שומה מכרעת 2056 מגרש 49 ח"ח 7661 גוש נווה זמר, , שכונת פינת רח' דליה

1

ת ש י א ע מ י ר כ המ

ם י מ ו א ת ה ל ד ג 1מ

0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7

מבע" בי'רג ורית ני קלחו 84לפי תיקון ק ס נ י ט ו ב ' 3ז 3 0 3 - 6 1 3 1 7 3 ןאדריכלית ושמאית מקרקעי 5

ן ה ו נ כ י ת י נ ב ה ן –רמת הו 0 :פקס 52511 ג 3 - 6 1 3 3 3 5 2 n u r i t @ g e r b i . c o . i l

27/03/2016

אדר ב, תשע"וז "י

55.1859.03.16 תיק:

996-2015מס' מינוי:

הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה עו"ד גירר בנישו לכבוד:

ע"י מר אחיקם ביתן ע"י גב' לבנה אשד

שמאי המשיבה שמאית המבקש

)בית המלין(, תל אביב 30רח' ויצמן , תל אביב85רח' חיים לבנון

shamaim.com-achikam@abבדוא"ל: [email protected] בדוא"ל:

שומה מכרעת

20561מגרש 49ח"ח 7661גוש

נווה זמר, , שכונת פינת רח' דליה רביקוביץ' 19 - 17רח' נעמי שמר

רעננה

כללי .1

, מוניתי 1965 -לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1)ב( 14בהתאם להוראות סעיף

כשמאית מכריעה לעניין ההשבחה החלה בנכס שבנדון עקב מימוש בהיתר בנייה הכולל הקלה.

במסגרת הדיון בפני הוצגו המסמכים הבאים:

בצירוף המסמכים שלהלן: 27.08.2015גב' לבנה אשד מיום המבקשחוות דעת שמאית 1.1

תאריך קבלת

מהות המסמך המסמך

7661/49,16ח מידע מפנקס הזכויות בגו" 13.10.2015

7661/50מידע מפנקס הזכויות בגו"ח 14.12.2015

21.12.2015 ניתוח העסקאות בניפוי עסקאות שנטען ע"י שמאי המשיבה שהן עסקאות נטו -1-מ

2056, 2060תשריט הבקשה להיתר במגרשים -3-, מ2-מ

03.01.20162

2060מגרש 7661/50 חלקים בגו"ח 185/1000למכר 23.06.2009חוזה מיום

2060מגרש 7661/50חלקים בגו"ח 846/10000למכר 23.06.2009חוזה מיום

2060מגרש 7661/50ח בגו"הזכויות בין בעלי 23.06.2009מיום הסכם שיתוף

כולל נספח 7661/49 בעלי קרקע בגו"ח 50בין 20563במגרש 28.10.2004הסכם שיתוף מיום לעניין שכ"ט עו"ד

2015רע/בתכנית 1 נשלחו שנית 21.12.2015המסמכים שהועברו ביום 2 לפי מידע משמאית המבקש 3

2



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



תאריך קבלת

מהות המסמך המסמך

כולל טבלת דירות ושווין היחסי 2060מגרש 7661/50תוספת להסכם שיתוף וחלוקה בגו"ח 03.01.2016

ע"י שמאי המשיבה 31.12.2015לנתוני העסקאות שהועברו ביום המבקשתגובת שמאית 08.01.2016

08.03.2016 בשכונת נאות שדה וחוזי מכר בגו"ח 104-107מסמך התחייבות של עיריית רעננה לפינוי מגרשים

2062מגרש 7661/50-ו 2055מגרש 7661/49

בצירוף המסמכים שלהלן: 28.04.2015חוות דעת שמאי המשיבה מר אחיקם ביתן מיום 1.2

מהות המסמך תאריך

09.11.2015

המבקשתגובתו לשומת

2076-2077מגרשים 7661/60דיון בפני שמאי מכריע מר מוטי דיאמנט בגו"ח פרוטוקול

17.09.2013מיום 2023מגרש 7661/30בגו"ח 2013.294היתר מס'

לוועדת מכרזים להצעות להרחבת רח' ויצמן 21.02.2013סיכום מיום

תשתית בתחום שכונת נווה זמרלביצוע עבודות 23.07.2013פרוטוקול ועדת מכרזים מיום

2015לשלבים למתן היתר בנייה ברע/ 12.03.2014מיום אישור מה"ע

שנערכה ע"י עו"ד עירית גל לעניין שלביות למתן היתרים 09.03.2014חו"ד משפטית מיום 2015ברע/

2014בדבר אישור רע/ 08.11.2010מיום 6158י.פ. ב 959עמ'

1001בדבר אישור מס' רע/ 16.07.2012מיום 6446י.פ. ב 5312עמ'

ודחיית ההתנגדויות 1002לחידוש החלטה להפקדת רע/מק/ 16.05.2012החלטת ועדת משנה מיום

א' 60א' וכס/ 80קצב שלביות היתרי בנייה בכס/

, בצירוף תדפיס ממערכת 6584,6587,6581,7650, 6588סיכום נתוני שווי לקרקע חקלאית בגוש נדל"ןמידע

על רקע תצ"א 2010, רע/2011, רע/2012, רע/2014, רע/2015תכניות רע/

בעניין תביעה 9011/11+9007/11+95008/11+95005/11בעררים 01.09.2013החלטת הוועדה מיום 15לירידת ערך עקב אישורה של תת"ל

בגוש 3000בענין רע/שנערך ע"י אדריכל העיר 15.10.2013תכתובת הכוללת דו"ח סטטוס מיום 7650

24.05.2011מיום 7650/241מ"ר בגו"ח 244תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

2014בתחום רע/ 12, 241חלקות 7650ריכוז עסקאות מכר בגוש

2010-2013בשנים 2015ניתוח נתוני עסקאות בתחום רע/

2013בשנת 7661/30טבלת נתונים למכר דירות בגו"ח

2045, 2044, 2061, 2059לדירות במגרש 4ניתוח חוזי מכר

)האוניברסיטה העברית( 2003מגרש 7650/12לנכס בגו"ח 31.07.2011חוזה קומבינציה מיום

2014עדכון לאחר התנגדויות של לוח איחוד וחלוקה ברע/

24.05.2011מיום 7650/241 מ"ר בגו"ח 1,800תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

2011לשיווק קרקע בכפר סבא בשנת ניתוח תוצאות מכרזי ממ"י

עו"ד דיאמנט בגו"ח המבקשלטענות ב"כ 17.11.2013תגובת ב"כ המשיבה עו"ד עירית גל מיום עלניין מע"מ, פטור מהיטל לממ"ד וחיוב היטל ההשבחה בריבית 7661/44,49,50

חשדר מגדלי שליטה בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה 417/11ם( -)יערר החלטת הוועדה ב ירושלים

לא הוצגו 4

3



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מהות המסמך תאריך

7661/44,49,50על שומה מכרעת שנערכה ע"י הח"מ בגו"ח שהוגש מטעם המשיבה כתב ערר 2057-2059, 2055, 2044-2046מגרשים

)מסטרמן( 2077-2076מגרשים 7661/60בגו"ח 02.05.2013הסכם מכר מיום

2053 -ו 2054למכר חלקים ממגרשים 5ניתוח חוזי קומבינציה

02.05.2013מיום 7661/60חלקים מהבעלות בגו"ח 0.771תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

)שבירו( בכפר סבא 6430/261,262לנכס בגו"ח 23.12.2012הסכם מכר מיום

מקרקעין של האפוטרופוס הכלליתקנון מכרז למכירת

05.01.2014בכפר סבא מיום 16/4במגרש 267/2013תוצאות מכרז מר/

7661/60ניתוח שנערך ע"י שמאי המשיבה לעסקת מסטרמן בגו"ח

28בחלקה 2020מעסקת קומבינציה במגרש 6ריכוז נתוני מכר

02.05.2013מיום 7661/28 מ"ר בגו"ח 1,578תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

בצירוף תדפיס ממערכת מידע נדל"ן 50-ו 49, 44סקר מחירים לדירות ששווקו בחלקות

בגו"ח הגב' שושי שרביט שפירא על שומה מכרעת שנערכה ע"י שהוגש מטעם המשיבה כתב ערר 2032 מגרש 7661/34

31.12.2015

2036מגרש 17.02.2014מיום 7661/40 מ"ר בגו"ח 200תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

2036מגרש 21.10.2014מיום 7661/40מ"ר בגו"ח 171תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר


2050מגרש 23.12.2013מיום 7661/45 מ"ר בגו"ח 94תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר



2049מגרש 27.02.2014ם מיו 7661/45מ"ר מהבעלות בגו"ח 153תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

מיום 7661/37חלקים מהבעלות בגו"ח 0.011-ו 0.022תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר 28.05.2014


2024מגרש 30.05.2014מיום 7661/30 מ"ר מהבעלות בגו"ח 98תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר

מגרש 02.03.2014מיום 7661/30מ"ר מהבעלות בגו"ח 2,539תדפיס ממערכת מידע נדלן למכר 2024


2049מגרש 7661/45בגו"ח חלקים בבעלות 375/46036 -ל 27.02.2014חוזה מכר מיום

7661/40חלקים בבעלות בגו"ח 200/22320 -ל 17.02.2014חוזה מכר מיום

7661/21חלקים בבעלות בגו"ח 0.5/43 -ל 08.09.2013חוזה מכר מיום


7661/37חלקים מהבעלות בגו"ח 209/16962מ"ר שהם 209 29.06.2014חוזה מכר מיום


7661/21חלקים בבעלות בגו"ח 1/43מ"ר שהם 215 25.12.2013חוזה מכר מיום

7661/21ם בבעלות בגו"ח חלקי 1/43מ"ר שהם 215 26.11.2013חוזה מכר מיום



10.03.2016 בצרוף טבלת שווי לשומה עצמית והקצאת המבקשתגובה לחוזי המכר שהועברו ע"י שמאית

והסכם שיתוף, הקצאת דירות ותשלומי איזון בין הבעלים 2011ובמגרש 2018דירות במגרש

לא צורפו 5 לא צורפו 6

4



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



התקיים דיון בפני. 21.12.2015ביום 1.3

ביקור בנכס נשוא חוות הדעת וסביבתו ללא נוכחות הצדדים.ערכתי 22.03.2016ביום 1.4

מטרת השומה .2

לעניין היטל ההשבחה בנכס שבנדון עקב מימוש בהיתר בנייה הכולל הקלות.הכרעה במחלוקת

פרטי הנכס .3

,7661 - גוש

,49 - חלקי חלקה

מ"ר, 41,419 - שטח

מ"ר, 13,130מהבעלות המהווים %31.7 - 7חלק נישום

,2056 - מגרש

מ"ר, 5,575 - שטח מגרש

נווה זמר, רעננהשכונת ,רביקוביץ'פינת רח' דליה 26 – 24רח' נעמי שמר - כתובת

התאריך הקובע .4

המועד הקובע לחוות הדעת הנו מועד כניסתן לתוקף של התכניות שלהלן:

מועד קובע תכנית

21.01.1999 א' 292/1רע/

13.07.2012 2015רע/

19.04.2015 הקלה

אור הנכס והסביבהתי .5

סביבת הנכס 5.1

, בשכונת נווה זמר 4המתחם נשוא חוות הדעת מצוי בצפון העיר רעננה, ממערב לדרך מס'

המהווה מתחם חדש למגורים, התחום מדרום ברחוב ויצמן, ממזרח בשכונת קריית בן צבי

בדרך כפר נחמן ומעבר לה בשכונת קרית שרת ומצפון בכפר ואזור התעשייה של רעננה, ממערב

נחמן ומתחם השירות הוטרינרי של העיר.

סביבת הנכס מהווה ברובה קרקע ללא בנייה וללא פיתוח עם טופוגרפיה מישורית ושיפוע יורד

ממערב למזרח. במתחם מצויים מספר מבני מגורים בבניה בשלבי גמר ומגרשים נוספים

ת שלד, חפירה ודיפון. בחלק הצפון מערבי של המתחם ממוקמת חורשת הכוללים עבודו

, מתקן מים לשיפור מי השתיה ובריכות מים.2007החקלאים הכוללת נטיעות משנת

2056הנכללים בהקצאה במגרש 49בהתאם לחלקים בבעלות בחלקה 7

5



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



רח' וויצמן מהווה עורק תנועה עירוני ראשי סואן במרבית שעות היממה והוא ברמת פיתוח

ך מאבן טבעית ושביל אופניים. בחלק מלאה הכוללת בחלקו הצפוני רצועת גינון / קיר תומ

מאזור זה בוצעו עבודות פיתוח חדשות. רח' נחמן מהווה רחוב מקומי צר סלול ללא מדרכות

המשמש כגישה לכפר נחמן, השירות הוטרינרי ובית העלמין.

:גבולות המתחם

שטחים פתוחים, משתלות, השירות הוטרינרי העירוני, מתקן לטיהור שפכים - פון מצ

וכפר נחמן,

רח' ויצמן ומעבר לו שכונת מגורים ותיקה, - מדרום

רח' נחמן ושכונת קריית שרת המאופיינת בבנייה צמודת קרקע, -ממערב

קריית בן צבי ואזור התעשייה של רעננה. - ממזרח

תיאור החלקה 5.2

הכוללת שיפוע קל מוגבהת מסביבתה,מהווה חלקה רגולרית מ"ר, 41,419בשטח 49חלקה

ממערב למזרח ושיפוע חד יותר לכיוון מערב. החלקה ממוקמת בחלק בצפון מערבי של התכנית.

