Thailand Property Buyer Guide DDproperty

2014

VO

LUM

E 1

GuideBuyerThe

FOREWORD04

เพราะการซอบานคอการตดสนใจครงส�าคญ ไมวาการซอในครงนจะเปนการซอเพออยอาศยเอง หรอซอเพอลงทน การมขอมลทดประกอบการตดสนใจจงเปรยบเสมอนการไดผ ช วยมอดทช วยใหการ

ตดสนใจของคณงายขน นจงเปนแรงบนดาลใจให DDproperty.com จดท�า The Buyer Guide คมอการเลอกซออสงหารมทรพยเลมนขนมา เนอหาภายในเลมประกอบดวย ทศทางตลาดอสงหาฯ ในป 2557, ท�าเลทองทมการเตบโตและราคาด, ขอควรรตางๆ ในการเลอกซออสงหาฯ, ทปสในการตรวจรบบาน-คอนโดฯ กอนโอนกรรมสทธ รวมไปถงขอมลลาสดของโครงการรถไฟฟาสวนตอขยายในอนาคต

หวงเปนอยางยงวาคมอฯ เลมนจะเปนประโยชนและชวยใหการตดสนใจซออสงหาฯ ในครงนของคณเปนไปในแบบท “ใช” ดงทใจชอบ

DDproperty.com

CEO &CO-FOUNDER OF

PROPERTYGURUGROUP

Steve Melhuish

Market Trend 2014

ผนวกกบปญหาความขดแยงและเสถยรภาพการเมองในประเทศทสงผลใหเกดการชะลอตวของการลงทนจากภาครฐ และการลงทนจากตางประเทศ (FDI) รวมไปถงการบรโภคในประเทศทเกดการชะลอตว ดงจะเหนไดจากดชนความเชอมนของผบรโภคทอยในระดบต�าทสดนบตงแตป 2554

ในสวนของการเปดโครงการใหมในปนนนเหนไดชดวาจะมจ�านวนลดลง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมเนยม เนองจากมปรมาณซพพลายทสงทามกลางภาวะก�าลงซอทชะลอตว และผ ประกอบการหลายรายหนมารกพฒนาโครงการในแนวราบ อยางบานเดยวและทาวนเฮาสกนมากขนในปน

จากการคาดการณของศนยขอมลวจยและประเมนคาทรพยสนไทย หรอ AREA คาดวาในปนจะมจ�านวนคอนโดฯ เปดขายใหมในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลไมเกน 100,000 ยนต รวมมลคาไมเกน 300,000 ลานบาท ลดลงจากป 2556 ประมาณ 25-30% ซงถอเปนการปรบตวตามภาวะเศรษฐกจทชะลอลง

เนองจากการเกดภาวะชะงกงนในการลงทนภาครฐในระหว างการจดตงรฐบาลใหมทอาจจะมความวนวายลากยาวไปอก 3-6 เดอน ท�าใหการลงทนภาครฐชะลอไปอกครงปถง1 ป

ป 2557 ถอเปนอกหนงปทตลาดอสงหา รมทรพย ไทยเตมไปดวยความทาทายหลากหลายรปแบบ ไมวาจะเปนปจจยทางดานเศรษฐกจ ทเกดการชะลอตวมาตงแตปทผานมา

Political instability and economy downturn slow down

the propertymarket

06

Circle2 Project Developer: Fragrant Property Limited / Registered Capital: 800,000,000 THB (Fully Paid) / Registered Address: 23/34 Floor 15, Sorachai Building, Soi Sukhumvit 63, Klongton Nue, Wattana, Bangkok 10110, Thailand / CEO: Mr. James Duan / Building: 1 Reside ntial Condominium Tower (53 Stories, 477 units) / Title Deed Number: 7228 and 2812 / Project Location: Petchburi, Makkasan, Ratchathewi, Bangkok 10400, Thailand / Total Project Land Area: 4-1-27 Rai / BMA Permit: No.194/25 april 2555 Expected Construction: start 1st Quarter 2011, Expected Completion: September 2014/ Juristic Person: to be registered after project completion

