חידושים בפסיקה - היטל השבחה - עו"ד ורו"ח פיני גלעד

חידושים בפסיקה

עו"ד ורו"ח פיני גלעד

פטור להרחבת/בניית דירת מגורים( 1)ג()19לפי סע'

לתוספת השלישית לחוק התו"ב

( לתוספת השלישית לחוק התו"ב קובע:1)ג()19סע'

המחזיק אם זכויות כמימוש ייראו לא מגורים דירת של הרחבה או "בניה במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה

מ"ר; עם כל בניה או הרחבה 140לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על או הבניה לגודל יחסי בשיעור היטל, ישולם האמור השטח מעל נוספת

ההרחבה הנוספת".

רים( להרחבת/בניית דירת מגו1)ג()19פטור לפי סע'

הועדה המקומית לתו"ב נס ציונה נ' בר ואח' 16542-02-12ע"א הועדה המקומית לתו"ב פתח תקוה נ' דיבון 8762-04-12ע"א

ואח'מחוזי מרכז )ש' שילה, מקובר ברנט(

10.11.13

העובדות בערעור הראשון:

בני משפחה שקיבלו בירושה קרקע חקלאית התקשרו עם קבלן בהסכם 5והיו היעוד מחקלאות למגורים קומבינציה לפני אישור תוכנית ששינתה את

דירות שאפשר היה לבנות. התבקש פטור עבור 47 דירות מתוך 10זכאים ל-סה"כ מהבעלים אחד לכל בפטור 5דירה הכירה הועדה פטורות. דירות

דירות פטורות. 2לדירה אחת עבור כל אחד משתי החלקות. סה"כ

( להרחבת/בניית דירת מגורים1)ג()19פטור לפי סע'

העובדות בערעור השני:

הזכויות כל בעלי יחד עם הגישו זכויות במגרש אשר היו מבעלי זוגות שני דירות. לכל זוג הייתה זכות לדירה 10בקשה לקבלת היתר בניה לבניין בן

על חתמו דירה. כל בגין השבחה מהיטל לפטור בקשות והגישו אחת. קרוביהם. את או אותם לשמש מיועדות שדירותיהם שמאי תצהירים

הצדדים הגיעו לשומה מסוכמת של היטל השבחה החל על החלקה, ובה נכתב גם סעיף ויתור הדדי על טענות. לאחר מכן נחתם הסכם פיתוח בין היטל "חלף תשלום היתר בין ובו הזכויות בעלי לבין לפיתוח החברה בגין זכאים לבקש פטור מהיטל השבחה יהיו והוסכם שהבעלים השבחה" ושני נבנה הבניין עתידים להתגורר. מיהם מי או הם דירות שבהם מספר הזוגות התגוררו בו. הועדה סירבה להשיב להם את היטל ההשבחה ששולם במגרש לבעלים פטור לאשר ניתן שלא בטענה המוסכמת השומה ע"פ

ריק.


השאלה:למספר קשר ללא במקרקעין, בלבד אחת לדירה מצומצם הפטור האם המחזיקים בעלים מספר על גם חל שהוא או המחזיקים הבעלים

. במקרקעין וכל אחד בונה בהם יחידת דיור אחת עבור עצמו


נפסק:

- מקובר פרשנות הש' בדבר צרי הלכת את בתוקף השאירה חמאיסי הלכת בעלים מספר שבו במקרה נבנות. דירות ריבוי בעניין הפטור להוראות מצמצמת משותפים כשכל אחד מבקש לבנות דירה לצורך מגוריו, יינתן הפטור בגין דירה אחת ושבילי מעלה, שכאשר מדובר במחזיקים שהם בלבד. בחינת המקרים בעניין צרי תא משפחתי לא יינתן פטור מהיטל השבחה אלא לדירה אחת בלבד. כאשר קיימים מחזיקים שונים שאינם בני משפחה אחת וכל אחד מבקש לבנות דירה עבור עצמו

למגוריו אין מניעה מליתן לכל אחד פטור בגין דירתו.