2056תיאור מגרש 5.3

יח"ד במבנן הכולא חצר 62מ"ר המיועד להקמת 5,575מהווה מגרש פינתי בשטח 2056מגרש

קומות מעל הקרקע. 5פנימית בגובה

המגרש גובל:

,מגרש בנייהומעבר לה לא סלולה בדרך מקומית - מצפון

רח' נעמי שמר, הסלול בחלקו, ומעבר לו מגרש בנייה,ב - ממערב

חיפוי מעל קומת קרקע + דירת גג עם קומות 4בבניין מגורים בשלבי גמר בגובה - מדרום

מאבן נסורה,

. מגרש בנייה, המהווה שטח פתוחב - ממזרח

המצב התכנוני .6

:8שנמסר, התכניות המקומיות החלות בנכס הנדון הנןבהתאם למידע

תאריך י.פ. סטטוס תכנית

מצב קודם

31.10.1968 1482 תוקף /א'1/1רע/

31.03.1982 2798 תוקף 3תמ"מ

08.11.1990 3813 תוקף 2000רע/

03.02.1998 4624 תוקף 31תמ"א

בנכס חלות תכניות מתאר מחוזיות ותכניות מתאר ארציות נוספות שלא פורטו. 8

6



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



תאריך י.פ. סטטוס תכנית

12.11.2003 5236 תוקף 21/3תמ"מ

27.12.2005 5474 תוקף 35תמ"א

מצב חדש

06.01.1999 4719 תוקף א' 292/1רע/

28.06.2012 6439 תוקף 2015רע/

להלן פירוט עיקרי התכניות הרלוונטיות:

מצב קודם

/א'1/1רע/ 6.1

התכנית מהווה תכנית מתאר לרעננה. בהתאם להוראות התכנית מסווגת הקרקע שבנדון ביעוד

חקלאי.

3תממ/ 6.2

בהתאם לתשריט התכנית נכלל הנכס ב"אזור חקלאי".

להגדרה, "קרקע חקלאית" מהווה קרקע שנועדה לשמש לצורכי חקלאות בין שחלה בהתאם

לתוספת הראשונה לחוק ובין שאין הכרזה כזו עליה. 5עליה הכרזה לפי סעיף

2000רע/ 6.3

התכנית מהווה תכנית מתאר מקומית לעיר רעננה. בהתאם לתשריט התכנית מסווגות החלקות

לשימוש ולייצור חקלאי בלבד. שבנדון לאזור חקלאי בו מותרת בניה

31תמ"א 6.4

בהתאם לתשריט התכנית מסווגות החלקות שבנדון ל"שטח עירוני בנוי" המוגדר כשטח

המשקף אזורים שבכוונת גורמי התכנון להפכו לשטח עירוני, אך בכפוף לאישור תכנית לפי חוק.

מתשריט התכנית עולה שבמתחם עובר קו מתח עליון מצפון לדרום.

21/3/תמ"מ 6.5

מטרת התכנית, בין היתר, להבטיח שירותים מינהליים, ציבוריים, תרבותיים, הנדסיים

ותחבורתיים נאותים לאוכלוסיית המחוז וקביעת ייעוד השטחים הדרושים להגשמת מטרות

אלו.

בהתאם לתשריט התכנית נכלל הנכס ב"אזור פיתוח עירוני", שיעודי הקרקע בתחומו ייקבעו

אר של הרשות המקומית. רשימת התכליות לאזור זה כוללת מגורים, תעשייה, עפ"י תכנית המת

מלאכה, תעסוקה ומסחר, נופש, פנאי ותיירות, שטחים פתוחים, תרבות, חינוך, רווחה,

בריאות, תחבורה ותשתיות.

7



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



התכנית עולה שבמתחם עובר קו מתח עליון מצפון לדרום. כמו כן עולה שרח' ויצמן מתשריט

לרח' 4מסומן כדרך עורקית עירונית, המקשרת בין המחלף המוצע בצפון העיר עם כביש

ירושלים.

35תמ"א 6.6

התכנית, נכלל המתחם נשוא חוות הדעת במרקם עירוני, עם פיתוח שברובו בהתאם לתשריט

עירוני, המושתת על יתרונות לגודל תוך הבטחת שטחים פתוחים עירוניים ובינעירוניים לצרכי

ציבור ושמירה על שטחים ומסדרונות המיועדים לתשתיות לטווח ארוך.

כוכב בצבע ירוק תחום כתום( המהווה במרכז המתחם נקבע סימבול לפארק מטרופוליני )צורת

שטח פתוח במרקם עירוני שיועד בתכנית מתאר מחוזית לאזור נופש מטרופוליני או לפארק

מטרופוליני/ אזורי.

מצב חדש

א' 292/1רע/ 6.7

התכנית קובעת הוראות בניה על גגות בנייני מגורים.

רים א', ב' ודמוי א', בהתאם להוראות התכנית נקבע כי באזור מגורים השונה מאזור מגו

מ"ר לדירה . 40הותרה בנייה בחלל גג בשטח של

מ"ר 20התקנת גג רעפים מותרת בניית חדר יציאה לגג בשטח של לבאזור מגורים בו אין חובה

לדירה בקומה עליונה בבניין.

תחולת התכנית על בניינים שהוצא להם היתר לאחר מתן תוקף לתכנית ולבניינים קיימים

ייתם הושלמה טרם אישורה ואשר הוגשה לגביהם בקשה להיתר בניה לניצול זכויות שבנ

הבנייה בגג.

2015רע/ 6.8

מטרות התכנית

יח"ד הכוללת שטחי 3,484התכנית משנה את יעוד הקרקע מחקלאי לשכונת מגורים חדשה בת

ציבור, מרכז מסחרי, התווית דרכים והרחבת שטח ספורט עירוני, לרבות הוראות לאיחוד

. 7661, 7656, 7652, 7649וחלוקה ללא הסכמת בעלים בגושים

התכנית קובעת במגרשי מגורים ההוראות שלהלן:

מ"ר. 80מהדירות בכל מגרש תהיינה בשטח עיקרי של עד 1/3 -

מ"ר לדירה )ניתן למקם 6שטחי שירות מעל הקרקע כוללים, בין היתר, מחסן בשטח של -

מ"ר ממ"ד. 12 –המחסן גם מתחת לקומת הקרקע( ו

/א'.292/1מ"ר ליח"ד עליונות בהתאם לתכנית מתאר רע/ 40בנייה בחלל גג בשטח עד -

8



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מ"ר לכל יח"ד. 12רפסות מקורות או לא מקורות בשטח של עד ניתן להבליט מ -

דירות בקומה מס' הדירות בקרקע 2: בבניין בן תותר בניית דירות בקומת הקרקע כדלהלן -

, בבניין בן 1-2דירות בקומה מס' הדירות בקרקע יהיה 3יהיה דירה אחת בלבד, בבנין בן

.2-3דירות בקומה מס' הדירות בקרקע יהיה 4

מ"ר גינה. 60דירה בקומת הקרקע ניתן יהיה להצמיד עד לכל -

49מלוחות האיזון וההקצאה, המהווים חלק ממסמכי התכנית עולה שלחלק מהבעלים בחלקה

ביעוד מגורים ג' בו יחולו ההוראות שלהלן: 2056הוקצה מגרש 7661בגוש

מ"ר, 5,575 - שטח מגרש

יח"ד, 62 - מס' יח"ד

מ"ר, 5,974 - שטח עיקרי

מ"ר, 2,298 - 9שטח שירות

קומות מעל ק. קרקע, 5בניינים בני 4 - בינוי

כמסומן בנספח הבינוי. - קווי בניין

2056החלק בבעלות במגרש החלק בבעלות בחלקה שם הבעלים

10617/557500 250/41419 לסר לורנט

10617/557500 250/41419 לסר זוליאן

10617/557500 250/41419 לסר מרסל

10617/557500 250/41419 רוזנטל דן

37286/557500 878/41419 סטפן לוי

53083/557500 1250/41419 טולוב לורנס

10617/557500 250/41419 טולוב מריאט

10617/557500 250/41419 קלודין וויל

10617/557500 250/41419 ולרי וויל

10617/557500 250/41419 לוי לורן

10617/557500 250/41419 לוי אילן

10617/557500 250/41419 לוי מיכאל

5308/557500 125/41419 זיתון קווין

5308/557500 125/41419 זיתון בריאן

10617/557500 250/41419 זיתון ליציה פטריסיה

42466/557500 1000/41419 לוי ביאטריס

21233/557500 500/41419 מזיג אליאן

10617/557500 250/41419 זרביב אודליה

21233/557500 500/41419 עמיאל דידיה

10617/557500 250/41419 מרזל שריל

10617/557500 250/41419 מרזל זק

10617/557500 250/41419 דגן מרק

10617/557500 250/41419 דגן יגאל

הקובעתמעל הכניסה 9

9



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



2060החלק בבעלות במגרש החלק בבעלות בחלקה שם הבעלים

10617/557500 250/41419 טולוב דבורה

10617/557500 250/41419 דגן בנימין

10617/557500 250/41419 סיידון גיל

10617/557500 250/41419 סיידון אנה

10617/557500 250/41419 שמיר עמוס

10617/557500 250/41419 שמיר יצחק צחי

10617/557500 250/41419 נתנוב מאיר

10617/557500 250/41419 אבשלום נתנוב

10617/557500 250/41419 פולק אברהם

5308/557500 125/41419 גבע יאיר

5308/557500 125/41419 גבע שרון

5308/557500 125/41419 גבע תמר שושנה

5308/557500 125/41419 קולבק גיא

5308/557500 125/41419 סולמי דרורה

5308/557500 125/41419 סולמי אבישי

5308/557500 125/41419 סולמי שרית

5308/557500 125/41419 שולמי יניב

5308/557500 125/41419 גינת אהוד

5308/557500 125/41419 ג'ינאחח אהרון

10617/557500 250/41419 נתנוב אבשלום

10617/557500 250/41419 לוי ניקול

10617/557500 250/41419 גבע אבישי

10617/557500 250/41419 גבע אבנר

10617/557500 250/41419 מזיג אליאן

חניה

ממספר החניות הנדרשות 40%החניה תהיה עפ"י תקן תקף בעת מתן היתרי בניה ולפחות

ימוקמו במרתף.

תנאים להיתר

התכנית מתנה מתן היתר בנייה, בין היתר, במטלות שלהלן:

4.1.2התשתיות, הכנת תכנית חניה מפורטת, עמידה בתנאי הוראות תכנון מפורט של -

לתכנית, התקנות משאבות לתגבור לחץ מים בכל המבנים במתחם ועמידה בתנאים

תברואתיים,

הריסת ופינוי מבנים בתחום התכנית, -

טיפול במי נגר עילי, -

טיפול אקוסטי בשב"צים, -

טיפול בפסולת הבנייה. -

ט להלן:שלבי הפיתוח יהיו כמפור -

10



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מס' יח"ד שיותרו הפיתוח הנדרש

על בסיס מערכות דרכים קיימותמ"ר 3,000מ"ר מסחר, 2,500יח"ד, 720

משרדיםלאחר הרחבת רחוב ויצמן ולחילופין התקנת מת"צ ברחוב והשלמת

מחלף רעננה צפון יח"ד נוספות 1,070

ויצמן השלמת סלילת כביש הטבעת הצפונית וחיבורו להמשך רחוב מערב

יח"ד נוספות 360

יח"ד נוספות 520 השלמת ביצוע הפרדה מפלסית בצומת ירושלים אחוזה

יח"ד נוספות 814 20ודרך מס' 4בקטע שבין דרך מס' 531לאחר פתיחת דרך מס'

20130527היתר מס' בקשה ל 6.9

הקמת 2056, אושרה במגרש 30.03.2014מיום 2014011מס' 10להחלטת ועדת משנהבהתאם

בניינים וקומת מרתף משותפת בשטחים המפורטים להלן: 4-יח"ד ב 59

קומה שטחי שירות עיקרי

סה"כ חדרי גג לא מוצע 11בבניין

מתקנים ממ"ד אחסנה סה"כ לסיכום ומערכות טכניים

מבואות שרות נוסף ק. חניה וחמ"ג

סה"כ עמודים

3,000.93 3,000.93 2,167.45 218.79 235.71 378.98 מרתף

1,505.22 688.76 342.14 173.22 89.40 84.00 816.46 816.46 קרקע

1,348.41 300.31 145.11 23.20 132.00 1,048.10 1,048.10 ראשונה

1,348.52 300.15 144.95 23.20 132.00 1,048.27 1,048.27 שניה

1,348.12 300.15 144.95 23.20 132.00 1,047.97 1,047.97 שלישית

1,348.42 300.16 144.96 23.20 132.00 1,048.26 1,048.26 רביעית

קומת 1,126.38 241.21 122.01 23.20 96.00 885.17 885.17 גג

408.57 41.48 41.48 367.09 חלל גג

11,434.47 5,173.15 342.14 2,167.45 1,135.47 441.11 708.00 378.98 5,894.23 367.09 5,894.23 סה"כ

