werklocatie lely

Presentatie Plannen

Lely Industries

Maassluis, 1 juli 2010

37

Agenda

1 Programma van Eisen

2 Inpassing Lely Industries

3 Uitwerkingen

4 Conclusie

38

1 Programma van Eisen

Profiel Lely Industries

Toonaangevend bedrijf op gebied van agrotechniek

55 landen – 1.200 medewerkers

Innovatief

Positieve groeiverwachtingen

Werkgelegenheid naar 700 arbeidsplaatsen

39

Huidige situatie

Hal 2

Hal 1

Hal 3

Hal 2

Hal 1

Hal 3

40

Ontwikkelingsprogramma Lely Industries -

Dijkpolder/Weverskade 60

A Huidige omvang gebied ten behoeve van Lely Industries Omvang: circa 10,9 ha

B Gewenst huisvestingsprogramma Lely Industries 20.000 m2 bvo nieuwbouw productieruimte voor Dairy

Productieruimte voor Forage, inclusief poederbaan, wordt gehuisvest in de

bestaande hal 2, met een omvang 18.500 m2 bvo

10.000 m2 bvo nieuwbouw opslagruimte voor Spare Parts

10.000 m2 bvo nieuwbouw kantoorruimte waarvan een deel direct gekoppeld is

aan de productieruimte. Overige kantorenprogramma heeft betrekking op één of

meerdere kantoorgebouwen

5.000 m2 buitenopslag

5.000 m2 R&D buitenveld (overdekt)

700 parkeerplaatsen; 1,75 ha

Bestaande hallen 1 en 3 worden op termijn gesloopt

41

C Huidige indicatie bouwhoogte gebouwen Lely Industries Kantoor : maximaal 25 meter

Sparen Parts : maximaal 15 meter

Productiehal Dairy : maximaal 12 meter

Gebouwen t.b.v. buitenopslag

en R&D buitenveld : maximaal 12 meter

Productiehal Forage - Hal 2 : 7 meter (huidige situatie) / 20 meter

(maximale variant bij herontwikkeling–zie D)

D Optie tot herontwikkeling van Hal 2 Na renovatie van Hal 2 zal de ruimte dienst doen als productielocatie voor

Forage, inclusief de Poederbaan. Lely Industries wil de optie open houden Hal

2 op termijn te herontwikkelen

42

Integrale aanpak Dijkpolder door Lely Vastgoed en

Lely Industries gezamenlijk

Expliciete vraag/eis gemeentebestuur

Totaalopgave richtinggevend bij ontwerpen woonwijk en

LI-locatie

Gezamenlijke ontsluiting met oog op woonwijk

Gezamenlijke belangen LV en LI

43

2 Inpassing Lely Industries

Soeters Van Eldonk architecten

44

Projectbesluit

Projectbesluit is vastomlijnde ruimtelijke ontwikkeling

Projectbesluit alleen voor eerste fase uitbreiding LI

Daarnaast ontwikkeling Masterplan/Bestemmingsplan hele

Dijkpolder (incl. 2e fase Lely Industries)

Voordeel: tijdwinst

45

Huidige situatie

46

Fase 1 – Cluster Dairy projectbesluit

47

48

Fase 2 – Lely Industries Planning 2015

49

UITGANGSPUNTEN

50

51

52

53

54

55

4 Uitwerkingen

A Milieucategorie

B Geluidswering

C Water

D Verkeer & infrastructuur

E Bestemmingsplankosten gemeente

56

A Milieucategorie

Verzoek LI om activiteiten te beschouwen als 3.2

Redenen

− Afstand tot woonbebouwing

− Nauwelijks overlast

Standpunt gemeente/DCMR

Activiteit is en blijft 4.1

Via maatwerkvoorschriften kan verzoek activiteiten als 3.2 te

beschouwen worden ingewilligd

Conclusie: geen obstakels

57

B Geluidswering

B1 Nieuwe woonwijk-A20: geluidswal voorzien

B2 Bedrijf-A20: zichtbaarheid+gebouw filtert geluid naar

nieuwe woningen

B3 Bestaande woonwijk-A20: bereidheid tot afstemming,

verantwoordelijkheid ligt bij gemeente

Conclusie: geen obstakels

58

C Water

In plannen wordt Dijkpolder als één watersysteem gezien;

LI + LV voorzien in norm (325 m3 water-berging per ha)

Afstemming met Hoogheemraadschap

Conclusie: geen obstakels

59

D Verkeer & infrastructuur

Huidige ontsluiting LI voldoet niet op lange termijn

Voorstel voor gezamenlijke ontsluiting woonwijk + LI

LV en LI zijn bereid de kosten voor de gezamenlijke

ontsluiting te betalen mits aanvaard-bare planning van

projectbesluit en bestemmingsplan

Ruimtereservering mogelijke 3e afslag is in plan

opgenomen

Conclusie: geen obstakels

60

E Bestemmingsplankosten gemeente

De door de gemeente te maken ambtelijke kosten worden – op basis van begroting en conform nWRO – betaald door LV/LI

