ОБЗОР

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва I полугодие 2017 г. Департамент консалтинга и аналитики

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

2

СОДЕРЖАНИЕ Основные тенденции..................................................................................3

Основные события………………................................................................4

Первичный рынок жилья «СТАРОЙ» Москвы...........................................5

Уровень спроса ..........................................................................................6

Вторичной рынок «СТАРОЙ» Москвы ......................................................7

Приложение: Новостройки компании «Азбука Жилья» ..........................8

Услуги департамента консалтинга и аналитики «Азбука Жилья».........12

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

3

Основные тенденции I полугодия 2017 года

Рынок жилья:

С самого начала года, продолжая тенденцию предыдущего года, объем предложения на первичном рынке жилья в границах «старой Москвы» рос от месяца к месяцу на 2-3%. В результате по сравнению с январем без учета элитного жилья предложение увеличилось на 11,4% в пересчете на количество квартир и на 9,8% в пересчете на квадратные метры. При этом из расчета количества корпусов объем предложения возрос на 21,2%.

В первом полугодии в стоимости квартир на первичном рынке Москвы закрепилась отрицательная динамика. Если рассматривать все сегменты жилья, то средневзвешенная стоимость 1 кв. м на конец июня составляет 238,2 тыс. руб. (с учетом элитного сегмента). По сравнению с уровнем конца декабря данный показатель за шесть месяцев снизился на 8,6%. Причем отрицательная динамика наблюдалась стабильно каждый месяц.

Покупательская активность на рынке первичной недвижимости оставалась сравнительно стабильной в течение первого полугодия. В целом, исходя из данных по обращениям и сделкам, заключенным компанией «Азбука Жилья», динамика спроса была традиционно подвержена сезонности: постепенный рост к середине весны и затем спад в мае и июне.

Предложение:

Объем предложения на первичном рынке жилья «старой» Москвы за 2-й квартал

увеличился на 13,1% в количестве корпусов, в суммарной площади квартир наблюдается увеличение к предыдущему кварталу в

размере 9,8%;

На вторичном рынке, напротив, продолжился тренд на уменьшение объема предложения: на конец I полугодия 2017 г. количество экспонируемых квартир

уменьшилось на 4,9% по сравнению с концом 1-го квартала, а в суммарной площади квартир объем предложения снизился на

3,8%

Уровень цен:

Средневзвешенная цена кв. м в новостройках «старой» Москвы (без учета элитных объектов)

уменьшилась на 3,7% относительно предыдущего квартала и по итогам I полугодия 2017 года оставила

202,8 тыс. руб.;

Средний уровень цены на вторичном рынке «старой» Москвы с учетом элитной недвижимости по итогам I полугодия 2017 г. составила

281 тыс. руб. Относительно I квартала 2017 г. изменения незначительные –

0,8%: после осеннего снижения средняя цена за июнь увеличилась на 2,7%, что вернуло данный показатель к значению конца зимы – начала марта.

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

4

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ

По итогам I полугодия 2017 г. на первичном рынке жилья Москвы были отмечены следующие основные события: ______________________________

Дочерняя структура КП «УГС», относящейся к мэрии Москвы поручила ДСК-1 начать проектирование новых панельных серий, которые могли бы использоваться в рамках программы реновации жилья в столице. По различным сведениям, ряд других комбинатов, относящихся к компаниям ПИК, ЛСР, ГВСУ "Центр", также были привлечены к разработке таких проектов на основе предоставленных мэрией нормативов жилья. В новых домах предусмотрены определенные коэффициенты соотношения типа квартир к жилой площади, а также нежилой. 1 комн. квартиры должны проектироваться с учетом коэффициента жилой площади один к одному, а нежилой — 1,3. Для 2 комн. квартир планируются коэффициенты 1 и 1,2, а для 3 комн. квартир – 1 и 1,1 соответственно. Также данные нормативы предполагают размер кухни не меньше 10 кв. м. ______________________________

ГК ПИК было заявлено строительство нового проекта в районе Мякинино. Общая площадь проекта составляет 450 тыс. кв. м, площадь земельного участка – 28 га. Еще до кризиса 2008-2009 гг. на данном участке компания Mirax (позднее Potok), которой он