מרפסת מקורה מרפסת מקורה מרפסת לא מקורה קומה

מרתף

קרקע

43.21 139.20 ראשונה

139.20 שניה

139.50 שלישית

8.10 131.10 רביעית

280.95 43.50 קומת גג

302.98 חלל גג

627.14 426.00 174.60 סה"כ

חידשה הוועדה את תוקף ההחלטה 19.04.2015ביום 10 כולל שטחים נלווים 11

11



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



הקלות לשינוי מס' הדירות בקומת הגג וניוד שטחים לחלל הגג כמפורט להלן: ההיתר כולל

בקומת הגג דירות 7-לבניה במגרש להמותר העיקרי שטח העיקרי מסך מ"ר 58ניוד 6.9.1

:כמפורט להלןבכל הבניינים

מ"ר המותרים עפ"י 40במקום ,מ"ר 51בשטח 52עליית גג בדירה מס' Aבבנין 6.9.1.1

,א'292/1תכנית רע/

מ"ר המותרים עפ"י 40מ"ר, במקום 47בשטח 53עליית גג בדירה מס' Aבבנין 6.9.1.2


מ"ר המותרים עפ"י 40מ"ר, במקום 47בשטח 54עליית גג בדירה מס' Bבבנין 6.9.1.3


מ"ר המותרים עפ"י 40מ"ר, במקום 51בשטח 55עליית גג בדירה מס' Bבבנין 6.9.1.4


מ"ר המותרים עפ"י 40מ"ר, במקום 44בשטח 57עליית גג בדירה מס' Cבבנין 6.9.1.5

,א' 292/1תכנית רע/

מ"ר המותרים עפ"י 40מ"ר, במקום 47בשטח 58עליית גג בדירה מס' Dבבנין 6.9.1.6


מ"ר המותרים עפ"י 40מ"ר, במקום 51בשטח 59עליית גג בדירה מס' Dבבנין 6.9.1.7

,א' 292/1תכנית רע/

עפ"י 3קומה במקום יח"ד ב 2-ל A-B-Cבקומה חמישית בבניינים "דשינוי מספר יח 6.9.2

.תכניתהוראות ה

המצב הקנייני .7

לה , עו09.03.2014שהופק באמצעות האינטרנט ביום מפנקס הזכויות, מידע להעתק בהתאם 7.1

המפורטת להלן:מ"ר רשומה, בין היתר, בבעלות 41,419בשטח של 7661בגוש 49שחלקה

חלק בנכס הבעלים מהות הפעולה תאריך

מכר 19.07.2005

250/41419 לסר לורנט

250/41419 לסר ז'וליאן

250/41419 לסר מרסל

250/41419 רוזנטל דן

250/41419 סטפן לוי

1250/41419 טולוב לורנס

250/41419 טולוב מריאט

250/41419 קלודין וייל

250/41419 ולרי וייל

250/41419 לוי לורן

250/41419 לוי אילן

250/41419 לוי מיכאל

12



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



חלק בנכס הבעלים מהות הפעולה תאריך

מכר 19.07.2005

1000/41419 לוי ביאטריס

500/41419 מזיג אליאן

250/41419 זרביב אודליה

500/41419 עמיאל דידיה

250/41419 מרזל שרל

250/41419 מרזל ז'ק

250/41419 דנן מרק

250/41419 דנן יגאל

250/41419 טולוב דבורה

250/41419 דנן בנימין

מכר 03.09.2007 250/41419 סיידון גיל

250/41419 סיידון אנה

מכר 17.06.2009

250/41419 שמיר יצחק צחי

250/41419 נתנוב מאיר

250/41419 נתנוב אבשלום

250/41419 פולק אברהם

125/41419 גבע יאיר

125/41419 גבע שרון

125/41419 גבע תמר שושנה

125/41419 קולבק גיא

125/41419 סולמי דרורה

125/41419 סולמי אבישי

125/41419 שריתסולמי

125/41419 סולמי יניב

17.01.2010 250/41419 נתנוב אבשלום מכר

250/41419 לוי ניקול עודף

250/41419 גבע אבישי מכר ללא תמורה 09.11.2010

250/41419 גבע אבנר עודף 09.11.2010

250/41419 מזיג אליאן מכר ללא תמורה 10.12.2010

לטובת עו"ד יואל 128משכנתאות והערות שונות לרבות הערה לפי סעיף ומות על החלקה רש

בורשטיין בגין הסכם שיתוף.

13



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



עמדות הצדדים .8

הנקודות שבהסכמה 8.1

המועד הקובע, זיהוי בנכס, המצב התכנוני והקנייני, 8.1.1

,2015לרע/ במצב הקודםהקרקע שווי בהכללת רכיב המע"מ 8.1.2

וההקלות המבוקשות. 12/א'292רע/העדר השבחה בגין אישורה של תכנית 8.1.3

2015בגין רע/ הנקודות שבמחלוקת 8.2

המבקששמאית 8.2.1

פוטנציאל 8.2.1.1

הנכס ממוקם במתחם ייחודי, המהווה מובלעת עם בנייה משני הצדדים, על

רח' ויצמן המהווה את עתודת הקרקע האחרונה ברחוב. לאור מיקומה

מפותחים אחרים הייתה קיימת רמת ציפיות גבוהה, בהשוואה לשטחים לא

בשולי העיר, להפשרתה.

שכללו את המתחם 35ותמ"א 21/3במצב קודם חלות במקום תמ"מ

כעתודת קרקע לפיתוח עירוני ויצרו פוטנציאל שנים לפני שהתהוו ציפיות

לוסטרניק(, יש להביא בחשבון 4487/01. בהתאם לפסיקה )2015בגין רע/

ות ממנו ציפיות ספציפיות הנובעות ציפיות כלליות לשינוי יעוד הקרקע ולנכ

מאישור התכנית המשביחה.

בלוחות ההקצאה והאיזון שבתכנית, שנערכו ע"י שמאי המשיבה, נקבע שווי

למ"ר קרקע חקלאית, המגלמת פוטנציאל כללי להפשרתה לפי ₪ 1,000בסך

.21/3תמ"מ

שווי מצב קודם 8.2.1.2

בהסתמך על ₪ 1,260קובעת שווי מ"ר קרקע חקלאית בסך המבקששמאית

הנתונים המפורטים להלן:

2007 - 2004בשנים 7661גוש נתוני מכר ב

מחיר למ"ר שטח מחיר מוערך גו"ח תאריך

03.06.2004 7661/45 ₪ 88,745 281 ₪ 316

03.08.2004 7661/40 ₪ 212,722 400 ₪ 532

05.11.2004 7661/59 ₪ 248,300 500 ₪ 497

04.01.2005 7661/62 ₪ 284,000 200 ₪ 1,420

2015ההשבחה מגולמת בתכנית רע/ 12

14



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




06.01.2005 7661/62 ₪ 285,470 200 ₪ 1,427

19.01.2005 7661/62 ₪ 567,320 400 ₪ 1,418

19.01.2005 7661/62 ₪ 283,660 200 ₪ 1,418

25.01.2005 7661/62 ₪ 286,325 200 ₪ 1,418

03.02.2005 7661/62 ₪ 285,480 200 ₪ 1,427

06.02.2005 7661/62 ₪ 567,450 400 ₪ 1,419

08.02.2005 7661/62 ₪ 280,768 200 ₪ 1,404

14.02.2005 7661/68 ₪ 390,000 800 ₪ 488

23.02.2005 7661/62 ₪ 283,660 200 ₪ 1,418

03.03.2005 7661/62 ₪ 281,775 200 ₪ 1,409

30.08.2005 7661/54 ₪ 118,534 250 ₪ 474

27.09.2005 7661/45 ₪ 180,357 375 ₪ 481

19.03.2006 7661/59 ₪ 323,731 500 ₪ 647

05.04.2006 7661/46 ₪ 295,168 400 ₪ 738

27.04.2006 7661/40 ₪ 294,580 400 ₪ 736

05.01.2007 7661/27 ₪ 990,033 930 ₪ 1,065

₪13 1,000 ממוצע

למועד ₪ 1,400נקבע השווי למ"ר קרקע חקלאית על 14לשנה %5בהתחשב בהתאמה לזמן בשיעור

הקובע.

שם קבעתי שבגין הסכם שיתוף 7661/44,49,50 מפנה להכרעת הח"מ בגו"ח המבקששמאית

במתחם כמשקפות ציפייה ספציפית 2009לקידום הליכי התכנון בנכס יש לראות בעסקאות משנת

לאישורה של התכנית.

2012-2009בשנים 6588, 7650נתוני מכר בקרקע חקלאית בגושים


22.12.2009 6581/188 ₪ 385,000 430 ₪ 895

25.03.2009 6588/2 ₪ 225,555 300 ₪ 752

16.06.2009 6588/2 ₪ 126,882 200 ₪ 634

01.09.2009 6588/2 ₪ 170,000 250 ₪ 680

17.10.2010 6588/2 ₪ 215,000 150 ₪ 1,433

22.05.2011 6588/2 ₪ 500,000 500 ₪ 1,000

₪ 1,240בהתעלם מערכי הקיצון, מתקבל שווי מ"ר קרקע ממוצע בסך 13 גבוהה עד כפולה, העלייה ברכיב הקרקע %12.7 -מנתוני משרד הבינוי מחירי הדירות בתקופה זו עלו בשיעור של כ 14

15



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




26.06.2011 6588/2 ₪ 630,000 600 ₪ 1,050

15.02.2010 7650/28 ₪ 529,032 600 ₪ 882

26.09.2010 7650/28 ₪ 250,000 200 ₪ 1,250

06.10.2010 7650/28 ₪ 237,500 200 ₪ 1,188

12.10.2010 7650/28 ₪ 225,000 200 ₪ 1,125

13.10.2010 7650/28 ₪ 225,000 200 ₪ 1,125

14.10.2010 7650/28 ₪ 225,000 200 ₪ 1,125

26.06.2011 7650/22 ₪ 700,350 667 ₪ 1,050

15.09.2011 7650/26 ₪ 250,000 250 ₪ 1,000

20.11.2011 7650/238 ₪ 145,000 100 ₪ 1,450

01.12.2011 7650/131 ₪ 455,160 400 ₪ 1,138

09.07.2012 7650/200 ₪ 900,000 1002 ₪ 898

22.08.2012 7650/76 ₪ 1,200,000 1010 ₪ 1,188

05.10.2012 7650/134 ₪ 829,040 1003 ₪ 827

15.10.2012 7650/171 ₪ 1,510,000 1000 ₪ 1,510

7650גוש

. 531נחות מהקרקע נשוא הדיון בשל מיקומו מדרום לרח' אחוזה וקרוב לתוואי כביש 7650גוש

למ"ר קרקע חקלאית עם ציפייה כללית, ללא ₪ 1,100המחיר הממוצע בעסקאות בגוש זה עומד על

תכנון קונקרטי, הנובעת מהכללתה באזור לבינוי וממיקומה בצמידות דופן לבינוי קיים.

שדנו בעסקאות אלו קבעו כי הן רלוונטיות למתחם נווה זמר. 15מכריעיםשמאים

ומגלמות ₪ 1,061העסקאות שצוינו ע"י שמאי המשיבה בגוש זה מצביעות על שווי ממוצע של

1994הוקפאה בשנת 90-אותה יזמו בתחילת שנות ה 2010פוטנציאל כללי ולא קונקרטי. תכנית רע/

היום הופסקה שם כל פעילות תכנונית. ועד 3000עד לאישור תכנית רע/

יש בקרקע 35ותמ"א 21/3קובעת שלאור אישור תמ"מ 15הוועדה בתת"ל לטענתה, החלטת

ברעננה פוטנציאל מובנה ואינה תומכת בעמדת המשיבה.

7661/30דורית פריאל בגו"ח 15

16



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



6588גוש

. 531וקרוב לתוואי כביש הפרדסנחות מהקרקע נשוא הדיון בשל מיקומו מדרום לרח' 6588גוש

למ"ר קרקע חקלאית עם ציפייה כללית, ללא ₪ 925המחיר הממוצע בעסקאות בגוש זה עומד על

הנובעת מהכללתה באזור לבינוי וממיקומה בצמידות דופן לבינוי קיים. שמאים , 16תכנון קונקרטי

מכריעים שדנו בעסקאות אלו קבעו כי הן רלוונטיות למתחם נווה זמר. בהסתמכות שמאי המשיבה

ואינן כוללות אפילו 531המחירים בגוש זה לא נערכה אבחנה בין חלקות שמדרום ומצפון לכביש על

טוענת שיש לקבוע התאמה למיקום הנכס בהשוואה לממוצע השווי המבקשפוטנציאל כללי. שמאית

, עקב הקרבה לכביש 35ובתמ"א 21/3א', בתמ"מ 2012בחלקות, הכלולות באזור לפיתוח עירוני ברע/

ומעמד התכנית במועד הקובע. 531

1658גוש

, כך שלא 10.11.2010א' ביום 2011בגוש זה קיימת עסקה שהתבצעה כשנה ורבע לפני קבלת תכנית רע/

קיים לגבייה פוטנציאל תכנוני קונקרטי והיא משקפת ערכים גבוהים.

סיכום שווי המצב הקודם

מיקום גוששווי מ"ר

סה"כ משקל קרקע

₪ 840 0.6 ₪ 1,400 זמרנווה 7661

₪ 330 0.3 ₪ 1,100 פארק רעננה 7650

₪ 93 0.1 ₪ 925 פרדס משותף 6588

₪ 1,263 סה"כ שווי משוקלל

לטענת שמאית המבקש, התבססות חסרת אבחנה על נתוני עסקאות מרחבי העיר אינה מתאימה ואינה

לנטרל. בנוסף, בעסקאות מרחבי העיר קיימים יעילה היות ויש פרמטרים שאנו לא תמיד יודעים

פערים גדולים שלא ניתנים להסבר ולעיתים קיימות רצועות קרקע שלעולם לא יבנו אותן אך עדיין

קונים אותן.

סתירה לשווי בלוחות האיזון וההקצאה

למ"ר קרקע שקבע ₪ 1,000בהשוואה לשווי בסך 90%השווי שנקבע ע"י שמאי המשיבה עומד על

בלוחות ההקצאה.

מירי ונילי גורן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים, נקבע שהשמאי המכריע 8127/11בערר

אינו כפוף לערכים שנקבעו בטבלת האיזון וההקצאה.

