ИТОГОВЫЙ ОБЗОР РЫНКОВ МОСКВЫ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГА2015Подготовлено Департаментом маркетинга и консалтинга NAI Becar

Санкт-Петербург

2

Ито

ги

2015

3

Итоги 2015: Кризисные явления: ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры, ослабление национальной валюты и сохранение жестких условий кредитования. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России около $2,4 млрд. (₽144 млрд.), на 45% ниже 2014 года. Общий объем инвестиций в Санкт-Петербург составил около $0,38 (22,6 млрд. руб.), что на 35% ниже аналогичного показателя 2014 г. в долларовом эквиваленте и близок к рублевому. Сокращение доли Санкт-Петербурга в объеме инвестиций России до 7% (исторически 10%). Наибольший объем петербургских инвестиций 2015 г. отмечен в участки под строительство жилья и торговую недвижимость. Рост ставок капитализации по сравнению с 2014 г.: офисы - 11,5% (+0,5 п.п), торговля – 12% (+1 п.п), склады – 13,5% (+0,5 п.п).

Экспертный прогноз на 2016: Достижение дна и переход к фазе стагнации в экономике (в случае отсутствия новых внешних шоков). Есть основания полагать, что в 2016 г. рынок инвестиций ждет некоторое оживление, однако объем транзакций в недвижимость будет по-прежнему меньше докризисных показателей (2011-2013 гг.).

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ ПЕТЕРБУРГА ЖИВ,

НЕСМОТРЯ НИ НА ЧТО

ИНВЕСТИЦИИСанкт-Петербург

Ито

ги

2015

ЭКОНОМИКА

ИНВЕСТИЦИИ

4

Позитивные тенденции II пол. 2015 г:

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬСанкт-Петербург

Итоги 2015: За 2015 г. было введено 166 тыс. кв.м (GLA) офисной недвижимости (на 21% ниже результатов 2014 г.). Изменилась структура ввода офисных площадей по классам, доля площадей класса «А» снизилась до 48% (с 67% в 2014 г.), а доля класса В+ выросла до 42% (в 2014 г. была 20%). Средний уровень вакансии на конец 2015 г. – 11% (на 8% (0,8 п.п.) больше, чем в конце 2014 г.): Класс А – 15,4% (-18% или -3,4 п.п.); Класс В+ и В – 9,2% (+18% или +1,4 п.п) и 10,4% (+33% или +2,6 п.п)

соответственно; Класс С – 9% (+43% или +2,7 п.п).Рублевые арендные ставки к концу года относительно стабильны: Класс А - рост на 6% за год; Класс В+ - рост на 1% за год; Класс В - падение -2,5% за год; Класс С - рост 1,3% за год.

Экспертный прогноз на 2016: Годовой объем ввода офисных площадей останется на уровне 2015 г. и составит около 170-180 тыс. кв. м (А и В класс). Арендные ставки и вакансия останутся на уровне конца 2015 г., из-за невысоких объемов ввода и сохранении текущего спроса.

Ито

ги

2015

стабилизация арендных

ставок

замедление роста вакансии

2014 2015

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬСанкт-Петербург

5

Итоги 2015: Годовой объем ввода за 2015 г. установил новый антирекорд, составив 60 тыс. кв. м (GLA) (в 2,7 раза ниже показателей за 2014 год) и «побив» считавшиеся ранее наиболее низкими показатели посткризисного 2009 года. Средний уровень вакансии вырос на 39% (+2,2 п.п.) относительно ситуации 4Q 2014 г. и составил на конец 2015 года 7,8%. Средние рублевые арендные ставки снизились на 12% - для торговой галереи и на 10% - для якорных арендаторов. В успешных торговых центрах открылись точки малоизвестных брендов. Спрос на большие площади (свыше 1 000 кв. м) в этом году обеспечивали преимущественно детский и развлекательный кластеры.Экспертный прогноз на 2016: Объем ввода – около 200 тыс. кв. м (GLA), из которых порядка 80% придется на два наиболее крупных объекта: ТРЦ «Охта Молл» и ТРЦ «HOLLYWOOD». Сокращение уровня вакансии может произойти не раньше второй половины 2016 года, за счет некоторого восстановления спроса и активных мер девелоперов по альтернативному заполнению площадей. Арендные ставки, вероятно, останутся на текущем уровне.

Ито

ги

2015

НОВЫЙ АНТИРЕКОРД:

2015

минимальный объем ввода

за 10 лет

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬСанкт-Петербург

6

Рост built-to-suit!

