Лестница недвижимости

2

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management Group

ЛЕСТНИЦА НЕДВИЖИМОСТИ No. 1, 2016 г. / No. 106 с 1995 г.

Преимущества ассет-менеджмента

В 2015 году мы окончательно сформулировали стратегию развития группы Becar на ближайшие годы. Эта стратегия будет базироваться на понятии ассет-менеджмента.

Что такое asset management?

Строгое определение термина asset management приводится в международном стандарте ISO 55000. Asset management есть скоординированная де-ятельность по извлечению ценности из актива. Собственно, это то самое умножение богатства, к которому мы всегда стремимся. Сам подход учит формулировать стратегические цели по исполь-зованию актива и принимать решения, ведущие к достижению этих целей.

Аsset management подразумевает наличие нескольких необходимых составляющих: профессиональная экспертиза в разных (но связанных между собой) узкоспециальных областях, возможность применять междисциплинарный подход при решении задач и долгосрочный подход к планированию — на основе жизненного цикла актива, который может измеряться десятилетиями. Аsset management как подход к ведению бизнеса подразумевает построение долгосрочных отношений, ориентированных на извлечение взаимной выгоды в течение длительного времени.

Asset management подразумевает работу со сложными решениями. Например, как построить здание за разумную цену, но иметь при этом превосходный дизайн и низкие эксплуатационные расходы? Или: какой объект для инвестирования следует выбрать сейчас, с учетом планов конкретной семьи или бизнеса на ближайшие 5-10

лет и рисков, которые клиент готов на себя взять? А может, предпочесть пользование объектом, а не владение им?

Принимая решения, asset-менеджер всегда проверяет их на соответствие долгосрочной стратегии. Решения будут успешными, если базируются на информации, собранной в единой базе данных. Они будут настолько хорошими, насколько профессионален человек, который их принимает.

Как и положено в asset management, по отдельности мы специализированы и обладаем глубокими знаниями в узких областях, но одновременно — как группа компаний — работаем вместе, обеспечивая синергетический эффект.

Мы начинали в 1992 году с риэлторского агентства, которое обслуживало частных лиц, а сейчас покрываем практически весь спектр услуг на рынке недвижимости для любого типа клиентов, включая крупнейшие госкорпорации. В 1998 году мы открыли свой первый бизнес-центр, в 2000 году создали собственную телекоммуникационную компанию, с помощью которой начали оборудовать здания современной связью. Затем запустили один из крупнейших на Северо-Западе Центров обработки данных (ЦОД) и занялись перспективными разработками в сфере энергоэффективности и энергосбережения. В определенный момент начали системно предоставлять услуги по эксплуатации недвижимости, а в 2006 году запустили отдельный продукт по направлению investment management, то есть начали вкладывать в перспективные проекты не только собственные деньги, но и деньги клиентов. В 2009 году мы стали частью международной сети, и под брэндом NAI Becar освоили множество новых навыков с помощью американских партнеров. Наконец, в 2011 году создали проектную организацию «ТрансТерминалПроект», а в 2013 — приобрели строительную компанию «Трест №7».Таким образом, мы очень разнообразны: умеем эффективно инвестировать деньги, можем управлять недвижимостью, грамотно эксплуатировать ее, строить и проектировать. Мы готовы при этом думать на 10-15 лет вперед, быть полезными в долгосрочной перспективе.Это, собственно, и есть asset management, как я его формулирую – понять болевые точки клиента и предложить решение «под ключ», а не по кусочкам; обеспечить увеличение богатства на долгие годы вперед, а не «втюхать» что-то по-быстрому, положить деньги в карман и отойти в сторону как ни в чем ни бывало. Именно такой подход — правильный.

Искренне Ваш,Александр Шарапов

3

Илья Андреев, вице-президент Nai Becar

апарт-отель как инвест-Проект

Как получить 8% годовых?

Отель «Вертикаль» – это уни-кальный пример полноценного апарт-отеля, который эксплуати-руется и управляется как отель. Это означает, что покупатели, то есть инвесторы апарт-отеля, не проживают в нем. Они рассма-тривают его только как доходную недвижимость.