א' שנדחתה בוועדה המחוזית וטרם הופקדה תכנית חדשה. 2012בעבר הופקדה תכנית רע/ 16

17



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



שימוש בנוסחה לאומדן שווי קרקע חקלאית

השימוש בנוסחת המודל הכלכלי אינה רלוונטית לקביעת שווי קרקע חקלאית במקום שיש נתונים

, בתפקידה כשמאית מכריעה, השתמשה המבקשרלוונטיים כמו בסביבת הנכס. לטענת שמאית

גנים בפ"ת ובכפר תבור, מאחר שכל העסקאות היו לקרקע עם פוטנציאל קונקרטי בנוסחה זו בכפר

קאות כלל. לטענתה, נושא זה לא הועלה בשומת המשיבה ואין מקום להעלותו או לא נמצאו עס

בתגובה כגורם נוסף למחלוקת.

שווי מצב חדש 8.2.1.3

₪ 673,809ד בסך וללא ממ" ₪ 750,000קבעה שווי קרקע ליח"ד כולל ממ"ד בסך המבקששמאית

בהסתמך על הנתונים המפורטים להלן:

2015ע/רקרקע ב מכר

/חלקה תאריך מס' מגרש

שטח ר"מ שטח נמכר

חלק יחסי

מס' מגרש ד"יח

מס' ד"יח

נמכר

תמורה 17מוערכת

תמורה ד"ליח

התאמת מועד

פ"ע תמורה שבח מס

מועד מתואמת1 25.06.2012 62 19,719 200 1.014% 2,078 52 0.96 ₪ 900,000 ₪ 934,058 1.00 ₪ 934,058

2079 43

95 ה"ס

2 08.07.2012 40 22,320 400 1.792% 2035 26 1.81 ₪ 1,300,000 ₪ 718,218 1.00 ₪ 715,225

2036 50

2037 25

101 ה"ס

3 18.07.2012 37 16,962 200 1.179% 2033 35 0.87 ₪ 585,000 ₪ 670,457 1.00 ₪ 667,664

2034 39

74 ה"ס

4 06.12.2012 62 19,719 200 1.014% 2078 52 0.96 ₪ 930,000 ₪ 965,193 0.98 ₪ 941,063

2079 43

95 ה"ס

5 11.12.2012 34 22,432 268 1.195% 2031 48 1.19 ₪ 1,686,000 ₪ 1,411,207 0.98 ₪ 1,375,927

9,964 2.690% 2032 52

100 ה"ס

6 12.02.2013 20 9,150 213 2.330% 2011 39 0.91 ₪ 500,000 ₪ 550,740 0.97 ₪ 532,382

7 18.02.2013 31 9,073 214 2.360% 2028 40 0.94 ₪ 785,000 ₪ 832,045 0.97 ₪ 804,310

חיר המוצהרתמורה מוערכת ע"י מס שבח שלעיתים היתר גבוהה יותר מהמ 17

18



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



/חלקה תאריך מס' מגרש

שטח ר"מ

שטח נמכר

חלק יחסי

מס' מגרש ד"יח

מס' ד"יח

נמכר

תמורה 18מוערכת

התאמת ד"ליח תמורה מועד


מועד מתואמת8 21.02.2013 30 27,524 214 0.780% 2025 22 0.92 ₪ 1,050,000 ₪ 1,144,472 0.97 ₪ 1,106,323

2026 22

2023 26

2024 26

2027 22

118 ה"ס

9 10.03.2013 37 16,962 198 1.170% 2033 35 0.86 ₪ 550,000 ₪ 636,712 0.96 ₪ 612,835

2034 39

74 ה"ס

10 17.03.2013 62 19,719 200 1.014% 2078 52 0.96 ₪ 555,000 ₪ 576,002 0.96 ₪ 554,402

2079 43

95 ה"ס

11 07.04.2013 2084 2,001 2001 100.000% 2084 22 22.00 ₪ 23,620,000 ₪ 1,073,636 0.96 ₪ 1,028,902

12 02.05.2013 2066 4,192 5926 77.111% 2076 45 64.00 ₪ 54,000,000 ₪ 843,719 0.95 ₪ 805,049

2067 3,493 2077 38

83 ה"ס 7,685

13 12.05.2013 59 9,790 100 1.021% 2075 42 0.43 ₪ 505,000 ₪ 1,177,131 0.95 ₪ 1,123,179

14 09.06.2013 37 16,962 397 2.341% 2033 35 1.73 ₪ 1,818,000 ₪ 1,049,660 0.95 ₪ 997,177

2034 39

74 ה"ס

15 31.07.2013 2049 3,446 38 1.103% 2049 37 0.41 ₪ 488,355 ₪ 1,196,921 0.95 ₪ 1,132,088

16 08.09.2013 2012 3,711 86 2.317% 2012 43 1.00 ₪ 472,500 ₪ 474,161 0.94 ₪ 444,526

17 09.09.2013 2012 3,711 86 2.317% 2012 43 1.00 ₪ 560,000 ₪ 561,969 0.94 ₪ 526,846

18 01.10.2013 2012 3,711 76 2.048% 2012 43 0.88 ₪ 945,000 ₪ 1,073,101 0.93 ₪ 1,001,561

19 26.11.2013 2012 3,711 86 2.317% 2012 43 1.00 ₪ 945,000 ₪ 948,322 0.93 ₪ 881,149

20 27.11.2013 2012 3,711 86 2.317% 2012 43 1.00 ₪ 945,000 ₪ 948,322 0.93 ₪ 881,149

21 23.12.2013 2050 2,334 94 4.027% 2050 25 1.01 ₪ 1,020,000 ₪ 1,013,055 0.93 ₪ 937,076

22 25.12.2013 2012 3,711 86 2.317% 2012 43 1.00 ₪ 945,000 ₪ 948,322 0.93 ₪ 877,198

23 17.02.2014 40 22,320 200 0.896% 2035 26 0.91 ₪ 1,000,500 ₪ 1,105,503 0.92 ₪ 1,013,378

2036 50

2037 25

101 ה"ס

24 27.02.2014 2049 3,446 153 4.440% 2049 37 1.64 ₪ 1,044,575 ₪ 635,860 0.92 ₪ 582,872

25 02.03.2014 2024 2,539 2539 100.000% 2024 26 26.00 ₪ 22,012,630 ₪ 846,640 0.91 ₪ 772,559

26 28.05.2014 37 16,962 378 2.229% 2033 35 1.65 ₪ 1,203,000 ₪ 729,490 0.90 ₪ 659,580

2034 39

74 ה"ס

27 28.05.2014 37 16,962 201 1.185% 2033 35 0.88 ₪ 639,300 ₪ 729,044 0.90 ₪ 659,178

2034 39

74 ה"ס

28 30.05.2014 2024 2,539 98 3.900% 2024 26 1.00 ₪ 1,133,175 ₪ 1,129,172 0.90 ₪ 1,020,960

29 29.06.2014 37 16,962 209 1.232% 2033 35 0.91 ₪ 988,500 ₪ 1,084,116 0.90 ₪ 975,704

2034 39

74 ה"ס

חיר המוצהרתמורה מוערכת ע"י מס שבח שלעיתים היתר גבוהה יותר מהמ 18

19



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



תאריך מס' /חלקה מגרש

שטח ר"מ

שטח נמכר

חלק מגרש יחסי

מס' ד"יח

מס' ד"יח

נמכר

תמורה ד"ליח תמורה 19 מוערכת

התאמת מועד


מתואמת מועד

30 23.07.2014 60 44,376 235 0.500% 2060 51 1.00 ₪ 1,040,340 ₪ 1,039,426 0.90 ₪ 931,153

2059 62 2061 51

2062 25

189 ה"ס

31 21.10.2014 2036 4,810 171 3.555% 2036 50 1.78 ₪ 1,790,000 ₪ 1,007,006 0.88 ₪ 889,522

851,129 ₪ ממוצע

850,000 ₪ במעוגל

08.12.2013מיום 10/2013מכרז האפוטרופוס הכללי מס'

מ"ר 102.7יח"ד בשטח ממוצע של 18, המיועד להקמת 2015בתכנית רע/ 2055במכרז הוצע למכירה מגרש

ליח"ד. ₪ 896,000 -המשקפים כ ₪ 16,127,723עיקרי + ממ"ד במחיר מינימום של

2057מגרש מס' 7661/49חוזה מכר בגו"ח

. התמורה משקפת ₪ 52,460,000יח"ד תמורת 61כרו זכויות להקמת מ, נ11.06.2013מיום 20לחוזהבהתאם

. ₪ 815,000למועד הקובע יעמוד על 5%לקרקע ליח"ד שלאחר התאמה בשיעור של ₪ 860,000שווי בסך

קע עומד שווי הקר 7661/34מניתוח העסקה בשומה מכרעת שנערכה ע"י גב' שושי שרביט שפירא בגו"ח

.₪ 860,000ליח"ד על

2062מגרש 7661/50גו"ח 5205מגרש מס' 7661/49מכר בגו"ח י חוז

חוזים מהם עולים הפרטים הבאים: המבקשהעבירה שמאית 08.03.2016ביום

תמורה שטח נמכר מגרש חלק נמכר שטח חלקה גו"ח תאריך

11.06.2013 7661/49 41,419 34750/1000000 5'553 5,553 ₪ 52,460,000

14.07.2015 7661/50 44,376 66442/500000 2062 2,303 ₪ 24,775,000

חיר המוצהרתמורה מוערכת ע"י מס שבח שלעיתים היתר גבוהה יותר מהמ 19 08.03.2016הוצג ביום 20

20



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



419/2014מכרז מר/

)נאות שדה(, הגובלת ברח' 2019יח"ד בתחום רע/ 188מגרשי מגורים הכוללים 4שווקו 29.04.2015ביום

להלן:לקרקע ליח"ד כמפורט ₪ 678,000, תמורת 2015ויצמן וסמוכה לרע/

מס' ד"יח מס' יעוד מגרש

מגורים עיקרי

עיקרי מסחרי

ד"יח מס'אקו'

)מגלם (21מסחר

מס' קומות עיליות

זכיה מחיר מ"מע )ללא (פיתוח וללא

עבור תוספות פיתוח מטלות

+ זכיה מחיר מטלות

ד"ליח תמורה מ"מע ללא

809,122 ₪ 36,166,026 ₪ 799,026 ₪ 35,367,000 ₪ 5,6 44.7 350 4432 43 'ג מגורים 104

843,603 ₪ 35,431,344 ₪ 780,444 ₪ 34,650,900 ₪ 6 42 4329 42 'ב מגורים 105

₪ 34,507,000 ₪ 5,6 44.7 350 4432 43 'ג מגורים 106 799,026 ₪ 35,306,026 ₪ 789,881

804,015 ₪ 48,240,920 ₪ 1,114,920 ₪ 47,126,000 ₪ 6 60 6185 60 'ב מגורים 107

811,655 ₪ ממוצע

0.80 זמינות מועד/ התאמת

1.043 ד"יח שטח התאמת

677,556 ₪ מ"מע כולל ד"ליח קרקע

678,000 ₪ ובמעוגל

פער זניח דומה, למעט הבדלי המיקום זניחים ובאומדן השווי הובא בחשבון שאופי הבינוי בנכסי ההשוואה

, 22חזית מסחרית. בנוסף, בוצעה התאמה לשטח יח"ד ממוצעתבין יח"ד מעל חזית מסחרית ליח"ד ללא

, והופעל מקדם 2015שנים לאחר מועד תחילת תכנית רע/ 3 -התאמה למועד הקובע, מאחר שהמכרז בוצע כ

לזמינות ושלביות בגין התנאים להיתר והשלביות המורכבת למימוש הזכויות במתחם נשוא הדיון. 0.8

בון שסכום הזכייה אינו כולל מע"מ ויש להוסיף עליו מטלות ציבוריות בניתוח תוצאות המכרז נלקח בחש

בנוסף להיטלי הפיתוח הנגבים ע" העירייה.

סיכום השווי במצב החדש

קובעת את המשקל שיש לייחס לכל אחד מנתוני ההשוואה בהתאם למפורט להלן: המבקששמאית

סה"כ משקל שווי קרקע ליח"ד מיקום גוש

₪ 204,153 0.30 ₪ 803,000 יח"ד( 29.61)פרטיים נווה זמר 7661

₪ 374,850 0.45 ₪ 833,000 יח"ד( 173 –נווה זמר )עוסקים 7650

₪ 169,500 0.25 ₪ 678,000 יח"ד( 188נאות שדה )עוסקים 6588

₪ 750,000 סה"כ שווי משוקלל מעוגל

אולם בהעדר נתוני החוזים היא לא בשומות מכריעות שנערכו במתחם נותחו מס' עסקאות קומבינציה,

ניתחה אותם אלא קבעה את השווי בהתאם לנתונים המפורטים במערכת מס שבח. לטענתה, בניתוח

לבעל הקרקע. 23עסקאות אלו יש להביא בחשבון, בין היתר, "פרמיה"

ממגורים 0.5מסחר הובא בחשבון השווי בשיעור 21 מ"ר 120 -מ"ר עיקרי + ממ"ד ל 115 -כ 22 הקרקעמקדם תמורה המגלם סיכון/ יזמות על רכיב הקרקע וכן תשלום מע"מ על שירותי הבנייה ע"י בעל 23

21



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



גישת החילוץ

במתחם קיימות מספיק עסקאות ואין צורך להשתמש בגישת החילוץ, העלולה להוביל לשגגה, במיוחד לאור

הפער בעלויות הבנייה כפי שבא לידי ביטוי בהתנגדויות המוגשות לתכניות אותן היא מלווה.

