Обзор рынка апартаментов за первое полугодие 2015 года

2

Вопрос эксперту:

Какие основные тенденции складываются на рынке

складской недвижимости в начале 2015 года?

В Москве этой зимой 50 апартаментно-офисных

проектов перевели в жилье. При этом Правительство

повторяет, что не против апартаментов. Получают

свое развитие апарт-отели как отдельное

направление недвижимости: в активную продажу

выведены апарт-отель «Ханой» и «Отрада».

Развивается рынок лофтов, здесь примером

является The Loft Club.

Прогнозы относительно рынка апартаментов к

концу года 2015 года?

Мы надеемся на снижение доли апартаментов в

Москве до 25%. Считаем, что это оптимальное

соотношение на первичном рынке между

апартаментами и квартирами. Вместе с тем будет

расти объем апарт-отелей. Ожидается вывод на

московский рынок апарт-отелей «Vertical». Также

будут развиваться сервисные апартаменты при

гостиницах. Этот продукт мы сейчас дорабатываем с

международными гостиничными операторами и

инвесторами. Цены в целом за 2015 год вырастут на

10 %.

Особое мнение

Александр Самодуров

Вице-президент NAI Becar

Москва

Рынок апартаментов

Москвы

В начале 2015 года Москомстройинвест выступил с

инициативой распространить действие 214-ФЗ на

апартаменты, так как все больше граждан приобретают их на

стадии строительства.

В качестве антикризисных мер в декабре-феврале по 50

проектам Москвы было пересмотрено функциональное

назначение участков по просьбе инвесторов. Так некоторые

ГПЗУ на нежилые помещения или офисы были переведены в

участки для объектов жилого назначения.

В начале года стартовали продажи новых корпусов в таких

комплексах, как «Водный», «Фили-Град» 2 оч. , Art Residence,

«Лайнер». Среди новых объектов – лофт-апартаменты бизнес-

класса Kleinhouse и апартаменты комфорт-класса «Орехово».

В целом на рынок вышло 949 апартаментов в классе элит,

комфорт и бизнес.

4

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА Общий объем предложения на рынке по итогам 1Q 2015 г.,

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.), в том числе: 61 шт./ 11 017 ап.

Динамика объема предложения на рыке по сравнению с 4Q 2014 г.,

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) +3?3%/ +6,5%

Объем предложения на рынке для собственного проживания по итогам

1Q 2015 г.,(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) 52 шт./ 9 116 ап.

Объем предложения на рынке для сдачи в аренду по итогам 1Q 2015 г.,

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) 9 шт./ 1901 ап.

Введено новых объектов в продажу в 1Q 2015 г.,

(количество новых проектов - шт. /количество апартаментов вышедших в

продажу– ап.)

3 шт./ 949ап.

Динамика ввода по сравнению с 4Q 2015г.

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) 100% / 100%

Объем спроса на покупку апартаментов за 1Q 2015 г., ап. 270 ап.

Динамика объема спроса по сравнению с 4Q 2014г. -30%

Средняя стоимость продажи квадратного метра апартаментов

комфорт-класса на конец 1Q 2015г. 147 445 ₽/кв.м.

Динамика средней стоимости продажи квадратного метра апартаментов

комфорт-класса по сравнению с 4Q 2014г., -4%


бизнес-класса на конец 1Q 2015г. 317 576 ₽./кв. м


бизнес-класса по сравнению с 4Q 2014г. -5,5%


элит-класса на конец 1Q 2015г. 464 228 ₽./кв. м


элит-класса по сравнению с 4Q 2014г. -5,6%

Общая ситуация на рынке

1-й квартал 2015 г.

Kleinhouse

Фили-Град, 2 очередь

Основные параметры предложения апартаментов в 1

кв. 2015 года:

• в продаже находится более 11 017 апартаментов,

что на 6,5% больше, чем в предыдущем квартале;

• вновь выведенные – 949 апартаментов из низ 3 в

новых проектах.

