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2013 年 8 月份

深圳 / 市场月报

深圳 8 月份房地产市场月报

8 月份深圳房地产情况综述

2013 年 8 月深圳楼市量价齐跌，全市商品住宅 8 月成交总套数为 3341 套，实际成交 3404 套，环比 2013 年 7 月份下跌 3.7% ，同比 2012 年 8 月下降 12.7% ； 2013 年 8月每日累计成交面积 32.12 万平方米，环比下跌 2.62% ，同比下降 14.08% ；成交均价 22178 元 / 平方米，环比下跌 4.05% ，同比上涨 2.87% ；总成交金额为 76.25 亿元，环比下跌 6.57% ，同比下降 11.62% 。

住宅市场要闻

一、 8 月深圳楼市冰火两重天宝安 " 发高烧 " 盐田 " 被冻僵 "

8 月深圳楼市淡季不淡，前四周新房总成交 3055 套。截至 8 月 29 日，共有 9 个项目开盘或加推， 2853 套房源入市，楼盘活跃度较高，市场表现平稳。然而从各个区的表现来看，宝安 3 刚需盘入市遭哄抢，总成交 1691 套；盐田由于没有新盘入市，仅成交三套， 8 月深圳楼市冰火两重天。

成交分析

成交量方面，宝安与罗湖上涨，其他四区下跌，全市环比下降 3.7% ，相对于传统淡季来说， 8 月份深圳楼市表现较为平稳，淡季不淡。 8 月份深圳楼市共有 11个项目开盘，纯新盘入市带动了成交，中小户型楼盘较受欢迎。 8 月 10 日，京基滨河时代开盘，开发商方面介绍，当天推出 115-250 平方米三至五房共计 415 套，当天销售超过七成，均价约 4.5 万元 / 平方米。 8 月 17 日，南山区仅有纯水岸十五期一个项目开盘，共推 399 套房源，当日售出 332 套，总成交额达 55.86 亿，或已打破全国房地产项目开盘当日销售额纪录。

各区成交套数

深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室

各区成交面积

排名楼盘成交面积（平米）区域冠军中信领航 24305.45 宝安区亚军万科翡丽郡 19583.44 宝安区季军特发和平里 17482.37 宝安区

排名楼盘成交套数区域冠军水榭春天 401 宝安区亚军中信领航 255 宝安区季军万科翡丽郡 223 宝安区



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成交均价方面， 8 月份深圳新房成交均价为 22178 元 / 平方米，环比下跌4.05% 。近两月来深圳新房成交均价的涨跌幅均保持在 10% 以内，整体较为平稳。在六区当中，南山区均价 39895 元 / 平，环比下降 11.45% ，全市跌幅最大。成交价格的变化主要取决于市场中推出的产品类型。

各区成交面积比各区成交均价

二、 8 月深圳新房成交量前三名成交套数前三

成交面积前三名

三、 8 月深楼市淡季不淡新盘多推量少

进入 8 月，天气阴雨连绵，深圳楼市似乎完全不受影响。 8 月理应是深圳传统的销售淡季，上周末楼市却颇为热闹， 3 个纯新盘齐齐入市，分别为京基云景梧桐、仁恒峦山美地和麟恒中心广场，并且开盘传出捷报连连。截止 8 月 19 日，据统计， 8 月深圳楼市共 8 个楼盘开盘或加推，共计 2000余套单位，项目均以小批量推盘为主。

2013 年 8 月深圳各区新房成交量比较

行政区成交面积成交套数成交均价成交面积占全市百分比

罗湖区 8901 45 38455 2.7%

福田区 5596 54 40154 1.7%

南山区 17750 184 39630 5.4%

宝安区 193474 1976 21248 59.0%

龙岗区 102246 1160 18387 31.2%

盐田区 0 0 0 0.0%

全市 327967 3419 22141 100.0%



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据深圳房地产信息网的监测，深圳一手房成交基本保持量价稳定趋势，成交量维持在 800 套 / 周左右，近三周来价格也比较稳定，成交均价在 1.7 万 / 平左右。由于金九银十是楼市成交旺季，新盘预计将在 9 月集中开盘，一手房将向量价齐升态势发展。

四、后市成交继续回升刚需盘或将普涨

据业内资深人士预测：随着“金九银十”的传统旺季的到来，龙华新盘可能集体奔到 3 万元 / 平。而下半年推盘量最大的片区龙岗中心城，也难再找到均价在1 万多 / 平的新房。据最新消息，颐安都会中央定于 8 月 23 日晚上 7点开盘，主推户型为 69-140 平米 2-4 房单位，其中以 89 平米 3 房为主，价格预计在 2 万 / 平以上。