נתוני השוואה במתחם

ע ואינם משקפים שווי חקלאי מירב נתוני ההשוואה שהוצגו ע"י שמאי המשיבה בוצעו לפני המועד הקוב

15נתוני השוואה לעומת 31לטענתה הוצגו על ידה וגם לא שווי למגורים מאחר שהתכנית טרם אושרה.

שהציג שמאי המשיבה ואף אם תתקבל טענתו לעסקאות נטו/ברוטו, שלא נתמכו באסמכתאות, ויבחן שווי

כמפורט להלן: ₪ 862,298, שווי הקרקע ליח"ד יעמוד על לעסקאות נטו בלבדהקרקע


בתכנית

שטח חלקה

ר"מ

שטח קרקע נמכר

יחסי חלק באחוזים

מגרשי תמורה

מס' ד"יח

מס' ד"יח

נמכר

תמורה התאמת ד"ליח תמורה 24מוערכת

מועד



תמורה בעסקה מתואמת מועד

1 25.06.2012 62 19,719 200 1.014% 2,078 52 0.96 ₪ 900,000 ₪ 934,058 1.00 ₪ 934,058 900,000 ₪

2079 43

95 ה"ס

4 06.12.2012 62 19,719 200 1.014% 2078 52 0.96 ₪ 930,000 ₪ 965,193 0.98 ₪ 941,063 906,750 ₪

2079 43

95 ה"ס

5 11.12.2012 34 22,432 268 1.195% 2031 48 1.19 ₪ 1,686,000 ₪ 1,411,207 0.98 ₪ 1,375,927 1,643,850 ₪

9,964 2.690% 2032 52

100 ה"ס

8 21.02.2013 30 27,524 214 0.780% 2025 22 0.92 ₪ 1,050,000 ₪ 1,144,472 0.97 ₪ 1,106,323 1,015,000 ₪ 2026 22

2023 26

2024 26

2027 22

118 ה"ס

11 07.04.2013 2084 2,001 2001 100.000% 2084 22 22.00 ₪ 23,620,000 ₪ 1,073,636 0.96 ₪ 1,028,902 22,635,833 ₪

12 02.05.2013 2066 4,192 5926 77.111% 2076 45 64.00 ₪ 54,000,000 ₪ 850,000 0.95 ₪ 811,042 51,906,667 ₪

2067 3,493 2077 38

83 ה"ס 7,685

13 12.05.2013 59 9,790 100 1.021% 2075 42 0.43 ₪ 505,000 ₪ 1,177,131 0.95 ₪ 1,123,179 481,854 ₪

14 09.06.2013 37 16,962 397 2.341% 2033 35 1.73 ₪ 1,818,000 ₪ 1,049,660 0.95 ₪ 997,177 1,727,100 ₪

2034 39

74 ה"ס

15 31.07.2013 2049 3,446 38 1.103% 2049 37 0.41 ₪ 488,355 ₪ 1,196,921 0.95 ₪ 1,132,088 461,902 ₪

21 23.12.2013 2050 2,334 94 4.027% 2050 25 1.01 ₪ 1,020,000 ₪ 1,013,055 0.93 ₪ 937,076 943,500 ₪

23 17.02.2014 40 22,320 200 0.896% 2035 26 0.88 ₪ 1,000,500 ₪ 1,136,932 0.92 ₪ 1,042,188 917,125 ₪

2036 50

2037 25

101 ה"ס

25 02.03.2014 2024 2,539 2539 100.000% 2024 26 26.00 ₪ 22,012,630 ₪ 846,640 0.91 ₪ 772,559 20,086,525 ₪

28 30.05.2014 2024 2,539 98 3.900% 2024 26 1.00 ₪ 1,133,175 ₪ 1,129,172 0.90 ₪ 1,020,960 1,024,579 ₪

במערכת מס שבח 24

22



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




בתכנית

שטח חלקה

ר"מ

שטח קרקע נמכר

יחסי חלק באחוזים

מגרשי תמורה

מס' ד"יח

מס' ד"יח

נמכר

תמורה התאמת ד"ליח תמורה 25מוערכת

מועד



תמורה בעסקה מתואמת מועד

30 23.07.2014 60 44,376 235 0.500% 2060 51 1.00 ₪ 1,040,340 ₪ 1,039,426 0.90 ₪ 931,153 931,971 ₪

2059 62

2061 51

2062 25

189 ה"ס

31 21.10.2014 2036 4,810 171 3.555% 2036 50 1.78 ₪ 1,790,000 ₪ 1,007,006 0.88 ₪ 889,522 1,581,167 ₪

תמורותסה"כ 107,163,823 ₪

124.28 מס' יח"ד

₪ 862,298 ממוצע משוקלל

אין הכרח שהיטל ההשבחה שהצדדים ראו לנגד עיניהם במועד ביצוע העסקה עמד המבקשלטענת שמאית

250,000 -על ההיטל שקבע שמאי המשיבה ושוק המקרקעין באותו מועד צפה היטל השבחה בסכום של כ

+ היטל השבחה ₪ 600,000שנסגרה לפי 7661/60ליח"ד כפי שבא לידי ביטוי בעסקה הראשונה בגו"ח ₪

.₪ 850,000 -ת יותר שם התקבלה תמורה סופית בסך כובעסקה מאוחר

עסקאות בהן אין לקבוצות, הראשונה הינה 2 -את חוזי המכר שהוצגו ע"י שמאי המשיבה ניתן לחלק ל

כפי שמפורט בשתי הטבלאות שלעיל מס שבחבהתאם להערכת ,המהווה קביעה סופית ,שינוי בתמורה

:כדלהלן

תמורה חלקה/ מגרש תאריך

02.03.2014 2024 22,012,630 ₪

21.10.2014 40 1,790,000 ₪

23.07.2014 50 1,040,000 ₪

23.12.2013 45 1,020,000 ₪

27.02.2014 45 1,044,575 ₪

17.02.2014 40 1,000,500 ₪

30.05.2014 2024 1,133,175 ₪

הראשונה בערכי ברוטו ולא היה צורך לנפותן כמפורט בקבוצה השנייה נמצאות עסקאות שהופיעו בטבלה

להלן:

תמורה חלקה תאריך

26.11.2013 21 945,000 ₪

28.05.2014 37 1,203,000 ₪

29.06.2014 37 988,500 ₪

08.09.2013 21 472,500 ₪

במערכת מס שבח 25

23



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



נתוני השוואה מרחבי העיר

התייחסות גו"ח

לפארק באזור מעין כפרי שקט, תכנית בתחום קטן וזמינות מימוש גבוההצפון מערב העיר, סמוך 7650/12

אזור יוקרתי ומפותח עם זמינות מיידית ואופי בנייה שונה 6578/30

צמודי קרקע ליד דירות גן/ גג בצפיפות נמוכה, אזור מפותח וזמינות למימוש 6582/25

המבקש, ערך דומה לשומת 2008תחום תכנית רע/ 6578/561-562

תגובה לנתוני השוואה בשומת המשיבה

התייחסות נכס ההשוואה

הייתה התייחסות רק לעסקת מזומן המשקפת שווי של המבקשקיימות כמה עסקאות אולם בשומת 7661/44,49,50 ליח"ד ₪ 850,000

בהתאם למפורט ברשויות המיסים 7661/40

שקבע שמאי המשיבהה מהשווי וגב המבקשהערך שצוין בשומת 7661/30

הערך העולה מרשויות המיסים כמעט זהה אך בוצעה התאמה למועד 7661/66

מגרש האוניברסיטה

. בכל מקרה 7650ולא 6649הוקצה בתמורה לגוש 2014ברע/ 2003לא אותרה, מגרש 7650בגוש 12חלקה מדובר במיקום שקט וחצי כפרי

בחשבון מקדם המרה לעסקת קומבינציה לא צוינה בשומת הצדדים ויש להביא 7661/47

כפר סבאטוענת כי שוק המקרקעין מושפע מדברים נוספים אחרים כגון תדמית ושיקולים המבקששמאית . מדובר בעלויות שנזנחו במהלך השנים ונקראות עלויות כלליות המשתנות בהתאם ליזמיםםפוליטיי

מכרז האפוטרופוס

מועד הקובע ולא הוגשו לו הצעותמועד העסקה הוא שנה וחצי לפני ה

קיים מטרד שזוכה חייב לסלקו, ככל וקיימים מטרדים אחרים, הם אינם באחריות הזוכה 107במגרש נאות שדה

מקדמים 8.2.1.4

שלביות ופיתוח

לאור השלביות שנקבעה בהוראות התכנית, הכוללת תנאים חריגים בהיקפם ובמורכבותם

)הכוללים פיתוח תחבורתי במתחם התוכנית ומחוצה לה(, יש להביא בחשבון דחייה למשך הזמן

בגין אי ודאות ושלביות 0.84קובעת מקדם המבקששהיה מוערך ע"י קונה סביר. שמאית

, שנקבע 0.86ומפנה למקדם התאמה 6%שנים בשיעור היוון של 3התכנית, המשקף דחייה של

בנתוני השוואה ממתחמים סמוכים. 2026בשומה מכרעת שנערכה ע"י הגב' דורית פריאל במגרש

פטור לממ"ד 8.2.1.5

19מהיטל השבחה בהתאם לסעיף המימוש המבוקש הוא בהיתר בניה ולכן הממ"דים פטורים

קרקע משוי 10.16% -לתוספת השלישית. שווי הקרקע לרכיב הממ"דים עומד על כ 9 )ב( ס"ק

.26ליח"ד בהתחשב בשטחים המבוקשים

חשדר מגדלי שליטה בע"מ נ' 417/11לחיזוק עמדתה מפנה השמאית להחלטת הוועדה בערר

על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, שקבעה כי הפטור חל רק כאשר נבנה ממ"ד בפו

שקבעו כי 2015בתחום רע/ 27והוא לא יחול במקרה של חדר מחוזק ולפסיקות שמאים מכריעים

מ"ר עיקרי 6,261.23 -מ"ר עבור ממ"דים ו 708 26 7661/44,49,50ונורית ג'רבי בגו"ח 7661/28, אריה אריאל בגו"ח 7661/34שושי שרביט שפירא בגו"ח 27

24



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



פטור לממ"דים ניתן רק בהיתר בניה. עוד הוסיפה כי נקבעו שני תנאים בפסק הדין, מימוש בהיתר

ומימוש ממ"ד ולא חדר מחוזק.

מע"מ 8.2.1.6

שווי ובו בעוסקים וחברות בניה יזמיות ולכן מתחם נווה זמר מאופיין בר המבקש שמאיתלעמדת

הקרקע במצב חדש לצורך חישוב ההשבחה, יהיה ללא מרכיב המע"מ, היות שאין למסות בהיטל

א' של הוועדה 11השבחה את רכיב המע"מ המועבר במלואו לרשויות המס, כפי שנקבע בתקן

לתקינה שמאית.

סוגים עיקריים: 3 -ניתן לסווג את עסקאות ההשוואה שפורטו על ידה ל

יח"ד, מהן ינוכה מרכיב המע"מ. 1.73 – 0.41בין פרטיים לפרטיים המוכרים בין -

לא ינוכה מרכיב המע"מ היות שםבין פרטיים לעוסקים המוכרים מגרשים לבניה רוויה, -

והרוכש מפיק חשבונית עצמית.

היות ורכיב המע"מ בין עוסקים לעוסקים בשכונת נאות שדה. מהן לא ינוכה מרכיב המע"מ -

אינו כולל במחיר העסקה.

, אולם בתחשיביו אין 35472-05-10ועש"א 2409/99שמאי המשיבה מפנה לפסיקה בע"א

התייחסות לנושא המע"מ כך שהשווי הכולל בשומתו כולל מע"מ. בהקשר זה מפנה השמאית

מאי המשיבה מסכים שנערכה ע"י הגב' דורית פריאל שציינה כי ש 7661/34לשומה מכרעת בגו"ח

שהמע"מ מקוזז בחשבונית עצמית ואין להביאו בחשבון היטל השבחה.

הוזכרו בשומות מכריעות נוספות, בהן נקבע כי 35472-05-10ועש"א 2409/99בפסיקה בע"א

נוף ילדות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, 17/13בהסתמך על ערר )ירושלים(

ערר תהיה לשיקול דעת השמאי המכריע לאחר שבחן את השוק. בהחלטת וועדקיזוז המע"מ י

בירושלים נקבע שדין קבוצות רכישה הינו כדין עוסקים.

אן שהשוק עצמו מוגדר כהן של פרטיים. מ 29-יח"ד בנכס הן של עוסקים ו 203יח"ד מתוך 173

גדולות אינו כולל מע"מ כשוק של עוסקים. במחיר התמורה המפורט במערכת מס שבח בעסקאות

ועסקאות קטנות של פרטיים כוללות יתרה שיורית לקרקע או שווי גבוה יותר, הכולל מרכיב

הדומה בהיקפו לשיעור המע"מ.

25



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



שמאי המשיבה 8.2.2

פוטנציאל 8.2.2.1

ותמ"א 21/3המתחם ממוקם בלב שטח חקלאי ולא מהווה קרקע צמודת דופן לבנייה. תמ"מ

, לפיתוח 7661מייעדות את כל השטחים החקלאיים ברעננה, פרט לשטחים שמצפון לגוש 35

עירוני. יעוד זה מגלם גם יעודים לשטחי ציבור המיועדים להפקעה. הוועדה מתייחסת

, וגם אם נתעלם מהחלטת ועדת ערר ונתייחס רק 2007לפוטנציאל הקיים בקרקע עוד משנת

ליצר פוטנציאל ספציפי.לשיתוף הציבור, יש בכך כדי

בלוח וחדששמאי המשיבה מסכים שההשבחה תיגזר מערכי השווי שקבע במצב קודם

ההקצאות.

