СДЕРЖИВАТЬ ИЛИ СНИЖАТЬСЯ?

26 мая 2016 года

Дмитрий Венчковский

Cushman & Wakefield

ОФИСНЫЙ РЫНОК МОСКВЫ

1 квартал 2016 г

2

19,3%

Доля свободных

площадей

-21 500 кв.м.

Чистое поглощение

3,1 млн. кв.м.

Свободных площадей

Cushman & Wakefield

ДИЛЕММА

СДЕРЖИВАТЬ ИЛИ СНИЖАТЬСЯ?

3

CHOOSE WISELY

4 Cushman & Wakefield

ДОГОВОР АРЕНДЫ

• Если договор аренды

долгосрочный и до его

окончания остается более 1-

1,5 лет

• Если у арендатора нет права

на досрочное расторжение

договора

• До окончания срока аренды

менее 1-1,5 лет или у

арендатора есть право на

досрочное расторжение

договора

• Договор краткосрочный

СНИЖАТЬСЯ СДЕРЖИВАТЬ

Долгосрочный/краткосрочный

5 Cushman & Wakefield

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Выводы

1. В текущей рыночной ситуации особое значение приобретает

долгосрочный неразрывный договор аренды

2. Любое снижение ставки аренды должно быть компенсировано

увеличением срока аренды (гарантия, что арендатор не уедет)

6 Cushman & Wakefield

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ

• Объект не имеет аналогов в

своем ценовом сегменте

• Ставки аренды по

аналогичным объектам такие

же или выше, чем у вас

• Конкурирующие объекты

полностью сданы в аренду

• Большое количество

альтернатив с более

выгодными условиями

• Высокая вакансия в здании

СНИЖАТЬСЯ СДЕРЖИВАТЬ

Позиционирование объекта на рынке

7 Cushman & Wakefield

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ

Выводы

Необходимо тщательно изучить рынок:

• Понять, кто является конкурентом

• Изучить коммерческие условия, предлагаемые конкурентами

• Проанализировать уровень вакансии у конкурентов

8 Cushman & Wakefield

ПОРТРЕТ АРЕНДАТОРА

• Финансово стабильная

международная компания со

сложной процедурой

принятия решения

• Госкомпания со сложной

процедурой принятия

решения

• Компания из стабильного

сектора (фарм-сектор,

высокие технологии, гос-

сектор и т.д.)

• Российская компания с

местным управлением

• Компания из сектора,

наиболее пострадавшего от

кризиса (ритеил, сфера услуг

и т.д.)

СНИЖАТЬСЯ СДЕРЖИВАТЬ

Кто ваш клиент?

9 Cushman & Wakefield

ПОРТРЕТ АРЕНДАТОРА

Выводы

Надо знать своего арендатора в лицо:

• Иногда ходить на профильные конференции клиента

• Изучать аналитику по рынку, на котором оперирует арендатор

• Дружить и общаться

10 Cushman & Wakefield

УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

• Регулярное обслуживание

инженерных систем

• Организация комфортного

доступа в здание и на

парковку

• Мероприятия для

сотрудников бизнес-центра

• Развитие инфраструктуры

(кафе, рестораны, фитнес

клуб…)

• Экономия на обслуживании

(вовремя не убираются,

неприветливая охрана…)

• Экономия на коммуналке (не

достаточно тепло,

недостаточно холодно…)

СНИЖАТЬСЯ СДЕРЖИВАТЬ

Качество эксплуатации

11 Cushman & Wakefield

УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

Выводы

• Не экономить на эксплуатации

• Создавать дружественную атмосферу в здании

Cushman & Wakefield

ДУМАТЬ, КАК АРЕНДАТОР

1. Финансовая модель долгосрочная экономия на уровне не

менее 15-20%;

2. Возможность нести капитальные затраты могут быть

минимизированы будущим арендодателем за счет

финансирования отделки, арендных каникул и т.д.

3. Готовность отвлечь ресурс компании на реализацию проекта

переезда

www.cushmanwakefield.com

www.cwrussia.ru

ДМИТРИЙ ВЕНЧКОВСКИЙ

Старший Директор

Корпоративные услуги

Тел.: +7 495 797 9600

Прямой: +7 495 799 9888 ext. 596154

Моб: +7 919 105 7909

Dmitry.Venchkovsky@cushwake.com

www.cwrussia.ru