View
1
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
rpsgroup.com
Inleiding & Workshop
Asset- en Onderhoudsmanagement Vastgoed
WELKOM
Johan Smit
Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Assetmanagement
• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
• Vastgoedstrategie en -beleid
Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Opdracht
• Discussie
• Evaluatie c.q. vervolg?
Programma
2
Even voorstellen
Wie ben ik?
Senior consultant Asset- en onderhoudsmanagement Vastgoed bij RPS
• NEN Trainingen: Hoofddocent leergang NEN 2767
• NEN: Lid NormCommissie NEN 2767 en NC NEN 8026
• Auteur: NEN 2767 Toepassing en werkwijze
• BOB Opleidingen: Kerndocent leergang Vastgoedbeheer & Asset- en onderhoudsmanagement
vastgoed
• Voorzitter Stichting Comog Examens Vastgoed
• Voorzitter NeVaP Business Innovatie Lab
• Hoofdauteur Jellema Deel 13: Asset- en onderhoudsmanagement Vastgoed.
3
NeVaP Summerschool
DOEL
Masterclass & Workshop Asset- en onderhouds-management Vastgoed
DOEL: Inzicht en overzicht in SPEELVELD
Zodat je:
• je eigen positie in het speelveld herkend.
• visie hierop is aangescherpt.
• inzicht hebt in de mogelijke toegevoegde Waarde
• beter kan anticiperen op:
o vragen/ eisen van stakeholders
o veranderingen/ ontwikkelingen.
Het gesprek aangaan over doelen stellen/realiseren i.r.t. vastgoedstrategie.
4NeVaP Summerschool
Leerdoelen
Achtergrondinformatie bestaat uit sheets en …..
……….. en de uitwerking van
Beleidsniveaus!
5NeVaP Summerschool
Assetmanagement
Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed• Waardevolle vastgoedobjecten
• Ontwikkelingen en veranderingen
• Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
• Strategie en beleid
• Beheerorganisaties
• Vastgoedinformatiemanagement
• Wetten, Regels, Normen en Richtlijnen
• Planvorming en budgettering
• Project- en planmatig onderhoud
• Regulier- en ad-hoc onderhoud
• Prestatiegericht contracteren en samenwerken
• Duurzaam en energiebewust gebruik
• Facility management
• Kostenaspecten
6NeVaP Summerschool
Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Assetmanagement
• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
• Vastgoedstrategie en -beleid
Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Opdracht
• Discussie
• Evaluatie c.q. vervolg?
Programma
7
Assetmanagement
NEN-ISO 55000 Assetmanagement
ROAD MAP
• 55000 = Overzicht, principes en terminologie.
• 55001 = Managementsystemen en eisen.
• 55002 = Richtlijnen voor toepassing.
De KERN voor vastgoed
• Verbinding tussen Stakeholders/Management = Richting/ sturing
&
• Vastgoedbeheerorganisatie = Organisatie/ realisatie
8NeVaP Summerschool
Assetmanagement
9NeVaP Summerschool
Sturing nu anders dan voorheen …..is nu
ook een kwestie van strategisch en tactisch
leiderschap geworden!
Sturing op beheersing van:
• Risico’s en kansen
• Kwaliteit en functionaliteit
• Kosten
= sturen op Waarde van assets op korte en lange
termijn!
Assetmanagement
Is ook sturen op Waarden, zoals:
• Strategisch voor de eigenaar.
• Gebruik in relatie tot de eigenaar, gebruiker en/of huurder.
• Harde euro’s in relatie tot een organisatie of een individu.
• Economisch op korte en/of lange termijn.
• Maatschappelijk in relatie tot de gemeenschap (plaatselijk, landelijk, internationaal).
• Ecologisch in relatie tot milieu en welzijn.
Weten vanuit welke Kernwaarden we moeten sturen voor Stakeholders en specifiek de
Eindgebruiker(s) is cruciaal.
10NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
Factoren van belang voorVastgoedsturing
op Waarde:
• Behoeften/ verwachtingen van Stakeholders
• Vastgoed vervangings-/ investerings-/ marktwaarde €
• Bedrijfsvoering en gebruikersdoelstellingen
• Financiële situatie m.b.t. mogelijkheden en beperkingen
• Ambities m.b.t. energie, duurzaamheid en welbevinden (WELL)
• Kaders/ eisen vanuit wet- en regelgeving, normen en voorschriften
Visie en beleid vanuit integraal in- en overzicht, zorgt voor FOCUS en geeft zekerheid!
11NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
Het vastgoed voldoet aan de Doelstellingen wanneer het:
• Veilig en gezond is voor mens en omgeving.
• Bruikbaar, beschikbaar en beheersbaar is (functioneel).
