Progetto Quality Living, Milano, Italia

Quality LivingProgetto di fattibilità, promozione e locazione immobiliare

Milano

di Francesco Di Lella

martedì 12 novembre 2013

2Quality Living

Indice

Oggetto, cliente e missioneProject & service managementMetodo ed ipotesi di lavoroAnalisi di fattibilitàAnalisi di convenienzaProposta d’azioneRiepilogo analisiComunicazione e relazioni pubblicheRisultati competitivi e successoStesura documentiServizi civilistici, fiscali e gestione amministrativaInformazioni di sintesi, fonti d’analisi e referenze


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Oggetto, cliente e missione

Oggetto: appartamento trilocale di 85 mq. dotato di pertinenza, ristrutturato con progetto architettonico in design contemporaneo nel 2011. Dichiarazione di abitabilità, sicurezza impianti e classificazione energetica consegnate. Ubicato in un condominio del 1960 al confine fra le zone 4 e 1 della classificazione territoriale del comune di Milano

Missione: valutare e generare un rendimento stabile per l’investimento tramite la locazione immobiliare

Cliente: proprietario dell’immobile


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Project & service management

Nel marzo 2012 viene prospettata al proprietario residente dell’immobile, mio cliente in questo progetto, un avanzamento di carriera e collegato trasferimento in un’altra città. Egli intende accettare la proposta lavorativa ed il trasferimento, ma desidera anche definire la nuova funzione del bene nella sua economia personale prima dell’eventuale partenza, prevista per il 1° settembre 2012. Se possibile e conveniente intende conservare la proprietà del bene, concederlo in locazione e rinviare l’eventuale decisione di venderlo lungo un orizzonte temporale di 5/7 anni.

Il Cliente è sicuramente interessato al procacciamento del primo contratto, ma vuole anche sviluppare un sistema di gestione e controllo dell’immobile in virtù della trasformazione della sua funzione da bene di consumo ad investimento, massimizzando la continuità della rendita da locazione e riducendo al minimo la necessità dei suoi interventi in futuro. L’insieme delle attività richieste ha un contenuto più ampio dei servizi offerti dalle agenzie immobiliari a Milano, mediamente focalizzate sulla stretta attività di intermediazione. Deve pertanto essere gestito in modo unitario e personalizzato.

C’è bisogno di assumere in breve tempo informazioni oggettive sulla domanda di locazione a Milano e sulle variabili legali e fiscali, determinare un canone che sia accettabile per il proprietario e tale da garantire l’introduzione dell’immobile nel mercato, compiere scelte di orientamento verso una o più tipologie di affittuario ed associarvi la comunicazione più adeguata, sviluppare in termini esecutivi il progetto eseguendo le azioni collegate.

Comprensione della missione Identificazione delle caratteristiche dell’immobile Ipotesi sulle tipologie di conduttori potenziali Analisi di mercato Giudizio di fattibilità Valutazione locativa dell’immobile Analisi legale Valutazione dell’impatto fiscale e rendimento netto Determinazione delle spese a carico delle parti Costruzione di una proposta e giudizio di convenienza Attività di comunicazione immobiliare Attività di pubbliche relazioni immobiliari Valutazione della risposta del mercato e accordo Stesura dei documenti legali Assistenza per la firma del contratto Assistenza per la firma di eventuali rinnovi Assistenza per eventuali modifiche contrattuali Gestione amministrativa delle obbligazioni contrattuali Gestione degli interventi a carico del proprietario Delega per gli adempimenti civilistici e fiscali

Missione


L’’ipotesi di concedere in locazione l’immobile ad un generico conduttore non offre elementi di osservazione immediata e rispondenti al bisogno di informazioni previsionali del proprietario. Restringendo l’ambito dell’analisi a fenomeni meglio osservabili come il “motivo del soggiorno di persone provenienti da fuori città”, ad esempio lo studio universitario o il lavoro, si possono invece osservare flussi di informazione significativi. Nel soggiorno per studio universitario, in particolare, la possibilità di accertare la presenza di una domanda costante di alloggi può costituire la base di ricerca del primo conduttore e conferire stabilità nel tempo alla locazione quando sarà il momento di rinnovare un contratto in scadenza o per sopperire in tempi brevi ad eventuali interruzioni anticipate in corso di locazione.

