2013stag da4 bouzegzibillel_colinnogaretarnaud_follainarthur_vigneauremi

Identification et remobilisation du parc de logements

vacants de la Communauté de Communes du Canton de

Rugles – EURE (27)

Etude réalisée dans le cadre d’un stage par : BOUZEGZI Billel COLIN NOGARET Arnaud FOLLAIN Arthur VIGNEAU Rémi Elèves ingénieurs Polytech’Tours Département Aménagement DA4 2012-2013 Tutrice : Mme GUITEL Sabine

Identification et remobilisation du parc de

logements vacants

Communauté de Communes du Canton de

Rugles

–

EURE (27)

Etude réalisée dans le cadre d’un stage par :

� BOUZEGZI Billel � COLIN-NOGARET Arnaud

� FOLLAIN Arthur � VIGNEAU Rémi

Elèves ingénieurs Polytech’Tours Département Aménagement DA4 2012-2013 Tutrice : Mme GUITEL Sabine

Remerciements

Nous souhaitons remercier l’ensemble des personnes nous ayant aidé pour l’élaboration de

cette étude.

Nous remercions Mme Françoise COMPAGNON, Présidente de la 3CR et M. Dominique RENE,

Vice-Président de la 3CR pour leur confiance et leurs encouragements en faveur de notre

démarche.

Nous remercions chaleureusement Mme Sophie JOUBIN, Directrice Générale des Services de

la 3CR pour son investissement.

Nous remercions l’ensemble du personnel de la communauté de communes du canton de

Rugles pour leur accueil et leur disponibilité.

Nous tenions aussi à remercier l’ensemble des élus et l’ensemble du personnel des

municipalités pour le travail effectué au profit de notre étude.

Nous remercions particulièrement Mme Sabine GUITEL, tutrice de ce stage, pour le suivi très

pédagogique réalisé.

Nous remercierons Mme Sophie LEROY et M. Arnaud RIAND de HD27, leurs connaissances en

matière de conseil aux particuliers nous ont été d’une aide précieuse.

Nous adressons nos remerciements les plus sincères à l’équipe du CAUE27 et plus

particulièrement à M. Stéphan CAUMET et M. Xavier DERBANNE pour le temps qu’ils nous ont

consacré, leur expertise nous a permis d’enrichir notre études.

Pour finir, nous remercions M. Eric CONSEIL de l’ADIL, M. Philippe BOURDIAUX de la DDTM27,

M. Daniel BOIS des services des impôts et la DRAC de Haute Normandie pour la communication

de données importantes.

Introduction

Le présent rapport retranscrit le travail que nous avons effectué lors de notre stage au

sein de la Communauté de Communes du canton de Rugles, entre le 22 avril et le 12 juillet

2013. Il porte sur la question des logements vacants présents sur le canton.

Au sens de l’INSEE, un logement vacant se définit comme suit :

« Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants

:

- proposé à la vente, à la location ;

- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation;

- en attente de règlement de succession ;

- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ;

- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple un logement

très vétuste...). »

Le canton de Rugles se situe au sud-ouest du département de l’Eure (27, Haute-

Normandie), à 45 km d’Evreux (préfecture du département) et à 150 km de Paris. Peuplé d’un

peu moins de 8.000 habitants, il est composé de 16 communes qui se sont regroupées au sein

d’un EPCI en 1995. Il est marqué par un fort caractère rural, une population vieillissante et une

présence encore forte de l’agriculture. En termes de logements, il est caractérisé par une part

assez élevée de résidences secondaires et un marché immobilier peu tendu. Comme beaucoup

de territoires ruraux en marge des dynamiques de développement liées aux agglomérations à

l’heure actuelle, il bénéficie de terrains constructibles abordables financièrement, qui le

rendent attractif. Construire une maison individuelle, notamment, est en général plus

intéressant pour les ménages (surtout modestes) que réutiliser un logement existant. Au cours

de la dernière décennie en particulier, le mode d’urbanisation s’est clairement orienté vers de

l’extension urbaine pavillonnaire en diffus. Cela a conduit progressivement à un délaissement

du parc de logements existants, à une surconsommation de foncier pour accueillir les

constructions neuves et à un appauvrissement des formes architecturales et urbaines visibles

sur le canton. Ce phénomène touche également l’activité agricole en mitant considérablement

le territoire.

Malgré des actions de réaménagements urbains, les élus de la communauté de

communes du canton de Rugles (3CR) ont constaté un développement de la vacance dans les

centres-bourgs des communes (qui ont tendance à perdre des habitants) alors que les

communes périphériques connaissent une croissance démographique permise par le

développement du diffus pavillonnaire. La 3CR a donc décidé de commander une étude pour

mieux comprendre et expliquer ce phénomène, dans l’optique de prendre des mesures pour

l’enrayer. Parallèlement, l’EPCI s’est engagé dans l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme

Intercommunal (le premier du département). Le stage s’inscrit donc dans cette démarche : ses

conclusions devraient nourrir la réflexion des élus autour du Plan d’Aménagement et de

Développement Durable du futur PLU communautaire.

Concrètement, les missions qui nous ont été confiées étaient les suivantes :

� Recenser les logements vacants présents sur le canton, en s’entretenant avec

les élus et en les repérant sur le terrain

� Analyser les raisons de cette vacance et les replacer dans le fonctionnement

global du parc de logements

� Inventorier les outils fiscaux, fonciers, règlementaires, contractuels et

financiers existants mobilisables pour lutter contre cette vacance

� Etablir des propositions de remobilisation des logements vacants, à travers

une stratégie et un plan d’action intégrable dans le PLUi

Notre stage sera suivi par un second stage réalisé par un étudiant en architecture et

sera orienté sur les préconisations architecturales et patrimoniales à apporter, en complément

du plan d’action que nous avons défini.

Le rapport est ainsi composé de cinq parties qui retracent la méthodologie adoptée et

le cheminement de pensée qui a été le nôtre. La première partie décrit le contexte de l’étude,

tant législatif et politique que territorial. La deuxième partie retrace la méthodologie, l’analyse

et les conclusions du diagnostic de la vacance et de la construction neuve depuis 1990. Ce

diagnostic s’achève en donnant des éléments prospectifs quant au fonctionnement du parc de

logements à l’horizon 2025, nécessaires pour projeter nos propositions à moyen et long

termes. La troisième partie présente les outils déjà existants pour lutter contre la vacance.

Nous avons classé ces outils selon leur nature et les types de vacance qu’ils pouvaient traiter,

diagnostiqués dans la partie précédente. La quatrième partie détaille le contenu de la politique

de remobilisation des logements vacants que nous proposons. Enfin, une cinquième et

dernière partie réalise une approche critique du contexte du stage dans lequel nous avons

évolué.

Table des acronymes 3CR : Communauté de Communes du Canton de Rugles

ADEME : Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie

ADIL : Agence Départementale pour l'Information sur le Logement

ADMR : Aide à Domicile en Milieu Rural

AMI : Appel à Manifestation d’Intérêt

ANAH : Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat

APL : Aide Personnalisée au Logement

ARIM : Association de Restauration Immobilière

BTP : Bâtiments et Travaux Publics

CAF : Caisse d'Allocations Familiales

CAPEB : Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment

CAUE : Conseil d'Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement

CAUE27 : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement de l’Eure (27)

CCTP : Cahier des Clauses Techniques Particulières

CdC : Communauté de Communes

CIDD : Crédit d’Impôt Développement Durable

CIL : Comité Interprofessionnel du Logement

CLAP : Connaissance Locale de l'Appareil Productif

CSP : Catégorie Socio-Professionnelle

EHPAD : Etablissement d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes

EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale

EPTZ : Eco-Prêt à Taux Zéro

FEDER : Fond Européen de Développement Régional

FISAC : Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce

H&D : Habitat et Développement

HD27 : Habitat et Développement du département de l’Eure (27)

INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques

LI : Loyer Intermédiaire

LS : Loyer Social

LTS : Loyer très Social

LV : Logement Vacant

NACRE : Nouvel Accompagnement pour la Création et la Reprise d’Entreprises

OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat

PACT : Protection Amélioration Conservation Transformation de l'Habitat

PADD : Projet d'Aménagement et de Développement Durable

PDALPD : Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées

PDH : Plan Départemental de l'Habitat

PIG : Programme d'Intérêt Général

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Programme Local de l'Habitat

PLU : Plan Local d’Urbanisme

PLUi : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

POS : Plan d’Occupation des Sols

PREBAT : Programme de Recherche et d’expérimentation sur l’Energie dans le

Bâtiment

REE : Répertoire des Entreprises et des Etablissements

RS : Résidence secondaire

SCoT : Schéma de Cohérence territoriale

SEM : Société d’Economie Mixte

SPANC : Service Public d’Assainissement Non Collectif

THLV : Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant

VRD : Voirie et Réseaux Divers

ZAC : Zone d'Aménagement Concerté

Sommaire

Remerciements ................................................................................................. 5

Introduction ...................................................................................................... 7

Table des acronymes ........................................................................................ 9

Sommaire ........................................................................................................ 11

Partie I: Contexte de l’etude

I. Situation du logement vacant en France ............................................... 13

II. Présentation du territoire ................................................................... 17

III. Contexte politique de l’étude .............................................................. 38

IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements .............. 46

Partie II: Diagnostic et évolution de la vacance et de la construction neuve

I. Méthodologie mise en place .................................................................... 69

II. Analyse de la vacance et de la construction neuve ........................... 79

III. Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025 ...... 106

IV. Bilan du diagnostic ............................................................................ 117

Partie III: Les outils existants

I. Quels leviers dans le cas d’une démolition / reconstruction / batîment dangeureux ? .............................................................................................................. 121

II. Quels leviers pour traiter la vacance d’un seul logement ? ........... 129

III. QUels leviers pour traiter la vacance dans des poches d’urbanisation ? 147

Partie IV: Mise en place d’une politique de remobilisation

I. Démarche de contact avec les propriétaires ........................................ 169

II. Proposition de reconversion des sites à fort potentiel .................... 176

III. Traitement des centres-bourgs ......................................................... 209

IV. Des outils d’urbanisme à utiliser en cohérence avec la politique de remobilisation des logements vacants mise en place .............................................. 228

Partie V: Retour sur le Contexte du jeu d’acteur

I. Un contexte local méfiant ...................................................................... 249

II. Des conflits d’intérêts potentiels entre possession de logements vacants et politique de remobilisation ................................................................................... 252

III. Les Difficultés d’être attractif dans un territoire rural ................. 254

IV. Un jeu politique complexe ................................................................. 255

V. Apport du stage ................................................................................. 257

Conclusion ..................................................................................................... 259

Sources........................................................................................................... 263

Table des matières ........................................................................................ 269

Table des illustrations .................................................................................. 277

PARTIE I: CONTEXTE DE L’ETUDE

A . La France des logements vides : Dans quels projets politiques s’inscrit la lutte contre la vacance de logements ?

I. Situation du logement vacant en France


Page 13

I. SITUATION DU LOGEMENT VACANT EN FRANCE

A. LA FRANCE DES LOGEMENTS VIDES : DANS QUELS PROJETS

POLITIQUES S’INSCRIT LA LUTTE CONTRE LA VACANCE DE

LOGEMENTS ?

Le logement vacant est devenu l’un des symptômes du

dysfonctionnement du marché de l’immobilier. En 2012, on comptait plus de 2,3

millions de logements vacants en France, alors qu’en parallèle, il y a plus de 3

millions de français qui sont mal logés.

Depuis 2005, le taux de vacance des logements en France a augmenté de

manière progressive pour atteindre une vacance de 7,11% en 2012, un taux

supérieur au taux de vacance dit « normal ». En effet, on parle d’une vacance

« normale » lorsque le taux de vacance est inférieur à 5 % du parc de logements.

Un minimum de vacance est en effet nécessaire pour permettre à la fois la fluidité

des parcours résidentiel mais aussi, laisser un temps nécessaire pour la revente ou

la relocation du logement.

Tableau 1 : Evolution du taux de vacance des logements en France depuis 2001

Année (au 1er janvier) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Taux de vacance 6,74% 6,59% 6,44% 6,35% 6,26% 6,27% 6,40% 6,61% 6,86% 6,95% 7,03% 7,11%

Source : INSEE

Figure 1 : Evolution du nombre de logements vacants en France depuis 2001

Ces dernières années, la lutte contre la vacance est devenue une action

indispensable pour les collectivités pour l’amélioration du parc privé et pour le bon

fonctionnement du marché immobilier. Dans un contexte de crise et où l’offre de

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

nombe de logements vacants

(en milliers)

années

Evolution du parc de logements vacants en France depuis 2001

B . Quelles sont les raisons de la vacance des logements?



Page 14

logements est inférieure à la demande, la lutte contre les logements vacants

pourrait être un moyen de récupérer des logements plutôt que de construire. Elle

permet de remobiliser le bâti existant et ainsi éviter de consommer de l’espace par

la construction neuve.

Dans les milieux urbains où la pression foncière est très élevée, les

ménages modestes sont contraints de quitter les centres urbains et la présence de

logements vacants se fait alors d’autant plus remarquer. De même, dans les

milieux ruraux, la question des logements vacants se fait également ressentir, elle

influe directement sur le dépeuplement des centres bourgs et le départ des

commerçants. Une vacance anormalement élevée peut également poser des

problèmes en termes de réseaux (assainissement, électricité, téléphone, …) : des

réseaux dimensionnés pour un nombre donné de logements peuvent ne plus être

rentables si trop de logements desservis sont inoccupés. Enfin, lutter contre la

vacance de certains logements, représentatifs de l’identité du territoire et

intéressants à préserver pour leur qualité architecturale, permet d’assurer leur

entretien et ainsi de préserver le patrimoine bâti du territoire.

B. QUELLES SONT LES RAISONS DE LA VACANCE DES

LOGEMENTS?

Il existe 4 types de vacance des logements : la vacance conjoncturelle, la

vacance structurelle, la vacance de rétention et la vacance liée à un projet.

VACANCE CONJONCTURELLE (COURT TERME)

La vacance de courte durée, dite de « rotation », « frictionnelle » ou

« conjoncturelle » est considérée comme normale. Elle correspond à :

� L’attente de location ou de relocation

Lorsqu’il y a un changement de locataire sans qu’il y ait un temps dédié

aux travaux de rénovation du logement.

� L’attente de vente

Elle correspond à un délai de vente d’un logement inoccupé (départ d’un

locataire ou d’un propriétaire occupant, sortie de vacance)

� La vacance technique

Elle correspond au délai durant lequel le propriétaire s’engage à faire des

travaux de rénovation avant de relouer ou revendre son bien.

VACANCE LIEE A UN PROJET (COURT-MOYEN

TERME)

Elle correspond à un délai de réflexion sur la mise en place d’un projet sur

le bien immobilier (location, occupation, vente, démolition), ou sur la mise en

place des travaux qu’il faudrait engager.

C . La loi de réquisition des logements vacants en France



Page 15

VACANCE STRUCTURELLE (MOYEN TERME)

Une vacance structurelle correspond aux logements mis en attente à

cause d’un problème de succession, d’indivision, ou d’un propriétaire se trouvant

dans l’incapacité de s’occuper de son logement.

Il peut également s’agir d’un bien qui ne correspond pas à la demande du

marché, c’est-à-dire que le logement est inconfortable, vétuste, insalubre, ou qu’il

n’est pas aux normes. Généralement ce type de bien peine à trouver preneur sur

un secteur peu tendu, comme en milieu rural isolé par exemple.

VACANCE DE RETENTION (LONG TERME)

Elle correspond à une inoccupation du logement sur le long terme. Le

propriétaire ne peut agir sur le bien soit à cause d’une incapacité physique

(personne âgée), soit par une volonté de ne pas agir sur le logement car son état

de dégradation est trop important et que le propriétaire ne peut assumer le coût

des travaux.

Il arrive aussi que certains propriétaires souhaitent garder le logement

inoccupé jusqu’à sa transmission aux héritiers, ou bien que le logement ait une

valeur sentimentale particulière, et que le propriétaire souhaite le conserver et le

laisser se dégrader progressivement sans engager de travaux.

C. LA LOI DE REQUISITION DES LOGEMENTS VACANTS EN

FRANCE

En 2012, la ministre du logement Cécile DUFLOT a lancé une campagne de

réquisition des logements vacants dans les régions où le marché de l’immobilier

est très tendu (Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et Midi-

Pyrénées). Dans un but d’intérêt général, il est imposé à un propriétaire de louer

son logement vide. Les logements concernés sont ceux appartenant à des

personnes morales (entreprises, banques, compagnies d’assurances, associations,

institutions …).

L’ordonnance du 11 octobre 1945 accorde au préfet le droit de conduire

une procédure de réquisition des logements dans les secteurs où sévit une crise

de logements. Ce dispositif a été mis en place dans le contexte de reconstruction

d’après-guerre, mais n’a été que très peu utilisé.

Par la suite, la loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998

accorde au préfet le droit d’entamer une procédure de « réquisition avec

attributaire », c’est-à-dire, lui donnant la possibilité de réquisitionner des locaux

vacants (pas uniquement des logements) appartenant à des personnes morales

dans les communes où la crise de logements sévit. Un autre changement par

rapport à l’ordonnance de 1945, un « attributaire » qui peut être l’Etat, une

collectivité, un organisme HLM ou une SEM joue le rôle d’intermédiaire entre le

propriétaire des locaux réquisitionnés et les bénéficiaires qui sont logés.

L’attributaire réalise les travaux à ses frais afin de rendre les locaux habitables.

C . La loi de réquisition des logements vacants en France



Page 16

Jacques CHIRAC avait déjà utilisé le premier procédé en 1995. En deux ans,

il avait réussi à réquisitionner plus de 1 000 logements dont 800 dans la capitale.

Et en 2001, la secrétaire d’Etat au Logement, Marie-Noëlle LIENEMANN, avait elle

aussi utilisé cette procédure et, par manque de temps et de moyens, n’avait remis

qu’une centaine de logements sur le marché à Paris. En 2012, Mme DUFLOT a

relancé cette politique de réquisition des logements. Elle n’a pas fixé un nombre

précis de logements réquisitionnés, cependant, elle espère faire mieux que ses

prédécesseurs.

A . Présentation de la communauté de communes

II. Présentation du territoire


Page 17

II. PRESENTATION DU TERRITOIRE

A. PRESENTATION DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES

UN CANTON RURAL

A. LOCALISATION ET ACCESSIBILITE

La communauté de communes du canton de Rugles est un EPCI composé

de 16 communes localisées en Haute Normandie, dans le département de l’Eure

(27).

Le territoire de la 3CR, situé

au sud-ouest du département, fait

partie du Pays d’Ouche et partage une

frontière commune avec le

département voisin de l’Orne (61)

sous divisions de la région Basse-

Normandie.

Figure 2 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure

(Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Figure 3 : L'Eure et la Région Haute Normandie (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)




Page 18

Figure 4 : Région Haute Normandie et régions limitrophes (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

La communauté de communes s’étend au cœur d’un triangle délimité par

l’autoroute A28 (40 km à l’ouest), la Nationale 112 au sud et la Nationale 154 à

l’est.

Figure 5 Réseau routier permettant l'accès à la 3CR (Réalisation : Etudiant Polytech Tours stage 3CR

2013)

Le canton se situe à 45 km d’Evreux (la préfecture du département de

l’Eure) et à 150 km de Paris. A noter la présence d’une ligne ferroviaire l’Aigle –

Paris permettant de relier le territoire communautaire à la capitale en 1h30.




Page 19

B. UN PAYSAGE MARQUE PAR LA RISLE

Le territoire de la communauté de communes s’étend sur 215 km². Il est

composé d’un large plateau coupé en son centre selon un axe nord-sud par le

principal cours d’eau du canton : la rivière de la Risle.

Cette large coupure dans le plateau est le support de l’axe majeur de

circulation et est également à l’origine de l’organisation du territoire en formant

la colonne vertébrale du canton.

Figure 6 : Occupation des sols de la 3CR (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Le territoire de la communauté de communes s’insère dans un ensemble

paysagé s’étendant bien au-delà des limites du canton. Cet ensemble est celui du

Pays d’Ouche. A cheval entre Haute et Basse-Normandie, il se caractérise par des

vallées constituant des prairies bocagères, un sol argileux, de nombreux bois et

des hameaux ceinturés par des espaces naturels et agricoles.




Page 20

On peut néanmoins distinguer sur le territoire cantonal deux unités

paysagères distinctes. La première est composée des plateaux agricoles à l’est et,

à l’ouest, de la vallée de la Risle, caractérisée par des paysages ouverts avec une

alternance de cultures et de boisements. La seconde est composée de la vallée de

la Risle et est caractérisée par sa ripisylve et son patrimoine industriel ancien (par

exemple de nombreux moulins).

Figure 7 : Le plateau Ouest sur la commune de Juignettes (Photo étudiants Polytech' Tours)

C. LE BATI

♦ ORGANISATION

L’urbanisation du canton est répartie en deux pôles denses majeurs. Il

s’agit d’une part de Rugles et d’autre part de l’ensemble Vieille-Lyre/Neuve-Lyre

où on peut facilement distinguer une urbanisation constituée de rues. Les autres

centres des communes présentant la particularité de s’étendre en couloir le long

de l’axe routier desservant la commune. Ailleurs, on ne distingue que des hameaux

ou de l’habitat diffus.

Le territoire s’est développé par l’exploitation des ressources naturelles

présentes. La présence en un même espace d’une richesse des sous-sols en

minerais, de l’eau et des boisements a permis à l’industrie métallurgique de

s’implanter sur ce territoire. L’axe de la vallée de la Risle est donc devenu le

support de la répartition du bâti car il constitue le fondement du développement

économique du canton.

♦ COMPOSITION

Le patrimoine bâti de la communauté de communes du canton de Rugles

se distingue en plusieurs unités.

1. Les centres-bourgs

Les centres-bourgs ne sont pas homogènes dans le canton. C’est la

présence d’une mairie, d’un édifice religieux et d’une cohérence architecturale qui

permet l’indentification de ces pôles d’urbanisation.




Page 21

2. Les extensions pavillonnaires

Elles sont situées dans la continuité des centres-bourg mais avec une

densité plus faible. Le bâti est implanté en cœur de parcelle.

3. Les lotissements

Ils sont situés en marge du tissu urbain initial. Leur disposition n’est pas

optimisée en termes d’occupation des sols. Ils ne font généralement pas l’objet

d’une intégration paysagère. Le modèle architectural y est répétitif et standardisé.

Figure 8 : Exemple de lotissement à La Haye-Saint-Sylvestre (Photo étudiant Polytech' Tours)

4. Les collectifs

Seules les communes les plus peuplées (Rugles, Neuve-Lyre et Ambenay)

proposent cette forme de tissu urbain. Situés en retrait des axes de

communication principaux, ils ne font pas l’objet d’une intégration paysagère

particulière et ne dépassent que rarement le R+2.

5. Le diffus

On distinguera ici deux type de diffus. D’une part, les anciens corps de

fermes, aux formes et matériaux caractéristiques du pays d’Ouche, souvent à

proximité de boisements. Et les constructions neuves d’autre part, présentant des

caractéristiques architecturales similaires aux maisons de lotissement qui

tranchent avec l’environnement.




Page 22

Figure 9 : Exemple de logement dans un tissu diffus sur la commune Des Bottereaux (Photo étudiants

Polytech’ Tours)

6. Le bâti à fonction économique

Les zones d’activités économiques sont disposées à la périphérie des

communes, le long des axes routiers structurants, pour bénéficier de l’effet de

vitrine.

7. Le bâti industriel

Issu essentiellement de l’industrie métallurgique, il est composé de corons

constitués de 4 à 5 logements en bande qui reprennent les matériaux locaux (silex

et brique), d’anciennes usines et de moulins. On les retrouve disséminés le long de

la Risle.

Figure 10 : Exemple de logement dans des corons à Neaufles-Auvergny (photo étudiants Polytech'

Tours)




Page 23

LE FONCTIONNEMENT DU CANTON

A. L’ACTIVITE SUR LE CANTON

♦ AGRICOLE

Les trois quarts de l’activité agricole du territoire de la 3CR sont orientés

en faveur de l’élevage. La part intercommunale de l’élevage bovin représente 5%

de la production bovine du département.

La surface agricole représente une majorité de la surface du canton (63%

soit 13 651ha en 2010). Mais cette proportion a tendance à diminuer. On notera

une perte de 418 ha de terre agricole en 10 ans sur le canton.

Les chiffres du recensement général agricole de 2010 attestent d’une

baisse du nombre d’exploitations. Le nombre d’exploitations agricoles en 2010

était de 173 contre 248 en 2000 et 361 en 1988 pour le canton. Seule Neaufles-

Auvergny enregistre une timide hausse du nombre d’exploitations.

Si le nombre d’exploitations diminue, la surface moyenne des

exploitations a augmenté. En 2000 elle était de 97 ha contre 111 en 2009, soit une

augmentation de plus de 10% en 10 ans.

Superficie commune (ha) SAU (ha) % de SAU

Ambenay 1680 698 42

Bois-Anzeray 1161 698 60

Bois-Arnault 1290 822 64

Bois-Normand-Près-Lyre 1688 1089 65

Chaise-Dieu-du-Theil 593 358 60

Chambord 1462 1165 80

Champignolles 262 120 46

Chéronvilliers 2151 1262 59

Juignettes 1296 877 68

La Haye Saint Sylvestre 1864 1245 67

La Neuve Lyre 285 143 50

La Vieille Lyre 1701 1033 61

Les Bottereaux 2213 1738 79

Neaufles-Auvergny 1735 872 50

Rugles 1410 813 58

Saint Antonin de Sommaire 716 461 64

Figure 11 : Tableaux comparatif des surfaces agricoles de la 3CR (Source : INSEE 2009)

♦ COMMERCIALE




Page 24

La commune de Rugles dispose d’un bon niveau de services de proximité

avec près de 40 commerce de restauration, alimentaires et de services sur la rue

principale Aristide Briand. On notera la présence de deux supermarchés à Rugles

et ses environs. On dénombrera également 4 commerces alimentaires à la Neuve-

Lyre et une Poste.

Les habitants des autres communes ne disposant pas de ces services, ils se

déplacent sur les deux pôles cités ou n’hésitent pas à sortir des limites cantonales

pour se rentre à l’Aigle (12km, environs 8 000 habitants) qui dispose d’une offre

de services plus étoffée.

Cette disposition des services engendre de nombreux trajets quotidiens

(en voiture pour la plupart) au sein de la communauté de communes ou sa proche

périphérie. Pour les achats spécialisés, les habitants s’orientent vers Evreux voire

Rouen.

♦ ARTISANALE

La majorité de l’activité artisanale est concentrée à la Neuve-Lyre sur le

site de la zone artisanale des Houssières. Les secteurs du bâtiment et de la

construction sont fortement représentés.

B. LES EQUIPEMENTS

♦ D’ENSEIGNEMENT

Les principaux équipements scolaires sont concentrés à Rugles avec une

école maternelle, deux écoles primaires et un collège. Une autre école primaire et

une autre école maternelle sont localisées sur le pôle Vieille-Lyre/Neuve-Lyre.

Des regroupements scolaires intercommunaux ont été mis en place pour

répondre à l’évolution démographique sur le territoire. Il s’agit des

regroupements :

� Bois-Normand-Près-Lyre / Les Bottereaux /Saint-Antonin-de-

Sommaire / Juignettes

� Chéronvilliers / Bois-Arnault / Chaise-Dieu-du-Theil / Neaufles-

Auvergny / Ambenay

Alors que les habitants des communes de La-Haye-St-Sylvestre, de

Chambord et de Bois-Anzeray bénéficient de structures hors canton, on dénombre

à la rentrée 2009, 656 élèves dans les écoles du canton.

Le seul établissement d’enseignement secondaire du canton est le collège

Victor Hugo à Rugles, fréquenté par 305 élèves en 2012.

♦ DE SANTE ET SOCIAUX

� La petite enfance

La 3CR dispose d’un pôle « petite enfance » composé d’une crèche et d’un

relais d’assistantes maternelles.

� La santé




Page 25

Le seul établissement hospitalier du canton est localisé à Rugles, c’est

l’hôpital local André Couturier associé à la maison de retraite.

� Le troisième âge

On trouve à Rugles un EHPAD avec une capacité de 117 lits pour personnes

autonomes, semi-valides ou dépendantes.

Un « village retraite » est également présent à Rugles et propose des

pavillons individuels.

Des services de maintien à domicile sont également dispensés par l’ADMR

(Aide à Domicile en Milieu Rural) et un service de soins infirmiers à domicile.

♦ SPORTIFS ET CULTURELS

Les équipements sportifs sont nombreux sur le territoire et participent à

l’animation du canton. On dénombre :

� Une piscine écologique (traitement des eaux de baignade par un

système de lagunage) inaugurée en juillet 2013 à Rugles

� Un complexe sportif à Rugles, un gymnase à la Vieille-Lyre et une

salle multisport à Bois-Arnault. Ces équipements permettent

d’offrir une offre sportive très diversifiée.

� Un parcours de santé à Rugles

� Une piste de modélisme à Rugles

� Un boulodrome à Rugles

� Une école de musique accueillant 60 élèves et une bibliothèque à

Rugles.

Figure 12 : Vue d'ensemble des équipements sportifs e notamment le parcours sportif (Sources :

3CR)

L’offre d’équipements est riche mais tend à se concentrer sur deux pôles :

Rugles et l’ensemble Vieille-Lyre/Neuve-Lyre et ce, au détriment des autres

communes du canton.




Page 26

L’EPCI

A. SITUATION ADMINISTRATIVE

La 3CR fait partie du 3ème arrondissement du département de l’Eure.

La communauté de communes du canton de Rugles fait partie du Pays

Risle-Charentonne, constitué de 8 communautés de communes et d’une

commune isolée qui sont :

� CdC du canton de Beaumesnil

� CdC de Beaumont-le-Roger

� CdC Risle-Charentonne

� CdC du canton de Broglie

� CdC rurale du canton de Brionne

� CdC du canton de Thiberville

� CdC de Bernay es de ses Environs

� CdC du Canton de Rugles

� et la commune de Brionne.

Depuis le 30 mai 2005, la 3CR est intégrée au périmètre du SCoT du Pays

Risle Charentonne.

Figure 14 : Le pays Risle-Charentonne (Source : introduction du rapport de présentation du SCoT du Pays Risle-

Charentonne)

Figure 13 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)




Page 27

B. ORGANIGRAMME ET COMPETENCES

Figure 15 : Organigramme de la 3CR (Source : 3CR)

La communauté de communes du canton de Rugles est composée

des services suivants :

� Un service administratif s’occupant notament des

transports scolaires

� Un service technique

� Un service santé et environnement s’occupant notament

de l’assainissement (SPANC)

� Un service projet de territoire

� Un service des sports

� Un service assistante maternelle

Sous la direction de la présidente Françoise COMPAGNON, les élus de la

3CR sont répartis en 4 commissions :

� Développement économique

Cette commission est responsable des problématiques liées au

développement économique et à l’emploi.

� Aménagement du territoire

Celle-ci est chargée de l’aménagement des espaces, des réseaux,

de l’urbanisme, des transports ainsi que de la santé

� Environnement

Elle est responsable de l’Agenda 21, de la gestion des déchets et

du réseau d’assainissement.

� Cadre de vie

Elle gère les problématiques liées au cadre de vie comme

l’enfance et l’éducation, les sport, le tourisme, le haut débit…




Page 28

Figure 16 : Les commissions de la 3CR (Source : 3CR)

B . Présentation des 16 communes



Page 29

B. PRESENTATION DES 16 COMMUNES

LOCALISATION GEOGRAPHIQUE DES COMMUNES

La communauté de communes du canton de Rugles est composée

de 16 communes, allant de Chaise-Dieu-du-Theil au sud à Champignolles au nord.

Figure 17 : Les seize communes du canton de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

POPULATION COMMUNALE

Les populations communales des 16 communes du canton de

Rugles sont très disparates : de 39 habitants pour Champignolles à 2.375 habitants

pour Rugles en 2009 … soit un rapport de 1 à 60.

B . Présentation des 16 communes



Page 30

Seule Rugles dépasse le millier d’habitants et seules six communes

(y compris Rugles) dépassent les 500 habitants. On voit donc aisément la situation

rurale de ce canton avec de nombreuses très petites communes (39, 170 …

habitants).

Population en 2009

Ambenay 529

Bois-Anzeray 170

Bois-Arnault 748

Bois-Normand-Près-Lyre 356

Chaise-Dieu-du-Theil 230

Chambord 171

Champignolles 39

Chéronvilliers 510

Juignettes 239

La Haye Saint Sylvestre 247

La Neuve Lyre 610

La Vieille Lyre 627

Les Bottereaux 323

Neaufles-Auvergny 439

Rugles 2375

Saint Antonin de Sommaire 170

Figure 18 : Population des communes du canton de Rugles en 2009 (Source : INSEE)

DOCUMENTS D’URBANISME

Sur les 16 communes du canton de Rugles, 12 communes sont

soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU), deux possèdent des cartes

communales et les deux dernières des PLU approuvés il y a 10 et 11 ans.

Documents d'urbanisme

Ambenay Carte communale (2009)

Bois-Anzeray RNU

Bois-Arnault RNU

Bois-Normand-Près-Lyre RNU

Chaise-Dieu-du-Theil RNU

Chambord RNU

Champignolles RNU

Chéronvilliers RNU

Juignettes RNU

La Haye Saint Sylvestre RNU

La Neuve Lyre Carte communale (2011)

La Vieille Lyre PLU (2004)

Les Bottereaux RNU

Neaufles-Auvergny RNU

Rugles PLU (2003)

Saint Antonin de Sommaire RNU

C . Structure démographique et socio-économique du canton



Page 31

C. STRUCTURE DEMOGRAPHIQUE ET SOCIO-ECONOMIQUE DU

CANTON

STRUCTURE DE LA POPULATION

A. UNE POPULATION VIEILLISSANTE ET EN AUGMENTATION

Le canton de Rugles a connu une décroissance démographique entre 1975

et 1999. Depuis 1999, la population est en hausse (+471 habitants en 10 ans).

Figure 19 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1968 et 2009

Cependant, on constate que cette population a tendance à vieillir :

Figure 20 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1999 et 2009 par classes d'âge

En effet, durant la dernière période de recensement (1999-2009), la part

des 15-44 ans diminue, celle des 60-74 ans se maintient, tandis que celle des 45-

59 ans et des 75 ans ou + augmentent. Les jeunes actifs et les retraités récents ont

donc tendance à quitter le canton, alors que les actifs et les retraités plus âgés

restent implantés sur le territoire.




Page 32

Figure 21 : Nombre de naissances et de décès par année dans le canton de Rugles entre 2001 et 2010

De plus, le solde naturel (nombre de naissances – nombre de décès au

cours d’une période donnée) est resté négatif entre 2001 et 2010 (hormis en 2005

et 2006) : en moyenne, le taux de variation de la population dû au solde naturel a

été égal à -0,1% entre 1999 et 2009. Ce taux négatif est à contre-courant de la

tendance départementale : il était égal à +0,4% dans l’Eure sur la même période.

En revanche, en ce qui concerne le taux dû au solde migratoire (entrées –

sorties sur une période donnée), le canton s’en sort mieux que le département

avec +0,7% contre +0,3% dans l’Eure (1999-2009).

On constate donc que la croissance démographique du canton est

entièrement dûe aux flux migratoires et non au renouvellement par le sang de sa

population, ce qui n’est plus le cas à l’échelle départementale, où les deux

phénomènes ont un poids à peu près équivalent. Au final, le canton a un taux

global de variation de sa population sensiblement proche de celui du département

entre 1999 et 2009 (canton : +0,6% / Eure : +0,7%).

B. DES MENAGES DE MOINS EN MOINS GRANDS

Comme dans l’ensemble du territoire français, la taille des ménages

diminue régulièrement depuis 1968 sur le canton de Rugles : elle est passée en

particulier de 2,7 personnes/ménage en 1990 à 2,32 en 2009. A ce titre, elle suit à

peu près la tendance nationale.




Page 33

De plus, le pourcentage de personnes de 15 ans ou plus a augmenté entre

1999 et 2009 pour toutes les classes d’âges (sauf 80 ans et plus).

Figure 23 : Evolution de la structure familiale des ménages du canton de Rugles entre 1999 et 2009

Enfin, on note un maintien du nombre de couples avec enfant(s), une

diminution du nombre de familles monoparentales et une nette augmentation du

nombre de couples sans enfant, que l’on peut corréler avec une augmentation du

nombre de retraités présents sur le canton.

C. UNE POPULATION ASSEZ PEU AISEE QUI PREDOMINE

Les deux catégories socioprofessionnelles dominantes sont les ouvriers

(39,2%) et les employés (23,8%), de manière assez similaire au département de

l’Eure.

Figure 22 : Evolution comparée de la taille des ménages de 4 territoires entre 1990 et 2009

(Source : INSEE, RP 1990 à 2009)




Page 34

Figure 24 : Répartition des emplois du canton de Rugles selon les CSP (en %, 1999/2009)

Les cadres et les professions intermédiaires sont sous-représentés par

rapport au département (respectivement 6,3 et 13,3% en 2009 contre 10,8 et

23,2% pour le département). Par contre, on trouve plus en proportion

d’agriculteurs exploitants et d’artisans sur le canton que dans l’ensemble de l’Eure

(respectivement 7,4 et 10,1% en 2009 contre 1,9 et 6,4% pour le département).

Le taux de chômage des 15-64 ans (au sens du recensement1)

s’élevait à 11% en 2009 (contre 11,3% pour le département). Il a baissé de 2,2%

par rapport à 1999, ce qui lui a permis de redescendre à un niveau comparable à

la moyenne nationale (11,2% en 2009).

Par ailleurs, le revenu net déclaré par foyer fiscal du canton s’élevait en

moyenne à 19.596€ en 2009, montant inférieur à la moyenne départementale

(22.469€). Ce chiffre est en diminution depuis 2007, cette évolution suivant les

tendances départementale et nationale.

On constate ainsi que la population cantonale est assez peu aisée et peut

paraître vulnérable par rapport à la conjoncture économique actuelle. Concernant

notre sujet (l’étude et la remobilisation du parc de logements vacants), on peut

ajouter que la structure de la population du canton implique qu’il ne sera pas

possible de faire de la réhabilitation standard de logements vacants, à l’unique

charge des propriétaires (occupants ou bailleurs). Il paraît en effet peu probable

que les ménages du canton, dans leur majorité, aient une capacité

d’investissement suffisante pour assumer les travaux nécessaires sans aucune aide

extérieure, en particulier pour des logements dégradés. Nous reviendrons donc

sur l’état du parc vacant et les outils de remobilisation existants ou à mettre en

place dans les parties suivantes de ce rapport.

1 Les chômeurs au sens du recensement de la population sont les personnes (de 15 ans ou plus) qui se sont déclarées chômeurs (inscrits ou non à Pôle Emploi) ou en recherche d’emploi. (Source : définition INSEE)




Page 35

STRUCTURE DE L’ECONOMIE ET DE L’EMPLOI

A. UN TISSU ECONOMIQUE DOMINE PAR LES PETITES

ENTREPRISES A TRAVERS LES COMMERCES ET LES

SERVICES

L’activité économique est dominée par les commerces et les entreprises

de services (à 40%), et l’agriculture (29%) qui, avec 183 établissements sur le

canton, est plus représentée que dans le reste de l’Eure (où elle reste inférieure à

15%). Les parts de l’administration, de la santé, de la construction et de l’industrie

sont en revanche sensiblement les mêmes que pour l’ensemble du département.

Figure 25 : Répartition des activités économiques sur le canton




Page 36

Figure 26 : Répartition comparée par secteur d'activité des établissements actifs au 31 décembre

2010

En termes de taille d’entreprise, 96% des établissements du canton

comptent moins de 10 salariés : 71% n’ont aucun salarié, 25% ont 1 à 9 salarié(s).

Ces proportions se retrouvent à l’échelle du département (respectivement 64% et

29%).2

B. UNE POPULATION ACTIVE QUI RESTE DEPENDANTE DE LA

VOITURE

Figure 27 : Lieu de travail des actifs de plus de 15 ans ayant un emploi qui résident dans le canton de Rugles

En ce qui concerne le lieu de travail des actifs du canton, une large majorité

(71,6%) se déplace dans une autre commune que celle de résidence pour aller

travailler : la plupart dans le département de l’Eure (48%), une part significative

(22,8%) hors de la Haute-Normandie. De plus, le nombre d’actifs qui se déplacent

2 Chiffres INSEE/CLAP au 31 décembre 2010




Page 37

pour aller travailler a augmenté depuis dix ans (+8,2%), tandis que le nombre

d’actifs qui travaillent dans leur commune de résidence a diminué (-8,2%), mais

reste cependant à un niveau élevé (28,4%). On retrouve les mêmes tendances à

l’échelle départementale, avec cependant une moins grande proportion d’actifs

qui quittent leur région pour travailler (16,6% en 2009).

Ces chiffres confortent le rôle prépondérant de pôles qui concentrent

l’activité, à différentes échelles :

� A l’échelle du canton, l’essentiel des commerces et des services se

situent dans les deux bourgs de Rugles et la Neuve-Lyre (les

exploitations agricoles sont par contre disséminées sur le

territoire cantonal)

� A l’échelle du département, Evreux (50.537 habitants en 2010)

concentre les activités propres aux villes moyennes, ainsi que les

administrations liées au département

� A l’échelle suprarégionale, le département de l’Eure subit

l’influence de Paris, ce qui se traduit par des mobilités pendulaires

pour une part significative d’actifs : le trajet L’Aigle-Paris

Montparnasse en Intercités dure 1h20 environ3. Cette influence

est moins prégnante que dans l’est du département, mais elle

reste cependant observable sur le canton.

Figure 28 : Equipement automobile des ménages du canton de Rugles

Ces phénomènes se retrouvent dans l’analyse de l’utilisation de la voiture

par les ménages du canton. On observe en effet que la part des ménages ne

possédant qu’une seule voiture a diminué en dix ans (-3,7%), tandis que celle des

ménages utilisant deux voitures ou plus a augmenté significativement (+6,6%).

Cette évolution suit les tendances départementales et régionales.

Les ménages du canton, plutôt modestes financièrement, sont donc

soumis aux exigences croissantes de mobilité dans le travail. Nous allons voir dans

le diagnostic du parc de logement (partie 2) que la localisation et de mode de

développement urbain ajoutent des contraintes de mobilité dans la vie

quotidienne des habitants. Les ménages sont donc de plus en plus dépendants de

la voiture, et par conséquent, de variables exogènes (qui ne dépendent pas d’eux)

telles que le coût de l’énergie.

3 Source : simulation de trajet sur le site http://www.voyages-sncf.com/

A . Un PDH en transition dans l’Eure

III. Contexte politique de l’étude


Page 38

III. CONTEXTE POLITIQUE DE L’ETUDE

Après avoir présenté le canton de Rugles, ses communes et ses principales

caractéristiques, nous allons voir dans quel contexte politique l’étude s’est

déroulée. Ce contexte est lié à des textes programmatiques en cours

d’élaboration, traduisant des volontés politiques à différentes échelles :

� Le Plan Départemental de l’Habitat (en cours de renouvellement)

� Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (en cours de création)

A. UN PDH EN TRANSITION DANS L’EURE

LE PDH : DEFINITION ET OBJECTIFS

Depuis 2004 et la loi du 13 août relative aux libertés et responsabilités

locales, les EPCI jouent un rôle prédominant dans la définition et la mise en œuvre

des politiques locales de l’habitat. Le PDH trouve son origine dans la loi du

13/07/2006 portant engagement national pour le logement, dont l’article 3 a

rendu obligatoire les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) pour toutes les

communautés urbaines, les communautés d’agglomérations et les communautés

de communes compétentes en matière d’habitat, comportant plus de 50.000

habitants et comptant au moins une commune supérieure à 15.000 habitants.

Constituant le document opérationnel de la politique de l’habitat, il permet aux

EPCI de mieux tenir compte des besoins en logements et des caractéristiques

propres à leur territoire d’application.

Cependant, en 2006, les départements sont inégalement couverts par des

EPCI, lesquelles ne correspondent pas forcément, dans leur périmètre, aux limites

des bassins d’habitat. L’article 68 de la loi ENL de 2006 (modifié par la circulaire

2007-32) a donc créé en renforcement des PLH, les Plans Départementaux de

l’Habitat, afin de permettre la cohérence entre les politiques définies par les PLH

et celles menées sur les parties de départements non couvertes par un PLH. Le

PDH vise aussi à renforcer la cohérence entre les PLH existants, dans un but global

de réduction des déséquilibres territoriaux en matière d’habitat. Sa durée de

validité est de six ans.

Le PDH est élaboré par différents acteurs :

� L’Etat

� Le Département

� Les EPCI ayant adopté un PLH (ou ayant délibéré pour en élaborer

un)

Pendant l’élaboration du PDH, les concertations sont menées par un

représentant de l’Etat dans le département et par le président du Conseil Général,

au sein de la section départementale du Comité Régional de l’Habitat.

Dans son élaboration, le PDH prend en compte plusieurs documents

locaux :




Page 39

� Les SCoT des pays du département (orientations définies dans le

Document d’Orientations Générales) ; par exemple, pour le

canton de Rugles, le SCoT du Pays Risle-Charentonne

� Le Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes

Défavorisées (PDALPD)

� Le Schéma Départemental d’Organisation Sociale et Médico-

Sociale

LE PDH 2007-2013 DE L’EURE : BILAN ET

PERSPECTIVES

Le département de l’Eure est plutôt dynamique en matière de politique de

l’habitat et de développement territorial en général. Dès 2002, il se positionne

comme acteur principal de l’aménagement du territoire et exprime une stratégie

de développement dans un « Livre blanc ». Celui-ci vise à activer des dynamiques

de développement s’appuyant sur les forces et les ressources du territoire

départemental et à maîtriser les fortes influences venant de la région et de l’Ile-

de-France auxquelles le département est soumis. Ce positionnement du

département comme chef de file du développement territorial est expliqué par le

département par « l’absence d’une agglomération forte et polarisante dans

l’Eure ». 4 En effet, Evreux n’a pas la force structurante des autres villes

importantes de la région (Rouen et Le Havre) et l’Eure est plutôt tournée vers Paris

et la région francilienne que vers Evreux.

Concernant l’habitat, le Livre Blanc de 2002 établit cette thématique

comme priorité départementale. En 2007, le département met en place un

premier PDH (dont la période d’application va prendre fin au terme de cette

année). Ce document permet de faire un état des lieux de la situation de l’habitat

dans le département, après quatre années d’engagement du département dans

cette thématique. En particulier, les services départementaux constatent que

l’habitat dans l’Eure est soumis à quatre grandes faiblesses, qu’il faudra tenter

d’écarter :

� une production insuffisante en logements, peu adaptée aux

caractéristiques de la population de l’Eure ;

� une réponse insuffisante aux besoins de certaines catégories de

population (les plus fragiles);

� une approche encore sectorielle des politiques publiques, ayant

tendance à compartimenter les thématiques (logement, social,

transport, environnement...) ;

� des logiques d’acteurs fortement enracinées qui manquent de

coordination : les actions sont pensées de manière trop isolées,

on ne prend pas assez en compte les interactions possibles entre

les différents secteurs d’intervention liés de près ou de loin au

logement.

4 Source : PDH 2007-2013 de l’Eure, document de synthèse




Page 40

De plus, les services départementaux estiment que les outils existants sont

souvent mal connus du personnel politique et des élus. Le département, comme

chef de file de la politique de l’habitat, souhaite donc en 2007 améliorer cette

coordination défaillante.

Le PDH 2007-2013 a ainsi défini 3 orientations stratégiques, détaillées en

23 fiches-actions. On peut les classer en deux grandes catégories : celles qui

apportent un financement pour des projets (de réhabilitation, de création de

logements, d’adaptation de logements au handicap etc…), celles qui apportent de

la méthodologie (en termes de procédures, de coordination des acteurs etc…).

On note5 un fort engagement du département dans l’aspect financier de

la politique de l’habitat : cet investissement très positif a notamment permis, entre

2007 et 2013, de majorer le financement de l’ANAH pour la création de logements

conventionnés, de financer une partie des travaux d’opérations à volet « habitat

indigne », « handicap », « maintien à domicile » et « maîtrise de l’énergie ».

L’aspect méthodologique a également bénéficié de plusieurs avancés,

notamment :

� l’instauration d’une charte « habitat durable » en 2008 avec les

aménageurs privés et publics

� la participation du département à hauteur de 20% pour

l’élaboration d’une carte communale et de 40% pour l’élaboration

d’un PLUi, afin d’inciter les collectivités à se doter d’un document

d’urbanisme

Le département pousse également les collectivités à réaliser des études

locales sur la situation de l’habitat sur leur territoire, et à demander l’appui du

CAUE pour les accompagner dans l’élaboration de leur document d’urbanisme.

Le département semble donc aller dans la bonne direction en menant son

PDH : il intervient en complément de structures nationales existantes (telles que

l’ANAH) là où elles sont insuffisantes par rapport aux besoins locaux ; en parallèle,

il cherche à mobiliser les différents acteurs de l’habitat et à les faire communiquer.

Cependant, l’échelle départementale n’est peut-être pas l’échelle optimale pour

mener efficacement des politiques de l’habitat qui s’adaptent aux différents

contextes locaux : les situations sont très différentes entre l’est du département,

sous influence francilienne, l’agglomération d’Evreux, et l’ouest de l’Eure où le

marché immobilier est très peu tendu. En effet, si le département est une échelle

pertinente pour avoir une vue globale mais suffisamment détaillée de la situation

du logement, il peine à fédérer les acteurs des échelles intercommunales et

communales à la logique d’ensemble qu’il est parvenu à activer au niveau

départemental. Pour preuve, en regardant notre expérience au sein de la 3CR,

nous avons encore été confrontés en 2013 à des faiblesses que le PDH relevait déjà

en 2007 : l’approche des politiques publiques est encore trop sectorielle et les

5 Source : Cabinet « Guy Taïeb Conseil », diaporama de présentation Atelier thématique n°3 PDH de l’Eure : « Enjeux et bilan prospectif de l’action publique sur le parc privé », 23/05/2013




Page 41

acteurs ne sont pas assez coordonnés. En fait, le département peine à inscrire

l’habitat dans un projet de territoire global au niveau du département, car ce

dernier rassemble plusieurs contextes distincts en son sein, ce qui implique que

l’échelle pertinente du projet de territoire est beaucoup plus locale que le

département.

Pour la période suivante du PDH (2014-2020), on peut s’attendre à ce que

le département garde son rôle d’impulseur de la politique de l’habitat, et qu’il

cherche à accompagner par des moyens financiers (subventions…) et

méthodologiques (CAUE, H&D…) les intercommunalités dans la définition de leur

stratégie locale pour l’habitat.