Fragrantgroup

SINA Weibo QR Code

Market Trend 2014

ตลาดอสงหารมทรพยไทยในป 2557 นมแนวโนมเปนอยางไร?ปนผประกอบการจะเปดโครงการ นอยลงโดยเฉพาะอยางยงโครงการ

ประเภทคอนโดมเนยม เนองจากในชวง 2 ปทผานมามจ�านวนคอนโดฯ ใหมเปดตวมากถง 150,000 ยนต ในขณะทดมานดเรมหดตวจากปจจยลบตางๆ ไมวาจะเปน

ทางดานเศรษฐกจและการเมองทท�าใหตลาดเกดการชะลอตวมาตงแตชวงกลางป 2556 ทผานมา ในขณะทในปน บรรดาผประกอบการอสงหาฯ ทงรายใหญรายยอยตางพากนปรบแผนเพอรบมอกบสถานการณทเกดขน ทเหนไดชดคอการลดจ�านวนโครงการทจะเปดตวในปนลง โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ และหนไปพฒนาโครงการในแนวราบกนมากขน

ท�าเลใดทคาดวาจะเปนท�าเลมาแรงส�าหรบทอยอาศยในปน? ท�าเลมาแรงคงหนไมพนสวนตอขยายรถไฟฟา ไมวาจะเปนเสน

วงเวยนใหญไปบางหวา หรอวาสวนตอขยายไปทางสมทรปราการ (สายสเขยว) และเสนรตนาธเบศรทเรมมโครงการไปเปดกนมากขน ถาเปนโครงการทราคาถกไปเลย (ไมถงลาน) กจะออกไปทางโซนปทมธาน

ท�าเลทควรจบตามองวาจะมปญหา ของการโอเวอรซพพลายในปน?ท�าเลทควรจบตาวาอาจจะเกดภาวะสนคาลนตลาด (สนคามมาก

เกนความตองการของผบรโภค) กคอโซน สขมวทตอนปลาย และในท�าเลตางจงหวด ทงหมด ไมวาจะเปนขอนแกน เชยงใหม ชลบร ซงมสนคาอยในตลาดเยอะมากเนองจาก ผประกอบการแหไปเปดกนเยอะมากในชวง 2 ปทผานมา แตกยงไมถง กบเปนฟองสบของธรกจแตอยางใด

Exclusive Interview

GURU Talk คณสมมา คตสน

ผอ�านวยการศนยขอมลอสงหารมทรพย

08

WHERE ARE HOT TO WATCH

09DD

ท�าเลรชดา-พระราม 9 ก�าลงจะกลายเปนอกหนงท�าเลทเพยบพรอมแทบทกดานส�าหรบการอย อาศย ดวยเสนทางคมนาคมทสะดวกสบายมรถไฟฟาใตดน (MRT) ตดผาน อกทง ยงอย กงกลางทจะม งหนาเขาไปยงอนเสาวรยชยสมรภมซงเปนศนยกลางของระบบขนสงแหงหนง ในขณะทอกดานกตรงเขาสมอรเตอรเวยม งหนาส สนามบนสวรรณภมและจงหวดภาคตะวนออกซงเปนทตงของ

นคมอตสาหกรรมหลายแหง นอกจากน พนทตรงนยงเปนท ตงของอาคารส�านกงานตางๆ พรง พรอมไปดวยสงอ�านวยความสะดวกตางๆ ไมวาจะเปน โรงแรม โรงพยาบาล ศนยการคาขนาดใหญหลายแหง อาท เซนทรล แกรนด พระราม 9, ศนยรวมอปกรณไอท ไอทมอลล และฟอรจนทาวน รวมไปถงคอมมนตมอลล เดอะไนน เซนเตอร