Итоги 2015 г.:

За год введено 91,3 тыс. кв. м. (класс А), что ниже показателей 2014 г. на 62%. В формате built-to-suit введено 26% от общего объема новых площадей. На протяжении года наблюдался рост вакантных площадей, в классе А он достиг рекордных 15,6% (+79% или +6,9 п.п), в классе В – 10,4% ( +106% или +5,3 п.п). Рублевые ставки аренды в классе А и В за год снизились незначительно – на 1,6%. Наметилась тенденция строительства компаниями-ритейлерами собственных распределительных оптово-розничных центров.

Экспертный прогноз на 2016 г.: В начале 2016 г. планируется к вводу 232,1 тыс. кв. м. (доля built-to-suit составит 65%). Сохранение привлекательности формата built-to-suit для компаний-ритейлеров. Вакансия останется на уровне 2015 г., арендные ставки могут снизиться на 3%.

I

U

BU L

SO-

T-T

I T

Ито

ги

2015

7

Петербург меняет вектор развития, с формата buy-to-

let к формату buy-to-live?

АПАРТАМЕНТЫСанкт-Петербург

Итоги 2015: За 2015 год на рынок продаж вышли 7 апарт-отелей (2 тыс. апартаментов), что в 3 раза больше, чем в 2014 г. Большинство новых объектов – только для личного проживания, из-за чего доля формата buy-to-let сократилась с 93% до 60%. Наибольшее снижение цены отмечено в сегменте «элит» (-32% по сравнению с 4Q 2014 г.), в сегменте «комфорт» цены снизились на 25%, а в «бизнес»-классе выросли на 3,3%. Наибольшее число апартаментов представлено в «бизнес»-классе – 67%, в «комфорт»-классе – 27%, в «элит» – 6%. География строительства апарт-отелей расширилась до спальных районов города. Спрос в 2015 г. составил примерно 460 апартаментов (на 35% больше чем в 2014 г.), пик активности покупателей пришелся на 2-3Q 2015 г.

Экспертный прогноз на 2016: В первой половине 2016 г. планируется старт продаж в 2 объектах: «У Ратуши» (237 юнитов), «Апарт-отель на Орджоникидзе» (около 3 600 юнитов). Цена юнитов «бизнес»-класса может несколько снизиться (на 5%). Высокий интерес девелоперов к сегменту апартаментов будет сохраняться. Спрос на покупку апартаментов заметно не снизится и составит около 400 апартаментов (100 юнитов в квартал).

Ито

ги

2015

апартаментыbuy-to-live

Москва

8

Ито

ги

2015

9

ИНВЕСТИЦИИМосква

Итоги 2015: В конце года в экономике Москвы обнаружились некоторые признаки стабилизации: рост ИПП в октябре-ноябре 2015 г, рост инвестиций в основной капитал, снижение темпов роста инфляции, которые пока носят неустойчивый характер. Доля столицы в общем объеме инвестиций в России в коммерческую недвижимость составляет 89% (исторически 80%). Общий объем инвестиций в недвижимость Москвы около $4 млрд. (244 млрд. руб.), что на 14% выше показателя 2014 г. Более половины (53%) в структуре инвестиций занимают сделки с коммерческой недвижимостью, земельные участки – 47%. Рост ставок капитализации по сравнению с 2014 г.: офисы - 10,8% (+0,8 п.п), торговля – 11,1% (+1,1 п.п), склады – 12,7% (+0,2 п.п).

Экспертный прогноз на 2016: Возможно увеличение интереса к промышленной недвижимости, за счет вступивших в силу в 2016 г. новых городских льгот, направленных на поддержку промпредприятий. Продолжиться рост интереса к земельным участкам под жилье. Планируется рост количества сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала.

ЗЕМЛЯ

Сложная экономическая

ситуация не погубила рынок инвестиций.

МОСКВА

Ито

ги

2015

10

НАПРЯЖЕННОСТЬ СОХРАНЯЕТСЯ

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬМосква

Итоги 2015: За 2015 г. введено 800 тыс. кв.м (GLA) офисной недвижимости (на 49% ниже результатов 2014 г., но близко к показателю 2010-2013 гг.). Превалирующая доля (55%) от введенного объема офисных площадей - класс А, оставшиеся 45% - класс В+. Структура предложения по классам с 2014 г. не изменилась (класс А – был 28%, стал 29%; класс В+ - был 46%, стал 45%). Падение рублевых арендных ставок во всех классах: для класса А -13%; для класса В+ -11%; Сохранился высокий уровень вакансии в классах А и

В+(29% и 17%), в классе В вакансия упала до 9,8%, появился акцент на объекты за ТТК.

Динамика вакансии за год составила: класс А – рост на 18% (+1,3 п.п.); класс В+ – рост на 4,2% (+0,7 п.п);

Экспертный прогноз на 2016: Арендные ставки перестанут падать не раньше II полугодия 2016 г. Не очень высокий объем ввода (порядка 600 тыс. кв. м GLA) станет причиной снижения уровня вакансии (в классе А - до 26-27%, в класс В+ до 15-16%).

