S37 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 septembre 2016

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du au 5 au 11 septembre 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier: faut-il vendre avant d’acheter ou

acheter avant de vendre ? Le 26/08/2016

On ne cesse de le répéter : les taux de crédit immo bilier sont à leur plus bas niveau historique,

c’est le moment d’acheter. Mais c’est aussi le mome nt de vendre… pour acheter plus grand

grâce aux taux bas.

Vendre sa résidence principale avant d'acheter un bien immobilier, ce n'est pas toujours la bonne

solution. (C) AFP

Si c'est indéniablement le moment d’acheter, pour ceux qui sont déjà propriétaires, c’est également le

moment de vendre et profiter ainsi de la forte baisse des taux pour acheter davantage de surface avec

un effort financier réduit. En effet, le marché immobilier étant actuellement dynamique, il est possible

de vendre son logement dans des délais raisonnables - s’il est estimé au bon prix -, d’acheter avec

une marge de négociation et surtout de se financer à des taux bien inférieurs à ceux proposés ces


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dernières années, en empruntant en plus sur une durée plus longue si besoin. Alors faut-il vendre

avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

Beaucoup de particuliers craignent la difficile transition entre le bien à vendre et celui qu’ils

souhaiteraient acheter, redoutant notamment de devoir passer par la case « crédit relais ». Mais

vendre avant d’acheter n’est pas toujours la solution adéquate, car le risque est de choisir son

nouveau bien « à la va-vite » ou de se retrouver en location en attendant l’achat « coup de cœur »,

avec l’obligation en outre de financer deux déménagements. Dans ce cas, le prêt-relais peut être une

solution car contrairement aux idées reçues, les banques en accordent encore à des taux qui ont

fortement baissé également atteignant parfois même moins de 1 %, mais sous conditions : sans

compromis de vente signé, elles n’acceptent de financer que 70 à 80 % de la valeur du bien après

déduction du capital restant dû, ce qui est parfois insuffisant pour boucler le plan de financement et ne

permet donc pas de réaliser l’opération.

La solution est donc plutôt de privilégier les prêt dits « achat-revente » ou « relais-rachat », proposés

désormais par la majorité des banques depuis quelques années. Ces prêts incluent le rachat du

capital restant dû sur le crédit en cours lié au bien à vendre et le financement du nouveau bien.

L’emprunteur rembourse donc une seule mensualité pouvant inclure également dans certaines

banques les autres crédits en cours le cas échéant, mais également les frais de notaire, de

déménagement… Avantages : l’emprunteur a alors 2 ans pour vendre son bien et au moment de la

revente il rembourse une partie du prêt par anticipation, sans frais. Il peut alors réduire sa mensualité

ou la durée du prêt si la vente s’est faite plus rapidement et à un prix plus élevé qu’estimé. Ces

formules de prêts sont très avantageuses pour les emprunteurs car elles réduisent fortement

l’endettement par rapport à un crédit relais classique et permettent donc d’obtenir un financement qui

aurait été surement refusé dans le cadre d’un relais classique.

Source : challenges.fr


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Achat immobilier : les Français ne dépassent

plus leur budget prévisionnel !

Le 31/08/2016

D’après une récente étude du Crédit Foncier, les Français ont tendance à moins dépasser le budget,

qu’ils avaient arrêté pour leur logement, qu'avant. Dans un contexte de bonne santé du marché

immobilier, ils considèrent que l’acquisition de leur résidence principale doit se faire sans accroc.

Le marché immobilier affiche une belle santé

Troisième édition du Crédit Foncier sur l’enquête « Parcours d'acquisition de la résidence

principale, du rêve à la réalité » : 2000 ménages français ont été passés à la question pour dégager

des comportements types. Les résultats mettent en évidence la bonne santé retrouvée du marché

immobilier. La proportion des familles ayant franchi le gué de l’achat de leur logement, après

seulement un an de recherche, a fortement cru en l’espace de deux ans (70 % en 2016, contre 67 %

en 2015 et 53 % en 2014).

Bon à savoir

La durée moyenne des recherches s’est resserrée, passant de 7 mois en 2014 à 4,5 mois en 2016.


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Les Français se sont assagis...

Pour acheter leur résidence principale, seulement 21% des personnes interrogées ont mordu la ligne

haute de leur budget prévisionnel en 2016 (contre 23 % en 2015 et 29 % en 2014). De plus, ce

dépassement touche essentiellement l’Île-de-France, où le niveau des prix, plus élevé qu’ailleurs,

contraint les futurs acheteurs à quelques dépassements. Ces derniers sont généralement financés par

l’allongement de la durée ou des mensualités du prêt immobilier et par le recours à l'épargne.

Bon à savoir

44% des personnes ayant acheté leur résidence principale au cours de la première année de

recherches ont changé leur fusil d’épaule en 2016. Ils étaient 61% en 2014. La taille du logement

(34 % ont acheté un bien moins grand que prévu) et l’implantation géographique (32 % ont acheté un

bien éloigné du lieu de recherche du départ) constituent les concessions les plus importantes.

Le prix immobilier grimpe dans 80 % des grandes vil les françaises

Qu’il s’agisse d'appartements neufs, anciens ou de maisons, les prix relevés sont non seulement à la

hausse mais celle-ci prend de la vitesse ! Cette hausse des prix de l’immobilier touche d’ailleurs la

plupart des métropoles (sur l’année, Toulouse a gagné 4 %, Strasbourg 5 % et Bordeaux 7,1 %) et

des villes de moins de 150 000 habitants (Angers, Brest et Limoges ont ainsi vu les prix prendre plus

de 5 % sur les douze derniers mois).

Source : Seloger.com


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Immobilier : taux d'intérêt inédits pour les

«chouchous des banques»

Le 06/09/2016

Grâce à des prêts tombés à 2 % sur vingt ans, assur ance emprunteur comprise, les acquéreurs

ont gagné du pouvoir d'achat immobilier. Les volume s des ventes sont proches de niveaux

record.

Le niveau toujours plus bas des taux d’intérêt est devenu le principal carburant d’un marché de

l’immobilier en expansion. «Si vous vous demandiez s’il était encore possible d’atteindre des taux

records, la réponse est oui ! En ce mois de septembre, les banques continuent leur course au taux

bas», écrit par exemple le courtier Empruntis dans sa lettre de conjoncture de rentrée publiée lundi.

«Que ce soit les banques nationales ou les banques régionales, la quasi-totalité affiche des baisses»

ajoute l’étude.

Les taux moyens proposés par les banques sont à des niveaux exceptionnellement bas : 1,20% sur

dix ans, 1,45% sur quinze ans, 1,65% sur vingt ans selon le baromètre établi par le courtier. Mais à

cet affichage commercial qui fait le buzz, il convient quand même d’ajouter 0,36% point au titre de

l’assurance emprunteur. Ce qui fait des taux réels de 1,8% sur quinze ans et 2% sur vingt ans. Ce

crédit pas cher est l’élément central de solvabilité des acquéreurs. «La baisse historique des taux


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d’intérêt génère une hausse massive de pouvoir d’achat et permet à plus de ménages d’envisager

l’achat d’une résidence principale», confirme Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com

qui a publié mardi une étude sur les tendances du marché de l’immobilier à Paris et dans les dix plus

grandes villes françaises.

