Tư vấn lập dự án đầu tư khách sạn 4 sao

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc

----------- ----------

THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ

KHÁCH SẠN 4 SAO

Địa điểm : Chủ đầu tư :

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 3 năm 2014

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc

----------- ----------

THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ

KHÁCH SẠN 4 SAO

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 3 năm

2014

NỘI DUNG

CHƯƠNG VI: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG.............................................18 VII.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng.......................................................................21 VII.4. Kết luận.....................................................................................................................22 XI.1.3. Giả định về doanh thu.............................................................................................34

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Phân tích tài chính

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư Chủ đầu tư : Mã số doanh nghiệp : Nơi cấp : Đăng ký lần đầu : Địa chỉ : Website : Email: Điện thoại : Fax: Vốn điều lệ : Tổng giá trị tài sản : Đại diện pháp luật : Chức danh: Giám Đốc

I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án Tên dự án : Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên Địa điểm đầu tư : Ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, Kiên Giang Diện tích khu đất : 6000 m2

Loại hình : Khách sạn cao cấp Mục tiêu dự án : Đầu tư xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao Đối tượng mục tiêu : Khách du lịch và khách có nhu cầu cư trú ngắn hạn Mục đích đầu tư : Hướng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh

tế xã hội của tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Phú Quốc nói riêng. Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý Tổng mức đầu tư : 163,300,000,000 đồng

- Vốn vay : 80,000,000,000 đồng- Vốn chủ sở hữu : 83,300,000,000 đồng

Tiến độ thực hiện : bao gồm các giai đoạn:- Giai đoạn chuẩn bị : 3 tháng- Giai đoạn xây dựng : 18 tháng

4


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN

II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự ánII.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nước

Kinh tế vĩ môKinh tế-xã hội nước ta những tháng đầu năm 2013 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn.

Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện; những rủi ro ngắn hạn đang có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ và tài chính nhằm tăng cầu trong nước nhưng nhìn chung, kinh tế thế giới chưa hoàn toàn phục hồi, tăng trưởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi.

Theo Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm trong nước (GDP) sáu tháng đầu năm 2013 ước tính tăng 4.90% so với cùng kỳ năm 2012 (quý I tăng 4.76%; quý II tăng 5.00%), trong đó khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.07%, đóng góp 0.40 điểm phần trăm; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 5.18%, đóng góp 1.99 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5.92%, đóng góp 2.51 điểm phần trăm.

Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2013 - Nguồn: Tổng cục Thống kê

Về vận tải hành khách:Khách quốc tế đến Việt Nam trong những tháng gần đây đã có dấu hiệu tích cực hơn

mặc dù mức tăng còn thấp. Trong sáu tháng đầu năm, khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt 3540.4 nghìn lượt người, tăng 2.6% so với cùng kỳ năm trước (quý I giảm 6.2%, quý II tăng 13.5%), trong đó khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng đạt 2169.4 nghìn lượt người, tăng 4.9%; đến vì công việc 592.5 nghìn lượt người, tăng 1.8%; thăm thân nhân đạt 590 nghìn lượt người, giảm 1%. Trong sáu tháng đầu năm 2013, khách quốc tế đến nước ta bằng đường hàng không đạt 2858 nghìn lượt người, tăng 0.8% so với cùng kỳ năm 2012; khách đến bằng

5


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------đường bộ đạt 561.8 nghìn lượt người, tăng 12.5%; khách đến bằng đường biển đạt 120.5 nghìn lượt người, tăng 2.7%.

Ước tính tháng 6 2013

6 tháng năm 2013

Tháng 6/2013 so với tháng

trước (%)

Tháng 6/2013 so với tháng 6/2012

6 tháng 2013 so với cùng kỳ năm trước

Tổng số 567,291 3,540,403 101.5 129.9 102.6Chia theo phương tiện đến

Đường không 445,656 2,858,049 105.0 131.7 100.8Đường biển 21,568 120,542 105.7 96.8 102.7Đường bộ 100,067 561,812 88.0 131.7 112.5

Chia theo mục đích chuyến điDu lịch, nghỉ ngơi 348,179 2,169,424 101.7 139.3 104.9Đi công việc 91,996 592,478 97.8 125.1 101.8Thăm thân nhân 95,713 589,970 103.0 130.8 99.0Các mục đích khác 31,403 188,531 106.3 78.3 91.6

Nguồn : Tổng cục Thống kê

Một số quốc gia và vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta tăng so với cùng kỳ năm trước là: Trung Quốc 825.7 nghìn lượt người, tăng 21%; Hàn Quốc 385.9 nghìn lượt người, tăng 4.3%; Nhật Bản 294.5 nghìn lượt người, tăng 1.9%; Australia 160.5 nghìn lượt người, tăng 7.3%; Malaysia 163.3nghìn lượt người, tăng 12.2%; Thái Lan 129.4 nghìn lượt người, tăng 24.3%; Nga 153.9 nghìn lượt người, tăng 60.4%. Một số nước và vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta giảm so với cùng kỳ năm trước là: Hoa Kỳ 232.6 nghìn lượt người, giảm 5%; Đài Loan 182.1 nghìn lượt người, giảm 18.1%; Campuchia 155.9 nghìn lượt người, giảm 5.2%; Pháp 109.1 nghìn lượt người, giảm 10.5%.

Chính sách phát triển du lịch của đất nướcChính phủ Việt Nam đã xác định phát triển du lịch trở thanh ngành kinh tế mui nhon

nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn cảnh quan, bảo vệ môi trường; bảo đảm an ninh, quôc phong, trât tư an toan xa hôi; đảm bảo hài hòa tương tác giữa khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài nguyên tự nhiên và nhân văn. Quan điểm này được thể hiện trong Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030”.

Trong quyết định này, Chính phủ cũng đề ra định hướng:1. Phát triển thị trường khách du lịch: Đẩy mạnh phat triên đông thời cả du lich nôi đia

và du lịch quôc tê; chú trọng phân đoạn thị trường khách có mục đích du lịch thuần túy, nghỉ dưỡng, lưu trú dài ngày và chi tiêu cao.

- Khách du lịch nội địa+ Phát triển mạnh thị trường du lịch nội địa, chú trọng khach với mục đích nghi dương,

giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua săm.

6


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------+ Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trường du lịch chuyên biệt và du lịch kết hợp

công vụ.- Khách du lịch quốc tế+ Thu hút, phát triển mạnh thị trường gần như Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung Quốc,

Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Singapore, Lào, Campuchia).

+ Tăng cường khai thac thi trương truyền thống cao câp tư Tây Âu, Băc Âu, Bắc My, châu Đại Dương va Đông Âu (Nga, Ukraina)...

+ Mơ rông thi trương mơi: Trung Đông, Ấn Độ.

2. Phát triển sản phẩm du lịch- Ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm chính:+ Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả năng cạnh tranh trong khu vực

về nghỉ dưỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển. Khai thác hệ thống đảo ven bờ phục vụ phát triển du lịch.

+ Ưu tiên phát triển các sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham quan và tìm hiểu lối sống. Phát triển mạnh du lịch ẩm thực. Phát huy các giá trị văn hóa vùng miền làm nền tảng cho các sản phẩm du lịch đặc trưng.

+ Đẩy mạnh phát triển các san phâm du lịch sinh thái, chú trọng khám phá hang động, du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn.

