Quy trình thẩm định giá Quy trình thẩm định giá bất động sảnbất động sản

Nguyễn Duy ThiệnNguyễn Duy Thiện- Trưởng phòng CSTH- Trưởng phòng CSTH

- Cục Quản lý giá _BTC- Cục Quản lý giá _BTC

NNéi dungéi dung

Phần I- Quy trình Thẩm định giá ?Phần I- Quy trình Thẩm định giá ?2.2. Bản chất, đặc trưng TĐG BĐSBản chất, đặc trưng TĐG BĐS3.3. Quy trình Thẩm định giá BĐSQuy trình Thẩm định giá BĐS Hoa kỳHoa kỳ Nhật bảnNhật bản MailaysiaMailaysia Việt NamViệt NamPHẦN II - Nội dung quy trình thẩm định giáPHẦN II - Nội dung quy trình thẩm định giá

Phần I: Phần I: 1. Bản chất và đặc trưng 1. Bản chất và đặc trưng

của hoạt động thẩm định giá trị tài sảncủa hoạt động thẩm định giá trị tài sản

Bản chất của hoạt động định Bản chất của hoạt động định giá BĐS ?giá BĐS ?

IVSC: là sự ước tính giá trị IVSC: là sự ước tính giá trị BĐSBĐS

Là một hoạt động hay quá Là một hoạt động hay quá trình phát triển ý tưởng đi trình phát triển ý tưởng đi đến giá trị của tài sản đến giá trị của tài sản (TCTĐG Hoa kỳ)(TCTĐG Hoa kỳ)

05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:05 Đặc trưng của hoạt động TĐG: 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một

khu vực thị trường một loại hình TS/khu vực thị trường một loại hình TS/hh nhất địnhhh nhất định

2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích 2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đángđáng

3. Sử dụng những kỹ thuật phân 3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợptích phù hợp

4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) trong chính, thống kê, tin học…) trong quá trình đó quá trình đó

5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến 5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên những bằng chứng xác đáng trên thị trườngthị trường

Tóm lại: một nghề mang tính Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêngđược đào tạo riêng

5 Đặc trưng 5 Đặc trưng

1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình Tài sản nhất địnhtrường một loại hình Tài sản nhất định

2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng 3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn

(pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) trong quá trình đó trong quá trình đó

5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản 5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trườngthị trường

Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêngnhững cá nhân được đào tạo riêng

II. Quy trình định giá bất động sảnII. Quy trình định giá bất động sản

1. Định nghiã: là các bước triển khai công 1. Định nghiã: là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị thị trường của BĐS sản. thị trường của BĐS sản.

Gồm nhiều bước triển khai công việcGồm nhiều bước triển khai công việc Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh

độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách hàng.đưa cho khách hàng.

Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại tài sản.tài sản.

2. Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG2. Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG

Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm định giá?định giá?

b)b) Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp (vì sao)nghiệp (vì sao)

c)c) Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo cáo thẩm định.cáo thẩm định.

d)d) Nâng cao lòng tin của công chúng. Nâng cao lòng tin của công chúng. e)e) Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả

hoạt động của doanh nghiệp.hoạt động của doanh nghiệp.

3. Quy trình thẩm định giá 3. Quy trình thẩm định giá BĐS của một số nướcBĐS của một số nước

6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa 6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa Kỳ Kỳ

9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật 9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật BảnBản

Quy trinh thẩm định giá BĐS của MalaixiaQuy trinh thẩm định giá BĐS của Malaixia

Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ) Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ)

Bước 1: xác định vấn đề• Khách hàng • Mục đích định giá BĐS của khách hàng• Định nghĩa giá trị (thị trường-phi thị trường)• Thời điểm thẩm định giá BĐS (quá khứ, hiện tại, tương lai)

• Các giả thiếtBước 2: Thu thập dữ liệu tài sản- Thu thập thông tin thị trường- Thu thập thông tin của BĐS cần định giá- Thu thập thông tin của những BĐS chọn để so sánh

Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (tiếp) Hoa kỳ (tiếp)

Bước 3: Phân tích số liệu

2. Phân tích thị trường: • Nghiên cứu cung BĐS• Nghiên cứu cầu BĐS

2. Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu• Vì sao phải phân tích: nguồn lực hữu hạn• Thế nào là sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng

>>> mang lại giá trị cao nhất cho BĐS• Coi như đất trống• Question: sử dụng đất vào mục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất

hiệu quả nhất?

