichung zu erfassen: Bedienungskosten sind m
)1( BBB
BBB EVkE
nbK +⋅⋅⋅=
mit
KB: Kosten des Bedienens [Euro/a]
152 7 Integration der Prozessoptimierung
bB: Bedienungsbedarf [1/a]
nB: Anzahl zu bedienender Anlagen [-]
EB: Bedieneffektivität [1/h]
kB: Kostensatz [Eur
EVB: Kosten für Ersatzteile und Verbrauchsstoffe [Euro]
.4 Beeinflussbarkeit der Bedienungskosten in der Bauplanung
zur Minimierung der Bedienungskosten nach
o/h]
7.5
Als zu beeinflussende Größen
Abbildung 7-14 ergeben sich der Bedienungsbedarf, die Anzahl der zu bedienenden
Anlagen und die Bedieneffektivität.
BedieneffektivitätBedienungsbedarf
Ausstattungs-bzw.
Technisierungs-grad
ProzessBedienen
baulicheGegebenheiten
Bedienungskosten
Anzahl zu bedienenderAnlagen Kostensatz
barNicht beeinfluss
Beeinflussbar
Abbildung 7-14: Beei ungsprozess (eigene Darstellung)
nflussbarkeit der Bedienungskosten im Bauplan
7 Integration der Prozessoptimierung 153
Bedienungsbedarf
Ob und in welchem Umfang Bedienungsbedar
baulichen und technischen Anlagen bestimmt. Selbsttätig regelnde Anlagen
edienungsbedarf, ein hoher Technisierungs- und Ausstattungsgrad
erhöht den Bedienungsbedarf.
dienung, Wartung und Inspektion von
aulichen und technischen Anlagen. „Im Falle der Bedienung handelt es sich um
icht erlernbare Routineaufgaben, die der Hausmeister verrichtet, im Falle der
Wartung und Inspektion sind spezielle, ft produkt- und konstruktionsabhängige
enntnisse erforderlich, die nur ein Fachmann besitzt“ [53].
und abendliche Schließdienst, die Überprüfung der Einhaltung der Hausordnung
und Anlagen nur zu einem sehr geringen Teil
beeinfl
Anlagen und Bauteile erende Gebäudeteile ungehindert zugänglich
sind bzw. bedienungsf
Bauliche Gegebenheiten beei
So sollen z.B. zu bedienende Anlagen ohne den
anderen der Erhöhung der
len Nutzungskosten gesenkt und die Wirtschaftlichkeit
lt werden.
f besteht, wird von der Auswahl der
vermindern den B
im Gebäude
Anzahl zu bedienender Anlagen
Die Anzahl zu bedienender Anlagen kann schon in der Planungsphase von
Gebäuden und Anlagen auf ein notwendiges Maß beschränkt werden.
Bedieneffektivität
Zunächst muss unterschieden werden in Be
b
le
o
K
Die Hausmeistertätigkeiten im Rahmen des Betreibens wie z.B. der morgendliche
oder die Verkehrssicherung im Gebäude (vgl. GEFMA 122 [24]) können in der
Planungsphase von Gebäuden
usst werden. Hier kann lediglich sichergestellt werden, dass zu bedienende
und zu inspizi
reundliche Systeme gewählt werden.
nflussen wie die Durchführung des Prozesses
Betreiben die Bedieneffektivität.
Einsatz zusätzlicher Hilfsmittel leicht erreichbar sein.
7.5.5 Instandhaltung
Die Instandhaltung von Gebäuden und Anlagen dient zum einen der Sicherstellung
von Funktionalität und Verfügbarkeit und zum
Lebensdauer. Gleichzeitig sol
durchzuführender Maßnahmen sichergestel
154 7 Integration der Prozessoptimierung
Instandhalten ist Bestandteil des Betreibens und nach DIN 32736
„Gebäudemanagement“ dem technischen Gebäudemanagement zugeordnet.
BETREIBEN NACH DIN 32736
…
Instandhalten (Warten, Inspizieren, Instandsetzen) nach DIN 31051
…
Tabelle 7-16: Betreiben nach DIN 32736
Die Kosten der Instandsetzung werden in den Kostengruppen 410 (Instandsetzung
der Baukonstruktion), 420 (Instandsetzung der technischen Anlagen), 430
(Instandsetzung der der Außenanlagen) und 440 (Instandsetzung der Ausstattung)
der DIN 18960 behandelt.
Die Kosten der Wartung und Inspektion werden nach DIN 31051 als Betriebskosten,
bbildung 7-15).
Kosten der Instandsetzung als Unterhaltskosten angesehen (vgl. A
Instandhaltung
Wartung Inspektion Instandsetzung
Betriebskosten Unterhalt
A ng 7 : Struktur der Instandhaltung nach DIN 31051bbildu -15 (nach GEFMA 122, 2.1) [24]
BETRIEBSFÜHRUNG TECHNIK NACH GEFMA 100
…
Instandhalten (Inspizieren, Warten, Kleine Instandsetzung)
…
Tabelle 7-17: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100
HAUSMEISTERDIENSTE NACH GEFMA 100
…
Instandhalten - Inspizieren (Verkehrssicherheit), Kleine Instandsetzung (Schönheitsreparaturen)
…
Tabelle 7-18: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100
7 Integration der Prozessoptimierung 155
UNTERHALTUNG (GROSSE INSTANDSETZUNG) NACH GEFMA 100
Bauwerk
Technische Anlagen
Außenanlagen
Einbauten und Ausstattung (Inventar)
Tabelle 7-19: Unterhaltung nach GEFMA 100
Die Kosten der Betriebsführung sind in Kostengruppe 210 (Technisches
Objektmanagement), in Kostengruppe 220 (Betriebsführung Technik) und auch in
Kostengruppe 440 (Hausmeisterdienste) nach GEFMA 200 enthalten.
Unterhaltskosten (große Instandsetzung) sind in Kostengruppe 230 (Unterhalt (große
Instandsetzung))nach GEFMA 200 geregelt.
Instandhaltung
Inspektion Wartung kleine Inst.
große Inst.
Betriebskosten Unterhalt
Abbildung 7-16: Struktur der Instandhaltung als Teil der Betriebsführung nach GEFMA 122 (nach GEFMA 122, 2.1) [24]
Die Tätigkeiten zur Instandhaltung gliedern sich nach DIN 31051 in
- Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-
Zustandes;
- Wartung: Maßnahmen zur Bewahrung des Sollzustandes;
- Instandsetzung: Maßnahmen zur Wiederherstellung des Sollzustandes.
7.5.6 Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten errechnen sich aus dem Instandhaltungsbedarf, der Anzahl
instand zu haltender baulicher und technischer Anlagen, der
Instandhaltungseffektivität, der Anschaffungs- und Entsorgungskosten für
Austauschkomponenten und einem Kostensatz.
156 7 Integration der Prozessoptimierung
Instandhaltungs-kosten
Anzahl derinstand zuhaltendenAnlagen
Instandhal-tungsbedarf
Instandhalt-ungseffek-
tivitätKostensatz
An-schaffungs-
kosten
Entsorgungs-kosten
Abbildung 7-17: Zusammensetzung der Instandhaltungskosten (eigene Darstellung)
standhaltungskosten werden nach folgender Formel berechnet.
Indirekte Instandhaltungskosten wie entgangene Deckungsbeiträge,
Überstundenlöhne, Stillstandskosten usw. können im Rahmen dieser Arbeit nicht
berücksichtigt werden, da sie in der Planungsphase von Gebäuden und Anlagen
nicht zu beeinflussen sind.
In
)1( IIII
III ENANkE
nbK ++⋅⋅⋅=
mit
KI: Kosten der Instandhaltung [Euro/a]
bI: Instandhaltungsbedarf [1/a]
nI: Anzahl instand zu haltender Anlagen [-]
EI: Instandhaltungseffektivität [1/h]
[Euro]
kI: Kostensatz [Euro/h]
ANI: Anschaffungskosten
ENI: Entsorgungskosten [Euro]
Die Modellierung des Prozesses Instandhaltung basiert auf der GEFMA Richtlinie
122, die die Tätigkeiten bei der Instandhaltung von Gebäuden und technischen
Anlagen ausführt.
7 Integration der Prozessoptimierung 157
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Instandhaltungs- strategie Instandhaltungsplan
Bauteile und -stoffe Betriebsmittel Instandhaltungs- termine/ -intervalle Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:- Anlagenart- Anlagendaten (Standort, …)- geforderte Verfügbarkeit- Lebensdauer
DATENERMITTLUNG:- Massen / Volumina - - Terminp
(Materialien, Ersatzteile)Tätigkeiten
lanung
TätigkeitenProzessInstandhaltung Ergebnisse
Anlagendaten InstandhaltungsplanAKTUALISIERUNG
Instandhaltungs- leistung
INSPEKTION bzw.WARTUNG bzw.INSTANDSETZUNG
Abbildung 7-18: Prozess Instandhaltung (eigene Darstellung)
w. dem geforderten Servicelevel [32] eine
nkte für die ggf. präventive Instandsetzung
hlt und zur Verfügung gestellt werden.
In der Planungsphase des Prozesses Instandhaltung werden die
anlagenspezifischen Daten ermittelt und festgelegt. Dabei wird abhängig von der
geforderten Anlagenverfügbarkeit bz
geeignete Instandhaltungsstrategie ausgewählt. Inspektionstätigkeiten, Wartungs-
und Instandsetzungsintervalle und Zeitpu
werden dazu in den Instandhaltungsplan aufgenommen.
Die Vorbereitung der Instandhaltung dient der Planung von Terminen und Tätigkeiten
zur Durchführung der Arbeiten. Zusätzlich müssen erforderliche Ersatzteile beschafft
und Betriebsmittel bzw. Hilfsstoffe ausgewä
Durch die Ausführung der Instandhaltungsmaßnahmen entstehen aktualisierte
Instandhaltungspläne und Anlagendaten, die entsprechend geändert und ergänzt
werden müssen.
158 7 Integration der Prozessoptimierung
7.5.7 Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten in der Bauplanung
Als zu beeinflussende Größen zur Minimierung der Instandhaltungskosten nach
Abbildung 7-17 ergeben sich Anschaffungs- und Entsorgungskosten von Austausch-
und Ersatzteilen, der Instandhaltungsbedarf, die Instandhaltungseffektivität und die
Anzahl der instand zu haltenden Anlagen.
Instandhaltungseffektivität
Instandhaltungsbedarf
Lebens-dauer
Verschleiß
ProzessInstand-haltung
baulicheGegeben-
heiten
Instandhkost
altungs-en
Anzahl derinstand zuhaltendenAnlagen
KostensatzAnschaffungs-kosten
Entsorgungs-kosten
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 7-19: Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Anschaffungs- und Entsorgungskosten
Die Auswahl der baulichen und technischen Anlagen bestimmt in hohem Maße die
Folgekosten bei Anschaffung von Ersatz- und Austauschteilen, aber auch die
zukünftigen Entsorgungskosten für instandgesetzte Komponenten. Deshalb muss
schon bei der Planung von Bauteilen und Anlagen auf Ersatzteilkosten und
ökologische Verträglichkeit geachtet werden.
Instandhaltungsbedarf
Der Umfang und die Notwendigkeit von Instandhaltungsarbeiten werden von der
Auswahl der baulichen und technischen Anlagen bestimmt. „Die Gesamtkonstruktion
soll durch Einsatz dauerhafter und wartungsfreier/-armer Bauteile auf eine lange
Lebensdauer ausgelegt werden. Ein geringer Unterhaltungsaufwand wird
angestrebt.“ [60]. Durch die Auswahl möglichst langlebiger Komponenten ist es
7 Integration der Prozessoptimierung 159
möglich, den Instandhaltungsbedarf bei sachgemäßer Bedienung und regelmäßiger
n. „Je langlebiger die verwendeten Einzelteile,
desto besser gestaltet sich das Verhältnis zwischen Erstinvestition und Fol
für altung“ [46
An ensdauer ein lner Bauwerkskomponenten bzw
ndet man z.B. in BMVBW [60].
negativ beeinflusst werden. Instandhaltungsbedarf, der vom
t
ie Instandhaltung baulicher und technischer Anlagen erfolgt nach einem
alle entweder vom Hersteller oder Gesetzgeber
vorgegeben oder nach eigen hrungsw den.
Der Prozess der Instandhaltung wirkt sich durch die Festlegung ei ten
Instandhaltungsstrategie auf den Instandhaltungsbedarf aus. Man unterscheidet
dabei präv rategien und Ausfalls
St lich gewähl ird, ist s
Planungsphase von Objekten nicht beeinfluss wird au e
Literatur, z.B. [42], [32], verwiesen.
n
„das
isposition können in der Planungsphase von baulichen Objekten nicht
beeinflusst werden.
Wartung auf ein Minimum zu reduziere
gekosten
die Bauunterh ].
gaben zur Leb ze . Austauschzyklen
fi
Zusätzlich kann der Verschleiß durch äußere Einflüsse wie z.B. Witterung, das
zunehmende Alter einer Anlage, unsachgemäße Bedienung oder mangelnde
Wartung und Reinigung
Verschleiß des Bauteils oder einer Anlage herrührt, ist planungsunabhängig und
kann nicht berücksichtigt werden.
Instandhaltungseffektivitä
D
Instandhaltungsplan, dessen Interv
en Erfa erten festgelegt wer
ner geeigne
entive Strategien, Inspektionsst trategien. Welche
rategie letztend t w tark nutzerabhängig und kann in der
t werden. Hier f weiterführend
Zur Definition und Identifikation von Anlagenteilen und zur Dokumentation von
Tätigkeiten im Instandhaltungsmanagement sollten Objekte mit Hilfe eines
Anlagenkennzeichnungssystems (AKS) hierarchisch strukturiert werden. Diese
Struktur kann schon in der Planungsphase von Objekten und Anlagen vorgegebe
werden. Die eigentlichen Tätigkeiten im Instandhaltungsmanagement wie die
„Dokumentation des Lebenszyklus von Bauteilen oder Anlagen“ [47] oder
Controlling der Instandhaltungskosten auf der Ebene der Anlagen“ [47] sowie die
Ersatzteild
160 7 Integration der Prozessoptimierung
Im Prozess Instandhaltung sind die Bedienungs- und Wartungsfreundlichkeit, aber
rtungsgebundenen Verbrauchs- und Schmierstoffen
planungsrelevante Auswahlkriteri
Durch einen hohen Grad der Standardisierung wird zusätzlich
die Reparatur von Kleinteilen erleichtert.
Die Effektivität der Tätigkeiten zum Instandhalten wird durch n
Gegebenheiten beeinflusst. Instand zu haltende Bauteile, Anlagen und
frast sollen leicht zugänglich sein und zur Durchführung der Tätigkeiten
den. So sollen etwa Versorgungsstränge in Bedarfsschwerpunkten
igkeit von Wartungs- und
möglich, so viel wie nötig können die
rstellungs- und Betriebs- / Nutzungskosten erheblich reduziert werden.“ [60].
Kostensatz
Der Kostensatz stellt hier ha lich erfo s
der Bauplanung nicht beeinflusst werden.
auch ein geringer Bedarf an wa
en.
der Austausch oder
die bauliche
In rukturen
einen notwendigen Arbeitsradius erhalten.
Gemeinsam zu wartende Anlagenteile und Bauteile sollten möglichst zentriert
angeordnet wer
konzentriert werden und Ver- und Entsorgungsstränge gemeinsam verlegt werden.
Anzahl instand zu haltender Anlagen
Im Hinblick auf Investitionskosten, die Notwend
Instandhaltungsarbeiten, die Entsorgung und den Energieverbrauch sollte die Anzahl
der zu betreibenden technischen Anlagen möglichst minimiert werden.
„Nach dem Grundsatz: So wenig Technik wie
E
uptsäch rderliche Personalko ten dar und kann in
7 Integration der Prozessoptimierung 161
7.5.8 Bewirtschaftungsobjekte
er
Pr g P g
Bewirtschaftungsobjekt: Baukörp
Planungs-entscheidung Einheit ozessunterstützun Keine
rozessunterstützun
Installationsgrad [-] geringer Installationsgrad hoher Installationsgrad
Der Installationsgrad des Gebäudes bestimmt den Betriebsbedarf. Hochtechnisierte
Gebäude besitzen einen weitaus höheren Betriebsbedarf als weniger hoch
technisierte Gebäude.
So benötigen z.B. Verwaltungsgebäude mit geringem Installationsgrad (nicht
limatisiert) 6,70 DM/m² BGF und Jahr, vollklimatisierte Verwaltungsgebäude (hoher
M/m² BGF und Jahr an Wartungs- und
Bed n [58].
ewirtschaftungsobjekt: Bauteil
k
Installationsgrad) dagegen 11,72 D
ienungskoste
B
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Material Einheitlichkeit [-] einheitliches Material verschiedene Materialien
Bauart Einheitlichkeit [-] einheitliche Bauart Bauart unterschiedlich
Standardisierung [-] Standardkomponenten Einzel- oder Sonderanfertigungen
Z it [-] leicht zugänglich nicht ich ugänglichke zugängl
Lebensdauer [a] hoch gering
Wa e erleichtern die du hrenden Tä rch
gute hkeit. Durch die Auswa Ba r
standsetzungsbedarf entsprechend verringert. Gleichzeitig ermöglicht erst eine
rtungsfreundliche Bauteil rchzufü tigkeiten du
Zugänglic hl langlebiger uteile wird de
In
effektive Instandhaltung das Erreichen der maximalen Lebensdauer von Bauteilen.
Auch die Auswahl einheitlicher und standardisierter Bauteile ermöglicht eine
vereinfachte Ersatzteilbevorratung und beschleunigt Instandhaltungsprozesse.
Eine Tabelle mit Lebensdauern von Bauteilen und Baustoffen findet man z.B. in
BMVBW.
162 7 Integration der Prozessoptimierung
Bewirtschaftungsobjekt Dach
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Dachüberstand [ kein cm] genügend groß Dachüberstand
Begrünung [-] vo n nicht den rhande vorhan
Dachdeckung Selbstreinigungs-
fähigkeit [-] vorhanden nicht vorhanden
Die Auswahl der Dachkonstruktion und -deckung bestimmt einerseits den
Instandhaltungsbedarf der Fassade und andererseits den Instandhaltungsbedarf des
Daches selbst.
Durch die Auswahl einer Dachkonstruktion mit ausreichend breitem Dachüberstand
wird die mechanische Fassadenbeanspruchung durch Schlagregen erheblich
verringert. Instandhaltungsmaßnahmen werden erst nach längerer Zeit erforderlich
und die Lebensdauer der Fassade wird verlängert [5].
Eine Dachbegrünung verringert die Beanspruchung der Dachfläche (vgl. Kap. 10.3).
anungsthema, sollten möglichst selbstreinigende
Bew sobjekt Fa
Ei it Proz ng P
Ist eine Begrünung kein Pl
Materialien zu Dachdeckung gewählt werden.
irtschaftung ssade
Planungs-entscheidung nhe essunterstützu Keine
rozessunterstützung
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Helligkeit [-] helle Oberfläche dunkle Oberfläche
Eine effiziente Fassadenbegrünung senkt die Beanspruchung der Fassade durch
Wettereinflüsse und erhöht so die Lebensdauer (vgl. Kap. 10.3).
Ohne Begrünung verhindern helle Fassaden hohe Temperaturspannungen und
dadurch entstehende Schädigungen an unbeschatteten Fassadenteilen im Sommer
(nach DIN 4108, 4.3.2.2) [10].
7 Integration der Prozessoptimierung 163
Bewirtschaftungsobjekt Fenster
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
elektrische Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden
Der Einbau einer witte erung kann Schäden
Gebäudes und an den Fenstern selbst verhindern. So können Fenster
tung einer maßgeblichen Windgeschwindigkeit und bei Regen
oder ferngesteuert geschlossen werden [48].
gsobjekt Fußboden
ngs- Einheit Prozess-unterstützung
keine Prozess-unterstützung
rungsabhängigen elektrischen Steu
innerhalb des
bei Überschrei
automatisch
Bewirtschaftun
Planuentscheidung
Streumittelfestigkeit [-] streumittelfest durch Streumittel zu schädigen
ewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation
Keine Prozessunterstützung
Die Auswahl eines streumittelfesten Bodenbelags im Eingangsbereich erleichtert den
Winterdienst durch die Möglichkeit, einheitliches Streumaterial zu verwenden, und
erhöht die Lebensdauer des Fußbodenbelags [57].
B
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung
Nachrüstbarkeit [-] möglich nicht möglich
Anpassbarkeit nicht möglich [-] möglich
Regelbarkeit [-] zeit-/lastgesteuert händischer Betrieb
Selbsttätig regelnde Anlagen, die sowohl zeitgesteuert arbeiten als auch
fahren können, sind bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit händisch
lagen vorzuziehen. So spielen z.B. „die Kriterien Erweiterungsfähigkeit
hließanlagenplanung und -verwaltung eine wesentliche
änger genutzt werden“ [44]. Hier kann
re Flexibilität bezüglich Änderungen in der Unternehmensorganisation
der bei Schlüsselverlust erreicht werden.
Teillastzustände
regelbaren An
und Lebensdauer bei der Sc
Rolle, da Schließanlagen oft 20 Jahre und l
z.B. durch die Auswahl von elektromechanischen Komponenten ohne Verkabelung
eine größe
o
164 7 Integration der Prozessoptimierung
Bewirtschaftungsobjekt Installation
Planungs-entscheidu Einheit Prozessunterstützung Keine
ng Prozessunterstützung
Zugänglichkeit [-] leicht zugänglich nicht zugänglich
Lebensdauer [a] hoch gering
Standardisierung [-] vorhanden Systeme stark unterschiedlich
Bei der Auswahl von Gebäude- und Rauminstallationen in der Planungsphase von
ebäuden und Anlagen sind, wie beim Bewirtschaftungsobjekt Bauteil,
wartungsfreundliche Installationen mit hoher Lebenserwartung,
Nachrüstbarkeit/Erweiterungsfähigkeit und der Möglichkeit zur Standardisierung
vorzuziehen. Installationen sollten im Hinblick auf eine effektive Ersatzteildisposition
und die routinierte Durchführung von Instandhaltungstätigkeiten und damit zur
Erhöhung der Instandhaltungseffektivität von Betriebstätigkeiten standardisiert
werden. Anpassbare Installationen lassen sich an wechselnde Raumanforderungen
anpassen und gewähren einen störungsfreien Betrieb bei Nutzungsänderungen.
Bewirtschaftungsobjekt: Sonnenschutzeinrichtung
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
G
Betriebsweise [-] witterungsabhängige
automatische Steuerung
händische Steuerung
Die witterungsabhängige Steuerung der Sonnenschutzeinrichtung unterstützt eine
längere Lebensdauer. Durch automatisches Zurückfahren werden Schädigungen
durch Starkregen oder -wind verringert. [3]
.6 Optimierung der Prozesse im Sicherheitsdienst
te und Informationen
n, Schutz vor Einbruch, Diebstahl,
und Überwachungsmaßnahmen.“ (nach GEFMA 104, 4.8) [23]
7
Sicherheitsmanagement verfolgt das Ziel, Personen, Sachwer
gegenüber Risiken und Bedrohungen jeder Art zu schützen.
Dabei handelt es sich nach GEFMA 104 um „Schutz von Menschen vor körperlichen
Beeinträchtigungen und Eigentumsverluste
Beschädigung und Sabotage, Schutz vor unerlaubten Informationsabflüssen und
Schutz vor mutwilligen Störungen des Betriebsablaufes durch präventive Kontroll-
7 Integration der Prozessoptimierung 165
Nach DIN 32736, 3.2.9 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen zur
Sicherung der Gebäude/ Liegenschaften und der Nutzer vor Ein- bzw. Zugriff Dritter
durch Täuschung oder Gewalt“ in die Teilleistungen nach Tabelle 7-20.
SICHERHEITSDIENSTE NACH DIN 32736
Zutrittskontrollen
Objektbewachung
Revierdienst
Schließdienste
Personenschutz
Sonderbewachung
Feuerwehr
vorbeugender Brandschutz
Tabelle 7-20: Sicherheitsdienste nach DIN 32736
Sicherheitsdienste sind dem infrastrukturellen Gebäudemanagement nach DIN
32736 zugeordnet. Die durch den Sicherheitsdienst entstehenden Kosten sind in
Kostengruppe 360 (Sicherheits- und Überwachungsdienste) nach DIN 18960
enthalten.
Die Richtlinie GEFMA 100 [22] ergänzt die Dienste der DIN 32736 um Alarm- und
Notrufdienste und Schutz von Sachwerten (vgl. Tabelle 7-21).
SICHERHEITSDIENSTE NACH GEFMA 100
Pforte/ Zugangskontrolle
Objekt-/ Personenschutz
Alarm-, Notrufdienste
Geld-, Wertdienste
Werksfeuerwehr
Sonstige Sicherheitsdienste
Tabelle 7-21: Sicherheitsdienste nach GEFMA 100
Die Kosten der Sicherheitsdienste sind in Kostengruppe 430 nach GEFMA 200
enthalten.
166 7 Integration der Prozessoptimierung
Das Sicherheitsmanagement im Sinne dieser Arbeit geht über die Definitionen nach
GEFMA und DIN hinaus. Hier wird zusätzlich als interner Sicherheitsaspekt die
Reduktion von Gefahrenquellen für Unfälle innerhalb und außerhalb des Gebäudes
angestrebt.
Zur Prozessmodellierung wurden die Tätigkeiten nach den oben genannten
Richtlinien analysiert und um die Definition der Teilleistungen nach GEFMA 104
anagementbegriffe) erweitert. (M
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Notfallmanagement Sicherheitskonzepte
Notfallplan Sicherheitstechnik Brandschutzeinricht. Einsatzplan Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:- Sicherheitsrisiken- Bedrohungslage
EINBAU SICHERHEITSTECHNIKBAULICHER BRANDSCHUTZDATENERMITTLUNG:- Flächen, Objekte- Tätigkeiten (z.B. Schließen)- Einsatzplanung
TätigkeitenProzess
Sicherheitsmgmt. Ergebnisse
EMPFANGSDIENSTBEWACHUNG
SicherheitsleistungSCHLIESSDIENSTNOTRUFDIENST
Abbildung 7-20: Prozess Sicherheitsmanagement (eigene Darstellung)
Die Planungsphase im Sicherheitsmanagement dient der Beurteilung von
Sicherheitsrisiken und der Bedrohungslage. Darauf aufbauend werden Sicherheits-
und Notfallmanagementkonzepte entwickelt.
Die Vorbereitungsphase dient dem Einbau von Sicherheitstechnik und der
Durchführung von baulichen Maßnahmen zum vorbeugenden Brandschutz.
7 Integration der Prozessoptimierung 167
Zusätzlich werden Daten zur Durchführung von Sicherheitsleistungen ermittelt und
edarf für ständige Sicherheitsleistungen
erarbeitet. Ein Notfallplan regelt die Vorgehensweise, Kommunikations
Zus m Notfall.
Ständige Sicherheitsleistungen wie Empfang, Bewachung, Schließdienste und der
otrufdienst werden während der Nutzungsphase von Gebäuden und Anlagen
begleitenden Sicherheitsmanagements sind
en. Kosten für die Sicherheitstechnik
ode Maßnahme erbess f
und Informationen sind den Erstellungskosten zuzuordnen. Durch den Einbau
sicherheitstechnischer Systeme und zusätzl teile entstehen weitere
Baunutzungskosten wie Bedienungs-, Instandhaltungs- und ggf. Reinigungskosten,
ie an entsprechender Stelle b ksichtigt werden müssen.
n.
.6.2 Beeinflussbarkeit des Sicherheitsmanagements in der Bauplanung
beeinflusst werden.
So vermeiden frühzeitige Entscheidungen für bauliche Maßnahmen zur
Objektsicherung wie einbruchhemmende Verglasungen oder verschließbare
Fenstergriffe die aufwändige Nachrüstung von Bauteilen.
Zusätzlich sollte der architektonische Entwurf auf mögliche Unfallgefahrenquellen wie
z.B. in die Lauffläche hereinragende Ecken oder ungünstige Treppenkonstruktionen
untersucht werden.
daraus der Einsatzplan und Personalb
wege und
tändigkeiten i
N
erbracht, abgenommen und dokumentiert.
7.6.1 Sicherheitsmanagement - Kosten
Die Kosten des ständigen, betriebs
ausschließlich über Personalkosten zu erfass
r für bauliche n zur V erung der Sicherheit ür Gebäude, Nutzer
icher Bau
d erüc
Die Personalkosten sind vom Ausbildungsstand der Personen, von den Einsatzzeiten
und der Gefahrenlage abhängig und müssen für den Einzelfall gesondert ermittelt
werden.
Als Grundlage zur Berechnung von Versicherungsprämien wird die Gefahrenlage
bewertet. Hier wirken sich die vorgestellten Maßnahmen positiv aus, was bei
Vertragsverhandlungen mit der jeweiligen Versicherung ggf. in Rechnung gestellt
werden kann. Konkrete Einspareffekte können allerdings in der Planungsphase von
Gebäuden und Anlagen nicht beziffert werde
7
Das Sicherheitsmanagement kann schon in der Planungsphase von Gebäuden und
Anlagen
168 7 Integration der Prozessoptimierung
Baulicher Brandschutz ist in den jeweiligen Landesbauordnungen gesetzlich
geregelt. Im Einzelfall sollte nac ner Wir
werden, ob über die gesetzlichen Anforderungen an den bau
hinaus Bauteile und Baustoffe mit einer hohen Feuerwiderstandsklasse nach DIN
4102 gewählt werden. Zusätzl e aktive M Br
einse .B. Sprinklera en, sind oftmals zur Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen zu installieren.
einflusst werden. Hier kann lediglich sichergestellt werden, dass
ie Aspekte Sicherheit, Unternehmensorganisation,
rweiterungsfähigkeit, Lebensdauer und Behandlung von Sonderausstattungen
ndiger Sicherheitsleistungen dar.
Der Ei cherheitseinrichtungen wie z.B.
Videoüber ystemen kann Schäden durch Vandalismus oder Einbruch
vermindern. Durch eine risikogerechte Versicheru mie und eine eren
edarf an Sicherheitsdienstleistungen können ggf. zusätzliche Einsparpotenziale
ll diese Thema hier nicht weiter behandelt
ggf. das
e des Sicherheitsmanagements sollen hier
aus diesem Grund nicht weiter untersucht werden.
h ei tschaftlichkeitsuntersuchung entschieden
lichen Brandschutz
ich aßnahmen, die im andfall selbsttätig
tzen wie z nlag
Die Durchführung von ständigen Sicherheitsleistungen wie Empfangsdienst oder
Revierdienste kann in der Planungsphase von Gebäuden und Anlagen nur in
geringem Maße be
sicherheitsrelevante Gebäudeteile ungehindert zugänglich sind. Eine durchdachte
Schließanlagenplanung, die d
E
berücksichtigt, stellt eine Grundlage stä
nbau von technischen Si Alarmanlagen oder
wachungss
ngsprä n gering
B
eröffnet werden.