Conclusie: geen obstakels

61

Samengevat

Milieucategorie

Geluidswering

Water

Verkeer & infrastructuur

Bestemmingsplankosten

62

4 Conclusie

Brief College 7 december 2009

Ja, mits

Integrale afstemming met LV

Verkeerskundig, milieutechnisch en infrastructureel adequaat

Conclusie: mitsen zijn adequaat beantwoord

Dus: ja

“Uitgaande van het standpunt „ja, mits‟ zal het college zich inspannen opdat

de gemeenteraad, na afronding van de onder a) en b) genoemde

onderzoeken, binnen 4-6 weken definitief beslist of hij aan de beoogde in de

tijd gescheiden (her-)ontwikkeling van de bedrijfslocatie wil meewerken door

een nieuw bestemmingsplan daarvoor vast te stellen” Bron: brief gemeente 7 december 2009

B07-100i

VOORZIENINGENNIVEAU

Hoog niveau voorzieningen, o.a.:

Theaters

Bibliotheek

OV (2 NS stations)

Snelweg

Mooie binnenstad

Diverse winkelcentra

Landelijk achterland

Echter:

• Krimp inwonersaantal

• Teruglopende inkomsten

• Weinig mogelijkheden doorstroming

Buck Consultants International 64

Extra koopkracht in Maassluis

• Dijkpolder, toekomstige bewoners met een relatief hoge koopkracht

• Inkomen huishoudens Maassluis stijgt met +/- 70 mln. euro

• Vergroting verzorgingsgebied Koningshoek, Steendijkpolder en stadscentrum.

• Extra OZB inkomsten: 500.000 – 750.000 euro per jaar

• Extra inkomsten Gemeentefonds: ca. € 1 mln per jaar

• Werkgelegenheid (netto): 350 fte

• Toegevoegde waarde (netto) : 25 mln euro

Buck Consultants International 65

Waarom nu?

Regionale ontwikkeling

Woonvisie plaatje

Buck Consultants International 67

Woonmilieus in de regio

Buck Consultants International 68

Woonmilieus Maassluis

Organische ontwikkeling

• Markt gewijzigd van aanbod naar vragersmarkt

• Inspelen op economische/maatschappelijke ontwikkelingen

– thuiswerken,

– kleinere gezinnen,

– levensloopgeschiktheid

• Geen dichtgetimmerd plan, wijzigingen mogelijk

• Onderscheidend woonmilieu

• Gefaseerde uitvoering, aanpassing in tijd

en programma eenvoudig mogelijk

Duurzaamheid

Aansluiting bij / Analoog aan Rotterdam Climate Initiative

• 50% minder CO2 in 2025 t.o.v. 1990

• voorbereiding op klimaatverandering

• versterken economie

Stedenbouwkundig niveau

• Integrale ontwikkeling met functiemenging

Woningniveau

• Maatwerk en levensloopbestendig

Systeemniveau (niet collectief)

• Minimaal wet en regelgeving

• snelle ontwikkeling systemen, nu geen keuze

• in tijd en ruimte inpasbaar maken

Duurzaamheid Helofytenfilters?

Minikrachtcentrale?

Zonnecollectoren?

?

Warmtepomp?

FASERING

• Voorinvesteren in groen, water en beplanting

•Voorinvesteren in aanleg geluidswal

Resultaat:

• separaat te ontwikkelen “kamers” als ontwikkelingseenheden

• eenvoudig te vertragen en te versnellen

• kwaliteit geborgd: landschappelijke dragers zijn gerealiseerd.

RISICO‟S

Marktpartijen:

• zijn bereid te investeren in neergaande markt

• beoogde kwaliteit vraagt extra investeringen aan voorkant

• zijn risicodragend voor woningbouwontwikkeling

• dragen kosten gebiedsontsluiting op Westlandseweg en

Maasdijk in de Dijkpolder horen bij exploitatie ontwikkeling

• bovenwijkse kosten naar PPT (proportionaliteit, profijtelijkheid

en toewijsbaarheid)

Gemeente:

• Mogelijk bij wensen voor maatschappelijk vastgoed

HOE NU VERDER

• projectbesluit 1e deel fabriek LI (risico!)

• komende 2 jaar bestemmingsplan fabriek en woningbouw via

– Nota van uitgangspunten

– Masterplan

– bestemmingsplan

Waarom nu geen bestemmingsplan voor hele fabriekslocatie?

– Gezamenlijk financiering (10 mln!) ontsluitingsweg en brug

– Geen zekerheid over bestemmingsplan woningbouw

– Geen bereidheid (optie) gemeente om hierin risico te nemen