据不完全统计，近期将推售的保利上城二期，主推 79 平的三房和 88 平四房，价格预计将会达到 2 万 / 平以上。万科广场二期天誉 · 国际公馆，主推 120-150 平商务公寓，据现场销售介绍， 2.3 万 / 平将是起步价，均价在 2.5-2.8 万 / 平。据分析，近期异常火热的深圳楼市，或预示后市成交继续回升，刚需盘或将普涨。

二手房市场

五、二手房价格稳中有升租赁市场活跃

在二手房方面，同样呈乐观状，据世华地产统计，近三周以来，二手房成交量基本维持在 1700 套 / 周左右，价格保持稳中有升趋势，但较之往年则略有下跌。上周二手房过户 1669 套，环比微跌 2.05% ，均价为 23064 元 /㎡，环比上涨 4.87% 。预计近期二手房成交量价也将保持稳中有升趋势。

在租赁市场方面，数据显示深圳 7 月份住房租金价格同比上涨 10.9% 。据中联二手房研究院分析， 8 月出现小幅度波动，成交量稍有上涨，其中 2 房和 3 房是租赁市场的热点，分别占总租赁物业的 28% 和 38% ，精装的 1 房也深受租赁市场欢迎，



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占 25% 。从片区上看，碧海、宝中、龙岗中心城、莲塘、南头是热点租赁片区。

六、深圳二手房 8 月份均价每平米 26540 元

房贷收紧致使成交萎缩

深圳市规土委昨日发布 8 月份存量房成交信息显示，二手住宅成交 6812 套，环比下跌 8.1% 。据深圳某地产提供的月报， 8 月深圳二手住宅成交均价为 26540元 / 平方米，环比上涨 10.1% ，这已是连续 18 个月上涨。

各区价格指数继续上涨

根据该地产研究中心统计，在用于编制指数的 188 个样本楼盘中，有 43 个成交样本楼盘价格环比出现下跌：其中出现 1 个样本楼盘的跌幅大于 10% ；跌幅在-10%~-5%之间的样本楼盘有 10 个；跌幅在 -5%~0之间的样本楼盘有 32 个。有 90 个成交的样本楼盘价格较上月出现上涨： 1 个样本楼盘的涨幅大于 10% ；涨幅在5%~10%之间的样本楼盘有 25 个；涨幅在 0~5%之间的样本楼盘有 64 个。总体来看，成交的样本楼盘数量增加，其中价格下降的楼盘占比有所下降，涨幅在 0~5%之间的楼盘占比接近半数。

从全市各区的指数变化情况来看， 8 月各区指数继续全线上涨：福田涨幅居各区首位，高达 2.3% ，较 7 月扩大 0.5% ；龙岗、南山涨幅分居第二、第三，较 7月分别扩大 1.1% 和 0.1% ，龙华涨幅也扩大了 1.1% ；罗湖、盐田指数涨势有所趋缓，涨幅较 7 月分别缩小 1.2% 和 1.9% 。另外，宝安涨幅与 7 月持平。



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商业市场

一、近几个月商业土地成交概况

二、 8 月深圳商铺市场供应剧增批售面积环比上月增加 174%

刚刚过去的 8 月，深圳商铺市场供应剧增，一手商铺的批售面积环比增加超过 174% ，新项目销售良好。业内人士分析认为，一手市场需求仍然旺盛，但是在二手商铺方面，大量性价比高的商铺已成交，接下来的市场交易会有所降温。

来自市规划和国土委的数据显示， 8 月深圳一手商业市场供应量逐步回升，批售面积为 5.07 万平方米，环比上月增加 174% ，其中位于宝安和龙华的两个较大项目共推出 96 套商铺。统计显示， 8 月全市共 8 个项目取得预售资格，除了住宅底下的商铺之外，取得预售的还包括罗湖富基 PARK 大厦及壹海城类型的写字楼配套商业项目。

三、八月商业成交剧增 154% 商务公寓供需两旺

2013 年 8 月深圳市一手商业成交 40323.32 平方米，环比减超 25% 。位于宝安中心区的前海颐大厦以地段优势备受投资客的青睐，热销 65 套商业，成交面积8120.36 平方米，居于全市商业成交龙虎榜冠军之位，位于布吉的万科红立方大厦销量可观，以 6633.127 平方米 /119 套取得亚军排名，位于平湖的御峰园成交 22套商业物业，成交面积 3686.7 平方米，居于季军之位。

2013 年 8 月深圳楼盘商业成交量 TOP10

名次项目名称成交面积（㎡）成交套数（套 )