Gain de pouvoir d'achat

Ainsi, en remboursant 1 000 euros par mois au taux actuel de 2% (assurance comprise) sur vingt ans,

il est possible d’emprunter un capital de 191 600 euros contre seulement 175 600 euros il y a un an,

en septembre 2015, quand les taux étaient à 3% pour une durée analogue. Un gain de pouvoir

d’achat immobilier de 16 000 euros (9%) généré par l’effet mécanique de la baisse des taux. Et si on

remonte plus loin, «le gain de pouvoir d’achat atteint 23% par rapport aux taux en vigueur en 2011»

selon Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le

crédit n’est pas devenu gratuit pour autant : en empruntant 191 600 euros sur vingt ans, le coût total

du crédit sera de 48 400 euros (dont 13 800 euros d’assurance emprunteur). Cécile Roquelaure,

directrice des études et de la communication d’Empruntis relève que cette baisse des taux d’intérêt

est particulièrement favorable aux acquéreurs immobiliers les plus aisés. «Les emprunteurs premiums

qui ont des revenus élevés et un apport important bénéficient de taux d’intérêt spécialement

bas.» Ces «chouchous des banques», selon le réseau de courtiers VousFinancer.com, arrachent des

prêts à 1,2% sur vingt ans.

«Nous sommes dans un marché sous perfusion massive »

Ce contexte de financement très favorable pousse le volume des ventes vers des niveaux proches de

records. Century 21 fait état d’une hausse de 14,4% du nombre de transactions au premier

semestre 2016 et «l’activité continue à être forte au troisième trimestre», précise le réseau. Pour sa

part, le réseau d'agences Guy Hoquet l’Immobilier annonce une progression de ses ventes de 10% en

juillet, comparé à la même période en 2015. «Nous sommes dans un marché sous perfusion

massive», analyse Sébastien de Lafond, citant bien sûr les taux bas mais aussi des dispositifs publics

comme le nouveau Prêt à taux zéro (PTZ) entré en vigueur au 1er janvier 2016 et qui a amélioré la

solvabilité des primo-accédants (les ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété). Sans

oublier le dispositif fiscal Pinel qui permet aux investisseurs qui achètent des logements à vocation

locative dans le neuf de bénéficier d’importantes réductions d’impôts. MeilleursAgents.com a calculé

qu’entre mai 2015 et mai 2016 le nombre de transaction a augmenté de 19% sur un an totalisant

830 000 ventes dans l’ancien.


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Dans ce marché en expansion, les prix sont repartis à la hausse dans la plupart des grandes villes.

Paris enregistre une hausse de 2,7% depuis le début de l’année. Même tendance à la hausse dans la

majorité des dix plus grandes villes de l’Hexagone : Lyon (+3,5%), Bordeaux (+2,9%), Nantes

(+2,2%), Lille (+0,6%), Toulouse (+0,5%), Montpellier (+0,4%), Rennes (+0,1%). Les prix restent en

revanche orientés à la baisse à Strasbourg (-3%), Marseille (-1,1%) et Nice (-0,2%).

Source : Liberation.fr


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Le marché du logement français miné par sa

faible mobilité

Le 07/09/2016

La mobilité résidentielle des ménages est durement affectée. (Crédits : © Benoit Tessier / Reuters) La

hausse des prix de l'immobilier dans les villes denses en France a eu comme conséquence indirecte

de pousser les locataires du parc social à rester chez eux plus longtemps. Ce qui bloque la mobilité

résidentielle, et rend d'autant plus difficile la résolution de la crise du mal-logement en France.

Le marché du logement en France est en plein paradoxe. Il y a d'une part toujours plus de mal-logés

(3,8 millions selon la fondation Abbé Pierre, soit 6% de la population du pays), alors qu'à l'inverse,

38% des propriétaires d'un logement n'ont pas de charge à rembourser, et 77% des ménages se

disent même satisfaits ou très satisfaits de leurs conditions de logement, note dans un article Jean-

Claude Driant, professeur à l'école d'urbanisme de Paris. Inextricable, cette situation provient

notamment d'une hausse des prix inconsidérée dans le secteur du logement privé depuis la fin des

années 1990 par rapport aux revenus, et que les pouvoirs publics n'ont pas su endiguer.

L'erreur tient peut-être à la conception même du marché du logement en France. On considère

toujours d'un côté le marché immobilier privé, propice à l'investissement sûr dont le rendement répond

à une logique de marché. Et de l'autre, un secteur plus administré, le logement social, dont le rôle -

indispensable - est de loger les plus démunis et une partie des classes moyennes, afin d'assurer un

logement décent au plus grand nombre. Depuis trop longtemps maintenant, ces deux secteurs se

parlent peu : les problématiques du mal-logement tiendraient de la politique sociale, et ceux

d'immobilier privé, de l'économie. Une erreur grave.


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Immobilisme contraint

Car si nous vivons aujourd'hui une crise du logement, c'est certainement une crise de l'immobilisme

contraint générée par ce cloisonnement. Les ménages sont en effet de moins en moins mobiles du fait

des prix élevés de l'immobilier. Ils restent plus longtemps dans leur logement qu'avant, ce qui nuit à la

fluidité du marché. Les personnes occupant un logement social, notamment, sont très peu mobiles.

Celles ayant emménagé récemment (il y a moins de quatre ans) sont en effet de moins en moins

nombreuses : elles représentaient 41% du parc social en 2002 et ne représentent plus que 30% du

parc en 2013. Le nombre de ces personnes ayant emménagé récemment dans leur logement social

est même en baisse de 21% en 2013 (1,38 million) par rapport à 2002 (1,76 million) !

Pourtant, dans le même temps, l'offre a augmenté - le parc locatif social est passé de 4,2 millions de

logements en 2002 à 4,6 millions en 2013 - tout comme la demande, puisque la file d'attente pour

accéder à un logement conventionné ne cesse de s'allonger en France (1,4 million en 2013 selon

l'Enquête logement, contre 1 million en 2002). Bref, l'immobilisme est de mise sur le marché du

logement social, plus qu'ailleurs.

Chute du nombre de sorties vers l'accession à la pr opriété

Cette situation de blocage est donc avant tout due à la hausse des prix et des loyers sur le marché

immobilier par rapport à l'évolution des revenus. Elle a mécaniquement incité les ménages à rester

dans leur logement locatif plutôt que d'acheter, malgré l'attrait connu et prononcé des ménages

français pour la propriété. Preuve en est, comme le note Jean-Claude Driant, 97% de la baisse de la

mobilité des ménages du parc social s'explique par la chute du nombre de sorties vers l'accession à la

propriété.

« En 2013, pour la première fois depuis longtemps, on sort plus du parc social pour rester locataire

que pour rester propriétaire », confirme-t-il aussi.

Logiquement, ce phénomène est particulièrement marqué dans les zones les plus denses, où les prix

de l'immobilier ont le plus augmenté. L'agglomération de Paris, notamment, composée de 432

communes urbaines d'Île-de-France, voit le nombre d'emménagés récents dans les logements

sociaux se réduire de ... 42% entre 2002 et 2013 ; et le nombre de nouveaux entrants sur le marché

du logement social chuter de ... 46% sur la même période ! Clairement, il devient très compliqué de

rentrer dans un logement social dans cette agglomération.


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Marché bloqué

Du reste, si l'on veut trouver des territoires qui souffrent moins, il est intéressant de constater que

certaines villes moyennes, grâce à des politiques volontaristes en matière de logements sociaux ainsi

que des hausses de prix moins élevées, arrivent à limiter les blocages sur le secteur social. Il est du

reste évident que la complexité qui se crée lorsque l'on laisse les prix de l'immobilier s'envoler, comme

cela a été le cas dans l'agglomération parisienne, provoque des dégâts sociaux de premier ordre.

Car même si le potentiel foncier existe à mesure que l'on s'éloigne du centre de l'agglomération

parisienne, au regard de la demande quasi infinie, même une forte hausse de l'offre de logements ne

risque pas de modifier profondément les situations de blocages du marché, toutes choses égales par

ailleurs.