Мы одними из первых в России осознанно начали работать в сегменте апарт-отелей – задолго до того, как это стало привычным делом в Санкт-Петербурге, Москве и России в целом. В столице сейчас предлагается порядка 18 000 таких номеров, в Петербурге – 6 000 номеров в 18 объектах.

Первый год работы оказался очень успешным для наших инвесторов. Они получили около 8% годовых чистого дохода, что в два раза больше среднего по рынку жилой недвижимости. Это нереально высокая доходность даже без учета потенциального роста стоимости самих апартаментов – в инвестиционном бизнесе подорожание активов существенно отражается на доходности.Одним из главных плюсов является то, что наши инвесторы не потратили ни секунды своего драгоценного времени. Ведь основной проблемой в России является практически полное отсутствие инвестиционных инструментов с низкими рисками и высокими доходами, которые

не требуют вашего личного участия.Наш клиент – это частный инвестор, обычный человек, который скопил некую сумму, допустим, 3-4 миллиона рублей. Он хочет сохранить и, конечно, приумножить свои деньги. Можно вложить средства в банк – однако, учитывая, сколько лицензий у банков было отозва-но в последнее время, эта схе-ма представляется рискованной. Даже самые высокие проценты, которые обещают вкладчикам, объективно ниже инфляции. По-этому инвесторы все чаще рас-сматривают рынок недвижимо-сти как потенциал для вкладов.

Почему стоит выбрать апарт-отель «Вертикаль»?

Во-первых, мы производим пол-ностью «белый» безналичный це-новой расчет, тщательно выполня-ем наши правовые обязанности.

Во-вторых, степень участия в нашем бизнесе собственника апартаментов минимальна. Фактически она сводится лишь к подписанию договора. Инвестору не нужно никуда ходить, ежемесячно что-то проверять.

В-третьих, несомненным пре-имуществом является высокая ликвидность нашего отеля. Потенциальному покупателю предоставляется полностью офи-циальный отчет управляющей компании, в котором указывается заполняемость и доходность того или иного номера за отчетный период. Важно, что у нас есть абсолютно четкая, «белая» база для получения дохода, чего нет больше практически нигде.

Апарт-отель «Вертикаль»: итоги первого года работы

Сейчас мы вкладываем большие средства в развитие наших активов. Основная задача –

максимизация дохода покупа-теля. Если мы не будем давать инвесторам определенную до-ходность, у нас просто не будут покупать апартаменты, поэтому наш интерес здесь абсолютно прямой, открытый и понятный.

У нас есть большое количество потенциальных покупателей, которые ожидают наших будущих проектов в Петербурге, Москве и регионах. В России проблема с размещением денежных средств сейчас актуальна как никогда. На счетах физических лиц находится, по разным данным, до 18 триллионов рублей. Огромное количество денег просто заморожено.

Сейчас мы планируем размещение нового апарт-отеля в Калининграде. Регион выгодный и интересный. Город лидирует по уровню жизни и доходов населения. В Калининграде высокие показатели миграции, а еще – близость к Европе, наличие разнообразного бизнеса, развитые экспорт-импорт, производство, сельское хозяйство, порты. В городе неплохой спрос на недвижимость, особенно со стороны москвичей и петербуржцев, хорошие цены.

Наша локация – это центральный вокзал. Все наши исследования показывают, что с учетом спроса на недвижимость в целом и положительной миграции в Калининград доходный объект в виде апартаментов будет очень востребован.

Калининград представляется особенно перспективным в свете наших серьезных и долгосрочных отношений с РЖД. Мы занимаемся реконструкцией вокзала в Калининграде. Также мы готовим новые проекты в Москве и Петербурге.

4

Роман Блонов, директор по IT NAI Becar

CRM на службе asset-менеджеров«Becar» – высокотехнологичная новаторская компания, asset-менеджер в сфере недвижимости. Фирма помогает увеличить стоимость зданий и строений благодаря консолидированным действиям на всех этапах обслуживания недвижимости. Проще говоря, компания помогает экономить деньги, прежде всего это касается крупных корпоративных клиентов. Для их удобства «Becar» разработал одноименную CRM-систему. О том, что такое CRM и как система помогает зарабатывать, рассказывает IT-директор «Becar Asset Group» Роман Блонов.