Bước 3 (tiếp) Bước 3 (tiếp) Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưuPhân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu

Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.

Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS. Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS. Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu là rất quan trọng.là rất quan trọng.

Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của BĐS trên thị trường.BĐS trên thị trường.

Bước 3Bước 3 Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích

sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưusử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu Phân tích thị trườngPhân tích thị trường

Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng BĐSBĐS

Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS theo giá thị trườngtheo giá thị trường

Phân tích tính khả thiPhân tích tính khả thi Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá

trị đất trị đất Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn

hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐShóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưuPhân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

Việc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐSViệc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trườngThời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường

Bước 3Bước 3Phân tích sử dụng BĐS Phân tích sử dụng BĐS

tốt nhất, tối ưutốt nhất, tối ưu

Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất

trống với khả năng sử dụng BĐS trống với khả năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng

trên đất.trên đất.

Bước 3Bước 3Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

(coi như đất trống)(coi như đất trống)

Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp?dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp?

Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng mảnh đất đó vào mục đích gì.mảnh đất đó vào mục đích gì.

Hai lý do để phân tích việc Hai lý do để phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu (coi như đất trống) là: (coi như đất trống) là:

1.1. Nhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐSNhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐS

2.2. Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so sánh giá bánsánh giá bán

Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có

công trình xây dựng trên đấtcông trình xây dựng trên đất

Mục đích sử dụng (tổng thể BĐS) sẽ Mục đích sử dụng (tổng thể BĐS) sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS, mang lại giá trị cao nhất cho BĐS, phù hợp với tỷ lệ hoàn vốn phổ biến phù hợp với tỷ lệ hoàn vốn phổ biến trên thị trườngtrên thị trường..

Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu khi có công trình xây dựng trên đất là: tối ưu khi có công trình xây dựng trên đất là:

1.1. Nhằm xác định mục đích sử dụng Nhằm xác định mục đích sử dụng BĐS (tổng thể) và việc sử dụng đó BĐS (tổng thể) và việc sử dụng đó có thể đem lại tỷ lệ hòan vốn cao có thể đem lại tỷ lệ hòan vốn cao nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư.nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư.

2.2. Nhằm xác định các BĐS có khả năng Nhằm xác định các BĐS có khả năng so sánh trên thị trường. so sánh trên thị trường.

Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt

nhất, tối ưunhất, tối ưu 1.1. Sử dụng Bất động sản hợp pháp vào mục Sử dụng Bất động sản hợp pháp vào mục

đích gì?đích gì? Quy tắc, luật lệ trong xây dựng, bảo vệ môi trường, Quy tắc, luật lệ trong xây dựng, bảo vệ môi trường,

quy hoạch, phân vùng, bảo tồn di tích lịch sử, văn quy hoạch, phân vùng, bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa, tôn giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất hóa, tôn giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào những mục đích nhất định.động sản vào những mục đích nhất định.

2.2. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là khả thi về mặt tự nhiên?khả thi về mặt tự nhiên? Diện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất, Diện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất,

mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…) giáo…ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…) giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào những mục đích nhất định.những mục đích nhất định.

Bốn tiêu chí phân tích (tiếp)Bốn tiêu chí phân tích (tiếp)

3.3. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là là khả thi về mặt tài chính?khả thi về mặt tài chính? Sử dụng Bất động sản vào mục đích gìSử dụng Bất động sản vào mục đích gì có khả năng có khả năng

tạo ra thu nhập đủ để trang trải các chi phí đầu tư, tạo ra thu nhập đủ để trang trải các chi phí đầu tư, duy tu, bảo dưỡng và có lờiduy tu, bảo dưỡng và có lời..