Que faire alors ? La meilleure solution de long terme réside dans l'émergence d'autres métropoles

pour mieux répartir la demande de logements sur le territoire français. En attendant, mettre à

disposition de logements neufs ou anciens à loyers intermédiaires pour détendre la tension sur le

parc social reste une solution qui semble efficace. Mais elle est souvent décriée par des tenants d'un

marché libre de la location. Là est peut-être le plus dur combat à mener en France, modifier la vision

d'un marché du logement qui vit aujourd'hui de certaines rigidités idéologiques.

Source : Latribune.fr


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Légère hausse des prix pour l’immobilier

francilien

Le 08/09/2016

Après quatre ans de baisse lente et progressive, le s prix frémissent en région parisienne. C’est

le constat dressé dans la dernière note de conjonct ure des notaires d’Ile-de-France : « Le

niveau élevé de l’activité réveille quelques tensio ns sur les prix. » Depuis cinq trimestres

consécutifs, le marché francilien conserve un réel dynamisme. Au deuxième trimestre 2016, le

nombre de ventes de logements anciens a ainsi augme nté de 14 % par rapport au deuxième

trimestre 2015.

Cette vitalité s’explique en grande partie par le faible niveau des taux de crédit immobilier, qui

permettent d’améliorer la solvabilité des ménages. Selon l’observatoire Crédit logement CSA, la

baisse des taux s’est poursuivie en juillet en s’établissant à 1,55 %, toutes durées confondues. « La

fluidité du marché retrouvée doit beaucoup aux taux d’intérêt exceptionnellement attractifs dont ont

bénéficié les acquéreurs », confirme Thierry Delesalle, notaire à Paris. Ces derniers mois, de

nombreux acheteurs se sont aussi décidés à concrétiser leur opération, convaincus que la baisse des

prix était terminée. En outre, vendeurs et acquéreurs parviennent désormais à discuter, ce qui facilite

évidemment les négociations…


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La hausse des transactions impacte désormais les prix. C’est surtout vrai dans la capitale. Les tarifs

des appartements anciens y ont augmenté de 2,6 % depuis un an, ramenant le prix du mètre carré

moyen à 8 100 euros. Au deuxième trimestre 2016, 17 arrondissements sur 20 ont enregistré une

hausse de prix, entre + 0,8 % dans le 19e et + 7,5 % dans les 3e et 14e arrondissements. En revanche,

les 2e, 10e et 16e arrondissements affichent des baisses de prix comprises entre - 1,1 et - 2,6 %.

Dans la petite couronne, après quatre ans d’érosion, les tarifs se sont aussi légèrement raffermis (+

1 % sur un an). Mais les variations de prix restent encore timides exceptées à Saint-Denis (- 8,7 %) ou

à Aubervilliers (+ 5,8 %). Dans la grande couronne, les prix n’augmentent pas mais restent stables (-

0,3 %). Enfin, le tarif moyen des maisons anciennes en région parisienne est en légère hausse : il

s’élève à 291 500 euros (+ 1,2 % sur un an).

Achat raisonné

Si le volume des ventes atteint celui de 2007, le profil des acquéreurs n’a rien de semblable. « Les

ménages achètent pour se loger sans anticipation spéculative sur les prix », ajoute Thierry Delesalle.

Dans l’ancien, les investisseurs sont toujours absents, effrayés par la fiscalité et la réglementation.

Enfin, si les primo-accédants sont plus nombreux, les acheteurs restent majoritairement ceux qui

revendent leurs biens pour en acheter un autre. « L’effort à consentir pour devenir propriétaire en Ile-

de-France reste élevé », confirme la note des notaires. Rappelons que seul un tiers des Parisiens

sont propriétaires de leur logement, les deux tiers étant locataires.

Source : Lemonde.fr


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Immobilier : la reprise des prix des logements

anciens se confirme Le 08/09/2016

En rythme annuel, les prix de l’ancien augmentent pour le deuxième trimestre consécutif -

Shutterstock

En dépit de leur stabilité au deuxième trimestre, l es prix affichent une hausse de 0,7 % en

rythme annuel. Le nombre des transactions est aussi en progression.

Après trois trimestres de légère hausse, les prix des logements anciens en France sont restés stables

au deuxième trimestre 2016 par rapport au trimestre précédent, selon l'indice Notaires-Insee publié ce

jeudi.

Pour autant, exprimés en rythme annuel, les prix sont, pour le deuxième trimestre consécutif, orientés

à la hausse : ils progressent de 0,7 % par rapport à la même période de 2015 . Au cours des trois

premiers mois de l’année, ils affichaient déjà une hausse de 0,3 % en rythme annuel.

Dans le détail, et sur le seul deuxième trimestre, la stabilité des prix recouvre des situations

différentes, puisque les prix des appartements ont progressé de 0,5% sur cette période par rapport au

trimestre précédent. Dans le même temps, les prix des maisons ont reculé de 0,3%.


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Hausse en Ile-de-France, baisse en province

En Ile-de France, les prix des logements anciens ont progressé pour le deuxième trimestre consécutif,

avec une hausse de 0,8% à comparer à celle de 0,5% au cours des trois premiers mois de l'année. En

province, les prix des logements anciens se replient légèrement (-0,3%) au deuxième trimestre

comparé aux trois premiers mois de l'année, après trois trimestres en légère hausse.

Un volume de transaction « nettement plus élevé »

Cerise sur le gâteau, le volume annuel de transactions est lui aussi bien orienté. « Il continue de

croître au deuxième trimestre 2016, confirmant la reprise amorcée depuis début 2015 », commentent

en effet les notaires.

Selon eux, en juin, le nombre de transactions réalisées pendant les douze mois écoulés est estimé à

830.000, contre 815.000 à fin mars. Ce volume de transactions est « nettement plus élevé que celui

réalisé un an auparavant à la même période » (717.000 en juin 2015, soit +16%) et « retrouve même

les hauts niveaux de début 2012 ».

Source : Lesechos.fr


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Le marché florissant des résidences

universitaires

Le 08/09/2016

Sur les 2,5 millions d'étudiants français, 1,6 million d'entre eux ne vivent plus chez leurs parents.

Les promoteurs immobiliers sont de plus en plus att irés par le marché des logements

étudiants confronté à une grave pénurie.

Les résidences étudiantes risquent de pousser comme des champignons. Selon une étude de la

société de conseil en immobilier CBRE, les investisseurs regardent avec intérêt le marché des

résidences universitaires, tablant sur une rentabilité supérieure à celle des placements immobiliers

classiques. La raison ? Une pénurie chronique de ces logements étudiants. Pour 1,6 million

d'étudiants, le parc ne compte que 375.000 logements.

« Depuis plusieurs décennies, les besoins en logements des étudiants sont confrontés à l'insuffisance

du parc universitaire et à la pénurie qui sévit sur les studios et petits appartements de centre-ville des

grandes métropoles », note l'étude.

10 à 15 % des étudiants logés dans le parc public

Seuls 10 à 15% des étudiants « décohabitants » (qui ont quitté le nid familial) sont logés dans le parc

public (résidences universitaires gérées par le CROUS, logements sociaux, chambres en foyers,

internats...). A titre d'exemple, à Paris, l'offre de chambres en résidences CROUS, prioritairement

destinés aux boursiers, ne représente que 1,9% du nombre d'étudiants vivant hors du foyer de leurs

parents.


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Les loyers mensuels y sont nettement inférieurs à ceux des résidences privées, allant de 150 euros

pour une chambre à 400 euros pour un studio en Île-de-France, contre 750 à 1.100 euros à Paris, 450

à 550 euros à Lyon, 450 à 600 euros à Lille et 480 à 580 euros à Toulouse, pour un studio de 18 à 20

m2 en résidence étudiante.