Da der Einsatz von elektrischen Überwachungseinrichtungen wie
Einbruchsmeldeanlagen, Freilandüberwachungsanlagen, Zutrittskontrollsystemen,
Warensicherungssystemen und Brandmeldeanlagen weitgehend
gebäudeunabhängig erfolgen kann, so
werden. Auch die unterbrechungsfreie Stromversorgung im Notfall und
Erreichen von Datensicherheit als Aufgab
7 Integration der Prozessoptimierung 169
7.6.3 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt: Außenanlage
Planungs- t Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützungentscheidung Einhei
Beleuchtung [-] präsenzabhängige keine tung Steuerung Beleuch
Durch den Einbau einer präsenzabhängigen Beleuc gssteuerung werden v. A. im
Außenbereich Abschr n Einbrüche oder Vandalismus erzielt.
Bewirtschaftungsobjekt: Baukörper
htun
eckungseffekte gege
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Gebäudetiefe [m] ≤ 14 > 14
Sicherheitseinrichtung [-] vorgesehen kein Planungsthema
Niveaugleichheit Niveauunterschiede [cm] ≤ 20 > 20 (ohne Rampe)
„Die Möglichkeiten der Schadensbegrenzung durch die Feuerwehr nehmen mit
zunehmender Gebäudetiefe/Eindringtiefe ab.“ [36] Die Gebäudetiefe ist deswegen
auf ein notwendiges Maß zu beschränken.
Die Erstellung eines Sicherheitskonzeptes in der Planungsphase von Gebäuden
eckt frühzeitig Schwachstellen auf und erschließt die Orte des Einbaus notwendiger
Sicherheitseinrichtungen (vgl. Bewirtschaftungsobjekt Tür bzw. Fenster). Zusätzlich
ist zu untersuchen, ob durch den Einbau geeigneter Einrichtungen
Versicherungsbeiträge zu minimieren sind.
Niveaugleiche Grundrisse vermindern die Anzahl von Sturz- und Stolperunfälle an
Stufen.
d
170 7 Integration der Prozessoptimierung
Bewirtschaftungsobjekt: Fenster
ents g Prozessunterstützung Keine Prozessun tzung
Planungs- Einheit cheidun terstüFenstergriff
Versperrbarkeit [-] versperrbar nicht versperrbar
Ver ng [-] Meh ung Ei g riegelu rfachverriegel nfachverriegelun
Verglasung [-] ein d einbruchhembruchhemmen nicht mend
elektris he Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden c
Fenster sollten durch mechanische Einrichtungen und durch Einbruch hemmende
Verglasung in ausreichendem Maße gegenüber einem gewaltsamen Öffnen
gesichert sein [3].
Durch zentrales Schließen und eine zentrale Zustandserfassung wird zusätzlicher
Bewirtschaftungsobjekt: Fußboden
en Ei it P P
Einbruchschutz gewährleistet.
Planungs-tscheidung nhe rozessunterstützung Keine
rozessunterstützung
Ruts eit chsicherh [-] rutschsicher unsicher
Ebenheit Niveauunterschiede [mm] ≤ 4mm > 4 mm
Die Rutschsicherheit von Fußböden ist ein wichtiger Bestandteil der Arbeitssicherheit
der Rutschfestigkeit
von verschiedenen Industrie-Bodenbelägen im nassen und trockenen Zustand für
im Gebäude. Es sollten daher möglichst rutschfeste Materialien gewählt werden. In
Abbildung 7-21 finden sich die Ergebnisse der Untersuchung
verschiedene Schuhsohlenmaterialien.
Dabei bedeutet (+) rutschsicher, (0) bedingt rutschsicher und (-) unsicher.
Eigenschaften Hartbeton Kunststein versiegelt
Keramische Platten
unglasiert
Keramische Platten
profiliert
Kunstharz rauh
Kunststoff-beläge fein
(PVC)
Gummi-noppen-belag
Holzparkett 2-fach
versiegelt
Guss-asphalt gesplittet
Bituminöse Walz-beläge
Textile Beläge
Sohlenmaterial/ Profile Rutschfestigkeits-Test
Gummi/ Normalprofil + + 0 + + + + 0 0 + - + - + + + + + +Thermoplast, Kautschuk/
Normalprofil + + + 0 + - + - + - + + - + 0 + +PUR-elastomer/
Normalprofil + + 0 + + + + + - + + + 0 + PUR-elastomer/
FeinprZustand
Bela
ofil + + 0 + - + - + - + - + - + - + + 0 0 des
ges trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass
Abbildung 7-21: Rutschfestigkeit von Bodenbelägen [17]
7 Integration der Prozessoptimierung 171
Niveauunterschiede sollten möglichst vermieden werden, sind aber bei Übergängen
verschiedener Fußbodenbeläge kaum zu vermeiden. Die
erufsgenossenschaftlichen Regel BGR 181 für Sicherheit und Gesundheit bei der
Bewirtschaftungsobjekt:
tzung Keine Prozessunterstützung
b
Arbeit definieren unter Punkt 4: "Als Stolperstellen gelten im Allgemeinen
Höhenunterschiede von mehr als vier Millimeter." [1]
Raum
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstü
Komplexität raumbildender Umfang [-]
≈ 1 Raumumfang /
> 1
Übersichtlichkeit Anzahl Abwinkelungen/ ≈ 0 > 0 -rundungen
Abmessungen [m] gering groß
Zur Vermeidung von Sturz- und Stolperunfällen sollte die Anzahl der in den Raum
nbauten möglichst
steam als
akuierung unerlässlich. Eine einfache und übersichtliche
und hier vor allem in Fluchtwege (Flure) ragenden Bauteile und Ei
minimiert werden. „Als Gefahrenquelle kommen Wandkanten, Türrahmen,
Heizkörper und Stützen in Frage.“ [36] Als Maß für die Intensität an hereinragenden
Bauteilen wird hier die Komplexität des Raumes bestimmt (vgl. Abbildung 7-22)
Die Übersichtlichkeit der Wegeführung im Notfall ist sowohl für das Rettung
auch für die Ev
Wegeführung begünstigt Rettungs- und Fluchtaktionen. [36] Zur Bestimmung der
Komplexität sei hier auch auf das Bewirtschaftungsobjekt Raum beim
übergeordneten Planungsziel Tageslichtnutzung verwiesen.
Tatsächlicher UmfangGeglätteter Umfang
Abbildung 7-22: Ermittlung der Komplexität eines Raumes (eigene Darstellung)
172 7 Integration der Prozessoptimierung
Im Falle eines Brandes nimmt das „Schadensausmaß mit zunehmender Raumgröße
(Fläche und Höhe) üb voll, große Räume zu
en mobile Brandwände zu installieren.
ngsobjekt: Treppe
heidung Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung
erproportional zu“ [36]. Hier ist es sinn
vermeiden bzw. in großen Räum
Bewirtschaftu
Planungs-entsc
Form [-] gleichmäßig eng oder ungleichmäßig
Steigungsverhältnis Stufentiefe [-] gleichmäßig ungleichmäßig Stufenhöhe /
Treppen sollten zur Vermeidung von Sturz- und Stolperunfällen möglichst gerade
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
oder gleichmäßig und mit großem Krümmungsradius ausgeführt werden [36].
Zusätzlich ist bei der Planung und Bauausführung auf ein gleichmäßiges
Steigungsverhältnis zu achten.
Bewirtschaftungsobjekt: Tür
Schließzylinder [-] Sicherheits-schließzylinder
kein Sicherheits-schließzylinder
Beschläge [-] Sicherheitsbeschläge keine Sicherheitsbeschläge
Türblatt [-] einbruchhemmend nicht einbruchhemmend
Verglasung [-] einbruchhemmend nicht einbruchhemmend
elektrische Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden
Außentüren und Türen zu sicherheitsrelevanten Bereichen sollten wie Fenster
ausreichend gegen gewaltsames Eindringen geschützt werden.
7.7 Prozessoptimierung beim Umzugsmanagement
Findet ein hausinterner oder gebäudeübergreifender Umzug statt, hat dies für das
Unternehmen oft weitreichende Folgen. Neben Störungen im Betriebsablauf kann es
bei unzureichender Planung zu einem vollständigen Betriebsausfall oder zu
langwierigen Nach- und Nebenarbeiten kommen. „Da jede Veränderung von
Arbeitsplätzen, Maschinen und Anlagen mit Umzügen und Ausfällen von Arbeits-
bzw. Maschinenlaufzeit verbunden ist, liegt es im Interesse jedes Unternehmens
7 Integration der Prozessoptimierung 173
bzw. jeder Institution, die notwendigen Prozesse möglichst effizient durchzuführen“
33].
Als sekundärer Flächenprozess schließt der Prozess Umzug an die beiden primären
lächenprozesse Nutzungsplanung und Konditionierung an (vgl. Kap. 7.9).
optimieren, und zum anderen, die
[
F
Zum einen gilt es, den Umzugsprozess zu
Umzugskosten zu minimieren.
Nach DIN 32736, 3.2.8 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen zur
Durchführung von Umzügen“ in fünf Schritte nach Tabelle 7-22.
UMZUGSDIENSTE NACH DIN 32736
Ermittlung der erforderlichen Transport- und Installationsleistungen
Festlegung sowie Koordination der Umzugs- und Installationstermine
Ggf. Auslagerung von Einrichtungsgegenständen sowie Schaffung von Provisorien und
Übergangslösungen
Demontage, Transport, Aufbau und Inbetriebnahme der Büroeinrichtungen und
Informationstechnischen Geräte
Abnahme der Transport- und Installationsleistungen
Tabelle 7-22: Umzugsdienste nach DIN 32736
Umzugsdienste sind nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem infrastrukturellen
Gebäudemanagement zugeordnet. Dadurch entstehende Kosten sind in DIN 18960
„Nutzungskosten im Hochbau“ nicht enthalten, da es sich nicht um „ regelmäßig oder
unregelmäßig wiederkehrende Kosten“ (nach DIN 18960, 3.1) [6] handelt.
Die GEFMA Richtlinie 100 erweitert den Umzugsdienst nach DIN 32736 um
lanungsaufgaben der Umzugsgrobplanung (vgl. Tabelle 7-23) wie z.B. die
n wie z.B. die
sfall unter dem Punkt
igenleistungen“ eingeordnet sind. Die eigentliche Umzugsdurchführung wird unter
„Fremdleistungen“ eingegliedert.
P
Objektsuche und Vermittlung bzw. um organisatorische Arbeite
Erstellung von Türschildern etc., welche wie der Arbeitszeitau
„E
174 7 Integration der Prozessoptimierung
UMZUGSMANAGEMENT NACH GEFMA 100
O che, Vermittlung, Makler bjektsu
U planu , Koordinierung mzugs ng
Fremdle genistun
Eigenlei nstunge
Sonstiges
Tabelle 7-23: Umzugsmanagement nach GEFMA 100
Die Kosten des Umzugmanagements sind in Kostengruppe 480 nach GEFMA 200
enthalten.
Bei der Modellierung des Prozesses Umzug kann das Umzugsmanagement nach
GEFMA als Grobentwurf betrachtet werden. Die Richtlinie GEFMA 138
ann nicht zur „Umzugsmanagement“ ist derzeit in Vorbereitung und k
Prozessmodellierung herangezogen werden. Zur Analyse der Umzugsvorbereitung
und -durchführung eignet sich die Definition des Umzugsdienstes nach DIN 32736.
7 Integration der Prozessoptimierung 175
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Flächenbedarf Raumbedarf Raumbeziehungen
Umzugstermine Transportmittel Personalbedarf
DATENERMITTLUNG:-Quelldaten (Personen, Arbeitsplätze, Infrastrukturen, Ausstattungen, Beschaffenheiten, Beziehungen)- Leerstände, Umzugsziele- Zieldaten (Personen, Arbeitsplätze...)
DATENERMITTLUNG:- Massen / Volumina- Entfernungen- Transportmittel (z.B. Aufzug)- Tätigkeiten (z.B. Demontage)- Terminplanung
TätigkeitenProzessUmzug Ergebnisse
Flächendaten Pe In
rsonendatenfrastrukturdaten
Kostenstellendaten Schlüsseldaten Fluchtwege
AKTUALISIERUNG
Transportleistung Installationsleistung
DEMONTAGETRANSPORTMONTAGEINBETRIEBNAHME
Rettungswege
Abbildung 7-23: Prozess Umzug (eigene Darstellung)
Abbildung 7-23 zeigt eine detaillierte Analyse des Prozesses Umzug.
Während in der Planungsphase von Umzügen Quell- und Zieldaten des Umzuges
unter Berücksichtigung vorhandener Relationen erarbeitet werden, dient die
Vorbereitungsphase der Ermittlung der Ausgangsdaten zur Durchführung des
mzugs. Umzugstermine, Transportmittel und Personalbedarf können jetzt festgelegt
rchführung beinhaltet die
U
werden. Die Abnahme und Dokumentation nach Umzugsdu
Aktualisierung der relevanten Daten und die Dokumentation der Ereignisse zur
Übernahme und ggf. Änderung in kommenden Umzugsprozessen.
7.7.1 Umzugskosten
Die Umzugskosten nach Abbildung 7-24 werden vom Umzugsbedarf, der Anzahl
umzuziehender Objekte, der Umzugseffektivität, der Entfernung zwischen Quell- und
Zielort und Kostensätzen bestimmt
176 7 Integration der Prozessoptimierung
Umzugskosten
UmzugsvolumenUmzugsbedarf Umzugs-effektivität KostensätzeEntfernung
Abbildung 7-24: Zusammensetzung der Umzugskosten (eigene Darstellung)
Die Umzugskosten sind mit folgender Gleichung zu erfassen:
)211( UkUsUVUkUEUVUbUK ⋅⋅+⋅⋅⋅=
mit
ten des Umzugs [Euro/a]
bU: Umzugsbedarf [1/a]
VU: Umzugsvolumen [m³]
EU: Umzugseffektivität [m³/h]
kU1: Kostensatz 1 [Euro/h]
sU: Entfernung Quell- und Zielort [km]
kU2: Kostensatz 2 [Euro/(m³ km)]
Zusätzliche Kosten aus Umzugsplanung (z.B. Maklerprovision) und Umzugsfolgen
(z.B. Arbeitszeitausfall) müssen bei der Ermittlung der Umzugsgesamtkosten
berücksichtigt werden, finden hier aber keine Beachtung, da sie als vom
Umzugsmanagement unabhängig angesehen werden. Auch die Kosten für
Nebenarbeiten (z.B. Reinigung, Entsorgung) können hier nicht aufgenommen
werden.
7.7.2 Beeinflussbarkeit der Umzugskosten in der Bauplanung
Als zu beeinflussende Größe zur Minimierung der Umzugskosten nach Abbildung
7-24 ergibt sich die Umzugseffektivität (vgl. Abbildung 7-25), die vom Prozess
Umzug und baulichen Gegebenheiten abhängt.
KU: Kos
7 Integration der Prozessoptimierung 177
Umzugskosten
UmzugsvolumenUmzugsbedarf Umzugseffektivität KostensätzeEntfernung
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
ProzessUmzug
BaulicheGegebenheiten
Abbildung 7-25: Beeinflussbarkeit der Umzugskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Umzugseffektivität
Der Umzugsprozess kann durch die Aufnahme entsprechender Objektattribute schon
bei der Bauplanung unterstützt werden.
Wird der Umzugsprozess angestoßen und ist die Umzugsquelle bekannt, muss
zunächst ein geeigneter Zielbereich identifiziert werden. Hier werden Informationen
über die Beschaffenheit, Ausstattung, Belegung und Lage von Räumen und Flächen
benötigt. Da diese Informationen als Grundlage des Flächenmanagements in diese
Arbeit eingehen, werden sie im Rahmen des Umzugmanagements nicht
aufgenommen (vgl. Kap. 7.9).
Die Planung von Umzügen kann eine Änderung bestehender Grundrissstrukturen
erfordern. Deshalb sollten schon bei Bauplanung Informationen über die Mobilität
von Bauteilen (z.B. Wände) aufgenommen werden.
In Abhängig von Größe und Gewicht einzelner Umzugsobjekte werden
Transportmittel und Personalbedarf geplant. Diese Attribute müssen bei der Eingabe
von Umzugsobjekten bzw. Einrichtungsobjekten beachtet werden. Auch eine
sinnvolle Wegeführung und vorhandene Aufzüge unterstützen den Transport des
Umzugsgutes und erhöhen damit die Effizienz des Prozesses.
178 7 Integration der Prozessoptimierung
Die optimierte Umzugsplanung - wie eine automatisierte Identifikation und Zuordnung
von Umzugsobjekten oder die Termin- und Routenoptimierung - ist nicht Teil der
Aufgabenstellung dieser Arbeit; hierzu wird auf die einschlägige Literatur verwiesen
(z.B. [33]). Auch bezüglich einer effektiven Büroraumplanung und unterschiedlicher
Büronutzungskonzepte sei hier auf die entsprechende Fachliteratur verwiesen.
Bauliche Gegebenheiten beeinflussen hauptsächlich die Umzugsdurchführung.
Dabei sind z.B. Niveauunterschiede auf Transportwegen oder Türbreiten für die
Umzugseffektivität ausschlaggebende Komponenten.
Umzugsbedarf, Umzugsvolumen, Entfernung, Kostensätze
Der Umzugsbedarf eines Unternehmens resultiert in erster Linie aus
erten Arbeitsplatzkapazitäten, veränderten
Anforderungen an Arbeitsplätze durch gesetzliche Auflagen oder
Sicherheitsanforderungen („Aufgrund der häufigen Restrukturierungen in
Unternehmen sind heute Umzugsraten von 10-25% der Mitarbeiter pro Jahr üblich.“
[47]). Ob und wie oft Umzugsbedarf besteht, kann in der Planungsphase von
Gebäuden und Anlagen nicht berücksichtigt werden.
Auch auf Entfernungen möglicher Umzüge kann in der Planungsphase von Objekten
kein Einfluss genommen werden. Die beiden Kostensätze kU1 und kU2 repräsentieren
Personal- und Material- bzw. Transportkosten und können als marktabhängige
Größen in der Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst werden.
In erster Linie bestimmt das Volumen der umzuziehenden Objekte die
Umzugskosten. Daher ist aus der Zielsetzung heraus, die Umzugskosten zu
minimieren, generell eine Minimierung der Anzahl der Einrichtungsobjekte bzw. eine
Minimierung der Abmessungen dieser Einrichtungsobjekte anzustreben. Da die
Planung der Einrichtungsobjekte keine Aufgabe der Bauplanungsphase darstellt,
kann das Umzugsvolumen allerdings hier nicht beeinflusst werden.
7.7.3 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Aufzug
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Bedarfsänderungen wie z.B. veränd
Abmessungen [-] Transport von Umzugsgut möglich
Transport großer Umzugsgüter nicht
möglich
Tragfähigkeit [-] Transport von Umzugsgut möglich
Transport schwerer Umzugsgüter nicht
möglich
7 Integration der Prozessoptimierung 179
Aufzüge beschleunigen den Umzugsprozess und erhöhen damit die
Umzugseffektivität, wenn sie durch genügend große Abmessungen und eine
ausreichende Tragkraft den Transport von Umzugsgut erlauben.
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Kompaktheit A/V [m-1] (1) kleines Verhältnis A/V hoher A/V-Wert
Niveaugleichheit Niveauunterschiede [cm] ≤ 20 > 20 (ohne Rampe)
Kompakte Baukörper erlauben kurze Transportwege und erhöhen damit die
Umzugseffektivität.
Relevante Niveauunterschiede innerhalb eines Raumes oder zwischen
angrenzenden Räumen erschweren sowohl den maschinellen als auch händischen
Transport des Umzuggutes.
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Breite [m] Transport von Umzugsgut möglich
Transport sperriger Umzugsgüter nicht
möglich
Höhe [m] Transport von Umzugsgut möglich
Transport sperriger Umzugsgüter nicht
möglich
Die Planung von Räumen und hier maßgeblich von Erschließungsräumen hat
Einfluss auf die Umzugseffektivität. Wie beim Bewirtschaftungsobjekt Aufzug
erlauben nur ausreichend dimensionierte Räume und Verkehrswege den
uneingeschränkten Transport von Umzugsgut.
Bewirtschaftungsobjekt Treppe
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Breite [m] Transport von Umzugsgut möglich
Transport sperriger Umzugsgüter nicht
möglich
Höhe [m] Transport von Umzugsgut möglich
Transport sperriger Umzugsgüter nicht
möglich
180 7 Integration der Prozessoptimierung
vgl. Bewirtschaftungsobjekt Raum.
Bewirtschaftungsobjekt Tür
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Breite [m] Transport von Umzugsgut möglich
Transport sperriger Umzugsgüter nicht
möglich
Höhe [m] Transport von Umzugsgut möglich
Transport sperriger Umzugsgüter nicht
möglich
Zum Transport sperriger Umzugsgüter müssen Türen ausreichend dimensioniert
sein.
7.8 Optimierung der Prozesse bei Umbau und Nutzungsänderung
Veränderungen von Produktionsfaktoren, Betriebsabläufen, Leistungsprogrammen
oder des Leistungsumfangs in Unternehmen bedingen oftmals qualitat e und
uantitative Änderungen im Rahmen von Funktions- und Nutzungsänderungen [36].
Auch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen entstehen aus geänderten
Anforderungen an Bauwerke und Bauteile. Umbaumaßnahmen schließen als
sekundäre Flächenprozesse an die primären Flächenprozesse Nutzungsplanung und
Konditionierung an (vgl. Kap. 7.9).
Nach DIN 32736, 3.1.5 – 3.1.7 [9] sind die Tätigkeiten Modernisieren, Sanieren und
Umbauen Leistungen des technischen Gebäudemanagements. Sie werden in
Tabelle 7-24bis Tabelle 7-26 näher erläutert.
iv
q
MODERNISIEREN NACH DIN 32736
Leistungen zur Verbesserung des Ist-Zustandes von baulichen und technischen Anlagen mit dem Ziel, diese an den Stand der Technik anzupassen und die Wirtschaftlichkeit zu erhöhen.
Tabelle 7-24: Modernisieren nach DIN 32736
SANIEREN NACH DIN 32736
Leistungen zur Wiederherstellung des Sollzustandes von baulichen und technischen Anlagen, die nicht mehr den technischen, wirtschaftlichen und/oder ökologischen sowie gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Tabelle 7-25: Sanieren nach DIN 32736
7 Integration der Prozessoptimierung 181
UMBAUEN NACH DIN 32736
Leistungen, die im Rahmen von Funktions- und Nutzungsänderungen von baulichen und technischen lagen erforderlich sind. An
T
1
D
o
N
abelle 7-26: Umbauen nach DIN 32736
Kosten, die aus Modernisierung und Umbaumaßnahmen entstehen, sind in DIN
8960 nicht enthalten. Sanierungskosten sind Bestandteil der Kostengruppe 400
(Instandsetzungskosten) nach DIN 18960.
ie GEFMA Richtlinie 100 [22] siedelt die Maßnahmen Umbau, Nutzungsänderung,
Sanierung, Modernisierung, Werteverbesserung und Abriss oberhalb der
Gebäudemanagementebene unter Facility Management an (vgl. Abbildung 7-26).
„Größere Umbauten und Nutzungsänderungen bei Gebäuden, Anlagen, Einbauten
der Teilen davon sind mit baulichen Maßnahmen verbunden, die zwar zeitlich in die
utzungsphase fallen, aber sachlich nicht zur Nutzungsphase gehören.“ (nach
GEFMA 100, 2.2.7). Ebenso verhält es sich nach GEFMA 100, 2.2.8 und 2.2.9 mit
Sanierung, Modernisierung und Abriss.
182 7 Integration der Prozessoptimierung
Facility ManagementObjektvorbereitung und -planungErstellungNutzung
Übergeordnete Leistungen
GebäudemanagementTechnisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Kaufmännisches Gebäudemanagement
Umbau, NutzungsänderungSanierung, Modernisierung, WertverbesserungAbriß
Abbildung 7-26: Hauptgliederung nach GEFMA 100
Die Kosten aus Umbau, Nutzungsänderung, Sanierung, Modernisierung,
Werteverbesserung und Abriss sind in der Richtlinie GEFMA 200, 2.1.1 [27] unter
dem Punkt „Kosten von Baumaßnahmen“ angesiedelt und werden nicht als
Nutzungskosten angesehen.
Im Rahmen dieser Arbeit werden Sanierung und Modernisierung als diejenigen
Maßnahmen verstanden, die einen neuen Planungsprozess anstoßen. Hier kann der
verwaltete Datenbestand im Rahmen des Facility Management nicht mehr
entsprechend modifiziert werden; ein neuer Datenbestand entsteht und muss in
einem neuen Facility Management Projekt bearbeitet werden.
Für größere Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen gelten die gleichen
vorhergehenden Überlegungen, auch hier kann die Erstellung eines neuen
Datenbestandes sinnvoll werden.
Aus diesem Grund können lediglich Umbauarbeiten infolge Nutzungsänderungen,
Teilung oder Zusammenlegung von Bereichen in die vorliegende Arbeit
aufgenommen werden, die einen geringeren Umfang aufweisen. Diese Tätigkeiten
ändern oder erweitern den vorhandenen Datenbestand und können schon in der
Planungsphase von Objekten berücksichtigt werden.
Zur Modellierung des Prozesses Umbau kann keine der vorgenannten Richtlinien als
Grundlage herangezogen werden. Die Umbaumöglichkeiten an Bauteilen und
Objekten in Gebäuden und Anlagen sind vielfältig und können hier nicht im Einzelnen
7 Integration der Prozessoptimierung 183
dargestellt werden. Der nachfolgende generalisierte Prozess in Abbildung 7-27 soll
die Tätigkeiten beim Umbau in einer Übersicht abbilden.
Planung
Vorbereitung
Durchführung
Abnahme undDokumentation
Bauteile Infrastrukturen
Bauteile und -stoffe Betriebsmittel Personalbedarf Umbautermine
DATENERMITTLUNG:- Bauteilart- Bauteillage- Befestigungen- Infrastrukturen- Beziehungen
DATENERMITTLUNG:- Massen- Tätigkeiten (z.B. Abriss)- Terminplanung
TätigkeitenProzessUmbau Ergebnisse
AKTUALISIERUNG
UmbauleistungANSCHAFFUNGUMBAUENTSORGUNG
Bauteildaten Flächendaten Infrastrukturdaten
Abbildung 7-27: Prozess Umbau (eigene Darstellung)
Zunächst werden in der Planungsphase umzubauende Bauteile und Infrastrukturen
mit ihren Randbedingungen identifiziert. Dabei spielen die Lage des Bauteils
innerhalb bzw. außerhalb des Gebäudes, die Art vorhandener Bauteilbefestigungen
und die Beziehungen des Bauteils zu anderen Bauwerkskomponenten eine wichtige
Rolle.
Die Vorbereitungsphase dient der Ermittlung der ggf. anzuschaffenden,
umzubauenden und zu entsorgenden Massen und der Tätigkeits- und
Terminplanung zur Durchführung der Umbaumaßnahme.
Die nachfolgende Abnahme und Dokumentation nach Umbaumaßnahmen beinhaltet
die Aktualisierung der relevanten Daten und die Dokumentation der Ereignisse zur
Übernahme und ggf. Änderung in kommenden Umbauprozessen.
184 7 Integration der Prozessoptimierung
7.8.1 Umbaukosten
Die Umbaukosten werden vom Umbaubedarf, dem Umbauvolumen bzw. der
umzubauenden Fläche, der Umbaueffektivität und Kostensätzen bestimmt (vgl.
Abbildung 7-28). Zusätzlich entstehen bei Austausch oder Neueinbau von Bauteilen
ggf. Anschaffungskosten für benötigte Bauteile und Entsorgungskosten für
überflüssige oder zerstörte Bauteile.
Umbaukosten
Umbau-volumen/
-fläche
Umbau-bedarf
Umbau-effektivität Kostensatz
An-schaffungs-
kosten
Entsorgungs-kosten
Abbildung 7-28: Zusammensetzung der Umbaukosten (eigene Darstellung)
Umbaukosten sind mit folgender Gleichung zu erfassen:
)1( UMUMUMUM
UMUMUM ENANkE
VbK ++⋅⋅⋅=
mit
KUM: Kosten des Umbaus [Euro/a]
bUM: Umbaubedarf [1/a]
VUM: Umbauvolumen [m³] bzw. Umbaufläche [m²]
EUM: Umbaueffektivität [m³/h] bzw. [m²/h]
kUM: Kostensatz [Euro/h]
ANUM: Anschaffungskosten [Euro]
ENUM: Entsorgungskosten [Euro]
Die Kosten der Umbauplanung sind in dieser Gleichung nicht enthalten, da hier
vorausgesetzt wird, dass es sich um geringfügige Umbaumaßnahmen mit einem zu
vernachlässigbaren Planungskostenanteil handelt. Auch die Kosten für eventuellen
7 Integration der Prozessoptimierung 185
Arbeitszeitausfall (Opportunitätskosten) und für Nacharbeiten wie z.B. Reinigung
oder Inbetriebnahme werden hier nicht aufgeführt.
7.8.2 Beeinflussbarkeit der Umbaukosten in der Bauplanung
Die Minimierung der Umbaukosten nach Abbildung 7-28 kann über die Größen
Umbaubedarf, Umbaueffektivität, Anschaffungskosten und Entsorgungskosten
erfolgen. Dabei lässt sich die Umbaueffektivität von der Durchführung des
Umbauprozesses und baulichen Gegebenheiten beeinflussen (vgl. Abbildung 7-29).
Umbaukosten
Umbau-volumen/-fläche
Umbau-bedarf
Umbau-effektivität
KostensatzAn-schaffungs-kosten
Entsorgungs-kosten
ProzessUmbau
BaulicheGegeben-
heitenNicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 7-29: Beeinflussbarkeit der Umbaukosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Umbaubedarf
Ob in einem Unternehmen Umbaubedarf besteht, bestimmt sich zu einem großen
Anteil aus der Variabilität und Flexibilität von Grundrissen. Dabei werden die Begriffe
Variabilität und Flexibilität in Anlehnung an die Definitionen des Institutes Wohnen
und Umwelt GmbH wie folgt verwendet:
„Variabilität ist die Möglichkeit der Veränderung des Grundrisses durch
Vergrößerung/ Verkleinerung der Gesamtfläche. Flexibilität dagegen meint die
Möglichkeit der Veränderung des Grundrisses bei konstanter Gesamtfläche“ [4].
Kann z.B. einer veränderten Nutzung durch Verschiebung von mobilen Wänden
Rechnung getragen werden, entsteht kein oder nur geringer Umbaubedarf. Durch
186 7 Integration der Prozessoptimierung
eine möglichst hohe Grundrissflexibilität kann schon in der Bauplanungsphase der
Umbaubedarf in der Nutzungsphase verringert werden.
Die Variabilität von Grundrissen soll hier nicht aufgenommen werden, da eine
Veränderung der Größe von Grundrissen ggf. weitreichende Baumaßnahmen
erfordert und im Sinne dieser Arbeit damit ein neuer Planungsprozess angestoßen
wird, der einen neuen Datenbestand zur Bewirtschaftung erfordert.
