Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

במיסוי דירות הרפורמה

מגורים(משפטן)ח "רו, יסמדיה'צאהרון

מ"פתרונות מיסוי בע -חיבה את אלמקייס , ארצי

13.11.2013

1

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

תוכן עניינים

.רכישה במס שינויים

.בחוק חדשות הגדרות - 47 סעיף

.מזכה מגורים דירת במכירת שבח מס חישוב

.לחוק 1 חמישי פרק עקרונות

.מזכה מגורים דירת במכירת ממס פטור

.המעבר הוראות

.דוגמא

2

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

מבוא -מס רכישה מס - להלן) מקרקעין רכישת במס חייב הרוכש יהא במקרקעין זכות במכירת"

סוג לפי ,קבוע בסכום או המכירה משווי בשיעור יהיה הרכישה מס ;(רכישה

של הכספים ועדת באישור האוצר שר שיקבע כפי הכל ,המקרקעין או המכירה

"...הכנסת

.הרווח על ולא ההכנסה על מחושב ,עקיף מס – רכישה מס

ממנו חלק או בניין למעט באיגוד פעולה/במקרקעין זכות מכירת- (1)2 תקנה

.(01/08/2013-מ החל) 6% – מגורים דירת שהוא

דירת שהוא ממנו בחלק או בבניין במקרקעין זכות במכירת - (2)2 תקנה

.לחוק 9 בסעיף כקבוע - מגורים

"...הכנסה מס לעניין עסקי מלאי הרוכש בידי המהווה בניין למעט..." – בניין

3

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

מבוא -מס רכישה

?רכישה מס לעניין מגורים דירת מהי

ובדירה ,למגורים לשמש המיועדת או המשמשת דירה" התחייבות עמה שאין דירה למעט ,נסתיימה טרם שבנייתה

".הבניה את לסיים המוכר מצד

! שבח מס לצורך מגורים דירת מהגדרת שונה הגדרה לא ,נסתיימה טרם ,שהרוכ של הסובייקטיבית הכוונה לפי)

.(יחיד של לבעלותו מוגבל

4

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

המצב לפני -שינויים במס רכישה בהצעת חוק ההסדרים לגבי דירות מגורים

יום הרכישה דירה נוספת דירה יחידה

1,089,350עד 5% 1,470,560עד 0%

06/05/13-31/07/13 3.5% 1,470,560-1,744,270 6% 1,089,350-3,268,040

3,268,040מעל 7% 1,744,270מעל 5%

שינויים במדרגות מס רכישה

דוגמאות .₪ 8,030: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של יחידהרכישת דירה . ₪ 91,107: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של נוספת רכישת דירה

.172,366₪: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של יחידה רכישת דירה . ₪ 306,426: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של נוספתרכישת דירה

5

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

, דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראללרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת

או לראשונההדירה היה לתושב ישראל לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף

לפקודה( א)14

דירה נוספת או דירה יחידה בידי יחיד תושב חוץ

המצב הנוכחי

1,089,350עד 5% 1,470,560עד 0%

01/08/2013-31/12/2014

3.5% 1,470,560-1,744,270 6% 1,089,350-3,268,040

5% 1,744,270-4,500,000 7% 3,268,040-4,500,000

8% 4,500,000-15,000,000 8% 4,500,000-15,000,000

15,000,000מעל 10% 15,000,000מעל 10%

שינויים במדרגות מס רכישה

!לא זכאי להקלה במס רכישה –לפקודה ( ג)14תושב חוזר כמשמעותו בסעיף • דוגמאות

.₪ 8,030: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של ( י"בידי יחיד ת) יחידהרכישת דירה . ₪ 91,107: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של ( ח"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה .187,366₪: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של ( י"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה . ₪ 311,426: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של ( ח"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה

6

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

, דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראללרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת

או לראשונההדירה היה לתושב ישראל לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף

לפקודה( א)14

דירה נוספת או דירה בידי יחיד תושב חוץ

החל מיום 01/01/2015

1,055,935עד 3.5% 1,470,560עד 0%

3.5% 1,470,560-1,744,270 5% 1,055,935-4,500,000

5% 1,744,270-4,500,000 8% 4,500,000-15,000,000

15,000,000מעל 10% 4,500,000-15,000,000 8%

15,000,000מעל 10%

דוגמאות .₪ 8,030: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של ( י"בידי יחיד ת) יחידהרכישת דירה . ₪ 69,161: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של ( ח"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה

₪ 21,946עשויה לחסוך – 2015דחיית רכישת דירה כאמור בידי תושב חוץ לשנת •

.187,366₪: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של ( י"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה . ₪ 249,161: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של ( ח"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה

שינויים במדרגות מס רכישה

7

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

של תושב ישראל " דירת מגורים יחידה"רוכש המבקש חישוב מס רכישה ל•

.7912' טופס מס, יצרף להצהרת הרוכש

יש להתייעץ עם –במקרים בהם מתעורר חשד לאי נכונות ההצהרה •

.המחלקה למיסוי בינלאומי

קביעת התושבות תעשה במשרדי מס הכנסה בלבד ובתיאום עם המחלקה •

.למיסוי בינלאומי

שינויים במדרגות מס רכישה

8

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l 9

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

העלאת שיעור מס הרכישה

זכות במכירת המס שיעור העלאת – הרכישה מס לתקנות (1)2 תקנה ממנו חלק או בניין למעט ,מקרקעין באיגוד פעולה ובעשיית במקרקעין

.(5% במקום) 6%-ל מגורים דירת שהוא

ששילם הרכישה ממס 1/6 לרוכש תוחזר ,הבאים התנאים יתקיימו אם :(א103 סעיף) וריבית הצמדה הפרשי בתוספת

לשמש המיועדת לפחות אחת דירה של בנייה המתירה בנייה תכנית לגביה קיימת1. .למגורים

מגורים דירת לבניית בנייה היתר התקבל הרכישה מיום לפחות חודשים 24 תוך2. .לפחות אחת

.הכנסה מס פקודת לפי בניכוי הותר לא הרכישה מס3.

.01/08/2013 מ החל בתוקף

10

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

סיכום -מס הרכישה

– מגורים דירת שאיננה או עסקי מלאי שהיא במקרקעין זכות רכישת

6%.

,(א)ה49 בסעיף כמשמעותה חלופית דירה או יחידה מגורים דירת רכישת

הדירה רכישת מיום שנתיים שבתוך מי לרבות ,ישראל תושב יחיד ידי על

מס שיעורי – ותיק חוזר לתושב או לראשונה ישראל לתושב היה

.יחידה כדירה מופחתים

רכישת או ,חברה ,חוזר תושב ,חוץ תושב ;ידי על מגורים דירת רכישת

.נוספת כדירה רגילים מס שיעורי – נוספת מגורים דירת

11

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

47 סעיף

(2014 בינואר 1) ד"התשע טבת ט"כ – "המעבר יום"

מזכה מגורים דירת מכירת לעניין –"המעבר יום עד ריאלי שבח" יום לפני נרכשה במקרקעין כשהזכות , המעבר יום לאחר שנעשתה

כיחס הוא הריאלי השבח לכלל שיחסו הריאלי מהשבח החלק – המעבר שמיום התקופה לבין ,המעבר ליום ועד הרכישה שמיום התקופה שבין

;המכירה ליום ועד הרכישה

!שווי יחס ולא תקופות יחס

הריאלי השבח שבין ההפרש – "המעבר יום לאחר ריאלי שבח יתרת" ."המעבר יום עד הריאלי השבח לבין

הגדרות חדשות בחוק

12

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

- 31/12/2013חישוב המס במכירת זכות במקרקעין עד לתאריך -( 1ב)א48סעיף .01/01/2012כשיום הרכישה היה לפני