Quelques promoteurs profitent de la pénurie

Face à des marchés locatifs tendus et des niveaux de loyers élevés, les étudiants optent de plus en

plus pour la colocation dans les grandes villes, et en particulier à Paris , « malgré les réticences des

propriétaires face aux risques de détériorations et les problèmes liées au dépôt de garantie ainsi qu'à

la clause de solidarité pour les locataires ».

Selon l'étude, environ 1,2 million d'étudiants sont logés dans le parc privé, en location seul, en couple

ou en colocation.

Attirés par cette pénurie, les grands promoteurs sont présents - sans toutefois s'être spécialisés -

dans ce marché, bien que certains « endossent la casquette de gestionnaire en assurant l'exploitation

». Les principaux acteurs sont le groupe Réside Etudes (15.594 logements), Nexity (15.000), BNP

Paribas Real Estate (6.115), Promeva (3.000), le groupe Cardinal (2.730) et Gecina (2.410).

Aujourd'hui un nombre croissant de foncières et de compagnies d'assurances s'intéressent au

logement étudiant afin de diversifier leurs investissements, espérant un rendement de 4,5% à 6%,

supérieur à celui des actifs classiques.

Pour éviter la vacance locative, ils optent pour une implantation en coeur de ville ou proche des

campus universitaires.

Bien placée et dotée d'une offre de services étoffée (internet haut débit, salles de sport, parkings,

espaces de coworking...), une résidence étudiante de « nouvelle génération » verra ses 140 à 150

chambres atteindre un taux de remplissage de « 95% à 98% » par an, selon M. Lorrain.

Quelque 200 résidences étudiantes pourraient selon lui, ouvrir en 2017-2018, au vu des permis de

construire.

« Mais il faut regarder de près s'il y a déjà, dans la ville, une offre importante de studios, 2 et 3 pièces,

qui n'arrivent pas à se louer », avertit Sébastien Lorrain, directeur en charge de l'immobilier résidentiel

chez CBRE. Ainsi, à Marseille, Grenoble, Rennes ou Clermont-Ferrand, les marchés du logement

étant moins tendus qu'ailleurs, la prudence s'impose pour les investisseurs.


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Car un étudiant préfèrera un logement plus grand dans le parc privé à un logement de taille inférieure

dans une résidence collective privée - dont les services font grimper le loyer.



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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Préparer son affaire à la vente

Le 28/07/2016

Ce sujet particulièrement délicat et capital mérite toute l'attention du candidat à la vente de son affaire.

Une vente se prépare sur tous les plans : technique, économique, financier, humain (le personnel),

commercial. Le but est de présenter une affaire qui met en avant ses atouts et ne donne pas une

mauvaise image de la gestion du propriétaire actuel.

La première impression de l'acheteur est celle qui restera. Vous n'aurez jamais deux fois la chance de

faire bonne impression. Il ne s'agit pas pour vendre de rénover totalement l'établissement mais de le

rendre présentable en effaçant toutes traces de négligence.

Il faut présenter :

- un établissement rangé et en ordre ;

- du matériel en état de fonctionnement ;

- des locaux, du mobilier, des matériels, dans un état d'entretien normal ;


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- un état de propreté irréprochable.

► Un établissement rangé et en ordre

Chaque chose doit être à sa place. Il faut procéder à un grand nettoyage des placards, remises et

réserves. Ne pas hésiter à jeter ce que vous avez accumulé et qui ne vous sert plus.

► Le matériel en état de fonctionnement

On remet parfois à plus tard la réparation d'un appareil, meuble, élément de mobilier... et le temps

passe ! On s'adapte, on bricole... souvent en prenant ou en faisant prendre au personnel des risques

importants (fils d'aspirateurs maintenus avec du scotch, commandes électriques sans cache...). C'est

l'un des points qui impressionne le plus défavorablement de futurs acheteurs : le fait que l'on puisse

travailler au quotidien avec des appareils ou des outils qui ne sont pas en bon état et/ou dangereux.

► Locaux, mobilier et matériel : état d'entretien no rmal

Il est indispensable de montrer que l'établissement est géré en 'bon père de famille' : on ne s'attend

pas à trouver un immeuble, des chambres ou du mobilier neufs, mais l'acheteur sait (et si ce n'est pas

le cas, le cabinet lui rappellera), qu'il va s'inscrire dans le cycle normal des rénovations et

remplacement des appareils, du matériel et mobilier de l'exploitation.

Pour le prix, il sera tenu compte de l'état général, par le biais d'abattements calculés par rapport à leur

valeur à neuf. Un futur acheteur qui visite un hôtel cherche à se faire une idée de la qualité de

l'entretien réalisé jusqu'alors. Il est déjà dans une phase d'évaluation et c'est pour lui un indicateur très

précieux. S'il est favorablement impressionné, il comprendra lors de l'examen des comptes qu'un

effort est fait et qu'il y a des dépenses afférentes. Le cabinet pourra également argumenter et

défendre l'idée de la qualité des prestations et de l'établissement.

Cuisines, offices, économat, cellier, cave... sont des lieux souvent sensibles et les premiers à traiter.

► Un état de propreté irréprochable

Première question à se poser : l'établissement est-il présentable, propre et net ? Il en va de la

crédibilité de votre image et, parfois, de la vente. Un hôtel dont les chambres sont en cours de

nettoyage au moment de la visite fait moins de dégâts sur la perception du potentiel acheteur,

qu'un établissement sale avec des toiles d'araignées, de la poussière, des traces...


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La première action à initier après avoir pris la décision de vendre est de procéder à un grand

nettoyage des locaux mais aussi, s'il y a lieu, du parc, des abords, du parking, etc.

► Réaliser un audit sur l'état des locaux

En prenant exemple sur une grille comme celle présentée ci-dessous, on peut faire un diagnostic des

nettoyages, travaux et interventions à effectuer.

► La mise aux normes PMR des établissements de 5e ca tégorie

Définition de l'accessibilité

Art. R111-19-2 du code de la construction et de l'habitation

"Est considéré comme accessible aux personnes handicapées un établissement recevant du public

existant ou créé dans un cadre bâti existant ou une installation ouverte au public existante permettant,

dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande

autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de

se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou

cette installation a été conçu. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les

mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente."

Accessibilité ERP 5e catégorie

Titre III art. R111-19-8 du code de la construction et de l'habitation

Pour les établissements recevant du public (ERP) classés en cinquième catégorie : une partie de

l'établissement peut regrouper l'ensemble des prestations fournie. Cette partie doit être accessible aux

personnes à mobilité réduite (PMR). La partie considérée du bâtiment doit être la plus proche possible

de l'entrée principale ou d'une des entrées principales et doit être desservie par un cheminement

usuel.

Voilà encore un point capital à traiter lors de la préparation la vente. Le décret du 5 novembre 2014 a

décidé d'un nouveau processus pour aboutir à la mise aux normes PMR pour les ERP. Il s'agit de

l'agenda d'accessibilité programmée (Ad'Ap).

Comment évaluer le coût de ces travaux ?

Les architectes sont les professionnels tout désignés pour effectuer les formalités qui doivent décrire


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les travaux, les chiffrer et proposer un calendrier de réalisation qu'ils ont négocié avec vous (entre un

et trois ans). Il existe également des sociétés spécialisées dans ce type d'étude.

Les travaux de mise en conformité entraînent des travaux collatéraux : par exemple, changer un bloc

de portes peut être chiffré par avance mais entraîne automatiquement la réfection de la chambre et du

couloir s'il y a de la tapisserie. L'addition risque de grimper !

Lors de la cession de votre fonds de commerce, l'agenda d'accessibilité programmée qui a été

déposé engagera à minima votre repreneur et le montant des travaux mentionné devra être déduit du

prix de vente.