שווי מצב קודם 8.2.2.2

בהתבסס הפסיקה ונתוני ₪ 900שמאי המשיבה קובע השווי לקרקע חקלאית במצב קודם על

יש לשום את שווי המצב הקודם בנטרול הפוטנציאל הנובע עסקאות השוואה. לעמדתו,

)לוסטרניק(. בהתאם לכך הביא 4487/01מהכנת התכנית המשביחה כפי שנקבע ברע"א

. ממחירים 21/3בחשבון מחירי קרקע בחלקות חקלאיות המיועדות לפיתוח עירוני לפי תמ"מ

תכנית באותו מתחם, ככל אלו הופחת השווי בגין פוטנציאל ספציפי, הנובע מקידומה של

שקיימת תכנית זו.

א' בייעוד חקלאי ודרך מוצעת 2012בתחום תכנית רע/ 6588גוש

ר"למ מחיר נמכר שטח רשום שטח מחיר חלקה תאריך

25.03.2009 2 ₪ 225,555 41,742 300 ₪ 752

16.06.2009 2 ₪ 126,682 41,742 200 28₪ 633

01.09.2009 2 ₪ 170,000 41,742 250 ₪ 680

₪ ממוצע 716

15.07.2010 2 ₪ 215,000 41,742 150 ₪ 1,433

06.10.2010 14 ₪ 2,160,000 41,081 1,314 29₪ 1,644

31.10.2010 8 ₪ 1,200,000 1,295 1,295 ₪ 927

₪ ממוצע 1,180

22.05.2011 2 ₪ 500,000 41,742 500 ₪ 1,000

26.06.2011 2 ₪ 630,000 41,742 600 ₪ 1,050

1,025 ₪ ממוצע

973.67 ₪ כללי ממוצע

לא הובאה בחשבון 28 לא הובאה בחשבון 29

26



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



א' בייעוד חקלאי 2012בתחום תכנית רע/ 6584גוש


17.10.2010 50 ₪ 70,000 4,526 100 ₪ 700

700 ₪ ממוצע

:21/3א' בייעוד חקלאי מסומן כאזור פיתוח בתמ"מ 2012מחוץ לתכנית רע/ 6588גוש


27.02.2009 61 ₪ 95,000 51,000 281 ₪ 338

18.10.2009 47 ₪ 350,000 2,295 1,000 ₪ 350

23.11.2009 36 ₪ 1,111,792 18,400 4,600 ₪ 242

23.11.2009 36 ₪ 1,111,793 18,400 4,600 ₪ 242

293 ₪ ממוצע

11.02.2010 47 ₪ 455,000 2,295 1,295 ₪ 351

351 ₪ ממוצע

25.08.2011 49 ₪ 140,000 3,152 500 ₪ 280

280 ₪ ממוצע

308 ₪ כללי ממוצע

א' בייעוד חקלאי: 2011בתחום תכנית רע/ 6581גוש


10.11.2010 188 ₪ 1,000,000 1,029 900 ₪ 1,111

22.12.2009 188 ₪ 385,000 34,003 430 ₪ 895

22.12.2009 188 ₪ 385,000 34,003 430 ₪ 895

₪ ממוצע 967

בייעוד חקלאי: 2010בתחום תכנית רע/ 7650גוש


26.07.2009 28 ₪ 358,200 31,875 400 ₪ 896

16.11.2009 28 ₪ 180,000 31,875 200 ₪ 900

16.11.2009 28 ₪ 180,000 31,875 200 ₪ 900

18.11.2009 28 ₪ 180,000 31,875 200 ₪ 900

24.11.2009 139 ₪ 427,612 2,211 550 ₪ 777

29.11.2009 28 ₪ 198,000 31,875 191 ₪ 1,037

29.11.2009 28 ₪ 612,000 31,875 240 ₪ 900

₪ ממוצע 901

27



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




15.02.2010 28 ₪ 529,032 31,875 600 ₪ 882

23.05.2010 250 ₪ 79,800 18,839 84 30₪ 950

26.09.2010 28 ₪ 250,000 31,875 200 ₪ 1,250

06.10.2010 28 ₪ 237,500 31,875 200 ₪ 1,188

06.10.2010 28 ₪ 204,741 31,875 200 ₪ 1,024

12.10.2010 28 ₪ 225,000 31,875 200 ₪ 1,125

12.10.2010 28 ₪ 225,000 31,875 200 ₪ 1,125

13.10.2010 28 ₪ 225,001 31,875 200 ₪ 1,125

14.10.2010 28 ₪ 225,000 31,875 200 ₪ 1,125

01.11.2010 28 ₪ 230,000 31,875 200 31₪ 1,150

13.12.2010 28 ₪ 285,000 31,875 200 32₪ 1,425

1,124 ₪ ממוצע

17.04.2011 28 ₪ 280,112 31,875 200 ₪ 1,401

13.06.2011 56 ₪ 124,000 1,004 125 ₪ 992

12.06.2011 57 ₪ 124,000 1,004 125 ₪ 992

26.06.2011 22 ₪ 700,350 23,121 650 ₪ 1,077

15.09.2011 26 ₪ 250,000 18,522 240 ₪ 1,042

05.10.2011 281 ₪ 145,000 4,417 100 ₪ 1,450

01.12.2011 131 ₪ 455,160 1,000 400 ₪ 1,138

1,155 ₪ ממוצע

1,061 ₪ כללי ממוצע

מהערכים המתקבלים בשל 3000השפעתה של תכנית רע/לטענת שמאי המשיבה יש לנטרל את

.33פוטנציאל ספציפי שהיא יצרה

, היוצרת פוטנציאל במתחם. ראיה נוספת 15החלטה בעניין תת"ל/ 2007בגוש זה התקבלה בשנת

. בעסקאות למכר מ"ר 200-של כ לפוטנציאל זה מספר העסקאות הרב למכר קרקע בשטחים קטנים

למ"ר. ₪ 800מתקבל מחיר בסך כס, , בדומה לנשטחים גדולים

6587גוש

בקרקע חקלאית הנכללת באזור פיתוח עירוני ₪ 2,080משקפת שווי של 6587/276עסקה בגו"ח

א' והיא מהווה עסקת קיצון. 2009ברמה המחוזית בתחום תכנית רע/

מיועד לשטח חקלאי ודרך מוצעת 30 מיועד לשטח חקלאי ודרך מוצעת 31 מיועד לשטח חקלאי ודרך מוצעת 32 בהתאם להתכתבות אדריכל העיר עם השמאי המכריע מר עאטף עאלם 33

28



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



7661גוש

א' 23אושרה תמ"א 1998שבשנת ךבגוש זה, מושפעים מכ 2007 – 2004נתוני השווי מהשנים

שייעדה את הקרקע לחניון לילה לרכבת הקלה. בעקבות תביעות לירידת ערך בסכום כולל של

, נקבע שכפיצוי תקודם תכנית מפשירה למתחם. מכאן שהתכנון בגוש זה החל עוד 45,000,000$

והיה קיים פוטנציאל ממשי הנובע מאישור התכנית. 2002בשנת

כללי

בממוצע לעסקאות הכוללת השפעה של ₪ 925הנתונים, שמאי המשיבה קיבל שווי בסך בסיכום

בעסקאות שאינן כוללות השפעה של תכנית קונקרטית ₪ 308תכנית קונקרטית וממוצע בסך

ומשקפות לעמדתו את השווי האמיתי לקרקע חקלאית ללא פוטנציאל.

שמאים מכריעים

1,100 -לקרקע חקלאית במצב קודם במתחם עומד על כממוצע השווי שנקבע בשומות מכריעות

כמפורט להלן: ₪

שווי מ"ר קרקע חקלאית שמאי מכריע

₪ 950 משה נדם

₪ 1,122 דורית פריאל

₪ 1,165 עאטף עאלם

₪ 1,100 מוטי דיאמנט

₪ 1,100 נורית ג'רבי

₪ 1,065 אריה אריאל

₪ 1,130 34שושי שרביט שפירא

₪ 1,000 גבע בלטר

שווי מצב חדש 8.2.2.3

וטוען שבתכנית בוצע איזון בין דלקרקע ליח" ₪ 1,150,000שמאי המשיבה קובע שווי בסך

להלן:ההקצאות ע"י שינוי שטח הבנייה ומיקום ההקצאה, בהתבסס על הנתונים המפורטים

)לפני כניסתה לתוקף( 2015מכר קרקע ליח"ד ביעוד חקלאי בתחום רע/

מחיר חלקה תאריך שטח

רשום

שטח נמכר

ר"במ

חלק יחסי

במכר ד"יח מס'

בחלקהמס' יח"ד

ד"ליח לקרקע מחיר במכר

12.05.2010 49 ₪ 740,000 41,419 500 0.012072 182 2.20 ₪ 336,814

07.10.2010 11 ₪ 10,200,000 11,028 5,462 0.495285 49 24.27 ₪ 420,290

16.12.2010 31 ₪ 650,000 9,073 214 0.023586 40 0.94 ₪ 688,954

12.01.2010 54 ₪ 1,700,000 20,832 1,000 0.048003 90 4.32 35₪ 393,493

שתי ההחלטות נמצאות בערר 34 מחיר העסקה לפי מס שבח 35

29



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




רשום

שטח נמכר

ר"במ

חלק יחסי



ד"ליח לקרקע מחיר במכר

24.01.2010 40 ₪ 650,000 22,320 400 0.017921 101 1.81 ₪ 359,109

01.02.2010 2 ₪ 1,309,999 21,575 659 0.030545 94 2.87 ₪ 456,256

09.02.2010 40 ₪ 775,000 22,320 400 0.017921 101 1.81 ₪ 428,168

26.04.2010 65 ₪ 535,000 10,178 363 0.035650 42 1.50 ₪ 357,158

06.06.2010 31 ₪ 9,400,000 9,073 4,536 0.499945 40 20.00 ₪ 470,052

19.07.2010 37 ₪ 400,000 16,962 200 0.011791 74 0.87 ₪ 458,432

22.07.2010 37 ₪ 400,000 16,962 200 0.011791 74 0.87 ₪ 458,432

22.07.2010 37 ₪ 400,000 16,962 200 0.011791 74 0.87 ₪ 458,432

01.09.2010 2 ₪ 475,000 17,980 220 0.012236 79 0.97 ₪ 491,398

05.10.2010 43 ₪ 1,260,000 8,962 825 0.092055 30 2.76 ₪ 456,247

10.10.2010 20 ₪ 530,000 9,150 213 0.023279 39 0.91 ₪ 583,785

14.11.2010 16 ₪ 8,000,000 13,556 3,389 0.250000 60 15.00 ₪ 533,333

16.12.2010 34 ₪ 900,000 22,453 423 0.018839 100 1.88 ₪ 477,723

₪ 2010סיכום שנת 26,734,999 56.44 ₪ 473,647

24.01.2011 31 ₪ 666,000 9,073 214 0.023586 40 0.94 ₪ 705,913

26.01.2011 45 ₪ 1,250,000 46,036 750 0.016292 198 3.23 ₪ 387,508

12.04.2011 49 ₪ 550,000 41,419 250 0.006036 182 1.10 ₪ 500,669

30.05.2011 27 ₪ 550,000 13,255 233 0.017578 57 1.00 ₪ 548,923

12.06.2011 20 ₪ 589,692 9,150 213 0.023279 39 0.90 ₪ 655,213

13.06.2011 45 ₪ 520,000 46,036 250 0.005431 198 1.08 ₪ 483,611

20.06.2011 15 ₪ 19,500,000 6,680 6,680 1.000000 28 28.00 ₪ 696,429

04.07.2011 21 ₪ 500,000 9,275 216 0.023288 43 1.00 ₪ 499,300

06.07.2011 45 ₪ 900,000 46,036 375 0.008146 198 1.61 ₪ 558,012

25.07.2011 46 ₪ 1,000,000 21,562 400 0.018551 94 1.74 ₪ 573,457

10.08.2011 34 ₪ 22,381,034 22,453 7,634 0.340000 100 34.00 ₪ 658,266

27.09.2011 45 ₪ 500,000 46,036 250 0.005431 198 1.08 ₪ 465,010

04.10.2011 46 ₪ 550,000 21,562 200 0.009276 94 0.87 ₪ 630,803

05.12.2011 45 ₪ 650,000 46,036 312 0.006777 198 1.34 ₪ 484,386

27.12.2011 45 ₪ 175,000 46,036 70 0.001521 198 0.30 ₪ 581,263

28.12.2011 34 ₪ 3,369,828 22,453 1,123 0.050016 100 5.00 ₪ 673,756

654,669 ₪ 56.44 51,735,554 ₪ 2011סיכום שנת

12.01.2012 62 ₪ 550,002 19,719 200 0.010143 95 0.96 ₪ 570,815

31.01.2012 37 ₪ 2,100,000 16,962 793 0.046752 74 3.46 ₪ 607,004

10.05.2012 34 ₪ 5,096,531 22,453 1,793 0.079856 100 8.00 ₪ 637,066

₪ 2012סיכום שנת 7,746,533 12.42 ₪ 623,556

כניסתה לתוקף( אחר)ל 2015מכר קרקע ליח"ד בתחום רע/


רשום

שטח נמכר

ר"במ יחסי חלק



במכר לקרקע מחיר

ד"ליח

25.06.2012 62 ₪ 550,000 19,719 22,200 0.010143 95 0.96 ₪ 570,813

08.07.2012 40 ₪ 1,300,000 22,320 400 0.017921 101 1.92 ₪ 676,027

18.07.2012 37 ₪ 585,000 16,962 200 0.011791 74 0.87 ₪ 670,457

756,749 36₪ 17.50 35 0.500000 לפי לוח איזון 20,190,610 ₪ 28 06.08.2012

11.12.2012 34 ₪ 926,000 22,453 269 0.011990 400 1.20 ₪ 772,337

₪ 2012סיכום שנת 3,361,000 4.96 ₪ 677,890

עסקת קומבינציה –אומדן שמאי המשיבה 36

30



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




רשום

שטח נמכר

ר"במ יחסי חלק



במכר לקרקע מחיר

ד"ליח

12.02.2013 20 ₪ 500,000 0.023279 39 0.91 ₪ 550,740

18.02.2013 31 ₪ 785,000 0.023586 40 0.94 37₪ 832,045

21.02.2013 30 ₪ 670,000 0.038462 26 1.00 ₪ 670,000

21.02.2013 30 ₪ 670,000 0.038462 26 1.00 ₪ 670,000

10.03.2013 37 ₪ 550,000 0.021028 39 0.82 ₪ 670,646

17.03.2013 62 ₪ 550,000 0.010143 95 0.96 ₪ 570,813

07.04.2013 66 ₪ 15,260,000 1.000000 22 22.00 ₪ 693,636

02.05.2013 60 ₪ 38,400,000 0.771084 83 64.00 ₪ 600,000

705,571 38₪ 17.50 35 0.500000 לפי לוח איזון 19,295,000 ₪ 28 02.05.2013

12.05.2013 59 ₪ 315,000 0.010215 42 0.43 ₪ 734,250

702,740 ₪ 109.56 76,995,000 ₪ 2013סיכום שנת

המבקשלטענת שמאי המשיבה יש להוסיף היטל השבחה על חלק מהעסקאות שהוצגו ע"י שמאית

כמפורט להלן:

מס' סידורי מועד

העסקה חלקה/ מגרש

בתכניתשמאית לפיד "ליח קרקע שווי

ד"ליח קרקע שווי סופי השבחה היטל המבקש

1 25.06.2012 62 ₪ 934,058 ₪ מגולם 934,058

2 08.07.2012 40 ₪ 715,225 ₪ 376,400 ₪ 1,091,225

3 18.07.2012 37 ₪ 667,664 ₪ 376,400 ₪ 1,044,064

4 06.12.2012 62 ₪ ₪ מגולם 941,063 941,063

1,375,927 ₪ מגולם 1,375,927 ₪ 34 11.12.2012 5

6 12.02.2013 20 ₪ 532,382 ₪ 376,400 ₪ 908,782

7 18.02.2013 31 ₪ 804,310 ₪ 376,400 ₪ 1,180,710

8 21.02.2013 30 ₪ 1,106,323 ₪ מגולם 1,106,323

9 10.03.2013 37 ₪ 612,835 ₪ 376,400 ₪ 989,235

10 17.03.2013 62 ₪ 554,402 ₪ 376,400 ₪ 930,802

11 07.04.2013 2084 ₪ 1,028,902 ₪ מגולם 1,028,902

₪ מגולם 805,049 ₪ 2066 02.05.2013 12 811,015

1,123,179 ₪ מגולם 1,123,179 ₪ 59 12.05.2013 13

14 09.06.2013 37 ₪ ₪ מגולם 997,177 997,177

1,132,088 ₪ מגולם 1,132,088 ₪ 2049 31.07.2013 15

16 08.09.2013 2012 ₪ 444,526 ₪ 376,400 ₪ 901,400

17 09.09.2013 2012 ₪ 526,846 ₪ 376,400 ₪ 901,400

18 01.10.2013 2012 ₪ 1,001,561 ₪ 376,400 ₪ 899,067

19 26.11.2013 2012 ₪ 881,149 ₪ 376,400 ₪ 896,733

20 27.11.2013 2012 ₪ 881,149 ₪ 376,400 ₪ 896,733

21 23.12.2013 2050 ₪ ₪ מגולם 937,076 937,076

22 25.12.2013 2012 ₪ 877,198 ₪ 376,400 ₪ 896,733

1,042,188 ₪ מגולם 1,013,378 ₪ 40 17.02.2014 23

24 27.02.2014 2049 ₪ 5 82,872 ₪ 376,400 ₪ 815,620

לא דווחה 772,559 ₪ 2024 02.03.2014 25

26 28.05.2014 37 ₪ 659,580 ₪ 376,400 ₪ 1,073,652

27 28.05.2014 37 ₪ 659,178 ₪ 376,400 ₪ 1,073,652

1,020,960 ₪ מגולם 1,020,960 ₪ 2024 30.05.2014 28

העברה ללא תמורה 37 יהעסקת קומבינצ –אומדן שמאי המשיבה 38

31



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מס' סידורי מועד

העסקה חלקה/ מגרש

בתכניתשמאית לפיד "ליח קרקע שווי

ד"ליח קרקע שווי סופי השבחה היטל המבקש

29 29.06.2014 37 ₪ 975,704 ₪ 376,400 ₪ 1,040,900

₪ מגולם 931,153 ₪ 60 23.07.2014 30 931,153

889,521 ₪ מגולם 889,522 ₪ 2036 21.10.2014 31

₪ 993,711 ממוצע חשבונאי

לקרקע ₪ 1,040,000 -, ללא התאמה למועד, יעמוד בממוצע על כהמבקששווי הקרקע בשומת

ליח"ד.

550,000יח"ד, בעוד שהתמורה בחוזה עמדה על 0.96 -ל ₪ 900,000 -העסקה הראשונה הוערכה ב

. מתיקון הנתונים מתקבל קרקע ₪ 350,000 -, מכאן שמס שבח העריך את היטל ההשבחה ב₪

. ₪ 570,000ליח"ד בסך

במתחם חוזי מכר

לקרקע ליח"ד כמפורט להלן: ₪ 1,270,000ממוצע העסקאות במתחם מצביע על שווי בסך

במגרש מס' יח"ד מגרשים חלקות גוש מס' יח"ד

ד"ליח קרקע שווי במכר

7661 44,49,50

2044 47 94 ₪ 1,509,289

2045 47

2059 62 77 ₪ 1,082,802

2061 51

1,049,943 ₪ 36 62 2061, 2059חלק ממגרשים

לקרקע ₪ 1,047,974נקבע ממוצע של 44,49,50בגו"ח לטענתו, בשומה מכרעת שנערכה ע"י הח"מ

ליח"ד.

וטען כי לא הוצג על המבקשהגיב שמאי המשיבה לחוזים שהוגשו ע"י שמאית 10.03.2016ביום

בשנים 7661ידה ניתוח החוזים. שמאי המשיבה מפנה בתגובתו לריכוז מחירים למ"ר בנוי בגוש

על 2015ובשנת ₪ 21,751עומד על 2014, מהם עולה שהמחיר הממוצע בשנת 201539-ו 2014

במחירים. לעמדתו, בהתחשב בשינוי במדד תשומות 1.7%, משמע עלייה בשיעור ₪ 22,123

הבנייה אין מקום להביא בחשבון שינוי בשווי השמאי של הקרקע.

, הסכם 2011ובמגרש 2018שמאי המשיבה מצרף לתגובתו טבלת שווי לשומה עצמית במגרש

)נספח לחוזה קומבינציה והסכם ביצוע פאושלי 2018והקצאת דירות במגרש 2011שיתוף במגרש

ום נתונים אלו:( ומציג הטבלה שלהלן לסיכ23.07.2014מיום

המבקשחלק מהעסקאות מופיע בנספחים ל"א ט"ז לתגובתו לשומת 39

32



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



הערות שמאי שווי קרקע ליח"ד חלקה/מגרש

40 990,000 ₪

ירון

ספקטור

₪ 600,000. עבור אחד הבנקים הגדולים. שווי נטו 0דו"ח

17.5% רווחיותליח"ד, ₪ 390,000ליח"ד, היטל השבחה

2011 994,000 ₪

ירון

ספקטור

איזון עבור ייחוד דירות ותשלומי 09.09.2014מיום

שנראה כי היו ניכרים

שומה עצמית ערן ירקוני ₪ 1,004,000 2018

שמאי המשיבה מסיק מהנתונים כי אין בסיס לטענה לעליית מחירים במתחם.

2020במגרש מס' 28עסקת קומבינציה בחלקה

17.50יח"ד לחברת פרויקטים תמורת הקמת 17.5נמכרו 30.12.2012בעסקת קומבינציה מיום

לקרקע ליח"ד. בשומה מכרעת ₪ 1,150,000 -יח"ד לבעלים. במס שבח העריכו את התמורה ב

לקרקע ₪ 1,040,000שנערכה להשבחה בגין מימוש זה ע"י מר עאטף עאלם נקבע השווי על

ליח"ד.

והשווי ₪ 18,200,000, התמורה עמדה על 28בחלקה 02.05.2013מעסקת קומבינציה נוספת מיום

ע"י מס שבח, כפי שנקבע ע"י השמאי 1,040,000מס שבחה לקרקע ליח"ד עמד על שנקבע ע"י

המכריע מר עאטף עאלם.

7661גוש

נמצא שרובן מצביעות על שווי של 2009עסקאות למכר משנת 100-שמאי המשיבה מציין כי מכ

ליח"ד לפני היטל השבחה החל על הקונה. ₪ 670,000

שלהלן:כמו כן הוצגו נתוני העסקאות

שווי קרקע ליח"ד תמורה מס' יח"ד חלקה תאריך

08.07.2012 40 1.92 2,021,920 ₪40 1,053,083 ₪

21.02.2013 30 1 1,070,000 ₪41 1,070,000 ₪

07.04.2013 66 24,060,000 ₪42 1,093,636 ₪

2054מגרש -7661/47

והחברה תמחרו את היטל המסביר כיצד הבעלים 47שמאי המשיבה מציג ניתוח לעסקה בחלקה

.₪ 1,220,000-ההשבחה הצפוי כך ששווי קרקע ליח"ד + היטל השבחה הינו כ

ליח"ד )בהתאם להכרעת משה נדם( ₪ 376,000+ היטל השבחה בסך ₪ 1,300,000תמורה של 40 ליח"ד )בהתאם להכרעת דורית פריאל( ₪ 400,000+ היטל השבחה בסך ₪ 670,000תמורה של 41 ( 30ליח"ד )בהתאם להכרעת דורית פריאל בחלקה ₪ 400,000+ היטל השבחה בסך ₪ 15,260,000תמורה של 42

33



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



שומות מכריעות

שווי קרקע ליח"ד שמאי מכריע

₪43 950,000 משה נדם

₪ 1,058,000 דורית פריאל

₪ 1,040,000 עאטף עאלם

₪44 1,000,000 מוטי דיאמנט



₪ 960,000 45שושי שרביט שפירא

₪ 1,035,000 גבע בלטר

7661/44,49,50שומת הח"מ בגוש

שנקבע לקרקע ליח"ד, נקבע בהתעלם מתמורות ₪ 986,840לטענת שמאי המשיבה השווי בסך

₪ 1,270,000 עתידיות צפויות בחוזים, שככל שהיו מובאים בחשבון היו מצביעים על שווי בסך

בהתבסס על הנתונים שלהלן:

ר"למ שווי שטח תמורה חלקה תאריך #

1 28.09.2014 44 ₪ 2,134,206 183 ₪ 11,662

2 09.03.2014 50 ₪ 2,852,773 200 ₪ 14,264

3 26.12.2013 44 ₪ 3,462,838 183 ₪ 18,923

4 30.12.2013 50 ₪ 2,015,468 100 ₪ 20,155

5 30.12.2013 50 ₪ 2,880,397 138 ₪ 20,872

6 16.01.2014 44 ₪ 3,654,181 150 ₪ 24,361

7 19.01.2014 50 ₪ 2,047,200 100 ₪ 20,472

8 19.01.2015 50 ₪ 2,127,262 90 ₪ 23,636

9 23.01.2014 44 ₪ 2,660,200 138 ₪ 19,277

10 29.01.2014 50 ₪ 2,072,790 100 ₪ 20,728

11 06.02.2014 44 ₪ 2,819,199 125 ₪ 22,554

12 09.02.2014 50 ₪ 2,034,916 100 ₪ 20,349

13 12.02.2014 50 ₪ 2,054,263 100 ₪ 20,543

14 24.02.2014 50 ₪ 2,161,842 75 ₪ 28,825

15 27.02.2014 50 ₪ 2,660,652 125 ₪ 21,285

16 27.02.2014 50 ₪ 2,210,976 75 ₪ 29,480

17 02.03.2014 49 ₪ 2,016,492 93 ₪ 21,683

18 04.03.2014 44 ₪ 2,545,939 127 ₪ 20,047

19 04.03.2014 49 ₪ 2,095,000 93 ₪ 22,527

20 10.03.2014 44 ₪ 2,393,177 125 ₪ 19,145

21 13.03.2014 50 ₪ 3,812,910 180 ₪ 21,183

22 13.03.2014 49 ₪ 3,889,680 176 ₪ 22,100

23 13.03.2014 49 ₪ 2,118,852 93 ₪ 22,783

24 17.03.2014 49 ₪ 3,889,680 176 ₪ 22,100

25 18.03.2014 49 ₪ 2,020,000 100 ₪ 20,200

26 18.03.2014 50 ₪ 2,161,843 100 ₪ 21,618

₪ 1,120,000לפני מע"מ, כולל מע"מ 43 מגרש נחות לעמדת השמאי המכריע 44 שמאי המשיבה - ₪ 1,048,000לאחר הערעור הסכום יהיה כמעט בוודאות 45