Nella locazione di immobili ad uso abitativo in Italia è data infatti al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto con un preavviso massimo di 6 mesi, determinando la possibilità che il rendimento della locazione si interrompa ed il proprietario debba intervenire per rimettere l’immobile sul mercato, direttamente o tramite un’agenzia immobiliare, con maggiori costi in termini di tempo e/o commissioni di intermediazione. In avvio di contratto con un conduttore generico, tale eventualità è del tutto imprevedibile in quanto legata esclusivamente alle sue circostanze soggettive. Di contro, nel soggiorno per studio universitario è possibile misurare l’aspettativa di sua durata associandola alla lunghezza del ciclo di studi, quindi massimizzarla a 3/5 anni a contratto prendendo in considerazione solo la quota di studenti iscritti al primo anno del ciclo di studi.

In ultimo, nella locazione generica l’elevato impatto del costo della casa sul bilancio di un individuo o di una famiglia, in area metropolitana, tende a ridurre la domanda ed il potere contrattuale del proprietario. Fa eccezione la co-locazione, una prassi consistente nella condivisione dell’immobile in gruppo fra studenti universitari o giovani lavoratori, che riduce il costo a carico del singolo conduttore e massimizza il rendimento per il proprietario, rendendo il contratto più sostenibile e quindi aumentandone ancora l’aspettativa di stabilità.

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Metodo ed ipotesi di lavoro

Misurabilità della domanda

Misurabilità della durata attesa del contratto di locazione

Ottimizzazione del canone percepito dal proprietario e sostenuto dal

conduttore

Ipotesi di lavoro: co-locazione a studenti universitari provenienti da fuori Milano ed iscritti al primo anno


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Analisi di fattibilità

Per verificare l’ipotesi di lavoro si rileva innanzitutto la capacità di attrazione di nuovi studenti delle Università pubbliche di Milano in quanto ad essa si lega una proporzionale domanda di alloggi dovuta alla permanenza in città per il periodo corrispondente al ciclo di studi.

Nell’ultimo quinquennio (2007-2011) si registra un incremento di 5.037 studenti italiani iscritti al primo anno: dai 53.124 del 2007 ai 58.161 del 2011 con una presenza stabile media di 56.120 unità. A questi vanno sommati i nuovi studenti iscritti agli istituti privati operanti soprattutto nella formazione accademica di discipline legate ai settori della creatività. Nonché gli studenti stranieri, non rilevati con precisione nelle statistiche ministeriali.

Presenza stabile di domanda potenziale in città

53124

54826

56585

5790558161

20072008

20092010

2011

Rilevata la presenza di una domanda potenziale, si passa alla verifica di quella effettiva focalizzando l’analisi solo sugli studenti che hanno bisogno di alloggio in quanto provenienti da fuori Milano e restringendola solo a quelli iscritti ad Università ubicate nell’area di interesse dell’immobile del Cliente. Quest’ultimo gode già di una buona posizione in quanto localizzato in zona 4 a ridosso della zona centrale 1 della città, in un contesto urbano ad alto livello di servizi e con fermate di trasporto pubblico per stazione ferroviaria, aeroporto e centro storico nel raggio di 200 metri.