• Behaaglijk is en aangenaam verblijven.
• Het de primaire bedrijfsdoelstellingen van de gebruiker ondersteund.
• Onderhoudbaar tegen lage kosten.
• Energiezuinig en duurzaam.
• Veranderbaar en toekomstbestendig.
• …en tevreden eindgebruikers!
….of ….vul zelf maar in….wat verwachten de Stakeholders en specifiek de eindgebruikers,
of wat mogen ze verwachten!?
12NeVaP Summerschool
Assetmanagement
Telkens bijstellen aan:
• Markt
• Maatschappelijke
• Economische
• Technologische
…..veranderingen, kansen en mogelijkheden!
Omstandigheden waarop moet worden
geanticipeerd!
13NeVaP Summerschool
Assetmanagement
HOE geven we hier dan richting aan!?
Met onderhoud, duurzaamheid en
veiligheid!?
Vanuit Drivers voor strategie en beleid zoals:
• Compliance en veiligheid voor gebruiker en
omgeving
• Energie, materialen- en gezondheidstransitie
• Natuur- en klimaattransitie
Kwestie van adresseren, plannen en
organiseren!?
14NeVaP Summerschool
Assetmanagement
Kwestie van adresseren, plannen en organiseren?
Stappen zetten:
• PLAN: Vastgoedstrategie + Doelen stellen
• DO: Informatie verzamelen + Plannen maken + Kosten
ramen + Taakstellende programma’s definiëren en
vaststellen + Voorbereiden + Realisatie + Oplevering
• CHECK: Evalueren + Actualiseren
• ACT: Borgen + Benchmarken + Bijstellen
Een continue integrale aanpak en proces = is nooit klaar en moet altijd beter!
STELLING: Werkt alleen met een gestructureerde aanpak in samenhang tot elkaar op alle
managementniveaus!
15NeVaP Summerschool
Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Assetmanagement
• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
• Vastgoedstrategie en -beleid
Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Opdracht
• Discussie
• Evaluatie c.q. vervolg?
Programma
16
TITEL ONDERWERP/INHOUD |
17
Vastgoedsturing/ -beleid
Het speelveld is voor Eigenaren & Assetmanagers
van Vastgoedportefeuilles ontwikkeld om vanuit
vastgoedstrategie en – beleid richting te geven!
Aan:
• Compliant
• Onderhoud
• Duurzaamheid
• Veiligheid
Eigenaren/ Assetmanagers kunnen door beleidsniveaus duidelijk maken waar het Tactische en
Operationeel niveau mee bezig moet zijn!
Vanuit onderzoeken, advies, planvorming naar budgettering en realisatie.
18NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
Reden van bestaan! & Invloeden van binnen en buiten!
19NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
Richting geven is keuzes maken! Geen keuzes maken geeft de vrije hand……..?
STELLING: Geld zou hier nog geen rol moeten spelen!
20NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
De richting geeft aan welke informatie nodig is en wat op tactisch niveau in gang
moet worden gezet!
STELLING: Als er geen richting wordt gegeven is Onderhoudsmanagement stuurloos en niet efficiënt en effectief!
21NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
De richting geeft OOK aan maatwerk
onderzoeken, adviezen en plannen voor de korte
en lange termijn moeten worden gemaakt!
STELLING: Door vooraf te weten wat van belang is kunnen
integrale plannen in samenhang tot elkaar worden gemaakt.
22NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
De integrale plannen en budgetten moeten worden getoetst en bijgesteld aan
mogelijk gewijzigde strategie en beleid.
STELLING: Dit lukt alleen als er verbinding is en informatie-uitwisseling vanuit tactisch naar strategisch niveaus en
andersom.
23NeVaP Summerschool
Vastgoedsturing/ -beleid
Na bijstelling van de plannen volgt vaststellen
taakstellende budget.
STELLING:
Geen geld genoeg….!? = beleidsniveaus bijstellen!
……of!? = meer geld!
In beide gevallen is zorgen voor draagvlak en acceptatie
bij alle Stakeholders cruciaal!
24
Vastgoedsturing/ -beleid
Akkoord = Realisatie en actualisatie (doorlopend proces)!
25
Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Assetmanagement
• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
• Vastgoedstrategie en -beleid
Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Opdracht
• Discussie
• Evaluatie c.q. vervolg?
Programma
26
Vastgoedstrategie en -beleid
Door: 1) Strategie vast te stellen
2) Beleid te bepalen.
3) Beleidsniveaus te kiezen en specifiek te maken.
De opzet en inhoud van de beleidsniveaus is altijd maatwerk per portefeuille en/ of per
vastgoedobject of zelfs delen daarvan!