冠军前海颐大厦 8120.36 65

亚军万科红立方大厦 6633.12 119

季军御峰园 3686.7 22

第 4 名壹海城 3310.57 9

第 5 名深圳湾 4 号 3026.65 7

第 6 名万科翡逸郡园 2745.12 26

第 7 名东海国际中心 2490.29 13

第 8 名美佳华首誉 1987.49 26

第 9 名中航天逸 1549.65 26

第 10 名新天世纪商务中心 1326.25 13

合计 34876.2 326

占全市的总量比 86.5% 77.8%

2013 年 8 月深圳楼盘成交之写字楼成交量 TOP10

名次项目名称成交面积（㎡）成交套数（套）



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前十甲中，前海颐大厦、万科红立方大厦、深圳湾 1 号、东海国际中心、美佳华首誉、新天世纪商务中心均为商务公寓；御峰园、壹海城、万科翡逸郡园、中航天逸均为商铺。

冠军世纪汇都会轩 4121 2

亚军卓越城 2066.13 9

季军南园枫叶大厦 1817.7 11

第四名壹海城 741.36 6

第五名君子广场 627.78 3

第六名万汇大厦 289.78 2

合计 9663.75 33



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根据深圳房地产信息网的监测， 2013 年 8 月深圳市写字楼成交 9663.75 平方米 /33 套，位于福田中心区的世纪汇都会轩成交 2 套办公楼，成交面积 4121平方米，居于全市写字楼成交龙虎榜冠军之位，位于梅林的卓越城成交 9 套办公楼，成交面积 2066.13 平方米，取得亚军排名，南园枫叶大厦以 1817.7 平方米/11 套的成交量居于季军之位，壹海城排名第四，成交 6 套办公楼，成交面积741.36 平方米，位于侨香路的君子广场以 627.78 平方米 /3 套的成交量居于第五位，万汇大厦排名第六，成交 2 套办公楼，成交面积 289.78 平方米。

四、 8 月份深圳写字楼成交量继续回落，均价上涨 4%

8 月写字楼供应继续维持在低位水平，全市成交面积为 3.77 万平方米，环比大幅下滑 34.27% ，成交均价为 44572 元 / 平方米，环比上涨 4.33% 。

8 月仅深圳市软件产业基地和中信龙盛广场项目推出商务公寓单位，前者仅出售给园区企业作为配套居住设施，不对个人客户出售，后者入市日期为 8 月最后一天。受新增供应量的限制，再加上价格水平一直保持高位， 8 月写字楼市场继续维持回落态势，南山区 8 月成交量不足上月的 1/4 。

今年 8 月全市二手写字楼总成交面积为 1.04 万平方米，环比下降 11.98% ，成交套数为 64 套，与上月持平。记者查询发现，二手写字楼较为集中的罗湖与福田两区上月成交仍然维持活跃，成交套数分别环比增加 2 套和 9 套。但由于罗湖区前一月出现的大户集中成交的情况上月有所减少，所以全市成交面积环比出现下滑。根据深圳中原的成交数据显示，上月全市二手写字楼售价环比下滑 23.1% 至33362 元 / 平方米，主要由于罗湖及华强区部分价格较低的物业集中成交导致；全市成交租金为 144 元 / 平方米 / 月，与前一月基本持平。

一手商业市场综述1 、市场供应分析——供应逐步回升

经过两个月的休整，房地产市场即将迎来传统销售旺季“金九银十”，商业市场总批售量于本月开始逐步回升。根据国土局数据显示， 8 月全市共 8 个项目取得预售资格，总批售面积为 5.07 万㎡，环比增加 174.05% 。除了住宅底商之外，本月取得预售的还包括罗湖富基 PARK 大厦及壹海城这样的写字楼配套商业项目。

项目名称区域开发商商铺套数

（套）

商业面积（㎡）

东城中心花园龙岗深圳市麟恒投资发展有限公司 49 2872.71

仁恒峦山美地花园

龙岗仁恒置地（深圳）有限公司 28 3843.98

观山大卫华庭龙岗深圳富麟投资有限公司 10 3654.75

中菲香缤山（二期）

宝安深圳中熙房地产开发有限公司 43 3266.42

富基帕克大厦罗湖深圳兆和置地投资有限公司 79 4827.98

丹梓华庭龙岗华明辉置业有限公司 16 524.47

壹海城（四区）盐田万科滨海房地产有限公司 15 4976.79

爱心家园龙华森之润投资发展有限公司 19 881.95

总计 259 50698.05



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深圳商业物业预售面积走势（ 2012～ 2013 年）

2013 年 8 月深圳批准预售商业项目列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

商用一手房成交情况



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就成交面积而言， 8 月日成交面积起伏大。日成交面积较之前两个月有所下降。高峰日是 8 月 21 日，达到 4252.5 平米。其次是 8 月 28 日，为 3816.6 平米。