• 83% апартаментов предназначено для

собственного проживания, 17% апартаментов

имеют инвестиционные программы доходности;

• около 10% приходится на квартиры формата loft*

• основная доля (58%) проектов на рынке

представлена в бизнес-классе ;

• квартирография объектов в основном

представлена в виде квартир студий площадью

20-120 кв. м. При этом большие студии

представлены в формате loft и в объектах элит-

класса. В комфорт-классе встречаются объекты

как с «мелкой» нарезкой апартаментов (20-30

кв.м.), так и квартир площадью свыше 100 кв. м.

5

Предложение


Москвы

Спрос

Общий объем спроса на покупку апартаментов за

отчетный период составил порядка 270

апартаментов. В целом показатель спроса на

апартаменты снизился на 30% по сравнению с

4Q2014 г. Таким образом, показатели вернулись на

прежний уровень до ажиотажного спроса,

отмеченного в предыдущем квартале.

Коммерческие условия

По состоянию на конец 1 кв. 2015 года

средневзвешенная цена продажи апартаментов (не

меблированных) по классам составила:

• Комфорт-класс – 147 445 ₽./кв. м (↓ -4% к 4Q 2014);

• Бизнес-класс – 317 576 ₽./кв. м (↓ -5,5% к 4Q 2014);

Элит – 464 228 ₽./кв. м (↓ -5,6% к 4Q 2014).

Минимальная цена продажи апартаментов (без

отделки) зафиксирована в объекте «Старт-Формат»

(130 тыс. ₽./кв. м.).

Максимальная цена продажи апартаментов (без

отделки) зафиксирована в St.Nickolas (1,7 млн.

₽/кв.м.)

Цена аренды в объектах по итогам отчетного

периода находится в диапазоне от 35 000 руб./мес. до

900 000 руб./мес. (апартаменты в МФК «Город

Столиц»)

.


Структура предложения апартаментов по классам,

на конец 1Q2015

*Loft – апартаменты в бывших индустриальных объектах, или стилизованные под них, представлены в виде пространств-студий, площадью чаще всего от 50 кв.м.

Название Класс

Кол-во

апарт. в

продаже Район

Средняя

цена

кв.м.

Art Residence (C,D)

элит 25 САО ₽345 235

Лайнер, H бизнес 271 САО ₽403 534

Kleinhouse бизнес 135 ЦАО ₽179 000

Водный, 5

к. бизнес 315 САО ₽160 000

Ландыши бизнес 45 ЮЗАО ₽145 000

Орехово комфорт 128 ЮАО ₽157 750

Фили-Град,

2 оч. 5 к. комфорт 30 ЗАО ₽159 000

Объекты,

вышедшие в продажу в 1кв. 2015 г.

Офисная

недвижимость

6

МФК

«Docklands»

Avenue Apart


Москвы 1-й квартал 2015 г.

Выводы

Объект

Типы

апарт.

для сдачи

Площадь

апарт.

для сдачи

Цена

1 кв.м

Средняя

стоимость

долгосрочной

аренды

Годовая

доходность

для

собственника

Сервисные услуги (техническое

обслуживание и эксплуатация)

Стоимость сервисных

услуг

Перечень сервисных

услуг

Y’es студия 30 кв. м ₽175 000 40 000 ₽/мес. 10% 85

руб./кв.м/мес

• обслуживание

инженерных

систем.

Clerkenwell

House

Loft 70 кв. м ₽545 000 200 000 ₽./мес. 7 % н./д.

• консьерж служба


инженерных

систем.

Орехово студия 30 кв. м ₽196 000 40 000 ₽./мес. 10 % н/д • гостиничный

сервис

Ландыши стандарт 40 кв. м ₽145 000 40 000 ₽/мес. 8,2*%

н/д

• круглосуточный

ресепшен,

Сады Пекина стандарт 90 кв.м ₽472 500 250 000 ₽/мес. 7% н/д

• гостиничный

сервис

*Прогнозируемые показатели

Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей

(выставленных на продажу) на конец 1кв. 2015 г.

В 1 кв. 2015 уровень объема объектов, вышедших в продажу, превысил показатели 4 кв. 2014 на

100%. Рынок пополнился более чем на 949 апартаментов.

