Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

1

מ"חוק מע -ח "לשכת רו מיסוי מקרקעין , מ"מע, הקשר בין מס הכנסה

וסוגיות נבחרות

שותף מנהל -ח רן ארצי "רו מ"פתרונות מיסוי בע -ארצי חיבה את אלמקייס

tax.co.il-artzi@ahe

13.07.2014

1

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

3ש ירושלים "פ' הדר מזרחי נ 26/09ה "עמ

רווח על המערערת של במס חיובה על נסוב הערעור הכנסה מס פקודת לפי אקראי כעסקת ,וילה ממכירת

.מקרקעין מיסוי חוק לפי שבח כעסקת ולא

עסקה על כמצביעות המכירה בנסיבות ראה ש"פ במס המערערת את חייב ולכן ,מסחרי שטיבה אקראית

!התקבל הערעור אך - הרווח בגין

2

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

3ש ירושלים "פ' הדר מזרחי נ 26/09ה "עמ

?אקראי בעסקת שמדובר ש"פ קבע מדוע

וילה עליו ובנתה ₪ מיליון 1-ב מגרש כשרכשה 20 בת הייתה המערערת .₪ מיליון 3.5 של כוללת בעלות

השולט בניין קבלן שהינו אביה אותה ליוה ,וביצוע מימון ,הפעולות בכל .בניה בחברות

מיליון 4.9-ל בתמורה הוילה את מכרה שנים 4 כעבור ₪.

?התקבל הערעור מדוע

בעת לפחות ,התכוונה אכן המערערת כי השתכנעתי" – הכריע הגג מבחן היום בבוא אותה ישמש אשר בית לבנות ,הבנייה ותחילת המגרש קניית

."המורחבת למשפחתה בסמיכות למגורים

מס שומת של הפיכתה מיום שנים 6.5 לאחר הכנסה מס שומת הוצאת .(9412/03 א"ע) חזן עמי להלכת בהתאם בעייתית מאד – לסופית שבח

3

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

3ש ירושלים "פ' הדר מזרחי נ 26/09ה "עמ

את למחוק בעליון הוחלט 21/10/13 בתאריך העובדה ציון תוך ,המדינה שהגישה הערעור

המבחנים על כי המדינה עמדת שמקובלת .סובייקטיבי ולא אובייקטיבי באופן להיבחן

4

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

בעניין בחיפה המחוזי ש"בביהמ ד"פס התקבל 6.6.2014 ביום מנהל החלטת על (החברה - להלן) (21717-10-11 -מ"ע) מסיקה

מ"מע בתשלום חבה החברה האם - בשאלה חדרה מ"מע אין שלכאורה אף ,בבעלותה שהיו מגרשים מכירת בגין עסקאות .בכך עיסוקה

רקע

ואינסטלציה קרמיקה במוצרי במסחר בעיקר עוסקת החברה.

ובין נוספים הכנסה מקורות לחפש החברה החלה 2008 בשנת זה כאשר ,נאמנות בהסכם אחר אדם עם התקשרה היתר

יחידות 42 לבניית המיועדים שלמים מגרשים 20-כ קנה האחרון .החברה לטובת ומחצית לטובתו מחצית ,למגורים

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

5

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

המשך - רקע

וזכויות מסחרי מרכז להקמת במקרקעין זכויות החברה רכשה ,בנוסף .38 א"תמ י"עפ וחיזוק הרחבה לביצוע בנכסים

באחת דיור יחידות 21 לבניית החברה לידי במגרשים הזכויות קבלת לאחר ,היחידות בבניית להתחיל ניתן לא כי לחברה משהתברר ,שבחדרה השכונות

ובתקופה ,מגרשים למכור החברה החלה ,פיתוח עבודות השלמת העדר בשל .ח"ש מיליון 3.3 -כ של כוללת בתמורה ,מגרשים 13 מכרה 6.2008-3.2010

כללה לא אך ,ל"הנ העסקאות על ק"מסמ למנהל והצהירה דיווחה החברה .בגינן מ"מע שילמה ולא מ"למע השוטפים בדיווחיה העסקאות את

והוציא ,מ"במע חייבות כעסקאות האמורות בעסקאות ראה מ"מע מנהל הוגש מכן ולאחר החברה השיגה עליה אשר ,עסקאות מ"מע שומת לחברה .זה ערעור