Source : hôtellerie-restauration


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Restaurant en centre commercial : peu de

liberté d'action

Le 16/08/2016

La Valette-du-Var (83) Le litige qui oppose le restaurateur Patrick Brun et le groupement d'intérêt

économique de Grand Var soulève les relations complexes entre les commerçants et l'organisation

des centres commerciaux.

L'amende de 186 000 € réclamée à Patrick Brun , gérant du restaurant Le Phénix, par le groupement

d'intérêt économique (GIE) de Grand Var - le centre commercial dans lequel est installé son

restaurant - soulève les relations complexes entre les commerçants et ces centres. Un GIE est une

structure intermédiaire entre la société et l'association. Les commerçants, par adhésion, en sont

membres.

La grande majorité des centres commerciaux sont gérés par un GIE qui régie les obligations des

commerçants installés dans les galeries commerciales. Dans le cas de Patrick Brun, le GIE de Grand

Var lui reproche de ne pas avoir ouvert son établissement le 14 juillet dernier.

Une obligation d'adhérer contestable


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"L'intérêt du GIE est d'organiser l'activité commerciale au sein de la galerie pour attirer la clientèle",

explique maître Ouahab Bourekhoum , avocat au barreau de Toulon (Var), en charge du dossier de

Patrick Brun. "La difficulté première pour tous les locataires est qu'en signant leur bail commercial, ils

ont l'obligation d'adhérer au GIE. Pourtant, par jurisprudence, cette clause est nulle car le locataire a

un droit à la liberté de consentir ou non à une adhésion."

Dans les faits, il n'est pas si simple de contester cette adhésion ou de quitter le groupement. "Pour ne

pas se mettre en difficulté avec le bailleur, personne n'ose attaquer cette clause. De plus, les

décisions sont prises par vote à l'unanimité en assemblée générale. Or, si un commerçant quitte le

GIE car il estime qu'il n'y a pas d'intérêt, sa cotisation sera répercutée sur les membres restants,

difficile donc d'obtenir un vote", constate l'avocat.

Une participation aux décisions relative

Les décisions sont prises par vote en assemblée générale : travaux, opérations commerciales,

ouvertures exceptionnelles, etc. "En pratique, chaque commerçant devrait pouvoir influer sur

l'organisation du GIE. Mais les voix sont proportionnelles à la surface du commerce. Les grandes

enseignes ont un tel pouvoir que la capacité pour s'opposer est très limitée. Ainsi, si le supermarché

décide d'ouvrir un jour férié, les commerçants se verront imposer la décision."

Obtenir les statuts du GIE pour connaître les règle s

Le fonctionnement du GIE est définit par des statuts et un règlement. "Le commerçant devrait avoir

une copie de ces documents pour connaître ses obligations mais il est bien souvent difficile de les

obtenir." Si le bail mentionne généralement que le commerce doit être ouvert aux heures habituelles

du centre commercial, les statuts du GIE définissent eux les modalités concernant les jours fériés et

ouvertures exceptionnelles. De fait, pour mesurer les risques encourus, il faut avoir connaissance des

règles, des sanctions prévues et leurs modalités. "Le bail et le règlement du GIE sont deux choses

bien distinctes. Le bailleur n'a pas à intervenir dans le GIE, tout comme le GIE ne doit pas pouvoir

menacer ses membres de mettre fin à leur bail. Mais en pratique les deux rôles sont souvent

mélangés."

"S'installer dans un centre commercial, c'est perdre une grande partie de sa liberté, concède maître

Ouahab Bourekhoum. C'est un inconvénient dont les commerçants ont connaissance en s'installant et

qui est compensé par l'afflux de clientèle." Après neuf ans à Grand Var, Patrick Brun dresse le

constat : "Quand je me suis installé, les contraintes étaient correctes. On paye un loyer exorbitant

pour avoir une certaine liberté, et aujourd'hui, on n'a plus la contrepartie." Depuis 2013, le restaurateur


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a demandé à sortir du GIE, réclame les statuts et le règlement au groupement, sans réponse à ce

jour.

Source : hôtellerie-restauration


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Louer ou acheter ses bureaux ? Le 22/08/2016

De plus en plus, on assiste à des situations de baux précaires où l'on va facturer une prestation immobilière

plutôt que d’établir un vrai bail de 3, 6 ou 9 ans. L'entrepreneur peut payer un service à la carte. - Shutterstock

Comme pour un bien personnel, la question peut se p oser pour les locaux de son entreprise :

est-ce préférable de louer ou d'acheter ? Pour un a chat, quelle est la meilleure formule ?

Eléments de réponse.

« Quand on parle d'immobilier d'entreprise, il y a trois dimensions à prendre en compte : stratégique,

juridique et fiscale. Il n'y a donc pas de réponse toute faite. Cela va dépendre de la taille de

l'entreprise, de son cycle de vie et de son secteur d'activité » estime Ingrid Nappi-Choulet, professeur-

chercheur à l'ESSEC et titulaire de la Chaire Immobilier et Développement Durable. «

Traditionnellement, les entreprises étaient propriétaires de leurs locaux parce qu'il n'existait pas de

marché locatif, aujourd'hui, avec le développement des investisseurs, la question se pose ».

La location, parfois judicieuse

Selon le type d'entreprise, le choix sera judicieux ou pas. Par exemple, en cas de lourds

investissements technologiques, un investissement dans l'immobilier n'est pas simple. Notamment

pour des start-up ou des entreprises portées sur l'innovation pour qui l'immobilier n'est pas la priorité.

Pour une entreprise toute jeune, le nombre de salariés peut vite augmenter avant d'atteindre un


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certain équilibre, Ingrid Nappi-Choulet préconise l'hôtellerie d'entreprise. « De plus en plus, on assiste

à des situations de baux précaires où l'on va facturer une prestation immobilière plutôt que d’établir un

vrai bail de 3, 6 ou 9 ans. L'entrepreneur peut payer un service à la carte ». En province, le marché

locatif se faire rare, excepté dans les grandes villes. « Certaines métropoles attirent du monde : les

investisseurs "investissent" et proposent une offre locative de qualité pour répondre à la demande »

ajoute-t-elle.

L'achat, un certain coût

Là encore, les freins sont à peu près les mêmes que pour un particulier. La mise de départ peut faire

peur, comme l'explique Christophe Minutolo, directeur financier de Creativespirit : « Financer un bien

c'est difficile par définition. En général, il vaut mieux acheter le bien pour créer du patrimoine. Le chef

d'entreprise peut acquérir le bien au fur et à mesure, pour le louer peut-être plus tard ». L'achat

implique un coût financier qui vaut le coup, surtout en ce moment. « Si l'entreprise a des fonds

disponibles sans autre investissement particulier à court terme, cela peut être une bonne opération

patrimoniale. Si elle n’a pas de trésorerie mais une capacité d’endettement, elle peut profiter des taux

d’intérêts particulièrement bas en ce moment » indique Agnès Bricard*, expert-comptable et

commissaire aux comptes au cabinet Bricard, Lacroix et Associés.

Comment acheter ?

Plusieurs solutions s'offrent à l'entrepreneur. « D'abord, le crédit-bail immobilier qui a l'avantage de se

faire sans apport financier initial. Le bien est acquis à la fin du contrat de crédit-bail d'une durée de 15

ans en général. Ensuite, l'achat en pleine propriété par la société concernée, ou par une Société Civile

Immobilière détenue totalement ou partiellement par la société opérationnelle » précise Agnès

Bricard. « Dans ce cas, attention au montant du loyer fixé qui devra correspondre au prix du marché

et pas seulement au montant nécessaire au remboursement de l’emprunt ».