2001/11/07 לפני נרכש הנכס כאשר

הקבוע ביותר הגבוה המס שיעור – 07/11/2001 ליום עד הריאלי השבח על .לפקודה 121 בסעיף

.20% עד – 01/01/2012 ועד 07/11/2001 לאחר הריאלי השבח על

.25% עד – 01/01/2012 לאחר הריאלי השבח יתרת על

2001/11/07 לאחר נרכש הנכס כאשר

.20% עד – 01/01/2012 ועד 07/11/2001 לאחר הריאלי השבח על

.25% עד – 01/01/2012 לאחר הריאלי השבח יתרת על

.25% עד – (1) (ב) א48 סעיף יחול 01/01/2012 לאחר נרכש הנכס כאשר

.מזכה מגורים דירת מכירת על יחול לא הסעיף – 01/01/2014 מתאריך החל

.חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

13

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

דוגמא (100₪) לירות 1,000,000 של בסכום 01/01/1980 בתאריך שנרכשה מגורים דירת

.₪ 1,500,000 של בסכום 01/01/2013 בתאריך נמכרה

.I1,499,900 :שבח ₪

.II366,874 :אינפלציוני סכום ₪

.III173,528 :10% חייב אינפלציוני סכום ₪

.IV1,133,026 :ריאלי שבח ₪

.V750,181 :48% התחילה יום עד ריאלי שבח ₪

.VI348,349 :20% השינוי מועד עד ריאלי שבח ₪

.VII34,496 :25% הריאלי השבח יתרת ₪

₪ 455,733 :לשלם שבח מס כ"סה

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים

.(1ב)א48 –מזכה

14

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

(2018-2014 בשנים המעבר להוראת בכפוף) (3ב)-ו (2ב)א48 סעיפים הוספת

שיום מזכה מגורים דירת במכירת (1()ב) קטן בסעיף האמור אף על (1) (2ב) להוראות בהתאם הריאלי השבח יחויב ,המעבר יום לפני היה רכישתה

:אלה .ממס פטור יהיה המעבר יום עד הריאלי השבח (א) קטן בסעיף הקבוע בשיעור מס יחול המעבר יום לאחר הריאלי השבח יתרת על (ב)

.(25% עד) (1()ב)

במס חיוב על ,המחויבים בשינויים יחולו (2()ב) קטן סעיף הוראות (2) השבח על במס החיוב להקטנת המנהל סמכות) .זה קטן סעיף לפי יחיד של

(הריאלי

?לאקונה -.האינפלציוני השבח בחישוב שינוי אין

מרכיב על רק (2ב) סעיף החלת - בניה זכויות עם מזכה מגורים דירת (3ב) זכויות על ולא - ז49 סעיף לפי הנוסף הפטור בתוספת מגורים דירת

.הבניה .במקרקעין אחרת זכות – הבניה זכויות

חישוב מס שבח במכירת דירת

.מזכהמגורים

15

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

דוגמא (₪ 100) לירות 1,000,000 של בסכום 01/01/1980 בתאריך שנרכשה מגורים דירת

.(2013 ספטמבר מדד לפי) ₪ 1,500,000 של בסכום 01/01/2014 בתאריך תימכר

.I1,499,900 :שבח ₪

.II374,247 :אינפלציוני סכום ₪

.III173,528 :10% חייב אינפלציוני סכום ₪

.IV1,125,653 :ריאלי שבח ₪

.V1,125,653 :0% המעבר יום עד ריאלי שבח ₪

.VI0 :25% המעבר יום לאחר ריאלי שבח ₪

.האינפלציוני הסכום - ₪ 17,353 :לשלם שבח מס כ"סה

!מס משלם היה לא – (1)ב49 בפטור לפני יום מוכר היה אילו

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים

.(2ב)א48 –מזכה

16

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים

.(2ב)א48 –מזכה

17

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

פטור לדירת מגורים - 1פרק חמישי מזכה

"מגורים דירת" הגדרת - לחוק 1 סעיף של חכירתו או בבעלותו והיא נסתיימה שבנייתה ,מדירה חלק או דירה - "מגורים דירת"

עסקי מלאי המהווה דירה למעט ,טיבה לפי למגורים מיועדת או למגורים ומשמשת ,יחיד

;הכנסה מס לענין

.וחשמל למים בפועל החיבור מבחן הינו המבחן – נסתיימה שבנייתה1.