В начале года зафиксирован спад покупательской активности на рынке апартаментов на уровне

30% (вернулся к показателям доажиотажного спроса в 4Q2014 г.), который связан по большей части

с трудной экономической ситуацией в стране. В связи с этим ряд компаний предлагают программы

лояльности по приобретению апартаментов, такие как скидки от 3 до 20%, варианты рассрочек и

ипотеки, с первоначальным взносом от 30%. Помимо этого компании продолжают переходить на

расчеты в рублевой валюте, либо предлагают фиксированный курс (45-50 ₽/$). Аренда и продажа

апартаментов в долларовой валюте остается в некоторых объектах элит класса.

Несмотря на это, растет интерес к объектам с инвестиционной составляющей формата buy-to-let –

(покупка недвижимости для сдачи в аренду). Однако, объем таких объектов достаточно мал и

составляет 17% (от общего числа апартаментов)., для сравнения в Санкт-Петербурге 83%

апартаментов в продаже имеют инвестиционные программы доходности.

Как следствие падения спроса, наметилась тенденция к снижению цены квадратного метра на

рынке апартаментов, в среднем на 4-5% по всем классам объектов.

Офисная


7

МФК

«Docklands»

Avenue Apart Движение рынка за 2014-2015 г.

(по сравнению с предыдущим кварталом)

период факт/

динамика

общий

объем,

шт.

общий

объем,

ап.

новое

предложен

ие, шт.

новое

предложени

е, ап.

общий

объем

спроса,

ап.

средняя цена продажи

апартаментов, за кв. м

комфорт-

класс

бизнес-

класс элит-класс

2014

1-2Q

факт 56 шт. 8 518 ап. 12 шт. 4 718 шт 600 ап. ₽149 000

₽303 880

₽405 940

динамика 18% 17% Н./Д. Н./Д. Н./Д. Н./Д. Н./Д. Н./Д.

3Q

факт 59 шт. 10 651

ап. 3 шт. 403 шт 300 ап. ₽ 150 500

₽313 000

₽410 000

динамика 5,3% 25% -75% -83% -50% 1% 3% 1%

4Q

факт 59 шт. 10 339

ап. 0 шт. 0 шт. 390ап. ₽153 611 ₽336 057 ₽491 700

динамика 0% -3% -100 % -100% 30% 2% 8% 20%

2015

1Q

факт 61 шт. 11 621 3шт. 949 шт. 270 ап. ₽147 445 ₽317 576 ₽464 228

динамика 3% 6,5% 100%

100%

-30% -4% -5,5% -5,6%


Москвы 1-й квартал 2015 г.

Санкт-Петербург

Офисная


МФК

«Docklands»

Avenue Apart


Санкт-Петербурга

В феврале 2015 года правительство Москвы предложило

внести изменение в закон об участии в долевом

строительстве и распространить его действие на

застройщиков комплексов апартаментов и жилищно-

строительные кооперативы. Апартаменты в строящихся

объектах девелоперы смогут продавать только по ФЗ-214 ,

т.е. через договор долевого участия. При этом некоторые

объекты на рынке Санкт-Петербурга уже осуществляют

продажу в соответствии с данным законом, заключая ДДУ.

Среди событий на рынке арендного жилья Санкт-

Петербурга стоит отметить увеличение портфеля

недвижимости финской компании SATO, которая

приобрела 217 квартир у трех местных застройщиков,

Сделка оценивается в 1,5 млрд рублей.

Помимо этого, в начале года в продажу вышли два новых

объекта. В частности, это новый корпус комплекса эконом

класса Salut и апарт-комплекс бизнес-класса «Нарвский

посад», совокупный объем вновь вышедших в продажу

апартаментов составил 571 ап.

8

Общая ситуация на рынке


Нарвский посад

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА Общий объем предложения на рынке по итогам 1Q 20145г.,

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.), в том числе: 10 шт./1 877 ап.