Eine hohe Grundrissflexibilität erfordert ebenso eine „langlebige, mehrere
Nutzungsänderungen überdauernde Grundkonstruktion, in der leicht austauschbare
(u. U. kurzlebigere) Subsysteme eingefügt werden, die möglichst in
Baustoffkreisläufe integrierbar sind.“ [3] Das Ziel, eine möglichst langlebige
Gesamtkonstruktion zu erhalten, fordert schon im Planungsstadium von Objekten die
Auswahl langlebiger Bauteile und trennbarer Verbindungen.
Auch die Mobilität von Einrichtungsobjekten bestimmt den Umbaubedarf. Kann durch
einfaches Verschieben von Stellwänden und Mobiliar der neue Nutzungsbedarf
befriedigt werden, entsteht ggf. kein oder nur geringer Umbaubedarf.
Umbaueffektivität
Durch die Aufnahme entsprechender Objektattribute kann der Umbauprozess von
Bauteilen und Nutzungsbereichen schon in der Planungsphase unterstützt werden.
Entsteht durch veränderten Bedarf im Unternehmen Umbaubedarf, müssen zunächst
betroffene Bereiche, Bauteile, Befestigungen, Infrastrukturen und
Bauteilbeziehungen identifiziert werden. Es wird also eine entsprechende
Objektverwaltung benötigt. Sinnvollerweise wird diese Objektverwaltung in einem
Raumbuch integriert und so der Raum vollständig mit seinen Flächen, Bauteilen und
Ausstattungen abgebildet. Zusätzlich müssen statische Informationen von Bauteilen
dokumentiert werden. Sollen z.B. Bereiche vergrößert werden, sind Informationen
über die Lastabtragung von Wänden erforderlich.
Nachfolgend werden abhängig von den betroffenen Bauteilen anzuschaffende und
zu entsorgende Bauteile und Baustoffe ermittelt. Hierbei sind schon in der
Bauplanung bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit möglichst langlebige,
7 Integration der Prozessoptimierung 187
reparaturfreundliche, umweltfreundliche und im Hinblick auf die Entsorgung
möglichst recyclefähige Bauteile und Baustoffe zu bevorzugen.
Die Koordination der Tätigkeiten und der damit verbundene Personalbedarf für
Umbaumaßnahmen, die Auswahl und Beschaffung oder Bereithaltung von
Betriebsmitteln und die Terminplanung können in der Planungsphase von Objekten
nicht unterstützt werden.
Bauliche Gegebenheiten beeinflussen hauptsächlich die Durchführung der
Umbauarbeiten. Maßgeblicher Faktor für eine effiziente Durchführbarkeit des
Umbauprozesses ist die ungehinderte Zugänglichkeit zu betroffenen Bauteilen und
Bereichen. Auch das Lösen von Verbindungen von Bauteilen sollte möglichst leicht
und zerstörungsfrei möglich sein.
Anschaffungs- und Entsorgungskosten
Anzuschaffende Bauteile sollten hinsichtlich der erweiterten Ziele des Facility
Management optimiert werden. Zu entsorgende Bauteile sind im Hinblick auf
Umweltbelange zu optimieren. Bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit sollten möglichst
trennbare und recyclefähige Bauteile und Baustoffe gewählt werden. Die Berechnung
von Entsorgungskosten und die in der Planungsphase von Objekten zu
beeinflussenden Parameter werden in Kapitel 8.1.1 ausführlich behandelt.
Umbauvolumen/-fläche, Kostensätze
Die Mengen und Volumina an umzubauenden Bauteilen bestimmen maßgeblich die
Umbaukosten für verschiedene Umbaumaßnahmen. Da allerdings der Umfang von
Umbaumaßnahmen eine unternehmenspolitische Entscheidung darstellt und eine
Vielzahl von Bauteilen und Bereichen im Objekt betreffen kann, muss das
Umbauvolumen als planungsunabhängige Größe angesehen werden.
Der Kostensatz kUM repräsentiert Personalkosten und Kosten für Arbeitsmittel. Er
kann als marktabhängige Größen in der Planungsphase von Objekten nicht
beeinflusst werden.
188 7 Integration der Prozessoptimierung
7.8.3 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
ProzessunterstützungTrennung Rohbau/
Ausbau [-] weitgehend realisiert keine Trennung
Anzahl tragender Wände [-] Anzahl an Bedarf
angepasst Begrenzung der Anzahl
kein Planungsthema
Fassadenachsmaß [m] sinnvolles Raster festgelegt
kein einheitliches Raster
Die Trennung von Rohbau und Ausbau verringert durch leichtere und
erstörungsfreie Austauschbarkeit von Elementen den Umbaubedarf [3].
Je geringer die Anzahl der tragenden Wände im Grundriss, desto leichter kann eine
Nutzungsänderung ohne Umbauaufwand realisiert werden [63]. Die Modularität des
Baukörpers lässt sich durch eine Aufteilung der Nutzflächen in einzelne Zellen
erreichen, für die ein geeignetes Stütz und Achsmaß zu wählen ist [36]. Hier können
z.B. die Werte nach GEFMA 130, 6.1.3 [26] verwendet werden.
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
z
Lebenserwartung [-] hoch niedrig
Verwertbarkeit [-] gegeben nicht gegeben
Wiederverwendbarkeit [-] möglich nicht möglich
Zugänglichkeit [-] gegeben nicht gegeben
Im Hinblick auf eine kostengünstige Entsorgung sollten recyclebare Bauteile und
Baustoffe bevorzugt werden. Langlebige Bauteile verringern den Umbaubedarf [60].
Wiederverwendbare bzw. reparaturfreundliche Bauteile und Stoffe verringern
Anschaffungskosten für Ersatz. Eine gute Zugänglichkeit zu den betroffenen
Bauteilen und -bereichen verbessert die Umbaueffektivität.
Bewirtschaftungsobjekt Decke
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Tragfähigkeit [N] ausreichend hoch für
Nutzungsänderungen zu niedrig
7 Integration der Prozessoptimierung 189
Nur eine ausreichend dimensionierte Decke erlaubt uneingeschränkte Positionierung
von Lasteinleitungspunkten im Falle einer Nutzungsänderung [3]. Decken sollten
daher schon auf mögliche zukünftige Nutzungsarten hin dimensioniert werden. „Ein
Tragsystem sollte so dimensioniert sein, dass es verschiedene Nutzlasten
aufnehmen kann” [36].
Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Nachrüstbarkeit [-] möglich nicht möglich
Anpassbarkeit [-] möglich nicht möglich
Die Anlagen der Gebäudeinstallation sollten so geplant werde, dass sie sich an
veränderte Anforderungen bezüglich der Kapazität und Raumaufteilung anpassen
lassen.
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Höhe [m] ≥ 2,75 < 2,75
Zur Maximierung der Flexibilität bezüglich Nutzungsänderungen und damit der
Minimierung des Umbaubedarfs sollte eine minimale Geschosshöhe vorhanden sein
[3].
Bewirtschaftungsobjekt Installations-Schacht
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Kapazität [-] ausreichend für Bedarfsänderungen
Bedarfsänderungen nicht berücksichtigt
Lage [-] im Bedarfsschwerpunkt außerhalb des Bedarfsschwerpunktes
Eine ausreichend große Kapazität von Schächten und die Zusammenfassung von
Leitungen in Schächten im Bedarfsschwerpunkt [60] wirkt sich günstig auf zukünftige
Nutzungsänderungen und den damit verbundenen Umbaubedarf aus.
190 7 Integration der Prozessoptimierung
Bewirtschaftungsobjekt Rohr-/ Installationsleitung
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Kapazität [-] ausreichend für Bedarfsänderungen
Bedarfsänderungen nicht berücksichtigt
Lage [-] in fixen Wänden in mobilen Wänden
Leitungen sollten zur optimalen Flexibilität bezüglich Nutzungsänderungen mit einer
ausreichend großen Kapazität ausgelegt werden. Die Anordnung von Leitungen
sollte dabei nur in nicht mobilen Wänden erfolgen und bezüglich des Grundrisses
optimiert werden [20].
Bewirtschaftungsobjekt Stütze
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Abmessung [-] keine raumseitigen Stützen
große raumseitige Stützen vorhanden
Lage [-] in Fassade integriert freistehende Stützen im Raum
Freistehende Stützen schränken die Möglichkeiten flexibler Raumgestaltung bei
Umbaumaßnahmen ein und sollten vermieden werden. Ebenso erschweren Stützen
mit großer Grundfläche flexible Raumaufteilungen.
Bewirtschaftungsobjekt Wand
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Mobilität [-] mobile Wände vorhanden
lediglich fixe Wände vorhanden
Informationen über die Mobilität von Wänden sind entscheidend für die Möglichkeit
von Änderungen an Raumgröße und Zuschnitt. Eine hohe Anzahl an mobilen
Raumtrennungen erlaubt eine flexible Raumaufteilung. Dabei muss eine mobile
Wand ohne Eingriff in andere Bauteile wie z.B. abgehängte Decken leicht zu
demontieren und zu montieren sein [20]. Hier wird in der Planung der Umbaubedarf
von Objekten bestimmt.
7 Integration der Prozessoptimierung 191
7.9 Optimierung der Prozesse im Flächenmanagement
Grundsätzlich sollte das Flächenmanagement als maßgebender Kernprozess des
Facility Management angesehen werden. „Die nutzbare Fläche von Gebäuden ist in
der Immobilienbranche schon immer eine zentrale Größe gewesen.“ [47]
Nach DIN 32736 (vgl. Tabelle 7-27) „umfasst das Flächenmanagement das
Management der verfügbaren Flächen im Hinblick auf Nutzung und Verwertung“.
Die drei Säulen des Gebäudemanagement werden vom Flächenmanagement als
übergreifender Disziplin umschlossen (vgl. Abb. 2.6).
FLÄCHENMANAGEMENT NACH DIN 32736
Nutzerorientiertes Flächenmanagement
Anlagenorientiertes Flächenmanagement
Immobilienwirtschaftlich orientiertes Flächenmanagement
Serviceorientiertes Flächenmanagement
Dokumentation und Einsatz informationstechnischer Systeme im Flächenmanagement
Tabelle 7-27: Flächenmanagement nach DIN 32736
Nutzerorientiertes Flächenmanagement beinhaltet die Managementaufgaben zur
flächenabhängigen Optimierung von Arbeitsprozessen (z.B. Nutzungsplanung,
ergonomische Arbeitsplatzgestaltung, Optimierung von Wegebeziehungen,
Belegungsplanung).
Das anlagenorientierte Flächenmanagement beschäftigt sich mit der Analyse von
raum- und flächenbezogenen technischen und bautechnischen Anforderungen wie
z.B. der Analyse raumbezogener Sollwerte für Lufttemperatur.
Im immobilienwirtschaftlich orientierten Flächenmanagement werden
mietflächenabhängige Prozesse analysiert und optimiert (z.B. Verknüpfung von
Flächen und Räumen zu vermietbaren Einheiten, Erfassung und Bewertung von
Leerständen).
Serviceorientiertes Flächenmanagement stellt die Grundlage für die
Leistungserbringung und Abrechnung flächenabhängiger Serviceleistungen wie z.B.
Reinigungsleistung oder Verpflegungslogistik dar.
Durch eine umfassende Dokumentation und den Einsatz informationstechnischer
Systeme im Flächenmanagement werden Daten aktuell, persistent, redundanzfrei
und transparent vorgehalten.
192 7 Integration der Prozessoptimierung
Die durch Flächenmanagement entstehenden Kosten sind in DIN 18960
„Nutzungskosten im Hochbau“ [6] nicht enthalten, da es sich nicht um „ regelmäßig
oder unregelmäßig wiederkehrende Kosten“ handelt.
Nach GEFMA 100 ist das Flächenmanagement Teil des infrastrukturellen
Managements (vgl. Tabelle 7-28). Die Kosten des Flächenmanagements sind in
Kostengruppe 410 nach GEFMA 200 enthalten, allerdings in GEFMA 130 durch eine
Untergliederung in Flächenbereitstellungskosten und Flächenbewirtschaftungskosten
detaillierter aufgeschlüsselt.
FLÄCHENMANAGEMENT NACH GEFMA 100
Flächendokumentation
Flächenanalyse, Flächenoptimierung
Tabelle 7-28: Flächenmanagement nach GEFMA 100
Zur Konkretisierung existiert die GEFMA Richtlinie 130 (vgl. Tabelle 7-29)
„Flächenmanagement“. „Die Breitstellung von Arbeitsflächen, die dem
Anforderungsprofil bestmöglich entsprechen, zu geringst möglichen Kosten wird
heute als eine Managementaufgabe angesehen und als Flächenmanagement
bezeichnet.“ [26]
7 Integration der Prozessoptimierung 193
FLÄCHENMANAGEMENT GEFMA 130
Erstellen von Flächenstandards
Bewertung der Nutzeranforderungen
Flächenlayoutplanung/ Belegungsplanung
Analyse bisheriger Flächennutzung
Entwicklung von Lösungsmöglichkeiten
Wirtschaftlichkeitsvergleich
Entscheidungsvorbereitung
Dokumentation
Vorhaltung von Reserveflächen
Tabelle 7-29: Leistungsbild Flächenmanagement nach GEFMA 130
Für eine detaillierte Darstellung der Tätigkeiten und Bezugsgrößen im
Flächenmanagement sei hier auf weitere Unterkapitel der GEFMA Richtlinie 130 [26]
verwiesen.
Der Prozess Flächenmanagement beinhaltet zum einen die andauernde
Dokumentation des architektonischen Aufbaus und der Flächenbelegung bzw.
Flächennutzung von Gebäuden und Anlagen und zum anderen die
ereignisgesteuerte Auswertung und Definition vorhandener Flächendaten für
Prozesse auf Flächen. Zur Dokumentation der Flächennutzung eignet sich als Basis
DIN 277, die um fehlende Bewirtschaftungsflächen erweitert wird. „Für die
Bewirtschaftung von Liegenschaften reicht die DIN 277 in der Regel nicht aus.“ [47]
Es können z.B. auf Basis der DIN 277 keine Außenflächen oder Reinigungsflächen
definiert werden.
Im Allgemeinen werden Flächeninformationen und auch infrastrukturelle und
technische Rauminformationen als Grunddaten für das Facility Management in
einem Raumbuch dokumentiert.
194 7 Integration der Prozessoptimierung
Zur Modellierung der Flächenmanagement-Prozesse eignet sich die Richtlinie
GEFMA 130.
Flächenkategorien(z.B. nach DIN 277)AusstattungFlächenbelegungMietflächenFlächen fürServiceleistungenz.B.Reinigungsflächen
Flächenprozesse
CAD PläneFlächen-informationen(z.B. Raumbuch)Kennzahlen ausFlächenanalysenVisualisierteAuswertungen ausFlächenanalysen
ErgebnisseGrundlagen
Nutzungsplanung
Belegung
Konditionierung
Reinigung
Hausmeisterdienst
Dienste inAußenanlagen
Instandhaltung
Sicherheitsmgmt.
Transportdienste
Umzug
Energiemgmt.
Entsorgung
Umbau/Nutzungsänderung
Vermietung
PF
SF
FS
Abbildung 7-30: Prozesse im Flächenmanagement (eigene Darstellung)
Das Flächenmanagement umfasst eine Vielzahl von Facility-Management-Prozessen
(vgl. Abbildung 7-30). Weiterführend soll hier das Flächenmanagement in primäre
Flächenprozesse (PF), sekundäre Flächenprozesse (SF) und Flächenservices (FS)
unterteilt werden.
Primäre Flächenprozesse definieren Grundeigenschaften einer Fläche und werden in
diesem Kapitel Flächenmanagement untersucht. Sie schaffen die Grundlage für
nachfolgende Sekundäre Flächenprozesse, die verschiedene Eigenschaften von
Flächen ändern.
7 Integration der Prozessoptimierung 195
Unter Flächenservices sind Prozesse auf Flächen zu verstehen. Zur Durchführung
dieser Prozesse und auch zur korrekten Verrechnung von Serviceleistungen auf
Flächen müssen Serviceflächen definiert und analysiert werden. Die Untersuchung
der Serviceprozesse wie z.B. Reinigung oder Winterdienst folgt separat in weiteren
Kapiteln dieser Arbeit.
7.9.1 Kosten des Flächenmanagements
Flächenkosten setzen sich nach GEFMA 130 aus Flächenbereitstellungskosten und
Flächenbewirtschaftungskosten zusammen. Die weitere Unterteilung in
nutzungsabhängige und nutzungsunabhängige Flächenbewirtschaftungskosten wird
hier nicht vorgenommen, da dies die Beeinflussbarkeit der Flächenkosten in der
Planungsphase von Objekten nicht betrifft.
Die Kosten der Betriebsführung (für Grundbetrieb) nach GEFMA 130 können
entfallen, da sie gänzlich in anderen Kostenblöcken aufgehen.
Zur Definition der Flächenkosten wurde die Gliederung der flächenbedingten Kosten
nach GEFMA 130 entsprechend Abbildung 7-31 modifiziert.
196 7 Integration der Prozessoptimierung
Flächenkosten
Flächen-bereitstellungskosten
Bau- undBaunebenkosten
bzw. Erwerbs- undErwerbsnebenkosten
Umbau-/Erweiterungskosten
Instandhaltungs-kosten
Miet-/ Leasingkosten
Flächen-bewirtschaftungskosten
Grundsteuer/-abgaben
Versicherungen
Energiekosten
Umzugskosten
Kosten fürHausmeisterdienste
Reinigungskosten
Kosten fürSicherheitsdienste
Kosten fürDienste in
Außenanlagen
Entsorgungskosten
Kosten fürTransportdienste
Abbildung 7-31: Flächenkosten (eigene Darstellung)
Bau- und Erwerbskosten eines Objektes sind einmalig anfallende Kosten. Die
Beeinflussung dieser Kosten wird in dieser Arbeit nicht weiter untersucht.
Ebenso werden Kosten aus großen Umbau- und Erweiterungsarbeiten als reine
Neubaukosten angesehen und sind nicht Teil dieser Arbeit. Geringere
Umbaumaßnahmen, die keinen neuen Facility-Management-Datenbestand erfordern,
sondern lediglich vorhandene Daten erweitern, sind Thema des Kapitels 7.8.
Mietkosten sind als marktabhängige Größe von vielen Faktoren wie z.B.
Standortattraktivität und Ausstattung abhängig. Die Untersuchung einer
Beeinflussungsmöglichkeit dieser Faktoren in der Planungsphase von Objekten ist
nicht Aufgabe dieser Arbeit.
7 Integration der Prozessoptimierung 197
Kosten für Steuern und Versicherungen entstehen aus dem Betrieb einer Fläche
bzw. eines Objektes. Diese gebäudeabhängigen Kosten sind zu minimieren. So
können z.B. durch den Einbau zusätzlicher Sicherungsmaßnahmen
Versicherungsbeiträge zur Gebäudeversicherung minimiert werden.
Die Kosten für Serviceprozesse bzw. sekundäre Flächenprozesse und ihre
Beeinflussbarkeit in der Planungsphase von Objekten werden im jeweiligen
Unterkapitel zum Facility-Management-Prozess erläutert.
7.9.2 Beeinflussbarkeit der Flächenprozesse in der Bauplanung
Die Grundlagen zur Durchführung von Prozessen des Facility Management bilden
Flächenbestandsdaten und Ergebnisse aus Flächenanalysen.
Flächendokumentationen liegen dabei normalerweise in grafischer Form (CAD-
Pläne) und alphanumerischer Form (Listen, Raumbücher etc.) vor.
Flächenbestandsdaten
- Lage (Gebäude, Geschoss)
- Raumabmessungen (Breite, Tiefe, Höhe)
- Raumkennzeichnung (Name oder Nummer)
- Zuordnung nach Raumkategorie (z.B. erweiterte DIN 277)
- Eigentümer
- Mieter
- Bauliche Gegebenheiten (Verkehrslasten, Türe, Wände etc.)
- Ausstattung (RLT/ Klima, Heizung, Sanitär etc.)
Die Flächenbestandsdaten fallen zum größten Teil in der Planungsphase von
Objekten an und können von da aus in die Bewirtschaftungsphase übernommen
werden. Hier ist eine geeignete Objekthierarchie festzulegen, da z.B. Flächen oder
auch Ausstattungen im Gebäude lokalisiert werden müssen. Das
Bewirtschaftungsobjektmodell aus Abbildung 5-5 lässt sich dazu entsprechend
verwenden. Dabei werden dem Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage die Objekte
Grün- und Verkehrsflächen und dem Bewirtschaftungsobjekt Raum das Objekt
Fläche zugeordnet. Flächen im Raum können dabei Flächen nach DIN 277, aber
auch eigens definierte Flächenarten repräsentieren.
198 7 Integration der Prozessoptimierung
Angaben über aktuelle Nutzer, Mieter und ggf. auch Eigentümer können in der
Bauplanungsphase normalerweise nicht gemacht werden.
Die Ergebnisse aus Flächenanalysen sind Kennzahlen und visualisierte
Auswertungen zu einzelnen Fragestellungen, die als Entscheidungshilfen über den
Einsatz von Facility-Management-Prozessen Anwendung finden.
Im Folgenden sind die gängigsten Analysen, die Voraussetzungen zu ihrer Ermittlung
und ihre Beeinflussbarkeit in der Bauplanungsphase erläutert.
Flächendaten, Flächenanalysen
- Zuordnung der Flächen zu Flächenarten nach DIN 277 (nach GEFMA 130,
5.2-5.4) und darüber hinausgehenden Flächenarten
- Grundflächenzahl (GRZ) (nach GEFMA 130, 3.5)
„Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je
Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.“
(nach §19 (1) BauNVO) [64]
- Geschossflächenzahl (GFZ) (nach GEFMA 130, 3.6)
„Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je
Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.“
(nach §20 (2) BauNVO) [64]
- Flächenzuschnitt (nach GEFMA 130, 5.5)
Die GEFMA Richtlinie 130 definiert als Maß für den Flächenzuschnitt das
Verhältnis von Raumbreite zu Raumlänge.
- Flächenanordnung (nach GEFMA 130, 5.6)
Bei der Untersuchung der Flächenanordnung werden die Lage zur
Himmelsrichtung, die Lage zur Gebäudeumgebung, die Lage der Räume
zueinander sowie die Lage von Räumen zu Verkehrsflächen und zu allgemein
genutzten Flächen beurteilt.
- Flächenflexibilität (nach GEFMA 130, 5.7)
Unter Flächenflexibilität werden hier Freiheitsgrade bezüglich Raumgröße und
Raumzuschnitt, Anschlussmöglichkeiten, Installationen und Raumnutzung
verstanden.
7 Integration der Prozessoptimierung 199
- Verkehrsflächenanteil VF/ HNF
Verkehrsflächenanteile sollten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen
minimiert werden. [38]
- Nebenflächenanteil Umbauter Raum/ HNF
Nebenflächenanteile sollten zur Verringerung des Primärenergiebedarfs
minimiert werden (≤ 4,6 m). [3]
- Flächennutzungsgrad HNF/ BGF (nach GEFMA 130, 5.8)
„Der Flächennutzungsgrad ist ein Maß für die Ausnutzung der Gesamtfläche
für den Nutzungszweck“
- Belegungsgrad (nach GEFMA 130, 5.9)
„Der Belegungsgrad gibt an, zu welchem Anteil eine Gesamtfläche (NGF)
belegt ist“ Unterschieden wird hier in einen flächenanteiligen, zeitanteiligen
und raumanteiligen Belegungsgrad.
- Spezifischer Flächenbedarf (nach GEFMA 130, 5.10)
Der Spezifische Flächenbedarf ist ein Kennwert für die Grundfläche je
Nutzungseinheit.
- Eigen- und fremdgenutzte Fläche
Die Auswertung über den Bestand an eigen- und fremdgenutzter Fläche
erschließt ggf. neue Mietflächen
- Freiflächen, Leerstände
Freiflächen werden als Umzugsziele bzw. Belegungsziele oder als
abzustoßende Flächen lokalisiert.
Weitere Analysen beziehen Außenflächen oder Bauteilflächen ein, wie z.B.
- Fassadenkennwert Fassadenfläche/ HNF
Ein günstiges Verhältnis (≤ 1,2) [3] von Fassaden- zu Hauptnutzfläche hilft den
Primärenergieeinsatz zu minimieren.
- Fensterkennwert Fensterfläche/ HNF
Ebenso sollte das Verhältnis Fensterfläche zu Hauptnutzfläche optimiert
werden. Als Richtwert wird hier 1,5 vorgegeben [3], größere Werte sind als
ungünstiger anzusehen, kleinere Werte verhindern u. U. die ausreichende
Belichtung im Innenraum (vgl. Kap 10.1).
- (Außen) Verkehrsflächenanteil VF/ Grundstücksfläche
Verkehrsflächenanteile im Außenbereich sollten minimiert werden.
200 7 Integration der Prozessoptimierung
Nutzungsplanung und Konditionierung werden hier als Managementaufgaben
verstanden, die sowohl in der Neuplanung von Objekten als auch bei Eingriffen in der
Betriebsphase Anwendung finden. Sie werden daher als primäre Flächenprozesse
bezeichnet (vgl. Abbildung 7-32).
Nutzungsplanung
Konditionierung
Belegung
Anforderungen: Raumbedarf Raumbeziehungen
Anforderungen: Raumausstattung Raumklima Raumakustik
DATENERMITTLUNG:Nutzeraktivitäten, -anforderungenNutzungselemente, -bereichefunktionale Beziehungenorganisatorische Beziehungensoziale BeziehungenFlächenarten, -verflechtungen
TätigkeitenPrimäreFlächenprozesse Ergebnisse
DATENERMITTLUNG:technische Anforderungenbautechnische Anforderungen
Umzug Vermietung Umbau
SekundäreFlächenprozesse Baumaßnahme
Abbildung 7-32: Primäre und sekundäre Flächenprozesse (eigene Darstellung)
Prozess Nutzungsplanung
Nach einer detaillierten Analyse der Nutzeraktivitäten, Nutzeranforderungen und
Beziehungen (vgl. auch Kap. 3.4) können Aussagen über Größe, Anzahl und
Beziehungen der benötigten Flächen und Räume gemacht werden. Günstig wirkt
sich hier die Festlegung von Flächenstandards aus, wobei Büroformen, Bürogröße,
Büroausstattung und die Gestaltung von Sonderflächen schon im Vorfeld der
Realisierung von Neubauten und Umbauten festgelegt werden.
7 Integration der Prozessoptimierung 201
Die konkreten Anforderungen an Büroflächen sind in einschlägigen Regelwerken
vorgegeben:
- Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) mit Arbeitsstätten-Richtlinien (ASR)
- Bildschirmarbeitsverordnung (BildscharbV)
- DIN 4543-1 – Büroarbeitsplätze: Flächen für Aufstellung und Benutzung von
Büromöbeln
- BGI 650 - Bildschirm- und Büroarbeitsplätze
- ZH 1/535 Sicherheitsregeln für Büroarbeitsplätze
- ZH 1/618 Sicherheitsregeln für Bildschirmarbeitsplätze
- etc.
Einen Vorschlag zur Optimierung des Fassadenachsmaßes in Abhängigkeit von der
Bundtiefe (Raumtiefe parallel zur Fassadenfläche) findet man z.B. im „Report:
Flächenstruktur-Studie“ [38].
Zur Unterstützung der Nutzungsplanung sollte in der Planungsphase von Objekten
die Zuordnung sämtlicher Flächen zu den Hauptkategorien der Flächengliederung
nach DIN 277 vorgenommen werden. Außenflächen (Grünflächen, Verkehrsflächen,
Parkflächen etc.) oder besondere nutzungsabhängig definierte Flächen müssen
gesondert erfasst und berechnet werden, da sie in DIN 277 nicht berücksichtigt
werden.
Die weitere Kategorisierung nach Mietflächen, Reinigungsflächen oder sonstigen
Serviceflächen basiert auf diesen Angaben.
Prozess Konditionierung
Bei der Raumkonditionierung werden abhängig von der Nutzungsart Sollwerte für
Raumklima, Raumakustik und Raumausstattung festgelegt.
Ziel ist es hierbei, für den Nutzer optimale Gebrauchseigenschaften zu schaffen und
die Funktionalität der Flächen und Räume zu erhalten. Richtwerte und
Gebäudeeigenschaften, die aus den Umgebungsfaktoren für z.B. thermische
Behaglichkeit oder Tageslichteinfall abzuleiten sind, werden in Kapitel 9 erarbeitet
und hier nicht weiter erläutert.
202 7 Integration der Prozessoptimierung
7.9.3 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Verkehrsflächenanteil [-] dem Bedarf angepasst Fläche überdimensioniert
Die Planung von lediglich dem Bedarf angepassten Verkehrsflächen-Größen
unterstützt das Flächenmanagement in der Betriebsphase. So bleibt auch im
Außenbereich mehr an qualitativ höherwertiger Grünfläche erhalten.
Bewirtschaftungsobjekt (Außenanlage) Verkehrsfläche
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Komplexität [-] niedrige Komplexität hohe Komplexität
Wenig komplexe Verkehrsflächen erleichtern die Zuordnung zu Nutzungsarten und
vereinfachen dadurch das Flächenmanagement.
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Verkehrsflächenanteil [-] dem Bedarf angepasst Fläche überdimensioniert
Fassadenachsmaß [m] sinnvolles Raster festgelegt
kein einheitliches Raster
Verkehrsflächen sollten zur Maximierung der nutzbaren Fläche möglichst minimiert
werden. „So bietet z.B. ein Atriumgebäude mit an der Innenseite umlaufendem Gang
kaum Möglichkeiten zur Erhöhung der Gebäudeeffizienz“ [31].
Die Planung des Fassaden- bzw. Achsrasters bestimmt die Möglichkeit,
Raumgrößen festzulegen und zu verändern. Sinnvoll gewählte Achsraster bei
festgelegter Raumtiefe erlauben die optimale Anordnung von Arbeitsräumen mit
einer unterschiedlichen Anzahl von Arbeitsplätzen [38]. Als sinnvolles Maß wird z.B.
1,20 m bei einer Gebäudetiefe von 12 m vorgegeben [28].
7 Integration der Prozessoptimierung 203
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Komplexität [-] niedrig hoch
Komplexe Räume schränken durch vorspringende Ecken oder Abwinkelungen die
Anzahl der möglichen Arbeitsplätze im Raum ein.
Bewirtschaftungsobjekt Stütze
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Abmessung [-] keine raumseitigen Stützen
große raumseitige Stützen vorhanden
Lage [-] - freistehende Stützen im Raum
Freistehende Stützen schränken die Möglichkeiten flexibler Raumgestaltung ein.
Bewirtschaftungsobjekt Wand
Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine
Prozessunterstützung
Dicke [m] schlanke Konstruktion dicke Konstruktion
Dicke Wandstärken vermindern die Größe der nutzbaren Fläche.