הלכת צרי השאירה בצריך עיון את השאלה אם כמות הפטורים נגזרת הש' שילה - מכמות המחזיקים. אין לצמצם את הלכת צרי רק למקרים שמבקשי הפטור הם בני במקרקעין, שותפים שהם פטור מבקשי על גם חל ההלכה הגיון אחת. משפחה אפילו אינם בני אותה משפחה, שהרי מדובר בפטור סוציאלי, ואין טעם למנוע את פועלים כאשר משפחה בני שאינם ממי ולא אחת משפחה מבני דווקא הפטור

בצוותא או לא בצוותא?

מצטרפת לדעתו של הש' שילה להנמקה ולתוצאה.ש' ברנט -


גדעון ורדי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון49828-02-13עש"א )פ"ת( שלום פ"ת )ש' שטרנליכט(

29.9.13

העובדות:

ל- והעביר במקרקעין זכויות בירושה קיבל ללא 3רדי מזכויותיו חלק ילדיו ניתן עליה במקרקעין, נוספת חלקה של הבעלים גם הוא ורדי תמורה.

)ג(19 יח' דיור צמודות קרקע. ורדי מבקש לקבל פטור לפי סע' 2להקים מילדיו 1) אחד כל מגוריו. כבית אותו תשמש שלטענתו מהן אחת עבור )

מהאב, שקיבל מהמקרקעין חלק על אחד מגורים בית לבנות מבקש פטורים. 4(. סה"כ נתבקשו 1)ג()19ומבקש פטור מהיטל השבחה לפי סע'

הועדה קבעה שכולם זכאים ביחד לכל היותר לפטור אחד בלבד.


השאלה:(?1)ג()19האם כל אחד מהמערערים זכאי לקבל פטור לפי סע'


נפסק:

והצופה(. • צרי הלכת )ראה בצמצום לפרשו ויש סוציאלים משיקולים ניתן הפטור המטרה אינה להעשיר את הזכות בהטבה על חשבון הקהילה אלא לאפשר להרחיב לפטור הכוונה אין ההשבחה. היטל את לשלם משגת ידו אין אם אף ביתו את

"אוטומטי" עבור כל בניה של דירת מגורים או הרחבתה, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

ורדי אינו זכאי לפטור מאחר ויש בבעלותו דירת מגורים נוספת )הלכת צרי(.•והזכויות הוענקו להם לאחר אישור של התוכנית • הילדים אינם זכאים לפטור מאחר את 14) להעביר יוכל לא אחת, בחלקה מהיטל הפטור את המנצל אדם שנים(.

בעלותו בחלקה אחרת לבן משפחתו כדי שהוא ייהנה בפעם נוספת בפטור מהיטל.


לילדים. לפטור הזכות את להעביר כדי אין לפטור זכאי אינו ורדי שמר העובדה אינו הפטור אחת. דירה ועבור אחת פעם להינתן יכול השבחה מהיטל פטור

"משתכפל" כאשר חלקות במקרקעין ניתנות לבני משפחה ללא תמורה. טעם נוסף לאי הענקת פטור לילדים נובע מהמועד הקובע לעניין הפטור מהיטל השבחה מועד אישור התוכנית, בו בעל הזכויות היחידי היה מר ורדי ורק הוא היכול

להינות מהפטור.

הערות:

קרי המס אירוע למועד נעשתה נוספת דירה בבעלותו הייתה אם הבחינה האם אישור התוכנית?


מיהו "חוכר לדורות" החב בתשלום היטל השבחה?

)א( לתוספת השלישית לחוק התו"ב קובע:2סע' ובין בהם הניצול זכויות של הרחבתן מחמת בין במקרקעין, השבחה "חלה - )להלן זו בתוספת האמור לפי השבחה היטל בעלם ישלם אחרת, בדרך

ההיטלהיטל(; את החוכר ישלם לדורות, מוחכרים המקרקעין היטל היו ;או התכנית בתחום הנמצאים מקרקעין על יחול תכנית אישור בעקבות

הגובלים עמו בלבד."