- Phát triển sản phẩm du lịch đặc trưng theo các vùng được tổ chức theo các không gian phát triển du lịch với tính chất đặc trưng nổi trội để tạo dựng thương hiệu từng vùng có sản phẩm điểm đến tổng hợp.

- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ các đối tượng khách với những nhu cầu đa dạng như: Du lịch MICE (Hội họp, khuyến thưởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị; du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dưỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm đẹp…

- Tăng cường liên kết giữa các địa phương, doanh nghiệp; theo khu vực, các hành lang kinh tế; cùng các ngành vận chuyển, các liên kết vùng, liên vùng và quốc tế để tạo thành sản phẩm du lịch hấp dẫn.

3. Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch- Lữ hành: Tăng cường hoạt động tổ chức kinh doanh các dịch vụ lữ hành du lịch thu

hút, đón tiếp và phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng thời phục vụ tốt cho cư dân Việt Nam đi du lịch ở trong nước và nước ngoài; đẩy mạnh hoạt động lữ hành kết nối các điểm hấp dẫn du lịch và hệ thống dịch vụ trên địa bàn điểm đến.

- Lưu trú: Mở rộng và nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú du lịch trong đó chú trọng loại hình lưu trú nghỉ dưỡng chất lượng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng cao chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.

- Ăn, uống: Mở rộng và phát triển các loại hình dịch vụ ẩm thực, món ăn truyền thống. Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thương hiệu vươn ra thị trường quốc tế, nâng cao vị thế văn hóa ẩm thực Việt Nam.

- Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh các khu, điểm du lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh các khu, điểm du lịch đặc thù địa phương.

7


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vui chơi, giải trí: Tăng cường và mở rộng phát triển các dịch vụ vui chơi giải trí cao

cấp, đặc biệt ở các khu du lịch quốc gia và các đô thị lớn.

II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án Vị trí - Giấc mơ của nhà đầu tư

Một trong những chức năng quan trọng của du lịch nghỉ dưỡng ngoài vui chơi, giải trí và khám phá là khôi phục sức khỏe (thể lực và trí lực) của con người sau những ngày lao động căng thẳng. Chính vì vậy địa điểm đến nghỉ ngơi thường là những nơi có khí hậu mát mẻ, trong lành, phong cảnh đẹp như các bãi biển, vùng núi, vùng nông thôn hoặc vùng ven sông, hồ, thác,...

Khi quyết định nên lựa chọn địa điểm nào để đầu tư chúng tôi không ngần ngại chọn một địa điểm được xem là có mức độ đầu tư thấp nhất Việt Nam với vị trí chiến lược Đông Nam Á cùng những bãi biển tuyệt đẹp, cảnh quan hoang sơ, cơ sở hạ tầng đang trong quá trình xây dựng và số lượng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng còn hạn chế nhưng lại hoạt động tốt hơn các địa điểm khác tại Việt Nam. Đó chính là Phú Quốc.

Phú Quốc, như tên gọi của nó là “miền đất giàu có” nằm ở phía Tây Nam của Tổ Quốc trong vùng vịnh Thái Lan, trải dài từ vĩ độ 9°53′N đến 10°28′N và kinh độ 103°49′E đến 104°05′E, cách Hà Tiên 40km về phía Tây và 12km từ bờ biển Campuchia. Chiều dài 50 km từ Bắc xuống Nam và rộng 25km từ Đông sang Tây làm cho Phú Quốc trở thành hòn đảo lớn nhất trong vịnh Thái Lan với diện tích 574km2. Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh Kiên Giang. Phú Quốc gồm 2 thị trấn và 8 xã, thị trấn lớn nhất của đảo Phú Quốc là Dương Đông, tọa lạc phía Tây của đảo.

Hơn một nửa diện tích của đảo được bao phủ bởi rừng. Với hơn 12km bờ biển và sự thu hút về lịch sử cũng như văn hóa, Phú Quốc trở thành một trong những điểm du lịch hấp dẫn nhất Việt Nam.

Hiện nay để đến Phú Quốc chỉ cần gần một giờ bay từ Tp.HCM thông qua cảng hàng không quốc tế Phú Quốc hoặc ba tiếng tàu thủy cao tốc từ cảng Rạch Giá (Kiên Giang).

8


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nguồn cung – Quy mô nhỏ và còn hạn chế về số lượngTheo Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang, đầu năm 2013, mỗi tháng đảo

Phú Quốc đón khoảng 38,000 lượt khách, nhưng bước sang quý II đã tăng lên khoảng 70,000 lượt mỗi tháng. Hiện nay, cả đảo có khoảng 2,900 phòng nhưng chỉ có khoảng 600 phòng

9


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------được xếp hạng sao để phục vụ du lịch, phần lớn là khách sạn mini và nhà khách. Các khách sạn trên đảo thường xuyên kín phòng với công suất trung bình khoảng 85% - 95%. Ngành du lịch dự kiến, với tốc độ tăng trưởng lượng khách như hiện nay, trong khoảng 2-3 năm tới, Phú Quốc cần thêm khoảng 3,000 phòng khách sạn.

Chính sách phát triển Phú Quốc của Chính phủ:Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú

Quốc (tỉnh Kiên Giang) đến năm 2030. Mục tiêu của việc điều chỉnh nhằm xây dựng đảo phát triển bền vững; hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa và bảo vệ môi trường, bảo đảm an ninh, quốc phòng vùng biển và hải đảo. Theo quy hoạch điều chỉnh, mô hình phát triển thành phố du lịch sinh thái biển đảo Phú Quốc sẽ là cấu trúc chuỗi tập trung, đa trung tâm.

Cụ thể: cấu trúc không gian theo trục chính Bắc - Nam An Thới - Cầu Trắng, trục giao thông vòng quanh đảo Bãi Vòng - Bãi Thơm - Rạch Tràm - Rạch Vẹm... kết nối cảng biển quốc tế An Thới, Bãi Đất Đó, sân bay quốc tế Phú Quốc. Khu đô thị Dương Đông sẽ là trung tâm của thành phố du lịch đảo Phú Quốc. Đây là trung tâm hành chính, dịch vụ công cộng, thương mại, tài chính quốc tế, dịch vụ du lịch và khu dân cư tập trung của đảo. Du lịch là một trong những định hướng phát triển chính của đảo Phú Quốc. Trong hệ thống các khu du lịch, quy hoạch có 15 khu du lịch sinh thái. Các công trình xây dựng được khống chế thấp tầng, các khách sạn không được vượt quá 8 tầng. Các khu nghỉ dưỡng hỗn hợp tùy theo vị trí mà bố trí một hoặc nhiều khách sạn.

Theo quy hoạch, trong tương lai, đảo Phú Quốc sẽ trở thành đô thị trực thuộc trung ương - trung tâm giao thương quốc tế và là cực tăng trưởng động lực vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc điều chỉnh bao gồm 2 thị trấn (Dương Đông, An Thới) và 8 xã (Cửa Cạn, Gành Dầu, Bãi Thơm, Hàm Ninh, Cửa Dương, Dương Tơ, Thổ Châu và Hòn Thơm). Bộ Xây dựng cho biết, điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng sẽ góp phần giải quyết những bất cập trước đây để đảo Phú Quốc có thể phát huy tối đa lợi thế, đáp ứng yêu cầu phát triển. Do đó, ngoài việc tuân thủ định hướng phát triển về cả an ninh, quốc phòng, kinh tế, xã hội, quy hoạch được điều chỉnh phải có tầm nhìn chiến lược lâu dài.