ELABORATION DU DEUXIEME PDH DE L’EURE ET

POSITIONNEMENT DE NOTRE ETUDE PAR RAPPORT A

CELUI-CI

Le deuxième PDH est en cours d’élaboration depuis mars 2013, avec

l’apport du cabinet de conseil « Guy Taïeb Conseil » qui anime différentes réunions

thématiques autour du logements, entre les différents acteurs concernés : élus et

techniciens des communes et des EPCI, techniciens du Conseil Général, services de

l’Etat, professionnels du parc public et privé, collecteurs 1%, associations etc… Le

but est de prendre en compte les problématiques propres aux différents échelons

et de confronter les points de vue, afin de partager un contexte et un diagnostic

commun. Cette élaboration se déroulera en trois phases :

� Diagnostic : mars-juillet 2013

� Orientations : août-décembre 2013

� Mise en place d’un observatoire du PDH : janvier-février 2014

Notre étude s’inscrit de manière un peu particulière dans ce PDH : elle est

la première de ce type dans le département, et a donc vocation à être reproduite

si la méthode que nous avons utilisée est pertinente à réinvestir pour d’autres

territoires (intercommunalités vraisemblablement).

Quels éléments notre étude pourrait-elle apporter dans l’élaboration du

PDH 2014-2020 ?

D’après l’INSEE, le taux de vacance sur le département est en moyenne

plus faible que le taux national : en 2009, il s’élevait ainsi à 5,8% du parc total

(contre 6,9% pour la France métropolitaine), après avoir diminué entre 1990 et

1999 et raugmenté depuis. Cependant, le diagnostic habitat du PDH 2007-2013 a

relevé une disparité du taux de vacance selon les secteurs du département : les

territoires ruraux et les pôles urbains sont ainsi plus touchés par ce phénomène.

Parmi les territoires ruraux, les cantons du sud-ouest du département sont très

concernés, avec une vacance systématiquement supérieure à 5%. En particulier,

nous pouvons citer les cantons suivants :

B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles



Page 42

� Le canton de Rugles est passé de 6% de logements vacants en

1999 à 7,2% en 2009.

� Le canton de Beaumesnil (limitrophe par le nord au canton de

Rugles) est passé de 6% de logements vacants en 1999 à 6,1% en

2009.

� Le canton de Breteuil (limitrophe par l’est au canton de Rugles) est

passé de 5,9% de logements vacants en 1999 à 7,6% en 2009.

� Le canton de Verneuil-sur-Avre (limitrophe par le sud-est au

canton de Rugles) est passé de 6,6% de logements vacants en

1999 à 9,8% en 2009.

� Le canton de l’Aigle-Est (limitrophe par l’ouest au canton de

Rugles) est passé de 6,8% de logements vacants en 1999 à 13,6%

en 2009.6

De plus, le PDH 2007-2013 montre dans son diagnostic habitat qu’en 1999,

ces cantons étaient déjà parmi les plus touchés du département (hormis les pôles

urbains d’Evreux et de Vernon situés plus à l’est du département) et que la

situation n’a pas changé depuis.

Par ailleurs, on constate que les cantons cités ont des structures de

population assez proches, avec une domination des ouvriers et des employés

parmi les actifs et une présence significative de retraités. En somme, on a affaire à

des cantons similaires au canton de Rugles du point de vue de leur structure et de

leur fonctionnement. La méthodologie que nous avons mise en place et le type de

raisonnements que nous avons menés sont donc reproductibles par ces cantons.

Aux élus ensuite de les adapter à leur contexte particulier. En ce qui concerne le

PDH, il sera intéressant pour les différents acteurs participant aux réunions

d’élaboration de prendre connaissance de cette étude et des problématiques

qu’elle soulève, afin de confronter ces problématiques (liées au canton de Rugles)

avec les problématiques en œuvre sur les territoires où ils exercent (qu’ils soient

professionnels ou élus). Cette confrontation pourra, en faisant réagir les différents

acteurs, permettre de partager ou non des constats et de produire du diagnostic

collectivement, en confrontant les contextes et les situations vécus au sein des

différents territoires.

B. UN PLUI EN COURS DE GESTATION POUR LE CANTON DE

RUGLES

LE PLUI : DEFINITION ET OBJECTIFS

Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, comme son nom l’indique, est

l’équivalent du PLU communal à l’échelle de l’EPCI. Comme le PLU, le PLUi

comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de

développement durable (PADD) duquel découlent des orientations

d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement délimitant les

6 Source : INSEE, RP 2009.




Page 43

différentes zones, des plans de zonages et des annexes. Chacun de ces éléments

peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques.

La notion de PLUi apparaît pour la première fois dans la loi Solidarité et

Renouvellement Urbain (SRU) du 13/12/2000 qui crée le PLU : elle reconnaît la

possibilité d’élaborer un document d’urbanisme à l’échelle intercommunale. Pour

autant, le PLUi va rester à la marge pendant la décennie suivante (surtout dans les

communautés de communes rurales), malgré une progressive réapparition dans

les discours à partir de 2007. En 2009, la loi Boutin de mobilisation pour le

logement et la lutte contre l’exclusion permet aux PLUi de tenir lieu de PLH (article

28). Mais ce n’est qu’en 2010 que le PLUi est remis au-devant de la scène, en

affirmant l’échelle intercommunale comme la plus pertinente pour élaborer un

document d’urbanisme. La loi ENE (Engagement National pour l’Environnement,

dite « Grenelle 2 ») du 12/07/2010 institue en effet le PLUi comme la règle, le PLU

devant idéalement rester une exception. Cependant, la loi n’oblige pas les

communes à transférer la compétence PLU aux EPCI, elle les y invite simplement.

En termes de contenu des PLUi, la loi réaffirme l’obligation de cohérence avec le

SCoT, et permet aux orientations d’aménagement et de programmation de tenir

lieu de Programme Local de l’Habitat et de Plan de Déplacements Urbains (si l’EPCI

est compétente pour l’organisation des transports urbains).

Aujourd’hui, la tendance est à un basculement progressif au PLUi pour que

celui-ci devienne véritablement et majoritairement « la norme ». Ainsi, un « club

PLUi » a été initié en 2012 par le ministère du Logement et de l’Egalité des

territoires afin de permettre aux EPCI lauréates de l’appel à projet national PLUi

de partager leur expérience dans l’élaboration de leur document intercommunal

d’urbanisme. Par ailleurs, le projet de loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un

Urbanisme Rénové) déposé par la ministre Cécile Duflot le 26/06/2013 à

l’Assemblée Nationale propose de généraliser les PLUi, en transférant la

compétence PLU de plein droit aux EPCI. Le texte sera débattu en séance publique

à l’Assemblée à partir du 10 septembre 2013.

Qu’est-ce que l’élaboration d’un document d’urbanisme à l’échelle

intercommunale peut apporter à des communes rurales comme celles du canton

de Rugles ?

Le fait de se regrouper permettra à des petites communes rurales de

bénéficier d’un financement plus important pour élaborer leur document

d’urbanisme (en mettant des moyens financiers en commun), ce qui peut leur

permettre de solliciter une aide professionnelle extérieure, par exemple celle d’un

bureau d’étude et du CAUE de leur département. Cette démarche va leur donner

la possibilité d’aller plus loin que le simple zonage (du type carte communale) : le

PLUi doit leur permettre d’ancrer le territoire communautaire dans une démarche

de projet d’ensemble coordonné. Le PLUi répond ainsi aux objectifs suivants :

� mieux intégrer dans la planification le fonctionnement actuel des

territoires et ses enjeux




Page 44

� traduire les orientations communautaires en matière de

politiques publiques (urbaines, d'habitat, de déplacements,

d'aménagement, d'environnement…) et de développement

territorial

� lier et intégrer avec cohérence les différents documents

programmatiques existants (PLH, PDU)

ELABORATION D’UN PREMIER PLUI POUR LE

CANTON DE RUGLES ET POSITIONNEMENT DE NOTRE

ETUDE PAR RAPPORT A CELUI-CI

La communauté de communes du canton de Rugles a décidé en 2012 de

se lancer dans l’élaboration d’un PLU intercommunal, afin de renforcer l’esprit

communautaire et de définir des axes communs de développement. Ses objectifs

sont les suivants7 :

� Conforter la centralité des centres-bourgs et des centres-villes et

redéfinir la place et le développement des hameaux, en prenant

en compte les équipements existants

� Développer les activités industrielles, commerciales et artisanales

et protéger l’activité agricole

� Organiser l’accueil de nouvelles populations à travers une gamme

d’habitat diversifiée, en prenant en compte les équipements

existants et programmés

� Protéger le patrimoine bâti, naturel et l’identité paysagère du

canton

Un des objectifs exprimé dans le CCTP concerne directement notre étude,

il en a défini l’esprit : « identifier les logements vacants et privilégier leur réemploi

si possible, avant de consommer de nouveaux terrains naturels ».

Cette décision de la communauté de communes a été prise dans un

contexte politique particulier. En effet, les maires des communes membres de la

3CR ont des positions différentes concernant la pratique de l’urbanisme, son

échelle et la prise de décision. Une partie des élus est ainsi totalement convaincue

de la nécessité d’élaborer un PLU intercommunal, et plus globalement de réfléchir

en termes de projet de territoire à l’échelle communautaire. D’autres élus sont

cependant plus mitigés, sans être véritablement opposés. Cette partie des élus

reste dubitative concernant cette manière de définir les politiques d’urbanisme

sur le canton. L’enjeu, à la tête de la 3CR, a donc été de se donner les moyens

d’être convaincant par rapport aux élus des communes membres, afin que la

démarche puisse aboutir et que tous les protagonistes partagent la même

dynamique.

7 Source : synthèse des objectifs exprimés dans le Cahier des Clauses Techniques Particulières




Page 45

Dans l’optique de réaliser le PLUi, la 3CR a engagé un premier bureau

d’étude. Celui-ci avait pour mission d’assister la 3CR dans l’élaboration et la

formalisation du document, d’animer les réunions de travail avec les différents

acteurs de la démarche, d’organiser la concertation avec la population, et de

formaliser le document final selon les règles en vigueur dans le code de

l’urbanisme. Le bureau d’études engagé n’a cependant pas convaincu la 3CR, qui

a mis fin au contrat. Cette décision a eu pour conséquence de stopper net le

processus (qui avait seulement été amorcé par la phase de diagnostic) et de

conforter les élus dubitatifs dans leur opinion sur la démarche.

En décidant d’engager des étudiants stagiaires pour réaliser une étude sur

la vacance du logement sur le canton, l’objectif de la communauté de communes

était double. Il s’agissait tout d’abord de réaliser le diagnostic de la situation de la

vacance sur le canton, nécessaire à l’élaboration du PLUi, comme nous l’avons vu,

et d’en tirer des conclusions exploitables par la suite dans la démarche PLUi. Mais

c’était également l’occasion de poursuivre la réflexion intercommunale engagée

et de (re)mobiliser les élus sur un thème précis et concret, avant de l’ouvrir sur le

document d’urbanisme de manière générale. Nous avons ainsi présenté à trois

reprises l’avancée de nos travaux au comité de pilotage PLUi, afin que les élus

engagés dans la démarche communautaire soient informés et impliqués dans la

thématique du logement vacant et puissent percevoir le lien qu’elle peut partager

avec le PLUi. Parallèlement, la communauté de communes a lancé un nouvel appel

d’offres pour engager un second bureau d’études. Nous avons en quelque sorte

fait le lien entre les deux bureaux d’études, en montrant aux élus du canton le type

de raisonnement que l’on peut mener à l’échelle intercommunale sur une

thématique précise, étant entendu qu’ils devront avoir le même type de

raisonnement sur les différentes thématiques qui composeront le futur PLUi.

Dans cette démarche d’élaboration du PLUi, le CAUE de l’Eure

accompagne la communauté de communes dans les démarches et les étapes de

cette élaboration (recherche du bureau d’étude, …) et effectue des formations

auprès des élus pour les sensibiliser aux différentes thématiques auxquelles ils

vont devoir réfléchir dans le cadre du PLUi (urbanisme, habitat, environnement,

paysage, architecture, fiscalité etc…). Le CAUE réalise donc un accompagnement

global de la 3CR et de ses élus, afin de s’assurer de la cohérence de leurs

différentes actions dans le domaine de l’aménagement du territoire. Il a d’ailleurs

encadré notre stage par l’intermédiaire de Mme Sabine GUITEL, qui y exerce en

tant qu’urbaniste et conseiller chef de projet.

A . Présentation du parc de logements

IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements


Page 46

IV. CARACTERISITIQUE ET FONCTIONNEMENT DU PARC DE LOGEMENTS

Nous allons maintenant nous intéresser plus particulièrement au parc de

logements du canton et au marché dans lequel il évolue. Nous présenterons

d’abord les principales caractéristiques et tendances qui animent le parc cantonal

et le marché immobilier local. Puis nous expliquerons plus précisément quel a été

le fonctionnement de ce parc entre 1990 et aujourd’hui.

A. PRESENTATION DU PARC DE LOGEMENTS

UNE PART SIGNIFICATIVE DE RESIDENCES

SECONDAIRES ET DE LOGEMENTS VACANTS

Figure 29 : Evolution du nombre de logements par catégorie sur le canton de Rugles

Le nombre de logements est en constante augmentation depuis 1968. Le

nombre de résidences principales (ainsi que leur pourcentage dans le parc) n’ont,

en particulier, pas cessé de croître : elles représentaient les 3/4 du parc en 2009

(moins que dans le département, où le chiffre s’élève à 87,2%).

Figure 30 : Répartition des logements du canton de Rugles selon leur catégorie et leur type

Cet écart s’explique par la forte proportion de résidences secondaires au

sein du parc : 17,2% en 2009 (-3,1% par rapport à 1999), contre 7% pour le

département de l’Eure. Cette forte présence des résidences secondaires peut

s’expliquer en partie par la proportion de personnes âgées dans la population plus

élevée que la moyenne départementale. Une autre raison est la localisation du

canton à moins de deux heures (par rail ou par route) des principales villes aux

alentours (Paris, Rouen, Le Havre…). Les élus du canton observent en particulier




Page 47

un flux régulier de nouveaux entrants sur le territoire en provenance de la région

parisienne, qui travaillent sur Paris et n’habitent qu’occasionnellement leur

résidence sur le canton. Cette dynamique est toutefois contrebalancée par des

retraités qui décident de venir habiter à l’année leur ancienne résidence

secondaire : elle rentre donc dans le parc principal. A noter que les logements

occasionnels8 n’entrent que très peu en compte dans ce phénomène : ce sont

plutôt les résidents du canton qui travaillent à l’extérieur de celui-ci (comme nous

avons vu précédemment).

Le parc de logements vacants a quant à lui fluctué jusqu’en 1982. Il a

ensuite régulièrement diminué jusqu’en 1999. Il est reparti à la hausse entre 1999

et 2009, passant de 6% du parc total en 1999 à 7,2% en 2009. Le parc vacant

cantonal a évolué de manière similaire à celui de l’Eure (en termes de hausses et

de baisses). Le pourcentage du canton est cependant supérieur à la moyenne

départementale, qui s’élevait à 5,8% en 2009. Le fonctionnement du parc de

logements du canton sera analysé et expliqué dans la suite de ce rapport grâce à

la technique dite du point mort, qui prend en compte les phénomènes de

construction et de renouvellement du parc, entre autres.

LA PREDOMINANCE DES PROPRIETAIRES

Figure 31 : Résidences principales du canton de Rugles selon le statut d'occupation

Comme dans le département, les propriétaires sont largement dominants

sur le canton, et ils le sont de plus en plus (en proportion). La différence avec le

département se fait sur la part de locataires, qui baisse plus rapidement sur le

canton (-1,5% entre 1999 et 2009 contre -1% pour l’Eure) et représente moins d’un

tiers des résidents principaux, alors que le pourcentage se maintient à 34% pour

le département.

Autre différence : le parc social est bien moins développé dans le canton

(7,8%) que dans le département (15,2%). Cette différence peut s’expliquer en

partie par le caractère rural marqué du canton, qui sous-entend dans sa situation

actuelle une dépendance marquée à la voiture. Par conséquent, l’accueil de

populations très vulnérables et/ou faisant partie des CSP les moins élevées devient

8 « Un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille) ». (Source : définition INSEE)




Page 48

problématique, dès lors que ces ménages n’ont pas le pouvoir d’achat nécessaire

pour assumer l’usage de deux véhicules (par exemple, pour un couple avec

enfant). Ces problèmes ont déjà été vécus par certains élus du canton, qui ont

accueillis des ménages n’ayant pas anticipé la réalité du caractère rural du secteur

(et qui sont d’ailleurs repartis assez vite – au bout d’un an en général). Cependant,

il existe différentes strates de loyers conventionnés pour les logements sociaux.

Nous verrons par la suite dans quelle mesure il est possible de concilier ces loyers

conventionnés avec les loyers pratiqués dans le marché immobilier du secteur.

CARACTERISTIQUES INTRINSEQUES DES

LOGEMENTS : UNE CROISSANCE DU NOMBRE DE

LOGEMENTS DE GRANDE TAILLE ET DU CHAUFFAGE « TOUT

ELECTRIQUE »

Figure 32 : Résidences principales du canton de Rugles selon le nombre de pièces

On constate deux dynamiques en termes de taille des logements sur le

canton de Rugles :

� D’une part, les petits et moyens logements (1 à 3 pièces) ont

baissé en valeur absolue et en pourcentage entre 1999 et 2009

(respectivement -0,2%, -1,5% et -3,1%).

� D’autre part, les grands logements (≥4 pièces) ont augmenté en

valeur absolue durant la même période.

� De plus, les logements de 3 pièces ou + forment une large majorité

du parc (92,8% en 2009, en augmentation par rapport à 1999).

On retrouve les mêmes tendances dans le département, mais elles sont

moins marquées que dans le canton : tous les logements ≥2 pièces ont progressé

en valeur absolue entre 1999 et 2009, ce qui relativise la baisse en pourcentage.

La part des logements ≥3 pièces est également un peu plus faible (88,8% en 2009).




Page 49

Figure 33 : Résidences principales du département de l'Eure selon le nombre de pièces

En termes de système de chauffage des logements, on observe une

répartition à peu près similaire à celle du département :

Figure 34 : Confort des résidences principales du canton de Rugles

� La majorité des logements (47,7% en 2009) bénéficient d’un

chauffage central individuel. Ce pourcentage est un peu plus élevé

que dans le département où il avoisine les 45% ; cependant, il est

en baisse dans le canton alors qu’il a augmenté dans le

département entre 1999 et 2009.

� Au contraire, la part des logements bénéficiant d’un chauffage

individuel « tout électrique » a augmenté durant la même

période, plus rapidement dans le canton (+5,7%) que dans le

département (+4,7%). Elle reste cependant moins élevée dans le

canton (où elle représente un peu moins d’un quart des

logements) que dans le département, où elle s’élève à 29%.

On constate qu’un quart des logements ne sont chauffés ni au gaz, ni à

l’électricité (contre 16% dans le département). On n’a cependant pas

d’information sur le système de chauffage de ces logements. Il y a peut-être là des

problèmes de précarité énergétique qu’il faudra prendre en compte dans la suite

de notre étude.

B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles



Page 50

B. UN MARCHE IMMOBILIER DETENDU ET TRES HETEROGENE AU

SEIN DU CANTON DE RUGLES

METHODOLOGIE D’ETUDE

Afin d’ancrer notre étude dans le contexte immobilier local, nous avons

procédé à une analyse du marché en nous appuyant sur les données des agences

immobilières et des sites spécialisés.

L’objectif était triple :

� Mettre en évidence la structure du marché immobilier au sein du

canton de Rugles

� Positionner le marché ruglois par rapport à d’autres villes de taille

comparable et par rapport aux villes principales de l’Eure

� Identifier les tendances principales du marché local

Pour cela, nous avons procédé en plusieurs étapes.

Nous avons tout d’abord effectué les relevés des annonces en vitrine des

agences de Rugles et de l’Aigle (Viking Immobilier, L’Immobilière de Normandie,

Master Immo, etc…), ainsi que des annonces présentes sur plusieurs sites Internet

spécialisés (seloger.com, leboncoin.fr, et les sites des agences présentes sur le

territoire). Pour chaque annonce, nous avons relevé la localisation (commune), le

type de bien (appartement ou maison), sa surface, son prix ou son loyer (en

séparant les annonces de vente et de location). Cela nous a permis d’établir pour

chaque annonce le prix/m² (en loyer ou en vente). Nous avons ensuite déterminé

une moyenne et un écart-type des prix de vente/m² et des loyers/m² pour

différents secteurs géographiques d’analyse (Rugles, canton hors Rugles, canton

entier).

Nous avons travaillé à partir du relevé de 106 offres de vente et de 36

offres de location sur le canton (proposées en mai 2013).

Nous avons par la suite confronté les moyennes obtenues avec les chiffres

donnés par des sites spécialisés (meilleursagents.com, lacoteimmo.fr) pour les

départements limitrophes de l’Eure ainsi que pour plusieurs villes du département

de l’Eure et de l’Orne. Ces villes ont été choisies pour leur proximité avec Rugles

(2.146 hab) et leurs différentes tailles :




Page 51

Ville Population

municipale en 2010

Distance à

Rugles

Statut

Evreux 50 337 hab 45 km Préfecture de l'Eure

Vernon 25 147 hab 85 km Chef-lieu de canton

Bernay 10 449 hab 35 km Chef-lieu de canton

L'Aigle 7 975 hab 10 km Chef-lieu de canton

Verneuil-sur-Avre 6 205 hab 21 km Chef-lieu de canton

Conches-en-Ouche 4 993 hab 28 km Chef-lieu de canton

Breteuil 3 347 hab 16 km Chef-lieu de canton

Nous avons enfin effectué des entretiens auprès d’agences immobilières

de Rugles et de l’Aigle (« Agence Service Immobilier », « Viking Immobilier ») afin

de poser des questions sur les tendances du marché local, toujours en séparant le

locatif de la vente :

1. Quels types de logements se vendent le mieux et le moins bien sur votre

secteur géographique? (typologie, époque, …)

2. Après sa mise en vente, combien de temps un bien reste-t-il sur le

marché en moyenne ?

3. A quels prix les logements sont-ils vendus ou loués? (Prix moyen du m²

habitable)

4. Quels types de clients cherchent à acquérir un bien sur votre secteur

géographique? (Couple, famille, personne seule ; tranche d'âge). Sont-ils

originaires de ce même secteur géographique ou viennent-ils d'autres

régions ?

5. Au bout de combien de temps vos clients revendent-ils leurs biens?

6. En se présentant dans vos agences, quelles sont les grandes tendances

des demandes des potentiels acquéreurs ?

ANALYSE DU MARCHE

Nous conduirons cette analyse selon différentes échelles d’ancrage

territorial :

� échelle interdépartementale

� échelle départementale

� échelle cantonale

A chaque fois, nous comparerons les prix de vente et les loyers avec ceux

pratiqués dans les territoires voisins.




Page 52

A. A L’ECHELLE INTERDEPARTEMENTALE : L’EURE SE SITUE

DANS LA FOURCHETTE BASSE DES PRIX

Premier constat : les prix de vente des appartements sont toujours

supérieurs à ceux des maisons (sauf dans l’Orne et le Val-d’Oise), en particulier

dans le Calvados, l’Oise et les Yvelines. La différence est moins affirmée dans

l’Eure. C’est la même situation pour les loyers, sauf pour le Calvados et l’Orne. On

a de plus une différence entre appartements et maisons un peu plus importante

pour l’Eure.

Figure 35 : Prix de vente moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes (Source :

meilleursagents.com)

Figure 36 : Loyers moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes (Source : meilleursagents.com

; lacoteimmo.com)

On remarque de manière générale que l’Eure reste dans la

fourchette basse des prix pratiqués aussi bien en vente qu’en location de biens

(pour les appartements et les maisons). Cependant, l’Eure reste en moyenne plus

chère que l’Orne.

Calvado

s (14)

Eure-et-

Loir (28)

Oise

(60)

Orne

(61)

Seine-

Maritim

e (76)

Val-

d'Oise

(95)

Yvelines

(78)

Eure

(27)

Moyenne appartement 11,48 10,62 13,08 8,51 11,37 16,39 17,49 10,48

Moyenne maison 18,33 8,23 10,73 6,46 8,94 13,49 16,31 8,57

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

€/m²Moyenne appartement

Moyenne maison

Calvados

(14)

Eure-et-

Loir (28)Oise (60)

Orne

(61)

Seine-

Maritime

(76)

Val-

d'Oise

(95)

Yvelines

(78)Eure (27)

Moyenne appartement 2 704 2 139 2 517 1 145 1 948 2 774 3 797 1 905

Moyenne maison 1 980 1 747 1 985 1 288 1 755 2 789 3 364 1 777

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

€/m²Moyenne appartement

Moyenne maison




Page 53

B. A L’ECHELLE DEPARTEMENTALE : RUGLES SE SITUE AU

NIVEAU DE VILLES DE POPULATIONS SUPERIEURES

(Voir graphiques page suivante)

On constate qu’en termes de vente, Rugles (qui avec 2.146 habitants en

2012, est la ville la moins peuplée de notre sélection de comparaison) se situe au

niveau de villes de population supérieures (par exemple Bernay, qui compte

10.449 habitants). Ceci est vrai aussi bien pour les appartements que pour les

maisons. Les prix/m² pratiqués à Rugles sont donc supérieurs à ce à quoi on

pourrait s’attendre pour une ville de cette taille. Cela peut constituer un frein à

l’investissement pour des ménages voulant s’installer en ville qui, pour des prix

équivalents ou un peu plus élevés, vont pouvoir acquérir un bien immobilier dans

une ville plus peuplée et par conséquent bénéficiant de davantage de services

voire d’emplois. On peut donc dire que pour les ventes, la situation actuelle du

marché à Rugles dessert la ville.

En ce qui concerne les locations, les loyers/m² à Rugles sont nettement

moins élevés que ceux des villes plus importantes de l’Eure (on le voit bien sur le

graphique de comparaison des principales villes aux alentours). Cependant, ce

graphique (réalisé à partir des chiffres donnés par les sites spécialisés

meilleursagents.com et lacoteimmo.com) ne se recoupe pas totalement avec les

chiffres obtenus par les relevés d’offres que nous avons effectués (voir

méthodologie expliquée précédemment). En effet, nous avons obtenu des

loyers/m² beaucoup plus élevés (7,95€/m² en moyenne) que ceux annoncés (avec

un faible indice de confiance : 1 ou 2/5) par les sites spécialisés (5,50€/m² environ).

Il faut toutefois prendre en compte le fait que les loyers sur les sites Internet type

leboncoin.fr sont souvent gonflés par les propriétaires, qui surévaluent la valeur

de leur bien. De plus, peu d’offres de locations étaient proposées sur Rugles lors

de notre recensement, ce qui donne mécaniquement une moyenne un peu

faussée.

La réalité doit donc se situer entre les deux chiffres : soit des loyers

ruglois aux alentours de 7€/m².

On peut donc tirer deux conclusions à l’échelle départementale :

� Les prix de vente et les loyers pratiqués à Rugles sont légèrement

inférieurs à ceux des villes principales de l’Eure

� Ils sont supérieurs à ceux de l’Aigle, ville de 8.000 habitants située

à 9 km de Rugles, bénéficiant d’une gare TER en liaison directe

avec Paris et d’une offre de services plus développée qu’à Rugles,

donc plus attractive que Rugles.




Page 54

Figure 37 : Prix de vente moyens en 2012 : principales villes aux alentours (Source :

meilleuragents.com)

Figure 38 : Loyers moyens en 2012 : principales villes aux alentours (Source : meilleursagents.com ;

lacoteimmo.com)




Page 55

C. A L’ECHELLE CANTONALE : UN MARCHE TRES

HETEROGENE, TRES DETENDU, OU RUGLES EST

LEGEREMENT PLUS CHERE QUE LE RESTE DU CANTON

En moyenne, Rugles est plus chère en vente que le reste du canton ; cela

n’est plus vrai pour les locations où les loyers/m² sont légèrement inférieurs à

Rugles. Cependant, ces moyennes (obtenues par relevés d’annonces) à l’échelle

du canton ne sont absolument pas significatives, comme le montre la répartition

des offres relevées sur le canton représentées en nuages de points :

Figure 39 : Moyennes des prix pratiqués à Rugles et dans le reste du canton (Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com

; immobiliere-normandie.com)




Page 56

On constate que les prix de ventes sont très aléatoires : on peut trouver des offres

véritablement attractives comme des offres très au-dessus de la moyenne

départementale. Pour les locations, malgré le peu d’offres existantes sur le canton,

on remarque que plus la surface du bien diminue, plus son loyer/m² a tendance à

augmenter : les biens de moins de 40 m² sont en particulier loués plus cher que la

moyenne du canton.

Si l’on croise cette analyse avec la répartition des offres de logements sur

le canton (selon le statut location/vente), en comparant avec le département de

l’Eure, on peut mettre en évidence un déficit d’offre d’appartements en location

sur le canton de Rugles (36% des offres de location sont des appartements, alors

que 58% des locataires de l’Eure habitaient un appartement en 2009).

Figure 40 : Hétérogénéité du marché cantonal (Source : Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere

normandie.com)




Page 57

Figure 41 : Répartition des offres de logements sur le canton de Rugles en 2013 (Source : annonces

immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere-normandie.com)

Figure 42 : Répartition des résidences principales dans l'Eure en 2009 (Source : INSEE, RP 2009)

On a donc une situation où il y a peu d’offres de location d’appartement

sur le canton, et les offres proposées sont plus chères pour les appartements de

petite surface (<40 m²) que dans d’autres villes du département potentiellement

plus grandes et plus attractives (l’Aigle par exemple). Des habitants potentiels

(personnes seules, jeunes, retraités etc…) sont donc peut-être écartés du marché

immobilier du canton, faute de trouver à un prix attractif un logement convenant

à leurs besoins spécifiques.

Après avoir effectué cette étude statistique du marché immobilier du

canton, nous avons interrogé quelques agences immobilières locales9, qui ont

confirmé et complété l’idée que nous nous faisions de l’état de ce marché. Nous

avons ainsi identifié trois grandes tendances :

1. Les biens qui se vendent le mieux sont les pavillons individuels

(dans et aux alentours de Rugles), pour différents motifs :

� Mobilité professionnelle

� Mobilité résidentielle (passage d’un appartement à une

maison notamment)

� Résidences secondaires (acquises par des originaires d’Ile-de-

France principalement)

� Investissement locatif (surtout dans des pavillons des années

60 et 70)

2. Le marché est très détendu : les professionnels ont noté une

augmentation des durées de vente (qui s’élèvent généralement à

plusieurs mois) à partir de la publication de l’offre. Ils décrivent

une rotation assez faible dans les locations, avec notamment des

baux longues durées (>3 ans) et renouvelés (avec une exception :

les jeunes, qui partent plus vite que les retraités).

9 Agences immobilières « Service Immobilier » (L’Aigle) et « Viking Immobilier (Rugles)

7

36

93

64

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Vente

Location

Appartement Maison

3

58

97

42

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Propriétaires

Locataires

Appartement Maison

C . Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins en logements



Page 58

3. Les origines géographiques de la demande sont diversifiées : on

trouve aussi bien des actifs locaux que des personnes venant

d’autres régions de France voire de l’étranger (en tant que

résidents secondaires et principaux).

On peut conclure de cette analyse que globalement, le marché immobilier

sur le canton n’est pas très attractif, en comparaison d’autres villes proches et plus

peuplées comme l’Aigle. Beaucoup de vendeurs, notamment originaires de la

région parisienne pour les résidences secondaires, semblent ne pas tenir compte

de la localisation de leur bien au moment de publier leur offre. A l’inverse,

quelques biens sont proposés à des prix très avantageux. Le marché reste ainsi très

hétérogène et assez peu dynamique.

C. LE « POINT MORT » : UNE METHODE D’EVALUATION

QUANTITATIVE DES BESOINS EN LOGEMENTS

LA NOTION DE BESOINS EN LOGEMENTS

Les « besoins en logements » sont devenus le centre des préoccupations

des pouvoirs publics. A travers les programmes locaux de l’habitat (PLH),

l’évaluation des besoins en logements est devenue une démarche incontournable

des politiques locales de l’habitat. Aujourd’hui, pour comprendre le

développement urbain et répondre aux attentes des habitants, les autorités

publiques se posent la question des besoins en logements pour les ménages

actuels et futurs.

L’économiste Guy Taieb a mis en place une méthode appelée « le point

mort ». Cette méthode a été expérimentée par la Direction Départementale de

l’Equipement des Yvelines au début des années 1990. Elle permet d’évaluer les

besoins globaux en logements sur un territoire donné. Ces besoins sont définis en

deux catégories. D’un côté, il y a les besoins en logements qui permettent le

maintien de la population, c’est ce qui sera appelé « le point mort » et de l’autre

côté il y a les logements nouveaux qui répondent aux besoins des nouveaux

ménages accueillis.

Cette approche par le « point mort » permet d’évaluer les besoins en

logements dans le canton de Rugles. Les besoins en logements s’appuient sur des

estimations qui reposent sur un certain nombre d’hypothèses basées sur la

croissance démographique, le desserrement des ménages, la fluidité du marché et

le renouvellement du parc. Evaluer les besoins en logements permet à long terme :

� D’approcher d’une manière générale le niveau des besoins en

logements

� D’orienter de manière quantitative la production nouvelle pour

réduire les dysfonctionnements du parc de logements

� De répondre aux besoins des ménages occupants

DESCRIPTION DE LA METHODE




Page 59

Cette méthode met en évidence 4 niveaux d’utilisation de la construction

de logements. En effet, un logement neuf ne permet pas uniquement

l’augmentation de la population mais il contribue également à couvrir certains

besoins.

A. LE RENOUVELLEMENT OU REMPLACEMENT DE

LOGEMENTS

Le renouvellement du parc de logements peut dépendre de l’état des

logements et des opérations de réhabilitation engagées. Les changements

d’affectation d’un logement en bureaux, en locaux d’activités ou le regroupement

de plusieurs logements en un seul sont des exemples du renouvellement du parc.

B. L’EVOLUTION DU PARC DES RESIDENCES SECONDAIRES

ET DES LOGEMENTS VACANTS

Elle se traduit par les départs de résidents qui ne sont pas remplacés et qui

provoquent la vacance de logements. De même, la construction d’un logement

neuf peut compenser la variation des résidences secondaires et de logements

vacants. Un nouveau logement construit peut être directement affecté en une

résidence secondaire, ou une résidence principale peut être transformée en

résidence secondaire.

C. DESSERREMENT DE LA TAILLE DES MENAGES

C’est la réduction du nombre moyen d’occupants par résidence principale.

Le desserrement des ménages peut être provoqué par la décohabitation des

jeunes, l’augmentation des divorces et des familles monoparentales.

Exemple : il arrive qu’un couple divorce, une des deux personnes garde le

logement principal et la seconde personne va habiter dans un autre

logement dans la même commune. Dans cet exemple, la construction d’un

nouveau logement aura permis de maintenir la population dans la

commune et non pas son augmentation.

D. CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE

La construction de nouveaux logements peut également contribuer à

l’augmentation de la population dans la commune. Cependant, si le volume de la

construction annuelle est inférieur au nombre de logements nécessaires pour le

maintien de la population, cela entraînera une diminution de la population.

Cette méthode est nécessaire aux pouvoirs publics car elle permet

d’analyser le fonctionnement du parc de logement et attire l’attention sur le

phénomène de la vacance, sur le changement d’affectation du bâti et sur le degré

de vétusté du parc. De même, elle permet aux élus de réfléchir aux problèmes de

logements des jeunes et de la demande en locatif.




Page 60

LE CALCUL DU POINT D’EQUILIBRE

Le point d’équilibre correspond au nombre de logements neufs

nécessaires qu’il faudrait construire pour maintenir la population. Nous

avons estimé le point d’équilibre pour chaque commune du canton.

Les données qui ont été nécessaires pour l’estimation des besoins en

logements sont les 4 derniers RGP INSEE10 de 1990, 1999, 2009 et 2013. De même,

grâce aux données fournies par L’INSEE, nous avons relevé les caractéristiques du

parc de logements (résidences principales, résidences secondaires, logements

vacants).

Par ailleurs, le registre des permis de construire nous a permis de relever

le nombre de constructions neuves et de logements réhabilités.

Ci-dessous, le tableau du « point mort » calculé à l’échelle du canton de

Rugles.

Source : INSEE RGP 1990-1999-2009-2013, préfecture de l'Eure, permis de

construire des communes de la CDC de Rugles.

Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013

10 RGP INSEE : Recensement général de la population




Page 61




Page 62

Canton de Rugles

1990 1999 2009 2013

POPULATION

Population des ménages 7329 7312 7783 7975

Taille des ménages 2,70 2,46 2,32 2,30

CARACTÉRISTIQUES DU PARC DE LOGEMENTS

Résidences principales 2710 2972 3355 3467

Résidences secondaires 913 826 766 800

Logements vacants 255 244 319 219

Nombre total de logements 3878 4042 4440 4486

CONSTRUCTION

Total de logements commencés (A) 133 405 115

dont réhabilitation pour création de

logements (%)

16 (12%)

22

(5,5%)

6 (5,2%)

Moyenne annuelle de logements commencés 15 41 29

UTILISATION DE LA CONSTRUCTION

Composantes du point mort

Logements permettant le renouvellement du parc (B)

(=affectés au remplacement des logements sortis du parc)

-31 7 69

Logements compensant la variation des résidences secondaires et

logements vacants (C) -98 15 -66

Logements permettant de compenser la variation de la taille de

ménages (D) 269 180 29

Point mort : Logements nouveaux permettant de maintenir la population (E=B+C+D)

140 202 32

Logements permettant l'accueil de population (A-E)

-7 203 83

Tableau 1 : Evolution du parc de logements dans le canton de Rugles de 1990 à 2013




Page 63

INTERPRETATION DES RESULTATS SUR LA

DERNIERE PERIODE (2009-2013)

Logements construits + réhabilitation entre 2009 et 2013 : 115 (A)


Total logements 2013 – Total logements 2009

4486 – 4440 = 46 �� la variation du parc entre 2009 et 2013 est de 46

logements

(Logements construits + Réhabilitation) – variation du parc entre 2009 et

2013

115 – 46 = 69

69 logements sont sortis du parc (destruction ou transformation d’un

bâtiment d’habitation vers un autre usage).

Logements compensant la variation des résidences secondaires et logements vacants (C)

Résidences Secondaires 2013 – Résidences Secondaires 2009

800 – 766 = 34

Logements Vacants 2013 – Logements Vacants 2009

219 – 319 = -100

34 + (-100) = -66

66 logements sont devenus R.S ou L.V entre 2009 et 2013

Variation du nombre d’occupants par résidence principale

- Taux d’occupation en 2009 = 2.32


- Population en 2009 = 7783

- Résidences principales en 2009= 3355

(7783/2.30) = 3384

Il aurait fallu 3384 résidences principales si le taux d’occupation en 2013

avait été atteint en 2009.

3384 – 3355 = 29

29 logements permettent la compensation de la variation de la taille des

ménages.


69 - 66 +29 = 32

32 nouveaux logements ont été nécessaires entre 2009 et 2013 pour

maintenir la population.

Logements permettant l’accueil de population

E)

115 – 32 = 83

83 est le nombre de logements ayant participé à l’augmentation de la

population entre 2009 et 2013.




Page 64

COMMENT LE PARC DE LOGEMENT A-T-IL EVOLUE

DANS LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DE RUGLES

DEPUIS 1990 ?

Entre 1990 et 1999, le parc de logements a augmenté de 164 (4042-3878)

logements. Et sur cette même période, il y a eu 133 nouvelles constructions et

réhabilitation d’un bâtiment en un logement. Cela signifie qu’il y a eu 31 logements

qui se sont rajoutés dans le parc de logements provenant soit d’un logement qui

aurait été divisé en plusieurs autres petits logements soit d’une transformation

d’un bâtiment vers un logement ne nécessitant pas de permis de construire mais

seulement un certificat d’urbanisme.

Sur cette période, 133 nouveaux logements sont rentrés dans le parc dont

117 logements sont issus de la construction neuve (88%) et 16 réhabilitations

(12%).

Le nombre de construction de logements neufs n’a pas été très important

car les logements du parc (résidences secondaires et logements vacants) ont été

réutilisés. De même, le « point mort », c’est-à-dire le nombre de logements

nécessaires au maintien de la population a été de 140 logements. Sur l’ensemble

du canton 133 logements ont été construits, ce qui a permis de maintenir les

populations.

Sur la période suivante (1999 – 2009), 405 nouveaux logements ont été

construits. Le volume de la construction neuve a triplé par rapport à la période

précédente. Cependant, le nombre de réhabilitation quant à lui a diminué de

moitié en passant de 12 % à 5,5 %. De plus, contrairement à la décennie




Page 65

précédente, 7 logements sont sortis du parc à cause de la vétusté des logements

et du changement d’usage. Sur cette période, il y a eu un besoin de construire 202

logements pour maintenir la population en place, soit un nombre beaucoup plus

important que sur la période précédente car le parc n’est pas réutilisé et les

logements ont tendance à se dégrader.

Entre 2009 et 2013, la construction neuve s’est poursuivie et la

réhabilitation a diminué. Le parc de logements a perdu 69 logements en 4 ans, ce

qui correspond environ à une perte d’un logement par commune et par an.

Conclusion :

Depuis 1990, les communes du canton de Rugles ont construit de

nouveaux logements de manière très importante, sans forcément tenir compte de

la caractéristique de leur parc de logements et de la réhabilitation. En effet, la

réhabilitation des logements est moindre, et le parc a tendance à se dégrader car

en 4 ans (2009 – 2013), 69 logements sont sortis du parc.

Cette étude sur le fonctionnement du parc de logements a été effectuée

pour chacune des communes du canton de Rugles (cf annexe).

PARTIE II: DIAGNOSTIC

ET EVOLUTION DE LA

VACANCE ET DE LA CONSTRUCTION NEUVE

A . Méthodologie du travail de terrain

I. Méthodologie mise en place


Page 69

I. METHODOLOGIE MISE EN PLACE

A. METHODOLOGIE DU TRAVAIL DE TERRAIN

POUR LA CONSTRUCTION NEUVE

Pour mieux comprendre l’évolution du parc de logements de chaque

commune du canton, les registres des permis de construire ont été mis à notre

disposition afin d’identifier les constructions neuves et les réhabilitations depuis

1990. Grâce aux références cadastrales inscrites dans les registres fournis, nous

avons pu repérer la localisation de la construction neuve sur la commune, la date

de la construction, ainsi que la ville de provenance du propriétaire.

Ces données nous ont permis par la suite, d’analyser la dynamique de la

construction et de la réhabilitation, et si cette dynamique est suffisamment

importante ou pas pour répondre aux besoins en logements de chaque commune.

En outre, la localisation de la construction sur la carte cadastrale nous a permis

d’examiner la répartition de la construction sur la commune (densification,

étalement urbain...). Enfin, l’information concernant la ville d’origine du

propriétaire nous renseigne sur les zones d’attractivité du territoire.

Am

be

nay

Bo

is-A

nze

ray

Bo

is-A

rnau

lt

Bo

is-N

orm

and

-prè

s-

Lyre

Le

s B

ott

ere

aux

Ch

aise

-Die

u-D

u-T

he

il

Ch

amb

ord

Ch

amp

ign

olle

s

Ch

éro

nvi

llie

rs

La H

aye

St

Sylv

est

re

Juig

ne

tte

s

Ne

aufl

es-

Au

verg

ny

La N

eu

ve-L

yre

La V

ieill

e-L

yre

Ru

gle

s

St A

nto

nin

de

Som

mai

re

Tota

l

Loge

me

nts

/an

[1990 ; 1999[ 6 1 11 9 6 1 2 0 10 6 0 9 6 4 59 6 136 15

[1999 ; 2009[ 33 13 40 14 18 3 3 1 70 29 13 26 36 25 66 17 406 41

[2009 ; 2013] 16 2 12 9 10 4 1 0 17 3 4 7 3 5 18 3 114 23

Total 55 16 63 32 34 8 6 1 97 38 17 42 45 34 143 26 658 /

Tableau 2 : Rythme de construction par commune depuis 1990 (Source : registre des permis de

construire)

A. UN RYTHME DE CONSTRUCTION TRES IMPORTANT

DEPUIS 2000

Entre 1990 et 1999, le rythme de construction et de réhabilitation des

bâtiments en logements d’habitation était de 15 logements par an en moyenne

sur le territoire du canton de Rugles. En revanche, ce nombre de construction et

de réhabilitation a quasiment triplé sur la période suivante (1999 à 2009), avec 41

logements par an en moyenne. En effet, dans chaque commune du canton de

Rugles, il y a eu une augmentation du parc de logements. Toutefois, ce sont les

communes de Chéronvilliers, Rugles, Bois-Arnault, La Neuve-Lyre, Ambenay, La

Haye St-Sylvestre, Neaufles-Auvergny et La Vieille-Lyre qui ont vu leur parc de

logements augmenter le plus fortement en une décennie. A l’inverse, les

communes de Champignolles, Chambord et Chaise-Dieu-Du-Theil ont eu des

rythmes de construction beaucoup plus faibles.

A . Méthodologie du travail de terrain



Page 70

B. IMPACT DE LA CONSTRUCTION SUR LE DEVELOPPEMENT

DES COMMUNES

Un logement nouveau peut répondre à 4 types d’évolution :

� La croissance démographique

� Le renouvellement ou remplacement de logements

� L’évolution du parc de résidences secondaires et de logements

vacants.

� Le desserrement des ménages.

De 1990 à 1999, le renouvellement du parc a en partie permis de

compenser la variation de la taille des ménages, qui est passée de 2,46 à 2,32. La

construction neuve, à laquelle s’est ajoutée une reprise importante dans le parc

de résidences secondaires (-87 entre 1990 et 1999), a donc permis à la fois de

répondre aux besoins de la population en place et de permettre l’accueil de

nouveaux habitants. Sur la période suivante, le nombre de résidences secondaires

continue de diminuer fortement. Par ailleurs, s’ajoute à ce phénomène un effort

de construction très important (406 logements entre 1999 et 2009). De plus, le

territoire a connu la plus forte croissance démographique de son histoire : + 471

habitants en une dizaine d’années.

POUR LE REPERAGE DES LOGEMENTS VACANTS

Dans chaque commune, nous avons rencontré le maire ou un élu du

Conseil Municipal, avec lequel nous avons effectué un travail de repérage des

logements vacants sur la commune. Nous avons apporté à cet effet un plan

cadastral de la commune concernée. Ces plans, à jour de 2005, nous avaient été

fournis par la Communauté de Communes au format dwg et nous les avions

préalablement imprimés au format A0.

Le travail en mairie s’est décomposé en deux temps :

� Pointage des logements vacants sur le plan cadastral de 2005 et

relevé de la référence cadastrale

� Croisement de la référence avec les données de la matrice

cadastrale 2012 détenue par la commune (afin d’avoir la

référence correcte), et relevé de l’adresse du logement, du nom

et de l’adresse des propriétaires actuels

A la suite de ce travail en mairie, nous avons effectué un repérage sur le

terrain afin de constituer une base photographique des logements vacants du

canton. Pour certains logements situés loin de la route ou du chemin vicinal, nous

avons dû nous contenter d’une photographie pas nette et prise de loin car il ne

nous était pas possible de rentrer dans les propriétés. Cela a engendré une

impossibilité d’estimer l’état du logement, notamment.

B . Les outils mis en place



Page 71

B. LES OUTILS MIS EN PLACE

LA BASE DE DONNEES

A. PRESENTATION

Dans le cadre de notre étude, il nous a été demandé de recenser les

logements vacants sur le territoire de la communauté de communes du canton de

Rugles tant d’un point de vue qualitatif que quantitatif. Afin d’automatiser le

traitement des données collectées, la base de données se présente comme l’outil

informatique le plus adéquat. En effet cet outil permet à partir des informations

recueillies sur le terrain, de réaliser des analyses statistiques (le taux de logements

vacants communal et intercommunal, le nombre de logements par commune…) et

cartographiques de ces données.

La base de données, « LogementsVacantCCCR », se présente sous la forme

de tables reliées entre elles répertoriant les logements vacants (adresse, référence

cadastrale,…), les propriétaires (nom, prénom, dernière adresse connue) ainsi que

l’état apparent du logement.

Notre stage étant limité dans le temps, il nous est paru évident de mettre

en place un outil de suivi des logements vacants qui puisse être mis à jour après

notre départ. En effet la base de données présente l’avantage d’être facilement

actualisable. Ainsi permettra-t-elle, par une actualisation annuelle par exemple, de

juger de l’avancement et de la pertinence de la politique et des préconisations

visant les logements vacants dans les années à venir.

B. STRUCTURE

La base de données « LogementsVacantCCCR », au format .mdb, est

structurée de telle sorte qu’elle permette de connecter des logements à 1 ou

Figure 43 : Concept de la base de données (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)




Page 72

plusieurs propriétaires en cas d’indivision ou encore à aucun en cas de manque

d’information.

Le Modèle Conceptuel de Donnée structurant la base de données est le

suivant :

Figure 44 : Le MCD de la Base de Données (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Le Modèle Logique de Données lui correspondant est donc le suivant :

Figure 45 : Le MLD de la base de Données (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)




Page 73

La base de données contient donc plusieurs tables : une table pour les

propriétaires, une table pour les logements vacants, une table pour les communes

et une dernière pour les états qui contiennent les attributs visibles sur l’illustration

du Modèle Logique de Données.

La table_logement contient uniquement les informations relatives aux

logements vacants. Chaque logement est identifié par un identifiant unique qui

permet d’éviter les redondances dans la base de données.

Figure 46: Aperçu de la Table_Logements

La table_propriétaire ne contient que les informations relatives aux

propriétaires. Idem, chaque propriétaire a un identifiant unique.

Figure 47 : Aperçu de la Table_Propriétaire

La table_possède permet de connecter un logement à un ou plusieurs

propriétaires (ici le logement 138 est une indivision entre les propriétaires 166 et

167). Si aucune information n’a été trouvée sur le propriétaire, il est remplacé par

l’identifiant « 101 Sans Nom ».

Figure 48 : Aperçu de la Table propriétaire, ici l'identifiant d'un logement est associé à l'identifiant

d'un propriétaire gérant ainsi les problèmes d'indivision




Page 74

La table_commune contient les informations relatives aux communes de

la communauté de communes.

Figure 49: Aperçu de la table commune

C. UTILISATION

Les informations contenues dans ce document peuvent être utilisées pour

du publipostage, c'est-à-dire à partir d’un courrier type, on automatise le

remplissage de champs contenus dans la base de données. Cette technique sera

utilisée par la suite pour contacter les propriétaires de logements vacants.

La base de données permet également d’automatiser le traitement de ces

informations par le biais de requêtes. Il s’agit de commandes retournant des

résultats en fonction de critères. Par exemple le nombre de logements vacant dont

l’état estimé est « gros œuvre »11. Ces requêtes permettent alors de créer des

données statistiques permettant de décrire et de caractériser la vacance du

logement sur le canton.

Dernière possibilité, la base de données a été configurée pour être

compatible avec des logiciels de cartographie, permettant de ce fait de réaliser des

illustrations complétant notre analyse. Ces cartes permettent de traduire

visuellement une réalité physique du terrain qu’il n’est pas facile de percevoir et

de ressentir à travers de simples chiffres issus de données statistiques.

LE SYTEME D’INFORMATIONS GEOGRAPHIQUE

(SIG)

L’objectif du Système Informatique Géographique est de réaliser des

cartes à partir des données récoltées lors du travail de terrain et stockées dans la

base de données.