就成交均价而言， 8 月份日成交均价基本上在 37504 元。日成交均价有两个高峰日，一是 8 月 12 日，成交均价为 56624 元 / 平米（为日均价之最）。二是 8 月 22日，成交均价达到 50302 元 / 平米。从走势图可以看出， 8 月整体成交价格走势稳定，波动小。二手商业市场综述——供需双方博弈成交难度加大

全市二手商铺成交量在过去三个月均维持在 600 套以上的高水平，性价比较高的单位已逐步被市场消耗完毕，接下来的市场成交难度将会有所增加，供需双方逐步进入价格的博弈期。根据国土局统计数据显示， 8 月全市二手商业成交 506

套，环比减少 26.13% ，成交面积 0.28 万㎡，环比减少 9.5% 。从各区成交量来看，南山、宝安区商铺在上月集中成交之后，本月出现大幅

下滑，成交面积分别为 0.44 万㎡和 0.34 万㎡，降幅分别为 25.91% 、 56.12% ；福田区商业继续维持上涨势头，本月成交 0.87 万㎡，环比增长 31.51% ；龙岗区成交量小幅提升，本月成交 0.71 万㎡，环比增加 25.72% ；罗湖区成交量继续回落，本月成交 0.39 万㎡，环比小幅下降 6.43% 。

商用二手房成交情况



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8月二手商用房日成交面积集中于 500平米 -1000平米。高峰点出现在下旬。8 月 21 日成交面积为 4490.6 平米（为 8 月之最）。

五、购物中心进程

（ 1 ） COCOPARK 酒吧街 8 月份开张，位于中心区 CBD 福华三路、中心二路、福华路、民田路的合围之中，占地面积约 3 万平方米，建筑面积约 7.5 万平方米。由深圳星河集团投资 7 亿元打造的深圳首个自由版公园式购物中心的一个重要部分，以优越的地理位置，满足中心区写字楼的白领人群、外籍人士，以及周边中海华庭、星河国际、城中雅苑等高尚社区的精英消费群体，打造成为深圳新的城市名片。

（ 2 ）天虹商场首开深圳购物中心，天虹商场日前发布上半年业绩报告显示，公司实现营业收入 77.67 亿元，同比增长 11.06% ；净利润达 2.98 亿元，同比增长4.93% 。报告期内，天虹商场开始涉足购物中心新业态运营，天虹商场的首家购物中心深圳宝安中心区购物中心首期开业运营。

（ 3 ）龙岗万科广场在年底前也将正式开业，目前万科广场已进入内部装修阶段，招商率达到 80% 以上，所有主力店均已签约。作为万科在深圳的首个综合体项目，在大量综合体迅速发展的当下，万科能否形成自己独特的商业模式，成为业界关注的问题。

（ 4 ）哈皮小孩首签深圳上河坊购物乐园 . 五大主力品牌入席，其中包括深圳首家儿童探索乐园哈皮小孩和深圳首家商业休闲桌球酒吧 8克拉俱乐部等为代表的品牌均已联姻上河坊，其他许多知名品牌包括 NIKE 品牌直营店、必胜客、肯德基、思妍丽、酷乐园、真功夫、优优小王国、天线宝宝、 TT 咖啡、星海形象中心、原味主张、小黑牛、拿渡香锅、艾薯、 Dotacoko 、欧莎等均已率先进驻，项目已进入紧张冲刺阶段， 2014 元旦即将欢乐开启！

六、深 8 月 9 个商业项目或入市小户型商务公寓为主

2013 年已过去一半，商业地产上半年大事不断，商务公寓仍是下半年供应的主流产品。 8 月即将入市的商务公寓以小户型为主，面积基本在 32-90㎡，在调控

项目属性项目名称项目地址商铺万科翡丽金街宝安区

东城御园淘金街龙岗区写字楼和成世纪中心龙岗区

富基 PARK 国际龙岗区商务公寓嘉洲公馆福田区

深圳软件产业基地南山区中信龙盛广场龙岗区远洋新干线龙岗区广兴源圣拿威宝安区



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为主基调的楼市下，总价不高、低门槛、不限购不限贷的特殊属性成了投资客们的优选。

深圳 8月份商业主要入市项目

据深圳房地产信息网记者统计，深圳 8 月预计将有 9 个商业地产项目入市。商铺方面有 2 个：宝安的万科翡丽金街、龙岗的东城御园淘金街；写字楼方面有 2个：龙岗的和成世纪中心和富基 PARK 国际；商务公寓有 5 个：福田的嘉洲公馆、南山的深圳软件产业基地、龙岗区的中信龙盛广场和远洋新干线、宝安的广兴源圣拿威。从区域来看，龙岗区成为供应主力，共 5 个商业地产项目或将入市：东城御园淘金街、和成世纪中心、富基 PARK 国际、中信龙盛广场和远洋新干线。

智策地产市场研究部撰写

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