Với lợi thế về vị trí, giàu tiềm năng phát triển du lịch sinh thái rừng, biển và dịch vụ du lịch cao cấp, Việt Nam đang hướng tới mục tiêu xây dựng Phú Quốc thành một hòn đảo có tên trên bản đồ các đảo nổi tiếng thế giới.

Căn cứ pháp lý của dự án Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt

Nam; Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của

Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt

Nam; Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt

Nam;

10


--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN

Việt Nam; Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt

Nam; Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam; Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam; Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt

Nam; Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam; Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình; Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu

nhập doanh nghiệp; Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành

Luật Thuế giá trị gia tăng; Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc

bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật phòng cháy và chữa cháy;

Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;

Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;

11


--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự

án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;

Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;

Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;

Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;

Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế; TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;

II.2. Mục tiêu của dự ánII.2.1. Mục tiêu chung

Đầu tư xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn 4 sao. Đây sẽ là khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ cho đối tượng dân sinh: khai thác hiệu quả kinh tế, thu nhập từ nguồn thu khách du lịch trong và ngoài nước, doanh nhân có mức tiêu dùng cao.

II.2.2. Mục đích đầu tưHướng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của tỉnh

Kiên Giang nói chung và huyện đảo Phú Quốc nói riêng.

II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự ánPhú Quốc lâu nay được biết đến như một thiên đường du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam

với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều du khách trong nước và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí đầu tư, sự thiếu hụt cơ sở lưu trú có chất lượng cao cùng những chính sách ưu đãi của Chính phủ trong việc phát triển du lịch huyện đảo Phú Quốc nói riêng và du lịch cả nước nói chung, Công ty TNHH Hưng Nguyên chúng tôi rất mong muốn được triển khai dự án “Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên” tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Dự án này sẽ được xây dựng trên diện tích 6,000 m2 với 240 phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao. Dự án cũng bao gồm nhiều hạng mục khác như hệ thống nhà hàng, siêu thị, hồ bơi, câu lạc bộ biển,... Với tổng vốn đầu tư trên 190 tỷ đồng, Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên nằm tại trung tâm xã Dương Tơ, nơi vừa khánh thành sân bay quốc tế Phú Quốc, trên trục đường chính từ sân bay quốc tế về thị trấn Dương Đông. Công trình dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 1 năm 2015. Quy hoạch kiến trúc chung của dự án theo phong cách đương đại, phù hợp với du khách đến nghỉ dưỡng và đáp ứng nhu cầu lưu trú cao cấp của khách du lịch quốc tế. Tất cả phòng nghỉ đều có tầm nhìn hướng biển hoặc núi đồi, được bao

12


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------quanh bởi không gian xanh. Sau khi hoàn thành, khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ là một nơi thân thiện với môi trường, hài hòa với thiên nhiên.

Tóm lại, với năng lực và tâm huyết nghề nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngũ nhân viên Công ty TNHH Hưng Nguyên, chúng tôi tin tưởng dự án “Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên” hội tụ những căn cứ và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

13


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

III.1. Địa điểm đầu tưDự án Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên được xây dựng tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ,

huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Vị trí khu đất như sau:- Phía Bắc giáp đường dự kiến rộng 10m- Phía Đông giáp đất dân- Phía Nam giáp đất Công ty Cổ phần Linh Chi- Phía Tây giáp hành lang bãi biển

Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc giáp các dự án sau:- Phía Bắc giáp Khu nghỉ dưỡng Salinda do Công ty An Cường làm chủ đầu tư- Phía Nam giáp Cửu Long Phú Quốc Resort.

III.2. Khí hậu Khí hậu trên đảo Phú Quốc thuộc loại nhịêt đới gió mùa (nóng ẩm, mưa nhiều,...). Có

hai mùa chính: mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 9. Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hưởng của gió mùa, tuy nhiên do nằm trong vùng vị trí đặc biệt của vịnh Thái Lan nên ít bị thiên tai. Chính vì điều kiện khí hậu như vậy nên Phú Quốc có được một nguồn tài nguyên vô giá là rừng nhiệt đới, trong đó có rất nhiều giống, loài đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển du lịch sinh thái trên hòn đảo này.

Nhiệt độ: Phú Quốc được thừa hưởng một nhiệt độ rất phù hợp, trung bình là 27.7 0C với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa 31.20C và tối thiểu trung bình là 24.60C. Với nhiệt độ luôn ấm áp, Phú quốc là nơi hoàn hảo cho một kỳ nghỉ bãi biển.

14


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Lượng mưa: Phú Quốc có tháng khô hạn nhất từ tháng 11 đến tháng tháng 3 khi lượng

mưa trung bình chỉ là một 43mm/tháng. Tháng 1 và tháng 2 là những tháng khô hạn nhất trong năm và cũng là mùa phổ biến nhất để du khách đến tham quan và khám phá đảo Phú Quốc.

III.3. Địa hìnhÐịa hình khu vực xây dựng dự án tương đối bằng phẳng, cao độ thấp.

III.5. Nhận xét chung Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy hoạch này có

nhiều thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng Khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp 4 sao.

15


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

IV.1. Quy mô dự ánDiện tích khu đất quy hoạch : 6,000 m2 tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc,

tỉnh Kiên Giang.

IV.2. Hạng mục công trình

STT Hạng mụcI Đất xây dựng công trình1 Nhà bảo vệ2 Công trình khách sạn3 Siêu thị4 Nhà hàng

III Đất giao thông1 Giao thông chính bãi để xe2 Đường giao

IV Cây xanh, bể bơiTổng cộng

IV.3. Tiến độ thực hiện dự ánDự án được tiến hành thực hiện từ quý II/2014 đến quý IV/2015 bao gồm các giai đoạn:

Giai đoạn chuẩn bị và đầu tư: Từ quý II/2014 đến quý IV/2015

Các giai đoạn đầu tư Thời gian Bắt đầu Kết thúc

1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 1 tháng 4/1/2014 6/1/2014

2. Giai đoạn đầu tư xây dựng 15 tháng 7/1/2014 9/1/2015

3. Giai đoạn đầu tư lắp đặt thiết bị 15 tháng 10/1/2014 12/1/2015

16


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG

V.1. Tính chất khu quy hoạchTính chất của khu quy hoạch là xây dựng khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu

cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong và ngoài nước đạt tiêu chuẩn 4 sao.

V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúcV.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến

STT Hạng mụcI Đất xây dựng công trình1 Nhà bảo vệ2 Công trình khách sạn3 Siêu thị4 Nhà hàng

III Đất giao thông1 Giao thông chính bãi để xe2 Đường giao

IV Cây xanh, bể bơiTổng cộng

Với diện tích toàn khu là 5,000 m2 bao gồm:• Tòa nhà khách sạn : 1,500 m2

• Các hạng mục công trình phụ (đường nội bộ, công viên, bãi đỗ xe, hồ bơi, khu nhà chòi tập thể và cây xanh…): 3,500 m2

V.2.2. Bố cục quy hoạchKhu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ được các chuyên gia kiến trúc nổi tiếng thiết kế,

có bố cục không gian uyển chuyển, hài hòa giữa địa hình tự nhiên, mặt biển và sắc thái hoạt động vui chơi giải trí. Cấu trúc trục cảnh quan chính uốn lượn theo hình thể của biển.