27NeVaP Summerschool
Vastgoedstrategie en -beleid
Beleidsniveaus
28NeVaP Summerschool
MINIMAAL
BASIS
PLUS
COMPLIANT +
Technische en
functionele
staat!
Risico’s accepteren
en
kansen benutten?
Vastgoedstrategie en -beleid
Keuzes maken is een kwestievan prioriteiten stellen!
Risico’s en kansen.
Technische en functionele staat
29NeVaP Summerschool
Vastgoedstrategie en -beleid
Welke technische en functionele staat is gewenst?
Beheer- en
uitvoerings-
maatregelen al
dan niet inclusief
investeringen!
Risico’s accepteren en
kansen benutten?
Voor de
korte en
lange termijn
30
Vastgoedstrategie en -beleid
Beleidsniveaus - MINIMAAL
Instandhouding:
• Wettelijk minimum (Compliant)
• ‘Wind- en waterdicht’ + ‘Waarborgen veiligheid’.
• Reactief (ad-hoc) onderhoud en herstel en
repareren in plaats van vervangen.
• Niet investeren in modificaties en/ of
energiebesparing of alleen ‘No Regret’.
Bijvoorbeeld voor:
• Sloop, afstoot, heroverwegen, rehabilitatie.
• Exploitatie < 5 jaar.
31NeVaP Summerschool
Vastgoedstrategie en -beleid
Beleidsniveaus - BASIS
Basis of standaard: • Efficiënt, functioneel & sober en doelmatig door
planmatig preventief onderhoud voor korte en lange termijn.
• Investeren in verbeteringen en duurzaamheid waar
kan in combinatie met onderhoud op korte maar
ook middellange termijn.
Bijvoorbeeld voor:
• Regulier gebruik, scholen, kantoren, parkeren,
woningen
• Exploitatie > 5 jaar.
32NeVaP Summerschool
Vastgoedstrategie en -beleid
Beleidsniveaus - PLUSPlus of extra: • Planmatig preventief onderhoud met visie op de
toekomst en met hoog serviceniveau = Extra
aandacht voor esthetica, beleving, service en hoge
basis kwaliteit.
• Investeren in optimale functionaliteit en extra
investeren in technologische verbeteringen,
energiebesparing, duurzaamheid en welbevinden.
• Meer aandacht voor gebruik en gebruiker!
Bijvoorbeeld:
• Zorgcomplexen, ziekenhuizen, zwembaden,
sprothallen, kantoren. Gebouwen met een hoge
gebruiksintensiteit en/ of serviceniveau.
• Exploitatie >20 jaar.
33
Vastgoedstrategie en –beleid ……ONDERHOUDSNIVEAUS
34
Vastgoedstrategie en -beleid ……DUURZAAMHEIDSNIVEAUS
35
1. COMPLIANT + minimaal duurzaam
niveau door No Regret maatregelen
Energietransitie
• Voldoen aan wet- & regelgeving
• Energiemonitoring
• Laaghangend fruit om de
energievraag te verlagen
3. = 2 + Zeer duurzaam niveau
inclusief circulair, CO2-neutraal,
gezondheid en klimaatadaptatie
Energietransitie
• CO2-neutraal
Gezondheidstransitie
• Aandacht voor TVOC en fijnstof
• Werkplekverlichting >500lux
Materiaaltransitie
• Inkopen op functie
Natuur- & klimaattransitie
• Mitigerende maatregelen
2. = 1 + Matig duurzaam niveau met
aandacht voor energie- & materialen-
transitie
Energietransitie
• Voldoen aan energielabel A
Gezondheidstransitie
• Voldoen aan Arbowetgeving
Materiaaltransitie
• Opstellen MPG berekening
Natuur- & klimaattransitie
• Inzicht in aanwezige flora- & fauna
NeVaP Summerschool
Vastgoedstrategie en -beleid ……VEILIGHEIDSNIVEAUS
36NeVaP Summerschool
1. COMPLIANT + Beheersen sterke
veiligheids- en gezondheidsrisico’s
Risico’s elimineren op gebied van:
• Niet hecht gebonden Asbest
• Brandveiligheid
• Constructieve veiligheidsrisico's
• Energie eisen
• Installatieveiligheid
• Verzekering voorziening
3. = 2 + Maximale veiligheid
inclusief voorzieningen sociale
veiligheid en criminaliteit
Risico’s voorkomen op gebied van:
• Hecht gebonden asbest
• Algemene gebruiksveiligheid
• Bodemgesteldheid
• Constructieve veiligheid
• Criminaliteit
• Omgevingsveiligheid
Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Assetmanagement
• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
• Vastgoedstrategie en -beleid
• Beleidsniveaus
Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement
• Opdracht
• Discussie
• Evaluatie c.q. vervolg?