принадлежал, планировала развитие МФК «Мякинино» общей площадью 865 тыс. кв. м ______________________________

Вслед за решением Банка России снизить ключевую ставку до 9% российские банки начали соответственно реагировать — некоторые из них еще накануне начали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, другие планируют это сделать в ближайшее время. Ключевая ставка была снижена до 9% с 9,25% годовых. Это уже третье снижение за 2017 г. - до этого регулятор уже успел дважды снизить ключевую ставку — в марте на 0,25 процентного пункта и в апреле на 0,5 процентного пункта. _____________________________

Как стало известно, компания ЛСР купила земельный участок площадью 4,23 га на улице Красного Маяка, вл. 26. Участок расположен в южной части города Москвы. Цель приобретения – строительство там жилого комплекса комфорт-класса площадью около 70 тыс. кв. м. Планируемый срок начала строительства жилого комплекса – 2018 год. Полностью завершить проект компания намерена к концу 2020 года ______________________________ Девелоперская компания PSN Group (группа ПСН) заявила о намерении инвестировать порядка 12 млрд. руб. в строительство нового жилого комплекса «Гринада», расположенного в районе Северное Бутово в Москве. Предполагается, что плщадь объета составит 165 тыс. кв. м жилья. Объект будет развиваться в сегменте комфорт-класса.

Адрес месторасположения – на Феодосийской ул. В рамках данного проекта также предусмотрена социальная инфраструктура: школа, рассчитанная на 550 учеников и детский сад на 230 мест ______________________________

По информации

Москомстройинвеста в

строящихся домах Москвы не

продано около 7 млн кв. м жилья.

Было дополнительно уточнено, что в этот объем входят не только квартиры, но и непроданные апартаменты. По информации Сегодня в Москве в общей сложности строится 11,6 млн кв. м, из которых жилья — 9,8 млн кв. м квартир и 1,8 млн кв. м апартаментов. Суммарная площадь всех возводимых в данный момент городских новостроек с учетом нежилых помещений составляет 17,5 млн кв. м. ______________________________

Бывший глава компании «А101 Девелопмент», а ныне владелец компании «Русагро» Вадим Мошкович планирует вернуться в девелоперский бизнес. Для этих целей был приобретен земельный участок на северо-востоке Москвы по адресу Амурская улица. На данном участке возможно строительство жилого комплекса класса эконом. Фактическим покупателем участка площадью 6,5 га станет принадлежащая Мошковичу компания LevelGroup ______________________________

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

5

В I полугодии 2017 года было заявлено о начале реализации ряда проектов, а также начаты продажи в новых очередях:

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

6

209.6 210.5

213.2

209.3

205.2

211.5

209.9

211.7

209.7

210.7

207.6

207.2

202.8

Динамика средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек «старой» Москвы, тыс. руб./кв. м

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ «СТАРОЙ» МОСКВЫ Во II квартале 201u года объем предложения на первичном рынке жилья «старой» Москвы увеличился

на 13,1% в количестве корпусов и на 9,8% в суммарной площади квартир. Динамика объема предложения на рынке новостроек «старой» Москвы

Средневзвешенная цена кв. м в новостройках «старой» Москвы (без учета элитных объектов)

уменьшилась на 3,7% относительно предыдущего квартала и по итогам I полугодия

2017 г. составила 202,8 тыс. руб. По сравнению с аналогичным периодом 2016 г. средняя цена

меньше на 3,2%. Увеличение объемов предложения при стагнирующем объеме платежеспособного спроса приводит к тому, что стоимость жилья на первичном рынке имеет отрицательную динамику с начала года. Более того, подобная ситуация также сдерживает рост стоимости квартир в процессе строительства объектов.

В распределении по классам по

итогам I полугодия 2017 г. по

сравнению с 1-м кварталом года в

цене уменьшились новостройки

комфорт класса на 2,1% до уровня

164,8 тыс. руб./кв. м., а также

новостройки бизнес-класса – на 5% до

уровня 265,6 руб. кв./м. В сегменте

эконом класса, напротив, за

прошедшие 3 месяца средняя

стоимость увеличилась на 1,1%.

Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек «старой» Москвы, тыс. руб./кв. м

Изменение средневзвешенной цены предложения к I кварталу 2017 г. и к II кв. 2016 г.

Класс ко I кв. 2017 г.

к II кв. 2016 г.

Эконом 1,1% -5,9%

Комфорт -2,1% 2,9%

Бизнес -4,9% -16,1%

В среднем -3,7% -3,2%

По географическому распределению минимальное значение средневзвешенной цены кв. м на рынке новостроек «старой» Москвы во II квартале 2017 г. отмечено в ЗелАО (94,2 тыс. руб.) и ЮВАО (139,8 тыс. руб.), а наибольший показатель закономерно в Центральном административном округе (452,8 тыс. руб.). На втором месте после ЦАО находится САО – 224 тыс. руб./кв. м

Ранкинг АО «старой» Москвы по средневзвешенной цене предложения на рынке новостроек, II кв. 2017/I кв. 2017, тыс. руб.

Снижение средней цены в САО, ЮАО и ВАО обусловлено выходом на рынок новых проектов с начальным уровнем стадии строительства (см. карту выше).

391

410

417

443

443

440

457

441

460

475

501

518

537

2102

2257

2192

2368

2442

2300

2400

2563

2658

2656

2732

2815

2916

июн.16

июл.16

авг.16

сен.16

окт.16

ноя.16

дек.16

янв.17

фев.17

мар.17

апр.17

май.17

июн.17

количество корпусов, шт.

суммарная площадь квартир, тыс. кв.м 202.8

117.8

164.8

265.6

В среднем

Эконом

Комфорт

Бизнес

% - 1-е полугодие 2017 / I квартал 2017

-5,0%

-2,1%

-3,7% 92.7

136.8

168.6

193.0

190.3

194.9

223.9

245.5

227.3

536.3

94.2

139.8

178.7

174.8

192.7

183.2

221.8

224.0

221.1

498.7

0 200 400 600

ЗелАО

ЮВАО

СВАО

ВАО

ЮЗАО

ЮАО

СЗАО

САО

ЗАО

ЦАО

2 кв. 2017 1 кв. 2017

Объем предложения в границах

«старой» Москвы увеличился с

начала года на 13,1% в количестве

корпусов и на 9,8% в суммарной

площади квартир.

Уровень средневзвешенной цены

кв. м уменьшился на 3,7%

относительно итогов I кв. 2017 года

и составил 202,8 тыс. руб.

Максимальное значение

средневзвешенной цены за кв. м

зафиксировано в ЦАО и САО,

минимальное – в ЗелАО и ЮВАО.

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

7

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

Динамика продаж квартир в новостройках Москвы и Московской области

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

Динамика индекса потенциального спроса на рынке новостроек Московского региона

УРОВЕНЬ СПРОСА Потенциальный спрос на рынке новостроек Москвы и Московской области, определяемый количеством обращений со стороны желающих приобрести квартиры в возводимых домах, по данным компании «Азбука Жилья», во II кв. 2017 г. уменьшился

на 5,6% по сравнению с I кв. 2017 г.

C точки зрения темпов продаж в новостройках в целом по Москве и Московской области также наблюдается отрицательная динамика по сравнению со I кв. 2017 г. В отчетном квартале объем продаж уменьшился на

3,9% по отношению ко I кв. 2017 г. (на основе сделок, заключенных компанией «Азбука Жилья»)

Среди проектов, реализуемых компанией «Азбука Жилья», во II кв. 2017 г. наибольшим спросом со стороны покупателей пользовались следующие новостройки: МО, Долгопрудный, ЖК

«Московские Водники»; Москва, ЖК «Крылатский» г. Москва, р-н Некрасовка; МО, г. Балашиха, р-н

Железнодорожный, ЖК «Центр-2»;

МО, г. Мытищи, «ЖК Афродита»;