Динамика объема предложения на рыке по сравнению 4Q 2014 г.,

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) -23%/-36%

Объем предложения на рынке для собственного проживания по итогам

1Q 2015 г.,(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) 4 шт./ 275ап.

Объем предложения на рынке для сдачи в аренду по итогам 1Q 2015 г.,

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) 6 шт./ 1602ап.

Введено новых объектов в продажу в 1Q 2015 г.,

(количество новых проектов - шт. /количество апартаментов вышедших в

продажу– ап.)

1 шт./ 571 ап.

Динамика выхода в продажу по сравнению с 4Q 2014 г.

(количество проектов - шт. /количество апартаментов – ап.) 0%/20%

Объем спроса на покупку апартаментов за 1Q 2015 г., ап. 95 ап.

Динамика спроса на покупку по сравнению с 4Q 2014 г. 8%

Средняя цена продажи квадратного метра апартаментов

комфорт-класса на конец 1Q 2015г. 86 500 ₽/кв.м


эконом-класса по сравнению с 4Q 2014г.,. -23%

Средняя цена продажи квадратного метра апартаментов

бизнес-класса на конец 1Q 2015г. 140 992 ₽/кв.м


бизнес-класса по сравнению с 4Q 2014г -2,3%


элит-класса на конец 1Q 2015г., руб./кв.м 250 980 ₽/кв.м


элит-класса по сравнению с 4Q 2014г. -47%

Офисная


МФК

«Docklands»

Avenue Apart В 1 квартале 2015 года на рынок продажи вышли

новый корпус Salut и новый объект «Нарвский посад»,

совокупный объем нового предложения составил 571

апартамент, что на 20% выше, чем в предыдущем

квартале. При этом общий объем предложения

уменьшился на 36% и составил 1877 апартаментов в

связи с продажей всех апартаментов в комплексе

Y’es, а также с возникшими проблемами по

реализации элитных объектов One field of Mars и «На

Конюшенной,1», и перепрофилированием

Исаакиевская ассамблея в гостиницу.

Более 83% апартаментов от общего объема

предложения имеют инвестиционные программы

доходности.

Расширена география расположения объектов и

изменена структура распределения по районам.

Больше половины апартаментов (52%) приходится на

Московский район (в 4Q2014 г. лидером был

Выборгский р-н – 41%).

Так же изменилась структура предложения по

классам, в частности объем предложения

апартаментов в:

• комфорт-классе составляет 52% (38% в 4Q2014

г.);

• бизнес-классе 38% (41% в 4Q2914 г.);

• элит-классе 10% (21% в 42014 г.)

Квартирография объектов весьма разнообразна.

• в комфорт-классе представлены в основном студии

от 20 кв. м., апартаменты с 1 спальней - от 35 кв.

м;

• в бизнес-классе - студии от 30 до 110 кв. м.,

апартаменты с 1 спальней 50-200 кв.м.,

с 2 спальнями 70-230 кв. м.;

• в элит-классе площадь апартаментов начинается

от 70 кв. м.

• 17% апартаментов имеют инвестиционные

программы доходности;

9



Санкт-Петербурга 1-й квартал 2015 г.

Название Класс

Кол-во

апарт. в

продаже Район

Средняя

цена

кв.м.

Нарвский

посад бизнес 71 Кировский ₽124 500

Salut, 4 к. комфорт 500 Московский ₽86 500

Объекты, вышедшие в продажу в 1кв. 2015 г.

Офисная


МФК

«Docklands»

10





п/№ Название Класс Район Год

ввода

Доля

апартаментов в

продаже

1 Salut Комфорт Московский 2016 52%

2 Docklands Бизнес Василеостровский 2017 20%

3 Первая линия Элит Курортный 2015 7%

4 Avenue Apart Бизнес Петроградский 2015 5%

5 Голландия Бизнес Адмиралтейский 2017 4%

6 Нарвский посад Бизнес Кировский 2016 4%

7 Lotos TOWER Бизнес Приморский 2016 3%

8 Монферран Элит Адмиралтейский сдан 3%

9 Vertical Бизнес Адмиралтейский сдан 1%

10 Крестовский, 12 Элит Петроградский сдан 1%

Объекты в продаже на конец 1кв. 2015 г.