Programma
37
Opdracht
Concreet maken beleidsniveaus – waar gaat het over, waar denk je aan
bij deze vraag!
Welke concrete beheers- c.q. uitvoeringsmaatregelen zouden zeker moeten worden
uitgevoerd bij het in het schema gemarkeerde Beleidsniveau?
Schrijf je ideeën op – zo veel mogelijk/ geeft niet wat!
Elk idee op een afzonderlijke geeltje.
Plak deze op het betreffende speelveld.
38NeVaP Summerschool
Discussie
Stellingen GROEPEN 1:
Leuk idee hoor maar …. werkt deze aanpak wel voor ‘Asset- en onderhoudsmanagement
Vastgoed’ voor alle soorten vastgoedportefeuilles …. belangen en aanpak voor woningen, winkels
en kantoren is zo anders!
• Sturen op Waarden is vaak minder relevant dan Rendement maken!
• Geld zou geen rol moeten spelen bij het vaststellen van de beleidsniveaus i.r.t. de
vastgoedstrategie,
….en:
• Geen geld genoeg = beleidsniveaus bijstellen, of = meer geld! In beide gevallen is zorgen voor
draagvlak en acceptatie bij stakeholders cruciaal.
De beleidsniveaus zijn precies wat we nodig hebben, maar….. De opzet en inhoud van de
beleidsniveaus is altijd maatwerk per portefeuille en/ of per vastgoedobject of zelfs delen
daarvan!?
Hoe ziet dat er dan uit? Kun je er verder mee? Wil je er verder mee?
39NeVaP Summerschool
Discussie
Stellingen GROEPEN 1I:
Door vooraf te weten wat van belang is, kunnen integrale plannen in samenhang tot elkaar
worden gemaakt, maar…..
• Dit lukt alleen als ‘Onderhoudsmanagement’ vanuit tactisch niveau samenwerkt met
‘Assetmanagement’ op strategisch niveau en als er informatie-uitwisseling is.
• Als er geen richting wordt gegeven is Onderhoudsmanagement stuurloos en niet efficiënt en
effectief!
• Zonder in- en overzicht geen visie en geen beleid!
De beleidsniveaus zijn precies wat we nodig hebben, maar….. De opzet en inhoud van de
beleidsniveaus is altijd maatwerk per portefeuille en/ of per vastgoedobject of zelfs delen
daarvan!?
Hoe ziet dat er dan uit? Kun je er verder mee? Wil je er verder mee?
40NeVaP Summerschool
Plenaire Discussie
En nu? ….verder? …….hoe dan?…. met wat dan? …. wie dan?
Is dit bruikbaar in jou werk?
• Voor je eigen organisatie?
• Voor je klanten?
Interesse om te verdiepen met?
• Compliant
• Onderhoud
• Duurzaamheid
• Veiligheid
41NeVaP Summerschool
Discussie
Jullie krijgen:
• Via NeVaP het schema en de artikelen.
• De uitwerking van jullie zelf - geeltjes
• De CONCEPT uitwerking van Beleidsniveaus!
o Onderhoud
o Duurzaamheid
o Veiligheid
Die we nog graag per vastgoedeigenaar willen uitdiepen en verder concreet willen maken
…..naar voorbeeld van GVB Amsterdam
42NeVaP Summerschool
43
Johan Smitjohan.smit@rps.nl
06-30810783
Meer weten over?
NEN 2767 Leergang
• Methodiek NEN 2767
• Onderhoudsinspecteur NEN 2767
• NEN 2767 in MJOP
• NEN 2767 in Prestatiecontracten
BOB Opleidingen
• Technische beheerder/ opzichter onderhoud
• Projectleider beheer en onderhoud vastgoed
• Asset- en onderhoudsmanager vastgoed
Je weet me te vinden!
NeVaP Summerschool
Johan Smitsenior consultant
T +31 88 99 04 657
E johan.smit@rps.nl BEDANKT EN
TOT ZIENS!!
Doorpraten over Asset- en onderhoudsmanagement?
Sander de Jongadviseur
T +31 88 99 04 811
E sander.de.jong@rps.nlBEDANKT EN
TOT ZIENS!!
Doorpraten over Duurzaamheid?
Dave van DrieSenior consultant
T +31 88 99 04 983
E dave.van.drie@rps.nl
Lisenka Francooijsadviseur
T +31 88 99 04 652
E lisenka.francooijs@rps.nl
Doorpraten over Veiligheid?
BEDANKT EN
TOT ZIENS!!
Dat
zijn
wij!
47
Recommended