МО, г. Ивантеевка, ЖК «Дача Шатена» и ЖК «Берег Скалбы-2»

I полугодие 2017 г. Рынок жилой недвижимости Москвы

8

32.4%

44.8%

22.8%

Структура предложения вторичного рынка на конец I полугодия 2017 г., в % от общего объема

Эконом

Комфорт

Бизнес

250

260

270

280

290

300

310

320

Динамика изменения средней цены на вторичном рынке «старой» Москвы, тыс. руб./кв.м

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК «СТАРОЙ» МОСКВЫ По состоянию на конец I полугодия 2017 г. на вторичном рынке «старой» Москвы экспонировалось около 2,949 млн. кв. м. жилья, что на 3,8% меньше, чем на конец 1 квартала 2017 г. По структуре предложения, 32,4% от общего объема составляет эконом класс, 44,8% - комфорт и 22,8% - бизнес-класс. По данным департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», средняя цена на вторичном рынке «старой» Москвы с учетом элитной недвижимости по итогам I полугодия 2017 г. составила 281,7 тыс. руб./кв. м. Относительно I квартала 2017 г. средняя цена не претерпела значительных изменений – небольшое увеличение на 0,8% (без учета дисконта). Однако по сравнению с началом года уже идет уменьшение на 2,8%.

II квартал 2016 г. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области

9

ПРИЛОЖЕНИЕ Новостройки компании «Азбука Жилья» «Старая» Москва

ЖК «Некрасовка»

ЮВАО, Некрасовка р-н, Количество комнат: 1 /2 / 3 Площадь: от 31,8/49,9/75,6 м

2

Стоимость: от 4 000 000 руб. Ввод дома в эксплуатацию: IV кв. 2016 г./на заселении

ЖК «Крылатский» ЗАО, Крылатское р-н, Количество комнат: 1 /2 / 3/4 Площадь: от 43,9/65,5/89,1/123,75 м

2

Стоимость: от 6 793 200 руб. Ввод дома в эксплуатацию: III- IV кв. 2017 г.

ЖК «Горизонт»

ЮАО, Чертаново Северное Количество комнат: 1 /2 / 3 Площадь: от 51,7/76,2/106,6 м

2

Стоимость: от 10 426 500 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Royal House on Yauza»

ЮАО, Таганский р-н, Количество комнат: 1 /2 / 3 Площадь: от 70,27 / 82,47 / 122,79 м

2

Стоимость: от 24 348 555 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Дом на Рогожском Валу»

ЦАО, Таганский р-н,

Количество комнат: 1 / 2 Площадь: от 50,2 / 63,8 м

2

Стоимость: от 15 916 441 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Загорье»

ЮАО, Загорье р-н, Количество комнат: 1 / 2 / 3 Площадь: от 30,8 / 56,7 / 86,8 м

2

Стоимость: от 4 974 900 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

II квартал 2016 г. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области

10

Московская область

ЖК «Балашиха-Парк»

Балашиха г., Количество комнат: 1 Площадь: от 47,9 м

2

Стоимость: от 4 370 345 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

Мкр. Щитниково

Балашиха г., мкр. Восточное Щитниково Количество комнат: 1 / 2 / 3 Площадь: от 42,9 / 58,8 / 71,1 м

2

Стоимость: от 3 916 397 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Восточное Бутово»

Ленинский р-н, д. Боброво Количество комнат: 1 / 2 / 3 Площадь: от 38,5 / 51,7 / 77,6 м2

Стоимость: от 3 216 213 руб. Ввод дома в эксплуатацию: на заселении/IV кв. 2016 г.

Мкр. Центральный

Долгопрудный г., Количество комнат: 1/2 Площадь: от 40.94 / 65.61 м

2

Стоимость: от 4 888 672 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Московские водники»

Долгопрудный г., Количество комнат: 1/2/3/4 Площадь: от 33,16/51,93/71,18/89,97 м

2

Стоимость: от 3 088 984 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении/ II кв. 2016 г.