Il existe également la possibilité d'une SCI appartenant personnellement au chef d'entreprise. La mise

de départ est toujours d'actualité. Et « en général l'entrepreneur ne retire aucun revenu foncier

pendant son activité parce que sa société va payer le loyer qui va servir à rembourser la dette. La

grosse difficulté, c'est qu'une fois la dette remboursée, il n'y a pas de revenus fonciers alors qu'il va

quand même payer des impôts sur ces loyers » conclut Christophe Minutolo.

* présidente d’honneur du Conseil Supérieur de l’Ordre des Experts-Comptables et présidente-

fondatrice de la Fédération Femmes Administrateurs

Source : business.lesechos.fr


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Comment sous-louer un local commercial ?

Le 01/09/2016

La sous-location commerciale est possible dans un cadre restreint, sans être monnaie courante. Ce

qu’il faut savoir sur les conditions et limites pour y recourir.

Conditions de sous-location

La règle veut que, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou

partielle soit interdite. Pour être valide, la sous-location de locaux commerciaux doit satisfaire à deux

conditions qui se cumulent :

• être préalablement autorisée par le bailleur ;

• le bailleur doit concourir à l’acte de sous-location.

L’accord du bailleur peut être verbal mais il est recommandé de solliciter une autorisation écrite. Celle-

ci peut figurer comme une clause ajoutée au bail à sa signature, ou lors d’un acte spécifique en cours

de bail.

Dans ce cas, la demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de

refus, le bailleur n’est pas tenu de fournir une raison. D’autre part, la loi impose au bailleur de

concourir à l’acte de sous-location, c’est-à-dire prendre position par à la notification faite par le

locataire principal (par lettre recommandée avec avis de réception), sachant qu’il n’est pas nécessaire

à la validité de la sous-location que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature.

Ainsi, en cas de silence du bailleur dans les 15 jours suivant la notification, ou de refus de participer à

la signature de l’acte, le locataire principal peut passer outre et conclure l’acte de sous-location (sous

réserve que le bailleur ait donné l’autorisation préalable de sous-louer).


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Droits et devoirs du sous-locataire

Les droits sont identiques à ceux du locataire principal (destination et jouissance des lieux). Ce

dernier endosse, en quelque sorte, le rôle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire : il doit donc

permettre une jouissance paisible des lieux, l’entretenir et le réparer au besoin. De son côté, le sous-

locataire est aussi tenu d’entretenir les lieux loués. Le locataire principal est à ce titre responsable vis-

à-vis du bailleur d’agissements du sous-locataire qui seraient contraires au bail principal et au contrat

de sous-location. Le contrat de sous-location doit préciser les répartitions des charges et travaux.

Concernant le loyer de sous-location, le locataire principal peut en fixer le montant comme il le

souhaite. En pratique le loyer de sous-location demeure inférieur au loyer principal dû au bailleur.

Dans le cas inverse ce dernier peut procéder à un réajustement.

Concernant la durée, le bail de sous-location ne coïncide pas nécessairement avec le bail principal.

Une sous-location peut donc être conclue pour une durée inférieure à celle du bail principal.

Renouvellement de sous-location

Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal,

sans pouvoir aller au-delà des droits au renouvellement détenus par le locataire principal.

Si la demande de renouvellement de sous-location est faite à l’intérieur de la période de location

consentie au locataire principal, et que celui-ci oppose un refus, il doit verser une indemnité d’éviction

au sous-locataire.

En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée dépend évidemment de la durée

du bail principal restant à courir.

Voilà quelques règles de droit qu’il vaut mieux avoir cerné avant de procéder à une sous-location, que

ce soit pour une raison économique ou organisationnelle (regroupement de plusieurs sociétés d’un

même groupe par exemple).

Source : comptanoo.com


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Bail commercial: Les nouvelles règles Le 01/09/2016

• 15 jours pour quitter les lieux en cas d'impayés des loyers

• Le locataire perd son droit à l'indemnité d'éviction en cas de retard de paiement de plus de 3

mois

• Les déclarations fiscales serviront au calcul de la valeur du fonds de commerce et à

l'indemnisation

Le cauchemar des bailleurs prendra-t-il fin avec la nouvelle législation (loi 49.16) sur les baux

d'immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal? L'entrée en vigueur est prévue

pour février 2017. Ils sont souvent confrontés à des situations qui, même si elles atterrissent devant

la justice, mettent beaucoup de temps avant d'être résolues. Les cas récurrents sont les loyers

impayés, des locataires qui disparaissent parfois dans la nature gardant le local fermé ou encore le

refus de quitter le local. D'autres font fi de la loi et introduisent des modifications au niveau du local

sans même prendre la peine d'avertir le propriétaire.

Cette nouvelle loi qui régit les rapports entre les bailleurs et les locataires d'immeubles ou de locaux

affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal clarifie plusieurs aspects. Si le bail expire, le

locataire a le droit de le renouveler mais à condition de prouver l'exploitation effective du local pendant

au moins deux ans. Dans le cas contraire, la loi l'oblige à quitter. Si le propriétaire désire récupérer

son local, il devra suivre toute une procédure dont une mise en demeure qui liste les raisons motivant

la résiliation du contrat. Le tout sachant qu'un délai doit être accordé au locataire pour quitter les lieux.

En cas de non paiement des loyers ou si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité ou insécurité, le

locataire disposera de 15 jours pour partir. Ce délai est porté à 3 mois si le bailleur veut récupérer

son bien pour un usage personnel, pour le réaménager ou en cas de non respect par le locataire des

termes du contrat. Une fois ces délais dépassés sans pour autant que le locataire ne donne suite, le

bailleur peut se tourner vers le tribunal pour la validation de la mise en demeure. Pareil, si la mise en

demeure n'est pas remise au locataire en raison de la fermeture du local.

La loi prévoit néanmoins une indemnité d'éviction. Celle-ci peut être réclamée durant la procédure de

validation de la mise en demeure ou dans un délai de 6 mois du jugement accordant l'expulsion. En

tout cas, le bailleur disposera d'un délai de 3 mois pour verser l'indemnité sans cela le jugement ne

pourra pas être exécuté.


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Cette indemnité doit tenir compte des pertes subies par le locataire suite à son expulsion. Elle est

égale à la valeur du fonds de commerce calculée sur la base des déclarations fiscales des quatre

dernières années. A cela s'ajoutent, les frais d'aménagements et travaux réalisés par le locataire et

les frais de déménagement. Toutefois le bailleur dispose de la possibilité de prouver que le préjudice

subi par le locataire est moindre sans que l'indemnisation ne soit inférieure au montant «du pas-de-

porte». La loi interdit aussi toute clause dans le contrat qui priverait le locataire d'une indemnisation

sauf dans certains cas notamment s'il est débiteur d'au moins trois mois de loyer et qu'il ne s'en

acquitte pas dans un délai de 15 jours à compter la réception d'une mise en demeure.

La perte du droit à l'indemnité d'éviction se justifie aussi si le locataire opère, sans le consentement du

bailleur, des changements susceptibles de porter préjudice notamment à la sécurité de l'immeuble.

Sauf s'il s'engage à revenir sur les modifications apportées dans un délai ne dépassant 3 mois.

L'indemnité n'est pas non plus accordée dans le cas des immeubles menaçant ruine ou si le local est

utilisé à des fins différentes à ce qui est prévu dans le contrat.