Офисная


МФК

«Docklands»

Avenue Apart

11



Спрос

Общий объем спроса на покупку апартаментов в 1

квартале вырос на 8% и составил 95 апартаментов.

Это связано с выходом на рынок в прошлом

квартале апарт-комплекса Docklands по

привлекательным ценам. А также общим снижением

цены на рынке апартаментов.

Основная доля, около 85%, апартаментов

приходится на объекты с инвестиционной

составляющей.

Коммерческие условия


ПРОДАЖА

В 1 квартале 2015 года цены на апартаменты

снизились, так цена продажи не меблированных

апартаментов составила:

• Комфорт-класс – 86, 5 тыс. ₽./кв. м (↓ -23% к 4Q

2014);

• Бизнес – 140,9 тыс. ₽./кв. м (↓-3% к 4Q 2014);

• Элит – 250,9 тыс. ₽/кв. м (0% к 4Q 2014).

Снижение цены в комфорт-классе произошло за

счет выхода в продажу нового корпуса Salut по

стартовым ценам - 86 тыс. за кв. м.

В бизнес-классе снижение цены обусловлено

выходом в продажу апарт-комплекса «Нарвский

посад» по стартовым ценам (ниже средней в своем

сегменте), 124,5 тыс. ₽./кв.м.

В элит-классе с учетом проблем реализации ряда

объектов и их уходом с рынка продаж цена

квадратного метра снизилась на 47%.

В некоторых объектах предлагаются особые условия

приобретения юнитов. Так в Docklands предлагается

рассрочка при взносе 30%, а также ипотека от

застройщика под 15% годовых на 3 года.

АРЕНДА

Изменения коснулись стоимости аренды в проектах с

инвестиционной составляющей. Так в 1 кв. средняя

стоимость 1 месяца аренды студии (24-30 кв. м.)

составляет ₽47 800, апартаментов с 1 спальней (40-

60 м) – ₽76 516, с 2 спальнями ₽98 000.

При этом доходность собственника апартамента

составляет 12-15% в год, что на 2-5 п.п. выше, чем в

прошлом квартале.

Цена на апартаменты, тыс. ₽/кв.м.

Salut

Docklands

Офисная


12



В 1 квартале 2015 отмечено увеличение доли апартаментов в классе комфорт за счет выхода

корпуса в комплексе Salut, который занял более 50% рынка от общего объема апартаментов в

продаже. Доля апартаментов в бизнес-классе менее 40%.

Увеличение спроса на апартаменты в 1 квартале 2015 года обусловлено выходом новых объектов

со стартовой ценой ниже средней в своем классе.

На рынке продаж представлено 83% (от общего объема) апартаментов приходится на объекты

формата buy-to-let*. Что говорит о высоком интересе к проектам с инвестиционными программами

доходности.

За счет выхода новых объектов и ухода с рынка продажи дорогостоящих проектов значительно

скорректировались цены в сторону уменьшения. Во 2Q2015 ситуацию может скорректировать

комплекс «Невский,68», где цена кв. метра составит 650 тыс.-1 000 тыс. руб.

В ряде объектов предлагаются выгодные условия рассрочки с первоначальным взносом от 30%. В

основном это объекты с большим количеством апартаментов, такие как Salut и Docklands. Также

данные объекты продают апартаменты в соответствии с ФЗ-214, заключая договор долевого

участия.

Растущий спрос на апартаменты позволит развиваться данному формату даже в сложившихся

экономических условиях.


Выводы

Объект

Типы

апарт.

для сдачи

Площадь

апарт.

для сдачи

Цена ь

1 кв.м

Средняя

стоимость

долгосрочной

аренды

Годовая

доходность

для

собственника

Сервисные услуги (техническое

обслуживание и эксплуатация)

Стоимость

сервисных услуг Перечень сервисных услуг

Docklands студия 29,8-31,3

кв. м ₽100 000 40 000 ₽/мес. 14,59%

85

руб./кв.м/мес


инженерных систем.

