View
219
Download
2
Category
Preview:
Citation preview
WOONCONGRES, PRESENTATIE TASKFORCE VERZILVEREN‘Eigen haard is zilver waard’
Dr Paul J.G. Tang
paul@paultang.nl
‘EIGEN HAARD IS ZILVER WAARD’
• Het initiatief Taskforce Verzilveren
• Het vermogen te verzilveren
• Het onvermogen te verzilveren
• Conclusies
Agenda
4
HET VERZILVEREN VAN OVERWAARDE
• Maatschappelijk initiatief met 13 partijen en 5 wetenschappers
• Een praktische inslag om een reëel probleem tot oplossing te brengen: ‘hoe is overwaarde in het eigen huis te verzilveren?’
• Vervolg:
• 24 april: Slotbijeenkomst
• 14 mei: Overhandiging aan minister
27 maart 2013
Het initiatief Taskforce Verzilveren
5
22%
40%
38%
Overwaarde voor drie leeftijdsklassen
<50 50-64 >65
DE TOTALE OVERWAARDE
27 maart 2013
Het vermogen te verzilveren
LeeftijdsklassenBedrag
overwaarde
<50 € 122 Mrd
50-64 € 223 Mrd
>65 € 214 Mrd
50+ bezit merendeel van de ruim 500 miljard aan overwaarde
6
GEMIDDELDE OVERWAARDE
27 maart 2013
Het vermogen te verzilveren:
5%7%
30%
59%
Overwaarde voor 65+ in klassen
<50 50 - 100 100-200 >200
Meer dan de helft van de overwaarde onder 65+ is in huizen van meer dan 2 ton
Mijn voettekst die op alle dia's staat 7
OVERWAARDE, INKOMEN EN BELASTBAAR VERMOGEN
15 maart 2013
Het vermogen te verzilveren:
25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 > 80-50
50
150
250
Mediaan belastbaar vermogen Gemiddeld bruto inkomenGemiddelde overwaarde
10
00
eu
ro
Gemiddelde verwaarde maar ook belastbaar vermogen stijgt met leeftijd
8
BELANGRIJKSTE REDENEN OM TE VERZILVEREN
Twee verzilveringspatronen
• De financiering van grote, incidentele uitgaven
• hulp en ondersteuning in huis
• zorg aan huis
• woningaanpassingen
• Een structurele aanvulling op het bestaande inkomen
Versterkende factoren
• Daling van de pensioenuitkeringen
• Stijging van de eigen bijdrage voor zorg
• Het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen
• Een groeiend aantal zzp-ers
• De fiscale norm is hypotheekaflossing
27 maart 2013
Het vermogen te verzilveren
9
TWEE VERZILVERINGSPATRONEN
27 maart 2013
Het vermogen om te verzilveren
€ 42 mrd (197.000)
€ 25 mrd(94.000)
€ 51 mrd(240.000)
€ 96 mrd(300.000)
Overwaarde (en 1000tallen)
Laag inkomen, laag vermogen Laag inkomen, hoog vermogenHoog inkomen, laag vermogen Hoog inkomen, hoog vermogen
Veel overwaarde bij en grote aantallen van huishoudens met een laag inkomen en/of een laag Box 3 vermogen
Mijn voettekst die op alle dia's staat 10
HET (ON)VERMOGEN TE VERZILVEREN OP DRIE MANIEREN
1) Verkopen en verhuizen
2) Lenen
3) Verkopen en blijven
• Omkeerhypotheek
• Verkopen-en-terughuren
15 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
Mijn voettekst die op alle dia's staat 11
MANIEREN OM TE VERZILVEREN (2)
1) Verkopen en verhuizen
15 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
Verhuisbeweging
(2011 en 2012)
Verzilverde som
(in mln euro)
Van koop naar koop 805
Van koop naar huur 2.090
Totaal 2.896
Totaal (als % totale overwaarde) 1,4%
Mijn voettekst die op alle dia's staat 12
MANIEREN OM TE VERZILVEREN (2)
2) Lenen
15 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
Loan to value
Inkomensklasse (per 20%)
Vermogen
< drempel Tot 100.000 > 100.000 Gemiddeld
Laagste 16,8 10,6 15,9 15,5
Tweede 21,8 11,1 6,9 17,4
Derde 33,1 14,0 8,5 23,7
Vierde 29,4 20,2 12,6 21,8
Hoogste 34,9 22,8 17,4 23,0
Gemiddeld 25,6 15,7 13,5 20,3
Mijn voettekst die op alle dia's staat 13
MANIEREN OM TE VERZILVEREN (3)
3) Verkopen en blijven
• In Nederland is niet of nauwelijks een omkeerhypotheek
• De initiatieven van ‘verkoop-en-terughuur’ zijn een stille dood gestorven of komen niet tot leven.