)א( לתוספת קובע:1סע' ;1969"חכירה לדורות" - כמשמעותה בחוק המקרקעין תשכ"ט-

לחוק המקרקעין קובע:3סע' במקרקעין להחזיק בתמורה שהוקנתה זכות היא מקרקעין "שכירות שנים מחמש שלמעלה לתקופה שכירות לצמיתות; שלא בהם ולהשתמש תיקרא שנים וחמש מעשרים שלמעלה לתקופה שכירות "חכירה"; תיקרא

"חכירה לדורות"."


ועדה מקומית לתו"ב שומרון נ' אינג' בר יהודה בע"מ36563-11-11ה"פ מחוזי חיפה )ש' רון סוקול(

12.8.13

העובדות:חושבה • החכירה שתקופת עלה מהם פיתוח הסכמי על חתמה היזמית

ריטרואקטיבית מיום אישור העיסקה/חתימת הסכם הפיתוח )תקופת הפיתוח נכללה בתקופת החכירה(.

כל תנאי החכירה הוסכמו וסוכמו בהסכם הפיתוח.•חכירה • לדמי תוספת ואף מראש ושולמו נקבעו המהוונים החכירה דמי

נדרשה עם שינוי יעוד שולמה כולה מראש. שנים מבלי שהמנהל דרש 20תקופת הפיתוח הוארכה שוב ושוב במשך כ- •

את החזרת החזקה במקרקעין למרות הפרות של הסכם הפיתוח.בקשת • הגישו בעלים, מנהג במקרקעין נהגו המשיבה לרבות המחזיקים

יעוד לשינוי תוכניות יזמו והבניה, התכנון רשויות בפני התדיינו בניה, להיתר ומפורטת וכו'.


השאלה:בידו הסכם חכירה חוכר לדורות החייב בהיטל השבחה. האם רק מי שאוחז מיהו חתום על בעל הקרקע או שמא גם מי שמחזיק במקרקעין מכח הסכמים מקדימים

להסכם החכירה כגון מחזיק מכח הסכם פיתוח.

נפסק:מגמת המינהל היא להשוות בין בעלי זכויות לפי הסכמי פיתוח לבין זכויות חוכרים •

שהפרתם כאלו החכירה חוזה בתוך לתנאים פיתוח שבחוזי התנאים את ולהפוך תאפשר ביטול החכירה.

רק • ולא בנסיבות תלויה השבחה היטל לצרכי הזכויות בעלי מעמד סיווג שאלת בחזות החיצונית או הכותרת של ההסכם שניתנה לו ע"י הצדדים.

להכיר • ניתן חכירה זכות העברת היא העיסקה של הכלכלית שהמהות מקום במחזיק כ"חוכר לדורות" לצורך היטל השבחה.

גישת המהות הכלכלית של עיסקה מקובלת בדיני מס.•התוצאה היא שיש לראות במחזיקות כחוכרות לצרכי היטל השבחה.•


?מיהו "חוכר לדורות" החב בתשלום היטל השבחה

שיקולים מנחים:

האם פיצול העסקה לשני שלבים מותיר שיקול דעת בידי המינהל לסרב לחתום על •הסכם חכירה או שמא לאחר אישור העסקה לא נותר שיקול דעת שכזה?

האם הסכם הפיתוח קובע גם את תנאי הסכם החכירה, או שמא תנאים אלו נותרו •לסיכום בשלב החכירה?

בתום • המקרקעין את לחכור שצפוי הוא הפיתוח, בהסכם המתקשר היזם, האם תקופת הפיתוח או שמא בתום תקופת היזמות תוחכר הקרקע לאחר או לאחרים?

האם תקופת החכירה המוסכמת כוללת את תקופת הפיתוח אם לאו?•

האם העסקה שהובאה לאישור המינהל הינה עסקת חכירה )שחייבת אישור מועצת •המינהל( או רק עסקת פיתוח?