204 8 Integration der Belastungsvermeidung
8 Integration der Minimierung von Belastungen für Mensch und Umwelt in den Bauplanungsprozess
8.1 Minimierung der Belastungen durch Abfälle
Zur Verringerung der Belastungen für Mensch und Umwelt und zur Verringerung von
Entsorgungskosten in der Nutzungsphase von Gebäuden sollten der
Entsorgungsbedarf und das Entsorgungsvolumen möglichst minimiert werden.
Entsorgungskosten werden vom Entsorgungsbedarf, dem Entsorgungsvolumen, der
Effektivität des internen Entsorgungsprozesses und Kostensätzen bestimmt.
Entsorgungskosten
Entsorgungs-volumen
Entsorgung-effektivität KostensatzEntsorgungsbedarf
Abbildung 8-1: Zusammensetzung der Entsorgungskosten (eigene Darstellung)
Entsorgungskosten (vgl. Abbildung 8-1) sind mit folgender Gleichung zu berechnen:
)21
1( EkEEEVEkEVEbEK ⋅⋅+⋅⋅=
mit
KE: Entsorgungskosten [Euro/a]
bE: Entsorgungsbedarf [1/a]
VE: Entsorgungsvolumen [m³]
kE1: Kostensatz1 [Euro/m³]
EE: Entsorgungseffektivität [m³/h]
kE2: Kostensatz2 [Euro/h]
8 Integration der Belastungsvermeidung 205
Der Kostensatz kE1 repräsentiert die Kosten für die Abfallabholung durch das örtliche
Abfallentsorgungsunternehmen. Der Kostensatz kE1 verkörpert die Kosten für das
Personal, das intern Abfall sammelt, ggf. trennt und zu den Sammelgefäßen
transportiert, mit denen der Abfall vom örtlichen Abfallentsorgungsunternehmen
entgegengenommen wird.
8.1.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten in der Bauplanung
Zur Minimierung der Kosten der Entsorgung können in der Planungsphase von
Objekten die Größen Entsorgungsbedarf, Entsorgungsvolumen,
Entsorgungseffektivität und der Kostensatz kE1 herangezogen werden (vgl. Abbildung
8-2).
Entsorgungsbedarf
Entsorgungskosten
Kostensatz
Nutzerverhalten
Lebensdauer
Modernitäts-anspruch
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Entsorgungsvolumen Entsorgungseffektivität
Nutzerverhalten ProzessEntsorgung
BaulicheGegebenheiten
BaulicheGegebenheiten
Abbildung 8-2: Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
206 8 Integration der Belastungsvermeidung
Entsorgungsbedarf
Das Entsorgungsvolumen und der Entsorgungsbedarf werden in der Nutzungsphase
maßgeblich vom Nutzerverhalten beeinflusst. Wie sparsam der Nutzer mit
Ressourcen umgeht, die Abfälle erzeugen, kann allerdings in der Planungsphase von
Gebäuden nicht berücksichtigt werden. Ebenso wird ein erhöhter Entsorgungsbedarf
durch den vorzeitigen Austausch von Einrichtungsobjekten und Bauteilen aus
Modernitätsbestrebungen oder Prestigegründen als planungsunabhängig
angesehen, so dass er hier nicht berücksichtigt werden kann.
Umbaumaßnahmen an Gebäuden und Anlagen verursachen Abfälle, die zu
entsorgen sind. Zur Verringerung des Entsorgungsbedarfes von Bauteilen,
Einbauten, Anlagen und Installationen sollte schon in der Planungsphase auf die
Auswahl möglichst langlebiger, wiederverwendbarer und reparaturfreundlicher
Komponenten geachtet werden.
Entsorgungsvolumen
Die Menge des zu entsorgenden Abfalls bestimmt maßgeblich die Höhe der
Entsorgungskosten. Das Entsorgungsvolumen wird dabei hauptsächlich von der
Nutzungsart der Immobilie und vom Nutzerverhalten beeinflusst. Diese beiden
Faktoren können in der Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst werden.
Zur Reduzierung des Entsorgungsvolumens aus Umbau- bzw. Rückbaumaßnahmen
sollten möglichst „abfallfrei d.h. ohne Verschnitt einbaubare Materialien und
materialeffiziente Konstruktionen“ gewählt werden (vgl. Kap. 7.8). „Dazu gehören
z.B. gegossene Bodenbeläge anstelle von Bodenplatten (Terrazzo), eingeschüttete
oder eingeblasene Dämmstoffe anstelle von Dämmplatten. Bei späterem Umbau-
/Rückbau können diese Hohlraumfüllungen wieder zurückgewonnen und eventuell
erneut verwendet werden“ [3].
Entsorgungseffektivität
Die Effizienz des Prozesses Entsorgung wird durch ein leistungsfähiges
Abfallbewirtschaftungskonzept sichergestellt.
Durch die Vorausplanung der Abfallmenge und der Art der Abfallbehandlung kann in
der Planungsphase Stellfläche für benötigte Behältnisse, Geräte und Maschinen
8 Integration der Belastungsvermeidung 207
geschaffen werden. So muss z.B. ermittelt werden, ob der anfallende Abfall gekühlt
oder gepresst werden muss, und es kann die dafür notwendige Fläche geschaffen
werden.
Günstige bauliche Gegebenheiten können die Abfallentsorgung erleichtern. Hier
sollte auf eine sinnvolle Anordnung der Sammelflächen geachtet werden. Eine
durchdachte Wegeplanung erleichtert den Transport von Abfällen.
Zusätzlich sollte auf die problemlose Anfahrtsmöglichkeit zur Übergabestelle
geachtet werden. Für eine ausreichende Anzahl von Sammelgefäßen im Inneren des
Gebäudes und in Außenanlagen muss die benötigte Fläche zur Verfügung gestellt
werden.
Kostensätze
Der Kostensatz kE1 repräsentiert die Kosten für das örtliche
Abfallentsorgungsunternehmen und ist abhängig von Abfallmenge und Abfallart. Hier
spielt die anfallende Abfallart eine entscheidende Rolle. Belastete Abfälle oder nicht
zu trennende Abfälle müssen deponiert oder verbrannt werden und sind in ihrer
Entsorgung teurer als wiederverwendbare Wertstoffe.
Die zu unterscheidenden Abfallarten sind:
- Bauabfälle
- Bauschutt
- Baustellenabfälle
- Bioabfälle
- Bodenaushub
- Elektrogeräte
- Elektronikschrott
- Grünabfälle
- Gewerbeabfälle
- Hausmüll
- Hausmüllähnliche Gewerbeabfälle
- Produktionsspezifische Abfälle
- Schadstoffe/ Sonderabfälle
- Speiseabfälle
- Sperrmüll
208 8 Integration der Belastungsvermeidung
- Straßenaufbruch
- Wertstoffe/ verwertbare Abfälle
Hier sollten bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit leicht trennbare und möglichst
recyclefähige Komponenten bevorzugt werden. So können z.B. bei
Umbaumaßnahmen mineralische und metallische Anteile herausgetrennt werden.
Ungetrennter Baustellenabfall muss dagegen wesentlich teurer entsorgt werden.
Ein Abfallbewirtschaftungskonzept inklusive eines Abfallvermeidungskonzeptes
ermittelt die Verwertungsmöglichkeiten der Bauteile für spätere Rückbaumaßnahmen
und vermeidet den Einsatz abfallintensiver Baustoffe und Konstruktionen.
Der Kostensatz kE2 verkörpert die Kosten für das Personal, das Abfall sammelt, ggf.
trennt und zu den Sammelgefäßen transportiert, mit denen der Abfall vom örtlichen
Abfallentsorgungsunternehmen entgegengenommen wird.
Dieser Kostensatz kann in der Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst
werden.
8.1.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Belastungs-
vermeidung keine Belastungs-
vermeidung Trennung Rohbau/
Ausbau [-] gegeben (möglich) nicht gegeben (möglich)
Durch die konsequente Trennung von Rohbau und Ausbau werden bauliche
Änderungen erleichtert und der Anfall an Baustellenabfall bzw. Bauschutt verringert.
So können Bauteile mit geringerer Lebenserwartung zerstörungsfrei von länger
„lebenden“ Konstruktionen getrennt werden.
8 Integration der Belastungsvermeidung 209
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil
Planungs-entscheidung Einheit Belastungs-
vermeidung keine Belastungs-
vermeidung
Lebenserwartung [-] hoch niedrig
Verwertbarkeit [-] möglich nicht möglich
Einheitlichkeit [-] möglich nicht möglich
Wiederverwendbarkeit [-] möglich nicht möglich
Die Auswahl von Bauteilen in der Planungsphase von Objekten beeinflusst
maßgeblich spätere Entsorgungskosten für Bauteile.
Hier sollte darauf geachtet werden, dass Bauteile möglichst langlebig [60], einheitlich
im Material, wiederverwendbar und verwertbar sind [3]. Die besten Ergebnisse
werden dabei durch den Einsatz „strukturloser“ Baustoffe und Bauteile wie flüssige
Bodenbeläge oder einblasbare Dämmmaterialien erzielt. Diese können verschnittfrei
eingebaut werden und sind im Allgemeinen leicht wiederzugewinnen und zu
verwenden.
Einheitliche Materialien machen eine Trennung überflüssig und erleichtern die
Entsorgung [3].
8.2 Minimierung der Belastungen durch Abwasser
Abwasserkosten bzw. Abwassergebühren werden aus dem Abwasseranfall und den
Gebühren für die Kanaleinleitung des Abwassers berechnet (vgl. Abbildung 8-3).
Der Abwasseranfall entspricht dem Wasserbedarf, solange dieses nicht als
nachweislich nicht eingeleitete Menge zur Gartenbewässerung verwendet wird. Wird
zusätzlich Regenwasser in das Abwassersystem eingeleitet, erhöht sich der
Abwasseranfall entsprechend.
Abwasserkosten bzw. Abwassergebühren werden in ihrer Höhe vom Abwasseranfall
und einem Kostensatz bestimmt.
210 8 Integration der Belastungsvermeidung
Abwassergebühren
Abwasseranfall Kostensatz
Abbildung 8-3: Zusammensetzung der Abwassergebühren (eigene Darstellung)
Die Abwassergebühren werden nach folgender Formel berechnet.
AWAWAW kaK ⋅=
mit
KAW: Abwassergebühren [Euro/a]
aAW: Abwasseranfall [m³/a
kAW: Kostensatz [Euro/m³]
8 Integration der Belastungsvermeidung 211
8.2.1 Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten in der Bauplanung
Zur Minimierung der Abwasserkosten kann die Regenwasserverwendung
Anwendung finden (vgl. Abbildung 8-4).
Abwasseranfall
Abwasserkosten
Kostensatz
Wasserbedarf Regenwasser-verwendung
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 8-4: Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)
Abwasseranfall
Regenwasser kann aktiv genutzt, zum Versickern gebracht werden oder nicht
genutzt werden.
Die Regenwassernutzung wirkt sich zweifach positiv auf die Nutzungskosten aus.
Zum einen wird der Bedarf an Trinkwasser reduziert (vgl. Kap. 10.4) und zum
anderen der Abwasseranfall reduziert. „Für die Bewässerung von Grünanlagen und
zu Reinigungszwecken (z. B. als Ersatz von Trinkwasser bei Waschanlagen) im
Außenbereich wird die Verwendung von Niederschlagswasser angestrebt.“ [60].
Zusätzlich zur Möglichkeit der Regenwassernutzung sollte „die Möglichkeiten der
Regenwasserversickerung in Abhängigkeit der Standortvoraussetzungen und
Umweltanforderungen untersucht“ werden. „Regenwasserversickerung trägt zu
einem ausgeglichen Wasserhaushalt bei und entlastet die örtliche Kläranlage“ [3].
Welche Art der Regenwasserversickerung (Flächenversickerung oder Versickerung
mit oberirdischer bzw. unterirdischer Speicherung) gewählt wird, muss im Einzelfall
geprüft werden. Zusätzlich muss zu versickerndes Wasser durch geeignete
Maßnahmen gereinigt werden.
212 8 Integration der Belastungsvermeidung
Wird Regenwasser ungenutzt in das Abwassersystem eingeleitet, erhöht sich der
Abwasseranfall um diese Menge.
Der Wasserbedarf und seine Beeinflussbarkeit in der Planungsphase von
Bauobjekten ist Thema in Kapitel 8.1.
Kostensatz
Der Kostensatz zur Berechnung der Abwassergebühren repräsentiert die
Kanalgebühren und kann in der Planungsphase von Gebäuden nicht beeinflusst
werden.
8.2.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage
Planungs-entscheidung Einheit Niedriger
Abwasseranfall Hoher Abwasseranfall
Versiegelungsgrad versiegelte
Außenfläche/ Außenfläche gesamt
< 10% ≥ 80%
Der Versiegelungsgrad der Außenanlage beeinflusst den Anfall an Regenwasser und
damit den Abwasseranfall. „Ziel ist es, den Versiegelungsgrad der unbebauten
Fläche möglichst zu reduzieren.“ [3]
Der Leitfaden Nachhaltiges Bauen [60] gibt die Durchlässigkeit verschiedener
Materialien und Bauweisen von Verkehrsflächen als qualitativen Wert an (vgl.
Abbildung 8-5).
Zusätzlich werden verschiedene Eigenschaften von Verkehrsflächenaufbauten
angegeben, mit deren Hilfe z.B. eine Kostenwirksamkeitsanalyse zur Beurteilung der
Vorteilhaftigkeit einer Variante durchgeführt werden kann.
8 Integration der Belastungsvermeidung 213
1) bei Betonpflaster mittel
Abbildung 8-5: Qualitative Bewertung von Bauweisen für Verkehrsflächen [60]
Zur vereinfachten Kategorisierung wird für Bauweisen mit hoher
Wasserdurchlässigkeit eine Versiegelung von 50%, bei mittlerer Durchlässigkeit
67%, bei geringer Durchlässigkeit 83% und bei undurchlässigen Bauweisen 100%
Versiegelung angenommen.
Abbildung 8-6 zeigt Bauweisen und mögliche Anwendungsbereiche von
verschiedenartigen Verkehrsflächen. Zur Minimierung der Versiegelung sollte jeweils
die durchlässigste Variante für die angegebene Nutzung gewählt werden.
214 8 Integration der Belastungsvermeidung
Abbildung 8-6: Bauweisen und Anwendungsbereiche von Verkehrsflächen [60]
Bewirtschaftungsobjekt Standort
Planungs-entscheidung Einheit Niedriger
Abwasseranfall Hoher Abwasseranfall
Boden Durchlässigkeit kf [m/s] > 5·10-3 < 5·10-6
Zur Nutzung von Flächenversickerung als Regenwasserversickerung muss der
anstehende Boden eine Mindestdurchlässigkeit aufweisen [3].
Werden andere Versickerungsarten gewählt, kann ggf. auch eine geringere
Durchlässigkeit hingenommen werden.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 215
9 Integration der Optimierung von Umgebungsressourcen in den Bauplanungsprozess
9.1 Optimierung der Raumluftqualität
Durch die Erstellung eines effizienten Raumluftkonzeptes in der Planungsphase von
Objekten kann schon frühzeitig auf die Raumluftqualität der Nutzungsphase Einfluss
genommen werden. Dabei sollte das Planungsziel der optimalen Raumluftqualität
verfolgt werden.
Belastungen der Raumluft können Gesundheitsgefährdungen oder sonstige
Arbeitsbeeinträchtigungen wie z.B. Müdigkeit, Kopfschmerzen oder
Konzentrationsprobleme bei Nutzern von Gebäuden hervorrufen. Immer wieder wird
in Verbindung mit schlechter Raumluftqualität das sog. Sick Building Syndrome
erwähnt. Obwohl umstritten, soll es trotzdem kurz Erwähnung finden.
„In der Fachliteratur wurden die Ergebnisse von 32 Studien zum "Sick Building
Syndrome" (SBS) zusammenfassend dargestellt (K.J. Mendell, Indoor Air, Vol 3,
Nr.4, 1993, S. 227-236). Für folgende Parameter kann danach ein Einfluss auf SBS-
Symptome als sehr wahrscheinlich gelten: Klimatisierung des Gebäudes, geringer
Luftwechsel, Teppichboden, Personendichte in Räumen, Stress/Unzufriedenheit am
Arbeitsplatz, Allergie/Asthma-Disposition.“ [65]
Diese Belastungen stammen zum einen aus Immissionen über die Außenluft und
hier vor allem aus Kfz-Abgasen und zum anderen aus Emissionen verwendeter
Baustoffe und baulicher Anlagen im Inneren von Gebäuden.
Störende und gesundheitsgefährdende Emissionen entstehen dabei als chemische
Ausdünstungen oder auch als Stäube. Ebenso können sich bei nicht sachgerechter
Wartung von Klimaanlagen Bakterien- und/oder Pilzherde in den Filtern bilden.
„Während die Immissionen in der Außenluft durch zahlreiche Gesetze und
Verordnungen geregelt und limitiert sind, insbesondere durch das Bundes-
Immissionsschutzgesetz (BlmSchG) mit seinen Verordnungen und durch die TA Luft
(Technische Anleitung Luft), bestehen für die Innenraumluft kaum gesetzliche
Regelungen. Ausgenommen sind Arbeitsräume, in denen produktionstechnisch
Luftverunreinigungen entstehen können, die nach arbeitsrechtlichen Vorschriften zu
begrenzen sind“ [60].
216 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
9.1.1 Beeinflussbarkeit der Raumluftqualität in der Bauplanung
Generell sollte bei der Planung von Objekten die Sicherung einer einwandfreien
Raumluftqualität mit Hilfe der Freien Lüftung angestrebt werden. Dazu ist ein
Lüftungskonzept zu erstellen, das die raumlufthygienischen und feuchtebedingten
Erfordernisse erfüllt. Die Effektivität des Lüftungskonzeptes ist ggf. mit Hilfe der
Gebäudesimulation sicherzustellen.
Ob Freie Lüftung (vgl. auch Kap. 10.2) realisiert werden kann wird durch
- anstehende Lärmemissionen im Außenraum;
- sicherheitstechnisch relevante Forderungen;
- erhöhte Immissionen im Außenbereich;
- Sicherung des Mindestluftwechsels bzw. durch Bedarfsluftforderungen
- bestimmt.
Abbildung 9-1 zeigt mögliche, durch Bauprodukte bzw. bauliche Anlagen bedingte
Innenraumluftverunreinigungen und ihre Herkunftsquellen.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 217
Nr. Substanzklasse Quelle (Bauprodukte bzw. bauliche Anlagen)
1 Stäube Abrieb von Fußböden, z. T. weichmacherhaltige Dämmstoffe
2 Kohlenmonoxid defekte oder schlecht ventilierte Heizungsanlagen
3 Radon Untergrund
4 Formaldehyd (HCHO) Holzwerkstoffe, säurehärtende Lacke
5 Flüchtige organische Verbindungen wie
Alkane Aromate Aldehyde (o. HCHO), Ketone Ester Alkohole Terpene Glykole chlorierte Kohlenwasserstoffe
Lösemittelhaltige Produkte, wie Farben und Lacke, Fußbodenkleber, Teppichböden besonders sog. Biofarben Hölzer Abbeizer
6 Weichmacher PVC-Böden, Tapeten
7 Biozide Holzschutz, Topfkonservierer
8 Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) Estriche, Fußbodenkleber auf Teerbasis
Abbildung 9-1: Innenraumluftverunreinigungen [60]
Zur Vermeidung dieser Belastungen sollten möglichst schadstofffreie Baustoffe,
Bauteile und Anlagen verwendet werden. Grenzwerte zur Belastung sind z.B. in
BMVBW Anl. 3 zu finden.
Die Außenluftraten, die für normale Bürotätigkeiten benötigt werden sind in
Abbildung 9-2 zusammengestellt.
Raumart Beispiel Außenluftrate
personenbezogen (1) m3/(h·Pers.)
Außenluftrate flächenbezogen
m3/(h·m2)
Arbeitsräume Einzelbüro 40 4
Großraumbüro 60 6
Versammlungsräume Sitzungsraum 20 10-20 (1) Für Großraumbüros und Konferenzräume ist ausgehend von der Flächenplanung und unter
Berücksichtigung der Personenbelegung der Vergleich der erforderlichen Außenluftrate personenbezogen und flächenbezogen zu führen. Der niedrigere Wert ist maßgebend.
Abbildung 9-2: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2
218 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Ist freie Lüftung nicht möglich, sollte eine Lüftungsanlage gewählt werden, die mit
einem CO2-gesteuerten Luftvolumenstrom geregelt wird. Enthaltene Filter sollten von
guter Qualität sein. Die Lüftungsanlage sollte mit der Möglichkeit zur effizienten
Wärmerückgewinnung ausgestattet sein und möglichst stromsparend arbeiten.
9.1.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage
Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität
Bepflanzungsanteil [-] hoher Bepflanzungsanteil
wenig/keine Bepflanzung
Die Bepflanzung der Außenanlage, Dach- oder Fassadenfläche begünstigt die
Luftreinigung und trägt zu einem gesünderen Kleinklima bei.
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil
Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität
PVC [-] enthalten nicht enthalten
PUR [-] nicht verwendet verwendet
chemischer Holzschutz [-] nicht verwendet (1) verwendet
Lösemittel [-] nicht verwendet verwendet
(1) der Verzicht auf chemischen Holzschutz wird nur dann positiv bewertet, wenn stattdessen ein effektiver konstruktiver Holzschutz vorgesehen wird
Fenster, Bodenbeläge oder Folien werden oftmals unter Verwendung von PVC
hergestellt. Hier sollte auf Alternativen zurückgegriffen werden. Schon die
Herstellung von Polyvinylchlorid (PVC) verursacht hochgiftige Abfälle wie Dioxine,
Furane und Chlorbenzole. Zusätzlich werden dem PVC zur Verbesserung der
Hitzebeständigkeit sog. Stabilisatoren (meistens umweltschädliche
Schwermetallverbindungen) und Weichmacher, welche zum Teil als krebserregend
eingestuft werden zugesetzt. Im Brandfall (etwa bei Elektrorohren) entstehen aus
PVC korrosive Salzsäure, krebserregende Dioxine und eine Reihe weiterer
gefährlicher Substanzen. Auch die Entsorgung von PVC auf Deponien oder in
Verbrennungsanlagen ist als ökologisch bedenklich einzustufen. [3]
Alternativen zum Einsatz von PVC finden sich in TQ, 2.5.1, Tabelle 9-2.15.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 219
Bei der Verwendung von Dämmstoffen oder beim Fenstereinbau sollte auf PUR
Schäume und PUR Dichtungen verzichtet werden. Polyurethan (PUR) entsteht durch
Polyaddition von Isocyanaten mit Polyolen. Der Ausschuss für Gefahrstoffe hat
Isocyanate als krebsverdächtig eingestuft. Isocyanat (MDI) wird in einem chemischen
Verfahren unter Verwendung giftiger Risikobestandteile (z.B. Phosgen) produziert,
um Polyurethan herzustellen. [3]
Chemischer Holzschutz ist in der Regel gesundheitlich bedenklich und sollte durch
die Auswahl des richtigen Holzes und durch einen wirksamen konstruktiven
Holzschutz vermieden werden.
Lösungsmittel in Farben und Anstrichen entwickeln Dämpfe, die im Fettgewebe und
in fettreichen Geweben wie dem Nervensystem, dem Knochenmark, und der Leber
gespeichert werden und damit den Körper schädigen. [3]
Hier kann schon in der Planungsphase auf die Auswahl möglichst emissionsarmer
Baustoffe, Bauteile, Installationen und Einrichtungsobjekte geachtet werden.
Bewirtschaftungsobjekt Dach
Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Die Begrünung von Dächern verbessert durch die Reinigungsfähigkeit der Pflanzen
die Luftqualität in der Umgebung (vgl. Kap 10.3).
Bewirtschaftungsobjekt Fassade
Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Auch für die Fassade wirkt sich eine Bepflanzung positiv auf die Umgebungsluft aus
(vgl. Kap 10.3).
220 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation
Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität
PVC [-] enthalten nicht enthalten
PUR [-] nicht verwendet verwendet
PVC findet häufig Verwendung bei Sanitärinstallationen und Elektrokabeln und sollte
dort vermieden werden. Zur Rohrdämmung oder Hohlraumverfüllung bzw.
Installationsfixierung sollte auf PUR verzichtetet werden (vgl. auch
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil).
Bewirtschaftungsobjekt RLT
Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität
CO2-Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden
Qualität Zuluftfilter F [-] ≥ F7 < F7
Qualität Abluftfilter F [-] ≥ F4 < F4
Ist mechanische Lüftung unvermeidbar, sollte die ausgewählte
Raumlufttechnikanlage zum Erreichen der bestmöglichen Raumluftqualität mit hoher
Filterqualität ausgestattet sein [3]. Eine bedarfsabhängige Steuerung über den CO2-
Gehalt stellt bei wirtschaftlicher Verträglichkeit eine bedarfsgerechte und
stromsparende Lösung dar.
9.2 Optimierung der Thermischen Behaglichkeit
Die Thermische Behaglichkeit innerhalb von Gebäuden wird durch eine Vielzahl von
Einflussfaktoren bestimmt und durch subjektives Empfinden vom einzelnen Nutzer
unterschiedlich bewertet.
Nach dem Leitfaden für die TQ Bewertung [3] wird Thermische Behaglichkeit durch
die Faktoren Raumlufttemperatur, Strahlungstemperatur, Luftgeschwindigkeit,
relative Luftfeuchte und durch den Aktivitätsgrad in Verbindung mit der Bekleidung
der Nutzer bestimmt (vgl. Abbildung 9-3).
Gute Thermische Behaglichkeit verringert den Krankenstand und erhöht die
Arbeitszufriedenheit.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 221
Besondere Bedeutung kommt dem Planungsziel sommerlicher Wärmeschutz zu. „Bei
Gebäuden mit Wohnungen oder Einzelbüros und Gebäuden mit vergleichbarer
Nutzung sind im Regelfall Anlagen zur Raumluftkonditionierung bei ausreichenden
baulichen und planerischen Maßnahmen entbehrlich“ (nach DIN 4108-2) [10]
ThermischeBehaglichkeit
Strahlungs-temperaturder raumb.Elemente
Raumluft-temperatur
Luft-geschwin-
digkeitBekleidungrelative
LuftfeuchteAktivitäts-
grad
Abbildung 9-3: Einflussfaktoren auf die Thermische Behaglichkeit (eigene Darstellung)
Raumlufttemperatur Abbildung 9-4 zeigt den Zulässigkeitsbereich - den Bereich zwischen beiden Kurven
- der Raumlufttemperatur in Abhängigkeit von der Außentemperatur unter den
Voraussetzungen „leichte Tätigkeit“ und „normale Kleidung“. Dabei orientieren sich
die Werte im Sommer an der unteren Linie; die Werte im Winter dagegen eher am
oberen Bereich zwischen beiden Linien.
222 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
28
27
26
25
24
23
22
21
2018 20 22 24 26 28 30 32
Außentemperatur in °C
Raum
luftt
empe
ratu
r in
°C
Abbildung 9-4: Zulässigkeitsbereich der Raumlufttemperatur (nach DIN 1946, Teil 2) [7]
Strahlungstemperatur der raumbildenden Elemente Wesentlich beeinflusst wird die Thermische Behaglichkeit durch die Gleichmäßigkeit
der Raumlufttemperatur [3]. Diese Gleichmäßigkeit wird dabei durch die Differenz der
Raumlufttemperatur zur Oberflächentemperatur der raumbildenden Bauteile und
durch die Temperaturschichtung über die Raumhöhe bestimmt.
Die Abbildungen Abbildung 9-5 bis Abbildung 9-8 geben Behaglichkeitsfelder und die
Oberflächentemperaturen verschiedener Bauteile an.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 223
Geltungsbereich:
relative Luftfeuchte 30-70%
Luftbewegung 0-20 cm/s
weitgehende Temperaturgleichheit der raumbegrenzenden Flächen
Abbildung 9-5: Behaglichkeitsfeld abhängig von mittleren Oberflächentemperaturen und Raumlufttemperatur [19]
224 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
In Abbildung 9-7 sind die Oberflächentemperaturen von Außenbauteilen, die sich bei
einer Lufttemperatur von 20°C und den vorgegebenen k-Werten in etwa ergeben,
abzulesen.
°C
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-20 -10 0 10 20 °C
Raumlufttemperatur 20°CTemperatursprung
t i= k t / i= k t /8
Einfachfenster (Holz)
k=5 W/m²K
4
3
2
1
24 cm Ziegel
doppelverglast
Abbildung 9-6: Oberflächentemperaturen bei einer Raumlufttemperatur von 20°C Menschen [43]
Die Temperaturdifferenz von Oberflächen- zu Raumlufttemperatur berechnet sich
nach folgender Formel:
ii
tAUtα
∆⋅⋅=∆
mit
∆ti: Temperaturdifferenz Raumluft zu Oberfläche
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 225
U: Wärmedurchgangskoeffizient [W/m²K]
A: Fläche des betrachteten Bauteilausschnittes = 1 m²
∆t: Temperaturdifferenz Innen- zu Außenluft
1/αi: innerer Wärmeübergangswiderstand (bei Wänden 0,13 m²K/W)
Luftgeschwindigkeit Zugluft durch erhöhte Raumluftgeschwindigkeit stört die Thermische Behaglichkeit
und wird an besonders zugempfindlichen Körperteilen wie dem Nacken oder an den
Füßen als unangenehm angesehen.
Geltungsbereich: mittlere Oberflächentemperatur der Raumbegrenzungen von 19,5-23°C relative Luftfeuchte 30-70%
Abbildung 9-7: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftbewegung und Raumlufttemperatur [43]
Relative Luftfeuchtigkeit Von entscheidender Bedeutung für die Thermische Behaglichkeit ist die relative
Luftfeuchte in Prozent. Sie bezeichnet „das Verhältnis des tatsächlichen
Wasserdampfgehaltes zu dem bei entsprechender Temperatur maximal
speicherbaren Wasserdampf“. Trockene Luft führt zur Schleimhautreizung und senkt
226 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
die Abwehrkräfte des Körpers. Außerdem begünstigt trockene Luft Staubbildung und
elektrostatische Aufladung. Auf der anderen Seite ist zu feuchte Luft die Ursache für
Schimmelbildung und vermehrte Schweißabsonderung.
Hier sollte also auf ein möglichst ausgeglichenes Verhältnis zwischen relativer
Luftfeuchtigkeit und Raumlufttemperatur geachtet werden (Abbildung 9-8).