Мкр. Лесной

Железнодорожный г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 38,8 / 61,9 / 79,2 м

2

Стоимость: от 3 566 969 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

II квартал 2016 г. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области

11

ЖК «Южное Кучино 2»

Железнодорожный г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 38,5/52,3/77,7 м

2

Стоимость: от 3 071 500 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Центр 2»

Железнодорожный г., Количество комнат: 1/2/3/4 Площадь: от 38,8/58/76,3/103,3 м

2

Стоимость: от 3 187 200 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Дача Шатена»

Ивантеевка г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 35,3/59,8/83,5 м

2

Стоимость: от 2 718 100 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Берег Скалбы 2»

Ивантеевка г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 41,2/62,4/85,3 м

2

Стоимость: от 2 121 800 руб., Ввод дома в эксплуатацию: II кв. 2018 г.

ЖК «Берег Скалбы»

Ивантеевка г., Количество комнат: 1 Площадь: от 43,6 м

2

Стоимость: от 2 990 000 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

Мкр. Павшинская пойма

Красногорск г., Количество комнат: 1/2/3/4/5/6 Площадь: от 39,3 / 58 / 78,1 / 130,4 / 220,5 / 401 м

2

Стоимость: от 5 668 000 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

Мкр. Катюшки-2

Лобня г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 37,4 / 51,7 / 73,6 м

2

Стоимость: от 2 917 200 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

II квартал 2016 г. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области

12

Мкр. Красная горка

Люберцы г., Количество комнат: 1/2/3/4 Площадь: от 37,4 / 56,6 / 75,8 / 100,9 м

2

Стоимость: от 3 721 000 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении

ЖК «Афродита»

Мытищи г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 30,5 / 62,7 / 82 м

2

Стоимость: от 2 311 000 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении / IV кв. 2016 г.

ЖК «Светолюбово»

Пушкино г., Количество комнат: 1/2/3 Площадь: от 36,17 / 48,32 / 63,1 м

2

Стоимость: от 2 314 880 руб, Ввод дома в эксплуатацию: на заселении/I кв. 2017 г.

ЖК «Домодедово Парк»

Домодедово г., Количество комнат: 1 / 2 Площадь: от 36,15 / 60,47 м

2

Стоимость: от 2 369 632 руб. Ввод дома в эксплуатацию: II кв. 2016 г. / IV кв. 2016 г.

II квартал 2016 г. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области

13

Услуги департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья» Услуги департамента консалтинга и аналитики «Азбука Жилья»

Департамент консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья» предоставляет полный спектр консалтинговых

услуг в области недвижимости, от проведения маркетинговых исследований, анализа наилучшего

использования участка, создания концепции объекта до сопровождения проекта на этапах проектирования,

строительства, ввода в эксплуатацию и последующей реализации площадей объекта в Москве, Московской

области и других регионах РФ и Ближнего Зарубежья.

Для реализации проектов в области консалтинга создается рабочая группа, включающая в себя

консультантов, аналитиков, маркетологов, оценщиков, архитекторов. В работе, в качестве экспертов, также

участвуют юристы, финансисты и брокеры. После завершения консалтингового проекта мы готовы

предложить сопровождение проекта на стадиях «Предпроект» и «Проект», а также услуги брокерского и

рекламного подразделений агентства недвижимости по продвижению и успешной реализации Вашего

объекта недвижимости.

Услуги, оказываемые специалистами АН «Азбука Жилья»:

Постоянный мониторинг первичного и вторичного рынков недвижимости (покупка / продажа, аренда)

Анализ наилучшего использования участка

Разработка концепции объекта

Аудит существующей концепции

Разработка архитектурной концепции

Оценка инвестиционной привлекательности проекта

Подготовка бизнес-плана и инвестиционного меморандума

Тематические исследования по заказу клиентов

Экспресс-оценка активов как физических, так и юридических лиц

ЗАДАТЬ ВОПРОСЫ ИЛИ ЗАКАЗАТЬ ИССЛЕДОВАНИЕ ВЫ МОЖЕТЕ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ CONSULT@AZBUKA.RU ИЛИ ПО ТЕЛЕФОНУ 8 (495) 775-72-81