?מיהו "חוכר לדורות" החב בתשלום היטל השבחה

תקופת • לכל המהוונים החכירה דמי מלוא שולמו האם ששולמה? התמורה מהי החכירה, או ששולמה תמורה רק לתקופת הפיתוח?

האם המתקשר בחוזה פיתוח רשאי לשעבד את זכויותיו לממשכן? •

מי נושא בתשלומי החכירה על פי דין בתקופת החכירה, כמו תשלומי ארנונה, היטלי •פיתוח, וכדומה?


כמו ההסכם חתימת לאחר הצדדים התנהגות את גם לבחון ניתן

למשל:

האם ניתנו ארכות להשלמת עבודות הפיתוח? לאילו תקופות? •

האם ליזם ניתנה אפשרות להגיש בקשות לרשויות התכנון והבניה? •

להכין תכנית מתאר מפורטת? •

גם • ארכות אפשר או הפיתוח הסכם תנאי על עמד המנהל האם כאשר היזם לא עמד בתנאי הסכם הפיתוח?

האם ניתנה ליזם אפשרות להעביר את זכויותיו לאחר? •

עמדת המנהל לגבי חתימת הסכם חכירה במצב הקיים וכדומה.•

מגדל לוד סנטר נ' ועדה מקומית לתו"ב לוד8037/13ערר ועדת ערר לתו"ב מרכז )יו"ר כרמית פנטון(

24.10.13

העובדות:שנים, עשרות בן ותיק פיתוח לחוזה בהתאם במקרקעין החזיקה העוררת שמדובר במפורש נכתב זכויותיה כשמכרה מהן. ונהנתה תוכניות יזמה בהן להליך צורף ישראל מקרקעי מנהל פיתוח. לחוזה צד של זכויות במכירת היטל חלף גם העביר וכי פיתוח, לחוזה צד של מעמד שלמעוררת והודיע

לתוספת השלישית.21השבחה לרשות המקומית לפי סע'


השאלה:

האם יש לראות בעוררות כחוכרות לדורות שחייבות היטל השבחה?


נפסק:

גם אם הדעה לא נוכחה מכך, אין מנוס מהכרעה שזכויות העוררות הן זכויות מקרקעי מינהל לעמדת משקל לתת יש השבחה. היטל לעניין רשות בר ישראל וכן לכך שהעביר חלף היטל השבחה ולכן לא ניתן לדרוש שוב היטל השבחה בגין אותו מימוש זכויות בדרך של מכר אשר בגינו הועבר חלף היטל

השבחה.


הערות:

בעניין • בפסה"ד גם קיימים היום ביהמ"ש הצביע עליהם מהסממנים חלק קנית.

הסכמי • מסוג בהתקשרויות השבחה בהיטל החיוב בשאלת ודאות חוסר פיתוח.

חיוב • וגם השבחה היטל חלף תשלום גם מס? כפל של מצב יתכן האם בהיטל השבחה?

כלפי • החייב על מעמד היטל השבחה לצרכי בדורות כחוכר חיוב השלכות מינהל מקרקעי ישראל


חוב היטל השבחה שיערוךוהיטל השבחה שנגבה ביתר

( לחוק ההצמדה קובע:1)א)2סע'

תוך שולם שלא חובה ישולם 30"תשלום לשילומו, שנקבע מהמועד ימים בתוספת תשלומי פיגורים."

לחוק ההצמדה קובע:1סע'

של " בשיעור צמודה ריבית - פיגורים" לחודש...ממועד 0.75%תשלומי הפרשי של בהפחתה או בהוספה שילומו, יום עד החובה בתשלום החיוב

הצמדה.