ราคาทดน: 600,000 – 800,000 บาท/ตารางวาราคาคอนโดฯ*: 87,000 บาท/ ตารางเมตร

RAMA 9 THE NEW CBD

10

ราคาทดน: 80,000-100,000 บาท/ตารางวาราคาคอนโดฯ*: 55,000 บาท/ ตารางเมตร

โซนทอยอาศยชานเมองทก�าลงเปนทจบตา ดวยการคมนาคมทสะดวกสบายกบโปรเจคอยางถนนหลก 10 เลน, โครงการกอสรางมอเตอรเวยสายบางใหญ-บานโปงกาญจนบร รวมไปถงรถไฟฟาสายสมวง (บางซอ-บางใหญ) ทมก�าหนดเปด ใหบรการในชวงปลายป 2559 นอกจากน ภายใน

พนทยงมศนยการคาแหงใหมของเครอเซนทรลอยาง “เซนทรล เวสตเกต” ซงตงอยใกลกบสถานรถไฟฟาบางใหญ โดยถกวางต�าแหนงใหเปนหางทใหญทสดแหงหนงของภมภาค สามารถรองรบทกความตองการของคนในพนทไดอยางครบถวน

BANGYAI THE NEW EMERGING

WHERE ARE HOT TO WATCH

WHAT’S NEW IN TOWN

Central West Gateท�าเล : Bangyai ปทเสรจ : Q2/ 2015ศนยการคาแหงใหมของกลมเซนทรลทจะเปนตนแบบของ “ซเปอร รจนล มอลล” ทดทสดในเอเชย ดวยท�าเลทตงอยบนจดตดถนนกาญจนาภเษก และถนนรตนาธเบศร ภายใตคอนเซปตเมองศนยรวมสดยอดไลฟสไตลแหงอนาคตของเอเชย ทเปน Gateway ทใหญทสดของกรงเทพฯ ฝงตะวนตก

Central Embassyท�าเล : Ploenchitปทเสรจ : Q2/ 2014ศนยการคาระดบไฮเอนดหรจากเครอเซนทรล เซนทรล เอมบาสซจะกลายเปน Landmark แหงใหมในใจกลางกรงเทพฯ บรเวณแยกถนนวทย – เพลนจต นอกจากจะเปนศนยรวมของสดยอดแบรนดชนน�าจากทวทกมมโลก ยงเปนทตงของโรงแรมหร 6 ดาวอยาง “พารค ไฮแอท” (Park Hyatt) อกดวย

The Emquartierท�าเล : Promphongปทเสรจ : Q4/2014ด เอมควอเทยร หรอ เอมโพเรยม 2 คอศนยการคาแหงใหมทเปนสวนหนงอาณาจกรแหงการชอปปงใจกลางสขมวทของเดอะมอลล กรป ตงอยตรงขามศนยการคาเอมโพเรยม ใกลกบซอยสขมวท 39 ประกอบดวยศนยการคาทมรานคาและสนคาแบรนดเนมชนน�าระดบโลกและของไทย รวมไปถงอาคารส�านกงานเกรดเอ “ภรช ทาวเวอร”

Stock Exchange of Thailand ท�าเล : Ratchada/ปทเสรจ : 2015 แลนดมารคทางธรกจแหงใหมทจะสรางสสนและท�าใหยานรชดาภเษกกลายเปนแหลงธรกจส�าคญแหงใหมของกรงเทพฯ ประกอบดวยอาคารสง 29 ชน พฒนาเพอเปนศนยกลางการซอขายหลกทรพย ใหบรการธรกรรม และกจกรรมเกยวของตลาดทนแบบอเนกประสงค นอกจากน ในบรเวณใกลเคยงยงเปนทตงของอาคารเอไอเอ แคปปตอล เซนเตอร ซงจะเปดใหบรการในเดอนมถนายน 2557 อกดวย

