Upload
macropanel
View
704
Download
4
Embed Size (px)
Citation preview
TENDENCIAS DE LA INDUSTRIAINMOBILIARIO RESIDENCIALSeminario MacropanelMauricio Varela, Gerente GeneralJueves 14 de Enero de 2010
agenda
2. Competir por Diferenciación: Estrategia de negocio Almagro en el mercado residencial
3. Dinámicas de ajuste del mercado residencial
4. Conclusiones
1. SOBREOFERTA: LA CLAVE PARA ENTENDER LA CRISIS 2008 - 2009
SOBREOFERTA DEFINE LA POSICIÓN DE LA INDUSTRIA FRENTE A LA CRISIS DEL 2008 - 2009
Es indispensable contar con buena información de mercado, que permita derivar la curvas de oferta y demanda para cada comuna.
NO NOS PUEDE VOLVER A PASAR LO MISMO
P
Q
D
S
MERCADO INMOBILIARIOPOR COMUNA
PROMOCIONES
MASIVA BAJA DE PRECIOS PARA ENFRENTAR DEMANDA ADVERSA Y SOBRESTOCK ASFIXIANTE.
LO BUENO: capacidad de partícipes de la industria de colaborar para generar un cambio en la percepción de los consumidores.
LO MALO: destrucción de utilidades, daño a clientes anteriores, pérdida de valor percibido.
RECUPERAR RENTABILIDADES¿Se podrán subir los
precios?DEPARTAMENTO , LAS CONDES , REGION METROPOLITANA
4154
39
6681
194
145 140149 149
140
111
92
0
150
364
205
320380
864
719773
804 796 804
558
488
0
Mes N08 D08 E09 F09 M09 A09 M09 J09 J09 A09 S09 O09 N09
Proys. mercado(activos) 20 31 21 31 30 48 48 46 50 52 44 35 35
Proys. mercado (oferta) 95 94 96 95 93 91 91 90 89 89 90 89 89
Proys. cliente (activos) 2 3 1 4 3 4 4 3 5 4 4 4 2
Proys. cliente (oferta) 10 10 10 10 9 7 7 6 5 5 5 5 5
UNIDADES
UF(MILES)
agenda
1. Sobreoferta: la clave para entender la crisis 2008 - 2009
3. Dinámicas de ajuste del mercado
4. Conclusiones
2. COMPETIR POR DIFERENCIACIÓN: ESTRATEGIA DE NEGOCIO ALMAGRO EN EL MERCADO RESIDENCIAL
ALMAGRO SE DIFERENCIA
POR UNA PERCEPCION DE CALIDAD
SUPERIOR
APUESTA POR CONSTRUIR UNA MARCA FUERTE QUE LE PERMITA AUMENTAR SU DEMANDA
Inmobiliarias ABC1 SantiagoValoración de Marca 2009
42,33 29,85 19,90 15,43
FUENTE:
1 2 3 4
Esta estrategia hizo posible que Almagro venda lo mismo que la categoría pero sin disminuir los precios.
EL CASO DE ALMAGRO DURANTE LA CRISIS
SEGMENTODESEMPEÑO
INNOVACIÓN
agenda
4. Conclusiones
3. DINÁMICAS DE AJUSTE DEL MERCADO
1. Sobreoferta: la clave para entender la crisis 2008 – 2009
2. Competir por Diferenciación: estrategia de negocio Almagro en el mercado residencial
FRENTE A CAMBIOS EN LA DEMANDA POR SCHOCKS POSITIVOS
Ha existido facilidad para aumentar la oferta: Santiago ha contado con amplias zonas dispuestas a renovar su infraestructura residencial.
Casas: Maipú, Puente Alto, San Bernardo, Quilicura, Lampa, etc
Deptos: Las Condes, Providencia, Santiago Centro, Ñuñoa, etc.
El ajuste se produce a través de un aumento en la oferta y la mantención de los precios.
P
Q
D1
S2
MERCADO INMOBILIARIO
S1
D2
P1
Q1 Q2
AÚN QUEDA SUELO DISPONIBLE, TANTO PARA CASAS COMO PARA DEPARTAMENTOS…
SIN EMBARGO, CAMBIOS EN PLANOS REGULADORES TIENDEN A GENERAR RESTRICCIONES AL DESARROLLO DE PRODUCTOS:
Las Condes, Providencia: restricciones a la oferta de
departamentos de 1 y 2 dormitorios.
Santiago: limitaciones a la constructibilidad y mayores exigencias
de autos.
Ñuñoa: resctricciones a la altura y constructibilidad.
ADICIONALMENTE, HAY UNA MAYOR CONCIENCIA DE LA CIUDADANÍA RESPECTO DE SUS DERECHOS A OPINAR E INGERIR SOBRE LA PLANIFICACIÓN URBANA.
¿QUÉ PASA CON LOS PRECIOS?
FUENTE: http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Chile/square-meter-prices
Square Metre Prices - Chile Compared to Continent
LAS MAYORES RESTRICCIONES PODRIAN TRADUCIRSE EN MAYORES PRECIOS.COMPARATIVAMENTE, EL NIVEL DE PRECIOS EN CHILE TODAVÍA ES BAJO
agenda
4. CONCLUSIONES
1. Sobreoferta: la clave para entender la crisis 2008 – 2009
2. Competir por Diferenciación: estrategia de negocio Almagro en el mercado residencial
3. Dinámicas de ajuste del mercado
1. Indispensable el contar con información precisa y oportuna de la situación de oferta y demanda de cada mercado residencial.
2. Promociones mostraron su lado bueno (colaboración entre partícipes, capacidad de influir en la opinión pública). Pero no las sobredimensionemos. El público va a estar encantado de comprar en liquidaciones, pero no va a generar ningún aprecio por esas marcas (los leerán más bien como nombres).
3. Hay espacio para competir basado en mejores productos y no sólo en base a un producto estandarizado.
4. Puede ser que enfrentemos en los próximo años un cambio en la dinámica de ajuste del mercado residencial, que lleve a una apreciación de las propiedades en el largo plazo.
¡MUCHAS GRACIAS!