Ито

ги

2015

для класса В -14%; для класса С -9%.

для класса В - снижение на 22% (-2,7 п.п.);

для класса С - рост на 32% (+2,2 п.п.).

11

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬМосква

Итоги 2015: Общий объем ввода (560 тыс. кв. м GLA) ниже показателя 2014 г. на 32%, однако и он оказался непосильным для текущего вялого спроса. Уровень вакансии установил новый рекорд – 10,3% (4,8% в 2014 г., 7,8% в 2009 г.). Спрос на площади от 1 000 кв.м обеспечивался продуктовым ритейлом, товарами для детей и развлекательным кластером. На рынок вышли авторские бутики, новые концепции заведений общественного питания. В среднем долларовые ставки в сравнении с 4 кв. 2014 г. снизились на 15-20% как для галереи, так и для якорных арендаторов. К концу года наметилась тенденция перехода на рублевые договоры. Рублевые цены также падают (2% в 4Q 2015 для якорных арендаторов, 10% для торговой галереи).

Экспертный прогноз на 2016: Объем ввода в 2016 г. может составить около 600 тыс. кв. м (GLA). Ожидается, что наиболее крупные объекты будут вводиться заполненными, поэтому рост вакансии может остановиться. Рост арендных ставок не предвидится. Очевидно, большинство объектов перейдут к рублевым ставкам, однако, прайм-объекты, вероятно, останутся валютными.

Ито

ги

2015

СПРОС

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

ДИСБАЛАНС НА РЫНКЕ:

12

КЛАСС В ОСТАЕТСЯНАИБОЛЕЕ

УЯЗВИМЫМ:

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬМосква

Итоги 2015: Прирост новых площадей составил 674 тыс. кв. м., на 44% ниже 2014 г. Объем складов класса А продолжил рост (76,5% от общего предложения), за последние 2 года не было введено ни одного объекта класса B. Вакансия выросла:

в классе А –10,1% (+30% или +2,2 п.п.); в классе В – 8,5%, (+60% или +3,2 п.п.).

Рынок складов практически полностью перешел на рублевые ставки аренды. Рублевые ставки аренды в классе А упали на 2,3%, в классе В на 4,6%.

Экспертный прогноз на 2016: В 2016 году может быть введено около 360 тыс. кв. м. Все больше складов будет строится производственными компаниями под себя (built-to-suit). Продолжится дальнейший рост доли складов класса А. Вакансия останется на уровне 9-10%, за счет этого арендные ставки могут показать падение на 5-10%.

Ито

ги

2015

ВАКАНСИЯ

ВВ Д СТАВКИ

13

Ажиотаж на рынке в связи с

переводом в жилье

АПАРТАМЕНТЫМосква

Итоги 2015: Общий объем апартаментов, вышедших на рынок в 2015 г., составил 6 421 шт. (23 проекта), что на 25% больше 2014 года. Число апартаментов в классе «бизнес» выросло (более 60% от общего объема предложения). Также выросла доля апартаментов с инвестиционными программами (с 17% до 26%), но формат buy-to-live пока превалирует (74%). Спрос на апартаменты составил примерно 1400 юнитов за год (больше на 8%, чем в 2014 г.), пик активности покупателей пришелся на 2-3Q 2015 г. Цена покупки выросла только в «комфорт»-классе (+6,6%), цена на «бизнес»-класса упала на 30%, «элит»-класса – на 17%.

Экспертный прогноз на 2016: Спрос сохраниться на текущем уровне (около 350 апартаментов в квартал). Доля апартаментов «комфорт»-класса несколько увеличиться.. Стоимость апартаментов увеличиться на 7%, за счет увеличения готовности проектов, на фоне сокращения нового предложения (по сравнению с 2015 г.).

СПРОС

Ито

ги

2015

ИТОГИ ГОДА

14

В условиях нестабильной ситуации в экономике страны Москва сохранила объем инвестиций в недвижимость на уровне 2014 г.

В Москве сохраняется высокая напряженность в офисном сегменте класса А, в то время как в Санкт-Петербурге (благодаря структурам Газпрома) класс А чувствует себя чуть лучше.

Торговый сегмент страдает от дисбаланса между спросом и предложением, как следствие, в Москве отмечена максимальная вакансия за последние 17 лет, а в Санкт-Петербурге – рост вакансии на фоне рекордно низких объемов ввода. И улучшений не предвидится.

В складском сегменте Москвы и Санкт-Петербурга расширение тенденции строительства под собственные нужды.

Сегмент апартаментов остается привлекательным как для девелоперских компаний, так и для покупателей.

В 2016 году вся сфера коммерческой недвижимости должна быть готова к финансовому и психологическому дну, от которого мы должны оттолкнуться вверх в начале 2017.

Ито

ги

2015