Salut

студия 24 кв. м ₽122 916

руб. 29 000 ₽./мес. 14 %**

н./д. н./д. Апарт. с 1

пальней

38,83

кв. м ₽74 684 35 000 ₽./мес. 12%**

Апарт. с 2

спальнями

52,9

кв. м ₽75 614 45 000 ₽/мес. 11%**

Avenue Apart

студия 30,4

кв. м ₽163 600 72 000 ₽/мес. 13 %

80 руб./кв.м/мес


ресепшен,



Апарт. с 1

пальней

55,2

кв. м ₽149 250 96 000 ₽/мес. 13 %

Апарт. с 2

спальнями

73,2

кв. м ₽160 650 144 000 ₽/мес 13 %

Vertical

Доходная программа «75/25»

295

руб./кв.м/мес.

• прачечная,

• фитнес,

• Wi-Fi,

• круглосуточная

диспетчеризация,


ресепшен,

• уборка раз в неделю,



Стандарт 30 кв. м ₽179 000 69 600 ₽/мес. 12%

Комфорт 40 кв. м. ₽166 000 98 550

руб./мес. 15%

**Прогнозируемые показатели

Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей

(выставленных на продажу) на конец 1кв. 2015 г.

*buy-to-let - покупка недвижимости для сдачи в аренду

Офисная


МФК

«Docklands»

Avenue Apart

13



период факт/динамика

общий

объем,

шт.

общий

объем,

ап.

новое

предложе

ние, шт.

новое

предложен

ие, ап.

общий

объем

спроса,

ап.

средняя стоимость продажи

апартаментов, за кв. м

эконом-

класс

бизнес-

класс элит-класс

2014

1-2Q

факт 11 шт. 2 454 ап. 0 шт. 0 шт. 168 ап. ₽105 294 ₽200 000

руб.

₽573 000

руб.

динамика 0% 0% 0% 0% н./д. н./д. н./д. н./д.

3Q

факт 12 шт. 2 570 ап. 1 шт. 188 шт. 84 ап. ₽107 400 ₽200 000

руб.

₽550 000

руб.

динамика 9% 4,7% 100% 100% -50% 2% 0% -4%

4Q

факт 13 шт. 2 968 ап. 1 шт. 473 шт. 88 ап. ₽112 492 ₽144 313

руб.

₽528 350

руб.

динамика 8% 15% 100% 152% 5% 4% -27% -1%

2015

1Q

факт 10 шт. 1 877ап. 1 шт. 571 шт. 95 ап. ₽86 500 ₽140 992 ₽250 980

динамика -23% -36% 0% 20% 8% -23% -3% -47%


Движение рынка за 2014-2015 г.

(по сравнению с предыдущим кварталом)

На вопросы по отчету ответят:

NAI Becar – российское

подразделение мировой сети

NAI Global, одного из лидеров

мирового рынка коммерческой

недвижимости. Партнерская сеть NAI,

основанная в 1978 году, имеет 350

офисов в 55 странах мира. По итогам

2012 года бренд NAI занял 5 место

среди мировых брендов на рынке

коммерческой недвижимости.

NAI Becar имеет фронт-офисы в

Москве и Санкт-Петербурге,

а также представительства в

нескольких городах России.

Санкт-Петербург

194044,

Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».

Тел.: 8 (812) 490-70-01

- Управление недвижимостью

- Эксплуатация объектов

- Инвестиции

- Инфраструктурные проекты

- Зарубежные инвестиции

- Консалтинг

- Исследования рынка

- Оценка

- Управление проектами

- Аренда

- Покупка и продажа

- Продвижение объектов

Компания:

Услуги:

Ольга Шарыгина

Управляющий директор департамента

Управления активами

[email protected]

Тарута Наталья

Ведущий маркетолог

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

www.naibecar.com

Контакты: Москва

125009,

пер. Большой Кисловский, 9

Тел.: 8 (495) 225-23-35

http://www.naibecar.com/

Business

Обзор рынка апартаментов за первое полугодие 2015 года