Khách sạn Hưng Nguyên sẽ bố trí các phân tầng như sau:+ Tầng trệt: Siêu thị và nhà hàng ăn uống (phục vụ khách trong khách sạn)+ Tầng lầu 1 đến tầng lầu 7: phòng khách sạnVới thiết kế kiến trúc độc đáo của khách sạn 4 sao, mỗi phòng khách sạn có diện tích 30

m2, được thiết kế không gian sang trọng, hướng ra biển và có đầy đủ tiện nghi trong phòng.

17


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG VI: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG

BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ

VI.1. Quy mô khách sạn

Khách sạn 04 sao Hưng Nguyên được xây dựng với quy mô 245 phòngKhách sạn có các loại phòng tiêu chuẩn như sau:

Loại 1 (phòng Standard) Loại 2 (phòng Superior) Loại 3 (phòng Deluxe) Loại 4 (phòng Suite)

VI.2. Lựa chọn công suất phục vụMục tiêu công suất phục vụ của khách sạn vào năm đầu tiên hoạt động là trên

50%/năm.Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất đạt mức ổn định là 80%/năm.

VI.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lươngSơ đồ bộ máy quản lý của khách sạn

Đây là mô hình trực tuyến - tham mưu, tức là các phong ban không có quyền ra lệnh trực tiếp các bộ phận kinh doanh mà chỉ tham mưu tư vấn giúp cho giám đốc ra quyết định tối ưu. Giám đốc vạch ra các chế độ quản lý như phân công việc và chi tiết hoá nhiệm vụ cho các trưởng bộ phận, các trưởng bộ phận phân công trách nhiệm cho từng thành viên trong tổ chức của mình.

Nhu cầu sử dụng lao động và bảng lương

Lương nhân viên SL(người)

Lương/tháng(ngàn đồng)

Quỹ BHXH, BHYT(ngàn đồng)

18


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------+ Giám đốc 1 20,000 4,200+ Hành chính nhân sự 2 8,000 1,680+ Kế toán trưởng 1 10,000 2,100+ Kế toán viên 2 5,000 1,050+ Nhân viên phát triển marketing 2 6,000 1,260+ FOM 1 7,000 1,470+ FO 8 5,000 1,050+ Nhân viên dọn phòng 15 4,000 840+ Nhân viên giặt quần áo 2 4,000 840+ Nhân viên bếp: Chính 1 10,000 2,100Phụ 3 5,000 1,050+ Phục vụ 5 4,000 840+ Bảo vệ 4 4,000 840+ Bảo trì: Tổ trưởng 1 7,000 1,470Nhân viên 2 5,000 1,050TỔNG 50

Số lượng nhân công đạt tối đa là 50 người, bao gồm bộ phận nhân sự quản lý, hành chính và các tổ nhóm phục vụ.

Số lượng nhân sự gián tiếp là 8 người, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ của năm hoạt động.

Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa là 42 người, tăng hoặc giảm tùy thuộc vào công suất phục vụ của năm hoạt động.

Theo đó, Chi phí tiền lương ước tính năm đầu khoảng khoảng 4,105,530,000 đồng. Lương tăng 8%/năm.

Ngoài ra chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, trợ cấp thất nghiệp....

19


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

VII.1. Đánh giá tác động môi trườngVII.1.1. Giới thiệu chung

Dự án Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên được xây dựng tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:- Trên khu đất không có dân cư.- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa, không có rác

thải và không có tiếng ồn.Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực

và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.

VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trườngCác quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:

- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;

- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;

- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt buộc áp dụng;

- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;

- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;

- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;

20


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------VII.2. Tác động của dự án tới môi trường

VII.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng

- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu vực.- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho khu vực

dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải sinh

hoạt.- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với trước

đó.- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết vật liệu

xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công trình).VII.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động

- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động đến môi trường có thể xảy ra là:

+ Tác động do chất thải rắn.+ Tác động do chất thải sinh hoạt.

VII.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trườngVII.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc

- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai đoạn thi công.

- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới mức tối đa.

- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.

- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ cẩn được che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng làm ô nhiễm vùng công trường xây dựng.

- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi. Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.

- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên đường trong khu vực ấp Cửa Lấp.

- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng cường nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.

- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công trường đang thi công xây dựng.

21


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------VII.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy ra là:

• Tác động do chất thải rắn.• Tác động do chất thải nước sinh hoạt.- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường như sau:• Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công. Do tính chất

công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp tới đâu thi công tới đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát nước, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.

• Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung ứng vật tư thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các xe phải được phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.

• Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích hợp, các thiết bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.

• Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu đều được xử lý cục bộ trước khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).

• Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của xã.

VII.4. Kết luận

Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới môi trường tương đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về lâu dài.

22


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

VIII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư “Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên” được lập dựa trên

các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã

hội Chủ nghĩa Việt Nam;- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số

14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án

đầu tư và xây dựng công trình;- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất

lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;

- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP;

- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.

- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình ban hành theo quyết định 495/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.

- Căn cứ Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 30/11/2012 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc ban hành quy định đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình và các vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.

- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

23


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------VIII.2. Nội dung tổng mức đầu tưVIII.2.1. Nội dung

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dư an “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư và xác định hiệu quả đầu tư của dự án.

Tổng mức đầu tư của dự án là 163,300,000,000 đồng (Một trăm sáu mươi ba tỷ, ba trăm triệu đồng) bao gồm:

+ Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng+ Chi phí đầu tư thiết bị+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng+ Chi phí dự phòng+ Giá trị quyền sử dụng đất+ Lãi vay trong thời gian xây dựng

Chi phí xây dựng công trình và hạ tầngGiá trị đầu tư xây dựng cho khách sạn có diện tích 1,500 m2

là 73,500,000,000 đồng.ĐVT: 1,000 đồng

Hạng mục ĐVT Diện tích Đơn giá trước thuế Đơn giá sau thuế Giá trịChi phí xây dựng m2 10,500 6,364 7,000 73,500,000+ Nhà hàng m2 500+ Siêu thị m2 1,000+ Phòng khách sạn m2 7,350+ Các hạng mục phụ m2 2,650TỔNG 73,500,000

Chi phí thiết bịChi phí thiết bị bao gồm thiết bị lắp đạt chung cho cả khách sạn và thiết bị trang bị cho

mỗi phòng của khách sạn.ĐVT: 1,000 đồng

Hạng mục ĐVT Diện tích Đơn giá trước thuế

Đơn giá sau thuế

Giá trị

Chi phí thiết bị 30,257,378Thiết bị chung 25% x Gxd 10,500 1,591 1,750 18,375,000Thiết bị trang trí cho phòng khách sạn

phòng 245 11,316,550

+ TV LCD Samsung cái 245 6,536 7,190 1,761,550+ Tủ lạnh mini Sanyo cái 245 2,500 2,750 673,750+ Máy lạnh Toshiba cái 245 10,727 11,800 2,891,000+ Bàn trang điểm cái 245 3,182 3,500 857,500+ Tủ quần áo cái 245 7,273 8,000 1,960,000+ Máy sấy tóc cái 245 136 150 36,750+ Bình đun nước cái 245 273 300 73,500

24


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------+ Giường ngủ cái 245 4,091 4500 1,102,500+ Ghế sofa bộ 245 7,273 8000 1,960,000Chi phí phụ khác 5% x GTb phòng 565,828TỔNG 30,257,378

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựngBao gồm:- Chi phí khảo sát;- Chi phí lập ý tưởng quy hoạch;- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư;- Chi phí lập thiết kế công trình;- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu

tư, dự toán xây dựng công trình;- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích

đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng;

- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị;

- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;- Chi phí tiếp thị quảng cáo;

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = 400,000,000 đồng

Chi phí dự phòngDự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí

tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”.

