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Una buena forma de bajar los costos de una obra, pero tiene sus implicancias que conviene conocer antes de comenzar a construir
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BIENVENIDO
En esta presentación podrás ver la forma más común
de bajar los costos de una obra:
El esquema de una obra normal,
construida por una empresa es el siguiente:
Co
nst
ruye
Pag
a
Controla
técnicamente
la obra
PROPIETARIO
CONTRATISTA(empresa constructora)
DIRECTOR DE OBRA
El Contratista se encarga de todas las tareas que implica construir, es decir
que administra la obra durante su desarrollo y le entrega al propietario la
misma cuando está terminada.
El Director de Obra representa al Propietario en cuestiones técnicas.
Su función es controlar que la obra se ejecute de acuerdo a los planos de
proyecto.
En este caso, el valor final (precio) de la obra
estará compuesto de la siguiente manera:
COSTO DIRECTOMateriales, mano de obra, equipos y herramientas
+
GASTOS GENERALES
Gastos de oficina, personal técnico, honorarios de otros profesionales (contador, escribano, otros),
seguros (obrero, terceros, etc), vehículos afectados a obra, cercos de obra, cartel de obra, luz y agua de
obra, y cualquier otro gasto que sea necesario realizar para construir la obra encomendada.
+
BENEFICIO
Ganancia o utilidad que le queda a la empresa después de terminar la obra.
+
IMPUESTOS I.V.A., Ingresos Brutos, Ganancias, etc.
. .
PRECIO DE LA OBRA
¿COMO BAJAR EL COSTO DE MI OBRA?
Esta pregunta es la que se hace
mucha gente que va a construir
obras chicas, como una casa o un
pequeño local comercial.
Hay una forma de construir una
obra con menores costos:
OBRAS POR ADMINISTRACION
(del propietario)
En una obra por administración, el propietario se
convierte en el contratista de su propia obra.
El esquema de esta obra será el siguiente:
Representa
técnicamente
al propietario
PROPIETARIO - CONTRATISTA
DIRECTOR DE OBRA
Paga
Honorarios
Profesionales
El costo de las obras por administración
estará compuesto de la siguiente manera:
COSTO DIRECTO
(materiales, mano de obra y herramientas)
+
IMPUESTOS
(I.V.A. de los materiales comprados)
. .
COSTO TOTAL DE LA OBRA
Los gastos generales y el beneficio empresario
no figuran en este esquema.
Esta es la principal ventaja de la construcción de una obra por administración:
El costo de la obra disminuye sensiblemente.
Pero una obra por administración implica otras cuestiones,
. . . que el propietario debe conocer
El primer aspecto es el de las responsabilidades.
Al asumir el propietario el rol de un constructor, las
responsabilidades provenientes de la construcción de la obra
recaen directamente sobre él.
El propietario deberá encargarse de contratar los seguros correspondientes
para estar cubierto legalmente ante cualquier eventualidad.
Para cumplir con las leyes vigentes en este aspecto,
deberá contratar un Contador Público que entienda en
temas vinculados a empresas constructoras.
La contratación de mano de obra es otro aspecto importante:
La relación entre obreros y propietario es directa.
No hay nadie más que intervenga en esta relación.
El precio de los trabajos.
La forma de pago de los mismos.
El plazo de terminación de la obra.
La calidad de los trabajos.
La garantía por los trabajos mal realizados.
El uso de elementos de seguridad.
El cumplimiento de legislación laboral.
Los subcontratistas.
y todos los demás aspectos de esta relación laboral . . .
serán resueltos solamente entre el propietario y los obreros empleados por él,
de la misma manera que los resuelve un empresario constructor con sus empleados.
Otro aspecto importante es el
tiempo que hay que dedicarle a la obra:
Buscar precios,
analizar presupuestos,
buscar materiales,
llevar materiales a obra,
realizar pagos,
visitar al contador,
controlar los materiales entregados,
controlar los gastos de la obra,
coordinar las tareas con los obreros,
y todas las demás tareas que demanda una obra.
Todas estas tareas las realiza una empresa constructora durante una obra,
llevan tiempo y tienen sus costos.
En una obra por administración, estos costos
estarán a cargo del propietario.
La garantía de los trabajos es otro aspecto importante:
Al ser el propietario quien construye,
no puede reclamar garantía por los trabajos realizados.
En este tipo de obras, generalmente el obrero culpará de un
mal trabajo a la calidad de los materiales, y el vendedor de
materiales responsabilizará al obrero.
Por esta razón es importante comprar materiales de calidad
y contratar mano de obra lo mejor calificada posible, que
seguramente tendrá mayor costo, pero evitará muchos
problemas de defectos de la obra.
¿CUAL ES LA FUNCION DEL DIRECTOR DE OBRA?.
En este esquema de trabajo,
El Director de Obra deberá inspeccionar los
trabajos realizados para constatar que se
adecúan a los planos del proyecto.