Une indemnité équivalente à 3 ans de loyers

Le refus de renouvellement du bail est possible si le propriétaire décide de démolir et reconstruire

l'immeuble à condition qu'il en soit propriétaire depuis plus d'une année de la date d'envoi de la mise

en demeure. A sa charge aussi de payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une

indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder trois ans de loyer. Si l'immeuble

reconstruit comporte des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, le locataire disposera du

droit de priorité. De même, sur demande du locataire, le juge peut astreindre le bailleur à prendre en

charge les frais d'attente. Ceux-ci doivent couvrir le préjudice subi sans qu'ils ne dépassent le montant

des bénéfices réalisés conformément aux déclarations fiscales de l'année écoulée. Cette indemnité

englobe également les salaires des employés et les impôts et redevances dues pendant toute la

période où il ne pourra pas bénéficier du local. En tout cas, le législateur fixe à 3 ans maximum le

délai durant lequel le locataire devra prendre possession de son nouveau local. Et une fois les travaux

achevés, le loyer à payer doit être équivalent à celui dont s'acquittait le locataire avant son éviction

provisoire. Et ce jusqu'à la fixation de nouvelles clauses du contrat.

Source : leconomiste.com


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Immobilier de bureaux en Ile-de-France : à

quand la saturation ?

Le 03/09/2016

L’engouement des épargnants pour les SCPI pourrait bien faire vaciller le marché de l’immobilier

d’entreprise un peu plus rapidement que prévu. Les signes d’une surchauffe s’accumulent, le nombre

de m2 de bureaux en Ile-de-France grimpe, alors que l’économie française ne suit pas le même

rythme…

Tout le monde se félicite du fort développement de l’immobilier de bureaux en Ile-de-France. On peut

le comprendre aisément, les professionnels sont ravis. Cependant, cette croissance du nombre de m2

en Ile de France ne semble pas réellement correspondre à la certaine atonie de l’économie actuelle.

L’immobilier d’entreprise en trop fort développement en Ile de France ?

L’appétence des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise francilien est en forte augmentation. En

effet, le nombre de dossiers de demande d’agrément auprès de la région Île-de-France est en

croissance continue depuis 2014 : de 121 dossiers en 2014 et 162 en 2015, celle-ci en a reçu 108 sur

le seul premier semestre 2016, soit presque 90 % du total de l’année 2014 et 70 % du total de l’année

2015.


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Cette dynamique des projets se retrouve dans les surfaces de bureaux agréées (hors surfaces

existantes conservées). Près de 1,2 million de m² de surfaces de plancher ont été autorisées par l’État

sur les six premiers mois de 2016, ce qui représente 105 % du total de l’année 2014 et 84 % du total

de l’année 2015.

« C’est un très bon résultat pour l’Île-de-France qui traduit la dynamique économique du territoire

francilien et confirme la reprise constatée en 2015. Il faut que ce mouvement positif s’inscrive

durablement » se félicite Jean-François Carenco, préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris.

Une corrélation avec la relative vigueur actuelle de l’économie difficile à trouver

Ce qui reste choquant est la relative croissance actuelle de l’économie française, alors que son

immobilier d’entreprise est en fort développement. Sans pour autant évoquer un phénomène de bulle

immobilière, ce constat est un signe supplémentaire que la manne des investissements effectués

actuellement sur l’immobilier d’entreprise risque bien de se retourner dans les années à venir.

Des versements sur les SCPI trop importants ?

Les investisseurs auraient-ils oublié que les SCPI sont des placements à risques ? A en croire les

derniers chiffres de la collecte, les épargnants recherchent avant tout le rendement, quitte à mettre un

mouchoir sur la notion de prise de risque de perte de capital. Au contraire des krachs boursiers des

années 2000 et 2008, la dernière crise des SCPI des années 90, sans doute trop ancienne, n’aura

donc pas servi de leçon.

Source : francetransactions.com


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Immobilier tertiaire : les SCPI toujours en

vedette Le 05/09/2016

Les SCPI devraient servir un rendement moyen de 4,60 % en 2016, après 4,85 % en 2015. - Shutterstock

Le succès de la pierre-papier auprès des épargnants ne faiblit pas. Une nouvelle collecte

record s’annonce pour 2016. En recul, le taux de re ndement annuel moyen des SCPI atteindrait

encore 4,60 % en 2016.

L'appétit des investisseurs en faveur de l'achat de parts de SCPI ou sociétés civiles de placement

immobilier ne se dément pas. Déjà placement immobilier star en 2014 et 2015, la pierre-papier est en

passe de réaliser un nouveau record de collecte nette en 2016 d'après des chiffres de l'Aspim

(Association française des sociétés de placement immobilier) et de la plate-forme spécialisée

MeilleureSCPI.com. Les SCPI, qui donnent l'opportunité d'investir dans l'immobilier tertiaire - bureaux

et commerce en France, principalement -, sans les contraintes de la gestion locative et moyennant un

ticket d'entrée modeste, ont encore engrangé 2,45 milliards d'euros sur les six premiers mois de 2016,

rapporte l'Aspim. Soit une hausse de + 32 % par rapport au semestre comparable de 2015, lequel

constituait déjà un record historique.


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Un rendement de 4,60 % anticipé en 2016

« Pour l'ensemble de l'année, anticipe Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, la collecte

nette totale devrait s'acheminer vers un nouveau plus-haut, à environ 5 milliards d'euros [NDLR :

après 4,27 milliards d'euros en 2015, 3,5 milliards d'euros en 2014 et 1,1 milliards d'euros il y a dix

ans]. » D'après les prévisions de MeilleureSCPI.com, les sociétés civiles de placement immobilier,

hors SCPI d'habitation, serviraient un taux de rendement moyen net, avant fiscalité, de 4,60 % en

2016. Il était de 4,85 % en 2015 et de 5,08 % en 2014. « Dans un contexte marqué par l'absence de

placements alternatifs rémunérateurs, estime Jonathan Dhiver, les SCPI, produit concret et lisible,

attirent forcément les épargnants. Ils y investissent à crédit, en bénéficiant des taux actuellement très

bas et achètent des parts en nue-propriété, ce qui permet d'alléger fortement la fiscalité liée à la

détention de ce type de placement »

De son côté, l'Aspim précise : « Cette forte hausse [de la collecte nette], qui s'observe dans toutes les

catégories de ces fonds, est particulièrement marquée pour les SCPI « spécialisées » (+ 124 %) ainsi

que pour les SCPI « commerces » (+ 71 %). » Au sein de la famille des SCPI, les produits dédiés à

des thématiques en vogue, comme l'immobilier tertiaire en Europe, et notamment en Allemagne, ont

connu un franc succès. Les investissements des gérants de SCPI en zone euro, hors France, sont

ainsi passés de 6,5 % en 2014, à 14,6 % en 2015 et à 18,5 % au premier semestre 2016. Une SCPI

axée sur l'investissement hôtelier devrait prochainement voir le jour.

Un investissement peu liquide

Mais, les particuliers qui misent sur les SCPI, notamment en vue de la préparation de leur retraite, ne

doivent pas oublier que l'investissement est peu liquide, risqué et ne doit occuper qu'une petite part de

son patrimoine, à titre de diversification. Certains acteurs, comme le Haut Conseil de stabilité

financière, ont récemment alerté sur les risque de surchauffe dans l'immobilier tertiaire tricolore. Par

ailleurs, des SCPI, qui avaient trop collecté d'argent et qui étaient en retard sur leurs investissements,

ont dû fermer provisoirement leur véhicule aux nouvelles souscriptions. C'est le cas de Novapierre

Allemagne, gérée par Paref, qui, après avoir atteint 100 millions d'euros de capitalisation, a dû arrêter

temporairement sa commercialisation et augmenter son prix de souscription au printemps dernier. «

En vue de maintenir l'équilibre collecte / investissement au 2ème semestre, a expliqué Paref dans un

communiqué publié le 29 avril 2016, un arrêt temporaire de la commercialisation pour 3 mois est

décidé (du 1er juin au 31 août 2016) ainsi qu'une augmentation d'un mois du délai de jouissance

[perception des dividendes au moment d'une souscription] à partir du 1er septembre. Le prix de

souscription passera de 250 à 255 EUR par augmentation de la prime d'émission lors de la

réouverture de la commercialisation le 1er septembre 2016. » Autre clignotant au rouge dans ce


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secteur : des particuliers seraient « scotchés » avec leur investissement. Ils n'arriveraient pas à

revendre des parts. Une poignée de SCPI sont concernées dont trois d'un poids lourd du secteur.



