Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes

A bérbeadásból származó gyakorlati problémák és

megoldásuk

dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andreacsoportvezető bíró

címzetes törvényszéki bíró

11

I.A bérleti szerződés

22

1) Minden szerződés annyit ér, amennyit betartanak belőle, de…………..!!!!!!!!!!!!!

Jogi környezet: - 2013. évi V. törvény, új Ptk – a

hatálybalépést (2014.március 15.) követően megkötött szerződésekre alkalmazandó;

- Ptk. 6:331.§ - bérlet általános szabályai;- Ptk. 6:342.§ - lakásbérlet szabályai;- 1993. évi LXXVIII. törvény – a

Lakástörvény;33

2) Új ill. eltérő szabályok az új Ptk-ban

- Lakás vagy emberi tartózkodásra alkalmas más helyiség állapota vagy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja; erről a jogról érvényesen nem mondhat le;

- Csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet harmadik személynek albérletbe vagy használatba adni; ALBÉRLET TÉVES FOGALMA A GYAKORLATBAN!

- Bérlőtárs, társbérlő fogalma; 44

- A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el (nem tesz különbséget a szükséges és egyéb költségek között);

- Új, hogy rendelkezik az egy hónapnál rövidebb bérletről: bérleti díj esedékessége, felmondás;

- A felmondás joga a bérbeadót nem csak a bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő költségek és terhek meg nem fizetése esetén is megilleti;

- Felmondási jog az azonnali felmondás helyett; 55

- A törvényes zálogjog nemcsak a hátralékos bérleti díj és járulékai, hanem a költségek erejéig is illeti az ingatlan bérbeadóját;

- A bérleti díj gyakoriságához képest differenciáltan szabályozza a felmondási időt;

- Rendezi azt az esetet, ha a felmondás nem a törvényi felmondási idő betartásával történik (nem kell újra felmondani);

- Pontosítja a bérlő örökösei által gyakorolható felmondási idő kezdeti időpontját;

66

- Bérelt dolog tulajdonjogának átruházása esetén a bérbeadó és az új tulajdonos egyetemlegesen felel a bérbeadó kötelezettségeinek teljesítéséért;

- Új: az új tulajdonos a határozott idejű szerződést felmondhatja, ha a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette;

- Bármely ingó, ingatlan bérlet esetén a bérlő a követelése kiegyenlítéséig használat nélkül visszatarthatja a dolgot;

- Jogosulatlan visszatartás esetén a kikötött bérleti díjat kell fizetnie;

77

- Kaució mértékéről új szabály: ha meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti (de érvényes!);

- A bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát, ha a bérbeadó megváltásként megfelelő kártalanítást ajánl fel és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti (eltérő az általános dologbérleti szabályoktól);

- Az elviteli jogot a felek egyébként a szerződésben megfelelő ellentételezéssel korlátozhatják vagy kizárhatják;

88

- A határozatlan időre kötött lakásbérletet lehet felmondani;

- Van rendes és rendkívüli felmondás, de csak az okok különböznek; rendessel bármelyik fél, rendkívülivel csak a bérbeadó, előzetes felszólítás után ( kivéve súlyosok);

- Ha a rendes felmondás nem a határidő betartásával történik, a felmondás közlését követő 2. hónap végére felmondottnak kell tekinteni;

99

2) A bérleti szerződés tartalmi elemei

- Felek pontos megjelölése, személyi adatok (bérbeadó magánszemély adóazonosító jele és személyi száma ne szerepeljen benne);

- A bérlet tárgyának nagyon pontos megjelölése, utalás jellegére;

- A bérlemény állapotának részletes körülírása (fotók, videó);

1010

- Határozott vagy határozatlan időre szól;- Bérleti díj összege, gyakorisága, fizetési

módja, emelésének lehetősége, gyakorisága, módja;

- Kaució, elszámolási kötelezettség;- Közüzem díjak típusai, fizetési módja, órák