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Presenza stabile di domanda effettiva da studenti fuori sede nell’area dell’immobile

NUOVI STUDENTI ISCRITTI 2011 2010 2009 2008 2007

UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI MILANOResidenti in LombardiaProvenienti da altre regioniUNIVERSITA’ BOCCONIResidenti in LombardiaProvenienti da altre regioniUNIVERSITA' CATTOLICA DEL SACRO CUOREResidenti in LombardiaProvenienti da altre regioniTOTALE FUORI REGIONE DEI TRE ISTITUTI

18.417 18.763 18.366 17.422 16.94815.133 15.566 15.226 14.686 14.2423.284 3.197 3.140 2.736 2.7064.526 4.680 4.555 4.731 4.4781.374 1.379 1.418 1.570 1.4913.152 3.301 3.137 3.161 2.9879.501 9.416 9.308 9.231 9.7437.290 7.278 7.395 7.495 7.9472.211 2.138 1.913 1.736 1.7968.647 8.636 8.190 7.633 7.489

I 3 istituti universitari più vicini e/o raggiungibili sono: l’Università degli Studi di Milano, distante 550 metri, l’Università commerciale Luigi Bocconi e la collegata Scuola di Direzione Aziendale, distante 6 fermate di trasporto pubblico e l’Università Cattolica del Sacro Cuore, distante 10 fermate. Considerando solo tali istituti, negli ultimi 5 anni si registra una presenza stabile di studenti provenienti da altre regioni italiane ed iscritti al primo anno fra i 7.489 del 2007 e gli 8.647 del 2011. A questi vanno aggiunti gli studenti stranieri e quelli italiani residenti in Lombardia ma non a Milano e che devono ugualmente trovare un alloggio in città per poter frequentare quotidianamente i corsi. L’accoglienza degli studenti provenienti da fuori Milano da parte degli istituti in campus e residenze universitarie è fortemente selettiva e non capace di incidere su tali numeri, se non in modo marginale.


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L’immobile, di recentissima ristrutturazione con progetto architettonico, è ottimizzato per il soggiorno di tre persone sia in termini di qualità della condivisione degli spazi che di privacy e concentrazione sullo studio. L’arredamento essenziale, l’illuminazione in contemporary design e la presenza di tutti i conforts di vivibilità rendono l’ambiente giovane, pratico e funzionale.

Adeguatezza dell’immobile alla co-locazione


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Esistendo le condizioni di domanda e l’adeguatezza dell’immobile all’ipotesi di lavoro, bisogna verificare la convenienza specifica per il Cliente in termini economici e le prospettive di stabilità nel tempo del rendimento atteso. Per fare ciò bisogna determinare un canone di mercato per l’immobile e uno strumento legale che offra le migliori garanzie di continuità della locazione in corso di contratto e nel medio termine.

Giudizio positivo di fattibilità


IMMOBILE PER 3 PERSONE CON 1 CAMERA SINGOLA + 1 DOPPIA

UBICAZIONE CANONE MENSILE

CAMERA SINGOLA

POSTO IN DOPPIA

POSTO IN DOPPIA

50 immobili generici (media)