.ההגדרה בגדר תבוא לא חברה של בבעלות דירה – יחיד של בחכירה / בבעלות2.

יכולה היא בפועל משמשת היא וכאשר חלופי במבחן המדובר – למגורים משמשת3.

.להגדרה להיכנס

פיזיים מבחנים של בקיומם די כי קבעה הפסיקה – טיבה לפי למגורים מיועדת4.

.ההגדרה על שתענה בכדי דירה על המלמדים

בהגדרת לבוא יכולות אינן ,"עסקי מלאי"כ שמוחזקות דירות – עסקי מלאי איננה5.

."מגורים דירת"

18

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

מבחני הזכאות לפטור

מזכה מגורים דירת1.

המשפחתי התא עקרון2.

01/08/2013 מ החל קומבינציה בעסקת למעט - הזכויות כל מכירת3.

בקשה4.

הסעיפים בתנאי עמידה5.

פטור לדירת מגורים - 1פרק חמישי מזכה

19

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

"מזכה מגורים דירת" :(א)49 סעיף

לפחות למגורים בעיקרה ששימשה מגורים דירת - "מזכה מגורים דירת"

:שלהלן התקופות משתי באחת

(01/01/98-מ החל) ;השבח מחושב שבשלה מהתקופה חמישיות ארבע1)

(01/01/98 מ החל – המוכר בקשת לפי) ;למכירתה שקדמו השנים ארבע2)

:גם ייחשב למגורים שימוש

כלשהו שימוש בדירה נעשה לא שבה תקופה

כפי דת או ,פעוטון לרבות ,חינוך לפעולות הדירה שימשה שבה תקופה

.הכנסת של הכספים ועדת באישור ,האוצר שר שקבע

פטור לדירת מגורים - 1פרק חמישי מזכה

20

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

.שנים 4-ל אחת הפטור יבוטל 01/01/2014-מ החל – (1)ב49 סעיף ביטול1.

:(2)ב49 סעיף תיקון2.

במשך בה הזכות בעל הוא והמוכר ,א16 בסעיף כהגדרתו ובאזור בישראל המוכר של היחידה דירתו היא הנמכרת הדירה"

,האמורה למכירה שקדמו החודשים עשר שמונה במשך ,מכר ולא ,מגורים לדירת שהיתה מיום לפחות חודשים 18

שליש על עולה שאינו בדירה חלק מכירת על תחול לא זו הוראה ,זו פסקה לפי ממס בפטור ,כאמור אחרת מגורים דירת

בשל אם ;(1997 בינואר 1) ז"תשנ בטבת ב"כ יום לפני מוגנת בשכירות למגורים שהושכרה דירה מכירת ועל ממנה

".זו פסקה לפי ממס בפטור אחרת מגורים דירת במכירת ג49 שבסעיף החזקה הוחלה האמורים הדירה או החלק

אחת ובעונה בעת אחת מדירה יותר למוכר הייתה לא אחרונות השנים 4 שבמשך הדורש התנאי בוטל!