átírása – ADÓ!- Közös költség – csak akkor fizeti a bérlő,

ha kifejezett rendelkezés van a szerződésben; a tulajdonos felel a társasház vagy lakásszövetkezet felé akkor is, ha van ilyen kikötés;

1111

- Felmondás szabályai ill. visszautalás a Ptk-ra ill. Ltv-re;

- Visszaadás módjára vonatkozó rendelkezések;

- Mellékletek: - állapotfelmérés, fényképek,

videofelvétel - birtokbaadási jegyzőkönyv - leltár, állapot megjelöléssel - mérőórák állása;- Forma: nem kötelező, de célszerű teljes

bizonyító erejű magánokiratban; KÖTELEZŐ ÍRÁSBAN! 1212

3) Néhány gondolat a felmondásról

- Írásban- Törvényi határidő betartásával- Kézbesítési vélelem kikötése a szerződésben- Bizonyítható legyen a felmondási ok

(tartozáselismerő nyilatkozat, tanúk, fotók stb.)- Egyoldalú nyilatkozat, nincs szükség

elfogadásra- Szerződésben a „felmondottnak kell tekinteni”

kikötés érvénytelen

1313

- Érvényes felmondás esetén megszűnik a szerződés, a volt bérlő jogcím nélküli használóvá válik →kiürítés

- A hátralék utólagos megfizetése nem éleszti fel a bérleti jogviszonyt!

- Nincs helye felmondás érvénytelensége iránti megállapítási keresetnek (Pp.123.§) – kiürítési perben lehet ellenkérelemként rá hivatkozni;

1414

II.

A VÉGREHAJTÁS

1515

1) A közjegyzői okirat

• Ha a bérleti szerződés közjegyző által szerkesztett okiratban van, lehetőség nyílik a per nélküli, „közvetlen” végrehajtásra;

A végrehajtás elrendelésére az okiratot szerkesztő közjegyzőnek van hatásköre (nem a bíróságnak!) és illetékessége (Vht. 23/C§ (1) bek.);

MOKK 29. iránymutatás: okiratot szerkesztő közjegyzőn azt kell érteni, aki azon az álláshelyen működik, melyen az alapokiratot készítő közjegyző működött;

1616

Ha a szerződés módosításáról, felmondásáról okiratot vagy a végrehajtás egyes feltételeinek bizonyítására szolgáló ténytanúsítványt más közjegyző készíti, figyelmen kívül kell hagyni az illetékesség szempontjából;

A végrehajtás kérésére szolgáló nyomtatványok a mokk.hu oldalon érhetők el; a kiürítést és a pénzkövetelést külön-külön nyomtatványon kell kérni;

3/b pontban az okirat végrehajtandó részét precízen kell kitölteni: pontosan megjelölni a kiürítendő ingatlan címét (elektronikus elrendelés esetén a végrehajtó nem kap szerződést!);

1717

A végrehajtás elrendelésének feltétele, hogy a kjö. okirat tartalmazza:

• a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettség-vállalást,

• jogosult és a kötelezett nevét,• a kötelezettség tárgyát, mennyiségét

(összege) és jogcímét,• a teljesítés módját és határidejét;

1818

Vht 23/C § (2) bek.: Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak

a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa.

naptári időpont leteltéről nem kell ténytanúsítvány (hátraléki kimutatásról is lehet), felmondás lehet közokiratban( BH 491/2002), de

nem szükséges: ha magánszemély írja, teljes bizonyító erejű

magánokiratban, ha jogi személy, cégszerű aláírással;

tértivevénnyel adják fel;1919

a közjegyzőnek elég bemutatni a felmondást és annak kézbesítését – erről vesz fel ténytanúsítványt, ez a végrehajtás elrendeléséhez elég;

Ha a közjegyző kézbesíti a közokiratba foglalt felmondást, a hivatalos iratok kézbesítésére vonatkozó szabályok irányadóak („nem kereste”, „megtagadta az átvételt” szabályszerű kézbesítésnek minősül);

• A kézbesítési vélelem szerződésbeli kikötésének jelentősége!!!!!