Fascia alta - Il più piccolo, in zona residenziale

Fascia alta - Il più vicino all’Università Bocconi

Fascia alta - Il più rifinito

Fascia alta - Il più grande e costoso

ZONA 4-1 € 1.055,00 € 527,27 € 264,00 € 264,00

ZONA 4-1 € 1.150,00 € 575,00 € 287,50 € 287,50

ZONA 4-1 € 1.600,00 € 800,00 € 400,00 € 400,00

ZONA 4-1 € 1.600,00 € 800,00 € 400,00 € 400,00

ZONA 4-1 € 1.700,00 € 850,00 € 425,00 € 425,00

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Analisi di convenienza

In risposta alla domanda di alloggi funzionali al soggiorno di studio universitario si è strutturato negli anni un mercato composto da operatori privati (proprietari), agenzie immobiliari generaliste o focalizzate sulla locazione, società immobiliari o finanziarie specializzate nell’acquisizione di immobili da destinare alla co-locazione.In relazione alle caratteristiche e nella zona di ubicazione dell’immobile del Cliente si rilevano i prezzi su un campione di 50 appartamenti generici, cioè di qualità abitativa variabile, e si estraggono da esso 4 appartamenti di fascia-medio alta, cioè di qualità abitativa superiore. Tale rilevazione deve tener conto che se il dato economicamente rilevante per il proprietario è il canone complessivo, ogni conduttore del gruppo di co-locazione effettua sia una valutazione complessiva dell’immobile che un calcolo costi/benefici fra l’entità del canone e lo spazio “privato” a lui spettante nell’appartamento. I prezzi rilevati comprendono le spese condominiali, ma non anche le utenze domestiche, determinabili solo in base ad i consumi effettivi. Il risultato è un canone medio di € 1.055,00 / mese per l’immobile generico e un canone massimo di € 1.700,00 / mese per l’appartamento più costoso della fascia alta. Approfondendo gli annunci si osserva come le differenze di prezzo dipendano sostanzialmente da un insieme di 20 variabili qualitative, di cui 7 riguardano il fabbricato nel suo complesso (vivibilità del contesto urbano, valore architettonico, prossimità dei mezzi pubblici di trasporto, raggiungibilità a piedi dell’Università, spazi interni per il deposito di motocicli, portineria e ascensore) e 13 riguardano l’unità immobiliare (piano, balcone o terrazza, superficie di almeno 80 mq., nuova costruzione o ristrutturazione, arredamento, design dell’ambiente, elettrodomestici di base, elettrodomestici aggiuntivi, antifurto ambientale, aria condizionata, rete internet wi-fi, box auto compreso nel prezzo e massimo risparmio energetico certificato).


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Determinazione del canone di mercato

Associando il canone medio ed il canone massimo del campione osservato ad un livello di qualità rispettivamente media e massima (10 e 20 “plus” su 20 totali) ed estraendo proporzionalmente valori intermedi da livelli qualitativi intermedi, si ottiene una scala teorica prezzo/qualità per gli immobili adibiti all’uso specifico e che può quindi essere utilizzata per valutare quello del Cliente, che si attesta in posizione 16/20, possedendo tutti i plus, meno 4: il particolare valore d’epoca o contemporaneo del fabbricato, il piano alto, il box auto compreso nel prezzo ed il massimo risparmio energetico, certificato dalla classe A:

A tale livello di qualità corrispondente ad un canone di € 1.442,00 al mese:

Che si ritiene di aggiustare leggermente ad € 1.470,00 / mese e considerare come rendimento mensile atteso dall’introduzione dell’immobile del Cliente nel mercato della co-locazione funzionale allo studio universitario


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4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato

Co-

Loca

zion

e

Contratto unico cointestato a più conduttori

Un contratto per ogni conduttore

Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431

Contratto “Transitorio”.Legge n. 431 del 9.12.1998Art. 5, comma 1

Contratto “Agevolato”.Legge n. 431 del 9.12.1998Art. 2, comma 5

Contratto “Studenti universitari”.Legge n. 431 del 9.12.1998Art. 5, comma 2

La prospettiva di stabilità del rendimento della locazione, oltre che dalla stabilità delle richieste del mercato, dipende dalla scelta della tipologia di contratto, in virtù della sua durata e della relazione legale intercorrente fra proprietario, conduttore individuale o gruppo di conduttori.


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Nella locazione ad uso abitativo in Italia è possibile optare fra il contratto standard di 4 anni rinnovabile di altri 4 ed il cui canone si forma nella libera trattativa tra le parti ed un gruppo di 3 tipi di contratti a canone concordato e di durata variabile da un minimo di un mese ad un massimo di 3 anni, rinnovabile di altri 2.

4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato





Co-

Loca

zion

e




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Il contratto per studenti universitari, previsto dalla legge e di durata variabile da 6 mesi a 3 anni, fa parte della categoria dei contratti concordati il cui canone non può essere superiore a determinati limiti fissati da accordi locali fra le organizzazioni sindacali dei proprietari e quelle degli inquilini, ponderati sulla tipologia di immobile da locare.