לחוק ההצמדה:6סעיף

ימים מיום 30 "שילם אדם... )תשלום יתר(... ולא הוחזר תשלום היתר תוך שילומו, תחזירנו הרשות המקומית בתוספת ... )הפרשי הצמדה(... לא הוחזר

תוך היתר לרשות 30תשלום בכתב הודע ששילמו שהאדם מיום ימים הרשות תחזירנו יתר, תשלום הינו ממנו שנגבה שהתשלום המקומית המקומית בתוספת... )הפרשי הצמדה( ...ובתוספת ריבית צמודה בשיעור של

לחודש מיום שילומו של תשלום היתר עד יום החזרתו.0.5%

שיערוך חוב היטל השבחה והיטל השבחה שנגבה ביתר

לתוספת השלישית קובע:15סע'

"על תשלום ההיטל יחול חוק הרשויות המקומיות )ריבית והפרשי הצמדה על )להלן - חוק ההצמדה(..."1980תשלומי חובה(, תש"ם-

לתוספת השלישית קובע:17סעיף

ביטולו, על או בהיטל החיוב הפחתת על זו תוספת לפי בהליכים "הוחלט יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם

לחוק ההצמדה לא יחול."6בחוק ההצמדה, וסעיף



לוינסון נ' הועדה המקומית לתו"ב 17616-09-10ת"צ חולון

מחוזי מרכז )ש' מיכל נד"ב(4.11.13

העובדות:

היטל תשלום בגין פיגורים ריבית גביית שעניינה ייצוגית תובענה לאישור בקשה על סכום 0.75%השבחה. בבקשה נטען כי הועדה המקומית גובה ריבית בשיעור

התשלום, יום ועד הזכויות מימוש שמיום התקופה מלוא בגין ההשבחה, היטל באופן אוטומטי, אפילו אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום. זאת בניגוד כאשר פיגורים ריבית לגבות שאין שקבעו )גרינשטיין( שלום בימ"ש לפסיקת התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום ובתנאי שעל הנישום לשלם בסמוך ליום

המימוש את הסכום שאינו שנוי במחלוקת.


השאלה:

האם הועדה המקומית מחייבת בהתאם לפס"ד בעניין גרינשטיין או לא?


:נפסק

ראשל"צ )שלום נתניה לתו"ב המקומית הועדה נ' גרינשטיין בעניין פס"ד בתוספת השלישית יחול חוק רשויות מקומיות 15( קבע כי לפי סע' 30.7.07

30ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה. תשלום חובה שלא ישולם תוך יום מהמועד שנקבע לתשלומו ישולם בתוספת תשלומי פיגורים. זה לא אומר

מ- פיגורים ריבית שונות 30שיש תקופות בין להבחין יש המימוש. מיום יום בהליך היטל ההשבחה וליישם כללי שערוך שונים על כל תקופה כדלקמן:


:84במקרים שלפני תיקון

- הראשונה על התקופה לוועדה הנישום הודיע בו היום ועד המימוש מיום בתוך כן שעשה ובלבד התקופה 30המימוש בתוך כן יעשה לא אם יום.

האמורה יחולו עליו תשלומי פיגורים.

- השנייה היום התקופה ועד המימוש על לוועדה הנישום הודיע בו מהיום שקיבל מהוועדה את דרישת התשלום על פי השומה מטעמה. על תקופה זו אין

לנישום שליטה ואין הצדקה לגבות ממנו תשלומי פיגורים בגינה.

- התשלום דרישת על חולק אינו הנישום בתוך אם לשלמה יום 30עליו ועד מיום קבלת הדרישה פיגורים יחויב בתשלומי כן יעשה לא מקבלתה שאם

לתשלום בפועל.

)המשך( - 84במקרים שלפני תיקון

עליו להגיש אם הנישום אינו חולק על החבות אלא על גובה ההיטל -שומה נגדית ובמועד, ואז יהיה על שמאי הצדדים להגיע לשומה מוסכמת או לעיכובים גורמת שאינה בדרך הנישום נוהג עוד כל מכריע. לשמאי לפנות בגין בריבית לחייבו אין מכריע שמאי לשומת או מוסכמת לשומה בדרך השומה פי על התשלום דרישת ועד התשלום דרישת שמיום התקופה שנוי שלא הסכום את לשלם הנישום על חובה כן המוסכמת. או המכרעת

יום מתאריך השומה מטעמו, שאם 30במחלוקת על פי השומה שהגיש בתוך לא יעשה כן ישא בתשלומי פיגורים על סכום זה.