4.4. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì mang lại năng suất cao nhất?mang lại năng suất cao nhất? Sử dụng Bất động sản vào mục đích gìSử dụng Bất động sản vào mục đích gì tạo ra giá trị tạo ra giá trị

thặng dư của đất lớn nhấtthặng dư của đất lớn nhất..

Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưuPhân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu Tập trung vào các vấn đề:Tập trung vào các vấn đề:

Sử dụng đất hợp pháp vào mục đích gì?Sử dụng đất hợp pháp vào mục đích gì? Sử dụng đất hợp lý về mặt tự nhiên vào mục đích gì?Sử dụng đất hợp lý về mặt tự nhiên vào mục đích gì? Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên thì Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên thì

tính khả thi về mặt tài chính ra sao và sẽ mang lại khoản tính khả thi về mặt tài chính ra sao và sẽ mang lại khoản thu nhập ròng ổn định là bao nhiêu?thu nhập ròng ổn định là bao nhiêu?

Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên và Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên và khả thi về mặt tài chính thì lựa chọn sử dụng đất vào mục khả thi về mặt tài chính thì lựa chọn sử dụng đất vào mục đích gì sẽ amng lại thu nhập ròng lớn nhất, và với tỷ lệ đích gì sẽ amng lại thu nhập ròng lớn nhất, và với tỷ lệ vốn hóa hợp lý sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho BĐS?vốn hóa hợp lý sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho BĐS?

Tóm lại, phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưuTóm lại, phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu tập tập trung vào phân tích tiềm năng/khả năng sử dụng trung vào phân tích tiềm năng/khả năng sử dụng hơn là vào hiện trạng đang sử dụnghơn là vào hiện trạng đang sử dụng..

Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (tiếp) Hoa kỳ (tiếp)

Bước 4: Áp dụng 3 phương phápBước 4: Áp dụng 3 phương pháp- - So sánh – chi phí – Thu nhậpSo sánh – chi phí – Thu nhập

Bước 5: Hài hòa các mức giá chỉ dẫnBước 5: Hài hòa các mức giá chỉ dẫn Mỗi BĐS so sánh (theo phương pháp so sánh) cho ra một Mỗi BĐS so sánh (theo phương pháp so sánh) cho ra một

mức giá chỉ dẫn: ví dụmức giá chỉ dẫn: ví dụ Mỗi phương pháp (chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư, so Mỗi phương pháp (chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư, so

sánh) cho ra một mức giá chỉ dẫnsánh) cho ra một mức giá chỉ dẫn Hài hòa: trung bình số học, bình quân quyền sốHài hòa: trung bình số học, bình quân quyền số

Bước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giáBước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giá

9 bước Quy trình thẩm định giá BĐS Nhật Bản9 bước Quy trình thẩm định giá BĐS Nhật Bản(9 bước)(9 bước)

- Xác định những nội dung cơ bản thẩm định - Xác định những nội dung cơ bản thẩm định giá.giá.

- Xây dựng kế hoạch thực hiện.- Xây dựng kế hoạch thực hiện. - Mô tả cơ bản đối tượng thẩm định giá.- Mô tả cơ bản đối tượng thẩm định giá. - Thu thập và tổ chức số liệu.- Thu thập và tổ chức số liệu. - Tái xem xét số liệu, phân tích các nhân tố ảnh - Tái xem xét số liệu, phân tích các nhân tố ảnh

hưởng giá trị.hưởng giá trị. - Đưa ra phương pháp định giá phù hợp.- Đưa ra phương pháp định giá phù hợp. - Xem xét lần cuối giá trị bất động sản.- Xem xét lần cuối giá trị bất động sản. - Quyết định về mức giá bất động sản.- Quyết định về mức giá bất động sản. - Báo cáo thẩm định giá BĐS- Báo cáo thẩm định giá BĐS

Quy trình thẩm định giá MalaysiaQuy trình thẩm định giá Malaysia

Next slideNext slide

6 bước Quy trình thẩm định giá của Việt Nam 6 bước Quy trình thẩm định giá của Việt Nam