4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato





Co-

Loca

zion

e




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inapplicabili a M

ilano

Tuttavia tale tipologia di contratti risulta di fatto inapplicabile per il proprietario in quanto l’ultimo accordo di definizione del limite massimo di canone riguardante la città di Milano è avvenuto nel 1999 e risulta oggi obsoleto dal punto di vista economico: effettuata la simulazione sull’immobile del Cliente, il modello fornisce infatti come risultato un valore che si attesta al 50% circa del canone normale di mercato.

4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

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Canone libero

Canone concordato





Co-

Loca

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e




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Per quanto riguarda la co-locazione e indipendentemente dal tipo e dalla durata del contratto, la relazione legale fra le parti cambia a secondo se venga stipulato un unico contratto fra proprietario e gruppo di conduttori oppure un contratto per ognuno dei conduttori della condivisione (locazione parziale)

Co-

Loca

zion

e



4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato






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Nella locazione parziale ogni conduttore è legalmente obbligato nei confronti del proprietario per la sua quota di canone ed il suo eventuale recesso anticipato non produce lo scioglimento del contratto degli altri, che restano obbligati solo al pagamento della loro quota.

Co-

Loca

zion

e



4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato






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Tale modalità è esplicitamente prevista solo nel contratto concordato per studenti universitari e al fine di agevolare il tournover all’interno di un gruppo nel quale ogni conduttore possa permanere nell’immobile per il periodo a lui necessario, come nel caso di studenti iscritti ad anni accademici diversi. Non essendo invece prevista anche per il contratto standard 4 + 4 a canone libero e considerata l’inapplicabilità economica a Milano dei contratti concordati, alla data di questo progetto la locazione parziale è un’opzione puramente teorica. In ogni caso la soluzione apparirebbe poco compatibile con le esigenze del cliente in termini di stabilità della locazione.

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Co-

Loca

zion

e



4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato






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In presenza di un contratto unico ogni conduttore è invece legalmente obbligato nei confronti del proprietario dell’immobile per l’intero canone di locazione e l’eventuale recesso anticipato o l’inadempienza di un solo conduttore produce lo scioglimento del rapporto per tutti e l’obbligo di pagamento resta a carico di ogni conduttore. Tale soluzione sviluppa la solidarietà economica e la condivisione del progetto di studio fra i conduttori ed è pertanto la più compatibile con le necessità del cliente, offrendo a questi le migliori garanzie in termini di stabilità, soprattutto se la locazione viene orientata verso un gruppo di conduttori con aspettativa di permanenza nell’immobile per lo stesso periodo di tempo, come nel caso di di studenti universitari tutti iscritti al primo anno accademico.

Co-

Loca

zion

e



4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato






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Identificazione del contratto compatibile

4+4anni

3+2 anni

da 6 a 36 mesi

da 1 a 18 mesi

Dur

ata

Canone libero

Canone concordato

Co-

Loca

zion

e








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Proposta d’azione

RENDIMENTO PREVISIONALE PER MESE PER ANNO PER 4 ANNICanone lordo per gli affittuari- Spese condominialiReddito prima delle Imposte- Imposte sul reddito da locazione

- Altre spese fiscali

Reddito netto assolte le Imposte

€ 1.470,00 € 17.640,00 € 70.560,00€ 220,00 € 2.640,00 € 10.560,00€ 1.250,00 € 15.000,00 € 60.000,00€ 262,50 € 3.150,00 € 12.600,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 987,50 € 11.850,00 € 47.400,00