Chi phí dự phòng (Gxd+Gtb) x 10% = 10,375,738,000 đồng.

Giá trị quyền sử dụng đấtDiện tích khu đất: 6,000 m2

Giá trị quyền sử dụng đất: 40,000,000,000 đồng

VIII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tưBảng Tổng mức đầu tư

Đơn vị: 1,000 đồngHạng mục đầu tư Thành tiền Nguồn vốn

Chủ sở hữu Vốn vayChi phí xây dựng 73,500,000 8,500,000 65,000,000Trang thiết bị 30,257,378 15,257,378 15,000,000Chi phí đất 40,000,000 40,000,000Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 40,000 40,000

25


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Dự phòng phí 10,375,738 10,375,738Lãi vay trong thời gian xây dựng 9,125,918 9,125,918Tổng cộng 163,300,00

083,299,033 80,000,000

Tỷ lệ 51% 49%

26


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

IX.1. Kế hoạch và tiến độ đầu tưDự án chuẩn bị 3 tháng và đầu tư xây dựng gồm 18 tháng, được tiến hành thực hiện từ

quý II/2014 đến quý IV/2015 bao gồm các giai đoạn:Kế hoạch đầu tư xây dựng công trình:

Hạng mục đầu tư Tổng cộng Giai đoạn chuẩn bịQuý II/2014 Quý III/2014

Chi phí xây dựng 100% 20%Trang thiết bị 100%Chi phí đất 100% 100%Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 100% 50% 50%Dự phòng phí 100% 10% 10%

Giai đoạn đầu tưHạng mục đầu tư Quý IV/2014 Quý I/2015 Quý II/2015 Quý III/2015 Quý IV/2015

Chi phí xây dựng 30% 30% 10% 10%Trang thiết bị 10% 10% 20% 30% 30%Chi phí đấtChi phí tư vấn đầu tư xây dựngDự phòng phí 20% 20% 20% 10% 10%

Theo đó tiến độ đầu tư vốn như sau:

Tổng cộng Giai đoạn chuẩn bịHạng mục đầu tư Quý II/2014 Quý III/2014

Chi phí xây dựng 73,500,000 - 14,700,000Trang thiết bị 30,257,378 - -Chi phí đất 40,000,000 40,000,000 -Chi phí tư vấn, thiết kế 40,000 20,000 20,000Dự phòng phí 10,375,738 1,037,574 1,037,574Lãi vay trong thời gian xây dựng 423,452Tổng cộng 163,299,03

341,057,574 16,181,026

Vốn chủ sở hữu 83,299,033 41,057,574 2,181,026Vốn vay 80,000,000 - 14,000,000

Giai đoạn đầu tưHạng mục đầu tư Quý

IV/2014Quý

I/2015Quý II/2015

QuýIII/2015

QuýIV/2015

Chi phí xây dựng 22,050,000 22,050,000 7,350,000 7,350,000 -

27


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Trang thiết bị 3,025,738 3,025,738 6,051,476 9,077,213 9,077,213Chi phí đất - - - - -Chi phí tư vấn, thiết kế - - - - -Dự phòng phí 2,075,148 2,075,148 2,075,148 1,037,574 1,037,574Lãi vay trong thời gian xây dựng 897,534 1,479,452 1,814,795 2,117,260 2,393,425Tổng cộng 28,048,420 28,630,337 17,291,418 19,582,047 12,508,212Vốn chủ sở hữu 12,048,420 8,630,337 7,291,418 9,582,047 2,508,212Vốn vay 16,000,000 20,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000

IX.2. Nguồn vốn thực hiện dự ánTổng mức đầu tư dự án là 163,300,000,000 đồng. Trong đó :- Vốn vay chiếm 49% tổng mức đầu tư xây dựng công trình tương ứng với

80,000,000,000 đồng.- Vốn chủ sở hữu chiếm 51% tổng mức đầu tư xây dựng tương ứng với số tiền

83,299,033,000 đồng.Cơ cấu nguồn vốn đầu tư:

Đơn vị: 1,000 đồngGiai đoạn chuẩn bị Giai đoạn đầu tư

Tổng nguồn vốn đầu tư Tổng cộng Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014

Vốn chủ sở hữu 83,299,033 41,057,574 2,181,026 12,048,420Vốn vay 80,000,000 - 14,000,000 16,000,000Tổng cộng 163,299,03

341,057,574 16,181,026 28,048,420

Giai đoạn đầu tưTổng nguồn vốn đầu tư Quý I/2015 Quý II/2015 Quý III/2015 Quý IV/2015

Vốn chủ sở hữu 8,630,337 7,291,418 9,582,047 2,508,212Vốn vay 20,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000Tổng cộng 28,630,337 17,291,418 19,582,047 12,508,212

28


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG X: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY

X.1. Kế hoạch vay vốn

Tổng mức đầu tư dự án là 163,300,000,000 đồng, trong đó vốn vay chiếm 49% tổng mức đầu tư xây dựng công trình tương ứng với 80,000,000,000 đồng.

Nguồn vốn vay dự kiến vay trong thời gian 54 tháng với lãi suất dự kiến 12%/năm. Thời gian ân hạn trả vốn gốc (thời gian xây dựng) là 18 tháng và thời gian trả nợ là 36 tháng.

Tỷ lệ vốn vay 49% Tổng mức đầu tư XDCTSố tiền vay 80,000,000 ngàn đồngThời hạn vay 12% thángÂn hạn 54 thángLãi vay 18 /nămThời hạn trả nợ 36 tháng

Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau: Đơn vị: 1,000 đồng

Ngày Dư nợ đầu kỳ Vay nợ trong kỳ

Trả nợ trong kỳ Trả nợ vay Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ

7/1/2014 - 14,000,000 138,082 138,082 14,000,0008/1/2014 14,000,000 142,685 142,685 14,000,0009/1/2014 14,000,000 142,685 142,685 14,000,000

10/1/2014 14,000,000 16,000,000 295,890 295,890 30,000,00011/1/2014 30,000,000 305,753 305,753 30,000,00012/1/2014 30,000,000 295,890 295,890 30,000,0001/1/2015 30,000,000 20,000,000 509,589 509,589 50,000,0002/1/2015 50,000,000 509,589 509,589 50,000,0003/1/2015 50,000,000 460,274 460,274 50,000,0004/1/2015 50,000,000 10,000,000 611,507 611,507 60,000,0005/1/2015 60,000,000 591,781 591,781 60,000,0006/1/2015 60,000,000 611,507 611,507 60,000,0007/1/2015 60,000,000 10,000,000 690,411 690,411 70,000,0008/1/2015 70,000,000 713,425 713,425 70,000,0009/1/2015 70,000,000 713,425 713,425 70,000,000