La Communauté de Commune du Canton de Rugles ne possédait pas lors

de notre venue de SIG. Nous avons donc dans un premier temps exprimé notre

désir d’utiliser cet outil informatique pour notre travail et avons démontré l’utilité

de celui-ci.

11 Principe du classement explicité par la suite




Page 75

En accord avec qui de droit, nous avons créé un compte IGN au nom de la

3CR afin de récolter les données mises gracieusement à disposition des

collectivités territoriales.

Nos réalisations se sont alors basées sur les bases de données IGN

suivantes :

BD TOPO, BD ORTHO, GEOFLA, ROUTE 1000, SCAN 25, CARTHAGE, la base

de données PARCELLAIRE n’étant pas disponible pour le territoire de la 3CR.

C’est à partir de ces données IGN complétées des données recueillies sur

le terrain que nous avons pu réaliser certaines des cartes présentées dans ce

rapport.

L’ensemble des logements vacants du canton sont ainsi localisés dans un

système de coordonnées compatible avec les données IGN.

Afin d’assurer la continuité de notre travail après notre départ, nous avons

fait le transfert de compétences nécessaire vis-à-vis du personnel de la

communauté de communes en les informant des possibilités existantes,

notamment en termes de logiciels libres permettant d’exploiter et d’actualiser

notre travail une fois notre stage terminé.

MISE EN PLACE D’UNE CARTOGRAPHIE VIA

AUTOCAD

A. TRAITEMENT COMMUNE PAR COMMUNE

La communauté de communes du canton de Rugles nous a fourni au

format .dwg les plans cadastraux de chaque commune.

Ces plans ont été réalisés par des personnes différentes selon des logiques

différentes. Certains plans ont un système de coordonnées (x,y) ne correspondant

à aucun système connu, d’autres n’en ont pas …. Certains plans sont dessinés à

l’échelle du mètre, d’autres non. Une première difficulté se présente ici, il a fallu

adapter ces plans à notre usage.

Un premier travail a donc consisté à adapter ces plans pour deux usages :

� un travail sur papier avec les élus

� un travail sur logiciel pour la mise au propre

Dans le premier cas, des modifications de mise en page ont été nécessaire.

Il a fallu par exemple déplacer le nom de la commune du fond de carte, calibrer le

plan pour une impression en A0 …

Les constructions neuves et les logements vacants sont placés avec l’aide

des élus et des secrétaires de mairie sur les plans au format A0 imprimés.

Dans le second cas, les premières modifications ont été conservées. Un

travail complémentaire a été réalisé pour en simplifier l’usage sous le logiciel

(moins de calque, gel des calques inutiles …).

Deux nouveaux calques ont également été mis en place :

� un calque localisant les logements vacants

� un calque localisant les constructions neuves




Page 76

Les logements vacants sont symbolisés par un cercle rouge à l’endroit

exact où se trouve le logement inoccupé. Une ligne partant de ce cercle quitte le

fond de plan pour donner la référence cadastrale. Cette référence permet de

mettre en lien la cartographie et la base de données.

Figure 50 : Exemple de représentation d'un logement vacant sur la commune des Bottereaux


Les logements neufs sont représentés selon le même principe

avec un cercle vert. Pour eux la référence cadastrale n’est pas précisée car on

cherche uniquement à repérer les dynamiques de construction commune par

commune.

Figure 51 : Exemple de représentation d'un logement vacant sur la commune de Chaise-Dieu-du-

Theil Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Ces plans sont facilement imprimables au format A0. Ils peuvent donc être

utilisés à la fois de manière précise par des personnes formées à l’utilisation du

logiciel Autocad mais également par d’autres personnes en utilisant le format

papier.




Page 77

B. REALISATION D’UN PLAN INTERCOMMUNAL

Après la réalisation de plan commune par commune, nous avons pu

réaliser un plan de la vacance et de la construction neuve à l’échelle de la

communauté de communes. De nombreuses différences entres les plans ont

présentés des difficultés lors de la fusion des fichiers .dwg.

Tous les plans ont un référencement ne correspondant à aucun système

connu. En réalité, ce référencement n’est autre que la position des communes les

unes par rapport aux autres sur l’espace de dessin de la personne ayant réalisée

les plans.

Théoriquement, les plans auraient donc dû s’insérer les uns par rapport

aux autres. La réalité fut toute autre.

Dix plans sont dessinés avec comme base le mètre, cinq plans sont

dessinés avec comme base le millimètre et enfin un plan est dessiné en pouce.

Pour réaliser ce plan, plusieurs étapes ont été réalisées :

� Insertion des dix plans au mètre

� Insertion des cinq plans au millimètre (une simple insertion avec

une échelle multipliée par 1000 leur permet de s’insérer

automatiquement à la bonne place)

� Insertion du plan en pouce

L’insertion de ce dernier plan nécessite une explication

complémentaire. Il a fallu trouver le bon facteur d’échelle pour qu’il s’insère

automatiquement à la bonne place. Ce plan étant dessiné en décapouce.

Les plans en millimètre et celui-ci ont semble-t-il été dessinés par

la même personne (pas de polyligne, écriture mot à mot …). Partant de ce constat,

la même base de facteur d’échelle a été utilisé (base 1000, sur les conseils d’un

dessinateur-projeteur).

Cette base 1000 a ensuite été divisée par 10 pour passer du

décapouce au pouce : on obtient alors un facteur d’échelle de 100.

Une dernière opération a consisté à diviser cette base 100 par 2,54

(conversion d’un pouce en centimètre). Ce qui permet d’obtenir un facteur

d’échelle de 39,3700787.

Lorsque le plan est inséré avec ce facteur d’échelle il se place de

lui-même au bon endroit. L’avantage de cette insertion automatique est

l’ajustement parfait des limites communales comme on peut le voir sur l’image ci-

dessous :




Page 78

Figure 52: Exemple de positionnement automatique entre les communes de Champignolles et de la

Vieille Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

17 plans sont fournis en annexe correspondant aux 16 plans

communaux et au plan intercommunal. Dimensionnés pour une impression en A0

ou une consultation sur le logiciel, ils sont ici imprimés en A4 et donc faiblement

lisibles.

A . Commune par commune

II. Analyse de la vacance et de la construction neuve


Page 79

II. ANALYSE DE LA VACANCE ET DE LA CONSTRUCTION NEUVE

A. COMMUNE PAR COMMUNE

AMBENAY

La commune d’Ambenay possède 21 logements vacants répartis

principalement sur deux pôles :

• Un pôle en centre bourg

Figure 53 : Vue du centre bourg d'Ambenay (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

• Un pôle le long du chemin communal 4




Page 80

Figure 54 : Vue du chemin communal (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Ces deux pôles regroupent 17 des 21 logements vacants. La

construction neuve/changement d’usage se situe principalement sur ces deux

pôles (16 construction neuves sur 27).

On observe deux phénomènes sur Ambenay :

• Les constructions neuves sont situées sur des parcelles plus

grandes que celles d’avant 1990

• Cinq des 21 logements vacants sont des constructions neuves

BOIS-ANZERAY

La commune de Bois-Anzeray possède neuf logements vacants en

majorité diffus. Néanmoins, si l’on prend le centre bourg et sa périphérie, un pôle

de cinq logements se dégage.




Page 81

Figure 55 : Vue du centre bourg et périphérie de Bois-Anzeray (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013)

Concernant la construction neuve/changement d’usage, on retrouve la

même logique avec 7 constructions neuves sur 14 en centre-bourg et périphérie.

Un petit pôle de trois logements se dégage également au nord de la commune.

Figure 56 : Vue du pôle de logements neufs au Nord de Bois-Anzeray (Réalisation : Etudiants

Polytech Tours stage 3CR 2013

On observe deux phénomènes sur Bois-Anzeray :

• Deux des neuf logements vacants sont des constructions neuves

en centre bourg

• La construction neuve/changement d’usage et la vacance sont

diffuses sur l’ensemble du territoire communal

BOIS-ARNAULT

La commune de Bois-Arnault possède 15 logements vacants en

deux pôles principaux :

• Un pôle en centre-bourg et périphérie




Page 82

Figure 57 : Vue du centre bourg de Bois-Arnault (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

• Un pôle au nord de la commune

Figure 58 : Vue du pôle au nord de la commune de Bois-Arnault (Réalisation : Etudiants Polytech


59 logements neufs ont étés construits depuis 1990. Cette

construction s’est faite dans les mêmes hameaux que l’existant (ouest de la

commune, centre-bourg, au nord …).

On observe deux phénomènes sur Bois-Arnault :

• Aucun logement neuf n’est vacant

• L’urbanisation est insuffisamment maitrisée : la construction

neuve se fait là où il existe déjà des constructions, mais en étalant

le bâti, comme on peut le constater sur la figure précédente.

BOIS-NORMAND-PRES-LYRE

A Bois-Normand-Près-Lyre, il n’y a que trois logements vacants

dont deux en centre-bourg.




Page 83

Figure 59 : Vue du centre bourg de Bois-Normand-Près-Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

La construction/changement d’usage des 33 logements s’est faite

principalement en deux pôles :

• Un pôle au nord de la commune (9 constructions)

Figure 60 : Vue du Nord de la commune de Bois-Normand-Près-Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech


• Un pôle à l’ouest de la commune

Figure 61 : Vue de l'Ouest de la commune de Bois-Normand-Près-Lyre (Source : Arthur Follain)

On observe deux phénomènes sur Bois-Normand-Près-Lyre :

• Aucun vacant n’est neuf

• Les constructions neuves/changements d’usage se sont installées

en diffus, dans des hameaux où il n’y avait pas ou peu de

construction




Page 84

LES BOTTEREAUX

Sur la commune des Bottereaux, il n’y a que deux logements

vacants dans deux hameaux différents. Concernant les 34 constructions

neuves/changements d’usage, elles sont reparties suivant deux pôles :

• Un pôle en centre-bourg (8 constructions)

Figure 62 : Vue du centre bourg des Bottereaux (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

Un pôle le long du chemin rural 11 (14 constructions)

Figure 63 : Vue du chemin rural 11 aux Bottereaux (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

Deux tendances se dégagent :


• Hors des deux pôles, les constructions sont dispersées et souvent

éloignées des constructions avoisinantes (urbanisation

gourmande en foncier)

CHAISE-DIEU-DU-THEIL

A Chaise-Dieu-du-Theil, les huit logements vacants sont au nord

de la commune ainsi que l’immense majorité des neuf constructions neuves. Deux

logements vacants et une construction neuve sont sur la partie sud de la

commune.




Page 85

Figure 64 : Vue de la partie nord de la commune de Chaise-Dieu-du-Theil (Réalisation : Etudiants

Polytech Tours stage 3CR 2013)

Deux phénomènes se dégagent :


• On observe une urbanisation maitrisée : des constructions sur le

tiers-Nord de la commune et peu ou pas d’urbanisation au sud

CHAMBORD

La commune de Chambord possède 17 logements vacants dont huit se

trouve sur le pôle du centre-bourg et du hameau adjacent de la Riboudière.

Figure 65 : Vue du centre bourg de Chambord (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Les six constructions neuves/changements d’usage sont

dispersées sur l’ensemble du bourg.

Deux tendances se dégagent principalement :

• Un logement neuf vacant (ce ne sont donc pas les neufs qui sont

vacants mais un bâti plus ancien dégradé)

• La construction neuve se fait de manière dispersée




Page 86

CHAMPIGNOLLES

Sur Champignolles, commune de 39 habitants, un seul logement

est vacant en «centre-bourg » et on ne relève qu’une construction/changement

d’usage au sud. Il est donc difficile de dégager des tendances.

Figure 66 : Vue de Champignolles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)




Page 87

CHERONVILLIERS

La commune de Chéronvilliers possède six logements vacants dont quatre

se trouvent le long de la RD21.

Figure 67 : Vue de la RD21 et de la résidence Jouanicou à Chéronvilliers (Réalisation : Etudiants


La majorité des 87 constructions neuves/changements d’usage a

été faite au sein du lotissement « résidence Jouanicou » (en vert sur la carte ci-

dessus) qui regroupe 45 logements. Le reste de la construction

neuve/changement d’usage est relativement dispersée avec néanmoins un pôle

de 14 logements au nord de la commune.




Page 88

Figure 68 : Vue du pôle de construction neuve au nord de Chéronvilliers (Réalisation : Etudiants




• Une construction neuve importante qui ronge des terres agricoles

sur l’ensemble de la commune

LA HAYE SAINT SYLVESTRE

La Haye Saint Sylvestre possède 13 logements vacants se trouvent

le long de la RD45 (axe traversant le centre bourg). Trois vacants ne se trouvent

pas sur cet axe.

Figure 69 : Vue du Sud de la RD45 traversant la Haye Saint Sylvestre (Réalisation : Etudiants





Page 89

Figure 70 : Vue du Nord de la RD45 traversant la Haye Saint Sylvestre (Réalisation : Etudiants


Les 38 constructions/changements d’usage se trouvent

majoritairement sur cet axe mais également dans un pôle au nord de la commune

où l’on trouve également deux logements vacants.

Figure 71 : Pôle de constructions neuves et de logements vacants au Nord de la Haye Saint Sylvestre



• Aucun neuf n’est vacant

• La construction neuve et la vacance se trouvent dans les mêmes

hameaux avec une urbanisation en majorité le long de la RD45




Page 90

JUIGNETTES

Deux logements vacants sont sur la commune de Juignettes. Les 16

constructions neuves/changements d’usage se trouvent principalement au sud.

Figure 72 : Vue des constructions neuves en centre bourg de Juignettes (Réalisation : Etudiants



• Un logement neuf vacant (la vacance est un phénomène marginal

dans cette commune où la construction neuve est occupée)

• Urbanisation majoritairement dans la partie centrale de la

commune le long ou à proximité de la route départementale

NEAUFLES-AUVERGNY

La commune de Neaufles-Auvergny possède 18 logements

vacants dispersés sur le territoire communal. Les 42 constructions

neuves/changements d’usage sont également dispersés. On peut néanmoins

dégager de petits pôles comme celui-ci-dessous :




Page 91

Figure 73 : Une construction neuve et une vacance dispersées sur Neaufles-Auvergny (Réalisation :

Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)


• Un seul neuf est vacant, les constructions neuves sont donc

occupées très majoritairement

• L’urbanisation est fortement dispersée sur le territoire communal

et se poursuit avec de nouvelles constructions

LA NEUVE LYRE

La commune de la Neuve Lyre possède 35 logements vacants,

c’est la seconde plus grande commune du canton. Les logements vacants sont très

majoritairement localisés en centre-bourg.

La majorité des 44 constructions neuves/changements d’usage se

trouve également en centre-bourg sur la partie nord et ouest, le sud du bourg

étant déjà occupé par des pavillons d’avant 1990.

Figure 74 : Vue du centre bourg de la Neuve Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)


• Un seul neuf est vacant, les constructions neuves sont donc en

majorité occupées

• On peut imaginer un délaissement des logements anciens en

centre-bourg pour des pavillons neufs à proximité.




Page 92

LA VIEILLE LYRE

La commune de la Vielle lyre possède neuf logements vacants

dont deux pôles de trois logements vacants :

• Un pôle en centre-bourg

Figure 75 : Vue du centre bourg de la Vieille Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

• Un pôle à la mare Thierry

Figure 76 : Vue de la mare Thierry à la Vieille Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

La majorité des 34 constructions neuves/changements d’usage se

trouve également sur ces deux pôles.



• Les logements vacants et la construction neuve se trouvent

majoritairement dans les deux mêmes hameaux

SAINT ANTONIN DE SOMMAIRE

La commune de Saint Antonin de Sommaire possède deux

logements vacants. Les 32 constructions neuves/changements d’usage sont

localisés dans deux pôles :




Page 93

• Un pôle en centre bourg (17 logements)

Figure 77 : Vue de la construction neuve dans le centre bourg de Saint Antonin de Sommaire


• Un pôle au nord de la commune (6 logements)

Figure 78 : Construction neuve au Nord de Saint Antonin de Sommaire (Réalisation : Etudiants




• Les logements vacants se trouvent dans des hameaux où il n’y a

pas eu de constructions neuves.

B . Le cas particulier de Rugles



Page 94

B. LE CAS PARTICULIER DE RUGLES

LES LOGEMENTS VACANTS

La commune de Rugles possède 56 logements vacants dont la majorité se

trouve en centre-bourg.

Figure 79 : Vue du centre bourg et périphérie de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

Pour préciser les choses, 28 logements vacants se trouvent sur la rue

Aristide Briand (axe commerçant de la commune) :

Figure 80 : Un pôle important de logements vacants sur la rue Aristide Briand à Rugles (Réalisation :


Le reste des logements vacants est dispersé sur le territoire

communal.

B . Le cas particulier de Rugles



Page 95

CONSTRUCTION NEUVE

Une part importante de la construction neuve se trouve en centre-

bourg et à l’ouest de ce dernier :

Figure 81 : Construction neuve en centre-bourg de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

Figure 82 : Construction neuve à l'ouest de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

Rugles a construit près de 152 logements depuis 1990.

C . A l’échelle de l’intercommunalité



Page 96

ANALYSE

Plusieurs tendances se dégagent :

• La construction neuve et la vacance se trouvent dans les mêmes

secteurs géographiques (centre bourg et périphérie)

• Un seul logement neuf est vacant, la plupart des constructions

neuves sont occupées

• La vacance en centre-bourg est majoritairement composée de

maisons de villes et de hauts de commerces

• La rue Aristide Briand est particulièrement touchée par la vacance

Attention, une moitié des constructions

neuves n’a pas été placée par les élus sur la carte.

La localisation des constructions neuves est donc

à prendre avec précaution

C. A L’ECHELLE DE L’INTERCOMMUNALITE

Prenons à présent le recul nécessaire pour réaliser une analyse à l’échelle

du canton.

A la fin de notre première phase de travail de terrain, c'est-à-dire une fois

un premier passage effectué dans chaque commune pour répertorier les

logements vacants et leurs propriétaires ainsi que pour inventorier les

constructions neuves sur la période 1990-2013, nous sommes en mesure de

réaliser quelques analyses statistiques sur ces thématiques.

LES LOGEMENTS VACANTS

A. LOCALISATION DE LA VACANCE

Les logements vacants sont, en 2013, au nombre de 219 sur le territoire

de la communauté de communes du canton de Rugles. Ils sont répartis de façon

hétérogène entre les différentes communes du canton. Ce nombre de logement

varie de plus de 55 pour la commune de Rugles à seulement 1 logement vacant

pour la commune de Champignolles.




Page 97

Cette carte est la représentation du nombre de logements vacants par

commune de la 3CR. On peut remarquer que deux pôles se dégagent, il s’agit des

communes de Rugles et de la Neuve-Lyre avec respectivement 56 et 35 logements

vacants. A elles deux, les communes de Rugles et de la Neuve-Lyre représentent

plus de 40% du parc de logements vacants du canton. Cette tendance peut

s’expliquer par le fait que ces deux communes ont un centre bourg densément

urbanisé avec de nombreux logements au-dessus des commerces avec pour seul

accès un escalier dans l’arrière-boutique. De ce fait si le gérant du commerce

n’occupe pas ce logement, il est dans l’incapacité de le louer à une personne tierce.

Autre constat, sur ces communes, les logements vacants se concentrent le

long des axes routiers principaux. Les nuisances sonores initiées par le flux de

circulation peuvent retarder la vente de certains biens.

Figure 83 : Nombre de logements vacants par commune de la 3CR (Réalisation : Etudiants Polytech





Page 98

A l’inverse, 5 communes ont moins de 5 logements vacants sur leur

territoire communal et 9 moins de 10 logements vacants sur leur territoire.

Finalement 6 communes présentent entre 11 et 30 logements.

Cette première carte a permis une lecture quantitative en valeur absolue

de la vacance, en désignant deux pôles de vacance principaux. Néanmoins cette

carte ne traduit pas le taux de vacance que nous nous proposons d’étudier avec

une seconde carte.

Pour rappel, le taux de vacance est le pourcentage obtenu en ramenant

les nombre de logements vacants par commune sur le nombre de logement

présent dans cette même commune. La carte ainsi obtenue est la suivante :

Figure 84 : Taux de vacance communaux de la 3CR (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)




Page 99

Avec 219 logements vacants pour 4477 logements recensés, le taux de

vacance intercommunal du canton de Rugles est de 4,8%. Ce taux n’est pas

alarmant. Il est inférieur à un taux de 5% de logements vacants nécessaire pour

assurer le bon fonctionnement du marché du logement. Il est d’une part

impossible d’atteindre un taux de 0% de logements vacants, mais d’autre part un

tel taux serait problématique car cela signifierait qu’aucun logement n’est libre sur

le territoire pour accueillir des populations nouvelles et compenser le

desserrement de la taille des ménages. Egalement les ménages seraient dans

l’incapacité de déménager car aucun logement ne serait libre.

A titre de comparaison, le taux de logements vacant de l’Eure est de 5,8%

et le taux national de logements vacants est estimé à 7,1%.

A l’instar de la carte précédente représentant la répartition des logements

vacants sur le canton, cette carte montre une grande hétérogénéité pour les taux

de vacance communaux.

10 communes ont un taux inférieur à 5%, dont 6 avec un taux inférieur à

3%. A l’inverse les plus forts taux de vacances sont localisés au nord-ouest du

canton, dans un pôle composé de 3 communes (Bois-Anzeray : 9,4%, Chambord,

et La-Haye-St-Sylvestre : 7,8%) avec pour valeur maximale 14,2% pour la commune

de Chambord. Un pôle secondaire se dégage au centre de la façade est du canton

avec les communes d’Ambenay (6,9%) et de Neaufles-Auvergy (6,2%).

Si nous confrontons à présent ces deux cartes, de nouvelles conclusions

apparaissent :




Page 100

Les communes ayant un fort taux de vacance ne sont pas forcément les

communes qui présentent le plus grand nombre, en valeur absolue, de logements

vacants. On peut remarquer que les communes placées sur un axe SO/NE ont un

taux de vacance et un nombre logements vacants relativement bas et ne sont donc

pas dans une situation alarmante du point de vue de la mise en place d’une

politique de remobilisation des logements vacants. Cela ne veut pas dire qu’elles

ne doivent pas se sentir concernées par cette étude. En effet, une politique sur la

vacance du logement se réfléchit à l’échelle intercommunale et influencera des

paramètres comme le rythme de construction, même pour des communes où les

deux paramètres précédemment étudiés sont encourageants.

On peut, de la lecture croisée de ces deux cartes recoupée avec la

présentation commune par commune, affirmer que sur le canton se distinguent 2

types de vacance :

� Une vacance concentrée dans des poches d’urbanisation de

centre-bourgs notamment ceux de la Neuve-Lyre et de Rugles.

� Une vacance en tissu urbain diffus hors des centres-bourg.

B. L’ETAT DU PARC DE LOGEMENTS

Notre recensement du parc de logements vacants nous a amené à réaliser

une échelle de classification à 5 niveaux permettant de juger de l’état apparent du

logement, avant de connaître l’état général du parc de logements vacants sur le

territoire de la communauté de communes du canton de Rugles. Cette

classification permettra de caractériser le parc de logements vacants et d’aider à

choisir les outils les plus pertinents pour remobiliser ce parc.

Cette échelle est la suivante :

1

Démolition

/

Reconstruction

Pour un logement très vétuste, dangeureux dont le coût

de la réhabilitation serait supérieur au coût d’une

démolition suivie d’une reconstruction

2 Travaux de gros œuvre Pour un logement dont la structure ou la charpente

est atteinte (façade fissurée, toit enfoncé,…)

3 Travaux de second œuvre

Pour un logement avec des travaux mineurs

(porte, fenêtres, mise aux normes,…) et dont la structure

n’est pas endommagée.

4 Pas de travaux visibles L’état extérieur du logement laisse penser

qu’il ne nécessite pas de travaux pour sa remise sur le marché

5 Manque de Données Le logement n’est pas visible ou trop

loin sur la parcelle pour juger de son état

Figure 85 : Echelle de classification des états du parc de logements vacants (Réalisation : Etudiants





Page 101

Cette échelle a été appliquée à l’ensemble des logements vacants du

canton. La section « manque de données » correspondant aux logements non

visibles depuis les extérieurs de la parcelle sur laquelle ils reposent ou implantés à

une distance trop importante pour en apprécier l’état. C’est le cas pour près d’un

quart des logements vacants inventoriés.

Ce jugement n’est basé strictement que sur l’aspect extérieur du

logement.

Figure 86 : Répartition des logements vacants selon l'état estimé (Réalisation : Etudiants Polytech


Ce graphique permet de constater que près de la moitié des logements

vacants du parc sont à un niveau 4 signifiant « pas de travaux visibles ». Si on y

ajoute le niveau 3 « travaux de second œuvre », c’est alors plus des deux tiers du

parc qui est concerné. Seulement 4 logements présentent un état pour lequel une

réhabilitation serait trop onéreuse et pour lesquels nous préconiserions une

démolition pour mieux reconstruire.

On peut alors tirer la conclusion que le parc de logements vacants du

canton de Rugles est en bon état, avec plus de deux tiers du parc facilement

remobilisable car ne nécessitant pas ou peu de travaux de réhabilitation.

C. POURQUOI CES LOGEMENTS VACANTS ?

Les raisons de la vacance des logements sont difficilement identifiables

sans adresser un courrier aux propriétaires pour en connaître précisément le

motif. Néanmoins notre travail de terrain a permis d’identifier quelques cas

récurrents sur le territoire de la communauté de commune.

1. Le logement obsolète

Plusieurs logements sont laissés vacants par des propriétaires du

fait de leur vétusté : manque de sanitaires, typologie de logement ne

correspondant pas au mode de vie actuel. Il est donc assez fréquent de

retrouver le propriétaire de ce logement dans une autre commune du

Répartiton des logements vacants selon l'état estimé

CANTON DE RUGLES

1 Destruction / Reconstruction

2 Gros travaux


4 Pas de travaux visibles

5 Manque de données




Page 102

canton : celui-ci conservant l’ancienne maison de famille tout en habitant

dans une construction neuve sur une commune voisine.

2. La rétention

Pour ce type de vacance on peut distinguer deux cas. Le premier :

un propriétaire voulant s’assurer du calme dans le voisinage rachète les

maisons voisines sans avoir l’intention de les occuper ou de les louer.

D’autre part on distingue des logements laissés vacants dans

l’objectif d’accueillir un membre de la famille pour sa retraite par exemple.

3. L’indivision

Pour un même logement, plusieurs propriétaires. Dans certains

cas jusqu’à 8 copropriétaires d’un seul bien. Cette configuration rend la

mise sur le marché difficile car les propriétaires sont généralement

dispersés sur le territoire national ou à l’étranger. Peu de propriétaires se

lancent dans la procédure de vente, compliquée vu le nombre de

propriétaires, pour le bénéfice financier à en retirer.

4. L’accessibilité

Problématique phare des centres-bourgs. Par exemple un

logement au-dessus d’un commerce avec pour unique accès un escalier

dans l’arrière-boutique et avec l’impossibilité de créer un accès

indépendant pour le logement.

5. Succession

A la suite d’un décès, le temps que les notaires désignent les

bénéficiaires du bien. Cette procédure ne dépasse généralement pas une

année.

LA CONSTRUCTION NEUVE

A. QUELQUES DONNEES

Le tableau du rythme de construction par commune du canton est donné

p.X.

En 23 ans sur la période s’étalant de 1990 à 2013, on décompte 653

constructions neuves ou changements de destination pour l’ensemble des

communes constituantes de la 3CR. La majorité de ces logements ont été réalisés

sur la période 1999-2009 avec plus de 450 constructions contre 133 et 115 pour

respectivement la période précédent et la période suivante.

Cette explosion des constructions neuves s’explique par la création de

nombreux lotissements sur cette période. Le rythme de construction est alors

passé de 15 logements/an pour la période 1990-1999 à 45 logements/an pour la

période étudiée. On se trouve alors bien au-dessus des 30 logements par an

préconisé par le SCoT pour le canton de Rugles.




Page 103

B. LOCALISATION DE LA CONSTRUCTION NEUVE

La carte intercommunale de la localisation de la construction neuve est

donnée en annexe.

Sur la période 1990-2013, la construction neuve a grandement contribué

à l’étalement urbain. En effet on distingue clairement sur cette carte que

l’urbanisation s’est réalisée en périphérie des centres-bourgs et des hameaux,

agrandissant ainsi leur emprise sur du foncier jusque-là non-bâti. On peut

aisément distinguer les opérations de lotissements en constatant l’importance de

l’artificialisation des sols qu’elles ont engendrée.

Cependant on ne distingue que très rarement des constructions isolées de

toute autre forme d’urbanisation.

C. FORMES URBAINES

Les formes urbaines caractéristiques observées de façon récurrente pour

la construction neuve sont :

� L‘opération de lotissement

Figure 87 : Le lotissement et ses formes consommatrices d'espace (Réalisation : Etudiants Polytech


Le lotissement est une opération d’aménagement couramment

employée car relativement facile à mettre en place. Néanmoins la forme

urbaine engendrée contribue au phénomène de périurbanisation et

d’artificialisation des terres agricoles, car dans ce cas les constructions

neuves sont implantées à la périphérie des centres-bourgs et non pas

intégrées à la trame urbaine existante.

D . Comparaison avec les données existantes



Page 104

� La construction concentrique

Figure 88 : Urbanisation en couche d'oignon, en rouge les LV en vert le CN (Réalisation : Etudiants


Sur cet extrait de planche cadastrale, on distingue l’étalement urbain lié

aux constructions neuves (en vert) qui se développent en couches concentriques

d’année en année autour d’un hameau ancien. Les habitations anciennes au cœur

du hameau y sont petit à petit délaissées (logements vacants en rouge) au profit

des constructions neuves.

D. COMPARAISON AVEC LES DONNEES EXISTANTES

Au commencement de l’étude, il avait été envisagé de comparer les

données collectées par nos soins auprès des différentes communes aux données

déjà existantes sur le logement vacant.

Cet objectif a été abandonné pour des plusieurs raisons.

Tout d’abord le délai d’obtention de ces données est excessivement long.

Bien que les demandes aient été réalisées lors de notre première semaine de stage

auprès des services des impôts et de la DDTM27 (Direction Départementale des

Territoires et de la Mer) pour l’obtention du dossier FILOCOM (Fichier du

Logement Communal), nous n’avons pu les obtenir qu’un mois et demi plus tard

alors que notre phase d’analyse et de recensement était finie depuis longtemps et

que nous étions passé à un autre stade de l’étude.

De plus ces données se sont révélées incomplètes. Pour le dossier

FILOCOM, les données s’arrêtaient en 2009 et pour le fichier logements vacants

des impôts, la base de données était complétée sur la base déclarative en

additionnant au fil des ans les logements vacants sans jamais les retirer de la liste

une fois réemployés.

Bien que la problématique des logements vacants soit ramenée de façon

récurrente sur le devant de la scène médiatique, nous avons pu constater qu’il

D . Comparaison avec les données existantes



Page 105

était difficile d’évaluer le nombre exact de logements vacants. Les bases de

données existantes étant remplies sur la base déclarative, erronées et pas

suffisamment actualisées pour servir de base solide à une étude comme celle que

nous réalisons.

B . Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025

III. Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025


Page 106

III. ESTIMATION DES BESOINS EN LOGEMENTS A L’HORIZON 2020 ET 2025

A. ESTIMATION QUANTITATIVE DES BESOINS EN LOGEMENTS

L’évaluation des besoins en logements repose sur des hypothèses qui

s’appuient sur les évolutions et les caractéristiques du territoire. Elle se base sur la

projection démographique, sur la taille des ménages, sur le renouvellement du

parc et sur les objectifs de constructions de logements neufs fixés par le SCoT.

EVOLUTION DE LA TAILLE DES MENAGES

Depuis 1990, on assiste à une diminution de la taille moyenne des

ménages. Ce desserrement des ménages s’explique par l’évolution des modes

traditionnels de cohabitation (familles monoparentales, décohabitation des

jeunes, …). Ce facteur est donc à prendre en compte dans l’estimation des besoins

en logements.

EVOLUTION DU NOMBRE DE RESIDENCES

SECONDAIRES ET DE LOGEMENTS VACANTS

Ces paramètres dépendent principalement de l’attractivité touristique, du

marché immobilier mais également du contexte économique.

RENOUVELLEMENT DU PARC

Chaque année des logements du parc privé et locatif social disparaissent.

Afin de faire des estimations en besoins des logements, il important de prendre en

compte les opérations de réhabilitation, démolition, transformation d’usage et de

disparition de logements.

LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE

A travers les documents d’urbanisme (SCoT, PLU, PLH, …), chaque

territoire se fixe des objectifs selon son projet de territoire dans lequel figurent les

objectifs démographiques qui entraînent des besoins en logements. Selon le

contexte économique et la capacité d’accueil du territoire, il est possible de faire

des estimations en besoins en logements pour connaître le potentiel du territoire.

B. ESTIMATION DES BESOINS EN LOGEMENTS A L’HORIZON

2020 ET 2025

Après avoir expliqué l’évolution du parc de logements depuis 1990 (Partie

1/IV/C), la méthode du « point mort » permet de faire des estimations des besoins

en logements à long terme en tenant compte des caractéristiques propres à

chaque territoire. Dans l’étude sur le canton de Rugles, trois hypothèses ont été

proposés afin de démontrer l’éventuelle évolution du parc de logements dans le




Page 107

cas où une démarche commune serait appliquée, et dans le cas où rien ne serait

fait.

HYPOTHESE 1 (AU FIL DE L’EAU) :

Diminution du taux de la taille des ménages. Résidences secondaires et

logements vacants évoluent comme entre les deux derniers recensements.

Respect du nombre de logements fixé par le SCoT. Des logements continuent à

disparaitre et maintienne le renouvellement du parc à un rythme de 1 logt/

commune / an.

HYPOTHESE 2 (BASSE):

Diminution du taux de la taille des ménages. RS évoluent comme entre les

deux derniers recensements. Augmentation des LV. Respect du nombre de

logements fixé par le SCoT. Les logements permettant le renouvellement du parc

continuent à se dégrader à un rythme de 1 logement/commune/an.

HYPOTHESE 3 (HAUTE) :

Diminution du taux de la taille des ménages. RS évoluent comme entre les

deux derniers recensements. Diminution des LV. Respect du nombre de logements

fixé par le SCoT. Réhabilitation du parc dégradé grâce à des stratégies

intercommunales (mise en place du PLUi et du PIG12).

HYPOTHESE 1 « AU FIL DE L’EAU »

A. DIMINUTION DE LA TAILLE DES MENAGES

Dans les trois hypothèses, la taille des ménages varie de manière

identique. En effet, nous avons comparé l’évolution de la taille des ménages du

canton de Rugles par rapport à celle du département de l’Eure, de la région de la

Haute-Normandie et de la France. On remarque que la taille des ménages diminue

de manière plus ou moins rapide selon les échelles. De plus, de 1999 à 2013, la

courbe du canton de Rugles et la courbe de la France sont confondues.

L’évolution de la taille des ménages du canton de Rugles suit l’évolution de la

courbe nationale.

Par ailleurs, selon l’INSEE, la taille des ménages en France serait de 2,25

en 2020 et 2,20 en 2025. Nous avons projeté la courbe du canton de

Rugles aux horizons 2020 et 2025 en diminuant la taille des ménages mais

de manière plus prudente et moins rapide que la baisse nationale.

1990 1999 2009 2013 2020 2025

France 2,63 2,46 2.32 2,30 2,25* 2,20*

Canton de Rugles 2,7 2,46 2,32 2,30 2,27 2,23

Figure 1 : Evolution et projection de l’évolution de la taille des ménages en France et dans le canton

de Rugles

* Projection estimée par l’INSEE

12 Voir partie 3 / III / C.




Page 108

Figure 89 : Comparaison de l’évolution de la taille des ménages

entre le canton e Rugles, l’Eure, la Haute-Normandie et la France

Figure 90 : Comparaison de l’évolution de la taille des

ménages entre le canton de Rugles et la France

B. MAINTIEN DU POURCENTAGE DES RESIDENCES

SECONDAIRES ET DES LOGEMENTS VACANTS

Dans les trois hypothèses, le pourcentage des résidences secondaires est

maintenu à 17,8% comme entre les 2 derniers recensements. En effet, grâce à la

rencontre avec les élus et de leur connaissance du territoire, il s’avère que les

résidences secondaires ont tendance à se maintenir depuis plusieurs années (peu

d’arrivées et peu de sorties des résidences secondaires). Ceci explique le choix de

maintenir le pourcentage des résidences secondaires à 17,8% de l’ensemble du

parc.

En outre, dans l’hypothèse 1, le pourcentage des logements vacants a

également été maintenu à 4,8% comme lors du dernier recensement de 2013

effectué par notre travail du le terrain. En effet, dans cette hypothèse, on

considère qu’aucune politique de lutte contre la vacance des logements n’est mise

en place. Et que les élus continuent à exercer chacun de leur côté leur propre

« politique ».

C. OBJECTIF DU SCOT

Le SCoT du Pays Risle Charentonne fixe à la communauté de communes

du canton de Rugles un objectif de construction de 30 logements/an. Nous nous

sommes alors appuyés sur cet objectif dans les 3 hypothèses.

D. RENOUVELLEMENT DU PARC

Sur la période précédente (2009 – 2013), 69 logements sont sortis du parc,

ce qui correspond environ à une perte de 1 logement/commune/an. Toujours dans

la continuité de l’hypothèse 1, nous supposons que si aucune démarche n’est

2

2,1

2,2

2,3

2,4

2,5

2,6

2,7

2,8

2,9

1990 1999 2009 2013 2020 2030

Canton de Rugles

Eure

Haute-Normandie

France

2

2,1

2,2

2,3

2,4

2,5

2,6

2,7

2,8

1990 2010 2030 2050

Canton de Rugles

France




Page 109

entreprise et si aucune réaction n’est faite de la part des élus, le parc de logement

continuerait à se dégrader, et des logements continueraient à sortir du parc à un

rythme de 1 logement/commune/an.




Page 110

Figure 91 : Hypothèse 1 ; estimation des besoins en logements à l'horizon 2020 et 2025





Page 111

E. HYPOTHESE 1 : EVOLUTION DU PARC DE LOGEMENTS A

L’HORIZON 2020 PUIS 2025

L’hypothèse 1 correspond au scénario dans lequel aucune démarche

intercommunale n’est engagée et chaque commune continue à entreprendre des

initiatives sans tenir compte de la stratégie cantonale. En effet, à un tel rythme, le

canton de Rugles pourrait voir son parc de logements se dégrader. La projection

effectuée en 2020 montre que 112 logements sortiraient du parc si les logements

existants continuent à se dégrader sans qu’il y ait des travaux de réhabilitation

d’engagés. Et entre 2020 et 2025, 80 logements supplémentaires sortiraient du

parc. Le renouvellement du parc est une des composantes du point mort. Parmi

les 210 nouveaux logements (construction et réhabilitation) construits entre 2013

et 2020, 179 logements seraient nécessaires pour le maintien de la population et

31 logements accueilleraient une nouvelle population. En effet, avec les critères

posés dans l’hypothèse 1, la population aura légèrement augmenté en 2020 (+71

habitants). Cependant, en continuant à se projeter jusqu’en 2025, la tendance va

s’inverser puisque des logements continueraient à sortir du parc et les nouveaux

logements construits ne seraient plus suffisants pour maintenir la population. Par

conséquent, la population cantonale serait en diminution.

HYPOTHESE 2 « BASSE »


Dans l’hypothèse 2, la taille des ménages évolue comme lors de la

première hypothèse.



Dans l’hypothèse 2, on maintient le pourcentage des résidences

secondaires comme lors de la première hypothèse.

Par ailleurs, le pourcentage des logements vacants sera augmenté à 6%.

En effet, on considère dans l’hypothèse 2 que le phénomène de la vacance va

s’accentuer.

C. OBJECTIF DU SCOT


de Rugles un objectif de construction de 30 logements/an.


Nous supposons que si aucune démarche n’est entreprise et si aucune

réaction n’est faite de la part des élus, le parc de logement continuerait à se

dégrader, et des logements continueraient à sortir du parc à un rythme de 1

logement/commune/an.




Page 112

Figure 92 : Hypothèse 2 ; estimation des besoins en logements à l'horizon 2020 et 2025 (Réalisation :





Page 113

E. HYPOTHESE 2 : EVOLUTION DU PARC DE LOGEMENTS A

L’HORIZON 2020 PUIS 2025

L’hypothèse 2 correspond au scénario auquel aucune démarche

intercommunale n’est engagée et chaque commune continue à entreprendre des

initiatives sans tenir compte de la stratégie cantonale. De plus, on applique cette

hypothèse dans le cas où le phénomène de la vacance des logements se poursuit

de manière plus importante. L’augmentation de la vacance des logements ainsi

que la sortie de 1 logements/commune/an du parc vont avoir une conséquence

sur l’évolution de la population. En effet, cette fois-ci dès 2020, on assiste à une

perte de la population. Cette diminution de la population se poursuivra en 2025.

HYPOTHESE 3 « HAUTE »


Dans l’hypothèse 3, la taille des ménages évolue comme lors de la

première et deuxième hypothèse.



Dans l’hypothèse 3, on maintient le pourcentage des résidences

secondaires comme lors de la première et deuxième hypothèse.

Par ailleurs, le pourcentage des logements vacants sera diminué à 4,65%.

En effet, on considère dans l’hypothèse 3 que le phénomène de la vacance va

diminuer car on suppose qu’une réflexion commune pour la lutte contre la

vacance sera mise en place, on prend également en compte l’intégration du PLUi

et du PIG.

C. OBJECTIF DU SCOT


de Rugles un objectif de construction de 30 logements/an.


Dans cette hypothèse 3, la prise en compte du PIG et du PLUi, permet la

réhabilitation des logements vétustes et par conséquent, il y aura moins de

logements qui sortiraient du parc. Notre travail du terrain nous a permis

d’identifier l’état des logements vacants.




Page 114

Figure 93 : Répartition des logements vacants selon leur état estimé (Réalisation : Etudiants Polytech


Potentiellement une centaine de logements vacants pourraient être

remobilisées et remis sur le marché. Si on se fixe seulement une réhabilitation de

5 logements/an pour l’ensemble du canton en tenant compte des outils mis à

disposition (PLUi, PIG), en 2020, 35 logements seraient réhabilités et il y aurait une

diminution de la perte de logements dans le renouvellement du parc. Cette

réhabilitation permet un gain de logements et par conséquent ces logements

serviront à maintenir la population et participeront également à l’accueil d’une

population supplémentaire. Le travail sur une réflexion et une stratégie globale à

l’échelle du canton permettra à la communauté de communes de non seulement

réutiliser les logements du parc mais également de gagner en population.

1 Destruction / Reconstruction

2 Gros travaux


4 Pas de travaux visibles

5 Manque de données




Page 115

Figure 94 : Hypothèse 3 ; estimation des besoins en logements à l'horizon 2020 et 2025 (Réalisation :





Page 116

CONCLUSION

La programmation des besoins en logements est devenue une nécessité

pour les politiques locales. C’est pourquoi, la méthode du « point mort » est un

outil mis à disposition des élus leur permettant d’anticiper les besoins en

logements sur leur territoire. Cette approche par le « point mort » leur permet

également de prendre connaissance de l’état de leur patrimoine immobilier et de

savoir s’il doit être amélioré ou pas. De même, grâce à cette méthode, les élus

seront en capacité de programmer et de définir les besoins en logements et en

foncier en avançant des hypothèses adaptées à leur territoire.

Dans le cas de notre étude, trois hypothèses ont été suggérées afin de

démontrer l’évolution du parc de logements et de faire prendre conscience aux

élus des différentes réalités qui pourraient se produire si aucune démarche globale

n’est pensée à l’échelle du canton. Parmi ces trois hypothèses, nous avons défini

une hypothèse appelée « au fil de l’eau », c’est-à-dire, une hypothèse où le

phénomène de vacance des logements se poursuit et le parc de logements

continue à se dégrader. Cette hypothèse a pour conséquence une légère

augmentation de la population en 2020 qui se poursuivra par une baisse dès 2025.

Une seconde hypothèse dite « hypothèse basse » dans laquelle le phénomène de

vacance s’accentue et le parc continue à se dégrader. Cette hypothèse démontre

que l’absence d’une démarche commune entrainera une perte spontanée de la

population dès 2020. Enfin, une dernière hypothèse dite « hypothèse haute »,

tient compte de la démarche PLUi, de la mise en place du Programme d’Intérêt

Général (PIG) et de la réhabilitation du parc dégradé. Cette hypothèse démontre

que des logements neufs seront construits mais également des logements seront

réaffectés au parc de logements grâce à la réhabilitation. Cette hypothèse haute a

pour conséquence une augmentation de la population.

Ces hypothèses démontrent que les élus peuvent agir sur plusieurs leviers

(construction neuve, réhabilitation, lutter contre la vacance des logements) afin

de mener à bien une politique territoriale. Ces hypothèses prouvent qu’en agissant

sur ces leviers, on peut agir de manière globale sur le territoire.


IV. Bilan du diagnostic


Page 117

IV. BILAN DU DIAGNOSTIC

Au vu des éléments récoltés au fil de la première phase de notre stage

nous sommes dans la capacité de dresser le bilan suivant sur la vacance.

Le canton de Rugles n’est pas nécrosé par une vacance de logements

importante. Le marché de l’immobilier sur le canton est détendu du fait de

nombreux facteurs et de nombreux biens restent longtemps sur le marché avant

de trouver acquéreur, ce qui a pu donner l’impression aux élus que le phénomène

de vacance était plus important sur le territoire ces dernier temps.

Le parc de logements vacants sur le territoire de la communauté de

communes du canton de Rugles est majoritairement en bon état et sa

remobilisation permettrait de répondre à des enjeux de développement territorial

tels que :

� Maintenir une animation, des services et des

populations dans les centres bourg

� Répondre à une demande de certaines typologies

de logements sur le marché non disponibles

actuellement

� Revaloriser le patrimoine architectural de certains

édifices

Au cours de cette première phase nous avons distingué 2 types de vacance

aux enjeux divers et dont les modes de traitements seront différenciés :

� Des poches dans les centres-bourgs qui vont nécessiter l’emploi d’outils

opérationnels d’ordre urbanistiques

� Des logements diffus qui eux vont nécessiter d’être traités

individuellement avec deux configurations :

� Classique : il s’agit des logements vacants qui garderont cet usage

et donc chaque cas doit être traité particulièrement.

� Exceptionnel : ce sont les logements dont la localisation, la

volumétrie permettent de laisser penser qu’ils peuvent être

utilisés à d’autre fins que celle d’origine. Notamment en les

intégrant dans les politiques de développement de la 3CR.

Dès lors on peut envisager la mise en place d’une politique de

remobilisation composée d’un tronc commun méthodologique (contact des

propriétaires et informations) et de trois volets correspondant à l’action sur les

poches de logements vacants en secteurs urbanisés, le traitement des logements

diffus et finalement le traitements des sites à fort potentiel.

Afin de mettre en place une politique basée sur ces trois volets, le but de

la prochaine partie sera de connaître l’ensemble des outils existants mis à notre

disposition afin de réaliser la combinaison d’actions la plus pertinente possible, au

vu de notre diagnostic. Nous avons classés ces outils en partant de la conclusion

de notre diagnostic : les outils permettant de traiter un bâtiment à démolir, les

outils ponctuels traitant un seul logement, les outils sectoriels traitant la vacance

dans une poche d’urbanisation.

PARTIE III: LES OUTILS EXISTANTS

A . La responsabilité du Maire

I. Quels leviers dans le cas d’une démolition / reconstruction / batîment dangeureux ?


Page 121

I. QUELS LEVIERS DANS LE CAS D’UNE DEMOLITION / RECONSTRUCTION / BATIMENT DANGEUREUX ?

A. LA RESPONSABILITE DU MAIRE

Dans ce paragraphe, nous allons voir sur quelles bases juridiques le maire

a le droit et le devoir d’agir dans le cas où un bâtiment (dans notre cas un

logement) représente un danger.

ARTICLE L2212-1 ET L2212-2 DU CODE GENERAL

DES COLLECTIVITES TERRITORIALE

L’article L2212-1 créé par la Loi n°96-142 du 21/02/1996 énonce

le principe suivant :

« Le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de

l'Etat dans le département, de la police municipale, de la police rurale et de

l'exécution des actes de l'Etat qui y sont relatifs. »

Cet article donne donc au maire des pouvoirs de police sur sa

commune, pouvoirs qui sont définis dans l’article L2212-2 modifié par la loi

n°2008-1350 du 19 décembre 2008 - art. 21 :

« La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la

sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment :

1° Tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité du passage dans les

rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement, l'éclairage,

l'enlèvement des encombrements, la démolition ou la réparation des édifices et

monuments funéraires menaçant ruine, l'interdiction de rien exposer aux

fenêtres ou autres parties des édifices qui puisse nuire par sa chute ou celle de

rien jeter qui puisse endommager les passants ou causer des exhalaisons nuisibles

ainsi que le soin de réprimer les dépôts, déversements, déjections, projections de

toute matière ou objet de nature à nuire, en quelque manière que ce soit, à la

sûreté ou à la commodité du passage ou à la propreté des voies susmentionnées

; »

Si l’on en croit cet article, le maire est donc responsable à travers la police

municipale qu’il commande de la sûreté de sa voirie, y compris lorsqu’il s’agit de

propriétés privées qui pourraient endommager l’espace public et les personnes s’y

trouvant (chute d’objet par exemple).

Lors de notre étude, nous avons constaté un certain nombre de logements

vacants en bordure de voiries publiques où des éléments du bâti chutent sur le

trottoir. Au titre de ces deux articles, le maire a le droit et le devoir d’agir à travers

notamment les arrêtés de périls dans les cas les plus extrêmes ou à travers un

article du PLUi.

A . La responsabilité du Maire



Page 122

ARTICLE 121-3 DU CODE PENAL : INFRACTIONS

NON-INTENTIONNELLES

Si l’on se réfère au code pénal, un élu peut donc être condamné

pour avoir manqué à ses obligations mentionnées ci-dessus :

« Constitue un délit au sens de l’article 121-3 (3° et 4°) du code pénal le

comportement fautif d’une personne qui a créé ou contribué à créer la situation

qui a permis la réalisation d’un dommage, ou qui n’a pas pris les mesures

permettant de l’éviter. Ce comportement résulte :

� soit de la violation manifestement délibérée d’une obligation

particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le

règlement ;

� soit d’une faute caractérisée qui expose autrui à un risque d’une

particulière gravité que le prévenu ne pouvait ignorer. »

Par exemple, le maire a été considéré comme auteur indirect (qui

s’est montré coupable d’un délit d’imprudence) dans l’affaire suivante : une buse

de drainage d’eau s’est déplacée et à écrasée un enfant dans une aire de jeu

communale (Crim. 20 mars 2001, Bull. n° 75).

Dans notre cas, on peut imaginer la condamnation d’un maire

comme auteur indirect d’une chute de tuiles sur une personne se trouvant sur la

voie publique, ce maire ayant connaissance d’un risque de chute d’objet et n’ayant

pas pris les mesures nécessaires. Par exemple, sur la photographie ci-dessous, la

couverture perd régulièrement des tuiles sur la voie de circulation, tuiles qui

pourraient chuter sur un véhicule, causant un accident.