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

6

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מכירתם עד להחזיקם בכוונה נרכשו המגרשים ,החברה לטענת חלק שאינה הונית בהשקעה מדובר דהיינו ,אחת כחטיבה

החברה טענה ,בנוסף .המערערת של הרגילה העסקית מפעילותה וזאת המקרקעין שווי מלוא על מקרקעין שומות לה הוצאו כי

.אחרת מלטעון מנוע מ"מע שמנהל כך מ"המע הפחתת ללא

עסקת רק כי במפורש קובע מ"מע חוק אמנם כי קובע ש"ביהמ ,מוסף ערך במס חייבת תהא עסקיו במהלך עוסק שעושה מכר

תיבת את כי המשפט בית מבהיר "אתא" בהלכת כבר ואולם כל הכוללת רחבה בפרשנות לפרש יש "עסקיו במהלך" המילים .העסק לרווחת פעילות

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

7

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

כעסקה תחשב מכר שעסקת כדי" :ש"ביהמ קובע בעניינו תהיה העסקה כי הכרח אין ,העוסק של עסקיו במהלך שנעשית

לא הדגשה) ".העסק של העיקרית העסקית מהפעילות חלק א"ע) ונאמנות לניהול אלמור בפרשת גם שעולה כפי - (במקור לשם ,כלכלית לתכלית שנועדה בפעילות שמדובר ככל .(111/83 ,שלו הפעילות בליבת איננה אם אף ,העוסק של עסקיו קידום

.ולהיפך העוסק של עסקיו במהלך כעסקה בה לראות יש עדיין האם ולחברת לחברה כי ,ש"ביהמ מציין ,ל"הנ המקרה בנסיבות

כי ספק ואין לעיל כמפורט ן"הנדל בתחום נוספים עסקים שלה .ן"הנדל לתחום עסקיה את להרחיב במודע בחרה החברה

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

8

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

היתה המגרשים מכירת אם אף כי ,ש"ביהמ קובע ,לכך מעבר שעדיין הרי החברה שביצעה ן"הנדל בתחום היחידה העסקה פעילות ולצורך רווחיה הגדלת לשם עסקית כפעילות נעשתה

.עסקאות מ"במע חייבת וככזו ,גרידא כלכלית

הגדרת מבחני כי ,נוספת בהערה ש"ביהמ מציין ,כן-כמו לצורך עסק בהגדרת גם נכונים (לפקודה (1)2 'סע י"עפ) "עסק"ה

רחבה מוסף ערך מס בחוק שההגדרה יתכן אם אף" ,מ"מע חוק העסק בהגדרת כלולה לא אשר ,הונית עסקה שגם כך ."יותר

.מ"מע לצורך חייבת כעסקה להיחשב עשויה ,הפקודה י"עפ

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

9

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

שנקבעו העסק מבחני את המשפט בית בוחן הנדרש מן למעלה ומגיע המגרשים מכירת לעסקת בקשר (9187/06 א"ע) מגיד בפרשת

ן"הנדל פעילות לכדי עסקיה את הרחיבה החברה כי למסקנה ,עסקאות היקף ,מימון ,תדירות ,הנכס טיב מבחן י"עפ) האמורה של משמעית החד מסקנתו מכאן (הנסיבות ומבחן בקיאות ,השבחה

החברה של עסקיה במהלך נעשתה המגרשים מכירת כי ,ש"ביהמ .החוק י"עפ עסקאות מ"במע חייבות ולפיכך

בית קבע ,האזורי ק"מסמ מנהל שהוציא שבח מס שומות לעניין סתירה כל אין וכי מ"מע מנהל כלפי מניעות כל קמה לא כי המשפט

מנהל בפני הוצהר לא שבה ,החברה של העצמית השומה אישור בין ,(כך על דעתו הביע לא וממילא) מ"מע כולל המכירה שמחיר ק"מסמ .מ"במע החייבת בעסקה מדובר כי מ"מע מנהל קביעת לבין

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

10

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

עומדת אחת מס רשות של החלטה כל לא ,כי נקבע בנוסף שהסמכות הרי ובענייננו ,אחרת מס רשות של להחלטה בסתירה

.נתונה

החמירו ידיעתנו למיטב כי ,הקוראים לידיעת ונציין נוסיף בכל עמדתן את ,מהותי באופן האחרונה בעת מ"מע רשויות קרקע ברכישת שמדובר שככל כך ,ן"נדל בעסקאות הקשור