Proposta d’azione al cliente e giudizio positivo di convenienza

Il canone di mercato atteso dall’immobile è stato determinato in € 1.470,00 al mese. Per consentire al Cliente di valutarne la convenienza, tale valore viene scorporato delle spese condominiali che egli verserà all’amministrazione del fabbricato per conto dei conduttori, quantificate in base ai dati storici in € 220,00 al mese. Il valore risultante di € 1,250,00 al mese viene poi ridotto delle imposte dovute allo Stato: in Italia il proprietario che concede in locazione un immobile deve pagare l’imposta di registro e di bollo sul contratto al 50% con i conduttori e le maggiori imposte per l’incremento del reddito personale derivante dalla locazione. In base ad una valutazione di convenienza fiscale può tuttavia optare anno per anno per il pagamento di un’imposta sostitutiva unica del 21% sul canone annuo, esonerando fra l’altro anche i conduttori dal pagamento della loro quota di imposta di registro e bollo. Tale opzione, conveniente per il Cliente in termini previsionali, produce a suo carico un’imposta annua sulla locazione di € 3.150,00 pari a € 262,50 mensili, per un rendimento immobiliare netto atteso di € 987,50 al mese.

IMPOSTE CANONE ANNUALE

ALIQUOTA IMPOSTA ANNUALE

€ 15.000,00 21,00% € 3.150,00

Il contratto da applicare è il 4+4 a canone libero, unico e co-intestato ai genitori degli studenti, tre conduttori solidarmente responsabili per le obbligazioni contrattuali e con detrazioni sulle imposte riconosciute loro dallo Stato come sconto fiscale per lo studio universitario fuori sede dei figli. Il Cliente, sulla base di un rendimento complessivo atteso di € 47.400,00 in 4 anni al netto delle imposte e valutato positivamente il metodo di lavoro, autorizza lo sviluppo esecutivo del progetto.

SPESE CONDOMINIALI STORICO ANNUALE

QUOTA MENSILE

€ 2.640,00 € 220,00


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Riepilogo analisi

Ipotesi di lavoro: co-locazione a studenti universitari provenienti da fuori Milano ed iscritti al primo anno

Presenza stabile di domanda potenziale a Milano

Adeguatezza dell’immobile alla co-locazione

Presenza stabile di domanda effettiva da studenti fuori sede nell’area dell’immobile

Giudizio positivo di fattibilità

Determinazione del canone di mercato

Identificazione del contratto compatibile

Proposta d’azione al cliente e giudizio positivo di convenienza

Realizzazione progetto


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Comunicazione e relazioni pubbliche

Anche l’attività di comunicazione e relazioni viene ideata e sviluppata nella duplice prospettiva di breve termine e di continuità del progetto nel tempo. La prima si sviluppa dalla pubblicazione dell’annuncio in marzo 2012 fino al suo ritiro entro la fine di luglio 2012, momento nel quale deve avvenire la conclusione dell’accordo in funzione della consegna dell’immobile ai conduttori in corrispondenza con l’inizio del nuovo anno accademico, il1° settembre 2012. In tale fase l’obiettivo è quello di far emergere l’immobile del Cliente fra i molti presenti nei centri di raccolta delle informazioni e di selezionare i conduttori compatibili con la missione del progetto: oltre agli aspetti di natura previsionale e legale, una reale condivisione degli interessi delle parti aumenterà ulteriormente le probabilità di una relazione positiva e duratura fra proprietario e conduttori. La seconda prospettiva si realizza con la creazione ed il mantenimento della presenza in rete, tramite una pagina permanente sul social network facebook.com con funzione di fidelizzazione dell’utenza potenziale.

Visibilità > Annuncio > Contatti > Relazioni > Accordo > Consegna

Visibilità > Presenza costante di una pagina Facebook business > Fidelizzazione

Marzo 2012

Luglio 2012

Settembre 2012

Settembre 2016

Settembre 2020


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Per generare delle relazioni efficaci e stringenti, facendo in modo che i conduttori potenziali siano ben informati già prima della visita dell’immobile ed il colloquio di conoscenza, viene prodotto un annuncio con informazioni trasparenti ed esaustive sulle caratteristiche dell’offerta, canone richiesto unico e non soggetto a trattativa.