B . 10 article L123-1-5 du code de l’urbanisme



Page 123

Figure 95 : Exemple de l'AB80 à Chaise-Dieu-du-Theil (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

Le maire, en tant que représentant de l’Etat et comme officier de

police sur sa commune, a le devoir d’agir lorsqu’un danger menace la sûreté et la

commodité du passage dans ses rues. Le maire peut agir au titre de :

� l’article L123-1-5 du code de l’urbanisme

� l’arrêté de péril

B. 10° ARTICLE L123-1-5 DU CODE DE L’URBANISME

L’article de la loi qui nous intéresse ici se trouve dans le livre I du code de

l’urbanisme « Règles générales d’aménagement et d’urbanisme », au titre II

« Prévisions et règles d’urbanisme », au chapitre III « Plans Locaux d’Urbanisme ».

L’article L123-1-5 a été créé par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art.

19. Il décrit dans l’alinéa 10 le principe suivant :

« Délimiter les secteurs dans lesquels la

délivrance du permis de construire peut être

subordonnée à la démolition de tout ou partie des

bâtiments existants sur le terrain où

l'implantation de la construction est envisagée »

B . 10 article L123-1-5 du code de l’urbanisme



Page 124

Nous sommes ici dans une étude sur la vacance du logement utile dans la

démarche du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) initié par la

communauté de communes. Cet article peut donc être mobilisable.

Il permet d’identifier des secteurs où la démolition d’une « ruine » est une

obligation avant toute construction neuve. Le terme « ruine » sert ici à désigner

des logements qui de par leur état n’en sont plus. On parle précisément de

démolition partielle ou totale.

Prenons un exemple sur la commune de Chambord, référence cadastrale

ZK57 :

Figure 96 : Photographie de la ZK57 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Comme on peut le voir sur cette photographie, la couverture s’effondre

partiellement, les murs qu’ils soient en briques ou en torchis sont dans un état de

dégradation avancée…..

Si l’on regarde sa localisation, nous sommes à la limite entre Chambord et

les Bottereaux au milieu d’espaces boisés. C’est un exemple typique du mitage que

l’on observe sur ce territoire. Il est difficilement accessible en voiture, il faut rouler

sur un chemin en terre en mauvais état.

Ce bâtiment nécessiterait une grosse réhabilitation, on peut douter de

l’opportunité de tels travaux face à un marché de la construction neuve largement

majoritaire sur ce territoire.

C . L’Arrêté de péril



Page 125

Figure 97 : Localisation de la ZK57 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Après avoir limité les terres ouvertes à l’urbanisation, cet article permet

d’obliger le futur propriétaire du terrain à démolir un bâtiment comme celui de

notre exemple, mais aussi un bâtiment agricole en ruine, un ancien hangar …

avant de construire une nouvelle habitation.

L’atout majeur de cet article de loi réside dans sa capacité à remobiliser

des terrains déjà urbanisés plutôt que de grignoter un peu plus les terrains

agricoles.

C. L’ARRETE DE PERIL

BASE LEGALE

Le maire peut prescrire des réparations sur une propriété privée à travers

un arrêté de péril défini dans l’article L511-1 du code de la Construction et de

l’Habitation.

PROCEDURE ORDINAIRE

Le maire peut prendre un arrêté de péril à l’encontre d’un propriétaire

lorsqu’il constate un danger pour la sécurité des voisins, des occupants ou des

passants.

La procédure ordinaire est engagée lorsque le danger n’est pas immédiat.

Un schéma explicatif, présenté lors du second comité de pilotage, est fourni ci-

dessous :




Page 126

Figure 98 : Schéma de la procédure de péril ordinaire (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

La loi donne des délais a minima, c’est au maire d’en préciser la durée

exacte (en lien ou non avec le propriétaire).

Le maire notifie au propriétaire qu’une procédure de péril ordinaire est

engagée. Après un mois minimum, le maire par arrêté municipal met le

propriétaire en demeure de réaliser des travaux pour améliorer une situation

définie (par exemple une chute de tuile) : c’est l’arrêté de péril.

Le propriétaire a un mois minimum pour réaliser les travaux. A la fin du

délai fixé par le maire, un expert indépendant vient constater si les travaux ont été

réalisés ou non.

S’ils ont été réalisés, le maire par arrêté municipale signe la fin de l’arrêté

de péril.

Si les travaux n’ont pas été réalisés, le propriétaire a un mois maximum

pour engager des travaux. S’il ne le fait pas, le maire peut mettre en place des

travaux d’office (que nous verrons plus tard) et des poursuites pénales peuvent

être engagées.

On trouve très facilement sur internet des modèles d’arrêté à remplir. Un

document de ce type est fourni en annexe.

ARRETE DE PERIL : PROCEDURE D’URGENCE

Lorsque le maire a connaissance d’une menace « réelle et

actuelle » pour les voisins, occupants, passants, il peut mettre en place un arrêté

de péril d’urgence. Il s’agit d’une procédure nettement plus rapide que la

procédure ordinaire. Un schéma explicatif, présenté lors du second comité de

pilotage, est fourni ci-dessous :




Page 127

Figure 99 : Schéma de la procédure de péril d'urgence (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

Le maire notifie au propriétaire qu’un arrêté de péril d’urgence est

engagé. Dans les 24 heures, un expert est mandaté par le juge des référés qui aura

24 heures pour prescrire des travaux précis.

Contrairement à l’arrêté de péril ordinaire, le propriétaire ne choisit pas

les travaux à réaliser. Les délais sont fixés par le maire en lien avec l’expert, il

n’existe pas de délai minimal comme dans le cas précédent.

A l’issu du délai, un expert vient constater de la réalisation ou non des

travaux. La suite de la procédure est identique à l’arrêté de péril par procédure

ordinaire vue au-dessus. Il s’agit d’une procédure extrême et rapide lorsqu’un

danger est imminent (par exemple lors de l’effondrement d’un immeuble occupé).

LES TRAVAUX D’OFFICE DANS LE CAS D’ARRETE DE

PERIL

Dans le cas de procédures de péril (mais aussi d’arrêté d’insalubrité, …), la

commune peut réaliser les travaux nécessaires à la sécurité des personnes si le

propriétaire ne les engage pas lui-même après les délais définis dans l’arrêté de

péril.

Les travaux sont réalisés par la commune mais sont payés par le

propriétaire. La collectivité émet un titre de perception sur la totalité des sommes

engagées. Elle doit donc avancer les frais avant d’être remboursés.

Dans le cas d’une procédure ordinaire, l’ANAH (voir plus loin) peut

subventionner à hauteur de 50% des travaux. Mais dans le cas d’une procédure

d’urgence, le propriétaire prend à sa charge les travaux dans leur totalité.

Les coûts des travaux prescrits par l’arrêté recouvrent les travaux en eux-

mêmes ainsi que tous les frais liés à l’ingénierie, la maîtrise d’œuvre ….




Page 128

Les travaux d’office ne sont réalisés qu’après que tous les moyens de

discussion soient épuisés et correspondent à une situation de blocage avec le

propriétaire.

A . L’ANAH, l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’habitat

II. Quels leviers pour traiter la vacance d’un seul logement ?


Page 129

II. QUELS LEVIERS POUR TRAITER LA VACANCE D’UN SEUL LOGEMENT ?

A. L’ANAH, L’AGENCE NATIONALE POUR L’AMELIORATION DE

L’HABITAT

La lutte contre la vacance des logements a pour objectif une amélioration

du parc privé. En effet, la plupart des logements vacants répertoriés sur le canton

de Rugles nécessitent d’entreprendre des travaux de remise aux normes. On peut

estimer que bien souvent leurs propriétaires n’ont pas les moyens de réaliser ces

travaux.

Des dispositifs existent afin d’aider les propriétaires à la réalisation des

travaux dans leurs logements vacants dans le but de les remettre sur le marché.

Ces dispositifs peuvent être des moyens financiers, conventionnels, contractuels,

fonciers et fiscaux.

LES AIDES FINANCIERES

L’ANAH, l’agence nationale de l’habitat, gère les fonds alloués par l’Etat et

les redistribuent aux particuliers et aux collectivités dans le cadre d’une OPAH

(Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) ou d’un PIG (Programme

d’Intérêt Général). Les fonds de l’ANAH proviennent des quotas-carbones. Ce sont

les industriels qui émettent une quantité importante de CO2 dans l’atmosphère qui

paient une taxe, c’est le principe du pollueur-payeur.

L’aide de droit commun de l’ANAH encourage les propriétaires des

logements vacants à réaliser des travaux, si besoin dans leurs logements, afin de

les remettre sur le marché. Pour être éligible aux aides de l’ANAH, un propriétaire

doit avoir un logement achevé depuis au moins 15 ans et les travaux doivent être

réalisés par une entreprise. L’ANAH accorde deux types d’aides :

� Une aide à l’amélioration de l’habitat indigne ou très dégradé

� Une aide à l’amélioration énergétique des logements

L’AIDE A L’AMELIORATION DE L’HABITAT INDIGNE

OU TRES DEGRADE POUR UN PROPRIETAIRE BAILLEUR

Un propriétaire possédant un logement vacant très dégradé peut

prétendre bénéficier des subventions de l’ANAH à condition de respecter les

conditions suivantes :

- Signer une convention à loyer maîtrisé

- Durée de la convention : 9 ans

- Le bien doit être loué à titre de résidence principale à des ménages aux

revenus modestes

- Le plafond des loyers est fixé par l’ANAH

Sur le canton de Rugles, une soixantaine de logements vacants est

concernée par des travaux de second œuvre ou de gros œuvre. Il est important

d’informer les propriétaires des aides qui existent.




Page 130

En outre, les projets financés par l’ANAH doivent avoir fait l’objet d’une

procédure administrative (arrêté de péril) ou bien, d’un diagnostic logement établi

par un professionnel qualifié. Par exemple, HD27 peut intervenir en tant

qu’assistant à maîtrise d’ouvrage. Elle peut intervenir auprès des propriétaires

pour évaluer le degré de dégradation des logements, estimer les subventions

possibles et indiquer les engagements à respecter.

Source : HD27

Figure 100 : Variation des taux de subvention en fonction de la nature des travaux dans le

département de l’Eure

Dans le département de l’Eure, le taux de subvention pour l’aide à

l’amélioration de l’habitat indigne ou très dégradé est majoré à 45 % des coûts des

travaux (limité à 80 000 €) à condition que le propriétaire s’engage à signer un

loyer social (LS) ou très social (LTS). Le taux de subvention varie en fonction des

types de loyers (social, très social ou intermédiaire) mais également en fonction

de la nature des travaux.

De même, en ce qui concerne les loyers conventionnés, l’ANAH plafonne

les prix des loyers en fonction de la zone dans laquelle le logement appartient.




Page 131

Figure 101 : Les plafonds de loyers (Source ANAH)

Le canton de Rugles appartient à la zone C. Si un propriétaire bailleur

souhaiterait bénéficier des subventions de l’ANAH, selon le type de loyer qu’il

souhaiterait appliquer, il doit s’engager à ne pas dépasser les plafonds fixés ci-

dessus (les plafonds de la zone C).

Figure 102 : Comparatif des loyers moyens à Rugles et alentours

Source : agences immobilière de Rugles et l’Aigle, www.leboncoin.fr


Le marché local pour la location des biens avoisine les 8€/m² dans le

canton de Rugles et ses environs. Ce prix correspond à un loyer

social/intermédiaire. Si un propriétaire signe un loyer conventionné, il y aura très

peu de différence entre le prix du marché local et le prix fixé par l’ANAH.




Page 132

EXEMPLE D’UN PROPRIETAIRE DE LA COMMUNAUTE DE

COMMUNES DE BROGLIE SITUEE DANS L’EURE AYANT BENEFICIE DES AIDES

DE L’ANAH

� Logement vacant

� Type T2 (57 m²)

� Un loyer « intermédiaire » à 5.68€/m²/mois

� Loyer mensuel : 323€/mois soit 3876€/an

� En 8 ans : 31 000 € (remboursement des 28 505 € financés par le

propriétaire)

� Déduction fiscale de 30 % dans le cadre du dispositif « Borloo dans

l’ancien »

L’AIDE PORTANT SUR L’AMELIORATION

ENERGETIQUE DES LOGEMENTS POUR UN PROPRIETAIRE

BAILLEUR

Un propriétaire bailleur

peut également bénéficier des aides

de l’ANAH pour réaliser des travaux

portant sur l’amélioration

énergétique des logements. Des

subventions sont accordées

seulement si les travaux projetés

permettent un gain d’au moins 35%

de performance énergétique et

d’atteindre une consommation

énergétique inférieur à 231

KWhep/m².an, ce qui correspondrait

à la lettre D de l’étiquette d’énergie.

En France, la consommation énergétique moyenne des logements est

comprise entre 231 et 330 KWhep/m².an, ce qui correspond à la lettre E de

l’étiquette d’énergie.

En plus de cette condition de performance énergétique, le propriétaire

bailleur doit signer une convention à loyer maîtrisé avec l’ANAH et devrait

s’engager à respecter les conditions suivantes :

Total aide : 17 195 € (37 % du coût des travaux)

Reste à financer 28 805 €

Coût des travaux : 46 000 € HT ANAH : 12 897 € (28 %) CG : 2149 €

Loyer conventionné




Page 133

� Signer une convention à loyer maîtrisé

� Durée de la convention : 9 ans

� Le bien est loué en tant que résidence principale à des ménages aux

revenus modestes

� Le plafond des loyers est fixé par l’ANAH

ANAH

Plafond

travaux

Taux de

subvention

Majorations locales Aide applicable

Subvention Travaux Taux Travaux

Rénovation thermique

25% LS/LTS +10% +25% 35% 937,50€/m²

LI +5% +25% 30%

Figure 103 : Variation du taux de subvention pour la rénovation thermique en fonction du type de

loyer appliqué (Source : HD27)

Un propriétaire bailleur peut bénéficier d’une aide financière majorée à

35% des coûts des travaux s’il applique un « loyer social ou très social ».

AUTRES AIDES FINANCIERES

Le Conseil Général de l’Eure peut encourager certains efforts des

propriétaires qui s’engagent à réaliser des travaux dans leurs logements vacants

afin d’améliorer la performance énergétique de leur logement ou produire des

logements conventionnés. Cette prime complètera les subventions proposées par

l’ANAH.

De même, une prime supplémentaire de 2000€ pourrait s’ajouter s’il y a

un conventionnement ANAH à loyer très social donnant au préfet le droit de

désigner le locataire.

AVANTAGE FISCAUX (DISPOSITIF « BORLOO DANS L’ANCIEN »)

En plus de la convention conclue avec l’ANAH, le propriétaire peut profiter

d’une déduction fiscale sur ses revenus fonciers bruts. La déduction fiscale varie

selon la nature de la convention :

- 30% en cas de convention à loyer intermédiaire

- 60% en cas de convention à loyer social ou très social

UNE AIDE PORTANT SUR L’AMELIORATION

ENERGETIQUE DES LOGEMENTS POUR UN PROPRIETAIRE

OCCUPANT

On peut considérer comme propriétaire occupant, un propriétaire qui

souhaite habiter son logement vacant en tant que résidence principale pendant

les six années à venir, ou un acquéreur achètant un logement vacant et

s’engageant à l’occuper à titre de résidence principale pendant six ans.

Pour bénéficier des aides financières de l’ANAH, trois catégories de

propriétaires occupants sont éligibles pour le financement des travaux :




Page 134

- Les ménages aux ressources « très modestes »

- Les ménages aux ressources « modestes »

- Les ménages aux ressources « modestes/plafond majoré »

Le tableau ci-dessous permet de déterminer les trois catégories des

ménages en fonction de leurs ressources et du nombre de personnes par ménages.

Figure 104 : Les catégories de ménages éligibles aux aides de l'ANAH (Source : ANAH)

Seuls les ménages dont les plafonds de ressources sont mentionnés dans

le tableau ci-dessus sont autorisés à bénéficier des subventions de l’ANAH. Cette

aide financière varie en fonction de la nature des travaux portés par le

propriétaire. Un propriétaire occupant peut bénéficier d’un taux majoré à 60% des

coûts des travaux. Selon la nature des travaux à mener, le taux de subvention peut

varier.

En complément de l’aide à l’amélioration de l’habitat très dégradé, le

propriétaire peut aussi bénéficier de l’aide « Habiter Mieux » si les travaux

engagés améliorent d’au moins 25 % la performance énergétique du logement. Le

montant d’aide est fixé à 3.000€ et peut être majoré à 3.500€.

B . Le crédit d’impôt développement durable



Page 135

ANAH

Plafond

travaux

HT

conditions Taux

départemental

(l’Eure)

Taux

national

Travaux lourds

50 000€ Ensemble du

territoire délégué

au département

(OPAH, PIG)

60 % 50%

Sécurité - Salubrité

20 000€ / 50 % 50%

Autonomie avec

justificatif

20 000€ Ensemble du

territoire délégué

au département

(OPAH, PIG)

60% PO très

modeste

50%

45% PO

modeste

35%

Travaux de lutte contre la précarité énergétique

20 000€ / 35% /

20%

« Habiter Mieux »

3 000€ Aide

complémentaire

collectivité

3 000€ à

3 500€

/

Figure 105 : Variation du taux de subvention pour la rénovation thermique en fonction du type de

loyer appliqué (Source : HD27)

B. LE CREDIT D’IMPOT DEVELOPPEMENT DURABLE

OBJECTIFS

Le crédit d'impôt a pour objectif d'inciter les particuliers à réaliser des

travaux d'amélioration de la performance énergétique de leur logement. La

finalité ultime est donc la réalisation d'économies de consommation en énergie

dans le cadre du principe de développement durable.

BENEFICIAIRES

Le bénéfice du crédit d'impôt est accordé aux contribuables, personnes

physiques, qui payent des dépenses d'équipements au titre de leur habitation

principale. Il s'applique aux contribuables propriétaires, locataires ou occupants à

titre gratuit de leur habitation principale. Il s'applique également, depuis 2009, aux

dépenses supportées par les propriétaires bailleurs pour les travaux réalisés dans

des logements achevés depuis plus de 2 ans, qu'ils s'engagent à louer nus pendant

une durée minimale de 5 ans à des personnes qui en font leur résidence principale.

Pour une société civile immobilière (SCI), non soumise à l'impôt sur les

sociétés (IS), propriétaire du bien mis en location, les associés (personnes

physiques) bénéficient du crédit d'impôt à hauteur de leur participation dans la SCI

correspondant au logement loué.

Lorsque le logement appartenant à une société civile immobilière (SCI),

imposable sur le revenu, l'associé, occupant du logement à titre d'habitation

B . Le crédit d’impôt développement durable



Page 136

principale et qui paie effectivement les dépenses, peut bénéficier du crédit

d'impôt.

Lorsque des personnes non soumises à l'imposition commune, vivant dans

un même logement constituant leur habitation principale commune, demandent

à bénéficier du crédit d'impôt, la facture doit comporter, en plus des mentions

obligatoires, l'identité de chacune de ces personnes.

SUR QUELLE BASE ?

Le crédit d'impôt en faveur du développement durable s'applique aux

dépenses d'équipements en économies d'énergie. Le taux applicable est de 15 %,

25 %, 40 % ou 50 % du prix de l'équipement en fonction du type de travaux réalisés.

Le crédit d'impôt en faveur du développement durable s'applique au prix d'achat

de ces équipements, matériaux et appareils tel qu'il résulte de la facture délivrée

par l'entreprise ayant réalisé les travaux. Ce montant s'entend TTC, c'est-à-dire le

montant HT majoré de la TVA mentionnée sur la facture. Dans la base du crédit

d'impôt, sont comprises les pièces et fournitures destinées à s'intégrer ou à

constituer, une fois réunies, l'équipement (chaudière) ou l'appareil de régulation

de chauffage. La main-d'œuvre correspondant à la pose des équipements et

appareils est exclue. Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est

plafonné à 8.000 euros pour une personne seule et 16.000 euros pour un couple

soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 euros par

personne à charge. Pour les bailleurs, il est plafonné à 8.000 euros par logement

dans la limite de 3 logements par an.

Le crédit d'impôt est calculé sur le montant des dépenses éligibles,

déduction faite des aides et subventions reçues par ailleurs. Ainsi, si le ménage

bénéficie d'une autre aide publique pour l'achat des équipements et des

matériaux (conseil régional, conseil général, ANAH), le calcul se fera sur le coût de

l'équipement déductions faites des aides perçues.

Le taux du crédit d'impôt varie en fonction des travaux réalisés

Taux variable selon travaux (de 15 à 41 %) prix TTC hors pose( sauf isolation et échangeur géothermique).

Plafonds de dépenses

Personne seule

8 000 €

Couple

16 000 € +

400 € / enfant à charge

Bailleur

8 000 € / lgmt

(max 3)

C . L’éco-prêt à taux zéro



Page 137

C. L’ECO-PRET A TAUX ZERO

Pour le financement des travaux de rénovation énergétique, l’éco-prêt à

taux 0% (EPTZ) offre l’avantage de ne pas à avoir à avancer l’intégralité des frais

liés à cet investissement.

Deux possibilités pour pouvoir en bénéficier :

� Composer un bouquet de 2 ou 3 prestations parmi une liste

prédéfinie

� Viser une étiquette énergétique.

L’éco-prêt permet de débloquer jusqu’à 30 000€ pour les bouquets à 3

branches et 20 000€ pour les bouquets de deux prestations, qu’il faut rembourser

sur 10 ans sans aucun intérêt.

L’EPTZ peut se cumuler avec les autres aides présentées et s’applique aux

propriétaires et bailleurs pour des logements occupés comme résidence principale

depuis plus de 5 ans et dont la construction s’est achevée avant le 1er janvier 1990.

Pour bénéficier de l’EPTZ, il faut en faire une demande auprès d’une

banque après avoir fait réaliser un devis auprès d’un artisan compétent sur les

travaux conseillés et réaliser les travaux dans les 2 ans suivants l’obtention du prêt.

Exemple de simulation rénovation :

Données initiales :

- Maison 100m²

- Années 70

- Chauffée au gaz avec une isolation moyenne

�Facture énergétique = 270€/mois

Le propriétaire décide d’entreprendre des travaux de réhabilitation en composant

un bouquet pompe à chaleur + isolation d’une valeur de 18 000€.

Une fois cette opération réalisée sa facture énergétique est de 140€/mois

A sa facture s’ajoute les mensualités de son crédit standard avec un taux à 6% qui

sont de 200€/moins soit au total 340€/mois.

Dans le cas d’un EPTZ ces mensualité ne seront plus que de 150€ donc un coût

mensuel tout compris de 290€/mois. A ce stade le propriétaire se trouve à

dépenser plus après réhabilitation qu’avant.

Pour rendre l’opération rentable, le CIDD permet d’effectuer une économie de

9000€ qui, répartie sur l’ensemble des mensualités du prêt, font un bilan mensuel

de 260€/mois.

En cumulant l’EPTZ et le CIDD, le propriétaire économise 10€/mois pendant le

remboursement de son crédit et bénéficie donc déjà une première économie qui

sera de 130€/mois une fois le crédit remboursé. De plus, le propriétaire a réalisé

une amélioration de son logement dont il bénéficie immédiatement et augmente

la valeur de son bien sur le marché.

E . Un outil contractuel : le bail à réhabilitation



Page 138

D. L’EXONERATION DE TAXE FONCIERE

L’exonération de taxe foncière correspond à un abattement de celle-ci

pour les ménages ayant réalisé des travaux de réfection en faveur du

développement durable sur leur logement principal dont la construction a été

finalisée avant le 1er janvier 1989. Pour pouvoir en bénéficier, le particulier

demandant cet abattement doit pouvoir justifier d’une dépense :

� Soit de 10 000€ sur l’année précédente

� Soit de 15 000€ sur les trois années précédentes.

Cet abattement est d’un taux variant de 50 à 100% et s’étire sur une

période de 5 ans. A la fin de cette période, le propriétaire devra attendre 10 ans

pour pouvoir refaire une demande d’exonération.

La mise en place d’un tel procédé est relativement simple car elle est

facultative et ne nécessite qu’une simple délibération en conseil municipal.

L’exonération de taxe foncière en faveur des ménages réalisant des

travaux d’économie d’énergie est un geste fort témoignant de la volonté de la

collectivité de faire de la réhabilitation son cheval de bataille mais risque d’être

relativement compliquée à mettre en place dans certaines communes du canton,

la fiscalité étant leur seule source de revenus.

E. UN OUTIL CONTRACTUEL : LE BAIL A REHABILITATION

Le bail à réhabilitation est un contrat qui va permettre à un particulier

bailleur de réhabiliter et de louer un logement dont il est propriétaire en se faisant

aider par un organisme public. Cet outil poursuit un double objectif :

� Réhabiliter des logements dégradés

� Développer une offre de logement accessible aux plus démunis

DEFINITION ET PRINCIPE

Le bail à réhabilitation a été défini par l’article L.252-1 du Code de la

Construction et de l’Habitation (issu de l’article 11 de la loi n°90-449 du

31/05/1990, dite « loi Besson ») :13

« Le bail à réhabilitation est un contrat

par lequel le preneur s’engage à réaliser dans un

délai déterminé des travaux d’amélioration sur

l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon

état en vue de louer cet immeuble à l’usage

d’habitation pendant la durée du bail. »

13 Textes de références : « Loi Besson » n° 90-449 du 31 mai 1990 ; Circulaire n°91-23 du 28 janvier 1991 ; Code de la construction et de l’habitation, articles L.252-1 à L.252-4




Page 139

Le principe général est schématisé page suivante. Un propriétaire

possédant un logement vacant en mauvais état souhaite le réhabiliter en vue de

le louer à un particulier. Pour cela, il va transmettre l’usage et la gestion de son

bien à un organisme public, en contractant avec lui un bail à réhabilitation.

L’organisme public a alors charge de réhabiliter et d’entretenir le logement, mais

aussi de le louer à un ménage modeste et d’assurer la gestion de cette location. Le

contrat est limité dans le temps mais reconductible : sa durée minimale est de 12

ans (elle peut cependant être fixée à 15 ou 18 ans). De plus, il nécessite une

convention APL entre l’Etat et l’organisme preneur, annexée au bail et publiée au

fichier immobilier.




Page 140

Figure 106 : Principe général du bail à réhabilitation (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)




Page 141

CONTENU DU CONTRAT

Examinons la nature, les droits et les obligations de chaque protagoniste.

A. LE PROPRIETAIRE : BAILLEUR DANS LE CADRE DU BAIL A

REHABILITATION

Le propriétaire bailleur du logement concerné peut être un particulier

mais également une commune. Le contrat qu’il signe avec l’organisme public

preneur du logement n’est pas anodin : il perd totalement pendant 12 ans l’usage

de son bien ; il transmet donc de réels droits immobiliers au preneur.

B. L’ORGANISME PUBLIC : PRENEUR DANS LE CADRE DU

BAIL A REHABILITATION




Page 142

Le contrat de bail à réhabilitation donne à l’organisme public preneur

l’usage du bien et le pouvoir d’effectuer l’ensemble des formalités et démarches

administratives nécessaires à la réalisation des travaux (demande de permis de

construire, déclaration préalable de travaux, obtention de certificat de

conformité). Le délai d’exécution des travaux est précisé dans le contrat. Le

preneur peut bénéficier des subventions de l’ANAH vues précédemment pour les

réaliser. Il effectue également de la gestion locative, puisqu’il a obligation de louer

le bien à un ménage modeste pouvant prétendre à être logé dans le parc social.

Lorsque le preneur est une collectivité territoriale ou un office public HLM,

le bail doit faire l’objet d’un acte notarié ou d’un acte administratif.

Le prix du bail est fixé librement entre le propriétaire bailleur et

l’organisme preneur, en fonction de la nature du financement retenu pour le

montage de l’opération :14

� PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)

� PLUS (Prêt Locatif à Usage Social)

� ANAH

� Libre

C. LE MENAGE MODESTE : LOCATAIRE DU PRENEUR DANS

LE CADRE DU BAIL A REHABILITATION

14 Source : Habitat & Développement 27




Page 143

REGIME FISCAL

Le bail à réhabilitation bénéficie de dispositions fiscales15 qui avantagent

les deux signataires du contrat. Elles sont résumées dans le tableau ci-dessous.

Propriétaire bailleur Organisme preneur

� Le bailleur est imposé sur les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix du bail, au titre des revenus fonciers.

� Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement réalisés par le preneur sont exonérés d’impôt sur les revenus fonciers.

� Pas d’exonération pour les travaux

d’amélioration (chauffage, isolation…)

� Taxe foncière sur les propriétés bâties payée par le preneur pendant la durée du bail

Par ailleurs, les collectivités locales peuvent faciliter encore plus le recours

à cet outil :

� Elles peuvent exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties

les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation, totalement

ou partiellement, pour une durée qu’elles déterminent.

� Le Conseil Général peut proposer d’exonérer le bail à

réhabilitation de la taxe départementale de publicité foncière. Ce

n’est pas le cas dans l’Eure.16

On constate que les dispositions fiscales sont très incitatives pour le

propriétaire : il n’est notamment pas imposé sur les travaux (hors amélioration)

effectués par l’organisme preneur, et il transfère la taxe sur les propriétés bâties à

cet organisme.

15 Instituées par la Loi de Finances rectificative pour 1990 (29/12/1990) : art. 39 ; CGI : art. 33 quinquiès, art. 745, art. 1400 et art. 1387 B / loi du 29.7.98 : art. 49 16 Source : Direction Générale des Finances Publiques : Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière sur les mutations à titre onéreux d’immeubles et de droits immobiliers. Taux, abattements et exonérations applicables à compter du 1er juin 2013. Voir ce tableau en annexe.




Page 144

SORTIE DE BAIL

Au terme de la durée du bail prévue dans le contrat, deux options s’offrent

au propriétaire :

Figure 107 : Quelles options pour le propriétaire bailleur en fin automatique de bail ? (Réalisation :


� En cas de prolongation du bail sur une nouvelle période, décidée

par les deux parties, un avenant au bail en cours est signé afin

d’assurer la liaison avec le bail à réhabilitation suivant.

� En cas de résiliation du bail, le propriétaire récupère le bénéfice

des travaux de réhabilitation effectués par le preneur, sans avoir

à l’indemniser. Il retrouve alors le libre usage de son bien.

Reste à régler la question des locataires occupants du logement. Là

encore, le choix revient au propriétaire (voir schéma ci-dessous).

Figure 108 : Situation des locataires occupants en cas de résiliation du bail (Réalisation : Etudiants





Page 145

LE BAIL A REHABILITATION : AVANTAGES ET

INCONVENIENTS

Le principal avantage du bail à réhabilitation est qu’il permet à des

propriétaires, qui sont dans l’incapacité financière et/ou organisationnelle

d’engager des travaux immobiliers, de réhabiliter leur logement vacant, vétuste

voire insalubre (ou qui le serait devenu sans travaux). Le dispositif est très incitatif

pour le propriétaire dynamique qui souhaite faire « vivre » son patrimoine

immobilier car il lui permet d’améliorer son logement (et donc potentiellement

d’augmenter sa valeur) sans avoir à en supporter la charge financière. Le

propriétaire se déleste de plus de l’organisation des travaux. On a vu dans la partie

« contexte de l’étude » que la population qui prédomine dans le canton est assez

peu aisée. Des dispositifs tels que celui-ci paraissent donc pertinents à proposer,

du fait de l’appui financier et logistique qu’ils procurent.

La principale limite de cet outil contractuel concerne la difficulté pour

l’organisme public preneur de porter ce type de projet dans le contexte très rural

du canton, marqué par un marché immobilier peu tendu. Il paraît peu efficace

d’utiliser cet outil de manière isolée, au cas par cas (même si cela reste possible).

Il sera plus judicieux de l’utiliser en combinaison d’autres outils.

Une autre difficulté à prendre en compte concerne le relogement des

locataires occupants en cas de résiliation du bail, que le preneur a l’obligation

d’effectuer, alors que le parc social n’est pas très développé dans le canton (voir

partie 1). Le bail à réhabilitation s’appuie en effet sur le parc social, au travers de

la convention APL fixée avec l’Etat. Or, le logement social n’est pas forcément

adapté à n’importe quel cas dans le contexte cantonal (on ne peut pas accueillir

des populations trop modestes qui ne possèdent pas de voiture). Il faut donc

jongler entre les plafonds de loyers fixés par l’ANAH pour obtenir des subventions

et le profil de population qu’il est pertinent d’accueillir sur le canton.

A noter, en variante au bail à réhabilitation, il est également possible

d’utiliser un bail emphytéotique17. Le principe est sensiblement le même : par

contrat, le propriétaire cède au preneur la jouissance d’un immeuble pour un loyer

peu élevé, mais contre l’engagement du preneur d’améliorer le bien. Quelques

différences existent cependant par rapport au bail à réhabilitation : le preneur n’a

pas à louer le bien à un locataire (dans le cas d’un logement) et le contrat est conclu

pour une durée de 18 à 99 ans. En pratique, cet outil est davantage utilisé pour

gérer du foncier non bâti (entretenir des espaces naturels par exemple), mais on

retrouve quelques exemples de réhabilitation de logements (appartenant souvent

à des collectivités territoriales) par le biais de ce contrat. Par exemple, la commune

de Burlats (1902 habitants en 2010, Tarn, 81) a « cédé » au PACT18 du Tarn par bail

17 Défini par les articles L 451-1 à L 451-13 du Code Rural 18 L’association loi 1901 PACT-Arim aide les collectivités locales à mettre en place des politiques de l’habitat adaptées à leur contexte territorial et à leurs objectifs politiques ; elle aide également les particuliers à améliorer leur logement grâce à des conventions avec les institutions financeurs du logement (Etat, ANAH, départements, régions, CAF, caisses de




Page 146

emphytéotique la gestion d’un immeuble insalubre situé à l’entrée de la

commune. Le PACT, aidé par des subventions de l’ANAH, du département et de la

CAF, a réhabilité l’immeuble et a créé huit logements sociaux (voir en annexe les

photos avant/après la réhabilitation).

retraites…). Guichet unique, elle dispense des conseils d’ordre technique, administratif et financier. (Source : Site maisonrouge77.free.fr/pactarim.htm)

A . La ZAC, Zone d’Aménagement Concerté

III. QUels leviers pour traiter la vacance dans des poches d’urbanisation ?


Page 147

III. QUELS LEVIERS POUR TRAITER LA VACANCE DANS DES POCHES D’URBANISATION ?

A. LA ZAC, ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE

QU'EST-CE QU'UNE ZAC ?

Les zones d'aménagement concerté sont des zones à l'intérieur desquelles

la collectivité publique décide d'intervenir pour procéder à la réalisation

coordonnée d'équipements publics (eau potable, égouts, routes, écoles, maison

pour tous…) en vue d'aménager des terrains, qu'elle a acquis ou qu'elle va

acquérir, pour les céder ensuite à des utilisateurs publics ou privés.

Le projet d'urbanisme de la ZAC, établi autour d'un programme de

construction et d'équipements publics précis (logements, activités, équipements),

est inclus dans le plan local d'urbanisme afin de mieux intégrer celle-ci dans

l'urbanisation environnante.

POURQUOI METTRE EN PLACE UNE ZAC ?

Contrairement à la procédure couramment utilisée de lotissement qui est

d’origine privée, la ZAC est à l’initiative de la collectivité. Il s’agit de l’outil privilégié

de l’aménagement pour les collectivités.

Une ZAC permet d’assurer la maîtrise foncière en apportant à sa création

la possibilité de mettre en place le droit de préemption urbain (DPU) et la

déclaration d’utilité publique (DUP).

Elle permet d’assurer la maîtrise de l’urbanisation car c’est la collectivité

qui fixe les règles d’aménagement de l’opération. En complément la ZAC, à sa

création, permet de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisations risquant

de compromettre la réalisation de l’opération.

La ZAC permet d’assurer le financement de l’opération par un régime de

participations contractuelles de l’aménageur ou du promoteur vis-à-vis de la

collectivité.

Finalement, la ZAC est une procédure transparente car elle assure une

bonne communication au public grâce à des réunions d’information et des

enquêtes publiques.

UNE ZAC, COMMENT CELA FONCTIONNE ?

La ZAC est une opération d’aménagement qui résulte d’une initiative

publique à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement

public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser

l’aménagement et l’équipement des terrains.

A. LA CREATION DE LA ZAC EN 6 ETAPES

1. Définir le périmètre de la ZAC

Le périmètre, l’objet et les objectifs de la ZAC sont fixés par

délibération du conseil de l’organe délibérant. Le périmètre sera figé par




Page 148

l’acte qui crée la ZAC. Précisons également que le périmètre de la ZAC n’est

pas forcément continu et peut se composer de plusieurs sites, on parle

alors de ZAC multi-sites.

2. Conduite d’une étude préalable

Au vu des enjeux urbains, financiers et politiques induits par la

ZAC, il est appréciable de réaliser une étude permettant de juger de la

faisabilité d’une telle opération en prenant appui sur un diagnostic global

des besoins et des moyens. L’objectif alors est de juger de l’opportunité

de l’opération. Cette étude doit donc porter sur l’ensemble des points qui

constitueront le rapport de création :

� Le programme

� Le site

� La faisabilité technique et financière

� L’ébauche de projet

� Les procédures

Cette étude permettra de rédiger un diagnostic support du futur projet

d’aménagement.

3. Organisation de la concertation

Cette délibération vise à fixer les supports de communication, les

réunions de concertation et des réunions publiques… Durant la durée de

l’élaboration du projet, les habitants, les associations, les collectivités et

toute autre personne concernée sont invités à s’associer aux réflexions du

projet pour permettre de l’infléchir.

4. Constituer le dossier de création

Le dossier doit être approuvé par l’organe délibérant de la

personne publique qui initie le projet. Ce dossier doit contenir un rapport

de présentation, un plan de situation, un plan de délimitation du

périmètre et une étude d’impact environnemental.

Il y sera précisé si la taxe d’aménagement est exigible sur la zone.

On y décrit également le programme global de l’opération et les modes de

réalisation de la ZAC.

5. Créer la ZAC

La ZAC est créée par délibération de l’organe ayant impulsé la

création. A ce stade il est possible d’appliquer le sursis à statuer.

6. Faire la publicité de l’acte de création

L’acte de création de la ZAC doit être affiché pendant au minimum

un mois dans chacune des mairies constituants l’EPCI et doit faire l’objet

de publications dans la presse.




Page 149

B. LA REALISATION DE LA ZAC

Si la collectivité choisit de ne pas porter l’opération en régie, il faut qu’elle

désigne par une procédure de marché public l’aménageur qui réalisera la ZAC.

Une fois désigné, l’aménageur est chargé d’acquérir les terrains contenus

dans le périmètre de la ZAC, de les viabiliser, de créer les aménagements publics

de la ZAC (VRD, équipements) et de revendre sous forme de cessions (libre ou m²

de surface constructible) les parcelles ainsi équipées aux promoteurs ou aux

particuliers.

C. QUELQUES DONNEES SUPPLEMENTAIRES

Figure 109 : La chronologie de la ZAC (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

D. ZAC ET REGLEMENT DU PLUI

La création d’une ZAC étant annexée au PLUi, toute création de ZAC

entraîne une révision ou une modification de ce dernier pour intégrer le règlement

de la ZAC au règlement du PLUi.

Etude de faisabilité 4 mois

Elaboration du dossier de création

6-8 mois

Choix de l'aménageur

3-4 mois

Constitution du dossier de

réalisation 6 à 8 mois

B . L’OPAH, l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat



Page 150

Figure 110 : Résumé du déroulement de la procédure de ZAC (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

B. L’OPAH, L’OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE

L’HABITAT

Le travail sur le terrain a permis d’identifier des zones où il y a une

concentration importante de logements vacants, notamment dans les centres-

bourgs de Rugles et de La Neuve-Lyre. Des outils existent afin d’aider les

collectivités à traiter la vacance de logements dans un périmètre précis.

PRINCIPE

En effet, sur un secteur géographique bien déterminé, une OPAH

(Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat) peut renforcer les aides

classiques de l’ANAH. L’OPAH est un dispositif d’une durée de 3 à 5 ans à l’initiative

des collectivités locales. Elle s’inscrit dans un projet de territoire dans le but de

requalifier un quartier, des îlots, une ville ou un secteur rural pour lequel une

étude pré-opérationnelle aura été menée. La lutte contre la vacance n’est pas

affichée comme une priorité, l’objectif premier est d’inciter les propriétaires privés

à réhabiliter leur(s) logement(s) dégradé(s). Les propriétaires occupants ou

bailleurs peuvent bénéficier des subventions selon la nature des travaux envisagés

et sous certaines conditions de plafonds de ressources. Si des propriétaires ne

collaborent pas à cette démarche de l’amélioration de l’habitat, les animateurs de

l’OPAH travailleront uniquement avec les propriétaires ayant coopérés.




Page 151

Cependant, l’effet produit par une OPAH sera moindre et l’ANAH accordera peu

de subventions.

Les travaux susceptibles d’être subventionnées par l’ANAH sont les

suivants :

� Travaux d’économie d’énergie

� Travaux d’adaptation du logement liés au handicap de l’occupant

� Travaux permettant le maintien à domicile des personnes âgées

� Travaux permettant la remise sur le marché des logements vacants

� Développement du parc locatif conventionné

� Travaux lourds face à une situation de dégradation du logement

QUELQUES EXEMPLES

A. EXEMPLE LOCAL D’UNE OPAH (2009 – 2012) DANS LA

COMMUNAUTE DE COMMUNES D’AMFREVILLE-LA-

CAMPAGNE (L’EURE)

♦ BILAN FINAL

� Propriétaires occupants (PO)

Figure 111 : Quelques chiffres significatifs (Source : HD27)

� Propriétaires bailleurs (PB)




Page 152

Figure 112 : Quelques chiffres significatifs (Source : HD27)

♦ SYNTHESE

� De nombreux contacts : 355 personnes se sont renseignées sur les

aides OPAH.

� 108 logements améliorés (103 logements PO et 5 logements PB) :

une multiplicité d’interventions

� Une finalité sociale de l’opération, à travers les aides accordées :

72 % des aides PO accordées aux propriétaires très modestes et

aux projets spécifiques (handicap, insalubrité, amélioration

énergétique)

� Implication et l’intervention de tous les partenaires engagés dans

l’opération

B. COUPLAGE AVEC LE BAIL A REHABILITATION

Nous allons maintenant voir un exemple mêlant OPAH et bail à

réhabilitation. Il s’agit de la réhabilitation d’un centre de vacances en 9 logements

à Plélauff (693 habitants en 2010, Côtes-d’Armor, 22) 19 . Le programme de

logements prévoyait 4 logements pour tout ménage modeste, et 5 plus

spécifiquement réservés à des jeunes en insertion professionnelle. Ce projet s’est

déroulé dans le cadre de l’OPAH de revitalisation rurale à volet énergie de la

Communauté de Communes du Kreiz Breiz, et du PREBAT de la région Bretagne

(Programme de Recherche et d’expérimentation sur l’Energie dans le Bâtiment).

L’opérateur et gestionnaire du projet était le PACT20 des Côtes-d’Armor,

qui a reçu un financement de 660.000€ : la moitié en subventions, l’autre moitié

provenant d’un Prêt Locatif Social. Ce projet, par son caractère expérimental, a

réuni le soutien de nombreuses organisations :

19 Source : PACT Arim, L’action du mouvement Pact Arim ; Habitat et solidarités : l’efficacité au quotidien, 30 cas pratiques. Etude – Juin 2008. Voir fiche en annexe 20 L’association loi 1901 PACT-Arim aide les collectivités locales à mettre en place des politiques de l’habitat adaptées à leur contexte territorial et à leurs objectifs politiques ; elle aide également les particuliers à améliorer leur logement grâce à des conventions avec les institutions financeurs du logement (Etat, ANAH, départements, régions, CAF, caisses de retraites…). Guichet unique, elle dispense des conseils d’ordre technique, administratif et financier. (Source : Site maisonrouge77.free.fr/pactarim.htm)




Page 153

� ANAH

� Région Bretagne

� Collectivités locales

� ADEME

� FEDER

� Crédit Mutuel de Bretagne

� CAPEB

Figure 113 : Photographie des logements réhabilités (Source : Pact-Arim)

Cet exemple d’articulation de plusieurs outils (OPAH et bail à

réhabilitation) montre que les outils applicables à un seul logement (tels que le

bail à réhabilitation) sont plus efficacement utilisés en étant combinés à des outils

sectorisés, car ces derniers expriment des objectifs politiques en termes, par

exemple, de forme d’habitat, de public visés, de continuité urbaine etc… Ces

combinaisons doivent ainsi permettre d’intégrer les logements à traiter dans un

programme commun, concerté et cohérent (c’est en tout cas le but), avec

normalement une meilleure réflexion à moyen et long termes.

L’exemple précédent combinait OPAH et bail à réhabilitation, mais

d’autres combinaisons sont possibles : par exemple avec l’outil suivant, très

proche de l’OPAH (sur la thématique « amélioration de l’habitat »), et qui a été mis

en place au niveau de la communauté de communes du canton de Rugles.

C . Le PIG, le Programme d’Intêret Général



Page 154

C. LE PIG, LE PROGRAMME D’INTERET GENERAL

DEFINITION ET PRINCIPE GENERAL

Le Programme d’Intérêt Général est un outil conventionnel qui peut être

lancé à l’initiative des collectivités territoriales ou de l’Etat (par l’intermédiaire du

préfet). Il a défini comme suit par la circulaire n°2002-68/UHC/IUH4/26 du 8

novembre 2002 et par l’article R.353-34 du Code de la construction et de

l’habitation :

Le PIG est un « programme d’action visant

à […] promouvoir des actions d’intérêt général,

afin de résoudre des problèmes particuliers dans

l’habitat existant, dont la nature peut être sociale

ou technique, et ce, hors d’une logique de projet

de quartier ou de territoire. »

Le PIG autorise notamment le conventionnement des logements (la

possibilité de les louer à des loyers maîtrisés) et permet aux propriétaires bailleurs

qui s’engagent à louer leurs logements à des loyers maîtrisés de bénéficier de

subventions majorées. Le PIG fait l’objet d’un protocole d’accord entre la

collectivité locale initiatrice et l’Etat, dans lequel sont précisés les engagements

réciproques des deux parties, les conditions de suivi, d’animation et d’évaluation

du programme. Ce protocole conventionnel doit être approuvé par le préfet du

département concerné, par arrêté.

Par rapport à l’OPAH, le PIG est utilisé pour traiter une ou plusieurs

problématiques précises et ponctuelles, de nature sociale ou technique, sur des

secteurs plus vastes que ceux traités par l’OPAH : ils peuvent aller de

l’agglomération au département voire au pays. Ces problématiques peuvent être,

par exemple :

� Dans le champ social : le logement étudiant, des jeunes

travailleurs, des personnes âgées, des personnes handicapées, les

logements insalubres…

� Dans le champ technique : problématiques liées à la santé, aux

zones inondables, sismiques, aux performances énergétiques de

l’habitat…

Ces problématiques étant ponctuelles, elles n’entraînent pas forcément

des dysfonctionnements majeurs à l’échelle du territoire traité par le PIG. C’est

pourquoi elles n’ont pas nécessairement vocation à faire l’objet d’un projet

d’ensemble, et peuvent être traitées en marge du projet de territoire. Le PIG doit

cependant être mené en cohérence avec les documents programmatiques en

vigueur sur le territoire concerné, notamment ceux concernant l’habitat (PDALPD,

PLH)21.

21 PDALPD : Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées ; PLH : Plan Local de l’Habitat




Page 155

De plus, pour accompagner la collectivité initiatrice du PIG dans sa relation

avec les administrés concernés et dans sa gestion du programme, l’Etat peut

mettre en place une ingénierie ad-hoc à travers des partenariats avec des

organismes publics tels que l’ANAH, l’ADEME etc…

Le tableau suivant résume les différences entre OPAH et PIG :

OPAH PIG Echelle

géographique quartier agglomération à pays

Durée 5 ans max libre: de 1 à 3 ans : convention >3 ans : contrat

Champs des objectifs

Problématiques concentrées et significatives à l’échelle du quartier (incluent les équipements publics et les commerces). Etude préalable obligatoire Approche globale

Problématiques ponctuelles Etude préalable facultative Approche ciblée

Pouvoir initiateur

Collectivité territoriale Collectivité territoriale ou Etat

(Source : www.precarite-energie.org/Quelles-sont-les-differences-entre,458.html ;

Réalisation : Rémi VIGNEAU, stage de groupe Polytech Tours, Département

Aménagement, août 2013)

Figure 114 : Résumé des différences entre OPAH et PIG (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

Le PIG est donc utilisé par les collectivités territoriales :

� pour mettre en place une politique sectorisée

� visant à atteindre des objectifs précis (qualitativement et

quantitativement, donc avec des objectifs chiffrés)

� dans des thématiques définies et délimitées concernant l’habitat.

Il permet de fédérer au niveau local les différents acteurs professionnels

et institutionnels concernés par les thématiques ; en cela, c’est autant un outil de

dialogue et d’animation qu’un outil d’action politique (le dialogue et l’animation

permettant justement de mettre en place cette action).

LE PIG D’AMELIORATION DE L’HABITAT MIS EN

PLACE PAR LA 3CR

La communauté de communes du canton de Rugles a lancé un Programme

d’Intérêt Général d’amélioration de l’habitat en juin 2013 (signature de la

convention et lancement de l’opération)22. Ce programme va durer trois ans (2013

à 2016), avec un objectif principal affiché d’améliorer 132 logements pendant ce

22 Source : document 3CR de présentation du PIG




Page 156

laps de temps. Cette action doit permettre, selon la 3CR, d’améliorer le confort

des logements du parc privé (pour les propriétaires et les locataires), de soutenir

l’activité économique locale (par la mobilisation des artisans du bâtiment

notamment) et de valoriser le cadre de vie et le patrimoine des communes. De

plus, cette politique s’inscrit dans les objectifs prioritaires du Plan Départemental

de l’Habitat et de l’ANAH.

Les objectifs d’intervention qui ont été fixés sont donc les suivants :

� Lutter contre l’habitat indigne et très dégradé

� Lutter contre la précarité énergétique

� Adapter le logement au vieillissement et au handicap

� Développer l’offre locative à loyers maîtrisés

� Préserver le patrimoine et soutenir l’économie locale

� Accompagner les retraités agricoles

L’enveloppe allouée à ce PIG s’élève à 1.130.000€, sous la forme de

subventions pour les propriétaires. Ces crédits sont apportés par le département

de l’Eure, l’ANAH, le programme « Habiter Mieux » et la 3CR. En complément, des

prêts à taux réduits et/ou des subventions seront mises en place par la CAF de

l’Eure et LogiLiance Ouest, le CIL collecteur local du « 1% logements »23.

Par rapport à la politique de subventions standards de l’ANAH, les plafonds

de subventions sont modifiés comme suit :

Propriétaires

occupants Propriétaires

bailleurs

Plafonds de subventions

(% du coût des travaux)

80% 65%

Figure 115 : Plafonds de subventions dans le cadre du PIG 3CR (Source : document 3CR de

présentation du PIG)

A noter, une particularité pour les propriétaires occupants : les

subventions sont majorées pour les travaux d’adaptation, de sortie d’insalubrité,

de traitement du plomb et de maîtrise de l’énergie.

Les subventions seront particulièrement dirigées vers les travaux

d’économie d’énergie (isolation, chauffage, ventilation etc…), d’adaptation du

logement au handicap, de résorption de l’insalubrité, et d’amélioration et de

remise en état (mise aux normes, électricité, sanitaires, plomberie, toiture...).