Geltungsbereich:
mittlere Oberflächentemperatur der Raumbegrenzungen von 19,5-23°C
Luftbewegung von 0-20 cm/s
Abbildung 9-8: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftfeuchte und Raumlufttemperatur [66]
Aktivitätsgrad und Bekleidung Auch der Aktivitätsgrad und die Bekleidung eines Menschen spielen eine wesentliche
Rolle bei der Bewertung der Thermischen Behaglichkeit. Abbildung 9-9 zeigt die als
optimale empfundene Temperatur mit einem Toleranzbereich von ± x °C in
Abhängigkeit von Tätigkeit und Bekleidung.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 227
Geltungsbereich:
relative Luftfeuchte 50%
Luftbewegung nur infolge Tätigkeit des Menschen
Abbildung 9-9: Einfluss von Aktivitätsgrad und Bekleidung auf die Thermische Behaglichkeit
Die Schraffur deutet den Bereich -0,5 < PMV < +0,5 an, was PPD = 10 %
Unzufriedene ergibt. Dabei repräsentiert PMV (predicted mean vote) einen
Behaglichkeitsfaktor (Werte von -3 bis +3), der immer gekoppelt mit einem zweiten
Index - dem PPD-Index (predicted percentage of dissatisfied) - der gleichzeitig die
Prozentzahl unzufriedener Personen ausweist, angegeben wird.
Abbildung 9-10 gibt met-Werte verschiedener Tätigkeiten (Einheit ”met” aus dem
Englischen ”metabolic rate” = Stoffwechselrate) an. Der clo-Wert charakterisiert die
Dämmwirkung der Bekleidung (Einheit ”clo” aus dem Englischen ”clothing”).
228 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Tätigkeit met-Wert
Schlafen 0,8
Sitzen, ruhend 1,0
Stehen, ruhend 1,2
Büroarbeit 1 - 1,4
Autofahren in der Stadt 2,0
Haushalt, putzen 2 - 3,5
Küchenarbeit 1,6 - 2,0
Bügeln 2 - 3,5
Bekleidung clo-Wert
nackt, stehend 0,0
Shorts, Badeanzug 0,1
Sommerkleidung 0,5
leichter Straßenanzug 0,8
Herrenanzug 1,0
stark winterliche
Innenbekleidung, dicker
Pullover
1,25
Kleidung für kaltes Wetter
mit Mantel
1,6-2
Polarausrüstung 3-4
Abbildung 9-10: Aktivitätsgrad und Dämmwirkung der Bekleidung
Planungsziel „Thermische Qualität (Behaglichkeit) ist gegeben, wenn die wesentlichen
Kenngrößen Lufttemperatur, Oberflächentemperatur, Luftfeuchte und
Luftgeschwindigkeit innerhalb bestimmter Komfortbereiche bleiben“ [3]. Die Werte
sind für Büro und Verwaltungsbauten sind in Abbildung 9-11 zusammengefasst.
Lufttemperatur (1) Winter 22-25°C Sommer 22-27°C
Oberflächentemperatur (2) entspricht annähernd Lufttemperatur
relative Luftfeuchte (3) ≥45 % ≤ 55 %
≤ 12 g/kg absolut
Luftgeschwindigkeit (4) < 0,15 m/s
(1) vgl. Abbildung 9-4 (2) vgl. Abbildung 9-5 und Abbildung 9-6 (3) vgl. Abbildung 9-8 (4) vgl. Abbildung 9-7
Abbildung 9-11: Richtwerte zur Thermischen Behaglichkeit (eigene Darstellung)
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 229
Der sommerliche Wärmeschutz nach DIN 4108-2 implementiert die Thermische
Behaglichkeit durch Begrenzung des Sonneneintragskennwertes S.
G
jtotaljwj
AgA
S)( ,, ⋅Σ
=
mit
S: Sonneneintragskennwert [-]
Aw,j: Fensterfläche [m²]
gtotal,j: Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung einschließlich
Sonnenschutz
AG: Nettogrundfläche des Raumes bzw. Raumbereiches [m²]
Der Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung wir dabei nach folgender Formel
berechnet:
Ctotal Fgg ⋅=
mit
g: Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung
FC: Abminderungsfaktor für Sonnenschutzvorrichtungen
Der ermittelte Sonneneintragskennwert darf den zulässigen Höchstwert Szul nach
DIN 4108-2, Gleichung 4 nicht überschreiten.
Dieser zulässige Sonneneintragskennwert ist dabei abhängig von:
- Standort des Gebäudes (Klimaregion);
- Bauart (leichte oder schwere Bauart);
- Erhöhter Nachtlüftung während der zweiten Nachthälfte;
- Sonnenschutzverglasung;
- Fensterneigung.
230 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
9.2.1 Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit in der Bauplanung
Die Behaglichkeits-Parameter Raumlufttemperatur, Strahlungstemperatur,
Luftgeschwindigkeit und relative Luftfeuchte werden in der Planungsphase von
Objekten maßgeblich beeinflusst.
Raumlufttemperatur,Strahlungstemperatur,Luftgeschwindigkeit,Luftfeuchte
Thermische Behaglichkeit
BekleidungAktivitätsgrad
BaulicheGegebenheiten
Klimadaten
InterneWärmelasten
Nutzerverhalten
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 9-12: Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit (eigene Darstellung)
Behaglichkeits-Parameter
Bauliche Gegebenheiten können die Thermische Behaglichkeit maßgeblich
beeinflussen. So können z.B. zur Reduzierung der Raumlufttemperaturen in den
Sommermonaten, Bauteile und Baustoffe mit guten Dämmeigenschaften in
Verbindung mit großer Thermischer Speicherfähigkeit eingesetzt werden.
Gleichzeitig ist ein effektiver Sonnenschutz sicherzustellen.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 231
Die Wahl des Standortes bestimmt die Klimazone und damit die erforderlichen
Sonnenschutzeinrichtungen.
Interne Wärmelasten, Nutzerverhalten, Aktivitätsgrad und Bekleidung
Interne Wärmelasten entstehen durch Abwärme von Menschen und Geräten
innerhalb von Gebäuden. Sie können ebenso wie das Nutzerverhalten, der
Aktivitätsgrad der Nutzer und die Bekleidung in der Planungsphase von Objekten
nicht beeinflusst werden. Angaben zu internen Wärmelasten, Aktivitätsgrad und
Bekleidung dienen der Feststellung von Grenzwerten der Thermischen
Behaglichkeit.
9.2.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit
Nachtlüftung [-] möglich nicht möglich
Flächenbezogene Masse
speicherwirksame Masse [kg/m²] (1) schwere Bauweise leichte Bauweise
Klimatisierung [-] nicht klimatisiert vollklimatisiert
Nachweis der Sommertauglichkeit nach DIN 4108-2, 8
[-] Nachweis erbracht Nachweis nicht
erbracht bzw. nicht berücksichtigt
(1) leichte Bauweise Speicherwirksame Masse < 300 kg/m² mittlere Bauweise Speicherwirksame Masse 300 kg/m² - 400 kg/m²
schwere Bauweise Speicherwirksame Masse > 400 kg/m² [56]
Zur Vermeidung von Einrichtungen zur Bauwerkskühlung und zur Sicherstellung
einer guten thermischen Behaglichkeit in Sommermonaten sollte eine Bauweise
evorzugt werden, die ohne Sicherheitseinbußen Nachtlüftung ermöglicht (nach DIN
4108-2) [10].
Die speicherwirksame Masse eines Baukörpers bestimmt die Fähigkeit der Bauteile
dem Raum in den Sommermonaten Wärme zu entziehen und somit ein angenehmes
Raumklima zu ermöglichen [3].
Ist aktive Kühlung unvermeidbar, sollte eine Teilklimatisierung z.B. durch
Konditionierung der Zuluft durch Bodenkanäle angestrebt werden. Auch die
Verwendung von Flächenheizungen als Bauteil-Kühl-/Heizsystems mit Grundwasser
oder Bodenwärmetauscher als Kältequelle stellt eine sinnvolle Art der
Teilklimatisierung dar. [3]
b
232 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ opak)
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit Wärmedurchgangs-
koeffizient U [W/m²K] niedrig hoch
Lage der Wärmedämmung [-] außen innen
Der Einsatz von wärmeübertragenden (WÜ) Bauteilen mit großer speicherwirksamer
Masse fördert die Thermische Behaglichkeit. So wirkt eine große speicherwirksame
Masse im Sommer durch träges Aufheizverhalten als Kältespeicher und im Winter
als Wärmespeicher, der Wärmegewinne zeitverzögert wieder abgeben kann. Zum
erreichen einer großen speicherwirksamen Masse, muss die Wärmedämmung auf
der „kalten“ Bauteilseite angeordnet werden (nach DIN 4108-2, 4.3.6) [10].
Damit sich eine möglichst gleichmäßige Temperaturverteilung im Raum einstellen
kann sollten Bauteile mit möglichst niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten
gewählt werden (Richtwerte siehe Kap. 6.1).
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ transparent)
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit Wärmedurchgangs-
koeffizient U [W/m²K] < 1,6 ≥ 1,6
Energiedurchlassgrad g [-] gering hoch
Glasflächen mit hohem U-Wert sind bezüglich der Thermischen Behaglichkeit durch
einen möglichen Kaltluftabfall an der inneren Glasoberfläche als kritisch einzustufen
und daher zu vermeiden [3].
Der Einbau einer Sonnenschutzverglasung wirkt sich günstig auf den sommerlichen
Wärmeschutz aus (nach DIN 4108-2, Tab. 9) [10]. Allerdings ist die Wahl einer
Verglasung mit geringem Energiedurchlassgrad kein Planungsziel, da hier eine
ausreichende Tageslichtversorgung im Mittelpunkt steht. Solare Wärmegewinne
sollten unabhängig vom Sonnenstand oder auch bei bedecktem Himmel nutzbar
sein. Ausreichender Sonnenschutz sollte durch verstellbare
Sonnenschutzeinrichtungen gewährleistet werden.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 233
Bewirtschaftungsobjekt Bepflanzung
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit
Baumart [-] Laubbäume Nadelbäume
Natürliche Verschattung des Gebäudes im Sommer ist durch eine Bepflanzung der
Außenanlage mit Laubbäumen zu erreichen. Die Wahl von Laubbäumen wirkt sich
positiv auf die Tageslichtnutzung aus. Im Sommer können Laubbäume den
notwendigen Sonnenschutz bieten, im Winter dagegen Sonnenlicht zur Erzielung
solarer Wärmegewinne nahezu ungehindert durchlassen [3].
Bewirtschaftungsobjekt Dach
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Ein begrüntes Dach wirkt im Sommer temperaturausgleichend (vgl. Kap. 10.3).
Bewirtschaftungsobjekt Fassade
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit
Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden
Begrünte Fassaden wirken als Verdunstungsfläche temperaturausgleichend (vgl.
Kap. 10.3).
Bewirtschaftungsobjekt Fenster
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit Sonnenschutz-
einrichtung [-] vorhanden nicht vorhanden
Neigung [°] > 60 ≤ 60
elektrische Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden
Zur Vermeidung von Überhitzungen im Sommer, sollte ein effektiver Sonnenschutz
vorgesehen werden (nach DIN 4108-2, 4.3.2.2) [10]. Fenster sollten eine möglichst
234 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
große Neigung zur Horizontalen besitzen, um den Anteil der starken
Mittagseinstrahlung zu vermindern.
Eine elektrische Fernsteuerung der Fenster erlaubt die Einstellung verschiedener
Szenarien, so z.B. auch ein voreingestelltes Szenario „Nachtkühlung“, das durch
wechselndes Öffnen und Schließen vordefinierter Fenster kühle Nachtluft in das
Gebäude „fächelt“. [48]
Bewirtschaftungsobjekt Heizkörper
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit
Lage zur Fensterfläche [-] unterhalb Fensterfläche nicht unter Fensterfläche
Lage zur WÜ Umfassungsfläche [-] innerhalb/vor der wü
Ebene nicht innerhalb/vor der
wü Ebene
Breite [-] entspricht Fensterbreite geringer als Fensterbreite
Um die an kalten Fensterflächen fallende Luftströmung abzufangen sollte der
Heizkörper unter der Fensterfläche angeordnet werden und die Breite des Fensters
besitzen [3].
Die Anordnung der Heizflächen sollte dabei in oder unmittelbar vor der Ebene der
wärmeübertragenden (WÜ) Umfassungsfläche erfolgen.
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit Anzahl Fensterflächen-
orientierungen [-] 1 >1
Fensterfläche [m²] gering groß
Räume, die Fensterflächen mit Orientierung zu mehr als einer Seite besitzen sind im
Allgemeinen ungünstiger für den sommerlichen Wärmeschutz zu bewerten (nach
DIN 4108-2, 4.3.2.3) [10].
Die Fensterfläche wird direkt zur Berechnung des Sonneneintragskennwertes S eines
Raumes benötigt. Allerdings stellt hier die Begrenzung von Fensterfläche gegenüber
der Optimierung der Fensterfläche zur Nutzung solarer Wärmegewinne und zur
optimalen Tageslichtversorgung kein Planungsziel dar. Effektiver Sonnenschutz kann
hier trotz großer Fensterflächen eine gute thermische Behaglichkeit sicherstellen.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 235
Bewirtschaftungsobjekt Sonnenschutzeinrichtung
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit Lage bzgl der Fensterfläche [-] außen innen
Betriebsweise [-] witterungsabhängige
automatische Steuerung
händische Steuerung
Ein effektiver Sonnenschutz trägt maßgeblich zur Thermischen Behaglichkeit bei.
Der Sonnenschutz sollte dabei zur Verhinderung der erhöhten Aufheizung des
Raumes außen angeordnet werden [3].
Durch eine witterungsabhängige Steuerung kann auch das Herunterfahren des
Sonnenschutzes bei starker Sonneneinstrahlung veranlasst werden. Die
berwärmung von Räumen wird so verhindert. [3]
Bewirtschaftungsobjekt Standort
Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische
Behaglichkeit verminderte Therm.
Behaglichkeit
Ü
Sommerklimaregion nach DIN 4108-2 [-] kalte Region warme Region
Die Sommer-Klimaregion nach DIN 4108-2 geht in den Nachweis der
Sommertauglichkeit ein, wird allerdings hier nicht bewertet. Die Wahl eines „kälteren“
Standortes zur Verringerung der Sonneneintragskennwerte ist der Wahl eines
„warmen“ Standortes zur Minimierung des Primärenergiebedarfs untergeordnet und
stellt kein Planungsziel dar.
9.3 Optimierung der Akustischen Behaglichkeit
er Schallschutz im Gebäude beeinflusst maßgeblich die Akustische Behaglichkeit
und damit auch die Arbeitszufriedenheit der Gebäudenutzer. Durch eine hohe
Lärmbelastung können Konzentrationsprobleme oder Krankheiten entstehen.
„Dauerhafter Lärm schädigt die Gesundheit. So führte er bei 22 Prozent aller
Bundesbürger schon einmal zu Kopfschmerzen. Unter Schlaflosigkeit litten bereits 19
Prozent und 18 Prozent unter Nervosität“ [www.dak.de].
Störende Geräuschbelastungen für die Nutzer von Gebäuden entstehen zum großen
Teil durch die Lärmbelastung von außen und hier vor allem durch Verkehrslärm und
D
236 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
durch Geräusche von Maschinen und Geräten. Bei Maschinen und Geräten entsteht
Lärmbelastung durch rotierende oder sich hin und her bewegende Teile, durch
Strömungen in Leitungen und Armaturen sowie durch die Betätigung und Nutzung
von Armaturen.
Die akustische Behaglichkeit wird einerseits durch die anstehende Lärmbelastung
und zum anderen durch die Schallschutzqualitäten von Bauteilen und
Baukonstruktionen bestimmt.
AkustischeBehaglichkeit
SchallschutzqualitätLärmbelastung
Abbildung 9-13: Einflussfaktoren auf die Akustische Behaglichkeit (eigene Darstellung)
Als Maß zur Bewertung der Lärmbelastung wird das bewertete Schalldämmmaß
verwendet. Planungsgrundlagen sind die als technische Baubestimmung eingeführte
DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise" und die beiden
Richtlinien VDI 4100 für Wohngebäude und VDI 2569 für Bürobauten.
Lärmbelastung
Zur Bestimmung des Außenlärms werden Messungen oder Rechenverfahren
angewendet. Liegen keine Messungen vor, kann die Lärmimmission nach DIN 4109
ermittelt werden. Dabei stellt die DIN 4109 zur Berechnung des „maßgeblichen
Außenlärmpegels“ in Abhängigkeit von baulichen Umgebungsbedingungen und
Verkehrsbelastung ein Nomogramm zur Verfügung (vgl. Abbildung 9-14).
Die Lärmbelastung durch Maschinen, Anlagen und Geräte muss den
Herstellerangaben entnommen werden.
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 237
Schallschutzqualität
Abhängig vom maßgeblichen Außenlärmpegel sind die Bauteile der Außenhülle von
Gebäuden hinsichtlich des Schallschutzes zu bemessen und bestimmen die
Schallschutzqualität.
238 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Abbildung 9-14: Nomogramm zur Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels (nach DIN 4109) [12]
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 239
9.3.1 Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit in der Bauplanung
In der Planungsphase von Objekten lassen sich sowohl die Lärmbelastung als auch
die Schallschutzqualität beeinflussen.
AkustischeBehaglichkeit
SchallschutzqualitätLärmbelastung
BaulicheGegebenheitenStandort
Nutzerverhalten
InterneLärmbelastung
Nicht beeinflussbar
Beeinflussbar
Abbildung 9-15: Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit (eigene Darstellung)
Lärmbelastung
Die Wahl des Standortes wirkt sich auf die anstehende Lärmimmission aus. So sind
z.B. Gebäude an Hauptverkehrsstraßen, Kindergärten oder Schulen und
Freizeiteinrichtungen einer erhöhten Lärmbelastung ausgesetzt. Eine geschlossene
Bebauung in der Objektumgebung verursacht gegenüber einer offenen Bebauung
einen höheren maßgeblichen Außenlärmpegel.
Interne Lärmbelastung entsteht hauptsächlich durch den Betrieb elektrischer oder
mechanischer Einrichtungen. Hier sollten möglichst lärmarme Komponenten gewählt
werden.
Durch falsches Nutzerverhalten können störende Lärmbelastungen innerhalb von
Gebäuden entstehen. Diese Belastung kann allerdings in der Planungsphase von
Objekten nicht beeinflusst werden.
240 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Schallschutzqualität
Durch konstruktiven Schallschutz kann die Lärmbelastung im Inneren von Gebäuden
erheblich gesenkt werden. Wirksamer als Schallschutzmaßnahmen sind allerdings
Überlegungen zum Schallschutz bei der Erstellung des Raumprogramms. Hier kann
durch eine sinnvolle Anordnung schutzbedürftiger Bereiche die Lärmbelastung unter
Erhaltung der uneingeschränkten Sichtverbindung nach außen schon im Vorfeld
minimiert werden.
Zusätzlich wirken sich die Bepflanzung der Außenanlage mit Bäumen oder die
Bauteilbegrünung positiv auf den Lärmschutz aus.
Als Planungsziel zum Erreichen der akustischen Behaglichkeit sollte nach BMVBW
ein erhöhter Schallschutz der Schallschutzstufen II oder III nach DIN 4109 Beiblatt 2
angestrebt werden. Dabei kann mit Schallschutzstufe II die Stufe erreicht werden, bei
der „die Bewohner im allgemeinen Ruhe finden“ und mit Schallschutzstufe III Die
Stufe, bei der „die Bewohner ein hohes Maß an Ruhe finden“.
9.3.2 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Aufzug
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit Körperschall -
Isolierung Maschinenraum
[-] vorhanden nicht vorhanden
Körperschall - Isolierung
Schaltschränke [-] vorhanden nicht vorhanden
Schachtwand Trennung (Fuge) [-] vorhanden nicht vorhanden
Ein Aufzug erzeugt Lärmstörungen durch Fahrgeräusche, Türgeräusche und
Übertragungen aus dem Maschinenraum.
Durch ausreichende Körperschallisolierung der Aufzugskomponenten und durch die
Trennung von Aufzugsschacht und Wänden, die zu Aufenthalts- und Arbeitsräumen
gehören, wird diese Lärmbelastung verringert. [3]
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 241
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit Ausrichtung der
Hauptnutzbereiche [-] Ausrichtung beachtet Ausrichtung unbeachtet
Trennfuge [-] vorhanden nicht vorhanden
Flächenbezogene Masse [kg/m²] > 220 kg/m² gering
Schallquellen Konzentration [-] vorgenommen nicht vorgenommen
Abstand lauter Bereich/ schutzbedürftiger
Bereich [-] ausreichend zu gering
Anordnung von Pufferräumen (1) [-] vorgenommen nicht vorgenommen (1) die Geräuschverminderung durch die Anordnung von Pufferräumen beträgt ca. 10 dB(A)
Baukörper sollten so ausgerichtet sein, dass Raumnutzungen mit erhöhtem
Aufmerksamkeits- oder Ruhebedarf an Gebäudeseiten mit geringer Lärmbelastung
angeordnet werden. (nach DIN 4109, A.3.2) [12] Die Ausrichtung eines Raumes zur
Lärmquelle, der Abstand zur Straßenmitte und der Abstand zur nächsten Lichtsignal
gesteuerten Kreuzung bestimmen den maßgeblichen Außenlärmpegel. Der
maßgebliche Außenlärmpegel wird dabei mit Hilfe eines Nomogramms nach DIN
4109 ermittelt.
Schließt der Baukörper direkt an die weitere Bebauung an, sollte „eine über die
ganze Haustiefe verlaufende Trennfuge“ angeordnet werden. (nach DIN 4109,
A.4.3.4) [12]
Bei Luft- oder Körperschallanregung sollte der Baukörper (bzw. Bauteile) möglichst
schwer ausgebildet werden. Gegebenenfalls muss zusätzlich untersucht werden, ob
der Einbau biegeweicher Vorsatzschalen notwendig ist. Diese Maßnahme sollte sich
auf besondere Lärmbelastung beschränken und soll hier nicht weiter verfolgt werden.
Durch die Zentrierung von technischen Schallquellen auf einen möglichst engen
Bereich und durch die Planung eines möglichst großen Abstandes schutzbedürftiger
Räume zum „lauten“ Bereich kann schon bei der Grundrissplanung erhöhter
Schallschutz begünstigt werden. [12]
242 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ opak)
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit (bewertetes)
Schalldämmmaß R’w(1)-
(5) [dB] ≥ a < b
(1) Außenschallpegel ≤ 45 dB (35 dB nachts) : a = 47, b = 42 (2) 45 dB < Außenschallpegel ≤ 50 dB (nachts 35-40 dB) : a = 47, b = 43 (3) 50 dB < Außenschallpegel ≤ 55 dB (nachts 40-45 dB) : a = 49, b = 45 (4) 55 dB < Außenschallpegel ≤ 60 dB (nachts 45-50 dB) : a = 52, b = 47 (5) Außenschallpegel > 60 dB (> 50 dB nachts) : a = 54, b = 48
Opake Bauteile, die „laute“ von „leisen“ Bereichen trennen sollten zur optimalen
akustischen Behaglichkeit die Richtwerte für das bewertete Schalldämmmaß [3]
abhängig von der Baulandkategorie bzw. dem Außenschallpegel nicht
unterschreiten.
Hier wird davon ausgegangen, dass „laute“ Bereiche lediglich außerhalb des
Gebäudes existieren.
Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ transparent)
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit (bewertetes)
Schalldämmmaß R’w(1) [dB] ≥ a < b
(1) Außenschallpegel ≤ 45 dB (35 dB nachts) : a = 36, b = 33 (2) 45 dB < Außenschallpegel ≤ 50 dB (nachts 35-40 dB) : a = 38, b = 33 (3) 50 dB < Außenschallpegel ≤ 55 dB (nachts 40-45 dB) : a = 41, b = 38 (4) 55 dB < Außenschallpegel ≤ 60 dB (nachts 45-50 dB) : a = 42, b = 39 (5) Außenschallpegel > 60 dB (> 50 dB nachts) : a = 43, b = 39
Transparente Bauteile, die „laute“ von „leisen“ Bereichen trennen, sollten die
Richtwerte für das bewertete Schalldämmmaß [3] abhängig von der
Baulandkategorie nicht unterschreiten.
Bewirtschaftungsobjekt Decke
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit bewertetes
Schalldämmmaß R’w nach DIN 4109 [dB] ≥ 55 < 47 (1)
bewerteter Normtrittschallpegel
L’n,w nach DIN 4109 [dB] ≤ 46 > 46 (1)
(1) der Mindestwert entspricht der Mindestanforderung für ein Einzelbüro mit hoher geistiger Anforderung nach VDI 2569
9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 243
Trenndecken zwischen Arbeitsbereichen sollten für eine gute akustische
Behaglichkeit oben genannte Grenzwerte nach BMVBW einhalten.
Bewirtschaftungsobjekt Rohr-/ Installationsleitung
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit Dämmung gegen das
Bauwerk [-] Dämmung vorgesehen keine Dämmung vorgesehen
Fließgeschwindigkeit [m/s] 1-2 > 2
Länge [m] minimiert nicht minimiert
Rohrleitungen in Wänden und Decken sollten mit weich federndem Dämmmaterial
ummantelt werden und an der Befestigungsstelle gegenüber dem Bauwerk gedämmt
werden. Es sollte darauf geachtet werden Leitungswege mit möglichst kurzer Länge
zu wählen. Eine ausreichende Druckreduzierung kann die Fließgeschwindigkeit auf
1-2 m/s herabsetzen. [3]
Bewirtschaftungsobjekt Sanitärinstallation
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit
Befestigung [-] mit Dämmschicht ohne Dämmschicht
Sanitärinstallationen sollten zur Verringerung der Körperschallübertragung mit
Zwischenschaltung einer federnden Dämmschicht am Bauteil befestigt werden.
Bewirtschaftungsobjekt Standort
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit
Bebauungsart [-] offene Bebauung geschlossene Bebauung [+3 dB(A)]
Straßen-Längsneigung [%] < 5% ≥ 5% [+2 dB(A)]
Lärmimmission (Verkehrsbelastung) [Kfz/Tag] gering hoch
Die Planung des Standortes beeinflusst maßgeblich die Lärmbelastung im Inneren
des Gebäudes. Zur Ermittlung des „maßgeblichen Außenlärmpegels“ sind zusätzlich
Informationen über die Art der angrenzenden Straßen, die Verkehrsbelastung, die
244 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung
Längsneigung der Straßen und die Bauweise der angrenzenden Bebauung
erforderlich.
Bewirtschaftungsobjekt Treppe
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit bewerteter
Normtrittschallpegel L’n,w
nach DIN 4109 [dB] ≤ 46 > 46
Treppen sollten für eine gute akustische Behaglichkeit oben genannte Grenzwerte
nach BMVBW einhalten.
Bewirtschaftungsobjekt Wand
Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische
Behaglichkeit verminderte Akust.
Behaglichkeit bewertetes
Schalldämmmaß R’w nach DIN 4109 [dB] ≥ 55 < 47 (1)
(1) der Mindestwert entspricht der Mindestanforderung für ein Einzelbüro mit hoher geistiger Anforderung nach VDI 2569
Wände, die verschiedene Arbeitsbereiche oder Arbeitsbereiche von Treppenhäusern
trennen sollten den Richtwerten für das bewertete Schalldämmmaß nach den
erhöhten Anforderungen der DIN 4109 Beiblatt 2 genügen [60].
10 Integration der Querschnittsziele 245
10 Integration Querschnittsziele in den Bauplanungsprozess
10.1 Tageslichtnutzung
Die Optimierung der Tageslichtnutzung beginnt in der ersten Entwurfsphase eines
Bauwerks. Hier entscheiden Ausrichtung und Umgebungsfaktoren wie Bäume und
Nachbargebäude über das Tageslichtangebot in den Räumen. Ebenso müssen
Entscheidungen darüber getroffen werden, ob das Tageslichtangebot durch eine
einseitige Belichtung des Raumes ausreicht oder ob die Bauwerksgeometrie wegen
einer notwendigen zweiseitigen Raumbelichtung geändert werden muss.
Fehlentscheidungen in dieser frühen Planungsphase sind später lediglich durch den
Einsatz von Tageslichtsystemen zu kompensieren, jedoch nicht zu korrigieren [34].
Die Tageslichtausnutzung im Raum wird durch den sog. Tageslichtquotienten
ausgedrückt. Der Tageslichtquotient stellt das Verhältnis der horizontalen
Beleuchtungsstärke eines beliebigen Punktes im Raum zur Beleuchtungsstärke einer
waagerechten Fläche im Freien dar [55]. Zusammengesetzt wird der
Tageslichtquotient aus dem Himmelslichtanteil, dem Außenreflexionsanteil und dem
Innenreflexionsanteil [13].
RVH DDDD ++=
mit
D: Tageslichtquotient
DH: Himmelslichtanteil
DV: Außenreflexionsanteil
DR: Innenreflexionsanteil
„Im Planungsprozess kann der Tageslichtquotient in einem grafischen
Schnellverfahren grob ermittelt werden“ [3]. Zusätzlich gibt es zahlreiche EDV-
Programme zur Bestimmung des Tageslichtquotienten und der Besonnungsdauer
sowie zur Ermittlung von Sonneneinfallswinkeln.
246 10 Integration der Querschnittsziele
„Tageslichtnutzung spart elektrischen Strom für künstliche Beleuchtung und trägt
durch die spezielle Zusammensetzung des Lichtspektrums zum Wohlbefinden der
Nutzer bei“ [3]. In Büroräumen kann das Tageslicht bei konsequenter
bedarfsabhängiger Steuerung bis über 80% des Lichtbedarfs decken.
Da Sonnenlicht zugleich eine Wärmequelle ist, wird durch die Bestimmung der
Tageslichtnutzung des Gebäudes auch das thermische Verhalten beeinflusst.
Durch die Maximierung der Tageslichtausbeute wird zusätzlich der solare
Wärmegewinn im Gebäude vergrößert und damit in den Wintermonaten der
Heizenergiebedarf verringert. Ein wirksamer Sonnenschutz ist dabei zur Vermeidung
von Blendung und zur Begrenzung der Wärmegewinne in Sommermonaten
unabdingbar.
„Die thermische Gebäudeoptimierung beginnt mit dem Tageslicht“ (vgl. Abbildung
10-1) [34].
Abbildung 10-1: Primärenergiekennwerte verschiedener Bürogebäude-Varianten [34]
Entscheidungen über identifizierte Bewirtschaftungsobjekte werden in der
Abhängigkeitsmatrix in Kapitel 11 den erweiterten Facility-Management-Zielen
Ressourcenschonung Primärenergie und Ressourcenschonung Strom zugeordnet.
10 Integration der Querschnittsziele 247
10.1.1 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung Ausrichtung der
Hauptnutzbereiche Himmelsrichtung S, SO, SW N
Fensterflächenanteil Fensterfläche/ Fassadenfläche 0,5 - 0,7 < 0,5 oder > 0,7
Anteil innen liegender Räume
Anzahl innen liegender Räume/ Anzahl Räume
[-] ~ 0 > 0
Zur Sicherstellung einer ausreichenden Tageslichtbeleuchtung und zur Nutzung
solarer Wärmegewinne im Winter sollten Hauptnutzbereiche vornehmlich nach
Süden, Südosten oder Südwesten ausgerichtet werden.
Für die passive Nutzung von Sonnenenergie sind Fenster mit südlicher Ausrichtung
anzustreben. Mit einem einfachen, stationären Sonnenschutz lassen sich
Überhitzungsprobleme im Sommer vermeiden. Fenster nach Osten, Westen und
Norden sollten nur für Belichtungszwecke und in der dafür erforderlichen Größe
angeordnet werden.