CRM-система вместо записной книжки

Прародителями CRM-систем являются обычные записные книжки, в которые все мы традиционно вносили информацию о клиентах. Позже на смену бумажным носителям пришла программа «Excel». Однако рано или поздно любая компания сталкивается с тем, что взаимоотношения с клиентами пора переводить из записных книжек или excel-файлов на электронную платформу и автоматизировать их. Именно для этих целей и созданы CRM-системы, то есть новые

автоматизированные способы взаимоотношения с клиентами.

Первые аналоги современных CRM-программ наша компания начала писать еще в начале 90-х годов. Конкуренты тогда работали еще даже не в «Excel», а в простых тетрадках.

Как найти идеальную CRM-систему?

Свою идеальную CRM-систему мы нашли не сразу. Наша компания пробовала различные программы, даже купила один из вариантов CRM-системы «Terrasoft». Эта известная, раскрученная программа в процессе внедрения оказалась слишком сложной и неудобной. Нам требовалась дополнительная настройка практически каждого компонента. На это уходило слишком много времени и средств.

Мы нуждались в системе, очень тонко привязанной к нашим биз-нес-процессам. Создать ее могли только мы сами. Кроме того, мы всегда хотели иметь только лучшее, что есть на рын-ке. В итоге мы систематизиро-вали наши процессы, переня-ли опыт создания иностранных программ типа «SalesForce» и «MicrosoftDynamicCRM» и созда-ли собственную CRM-систему по

последней, самой современной модели – «CollaborativeCRM».

«CollaborativeCRM»

Сейчас преимуществом пользу-ются именно «CollaborativeCRM» – это системы наиболее тесного взаимодействия с клиентами. Такие программы – это уже не просто электронный аналог за-писной книжки. Они позволяют клиенту контактировать с менед-жером компании напрямую и непосредственно влиять на раз-личные сферы, вплоть до биз-нес-процессов, не говоря уже о качестве обслуживания.

Каков принцип работы системы? Вы звоните в нашу компанию – и информация о вас сразу же по-падает в CRM-систему. Для вас формируется личный кабинет на сайте, в нем вы можете по-смотреть информацию о наших предложениях, сформулирован-ных специально для вас; там же дано краткое резюме встреч, ко-торые мы подбираем для вас.

Имея перед глазами всю эту ин-формацию, вы легко может кор-ректировать любые параметры.


5

А кроме того, вы даете нам обратную связь, рассказываете, что вам нравится, а что стоит исправить. Таким образом, клиент становится лучшим контролером.

CRM-систему «Becar» с удовольствием используют наши корпоративные клиенты. Так, для наших партнеров в Мурманске, Архангельске и других городах мы написали специальный модуль, дали им доступ к нашей CRM-системе. В ней они могут вести своих клиентов, пользоваться нашей базой данных – и продавать объекты из нее.

Когда стоит внедрять CRM?

Внедрять CRM-систему стоит на определенном этапе, когда бизнес-процессы в фирме уже сложились, они ясны, прописаны, их легко можно автоматизировать. В противном случае, когда компания все еще активно развивается, а бизнес-процессы меняются, зафиксировать и

автоматизировать какой-то процесс невозможно. Он либо устареет во время длительного периода автоматизации, либо не будет принят в компании, станет неудобен людям. Главный принцип: уровень автоматизации взаимоотношений с клиентами не должен обгонять степень развития самой компании.

CRM помогает не только экономить, но и зарабатывать.

Приведу простой пример из опыта.В нашу компанию обратилась директор фирмы, которой требовалось сдать в аренду большое складское помещение. Ее занесли в CRM-систему и начали с ней работать. Выяснилось, что помимо этого женщина давно продает свою квартиру через знакомых и другие агентства.

Обычно подобной информацией не пользуются в силу человеческого фактора:

менеджер забыл, был завален работой, сначала взялся активно, потом энтузиазм поутих… CRM-система фиксирует подобные случаи в автоматическом режиме – менеджеру остается лишь в два клика передать данные о квартире из системы в отдел продаж. Агент получает информацию, создаетв этой же CRM-системе новый объект на продажу, формирует рекламное объявление – и процесс запущен.