L’animation du PIG a été confiée à « Habitat et Développement »,

association loi 1901 qui accompagne notamment les collectivités dans le cadre de

missions en faveur de l’habitat (OPAH, PIG …) et de l’urbanisme (PLU, cartes

communales). Dans le cadre du PIG 3 CR, elle effectuera les missions suivantes :

� Suivi et coordination de l’action et de l’accueil

23 Les Comités Interprofessionnels du Logement (CIL) sont des associations loi 1901, dont l’objet statutaire exclusif est la collecte et l’utilisation des 1% de cotisations patronales payées par les employeurs pour financer les politiques publiques du logement. (Source : www.actionlogement.fr/qui-sommes-nous/organisation/cil)

D . La THLV, la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants



Page 157

� Information aux particuliers

� Conseils techniques et financiers sur les projets

� Aide au montage administratif et financier des dossiers

H&D constitue donc l’interlocuteur prioritaire vers lequel les administrés

pourront se tourner dans le cadre du PIG.

On remarque que les priorités définies par la 3CR pour ce PIG

correspondent à des besoins au niveau des logements vacants que nous avons pu

identifier lors de l’étude du parc de logements. Par ailleurs, ces besoins particuliers

nous ont été confirmés à plusieurs reprises par certains élus lors de nos visites sur

le terrain. En particulier, l’action pour diminuer la précarité énergétique des

ménages semble pertinente, au vu du pourcentage des logements du canton

chauffés à l’électricité (un quart) et de la part des logements chauffés ni au gaz ni

à l’électricité (un quart également, voir étude du parc de logement dans la

première partie). De même, les élus reconnaissent ne pas bien connaître l’état du

parc de leurs communes, et estiment très probable l’existence d’un nombre non

négligeable de logements insalubres sur le canton (particulièrement de l’habitat

diffus isolé). Le PIG mis en place semble donc viser juste au niveau de ses priorités,

en s’attaquant à l’habitat précaire et aux situations sociales préoccupantes qui

peuvent potentiellement l’accompagner.

Cependant, par rapport à notre sujet (la vacance des logements), on peut

estimer que le PIG ne suffira pas à traiter entièrement cette vacance. En effet, la

priorité est donnée aux logements occupés (ce qui semble normal : il paraît plus

urgent de résorber de l’habitat insalubre, donc occupé, que de l’habitat vacant).

Même si quelques logements vacants pourront être traités dans le cadre de ce PIG,

il ne constitue cependant pas une solution miracle qui règle tout le problème. En

particulier, les logements vacants en assez bon état, qui nécessitent uniquement

des travaux de second œuvre, ne font pas partie des objectifs de ce PIG.

D. LA THLV, LA TAXE D’HABITATION SUR LES LOGEMENTS

VACANTS

BASE LEGALE

En 2006, la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National

pour le Logement instaure la Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant (THLV). Elle

permet de taxer les propriétaires de logements vacants sous certaines conditions.

Applicable dès 2007, elle concerne les communes ou EPCI l’ayant

instaurée et taxe les propriétés vacantes depuis 2002 (soit 5 ans).

Cette taxe a été modifiée par l’article 1407 bis de la loi n°2012-1509 du 29

décembre 2012.

QUI EST CONCERNE PAR LA THLV?

Seuls les locaux à usages d’habitation sont concernés. Ils doivent être

vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Autrement dit,




Page 158

pour payer cette taxe en 2013 il faut que le logement soit vacant depuis le 1er

janvier 2011. Ce décompte recommence à chaque changement de propriétaires

(comme dans le cas d’une succession par exemple).

Le local doit être à usage d’habitation. Il doit donc être clos et couvert

(hors d’eau et hors d’air) et pourvu d’un confort minimum (électricité, eau

courante, assainissement).

Pour qu’un logement soit considéré vacant, il doit être inhabité ou vide de

meubles. Si le mobilier est insuffisant pour permettre l’occupation, il est

également soumis à la THLV.

Afin de prouver la vacance d’un logement, le service des impôts qui

possède son propre répertoire peut demander à un propriétaire de justifier de

l’occupation d’un logement. Ce service travaille en étroite collaboration avec les

élus des communes où la THLV est instaurée.

Par exemple, si une propriété équipée de l’électricité et donc répondant à

la définition de logement présente une consommation d’électricité nulle, on

imagine facilement qu’il n’a pas été occupé durant la période de relevé de cette

facture.




Page 159

QUI EST EXONERE DE LA THLV ?

Le propriétaire n’est pas soumis à la THLV si le logement est vacant

indépendamment de sa volonté. La loi prend l’exemple d’une mise en vente ou

d’une location correspondant au prix du marché.

Si le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs par an ou s’il s’agit

d’une résidence secondaire, il n’est pas soumis à la THLV.

Si le logement nécessite d’importants travaux correspondant à plus de

25% du prix du bien pour être habité, il n’est pas soumis à la THLV.

CALCUL DE LA TAXE D’HABITATION SUR LE

LOGEMENT VACANT

La base d’imposition est la même que pour la taxe d’habitation : la valeur

locative du logement.

Le taux de cette taxe est le même que celle de la taxe d’habitation. La

formule de calcul est donc :

Valeur locative * THLV = taxe payée

THLV SUR LE CANTON DE RUGLES

Avec 219 logements vacants recensés sur le canton de Rugles, la THLV peut

être un outil de lutte contre le logement vacant et notamment contre le

phénomène de rétention de logements.

Nous avons constaté lors de cette étude un phénomène étonnant d’achat

de logements (notamment de maisons individuelles) pour les laisser vacants.

Certaines personnes nous ont avoué posséder des logements vacants dans

l’hypothèse où :

� Leurs enfants viendraient habiter sur le canton

� Pour réduire les nuisances sonores causées par les voisins

� ….




Page 160

Il n’est donc pas étonnant de constater que seules deux communes ont

mise en place cette taxe : La Haye St Sylvestre et Chéronvilliers.

Figure 116 : Localisation des communes ayant instaurées la THLV (Réalisation : Etudiants Polytech


DES DIFFERENCES IMPORTANTES DE TAUX

Comme vu précédemment, le taux de la Taxe d’Habitation sur le Logement

vacant et celui de la Taxe d’Habitation sont identiques. Il est désormais nécessaire

d’étudier les taux applicables sur le canton.

Lors du premier comité de pilotage, les élus ont reçu un document à

compléter : les taux d’imposition sur chacun de leur commune. Ce document avait

pour objectif d’obtenir les taux de taxe d’habitation.




Page 161

Communes Taxe

d'habitation en

%

AMBENAY 6,52

BOIS-ANZERAY 5,66

BOIS-ARNAULT 8,18

BOIS-NORMAND-PRES-LYRE 5,69

LES BOTTEREAUX 7,36

CHAISE-DIEU-DU-THEIL 10,04

CHAMBORD 6,30

CHAMPIGNOLLES 10,03

CHERONVILLIERS 10,12

LA HAYE-SAINT-SYLVESTRE 7,28

JUIGNETTES 6,63

NEAUFLES-AUVERGNY 5,76

LA NEUVE-LYRE 13,13

RUGLES 15,9

SAINT-ANTONIN-DE-SOMMAIRE 7,63

LA VIEILLE-LYRE 10,98

Département de l'Eure (2011) 9,56

Figure 117 : Taux taxe d'habitation par commune de l'EPCI (Source : Maire des communes du canton

de Rugles)

On constate un écart important entre Bois-Anzeray à 5,66% et Rugles à

15,90%. La Taxe d’Habitation constitue une part importante des recettes dans les

communes rurales (peu ou pas d’entreprises, …).

Un graphique a ensuite été réalisé pour mieux apprécier les différences.

La moyenne des 16 communes correspond à un taux de 9,17%. Cette valeur n’est

pas forcément très indicative. En revanche si l’on prend la moyenne

départementale (9,56%), on voit que 6 communes sont au-dessus de cette

dernière.

Figure 118 : Graphique de la Taxe d'Habitation sur le canton de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

02468

1012141618

Ta

xe d

'Ha

bit

ati

on

en

po

urc

en

t

Taxe d'Habitation sur le canton de Rugles




Page 162

Sur ce graphique, la couleur jaune permet de visualiser la

moyenne départementale tandis que la couleur rouge permet de visualiser les taux

des deux communes ayant instaurés la THLV.

DE DIFFICILES NEGOCIATIONS POUR SON

INSTAURATION DANS LE PLUI

Ici se dessine une difficulté dans la démarche PLUi. L’instauration d’un taux

unique paraît en effet difficilement imaginable. En effet, la Taxe d’Habitation est

un revenu important pour ces communes dont certaines n’ont que peu ou pas

d’autres moyennement de financement (peu ou pas d’activités, d’exploitants

agricoles ….).

Uniformiser le taux serait vide de sens au vu des différences de

populations des communes (39 habitants pour Champignolles, 2.375 pour Rugles

en 2009). On peut néanmoins imaginer un lissage de ces taux comme par exemple

un taux unique pour toutes les communes entre 100 et 300 habitants.

Des conflits d’intérêts risquent de rapidement apparaître entre l’intérêt

général et des intérêts particuliers. Lors de notre relevé de terrains, nous avons

constatés des élus propriétaires de logements vacants qu’ils souhaitent conserver

dans cet état. On ne peut exclure le risque d’une certaine réticence à voter une

taxe qui les concernerait directement. Nous proposons cependant cet outil aux

élus de manière neutre, conformément à notre mission d’inventaire des outils

existants (voir introduction). A eux de décider collectivement l’usage qu’ils en

feront.

La THLV est un outil supplémentaire de lutte contre la vacance. Il permet

de taxer les personnes qui volontairement conservent des logements vacants. Elle

peut également permettre de faire bouger des situations complexes comme dans

le cas de plusieurs propriétaires d’un logement qui « oublient » qu’ils en sont

propriétaires (éloignement géographique important, manque de temps pour le

mettre en vente, concertation difficiles entre héritiers …).

E . Taxe d’Aménagement, Règles de densité, OAP



Page 163

E. TAXE D’AMENAGEMENT, REGLES DE DENSITE, OAP

TAXE D’AMENAGEMENT

La TA est un des outils fiscaux pour contribuer au financement des

équipements. Elle est applicable de plein droit dans les communes dotées d’un PLU

ou d’un POS (Plan d’Occupation des Sols), et dans les communautés urbaines par

délibération dans les autres communes. La TA permet de « financer les actions et

opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis à l’article24 L121-1 du

Code de l’Urbanisme ». Les communes ou établissements publics de coopération

intercommunale, les départements et la région Ile-de-France perçoivent une taxe

d'aménagement.

Le taux est fixé par la collectivité et peut varier entre 1 % et 5 % sans la

nécessité de fournir un justificatif. Le taux peut également être sectorisé si la

commune est doté d’un PLU ou d’un POS. La collectivité a également la possibilité

d’augmenter le taux de la TA jusqu’à 20 %.

A. SECTORISATION DU TAUX DE LA PART

(INTER)COMMUNALE DE LA TA

Figure 119 : Un exemple de sectorisation de la taxe d'aménagement (Source : CAUE27)

24 Article L121-1 : Les objectifs définis dans cet article sont : Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, l’utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, la protection des sites, des milieux et paysages naturels, la sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables, la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville.




Page 164

� UA : Secteur sous équipé, tissu ancien avec des réseaux obsolètes

et sous dimensionnés.

� UB et UZ : Secteurs urbanisés récemment, suffisamment équipés

pour accueillir une densification raisonnée.

� AU : Secteur non équipé

Les communes peuvent pratiquer des taux différents sur leur territoire

pour tenir compte du coût réel de l’urbanisation de chaque secteur. La

sectorisation permet également d’éviter la construction dans des zones

complètement isolées, sans commerces et sans desserte de transport en commun.

Et par conséquent réduire les logements vacants diffus complètement éloignés du

tissu urbain. Le taux de la TA peut être porté jusqu’à 20 % si il y a une mise en

œuvre d’un « véritable urbanisme de projet ». L’augmentation de ce taux permet

le financement des travaux de types voiries, réseaux d’assainissements, de

télécommunication, éclairage public ou création des équipements publics induit

par l’importance du projet à édifier. La finalité pour la commune est d’aboutir à

une sectorisation territoriale en cohérence avec la stratégie d’aménagement. Le

taux doit être cohérent avec les besoins réels du secteur.

B. COMMENT CALCULER LA TA ?

LE PROJET URBAIN PARTENARIAL

Le PUP (créé par l’article 43 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009)

est un dispositif qui permet à la commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU

de mettre à la charge d’une personne privée (les propriétaires des terrains, les

aménageurs, les constructeurs) le coût des équipements publics. Le PUP

s’applique uniquement dans les opérations d’intérêt général et est défini

uniquement dans des zones U et AU. La commune peut négocier un PUP avec un

opérateur privé si la réalisation des équipements publics en question est difficile à

financer et que la procédure PUP permet de faire avancer plus rapidement

l’opération. L’intérêt aussi pour la collectivité est d’avoir à disposition un outil




Page 165

contractuel plus souple. Le PUP finance uniquement les équipements en lien direct

avec la future zone d’aménagements. Il finance :

� Voirie, réseaux

� Aménagements de carrefours

� Equipements scolaires, sportifs, socioculturels

� Etudes d’acquisition du foncier, travaux, frais divers

La collectivité peut percevoir une participation échelonnée sur la durée du

projet. Le financement peut aussi être sous forme de terrains nus ou de bâtiments

qui peuvent intéresser la collectivité pour la réalisation du projet.

OUTILS REGLEMENTAIRES DANS LE PLU : REGLES

DE DENSITE

Le PLU permet de règlementer la construction dans la commune et par

conséquent d’avoir un impact sur le foncier. A partir d’un diagnostic territorial, le

PLU définit les règles d’urbanisme et l’utilisation des sols. Il doit être en accord

avec le SCoT. Le PLU permet de définir des principes et des intentions politiques.

Il annonce des orientations d’aménagement dans un secteur plus ou moins précis.

Ces orientations d’aménagements peuvent concerner une extension urbaine, un

renouvellement urbain ou des secteurs naturels ou agricoles. La lutte contre la

vacance permet non seulement de remettre les logements vacants sur le marché

mais également de bloquer le foncier pour les futurs projets d’aménagement.

Par ailleurs, dans le PLU, il y a des règles qui conditionnent la densité :

� la hauteur (article 10 du règlement),

� l’emprise (article 9),

� les espaces libres et les plantations (article 13),

� le COS (article 14)

Ces règles déterminent le volume de constructibilité dans la parcelle et

règlementent une constructibilité uniforme par m² de terrain sur toutes les

parcelles. En effet, la règlementation sur la hauteur permet de déterminer une

hauteur maximale et prévoir une homogénéité des bâtiments. En outre, une

règlementation sur l’emprise au sol permet de définir une certaine densité et ainsi

avoir une véritable maîtrise sur le foncier. De même, l’article 13 sur les espaces

libres et plantations joue lui aussi sur la densité. Plus la surface dédiée aux espaces

libres est élevée et moins l’emprise au sol peut être forte. Et ainsi la densité sera

réduite. Enfin, le COS a aussi une influence sur la densité, il est plus parlant pour

les élus. Il permet la gestion du versement sous-densité, la densité minimale et la

surdensité.




Page 166

LES OUTILS DE MAITRISE FONCIERE

Pour réaliser un projet d’aménagement, les collectivités doivent dans un

premier temps s’interroger sur la question de l’acquisition foncière. En effet, la

collectivité doit constituer ses réserves foncières afin de réaliser des projets

d’aménagement d’intérêt général. Cette maîtrise foncière passe par une

acquisition des terrains, bâtis ou non. Des outils existent afin de permettre à la

collectivité de bénéficier d’un terrain dans lequel un projet d’aménagement

d’intérêt général sera mis en place. Parmi ces outils indispensables à l’acquisition

du terrain, il y a la voie amiable qui est celle à privilégier, mais parfois, la collectivité

est obligée d’avoir recours au droit de préemption, à la zone d’aménagement

différé, de définir des emplacements réservés ou encore d’utiliser le droit

d’expropriation. La principale limite de ces outils réglementaires est que les

communes sont soumises à un droit de délaissement. En effet, le propriétaire peut

demander à la commune de procéder à l’acquisition du terrain. La servitude tombe

si la commune n’achète pas. Il est donc nécessaire que les servitudes ciblent des

terrains que la commune est en capacité d’acquérir, ou sur lesquels les

propriétaires sont susceptibles de prendre en considération les servitudes

imposées.

PRINCIPE CONDITION AVANTAGE LIMITE PRÉCAUTION

À L’AMIABLE Acheter Moins lourd

politiquement

Capacité

financière

Dispersion

EMPLACEMENT RÉSERVÉ

Anticiper/Geler Périmètre à

définir –

Motif

Changement

possible du

bénéficiaire

Durée

(contentieux)

Droit de

délaissement

DROIT DE PRÉEMPTION

URBAIN

Se placer

comme

acquéreur

prioritaire

U ou AU -

Périmètre à

définir -

Motif

Fixe le prix de

référence

Moment non

choisi –

Renoncement

possible –

Capacité

financière

Droit de

délaissement -

Dispersion

ZAD

(Zone d’Aménagement

Différé)

Se placer comme

acquéreur

prioritaire -

Limiter la hausse

du prix du foncier

U, AU ou N

- Périmètre

à définir -

Motif

Fixe le prix de

référence

Moment non

choisi –

Renoncement

possible –

Capacité

financière

Droit de

délaissement -

Dispersion

EXPROPRIATION

Obliger à céder Déclaration

d’Utilité

Publique

Dernière

solution

Politiquement

lourd –

Capacité

financière

Prix supérieur au

prix de référence

Tableau 120 : Quelques outils à disposition des élus leur permettant l’acquisition foncière (Source :

CAUE27)

PARTIE IV: MISE EN PLACE D’UNE POLITIQUE DE REMOBILISATION

Page 169

A . Pourquoi contacter les propriétaires ?

I. Démarche de contact avec les propriétaires


I. DEMARCHE DE CONTACT AVEC LES PROPRIETAIRES

A. POURQUOI CONTACTER LES PROPRIETAIRES ?

Lors du travail de terrain, de nombreuses situations particulières nous ont

été signalées, comme par exemple des successions difficiles ou des biens possédés

par de nombreux propriétaires.

Il a donc été décidé de mener une démarche de contact auprès des

propriétaires, quel que soit l’état estimé de leur logement vacant. Cette estimation

de l’état est extérieure et ne permet pas une vision précise du bien et des travaux

à réaliser. De plus, chacun est libre de mettre les finances qu’il souhaite dans une

réhabilitation.

Un courrier de contact a donc été réalisé en accord avec la communauté

de communes. Les informations relatives à cette missive seront expliquées dans

une seconde partie.

En lien avec les élus, un premier temps permet de contacter les

propriétaires pour vérifier :

� la situation juridique du bien : qui en est propriétaires

(notamment dans le cas de succession), s’il y a un bail commercial

en lien avec le logement (notamment dans le cas de Rugles)…

� l’usage éventuel du logement : le caractère vacant des logements

pouvant évoluer très vite, il est nécessaire de vérifier si le bien est

effectivement vide avant d’entamer d’autres démarches.

Un second temps, en lien avec des professionnels du bâtiments et Habitat

& Développement, permettra de :

� chiffrer les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable (si des

travaux sont nécessaires)

� définir les différentes options en termes d’aides (quelles aides,

quels taux) et d’occupation du bien (propriétaire occupe son bien,

le loue ….).

Page 170

A . Pourquoi contacter les propriétaires ?



Figure 121 : Récapitulatif de la

démarche de contact (Réalisation : Etudiants


Page 171

B . Principe de la lettre de contact



A l’heure actuelle, les courriers de contact sont entre les mains de la

communauté de communes qui, avec les élus de chaque commune, décidera des

modalités d’envoi.

B. PRINCIPE DE LA LETTRE DE CONTACT

PREPARATION DE LA BASE DE DONNEES

La base de données Access réalisée à partir du travail de terrain

contient toutes les informations nécessaires pour contacter les propriétaires de

logements vacants :

� Prénom, nom, adresse des propriétaires

� Communes et références cadastrales des logements vacants

Dans le tableau méthodologique, nous avons vu la nécessité de

contacter les propriétaires de logements vacants pour poursuivre l’étude. Un

courrier de contact a donc été préparé.

Ce courrier de contact est composé d’une lettre type qui, couplée

à la base de données, permet d’utiliser la fonction publipostage de Word. Le

publipostage est défini de la façon suivante par le site

http://silkyroad.developpez.com/Excel/PublipostageWordExcel/ :

« Le publipostage (aussi appelé fusion ou

mailing) permet d'envoyer un courrier à un

ensemble de destinataires. Le publipostage utilise

un modèle (le document principal Word) et une

base de données constituée de champs (Nom,

Description, Date, ... toute information de votre

choix...) et d'enregistrements (la liste des

destinataires). La technique consiste à fusionner

le document Word avec chacun des

enregistrements. La destination de la fusion peut

être une lettre, une enveloppe, une étiquette, un

fichier ou un message électronique. »

Dans notre cas, il s’agit de préparer l’envoi d’un courrier à chaque

propriétaire de logement vacant. Un courrier correspond à un propriétaire et à un

logement vacant. Si un logement vacant est la propriété de plusieurs propriétaires,

chacun d’entre eux reçoit son propre courrier.

Il faut générer une requête pour regrouper les informations nécessaires

au publipostage :

Page 172




Figure 122 : Aperçu de la requête sous Access (Source : Base de données étude sur la vacance)

Sur cette figure, on voit partiellement les informations sélectionnées dans

les différents tableaux de la base de données (tableau en bas de l’image).

Par exemple dans la première colonne en bas à gauche, on choisit de

sélectionner les « communes » dans la tbl_LogementsVacants. Autrement dit, on

demande à la base de données d’indiquer dans quelle commune se trouve le

logement vacant. Dans la seconde colonne de l’image, on lui demande de prendre

la référence cadastrale, etc ….

REDACTION D’UNE LETTRE TYPE

Une lettre type validée par Sophie Joubin, Directrice Générale des Services

de la Communauté de Communes du canton de Rugles, a été rédigée. Les

informations surlignées en jaune sont issues du publipostage (données que le

publipostage va chercher dans la base de données). Un exemple de lettre est joint

à présent :

Page 173




Début de la lettre type

Information aux propriétaires de

logement vacant sur la Communauté de

Communes du Canton de Rugles

ROZEWICZ Georges 61 rue de Rethondes 95100 ARGENTEUIL

Madame, Monsieur, La Communauté de Communes du Canton de Rugles vient de réaliser une étude concernant les logements vacants sur son territoire, en étroite collaboration avec les maires et élus locaux. D’après cette étude, vous êtes propriétaires d’un logement vacant :

- Sur la commune de : Ambenay - Référence cadastrale : ZH73

Cette étude, menée dans le cadre de la création du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, a montré l’existence de logements vacants sur le canton. La remobilisation de ce parc permettrait d’éviter le grignotage des terres agricoles par la construction de logements neufs. Nous souhaiterions donc connaitre les raisons de cette vacance et vous tenir informer des différentes aides financières et techniques pouvant vous aider à remettre ce bien sur le marché. Sur notre territoire, est en place depuis juin, un Programme d’Intérêt Général (PIG), concernant l’amélioration de l’habitat. Ce projet, disposant d’une enveloppe de 1.130.000€, a pour objectifs d’améliorer 132 logements afin de :

• Lutter contre l’habitat indigne et très dégradé • Lutter contre la précarité énergétique • Adapter le logement au vieillissement et au handicap • Développer l’offre locative à loyer modéré

Dans le cadre du PIG vous pouvez bénéficier de subvention jusqu’à 65% du plafond de vos travaux ainsi que de crédits d’impôts (crédit d’impôt développement durable, éco-prêt à taux zéro…). HABITAT & DÉVELOPPEMENT assure le suivi et l’animation du PIG, lors des permanences d’information à la Communauté de Communes du canton de Rugles :

• le 1er lundi de chaque mois, de 14h à 16h • le 3ème mercredi de chaque mois, de 14h à 16h

Page 174




Ou directement : 12, boulevard Georges Chauvin, CS 30734, 27 007 EVREUX CEDEX, au 02. 32. 39. 84. 00 ou par mail : [email protected] Un conseiller se tient à votre disposition pour vous apporter toutes les informations nécessaires et vous accompagner dans vos démarches pour monter votre projet, GRATUITEMENT ET SANS ENGAGEMENT, pour :

• Une analyse de votre projet, • Une visite du logement, • Une estimation du coût des travaux, des aides financières et des

loyers possibles, • Une expertise financière et fiscale de votre projet, • Une aide au montage des dossiers de demande de subvention.

Profitez de cette opportunité pour vous renseigner et valoriser votre patrimoine ! En vous remerciant pour votre collaboration, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos sentiments respectueux et dévoués.

Françoise Compagnon, Présidente de la Communauté de Communes du Canton de Rugles

Sylvie Cormier, Maire de la commune de Ambenay

Fin de la lettre

Page 175




Comme on peut le lire, cette lettre se décompose en quatre temps :

� Un premier temps précise le contexte de l’étude et pourquoi la

personne reçoit ce courrier.

� Un second temps permet de prévenir le propriétaire de la mise en

place du Plan d’Intérêt Général (PIG) en lien avec les logements

vacants.

� Un troisième temps permet d’introduire l’association Habitat &

Développement comme interlocuteur unique pour le PIG. Il

permet également de préciser qu’il existe d’autres aides hors PIG,

dans le but d’orienter le propriétaire vers une prise de contact

avec l’association.

� Un quatrième temps est composé des formules de politesse ainsi

que d’une co-signature de la présidente de la communauté de

communes et de la/le maire de la commune concernée (dans cet

exemple Ambenay).

La co-signature est essentielle. Lors du travail de terrain, les élus

ont montré une certaine angoisse vis-à-vis de ce courrier (personne à ne pas

contacter, quels intérêts à contacter les propriétaires etc …). Ils ont ainsi jugé que

la signature du maire de la commune concernée, associée à celle de la présidente

de la 3CR, pouvait « rassurer » les habitants concernés, avec la marque d’un

interlocuteur qu’ils connaissent bien (en principe).

PREPARATION DES COURRIERS COMMUNE PAR

COMMUNE

La dernière étape du publipostage consiste à demander à Word

d’imprimer, à l’aide de l’imprimante virtuelle PDFCreator, les lettres au format

PDF. Autrement dit, le logiciel va créer automatiquement dans un seul fichier

PDF les 285 lettres correspondant aux 285 propriétaires de logements vacants

recensés.

Afin de faciliter la suite de cette étude, ce fichier unique a été découpé en

16 fichiers correspondant aux 16 communes et transmis à la communauté de

communes qui discutera avec chaque municipalité des modalités d’envoi.

Page 176


II. Proposition de reconversion des sites à fort potentiel


II. PROPOSITION DE RECONVERSION DES SITES A FORT POTENTIEL

Le terme « site à fort potentiel » désigne un logement vacant dont la

réhabilitation semble possible en une autre destination qu’un logement standard.

L’objectif de cette partie est de prouver que les logements vacants qui à première

vue semblent être une faiblesse du territoire, peuvent, par leur localisation et leur

forme architecturale, être un atout de développement à intégrer dans les diverses

politiques constituant le Projet d’Aménagement et de Développement Durable du

PLUi.

Ici nous proposons 4 exemples de 4 sites pouvant être reconvertis sur le

thème du développement touristique, économique et de la politique de santé du

canton.

Page 177

A . Des activités et loisirs de plein air avec hébergement à Chambord (La Hugoire)



A. DES ACTIVITES ET LOISIRS DE PLEIN AIR AVEC HEBERGEMENT

A CHAMBORD (LA HUGOIRE)

GITE GRANDE CAPACITE

ACCUEIL DE SEMINAIRES D'ENTREPRISES

PAINTBALL A THEME

…

Commune de CHAMBORD (27250)

I.ELEMENTS D’IDENTIFICATION

I.1 Section et parcelle(s) cadastrales

C2 n°67 et n°68

I.2 Adresse postale

La Hugeoire

I.3 Localisation de la commune

Figure 123 : Localisation (Réalisation Etudiants Polytech


I.4 Localisation du site

Figure 124 : Localisation (Réalisation Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

Page 178




II. CARACTERISTIQUES DU SITE

II.1 Typologie/Usage

Manoir

II.3 Matériaux de façade

Bâtiment de gauche : mur en briques / silex

Bâtiment de droite : mur enduit / briques

II.2 Volume/Surface

• R+1+C

237 m² au sol

• R+C

110 m² au sol

=>584 m² au total

II.4 Matériaux de couverture

Tuile plate du pays de couleur rouge ou noire

II.5 Cadastre

Figure 125 : Extrait cadastral de la Hugoire

II.7 Etat du bâti

Travaux de second œuvre nécessaires

Une étude complémentaire réalisée par un

architecte permettra de connaître précisément les

travaux à réaliser pour ce nouvel usage.

II.6 Photographies

Figure 126 : Batiments 1 et 2 visibles depuis le bord de la parcelle (Photo Elèves Polytech Tours stage 2013)

II.8 Intérêt architectural, historique, urbain et paysager

Page 179




{1} Bâtiment en maçonnerie enduite et brique, couvert en ardoise

Architecture

- Usage d’origine bien lisible : maison de maître

- Composition harmonieuse : symétrie, ordonnancement des

baies, fronton dans l’axe

- Décoration simple : corniche et entourage de baies en brique,

faitage décoré

intérêt architectural : fort

Histoire

- Construction seconde moitié XIXe,

- Référence historique : sans doute l’habitation d’un notable local

intérêt historique : moyen

Participation urbaine/paysagère

- Construction isolée, appréciation difficile en l’absence de vue sur

les abords

intérêt urbain/paysager : moyen

{2} Bâtiment en maçonnerie de silex et brique, couvert en tuile

Architecture

- Usage d’origine lisible : habitation modeste

- Décoration simple : corniche et entourage de baies en brique

mais modification d’une baie et ajout d’une annexe

intérêt architectural : moyen

. Histoire

- Construction milieu XIXe (?), sans doute deux campagnes de

construction

- Sans valeur de référence historique

intérêt historique : faible

. Participation urbaine/paysagère

- Construction isolée de faible importance, appréciation difficile

en l’absence de vue sur les abords

intérêt urbain/paysager : faible

Page 180




III. ANALYSE DU SITE

III.1 Analyse SWOT

Forces � Bâtiments en bon état apparent (4) � Foncier non bâti autour de la parcelle

(maîtrise à vérifier) � Site un peu isolé (peu de nuisances sonores) � Stade de foot à proximité immédiate

Limites � Site un peu isolé

Opportunités � Forte demande pour le gîte de grande capacité

Menaces � Forte nécessité de différenciation

qualitative (capacité, activités et

services proposés, confort) et

tarifaire

III.2 Accessibilité du site

Routes proches Distance Desserte

D655 700 m

D22 1,5 km Centre-bourg de Chambord

D919 3,2 km Glos-la-Ferrière

Orbec/vers Lisieux

Tableau 127 : Accessibilité du site (Source : googlemap.com)

Figure 128 : Accessibilité du site (Source : geoportail.fr)

Page 181




III.3 Situation par rapport aux villes principales locales et régionales

Trajet Distance (km) Temps (min)

CHAMBORD-RUGLES 15 20

CHAMBORD-L'AIGLE 16 20

CHAMBORD-BRETEUIL 30 38

CHAMBORD-GACE sortie 16

41 40

CHAMBORD-EVREUX 51 56

CHAMBORD-DREUX 77 73

CHAMBORD-ALENÇON 86 70

CHAMBORD-ROUEN 91 94

CHAMBORD-CHARTRES 95 96

CHAMBORD-CAEN 101 95

CHAMBORD-LE HAVRE 109 95

CHAMBORD-PARIS 155 126

Figure 129 : Trajets site-principales locales et régionales (Source : googlemap.com)

III.4 Localisation des sites de paint-ball

Figure 130 : Localisation des sites paint-ball (Source : pagesjaunes.fr, )

Le site de Paint-ball le plus proche du canton est situé aux alentours

de Bernay. De plus, aucun de ces sites ne présentent d'infrastructures

Page 182




suffisantes pour accueillir des groupes sur des évènements durant plus d'une

journée.

De par sa configuration (stade de football, grands espaces et un

bâtiment existant pouvant accueillir de nombreux couchages), le site de

Chambord se prête facilement à une transformation en centre d'accueil

sportif et de loisirs de plein-air pour des clubs de jeunes sportifs régionaux ou

des entreprises organisant des séminaires de cohésion.

De par le foncier non bâti disponible autour du site, on peut

facilement envisager l'installation d'un Paint-Ball. Il s'agit d'un jeu de

reconstitution de combats à l'aide d'armes factices lançant des billes de

peinture. On peut faire des combats à thèmes, comme par exemple la bataille

de Normandie. Ce loisir est actuellement très en vogue chez les jeunes et les

jeunes cadres dynamiques.

Le gîte serait traité à la manière d'un dortoir et non pas à la manière

de gîtes touristiques, déjà nombreux sur le territoire de la communauté de

communes du canton de Rugles.

IV. RECONVERSION DU SITE

IV.1 Principes d'aménagement

Afin de préserver et valoriser le potentiel du site nous proposons, lors

de l'élaboration du zonage du PLUi, de localiser le site en Zone Naturelle. Il

faudra compléter ce zonage par un indice pour permettre la construction

d'équipements tels que des vestiaires et de possibles extensions nécessaires

au bon fonctionnement du site.

Ci-dessous voici les consignes qui doivent rentrer dans le chapitre

constructions autorisées du règlement de ce zonage spécifique :

� Les constructions à usage d’équipements collectifs de loisirs et leurs

locaux de gardiennage

� Les constructions liées aux activités de sports et de loisirs,

� Les ouvrages techniques divers, nécessaires au fonctionnement des

services

� Les équipements d’infrastructure routière,

� L’extension mesurée des bâtiments existants.

IV.2 Qui pour porter le projet ?

Ce site accueillait déjà auparavant un gîte de ce type. Le gérant étant

décédé subitement, les descendants n'ont pas repris la gestion du site faute

de temps, du fait de leurs activités professionnelles respectives.

La tendance actuelle est favorable aux séminaires de cohésion d'entreprises

autour d'activités sportives collectives et originales. Le site peut profiter de

cette tendance en accueillant ce type d'évènement sur une journée mais

également assurer l'hébergement collectif sous forme de dortoirs. La

proximité immédiate des installations sportives comme un stade de football

permettrait également de recevoir des stages sportifs saisonniers.

Page 183




Afin de trouver ce porteur de projet, en accord avec les propriétaires des

locaux, il serait judicieux de lancer un Appel à Manifestation d'Intérêt (AMI).

♦ L’APPEL A MANISFESTATION D’INTERET

Un appel à manifestation d’intérêt (AMI) est un appel ouvert, souvent sur

une longue période, à tous les porteurs de projets intéressés par son objet.

L’objectif est de permettre aux porteurs de projets intéressés de se faire connaître

à la personne qui a lancé l’AMI. Ce dernier peut être une méthode de sélection ou

de pré-sélection pour un programme de financement ou de recherche, un

préalable à un appel à projets,…

Les AMI ne correspondent en France à aucune procédure formalisée dans

le code des marchés publics, à l’inverse des appels d’offres ou des dialogues

compétitifs. Donc, si une collectivité souhaite lancer un AMI, elle ne doit respecter

aucun processus strict : a priori elle peut librement définir l’objet, le calendrier et

les modalités de sélection des candidats.

Si les AMI ne sont pas une procédure formalisée et si les collectivités ne

sont soumises à aucun texte de loi pour en lancer, cela ne veut pas pour autant

dire que les collectivités ne doivent pas faire attention lors de la mise en place de

l’AMI. Effectivement, il ne faut pas que l’AMI serve à détourner une procédure de

marchés publics. De même, passer par un AMI n’empêche pas nécessairement de

devoir avoir recours à une procédure de marchés publics par ailleurs.

Cette mise en garde est d’autant plus importante si l’AMI est envisagé

dans le cadre d’un projet qui comprend la passation d’un contrat à titre onéreux

(par exemple un AMI qui servirait d’appel à idées pour des élus qui ne savent pas

quel projet culturel intégrer dans le cadre d’une réhabilitation de friche), contrat

qui doit passer par le code des marchés publics.

Page 184

B . Une ferme pédagogique à Neaufles Auvergy



B. UNE FERME PEDAGOGIQUE A NEAUFLES AUVERGY

La reconversion du site de Chambord permettrait de continuer de

développer du tourisme de loisir classique, déjà présent sur le territoire cantonal.

Avec le site de Neaufles Auvergny, nous avons choisi de renforcer l’axe touristique

du projet de territoire, en développant un nouveau type de tourisme, inédit au

sein du canton : du tourisme éducatif, en créant une ferme pédagogique. La

proposition de reconversion est détaillée dans la fiche suivante.

Page 185




FERME PEDAGOGIQUE

Commune de NEAUFLES-AUVERGNY (27250)

I. ELEMENTS D’IDENTIFICATION

I.1 Section et parcelle(s) cadastrales

ZE n°54

I.2 Adresse postale

4 route de Chagny


Figure 131 : Localisation (Réalisation Etudiants Polytech



Localisation (Réalisation Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013



Corps de ferme


Mur enduite, de briques / colombage

II.2 Volume/Surface

5*R+C (RdC et combles)

467 m² (surface au sol)


Tuile plate du pays

Page 186




II.5 Cadastre

Figure 132 : Extrait Cadastral de la parcelle (Réalisation étudiants polytech Tours stage 3CR 2013)

II.6 Photographies

Figure 133 : Vue aérienne

Source : vue aérienne de geoportail.fr

Page 187





II.7 Etat du bâti

Une étude complémentaire réalisée par un architecte permettra de connaître précisément les travaux

à réaliser pour ce nouvel usage.


(1) Bâtiment en maçonnerie enduite, couvert en tuile + annexe en colombage

(au milieu sur la photo)

Intérêt architectural : faible

- Usage d’origine peu lisible : Habitation (est-ce l’usage d’origine ?)

- Participation à un corps de ferme (?)

- Décoration inexistante (ou disparue), disposition des baies aléatoire

Intérêt historique : faible

- Construction XXe, peut-être sur des bases plus anciennes (?)

- Référence historique : sans doute l’habitation d’un notable local ( ?)

Intérêt urbain/paysager : moyen

- Appréciation difficile en l’absence de vue sur les abords

(2) Bâtiment en colombage, couvert en tuile (à gauche sur la photo)

Intérêt architectural : fort

- Usage d’origine bien lisible : bâtiment agricole

- Participation à un corps de ferme (?)

- Dessin très net du colombage

- Traces d’ouvertures, mériterait un examen plus détaillé sur place

Intérêt historique : moyen

- Construction XIXe siècle (peut-être plus ancienne)

- Sans référence historique

Intérêt urbain/paysager : fort

- Marque forte dans le paysage, élément identitaire (sans doute)

Remarque : ces jugements ont été formulés par un architecte du CAUE de l’Eure, à

partir de photos comme celle-ci-dessus, où les bâtiments sont vus de loin. Les

Page 188




jugements portés dans cette approche doivent donc être maniés avec précaution et

mériteraient d’être développés par une étude sur le terrain

.


III.1 Analyse SWOT

Ferme pédagogique à Neaufles-Auvergny

Forces � Facilement accessible : au

bord de la D830

� Cadre propice à l’usage

envisagé : forêt proche,

mare…

� Grande parcelle (4,4 ha)

permettant d’accueillir du

public (dortoirs, cantine…),

d’abriter des animaux,

d’effectuer diverses activités

� Foncier non bâti autour de

la parcelle (maîtrise à

vérifier)

Faiblesses

Opportunités � Site situé à moins de 2h des

principales villes aux

alentours

� Pas de ferme pédagogique

avec hébergement sur

l’année dans un rayon de 70

km

Menaces � Faible attractivité du

canton de Rugles

� Concurrence d’autres

fermes mieux situées

(Pierrefite en Auge)

� Concurrence indirecte de

plusieurs fermes sans

hébergement dans la

région

Page 189




III.2 Situation par rapport aux principales villes de la région et des régions

limitrophes

Trajet Distance (km) Temps (min)

NEAUFLES-CAEN 108 km 111

NEAUFLES-LE MANS 125 km 120

NEAUFLES-LE HAVRE 130 km 105

NEAUFLES-PARIS 148 km 120

NEAUFLES-ORLEANS 160 km 160

NEAUFLES-EVREUX 40 km 40

NEAUFLES-DREUX 70 km 60

NEAUFLES-CHARTRES 85 km 90

NEAUFLES-ALENÇON 87 km 70

NEAUFLES-ROUEN 90 km 80

Figure 134 : Trajets Neaufles-principales villes dans un rayon de 160 km (Source : googlemap.com)

III.3 Fermes pédagogiques existantes

Localisation Nom Type de

ferme

Distance à

Neaufles-

Auvergny

(km)

Temps à

Neaufles-

Auvergny

(min)

Capacité

d'hébergement

Capacité

d'accueil

en

journée

Saint Aubin

du Thennay

La Mare

Sangsues

pédagogique 27,9 31 19

(vac./WE)

50

(toute

l'année)

Pierrefitte

en Auge

Eco domaine

du Houvre

pédagogique 69 74 70

(toute l'année)

70

(toute

l'année)

Hautot le

Vatois

L'âne gris vacances

d'enfant

108 101 7

(vacances

d'été)

0

Le Ménil de

Briouze

Belle

Arrivée

vacances

d'enfant

109 92 2

(vacances)

0

Bois

Guilbert

Ferme équestre du Bois Guilbert

vacances / équestre /

pédagogique

126 106 70

(toute l'année)

70

(toute

l'année)

Figure 135 : Fermes pédagogiques avec hébergement dans un rayon de 130 km (Source : réseau

"Bienvenue à la ferme")

Page 190




Figure 136 : Fermes pédagogiques avec hébergement dans un rayon de 130 km (Source : réseau

"Bienvenue à la ferme")

Ces fermes sont des exploitations en activité qui ont développé de manière

significative l’accueil de publics diversifiés (gîtes de séjour, ferme

pédagogique, vacances d’enfants…).

IV. PROPOSITION DE RECONVERSION DU SITE

IV.1 Contexte législatif et organisationnel

Les ferme pédagogiques ont été définies par les circulaires DESCOA9-N° 108,

DGER/FOPDAC/C2001-2002, DGAFAI/ATEG-0100.149.C, DJEP/N° 01097

datées du 05 avril 2001 : « la ferme pédagogique est une structure présentant

des animaux d'élevage et/ou des cultures, qui accueille régulièrement des

enfants et des jeunes dans le cadre scolaire ou extra-scolaire et qui souhaite

développer cette activité. »

Il existe plusieurs types de fermes pédagogiques :

� Les fermes d’animation, qui ont une faible production agricole, et qui

se consacrent majoritairement à l’accueil de jeunes dans le cadre de

classes vertes ou des vacances

� Les exploitations agricoles ouvertes au public, qui ont conservé leur

activité de production et accueillent parallèlement des jeunes pour

leur faire découvrir le métier d’agriculteur

Page 191




Ces fermes pédagogiques ont tendance à se diversifier dans les publics

accueillis (ouverture aux adultes également) et dans leurs activités (fermes

mixtes : mi-exploitation/mi-animation). Elles peuvent varier dans leur

structure : avec ou sans hébergement, centre de vacances…

L’objectif principal des fermes pédagogiques est de faire découvrir à un public

varié, plutôt urbain, le monde agricole (acteurs, métiers, activités,

productions…). L’enjeu dominant est de faire prendre conscience à la jeune

génération des réalités du monde agricole, et plus largement du monde rural,

dans une époque où les jeunes urbains ont tendance à méconnaître de plus

en plus ces espaces et leurs composantes (par exemple : les animaux de la

ferme, les cultures et les productions agricoles, les machines, les filières…).

La circulaire du 05/04/2001 a défini cinq objectifs pour les fermes

pédagogiques :

� « proposer des approches pédagogiques variées »

� « initier à l'économie agricole »

� « appréhender les relations ville-campagne »

� « contribuer au développement local »

� « responsabiliser l'individu »

Une part importante des fermes pédagogiques appartiennent à des réseaux

nationaux ou régionaux, qui permettent d’unifier l’organisation et le

recensement de ces fermes, sans pour autant uniformiser leurs prestations.

On peut citer par exemple le réseau « Bienvenue à la ferme », qui regroupe

6.362 agriculteurs adhérents et 122 Chambres d’Agriculture, et propose des

relais départementaux et régionaux pour accompagner les agriculteurs

adhérents et promouvoir la marque au niveau local.

IV.2 Usage

Ferme pédagogique d’animation avec hébergement, classée en centre de

vacances

� Permet l’accueil de jeunes en périodes scolaires et de vacances

� Pas d’exploitation agricole à lancer

IV.3 Orientations d’aménagement

� Conservation des bâtiments existants

� Parking pouvant accueillir des bus

� Classement PLUi : zone N « équipements et aménagements

culturels, touristiques et de loisirs » (article R 123-8 du Code de

l’Urbanisme)

IV.4 Réglementation

• Etablissement recevant du public de type R (ERP)

Page 192




� Etablissements d’éveil, d’enseignement, de formation, centres de

vacance, centres de loisirs sans hébergement

� Exigences en matière de sécurité : Règlement de sécurité contre les

risques d'incendie et de panique (arrêté du 25 juin 1980 modifié)

notamment

� …

• Agrément de l’Education Nationale (recommandé)

� Déclaration sur l’honneur (règlementations du site)

� A demander auprès de l’Inspection Académique

• Règlementations sanitaires en matière de restauration collective et

d’hébergement de jeunes

• …

IV.4 Qui pour porter le projet ?

Appel à Manifestation d’Intérêt (AMI) conseillé

III.5 Intégration territoriale

• Formules envisageables :

� Partenariat avec une exploitation en activité pour vendre les

produits de la ferme et se fournir en alimentation

� Intégration dans un réseau national ou régional

� Au sein du projet de territoire communautaire :

� Développement d’un tourisme pédagogique (inédit au sein du

canton)

� Au-delà du canton :

Dans un secteur identifié comme très rural et pouvant être perçu comme

peu accessible, voire isolé, et en perte de vitesse par des non-locaux urbains,

l’implantation d’une ferme pédagogique pourrait initier un lien entre ruraux

et urbains (principalement en direction de la jeune génération).

Cela permettrait également de donner de la visibilité au canton, au sein

duquel il n’existe pas pour l’instant d’équipement de ce type, tout en

revendiquant et en valorisant le fort caractère rural du secteur.

Page 193

C . Une réhabilitation à fonction économique à Chaise-Dieu-du-Theil (Le Babu)



C. UNE REHABILITATION A FONCTION ECONOMIQUE A CHAISE-

DIEU-DU-THEIL (LE BABU)

La reconversion du site de Chambord permettrait de continuer de

développer du tourisme de loisir classique, déjà présent sur le territoire cantonal.

Avec le site de Neaufles Auvergny, nous avons choisi de renforcer l’axe tourisme

éducatif du projet de territoire.

Maintenant avec le site du Babu à Chaise-Dieu-du-Theil, on se propose de

montrer la transformation d’un ancien corps de ferme dans le but d’accueillir de

l’activité économique.

REHABILITATION A FONCTION ECONOMIQUE

Commune de CHAISE-DIEU-DU-THEIL (27580)

I.ELEMENTS D’IDENTIFICATION

I.1 Section et parcelle(s)

cadastrales

ZC n° 77


I.2 Adresse postale

Hameau du Babu


Figure 137 :Localisation (Réalisation Etudiants


Figure 138 : Localisation (Réalisation Etudiants


Page 194






Bâtiment agricole


Maçonnerie de silex et brique

II.2 Volume/Surface

R +C

840 m²


Tuile plate du pays

II.5 Cadastre (Echelle : 1/4 000)

II.7 Etat du bâti

Travaux de second œuvre nécessaires

Une étude complémentaire réalisée par un

architecte permettra de connaître précisément les

travaux à réaliser pour ce nouvel usage.

II.6 Photographies


Corps de ferme à Babu – Deux bâtiments en maçonnerie de silex et brique

couvert en tuile : une habitation et un bâtiment agricole

{1} Habitation

Architecture

- Usage d’origine bien lisible : habitation de l’agriculteur

- Participe à un ensemble architectural (corps de ferme) complet :

grange, étable f. à pain…

- Composition harmonieuse (symétrie, baies superposées)

décoration simple (corniche, entourage de baies)

Page 195





Histoire

- Construction milieu XIXe




- Corps de ferme isolé dans les champs ouverts, participant à

l’échelle du paysage

intérêt urbain/paysager : fort

{2} Bâtiment agricole

Architecture

- usage d’origine bien lisible :

Partie arrière , peu d’ouvertures : bâtiment de stockage

(grange)

Partie avant, quelques ouvertures : habitations (ouvriers

agricoles ( ?)

- Participe à un ensemble architectural (corps de ferme) complet :

habitation, étable, f. à pain…

- Décoration simple (maçonnerie de silex et angles et entourage

de baies en brique)


Histoire

- Construction milieu XIXe




- Corps de ferme isolé dans les champs ouverts, participant à

l’échelle du paysage

intérêt urbain/paysager : fort

Page 196





III.1 Analyse SWOT

Le Babu

Forces � Accessibilité par la D926

� Accessible par les villes aux

alentours (cf carte, Figure 1)

� Offre de locaux

� Visibilité sur le territoire

� Recevoir une antenne

d’entreprise

Faiblesses/Menaces � Attractivité du

territoire

Opportunités � La présence des locaux pour

éviter de construire ailleurs

� Extension ou agrandissement

possibles

III.2 Accessibilité du site

Figure 139 : Accessibilité du Babu par routes départementales et autoroutes (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Page 197




Figure 140 : Accessibilité du Babu par routes départementales et autoroutes (Réalisation :


Distance Temps

Le BABU - L’AIGLE 10 km 15 min

Le BABU - VERNEUIL/AVRE 12 Km 15 min

Le BABU – DREUX 50 Km 50 min

Le BABU – EVREUX 50 Km 55 min

Le BABU – ALENCON 75 Km 1h00 min

Le BABU – CHARTRES 70 Km 1h00 min

Le BABU - Le MERLERAUX (Autoroute)

40 Km 35 min

Figure 141 : ocalisation du Babu par rapport aux villes voisines (Réalisation : Etudiants Polytech


IV. PROPOSITION DE RECONVERSION DU SITE

IV.1 ORIENTATION D’AMENAGEMENT

Dans la réflexion de la mise en place d’un futur PLUi, le hameau du Babu

pourrait être situé dans une zone UE. Une zone UE est « une zone qui s’appuie sur

des sites à dominante d’activités économiques vouées à l’accueil d’entreprises

variées : PME, PMI, artisanat, … ».

En outre, en termes de principes d’aménagement, les bâtiments vacants

présents sur le site devraient être conservés par les futurs propriétaires et leur

démolition serait interdite.

Enfin, dans le hameau du Babu, un agrandissement ou une extension des

locaux pourraient éventuellement être possibles.