10/1/2015 70,000,000 10,000,000 789,041 789,041 80,000,00011/1/2015 80,000,000 815,342 815,342 80,000,00012/1/2015 80,000,000 789,041 789,041 80,000,0001/1/2016 80,000,000 7,482,009 6,666,667 815,342 73,333,3332/1/2016 73,333,333 747,397 747,397 73,333,3333/1/2016 73,333,333 699,178 699,178 73,333,3334/1/2016 73,333,333 7,414,064 6,666,667 747,397 66,666,6675/1/2016 66,666,667 657,534 657,534 66,666,667

29


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6/1/2016 66,666,667 679,452 679,452 66,666,6677/1/2016 66,666,667 7,324,201 6,666,667 657,534 60,000,0008/1/2016 60,000,000 611,507 611,507 60,000,0009/1/2016 60,000,000 611,507 611,507 60,000,000

10/1/2016 60,000,000 7,258,447 6,666,667 591,781 53,333,33311/1/2016 53,333,333 543,562 543,562 53,333,33312/1/2016 53,333,333 526,027 526,027 53,333,3331/1/2017 53,333,333 7,210,228 6,666,667 543,562 46,666,6672/1/2017 46,666,667 475,616 475,616 46,666,6673/1/2017 46,666,667 429,589 429,589 46,666,6674/1/2017 46,666,667 7,142,283 6,666,667 475,616 40,000,0005/1/2017 40,000,000 394,521 394,521 40,000,0006/1/2017 40,000,000 407,671 407,671 40,000,0007/1/2017 40,000,000 7,061,187 6,666,667 394,521 33,333,3338/1/2017 33,333,333 339,726 339,726 33,333,3339/1/2017 33,333,333 339,726 339,726 33,333,333

10/1/2017 33,333,333 6,995,434 6,666,667 328,767 26,666,66711/1/2017 26,666,667 271,781 271,781 26,666,66712/1/2017 26,666,667 263,014 263,014 26,666,6671/1/2018 26,666,667 6,938,447 6,666,667 271,781 20,000,0002/1/2018 20,000,000 203,836 203,836 20,000,0003/1/2018 20,000,000 184,110 184,110 20,000,0004/1/2018 20,000,000 6,870,502 6,666,667 203,836 13,333,3335/1/2018 13,333,333 131,507 131,507 13,333,3336/1/2018 13,333,333 135,890 135,890 13,333,3337/1/2018 13,333,333 6,798,174 6,666,667 131,507 6,666,6678/1/2018 6,666,667 67,945 67,945 6,666,6679/1/2018 6,666,667 67,945 67,945 6,666,667

10/1/2018 6,666,667 6,732,420 6,666,667 65,753 -CỘNG 103,142,356 80,000,000 23,142,356

X.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vayNguồn vốn vay là 80,000,000,000 đồngThời gian ân hạn: 18 tháng. Trong thời gian ân hạn, chủ đầu tư không phải trả vốn gốc,

chỉ phải trả lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ.Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành trả nợ cho ngân hàng. Phương thức hoàn

trả vốn vay: Trả gốc đều và tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ.Nguồn trả vốn vay: Lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh các dịch vụ trong khách sạn.

30


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG XI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN

XI.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toánCác thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính

toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:

XI.1.1. Giả định về doanh thuCác hoạt động chính của khách sạn bao gồm:+ Cho thuê buồng khách sạn tiêu chuẩn 4 sao+ Nhà hàng, siêu thị+ Dịch vụ vui chơi, giải trí, thư giãn bãi biểnSố ngày hoạt động trong năm của khách sạn: 365 ngày/nămCông suất phục vụ tối đa/ngày: 245 phòngĐơn giá các dịch vụ:+ Dịch vụ cho thuê buồng phòng:Giá phòng sẽ được thanh toán bằng VNĐ theo tỷ giá quy đổi tại thời điểm thanh toán.

Giá phòng bao gồm 10% VAT. Giá phòng đã bao gồm: ăn sáng. Các trang thiết bị, đồ dùng và dịch vụ trong phòng . Miễn phí sử dụng internet không dây tại tất cả các phòng và khu vực công cộng trong khách sạn. Miễn phí trà, cà phê, cùng với các dụng cụ pha chế và hai chai nước suối mỗi ngày. Các phòng đều có bồn và vòi hoa sen. Các phòng đều có ban công riêng. Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh với trên 60 kênh truyền hình chọn lọc hấp dẫn. Cung cấp các dịch vụ IDD, mini bar và két sắt an toàn trong mỗi phòng. Các phòng đều có máy điều hòa với điều khiển riêng và bàn làm việc có ngăn kéo nhỏ. Cung cấp dịch vụ sử dụng hồ bơi và tham gia câu lạc bộ sức khỏe miễn phí. Cung cấp dép đi trong phòng và dép đi biển.

XI.1.2. Giả định về chi phí Chi phí lương nhân viên:Chế độ tiền lương của nhân viên bao gồm:

- Mức lương cơ bản.- Tiền phụ cấp- BHYT,BHXH: 21% mức lương cơ bản.- Số tháng được hưởng lương: 13 tháng.- Mức tăng lương hằng năm: 8%/năm.

Chế độ tiền lương của các bộ phận

Lương nhân viên SL Lương/tháng Quỹ BHXH, BHYT

2016 2017 2018

31


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------+ Giám đốc 1 20,000 4,200 314,600 339,768 366,949+ Hành chính nhân sự 2 8,000 1,680 251,680 271,814 293,560+ Kế toán trưởng 1 10,000 2,100 157,300 169,884 183,475+ Kế toán viên 2 5,000 1,050 157,300 169,884 183,475+ Nhân viên phát triển marketing

2 6,000 1,260 188,760 203,861 220,170

+ FOM 1 7,000 1,470 110,110 118,919 128,432+ FO 8 5,000 1,050 629,200 679,536 733,899+ Nhân viên dọn phòng 15 4,000 840 943,800 1,019,30

41,100,848

+ Nhân viên giặt quần áo

2 4,000 840 125,840 135,907 146,780

+ Nhân viên bếp: Chính 1 10,000 2,100 157,300 169,884 183,475Phụ 3 5,000 1,050 235,950 254,826 275,212+ Phục vụ 5 4,000 840 314,600 339,768 366,949+ Bảo vệ 4 4,000 840 251,680 271,814 293,560+ Bảo trì: Tổ trưởng 1 7,000 1,470 110,110 118,919 128,432Nhân viên 2 5,000 1,050 157,300 169,884 183,475TỔNG 50 4,105,53

04,433,97

24,788,690

Khấu hao tài sản cố địnhTính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng theo công văn số 206/2003/QĐ-BTC

ngày 12 tháng 12 năm 2003 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:

Gia tri tai san đâu ky Thời gian(năm)

- Chi phí xây dựng 25- Chi phí thiết bị 8- Chi phí tư vấn thiết kế 7- Chi phí khác, dự phòng phí 7

STT Hang Muc Thời gian KH 2016 2017 20180 1 2 3

1 Gia tri tai san đâu ky

114,173,115

114,173,115

105,962,981

97,752,846

- Chi phí xây dựng 25 73,500,000 73,500,000 70,560,000 67,620,000- Chi phí thiết bị 8 30,257,378 30,257,378 26,475,205 22,693,033-Chi phí tư vấn thiết kế

