2013דצמבר

התחדשות עירונית

, רמת אליהובשכונת

לציוןראשון

2

נושא הדיון

ממצאי התכנית -'שלב בלהתחדשות עירונית

ברמת אליהו

קייםמצב–אליהורמת

מוצעתפינויבינויתכנית

הכלכלילמודלהנחות

השלמהבמגרשד"יחהיקףלקביעתדינאמיכלכלימודל

להמשךהמלצות

3

מתודולוגיה-בדיקה להתחדשות העירונית ברמת אליהו

ממצאי התכנית -'שלב בלהתחדשות עירונית

ברמת אליהו

אליהורמתבשכונתעירוניתלהתחדשותתכניתלקידוםפועלתלציוןראשוןעיריית

מצומצמתהתחדשותתכניתהתאפשרההשכונהשלמאסיבילציפוףחסמיםבשל

השלמהמגרשצירוףנדרשהיקףרחבתהתחדשותתכניתמימושלאפשרבכדי

משמעותי

יהודהנחלתלשכונתבסמוךהשלמהמגרשלהכלילבבקשהי"לרמפנתההעירייה

תוךאליהורמתלשכונתמלאפינוי-בינוילתכניתמתייחסתהמוצגתהבדיקה

משלימותקרקעבחלקותבינויהשלמת

4

מיקום ומאפיינים–רמת אליהו

1937-הוקמה ב

דונם1,200-כ

ד"יח4,200-כ

תושביםאלף 14-כ

ריבוי דירות קטנות

הסובלות מהזנחה

אוכלוסייה ברמה סוציו-

–אקונומית נמוכה

5אשכול

5

תיאור בינוי קיים–רמת אליהו

ד"יח395–רוויהבניה

ד"יח418–קרקעצמודי

דונם240–תעשיה

ד"יח290–פוזננסקימתחם

445במבניד"יחHיקבלו

קומות4תוספת

2,553רכבתבמבניד"יח

קומות2-4בני

:בשינויצורךללאבינוי

:38א"תמפוטנציאל

:בינוי-לפינויקיימתתכנית

:בינוי-פינוימצריך

4,210:בשכונהכ"סה

ד"יח

מבניH–109ד"יח

6

סטטוס תחבורתי–רמת אליהו

פתרונות תחבורתיים קיימים ומתוכננים–

ד "יח5,500-קיבולת ריאלית של כ

בשכונה

4מתוכנן כיום מחלף סיירים על כביש

(בהכנה)19ל "תת–מצפון לשכונה

על פי חוות דעת מהנדס העיר ראשון

טיפול תחבורתי הולם יאפשר –לציון

ד "יח7,200קיבולת נומינלית של

בשכונה

טרם בוצעה בדיקה תחבורתית הלוקחת

יש –ד של התכנית "בחשבון תוספת יח

י "המבוצעת כיום עת"הבהלעדכן את

PGL

7

תחום התערבות–רמת אליהו בינוי פינוי תכנית

שטח תחום ההתערבות

שטח בדונםשימוש

328פינוי-מגורים לבינוי

3833א"לתממגורים

145ומסחרפ"שצ, צ"שב

506כ"סה

שהוגדרהשטחהינוההתערבותתחום

א"תמהכוללים,עירוניתהתחדשותלהליכי

פינוי-ובינוי38

מבנים 38א"לתמ

-מבנים לבינויפינוי

8

קיבולות-רמת אליהו בינוי פינוי תכנית

מבנים לפינוי בינוי

מבנים 38א"לתמ

בניה רוויה

קרקעצמודי

קרקעצמודי

פוזננסקי

תעשייה

כ"סהתוספתמצב קיים

1,212-1,212ללא שינוי

כ"סהתוספתמצב קיים

1,212-1,212ללא שינוי

38445455900א "תמ

כ"סהתוספתמצב קיים

1,212-1,212ללא שינוי

38445455900א "תמ

2,6002,5005,100פינוי-בינוי

7,212כ"סה

עלעומדבשכונהאפשריפינוי-בינוייחס

ראוילא-1:2-כ

לשכונהמחוץד"יחבתוספתצורךיש

9

קו כחול–רמת אליהו בינוי פינוי תכנית

ד מחייב "יח2,600פינוי

בינוי מחוץ לשכונת רמת

אליהו בשל חסמים

נדרשת קרקע משלימה–

דונם בנחלת יהודה500

בכדי לבחון כמה יחידות

נדרשות בנחלת דיור

יהודה ובקרקעות

משלימות נוספות נערך

מודל כלכלי

10

הנחות לבדיקה הכלכלית-תכנית בינוי פינוי רמת אליהו

ד נדרשות בקרקע המשלימה"פינוי מלא שבוחן היקף יח-בינוי

שבחפטור מלא מהיטל השבחה וממס יינתן

כמחצית מהיקף הפינוי יהיה מחוץ לשכונה

ר"מ65–דירה ממוצעת לפינוי

ר"מ78–דירת תמורה ממוצעת לדיירים

1:1.3–תקן חניה

25%המניח רווח יזמי מינימלי של 21המודל הכלכלי נשען על תקן שמאי

מעלויות ההקמה

11

סקר מחירים-תכנית בינוי פינוי רמת אליהו

ר "למ₪ 15.5בממוצע לשיווק במתחם רמת אליהו שווי

ר"למ₪ 16.5לשיווק במתחם נחלת יהודה שווי

12

עלויות הקמהאומדן –תכנית בינוי פינוי רמת אליהו

ר "למ₪ 3,800עיליתעלות בניה ישירה

ר"למ₪ 2,200תת קרקעיתעלות בניה ישירה

תכנון, תקורות, אגרות והיטלי פיתוח: עלויות עקיפות

ופרסום ומימון

ההקמהמעלויות32%-כ

ד"ליח₪ אלף 26העברההוצאות, דייריםד"עו: עלויות טיפול בדיירים

90-כ)הבניה לדיירים מעלויות18%מ שירותי בניה"מע

(ד"ליח₪ אלף

התמורות לדייריםמכלל שווי6%מס רכישה ליזם

לדונם₪ אלף 50פיצוי קרקע חקלאית של ויצו בנחלת יהודהלהנחה

בגין שיווק קרקע משלימה כולל קרקעות י"לרמתמורה

ריקות בתוך רמת אליהו

ד"ליח₪ אלף 70

תחשיב כלכלי דינמי-אליהו תכנית בינוי פינוי רמת

13

14

המלצות להמשך-תכנית בינוי פינוי רמת אליהו

משרד אוצר בנוגע למגרשי , ת"ואגי"רמגיבוש הבנות עם

ההשלמה

בנייה בקרקע משלימה בשכונת נחלת יהודההיקף

איתור מתחמי השלמה נוספים לצורך כלכליות התכנית

חסמים תחבורתייםפתרון

י"רמפינוי בשיתוף -התאמת התכנית לשלביות שיווק בינוי

15