2011כנס אשקלון- נובמבר

38תמ"א

הלכה למעשה

הנדסה ומדידות

שמאות מקרקעין

ליווי פיננסי

סקרים בנדל"ן

סל שירותים לרשות מקומית

מעקב ושמירה תכנונית

מאגרי מידע בנדל"ן

-טכנולוגיות מיפוי ומידע ממוחשבG.I.S

- רקע כללי38תמא נפל דבר בישראל. 2005בחודש מרץ

תמ"א לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות

אדמה

38דרישות סף- המבנים עבורם ניתן להגיש היתר מכח תמ"א 1.

תנאים להגשת הבקשה להיתר2.

יידוע הציבור3.

תנאים לקבלת היתר הבניה )ימולאו לאחר החלטת הועדה 4.

המקומית(

תנאים לקבלת היתר לתוספת בניה מתוקף תכניות מפורטות 5.

38שאושרו קודם אישור תמ"א מוטי זייד- שמאי מקרקעין

קבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מטרות התכנית:לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים 1.

כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך

עמידותם בפני רעידות אדמה.

לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני 2.

רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיים סוגי המבנים שיש

לחזק.

לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות בניה 3.

באמצעות:

א. יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים

במבנים לצורך חיזוקם מכוח תכנית זו.

ב. קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

תחולת התכנית:תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם

1ה-

פטר אותם 413 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 1980בינואר

מתחולתו.

מבנים בהיתר, שנבנו לאחר המועד האמור ונקבע בכתב על ידי

מהנדס,

, כפי שהיה בתוקף במועד 413כי לא נבנו על פי תקן ישראלי ת"י

הוצאת

ההיתר לגביהם, יחולו עליהם הוראות תכנית זו למעט תוספת

זכויות

.11-14בניה כאמור בסעיפים

התכנית לא תחול על מבנים המיועדים להריסה על פי תכנית או

על פי צו

סופי של בית משפט.

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

תוספות בניה לצורך חיזוק מבני

מגוריםתותר תוספת זכויות בניה לצורך הוספת יחידות דיור במבנה באחת

מהאפשרויות הבאות:

סגירה ומילוי של קומה מפולשת בתנאים הבאים:•א. גובה הקומה המפולשת יותאם לגובה של קומת המגורים.

ב. התוספת תכלול מרחב מוגן על פי החוק.

ג. התשתיות הקיימות בבניין יועתקו או ישולבו במסגרת הבינוי המוצע.

. הקמת קומה נוספת למבנה בתנאים הבאים:2א. לא תחרוג מקו ההיקף של הקומה שמתחתיה.

ב. תכלול מרחב מוגן ע"פ דין.

. הקמת אגף נוסף למבנה בתנאים הבאים:3א. קווי הבניין מאפשרים את התוספת המבוקשת.

ב. השטח הכולל לא יעלה על השטח הטיפוסי של המבנה הקיים.

ג. מספר הקומות יהיה זהה למבנה הקיים.

ד. התוספת תכלול מרחב מוגן ע"פ חוק.

הוועדה המקומית רשאית לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יח'

דיור.

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

תוספת זכויות לשם הרחבת יחידות

קיימותתותר תוספת זכויות בניה בשטח כולל לשם הרחבת

יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים בתנאים הבאים:

א. קווי הבניין מאפשרים את התוספת המבוקשת. אם אינם

מאפשרים, תותר חריגה של קווי הבניין ובלבד שלא יקטנו עקב

מ' לאחור.3 מ' לחזית ולצד ו-2החריגה מ-

ב. תוספת השטח לדירה תכלול מרחב מוגן ע"פ החוק.

מ"ר לדירה במפלס הקיים.25ג. תותר תוספת שטח של עד

ד. ההרחבה תותר רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף.

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מדיניות הרשויות- תנאים להגשת הבקשה

להיתראישור )תצהיר( של מהנדס שהוסמך לכך )מתוך רשימה 1.

שתאושר ע"י הועדה המקומית(

במקרה של בקשה לתוספת שטח במסגרת זכויות בניה מוקנות 2.

ו/או הקלות, ניתן להסתפק בתצהיר של מהנדס מטעם היזם

שילווה במסמכים מתאימים.

תיאום מוקדם ייערך עם אדריכל הרישוי ועם צוות התכנון.3.

הסכמת שכנים שותפים לנכס4.

תכנית לעיצוב החזיתות והגגות של המבנה תוך שילוב התוספת5.

תכנית פיתוח של המגרש6.

הצגת פתרונות חנייה, בתוך או מחוץ למגרש7.

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

2- שינוי מספר 38תמ"א

, עיקריה דנים בשתי סוגיות 2010 אושרה בפברואר 2/38תמ"א

מהותיות

סגירת קומת העמודים המפולשת – תוספת זכויות בעת הסגירה .1

מעבר לתוספת הקומה או האגף הנוסף.

הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו תוך אפשרות לניצול .2

– תוספת קומה ובניית חנייה תת קרקעית עד גבול 38תמא/

המגרש.

לעניין התרת חריגה של קווי הבניין לא יחולו על המבנה החדש..3

3- שינוי מס' 38תמ"א

פורסם להפקדה3/38תמ"א

דיון בסוגיית ניוד זכויות לבניינים סמוכים-

חלוקת הארץ לאזורים ומחוזות על פיהם יוחלט מתן ההטבה- -

קומה וחצי או שתי קומות וחצי - על מנת לעודד חיזוק מבנים.

אישור דיירים

מהדיירים66% – חתימת 1/38תמ"א •

100%- הריסת המבנה- הסכמת 2/38תמ"א •

מהדיירים

התנגדויות- ידונו בפני ועדת שכנים ברשות

המקומית

38יתרונות במימוש תמ"א חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה1.

הקמת מ.מ.ד2.

מ"ר25תוספת שטח לדירה עד 3.

אפשרות ללגליזציה במקרה של בניה מעבר לקוי הבניין )במקרים 4.

קיצוניים(

תוספת מעלית5.

שיפור פני הבניין – החזיתות ופיתוח החצר6.

השבחת הנכס, הדירה והבניין7.

שינוי דמוגרפי והעלאת החתך הסוציו-אקונומי בבניין והשפעתו 8.

החיובית על הדיירים הקיימים

מימוש היכן שתכנית פינוי בינוי אינה ברת ביצוע9.

– כלכלית38דוגמא לתרומת תמ"א 38סקר מחירים – רמת גן – עבור פרויקט תמ"א

סקר מחירים- נתוני השוואה )המקור: מאגר רשות המיסים(

דירות יד שנייה

מחירקומהחדריםשטחשנת בניהתאריךכתובת₪ 18.2.2010197080431,340,000השר משה 75

₪ 26.1.2011196070331,150,000יוסף הגלילי 15₪ 14.1.201119777541880,000החי"ל 7

₪ 8.5.2011196680321,280,000עוזיאל 131₪ 3.7.2011195070331,190,000יעל הגבורה 14

₪ 22.3.2011195772311,120,000שרת 5₪ 27.3.2011197085431,380,000השר משה 83

₪ .15,672ממוצע למ"ר – ₪ .15,672ממוצע למ"ר –

38בנייה עפ"י תמ"א 38בנייה עפ"י תמ"א

₪ .20,604 - 38ממוצע למ"ר בבניה ע"פ תמ"א – תוספת של כ- 38הפרש באחוזים לטובת בניה ע"פי תמ"א

31%.

₪ .20,604 - 38ממוצע למ"ר בבניה ע"פ תמ"א – תוספת של כ- 38הפרש באחוזים לטובת בניה ע"פי תמ"א

31%.

בניה שטחחדריםקומהמחיר כתובתתאריךשנת

משה ₪46140201130.12.2010 2,140,000 21השר

משה ₪4366201130.12.2010 1,060,000 21השר

11המבדיל ₪3351201117.3.2010 1,375,000

76קריניצי ₪3478201018.10.2010 1,818,000

76קריניצי 5118201021.10.2010גג₪ 2,500,000

ד" ₪4373201021.7.2010 1,520,000 26תרע

נתונים להגשת בקשות להיתר ברחבי הארץ בהתפלגות לפי שנים- בקשות הנמצאות "בקנה"

מספר בקשות אחרי 2010

מספר בקשות לפני עיר 2010

אור יהודה10

אשדוד177

בני ברק40

בת ים165

גבעתיים142

הוד השרון121

הרצליה347

זכרון יעקב02

חדרה21

חולון31

חיפה4119

טירת כרמל10

יהוד20

ירושלים121

כפר סבא76

נהריה21

עיר2010מספר בקשות לפני 2010מספר בקשות אחרי

נס ציונה11

נתניה21

עכו10

עפולה10

פתח תקווה254

קרית אתא2612

קרית אונו01

קרית ביאליק02

קרית גת20

קרית מוצקין11

ראשון לציון188

רחובות02

רמלה01

רמת גן10915

רמת השרון21

רעננה449

תל אביב - יפו7143

סה"כ471154

נתונים להגשת בקשות להיתר ברחבי הארץ בהתפלגות לפי שנים- בקשות הנמצאות "בקנה"

נתונים להגשת בקשות להיתר ברחבי הארץ בהתפלגות לפי שנים- בקשות הנמצאות "בקנה"

תודה רבה

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב

מוטי זייד- שמאי מקרקעיןקבוצת זייד אורניב