Page 198




IV.2 UNE ZONE D’ACTIVITE AU BABU

Le secteur du Babu est très bien desservi par les routes départementales

et nationales. Il pourrait éventuellement être aménagé de façon à accueillir des

entrepreneurs. En effet, ce site offre des bâtiments qui ne nécessitent pas

d’entreprendre de gros travaux. Ces bâtiments pourraient être utilisés comme des

locaux de stockage ou bien accueillir une antenne d’entreprise et ainsi éviter de

construire de nouveaux locaux dans d’autres zones d’activités.

De plus, par sa localisation géographique et sa proximité de la D926, les

bâtiments existants pourraient être aménagés de manière à recevoir plusieurs

artisans du même secteur. Le groupement des artisans permettrait de :

� Pouvoir répondre à un appel d’offre public ou privé auquel un

artisan seul ne pourrait pas prétendre.

� Avoir un seul intermédiaire

� Se regrouper pour leurs achats (centrale d’achat)

� Mutualiser des équipements

� Importance de la proximité et impact des distances de transport

ENJEUX :

� Pour les collectivités : développer l’image du territoire et créer de la

visibilité

� Pour les entreprises : être attractif, participer au dynamisme du

territoire

� Pour l’aménageur : attirer de nouvelles entreprises (disposer du

foncier pour permettre aux entreprises de s’installer, de s’agrandir,

…)

IV.3 LES AIDES POSSIBLES

� Fonds de l’Etat : FISAC (Fond d’intervention pour les Services,

l’Artisant et le Commerce)

� Les banques : Prêt Moyen ou Long Terme

� CCI de l’Eure : (conseils stratégiques, investissements, subventions

possibles, …)

� …

IV.4 EXEMPLES D’ACTIVITES POSSIBLES

Sur le canton de Rugles, il existe quelques entreprises de BTP avec très peu

d’effectifs (souvent inférieur à 3 employés). La proposition consisterait à

aménager le site du Babu comme une zone qui regrouperait des activités du même

secteur, notamment des activités du BTP.

De plus, avec la mise en place du Programme d’intérêt Général (PIG) en

2013, on peut prévoir une sollicitation importante des artisans du BTP pendant 3

Page 199




ans. Ces trois années permettraient aux artisans d’avoir une activité importante et

leur laisseraient le temps de se construire une notoriété dans le département.

V . UN EXEMPLE D’AMENAGMENT AU BABU

Figure 142 : Le site du Babu (Réalisation étudiants Polytech' Tours stage 3CR 2013)

Figure 143 : Représentation de l'état actuel du site du Babu (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013

Page 200




Figure 144 : Vue depuis le site du Babu (Réalisation Etudiants Polytech' Tours stage 3CR 2013)

Figure 145 : Transformation des anciens bâtiments du Babu en locaux de stockage (Réalisation :

Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013

Figure 146 : Vue sur le site du Babu depuis la D926 (: Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Création d’un nouveau local

Extension

Page 201

D . Un lieu d’acceuil pour personnes agée dépendante à Ambenay



D. UN LIEU D’ACCEUIL POUR PERSONNES AGEE DEPENDANTE A

AMBENAY

Etudions maintenant la possibilité d’intégrer une reconversion de

logement vacant dans le cadre de la politique de santé de la communauté de

communes du canton de Rugles.

LOCALISATION DU SITE D’AMBENAY

La commune d’Ambenay se trouve au centre du canton de Rugles.

La position exacte du site par rapport au canton est visible sur l’image de droite.

La parcelle AB 198 se trouve en plein centre du bourg, le long de

la route départementale 830 qui relie Rugles à la Neuve Lyre. Le bâtiment vacant

est surligné en rouge.

Figure 148 : Extrait de la matrice cadastrale au 1/500 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

Figure 147 : Localisation d'Ambenay (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Page 202




DESCRIPTION DE LA BATISSE

Il s’agit d’un ancien bâtiment commercial (boulangerie) et probablement

d’un ou plusieurs logements.

D’une surface de 170m² (estimation cadastrale), il est composé d’une cour

intérieure de 90m² (estimation cadastrale) dont trois côtés sont formés par le bâti

et le dernier par le mur de soutènement de l’église.

L’idée est de transformer ce lieu en un hébergement de faible capacité

pour personnes âgées dépendantes.

ARCHITECTURE (AVEC L’AIDE DE MONSIEUR

XAVIER DERBANNE, ARCHITECTE CAUE27)

Il s’agit d’un bâtiment en colombage, maçonnerie enduite et brique. La

couverture est en tuile.

D’un point de vue architectural, l’usage d’origine souligne une habitation

modeste aux décorations simples (corniche et entourage de baies en brique). La

devanture commerciale et l’enduit ont été ajoutés après-coups. L’intérêt

architectural est ici jugé moyen.

D’un point de vue historique, il s’agirait d’une construction datant du

XIXème siècle sans réelle valeur. L’intérêt historique est ici jugé moyen.

Concernant sa participation à l’environnement urbain et paysager, nous

sommes face à un volume minimum (rez-de-chaussée). Sa construction dialogue

avec l’église et la mette en valeur. L’intérêt urbain/ paysager est ici jugé fort.

ANALYSE AFOM (ATOUTS, FAIBLESSES,

OPPORTUNITES, MENACES)

Une analyse selon le modèle AFOM a ensuite été réalisée pour juger du

potentiel du site.

Du point de vue des forces

Figure 149 : Photographies de l'AB198 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Page 203




Le site est au bord de la route départementale 830. Axe important pour le

canton, il relie la commune de Rugles à celle de la Neuve Lyre (second pôle

commerciale du canton).

L’édifice est proche de l’église, dont l’importance a été soulignée dans

l’analyse architecturale, de la mairie et de l’école.

Du point de vue des faiblesses

L’attractivité du canton est une faiblesse constante, notamment d’un

point de vue commercial. La situation centrale d’Ambenay par rapport à Rugles et

la Neuve Lyre est également une faiblesse d’un point de vue commercial.

Du point de vue des opportunités

Ce site offre l’opportunité de redynamiser le bourg vue sa position

centrale. La seule activité actuellement sur la RD830 est un hôtel/restaurant. Il est

essentiel de profiter de cette localisation géographique avantageuse (proche de

l’école, de l’église, de la mairie et de la RD830).

Du point de vue des menaces

Le faible intérêt architectural du site est une menace. En effet, il faut

impérativement favoriser la réhabilitation des bâtiments existants avant

d’envisager toute construction neuve sur la parcelle.

Figure 150 : Tableau récapitulatif de l'AFOM de l'AB 198 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

AB 198, un site en cœur de bourg

Forces

� En bordure de la RD830

� Proche de l’église, la mairie, l’école

Faiblesses

� Attractivité du territoire

� Proximité de Rugles et la

Neuve Lyre

Opportunités

� Rendre le cœur de bourg plus

dynamique

� Profiter de la localisation

géographique � Proximité avec l’école

Menaces

� Réhabiliter les locaux

existants avant de penser à

de la construction neuve

(agrandissement)

Page 204




ANALYSE DE LA POPULATION DE PERSONNES

AGEES

Le canton de Rugles a connu une hausse de ses personnes de 60 ans et

plus de 26,5% en 1999 à 28% en 2009. Le phénomène le plus important est la

hausse des 75 ans et plus qui passe de 8,5% à 10,6% sur la même période soit 210

personnes de plus.

Avec l’âge, une baisse d’autonomie est inévitable, les gestes de la vie

quotidienne sont de plus en plus difficiles à réaliser (préparation des repas,

déplacement, motricité fine …).

Le maintien à domicile de ces personnes âgées présente deux avantages :

� Une économie pour la société et la famille (le maintien à domicile,

hors accompagnement 24h/24, étant moins cher que la maison de

retraite)

� La création d’emplois

Afin de pallier à ces difficultés, il existe des services d’aide à la personne.

Sur le canton, deux options sont offertes. Trois personnes, de manière

indépendante, réalisent de petits travaux tels que du jardinage, du ménage …. Et

ne sont pas localisés sur la commune d’Ambenay. Une association agit à plus

grande échelle : l’ADMR.

L’Aide à Domicile en Milieu Rural (ADMR) est une association loi 1901 qui

depuis 65 ans travaille dans le secteur de l’aide à la personne. Aujourd’hui, cette

association se compose de 3.335 pôles et regroupe 110.000 bénévoles et 104.500

salariés. L’ADMR offre notamment un service d’auxiliaire de vie. Ces

professionnels sont formés à l’accompagnement au quotidien des personnes

âgées ou handicapées, ce qui répond à notre problématique de perte

d’autonomie.

CONCEPT DU LIEU D’HEBERGEMENT D’AMBENAY

Il existe aujourd’hui une opportunité dans les lieux d’accueils pour

personnes âgées. Le site, d’une emprise au sol de 170m², permettrait la création

de 3 logements de 57m² chacun ou de 4 logements de 42,5m². La cour intérieure

d’environ 90m² est un atout supplémentaire, les personnes âgées se sentant en

sécurité dans un lieu clos, à l’écart de toute circulation automobile.

Figure 151 : Evolution de la population entre 1999 et 2009 sur le canton (Source : INSEE)

Page 205




Ces logements devront évidemment être parfaitement adaptés à recevoir

un public fragile. La loi du 11 février 2005 sur le handicap donne des orientations

d’aménagement intérieur. Ceci n’est néanmoins pas suffisant, l’intervention d’un

ergothérapeute serait recommandée :

« L'objectif de l'ergothérapie est de maintenir, de restaurer et de

permettre les activités humaines de manière sécurisée, autonome et efficace.

Elle prévient, réduit ou supprime les situations de handicap en tenant compte des

habitudes de vie des personnes et de leur environnement. L'ergothérapeute est

l'intermédiaire entre les besoins d'adaptation de la personne et les exigences de

la vie quotidienne en société. » (Source : Association Nationale Française des

Ergothérapeutes)

Pour obtenir un logement de ce type, en location uniquement, le

demandeur devra être allocataire de :

� L’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA)

« L'allocation personnalisée d'autonomie (APA) est destinée à couvrir en

partie les dépenses de toute nature concourant à l'autonomie des personnes

âgées ayant besoin d'aides pour accomplir des actes essentiels de la vie ou dont

l'état nécessite une surveillance régulière. Elle est attribuée, sous certaines

conditions, par les conseils généraux aux personnes hébergées à domicile. Le

bénéficiaire de l'APA est soumis à certaines obligations envers le conseil général. »

(Source : vosdroits.services-publics.fr)

� La Prestation de Compensation du Handicap (PCH)

« La prestation de compensation du handicap (PCH) est une aide

personnalisée destinée à financer les besoins liés à la perte d'autonomie des

personnes handicapées. Cette prestation couvre les aides humaines, aides

matérielles (aménagement du logement et du véhicule), aides animalières. Il est

possible de bénéficier de la PCH à domicile ou en établissement. » (Source :

vosdroits.services-publics.fr).

QUEL HEBERGEMENT POUR LES PERSONNES

AGEES AUJOURD’HUI ?

Il s’agit ici d’offrir une alternative à la maison de retraite et à la MARPA

lorsque l’on ne peut plus rester seul dans son domicile (souvent devenu bien trop

grand pour des personnes âgées).

La maison de retraite est souvent vue de l’extérieur comme une

organisation rigide, impersonnelle et anonyme (en raison du nombre important de

lits). Pour une personne âgée, l’entrée en maison de retraite est souvent vaincue

comme un drame. Elle quitte à la fois son domicile et sa commune.

Le canton possède deux établissements de ce type :

� La maison de retraite de l’hôpital local d’une capacité de 117 lits

Page 206




� Le Doyenné de la Risle composé de « pavillon » de T1 à T3 avec

des services collectifs (restauration, blanchisserie…). Cet

établissement fonctionne comme une maison de retraite même si

sa publicité est plus accueillante qu’à l’accoutumé.

Il existe également des Maison d’Accueil Rural pour Personnes Agées

(MARPA) financées par la MSA (régime de protection sociale agricole). D’une

capacité d’accueil d’une vingtaine de résidents, elle est articulée autour de

logements privatifs et de services collectifs (blanchisserie, soins ….). Ce type

d’établissement, à échelle plus humaine que la maison de retraite, possède

encore une composante que le projet d’Ambenay supprime : les services collectifs.

LES GRANDES AXES DE DEVELOPPEMENT DU POLE

POUR PERSONNES AGEES D’AMBENAY

Dans notre cas, le site se compose de 3 à 4 logements et permet donc

d’accueillir de 3 à 8 personnes (selon qu’il accueille ou non des couples). L’échelle

de cet établissement est ainsi réduite au minimum. Chaque résident possède un

logement indépendant. Les tâches du quotidien sont réalisés chez le résident avec

l’aide de l’auxiliaire de vie, dans le but de stimuler la personne âgée et d’éviter les

services collectifs qui limitent l’autonomie.

Cet hébergement vise à recréer du lien et du dialogue :

� Entre des personnes âgées souvent isolées

� Entre les générations (on peut imaginer des rencontres avec

l’école proche)

� Entre les professionnels de santé (médecin, infirmière, kiné,

auxiliaires de vie …)

C’est également un gain de temps et d’argent pour les auxiliaires de vie.

En regroupant des personnes âgées au même endroit, on limite les temps/coûts

de déplacements de ces professionnels. Il est préférable de passer du temps avec

la personne plutôt que sur la route.

Ce projet peut être reproduit dans plusieurs communes grâce à sa petite

échelle. On peut imaginer la mise en lien de cet hébergement avec la maison

médicale de Rugles (en projet), avec le projet d’accueil de personnes âgées en

famille de la Vieille Lyre ….

Page 207




3 DIFFERENTS SYSTEMES DE CREATION/GESTION

A. APPEL A PROJET POUR LA CREATION DE LOGEMENTS

ADAPTES AUX PERSONNES A MOBILITE REDUITE EN LIEN

AVEC UN EHPAD

La création puis la gestion locative de cet hébergement seraient mises en

place à l’aide d’un appel à candidature. Le projet pourrait être attribué aussi bien

à un bailleur privé qu’à un bailleur social. Les appels à projets dans le domaine

«médical » sont définis dans la loi « Hôpital, Patient, Santé, Territoire ».

Le service d’auxiliaire de vie serait traité par l’ADMR rugloise au cas par

cas.

La signature d’une convention avec l’EHPAD ruglois est une possibilité, cet

établissement s’engageant à accueillir les personnes ne pouvant plus rester dans

ce type d’hébergement.

B. PROJET SOUS CREATION/GESTION COMMUNAUTE DE

COMMUNES EN LIEN AVEC UN EHPAD

La communauté de communes prend en charge la création puis la gestion

locative de cet hébergement.

Le service d’auxiliaire de vie serait traité par l’ADMR rugloise au cas par

cas.

La signature d’une convention avec l’EHPAD ruglois est une possibilité, cet

établissement s’engageant à accueillir les personnes ne pouvant plus rester dans

ce type d’hébergement.

C. MISE EN PLACE D’UNE SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET

COLLECTIF (SCIC)

La création/gestion de ce lieu pourrait se faire l’aide d’une SCIC

regroupant :

� La Communauté de Communes du Canton de Rugles

� La commune d’Ambenay (ou d’autres si cette idée est reprise

ailleurs)

� L’Aide à Domicile en Milieu Rural (ADMR)

� EHPAD ruglois

� Des particuliers ou entreprises souhaitant participer au projet

� …

L’EHPAD garantit l’accueil des personnes ne pouvant plus rester dans ce

type d’hébergement.

Les SCIC ont été créés par la loi 2001-624 du 17 juillet 2001. Il s’agit

d’associer autour d’un même projet des acteurs divers (public, associatif, privé …)

Page 208




pour « produire des biens ou services qui répondent aux besoins collectifs d’un

territoire ».

A but non-lucratif, elles fonctionnent selon le système 1 personne = 1 voix.

Le système de vote peut néanmoins être pondéré avec des collèges

(regroupement de plusieurs personnes sous une seule voix, par exemple tous les

particuliers sont regroupés dans le collège « particuliers » dont le poids est d’une

voix).

Page 209

A . Rugles : Quel avenir pour la rue Arisitide Briand ?

III. Traitement des centres-bourgs


III. TRAITEMENT DES CENTRES-BOURGS

A. RUGLES : QUEL AVENIR POUR LA RUE ARISITIDE BRIAND ?

UNE POLITIQUE EN TROMPE-L’ŒIL

A l’heure actuelle, sur la rue Aristide Briand de Rugles (axe commerçant

de la commune), on observe de nombreux commerces vides. Afin de lutter contre

l’image négative induite par cette vacance, la commune met en place des trompe-

l’œil, trois actuellement.

Figure 152 : Exemple d'un trompe-l’œil de la rue A.Briand (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

Ces trompe-l’œil ont un double effet :

� Un effet dit « en mouvement » : le passant marche devant le

trompe-l’œil, le regarde et remarque sa beauté.

� Un effet dit « statique » : le passant marche devant le trompe-

l’œil, le regarde. Son œil est alors attiré par ce qu’il y a au-dessus,

des carreaux brisés.

L’effet voulu, de masquer la vacance des commerces par des trompe-l’œil,

est un échec partiel. Ceci n’est pas une solution, il faut aller plus loin que de

simplement « cacher » les locaux vides par des peintures. De plus, une

multiplication trop importante de ces trompe-l’œil risquerait de donner une image

sinistrée de la rue, à l’inverse de l’effet voulu. Lors des comités de pilotage, nous

avons mis en garde la commune contre ce risque.

Page 210




UNE PREMIERE IMAGE DE LA VACANCE …

Lors de notre travail de terrain, l’agent de police municipale de Rugles,

monsieur Philippe Le Drian, nous avait indiqué connaître 28 logements vacants sur

la rue Aristide Briand et à proximité.

Figure 153 : Localisation des logements vacants sur la rue Aristide Briand à Rugles (Source :

commune de Rugles, Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Selon les représentants de la commune, il était de notoriété publique que

c’étaient les hauts de commerces qui représentaient la majorité de la vacance sur

cette rue.

En comparant ce premier recensement avec la réalité du terrain, un

second travail de recensement s’est révélé nécessaire. Nous sommes donc allés

rencontrer les commerçants de cette rue, pour connaître l’occupation réelle des

hauts de commerces.

UNE PREMIERE IMAGE DE LA VACANCE ….

CORRIGEE AVEC L’AIDE DES COMMERÇANTS

Afin de confirmer ou non l’hypothèse des hauts de commerces vacants,

nous sommes allés à la rencontre des commerçants. Sur cette rue, il existe 43

locaux commerciaux.

Page 211




Un classement en 5 points a ensuite été réalisé selon l’accessibilité des

logements :

� Locaux occupés (croix)

� Locaux inoccupés avec commerce vide (jaune)

� Locaux inoccupés avec commerces actifs et accès indépendants

(orange)

� Locaux inoccupés avec commerces actifs et accès dans le

commerce (rouge)

� Manque de données (gris)

Ici, le terme « local » permet de regrouper les hauts de commerces qui

sont des logements mais aussi du stockage, du bureau …

Ce classement permet de signaler les logements les plus faciles à traiter

(en jaune et orange). Dans ces deux cas, soit le commerce est vide et l’on peut

imaginer la création d’un logement comprenant le commerce et le haut de

commerce, soit le logement a un accès indépendant.

Figure 154 : Schéma d’étude sur les 43 commerces de la rue Aristide Briand (Réalisation : Etudiants


En croisant les données collectées auprès des commerçants, on se rend

compte que :

� 4 hauts de commerces déclarés vacants par le policier municipal

sont occupés (point vert sur la carte ci-dessous)

� 8 hauts de commerces non-déclarés sont en réalité vacants (point

violet ci-dessous)

Page 212




Figure 155 : Schéma d'étude sur l'occupation des hauts de commerces (Réalisation : Etudiants


En terme purement numérique, on passe donc de 28 à 32

logements vacants. Cette étude nous a également permis de connaitre

l’occupation réelle des hauts de commerces :

Figure 156 : Occupation des hauts de commerces de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

En réalité, 51% des hauts de commerces sont occupés soit comme

logement pour les commerçants soit pour un autre usage (stockage, bureau …).

37% sont vides. Ce sont ces 37% qui nous intéressent particulièrement. Une étude

complémentaire est nécessaire pour chacun d’entre eux. Il y a autant de cas

particuliers que de logements.

39%

37%

12%

12%

Occupation des 43 hauts de commerces de Rugles

Habitat

Disponible

MDD

Bureau/stockage/autre

Page 213




UNE ETUDE COMPLEMENTAIRE LOGEMENT PAR

LOGEMENT

Pour chaque logement de cette rue, il existe un cas particulier :

� accès intérieur par le commerce

� pas d’accès possible par l’extérieur

� accès possible à l’extérieur à créer

� …

Prenons un exemple : le logement au-dessus du bar « O fil de l’O » :

Sur cette photographie, on peut voir le bar en question, le logement au-

dessus est actuellement vide et compris dans le bail commercial. A l’heure

actuelle, il n’existe qu’un accès intérieur. Pour rendre ce logement habitable il

faudrait le sortir du bail commercial mais également lui créer un accès

indépendant.

Plusieurs contraintes existent pour cet accès :

� Une rivière en bord de bâti (à droite sur le plan cadastral)

� Une arrière-cour occupée comme terrasse de bar

� Un bâtiment (à gauche sur le plan cadastral)

Figure 158 : Localisation du bar "O fil de l'o" (Source : Arthur Follain)

Figure 159 : Photographie du bar et extrait cadastral (Source : Arthur Follain)

Bar « O Fil de l’O »

Figure 157 : Localisation et photographie du bar O Fil de l'O( Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Page 214




On comprend facilement la nécessité d’une étude de au cas par cas,

aucune politique globale ne peut être envisagée pour l’instant.

Selon les commerçants, ce ne sont pas les hauts de commerces qui sont

vides mais les arrière-cours. Dans cette étude, nous n’avons pas pu vérifier ces

informations car ces dernières nous sont inaccessibles. Il faudrait donc à partir de

la matrice cadastrale contacter tous les propriétaires de la rue Aristide Briand pour

connaître l’occupation réelle de tous les logements de cette rue, y compris les

arrière-cours.

MISER SUR DES PROJETS STRUCTURANTS

Il existe une réelle difficulté pour étudier la vacance sur cette rue.

Néanmoins, deux projets semblent opportuns pour lancer une dynamique.

A gauche sur l’image ci-dessous, l’ancienne mairie est actuellement

vacante. Une volonté de créer une maison médicale a été exprimée (d’après étude

de X.Derbanne du CAUE27).

Ce local permet d’accueillir, grâce à son parking adjacent, cette maison

médicale au rez-de-chaussée. Ce projet permettrait de proposer une large gamme

de soin (infirmière, kinésithérapeute, médecin …). Des incitations financières

pourraient aider à l’installation de jeunes professionnels. Cette maison médicale

pourrait être en lien avec le l’idée de la maison d’accueil d’Ambenay, l’EHPAD et

l’ADMR de Rugles …

A droite sur l’image ci-dessous, dans l’ancien SDIS, réside actuellement

une kinésithérapeute. On peut imaginer son déplacement dans les locaux de

l’ancienne mairie.

Pour ce qui est des étages de l’ancienne mairie et du SDIS, on peut

imaginer la création de petits logements (40/50m²). Comme démontré dans

l’étude sur le marché immobilier, le canton de Rugles en manque et de ce fait, les

prix au mètre carré sont élevés par rapport à des logements plus grands (8€/m²

pour 40m² contre 6,5€/m² pour 70m²).

Page 215




Figure 160 : Localisation de l'ancienne mairie (à gauche) et de l'ancien SDIS (à droite) ( : Réalisation :


Ces deux projets d’envergure permettraient à la fois :

� L’installation de population à proximité des commerces, ce qui

pourrait permettre une redynamisation économique indirecte du

centre-ville

� De répondre à un besoin en petits logements

� De lancer une politique volontariste de la part des élus de Rugles

DEVELOPPER L’OFFRE LOCATIVE

Il existe depuis peu un Programme d’Intérêt Général (PIG) sur le canton de

Rugles. Mobiliser des fonds de ce programme permettrait de réhabiliter des

logements puis de les louer (principe du propriétaire bailleur). L’atout de Rugles

réside dans le prix de son marché locatif. En effet, le prix au mètre carré est

équivalent à celui du mètre carré conventionné (permettant l’obtention des

subventions de l’ANAH) :

Figure 161 : Prix du mètre carré sur le canton de Rugles (Source : étude du marché immobilier)

Page 216




Avec un prix de 8€/m², on est au-dessous du plafond des loyers

intermédiaires de 8,41€ /m² (tableau ci-dessous). Il existe donc une réelle

opportunité locative sur ce secteur.

UN DYNAMISME COMMERCIAL EN COURS DE

TRAITEMENT

Un dossier de FISAC (Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et

le Commerce) est actuellement en cours de traitement afin de subventionner

l’amélioration des équipements des commerçants.

Pour ce qui est du dynamisme commercial, on peut imaginer des aides à

l’installation de nouveaux commerçants de la part de Rugles (réduction d’impôts,

financement d’équipements ….).

On peut également penser au NACRE (Nouvel Accompagnement pour la

Création et la Reprise d’Entreprises) qui consiste en une aide de l’Etat pour le

montage, le financement et le suivi d’une nouvelle entreprise pendant 3 ans. Cette

création ou reprise doit être faite par un chômeur. Il existe un potentiel de

commerces vacants sur Rugles qui pourraient être occupés par des personnes sous

régime NACRE.

Rugles peut ainsi, avant même de connaître la réalité de la vacance sur la

rue Aristide Briand, mener une politique volontariste pour repeupler son centre-

ville et dynamiser ses commerces en utilisant entre autres les outils qui viennent

d’être expliqués.

Figure 162 : Plafonds des loyers conventionnés (Source : ANAH)

Page 217

B . La construction neuve pour financer le réhabilitation



B. LA CONSTRUCTION NEUVE POUR FINANCER LE

REHABILITATION

UN DESEQUILIBRE ENTRE REHABILITATION ET

CONSTRUCTION NEUVE

Bien que de nombreux logements vacants soient dans un état ne

nécessitant pas de gros travaux de réhabilitation, cette dernière reste tout de

même onéreuse et représente un frein à la remise sur le marché de certains biens

immobiliers.

En effet, s’engager dans une réhabilitation n’est pas une partie de plaisir.

Outre le prix d’achat du logement et du terrain sur lequel il repose, s’ajoute le prix

de la réhabilitation, onéreuse malgré les aides précédemment présentées. Le coût

de réhabilitation est difficile à estimer et réserve le plus souvent de mauvaises

surprises qui viennent s’ajouter au devis initial. De ce fait, l’équation achat de

terrain et logement + réhabilitation n’est pas concurrentielle face à la construction

de maisons dites « clés en main » par de constructeurs ou des promoteurs.

Si l’on cherche à chiffrer ce déséquilibre, on peut réaliser la simulation

mettant en concurrence deux ménages dont la capacité d’investissement est

similaire. La différence résulte dans le fait que le premier va se diriger vers une

construction neuve, tandis que l’autre va faire le choix de se lancer dans une

réhabilitation.

Les données du problème sont les suivantes :

� Un couple marié avec deux enfants

� Une capacité d’investissement de 190 000€

Le détail des échéanciers de remboursement de l’emprunt sont donnés en

annexe.

Avec une capacité d’investissement de 190 000€, le premier ménage

construisant sont logement peut espérer un logement de 110m² auprès d’un

promoteur. A investissement équivalent, le couple ayant choisi de réhabiliter

n’aura seulement les moyens de remettre en état qu’un logement de 75m². Ce

deuxième ménage ce trouve alors avec 25% de surface habitable en moins à

capacité d’investissement similaire.

Pour avoir un logement similaire au premier ménage ayant fait le choix du

« clé en main », le couple s’étant lancé dans la réhabilitation d’un logement de

100m² devra s’acquitter au total de plus de 230 000€, soit un endettement de 20%

supplémentaire par rapport au premier ménage.

Cet exemple explique donc bien pourquoi depuis plusieurs années, la

construction neuve a pris le dessus sur la réhabilitation de logement, justifiant

ainsi l’émergence de lotissements pavillonnaires à divers endroits du territoire

intercommunal.

Page 218




LA CONSTRUCTION NEUVE COMME MOTEUR DE LA

REMOBILISATION DU PATRIMOINE VACANT DU CANTON

Au vu des chiffres précédents, la construction neuve, avec ses plans et son

assemblage standardisés, paraît bien plus accessible et plus sûre que la

réhabilitation de logements. C’est bien pour cela que les promoteurs s’orientent

majoritairement vers la construction neuve. Les économies d’échelle dues à la

répétition de la construction de pavillons similaires leur permettent de diminuer

les coûts de production est donc d’augmenter leurs marges bénéficiaires. Alors

qu’une réhabilitation ne ressemble à aucune autre, chacune devant faire l’objet

d’une attention toute particulière et faisant appel à des procédés techniques

différents de l’une à l’autre. De ces contraintes ne peut d’écouler aucune

économie d’échelle, ce qui explique que peu de promoteurs s’intéressent à ce

marché de la réhabilitation.

Alors que la tendance est fortement marquée en faveur de la construction

neuve, il serait intéressant de chercher à intégrer, dans le cadre d’une opération

de promotion ou de construction immobilière, des objectifs de réhabilitation dans

un ratio proportionnel à la construction neuve.

Par exemple dans le cadre d’une ZAC, un promoteur va racheter plusieurs

lots à bâtir à un aménageur. Ce promoteur va réaliser des constructions dont il

retirera un bénéfice le plus souvent très lucratif à la vente. Il faut pour cela arriver

à trouver un équilibre d’opération intégrant une marge pour l’opérateur. Ainsi, en

contrepartie d’un permis de construire, le constructeur s’engage à intégrer dans

son programme la réhabilitation d’un ou plusieurs logements vacants présents sur

le site de la ZAC.

♦ EXEMPLE SUR LA COMMUNE D’AMBENAY

Afin d’illustrer nos propos, nous proposons de prendre exemple sur la

commune d’Ambenay.

La procédure d’élaboration d’une ZAC multi-sites a été explicitée

auparavant. Il s’agit maintenant d’expliquer le déroulement de cette opération.

1. Il faut dans un premier temps délimiter le périmètre de la ZAC.

Celui-ci doit comprendre des dents creuses (c’est à dires des sites

non urbanisés ou sous urbanisés imbriqués dans le tissu urbain

des centres-bourgs) susceptibles d’accueillir de la construction

neuve sans favoriser l’étalement urbain, mais aussi des logements

vacants. Un premier repérage de ces sites peut être réalisé lors de

l’élaboration du zonage du PLUi afin d’établir un règlement

d’urbanisme adéquat sur ces espaces (voir plus loin).

2. La communauté de communes fait appel à un aménageur

indépendant ou à la SEM locale pour porter l’opération. Celui-ci se

chargera de l’achat du terrain de sa viabilisation et de sa revente

sous forme de lots.

Page 219




3. Les promoteurs et constructeurs intéressés par des

emplacements se manifestent.

4. Le constructeur réalise alors ses travaux en se conférant aux

conditions de réalisation consignées dans le dossier de réalisation

de la de la ZAC (notamment le ratio réhabilitation/construction

neuve).

Figure 163 : Les dents creuses en rouge peuvent accueillir la construction neuve et doivent

faire l'objet d’une identification dans le zonage du PLUi (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013)

LES PROTOCOLES D’ACCORD DANS LE CADRE

D’UNE OPERATION DE PROMOTION IMMOBILIERE

Le protocole d’accord est un document qui va lier la SEM (Société

d’économie mixte) au promoteur dans le cadre de l’attribution des divers lots à

bâtir dans le périmètre de la ZAC. Le protocole d’accord, annexé aux conditions de

réalisation de la ZAC, permet de perfectionner les conditions de répartitions des

lots de construction. Il peut être clairement explicité dans ce protocole d’accord

l’obligation de réhabiliter un nombre de logements vacants variable, à négocier

avec le promoteur désirant acquérir le droit de réaliser de la construction neuve

sur la ZAC.

Néanmoins ce ratio réhabilitation/construction neuve doit faire l’objet

d’une mûre réflexion car il peut s’avérer très contraignant s’il rogne de façon

excessive la marge de fonctionnement du promoteur. Ce qui pourrait l’inciter à ne

pas se positionner sur ce type d’opération.

LOCALISATION DES TERRAINS POUVANT ACCUEILLIER DE LA CONSTRUCTION NEUVE

Page 220

C . La communauté de communes : un aménageur pas comme les autres



Afin de ne pas dissuader les constructeurs potentiels et les voir partir bâtir

sur des territoires voisins, certaines négociations seront nécessaires, notamment

sur le prix de vente des cessions libres et du mètre carré de surface de plancher à

bâtir pour compenser la contrainte du protocole d’accord.

C. LA COMMUNAUTE DE COMMUNES : UN AMENAGEUR PAS

COMME LES AUTRES

Dans cette partie, nous souhaitons attirer votre attention sur le

déroulement d’une opération de promotion immobilière de type ZAC et

notamment sur l’équilibrage financier des opérations réalisées par les

aménageurs.

LE COMPTE A REBOURS DE L’AMENAGEUR

Dans le cadre d’une ZAC, la fonction de l’aménageur va être d’acquérir un

ensemble parcellaire délimité par un périmètre. Il va ensuite redessiner la découpe

cadastrale de ces parcelles afin de créer des lots qu’il va viabiliser. Finalement

l’aménageur revend les parcelles sous forme de cessions libres ou encore de m²

de surface de plancher à bâtir sur une parcelle.

La balance financière de ce type d’opération pour un aménageur peut se

résumer de la sorte :

Figure 164 : L'équilibre d'une opération d'aménagement pour un aménageur

L’objectif de l’aménageur est d’équilibrer son opération entre dépenses et

recettes.

Les dépenses sont :

� L’achat des terrains au prix d’un terrain non viabilisé

� La viabilisation (VRD) des parcelles

� La Taxe d’Aménagement sur les équipements que réalise l’aménageur

Dépenses Recettes

Page 221




Les recettes correspondent à la vente de terrain au prix du terrain viabilisé

sous des formes diverses, comme des cessions libre pour de la maison individuelle

ou du droit à construire comme de la surface de plancher à bâtir.

Figure 165 : La composition du prix de vente d'un terrain viabilisé

Ainsi on peut voir sur ce graphique la justification du prix de vente du m²

de terrain constructible. La droite rouge symbolise le prix de cession au promoteur

du m² après viabilisation.

Ce prix est composé :

� Du coût d’achat en orange

� De sa viabilisation en vert

� Une répercussion de la taxe d’aménagement que l’aménageur

paye pour les équipements qu’il réalise

� Et de sa marge brute, c'est-à-dire les bénéfices qu’il doit

engendrer pour financer son personnel et dégager un fond de

roulement pour réinvestir sur les opérations suivantes.

Cette marge brute est la variable d’ajustement pour l’aménageur : c’est

celle-ci qui va déterminer s’il s’engage ou non dans l’opération. En effet, si elle est

importante (+ de 20% du prix de vente), l’opération est rentable et très

intéressante pour l’aménageur. A l’inverse si cette marges est faible (- de 10% du

prix de vente), l’investissement est trop risqué par rapport aux bénéfices

potentiels et l’aménageur sera donc plus frileux pour se positionner sur cette

opération, voire ne se présentera pas. Cette marge brute fluctue généralement

entre 15% et 25% et représente donc une rentrée d’argent conséquente.

MENER SA PROPRE OPERATION IMMOBILIERE

0

20

40

60

80

100

120

140

prix €/m²

Dépenses pour un aménageur

Achat du Foncier

Marge Brute

TA

Viabilisation

Prix de vente du m² de terrain viabilisé

Page 222




A. DES AVANTAGES CERTAINS

Maintenant que l’explication du fonctionnement de l’équilibrage

d’opération a été effectuée, il paraît évidant que l’aménageur se fait une certaine

marge « sur le dos » des promoteurs à qui il revend les lots.

L’objectif le plus alléchant serait de pouvoir récupérer cette manne

financière.

Comment ?

En réalisant les opérations d’aménagement en interne. La communauté

de communes devenant l’aménageur et porteur d’opération. Elle portera alors la

double casquette de maître d’œuvre et de maître d’ouvrage.

Pourquoi ?

Afin de réaliser un bénéfice permettant de financer la réhabilitation de

logements vacants.

Intérêts :

� Mener une opération de promotion immobilière en interne peut

permettre d’une part de réaliser un bénéfice substantiel pouvant être

réinvesti sous forme d’aides aux particuliers souhaitant réhabiliter ou

comme fond d’investissement dans le cadre de la réhabilitation de

logements vacants en équipements publics.

� Plus que de dégager un fond de financement, mener les opérations

d’aménagement et de promotion immobilière en régie permettrait en plus

du règlement du PLUi d’avoir une réelle emprise sur la construction neuve

tant sur sa quantité, que sur sa localisation et ses formes grâce à la

négociation directe avec les promoteurs sans passer par l’intermédiaire

d’un aménageur.

B. PRINCIPE DE FONCTIONNEMENT

Sur la même base que la procédure présentée sur Ambenay, la

communauté de communes endosse la casquette d’aménageur. Elle va donc faire

l’acquisition des terrains étant désignés comme stratégiques pour élaborer le

périmètre de la ZAC, les viabiliser et les revendre à des promoteurs ou des

particuliers. L’avantage de cette manœuvre et que la communauté de communes

récupère la marge que réalise un aménageur.

De plus, le fait de faire porter les opérations d’aménagement à la

communauté de communes permet de répondre à une des limites de la ZAC. En

effet, les logements vacants ne se situent pas forcément à proximité immédiate

de dents creuses pouvant recevoir la construction neuve et ainsi permettre

d’établir un périmètre d’un seul tenant pour une opération.

La ZAC multi sites répond à cette contrainte en permettant d’éclater ce

périmètre en plusieurs sous-périmètres regroupant l’ensemble des dents creuses

d’un centre-bourg et les logements vacants qu’il serait souhaitable de restaurer

comme à Ambenay.

Page 223




Néanmoins, ce cas est un cas idéal et dans de nombreuses situations, une

commune ne dispose plus de dents creuses pour générer des fonds par la

construction neuve pour réhabiliter ses logements vacants.

La commune de La Neuve-Lyre ce trouve dans cette configuration. En

effet, comme on peut l’observer sur l’illustration suivante, cette commune

possède plus de 30 logements vacants, la majorité étant localisée dans le centre

bourg. En revanche, elle possède un tissu urbain déjà densifié ne permettant pas

d’opération de densification des dents creuses et se trouve dans l’incapacité de

réaliser de la construction neuve sans accroître son emprise sur des terres

agricoles.

Figure 166 : Absence de dents creuses dans le centre bourg de La Neuve-Lyre (Réalisation : Etudiants


Si l’on change d’échelle, et que l’on franchit la barrière administrative de

la limite communale, on peut remarquer que la commune voisine (la Vieille-Lyre),

possède des dents creuses en périphérie immédiate du centre bourg de la Neuve

Lyre.

Page 224




Figure 167 Les dents creuse de la Vieille-Lyres à proximité du centre-bourg de La Neuve-Lyre


Il serait donc judicieux d’élaborer une opération regroupant les logements

vacants à réhabiliter de la commune de la Neuve-Lyre et les réserves foncières

aptes à accueillir de la construction neuve de la commune de la Vielle Lyre dans

une même opération de type ZAC, comme proposé précédemment sur la

commune d’Ambenay.

En l’état actuel, une telle opération ne peut se réaliser. En effet, une ZAC

multi site doit avoir l’intégralité de son périmètre au sein d’une même commune.

Néanmoins, cette contrainte peut être abrogée à la condition que l’ensemble des

municipalités délèguent à la Communauté de Communes les compétences

d’urbanisme réglementaire et opérationnel. Ainsi, il serait tout à fait possible dans

un cadre légal de réaliser des ZAC multi sites dont le périmètre serait à cheval sur

plusieurs communes du territoire communautaire.

Cette initiative permettrait à la 3CR d’établir une réflexion globale à

l’échelle cantonale de la répartition des constructions neuves, en accord avec les

chiffres du SCoT. Cela assurerait d’éviter de voir fleurir au cœur de la campagne

rugloise des opérations immobilières de type lotissements, très consommatrices

de terres agricoles et d’espaces naturels à la périphérie des bourgs de chaque

commune, sans concertation intercommunale, sans intégration dans un projet de

développement communautaire et sans prendre en compte l’influence de telles

opérations sur le renouvellement du parc de logements (technique du point mort :

Page 225




la construction neuve n’assure pas seule le renouvellement du parc et le maintien

des populations), comme c’est actuellement trop souvent le cas sur le territoire de

la communauté de communes du canton de Rugles.

PORTAGE D’OPERATION ET MONTAGE FINANCIER

Afin de réaliser son portage d’opération, la communauté de communes

peut se faire aider sur plusieurs points que nous nous proposons de développer ci-

après.

A. L’ACHAT DU FONCIER

La procédure de ZAC permet à la 3CR de ne pas avoir l’obligation de

posséder l’ensemble du foncier circonscrit dans le périmètre de la ZAC au

lancement de l’opération, mais la 3CR devra en faire l’acquisition par négociation

à l’amiable, droit de préemption ou expropriation le cas échant.

Au cours de cette étape, la 3CR pourra faire appel à l’Etablissement public

foncier de Normandie pour l’achat de terrains.

Figure 168 : L'EPFN aide les collectivités au financement des opérations d'achat de réserves foncières

L’EPFN est un établissement public à caractère industriel et commercial

(EPIC) qui négocie et mène les procédures permettant de constituer des réserves

foncières en amont de la phase de réalisation du projet d'aménagement public.

Il a pour compétences la maîtrise foncière, l’achat, le portage, la gestion,

la remise en état des terrains (et donc leur possible dépollution), ainsi que la

gestion de l'ensemble des études utiles à cette maîtrise foncière. Les EPF sont

aptes à procéder par acquisition à l'amiable, par expropriation ou par le droit de

préemption. Ils portent ensuite les biens acquis pendant une durée

prédéterminée, avant de les rétrocéder à la collectivité qui en a demandé

l'acquisition. Le partenaire qui souhaite faire intervenir l'EPFN détermine le

périmètre des propriétés dont il demande l'acquisition, précise la nature de son

projet d'aménagement et s'engage par délibération à racheter, à terme, la réserve

foncière avec un intérêt de l’ordre de 3% qui correspond aux frais de gestion de

l’EPFN.

B. LA REFLEXION DE PROJET

Dans le cadre de la réflexion pré opérationnelle, la 3CR peut faire appel

aux conseils du CAUE27, avec qui elle a déjà l’habitude de travailler, notamment

au cours de journées de formation aux élus chargés du PLUi.

Le CAUE27 propose aux communes, intercommunalités, établissements

publics locaux, et administrations publiques un conseil pour les aider dans leurs

projets, démarches et/ou réflexions d’aménagement du territoire. Le conseil du

Page 226




CAUE27 accompagne les collectivités aux étapes clés de leurs projets, il contribue

à leur culture urbaine, architecturale et environnementale, il contribue à leurs

réflexions et peut constituer une aide à la décision. Le conseil du CAUE27 s’adresse

aussi bien aux élus qu’aux techniciens, et aussi aux maîtres d’œuvres des

collectivités, à leur demande conjointe. Le CAUE27 propose un conseil neutre,

indépendant des intérêts politiques et économiques, répondant à une exigence de

qualité en faveur des collectivités. Ces dernières peuvent compter sur une équipe

pluridisciplinaire, croisant l’architecture, l’urbanisme et le paysage.

Différents types de conseil sont proposés aux collectivités :

� accompagnement des démarches d’élaboration de document

d’urbanisme (PLU),

� accompagnement des démarches de programmation, de choix

d’un maître d’œuvre et d’intervention sur les bâtiments

communaux / communautaires,

� réflexion sur le développement de la commune,

� aménagement urbain et/ou paysager.

� action de sensibilisation et de formation des acteurs locaux

engagés ensemble par une démarche concernant l’architecture,

l’urbanisme et l’environnement.25

L’accompagnement proposé aux collectivités reste dans la limite du

conseil : les membres de l’équipe du CAUE27 suggèrent à la collectivité des

propositions, des orientations ou principes d’aménagement qui sont uniquement

de l’ordre de la recommandation. Le CAUE27 ne fait pas de maîtrise d’œuvre, il ne

dessine pas de plan d’aménagement.

C. L’EQUILIBRAGE DE L’OPERATION

Le marché de la construction sur le territoire de la communauté de

communes du canton de Rugles est détendu : en attestent les prix du foncier (6 à

7€/m² de terrain non viabilisé et environs 32€/m² viabilisé).

Il faudra donc vérifier à chaque fois lors d’une étude pré opérationnelle la

viabilité économique de l’opération, afin de savoir si elle permet de dégager une

rentabilité suffisante pour financer la réhabilitation de logements.

Dans le cas d’une opération sur le territoire, le prix du foncier étant faible,

ce sont les coûts de viabilisation qui composent très majoritairement le coût du

terrain viabilisé. Une opération de viabilisation est très onéreuse. Il faudra donc

porter une attention particulière à ces frais avant de s’assurer de pouvoir sortir

des terrains viabilisés permettant de réaliser un bénéfice, tout en restant en

accord avec les prix pratiqués sur le marché du foncier dans ce secteur.

Lors de simulations, nous avons remarqué qu’une telle opération est

possible à la seule condition de jouer sur l’effet de « masse ». C’est-à-dire

augmenter le nombre de parcelles dans le périmètre de la ZAC afin de pouvoir

25 Source : site Internet du CAUE27

Page 227




diluer le coût global de la viabilisation de la ZAC sur l’ensemble des parcelles

vendues en sortie. C’est donc une réflexion en étude pré-opérationnelle sur les

formes urbaines, les densités et les types d’aménagement public de la voirie (par

exemple aménagement mineur sans trottoirs dans certaines rues ou impasses) à

établir afin de jouer sur l’effet de « masse » et ainsi de de juger de la viabilité et de

la rentabilité de l’opération de promotion immobilière.

Figure 169 : Coût de viabilisation et prix du marché

Ainsi sur ce graphique on peut remarquer que des coûts de viabilisation

trop importants dans le cas 1 amènent à la vente de foncier à perte, alors que dans

le cas 2 des coûts de viabilisations réduits permettent de dégager une marge

substantielle, rendant l’opération bénéficiaire.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1 2

PRIX

€/

M²

La viabilisation de terrainsAchat foncier Viabilisation

Prix de vente du foncier viabilisé du

marché

Page 228

A . Articulation de la politique avec le zonage PLUi et traitement de la vacance diffuse

IV. Des outils d’urbanisme à utiliser en cohérence avec la politique de remobilisation des logements vacants mise en place


IV. DES OUTILS D’URBANISME A UTILISER EN COHERENCE AVEC LA POLITIQUE DE REMOBILISATION DES LOGEMENTS VACANTS MISE EN PLACE

A. ARTICULATION DE LA POLITIQUE AVEC LE ZONAGE PLUI ET

TRAITEMENT DE LA VACANCE DIFFUSE

Après avoir présenté les deux volets « sites à fort potentiel » et « centre-

bourg » de notre politique de remobilisation des logements vacants, nous allons

voir comment articuler cette politique avec la démarche engagée par la 3CR de

création d’un document d’urbanisme communautaire unique, le PLUi. En effet, les

élus membres du comité de pilotage PLUi vont devoir dans les prochains mois

effectuer un travail de zonage de leur territoire, pour décider des différentes

fonctions que devront jouer les différents espaces du canton à l’avenir (à moyen

et long termes) : où urbaniser, où développer l’activité (commerciale, industrielle,

agricole…), où protéger les espaces naturels, etc… Ce zonage est très important

car il va permettre aux élus de définir (notamment) les formes d’habitat que l’on

pourra rencontrer sur le canton à l’avenir, en s’inscrivant dans le rythme de

construction défini par le SCoT (30 logements/an sur le canton).

Cette partie va également nous permettre de traiter les logements vacants

quelconques : situés en diffus mais ne présentant pas de fort potentiel (qui

justifierait une action particulière pour une reconversion), et que nous n’avons

donc pas traités jusqu’ici.

PRINCIPE GENERAL DU ZONAGE

Figure 170 : Principe général du zonage PLUi proposé (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

En partant d’un logement vacant quelconque, nous avons défini quatre

types de localisation en fonction des différents contextes bâtis environnant les

Page 229




logements vacants que nous avons pu rencontrer lors du travail de terrain. Au vu

de la politique que nous présentons ici et des objectifs d’urbanisme exprimés pour

le canton, nous proposons deux issues possibles pour chaque logement :

� Sa remobilisation n’est pas pertinente car il est en diffus isolé (pas

de logement autour et/ou pas d’accessibilité), ce qui entraîne un

certain nombre de problèmes tels que : pas de voisins, pas d’accès

rapide en cas d’urgence, éloignement des activités, des

commerces, des lieux de vie sociale utiles à la vie quotidienne,

donc très forte dépendance à la voiture. Les élus pointent du doigt

certaines situations sociales préoccupantes qui mêlent vieillesse,

isolement, précarité voire insalubrité du logement. Le PIG va

tenter, entre autres, de répondre à ces situations. Nous avons

donc jugé qu’il n’était absolument pas prioritaire de proposer une

réinstallation de la population dans ces logements isolés, ce qui

créerait des problèmes sociaux et environnementaux au lieu de

les résoudre.

� Sa remobilisation est pertinente car il se situe dans un secteur déjà

(plus ou moins) urbanisé : il serait donc dommage de ne pas

profiter de ces logements déjà construits (même si la forme

urbaine n’est pas optimale), qui ne sont en outre pas isolés.

Pour chaque type de localisation des logements vacants, nous allons

présenter un exemple rencontré sur le canton, afin de clarifier les dénominations

des quatre types de localisation retenus et de justifier le caractère pertinent ou

non pertinent d’une éventuelle remobilisation du logement vacant. Nous

expliquerons également quel est le zonage PLU adéquat.

Page 230




TYPES DE LOCALISATIONS ET ZONAGE ASSOCIE

(EXEMPLES)

A. EN DIFFUS ISOLE : ZONE N OU A

♦ EXEMPLE : LES BOTTEREAUX, C294

Figure 171 : Photo de l'exemple (Réalisation : étudiants Polytech Tours, stage de groupe DA4, mai

2013)

Figure 172 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond de carte : plan cadastral 2005,

Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Page 231




Figure 173 : Vue d'ensemble de la parcelle C294 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013)

Le logement vacant se situe au nord de la commune des Bottereaux (au

centre-ouest du canton), assez loin du centre-bourg. La zone est uniquement

desservie par une route communale.

Figure 174 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond : photo aérienne et trame bâtie

-Géoportail)

Page 232




Figure 175 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond : routes et trame bâtie -

Géoportail)

Figure 176 : Localisation de l'exemple à l'échelle du hameau (Fond : cadastre Géoportail)

Page 233




Comme on peut le constater sur l’extrait de plan cadastral ci-dessus, le

logement est proche d’un hameau qui s’est constitué en urbanisation diffuse, isolé

au sein de la commune. De plus, le logement est lui-même isolé au sein de sa

parcelle, et il n’est desservi par aucun chemin. Cette situation d’isolement poussé

justifie qu’il n’est pas pertinent de remobiliser ce logement (ce n’est absolument

pas la priorité).

Ce type de hameau sera donc classé en zone naturelle stricte (N) ou

agricole (A) si la fonction de la zone est agricole. Ce classement permettra d’éviter

de nouvelles constructions (hormis des bâtiments agricoles le cas échéant) sur ce

type de secteur dont on veut préserver le caractère naturel.