ג49 בסעיף יחידה מגורים דירת חזקת נוצלה שלא ובלבד – לסעיף בהתאם "דירות רסיסי" למכור ניתן

.(2)ב49 סעיף לפי ממס בפטור אחרת מגורים דירת במכירת ,הדירה רסיס בשל

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

21

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

:יחידה מגורים דירת חזקת – ג49 סעיף

,לו יש אם גם המוכר שבבעלות היחידה המגורים כדירת הנמכרת הדירה את יראו ,(2)ב49 סעיף לעניין

:מאלה אחד לגביה שנתקיים מגורים דירת ,הנמכרת הדירה על בנוסף

למכירה שקדמו החודשים 18-ב הנמכרת לדירה כתחליף נרכשה היא(1)

1/1/1997 לפני מוגנת בשכירות למגורים הושכרה היא(2)

.שליש על עולה אינו בבעלותה המוכר של חלקו (3)

.(ב)-ו (א()5)ב49 סעיף תנאי בה והתקיימו בירושה שנתקבלה דירה היא (4) .שינוי ללא – גירושין אגב שהתקבלה דירה ."מסטי"-ו "לודמילה" ד"לפס רלוונטיות אין- 01/01/2014 מ החל

.פטור-חיוב ,חיוב -פטור המרת כדאיות לבדוק

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

22

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

:דירה בבעלות חברה –ד 49תיקון סעיף

יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים ( 2)ב49לעניין סעיף "

למעט דירה , או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד

אך למוכר יש באמצעות זכויותיו , המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה

...".חלק העולה על שליש, במישרין או בעקיפין, באיגוד

(.5)ב49השלכות על סעיף •

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

23

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

דירות לצורך רכישת דירה 2חד פעמי במכירת פטור –ה 49סעיף שלישית

(.הפוך מהמצב לפני התיקון) הראשונההפטור יינתן במכירת הדירה

יש בבעלותו דירה אחת נוספת , במועד המכירה של הדירה הראשונה .בלבד

.₪ 3,303,000לא עלה על , הדירות יחד 2סכום השווי של יינתן פטור חלקי ₪ 1,986,000 -₪ 3,303,000כאשר סכום השווי בין )

(לבין שווי הדירה הנוספת₪ 1,986,000בגובה ההפרש בין

, הדירות 2מסכום שווי 75%לפחות נדרשת רכישת דירה בסכום של .בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

24

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

דוגמא–ה 49סעיף •. דירות מגורים בלבד2בבעלות הנישום •

(.הדירה הראשונה) ₪ 500,000 נמכרה דירת מגורים מזכה בסכום של 01/01/18בתאריך •

נמכרה דירת מגורים מזכה נוספת בסכום של( החודשים12בתוך )01/07/18בתאריך •

(.2)ב49לפי סעיף ( הדירה הנוספת) ₪ 1,000,000

ה 49 ומבקש להפעיל את סעיף 01/07/19המוכר מעוניין לרכוש דירה חלופית עד לתאריך •.לחוק

??מה הפטור בכל אחד מהמצבים הבאיםמה הפטור בכל אחד מהמצבים הבאים

?? ₪ ₪ 1,000,0001,000,000 יהיה יהיה החלופיתהחלופיתשווי הדירה שווי הדירה ••

הרי שאין עמידה בתנאי סעיף , הדירות שנמכרו2 משווי 75%-מאחר ושווי הדירה החלופית נמוך מ•

:ולא יינתן הפטור( 4)ה49

?? ₪ ₪ 1,300,0001,300,000 יהיה יהיה הנוספתהנוספתשווי הדירה שווי הדירה ••

הרי שינתן פטור מלא במכירת ₪ 1,986,000 הדירות שנמכרו יחד לא עלה על שווי של 2מאחר ושווי •: הדירה הראשונה ובלבד שעלות הדירה החלופית הינה לפחות

?? ₪ ₪ 1,800,0001,800,000 יהיה יהיה הנוספתהנוספתשווי הדירה שווי הדירה ••

הרי שינתן פטור במכירת ₪ 3,303,000 -ל ₪ 1,986,000 הדירות שנמכרו יחד הינו בין 2מאחר ושווי •: הדירה הראשונה בגובה ההפרש הבא

, ושווי רכישתהזכות אחרת במקרקעיןאת יתרת השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של . 1,725,000₪ ובלבד שעלות הדירה החלופית הינה לפחות –הניכויים והתוספות יחושבו באופן יחסי