Звонки по квартире директора начали поступать практически на следующий день, в течение двух недель недвижимость нашла своего покупателя, причем сделка состоялась параллельно со сдачей в аренду складских помещений.Без автоматизированной CRM-системы заключение подобных сделок практически невозможно.

6

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге

методика БЫстроГо внедрениЯСхема под названием «Методика внедрения работы при выходе на объектили сеть объектов» объясняет стандартный подход группы «Becar» к развитию объекта недвижимости – от момента его инвентаризации до дальнейшего создания стандартов, эксплуатации, подготовки к продаже и реализации. Схема также применяется к сетям объектов, которые принадлежат одному собственнику или одной корпорации. О пяти основных этапах быстрого внедрения на объект рассказала Наталья Скаландис.

ЭтАП №1: дИАгНоСтИКА

Диагностика подразумевает сбор всей информации об объекте, в том числе технической документации, которая регулирует права на имущество. Ситуации бывают разные. Случается, что земельный участок, на котором находится объект, принадлежит владельцу недвижимости, а вот асфальт на этом участке находится в собственности у частного лица. Сбор всей этой информации может происходить бессистемно и занимать много времени.

Быстрое внедрение подразу-мевает, что уже на этапе диагно-стики и сбора данных мы выхо-дим к заказчику с предложением тех или иных услуг. Обычно мы предлагаем услуги технической эксплуатации, клининга и многие другие.

ЭтАП №2: АНАлИз

На этом этапе мы оцениваем и анализируем финансовые показатели, юридические и правовые риски, рассматриваем различные варианты работы с этим объектом.

На этапе анализа у нас формируется собственное видение и набор предложений для владельца объекта.

ЭтАП №3: РАзРАБотКА

На этом этапе составляется план дальнейшей работы: назначают-ся ответственные специалисты, формируются четкие сроки на-чала и окончания работ, графики загрузки персонала и команды в целом, контрольные даты, когда мы должны предоставить ту или иную отчетность нашему непо-средственному заказчику. Затем эта информация отправляется владельцу объекта.

Эти три этапа могут занимать довольно длительный период времени, особенно если активы территориально удалены. Срок реализации первых трех этапов схемы для группы объектов – от трех до девяти месяцев. Если же мы говорим о конкретном объекте, то этапы диагностики, анализа и разработки не должны занимать больше 45 дней.

ЭтАП №5: КоНтРоль ИСПолНеНИя

На этом этапе происходит обратная связь с заказчиком, которая очень важна. Стандартом предусмотрены ежемесячные, ежеквартальные и годовые отчеты. При этом заказчики зачастую отказываются от такой схемы, и тогда мы корректируем частоту отчетов, например, оставляем только квартальные.

ЭтАП №4: РАзВеРтыВАНИе

На этом этапе мы, можно сказать, разворачиваем свой профессионализм, то есть начинаем непосредственнуюработу на объекте. Этап развертывания подразумевает следующее:а) формирование и аттестацию уже сформированной команды;б) внедрение стандартных процедур, которые приняты в компании;в) внедрение программных продуктов, непосредственную «настройку» работы;г) знакомство с заказчиками –владельцами, арендаторами – в режиме рабочего процесса.


7

На этапе контроля исполнениямы возвращаемся к этапу №3, к разработке, и начинаем прове-рять, насколько точны были анализ и разработка нашего проекта. Мы резюмируем приобретенный опыт и ищем пути его примене-ния к другим проектам. Таким образом, мы закольцовываем эту схему.

Приведу пример. В этом году у нас появилась очень хорошая практика единого бизнес-планирования в двух управляющих компаниях: в Москве и Санкт-Петербурге. Методика быстрого внедрения применялась в обоих городах. На этапе контроля исполнения мы договорились, что будем ежеквартально проводить бизнес-туры на объекты.

Первый такой тур состоялся в де-кабре прошлого года. Коллеги из московского офиса приехали в один из бизнес-центров класса «А», который работает в Санкт-Пе-тербурге. Это знаковый объект для города и для нашей компании.Одним из программных продук-тов, которые мы внедрили

на объект на этапе развертывания, было QR-кодирование.Причем коды нам помогали устанавливать коллеги из Москвы, потому что инициаторами внедрения этого программного продукта были именно они.