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L'immobilier acquiert ses lettres de noblesse

en Bourse Le 08/09/2016

250 milliards d'euros sont injectés chaque année dans le développement urbain en Europe. - Photo Shutterstock

L'immobilier entre à part entière dans les indices boursiers MSCI et S&P.

Cette mise en lumière pourrait, à terme, générer un flux d'investissement de 75 milliards

d'euros.

Enfin majeur... L'Epra (European Public Real Estate Association), qui tient son congrès ces jours-ci à

Paris, ne cache pas son enthousiasme à l'entrée de l'immobilier dans la classification industrielle

mondiale GICS. Depuis le 1er septembre, le secteur occupe un compartiment dédié du « Global

Industry Classification Standard », la référence des indices boursiers établis par MSCI et Standard &

Poor's. Les valeurs immobilières étaient rangées jusque-là avec les titres financiers des assureurs et

des banques.

« Environ la moitié des investisseurs institutionnels immobiliers européens n'investissent pas

actuellement dans les titres cotés. Si leur allocation atteignait 2,5 % des actifs qu'ils gèrent, le secteur

gagnerait l'équivalent de 75 milliards d'euros », explique Philip Charls, le président de l'Epra. Les


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foncières cotées formeront donc désormais le 11e des secteurs suivis, dont l'énergie, les matériaux,

les technologies de l'information, la santé, l'industrie... « On le sort parce qu'il est gros ! », commente

un analyste, soulignant la croissance rapide de l'immobilier d'entreprise, vraiment né dans les années

1970. Au cours des sept dernières années, la part des actions immobilières dans le marché boursier

mondial a ainsi triplé, passant de 1,1 % en 2009 au lendemain de la crise financière, à 3,5 %

aujourd'hui, largement favorisée par l'expansion de régimes fiscaux avantageux. Une part encore

petite, à côté de l'industrie (10,49 %) ou de la santé (11,87 %), mais comparable à celle des

télécommunications (3,81 %) et supérieure à celle des services aux collectivités (3,32 %), deux

secteurs à part entière depuis la création du baromètre.

Attirer de nouveaux entrants

Cette mise en lumière devrait conforter les investisseurs déjà engagés et attirer de nouveaux entrants

vers des secteurs en plein développement : bureaux hôtels, centres commerciaux... Au total,

250 milliards d'euros sont injectés chaque année dans le développement urbain en Europe. Manque

le logement, pas assez rentable et trop réglementé, encore largement ignoré par le marché alors qu'il

fut, en tout cas en France, à l'origine de la cotation de la pierre.

Le chantier est aussi porté par les évolutions des modes de vie et de travail : rodées à la production

de murs et la gestion de baux, les foncières doivent redoubler d'efforts de marketing pour attirer et

contenter des locataires, eux aussi volatils. Enfin, le parc immobilier vieillissant devra se renouveler et

la production de nouveaux types de bâtiments connectés, intelligents, économes... a besoin de

capitaux. C'est tout l'enjeu de cette nouvelle place.

Catherine Sabbah, Les Echos

Le poids de l'immobilier commercial en Europe

La construction et l'exploitation de bureaux, hôtels, centres commerciaux... pèsent 329 milliards

d'euros en 2015.

Les flux d'investissement issus de ce secteur atteignent 252 milliards d'euros par an.

3,7 millions de personnes travaillent dans le secteur, c'est plus que pour le secteur bancaire,

l'automobile ou les télécoms.

40 % de l'immobilier commercial en Europe est constitué de bureaux dont la location, plutôt que

l'achat, permet aux entreprises d'investir ailleurs.

Source : zonebourse.fr


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Uniti : Le crowdfunding immobilier qu’est-ce

que c’est ? Le 08/09/2016

Beaucoup de gens connaissent le crowdfunding pour l es projets culturels, les œuvres

caritatives, et même pour le financement des start- up. Depuis quelques mois une nouvelle

tendance émerge et fait son apparition en France : le crowdfunding immobilier ou immobilier

participatif. De quoi s'agit-il ?

Le principe du crowdfunding immobilier est de participer au financement d'un projet immobilier. En

France ce mode de financement se destine avant tout aux entreprises, alors qu'aux Etats unis ou en

Angleterre il est possible de proposer le financement de projets directement par le biais de

particuliers.

Le crowdfunding immobilier se positionne plus en terme de promotion immobilière avec des

plateformes comme Anaxago qui proposent des projets immobiliers sur lesquels investir. L'objectif

n'est pas de devenir propriétaire de ces biens, mais d'apporter un soutien financier au promoteur en

échange d'un rendement.

Pourquoi opter pour ce mode de financement ? Aujourd'hui les banques réclament plus de fonds

propres, plus de liquidité, moins de levier d'endettement. Les promoteurs, lorsque ils demandent un

crédit pour mettre en place un projet immobilier doivent pouvoir montrer une importante capacité de

levée de fonds propres.

Anaxago propose des investissements dans des promotions immobilières : dans la construction de

logements, de résidences ou de bureaux. Le crowdfunding immobilier propose un véritable intérêt

financier : il est possible de gagner jusqu'à 8 à 12 % par ans sur des périodes assez courtes entre 12,

24 et 36 mois. En investissant dans l'immobilier via une plateforme de crowdfunding il est possible de

devenir « co-promoteur » d'un programme en chantier. Via ce système l'on partage donc les risques

mais aussi les gains de la promotion.

Les rendements varient entre 8 et 12 % et viennent se déduire de la marge que le promoteur va

dégager, en fonction du niveau de risque du projet : si le projet est moins risqué car déjà très bien

commercialisé, le rendement tournera autour de 8%, alors que si le projet est plus en amont le


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rendement sera plus élevé autour de 12%. Le rendement est négocié avec le promoteur à l'avance, il

ya une répartition de la marge qui est négocié en amont par la plateforme de crowdfunding.

Quelle fiscalité s'applique aux rendements d'un placement en crowdfunding ? Avec une plateforme

comme Anaxego, on opte pour une prise de participation en action pour être éligible au PEA, ainsi

tous les gains et les plu valus réalisées sont exonérées d'impôts, ce qui permet d'avoir une fiscalité

assez avantageuse. Pout limiter le risque de mauvaises surprises les plateformes de crowdfunding

effectuent des partenariats avec des courtiers en assurance pour garantir financièrement les

opérations.

Pourquoi investir dans un projet immobilier plutôt que dans des entreprises ou d'autres projets ? Avec

l'immobilier vous disposez d'un actif, c'est à dire une part de la construction de la résidence que vous

avez aider à financer, ce qui vient garantir votre capital. C'est un investissement à court terme entre

12 et 24 mois. Un risque assez limité également étant donné que l'on connait le prix de vente, le prix

de construction et l'historique du promoteur. En termes de risques et d'opportunités de rendement, le

crowdfunding immobilier s'impose donc comme un placement de choix.

En utilisant le Crowdfunding, ou financement participatif au profit de la construction de logements

sociaux, Uniti permet la construction complémentaire d'un volume de logement très significatif.



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A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT / [email protected] / 01 47 70 24 18

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S37 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 septembre 2016