NEW LANDMARKS THAT RAISE PROPERTY PRICE NEARBY

12

MRT Future Map 13DD

สะพาน

พระปนเกลา

ไทรมา

ทาอฐ

บางใหญ

บางพล

สามแยกบางใ

หญ

ตลาดบางใ

หญ

คลองบางไ

ฝ

แยกนนทบร 1

ศรพรส

วรรค

กระทรว

งสาธารณ

สข

วงศสวา

ง

บางชอน

เตาปน

โครงการสวนตอขยายรถไฟฟาทสรางขนเพอเชอมโยงกบโครงการรถไฟฟามหานคร สายเฉลมรชมงคล บรเวณสถานบางซอ โดยรองรบผ ใชบรการจากพนทจงหวดนนทบร เขาส

โครงขายระบบรถไฟฟาขนสงมวลชนภายในพนทกรงเทพฯ โดยชวงบางใหญ-บางซอนนเปนการด�าเนนงานในชวงท 1 ของโครงการรถไฟฟาสายสมวง จ�านวน 16 สถานระยะทางรวม 23 กโลเมตรจาก ระยะทางทงหมดของโครงการ 94 กโลเมตร โดยมสถานเตาปนเปนสถานเปลยนเสนทาง ระหว างสายสม วงและสายสน�า เ งน ด�าเนนงานโดยการรถไฟฟาขนส งมวลชนแหงประเทศไทย (รฟม.)

www.mrta-purpleline.com

โครงการรถไฟฟาสายสมวง เสนทาง: บางใหญ-บางซอจ�านวน: 16 สถานความคบหนา: 85%ก�าหนดเปดใหบรการ: ปลายป 2559

โครงการรถไฟฟาสวนตอขยายในอนาคต

MRT Future Map

Purple Line

14MRT Future Map

แบงการด�าเนนการเปน 2 ชวง ไดแก ชวงหวล�าโพง-บางแค ระยะทาง 15.9 กโลเมตร แบงเปนเสนทางวงใตดนในชวงหวล�าโพง - ทาพระ ระยะทาง 5.4 กโลเมตร มสถานใตดนจ�านวน 4 สถาน และทางวงยกระดบในชวง

ทาพระ - บางแค ระยะทาง 10.5 กโลเมตร มสถานยกระดบจ�านวน 7 สถาน และชวงบางซอ-ทาพระ ระยะทาง 11 กโลเมตร เปนเสนทางยกระดบทงหมดม 8 สถาน โครงการจะเรมตนโดยการตอเชอมกบรถไฟฟาสายเฉลมรชมงคลบรเวณสถานบางซอ ผานสถานเตาปนซงเปนสถานรวมกบโครงการฯ สายสมวง ชวงบางใหญ - บางซอ สนสดทแยกทาพระ โดยเชอมตอกบโครงการฯ สายสน�าเงน ชวงหวล�าโพง – บางแค ด�าเนนงานโดยการรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย (รฟม.)

www.mrta-blueline.com

โครงการรถไฟฟาสายสน�าเงน เสนทาง: ชวงหวล�าโพง-บางแค, ชวงบางซอ-ทาพระจ�านวน: 19 สถานความคบหนา: 40%ก�าหนดเปดใหบรการ: ป 2560

บางไผ

บางหวา

เพชรเกษม 48

ภาษเจรญ

บางแค

อสรภาพ

จรญสนทวงศ

13

ทาพระ

แยกไฟฉาย

บางขนนนท

บางยขน

สรนธร

บางพลด

บางออ

บางโพ

เตาปน

บางซอ

สนามไชย

วงบรพ

า

วดมงก

รฯ

หวล�าโพ

ง

ทาพ

ระโครงการรถไฟฟาสวนตอ

ขยายในอนาคต

MRT Future Map

Blue Line

15DD

ท�าเล สถานททควรอยใกล

• สถานรถไฟฟา BTS/ MRT เพอเปนทางเลอกในการเดนทางไปยงทตางๆ โดยไมตองกงวลกบปญหารถตด โดยเฉพาะในชวงเวลาเรงดวน• รานสะดวกซอ ส�าหรบซอของกน-ของใชจ�าเปนในวนเรงรบหรอวนทไมอยากเดนทางไกล• ศนยการคา/ คอมมนตมอลล เพอเตมเตมไลฟสไตลในชวงวนหยดหรอยามวาง เปอรเซนตสนเชอทคณจะสามารถก ไดจากธนาคาร ควรศกษาเรองกตงแตตอนตดสนใจจะซอ เพอปองกนปญหาในชวงทจะโอนกรรมสทธ