Казалось бы, они приехали, что-бы посмотреть, как мы реализо-вали их же идею. Но дело в том, что атмосфера бизнес-центра в Петербурге потребовала от нас расклеить QR-коды на прозрач-ной бумаге, а не на белой, как это делалось раньше. Москов-ские коллеги просто восхитились, настолько эстетично это выгляде-ло!В этом и заключается одно из глав-ных преимуществ технологии бы-строго внедрения – она дает воз-можность использовать лучший опыт.

Даже если на этапе внедрения мы обо всем договорились, на этапе контроля мы все равно возвращаемся и еще раз уточняем, все ли нормально, выясняем, каким образом мы можем скорректировать нашу работу, чтобы заказчику было как можно более комфортно работать с нами, узнаем, есть ли необходимость в корректировке технического задания, увеличении или, наоборот, снижении количества предоставляемых услуг. Это особенно важно в текущей экономической ситуации. Если мы не «почувствуем» того или иного арендатора, собственник потеряет доход и откажется от наших услуг.

Все пять этапов взаимосвязаны.

На этапе развертывания, когда наши специалисты выходят на объекты, мы возвращаемся к первому этапу, к диагностике. К слову, уже в этот момент владелец активов начинает экономить. Как показывает практика, экономия может достигать от 7 до 20%.

8

евгений Киряев, генеральный директор «Трест №7»


основнЫе ПроБлемЫ При строительстве в россииРоссийские строительные компа-нии в своей работе сталкиваются с тремя основными проблемами: срыв сроков, конфликты с проек-тировщиками и непрозрачные сметы. О том, как справиться с этими трудностями и урегулиро-вать конфликты, рассказывает Ев-гений Киряев, генеральный дирек-тор «Трест №7».

Первая проблема, с которой сталкивается большинство стро-ительных компаний, – это срыв сроков. 80% компаний готовы взяться за проект с директивными сроками, только бы получить за-каз. Особенно часто невыполни-мыми бывают графики государ-ственных строек – это связано со сроками освоения бюджетных средств. У строителей в этой си-туации просто нет выбора, они не могут попросить другие условия, и это самое страшное. Чтобы полу-чить проект, они вынуждены врать, обещая выполнить нереальные сроки.

С коммерческими объектами – немного проще. В этом случае с заказчиком можно наладить диа-лог и хоть немного скорректиро-вать проект.

Вторая важная проблема, которую необходимо решать, –это отсутствие взаимосвязи между проектировщиком и строителем. В чем это выражается? В начале строительства проектировщик не предоставляет подрядчику всю необходимую информацию.

Строитель не может в полном объеме проанализировать про-ект, не успевает его изучить, на-деясь, что даже если возникнут проблемы и потребуются допол-нительные расходы, удастся, так сказать, «разобраться в бою». В итоге проект зачастую сильно ме-няется, одни работы приходится заменять другими, бюджет полно-стью пересматривается.

Конфликт интересов неизбежен: проектировщик считает, что его все обманывают, а строитель входит в стройку и начинает вы-таскивать «скелеты из шкафов». Мало того, российская специфи-ка предполагает, что согласовать проект, пройти экспертизу нужно любой ценой. В первую очередь это касается, опять же, государ-ственных проектов с бюджетным финансированием. Зачастую происходит так: проект готовится специально под согласование, какие-то добавления, замена ра-бот происходят потом, главным становится сохранение цены про-екта. И строитель вновь оказыва-ется практически в безвыходном положении.

Третья проблема непосред-ственно связана со второй – это закрытость подрядчика и непре-доставление заказчику честных и открытых расценок. Предъявляют-ся какие-то серые, завуалирован-ные сметы, а открытой работы с заказчиком нет.

В компании «Becar» знают, как устранить эти проблемы.