(TC 05 QĐ 77/2005/QĐ-BTC 01-11)(TC 05 QĐ 77/2005/QĐ-BTC 01-11)

Tính thống nhất trong hệ thống Tiêu Tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn TĐGVN chuẩn TĐGVN

Tuân thủ luật ban hành văn bản QPPL (2)Tuân thủ luật ban hành văn bản QPPL (2) Tính bao quát:Tính bao quát:- Mọi loại hình tài sảnMọi loại hình tài sản- 5 phương pháp TĐG5 phương pháp TĐG- Phù hợp thông lệ các nước ASEAN, quốc Phù hợp thông lệ các nước ASEAN, quốc

tếtế

Quyết định số 77/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Quyết định số 77/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 ban hành 03 Tiêu chuẩn TĐG VN ban hành 03 Tiêu chuẩn TĐG VN

Y kiến các đơn vị thuộc Bộ (QLNN, NCCB, Y kiến các đơn vị thuộc Bộ (QLNN, NCCB, thực hành…)thực hành…)

II/ Nội dung quy trình thẩm định giáII/ Nội dung quy trình thẩm định giáQuá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và Quá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và

đánh giá phù hợp. đánh giá phù hợp.

Bước 1: Xác định Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng, tổng quát khách hàng, tài sản thẩm định giá.tài sản thẩm định giá.

    Bước 2: Xây dựng kế Bước 2: Xây dựng kế hoạch.hoạch.

    Bước 3: Khảo sát thực Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông t inđịa, thu thập thông t in

Bước 4: phân tích Bước 4: phân tích thông tin.thông tin.

Bước 5: Xác định Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần giá trị tài sản cần thẩm định giáthẩm định giá

Bước 6: Báo cáo, Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm chứng thư thẩm định giá.định giá.

Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá và loại hình giá trịthẩm định giá và loại hình giá trị

Làm rõ:Làm rõ:• Khách hàng và Mục đích thẩm định giá của khách hàng: cổ phần hoá, Khách hàng và Mục đích thẩm định giá của khách hàng: cổ phần hoá,

cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu… hữu…

• Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ

• Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (lưu ý: NSNN là bên thứ ba Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (lưu ý: NSNN là bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định.sử dụng kết quả thẩm định.

• Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.• Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định.Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định.• Những xung đột lợi ích có thể xảy ra.Những xung đột lợi ích có thể xảy ra.• Thời điểm thẩm định giáThời điểm thẩm định giá(Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên (Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên

quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối) quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối)

(a)(a) Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách hànghàng

Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghềpháp lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghề

Sử dụng có chủ đích của khách hàng: cách thức khách hàng Sử dụng có chủ đích của khách hàng: cách thức khách hàng sẽ khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư sẽ khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư thẩm định giá vào mục đích gì?thẩm định giá vào mục đích gì?

Tài sản của ai?Tài sản của ai? Thông tin về giá trị tài sản của aiThông tin về giá trị tài sản của ai Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết

định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DNphần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DN

Bên thứ 3 liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định Bên thứ 3 liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá làm căn cứđó sử dụng kết quả thẩm định giá làm căn cứ

Khách hàng phải thông báo cho DN (qua Hợp đồng DV định Khách hàng phải thông báo cho DN (qua Hợp đồng DV định giá) về bên thứ ba liên quangiá) về bên thứ ba liên quan

(b) Đối tượng thẩm định giá(b) Đối tượng thẩm định giá

Tài sản – Đ/n (Tc TĐG số 13) Tài sản – Đ/n (Tc TĐG số 13) doanh nghiệp, bất doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ tài sản sở hữu trí tuệ

Quyền tài sản: là gì? + Các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài Quyền tài sản: là gì? + Các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạtsản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

+ Mang lại lợi ich cho người nắm giữ+ Mang lại lợi ich cho người nắm giữ Đặc điểm: + Là tài sản (có giá trị-mua bán trên thị trường)Đặc điểm: + Là tài sản (có giá trị-mua bán trên thị trường)