,באזרח מ"מע רשויות יראו ספורות דיור יחידות גם ולו ,ובניה "רעיוני מכר"כ עסקאות מ"מע עליו להטיל וינסו "קבלן"כ

רק היחידות בו בשלב כבר ,מ"מע לתקנות (2)1 לתקנה בהתאם ובדעת) ,בתקנה המתוארים השנתיים בחלוף) מושכרות !! למכירה כלל הגיעו וטרם ((זו תקופה לקצר הרשויות

י חברה מסחרית "מכירת מגרשים ע מ עסקאות"חייבת במע

11

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מיסוי / דוגמא לממשק בין מס הכנסה חוק עידוד השקעות הון/ מ"מע/ מקרקעין

מ תשומות"בקשה לאישור ניכוי מע

רקע

חברה X (החברה – להלן) מר של שבבעלותו Y(להלן – קטנה דירה ,מגורים דירות שתי רכשה (המניות בעל

.(המקרקעין – להלן) מגרש על הבנויות ,גדולה ודירה

בגין נוספות בנייה זכויות להשיג מתכוונת החברה שיהיו הבנייה להיתרי ובהתאם האמורים המקרקעין

המקרקעין על (הבניין – להלן ) חדש בניין לבנות בידה .מחדש ובנייה הריסה בדרך

12

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מיסוי / דוגמא לממשק בין מס הכנסה חוק עידוד השקעות הון/ מ"מע/ מקרקעין

המשך –מ תשומות "בקשה לאישור ניכוי מע

860 -כ) מגורים דירות שבע ,הצפוי התכנון י"עפ , יכלול הבניין למלאי ייבנו (ר"מ 700 -כ) דירות שש מתוכן אשר (כ"בסה ר"מ

קבוע כרכוש תבנה (ר"מ 160 -כ) אחת דירה ואילו ככזה וימכרו כלשהוא 'ג צד של למגורים להשכירה כוונה מתוך החברה של

.(המגורים דירת – להלן)

המצב לפי לדווח מאפשרים הטפסים שבח למס הדיווח בעת ,לפיכך .הבניין של העתידי התכנון י"עפ ולא היום הקיים 30% שמהווה למרות) קבוע כרכוש דווחה הקטנה הדירה

.כמלאי דווחה הגדולה הדירה ואילו (כיום מהמקרקעין

13

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מיסוי / דוגמא לממשק בין מס הכנסה חוק עידוד השקעות הון/ מ"מע/ מקרקעין

ק"היבטי מס הכנסה וחוק מסמ1.

שינוי יעד•

?איזה דירות -חוק עידוד השקעות הון 2.

?כמה ולמה -מס תשומות -מ "מע3.

14

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מיסוי / דוגמא לממשק בין מס הכנסה חוק עידוד השקעות הון/ מ"מע/ מקרקעין

למכירה המיועד השטח ,(52.33%) 450 = (350 + 160) להשכרה המיועד השטח 47.67%.

מ"מע היבטי

47.67% אשר עצמית מס חשבונית תוצא פרטי מאדם המקרקעין רכישת עלות בגין1. וישולמו יותרו לא 52.33% – ו תשומות מ"מע בקיזוז יותר בה הכולל מ"המע מסך

המגורים דירת של שטחה והרישוי התכנון מהליך וכתוצאה במידה .מ"מע לרשויות או מ"מע לרשויות ישולם התשומות מ"במע ההפרש אזי האמור מהשיעור שונה יהא

במידה ,כן-כמו .החוק הוראות י"עפ וריבית הצמדה עם ,העניין לפי ,לחברה יוחזר דירת של ייעודה את לשנות ואכלוסו שיווקו ,הבניין בניית במהלך החברה ותחליט

ששולם התשומות מ"מע סך להחזר זכאית תהא שהחברה הרי עסקי למלאי המגורים .החוק הוראות י"עפ וריבית הצמדה לרבות לעיל כאמור ידה על

יותרו לא 52.33% של בשיעור הבניין של והבניה התכנון שרותי בגין התשומות מ"מע2. .בקיזוז

.עסקאות מ"במע חבות תקום לא מכירתה או/ו שתבנה המגורים דירה השכרת בעת3.

15

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

16

מ"פתרונות מיסוי בע -ארצי חיבה את אלמקייס

tax.co.il-ahe@ahe