Es ist darauf zu achten, dass Arbeitsflächen im Bereich guten Tageslichteinfalls und
Flächen mit weniger Lichtanspruch in dunkleren Gebäudezonen (Innenlage)
positioniert werden. Trotz allem sollte der Anteil innen liegender Räume möglichst
minimiert werden, da diese ausschließlich über elektrische Beleuchtung zu belichten
sind.
Der Fensterflächenanteil ist bezüglich des Energiebedarfs des Gebäudes zu
optimieren. Abbildung 10-2 zeigt den Einfluss des Fensterflächenanteils der Fassade
auf den Energiebedarf des Gebäudes. Hier ist zu erkennen, dass der Energiebedarf
bis zu einem Fensterflächenanteil von ca. 65% nahezu linear abnimmt, was auf den
stark abfallenden Beleuchtungsbedarf zurückzuführen ist. Fensterflächenanteile über
65% erhöhen den Energiebedarf durch den stark ansteigenden Kältebedarf.
Die Tageslichtausbeute ist hier ist bei diesem Fensterflächenanteil maximiert, ein
größerer Fensterflächenanteil kann keine Verringerung des Beleuchtungsbedarfes
bewirken.
248 10 Integration der Querschnittsziele
Abbildung 10-2:Einfluss des Fensterflächenanteils auf den Energiebedarf am Beispiel eines Entwurfs zur Neuplanung des Umweltbundesamtes Dessau [50]
Bewirtschaftungsobjekt Bepflanzung
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Abstand zu Fenstern Abstand Bepflanzung - Fenster ausreichend nicht ausreichend
Der Abstand der Bepflanzung und hier vor allem der Abstand des Baumbestandes zu
Fenstern beeinflusst die Tageslichtausbeute und darf deswegen nicht zu gering
werden [3].
10 Integration der Querschnittsziele 249
Bewirtschaftungsobjekt Decke
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Helligkeit Reflexionsgrad [-] > 0,7 ≤ 0,7
Ein Faktor zur Berechnung des Tageslichtquotienten ist der Innenreflexionsanteil
eines Raumes. „Helle Innenwand- und Deckenoberflächen tragen zu einer
gleichmäßigeren Tageslichtverteilung sowie zu einer Verringerung der
Leuchtdichteunterschiede bei.“ [3]
Bewirtschaftungsobjekt Fenster
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Brüstungshöhe [m] = Höhe Arbeitsfläche < Höhe Arbeitsfläche
Sturzhöhe [m] 0 > 0
Lichtdurchgang Lichttransmissions-grad der Verglasung [-] > 90% < 60%
Rahmen- und Sprossenanteil [-] < 20% ≥ 20%
Verschattung [-] keine Verschattung Verschattung vorhanden
Neigung [°] < 90 90
Zur Maximierung des sichtbaren Himmelslichtanteils sollten sturzfreie Fenster über
der Arbeitsebene angeordnet werden. Fensterflächen unterhalb der Arbeitsfläche
tragen kaum zur Tageslichtgewinnung bei und sollten vermieden werden. [30]
Schräge Fenster mit Neigung < 90° zur Horizontalen vergrößern den sichtbaren
Himmelsausschnitt.
Abminderungsfaktoren für den Tageslichtquotienten ergeben sich aus dem
lichtundurchlässigen Fensteranteil, dem Lichteinfallswinkel, der durch Verschattung
verändert wird, und dem Lichttransmissionsgrad der Verglasung [3].
Die Verschattung von Fenstern durch darüber liegende Balkone oder große
Dachüberstände sollte vermieden werden.
Bewirtschaftungsobjekt Fußboden
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Helligkeit Reflexionsgrad [-] > 0,2 ≤ 0,2
250 10 Integration der Querschnittsziele
Auch der Reflexionsgrad des Fußbodens wird zur Berechnung des
Tageslichtquotienten benötigt. „Speziell in Räumen mit Oberlichtern wirkt sich
insbesondere der Reflexionsgrad des Fußbodens auf die Gesamtraumhelligkeit
bedeutend aus.“ [3]
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Tiefe [m] nach
Tageslichtquotient optimiert
zu große Raumtiefe
Höhe [m] nach
Tageslichtquotient optimiert
zu geringe Raumhöhe
Fensterflächenanteil über Arbeitsebene
[-]
nach Tageslichtquotient
optimiert
Mindestwert angestrebt (Fensterfläche /
Fußbodenfläche = 0,1)
Komplexität (1) Raumumfang /
raumbildender Umfang [-]
~ 1 > 1
Übersichtlichkeit Anzahl Abwinkelungen [-] 0 > 0
(1) Kops bezeichnet als Einflussgröße für die Entstehung schlecht belichteter Flächen die
Existenz von Gebäude-Innenecken [38]. Hier wird dieser Wert durch die Komplexität des
Raumes repräsentiert.
Die Ausbeute an Tageslicht wird bei einseitiger Belichtung maßgeblich von der
Raumtiefe, der Raumhöhe und der Fensterfläche des Raumes über Arbeitshöhe
beeinflusst.
Abbildung 10-3 zeigt die Abnahme des Tageslichtes über die Raumtiefe. Große
Raumtiefen werden nur bei einer zusätzlichen Belichtung über belichtete Atrien oder
zusätzliche Oberlichter ausreichend mit Tageslicht versorgt. Bei einer im Bürobau
durchschnittlichen Raumhöhe sollten Räume „möglichst nicht tiefer als 4 bis 5 m sein
und die Arbeitsplätze in Fensternähe angeordnet werden“ [34]. Systeme zur
Lichtlenkung werden hier nicht berücksichtigt, sollten aber in die Bauplanung mit
einbezogen werden.
Auch die Bestimmung des Fensterflächenanteils und der Raumhöhe sollte über den
angestrebten Tageslichtquotienten des Raumes erfolgen und die Anforderungen für
Sichtverbindung nach Außen (vgl. ASR 7/1) berücksichtigen. „Um die Abhängigkeit
von technischen Einrichtungen wie beweglichem Sonnenschutz oder technischer
10 Integration der Querschnittsziele 251
Kühlung gering zu halten bzw. zu vermeiden, ist es vorteilhaft, die Fenster in ihrer
Größe und Anordnung vorwiegend nach dem Tageslicht zu bemessen -
insbesondere nicht wesentlich größer als notwendig.“ [30] Bemessungen der
Fensterfläche nach der Fußbodenfläche des Raumes (früher mind. 10%) gelten als
überholt.
Abbildung 10-3: Abnahme des Tageslichtes mit der Raumtiefe [30]
Die Komplexität eines Raumes wird durch das Verhältnis von Raumumfang zu
raumbildendem Umfang repräsentiert. Dabei ist der Raumumfang der tatsächlich
gemessene Raumumfang und der raumbildende Umfang ein geglätteter Umfang
nach Abbildung 10-4. Zusätzlich sollte die Übersichtlichkeit durch Vermeidung von
Abwinkelungen bzw. Abrundungen des Raumes optimiert werden. Für abgewinkelte,
z.B. L-förmige Räume verringert sich die Tageslichtausbeute bei einseitiger
Fensterfront entsprechend.
252 10 Integration der Querschnittsziele
Tatsächlicher UmfangGeglätteter Umfang
Abbildung 10-4: Komplexität eines Raumes (eigene Darstellung)
Bewirtschaftungsobjekt Sonnenschutzeinrichtung
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Lichtlenkung [-] möglich nicht möglich
Betriebsweise [-] witterungsabhängig, automatisch
permanenter Sonnenschutz
Ist permanenter, d.h. unbeweglicher Sonnenschutz unabhängig von der
Sonneneinstrahlung vorhanden, werden solare Wärmegewinne entsprechend
Tabelle 7, DIN V 4108-6 vermindert und das Tageslichtangebot im Raum
dementsprechend verringert.
Es müssen „Fenster, die einer Blendwirkung ausgesetzt sind, mit verstellbarem
Blendschutz ausgestattet werden.“ [60]
Die Möglichkeiten der Lichtlenkung z.B. durch Licht leitende Lamellenstore sollten
einbezogen werden. Dabei werden „im unteren Bereich der Fensterfläche die
Lamellen – wie bei konventionellen Storen – auf 45°C eingestellt, im oberen Bereich
bleiben die Lamellen offen. In dieser Stellung funktionieren die Lamellen wie
Reflektoren und werfen das Tageslicht an die Decke, und von dort wird es auf den
Arbeitsplatz reflektiert.“ [3]
10 Integration der Querschnittsziele 253
Bewirtschaftungsobjekt Standort
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Verbauungsverhältnis
Höhe der Verbauung ab Oberkante
Fensterbrüstung / Abstand der
Verbauung [-]
< 1:3 ≥ 1:3
Der Himmelslichtanteil wird durch die Höhe und den Abstand der umgebenden
Bebauung beeinflusst. Hier ist, wenn möglich, der Abstand des Gebäudes von der
Nachbarbebauung so zu wählen, dass das Verbauungsverhältnis auch für Räume in
tief gelegenen Stockwerken möglichst gering wird [55].
Bewirtschaftungsobjekt Wand
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Helligkeit Reflexionsgrad [-] > 0,5 ≤ 0,5
Zur Berechnung des Tageslichtquotienten ist der Reflexionsgrad des Wandbelages
eines Raumes notwendig. Hier sollten zur optimalen Tageslichtausnutzung möglichst
helle Beläge ausgewählt werden.
10.2 Freie Lüftung
Die Lüftungsarten, die für Bürogebäude in Betracht kommen, sind:
1. Fensterlüftung
2. Abluftanlagen
3. Zu- und Abluftanlage (mit Wärmerückgewinnung/WRG)
Planungsziel sollte Freie Lüftung sein, da so der Luftwechsel individuell eingestellt
werden kann und keine aufwändige Installation mechanischer Lüftungsanlagen
erfolgen muss.
Die Arbeitsstättenrichtlinie Lüftung (ASR 5) definiert Freie Lüftung als „Lüftung mit
Förderung der Luft durch Druckunterschiede infolge Wind und/oder
Temperaturdifferenzen zwischen außen und innen; z.B. Fensterlüftung,
Schachtlüftung, Dachaufsatzlüftung und Lüftung durch sonstige Lüftungsöffnungen.“
254 10 Integration der Querschnittsziele
Wichtigste Voraussetzungen zur Umsetzung des Planungszieles Freie Lüftung sind
ein Lüftungskonzept und ein Konzept zur Vermeidung von Luftschadstoffen [3]. So
sollten Materialien, die sich während der Nutzung nachteilig auf die Raumluftqualität
auswirken, grundsätzlich nicht verbaut werden.
Das Lüftungskonzept sollte schon in der Planungsphase von Gebäuden die Effizienz
der Freien Lüftung durch Berechnung oder Simulation nachweisen.
Durch die Realisierung der Freien Lüftung kann die Installation einer Lüftungsanlage
entfallen und Primärenergie eingespart werden. Freie Lüftung wird bei guter Qualität
vom Nutzer im Allgemeinen als qualitativ hochwertiger empfunden als Luft aus
Raumlufttechnischen Anlagen. In der Abhängigkeitsmatrix in Kapitel 11 werden
Entscheidungen, die freie Lüftung betreffen, daher den erweiterten Facility-
Management-Zielen Ressourcenschonung Primärenergie, Prozessunterstützung
Betrieb und Instandhaltung und Optimierung der Raumluftqualität zugeordnet.
10.2.1 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt Baukörper
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Ausrichtung N,S,O,W [-] nach örtlichen Windverhältnissen
örtliche Windverhältnisse nicht
berücksichtigt
Lüftungsmöglichkeit [-] Querlüftung möglich keine Diagonal- oder Querlüftung möglich
Verstellbarkeit der Lüftungsöffnungen [-] kleinstufig verstellbar nicht kleinstufig
verstellbar
Zum Erreichen des notwendigen Außenluftvolumenstroms sollte das Gebäude
möglichst günstig nach den örtlichen Windverhältnissen ausgerichtet werden.
Ausreichende Lüftung im Winter erfordert durch auftretende Konvektion lediglich
kleine Lüftungsöffnungen. Im Sommer dagegen kann ein ausreichender Luftwechsel
in der Regel nur durch Diagonal- bzw. Querlüftung erreicht werden. Dabei wird eine
Diagonallüftung über zwei Fassaden und eine Querlüftung über zwei oder mehr
Fassaden erreicht. [3]
Zur freien Lüftung sollten Lüftungsöffnungen, bei Fensterlüftung Fenster, kleinstufig
verstellbar sein.
Durch Fensterlüftung kann der Nutzer direkt die Luftqualität seiner Umgebung
beeinflussen; den Luftwechsel per Hand richtig einzustellen ist allerdings schwierig.
Passivhausstandard kann nur durch eine Zu- und Abluftanlage mit
10 Integration der Querschnittsziele 255
Wärmerückgewinnung erreicht werden, Niedrigenergiehausstandard dagegen kann
auch mit Fensterlüftung erreicht werden. [34]
Bewirtschaftungsobjekt Raum
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Anteil Lüftungsöffnung
Größe Lüftungsöffnung/ Fußbodenfläche
[cm²/m²]
Mindestanteil nach Tab. 10-1 eingehalten
geringer als Mindestanteil nach
Tab. 10-1
Tiefe [m] Maximalwert nach Tab. 10-1 eingehalten
größer als Maximalwert nach Tab. 10-1
Zur Umsetzung eines Lüftungskonzeptes für Freie Lüftung müssen nach
Arbeitsstätten-Richtlinie Lüftung (ASR 5) für verschiedene Raumgruppen und
Systeme der Freien Lüftung Mindestgrößen an Lüftungsöffnungen und eine abhängig
von der Raumhöhe begrenzte Raumtiefe eingehalten werden (vgl. Tabelle 10-1).
System (1) Lichte
Raumhöhe (H)
Maximal zulässige Raumtiefe bezogen auf
lichte Raumhöhe (H) [m]
Zuluft- und gleichgroßer Abluftquerschnitt bezogen auf m2 Bodenfläche [cm2/m2]
Raumgruppe Raumgruppe Raumgruppe A B C
I 2,5 x H 200 350 500 II 120 200 300 III
bis 4 m 80 140 200
IV über 4 m 5,0 x H
80 140 200
Tabelle 10-1: Lüftungsquerschnitte für Freie Lüftung (nach ASR 5)
Die einfachste Art der Freien Lüftung stellt dabei System I dar „Einseitige Lüftung mit
Öffnungen in einer Außenwand (Zu- und Abluftöffnungen).“ (nach ASR 5)
Raumgruppe A umfasst Arbeitsräume mit Arbeitsplätzen für überwiegend sitzende
Tätigkeit.
System II stellt die Querlüftung mit Öffnungen in gegenüberliegenden Außenwänden
oder in einer Außenwand und der Dachfläche, System III Querlüftung mit Öffnungen
in einer Außenwand und gegenüberliegendem Schacht (Schachtlüftung) und System
IV Querlüftung mit Dachaufsätzen (Dachaufsatzlüftung) dar.
256 10 Integration der Querschnittsziele
Bewirtschaftungsobjekt Standort
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Lärmimmissionen [-] freie Lüftung möglich freie Lüftung nicht möglich
Außenluftqualität [-] freie Lüftung möglich freie Lüftung nicht möglich
Radonkonzentration der Raumluft
aus Radonatlas oder Messung ermittelt
[Bq/m³] ≤ 70 > 70
Schlechte Außenluftqualität und hohe Lärmimmissionen, maßgeblich durch eine
hohe Kfz-Belastung oder benachbarte Industriebetriebe verursacht, verhindern die
Möglichkeit des Einsatzes von Freier Lüftung und machen mechanische
Lüftungsanlagen unumgänglich. Auch die Wahl eines Standortes mit hoher
Belastung der Bodenluft durch Radon, „einem radioaktiven Gas, das nachweislich
kanzerogen ist“, [3] sollte möglichst vermieden werden.
Das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) gibt mit dem Radonatlas (Abbildung 10-5)
einen Überblick über die Belastung der Bodenluft mit Radon. Zur Beurteilung der
Standortqualität einzelner Gebäude sind allerdings genauere Messungen
erforderlich.
„Die Radonkonzentration in der Bodenluft ist ein Maß dafür, wie viel Radon im
Untergrund zum Eintritt in ein Gebäude zur Verfügung steht. Erfahrungsgemäß liegt
das Verhältnis von Radon in der Raumluft zu Radon in der Bodenluft typischerweise
bei ca. 1 bis 5 ‰, d.h. bei einer Aktivitätskonzentration in der Bodenluft von 100
kBq/m³ könnten Werte im Bereich von 100 bis 500 Bq/m³ in der Raumluft des
Gebäudes auftreten.“
Sind erhöhte Werte festgestellt worden, sollten entsprechende Maßnahmen
vorgesehen werden, die eine Anreicherung der Radonbelastung im Gebäude
verhindern. Solche Maßnahmen sind z.B. der Einbau einer zusätzlichen
mechanischen Lüftung, eine vollständige Unterkellerung des Gebäudes und der
Einbau gasdichter Türen zwischen Keller und übrigen Gebäudeteilen. [3]
10 Integration der Querschnittsziele 257
Abbildung 10-5: Radonkonzentration in der Bodenluft [Bundesamt für Strahlenschutz]
10.3 Bauwerksbegrünung
Die Bauwerksbegrünung kann bei fachgerechter Planung und Ausführung vielfältige
Aufgaben, die sowohl den Heizenergiebedarf und den Abwasseranfall verringern als
auch die Behaglichkeit im Gebäude und die Dauerhaftigkeit der Fassaden- und
Dachkonstruktion erhöhen, übernehmen. Insbesondere sei hier erwähnt:
258 10 Integration der Querschnittsziele
1. Verbesserte Wärmedämmung durch zusätzliche Schicht (Dachbegrünung)
oder schützendes Luftpolster (z.B. Efeu auf der Nordseite bei
Fassadenbegrünung)
2. Erhöhte Lebensdauer (Schlagregenschutz, Salz- und Wasserentzug)
3. Verbesserung der thermischen Behaglichkeit durch Beschattung im Sommer,
Regulierung der Luftfeuchtigkeit und Temperatur durch Verdunstung
(sommergrüne Bepflanzung)
4. Verringerung des Abwasseranfalls durch Wasserrückhaltefähigkeit
5. Verbesserung der Luftqualität durch Staub- und Abgasbindung
Als konträres Ziel zur Regenwassernutzung für Toilettenspülungen oder
Waschwasser, das einen hohe Abflusswert bzw. geringe Wasserrückhaltefähigkeit
anstrebt, ist der Einsatz der Dachbegrünung gesondert zu untersuchen.
Begrünte Dächer sind energetisch wirksamer als unbegrünte Dächer, da eine
verbesserte Dämmwirkung gegenüber herkömmlichen Flachdachkonstruktionen
erreicht wird. Eine Schichtdicke von 14 bis 16 Zentimeter Magersubstrat mit einem
dichten Bewuchs aus Wildgräsern kann den Transmissionswärmeverlust des
Baukörpers um 40% verringern. [ww.DIMaGB.de]
10 Integration der Querschnittsziele 259
Abbildung 10-6: Wirtschaftlichkeit von Dachbegrünungen [www.DIMaGB.de]
Zusätzlich stellt die Dachbegrünung eine Möglichkeit dar Verdunstungsfläche für
Regenwasser zur Verfügung zu stellen.
Abbildung 10-7 zeigt die Regenwasser-Rückhaltefähigkeit eines begrünten Daches in
Abhängigkeit von der Schichtdicke der Begrünung.
260 10 Integration der Querschnittsziele
0102030405060708090
100
0 10 20 30 40 50 6
Schichtdicke in cm
Was
serr
ückh
alte
fähi
gkei
t in
%
0
Abbildung 10-7: Wasserrückhaltefähigkeit von Dachbegrünungen (eigene Darstellung)
Die Bereitstellung von Verdunstungsflächen dient zusätzlich der aktiven
Temperaturregelung und damit auch dem Schutz der Dachhaut vor hohen
Temperaturspannungen. „An einem heißen Oktobertag zeigte das Thermometer über
dem Gras des Daches 30 Grad im Schatten an. Unter dem Gras maßen die Forscher
nur 23 Grad und direkt über der Dachhaut lediglich 17,5 Grad.“ [www.uni-kassel.de]
Die betroffenen Bewirtschaftungsobjekte Dach und Fassade, für die eine Begrünung
in Frage kommt, finden sich in den jeweiligen Kapiteln zur Ressourcenschonung und
zur Optimierung der Umgebungsfaktoren und sollen hier nicht erneut aufgenommen
werden.
10.4 Regenwassernutzung
Regenwassernutzung ersetzt wertvolle Trinkwasserressourcen an den Orten, an
denen keine Trinkwasserqualität gefordert wird. So kann Regenwasser z.B. zur
Bewässerung oder Reinigung von Außenanlagen oder für Toilettenspülungen
eingesetzt werden.
Neben einer Wirtschaftlichkeitsanalyse („Regenwassernutzungsanlagen sind mit
hohem technischem und finanziellem Aufwand verbunden, so dass mit langen
Amortisationszeiten zu rechnen ist.“) [69] ist zu klären, ob der Bedarf an
Brauchwasser durch das Angebot an Regenwasser voll, zum Teil oder überhaupt
nicht gedeckt werden kann. Die Nutzung von Regenwasser ist nur möglich, wenn
10 Integration der Querschnittsziele 261
schon in der Planung die getrennte Ableitung von Schmutz- und Regenwasser
vorgesehen wird.
Der zu deckende Bedarf berechnet sich bei Bürogebäuden aus der Summe des
Wasserbedarfs für Bewässerung und Toilettenspülung. Dabei sind für die
Bewässerung 6 m³/(100 m² · a) Grün- und Pflanzfläche und für den
Brauchwasserbedarf bei Verwendung von Sparinstallationen 11-15 l/Person am Tag,
bei herkömmlicher Installation 20-30 l/Person am Tag anzusetzen [3].
Das Angebot an Regenwasser wird nach folgender Formel berechnet [3]:
1000BNAJ ⋅⋅
=
mit
J: Jahresertrag [m³/a]
A: Dachgrundfläche [m²]
N: mittlere Niederschlagshöhe [mm/a] (siehe Abbildung 10-9)
B: Abflussbeiwert [-] (Abbildung 10-8)
Dabei wird davon ausgegangen, dass zur Regenwassernutzung im Gebäude
ausschließlich Regenwasser von Dachflächen verwendet wird.
262 10 Integration der Querschnittsziele
Abbildung 10-8: Abflussbeiwerte nach Erfahrung von Anwendern [3]
Dachbegrünung wird hier bei der Wahl der Dachdeckung nicht berücksichtigt, da es
sich um eine konträre Maßnahme mit dem Ziel der Verringerung des
Regenwasserabflusses handelt und das Regenwasser zusätzlich mit Nährstoffen
angereichert wird.
Hier muss die Vorteilhaftigkeit der Alternativen Regenwassernutzung oder
Dachbegrünung gesondert ermittelt werden.
Beim Einsatz von Regenwasser zur Bewässerung oder bei Regenwassernutzung im
Gebäude ist zur Berechnung der Abwassermenge der Regenwasseranfall um die
entsprechende Menge zu korrigieren (vgl. Kap. 6.3). Dabei wird der
Regenwasseranfall in diesem Fall nicht nur durch die Dachfläche, sondern durch die
Summe der versiegelten Fläche bestimmt.
10 Integration der Querschnittsziele 263
Abbildung 10-9: Mittlere jährliche Niedersch
Für Planungsentscheidungen, die Re
Abhängigkeitsmatrix in Kapitel 11 die
Managements Ressourcenschonung
Abwasser beeinflusst.
0
80lagshöhe (Deutscher Wetterdienst, Offenbach)
genwassernutzung betreffen, werden in der
betroffenen erweiterten Ziele des Facility
Trinkwasser und Belastungsvermeidung
264 10 Integration der Querschnittsziele
10.4.1 Bewirtschaftungsobjekte
Bewirtschaftungsobjekt: Dach
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung
Neigung Neigung [°] 15-40 <15 oder >40
Dachdeckung Materialgruppe Materialgruppe 1 Materialgruppe2
Der Abflussbeiwert des Daches ist abhängig von Dachfläche, Dachneigung und
Dachdeckung. In dieser Arbeit wird vorausgesetzt, dass die Dachfläche der
betrachteten Bürogebäude größer als 50m² ist.
Eine große Grundfläche (> 50 m²) des Daches bewirkt in Kombination mit einer
Dachneigung von 15-40° und glatter Dacheindeckung (Materialgruppe 1) den
größten Abflussbeiwert von 0,95 und damit den größten Jahresertrag an
Regenwasser.
Bewirtschaftungsobjekt: Standort
Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine
Zielunterstützung Jährliche
Niederschlagshöhe [mm/a] 1500-2000 <500
In Gebieten mit großer jährlicher Niederschlagshöhe ist der Jahresertrag an
Regenwasser höher als in Gebieten mit niedriger Niederschlagshöhe (vgl. Abbildung
10-9).