+ Là tài sản vô hình (gắn với quy định về pháp lý)+ Là tài sản vô hình (gắn với quy định về pháp lý) + Khó tách bạch + Khó tách bạch

Cơ sở giá trị của giá cảCơ sở giá trị của giá cả

2 yếu tố quyết định sử dụng giá trị thị trường hay phi 2 yếu tố quyết định sử dụng giá trị thị trường hay phi thị trườnglàm cơ sở thẩm định giáthị trườnglàm cơ sở thẩm định giá

a. Đặc điểm tự nhiên tài sản TĐG: a. Đặc điểm tự nhiên tài sản TĐG: - T/sản chuyên dùng, đặc biệt, có yếu tố lịch sử, văn hoá phi T/sản chuyên dùng, đặc biệt, có yếu tố lịch sử, văn hoá phi

vật thể: dựa vào giá trị phi thị trường. vật thể: dựa vào giá trị phi thị trường. - T/sản khác: giá trị thị trường.T/sản khác: giá trị thị trường.b. Mục đích thẩm định giá:b. Mục đích thẩm định giá: - Thế chấp vay NH: giá trị thị trường- Thế chấp vay NH: giá trị thị trường- Bảo hiểm cháy nổ: chi phí thay thế khấu hao + Luật bảo Bảo hiểm cháy nổ: chi phí thay thế khấu hao + Luật bảo

hiểmhiểm- Xây dựng báo cáo tài chính: Xây dựng báo cáo tài chính: + T/sản thông thường: giá trị thị trường; + T/sản thông thường: giá trị thị trường; + T/sản chuyên dùng: chi phí thay thế khấu hao.+ T/sản chuyên dùng: chi phí thay thế khấu hao.- Giải toả, thu hồi đất: căn cứ Luật thu hồi đất đai 1985Giải toả, thu hồi đất: căn cứ Luật thu hồi đất đai 1985- Thu thuế tài sản : căn cứ Luật Thuế năm 1997Thu thuế tài sản : căn cứ Luật Thuế năm 1997- Mua, bán trao đổi: giá trị thị trườngMua, bán trao đổi: giá trị thị trường- Góp vốn liên doanhGóp vốn liên doanh

Thời điểm thẩm định giá, thời gian Thời điểm thẩm định giá, thời gian có hiệu lực của báo cáo, chứng thư có hiệu lực của báo cáo, chứng thư

Vì sao phải quy định Thời điểm thẩm định giá: Vì sao phải quy định Thời điểm thẩm định giá: Giá trị, giá cả tài sản chịu tác động yêu tố cung Giá trị, giá cả tài sản chịu tác động yêu tố cung

cầu, thay đổi theo thời giancầu, thay đổi theo thời gian Thời gian có hiệu lực của báo cáo, chứng thư: Thời gian có hiệu lực của báo cáo, chứng thư: Thái Lan: 6 tháng kể từ ngày ký.Thái Lan: 6 tháng kể từ ngày ký. Việt Nam (TC 04: không nêu rõ)Việt Nam (TC 04: không nêu rõ)

Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá trình Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định.thẩm định.

TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về:TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về:- Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định.Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định.- Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm địnhQuyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định- Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định.Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định.- Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ

pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá - Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng

ý (bằng văn bản) của khách hàng. ý (bằng văn bản) của khách hàng. (ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight)(ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight)Giới thiệu dự thảo TC hợp đồng dịch vụ TĐGGiới thiệu dự thảo TC hợp đồng dịch vụ TĐG

Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giáBước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá

Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hàng,Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hàng, b n ch t tài s n)ả ấ ả b n ch t tài s n)ả ấ ảK ho ch T G ph thu c 3 y u t :ế ạ Đ ụ ộ ế ốK ho ch T G ph thu c 3 y u t :ế ạ Đ ụ ộ ế ố