.. אין עמידה בתנאי הסעיף אין עמידה בתנאי הסעיף––? ? ₪ ₪ 3,000,0003,000,000 יהיה יהיה הנוספתהנוספתשווי הדירה שווי הדירה ••

25

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

שלישית דירה רכישת לצורך דירות 2 במכירת פעמי חד פטור - ה49 סעיף

ומעתה בלבד ישראל לתושב הפטור את שהעניק בסעיף הספציפי התנאי בוטל או ישראל תושב על דהיינו ,לחוק 1 חמישי פרק כל לתחולת זהה הסעיף תחולת

.תושב הוא שבה במדינה מגורים דירת לו שאין חוץ תושב

מס בחבות היסטורי עיוות תיקן אשר לחוק (ג()2()ג1ג)9 סעיף במקביל תוקן .הדירות למכירת קודם דירה נרכשת כאשר ,הרכישה

!היחידות דירותיו 2 שאלו למי ורק אך יינתן הפטור

בניגוד - במקרקעין אחרת זכות של מכר כדמי יראו השווי סכום יתרת את ...יוקרה דירת למכירת

– המעבר בתקופת ה49 בסעיף בפטור להשתמש ניתן לא ,המעבר הוראות לאור .חקיקתית תקלה

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

26

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

נוספות הוראות

מגורים דירת לו שאין חוץ לתושב או ישראל לתושב הוגבל הפטור פרק .(במדינתו המס רשויות אישור נדרש) תושב הוא שבה במדינה

- ₪ מיליון 4.5 של מכירה שווי לסכום עד מקרה בכל הוגבל המלא הפטור בסעיף ליניארי חישוב ולפי יחסי באופן במס תחויב העודפת התמורה

.(2ב)א48

לפיו היום הקיים למצב בניגוד וזאת חלקי פטור יינתן קומבינציה בעסקת .(יוניזדה הלכת לפי) התמורה בחישוב הקרקע שווי מגולם

בשימוש כתלות בלבד שנים 4 או 3-ל נקבעה ו49 בסעיף הצינון תקופת המשפחתי הסטאטוס או המתנה נותן בזהות ולא בלבד קבע כדרך בדירה

.המקבל של

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

27

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

דוגמא (₪ 100) לירות 1,000,000 של בסכום 01/01/1980 בתאריך שנרכשה יחידה מגורים דירת

.(2013 ספטמבר מדד לפי) ₪ 6,000,000 של בסכום 01/01/2015 בתאריך תימכר .לחוק (2)ב49 סעיף לפי ממס פטור יבקש המוכר

.₪ 4,500,000 :(התקרה סכום) לפטור הזכאי השווי חלק .₪ 1,500,000 :מזכה מגורים בדירת אחרת זכות של מכר דמי

הרכישה שווי יתרת = ₪ 1,499,975 :שבח

₪ 93,562 :אינפלציוני סכום ₪ 43,382 :10% חייב אינפלציוני סכום ₪ 1,406,413 :ריאלי שבח ₪ 1,366,258 :0% המעבר יום עד ריאלי שבח ₪ 40,155 :25% המעבר יום לאחר ריאלי שבח

₪ 14,377 :לשלם שבח מס כ"סה

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

25000,000,6

000,500,1100

35

34413,406,1

35

1413,406,1

28

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

צפויות או קיימות אפשרויות" :"נוספת לבניה זכויות" המושג הבהרת – ז49 סעיף

"הנמכר הכולל מהשטח יותר גדול שטח לבניית

במכירת נוספת כספית תמורה על ממס פטור יינתן לא – בינוי פינוי – כז49 סעיף

.(מגורים יחידת במכירת יינתן הפטור) במתחם אחרת יחידה

לקרובים מתנות

מיחיד תמורה ללא באיגוד זכות והקניית במקרקעין זכות מכירת - (א)62 סעיף תוקן (2)-ו (1) בפסקאות כאמור קרוב – "קרוב" זה לעניין .ממס פטורים יהיו - לקרובו