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Il canale di gran lunga più utilizzato ed efficace per l’incontro fra domanda ed offerta nella locazione immobiliare ad uso abitativo è internet. La comunicazione finalizzata alla conclusione del primo contratto si realizza tramite la pubblicazione dell’annuncio sui 13 maggiori portali di compravendita, dei quali 9 generalisti (Bakeca, Bachecaweb, ebay Annunci, Kijiji, La Repubblica Annunci, Secondamano, Subito, Trovit e Vivastreet) e 4 specializzati nel mercato immobiliare (Affitto, EasyStanza, Idealista e Immobiliare). Inoltre l’annuncio viene inserito nel database dell’Agenzia Uni, un progetto in collaborazione fra il Comune ed alcune Università di Milano che, tramite una sede fisica in città ed un portale web, si pone l’obiettivo di assistere gli studenti universitari fuori sede nella ricerca di alloggio ed agevolarne l’incontro con i proprietari degli immobili.


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Se l’obiettivo di breve periodo è la conclusione del primo accordo, quello complessivo è la continuità di rendimento con minimo livello di costi ed impegno dopo la fase di start-up. Da ciò consegue la necessità di una visibilità minima permanente, che viene realizzata tramite la creazione di una pagina business sul social network facebook, il media più usato al mondo nella fascia di utenza d’interesse per età. La pagina è a costo zero e consente di effettuare attività promozionali a livello globale a pagamento. In ogni momento durante la vita del progetto, che ci si trovi nel periodo del rinnovo del contratto o eventualmente in caso di recesso anticipato, prima ancora della ripubblicazione dell’annuncio che garantisce il picco di contatti e di richieste, sarà possibile rivolgersi ad un’utenza già informata sulle caratteristiche e le condizioni economiche dell’immobile e verificarne la disponibilità. A Dicembre 2012 è seguita da 67 persone senza l’utilizzo degli strumenti promozionali a pagamento.


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Risultati competitivi e successo

234457910151617192326

31

Da marzo a luglio 2012 arrivano 191 richieste di persone interessate all’annuncio. I siti EasyStanza ed il canale dell’Agenzia Uni sono le fonti più prolifiche di contatti da studenti universitari, che sono in tutto 112. Tali canali operano anche come intermediari nell’aggregazione dei gruppi, con studenti che sono messi in relazione nell’occasione della ricerca dell’alloggio. Per diverse ragioni tendono tuttavia ad abbassare il valore del canone e la qualità media degli immobili: Easystanza per massimizzare quantitativamente l’utenza del sito, Agenzia Uni nell’applicazione di una politica di accoglienza degli studenti fuori sede. Appare invece interessante l’ipotesi dei gruppi precostituiti provenienti da canali diretti (soprattutto Bakeca, Secondamano, Immobiliare e la pagina Facebook).

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191285148

341911

Contatti totaliRichieste generiche per locazione ad unico conduttore

Giovani lavoratori per co-locazione

Singoli studenti iscritti dal secondo anno in poi

Singoli studenti iscritti al primo anno

Studenti in gruppo da tre iscritti ad anni differenti

Studenti in gruppo da tre tutti iscritti al primo anno

In particolare, le richieste da gruppi composti da tre studenti in corso di iscrizione al primo anno accademico sono quelle relativamente più rare (11), ma anche quelle più in linea con gli obiettivi del progetto: in definitiva è con uno di questi gruppi che viene portata in fondo la relazione e concluso l’accordo.


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Stesura documenti

I risultati dell’attività di comunicazione confluiscono nell’accordo del luglio 2012, per un contratto 4 anni + 4 a canone libero, co-intestato ai genitori degli studenti, tre conduttori solidarmente responsabili per le obbligazioni contrattuali. Per dare una data certa all’esito della relazione si preferisce far firmare alle parti un testo preliminare nel quale fissare pochi ma essenziali punti dell’accordo, da estendere e personalizzare con tutti i dettagli entro il mese di agosto 2012, per consegnare l’immobile il 1° Settembre.