9

Решение №2: тщАтельНый АНАлИз

Как мы решаем конфликты с про-ектировщиками? Тут все конкрет-но: внутри нашей компании есть достаточно квалифицированные проектировщики «ТрансТерми-налПроект». Это отдельное юри-дическое лицо, наши партнеры, с которыми мы взаимодействуем. Перед тем, как войти в какой-ли-бо проект, мы отдаем проектную

документацию,

РеШеНИе №1: ЧеСтНый гРАфИК

Группа «Becar» с самоГо начала очень тщательно анализирует проект. Во-перВых, мы смотрим на График произВодстВа работ как строители, Во-Вторых, анализируем расписание, назоВем это так, функций заказчика, которые В процессе стройки он должен осущестВлять. исходя из данных анализа мы честно ГоВорим, приемлемы для нас эти сроки или их нужно скорректироВать. соГласоВаВ реальный График, и мы, и заказчики будем понимать, что если по Графику и произойдет сдВиГ, то только из-за форс-мажорных обстоятельстВ и не больше чем на месяц-дВа.

за проект с директиВным Графиком, допустим, В шесть месяцеВ, мы, проВедя анализ, никоГда не Возьмемся.

технические решения или любую другую информацию об объекте нашим проектировщикам, садимся за общий стол, начинаем обсуждать, находим подводные камни, понимаем, какие потребуются изменения. И заказчик знает, что когда мы приступим к строительству, мы воплотим эти поправки в жизнь. Благодаря нашим проектировщикам из «ТТП» мы можем приступить к работе еще до того, как все документы будут согласованы. Пока мы работаем на объекте, проектировщики отдают наши предложения заказчику. Все происходит параллельно со стройкой, поэтому удается соблюсти все сроки.

Решение №3: ПРедВАРИтельНый ПРАйС

Наша компания сейчас находится на начальном этапе разработки расценок на основные виды работ.

По небольшим проектам мы сейчас работаем следующим образом: при входе на объект даем заказчику свои уже сложившиеся расценки. Он может сравнить их с рыночнымиценами.

Если куб бетона в среднем по Москве стоит 20 тысяч рублей, то мы говорим, что готовы продавать его по 18 тысяч рублей. Из таких расценок на основные виды работ получается некий прайс. И заказчик хотя бы на начальной стадии может заключить с нами контракт. Он знает, что если потребуются какие-то уточнения, их можно будет сделать уже в ходе стройки.

Допустим, средняя траншея, два-три метра глубиной, труба 250 см диаметром, мы кладем ее по определенной расценке за погонный метр. Если возникают нюансы, например, нужна нестандартная водопроводная камера в земле, то это мы обсуждаем отдельно, не прерывая основных работ и не сдвигая сроки.

Все эти способы решения основных проблем группа «Becar» выработала за годы успешной работы на строительном рынке.

наши решениЯ

10

дмитрий Сороколетов, вице-президент Nai Becar

Доход по расписаниюПроект «Бизнес-станция» – это офисный центр, который частные инвесторы могут выкупать неболь-шими долями и получать доход, значительно больший, чем при сдаче квартиры в аренду. О преи-муществах проекта рассказыва-ет вице-президент группы «Becar» Дмитрий Сороколетов.

Коммерческая недвижимость в розницу

Я работаю в группе «Becar» с 1998 года. В 2010 году мы решили уйти от клубных инвесторов в сторону розницы. Как только у нас родилась такая идея, мы начали продумывать, как сформировать продуктовую линейку в сфере недвижимости.

Сейчас на «Станции» появился первый продукт, который можно назвать именно продуктом с точ-ки зрения розничного покупателя:а) его легко купить по понятной схеме;б) у него есть конкретная задача, которую он может решать для ин-вестора.

Наш продукт обеспечен недвижи-мостью, его можно купить, с него можно получать доход. Наша формула состоит их трех про-стых и понятных слагаемых – это недвижимость, построенная и

введенная в эксплуатацию, сданная в аренду платежеспособному арендатору, имеющему хорошую историю (а не созданной вчера конторе из трех сотрудников), и обслуживаемая управляющей компанией с большими объемами компетенций, достаточными для того, чтобы обеспечить комфортное нахождение на объекте как арендатору, так и собственнику.

По сути, мы создали продукт, который вы можете, придя в офис и ознакомившись с документами, купить прямо сегодня. А с завтрашнего дня вы сможете получать начисленный доход.