הורה מהורי או מהורה שקיבלו זכות לגבי ,אחות או אח וכן 1 שבסעיף "קרוב" להגדרה ".בירושה או ,תמורה בלא במתנה או בירושה מההורים שקיבלו זכות לעניין רק אלא יותר קרובים אינם ואחות אח

הייתה שטיינר אדיר בעניין ש"היועמ והנחיית לבנון עליזה ד"פס מאז – (ב)62 סעיף .סופית בוטל כיום...מתה אות

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

29

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

הוראות המעבר 01/01/2014-31/12/2017 הינה המעבר תקופת1.

העוסקים הסעיפים למעט 01/08/2013 בתאריך השינויים כל תחולת2. החל שתחולתם ,ממס בפטור או החדש הלנארי בחישוב

.01/01/2014 מ

.01/08/2013 מיום - קומבינציה בעסקת חלקי ופטור ז49 סעיף3.

הליניארי החישוב לפי מגורים דירות 2 ,המעבר בתקופת למכור יהיה ניתן4. :הבאים בתנאים ,החדש

,(1)ב49 סעיף לפי ממס לפטור זכאי היה הדירות 2-מ אחת לפחות של במכירה1) .המכירה במועד בתוקף היה אילו ,המעבר יום ערב כנוסחו

התנאים מתקיימים ,המעבר יום לפני במתנה שנתקבלה מגורים דירת של במכירה2) המעבר יום ערב כנוסחו ,ו49 בסעיף הקבועים

.בתמורה שלא ובין בתמורה בין – לחוק 1 בסעיף כהגדרתו לקרוב אינן המכירות3)

30

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

הוראות המעבר

במתנה שקיבלה מי י"ע מזכה מגורים דירת מכירת5. ,01/08/2013-31/12/2017 התאריכים בין ממס פטורה .המתנה נותן בידי כמכירה תיחשב

שנכנס למי החדש (2)ב49 בפטור להשתמש ניתן לא6. .אחת מדירה יותר עם המעבר לתקופת

?ד49 יףסע לגבי ומה – ג49 בסעיף החזקה תחול•

31

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

דוגמא

אחת דירה הכוללות ,מזכות מגורים דירות 5 ,ישראל תושב ,יוסי של בבעלותו האחרונות שנים 4-ב מכר לא יוסי .לחוק (5)ב49 סעיף בתנאי בירושה שקיבל

?מינימלית מס בחבות דירותיו את למכור יוכל כיצד .ממס בפטור דירה

01/01/2014 לפני מכירה – ביותר הגבוהה המס לחבות תביא שמכירתה הדירה את1. .לחוק (1)ב49 סעיף לפי ממס בפטור

.למועד חשיבות ללא ,לחוק (5)ב49 סעיף לפי בפטור מכירה – בירושה שקיבל הדירה את2.

בסעיף חדש לינארי חישוב לפי מכירה – בגודלה השלישית המס חבות בעלת הדירה את3. .01/01/2014 יום לאחר הניתן ככל סמוך (2ב)א48

בסעיף חדש לינארי חישוב לפי מכירה – בגודלה הרביעית המס חבות בעלת הדירה את4. .(1)ב49 לפי הראשונה הדירה מכירת ממועד שנים 4 כעבור ,המעבר בתקופת (2ב)א48

סעיף לפי מלא בפטור מכירה ,(והיחידה) בגודלה השניה המס חבות בעלת הדירה את5. .המעבר תקופת תום לאחר לחוק (2)ב49

32

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

(משפטן)ח "רו, יסמדיה'אהרון צ

מ"בעפתרונות מיסוי -חיבה את אלמקייס , ארצי

aharon@ahe-tax.co.il

5268102רמת גן , (ספורטגיבור בית ) 7דרך מנחם בגין

33