Contratto di locazione da firmare entro il 31.8.2012

6 mesi di preavviso4 + 4 anni

(€ 1.250,00 + € 220,00 + utenze) / mese2 mensilità di canone

Informazioni catastali

Deposito cauzionale + prima mensilitàCo-intestazione e responsabilità solidale


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Stesura documenti

Raggiunto l’accordo sui punti principali riguardanti l’aspetto economico, la durata e la responsabilità solidale, viene redatto e firmato il 30 agosto 2012 un contratto di locazione esteso, con la duplice funzione di regolare legalmente e guidare praticamente il rapporto di locazione. In particolare vengono inserite prescrizioni dettagliate sul meccanismo di eventuale recesso anticipato (Art. 3), sulla gestione amministrativa dei pagamenti (Art. 7), sulla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile a carico delle parti (Art. 13). Viene redatto e firmato un fascicolo allegato al contratto (Art. 23, Dossier di consegna) e contenente l’inventario delle dotazioni, lo stato di conservazione dell’immobile, le guide all’uso ed i recapiti di assistenza per gli impianti installati, le dichiarazioni di agibilità e di sicurezza previste dalla legge e i tempi della consegna dell’appartamento ai conduttori, che avviene come da previsione il 1° Settembre 2012.


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Servizi civilistici, fiscali e gestione amministrativa

Entro 30 giorni dalla firma il contratto viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate tramite la compilazione del Modello 69 in conformità con le norme in materia: Leggi 27.7.1978 n. 392, 9.12.1998 n. 431, 30.12.2004 n. 311, Decreto Legge 25.6.2008 n. 112, Decreto del Presidente della Repubblica 5.10.2001 n. 404, Decreti

Viene creato infine un archivio web su server remoto per l’azzeramento della corrispondenza cartacea fra proprietario e conduttori e dove saranno conservati e sempre disponibili i documenti relativi all’amministrazione del rapporto, quali le quietanze dei pagamenti periodici, i giustificativi delle spese e le comunicazioni varie.

Ministeriali 24.12.1999 e 31.07.1998. Viene redatta ed inviata ai 3 conduttori con lettera raccomandata a/r la Comunicazione dell’opzione da parte del proprietario per il regime fiscale della “Cedolare secca”, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/201 con conseguente esonero dei conduttori dalle spese di registrazione e di bollo sul contratto.


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Informazioni di sintesi, fonti d’analisi e referenze

Quality LivingProgetto di fattibilità, promozione e locazione immobiliare

Milano


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Informazioni di sintesi, fonti d’analisi e referenze

Quality LivingProgetto di fattibilità, promozione e locazione immobiliare, Milano

Project Manager: Francesco Di Lella [email protected]: realizzata con iWork Keynote in Dicembre 2012Ricevimento incarico: 22 febbraio 2012Pubblicazione annunci: marzo 2012Firma accordo preliminare: luglio 2012Firma contratto di locazione: agosto 2012Scadenza contratto di locazione: settembre 2016, rinnovabile fino a settembre 2020Corrispettivo totale contratto di locazione: € 70.560,00Durata start-up: dal 22 febbraio 2012 al 1° settembre 2012Durata totale: in corsoFonte dati per l’analisi di mercato: Ministero dell’Università e Ricerca, Anagrafica nazionale studenti, CinecaMappe: elaborazione da Google MapsFonte dati per l’analisi prezzo/qualità: portale EasyStanza, database Agenzia Uni Milano e siti di annunci immobiliariFonte informazioni per l’analisi legale: “La locazione di immobili nel Codice civile e nelle leggi speciali”, G. Grasselli, CedamFonte informazioni per i contratti concordati a Milano: Comune di Milano, Sportello Informativo Immobiliare, Via Larga, 12Stesura del contratto: adattamento dal modello predisposto dalla CCIAA di MilanoStesura del contratto ed aspetti fiscali: “Locazione immobili”, Bruno Frizzera, Il Sole 24 Ore

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Progetto Quality Living, Milano, Italia