El Director de Obra deberá poner a disposición sus conocimientos y
experiencia de obra, y a actuar diligentemente para cumplir con su rol en obra.
Esto suele dar lugar a confusiones sobre su rol y responsabilidad sobre el
resultado de la obra:
El Director de Obra no construye, por lo tanto, no puede garantizar el
resultado de la obra.
Quien debe garantizar el resultado es quien construye la obra.
En obras por administración, el Director de Obra asesorará al Propietario en
todos estos aspectos, pero no participará en los costos ni las
responsabilidades que le corresponderían a una empresa constructora.
Estos son algunos de los casos más comunes en los que el propietario a
veces supone que el Director de Obra asumirá roles que no le corresponde:
Si los obreros no cumplen con su trabajo, o lo hacen mal,
la única responsable será la empresa constructora, no el
Director de Obra.
El Director de Obra hará saber al Representante Técnico de la empresa que hay un
trabajo mal hecho, y lo que deberá hacer para repararlo.
El costo de esta reparación deberá ser absorbido por la empresa constructora.
En una obra por administración, al no haber empresa constructora, el Director de
Obra le comunicará de un problema en la obra al Propietario, asesorándolo sobre
las implicancias técnicas del problema.
Pero la responsabilidad y la decisión final sobre la resolución del problema será
del propietario, a menos que se trate de un problema que afecte la seguridad
estructural de la construcción.
En una obra con empresa constructora, ésta responderá
con su capital por los trabajos mal hechos en la obra,
debiendo reparar o rehacer los mismos.
En una obra por administración, el Propietario decidirá si rehace los
trabajos mal hechos, los que serán a su costo.
En el caso de vicios ocultos (trabajos que quedan ocultos, y que no
puede constatarse que estén bien realizados, por ejemplo la capa
aisladora, pérdidas en cañerías de cloaca o agua), la empresa
constructora se responsabilizará por los mismos, debiendo efectuar las
reparaciones que correspondan.
Generalmente los vicios ocultos no pueden ser detectados
en la inspección de los trabajos.
En obras por administración, como el propietario
hace las veces de empresa constructora, deberá
resolver la forma de reparar estos vicios ocultos.
El único papel del Director de Obra en estos casos
es el de asesorar técnicamente al propietario en la
resolución del problema.
El cumplimiento con medidas de seguridad y de legislación laboral, es
responsabilidad de quien construye, ya sea una empresa constructora o
un propietario que hace su obra por administración.
Es el propietario quien deberá controlar que el contratista cumpla con la
legislación laboral y de seguridad.
En obras por administración, será él mismo el encargado de cumplir con
las leyes en esta materia.
En obras con empresa constructora, ésta es responsable por la guarda
de la obra (responsabilidad por robos, accidentes o daños a terceros).
Para ello una empresa constructora contrata un sereno
o empresa de seguridad para evitar robos y una póliza
que lo cubra contra daños a terceros.
En obras por administración,
estos riesgos y sus costos
los debe cubrir el propietario.
Una empresa constructora debe dar una
garantía por los materiales y trabajos
realizados de al menos 180 días.
En las obras por administración del propietario, no
hay posibilidad de reclamar garantía por los trabajos
mal hechos, porque fue él mismo quien construyó.
CONTRATISTA (en obras con empresa constructora)
PROPIETARIO (en obras por administración)
o Compra materiales.
o Contrata personal.
o Provee equipos y herramientas.
o Asegura la provisión de materiales a obra.
RESPONSABILIDADES:
o Cumplir con los plazos de obra.
o Cumplir con la calidad de la obra.
o Garantizar los trabajos realizados.
o Cambiar materiales fallados.
o Reparar trabajos mal hechos.
o Reparar vicios ocultos.
o Cumplir con la legislación laboral y de seguridad.
o Guarda de la obra (vigilancia).
DIRECTOR DE OBRA:o Pone sus conocimientos, experiencia y
tiempo necesario a disposición.
o Inspecciona los trabajos realizados para
constatar que se adecúan al proyecto.
o Resuelve problemas técnicos que
pudieran aparecer en obra.
o Asesora técnicamente al propietario.
RESUMEN:
Existen varias alternativas intermedias entre una obra con empresa constructora o
por administración del propietario, en las que algunas de las tareas y
responsabilidades las asume el Director de Obra.
Estas alternativas generan honorarios profesionales distintos
a los de una Dirección de Obra normal.
Un Consejo Final:
Antes de comenzar tu obra,
analiza bien todas las alternativas para construirla.
Haz todas las consultas que creas necesarias a tu arquitecto
antes de comenzar tu obra.
Estarás mucho más cerca de lograr el resultado más óptimo
que esperas de tu obra.
Gracias por tu atención.
Te invito a ver el resto del sitio web del estudio.
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