11 Abhängigkeitsmatrix 265
11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Standort
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Referenzregion x Sommer-Klimaregion x Jährliche Niederschlagshöhe x x Windsituation x Boden Durchlässigkeit x Verbauungsverhältnis x x Bebauungsart x Straßenlängsneigung x Straßenart x Lärmimmission x x x Außenluftqualität x x x Staubimmission x Radonkonzentration x x x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Außenanlage
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Verkehrsflächenanteil x x Größe der Abfallsammelfläche x Grünflächenabgrenzung x Anzahl Elektroanschlüsse x x Abstand Elektroanschlüsse x x Anzahl Wasseranschlüsse x x Abstand Wasseranschlüsse x x Anzahl Müllgefäße x Abstand Müllgefäße x Beleuchtung x
266 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Außen-
Verkehrsfläche P
rimär
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Komplexität x x x Versiegelungsgrad x Entwässerung x Befestigung x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Grünfläche
Prim
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Aku
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Randeinfassung x Entwässerung x Komplexität x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Bepflanzung
Prim
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Trin
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Um
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Nut
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Aku
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Baumart x Herkunft x Standortgerechtigkeit x Bepflanzungshöhe x Abstand zu Fenstern x x Laubanfall x Bepflanzungsanteil x
11 Abhängigkeitsmatrix 267
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Baukörper
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Ausrichtung x x x x Trennfuge x Sommertauglichkeit x Nachtlüftung x Beheiztes Volumen x Kompaktheit x x x Gebäudetiefe x Fassaden-Achsmaß x x Anzahl tragender Wände x Flächenbezogene Masse x x x Wärmebrückenstandard x Luftdichtheit x Klimatisierung x x x Ausrichtung Hauptnutzber. x x x Anteil innen lieg. Räume x x Verstellbarkeit Lüftungsöff. x x x Lüftungsmöglichkeit x x x Abfallsammelflächen x Bauweise Eingangsber. x Anzahl Putzräume x Schallquellen-Konzentration x Abstd. lauter/schutzbed. Ber. x Anordnung von Pufferräumen x Verkehrsflächenanteil x Fensterflächenanteil x x x Trennung Rohbau/Ausbau x x Installationsgrad x x Niveaugleichheit x x x Warmwasserversorgung x Aufzug x Sicherheitseinrichtungen x
268 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs-objekt
Raum
Prim
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Trin
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Luftwechselrate x Innenlufttemperatur x Beleuchtungsstärke x Fensterfläche x x x Fenster Orientierungen x Abmessungen x x x x x x x Komplexität x x x x x Übersichtlichkeit x x x Beleuchtungsart x Leuchtenanordnung x Leuchtenverteilung x Leuchten Aufhänghöhe x Anteil Lüftungsöffnungen x x x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Sanitärraum
Prim
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Anzahl Sanitäreinrichtungen x Höhe der Verfliesung x Bodenabfluss x Wasserzapfstelle x Bodenfreiheit x
11 Abhängigkeitsmatrix 269
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Bauteil
Prim
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Verwertbarkeit x x Standardisierung x Oberflächen Einheitlichkeit x Material Einheitlichkeit x x x Bauart Einheitlichkeit x Oberflächenstruktur x Lebensdauer x x x Zugänglichkeit x x x Wiederverwendbarkeit x x PVC x PUR x chemischer Holzschutz x Lösemittel x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Opakes wärme- übertragendes
Bauteil Prim
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Effizienz Wärmedämmung x x Lage der Wärmedämmung x Strahlungsabsorption x bewertetes Schalldämmaß x
270 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Transparentes wärme-übertragendes Bauteil
Prim
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t
Effizienz Wärmedämmung x x Gesamtenergiedurchlassgrad x x bewertetes Schalldämmaß x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Decke
Prim
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Schalldämmmaß x Normtrittschallpegel x Reflexionsgrad x x Tragfähigkeit x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Fußboden
Prim
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Reflexionsgrad x x x Rutschsicherheit x Ebenheit x Musterung x Widerstandsfähigkeit x Streumittelfestigkeit x
11 Abhängigkeitsmatrix 271
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Wand
Prim
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Reflexionsgrad x x Griffspurempfindlichkeit x Sockelleiste x Dicke x Mobilität x bewertetes Schalldämmmaß x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Fenster
Prim
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Brüstungshöhe x x Sturz x x Lichttransmissionsgrad x x Rahmenanteil x x Neigung x x x Fenstergriff Versperrbarkeit x Verriegelung x Verschattung x x Verglasungsart x Öffnungsmöglichkeit x Unterteilung x Breite der Fensterbank x Tragfähigkeit der Fensterbank x Bauart x Sonnenschutzeinrichtung x elektrische Steuerung x x x x
272 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Dach
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Neigung x x Dachdeckung x x Begrünung x x x x x Dachüberstand x Selbstreinigungsfähigkeit x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Treppe
Prim
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Aku
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hkei
t
Form x Steigungsverhältnis x Geländer-Struktur x Geländer-Helligkeit x Griffspurempfindlichkeit x Geländerbefestigung x seitlicher Wasserschutz x Konstruktion x bewert. Normtrittschallpegel x Abmessungen x
11 Abhängigkeitsmatrix 273
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Tür
Prim
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Stro
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t
Aku
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che
Beh
aglic
hkei
t
Abmessungen x Schließzylinder x Beschläge x Türblatt x Verglasung x Helligkeit x Griffspurempfindlichkeit x Grad der Verglasung x Widerstandsfähigkeit x elektrische Steuerung x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Fassade
Prim
ären
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Stro
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Trin
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t
Aku
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t
Neigung x Selbstreinigungsfähigkeit x Helligkeit x x Begrünung x x x x
274 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Aku
stis
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Beh
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hkei
t
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Aku
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che
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Bewirtschaftungs- objekt
Stütze
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t
Abmessungen x x Lage x x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierunvon
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Rohr-
/Installationsleitung
Prim
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satz
Stro
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Trin
kwas
serv
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Inst
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man
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ent
Um
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t
Länge x x Wärmedämmung x Dämmung gg. das Bauwerk x Fließgeschwindigkeit x Kapazität x Lage x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierunvon
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Installationsschacht
Prim
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Stro
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Trin
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Nut
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Abf
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Rau
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Ther
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Beh
aglic
hkei
t
Kapazität x Lage x
11 Abhängigkeitsmatrix 275
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Aku
stis
che
Beh
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hkei
t
-
Aku
stis
che
Beh
aglic
hkei
t
-
Aku
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Bewirtschaftungs-objekt
Installation
Prim
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Stro
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Abf
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Beh
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Standardisierung x Lebensdauer x Zugänglichkeit x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs-objekt
Gebäudeinstallation
Prim
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Stro
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Trin
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t
PVC x PUR x Nachrüstbarkeit x x Anpassbarkeit x x Automatische Steuerung x Nutzungsabh. Steuerung x x Einzelraumregelung x x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs-objekt
Zähler
Prim
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Anzahl x x x x Lage x x x x Bedienbarkeit x
276 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Aku
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Aku
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Aku
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Bewirtschaftungs-objekt
Raumlufttechnik-
anlage P
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Effizienz der WRG x Strombedarf x Steuerung x Filterqualität x Luftschadstoff-Konzept x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs-objekt
Heizungsanlage
Prim
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Stro
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Trin
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Sic
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Nut
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Energiespeicherort x Energieverteilung x WW Erzeugung x Energieträger WW Erz. x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs-objekt
Aufzugsanlage
Prim
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Trin
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t
Tragfähigkeit x x Abmessungen x x Isolierung Maschinenraum x Isolierung Schaltschränke x Schachtwand Trennung x
11 Abhängigkeitsmatrix 277
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Aku
stis
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Beh
aglic
hkei
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-
Aku
stis
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-
Aku
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Bewirtschaftungs-objekt
Sanitärinstallation
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Nut
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aglic
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Durchflussmenge x Regelbarkeit x Befestigung am Bauteil x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen
Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs- objekt
Heizkörper
Prim
ären
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satz
Stro
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Trin
kwas
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erbr
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Nut
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Verkleidung x Lage zur WÜ Umfassungsfläche x x Lage zur Fensterfläche x Bodenfreiheit x Dicke x
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungsressourcen
Bewirtschaftungs-objekt
Sonnenschutz-
einrichtung
Prim
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Trin
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Nut
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Beh
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Lichtlenkung x x Betriebsweise x x x x Lage zur Fensterfläche x x
278 11 Abhängigkeitsmatrix
Minimierung von
Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen
Mini-mierung
von Belas-tungen
Optimierung von
Umgebungs-ressourcen
Aku
stis
che
Beh
aglic
hkei
t
Bewirtschaftungs- objekt
Beleuchtungskörper
Prim
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Stro
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Trin
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Lampenwirkungsgrad x Lichtausbeute x Regelung x Oberflächenstruktur x Konstruktion x
12 Planungsbewertung 279
12 Planungsbewertung
12.1 Standort
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Klimaregion
- Referenzregion nach DIN 4106-6
- Mittlere jährliche Niederschlagshöhe N [mm/a]
Bewertung der Klimaregion bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Referenzregion nach DIN 4106-6 Referenzregion 13 (5P)
Referenzregionen
1, 5, 7, 8, 12 (4P)
Referenzregionen
2, 11 (3P)
Referenzregionen
3, 4, 9, 14, 15 (2P)
Referenzregion 6 (1P)
Referenzregion 10 (0P)
Bewertung der Klimaregion bzgl. Regenwassernutzung
- Mittlere jährliche Niederschlagshöhe [mm/a] 1500 - 2000 (5P)
1250 - 1500 (4P)
900 - 1250 (3P)
280 12 Planungsbewertung
800 - 900 (2P)
700 - 800 (1P)
600 - 700 (0P)
500 - 600 (-1P)
< 500 (-2P)
Windsituation
Bewertung der Windsituation bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Windschutz windgeschützter Standort (5P)
gegen Windangriffe ungeschützte Lage (0P)
Boden Durchlässigkeit
- Durchlässigkeit
Bewertung der Boden Durchlässigkeit bzgl. Regenwasserversickerung
- Durchlässigkeit kf [m/s] kf > 5·10-3 [m/s] (5P)
5·10-6 ≤ kf ≤ 5·10-3 [m/s] (0P)
kf < 5·10-6 [m/s] (-2P)
Umgebungsbebauung
- Verbauungsverhältnis = hv/tv mit:
hv = Höhe der Verbauung ab Oberkante tiefstgelegener
Bewertung der Umgebungsbebauung bzgl. Tageslichtnutzung
- Verbauungsverhältnis < 1:3 (5P)
≥ 1:3 (-2P)
Fensterbrüstung
12 Planungsbewertung 281
tv = Abstand der Verbauung - Bebauungsart - Straßenlängsneigung
Bewertung der Umgebungsbebauung bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- Bebauungsart offene Bebauung (3P)
geschlossene Bebauung (-1P)
- Straßenlängsneigung < 5% (2P)
≥ 5% (-1P)
Immissionen
- Lärmimmission - Außenluftqualität - Staubimmission - Radonkonzentration
Bewertung der Immissionen bzgl. Nutzung Freier Lüftung
- Außenluftqualität gute Außenluftqualität (2P)
schlechte Außenluftqualität (-1P)
- Lärmimmission geringe Lärmimmission (1P)
hohe Lärmimmission (0P)
- Radonkonzentration der Raumluft ≤ 70 Bq/m³ (2P)
> 70 Bq/m³ (-1P)
Bewertung der Immissionen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Immissionen geringe Staubimmission (5P)
hohe Staubimmission (-2P)
282 12 Planungsbewertung
Bewertung der Immissionen bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- Lärmimmission (Kfz - Belastung) niedrig (5P)
mittel (0P)
hoch (-2P)
12 Planungsbewertung 283
12.2 Außenanlage
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Flächenprogramm
- Verkehrsflächenanteil - Abfallsammelfläche - Grünflächenabgrenzung - Bepflanzungsanteil
Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Prozessunterstützung Winterdienst, Prozessunterstützung
Flächenmanagement
- Verkehrsflächenanteil Begrenzung auf tatsächlichen Bedarf (5P)
Begrenzung des Verkehrsflächenanteiles kein Planungsthema (-2P)
Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Prozessunterstützung Entsorgung
- Abfallsammelflächen ausreichend vorhanden (5P)
nicht vorgesehen (-2P)
Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst
- Grünflächenabgrenzung (Trampelpfad Vermeidung) nicht notwendig bzw. vorhanden (5P)
kein Planungsthema (-2P)
Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Optimierung der Raumluftqualität
- Bepflanzungsanteil ausreichend hoch (5P)
284 12 Planungsbewertung
wenig/keine Bepflanzung (-2P)
Stromversorgung
- Anzahl Elektroanschlüsse - Abstand Elektroanschlüsse
Bewertung des Stromversorgung bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst, Prozessunterstützung Reinigung
- Stromversorgung (Annahme: Kabellänge = 40 m)
vorh. Anzahl ≥ Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) und Abstand ≤ 80 m (5P)
vorh. Anzahl < Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) oder Abstand > 80m (0P)
kein Stromanschluss vorhanden (-2P)
Wasserversorgung
- Anzahl Wasseranschlüsse - Abstand Wasseranschlüsse
Bewertung der Wasserversorgung bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst, Prozessunterstützung Reinigung
- Wasserversorgung (Annahme: Schlauchlänge = 30 m)
vorh. Anzahl ≥ Außenfläche [m²] / (π · 30 [m] ²) und Abstand ≤ 60 m (5P)
vorh. Anzahl < Außenfläche [m²] / (π · 30 [m] ²) oder Abstand > 60m (0P)
kein Wasseranschluss vorhanden (-2P)
Abfallentsorgung
- Anzahl Abfall- Sammelgefäße
- Abstand Abfall-Sammelgefäße
Bewertung der Abfallentsorgung bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Abfallentsorgung (Annahme: Laufweite = 40 m) vorh. Anzahl ≥ Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) und Abstand ≤ 80 m (5P)
vorh. Anzahl < Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) oder Abstand > 80m (0P)
keine Abfallsammelgefäße vorhanden (-2P)
12 Planungsbewertung 285
Beleuchtungssituation
Bewertung der Beleuchtungssituation bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Beleuchtungssituation präsenzabhängige Beleuchtungssteuerung (5P)
ständige Beleuchtung vorhanden (0P)
keine Beleuchtung im Außenbereich vorgesehen (-2P)
286 12 Planungsbewertung
12.3 Bepflanzung
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Bepflanzung
- Baumart - Herkunft - Standortgerechtigkeit - Bepflanzungshöhe - Abstand zu Fenstern - Laubanfall
Bewertung der Bepflanzung bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Baumart (Laub- oder Nadelbäume) Beschattung durch Laubbäume (5P)
ohne Beschattung durch Pflanzen (0P)
Beschattung durch Nadelbäume (-2P)
Bewertung der Bepflanzung bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst
- Herkunft einheimisch (2P)
“exotisch“ (0P)
- Standortgerechtigkeit Standortgerechtigkeit sichergestellt (2P)
Standortgerechtigkeit kein Planungsthema (-1P)
- Bepflanzungshöhe h h < 0,8 m (0P)
0,8 m ≤ h ≤ 1,50 m (1P)
h > 1,50 m (-1P)
Bewertung der Bepflanzung bzgl. Tageslichtnutzung
- Bepflanzungsabstand zu Fenstern
12 Planungsbewertung 287
ausreichender Abstand (5P)
kein ausr. Abstand (-2P)
Bewertung der Bepflanzung bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Laubanfall wenig laubende Pflanzen (5P)
stark laubende Pflanzen (-2P)
288 12 Planungsbewertung
12.4 Verkehrsfläche
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Bauweise
- Versiegelungsgrad = Versiegelte Außenfläche / gesamte Außenfläche
- Befestigung - Komplexität - Entwässerung
erhöht komplexe Flächen sind Flächen mit: Steigung ≥ 20% oder Breite ≤ 1,20 m oder relevanten Niveauunterschieden (> 20 cm)
Bewertung der Bauweise von Verkehrsflächen bzgl. Belastungsvermeidung Abwasser
- Versiegelungsgrad V [-] V < 0,10 (5P)
0,10 ≤ V < 0,20 (4P)
0,20 ≤ V < 0,30 (3P)
0,30 ≤ V < 0,40 (2P)
0,40 ≤ V < 0,50 (1P)
0,50 ≤ V < 0,65 (0P)
0,65 ≤ V < 0,80 (-1P)
V > 0,80 (-2P)
Bewertung der Bauweise von Verkehrsflächen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Befestigung Verkehrsflächen befestigt (3P)
Verkehrsflächen nicht befestigt (-1P)
- Entwässerung Entwässerung vorhanden (2P)
keine Entwässerung von Verkehrsflächen vorgesehen (-1P)
12 Planungsbewertung 289
Bewertung der Bauweise von Verkehrsflächen bzgl.
Prozessunterstützung Winterdienst, Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Flächenmanagement
- Komplexität Verkehrsfläche keine Anteile erhöhter Komplexität (5P)
wenige Anteile erhöhter Komplexität (0P)
hohe Anteile erhöhter Komplexität (-2P)
290 12 Planungsbewertung
12.5 Grünfläche
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Bauweise
- Komplexität - Entwässerung - Randeinfassung
erhöht komplexe Flächen sind Flächen mit: Steigung ≥ 20% oder Breite ≤ 1,20 m oder relevanten Niveauunterschieden (> 20 cm)
Bewertung der Bauweise von Grünflächen bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst
- Komplexität Grünfläche keine Anteile mit erhöhter Komplexität (5P)
wenige Anteile mit erhöhter Komplexität (0P)
hohe Anteile mir erhöhter Komplexität (-2P)
Bewertung der Bauweise von Grünflächen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Entwässerung Entwässerung vorhanden (3P)
keine Entwässerung von Grünflächen vorgesehen (-1P)
- Randeinfassung Randeinfassung vorhanden (2P)
keine Randeinfassung von Grünflächen vorgesehen (-1P)
12 Planungsbewertung 291
12.6 Baukörper
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Lüftungssituation
- Ausrichtung - Lüftungsmöglichkeit - Verstellbarkeit der
Lüftungsöffnungen - Nachtlüftung
Bewertung der Lüftungssituation bzgl. Nutzung Freier Lüftung
- Ausrichtung nach örtlichen Windverhältnissen (3P)
Windverhältnisse nicht berücksichtigt (-1P)
- Lüftungsmöglichkeit Querlüftung für 80% der HNF möglich (1P)
Diagonal- oder Querlüftung für 80% der HNF (0P)
keine Diagonal- oder Querlüftung (-1P)
- Verstellbarkeit der Lüftungsöffnungen kleinstufig verstellbar (1P)
keine Öffnungsstufen vorhanden (0P)
Bewertung der Lüftungssituation bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Nachtlüftung möglich (5P)
nicht möglich (-2P)
Trennung zur Nachbarbebauung
- Trennfuge
Bewertung der Trennung zur Nachbarbebauung bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- Trennfuge
292 12 Planungsbewertung
vorhanden (5P)
nicht vorhanden (-2P)
Sommertauglichkeit
- Nachweis nach DIN 4108-2
Bewertung der Sommertauglichkeit bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Nachweis nach DIN 4108-2 Nachweis erbracht (5P)
Sommertauglichkeit kein Planungsthema (-2P)
Geometrie
- Beheiztes Volumen [m³] - Kompaktheit K [m-1] = A/V
mit:
A = umschließende Oberfläche des beheizten Gebäudevolumens Ve = beheiztes Gebäudevolumen
- Tiefe [m] - Fassaden-Achsmaß - Anzahl tragender Wände - Niveaugleichheit
Bewertung der Geometrie bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Beheiztes Volumen zur Energieeinsparung begrenzt (2P)
zu großes beheiztes Volumen (0P)
- Kompaktheit K K ≤ 0,2 (3P)
0,2 < K ≤ 0,3 (2P)
0,3 < K ≤ 0,4 (1P)
K > 0,4 (0P)
Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Umzug
- Kompaktheit K K ≤ 0,2 (3P)
0,2 < K ≤ 0,3 (2P)
0,3 < K ≤ 0,4 (1P)
K > 0,4 (0P)
12 Planungsbewertung 293
- Niveaugleichheit pro Geschoss alle Niveauunterschiede ≤ 20 cm bzw. Rampen vorgesehen(2P)
Niveauunterschiede > 20 cm ohne Rampen (-2P)
Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Tiefe ≤ 14 m (4P)
> 14 m (-2P)
- Niveaugleichheit pro Geschoss alle Niveauunterschiede ≤ 20 cm bzw. Rampen vorgesehen(1P)
Niveauunterschiede > 20 cm ohne Rampen (0P)
Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement, Prozessunterstützung Umbau/
Nutzungsänderung
- Fassaden-Achsmaß sinnvolle Rasterung vorgenommen (5P)
Festlegung eines Fassadenachsmaßes kein Planungsthema (-2P)
Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Anzahl tragender Wände Anzahl an Bedarf angepasst (5P)
Begrenzung der Anzahl kein Planungsthema (-2P)
Bauweise
- Flächenbezogene Masse M [kg/m²]
Bewertung der Bauweise bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Unterstützung Thermischer Behaglichkeit,
Optimierung Akustischer Behaglichkeit
294 12 Planungsbewertung
Leichte Bauweise
M ≤ 300 kg/m²
Mittlere Bauweise
300 < M ≤ 400 kg/m²
Schwere Bauweise
M > 400 kg/m²
- Flächenbezogene Masse M [kg/m²] M > 400 (5P)
300 < M ≤ 400 (2P)
M ≤ 300 (0P)
Wärmebrückenstandard
Bewertung des Wärmebrückenstandards bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Wärmebrückenstandard genauer Nachweis der Wärmebrückenfreiheit mit vordefinierten Wärmebrücken oder nach DIN EN ISO 10211 (5P)
Nachweis der Wärmebrückenfreiheit mit Regelkonstruktionen (2P)
kein Nachweis erbracht (0P)
Luftdichtheit
Bewertung der Luftdichtheit der Gebäudehülle bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Luftdichtheit im Planungsprozess angestrebt (5P)
kein Planungsthema (0P)
Klimatisierung
Bewertung der Klimatisierung bzgl. Ressourcenschonung Trinkwasser, Unterstützung Thermischer Behaglichkeit,
Ressourcenschonung Strom
- Klimatisierung nicht klimatisiert (5P)
teilklimatisiert (-1P)
12 Planungsbewertung 295
vollklimatisiert (-2P)
Raumprogramm
- Ausrichtung der Hauptnutzbereiche
- Anteil innen liegender Räume = Anzahl innen liegender Räume/ Anzahl Räume
- Abfallsammelflächen - Bauweise von
Eingangsbereichen - Anzahl Putzräume - Schallquellen-Konzentration - Abstand lauter Bereich/
schutzbedürftiger Bereich - Anordnung von
Pufferräumen - Verkehrsflächenanteil - Warmwasserversorgung
Bewertung des Raumprogramms bzgl. Tageslichtnutzung
- Ausrichtung der Hauptnutzbereiche vorwiegend nach S, SO, SW (5P)
nach O, W (0P)
nach N (-1P)
- Anteil innen liegender Räume ~ 0 (0P)
> 0 (-1P)
Bewertung des Raumprogramms bzgl. Prozessunterstützung Entsorgung
- Abfallsammelflächen ausreichend vorhanden (5P)
nicht vorgesehen (-2P)
Bewertung des Raumprogramms bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Bauweise von Eingangsbereichen Überdachung und Schmutzfangeinrichtung vorhanden (3P)
Überdachung oder Schmutzfangeinrichtung vorhanden (1P)
keine Überdachung und keine Schmutzfangeinrichtung vorhanden (-1P)
- Anzahl Putzräume ein Putzraum pro Geschoss (2P)
weniger als ein Putzraum pro Geschoss (-1P)
296 12 Planungsbewertung
Bewertung des Raumprogramms bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- Ausrichtung der Hauptnutzbereiche vorwiegend nach Seiten geringer Lärmbelastung (2P)
nach Seiten hoher Lärmbelastung (-1P)
- Schallquellen-Konzentration vorgenommen (1P)
nicht vorgenommen (0P)
- Abstand lauter Bereich/ schutzbedürftiger Bereich ausreichend groß (1P)
gering (-1P)
- Anordnung von Pufferräumen vorgenommen (1P)
nicht vorgenommen (0P)
Bewertung des Raumprogramms bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement
- Verkehrsflächenanteil dem Bedarf angepasst (5P)
Begrenzung kein Planungsthema (-2P)
Bewertung des Raumprogramms bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Warmwasserversorgung auf Orte des tatsächlichen Bedarfs beschränkt (5P)
Warmwasser auch für „niedere“ Funktionen angeboten (0P)
12 Planungsbewertung 297
Fensterflächenanteil
- Fensterflächenanteil f = Fensterfläche/ Fassadenfläche
Bewertung des Fensterflächenanteils bzgl. Tageslichtnutzung
- Fensterflächenanteil f [-] f ≤ 0,2 (-2P)
0,2 < f ≤ 0,4 (0P)
0,4 < f ≤ 0,5 (1P)
0,5 < f ≤ 0,6 (3P)
0,6 < f ≤ 0,65 (5P)
0,65 < f ≤ 0,7 (4P)
0,7 < f ≤ 0,8 (2P)
f > 0,8 (-1P)
Trennung Rohbau-Ausbau
Bewertung der Trennung von Rohbau und Ausbau bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/
Nutzungsänderung
- Trennung Rohbau-Ausbau konsequente Trennung von Rohbau und Ausbau (5P)
Trennung weitgehend realisiert (3P)
keine Trennung vorgesehen (-2P)
Ausstattung
- Installationsgrad - Aufzug - Sicherheitseinrichtungen
Bewertung der Ausstattung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung, Ressourcenschonung Strom
- Installationsgrad geringer Installationsgrad (5P)
hoher Installationsgrad (-2P)
298 12 Planungsbewertung
Bewertung der Ausstattung bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Aufzug vorhanden bzw. nicht notwendig (5P)
nicht vorhanden (-2P)
Bewertung der Ausstattung bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Sicherheitseinrichtung vorgesehen (5P)
kein Planungsthema (-2P)
12 Planungsbewertung 299
12.7 Raum
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Raumkonditionierung
- Luftwechselrate - Innenlufttemperatur - Beleuchtungsstärke
Bewertung der Raumkonditionierung bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Luftwechselrate Begrenzung der Luftwechselrate auf Mindestmaß (2P)
Begrenzung der Luftwechselrate kein Planungsthema (0P)
- Innenlufttemperatur Begrenzung der Innenlufttemperatur auf 20°Celsius (3P)
Begrenzung der Innenlufttemperatur kein Planungsthema (0P)
Bewertung der Raumkonditionierung bzgl. Ressourcenschonung Strom
- Beleuchtungsstärke Begrenzung der Beleuchtungsstärke auf Normwerte (5P)
Begrenzung der Beleuchtungsstärke kein Planungsthema (-2P)
Ausstattung mit Fenstern
- Fensterfläche - Anzahl der Orientierungen
Bewertung der Ausstattung mit Fenstern bzgl. Tageslichtnutzung
- Fensterfläche (bei Arbeitsräumen über Arbeitsebene) nach Tageslichtquotient optimiert (5P)
Fensterfläche / Fußbodenfläche > 0,10 (0P)
lediglich Mindestwert angestrebt (Fensterfläche / Fußbodenfläche = 0,10) (-2P)
300 12 Planungsbewertung
Bewertung der Ausstattung mit Fenstern bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Anzahl der Orientierungen im Raum = 1 (5P)
> 1 (-2P)
Geometrie
- Abmessungen Tiefe
Breite
Höhe
- Komplexität K = Raumumfang/ Raum bildender Umfang
- Übersichtlichkeit
Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Tageslichtnutzung; Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Abmessungen nach Tageslichtquotient und Brandschutz optimiert (5P)
Tageslichtnutzung bzw. Brandschutz kein Planungsthema (0P)
- Komplexität K K ~ 1 (0P)
K < 1 (-1P)
- Übersichtlichkeit Anzahl Abwinkelungen = 0 (0P)
Anzahl Abwinkelungen > 0 (-1P)
Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Nutzung Freier Lüftung
- Abmessungen (Tiefe) Maximalwert für Freie Lüftung eingehalten (5P)
Maximalwert überschritten (-2P)
Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Prozessunterstützung Reinigung; Prozessunterstützung
Flächenmanagement
12 Planungsbewertung 301
- Komplexität K K ~ 1 (5P)
K < 1 (-2P)
Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Abmessungen (Höhe bzw. Geschosshöhe) ≥ 2,75 m (5P)
< 2,75 m (-2P)
Bewertung der Geometrie des Raumes (Flures) bzgl. Prozessunterstützung Umzug
- Abmessungen ausreichend zum Transport von Umzugsgut (5P)
nicht ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (-2P)
Beleuchtungssituation
- Beleuchtungsstärke - Beleuchtungsart - Leuchtenanordnung - Leuchtenverteilung - Leuchtenaufhänghöhe
Bewertung der Beleuchtungssituation bzgl. Ressourcenschonung Strom
- Beleuchtungsstärke auf Normwerte begrenzt (1P)
Begrenzung der Beleuchtungsstärke kein Planungsthema (-1P)
- Beleuchtungsart direkt (1P)
direkt-indirekt (0P)
indirekt (-1P)
- Leuchtenanordnung parallel zur Fensterfront (1P)
senkrecht zur Fensterfront (0P)
302 12 Planungsbewertung
- Leuchtenverteilung gleichmäßig (1P)
ungleichmäßig (0P)
- Leuchtenaufhänghöhe begrenzt (1P)
hoch (0P)
Lüftungssituation
- Anteil Lüftungsöffnungen
Bewertung der Lüftungssituation bzgl. Nutzung Freier Lüftung
- Anteil Lüftungsöffnungen Mindestwert für Freie Lüftung eingehalten (5P)
Mindestwert unterschritten (-2P)
12 Planungsbewertung 303
12.8 Sanitärraum
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Ausstattung des Sanitärraum
- Anzahl Sanitäreinrichtungen - Höhe der Verfliesung - Bodenabfluss - Wasserzapfstelle - Bodenfreiheit der
Sanitäreinrichtungen
Bewertung der Ausstattung von Sanitärräumen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Anzahl Sanitäreinrichtungen auf erforderliches Maß begrenzt (1P)
Begrenzung der Anzahl kein Planungsthema (-1P)
- Höhe der Verfliesung ≥ 1,50 m (1P)
< 1,50 m (0P)
- Bodenabfluss vorhanden (1P)
nicht vorhanden (-1P)
- Wasserzapfstelle vorhanden (1P)
nicht vorhanden (0P)
- Bodenfreiheit der Sanitäreinrichtungen ≥ 30 cm (1P)
< 30 cm (0P)
304 12 Planungsbewertung
12.9 Installation
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Standardisierung
Bewertung der Standardisierung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Standardisierung [-] überwiegend Einsatz von Standardkomponenten (5P)
nur wenige Einzel-/Sonderanfertigungen (0P)
viele Einzel-/ Sonderanfertigungen (-2P)
Lebenserwartung
- Lebensdauer
Bewertung der Lebenserwartung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Lebensdauer [a] hoch (5P)
mittel (0P)
gering (-2P)
Zugänglichkeit
Bewertung der Zugänglichkeit bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Zugänglichkeit leicht zugänglich (5P)