7 40,000 40,000 34,286 28,571

32


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Chi phí khác, dự phòng phí

7 10,375,738 10,375,738 8,893,490 7,411,241

2 Khâu hao trong ky 8,210,135 8,210,135 8,210,135- Chi phí xây dựng 25 - 2,940,000 2,940,000 2,940,000- Chi phí thiết bị 8 - 3,782,172 3,782,172 3,782,172-Chi phí tư vấn thiết kế

7 - 5,714 5,714 5,714

- Chi phí khác, dự phòng phí

7 - 1,482,248 1,482,248 1,482,248

3 Gia tri tai san cuôi ky

105,962,981

97,752,846 89,542,711

- Chi phí xây dựng 25 73,500,000 70,560,000 67,620,000 64,680,000- Chi phí thiết bị 8 30,257,378 26,475,205 22,693,033 18,910,861-Chi phí tư vấn thiết kế

7 40,000 34,286 28,571 22,857

- Chi phí khác, dự phòng phí

7 10,375,738 8,893,490 7,411,241 5,928,993

Để gia tăng chất lượng phục vụ, toàn bộ thiết bị dùng cho dự án sẽ được thay thế sau 8-10 năm hoạt động.

Chi phí điện chiếm 2% doanh thu Chi phí điện thoại, wifi, cáp khoảng 1% doanh thu Quảng cáo chiếm khoảng 0.5% doanh thu Xà phòng, bàn chải đánh răng…: khoảng 2,000,000 đồng/tháng Văn phòng phẩm khoảng 1,000 đồng/tháng Chi phí nguyên liệu cho nhà hàng: ước tính 40% doanh thu nhà hàng. Chi phí thay thế thiết bị hàng năm chiếm khoảng 1% chi phí thiết bị. Chi phí khác: ước tính 5% tổng doanh thu.

Bảng tổng hợp chi phíĐVT: 1,000 đồng

TT Hạng mục 2016 2017 2018 2019 20201 Chi phí điện 1,326,97

11,326,97

11,968,85

61,968,85

62,067,299

2 Chi phí điện thoại, wifi, cáp 663,485 663,485 984,428 984,428 1,033,6493 Quảng cáo 331,743 331,743 492,214 492,214 516,8254 Xà phòng, thuốc tẩy, xịt phòng, bàn

chải đánh răng24,000 24,000 25,200 26,460 29,172

5 Văn phòng phẩm 12,000 12,000 12,600 13,230 14,5866 Chi phí nguyên liệu phục vụ nhà hàng 127,008 127,008 190,512 190,512 200,0387 Chi phí thiết bị thay thế - 183,750 192,938 192,938 202,5848 Chi phí khác 3,317,42

63,317,42

64,922,14

04,922,14

05,168,247

33


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TỔNG CỘNG 5,802,63

35,986,38

38,788,88

78,790,77

79,232,399

XI.1.3. Giả định về doanh thuĐVT: 1,000 đồng

TT Hạng mục 2015 2016 2017 20180 1 2 3

Tỷ lệ tăng giá phòng 1.00 1.00 1.05 1.05Hiệu suất sử dụng phòng 56% 56% 80% 80%

1 Dịch vụ cho thuê phòng 72,576,000

72,576,000

108,864,000

108,864,000

+ Công suất sử dụng phòng/ngày 134 134 192 192Giá phòng trung bình 1,500 1,500 1,575 1,575

2 Nhà hàng 362,880 362,880 544,320 544,320+ Thức ăn trưa và tối 362,880 362,880 544,320 544,320

3 Dịch vụ khác (giặt ủi, dẫn tour…) 145,152 145,152 217,728 217,7284 Cho thuê siêu thị 2,400,000 2,400,000 2,520,000 2,520,000

TỔNG CỘNG 75,484,032

75,484,032

112,146,048

112,146,048

Dịch vụ thuê phòngSố phòng tối đa: 245 phòngCông suất hoạt động tối đa: 80%(Công suất các năm đầu không đạt 80% khoảng trên 50%)Giá thuê trung bình: 1,500,000 đồng/phòng/đêm

Nhà hàngDoanh thu chiếm khoảng 0.5% doanh thu thuê phòng

Dịch vụ khác (giặt ủi, book tour…)Doanh thu này chiếm khoảng 0.2% doanh thu thuê phòng

Siêu thịChi phí thuê khoảng 200,000,000 đồng/tháng, chi phí này tăng khoảng 2 năm/lần.

XI.2. Báo cáo thu nhập dự trùPhân tích hiệu quả kinh tế trong thời gian 15 năm.Thuế thu nhập doanh nghiệp: đây là vùng được ưu tiên miễn giảm thuế thu nhập doanh

nghiệp. Trong 7 năm đầu miễn giảm thuế 100%, 5 năm tiếp theo áp dụng chính sách giảm 50%, trong đó mức thuế áp dụng ưu đãi 10%/năm.

Báo cáo thu nhập dự trù Đơn vị: 1,000 đồng

Năm 2016 2017 2018 2019Tổng doanh thu 77,006,616 77,006,61

6114,429,92

4114,429,924

(-) Chi phí hoạt động 6,729,738 6,913,488 10,179,545 10,181,435

34


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------(-) Chi phí lương nhân viên 4,105,530 4,433,972 4,788,690 5,171,785(-) Chi phí khấu hao 8,210,135 8,210,135 8,210,135 8,210,135Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 57,961,213 57,449,02

191,251,554 90,866,569

(-) Trả lãi vay 7,888,219 4,664,110 1,464,110 -Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 50,072,994 52,784,91

189,787,444 90,866,569

Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - -Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 50,072,994 52,784,91

189,787,444 90,866,569


0126,158,99

1126,158,991

(-) Chi phí hoạt động 10,692,591 10,697,076 11,237,122 11,245,925(-) Chi phí lương nhân viên 5,585,528 6,032,370 6,514,960 7,036,157(-) Chi phí khấu hao 8,210,135 8,210,135 8,210,135 6,722,172Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 95,663,167 95,211,839 100,196,77

5101,154,737

(-) Trả lãi vay - - - -Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 95,663,167 95,211,839 100,196,77

5101,154,737

Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - 5,057,737Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 95,663,167 95,211,839 100,196,77

596,097,000


1139,090,28

8139,090,288

(-) Chi phí hoạt động 11,818,921 11,835,856 12,449,263 12,482,944(-) Chi phí lương nhân viên 7,599,050 8,206,973 8,863,531 9,572,614(-) Chi phí khấu hao 2,940,000 2,940,000 2,940,000 2,940,000Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 110,108,970 109,484,11

1114,837,49

3114,094,730

(-) Trả lãi vay - - - -Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 110,108,970 109,484,11

1114,837,49

3114,094,730

Thuế thu nhập doanh nghiệp 5,505,449 5,474,206 5,741,875 5,704,736Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 104,603,522 104,009,90

5109,095,61

9108,389,993

Năm 2028 2029 2030Tổng doanh thu 161,014,39 161,014,39 169,065,114

35


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4 4

(-) Chi phí hoạt động 14,500,331 14,610,087 15,510,859(-) Chi phí lương nhân viên 10,338,423 11,165,497 12,058,737(-) Chi phí khấu hao 2,940,000 2,940,000 2,940,000Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 133,235,64

1132,298,81

1138,555,518

(-) Trả lãi vay - - -Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 133,235,64

1132,298,81

1138,555,518

Thuế thu nhập doanh nghiệp 13,323,564 13,229,881 13,855,552Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 119,912,07

6119,068,93

0124,699,967

XI.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 15 năm với suất chiết khấu là WACC =

19.6 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các nguồn vốn.WACC= %D.rd + %E.re

Ghi chú:D: vốn vayE: Vốn CSHre: suất sinh lợi vốn chủ sở hữurd: lãi suất danh nghĩa.

Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV: Đơn vị: 1,000 đồng

Năm 2014 2015 2016 2017 2018NGÂN LƯU VÀO 0 1 2 3 4Tổng doanh thu - 77,006,616 77,006,616 114,429,924Giá trị thanh lý tài sảnThu hồi đấtTổng ngân lưu vào - - 77,006,616 77,006,616 114,429,924

NGÂN LƯU RAĐầu tư xây dựng và thiết bị 85,287,019 78,012,014Chi phí hoạt động - 6,729,738 6,913,488 10,179,545Chi phí lương nhân viên 4,105,530 4,433,972 4,788,690Tổng ngân lưu ra 85,287,019 78,012,014 10,835,268 11,347,461 14,968,235

Ngân lưu ròng trước thuế (85,287,019)

(78,012,014) 66,171,348 65,659,155 99,461,689

Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - - -Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) (85,287,019

)(78,012,014) 66,171,348 65,659,155 99,461,689

Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) tích lũy

(85,287,019)

(163,299,033) (97,127,685)

(31,468,530)

67,993,159

36


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Năm 2019 2020 2021 2022 2023NGÂN LƯU VÀO 5 6 7 8 9Tổng doanh thu 114,429,924 120,151,42

0120,151,42

0126,158,99

1126,158,991

Giá trị thanh lý tài sảnThu hồi đấtTổng ngân lưu vào 114,429,924 120,151,42

0120,151,42

0126,158,99

1126,158,991

NGÂN LƯU RAĐầu tư xây dựng và thiết bịChi phí hoạt động 10,181,435 10,692,591 10,697,076 11,237,122 11,245,925Chi phí lương nhân viên 5,171,785 5,585,528 6,032,370 6,514,960 7,036,157Tổng ngân lưu ra 15,353,220 16,278,119 16,729,446 17,752,082 18,282,082

Ngân lưu ròng trước thuế 99,076,704 103,873,301

103,421,974

108,406,909

107,876,910

Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - - 5,057,737Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) 99,076,704 103,873,30

1103,421,97

4108,406,90

9102,819,173


167,069,862 270,943,164

374,365,138

482,772,047

585,591,220

Năm 2024 2025 2026 2027NGÂN LƯU VÀO 10 11 12 13Tổng doanh thu 132,466,94

1132,466,94

1139,090,28

8139,090,288

Giá trị thanh lý tài sảnThu hồi đấtTổng ngân lưu vào 132,466,94

1132,466,94

1139,090,28

8139,090,288

NGÂN LƯU RAĐầu tư xây dựng và thiết bịChi phí hoạt động 11,818,921 11,835,856 12,449,263 12,482,944Chi phí lương nhân viên 7,599,050 8,206,973 8,863,531 9,572,614Tổng ngân lưu ra 19,417,971 20,042,830 21,312,795 22,055,558

Ngân lưu ròng trước thuế 113,048,970

112,424,111

117,777,493

117,034,730

Thuế thu nhập doanh nghiệp 5,505,449 5,474,206 5,741,875 5,704,736Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) 107,543,52

2106,949,90

5112,035,61

9111,329,993


693,134,741

800,084,647

912,120,265

1,023,450,258

37


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Năm 2028 2029 2030NGÂN LƯU VÀO 14 15 16Tổng doanh thu 161,014,394 161,014,394 169,065,114

Giá trị thanh lý tài sản 29,400,000

Thu hồi đất - 40,000,000

Tổng ngân lưu vào 161,014,394 161,014,394 238,465,114

NGÂN LƯU RAĐầu tư xây dựng và thiết bịChi phí hoạt động 14,500,331 14,610,087 15,510,859

Chi phí lương nhân viên 10,338,423 11,165,497 12,058,737

Tổng ngân lưu ra 24,838,754 25,775,584 27,569,596

Ngân lưu ròng trước thuế 136,175,641 135,238,811 210,895,518

Thuế thu nhập doanh nghiệp 13,323,564 13,229,881 13,855,552

Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) 122,852,076 122,008,930 197,039,967

Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) tích lũy1,146,302,33

51,268,311,26

41,465,351,231

Dòng tiền ra gồm: Đầu tư xây dựng công trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi phí lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu nhà hàng;chi phí quản lý; chi phí marketing và chi phí khác.

Trong những năm xây dựng và hoạt động đầu tiên, ngân lưu ròng dự án âm là do chưa có nguồn ngân lưu vào hoặc nếu có thì cũng chưa bù đắp đủ chi phí. Từ năm hoạt động thứ 3 tức là từ năm 2017, ngân lưu ròng dự án tăng dần theo từng năm.

Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC =19%, giá trị hiện tại ròng NPV= 210,926,931,000 đồng.

Suất sinh lợi nội tại IRR= 43%Thời gian hoàn vốn: 3 năm 7 tháng (bao gồm cả thời gian xây dựng dự án)Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 19.6%. Điều này thể

hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó thời gian hoàn vốn là 4 năm 4 tháng (bao gồm cả 2 năm xây dựng) cho thấy dự án có thời gian hoàn vốn nhanh.

XI.4. Hệ số đảm bảo trả nợKhi dự án chính thức đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ dùng chính lợi nhuận tạo ra từ dự

án để trả nợ cho ngân hàng. Khả năng trả nợ từ năm 2017 được thể hiện qua bảng sau:

Năm 2016 2017 2018Trả nợ: Gốc+ Lãi 34,554,88

631,330,77

628,130,776

Ngân lưu ròng TIPV 66,171,348

65,659,155

99,461,689

38


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Hệ số đảm bảo trả nợ 1.91 2.10 3.54Hệ số trả nợ bình quân 2.52

Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 2.52, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn vay cho ngân hàng cao.

XI.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội Phân tích tài chính hiệu quả đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc”

rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV = 221,743,187,000 đồng; suất sinh lời nội bộ là: IRR= 42% ; thời gian hoà vốn sau 4 năm 4 tháng. Vì vậy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng; nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

39


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN

Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên được quy hoạch thành khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp đạt tiêu chuẩn 4 sao phục vụ du khách trong và ngoài nước. Không những mang lại hiệu quả kinh tế cho Công ty TNHH Hưng Nguyên dự án còn nằm trong chiến lược phát triển ngành du lịch của đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động trong khu quy hoạch.

Riêng về mặt tài chính, dự án được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.

Để phát huy được hiệu quả dự án, Công ty TNHH Hưng Nguyên chúng tôi rất cần sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng. Vì vậy kính mong các cơ quan chức năng tạo điều kiện giúp đỡ để dự án sớm được phê duyệt và đi vào hoạt động.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.

Kiên Giang, ngày tháng năm 2014Nơi nhận:- Như trên- Lưu TCHC.

CHỦ ĐẦU TƯCÔNG TY TNHH HƯNG NGUYÊN

(Giám đốc)

40

Business

Tư vấn lập dự án đầu tư khách sạn 4 sao