- 84במקרים לאחר תיקון

תיקון לאחר אף 84גם ושחלקן השומה, בירור בהליך שונות תקופות יש זהות לאלה שפורטו בהלכת גרינשטיין )ממועד מימוש הזכויות ועד להודעת דרישת לקבלת ועד הנישום פניית מיום אישור; לקבלת לוועדה הנישום השומה לקבלת עד המכריע השמאי זהות קביעת ממועד התשלום;

המכרעת(.

התקופה בגין אוטומטית מחייבת המשיבה האם היא שבמחלוקת השאלה גם עומדת זו לאו. שאלה הודעת התשלום אם ועד הזכויות מימוש שמיום

תיקון לאחר נישומים פי 84לגבי על ההליכים נוכח בעניינם, גם שהרי החוק המתקן, עוברת תקופת זמן לא מבוטלת בין מועד המימוש לדרישת

התשלום.

לדין בניגוד פעלה המקומית שהועדה לטענה בסיס יש הדברים פני על ואושרה תובענה ייצוגית.


בע"מ ואח' נ' 1993 אבן חי 987-02-13תא"ק הועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

שלום ת"א )ש' ירון גת(23.9.13

העובדות:( זכויות במקרקעין בת"א חלקות ברח' הכובשים בת"א( 3התובעות מימשו

שילמו את היטל ההשבחה, ביקשו מינוי שמאי מכריע אשר הפחית את היטל מליוני ₪.1.78 מליוני ₪ לסך של כ- 2.55ההשבחה מסך של כ-


השאלה:כיצד יש לשערך את סכום ההשבה? האם בצירוף הצמדה בלבד לפי סע'

של 17 והצמדה ריבית בצירוף או הנתבעת( )כגישת השלישית לתוספת חוק רשויות מקומיות ממועד התשלום ועד למועד ההשבה בפועל )כגישת

התובעות(.

:נפסק

באופן בו המועד ממנו יש 17יש לפרש את סעיף לפי גישה פרשנית אחת - על הוחלט בו המועד הוא ההשבה לסכומי הפיגורים תשלומי את להוסיף

ההשבה.

באופן בו המועד ממנו יש 17יש לפרש את סעיף לפי גישה פרשנית שניה - ההיטל של מועד התשלום הנו לסכומי ההשבה הפיגורים להוסיף את תשלומי

בפועל.


בימ"ש קובע ששתי הפרשנויות אפשריות מבחינה לשונית, ומחליט לאמץ •את הגישה הפרשנית הראשונה.

חיוב בריבית פיגורים הוא חיוב מעין עונשי או אכיפתי ויש להטילו רק מקום •קיים רק מקום שהוחלט וזה בו דבק אשר בפעולתו של הגורם המחייב,

על ההשבה והועדה המקומית לא משיבה. בסע' • הקבוע השערוך מנגנון לפיה התפיסה את מקבל לא 17בימ"ש

נועד לעודד רשויות שלא להטיל חיובים מופרזים מלכתחילה. בתקופה שמיום התשלום בפועל ועד למועד קבלת ההחלטה המשנה את •

אין שכאן "רגילים", וריבית הצמדה להפרשי הנישום זכאי החיוב גובה פירות/ריבית להפיק יכולה הרשות זו ובתקופה מצבו להרעת הצדקה

מהסכומים ולהתעשר על חשבונו של הנישום.משאיר בצריך עיון את השאלה אם אפשר לחייב בריבית פיגורים גם בגין •

יוכח אם ההחלטה קבלת למועד בפועל התשלום מעד שבין התקופה שפעולת הרשות החיוב הראשוני נגועה בחוסר תום לב או ברשלנות רבתי.


תודה על ההקשבה ותשומת הלב

Automotive

חידושים בפסיקה - היטל השבחה - עו"ד ורו"ח פיני גלעד