- Phạm vi công việc- Phạm vi công việc- Mục địch khách hàng- Mục địch khách hàng

- Loại hình tài sản- Loại hình tài sản

a.a. Xác định nguồn Xác định nguồn d liÖu liªn quan, b o m tài li u thu th p là tin c y, ữ ả đả ệ ậ ậ d liÖu liªn quan, b o m tài li u thu th p là tin c y, ữ ả đả ệ ậ ậc ki m ch ngđượ ể ức ki m ch ngđượ ể ứ

c.c. Xây dựng tiến độ:Xây dựng tiến độ:- Thu thập số liệu, xác định nguồnThu thập số liệu, xác định nguồn- Khảo sát thực địaKhảo sát thực địa- Làm việc với các cơ quan liên quanLàm việc với các cơ quan liên quan- Nghiên cứu, tính toán, phân tíchNghiên cứu, tính toán, phân tích- Viết báo cáo sơ bộViết báo cáo sơ bộ- Hoàn chỉnh báo cáoHoàn chỉnh báo cáoc.c. Dự trù kinh phí (mỗi bước) Dự trù kinh phí (mỗi bước)..d.d. P Ph©n c«ng nh©n sù – ph©n chia h©n c«ng nh©n sù – ph©n chia tráchtrách nhi m ệ nhi m ệ cá cá nh©n cho cc b­íc nh©n cho cc b­íc

(h(hình thành nhóm công tác)ình thành nhóm công tác)..e.e. Риnh gi¸ r i ro và bi n ủ ệ¸nh gi¸ r i ro và bi n ủ ệ pháppháp ng n ng a rñi ro cã thÓ x y ra. ă ừ ả ng n ng a rñi ro cã thÓ x y ra. ă ừ ả

Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin.Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin.Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản, quyền sở hữu, Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản, quyền sở hữu,

quyền và các lợi ích liên quan. Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí…quyền và các lợi ích liên quan. Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí…

• Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi so sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v.. hoạch v.v..

• Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa?địa?

• - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?

• (Singapo: trong chừng mực quan sát được…)(Singapo: trong chừng mực quan sát được…)• Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan

đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viên cần đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản.bất động sản.

• Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?nghiệp?

Bước 3.1 Khảo sát thực địaBước 3.1 Khảo sát thực địa

Là một nội dung bắt buộc trong quy trình Là một nội dung bắt buộc trong quy trình Người khảo sat: TĐV, trợ lýNgười khảo sat: TĐV, trợ lý Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về Vị trí thực tế của bất động sản. So sánh với vị trí trên bản đồ địa chính.Vị trí thực tế của bất động sản. So sánh với vị trí trên bản đồ địa chính. Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm:Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trinh kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng diện tích đất và công trinh kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng

(cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trinh xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo + Đối với công trinh xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trinhsát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trinh. .

Đặc điểm ph Đặc điểm pháá ( )p lý của bÊt ®éng s ản quyền tài s ản ( )p lý của bÊt ®éng s ản quyền tài s ản Tinh ph Tinh pháá p lý của BĐS khi tham gia giao dịch p lý của BĐS khi tham gia giao dịch dândân s ự s ự <> Tài s ản thực T <> Tài s ản thực Táá i s ản vật chất i s ản vật chất Quyền s ử dụng Quyền s ử dụng tòantòan / bộ một phần / bộ một phần Thực tế BĐS của VN Thực tế BĐS của VN

Bước 3.2 Thu thập và tổ chức thông tinBước 3.2 Thu thập và tổ chức thông tin

A.A. Thu thập:Thu thập: Nguồn: phỏng vấn, báo chí (nói, hình, viết), số liệu thống kê, mạng internet, Nguồn: phỏng vấn, báo chí (nói, hình, viết), số liệu thống kê, mạng internet,

ngân hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước (địa chính, ngân hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước (địa chính, thống kê, thuế vụ, công sản, VP kiến trúc sư…)thống kê, thuế vụ, công sản, VP kiến trúc sư…)

- Những thông tin tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến cung cầu, giá tài sản - Những thông tin tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến cung cầu, giá tài sản trong trước mắt và dài hạn trong trước mắt và dài hạn

