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Le bail commercial est-il créateur de valeur ?
Est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ?
Petit-déjeuner ADI Businessimmo
Cercle de l’Union Interalliée, le 9 février 2016
Guillaume Savard, Associé AGILIA Consulting
1Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Le bail triple net dans l’environnement actuel
2Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Tendances de fond
• L’incertitude comme donnée structurelle
• Pas ou peu de croissance
• Evolution vers une économie de l’usage
• Diffusion des nouveaux modes de travail
• Généralisation de la géolocalisation
• Progrès rapides de l’impression 3D
Points spécifiques à l’immobilier d’entreprise
• Déménager pour les entreprises = contrainte !
• Niveau de service proposés par les propriétaires = des marges d’amélioration3Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Caractéristiques d’un bail vs besoins d’une entreprise type (<5.000 m²)
• Objet complexe
• Visibilité et prévisibilité
• Négociation une fois pour toutes
• Droit d’utilisation concédé par propriétaire
• Relation conflictuelle
• Usage
• Variation
• Flexibilité
• Contrat de prestation de services
• Relation « Satisfait/Satisfait »
4Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Les attentes des entreprises « type »
5Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Les attentes des entreprises « type »
1. Une approche en coût complet
Loyer
Charges locatives
Fiscalité
Services aux occupants
Amortissements Entretien/Aménagements
Facturé par propriétaire
Pris en charge par locataire
Facturé par propriétaire
Pris en charge par locataire
350
50
120
120
25
Source : Analyses AGILIA Consulting – En € HT par m²6
Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
• Pourquoi ? ‒ Indicateur opérationnel
‒ Refacturation facilitée
‒ Appréhension de l’efficacité de l’espace
‒ Prise en compte du coût de la conformité
€par poste
Les attentes des entreprises « type »
2. Un coût retraité par poste
Nbde postes
x
7Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
21
6
55%
Les attentes des entreprises « type »
3. Un coût variabilisé dans le temps et l’espace
Evolution de la durée ferme des baux à Londres (années) (2010 à 2014)
Taux d’utilisation moyen par poste de travail en IDF (2013-2015)
Source : DTZ Source : JLL8
Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
La problématique des propriétaires
9Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Evolution du marché simulé de la location de bureaux en IDF (Take Up x Loyer Prime retraité de l’inflation et des franchises)
Marché 2005 = Base 100
La problématique des propriétaires
10Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Source : Brokers, analyses AGILIA Consulting
Que se passe-t-il à l’étranger ?
11Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
• There will be higher demand for dynamically configurable spaces
• Subleasing will be bigger than leasing
• A Google+ or Uber like-entrant will completely disintermediate the brokerage business
12Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Source : DELOITTE
Que se passe-t-il à l’étranger ?
Que se passe-t-il à l’étranger ?
Nombre de postes de travail
Niveau de service et de personnalisation
Serviced Offices
Coworking & Shared
Offices
Source : Analyses AGILIA Consulting13
Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Que se passe-t-il à l’étranger ?
Nombre de postes de travail
Niveau de service et de personnalisation
Serviced Offices
Coworking & Shared
Offices
ManagedOffices
Source : Analyses AGILIA Consulting
14Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Que se passe-t-il à l’étranger ?
800.000 m²
200.000
65.000
D’ici 2020 2015 2018
Source : Communication financière
15Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016 16Source : DTZ
Quel coût ?
26.330 14.300
Coût annuel moyen par poste en 2014(Centre de Londres – En € HT par poste)
« Conventional Office » « Flexible working space »
Quels scénarios possibles en France ?
17Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Quels scénarios possibles en France ?
Option 1. Une impulsion donnée par les bailleurs
• Un toilettage du bail pour le rendre plus systématiquement ‘tenant friendly’
• Une réorganisation du parc locatif des bailleurs les plus importants autour d’immeubles bien placés, multi-locataires, intégrant des services étendus
• La mutualisation des espaces communs et espaces support dans ces immeubles
• L’organisation d’une relation bailleur/locataires autour d’une Direction Commerciale…
• Employant des Account Managers accompagnant des besoins dans la durée
• La réalisation des travaux d’aménagement et d’équipement par les propriétaires
Un moyen puissant de prolonger l’offre locative actuelle… et de créer des barrières à l’entrée
18Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Quels scénarios possibles en France ?
Option 2. Une impulsion donnée par les utilisateurs
• Le développement d’une logique de collaboration entre utilisateurs
• L’organisation d’un marché rationnel de la colocation, grâce à la géolocalisation :• A la maille d’un immeuble
• A la maille d’un secteur géographique
• La création d’une impulsion par des groupes d’acteurs partageant des besoins proches et organisés en club ou filière :• L’ADI
• France Domaine
• Des entreprises ne se connaissant pas mettant en œuvre un GIE
• Les membres d’un écosystème industriel
Une prolongation du portefeuille d’implantation des grands groupes profitant à des tiers
19Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Quels scénarios possibles en France ?
Option 3. Une impulsion donnée par un « Disrupteur »
• Des nouveaux acteurs pénétrant le marché, créant des ‘foncières virtuelles’
• … prenant à bail des immeubles et supportant le risque d’une commercialisation au poste
• … en s’appuyant sur des produits assuranciels pour se couvrir contre le risque de vacance
• … en s’appuyant sur une double compétence : mutualiser l’ensemble des coûts et supprimer les inefficiences
• … en créant un actif non physique constitué de la relation créée avec le client
Acteurs les mieux placés :Opérateurs existants, spécialistes PM/FM, brokers…
20Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
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