Page 234




B. EN DIFFUS NON ISOLE : ZONE N HAMEAU ET ZONE N OU

A AU-DELA

♦ EXEMPLE : BOIS ARNAULT, ZB 77 / ZC 122 / ZC 34 /

ZC 27 / ZC 133

Figure 177 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond de carte : plan cadastral 2005)

Figure 178 : Photos de l'exemple (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Les logements vacants se situent en concentration dans une petite poche

d’urbanisation au nord de la commune de Bois-Arnault (au sud-est du canton),

assez loin du centre-bourg. Ce hameau (dits des « Siaules ») est uniquement

desservi par une route communale.

Page 235





-Géoportail)

Figure 180 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond : routes et trame bâtie -

Géoportail)

Page 236




Figure 181 : Localisation de l'exemple à l'échelle du hameau (Fond : cadastre Géoportail)

Comme on peut le constater sur l’extrait de plan cadastral ci-dessus, les

logements vacants sont situés à l’intérieur d’un hameau qui s’est constitué en

urbanisation diffuse, loin du centre-bourg. Les logements ne sont pas isolés et

bénéficie d’un accès simple et rapide, ils sont donc tout à fait remobilisables.

Ce type de hameau sera donc classé en zone naturelle à constructibilité

limitée, zone que l’on pourrait indicer N « hameau » (Nh). Ce classement

permettra de « laisser vivre » le hameau (en autorisant notamment les extensions

d’habitations), tout en évitant de nouvelles constructions qui amèneraient à étaler

encore plus l’urbanisation dans cette zone naturelle.

Page 237




Figure 182 : Un logement vacant qui délimite le hameau (Fond : cadastre Géoportail)

Dans le cas du hameau des Siaules, on remarque qu’un logement vacant

récent (ZC 133, voir photo ci-dessus) et néanmoins vacant se situe en sortie de

hameau : il le délimite en quelque sorte. Ce logement constitue déjà de

l’étalement du bâti. Si les élus choisissent de ne pas développer davantage ce

hameau, il faudra classer la zone au-delà de celui-ci en zone naturelle

inconstructible (zone N stricte) ou agricole le cas échéant.

Par ailleurs, le hameau des Siaules a la particularité d’être à cheval sur

deux communes (Bois-Arnault et Ambenay). Considérant que cette situation est

loin d’être anecdotique sur le canton, nous insistons auprès des élus sur

l’impérieuse nécessité de coordonner le zonage entre les communes, afin d’éviter

les divergences de développement au sein d’un même secteur. La simulation ci-

dessous montre les conséquences possibles d’une divergence de zonage entre les

deux communes (si Ambenay, par exemple, ne suivait pas le classement Nh/N).

Page 238




Figure 183 : Le hameau des Siaules en 2009 (Source : photo aérienne Géoportail)

Figure 184 : Simulation de la conséquence d'une urbanisation mal maîtrisée sur le hameau des

Siaules (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

La simulation a été exagérée pour être plus marquante, mais elle se base

sur des formes d’urbanisation que l’on a pu observer à plusieurs reprises sur le

canton.

Page 239




Figure 185 : Des formes d'urbanisation présentes sur le canton de Rugles (Source : CAUE27, Cycle de

formation PLU, "Tous ces toits pour quoi?")

Page 240




C. EN PERIPHERIE IMMEDIATE D’UN SECTEUR URBANISE :

ZONE AU OU AU HAMEAU

♦ EXEMPLE : CENTRE-BOURG DE LA NEUVE/LA VIEILLE

LYRE


-Géoportail)

Figure 187 : Photos de l'exemple (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Le centre-bourg des Lyres (commun aux deux communes) se situe au nord-

est de la Neuve-Lyre et au sud-ouest de la Vieille-Lyre, ces communes étant situées

Page 241




au nord-est du canton. Ce centre-bourg est desservi par la Route Départementale

830 notamment.

Figure 188 : Principe de zonage PLUi des dents creuses aux Lyres (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

On constate que des zones pas encore urbanisées se retrouvent englobées

dans le centre-bourg, ou à proximité immédiate de celui-ci : ce sont les « dents

creuses » que nous allons solliciter pour y faire de la construction neuve

permettant de financer la réhabilitation de logements vacants (voir la partie

« traitement des centres-bourgs » de notre politique de remobilisation). Pour

permettre l’ouverture à urbanisation de ces zones, il sera nécessaire de les classer

en zones à urbaniser (AU). Les dents creuses éventuellement présentes dans les

« hameaux-centres-bourgs » de villages seront classées en AU indicé « hameau »

(AUh), avec un règlement spécifique d’urbanisation.

Le fait de classer les dents creuses en AU et pas en U enlève par ailleurs à

la commune l’obligation d’équiper ces zones en réseaux d’assainissement.

Page 242




D. EN SECTEUR URBANISE : ZONE U OU U HAMEAU

♦ EXEMPLE : CENTRE-BOURG DE LA NEUVE/LA VIEILLE LYRE

Les centres-bourgs seront classés en zone urbanisée (U, U « hameau » le

cas échéant), en tant que secteurs déjà urbanisés et possédant les réseaux

suffisants pour desservir d’éventuelles nouvelles constructions dans ces secteurs.

Figure 189 : Principe de zonage PLUi du centre-bourg commun aux deux Lyres (Réalisation : Etudiants Polytech


Pour résumer :

- On classe en U/Uh les centres-bourgs/hameaux - On ouvre à l’urbanisation les zones de projet uniquement, en

cohérence avec la politique de remobilisation des logements vacants

- Tout le reste est classé en N ou A (Nh/Ah) pour contenir l’étalement diffus du bâti.

Il sera nécessaire que les élus coordonnent leur politique de

remobilisation des logements vacants et leur projet de développement en termes

de logements avec le zonage qui sera défini dans le PLUi. En effet, c’est ce zonage

qui constituera l’assise juridique permettant la mise en place des différents modes

opératoires expliqués jusqu’ici. Il faudra ainsi que ce zonage soit cohérent avec les

Page 243

B . Des outils pour orienter la localisation de la construction neuve et de la remobilisation du parc vacant



objectifs cantonaux de développement et de remobilisation des logements

vacants. Si cette cohérence n’est pas présente, les politiques mises en place ne

pourront pas aboutir et être efficaces.

(Voir définition des zones règlementaire du PLU en annexe)

Remarque : les élus pourront, lors du travail de zonage, délimiter les zones

où s’appliquera le règlement PLU concernant les « zones de curetage » prévu par

la Loi 2010-788 / article 123-1-5/10° (voir partie sur les outils existants dans le cas

d’une démolition préconisée).

B. DES OUTILS POUR ORIENTER LA LOCALISATION DE LA

CONSTRUCTION NEUVE ET DE LA REMOBILISATION DU PARC

VACANT

UN OUTIL FISCAL SECTORISABLE : LA TAXE

D’AMENAGEMENT

La taxe d’aménagement, comme nous l’avons vu dans la partie « outils

existants », est un outil déjà mis en place dans 7 communes du canton sur 16 en

2013.26 Cette taxe est payée par les bénéficiaires d’autorisation de construire, de

reconstruire, d’agrandir des bâtiments existants et de réaliser des aménagements

(emplacements de camping, piscines, éoliennes, panneaux photovoltaïques, aires

de stationnement non closes ou non couvertes) sur la commune concernée. Elle

comporte trois parts : communale ou intercommunale, départementale et région

Ile-de-France. Le produit de la part (inter)communale est affecté à la section

investissement du budget : elle permet de financer les équipements induits par le

développement de la commune. Elle est sectorisable (pas forcément uniforme sur

le territoire d’application). Elle est fixée pour un an et tacitement reconduite en

l’absence de nouvelle délibération.

Nous préconisons pour le canton de Rugles de transférer le vote de cette

taxe à l’EPCI (cela serait cohérent si la 3CR prenait la compétence urbanisme et

ZAC…) et de lier les taux sectorisés aux types d’urbanisation que nous avons

retenus précédemment (pour le zonage PLUi). L’EPCI jouera en fait sur la

modulation sectorielle de 1er niveau de la part intercommunale de la taxe :

26 Source : Budget 2012 des communes

Page 244




Figure 190 : Principe de sectorisation de la TA (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

En effet, pour une modulation de 1er niveau (de 1 à 5%), le conseil

délibérant n’a pas à se justifier27. Le but est ainsi d’encourager la localisation de la

construction neuve ou de la reprise de logements vacants à proximité des centres-

bourgs, toujours pour limiter au maximum l’étalement du bâti.

UN OUTIL JURIDIQUE EN ATTENDANT LE PLUI : LE

SURSIS A STATUER

Cet outil va permettre à la communauté de communes (ou à l’autorité

compétente en matière d’urbanisme : pour l’instant les communes) de rejeter les

demandes de permis de construire sur les futures zones de projet, servant à

accueillir de la construction neuve pour financer la réhabilitation. Il peut être

particulièrement utile pour les communes ne disposant pas à l’heure actuelle d’un

PLU ou d’une carte communale (12/16). Il a été introduit par l’article L111-8 du

Code de l’Urbanisme.

Les communes (ou la 3CR) vont donc pouvoir l’utiliser de la manière

suivante :

27 Source : art. L 331-14 et L 331-15 du Code de l’Urbanisme

Page 245




Figure 191 : Principe d'utilisation du sursis à statuer (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013)

Le sursis à statuer doit être justifié (par exemple par un projet

d’urbanisation prévu), il est valable deux ans au maximum. Il est renouvelable pour

un motif différent du motif initial, mais dans tous les cas il ne s’étendra pas au-

delà de trois ans.

Cet outil peut donc permettre à la communauté de communes et aux

communes de se ménager du temps pour activer les projets liés à la politique que

nous proposons, il ne peut donc intervenir qu’à la marge de cette politique, en

accompagnement.

PARTIE V: RETOUR SUR LE CONTEXTE DU JEU D’ACTEUR

I. Un contexte local méfiant


Page 249

Nous allons revenir dans cette partie sur le contexte du stage dans lequel

nous avons évolué pendant trois mois. Nous détaillerons en particulier les

interactions entre les différents acteurs rencontrés et mobilisés dans le cadre du

stage, les relations que nous avons pu avoir avec ces acteurs, et la manière dont

nous avons pris en compte ces interactions dans la conduite de notre travail.

I. UN CONTEXTE LOCAL MEFIANT

Lors de notre étude, nous avons été amenés à explorer chacune des 16

communes pour photographier les logements vacants. On peut facilement

imaginer une certaine méfiance des habitants, face à deux personnes inconnues

s’arrêtant en voiture devant des logements vacants, avec des immatriculations

hors départements, prenant des photos sous un maximum d’angles possibles.

Afin d’éviter d’éventuels problèmes, les maires ont bien évidemment été

prévenus. Certains nous ont indiqué avoir reçus des coups de fils de personnes

s’inquiétant de nous voir « rôder ».

La communauté de communes a fait publier un article dans la presse locale

afin de prévenir la population. Cet article permettait de présenter l’étude et qui

nous étions. Nous avons constaté l’efficacité de cet article sur le terrain. Certaines

personnes nous ont reconnus et sont ensuite venues discuter du logement vacant

que nous prenions en photos (situation des propriétaires, depuis combien de

temps il est vide ….).



Page 250

Figure 192 : Copie de l'article dans le Réveil Normand (Source : Le réveil Normand mai 2013)

Un second article a ensuite permis de préciser l’avancé de nos travaux et

de remettre en mémoire la présence de stagiaires réalisant une étude sur le

canton. Même si après les relevés de terrains nos sorties se sont révélées moins

nombreuses, nous avons quand même continués nos déplacements.

Figure 193 : Copie du second article dans le Réveil Normand (Source : Le Réveil Normand juin 2013)



Page 251

Toujours afin de faciliter notre accueil par la population, la communauté

de communes, dès le premier jour, nous a confectionné des badges. Ils nous ont

été utiles lors de nos différents relevés de terrain pour éventuellement justifier de

nos identités et de la raison de notre présence.

Figure 194 : Numérisation d'un badge 3CR

Dès le début de l’étude, le strict respect de la propriété privée a été une

nécessité constante afin de faire accepter cette étude par les élus. Ceci explique le

fait que nous n’avons pas toujours pu prendre de photographies des logements

vacants, ou que certaines photographies sont prises de loin (de la barrière/limite

de propriété).

Anecdote amusante, un maire a rapporté à la communauté de communes

que nous sommes entrés sur une propriété de sa commune. Or le logement en

question n’était pas dans notre base de données, ni cartographié, ni

photographié… Nous avons alors dû nous justifier en présentant nos cartes et

notre relevé photographique pour attester de l’erreur.

Globalement, malgré une certaine méfiance justifiable, nous avons été

bien accueillis par la population et les élus. L’importance de la communication est

essentielle dans ce type d’études où le travail de terrain peut paraître « suspect ».

II. Des conflits d’intérêts potentiels entre possession de logements vacants et politique de remobilisation


Page 252

II. DES CONFLITS D’INTERETS POTENTIELS ENTRE POSSESSION DE LOGEMENTS VACANTS ET POLITIQUE DE REMOBILISATION

Lors de la première réunion de présentation du stage, la communauté de

communes nous a explicité ses objectifs concernant les logements vacants : nous

devions mener notre étude dans l’optique de proposer des solutions visant à

remobiliser les logements vacants (lorsque cela était possible et pertinent) en

alternative à de la construction neuve consommatrice de foncier. La 3CR a

également exprimé sa volonté de cibler son action sur l’habitat sur les centres-

bourgs, afin de limiter au maximum l’étalement du bâti et l’urbanisation diffuse

sur le canton. La clarté de ces objectifs et le volontarisme exprimé dès le début du

stage par la communauté de communes nous ont laissé à penser, en première

impression, que l’ensemble des élus partageait cette dynamique et cet état

d’esprit, en termes d’objectifs politiques.

Cependant, lors de nos relevés cadastraux des logements vacants sur le

terrain, il nous est vite apparu que certains élus sont impliqués personnellement

dans le phénomène de vacance sur le canton, en possédant un ou deux, voire

(beaucoup) plus dans certains cas, logements inoccupés, souvent proche(s) de leur

résidence principale (mais pas dans l’ensemble des cas). Dans les cas où ces élus

gardent volontairement leur logement inoccupé, ils vont donc devoir gérer des

intérêts personnels et politiques contradictoires, que nous nous devions

d’anticiper afin de préparer au mieux notre argumentaire et notre manière

d’expliquer nos propositions lors des comités de pilotage. En effet, dans la mesure

où ce sont les maires qui vont décider à qui ils vont envoyer les courriers de prise

de contact que nous avons préparés (en lien avec la base de données), ils

pourraient décider de ne pas s’envoyer la lettre (ou en tout cas de ne pas en tenir

compte par la suite). Le problème pourrait être le même concernant les

connaissances et amis de ces élus, qui possèderaient également un ou plusieurs

logements vacants.

Nous avons cependant fait l’hypothèse que les élus surmonteront ce

« conflit d’intérêt » et privilégieront l’intérêt général, dans leur qualité de

représentant politique du canton. Nous les avons ainsi considérés comme des

citoyens lambda possédant un (des) logement(s) vacant(s) et les avons de fait

intégrés dans la base de données. Nous avons également reprécisé notre

démarche lors du dernier comité de pilotage, en expliquant que nous proposons

une politique et une marche à suivre qui commence par l’envoi de la lettre aux

propriétaires de logements vacants, mais que c’est maintenant à eux de

s’approprier nos propositions et de décider de « jouer le jeu » ou pas (dans quelle

mesure et de quelle manière).

Nous avons également constaté lors du travail de terrain que certains

habitants du canton et certains élus font de la rétention foncière (qui

s’accompagne d’ailleurs souvent de rétention de logements inoccupés). Une

habitante propriétaire d’un château a par exemple racheté le corps de ferme

II. Des conflits d’intérêts potentiels entre possession de logements vacants et politique de remobilisation


Page 253

attenant pour ne pas avoir de voisins. Cette situation appelle deux types de

conséquences :

� Cette rétention de bâti et de foncier fait manquer des

opportunités intéressantes de reconversion du bâti et de

développement local, en particulier lorsque le terrain se trouve en

centre-bourg et que le bâtiment est de grande qualité

patrimoniale.

� Cela risque de freiner la volonté cantonale de développer

l’urbanisation dans et à proximité des centres-bourgs.

Face à cet état de fait, nous avons considéré comme indisponibles les

logements et terrains dont on savait (par le maire de la commune) qu’ils faisaient

l’objet de rétention. A cette étape de la réflexion, nous nous sommes donc

concentrés sur les logements que nous savions mobilisables, de manière à rester

réalistes quant à nos propositions. Nous mettons également en garde les élus

contre les conflits que cette situation risque de générer lors de l’élaboration du

PLUi à venir.

III. Les Difficultés d’être attractif dans un territoire rural


Page 254

III. LES DIFFICULTES D’ETRE ATTRACTIF DANS UN TERRITOIRE RURAL

Le travail sur le terrain, et nos échanges avec les élus, nous ont permis de

comprendre le point de vue des élus sur la ruralité de leur territoire. En effet,

certains élus du canton de Rugles éprouvent un certain malaise face aux départs

successifs des services publics, à la fermeture des commerces et aux départs des

habitants. D’autres, malgré le manque d’attractivité, « idéalisent » leur territoire

et souhaiteraient attirer une population active porteuse d’un développement

socioéconomique. La principale population visée est celle des jeunes cadres

dynamiques. Certains pensent y arriver seuls en jouant la carte de l’individualité,

c’est-à-dire, en construisant des lotissements au milieu des champs afin d’espérer

attirer cette catégorie socioprofessionnelle ou bien en réduisant la taxe

d’habitation pour concurrencer les communes voisines.

La question de l’attractivité du territoire est devenue une problématique

essentielle. C’est pourquoi une réflexion globale à l’échelle intercommunale, en

intégrant le PLUi, pourrait prévoir un développement collectif de manière

cohérente à moyen et long termes. Les espaces ruraux, avec leurs spécificités, leur

faible densité, leurs activités, leurs ressources et leurs aménités pourraient être

un atout car de très nombreuses personnes, y compris des jeunes, font le choix de

rester ou de (re)venir vivre dans les communes rurales. La ruralité peut ainsi être

une identité positive, car elle favorise les solidarités entre les personnes et entre

les territoires. C’est dans cet esprit que nous avons réfléchi tout au long du stage :

en essayant de s’appuyer sur les points positifs de l’existant, en essayant d’innover

pour se démarquer, en essayant d’activer et de favoriser la concertation et la

coopération des différents acteurs.

IV. Un jeu politique complexe


Page 255

IV. UN JEU POLITIQUE COMPLEXE

Tout au long du déroulement du stage, nous avons rencontré les élus du

canton :

� lors des trois comités de pilotage où nous avons présenté les

résultats de nos travaux (28 mai, 17 juin et 10 juillet)

� lors des journées de formation organisées par le CAUE27 (25 avril

et 30 mai)

� lors du travail de terrain

Nous avons rencontré un groupe d’élus qui se connaissent et s’entendent

bien, avec des personnalités plus ou moins fortes et des comportements bien

ancrés et très identifiables. Le groupe se caractérise par un parler franc qui permet

aux élus de se dire les choses avec clarté et sans aucune ambiguïté ni langue de

bois, ce qui est un bon point au vu des débats à venir (sur le PLUi et le projet de

territoire). Cependant, nous avons pu constater qu’ils ont des opinions parfois très

contrastées concernant la représentation qu’ils se font de leur canton, les outils

d’urbanisme et l’utilisation qu’ils peuvent en faire, la logique intercommunale du

PLUi etc… Par exemple, entre un élu qui pense que résorber l’habitat insalubre

n’est pas une priorité car aujourd’hui, les ménages très modestes se

contenteraient d’acquérir un logement en pas très bon état, et un autre qui pense

que faire venir la fibre optique pourrait inciter des résidents secondaires actifs à

Paris à s’installer en permanence sur le canton, le fossé est grand en termes de

vision du territoire et de perspectives de développement. La propriété privée, les

droits des propriétaires, le financement des réseaux et des équipements et le droit

des sols, entre autres, font également débat au sein du groupe.

Nous avons ainsi été confrontés parfois à une remise en question des

objectifs de l’étude ou de notre diagnostic. Nous avons dans ce cas réexpliqué

notre visions et notre raisonnement, quitte à provoquer le débat et à inciter les

élus à réagir, afin de trouver les points d’accroche entre notre vision et la leur,

lorsque les deux divergeaient.

Ces divergences se retrouvent de manière plus générale au niveau des

institutions, avec des communes très favorables à l’échelon intercommunal et

complètement engagée dans la démarche de la 3CR, et d’autres plus réticentes à

« perdre » une partie de leurs attributions. Nous avons ainsi constaté des tensions

entre certaines communes et la 3CR, tensions de fond mais également liées à des

enjeux personnels de carrière et électoraux. Nous avons été amenés à soupçonner

des alliances plus ou moins implicites entre communes. Par ailleurs, les premières

impressions en termes d’objectifs et d’engagement des élus se sont souvent

révélées fausses. Nous n’en avons absolument pas tenu compte dans le fond de

notre étude et les propositions que nous avons formulées, considérant que nous

représentions une entité indépendante, et que nous travaillions à l’échelle

intercommunale. Par contre, nous avons pris en compte ce contexte politique

particulier dans notre manière d’expliquer les choses : nous avons notamment

IV. Un jeu politique complexe


Page 256

insisté fréquemment sur la nécessité d’être coordonné et sur le caractère

communautaire du projet.

De manière plus ou moins liée, nous avons été confrontés à une certaine

différence de volontarisme et d’implication dans l’étude selon les élus. Ces

différences se sont surtout manifestées dans la propension à réagir à nos exposés

et dans la rapidité à nous communiquer certaines informations (par exemple, nous

transmettre la liste des outils fiscaux mis en place sur chaque commune, ou encore

la localisation de la construction neuve sur les plans cadastraux). Nous avons

souvent remarqué que les communes les moins concernées par la problématique

des logements vacants étaient les plus rapides et les plus impliquées, alors que

celles très touchées par ce phénomène paraissaient peu concernées.

De manière similaire, nous avons dû faire face à des informations qui

arrivaient souvent au compte-goutte. C’était parfois totalement involontaire de la

part des élus ou de la 3CR : nous n’avions pas pensé à interroger les acteurs sur tel

ou tel point précis, et ceux-ci n’avaient pas imaginé que certaines données

pourraient nous servir. Cependant, d’autres éléments en rapport avec des thèmes

que nous avions déjà abordés lors des comités de pilotage nous ont été

communiqués très tard (quelques jours avant le dernier comité de pilotage voire

pendant le dernier comité de pilotage), de telle sorte que nous avons été amenés

à penser que certaines communes faisaient de la rétention d’information (plus ou

moins consciente, plus ou moins stratégique). Nous avons donc fait un nécessaire

effort d’adaptation à l’évolution constante du diagnostic, de manière à rester au

plus près de la réalité du contexte du canton, afin de proposer des solutions et des

actions réalistes.

V. Apport du stage


Page 257

V. APPORT DU STAGE

Ce stage effectué dans le canton de Rugles a été une véritable expérience

professionnelle. Nous avons été très impliqués dans la démarche PLUi lancée par

le canton, grâce aux encadrants et à l’équipe qui suit le projet du PLUi.

En ce qui concerne la manière d’aborder le travail de terrain, nous avons

suivi une méthode de travail rigoureuse afin de recueillir le maximum

d’informations dès notre sortie sur le terrain et d’être opérationnel rapidement.

En effet, le travail sur le terrain nous a apporté une certaine maturité qui nous a

permis de mieux cibler les problèmes et de les traiter avec le plus de rapidité

possible. Nous avons été confrontés à de nombreuses difficultés, notamment celle

concernant le manque d’attractivité dans un territoire rural : nous avons tenté

dans notre approche de retourner les caractéristiques rurales du territoire en

faveur du canton et à en faire des atouts de développement.

Pendant ces trois mois, nous avons également essayé de faire preuve de

pédagogie auprès des élus afin de les sensibiliser sur les problèmes auxquels est

confronté leur territoire. Nous nous sommes rendu compte que les élus avaient

des représentations variables d’un même territoire et avaient parfois du mal à

situer la place de leur commune à l’échelle du canton (en termes de

développement territorial). Nous nous sommes efforcés, durant les comités de

pilotage, d’illustrer au maximum nos propos, avec des graphes, des cartes et

beaucoup de photographies prises sur le terrain, afin de toujours relier le général

et le théorique au concret. Apprendre à relier le technique au politique et à faire

« ressentir » leur territoire aux élus à travers nos exposés a été une expérience

très enrichissante.

Egalement, ce stage nous a permis de rencontrer différents professionnels

et surtout de plonger dans le milieu de l’urbanisme. En effet, ce fut une véritable

chance de travailler avec madame S.GUITEL en tant que tutrice et encadrante de

ce stage. Grâce à ses connaissances et son expérience, elle a souvent su nous

orienter dans nos idées et nous diriger vers d’autres professionnels du domaine

(architectes, juristes, urbanistes, …). De même, nous avons assisté à des journées

de formations avec les élus durant lesquels nous avons approfondi nos

connaissances sur le foncier et la fiscalité. Nous avons aussi assisté à des réunions

dans lesquels plusieurs organismes étaient présents (HD27, CAU27, cabinet « Guy

Taieb Conseil », ADIL …). Ces réunions nous ont permis de mieux connaître le rôle

de chacun d’entre eux et de solliciter le bon organisme lorsque cela était

nécessaire.

De même, ces trois mois de stages nous ont permis de connaître le

fonctionnement d’une collectivité territoriale et les relations qu’elle peut avoir

avec les autres collectivités et structures publiques participant au développement

du territoire.

Enfin, nous avons été agréablement surpris de travailler dans le milieu

rural. Nous avons eu beaucoup de difficultés à nous adapter dès notre arrivée, et

au fur et à mesure notre image du milieu rural a peu à peu évolué.

Page 258

Page 259

Conclusion Le canton de Rugles, situé au sud-ouest du département de l’Eure, est

soumis à l’influence de plusieurs pôles à différentes échelles : l’influence de l’Aigle,

ville de 8.000 habitants située à une dizaine de km de Rugles ; l’influence d’Evreux,

capitale du département, qui capte une part des actifs du canton ; et enfin

l’influence de la région parisienne, qui se lit en termes de mobilité pendulaire des

actifs du canton et de résidences secondaires : beaucoup d’actifs franciliens en

possèdent une sur le canton. Par rapport à l’est du département qui bénéficie

d’une certaine attractivité due à sa proximité avec Paris, ce qui a pour

conséquence un marché immobilier tendu, le canton de Rugles est marqué par un

marché immobilier détendu et peu dynamique, qui de plus est plutôt cher par

rapport aux caractéristiques du parc de logements existant et à sa localisation. De

plus, le faible prix du terrain constructible attire des ménages modestes qui

trouvent là le moyen d’accéder à la propriété par la maison individuelle. Il en

résulte un étalement du bâti, qui se développe en diffus sur le canton, et un

délaissement du parc existant, à l’intérieur duquel la vacance se développe et qui

commence à se dégrader.

Consciente de l’évolution de son parc de logement, la communauté de

communes de Rugles a lancé en juin 2013 un Programme d’Intérêt Général

d’amélioration de l’habitat, afin d’enrayer le problème de l’insalubrité de certains

logements, d’adapter le parc existant au vieillissement de la population cantonale

et au handicap, et de le rendre performant sur le plan de l’énergie. Convaincue

que la problématique des logements vacants représente une priorité à traiter pour

le canton, et en complément de ce PIG, la 3CR a commandé au Département

Aménagement de Polytech Tours une étude recensant les logements vacants sur

le canton et proposant des solutions pour les remobiliser.

Parallèlement, la 3CR s’est engagée dans une démarche d’élaboration

d’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, démarche qui a permis d’amorcer

une dynamique de réflexion intercommunale par les élus du canton. Notre rôle a

également consisté, au travers de notre étude, de maintenir cette dynamique et

de relier la thématique des logements vacants à la réflexion générale dans le cadre

du PLUi.

Cette étude nous a permis de nous immerger dans un territoire très

marqué par sa ruralité, avec une identité, des caractéristiques et un

fonctionnement qui lui sont propres. Nous avons dû nous approprié les codes de

ce territoire, notamment sur le plan politique au travers de la relation que nous

avons eu avec les élus : il nous a fallu à la fois solliciter leur confiance en étant

convaincants, mais aussi se détacher d’enjeux et d’intérêts politiques entourant

les communes et l’intercommunalité qui n’avaient pas à interférer dans notre

travail.

Nous avons assez rapidement effectué le diagnostic de la vacance et de la

construction neuve, en mettant en place les outils nécessaires à son analyse et à

Page 260

son traitement (cartographie, base de données). L’appréhension du contexte de

l’étude s’est faite petit à petit et en continu, elle est venue enrichir le diagnostic

en dialoguant avec ce dernier. Outre le contexte du canton, l’approfondissement

de la dynamique départementale et nationale en termes de loi et de processus

autour de la question du logement (et plus particulièrement du logement vacant)

nous a permis de compléter l’analyse du diagnostic et de déterminer l’esprit

général de la réflexion que nous allions avoir à mener pour rechercher des

solutions. Dans le même temps, nous avons effectué des recherches

bibliographiques poussées afin de déterminer précisément quels étaient les outils

déjà existants à notre disposition pour traiter la vacance. Cette recherche nous a

permis de donner une information détaillée aux élus et de constituer une base de

travail pour l’élaboration de nos solutions.

Dans cette dernière phase du stage, la communication avec les acteurs (du

canton, du CAUE, de H&D) et l’ouverture à d’autres thématiques territoriales ont

été essentielles. En effet, nous nous sommes rendu compte que si nous voulions

proposer une politique efficace de remobilisation des logements vacants, il ne

fallait surtout pas compartimenter les propositions selon les caractéristiques des

logements (leur état par exemple). Au contraire, nous avons cherché à lier nos

propositions avec les projets en cours ou à venir sur le canton et à les intégrer dans

un projet de territoire global et cohérent. Il en résulte une politique territoriale de

remobilisation des logements vacants qui s’appuie à la fois sur le contexte

territorial et le diagnostic que nous avons effectué, et qui mobilise des outils

existants en les associant d’une manière inédite. Nous avons synthétisé l’esprit de

notre réflexion par le schéma suivant :

Figure 195 : Une politique de remobilisation des logements vacants intégrée au projet de territoire


Page 261

La politique de remobilisation des vacants proposée s’appuie sur les deux

types de vacance diagnostiqués : des poches dans les centres-bourgs qui appellent

un traitement sectorisé, des vacants diffus sur l’ensemble du canton, qui soit

méritent une reconversion de par leur fort potentiel, soit doivent faire l’objet

d’une réhabilitation standard, avec l’aide des outils existants (ANAH, PIG…).

En ce qui concerne les sites à fort potentiel, nous avons cherché à chaque

fois à positionner nos propositions en complément ou en appui d’équipements ou

de projets existants sur le canton. Nous proposons ainsi d’approfondir l’offre

touristique de loisirs avec le site de la Hugoire, de développer du tourisme éducatif

avec une ferme pédagogique, de développer de l’activité économique sur le site

du Babu (possiblement pour accompagner la dynamique de réhabilitation qui va

se mettre en place sur le canton), d’accompagner le vieillissement de la population

en créant des logements adaptés à Ambenay. Cette dernière proposition doit se

faire dans le cadre d’une véritable politique de santé et d’accompagnement des

personnes âgées sur le canton, coordonnée avec les projets de maison médicale

et les associations d’aide à la personne déjà présentes sur le territoire.

En ce qui concerne le traitement des centres-bourgs, nous avons choisi de

raisonner à l’échelle de l’intercommunalité en proposant la création d’une ZAC

multi-sites englobant les dents creuses et les logements vacants. L’idée est de

gérer conjointement la construction neuve et la réhabilitation des logements

vacants, afin de créer les conditions financières de la réalisation de cette

réhabilitation et d’assurer un mode de développement de l’habitat cohérent à

l’échelle du canton.

Enfin, nous aidons les élus à initier cette politique en rédigeant une lettre

type de contact avec les propriétaires de logements vacants, en liaison directe avec

la base de données.

Figure 196 : Articulation entre le diagnostic LV, la politique de remobilisation, le PLUi et le PDH (Réalisation :


Page 262

Le diagnostic logements vacants a permis l’émergence de la politique que

nous proposons. Pour assurer sa pérennité, il sera nécessaire de compléter et de

mettre à jour ce diagnostic, afin de rester au plus près des réalités du territoire.

Par ailleurs, la démarche que nous avons menée peut être réutilisée pour

d’autres territoires et pourra être prise en compte dans le Plan Départemental de

l’Habitat de l’Eure en cours de révision. Enfin, les élus devront tenir compte de

cette étude pendant l’élaboration du PLUi : d’une part en définissant un zonage

compatible avec les objectifs de notre politique et la mise en œuvre de celle-ci,

d’autre part en intégrant nos propositions dans le Plan d’Aménagement et de

Développement Durable du futur document d’urbanisme intercommunal.

Page 263

Sources Démographie et structure socio-économique

• INSEE : Recensement Général de la Population 2009 • REE (Répertoire des entreprises et des établissements) - SIRENE

(Système Informatique pour le Répertoire des Entreprises et de leurs Établissements) 2011

• CLAP (Connaissance locale de l'appareil productif) 2010

Marché du logement • INSEE : Recensement Général de la Population 2009 • Site meilleursagents.com, consulté en mai/juin 2013 • Site lacoteimmo.com, consulté en mai/juin 2013 • Site leboncoin.fr, consulté en mai/juin 2013 • Site seloger.com, consulté en mai/juin 2013 • Site immobiliere-normandie.com, consulté en mai/juin 2013 • Agences immobilières « Service Immobilier » (L’Aigle) et « Viking

Immobilier » (Rugles) , visitées en mai/juin 2013 PDH

• Code de la construction et de l’habitation : art. L.302-10/11/12 • Loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le

logement, art.68 • Circulaire n°2007-32 du 02 mai 2007 relative à la mise en œuvre

des PDH • Site de l’Union Sociale pour l’Habitat, Politique Habitat :

programmation et mise en œuvre ; PLH et PDH. Article, septembre 2010, consulté en août 2013

• Plan Départemental de l’Habitat de l’Eure 2007-2013 • Cabinet « Guy Taïeb Conseil », diaporama de présentation Atelier

thématique n°3 PDH de l’Eure : « Enjeux et bilan prospectif de l’action publique sur le parc privé, 23/05/2013

PLUi

• Loi SRU du 13/12/2000 • Loi « Boutin » de mobilisation pour le logement et la lutte contre

l’exclusion du 25/03/2009 : art. 28 • Loi ENE (Engagement National pour l’Environnement, dite

« Grenelle 2 ») du 12/07/2010 • Projet de loi n°1179 ALUR (pour l’Accès au Logement et un

Urbanisme Rénové) déposé le 26/06/2013 à l’Assemblée Nationale

• Anne LENORMAND, Alur : le PLU intercommunal adopté par les

députés en commission, publié le 31/07/2013 sur le site localtis.info, consulté le 15/08/2013

• D. GERBEAU, Le projet de loi Alur passé au crible des députés, publié le 24/07/2013 sur le site lagazettedescommunes.com, consulté le 15/08/2013

• Association des Communautés de France, Plan locaux d’urbanisme

intercommunaux : témoignages, enquête et analyse des pratiques

communautaires. Etude – Janvier 2013

Page 264

• Atelier CAUE Urba, Le PLU intercommunal : un outil de projet en

faveur du développement durable. Fiche de présentation – Janvier 2012

• CCTP de l’élaboration d’un PLUi, rédigé par la 3CR • SCoT de la Risle Charentonne

Outils existants Bail à réhabilitation

• « Loi Besson », loi n° 90-449 du 31 mai 1990 • Circulaire n°91-23 du 28 janvier 1991 • Code de la construction et de l’habitation, articles L.252-1 à L.252-

4 • Loi de Finances rectificative pour 1990 (29/12/1990) : art. 39 • Code Général des Impôts : art. 33 quinquiès, art. 745, art. 1400 et

art. 1387 B / loi du 29.7.98 : art. 49 • Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise,

Observatoire de l’Habitat, Guide outil, « Le bail à réhabilitation » (janvier 2009), consulté en juin 2013

• ADIL13, Note juridique sur le bail à réhabilitation (décembre 2003), consulté en juin 2013

• Site « Ecolieux de France », fiche sur le bail à réhabilitation, consulté en juin 2013 http://ecolieuxdefrance.free.fr/bail_a_rehabilitation.htm

• Site de la commune de Maison Rouge en Brie, fiche de présentation de PACT-ARIM, maisonrouge77.free.fr/pactarim.htm, consulté en juillet 2013

• PACT Arim, L’action du mouvement Pact Arim ; Habitat et solidarités : l’efficacité au quotidien, 30 cas pratiques. Etude – Juin 2008

Bail emphytéotique

• Code Rural, articles L 451-1 à L 451-13 • Loi du 05 janvier 1988, art.13 • Site PACT du Tarn :

www.pactdutarn.fr/assistanceauxcollectivitesrehabilitationdespatrimoinescommunaux.htm, consulté en juillet 2013

• Guide foncier Cévennes : fiche juridique sur le bail emphytéotique Arrêté de péril

• Cour de Cassation [05/08/2013], http://www.courdecassation.fr/publications_cour_26/rapport_annuel_36/rapport_2002_140/deuxieme_partie_tudes_documents_143/tudes_theme_responsabilite_145/matiere_infractions_6114.html

• DDT du Haut-Rhin : les travaux d’office [05/08/2013], http://www.haut-rhin.equipement.gouv.fr/habitat%20indigne/travaux_office.pdf

• Jurisprudence et textes fondateurs [05/08/2013], http://jurisprudence.prim.net/jurisprud2012/58_fiche.php

Page 265

• Le Droit Criminel [05/08/2013], http://ledroitcriminel.free.fr/dictionnaire/lettre_a/lettre_a_at.htm

• Legifrance : code de la construction et de l’habitation [05/08/2013], http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=976BB3E6A5FEF6B73F971CAC5680A758.tpdjo13v_2?idArticle=LEGIARTI000006825762&idSectionTA=LEGISCTA000006159097&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20090513

• Legifrance : code de l’urbanisme [05/08/2013], http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022494019&cidTexte=LEGITEXT000006074075

• Legifrance : code des collectivités territoriales [05/08/2013], http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070633&idArticle=LEGIARTI000006390149&dateTexte=20120614

THLV • Servicepublic.fr : taxe d’habitation sur le logement vacant

[05/08/2013], http://vosdroits.service-public.fr/F17293.xhtml

PIG

• Circulaire n° 2002-68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat et au programme d’intérêt général

• Code de la construction et de l’habitation : art. R.353-34 • Site precarite-energie.org, consulté en août 2013, www.precarite-

energie.org/Quelles-sont-les-differences-entre,458.html ; • Document 3CR de présentation du PIG • Site d’Action Logement consulté en août 2013,

www.actionlogement.fr/qui-sommes-nous/organisation/cil • Site d’Habitat et Développement consulté en juin 2013,

www.habitat-developpement.tm.fr/reseau/index.cfm?cont=r_article&id=504

OPAH

• Habitat & Développement de l’Eure (HD27)

• Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de l’Eure

(CAUE27)

• Qu’est ce qu’une OPAH [06/2013], http://www.rockwool.fr/files/RT/pdf/Fiche%20Opah.pdf

• Le guide des aides Anah [06/2013], http://www.anah.fr/fileadmin/anahmedias/Textes_et_publications/Les_Aides/ANAH_Guides_des_aides_juin2013.pdf

• Anah [05/2013], http://www.anah.fr/habitermieux.html • Legifrance : code de l’urbanisme [08/2013], LOI n° 2009-323 du

25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ; http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022494019&cidTexte=LEGITEXT000006074075

Page 266

• Ministère de l’égalité des territoires et du logement [08/2013], http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article1316

• Des économies d’énergie dans le bâtiment [06/2013], http://www.rt-batiment.fr/batiments-existants/dpe/presentation.html

• Conseil général Eure 27 [07/2013], http://www.conseil-general.com/conseil-general/conseil-general-eure-departement-27.htm

• Borloo dans l’ancien [05/2013], http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup;jsessionid=NOUWPJFRHCPGRQFIEIPSFEY?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_4886

ZAC :

• Petites villes et opération d’aménagement. Fiche guide n°2 CERTU - Juin 2006

EPTZ

• Financez vos travaux d’économies d’énergie : l’éco-prêt à taux zéro – Fiche conseil ADEME

• L’EPTZ en 13 points – Ministère du développement durable – juin 2013

CIDD

• Financer mon projet – Le crédit d’impôt développement durable – ADEME juin 2013

• Le crédit d’impôt développement durable – ministère du développement durable – juin 2013

• Exonération de taxe foncière

• Financer mon projet – l’exonération de taxe foncière – ADEME juin 2013

Site à fort potentiel

• Circulaires DESCOA9-N° 108, DGER/FOPDAC/C2001-2002, DGAFAI/ATEG-0100.149.C, DJEP/N° 01097 du 05 avril 2001

• Code de l’Urbanisme : article R 123-8 • Arrêté du 25 juin 1980 modifié portant règlement de sécurité

contre les risques d'incendie et de panique • Site du réseau « Bienvenue à la ferme » consulté en juin 2013,

http://www.bienvenue-a-la-ferme.com/ • Association « Accueil paysan Languedoc-Roussillon », Fiche

technique « La ferme pédagogique », http://www.accueil-paysan-languedoc-roussillon.com/ap.html, consulté en juin 2013

• Site de la Bergerie Nationale de Rambouillet, fiches de présentation des fermes pédagogiques, http://www.bergerie-nationale.educagri.fr/site_FP/index.html, consulté en juin 2013

• Julia DE CAFFARELLI, Marie-Sylvie COQUILLAUD, Vincent DANIEL, Mylène THOU, Créer un ferme pédagogique : de l’idée à la réalisation – Educagri éditions, 2004

• ADMR la référence du service à la personne [05/08/2013], http://www.admr.org/

Page 267

• Agence pour la Création d’Entreprises [05/08/213], http://www.apce.com/pid893/aides-en-milieu-rural.html

• Association Nationale Française des Ergothérapeutes [05/08/2013], http://www.anfe.fr/index.php?option=com_content&view=article&id=47&Itemid=64

• Club des Développeurs et IT pro [05/08/2013], http://silkyroad.developpez.com/Excel/PublipostageWordExcel/

• L’esprit Village [05/08/2013], http://www.village.tm.fr/ • MARPA Maison d’Accueil Rurale pour Personnes Agées

[05/08/2013], http://www.marpa.fr/ • MSA : Santé, Famille, Retraite, Services [05/08/2013],

http://www.msa.fr/lfr • Servicepublic.fr : personnes âgées vivant à domicile demande

d’APA [05/08/2013], http://vosdroits.service-public.fr/F10009.xhtml

• Servicepublic.fr : procédure de péril et conséquences sur les occupants de l’immeuble [05/08/2013], http://vosdroits.service-public.fr/F16104.xhtml

• Société Coopérative d’Intérêt Collectif [05/08/2013], http://www.les-scic.coop/sites/fr/les-scic/les-scic/qu-est-ce-qu-une-scic.html

• L’appel à manifestation d’intérêt – Note CAUE27 Articulation de la politique proposée avec le PLUi

• CAUE27, Cycle de formation PLUi, « Thème 5 : La maîtrise du foncier », avril 2013

• Communauté Urbaine de Bordeaux, « Grands principes de zonage du PLU », Rapport de présentation du PLU de la CUB approuvé le 21 juillet 2006

• Budget 2012 des communes • CAUE27, Cycle de formation PLUi, « Thème 6 : La fiscalité de

l’aménagement », avril 2013 • Code de l’Urbanisme : art. L 331-14 et L 331-15

Page 268

Page 269

Table des matières

Remerciements .............................................................................. 5

Introduction ................................................................................... 7

Table des acronymes ..................................................................... 9

Sommaire ..................................................................................... 11

Partie I: Contexte de l’etude ................................................ 13

I. Situation du logement vacant en France A. La France des logements vides : Dans quels projets politiques

s’inscrit la lutte contre la vacance de logements ? ............................................ 13 B. Quelles sont les raisons de la vacance des logements? ............... 14

Vacance conjoncturelle (court terme) ..................................... 14 Vacance liée à un projet (court-moyen terme) ........................ 14 Vacance structurelle (moyen terme) ....................................... 15 Vacance de rétention (long terme) .......................................... 15

C. La loi de réquisition des logements vacants en France ............... 15

II. Présentation du territoire ................................................ 17 A. Présentation de la communauté de communes ....................... 17

Un canton rural ....................................................................... 17 a. Localisation Et accessibilité ............................................... 17 b. Un paysage marqué par la Risle ......................................... 19 c. le bati .................................................................................. 20

Le fonctionnement du canton ................................................. 23 a. L’activité sur le canton ....................................................... 23 b. Les équipements ................................................................. 24

L’EPCI .................................................................................... 26 a. Situation administrative ...................................................... 26 b. Organigramme et compétences .......................................... 27

B. Présentation des 16 communes ................................................... 29 Localisation géographique des communes ............................. 29 Population communale ........................................................... 29 Documents d’urbanisme ......................................................... 30

C. Structure démographique et socio-économique du canton .......... 31 Structure de la population ....................................................... 31 a. Une population vieillissante et en augmentation ................ 31 b. Des ménages de moins en moins grands ............................ 32 c. Une population assez peu aisée qui prédomine................... 33

Structure de l’économie et de l’emploi ................................... 35 a. Un tissu économique dominé par les petites entreprises à travers

les commerces et les services ................................................................... 35 b. Une population active qui reste dépendante de la voiture .. 36

III. Contexte politique de l’étude .......................................... 38 A. Un PDH en transition dans l’Eure .......................................... 38

Le PDH : définition et objectifs .............................................. 38 Le PDH 2007-2013 de l’Eure : bilan et perspectives .............. 39 Elaboration du deuxième PDH de l’Eure et positionnement de notre

étude par rapport à celui-ci ........................................................................... 41 B. Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles ........... 42

Le PLUi : définition et objectifs ............................................. 42

Page 270

Elaboration d’un premier PLUi pour le canton de Rugles et positionnement de notre étude par rapport à celui-ci .................................... 44

IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements 46

A. Présentation du parc de logements .......................................... 46 Une part significative de résidences secondaires et de logements

vacants 46 La prédominance des propriétaires ......................................... 47 Caractéristiques intrinsèques des logements : une croissance du

nombre de logements de grande taille et du chauffage « tout électrique » ... 48 B. Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de

Rugles 50 Méthodologie d’étude ............................................................. 50 Analyse du marché ................................................................. 51 a. A l’échelle interdépartementale : l’Eure se situe dans la fourchette

basse des prix ........................................................................................... 52 b. A l’échelle départementale : Rugles se situe au niveau de villes de

populations supérieures ............................................................................ 53 c. A l’échelle cantonale : un marché très hétérogène, très détendu, où

Rugles est légèrement plus chère que le reste du canton .......................... 55 C. Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins

en logements 58 La notion de besoins en logements ......................................... 58 Description de la méthode ...................................................... 58 a. Le renouvellement ou remplacement de logements ............ 59 b. L’évolution du parc des résidences secondaires et des logements

vacants 59 c. Desserrement de la taille des ménages ................................ 59 d. Croissance démographique ................................................. 59

Le calcul du point d’équilibre ................................................. 60 Interprétation des résultats sur la dernière période (2009-2013)63 Comment le parc de logement a-t-il évolué dans la communauté de

communes de Rugles depuis 1990 ? ............................................................. 64


I. Méthodologie mise en place ................................................. 69 A. Méthodologie du travail de terrain .......................................... 69

Pour la construction neuve ...................................................... 69 a. Un rythme de construction très important depuis 2000 ...... 69 b. Impact de la construction sur le développement des communes

70 Pour le repérage des logements vacants .................................. 70

B. Les outils mis en place ................................................................ 71 La Base de Données................................................................ 71 a. Présentation ........................................................................ 71 b. Structure ............................................................................. 71 c. Utilisation ........................................................................... 74

Le sytème d’informations géographique (SIG) ...................... 74 Mise en place d’une cartographie via AutoCAD .................... 75 a. Traitement commune par commune ................................... 75 b. Réalisation d’un plan intercommunal ................................. 77

Page 271

II. Analyse de la vacance et de la construction neuve ........ 79 A. Commune par commune ......................................................... 79

Ambenay ................................................................................. 79 Bois-Anzeray .......................................................................... 80 Bois-Arnault ........................................................................... 81 Bois-Normand-Près-Lyre ....................................................... 82 Les Bottereaux ........................................................................ 84 Chaise-Dieu-du-Theil ............................................................. 84 Chambord ............................................................................... 85 Champignolles ........................................................................ 86 Chéronvilliers ......................................................................... 87 La Haye Saint Sylvestre ........................................................ 88 Juignettes .............................................................................. 90 Neaufles-Auvergny ............................................................... 90 La Neuve Lyre ...................................................................... 91 La Vieille Lyre ...................................................................... 92 Saint Antonin de Sommaire .................................................. 92

B. Le cas particulier de Rugles ........................................................ 94 Les logements vacants ............................................................ 94 Construction neuve ................................................................. 95 Analyse ................................................................................... 96

C. A l’échelle de l’intercommunalité ............................................... 96 Les logements vacants ............................................................ 96 a. Localisation de la vacance .................................................. 96 b. L’état du parc de logements ............................................. 100 c. Pourquoi ces logements vacants ? ..................................... 101

La construction neuve ........................................................... 102 a. Quelques données ............................................................. 102 b. Localisation de la construction neuve .............................. 103 c. Formes urbaines ................................................................ 103

D. Comparaison avec les données existantes ............................. 104

III. Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025 106

A. Estimation quantitative des besoins en logements ................ 106 Evolution de la taille des ménages ........................................ 106 Evolution du nombre de résidences secondaires et de logements

vacants 106 Renouvellement du parc ....................................................... 106 La croissance démographique ............................................... 106

B. Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025 106 Hypothèse 1 « au fil de l’eau » ............................................. 107 a. Diminution de la taille des ménages ................................. 107 b. Maintien du pourcentage des résidences secondaires et des

logements vacants .................................................................................. 108 c. Objectif du SCOT ............................................................. 108 d. Renouvellement du parc ................................................... 108 e. Hypothèse 1 : Evolution du parc de logements à l’horizon 2020

puis 2025 111 Hypothèse 2 « basse » .......................................................... 111 a. Diminution de la taille des ménages ................................. 111 b. Maintien du pourcentage des résidences secondaires et des

logements vacants .................................................................................. 111 c. Objectif du SCoT .............................................................. 111

Page 272

d. Renouvellement du parc ................................................... 111 e. Hypothèse 2 : Evolution du parc de logements à l’horizon 2020

puis 2025 113 Hypothèse 3 « haute » .......................................................... 113 a. Diminution de la taille des ménages ................................. 113 b. Maintien du pourcentage des résidences secondaires et des

logements vacants .................................................................................. 113 c. Objectif du SCoT .............................................................. 113 d. Renouvellement du parc ................................................... 113

Conclusion ............................................................................ 116

IV. Bilan du diagnostic ......................................................... 117


I. Quels leviers dans le cas d’une démolition / reconstruction / batîment dangeureux ? .......................................................................... 121