15 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
14
VOORBEELDEN IN BINNEN- EN BUITENLAND
27 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
• Torenstad Verzilverd Wonen*•Home Reversion (AUS)•Sale equity release (UK)•Viager (FR)•Nuda Proprieta (ITA)
•Amvest Homefree *•Sale and rent back (UK)*
• Florius Verzilver Hypotheek•Reverse mortgage (AUS)• Loan equity relaese zonder rentebetalingen (UK)•HECM (USA)• Pret viager hypothecarire (FR)• Prestito vitaliszio ipotecario ITA)
•Rabobank KeuzePlus Hypotheek• Loan equity release met rentebetalingen (UK)
Verkoopconstructie
Leenconstructie
Hoge lastenLage lasten
* Producten worden niet meer aangeboden
Mijn voettekst die op alle dia's staat 15
MANIEREN OM TE VERZILVEREN (4)
• Verzilveren is lastig tot onmogelijk
• Velen willen niet verhuizen
• Steeds lagere mobiliteit op hogere leeftijd
• Sommigen kunnen niet lenen
• Het aanbod van verzilverproducten is nagenoeg verdwenen
15 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
Mijn voettekst die op alle dia's staat 16
MANIEREN OM TE VERZILVEREN (4)
• Verzilveren is lastig tot onmogelijk
• Velen willen niet verhuizen
• Steeds lagere mobiliteit op hogere leeftijd
• Sommigen kunnen niet lenen
• Het aanbod van verzilverproducten is nagenoeg verdwenen
15 maart 2013
Het onvermogen te verzilveren
Mijn voettekst die op alle dia's staat 17
TOT SLOT
•Is vermogen opbouwen in de woning zinvol?
• Ja, maar alleen als verzilveren (na pensionering) mogelijk en gangbaar wordt.
15 maart 2013
18
TWEE REËLE PROBLEMEN
Waarom is verzilveren in Nederland nagenoeg onmogelijk, en elders niet?
1) Ontbrekende marktinstituties
2) Toegenomen systematische risico’s
27 maart 2013
Onvermogen te verzilveren
19
ONTBREKENDE MARKTINSTITUTIES
Lessen uit het buitenland:
• Voorwaarden voor een ontwikkelde markt
oGarantie (overheidswege) voor ‘no negative equity’
oVoorlichting door overheden en maatschappelijke organisaties
oGedragscode van aanbieders
Maar:
Een grote variëteit aan producten: geen kopieerbaar voorbeeld
27 maart 2013
Onvermogen te verzilveren
20
SYSTEMATISCHE RISICO’S
Dilemma door (toegenomen) systematische risico’s
• Lang leven
• Rente
• huizenprijs
Risico bij afnemers van verzilverproducten:
• Onbegrip van risico’s bij afnemers: vroeger of later spijt
o Gedwongen verkoop van huis
• Dus: reputatieschade van aanbieders
Risico bij aanbieders van verzilverproducten:
• Dure risico’s (hoge marge of veel beperkingen)
• Dus: lage opbrengst voor afnemers
27 maart 2013
Onvermogen te verzilveren
21
DE AANBEVELINGEN ZIJN TWEELEDIG
Twee problemen bij verzilveren:
• Ontbrekende marktinstituties
• Systematische risico’s
Dus:
• Bouw en ontwikkel marktinstituties
• Beperk zo mogelijk marktrisico’s
27 maart 2013
Aanbevelingen
Recommended