LOCATION LOCATION LOCATION

ต�าแหนงของหอง• ไมควรอยใกลลฟทหรอหองทงขยะ• ยนตมมเปนต�าแหนงทดเพราะจะแชร ก�าแพงกบเพอนบานเพยงแคฝงเดยว • ห องทศใต เป นต�าแหนงทดทสด เนองจากเปนทศทมลมดเกอบตลอดป • ถาเปนโครงการคอนโดฯ ทอยตด ถนนใหญ ไมควรเลอกหองฝงตด ถนนใหญเพราะเสยงจะดง• ไมควรเปนหองทอยในต�าแหนงทาง สามแพรง

Condo Buying Tips

16CONDO BUYING TIPS

High Rise หรอ Low Rise• คอนโดฯ แบบ Low Rise สวนใหญ จะมขอจ�ากดเรองระยะความสงจาก พนถงเพดาน ท�าใหไมรสกโปรงสบาย เหมอนคอนโดฯ แบบ High Rise • ขอดของคอนโดฯ แบบ Low Rise คอสดสวนการถอครองกรรมสทธ ในทดนสงกวาแบบ High Rise

คอนโดฯ ชนยงสง ราคายงแพง • ถาซอเพอลงทนควรซอหองทอยใน ชนทไมสงมากเพอลดตนทน คอ ไมเกน ชน 10 ส�าหรบโครงการแบบ High Rise และไมเกนชน 4 ส�าหรบโครงการแบบ Low Rise • ส�าหรบการซอเพออยเอง หองในชน 10-15 ถอวาก�าลงด เพราะไดทงวว เสยงไมดงจนเกนไป และราคาไมสงเกน• ชน 12A หรอ 13 จะปลอยเชาหรอขาย ตอไดยากกวาชนอน

Layout ของหอง• คอนโดฯ ทม Layout หนากวางแมวา ขนาดพนทจะเทากนแตกดกวางกวา หองทม Layout หนาแคบ• เลขทห อง หากได ห องท เลขสวย นอกจากจะเปนสรมงคลแลว ยงชวยให ขายตอไดงายขนดวย• เปอรเซนตทจอดรถภายในโครงการ ยงมากยงด

High or Low Rise?

18Inspection Tips

ใหทางโครงการเตรยมระบบน�า-ไฟใหพรอมในวนนดหมาย

ตรวจรบกบโครงการ

เตรยมอปกรณจ�าเปนใหพรอม อาท ไมบรรทดแบบยาว, กลองถายรป,

ไฟฉาย, Post-it, ลกแกว, สายชารจโทรศพท, ขนมปง

ตรวจดเสา-คาน-พน ไมใหมรอยราว

พนปกระเบองเมอใชเหรยญเคาะแลวมเสยงแนน

ตรวจเชกดวงไฟทกดวง ปลกไฟ ทกจดโดยใชสายชารจโทรศพท

เสยบดวามไฟเขาหรอไม

หลงจากปดน�า-ไฟหมดแลวใหตรวจดวามเตอรหยดดวยหรอไม

หยอนขนมปงลงในโถชกโครกแลวกด ดวาสามารถก�าจดหมดไดภายในครงเดยว หรอไม

ส�าหรบงานสถาปตยจะครอบคลมเวลาการรบประกน 1-2 ปในขณะทงานโครงสรางจะรบประกน 5 ป

ตามกฎหมายแลวไมมการจ�ากดจ�านวนครงในการตรวจรบบาน ดงนนคณสามารถตรวจไดจนแนใจวาทกอยางเปนไปตามตกลงกบโครงการ

01

02

03

04

05

06

ใชลกแกวกลงลงบนพนเพอตรวจดความลาดเอยงของพน

07

08

09

10