A. La responsabilité du Maire ................................................... 121 Article L2212-1 et L2212-2 du code général des collectivités

territoriale 121 Article 121-3 du code pénal : infractions non-intentionnelles122

B. 10° article L123-1-5 du code de l’urbanisme ............................ 123 C. L’Arrêté de péril ....................................................................... 125

Base légale ............................................................................ 125 Procédure ordinaire ............................................................... 125 Arrêté de péril : procédure d’urgence ................................... 126 Les travaux d’office dans le cas d’arrêté de péril ................. 127

II. Quels leviers pour traiter la vacance d’un seul logement ? 129

A. L’ANAH, l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’habitat129 Les aides financières ............................................................. 129 L’aide à l’amélioration de l’habitat indigne ou très dégradé pour un

propriétaire bailleur .................................................................................... 129 L’aide portant sur l’amélioration énergétique des logements pour un

propriétaire bailleur .................................................................................... 132 Une aide portant sur l’amélioration énergétique des logements pour

un propriétaire occupant ............................................................................. 133 B. Le crédit d’impôt développement durable ................................ 135

Objectifs................................................................................ 135 Bénéficiaires ......................................................................... 135 Sur quelle base ? ................................................................... 136

C. L’éco-prêt à taux zéro ............................................................... 137 D. L’exonération de taxe foncière ............................................. 138 E. Un outil contractuel : le bail à réhabilitation ............................. 138

Définition et principe ............................................................ 138 Contenu du contrat ................................................................ 141 a. Le propriétaire : bailleur dans le cadre du bail à réhabilitation

141 b. L’organisme public : preneur dans le cadre du bail à réhabilitation

141 c. Le ménage modeste : locataire du preneur dans le cadre du bail à

réhabilitation 142 Régime fiscal ........................................................................ 143 Sortie de bail ......................................................................... 144

Page 273

Le bail à réhabilitation : avantages et inconvénients ............ 145

III. QUels leviers pour traiter la vacance dans des poches d’urbanisation ? ..................................................................................... 147

A. La ZAC, Zone d’Aménagement Concerté ............................ 147 Qu'est-ce qu'une ZAC ? ........................................................ 147 Pourquoi mettre en place une ZAC ? .................................... 147 Une ZAC, comment cela fonctionne ? .................................. 147 a. la création de la zac en 6 étapes ........................................ 147 b. La réalisation de la ZAC................................................... 149 c. Quelques données supplémentaires .................................. 149 d. ZAC et règlement du PLUi ............................................... 149

B. L’OPAH, l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat150 Principe ................................................................................. 150 Quelques exemples ............................................................... 151 a. Exemple local d’une OPAH (2009 – 2012) dans la communauté

de communes d’Amfreville-la-Campagne (l’Eure) ................................ 151 b. Couplage avec le bail à réhabilitation ............................... 152

C. Le PIG, le Programme d’Intêret Général .................................. 154 Définition et principe général ............................................... 154 Le PIG d’amélioration de l’habitat mis en place par la 3CR 155

D. La THLV, la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants 157 Base légale ............................................................................ 157 Qui est concerné par la THLV? ........................................... 157 Qui est exonéré de la THLV ? .............................................. 159 Calcul de la Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant ...... 159 THLV sur le canton de Rugles ............................................. 159 Des différences importantes de taux ..................................... 160 De difficiles négociations pour son instauration dans le PLUi162

E. Taxe d’Aménagement, Règles de densité, OAP ....................... 163 Taxe d’aménagement ............................................................ 163 a. Sectorisation du taux de la part (inter)communale de la TA163 b. Comment calculer la TA ? ............................................... 164

Le Projet urbain partenarial .................................................. 164 Outils règlementaires dans le PLU : Règles de densité......... 165 Les outils de maîtrise foncière .............................................. 166


I. Démarche de contact avec les propriétaires .................... 169 A. Pourquoi contacter les propriétaires ? ................................... 169 B. Principe de la lettre de contact .................................................. 171

Préparation de la base de données ........................................ 171 Rédaction d’une lettre type ................................................... 172 Préparation des courriers commune par commune ............... 175

II. Proposition de reconversion des sites à fort potentiel . 176 A. Des activités et loisirs de plein air avec hébergement à Chambord

(La Hugoire) 177 B. Une ferme pédagogique à Neaufles Auvergy ............................ 184 C. Une réhabilitation à fonction économique à Chaise-Dieu-du-Theil (Le

Babu) 193 D. Un lieu d’acceuil pour personnes agée dépendante à Ambenay201

Localisation du site d’Ambenay ........................................... 201 Description de la bâtisse ....................................................... 202

Page 274

Architecture (avec l’aide de Monsieur Xavier Derbanne, architecte CAUE27) 202

Analyse AFOM (Atouts, Faiblesses, Opportunités, Menaces)202 Analyse de la population de personnes âgées ....................... 204 Concept du lieu d’hébergement d’Ambenay ........................ 204 Quel hébergement pour les personnes âgées aujourd’hui ? .. 205 Les grandes axes de développement du pôle pour personnes âgées

d’Ambenay 206 3 Différents systèmes de création/gestion ............................. 207 a. Appel à projet pour la création de logements adaptés aux

personnes à mobilité réduite en lien avec un EHPAD ........................... 207 b. Projet sous création/gestion communauté de communes en lien

avec un EHPAD ..................................................................................... 207 c. Mise en place d’une Société Coopérative d’Intérêt Collectif

(SCIC) 207

III. Traitement des centres-bourgs...................................... 209 A. Rugles : Quel avenir pour la rue Arisitide Briand ? .............. 209

Une politique en trompe-l’œil............................................... 209 Une première image de la vacance … .................................. 210 Une première image de la vacance …. Corrigée avec l’aide des

commerçants 210 Une étude complémentaire logement par logement .............. 213 Miser sur des projets structurants ......................................... 214 Développer l’offre locative ................................................... 215 Un dynamisme commercial en cours de traitement .............. 216

B. La construction neuve pour financer le réhabilitation ............... 217 Un déséquilibre entre réhabilitation et construction neuve ... 217 La construction neuve comme moteur de la remobilisation du

patrimoine vacant du canton ....................................................................... 218 Les protocoles d’accord dans le cadre d’une opération de promotion

immobilière 219 C. La communauté de communes : un aménageur pas comme les autres

220 Le Compte à rebours de l’aménageur ................................... 220 Mener sa propre opération immobilière ................................ 221 a. Des avantages certains ...................................................... 222 b. Principe de fonctionnement .............................................. 222

Portage d’opération et montage financier ............................. 225 a. L’achat du foncier ............................................................. 225 b. La reflexion de projet ....................................................... 225 c. l’équilibrage de l’opération ............................................... 226

IV. Des outils d’urbanisme à utiliser en cohérence avec la politique de remobilisation des logements vacants mise en place ...... 228

A. Articulation de la politique avec le zonage PLUi et traitement de la vacance diffuse 228

Principe général du zonage ................................................... 228 Types de localisations et zonage associé (exemples) ............ 230 a. En diffus isolé : zone N ou A ............................................ 230 b. En diffus non isolé : zone N hameau et zone N ou A au-delà234 c. En périphérie immédiate d’un secteur urbanisé : zone AU ou AU

hameau 240 d. En secteur urbanisé : zone U ou U hameau ...................... 242

Page 275

B. Des outils pour orienter la localisation de la construction neuve et de la remobilisation du parc vacant ......................................................................... 243

Un outil fiscal sectorisable : la Taxe d’Aménagement ......... 243 Un outil juridique en attendant le PLUi : le sursis à statuer .. 244


I. Un contexte local méfiant .................................................. 249

II. Des conflits d’intérêts potentiels entre possession de logements vacants et politique de remobilisation ................................ 252

III. Les Difficultés d’être attractif dans un territoire rural254

IV. Un jeu politique complexe ............................................. 255

V. Apport du stage .............................................................. 257

Conclusion ................................................................................. 259

Sources ....................................................................................... 263

Table des matières..................................................................... 269

Table des illustrations ............................................................... 277

Page 276

Page 277

Table des illustrations Figure 1 : Evolution du nombre de logements vacants en France depuis

2001 ...................................................................................................... 13

Figure 2 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure17

Figure 3 : L'Eure et la Région Haute Normandie (Réalisation : Etudiants

Polytech Tours stage 3CR 2013) .............................................................. 17

Figure 4 : Région Haute Normandie et régions limitrophes (Réalisation :

Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ............................................... 18

Figure 5 Réseau routier permettant l'accès à la 3CR (Réalisation :

Etudiant Polytech Tours stage 3CR 2013) ................................................ 18

Figure 6 : Occupation des sols de la 3CR (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) ............................................................................ 19

Figure 7 : Le plateau Ouest sur la commune de Juignettes (Photo

étudiants Polytech' Tours) ...................................................................... 20

Figure 8 : Exemple de lotissement à La Haye-Saint-Sylvestre (Photo

étudiant Polytech' Tours) ....................................................................... 21

Figure 9 : Exemple de logement dans un tissu diffus sur la commune Des

Bottereaux (Photo étudiants Polytech’ Tours) ......................................... 22

Figure 10 : Exemple de logement dans des corons à Neaufles-Auvergny

(photo étudiants Polytech' Tours) ........................................................... 22

Figure 11 : Tableaux comparatif des surfaces agricoles de la 3CR (Source

: INSEE 2009) .......................................................................................... 23

Figure 12 : Vue d'ensemble des équipements sportifs e notamment le

parcours sportif (Sources : 3CR) .............................................................. 25

Figure 13 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure

(Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) .......................... 26

Figure 14 : Le pays Risle-Charentonne (Source : introduction du rapport

de présentation du SCoT du Pays Risle-Charentonne) .............................. 26

Figure 15 : Organigramme de la 3CR (Source : 3CR) ..................... 27

Figure 16 : Les commissions de la 3CR (Source : 3CR) .................. 28

Figure 17 : Les seize communes du canton de Rugles (Réalisation :


Figure 18 : Population des communes du canton de Rugles en 2009

(Source : INSEE)...................................................................................... 30

Figure 19 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1968 et

2009 ...................................................................................................... 31

Figure 20 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1999 et

2009 par classes d'âge ............................................................................ 31

Figure 21 : Nombre de naissances et de décès par année dans le canton

de Rugles entre 2001 et 2010 ................................................................. 32

Page 278

Figure 22 : Evolution comparée de la taille des ménages de 4 territoires

entre 1990 et 2009 ................................................................................. 33

Figure 23 : Evolution de la structure familiale des ménages du canton de

Rugles entre 1999 et 2009 ...................................................................... 33

Figure 24 : Répartition des emplois du canton de Rugles selon les CSP (en

%, 1999/2009) ....................................................................................... 34

Figure 25 : Répartition des activités économiques sur le canton .. 35

Figure 26 : Répartition comparée par secteur d'activité des

établissements actifs au 31 décembre 2010 ............................................ 36

Figure 27 : Lieu de travail des actifs de plus de 15 ans ayant un emploi

qui résident dans le canton de Rugles ..................................................... 36

Figure 28 : Equipement automobile des ménages du canton de Rugles

.............................................................................................................. 37

Figure 29 : Evolution du nombre de logements par catégorie sur le canton

de Rugles ............................................................................................... 46

Figure 30 : Répartition des logements du canton de Rugles selon leur

catégorie et leur type ............................................................................. 46

Figure 31 : Résidences principales du canton de Rugles selon le statut

d'occupation .......................................................................................... 47

Figure 32 : Résidences principales du canton de Rugles selon le nombre

de pièces ............................................................................................... 48

Figure 33 : Résidences principales du département de l'Eure selon le

nombre de pièces .................................................................................. 49

Figure 34 : Confort des résidences principales du canton de Rugles49

Figure 35 : Prix de vente moyens en 2012 : Eure et départements

limitrophes (Source : meilleursagents.com) ............................................ 52

Figure 36 : Loyers moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes

(Source : meilleursagents.com ; lacoteimmo.com) .................................. 52

Figure 37 : Prix de vente moyens en 2012 : principales villes aux alentours

(Source : meilleuragents.com) ................................................................ 54

Figure 38 : Loyers moyens en 2012 : principales villes aux alentours

(Source : meilleursagents.com ; lacoteimmo.com) .................................. 54

Figure 39 : Moyennes des prix pratiqués à Rugles et dans le reste du

canton (Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ;

immobiliere-normandie.com) ................................................................. 55

Figure 40 : Hétérogénéité du marché cantonal (Source : Source :

annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere-

normandie.com) .................................................................................... 56

Figure 41 : Répartition des offres de logements sur le canton de Rugles

en 2013 (Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ;

immobiliere-normandie.com) ................................................................. 57

Page 279

Figure 42 : Répartition des résidences principales dans l'Eure en 2009

(Source : INSEE, RP 2009) ....................................................................... 57

Figure 43 : Concept de la base de données (Réalisation : Etudiants


Figure 44 : Le MCD de la Base de Données (Réalisation : Etudiants


Figure 45 : Le MLD de la base de Données (Réalisation : Etudiants


Figure 46: Aperçu de la Table_Logements ................................... 73

Figure 47 : Aperçu de la Table_Propriétaire ................................ 73

Figure 48 : Aperçu de la Table propriétaire, ici l'identifiant d'un logement

est associé à l'identifiant d'un propriétaire gérant ainsi les problèmes d'indivision

.............................................................................................................. 73

Figure 49: Aperçu de la table commune ...................................... 74

Figure 50 : Exemple de représentation d'un logement vacant sur la

commune des Bottereaux (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013) ..................................................................................................... 76

Figure 51 : Exemple de représentation d'un logement vacant sur la

commune de Chaise-Dieu-du-Theil Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013) .............................................................................................. 76

Figure 52: Exemple de positionnement automatique entre les communes

de Champignolles et de la Vieille Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013) ..................................................................................... 78

Figure 53 : Vue du centre bourg d'Ambenay (Réalisation : Etudiants


Figure 54 : Vue du chemin communal (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) ............................................................................ 80

Figure 55 : Vue du centre bourg et périphérie de Bois-Anzeray


Figure 56 : Vue du pôle de logements neufs au Nord de Bois-Anzeray

(Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013 ........................... 81

Figure 57 : Vue du centre bourg de Bois-Arnault (Réalisation : Etudiants


Figure 58 : Vue du pôle au nord de la commune de Bois-Arnault


Figure 59 : Vue du centre bourg de Bois-Normand-Près-Lyre (Réalisation :


Figure 60 : Vue du Nord de la commune de Bois-Normand-Près-Lyre


Figure 61 : Vue de l'Ouest de la commune de Bois-Normand-Près-Lyre

(Source : Arthur Follain) ......................................................................... 83

Page 280

Figure 62 : Vue du centre bourg des Bottereaux (Réalisation : Etudiants


Figure 63 : Vue du chemin rural 11 aux Bottereaux (Réalisation :


Figure 64 : Vue de la partie nord de la commune de Chaise-Dieu-du-Theil


Figure 65 : Vue du centre bourg de Chambord (Réalisation : Etudiants


Figure 66 : Vue de Champignolles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013) ..................................................................................... 86

Figure 67 : Vue de la RD21 et de la résidence Jouanicou à Chéronvilliers


Figure 68 : Vue du pôle de construction neuve au nord de Chéronvilliers


Figure 69 : Vue du Sud de la RD45 traversant la Haye Saint Sylvestre


Figure 70 : Vue du Nord de la RD45 traversant la Haye Saint Sylvestre


Figure 71 : Pôle de constructions neuves et de logements vacants au Nord

de la Haye Saint Sylvestre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

.............................................................................................................. 89

Figure 72 : Vue des constructions neuves en centre bourg de Juignettes


Figure 73 : Une construction neuve et une vacance dispersées sur

Neaufles-Auvergny (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)91

Figure 74 : Vue du centre bourg de la Neuve Lyre (Réalisation : Etudiants


Figure 75 : Vue du centre bourg de la Vieille Lyre (Réalisation : Etudiants


Figure 76 : Vue de la mare Thierry à la Vieille Lyre (Réalisation : Etudiants


Figure 77 : Vue de la construction neuve dans le centre bourg de Saint

Antonin de Sommaire (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

.............................................................................................................. 93

Figure 78 : Construction neuve au Nord de Saint Antonin de Sommaire


Figure 79 : Vue du centre bourg et périphérie de Rugles (Réalisation :


Figure 80 : Un pôle important de logements vacants sur la rue Aristide

Briand à Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) .. 94

Figure 81 : Construction neuve en centre-bourg de Rugles (Réalisation :


Page 281

Figure 82 : Construction neuve à l'ouest de Rugles (Réalisation : Etudiants


Figure 83 : Nombre de logements vacants par commune de la 3CR


Figure 84 : Taux de vacance communaux de la 3CR (Réalisation :


Figure 85 : Echelle de classification des états du parc de logements

vacants (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ............ 100

Figure 86 : Répartition des logements vacants selon l'état estimé

(Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ........................ 101

Figure 87 : Le lotissement et ses formes consommatrices d'espace


Figure 88 : Urbanisation en couche d'oignon, en rouge les LV en vert le

CN (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ................... 104

Figure 89 : Comparaison de l’évolution de la taille des ménages 108

Figure 90 : Comparaison de l’évolution de la taille des .............. 108

Figure 91 : Hypothèse 1 ; estimation des besoins en logements à l'horizon

2020 et 2025 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013).... 110



Figure 93 : Répartition des logements vacants selon leur état estimé




Figure 95 : Exemple de l'AB80 à Chaise-Dieu-du-Theil (Réalisation :

Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ............................................. 123

Figure 96 : Photographie de la ZK57 (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) .......................................................................... 124

Figure 97 : Localisation de la ZK57 (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013) ................................................................................... 125

Figure 98 : Schéma de la procédure de péril ordinaire (Réalisation :


Figure 99 : Schéma de la procédure de péril d'urgence (Réalisation :


Figure 100 : Variation des taux de subvention en fonction de la nature

des travaux dans le département de l’Eure ........................................... 130

Figure 101 : Les plafonds de loyers (Source ANAH) .................... 131

Figure 102 : Comparatif des loyers moyens à Rugles et alentours131

Figure 103 : Variation du taux de subvention pour la rénovation

thermique en fonction du type de loyer appliqué (Source : HD27) ......... 133

Figure 104 : Les catégories de ménages éligibles aux aides de l'ANAH

(Source : ANAH) ................................................................................... 134

Page 282

Figure 105 : Variation du taux de subvention pour la rénovation

thermique en fonction du type de loyer appliqué (Source : HD27) ......... 135

Figure 106 : Principe général du bail à réhabilitation (Réalisation :


Figure 107 : Quelles options pour le propriétaire bailleur en fin

automatique de bail ? (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

............................................................................................................ 144

Figure 108 : Situation des locataires occupants en cas de résiliation du

bail (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) .................. 144

Figure 109 : La chronologie de la ZAC (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) .......................................................................... 149

Figure 110 : Résumé du déroulement de la procédure de ZAC


Figure 111 : Quelques chiffres significatifs (Source : HD27) ........ 151

Figure 112 : Quelques chiffres significatifs (Source : HD27) ........ 152

Figure 113 : Photographie des logements réhabilités (Source : Pact-Arim)

............................................................................................................ 153

Figure 114 : Résumé des différences entre OPAH et PIG (Réalisation :


Figure 115 : Plafonds de subventions dans le cadre du PIG 3CR (Source :

document 3CR de présentation du PIG) ................................................ 156

Figure 116 : Localisation des communes ayant instaurées la THLV


Figure 117 : Taux taxe d'habitation par commune de l'EPCI (Source :

Maire des communes du canton de Rugles) .......................................... 161

Figure 118 : Graphique de la Taxe d'Habitation sur le canton de Rugles


Figure 119 : Un exemple de sectorisation de la taxe d'aménagement

(Source : CAUE27) ................................................................................ 163

Tableau 120 : Quelques outils à disposition des élus leur permettant

l’acquisition foncière (Source : CAUE27) ............................................... 166

Figure 121 : Récapitulatif de la démarche de contact (Réalisation :


Figure 122 : Aperçu de la requête sous Access (Source : Base de données

étude sur la vacance) ........................................................................... 172

Figure 123 : Localisation (Réalisation Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013) ................................................................................................... 177

Figure 124 : Localisation (Réalisation Etudiants Polytech Tours . 177

Figure 125 : Extrait cadastral de la Hugoire ............................... 178

Figure 126 : Batiments 1 et 2 visibles depuis le bord de la parcelle (Photo

Elèves Polytech Tours stage 2013) ........................................................ 178

Tableau 127 : Accessibilité du site (Source : googlemap.com) .... 180

Page 283

Figure 128 : Accessibilité du site (Source : geoportail.fr) ............ 180

Figure 129 : Trajets site-principales locales et régionales (Source :

googlemap.com) .................................................................................. 181

Figure 130 : Localisation des sites paint-ball (Source : pagesjaunes.fr, )

............................................................................................................ 181


2013) ................................................................................................... 185

Figure 132 : Extrait Cadastral de la parcelle (Réalisation étudiants

polytech Tours stage 3CR 2013) ............................................................ 186

Figure 133 : Vue aérienne ......................................................... 186

Figure 134 : Trajets Neaufles-principales villes dans un rayon de 160 km

(Source : googlemap.com) .................................................................... 189

Figure 135 : Fermes pédagogiques avec hébergement dans un rayon de

130 km (Source : réseau "Bienvenue à la ferme") .................................. 189

Figure 136 : Fermes pédagogiques avec hébergement dans un rayon de

130 km (Source : réseau "Bienvenue à la ferme") .................................. 190

Figure 137 :Localisation (Réalisation Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013) ................................................................................................... 193


2013) ................................................................................................... 193

Figure 139 : Accessibilité du Babu par routes départementales et

autoroutes (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)...... 196

Figure 140 : Accessibilité du Babu par routes départementales et

autoroutes (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)...... 197

Figure 141 : ocalisation du Babu par rapport aux villes voisines


Figure 142 : Le site du Babu (Réalisation étudiants Polytech' Tours stage

3CR 2013) ............................................................................................ 199

Figure 143 : Représentation de l'état actuel du site du Babu (Réalisation

: Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013 ............................................ 199

Figure 144 : Vue depuis le site du Babu (Réalisation Etudiants Polytech'

Tours stage 3CR 2013) .......................................................................... 200

Figure 145 : Transformation des anciens bâtiments du Babu en locaux de

stockage (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013 ........... 200

Figure 146 : Vue sur le site du Babu depuis la D926 (: Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) .......................................................................... 200

Figure 147 : Localisation d'Ambenay (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) .......................................................................... 201

Figure 148 : Extrait de la matrice cadastrale au 1/500 (Réalisation :


Figure 149 : Photographies de l'AB198 (Réalisation : Etudiants Polytech

Tours stage 3CR 2013) .......................................................................... 202

Page 284

Figure 150 : Tableau récapitulatif de l'AFOM de l'AB 198 (Réalisation :


Figure 151 : Evolution de la population entre 1999 et 2009 sur le canton

(Source : INSEE).................................................................................... 204

Figure 152 : Exemple d'un trompe-l’œil de la rue A.Briand (Réalisation :


Figure 153 : Localisation des logements vacants sur la rue Aristide Briand

à Rugles (Source : commune de Rugles, Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013) ................................................................................... 210

Figure 154 : Schéma d’étude sur les 43 commerces de la rue Aristide

Briand (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ............. 211

Figure 155 : Schéma d'étude sur l'occupation des hauts de commerces


Figure 156 : Occupation des hauts de commerces de Rugles (Réalisation :


Figure 157 : Localisation et photographie du bar O Fil de l'O( Réalisation

: Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ........................................... 213

Figure 158 : Localisation du bar "O fil de l'o" (Source : Arthur Follain)

............................................................................................................ 213

Figure 159 : Photographie du bar et extrait cadastral (Source : Arthur

Follain) ................................................................................................ 213

Figure 160 : Localisation de l'ancienne mairie (à gauche) et de l'ancien

SDIS (à droite) ( : Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)215

Figure 161 : Prix du mètre carré sur le canton de Rugles (Source : étude

du marché immobilier) ......................................................................... 215

Figure 162 : Plafonds des loyers conventionnés (Source : ANAH) 216

Figure 163 : Les dents creuses en rouge peuvent accueillir la construction

neuve et doivent faire l'objet d’une identification dans le zonage du PLUi


Figure 164 : L'équilibre d'une opération d'aménagement pour un

aménageur .......................................................................................... 220

Figure 165 : La composition du prix de vente d'un terrain viabilisé221

Figure 166 : Absence de dents creuses dans le centre bourg de La Neuve-

Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ................. 223

Figure 167 Les dents creuse de la Vieille-Lyres à proximité du centre-

bourg de La Neuve-Lyre (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

............................................................................................................ 224

Figure 168 : L'EPFN aide les collectivités au financement des opérations

d'achat de réserves foncières ............................................................... 225

Figure 169 : Coût de viabilisation et prix du marché .................. 227

Figure 170 : Principe général du zonage PLUi proposé (Réalisation :


Page 285

Figure 171 : Photo de l'exemple (Réalisation : étudiants Polytech Tours,

stage de groupe DA4, mai 2013) ........................................................... 230

Figure 172 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond de

carte : plan cadastral 2005, Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013) ................................................................................................... 230

Figure 173 : Vue d'ensemble de la parcelle C294 (Réalisation : Etudiants

Polytech Tours stage 3CR 2013) ............................................................ 231

Figure 174 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond :

photo aérienne et trame bâtie -Géoportail) .......................................... 231


routes et trame bâtie - Géoportail) ....................................................... 232

Figure 176 : Localisation de l'exemple à l'échelle du hameau (Fond :

cadastre Géoportail) ............................................................................ 232

Figure 177 : Localisation de l'exemple à l'échelle communale (Fond de

carte : plan cadastral 2005) .................................................................. 234

Figure 178 : Photos de l'exemple (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013) ................................................................................... 234




routes et trame bâtie - Géoportail) ....................................................... 235

Figure 181 : Localisation de l'exemple à l'échelle du hameau (Fond :

cadastre Géoportail) ............................................................................ 236

Figure 182 : Un logement vacant qui délimite le hameau (Fond : cadastre

Géoportail) .......................................................................................... 237

Figure 183 : Le hameau des Siaules en 2009 (Source : photo aérienne

Géoportail) .......................................................................................... 238

Figure 184 : Simulation de la conséquence d'une urbanisation mal

maîtrisée sur le hameau des Siaules (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013) ............................................................................................ 238

Figure 185 : Des formes d'urbanisation présentes sur le canton de Rugles

(Source : CAUE27, Cycle de formation PLU, "Tous ces toits pour quoi?") 239



Figure 187 : Photos de l'exemple (Réalisation : Etudiants Polytech Tours

stage 3CR 2013) ................................................................................... 240

Figure 188 : Principe de zonage PLUi des dents creuses aux Lyres


Figure 189 : Principe de zonage PLUi du centre-bourg commun aux deux

Lyres (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) ............... 242

Figure 190 : Principe de sectorisation de la TA (Réalisation : Etudiants

Polytech Tours stage 3CR 2013) ............................................................ 244

Page 286

Figure 191 : Principe d'utilisation du sursis à statuer (Réalisation :


Figure 192 : Copie de l'article dans le Réveil Normand (Source : Le réveil

Normand mai 2013) ............................................................................. 250

Figure 193 : Copie du second article dans le Réveil Normand (Source : Le

Réveil Normand juin 2013) ................................................................... 250

Figure 194 : Numérisation d'un badge 3CR ................................ 251

Figure 195 : Une politique de remobilisation des logements vacants

intégrée au projet de territoire (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR

2013) ................................................................................................... 260

Figure 196 : Articulation entre le diagnostic LV, la politique de

remobilisation, le PLUi et le PDH (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage

3CR 2013) ............................................................................................ 261

Page 287

Etude réalisée dans le cadre d’un stage par : BOUZEGZI Billel COLIN NOGARET Arnaud

FOLLAIN Arthur VIGNEAU Rémi

Elèves ingénieurs Polytech’Tours Département Aménagement DA4 2012-2013 Tutrice : Mme GUITEL Sabine

Résumé :

Le canton de Rugles se situe au sud-ouest du département de l’Eure (27, Haute-Normandie), à 45 km

d’Evreux (capitale du département) et à 150 km de Paris. Peuplé d’un peu moins de 8.000 habitants, il

est composé de 16 communes qui se sont regroupées au sein d’un EPCI en 1995. Il est marqué par un

fort caractère rural, une population vieillissante et une présence encore forte de l’agriculture.

Comme beaucoup de territoires ruraux en marge des dynamiques de développement liées aux

agglomérations à l’heure actuelle, il est marqué par un mode d’urbanisation clairement orienté vers

de l’extension urbaine pavillonnaire en diffus : la maison individuelle standardisée est plus attractive

financièrement pour les ménages, en particulier modestes. Peu à peu le parc existant est délaissé au

profit d’un appauvrissement des formes architecturales et urbaines visibles sur le canton : le parc

vacant se développe et risque de se dégrader sans intervention rapide.

Conscients de cette évolution, les élus de la communauté de communes ont décidé de

commander une étude au Département Aménagement de Polytech Tours pour mieux comprendre et

expliquer ce phénomène, dans l’optique de prendre des mesures pour l’enrayer. Parallèlement, l’EPCI

s’est engagé dans l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (le premier du

département). Le stage s’inscrit donc dans cette démarche : ses conclusions devraient nourrir la

réflexion des élus autour du Plan d’Aménagement et de Développement Durable du futur PLU

communautaire.

Ce rapport retrace la réflexion élaborée pendant le stage : il part de la présentation du

contexte législatif, politique et territorial de l’étude, il établit un état des lieux de la construction neuve

et de la vacance du logement sur le canton, et fait l’inventaire des outils existants pour lutter contre

cette vacance. Ce développement débouche sur la proposition d’une stratégie globale de

remobilisation des logements vacants, intégrée à la politique territoriale du canton. Une dernière

partie réalise une approche critique du contexte du stage dans lequel nous avons évolué.

Mots-clés

Logements vacants – Construction Neuve – Eure (27) – Recensement et analyse du parc de logements vacants – Marché de l’immobilier – Politique de remobilisation - PLUi

1

Identification et remobilisation du parc de logements vacants

Communauté de Communes du Canton de Rugles –

EURE (27)

ANNEXES

Etude réalisée dans le cadre d’un stage par : BOUZEGZI Billel COLIN NOGARET Arnaud FOLLAIN Arthur VIGNEAU Rémi Elèves ingénieurs Polytech’Tours Département Aménagement DA4 2012-2013 Tutrice : Mme GUITEL Sabine

3

Sommaire

SOMMAIRE .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3

ANNEXE 1 : RESUME STATISTIQUE 2009 DU CANTON A LA REGION .................................................................................................................................................................................................................................................................................. 5

ANNEXE 2 : LES 23 ACTIONS PROPOSEES PAR LE PDH 2007-2013 DE L'EURE ..................................................................................................................................................................................................................................................................... 7

ANNEXE 3 : POINT MORT POUR LES 16 COMMUNES DU CANTON DE RUGLES .................................................................................................................................................................................................................................................................. 8

ANNEXE 4 : LOCALISATION DES LOGEMENTS VACANTS ET DE LA CONSTRUCTION NEUVE POUR LA 3CR ET PAR COMMUNE ..........................................................................................................................................................................................25

ANNEXE 5 : EMPRISE DU BATI SUR LE CANTON DE RUGLES .............................................................................................................................................................................................................................................................................................43

ANNEXE 6 : CONSTRUCTIONS NEUVES ET LOGEMENTS VACANTS DU CANTON DE RUGLES .............................................................................................................................................................................................................................................44

ANNEXE 7 : EXEMPLE DE MODELE D'ARRETE DE PERIL ORDINAIRE .................................................................................................................................................................................................................................................................................45

ANNEXE 8 : EXONERATIONS DE TAXE DE PUBLICITE FONCIERE SUR LES MUTATIONS A TITRE ONEREUX D’IMMEUBLES ET DE DROITS IMMOBILIERS.....................................................................................................................................................48

ANNEXE 9 : EXEMPLE D'UNE REHABILITATION PAR BAIL EMPHYTEOTIQUE A BURLATS (TARN) ......................................................................................................................................................................................................................................48

ANNEXE 10 : EXEMPLE D'UNE UTILISATION CONJOINTE DU BAIL A REHABILITATION ET DE L'OPAH ................................................................................................................................................................................................................................49

ANNEXE 11 : DEFINITION DES ZONES REGLEMENTAIRES DU PLU .....................................................................................................................................................................................................................................................................................49

ANNEXE 12 : COMPARAISON REHABILITATION / CONSTRUCTION NEUVE .......................................................................................................................................................................................................................................................................50

ANNEXE 13 : TRAVAUX ELIGIBLES A L’EPTZ ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................51

ANNEXE 14 : DEFINITIONS AUTOUR DU LOGEMENT ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................52

ANNEXE 15 : TABLEAU RECAPITULATIF DES OUTILS EXISTANTS .......................................................................................................................................................................................................................................................................................52

ANNEXE 16 : PRESENTATION DU 1ER COMITE DE PILOTAGE (28 MAI 2013) ......................................................................................................................................................................................................................................................................53

ANNEXE 17 : PRESENTATION DU 2EME COMITE DE PILOTAGE (17 JUIN 2013) ...................................................................................................................................................................................................................................................................62

ANNEXE 18 : PRESENTATION DU 3EME COMITE DE PILOTAGE (10 JUILLET 2013) ...............................................................................................................................................................................................................................................................68

4

5

ANNEXE 1 : Résumé statistique 2009 du canton à la région

Canton ou ville Rugles (2731)

Canton ou ville L´Aigle-Est hors L'Aigle (Partiel) (6118)

Département Eure (27)

Région Haute-Normandie (23)

Population

Population en 2009 7 783 6 119 582 822 1 832 942

Densité de la population (nombre d'habitants au km²) en 2009 36,2 48,7 96,5 148,8

Superficie (en km²) 215,1 125,7 6 039,9 12 317,4

Variation de la population : taux annuel moyen entre 1999 et 2009, en % 0,6 1,4 0,7 0,3

dont variation due au solde naturel : taux annuel moyen entre 1999 et 2009, en % -0,1 0,4 0,4 0,4

dont variation due au solde apparent des entrées sorties : taux annuel moyen entre 1999 et 2009, en % 0,7 1,0 0,3 -0,1

Nombre de ménages en 2009 3 355 2 456 235 506 773 210

Sources : Insee, RP2009 et RP1999 exploitations principales.

Population estimée au 1er janvier 2012 /// /// 590 927 1 850 685

Naissances domiciliées en 2011 89 53 7 738 23 884

Décès domiciliés en 2011 94 47 4 893 16 090

/// : information(s) non disponible(s) pour ce niveau géographique

Sources : Insee, état civil et estimations de population au 1er janvier

Logement

Nombre total de logements en 2009 4 440 2 911 270 102 863 723

Part des résidences principales en 2009, en % 75,6 84,4 87,2 89,5

Part des résidences secondaires (y compris les logements occasionnels) en 2009, en % 17,2 9,9 7,0 4,7

Part des logements vacants en 2009, en % 7,2 5,8 5,8 5,8

Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en 2009, en % 69,5 80,3 64,0 56,3

Source : Insee, RP2009 exploitation principale.

Revenus

Revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en 2009, en euros (1) 19 596 23 652 22 469 22 010

Foyers fiscaux imposables en % de l'ensemble des foyers fiscaux en 2009 (1) 49,1 58,9 55,2 53,7

Médiane du revenu fiscal des ménages par unité de consommation en 2010, en euros (2) 17 233 19 040 18 856 18 419

Sources :

(1) DGFiP, Impôt sur le revenu des personnes physiques.

6

Canton ou ville Rugles (2731)

Canton ou ville L´Aigle-Est hors L'Aigle (Partiel) (6118)

Département Eure (27)

Région Haute-Normandie (23)

(2) Insee - DGFiP, Revenus fiscaux localisés des ménages.

Emploi - Chômage

Emploi total (salarié et non salarié) au lieu de travail en 2009 2 284 1 341 204 030 718 023

dont part de l'emploi salarié au lieu de travail en 2009, en % 82,7 80,5 88,3 90,2

Variation de l'emploi total au lieu de travail : taux annuel moyen entre 1999 et 2009, en % 0,2 1,6 0,7 0,8

Taux d'activité des 15 à 64 ans en 2009 72,6 73,4 73,2 71,3

Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2009 11,0 9,0 11,3 11,9

Sources : Insee, RP2009 et RP1999 exploitations principales.

Nombre de demandeurs d'emploi de catégorie ABC au 31 décembre 2011 (1) 486 313 43 705 139 852

dont demandeurs d'emploi de catégorie A au 31 décembre 2011 325 200 27 551 89 739

Emploi total estimé au 31 décembre 2010 (au 31 décembre 2009 pour les zones d'emploi)(2) /// /// 196 388 710 466

Taux de chômage localisés au 3e trimestre 2012 (3) /// /// 10,8 11,1

///: information(s) non disponible(s) pour ce niveau géographique

Sources :

(1) Pôle emploi, Dares, Statistiques du marché du travail.

(2) Insee, Estimations d'emploi (ESTEL) définitives 2009, provisoires 2010

(3) Insee, Taux de chômage localisés provisoires.

Établissements

Nombre d'établissements actifs au 31 décembre 2010 628 480 41 269 122 090

Part de l'agriculture, en % 29,1 24,6 13,6 10,8

Part de l'industrie, en % 5,9 7,9 6,3 6,0

Part de la construction, en % 13,5 16,5 11,7 9,5

Part du commerce, transports et services divers, en % 39,8 44,4 55,1 58,6

dont commerce et réparation automobile, en % 14,3 18,3 17,1 17,8

Part de l'administration publique, enseignement, santé et action sociale, en % 11,6 6,7 13,2 15,2

Part des établissements de 1 à 9 salariés, en % 24,7 26,3 28,9 29,9

Part des établissements de 10 salariés ou plus, en % 4,5 6,5 7,0 8,4

7

ANNEXE 2 : Les 23 actions proposées par le PDH 2007-2013 de l'Eure

8

ANNEXE 3 : Point mort pour les 16 communes du canton de Rugles

9

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à AMBENAY




303 – 279 = 24 �� la variation du parc entre 1999 et 2009 est de 24 logements

(Logements construits + Réhabilitation) – variation du parc entre 1999 et 2009

33 – 24 = 9

9 logements sont sortis du parc (destruction ou transformation d’un bâtiment d’habitation vers un autre usage).



68 – 74 = -6


14 – 17 = -3

-6 + (-3) = -99 logements (R.S ou L.V) ont été destinés à une autre utilisation entre 1999 et 2009

Variation du nombre d’occupants par résidence principale (D)




- Résidences principales en 1999 = 188

(465/2.39) = 194, nombre de résidences nécessaires si le taux d’occupation en 2009 avait été atteint en 1999

194 – 188 = 6, logements compensant la variation de la taille des ménages


9 + (-9) +6 = 6, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 1999 et 2009 pour maintenir la population.

Logements permettant l’accueil de population (A-E)

33 – 6 = 27

27 est le nombre de logements ayant participé à l’augmentation de la population entre 1999 et 2009.

10

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 à BOIS-ANZERAY




109 – 106 = 03�� la variation du parc entre 2009 et 2013 est de 03 logements


02 – 03 = -1

Un seul logement est apparu dans le parc (division d’un logement en deux logements, transformation d’un local

commercial en logement…)



28 – 28 = 0


10 – 03 = 07

0 + 7 = 07, nombre de logements devenus R.S ou L.V entre 2009 et 2013







70 – 75 = -5, logements compensant la variation de la taille des ménages


-1 + 7 + (-5) = 1 1

nouveau logement a été nécessaire entre 2009 et 2013 pour maintenir la population


02 – 1 = 1

1 logement a participé à l’augmentation de la population entre 2009 et 2013.

11

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 à BOIS-NORMAND-PRES-LYRE






09 – 15 = -6

6 logements sont apparus dans le parc (division d’un logement en plusieurs logements, transformation d’un

local commercial en logement…).



65 – 65 = 0, le nombre de résidences secondaires est resté identique entre 2009 et 2013.


0 – 04 = -01, une diminution d’un seul logement vacant entre 2009 et 2013.

00 + (-01) = -1

1 logement (R.S ou L.V) a été destiné à une autre utilisation entre 2009 et 2013









-6 + (-1) +8 = 1,

Un seul nouveau logement a été nécessaire entre 2009 et 2013 pour maintenir la population


09 – 1 = 8

8 est le nombre de logements ayant participé à l’augmentation de la population entre 2009 et 2013 à Bois-

Normand-Près-Lyre.

12




120– 111 = 09 �� la variation du parc entre 1999 et 2009 est de 09 logements


03 – 09 = -6





31 – 26 = 5


12 – 6 = 6










-6 + 11 +9 = 14, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 1999 et 2009 pour maintenir la population.

Or, le volume de construction est inférieur au point d’équilibre (3 < 14), donc la population diminue.


03 – 14 = -11

Entre 1999 et 2009, il y a eu une perte de 23 habitants, ce qui correspond à l’abandon de 11 logements dans

la commune de Chambord.

13

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 aux BOTTEREAUX






10 – 13 = -3





67 – 64 = 3


02 – 06 = -4

1 logement (R.S ou L.V) a été destiné à une autre utilisation entre 1999 et 2009







132 – 131 = 1, logement compensant la variation de la taille des ménages


-3 + (-1) +1 = -3,

3 logements auraient été nécessaires entre 2009 et 2013 pour maintenir la population.


10 – (-3) = 13


14

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 à NEAUFLES-AUVERGNY




289 – 290 = -1�� la variation du parc entre 2009 et 2013 est de -1 logement.


07 – (-1) = +8




89 – 82 = 7


18 – 16 = 02








192– 192 = 0

Il n’y a pas eu de variation du taux d’occupation, donc, il n’y pas de logement permettant la compensation de

la taille des ménages.


8 + 9 + 0 = 17, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 2009 et 2013 pour maintenir la population.

Cependant, le volume de construction est inférieur au point d’équilibre, donc la population diminue.


7 – 17 = -10


la commune de Neaufles-Auvergny.

15

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à SAINT-ANTONIN-DE-SOMMAIRE






17 – 09 = 08




25 – 23 = 2


8 – 5 = 3










08 + 5 +1 = 14, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 1999 et 2009 pour maintenir la population.


17 – 14 = 3


Remarque : On observe que entre 1999 et 2009, la population est restée stable (170 habitants). Mais pendant cette période, il y a eu

peut être une augmentation puis une diminution de la population pour se stabiliser à 170 habitants !

16

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à CHERONVILLIERS






70 – 63 = 7




36 – 38 = -2


15 – 10 = 5

-2 + 5 = 3, nombre de logements devenus R.S ou L.V entre 1999 et 2009









7 + 3 + 11 = 21, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 1999 et 2009 pour maintenir la population.


70 – 21 = 49


17

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 à LA NEUVE-LYRE






03 – 07 = -4





52 – 49 = 3


36 – 26 = 10

03 + (10) = 13, nombre de logements devenus R.S ou L.V entre 2009 et 2013









-4 + 13 - 16 = 25, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 2009 et 2013 pour maintenir la population.

Cependant, le volume de construction est inférieur au point d’équilibre, donc la population diminue.


3 – 25 = -22


la commune de La Neuve-Lyre.

18

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 à LA VIEILLE-LYRE




384 – 380 = 04�� la variation du parc entre 2009 et 2013 est de 04 logements


05 – 04 = +1,

1 logement est sorti du parc (destruction ou transformation du bâtiment d’habitation vers un autre usage).



114 – 89 = 25


09 – 29 = -20

25 + (-20) = 05, nombre de logements devenus R.S ou L.V entre 2009 et 2013









1 +5 - 5 = 11 nouveau logement a été nécessaire entre 2009 et 2013 pour maintenir la population


5 – 1 = 4


19

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à LA HAYE-SAINT-SYLVESTRE






29 – 22 = 7




47 – 48 = -1


7 – 6 = 1

-1 + 1 = 0, nombre de logement devenus R.S ou L.V entre 1999 et 2009. (Il y a eu une compensation entre la

disparition d’une résidence secondaire et l’apparition d’un logement vacant).









7 + 0 +14 = 21, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 1999 et 2009 pour maintenir la population


29 – 21 = 8


20

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à CHAMPIGNOLLES




20 – 21 = -1 ��Entre 1999 et 2009, le parc a diminué de 1 logement


1 – (-1) = 2




5 – 6 = -1


1 – 4 = -3

-1 + (-3) = -4 4 logements (R.S ou L.V) ont été destinés à une autre utilisation entre 1999 et 2009









2 + (-4) -1 = -3, nombre de logements qui aurait été nécessaire entre 1999 et 2009 pour maintenir la population.


1 – (-3) = 4


21

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2012 à RUGLES






17 – 15 = 2,



(Résidences Secondaires 2012 + log.oc) – Résidences Secondaires 2009

211 – 72 = 139


56 – 149 = -93

139 + (-93) = 46, nombre de logements devenus R.S ou L.V entre 2009 et 2012






(2375/2.036) = 1166, nombre de résidences nécessaires si le taux d’occupation en 2012 avait été atteint en

2009



2+46+81 = 129,

Entre 2009 et 2012, 129 nouveaux logements auraient été nécessaires pour maintenir la population. On

remarque que le volume de construction est inférieur au nombre de logements nécessaires au maintien de la

population. Ce qui explique une diminution de la population.


17 – 129 = -112

Entre 2009 et 2012, il y a eu une perte de 229 habitants, ce qui correspond à l’abandon de 112 logements

dans la commune de Rugles.

22

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à JUIGNETTES






13 – 19 = -6


local commercial en logement…)



16 – 28 = -12


6 – 1 = 5

-12 + 5 = -77 logements (R.S ou L.V) ont été destinés à une autre utilisation entre 1999 et 2009









-6 + (-7) +10 = -3,

3 nouveaux logements ontété nécessaires entre 1999 et 2009 pour maintenir la population.


13 – (-3) = 16

16 est le nombre de logements ayant participé à l’augmentation de la population entre 1999 et 2009. Ce

nombre de logements permet d’accueillir 38 habitants.

Remarque : Entre 1999 et 2009, il y a eu 103 nouveaux habitants, alors que 13 nouveaux logements ont été construits, et

seulement 16 logements ont participé à l’augmentation de la population. La venue des 65 (103-38) autres habitants est inexplicable

par l’analyse de ce tableau.

23

Calcul du point d’équilibre entre 1999 et 2009 à BOIS-ARNAULT






40 – 43 = -3





55 – 59 = -4


12 – 18 = -6

-4 + (-6) = -10

10 logements (R.S ou L.V) ont été destinés à une autre utilisation entre 1999 et 2009









-3 + (-10) +8 = -5,

5 nouveaux logements auraient été nécessaires pour le maintien de la population entre 1999 et 2009.


40 – (-5) = 45


24

Calcul du point d’équilibre entre 2009 et 2013 à CHAISE-DIEU-DU-THEIL






04 – 2 = +2




32 – 32 = 0


08 – 10 = -2

0 + (-2) = -2,

2 logements (R.S ou L.V) ont été destinés à une autre utilisation entre 2009 et 2013









2 + (-2) +2 = 2, nombre de logements nouveaux nécessaires entre 2009 et 2013 pour maintenir la population


04 – 2 = 2


25

ANNEXE 4 : Localisation des logements vacants et de la construction neuve pour la 3CR et par commune

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

ANNEXE 5 : Emprise du bâti sur le canton de Rugles

44

ANNEXE 6 : Constructions neuves et logements vacants du canton de Rugles

45

ANNEXE 7 : Exemple de modèle d'arrêté de péril ordinaire

46

47

48

ANNEXE 8 : Exonérations de taxe de publicité foncière sur les

mutations à titre onéreux d’immeubles et de droits immobiliers

Source : Direction Générale des Finances Publiques

ANNEXE 9 : Exemple d'une réhabilitation par bail emphytéotique à

Burlats (Tarn)

49

ANNEXE 10 : Exemple d'une utilisation conjointe du bail à

réhabilitation et de l'OPAH

ANNEXE 11 : Définition des zones règlementaires du PLU

Sources : CAUE27, Cycle de formation PLUi, « Thème 5 : La maîtrise du foncier », avril 2013 ;

Communauté Urbaine de Bordeaux, « Grands principes de zonage du PLU », Rapport de présentation du PLU de la CUB

approuvé le 21 juillet 2006.

ZONE U

Secteurs déjà urbanisés et secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. ZONE AU

1AU : Zone à urbaniser, constructible sous conditions. Secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l'urbanisation avec capacité des réseaux suffisante à la périphérie immédiate de la zone. Les constructions sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et le règlement. 2 AU (AU strict) : Zone à urbaniser à long terme, inconstructible. Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à venir dans l’ensemble de cette zone. Ainsi l’ouverture à l’urbanisation peut-elle être subordonnée à une modification ou à une révision du PLU. ZONE A

Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Zone où la fonction est exclusivement agricole et accueille des bâtiments d’activités nécessairement liées à l’activité agricole existante. ZONE N

Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, de l'existence d'une exploitation forestière, de leur caractère d'espaces naturels. N1 : Zone naturelle d’intérêt particulier, inconstructible Zones naturelles protégées de l’urbanisation. Sites privilégiés pour l’épanouissement des fonctions floristiques et faunistiques. Activités agricoles. N2 : Zone naturelle partiellement constructible Zone naturelle diversifiée et générique avec une dominante de fonctions agricoles peu valorisées et sylvicoles. Fonctions résidentielles dispersées et englobées dans les espaces naturels et agricoles. N3 : Zone naturelle pouvant accueillir des équipements d’intérêt collectif Zone à dominante naturelle servant d’espace pour l’insertion d’équipements verts dont les caractéristiques permettent de préserver les spécificités paysagères des sites.

50

ANNEXE 12 : Comparaison Réhabilitation / Construction Neuve

Cas 1 : Réhabilitation d’un logement de 100m²

Cas 2 : Réhabilitation d’un logement de 75 m²

51

Cas 3 : Construction neuve de 110m²

ANNEXE 13 : Travaux éligibles à l’EPTZ

52

ANNEXE 14 : Définitions autour du logement Source : INSEE

Logement

Un logement est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation : - séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre

local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, ...) ; - indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties

communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local. Les logements sont répartis en quatre catégories : résidences principales, résidences secondaires, logements occasionnels, logements vacants. Il existe des logements ayant des caractéristiques particulières, mais qui font tout de même partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.).

Résidence principale

Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage. (Depuis 2005, une résidence principale peut comporter plusieurs ménages si ceux-ci ont des budgets séparés.)

Résidence secondaire

Une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Logement vacant

Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : - proposé à la vente, à la location ; - déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation; - en attente de règlement de succession ; - conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; - gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).

Logement occasionnel

Un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille).

ANNEXE 15 : Tableau récapitulatif des outils existants

53

ANNEXE 16 : Présentation du 1er Comité de Pilotage (28 mai 2013)

54

55

12

56

57

58

59

60

61

62

ANNEXE 17 : Présentation du 2ème Comité de Pilotage (17 juin 2013)

63

64

65

66

12

67

68

ANNEXE 18 : Présentation du 3ème Comité de Pilotage (10 juillet 2013)

69

70

71

72

73

74

75

76

Career

2013stag da4 bouzegzibillel_colinnogaretarnaud_follainarthur_vigneauremi