Thông tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trên thị trườngThông tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trên thị trường - Thông tin về môi trường pháp lý liên quan đến tài sản- Thông tin về môi trường pháp lý liên quan đến tài sản - Thông tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết - Thông tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết - Thông tin về lãi suất, thu nhập…- Thông tin về lãi suất, thu nhập… Các thông tin phải được so sánh, kiểm chứng để có độ tin cậy.Các thông tin phải được so sánh, kiểm chứng để có độ tin cậy.I.I. Tổ chức, phân loại: (3 loại)Tổ chức, phân loại: (3 loại)• Thông tin chung là các thông tin thể hiện Thông tin chung là các thông tin thể hiện xu hướngxu hướng các vấn đề liên quan: các vấn đề liên quan:

kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung và cầucung và cầu thị trường về thị trường về tài sảntài sản

Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dân số, m2/người dân…)Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dân số, m2/người dân…)12.12. Thông tin cụ thể liên quan BĐS TĐG (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu Thông tin cụ thể liên quan BĐS TĐG (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu

nhập…) nhập…) 13.13. Thông tin cụ thể liên quan BĐS so sánh (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu Thông tin cụ thể liên quan BĐS so sánh (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu

nhập…) nhập…)

1.1. Phân tích thị trườngPhân tích thị trường

2.2. (tc 05 đã nói rõ) (tc 05 đã nói rõ)

3.3. Tác dụng của Phân tích thị trường:Tác dụng của Phân tích thị trường:

4.4. Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu haoxây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao

5.5. Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnhmức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh

6.6. Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương laiAp dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai

7.7. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sảnPhân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản

(Xem TC 05)(Xem TC 05)

Bước 4: phân tích thông tinBước 4: phân tích thông tin1. Phân tích thị trường1. Phân tích thị trường

2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản(ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến (ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến

thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản)thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản)

Bước 5: Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giáXác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Áp dụng - Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn.phương pháp thẩm định giá đã chọn.- TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn- TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn

Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định.Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định.

1.1. Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọnÁp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn Phương pháp so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phíPhương pháp chi phí Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận Phương pháp loại trừ (Residual)Phương pháp loại trừ (Residual) Phương pháp thu nhậpPhương pháp thu nhập Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của

Phương pháp lựa chọn với Phương pháp lựa chọn với + Đặc điểm tài sản+ Đặc điểm tài sản+ Mục đích TĐG + Mục đích TĐG + Nguồn thông tin dữ liệu+ Nguồn thông tin dữ liệu

TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tài sảntìm ra giá trị cuối cùng tài sản

Áp dụng nhiều Áp dụng nhiều phương pháp thẩm phương pháp thẩm định giá cho cùng định giá cho cùng một tài sảnmột tài sản

Bình quân quyền sốBình quân quyền số Khoa học và nghệ Khoa học và nghệ

thuậtthuật

Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh trực tiếptrực tiếp

3-5 tài sản tương tự3-5 tài sản tương tự Xác định các yếu tố so Xác định các yếu tố so

sánhsánh Lập bảng các yếu tố so Lập bảng các yếu tố so

sánhsánh Hệ số điều chỉnhHệ số điều chỉnh BQ quyền sốBQ quyền số

Những câu hỏi TĐV phải đặt ra và trả lời khi Những câu hỏi TĐV phải đặt ra và trả lời khi TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn

tìm ra giá trị cuối cùng tài sảntìm ra giá trị cuối cùng tài sản

Số mẫu tài sản quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thể hiện Số mẫu tài sản quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thể hiện tính đại diện chưa?tính đại diện chưa?

Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện hay không? Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện hay không? Những tài sản này có cạnh tranh nhau về giá bán hay không?Những tài sản này có cạnh tranh nhau về giá bán hay không? Có dấu hiệu nào trên thị trường ủng hộ cho hệ số điều chỉnh được Có dấu hiệu nào trên thị trường ủng hộ cho hệ số điều chỉnh được

áp dụng?áp dụng? Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến hay không (đối với Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến hay không (đối với

PP chi phí)PP chi phí)

Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá.Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá.

12 nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá 12 nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)