2020

Vht 31/E §: a kjö. eljárása a bíróság eljárásával azonos hatályú → a kjö. minősül „elrendelő bíróságnak”;

A kérelemmel egyidejűleg díjat kell fizetni: az ügyérték 1%. min. 5.000.-, max. 150.000.-forint;

Ügyérték: a követelés végrehajtási eljárás megindításakor fennálló, járulékok nélkül számított értéke;

Alkalmazandó a Pp. 24.§ (2) bek. c) pontja: bérleti vagy haszonbérleti jogviszonnyal kapcsolatos végrehajtás esetén az egy évi bér ill. haszonbér az ügyérték;

2121

Önkényesen elfoglalt lakás kiürítése esetén fix. 6.000.- forint;

Ha több, egyetemlegesen kötelezett adóssal szemben kérik egyidejűleg, ugyanazon kjö. irat alapján ugyanazt a követelést végrehajtani, csak egyik adósnál kell megfizetni a díjat, a többinél egyenként 5.000.-forintot;

2222

2) A végrehajtás elrendelése bírósági határozat alapján

Vht 13. § (1) bek., a végrehajtás elrendelésének általános feltételei:

a) kötelezést (marasztalást) tartalmaz: kiürítésre kötelezést kell tartalmaznia, pontosan megjelölve a kiürítendő ingatlant;

2323

PK 292.:a kiürítési kötelezettség magában foglalja a kötelezett jogán lakó családtagok és más, általa befogadott személy eltávozását és ingóságaik elvitelét → a Vht 174.§ c) és d) pontja alapján kikényszeríthető pénzbírsággal ill. rendőrség igénybe vételével is;

Az ítélet jogereje nem terjed azonban ki a lakásban önálló jogcímen lakókra, pl. bérlőtárs, haszonélvező;

2424

b) jogerős vagy előzetesen végrehajtható határozat:

a határozat jogerőre emelkedéséről a bíróság tájékoztatja a feleket; ehhez az értesítéshez joghatás nem fűződik; Pp. 231.§ az előzetes végrehajthatóságot hivatalból, kérelem nélkül kell a bíróságnak kimondania; az előzetes végrehajthatóság a perköltségre nem terjed ki; leggyakoribb a d) pont: az alperes által elismert követelés → „nem vitatom” nyilatkozat nem alapozza meg;

2525

c) a teljesítési határidő letelt sosem a szerződés szerinti határidő, hanem a bírósági határozatban megállapított határidő;

ha a végrehajtható határozat első fokon jogerős, a teljesítési határidőt a határozat kézhezvételétől számítjuk (vagy fellebbez vagy teljesít),

kivéve, ha maga a határozat úgy szól, hogy a jogerőre emelkedésétől kell számítani a teljesítési határidőt;

ha a végrehajtható határozat másodfokú határozat, meghozatala napjával jogerős; a teljesítési határidő a kézbesítésétől számít;

2626

Pp. 217.§ (5) bek.: teljesítési határidő meghatározása:

kiürítés esetén max. 6 hónap; kötelezett kérelme kell, különös méltánylást érdemlő helyzet, a kötelezett lakóhelye és az ő és közvetlen családtagjai egyedüli lakóingatlana, valószínűsítette, hogy elhelyezésüket ideiglenesen sem tudja biztosítani, a perben nem bírságolták és nem tanúsított rosszhiszemű perbeli magatartást, nem önkényesen elfoglalt lakást kell kiüríteni;

2727

Befogadó nyilatkozat

különösen a közjegyzői okiratba foglalt szerződésnél van gyakorlati jelentősége, de más szerződésnél is lehet;

szerződésbe is bele lehet foglalni (akkor a szerződést a befogadónak is alá kell írnia),

vagy külön okiratban is lehet; célszerű, hogy ez is közokiratban legyen;

pontosan meg kell jelölni az ingatlant, ahová befogadják, mert a kiürítés során ide fogja „költöztetni” a végrehajtó;

2828

http://systemmedia.hu

A tudás csak egy kattintás!

2929