После всех расходов, связанных с клинингом, эксплуатацией, содержанием, платой за земельный участок, налогами на имущество, НДФЛ, уже по первому году без учета индексации и роста стоимости недвижимости у нас можно получать 8-9% годовых чистыми. А по квотам, которые стоят 15 миллионов рублей, вы можете получать 10%. Это первый год, деньги в деньги. Хорошая депозитарная ставка.Отмечу, что мы хотели создать альтернативу депозитному вкладу

с точки зрения доходности и надежности. Изначально мы пытались применить методологию расчета, которую используют все игроки рынка: удорожание каждый год, 158% годовых через 25 лет. Однако у нас эта схема не работает, скорее, наоборот. Ведь мы рассчитываем на более мелкие деньги, на небольших вкладчиков. Порог входа у нас – 2,5 миллиона, средняя сделка – 5-7 миллионов рублей.

готовый арендный бизнес

Мы были первыми, кто ввел на рынок понятие готового арендного бизнеса. Эту формулировку использовали многие, но все сводилось лишь к обещаниям – к продаже пустых помещений, которые только готовились сдать хоть кому-нибудь; к появлению арендаторов явно не федерального, не глобального значения, которые не отличались стабильностью; к стрит-ритейлу, с которым вообще связано очень много вопросов.

Во-первых, каково ценообразова-ние в стрит-ритейле? Метр стоит очень много, даже в сегодняшнее время, и он привязывает к доход-ности с квадратного метра. Меня, честно говоря, пугают арендные


11

ставки под 90000 рублей в Бибиреве. Такого не бывает в принципе – бизнес должен быть рентабельным.

Чем обеспечивается стабиль-ность и надежность нашего про-дукта? Приведу пример. Сегодня купить 40-50 метров, сданных в аренду РЖД, невозможно в прин-ципе. РЖД не арендует 50 метров,

они арендуют 5000 метров. Предприятие может съехать? У нас сидит профильный департамент структурных подразделений, они занимаются переводом стрелок по всей России. Куда они съезжать будут? У всех госкорпораций сейчас стоит одна задача – экономить бюджет. Переезд – это явно не экономия. Любому человеку, который занимался переездами, понятно, что затраты на них окупаются в течение полутора-двух лет даже в больших корпорациях. РЖД – это лишь один из наших надежных арендаторов.

«я у вас в юанях продам»

Целевая аудитория нашего продукта делится на два направления. Во-первых, это

высококомпетентные люди – топ-менеджеры с уровнем дохода не меньше 400 тысяч рублей в месяц.

Они достаточно высоко поднялись по карьерной лестнице и собираются развиваться дальше. Они глубоко разбираются в своей тематике и не планируют выходить за ее рамки, поскольку комфортно чувствуют себя в ней.

Во-вторых, это владельцы бизне-са, которые имеют пассивный доход и хотят не вкладывать его в бизнес, а секьюритизировать, размещая в те или иные стабиль-ные и понятные продукты.

Мне реально запомнились два покупателя. У одного ребята спросили: «А почему Вы деньги с депозита снимаете?».

Он ответил: «Знаете, завтра рубль отменят, я у вас в юанях продам». А второй купил продукт дочери со словами: «В советское время было принято дарить детям открытие сберегательного расчетного счета, а сейчас вот это надежнее».

С 1 по 31 марта у нас действует ограниченная акция. Ее условия таковы: при внесении аванса от 20% мы начисляем доход пропорционально авансовому взносу в счет погашения разницы суммы сделки. При этом действует беспроцентная рассрочка на 12 месяцев, во время которой вы уже можете зарабатывать.

12

Главный редактор:Александр Шарапов.

Над номером работали: Ксения Михеева, Олеся Сербина, Алла Руденко, Анастасия Фетисова.Учредитель и издатель: Becar Asset Management Group.

Тираж: 500 экз.Адрес редакции: 194004, Санкт-Петербург,Б. Самсониевский, 61.

Тел.: 8(812) 490-70-31www.naibecar.comИздается с 27.12.1995 г.


NAI Becar News / Лестница Недвижимости №1, 2016 г. (№106 с 1995 г.)

Business

Лестница недвижимости