nur mit Aufwand zugänglich (0P)
nicht zugänglich (-2P)
12 Planungsbewertung 305
12.10 Gebäudeinstallation
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Belastung
- PVC - PUR
Bewertung der Belastung bzgl. Optimierung der Raumluftqualität
- PVC nicht enthalten (3P)
enthalten (-1P)
- PUR nicht verwendet (2P)
verwendet (-1P)
Variabilität
- Nachrüstbarkeit (Kapazität) - Anpassbarkeit an
wechselnde Versorgungsorte
Bewertung der Variabilität bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung, Prozessunterstützung Umbau/
Nutzungsänderung
- Nachrüstbarkeit möglich (3P)
nicht möglich (-1P)
- Anpassbarkeit möglich (2P)
nicht möglich (-1P)
306 12 Planungsbewertung
Regelbarkeit
- Steuerung - Regelung
Bewertung der Regelbarkeit bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Steuerung automatisch zeit-/ lastgesteuert (5P)
händischer Betrieb (-2P)
Bewertung der Regelbarkeit bzgl. Ressourcenschonung Strom, Ressourcenschonung Primärenergie
- Regelung und Steuerung Einzelraumregelung und nutzungsabhängige Steuerung möglich(5P)
Einzelraumregelung nicht möglich aber nutzungsabhängige Steuerung möglich(2P)
Einzelraumregelung möglich aber nutzungsabhängige Steuerung nicht möglich(1P)
Einzelraumregelung und nutzungsabhängige Steuerung nicht möglich (0P)
12 Planungsbewertung 307
12.11 Zähler
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Zähler
- Anzahl - Lage - Bedienbarkeit
Bewertung der Zähler-Situation bzgl. Prozessunterstützung Energiemanagement
- Anzahl pro Nutzerbereich je ein Stoffstrom-Zähler vorhanden (2P)
ein Zähler für mehrere Nutzerbereiche (-1P)
- Lage nach Nutzerbereichen getrennt (2P)
nicht nach Nutzerbereichen getrennt (-1P)
- Bedienbarkeit per Funk oder uneingeschränkte Zugänglichkeit (1P)
Zähler nicht jederzeit zugänglich (0P)
Bewertung der Zähler-Situation bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Ressourcenschonung Trinkwasser und
Ressourcenschonung Strom
- Anzahl pro Nutzerbereich je ein Stoffstrom-Zähler vorhanden (3P)
ein Zähler für mehrere Nutzerbereiche (0P)
- Lage nach Nutzerbereichen getrennt (2P)
nicht nach Nutzerbereichen getrennt (0P)
308 12 Planungsbewertung
12.12 Raumlufttechnik Anlage
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Raumlufttechnik
- Effizienz der Wärmerückgewinnung (WRG)
- Strombedarf - Steuerung - Filterqualität - Strombedarf
Bewertung der RLT bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Effizienz der WRG ηWRG, eff ≥ 75% (4P)
ηWRG, eff < 75% (2P)
kein Einsatz von WRG (0P)
- Strombedarf Strombedarf ≤ 0,4 W/(m³/h) (1P)
Strombedarf > 0,4 W/(m³/h) (0P)
Bewertung der RLT bzgl. Optimierung der Raumluftqualität
- Steuerung CO2 abhängige Steuerung (3P)
keine nutzungsabhängige Steuerung berücksichtigt (-1P)
- Filterqualität Frischluft ≥ F7 und Abluft ≥ F4 (2P)
Frischluft < F7 oder Abluft < F4 (-1P)
12 Planungsbewertung 309
12.13 Heizungsanlage
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Heizungsanlage
- Energiespeicherort - Energieverteilung - Warmwasser Erzeugung - Energieträger der
Warmwasser Erzeugung
Bewertung der Heizungsanlage bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Energiespeicherort innerhalb der thermischen Hülle (1P)
außerhalb der thermischen Hülle (0P)
- Energieverteilung innerhalb der thermischen Hülle (2P)
außerhalb der thermischen Hülle (0P)
- Warmwasser (WW) Erzeugung zentral (1P)
dezentral (0P)
- Energieträger der Warmwasser (WW) Erzeugung Solarenergie (1P)
Erzeugung nicht solargestützt (0P)
310 12 Planungsbewertung
12.14 Aufzug
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Aufzug
- Abmessungen - Tragfähigkeit - Körperschall - Isolierung
Maschinenraum - Körperschall - Isolierung
Schaltschränke - Schachtwand Trennung
(Fuge)
Bewertung des Aufzugs bzgl. Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Umzug
- Abmessungen (Transportmöglichkeit für Reinigungsmaschinen und sperriges Umzugsgut) ausreichend (2P)
nicht ausreichend (-1P)
- Tragfähigkeit (Transportmöglichkeit für Reinigungsmaschinen und sperriges Umzugsgut) ausreichend (3P)
nicht ausreichend (-1P)
Bewertung des Aufzugs bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- Körperschall - Isolierung Maschinenraum vorhanden (1P)
nicht vorhanden (0P)
- Körperschall - Isolierung Schaltschränke vorhanden (1P)
nicht vorhanden (0P)
- Schachtwand Trennung (Fuge) zum Baukörper vorhanden (3P)
nicht vorhanden (-2P)
12 Planungsbewertung 311
12.15 Sanitärinstallation
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Sanitärinstallation
- Durchflussmenge - Regelbarkeit - Befestigung am Bauteil
Bewertung der Sanitärinstallationen bzgl. Ressourcenschonung Trinkwasser
- Durchflussmenge [l bzw. l/min] Klosettspülung ≤ 6-9 l und Waschtisch ≤ 9l/min (3P)
Klosettspülung ≤ 6-9 l oder Waschtisch ≤ 9l/min (1P)
keine wassersparenden Einrichtungen verwendet (-1P)
- Regelbarkeit Klosettspülung zu unterbrechen und präsenzabhängige Steuerung der Waschtischarmatur (2P)
Klosettspülung zu unterbrechen oder präsenzabhängige Steuerung der Waschtischarmatur (1P)
keine Regelbarkeit (-1P)
Bewertung der Sanitärinstallationen bzgl. Optimierung akustischer Behaglichkeit
- Befestigung am Bauteil inklusive federnder Dämmschicht (5P)
keine Dämmung (-2P)
312 12 Planungsbewertung
12.16 Heizkörper
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Heizkörper
- Verkleidung - Lage zur WÜ
Umfassungsfläche - Lage zur Fensterfläche - Bodenfreiheit - Dicke
Bewertung der Heizkörper bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Verkleidung keine Heizkörperverkleidung (2P) Heizkörperverkleidungen vorhanden (0P)
- Lage zur WÜ Umfassungsfläche keine Heizflächen in Außenbauteilen integriert (3P)
Heizflächen in Außenbauteilen vorhanden (0P)
Bewertung der Heizkörper bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Bodenfreiheit [cm] ≥ 30 cm (3P)
< 30 cm (-1P)
- Dicke [cm] ≤ 10 cm (2P)
> 10 cm (-1P)
Bewertung der Heizkörper bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Lage zur WÜ Umfassungsfläche innerhalb/vor WÜ Umfassungsfläche (3P)
12 Planungsbewertung 313
nicht innerhalb/vor WÜ Umfassungsfläche (-2P)
- Lage zur Fensterfläche unterhalb der Fensterfläche und über die Fensterbreite (2P)
nicht über die Fensterbreite oder nicht unterhalb der Fensterfläche (0P)
314 12 Planungsbewertung
12.17 Sonnenschutzeinrichtung
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Sonnenschutzeinrichtung
- Lichtlenkung - Betriebsweise - Lage bzgl. der Fensterfläche
Bewertung der Sonnenschutzeinrichtung bzgl. Tageslichtnutzung
- Lichtlenkung möglich (1P)
nicht möglich (0P)
- Betriebsweise witterungsabhängig automatisch (4P)
manuell verstellbar (1P)
nicht verstellbar (-1P)
permanenter Sonnenschutz vorhanden (-2P)
Bewertung der Sonnenschutzeinrichtung bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Lage bzgl. der Fensterfläche außen (4P)
innen (-2P)
- Betriebsweise witterungsabhängige automatische Steuerung (1P)
händische Steuerung (0P)
12 Planungsbewertung 315
Bewertung der Sonnenschutzeinrichtung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Betriebsweise witterungsabhängig automatisch (5P)
manuell verstellbar (1P)
nicht verstellbar (-1P)
permanenter Sonnenschutz vorhanden (-2P)
316 12 Planungsbewertung
12.18 Beleuchtungskörper
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Beleuchtungskörper
- Lampenwirkungsgrad - Lichtausbeute - Regelung - Oberflächenstruktur - Konstruktion
Bewertung der Beleuchtungskörper bzgl. Ressourcenschonung Strom
- Lampenwirkungsgrad ηLampe ≥ 60 [lm/W] (2P)
40 > ηLampe < 60 [lm/W] (0P)
ηLampe ≤ 40 [lm/W] (-1P)
- Lichtausbeute ηLeuchte ≥ 0,75 (1P)
0,5 > ηLeuchte < 0,75 (0P)
ηLeuchte ≤ 0,5 (-1P)
- Regelung präsenz- und tageslichtabhängig (2P)
mehrstufig (1P)
handgesteuert (0P)
Bewertung der Beleuchtungskörper bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Oberflächenstruktur glatt (3P)
rau (-1P)
- Konstruktion geschlossen (2P)
offen (-1P)
12 Planungsbewertung 317
12.19 Bauteil
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Verwertbarkeit
Bewertung der Verwertbarkeit bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Verwertbarkeit [-] Verwertung überwiegend möglich (5P)
Verwertung teilweise möglich (0P)
keine Verwertung möglich (-2P)
Struktur
Bewertung der Oberflächenstruktur bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Struktur [-] glatt (5P)
mäßig glatt (0P)
offenporig, rau (-2P)
Standardisierung
Bewertung der Standardisierung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Standardisierung [-] überwiegend Einsatz von Standardkomponenten (5P)
nur wenige Einzel-/Sonderanfertigungen (0P)
viele Einzel-/ Sonderanfertigungen (-2P)
318 12 Planungsbewertung
Einheitlichkeit
- Material Einheitlichkeit - Bauart Einheitlichkeit - Struktur Einheitlichkeit
Bewertung der Einheitlichkeit von Bauteilen bzgl. Belastungsvermeidung Abfall
- Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien (5)
verschiedene Materialien (-2)
Bewertung der Einheitlichkeit von Bauteilen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien verwandt (3)
verschiedene Materialien verwandt (-1)
- Oberflächenstruktur [-] einheitliche Oberflächenstruktur vorhanden (2)
unterschiedliche Oberflächenstrukturen vorhanden (-1)
Bewertung der Einheitlichkeit von Bauteilen bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien (2)
verschiedene Materialien (-1)
- Bauart Einheitlichkeit [-] einheitliche Bauart (3)
unterschiedliche Bauarten (-1)
Lebenserwartung
- Lebensdauer
Bewertung der Lebenserwartung bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Betrieb und
Instandhaltung, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
12 Planungsbewertung 319
- Lebensdauer [a] hoch (5P)
mittel (0P)
gering (-2P)
Zugänglichkeit
Bewertung der Zugänglichkeit bzgl. Prozessunterstützung Reinigung,
Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Zugänglichkeit leicht zugänglich (5P)
nur mit Aufwand zugänglich (0P)
nicht zugänglich (-2P)
Wiederverwendbarkeit
Bewertung der Wiederverwendbarkeit bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/
Nutzungsänderung
- Bauteil Wiederverwendung möglich (5P)
mit Aufwand/ Reparatur möglich (0P)
nicht möglich (-2P)
Belastung
- PVC - PUR - chemischer Holzschutz - Lösemittel
Bewertung der Belastung bzgl. Unterstützung der Raumluftqualität
- PVC nicht enthalten (2P)
320 12 Planungsbewertung
enthalten (-1P)
- PUR nicht verwendet (1P)
verwendet (-1P)
- chemischer Holzschutz nicht verwendet aber ausreichender konstruktiver Holzschutz vorhanden (1P)
verwendet oder kein ausreichender konstruktiver Holzschutz vorhanden (0P)
- Lösemittel nicht verwendet (1P)
verwendet (0P)
12 Planungsbewertung 321
12.20 Opakes wärmeübertragendes Bauteil
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Opake wärmeübertragende (WÜ) Bauteile
- Effizienz der Wärmedämmung
- Lage der Wärmedämmung - Strahlungsabsorption - bewertetes Schalldämmmaß
Bewertung der Bauweise opaker WÜ Bauteile bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Effizienz der Wärmedämmung (Wärmedurchgangskoeffizient U [W/m²K]) U ≤ 0,15 (3P)
0,15 < U ≤ 0,35 (1P)
U > 0,35 (0P)
- Strahlungsabsorptionsgrad α [-] α > 0,6 (2P)
0,3 < α ≤ 0,6 (1P)
α ≤ 0,3 (0P)
Bewertung der Bauweise opaker WÜ Außenbauteile bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit
- Effizienz der Wärmedämmung (Wärmedurchgangskoeffizient U [W/m²K]) U ≤ 0,15 (2P)
0,15 < U ≤ 0,35 (1P)
U > 0,35 (-1P)
- Lage der Wärmedämmung außen (3P)
innen (-1P)
Bewertung der Bauweise opaker WÜ Bauteile (entspricht opakem Abschlussbauteil) bzgl. Optimierung Akustischer
322 12 Planungsbewertung
Behaglichkeit
- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] abhängig vom Außenlärmpegel (vgl. Kap. 9.3.2) R’w ≥ (47 bis 54) (5P)
R’w < (48 bis 42) (-2P)
12 Planungsbewertung 323
12.21 Transparentes wärmeübertragendes Bauteil
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Transparente wärmeübertragende (WÜ) Außenbauteile
- Effizienz der Wärmedämmung
- Gesamtenergie-durchlassgrad
- bewertetes Schalldämmmaß
Bewertung der Bauweise transparenter WÜ Außenbauteile bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Unterstützung
Thermischer Behaglichkeit
- Effizienz der Wärmedämmung (Wärmedurchgangskoeffizient U [W/m²K]) U ≤ 1,0 (3P)
1,0 < U ≤ 1,7 (2P)
U > 1,7 (0P)
- Gesamtenergiedurchlassgrad g┴ [-] g┴ > 0,7 (2P)
0,5 < g┴ ≤ 0,7 (1P)
g┴ ≤ 0,5 (0P)
Bewertung der Bauweise transparenter WÜ Bauteile (entspricht transparentem Abschlussbauteil) bzgl. Optimierung
Akustischer Behaglichkeit
- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] abhängig vom Außenlärmpegel (vgl. Kap. 9.3.2) R’w ≥ (36 bis 43) (5P)
R’w < (39 bis 33) (-2P)
324 12 Planungsbewertung
12.22 Decke
Bewertungs-kriterium
Bewertung
- (bewertetes) Schalldämmmaß
- (bewerteter) Normtrittschallpegel
- Tragfähigkeit - Reflexionsgrad
Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] R’w ≥ 55 (3P)
55 > R’w ≥ 47 (0P)
R’w < 47 (-1P)
- bewerteter Normtrittschallpegel L’n,w [dB] L’n,w ≤ 46 (2P)
L’n,w > 46 (-1P)
Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Tragfähigkeit Nutzungsänderungen uneingeschränkt möglich (5P)
Nutzungsänderungen nur eingeschränkt möglich (-2P)
Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Tageslichtnutzung
- Reflexionsgrad ≥ 0,7 (5P)
< 0,7 (-2P)
12 Planungsbewertung 325
12.23 Fußboden
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Fußboden
- Reflexionsgrad - Rutschsicherheit - Ebenheit - Musterung - Widerstandsfähigkeit - Streumittelfestigkeit
Bewertung der Bauweise von Fußböden bzgl. Tageslichtnutzung
- Reflexionsgrad [-] Fußboden ≥ 0,2 (5P)
Fußboden < 0,2 (-2P)
Bewertung der Bauweise von Fußböden bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Rutschsicherheit gegeben (3P)
Rutschsicherheit kein Planungsthema (-1P)
- Ebenheit alle Niveauunterschiede ≤ 4 mm (2P)
Niveauunterschiede > 4 mm vorhanden (-1P)
Bewertung der Bauweise von Fußböden bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Reflexionsgrad (Helligkeit) geringer Reflexionsgrad (2P)
hoher Reflexionsgrad (-1P)
- Musterung gemustert (1P)
unifarben (0P)
326 12 Planungsbewertung
- Widerstandsfähigkeit (gegen Reinigungsmittel und -arten) gute Widerstandsfähigkeit (2P)
Widerstandsfähigkeit kein Planungsthema (-1P)
Bewertung der Bauweise von Fußböden (im Eingangsbereich) bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Streumittelfestigkeit streumittelfest (5P)
durch Streumittel zu schädigen (-2P)
12 Planungsbewertung 327
12.24 Wand
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Wand
- Reflexionsgrad - Griffspurempfindlichkeit - Sockelleiste - Dicke - Mobilität - bewertetes Schalldämmmaß
R’w
Bewertung der Bauweise von Wänden (Deckenbelägen) bzgl. Tageslichtnutzung
- Reflexionsgrad [-] Reflexionsgrad ≥ 0,5 (5P)
Reflexionsgrad Wandbelag < 0,5 (-2P)
Bewertung der Bauweise von Wänden bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Griffspurempfindlichkeit unempfindlich gegen Griffspuren (3P)
empfindlich gegen Griffspuren (-1P)
- Sockelleiste vorhanden (2P)
nicht vorhanden (-1P)
Bewertung der Bauweise von Wänden bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement
- Dicke schlanke Konstruktion (5P)
dicke Konstruktion (0P)
328 12 Planungsbewertung
Bewertung der Bauweise von Wänden bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Mobilität hohe Anzahl mobiler Wände (5P)
wenige mobile Wände vorhanden (0P)
nur fixe Wände vorhanden (-2P)
Bewertung der Bauweise von (Innen-) Wänden bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] ≥ 55 (5P)
< 47 (-2P)
12 Planungsbewertung 329
12.25 Fenster
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Fenster
- Brüstungshöhe - Sturz - Lichttransmissionsgrad - Rahmenanteil - Neigung - Verschattung - Fenstergriff - Verriegelung - Verglasungsart - Öffnungsmöglichkeit - Unterteilung - Breite der Fensterbank - Tragfähigkeit der
Fensterbank - Bauart - Sonnenschutzeinrichtung - elektrische Steuerung
Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Tageslichtnutzung
- Brüstungshöhe ca. 60-80 cm (1P)
< 60 cm (0P)
- Sturz kein Fenstersturz vorhanden (1P)
Fenstersturz vorhanden (0P)
- Lichttransmissionsgrad (LT) LT ≥ 90 % (1P)
60 % ≤ LT < 90 % (0P)
LT < 60 % (-1P)
- Rahmenanteil ≤ 20 % (1P)
> 20 % (0P)
- Neigung < 90° (1P)
90° (0P)
- Verschattung keine Verschattung (0P)
Verschattung vorhanden (-1P)
330 12 Planungsbewertung
Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Fenstergriff Versperrbarkeit versperrbar (1P)
nicht versperrbar (0P)
- Verriegelung Mehrfachverriegelung möglich (1P)
nur einfache Verriegelung vorgesehen (-1P)
- Verglasungsart einbruchhemmende Verglasung (2P)
Verglasung nicht einbruchhemmend (-1P)
- elektrische Steuerung zentrales elektrisches Schließen möglich (1P)
zentrales elektrisches Schließen nicht möglich (0P)
Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Öffnungsmöglichkeit zu öffnen (2P)
nicht zu öffnen (-2P)
- Unterteilung nicht bzw. wenig unterteilt (1P)
stark unterteilt (0P)
- Fensterbankbauart Breite < 20 cm und Tragfähigkeit ≥ 90 kg (1P)
Breite ≥ 20 cm oder Tragfähigkeit < 90 kg (0P)
- Bauart Einscheiben-Bauart (1P)
Mehrscheiben-Bauart (0P)
12 Planungsbewertung 331
Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Thermischer Behaglichkeit
- Sonnenschutzeinrichtung vorhanden (3P)
nicht vorhanden (-2P)
- Neigung > 60° (1P)
≤ 60° (0P)
- elektrische Steuerung vorhanden (1P)
nicht vorhanden (0P)
Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Prozessunterstützung Betrieb und
Instandhaltung
- elektrische Steuerung vorhanden (5P)
nicht vorhanden (-2P)
332 12 Planungsbewertung
12.26 Dach
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Dach
- Neigung - Dachdeckung
(Materialgruppe) - Begrünung - Dachüberstand - Selbstreinigungsfähigkeit
der Dachdeckung
Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Regenwassernutzung
- Neigung [°], Materialgruppe 15 ≤ Neigung ≥ 40 und Materialgruppe 1 (5P)
Neigung > 40 und Materialgruppe 1 (3P)
15 ≤ Neigung ≥ 40 und Materialgruppe 2 (0P)
Neigung > 40 und Materialgruppe 2 oder Neigung < 15 (-2P)
Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Nutzung der Bauwerksbegrünung
- Begrünung vorhanden (5P)
nicht vorhanden (-2P)
Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung
- Dachüberstand [cm] ausreichend groß (3P)
kein Dachüberstand vorhanden (-1P)
- Selbstreinigungsfähigkeit der Dachdeckung vorhanden (2P)
keine Selbstreinigungsfähigkeit (-1P)
12 Planungsbewertung 333
12.27 Treppe
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Treppe
- Form - Steigungsverhältnis - Geländer-
Oberflächenstruktur - Geländer-Helligkeit - Geländer-
Griffspurempfindlichkeit - Geländerbefestigung - seitlicher Wasserschutz - Konstruktion - bewerteter
Normtrittschallpegel - Abmessungen
Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Form gerade (2P)
im großen Radius gewendelt (1P)
im kleinen Radius gewendelt (0P)
ungleichmäßig gekrümmt (-1P)
- Steigungsverhältnis gleichmäßig (3P)
ungleichmäßig (-1P)
Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Geländer-Oberflächenstruktur glatte Struktur (1P)
offenporige, raue Oberfläche (-1P)
- Geländer-Helligkeit mäßig hell (1P)
sehr hell (0P)
- Geländer-Griffspurempfindlichkeit unempfindlich gegen Griffspuren (0P)
stark empfindlich gegen Griffspuren (-1P)
334 12 Planungsbewertung
- Geländerbefestigung frei „schwebende“ Befestigung (1P)
aufstehende Geländerstützen (0P)
- seitlicher Wasserschutz vorhanden (1P)
nicht vorhanden (0P)
- Konstruktion geschlossene Konstruktion (1P)
offene Konstruktion (0P)
Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- bewerteter Normtrittschallpegel L’n,w [dB] ≤ 46 (5P)
> 46 (-2P)
Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Prozessunterstützung Umzug
- Abmessungen ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (5P)
nicht ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (-2P)
12 Planungsbewertung 335
12.28 Tür
Bewertungs-kriterium
Bewertung
Tür
- Abmessungen - Schließzylinder - Beschläge - Türblatt - Verglasung - Helligkeit - Griffspurempfindlichkeit - Grad der Verglasung - Widerstandsfähigkeit gegen
Reinigungsmittel und -arten - elektrische Steuerung
Bewertung der Bauweise von (sicherheitsrelevanten) Türen bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement
- Schließzylinder Sicherheitsschließzylinder vorhanden (2P)
keine Sicherheitsschließzylinder vorhanden (-1P)
- Beschläge Sicherheitsbeschläge vorhanden (1P)
keine Sicherheitsbeschläge vorhanden (0P)
- Türblatt und Verglasung einbruchhemmend (1P)
nicht einbruchhemmend (-1P)
- elektrische Steuerung vorhanden (1P)
nicht vorhanden (0P)
Bewertung der Bauweise von Türen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Helligkeit mäßig hell (2P)
sehr hell (-1P)
- Griffspurempfindlichkeit unempfindlich gegen Griffspuren (1P)
336 12 Planungsbewertung
stark empfindlich gegen Griffspuren (-1P)
- Grad der Verglasung keine Verglasung (1P)
Verglasung vorhanden (0P)
- Widerstandsfähigkeit gegen Reinigungsmittel und -arten gute Widerstandsfähigkeit (1P)
Widerstandsfähigkeit gegen Reinigung kein Planungsthema (0P)
Bewertung der Bauweise von Türen bzgl. Prozessunterstützung Umzug
- Abmessungen ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (5P)
nicht ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (-2P)
12 Planun
12.29 Fassade
Fassa
- Hellig- Neig- Selbstreinigu- Begrü
gsbewertung 337
Bewertungs-kriterium
Bewertung
de
keit ung
ngsfähigkeit nung
Bewertung der Bauweise von Fassaden bzgl. Prozessunterstützung Reinigung
- Helligkeit mäßig hell (3P)
sehr hell (-1P)
- Neigung 90° (0P)
< 90° (-1P)
- Selbstreinigungsfähigkeit selbstreinigend (2P)
keine selbstreinigenden Eigenschaften (0P)
Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Nutzung der Bauwerksbegrünung
- Begrünung vorhanden (5P)
nicht vorhanden (-2P)
338
12.30 Stütze
Stütz
- Abmessu- Lage
Bewertungs-kriterium
Bewertung
e
ngen
Bewertung der Bauweise von Stützen bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement, Prozessunterstützung Umbau/
Nutzungsänderung
- Querschnittsfläche keine raumseitigen Stützen vorhanden (5P)
raumseitige Stützen vorhanden (0P)
- Lage in Fassade integriert (0P)
mit Anbindung an eine Wand (-1P)
freistehend im Raum (-2P)
12 Planungsbewertung
12 Planun
12.31
Rohr- / Installationsleitung
- Läng- Wä-
- Fließge- Kapazität - Lage - Zugän
gsbewertung 339
Rohr- und Installationsleitung
Bewertungs-kriterium
Bewertung
e rmedämmung
Dämmung gegen das Bauwerk
schwindigkeit
glichkeit
Bewertung der Rohr-/ Installationsleitung bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie
- Länge minimiert (2P)
Minimierung der Leitungslänge kein Planungsthema (-1P)
- Wärmedämmung vorhanden (3P)
keine Wärmedämmung vorhanden (-1P)
Bewertung der Rohr-/ Installationsleitung bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit
- Länge minimiert (2P)
Minimierung der Leitungslänge kein Planungsthema (-1P)
- Dämmung gegenüber dem Bauwerk ausreichend vorhanden (2P)
nicht vorhanden (-1P)
- Fließgeschwindigkeit (in Rohrleitungen) ≤ 2 m/s (1P)
> 2 m/s (0P)
340
Bewertung der Rohr-/ Installationsleitung bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Kapazität ausreichend bei Nutzungsänderung (3P)
nur für aktuellen Bedarf bemessen (-1P)
- Lage in fixen Wänden (2P)
in mobilen Wänden (-1P)
12 Planungsbewertung
12 Planun
12.32 Installationsschacht
Installation
- Kapazität - Lage
gsbewertung 341
Bewertungs-kriterium
Bewertung
sschacht
Bewertung der Installationsschächte bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung
- Kapazität ausreichend bei Nutzungsänderung (3P)
nur für aktuellen Bedarf bemessen (-1P)
- Lage im Bedarfsschwerpunkt (2P)
außerhalb des Bedarfsschwerpunktes (-1P)
342 13 Zusammenfassung und Ausblick
13 Zusammenfassung und Ausblick
Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist die Integration der strategischen
Managementaufgabe Facility Management in die Bauplanungsphase von
allgemeinen Büro- und Verwaltungsbauten. Das Ziel der Untersuchung ist die
Möglichkeit der Erstellung einer Bauplanungs-Variante, die hinsichtlich ihrer späteren
Nutzung optimiert ist.
In Kapitel 1 werden nach einer kurzen Einführung zunächst die Motivation zur
vorliegenden Arbeit und ihre Zielsetzung erläutert.
Die Grundlagen des Facility Management sind Thema in Kapitel 2. Es wird eine
Beleuchtung der vielfältigen Disziplinen, Aufgaben und Bedeutungen des Facility
Management vorgenommen und die Anwendbarkeit der klassischen Sicht auf Facility
Management zur Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase
bewertet. Hier hat sich gezeigt, dass diese Integrationsaufgabe mit der klassischen
Sicht des Facility Management nur teilweise vorgenommen werden kann. Die
ganzheitliche Betrachtung von Facility Management über den gesamten
Lebenszyklus des Gebäudes unter Berücksichtigung auch nicht monetärer Ziele
macht eine neue Definition von Facility Management notwendig. Basis der weiteren
Untersuchung sind die in diesem Kapitel entwickelten Übergeordneten Ziele des
Facility Management, die über die klassische Sicht hinausgehen.
Kapitel 3 betrachtet die Grundlagen der Bauplanung sowie die Ebenen, Beteiligten,
Phasen und Methoden der Bauplanung und beleuchtet ihre Bedeutung für den
Einsatz von Facility Management schon in der Bauplanungsphase. Hier hat sich
gezeigt, dass zur Befriedigung der Übergeordneten Ziele des Facility Management,
Facility Management schon in der frühen Phase der Rahmen- und Nutzungsplanung
und auf der funktional organisatorischen Bauplanungsebene integriert werden muss
und die Interessen aller an Bau und Nutzung beteiligten integrieren sollte.
Die Erläuterung zur Entstehung von Planungsobjekten entlang des
Bauplanungsprozesses und die Auswahl eines Verfahrens zur Bewertung von
Bauplanungsalternativen beschließen das Kapitel.
Mit den Kosten der Bauwerkserstellung und Bauwerksnutzung befasst sich Kapitel 4
als letztes Grundlagenkapitel. Hier zeigt sich, dass zur Bewertung der
Vorteilhaftigkeit einer Planungsvariante die reine Kostenbetrachtung nicht ausreicht.
13 Zusammenfassung und Ausblick 343
Die Vorgehensweise bei der Integration von Facility Management in den
Bauplanungsprozess ist Thema des Kapitels 5 dieser Arbeit.
Dazu werden in einem ersten Schritt planungsabhängige Kosten und Leistungen des
Facility Management identifiziert. Durch eine Analyse der Planungsabhängigkeiten
der erweiterten Ziele des Facility Management wird aufgezeigt, wie in den
nachfolgenden Kapiteln relevante Planungsobjekte identifiziert werden und zu
Bewirtschaftungsobjekten transformiert werden. Durch die Variation von
Planungsentscheidungen zu Bewirtschaftungsobjekten werden Bewirtschaftungs-
prozesse, Ressourceneinsätze, Belastungen für Mensch und Umwelt und
Umgebungsressourcen der Nutzungsphase beeinflusst.
Zur Vermeidung von Redundanzen und zur möglichen Integration des Modells in ein
Computerprogramm wurde ein Objektmodell entwickelt. Es zeigt die Beziehungen
und Hierarchien unter den Bewirtschaftungsobjekten auf.
In Kapitel 6 wurde die Planungsabhängigkeit von Ressourceneinsätzen untersucht.
Dabei konnte gezeigt werden, dass sich der Einsatz der Ressourcen Primärenergie,
Strom und Trinkwasser maßgeblich schon in der Planungsphase von Objekten mit
dem Ziel der Minimierung ihres Einsatzes beeinflussen lässt.
Auch Bewirtschaftungsprozesse in der Nutzungsphase lassen sich bezüglich ihrer
Kosten oder Effektivität schon in der Planungsphase von Objekten beeinflussen.
Dazu wurden zu den in Kapitel 5 identifizierten relevanten Leistungen des Facility
Management in Kapitel 7 Bewirtschaftungsobjekte erarbeitet. Als maßgeblich zu
beeinflussenden Leistungen wurden hier Dienste in Außenanlagen, Prozesse im
Energiemanagement, Abfall-Entsorgungsprozesse, Reinigungsprozesse, Betrieb und
Instandhaltung, Prozesse im Sicherheitsdienst, Prozesse des Umzugsmanagements,
Prozesse bei Umbau und Nutzungsänderung und Prozesse im Flächenmanagement
identifiziert.
Kapitel 8 befasst sich mit der Möglichkeit zur Beeinflussung der Minimierung von
Belastungen für Mensch und Umwelt schon in der Planungsphase von Objekten.
Hier konnte gezeigt werden, dass sich sowohl der Abfallanfall als auch die anfallende
Abwassermenge maßgeblich beeinflussen lassen.
Die Erweiterung der Ziele des Facility Management schließt als Thema in Kapitel 9
zusätzlich die Optimierung von Umgebungsressourcen ein. Hier wurde erkannt, dass
344 13 Zusammenfassung und Ausblick
sich vor allem die Parameter Thermische Behaglichkeit, Akustische Behaglichkeit
und Raumluftqualität in der Bauplanungsphase beeinflussen lassen.
Als anzustrebende Querschnittsziele behandelt Kapitel 10 die optimale
Tageslichtnutzung, Freie Lüftung, Bauwerksbegrünung und Regenwassernutzung.
Auch zu diesen Themen wurden Bewirtschaftungsobjekte erarbeitet.
Die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit enthalten Kapitel 11 und Kapitel 12. In
Kapitel 11 wurde eine Abhängigkeitsmatrix erstellt, anhand derer Auswirkungen von
Planungsentscheidungen auf die erweiterten Ziele des Facility Management
aufgezeigt werden. Hier wurde zur Bewahrung der Übersichtlichkeit bewusst eine
wertungsfreie Darstellung gewählt. Die Abhängigkeitsmatrix soll bei
Planungsentscheidungen einen „Blick über den Tellerrand hinaus“ liefern und den
Entscheidungsträger für andere Disziplinen sensibilisieren.
Die Planungsbewertung ist Thema des Kapitels 12. Hier wurden
Planungsentscheidungen hinsichtlich ihres Zielerfüllungsgrades gewichtet. Die
Planungsbewertung kann verschiedene Alternativen untereinander vergleichbar
machen und als Ergebnis dieser Arbeit die Variante mit dem größten Nutzwert
identifizieren.
Eine sinnvolle Weiterentwicklung der vorgestellten Planungsbewertung stellt z.B. die
Umsetzung zu einem EDV-gestützten Bewertungstool dar. Das Objektmodell kann
dazu in modifizierter Form als Modell im Sinne der Objektorientierten
Programmierung dienen. Ebenso ist eine Kopplung des Bewertungstools mit einem
System zur Berechnung der Baunutzungskosten als sinnvoll anzusehen. Die
parallele Wirtschaftlichkeitsberechnung einzelner Planungsentscheidungen
kombiniert mit dem nicht monetären Bewertungsverfahren dieser Arbeit könnte als
leistungsfähiges und umfassendes Tool zur Integration von Facility Management in
die Bauplanungsphase dienen.
Zur vereinfachten automatisierten Planungsbewertung wurde das auf Microsoft Excel
basierte Tool „PlanOpt“ entwickelt. „PlanOpt“ ermöglicht es durch die Vergabe von
Punkten zu Planungsentscheidungen zwei Bauplanungsalternativen hinsichtlich ihrer
Vorteilhaftigkeit bezüglich des Facility Management zu bewerten.
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1999
[72] DIN EN 15221-1: Facility Management - Begriffe, 2007
[73] DIN 277: Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, 2005
350 14 Literaturverzeichnis
[74] Riegel, G.-W.: Ein softwaregestütztes Berechnungsverfahren zur Prognose
und Beurteilung der Nutzungskosten von Bürogebäuden, 1. Auflage
Darmstadt, Dissertationsreihe Prof. Dr.-Ing. Carl-Alexander Graubner Institut
für Massivbau Technische Universität Darmstadt, Heft 8, 2004
Lebenslauf
14.01.1969 geboren in Neunkirchen (Saar)
1975 - 1979 Grundschule Wiebelskirchen
1979 - 1988 Gymnasium am Krebsberg Neunkirchen (Saar)
1988 - 1990 Ausbildung zur Bauzeichnerin - Architekturbüro
Krajewsky Neunkirchen (Saar)
1990 - 1991 Beschäftigung als Bauzeichnerin
1991 - 1994 Grundstudium Bauingenieurwesen -
TU Kaiserslautern
1994 - 1998 Hauptstudium Bauingenieurwesen - RWTH Aachen
1994 - 1998 Hilfswissenschaftlerin am Lehrstuhl für Mechanik
und Baukonstruktionen - RWTH Aachen
1998 - 2005 Wissenschaftliche Mitarbeiterin im Fachgebiet EDV-
gestütztes Entwerfen, Berechnen und Konstruieren
(Bauinformatik) - TU Kaiserslautern
2005 - 2009 Statikerin Strukturkonstruktion im Bereich Luft- und
Raumfahrt - AIRBUS Deutschland GmbH/Hamburg
seit 2009 Wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut für
Verbundwerkstoffe – Kaiserslautern
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