34



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




27 19.03.2014 49 ₪ 2,691,500 130 ₪ 20,704

28 19.03.2014 49 ₪ 2,717,090 130 ₪ 20,901

29 20.03.2014 49 ₪ 2,108,616 94 ₪ 22,432

30 20.03.2014 49 ₪ 3,096,901 131 ₪ 23,640

31 20.03.2014 49 ₪ 2,415,000 93 ₪ 25,968

32 27.03.2014 49 ₪ 1,955,076 94 ₪ 20,799

33 27.03.2014 4 ₪ 2,763,720 125 ₪ 22,110

34 30.03.2014 44 ₪ 2,640,888 125 ₪ 21,127

35 30.03.2014 44 ₪ 3,391,187 125 ₪ 27,129

36 31.03.2014 50 ₪ 3,224,340 150 ₪ 21,496

37 02.04.2014 50 ₪ 1,985,785 80 ₪ 24,822

38 03.04.2014 50 ₪ 2,093,262 75 ₪ 27,910

39 07.04.2014 49 ₪ 2,047,200 100 ₪ 20,472

40 07.04.2014 49 ₪ 2,060,670 100 ₪ 20,607

41 09.04.2014 49 ₪ 2,090,000 100 ₪ 20,900

42 13.04.2014 49 ₪ 2,740,000 131 ₪ 20,916

43 13.04.2014 49 ₪ 2,006,000 94 ₪ 21,340

44 14.04.2014 49 ₪ 2,129,088 100 ₪ 21,291

45 23.04.2014 49 ₪ 2,108,616 93 ₪ 22,673

46 27.04.2014 50 ₪ 2,108,616 92 ₪ 22,920

47 29.04.2014 49 ₪ 2,666,478 126 ₪ 21,163

48 30.04.2014 49 ₪ 2,042,082 94 ₪ 21,724

49 07.05.2014 49 ₪ 2,093,262 94 ₪ 22,269

50 11.05.2014 50 ₪ 2,096,333 100 ₪ 20,963

51 19.05.2014 44 ₪ 2,036,964 91 ₪ 22,384

52 21.05.2014 49 ₪ 4,070,800 193 ₪ 21,092

53 21.05.2014 49 ₪ 2,047,200 94 ₪ 21,779

54 26.05.2014 50 ₪ 2,973,558 150 ₪ 19,824

55 29.05.2014 49 ₪ 2,067,672 100 ₪ 20,677

56 16.06.2014 49 ₪ 2,067,672 93 ₪ 22,233

57 17.06.2014 50 ₪ 2,177,709 75 ₪ 29,036

58 18.06.2014 49 ₪ 2,738,130 126 ₪ 21,731

59 19.06.2014 50 ₪ 2,088,144 100 ₪ 20,881

60 22.06.2014 44 ₪ 1,996,020 100 ₪ 19,960

61 30.06.2014 44 ₪ 2,585,614 150 ₪ 17,237

62 28.07.2014 49 ₪ 2,093,262 100 ₪ 20,933

63 10.09.2014 44 ₪ 2,033,893 91 ₪ 22,350

64 14.09.2014 49 ₪ 2,763,720 131 ₪ 21,097

65 02.10.2014 44 ₪ 2,619,000 125 ₪ 20,952

66 02.10.2014 49 ₪ 2,763,055 131 ₪ 21,092

67 23.10.2014 44 ₪ 2,075,861 91 ₪ 22,812

68 26.10.2014 49 ₪ 2,441,462 93 ₪ 26,252

69 28.10.2014 44 ₪ 2,958,204 125 ₪ 23,666

70 30.10.2014 44 ₪ 2,998,124 138 ₪ 21,726

71 04.11.2014 44 ₪ 2,095,309 91 ₪ 23,025

72 06.11.2014 44 ₪ 3,035,998 126 ₪ 24,095

73 10.11.2014 44 ₪ 2,030,822 100 ₪ 20,308

74 10.11.2014 44 ₪ 2,071,766 100 ₪ 20,718

75 10.112014 44 ₪ 2,079,955 100 ₪ 20,800

76 13.11.2014 44 ₪ 2,507,820 125 ₪ 20,063

77 24.11.2014 50 ₪ 2,194,660 100 ₪ 21,947

78 26.11.2014 50 ₪ 2,149,560 100 ₪ 21,496

35



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7




79 26.11.2014 50 ₪ 2,190,504 100 ₪ 21,905

80 01.12.2014 50 ₪ 2,180,268 100 ₪ 21,803

81 09.12.2014 44 ₪ 2,661,360 150 ₪ 17,742

82 09.12.2014 44 ₪ 2,036,964 100 ₪ 20,370

83 21.12.2014 44 ₪ 2,096,333 100 ₪ 20,963

84 04.02.2014 44 ₪ 2,819,199 68 ₪ 41,459

21,902 ₪ 46סטנדרטיות לדירות בנוי ר"מ ממוצע

85 16.01.2014 50 ₪ 2,149,560 92 ₪ 23,365

86 16.06.2014 49 ₪ 3,019,620 133 ₪ 22,704

87 17.06.2014 50 ₪ 3,684,960 125 ₪ 29,480

88 18.06.2014 44 ₪ 2,267,475 92 ₪ 24,646

25,049 ₪ גן דירות בנוי ר"מ ממוצע

1.1 רגילות לדירות ביחס מקדם

89 16.02.2014 44 ₪ 3,829,288 125 ₪ 30,634

90 13.04.2014 49 ₪ 4,100,000 150 ₪ 27,333

91 13.04.2014 50 ₪ 4,272,506 125 ₪ 34,180

30,716 ₪ גג דירות בנוי ר"מ ממוצע

1.4 רגילות לדירות ביחס מקדם

לטענתו, הנתונים שלעיל מצביעים גם על היחס בשווי בין דירות הגן ודירות הגג לדירות הרגילות.

שומת שושי שרביט

. בעסקה הקרובה ביותר למועד הקובע 2032 – 2031עסקאות במגרשים 50 -בשומה זו נבחנו כ

-יח"ד ומשקפת שווי בסך כ 8למכר 8,241,528, הוערכה התמורה בסך של 10.05.2012מיום

לקרקע ליח"ד. ₪ 1,030,000

2076,2077מגרשים 7661/60דיאמנט בגו"ח מוטי שומת

במתחם. בחלקה זו נערך חוזה מקורי מיום ביותר במיקום הגרוע הואהנכס בשומה זו

+ היטל השבחה שלפי אומדן מס שבח משקף שווי בסך 47ליח"ד ₪ 600,000לפי 02.05.2013

לקרקע ליח"ד, כפי שקבע גם השמאי המכריע. לצורך קבלת ההטבה במס שבח נערך ₪ 1,000,000

בנכס הסכם חדש.

נתוני השוואה מרחבי העיר

מחיר גו"ח תאריךשווי קרקע ליח"ד אקו'

מקדם מיקום ותאריך

שווי מ"ר מבונה אקו' מתואם

31.07.2011 7650/12 44,632,813 ₪ 1,224,552 ₪ 1.15 12,355 ₪

25.07.2010 6578/30 8,225,000 ₪ 1,434,776 ₪ 1.10 12,221 ₪

15.12.2010 6582/25 7,000,000 ₪ 1,367,808 ₪ 1.10 11,059 ₪

28.12.2011 562-6578/56148 37,554,000 ₪ 876,351 ₪ 1.30 12,358 ₪

₪ 11,998 ממוצע

ללא עסקאות קיצון 46 ₪ 38,400,000יח"ד תמורת 64 47 וממוקמות מתחת לקו מתח גבוה 4חלקות נושקות לכביש ה 48

36



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



7650גוש

, פוצלה 24.05.2011מיום 2002מגרש 7650/24149יח"ד בגו"ח 48עסקת הקומבינציה להקמת

₪ 1,114,500המשקפים ₪ 23,540,000שנמכרו תמורת 44%-עסקאות, האחת ל 2 -במס שבח ל

ליח"ד. במועד ₪ 1,375,000המשקפים ₪ 3,300,000 -שנמכרו תמורת כ 5% -ליח"ד והשנייה ל

העסקה לא היה קיים פיתוח במתחם.

, העומד על 241 -ו 12בחלקות 7650ווי מ"ר בנוי בגוש שמאי המשיבה מפנה לסקירה שערך לש

כמפורט להלן: ₪ 21,000

ר"למ מחיר בניה שנת נטו שטח עסקה מחיר תאריך

04.01.2012 ₪ 1,900,000 94 2012 ₪ 20,213

09.01.2012 ₪ 2,000,000 94 2011 ₪ 21,277

09.01.2012 ₪ 4,500,000 200 2012 ₪ 22,500

12.01.2012 ₪ 3,100,000 158 2012 ₪ 19,620

05.02.2012 ₪ 1,900,000 97 2012 ₪ 19,588

18.03.2012 ₪ 2,100,000 110 2012 ₪ 19,091

19.04.2012 ₪ 2,680,000 130 2012 ₪ 20,615

16.05.2012 ₪ 3,000,000 122 2012 ₪ 24,590

17.06.2012 ₪ 3,050,000 136 2012 ₪ 22,426

14.08.2012 ₪ 4,000,000 175 2012 ₪ 22,857

28.01.2013 ₪ 2,954,314 130 2014 ₪ 22,725

17.02.2013 ₪ 2,166,400 110 2013 ₪ 19,695

18.02.2013 ₪ 2,166,400 110 2014 ₪ 19,695

11.04.2013 ₪ 2,113,444 110 2014 ₪ 19,213

21,008 ₪ 241 לחלקה ממוצע

08.05.2012 ₪ 2,700,000 125 2012 ₪ 21,600

08.05.2012 ₪ 3,750,000 162 2012 ₪ 23,148

06.06.2012 ₪ 1,955,000 92 2012 ₪ 21,250

16.07.2012 ₪ 2,000,000 100 2012 ₪ 20,000

30.07.2012 ₪ 1,991,801 100 2012 ₪ 19,918

31.07.2012 ₪ 2,640,000 125 2012 ₪ 21,120

05.11.2012 ₪ 2,005,000 92 2012 ₪ 21,793

18.11.2012 ₪ 2,130,002 100 2012 ₪ 21,300

01.01.2013 ₪ 3,060,000 124 2012 ₪ 24,677

31.01.2013 ₪ 1,950,000 92 2013 ₪ 21,196

07.02.2013 ₪ 2,035,099 92 2013 ₪ 22,121

04.03.2013 ₪ 2,640,000 124 2013 ₪ 21,290

08.04.2013 ₪ 2,035,000 92 2013 ₪ 22,120

22.04.2013 ₪ 2,636,462 127 2013 ₪ 20,760

23.04.2013 ₪ 2,638,964 127 2014 ₪ 20,779

13.05.2013 ₪ 1,960,000 92 2013 ₪ 21,304

16.05.2013 ₪ 2,656,772 131 2014 ₪ 20,281

09.07.2013 ₪ 1,950,000 92 2013 ₪ 21,196

21,436 ₪ 12 לחלקה ממוצע

המהווה את מגרש התמורה 7649/308נרשמה במס שבח בגו"ח 49

37



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



העומד על 2015דומה לשווי מ"ר בנוי בתחום רע/ 241 -ו 12למ"ר בנוי בחלקות לעמדתו, השווי

סביר ₪ 1,100,000היה 2014. מאחר שהשווי המינימאלי ליח"ד במתחם תכנית רע/₪ 21,900 -כ

ע"י שמאית עומד על ערך דומה ולא כפי שנטען 2015לקבוע שהשווי לקרקע ליח"ד בתחום רע/

.המשיבה

טה מתחם האוניברסי

, עומד על 7650/12הנכס הוא במיקום נחות ושווי הקרקע ליח"ד לפי חוזה הקומבינציה בגו"ח

)ללא פיתוח(. ₪ 1,100,000

המבקשתגובה לנתוני השוואה בשומת

ליח"ד במגרש הממוקם ₪ 916,000 -עסקאות שהנמוכה בהן משקפת שווי של כ 4 -קיימות כ

₪ 1,700,000, והגבוהה שבהן משקפת שווי של 4לכביש מתחת לקו מתח ראשי ובחשיפה מלאה

למגרש המרוחק מאות מטרים מהעסקה הנמוכה.

הערכה לפי נוסחת המודל הכלכלי

, בהנחה שהתמורה ליח"ד 3שמאי המשיבה בוחן את השווי במצב החדש בהתאם לנוסחת תקן

למ"ר ביעוד ₪ 900והשווי במצב הקודם עומד על ₪ 670,000ללא היטל השבחה עומדת על

. התחשיב שהוצג ₪ 470,000על היטל ההשבחה . בהתאם לכך יעמוד מ"ר 220ושטח של חקלאי

לפי הנוסחה הוא לצורך בקרה בלבד.

נתוני השוואה מכפר סבא

בהתאם למכרזים ₪ 750,000לעמדת שמאי המשיבה שווי קרקע ליח"ד בכפר סבא עומד על

המפורטים להלן:

תאריך מס'

שטח מגרש מס'

50מחיר זוכה סכום פיתוח הוצ' ד"יח קרקע שווי 51ד"ליח

קרקע שווי 52ד"ליח


12.01.2011 184/4 4,313 57 ₪ 859,104 ₪ 47,355,556 ₪ 55,791,549 ₪ 831,979 ₪ 717,223 54₪ 706,179

12.01.2011 184/3 3,853 50 ₪ 753,600 ₪ 36,755,556 ₪ 43,390,045 ₪ 737,631 ₪ 635,889 55₪ 624,844

12.01.2011 184/2 4,394 57 ₪ 859,104 ₪ 47,355,556 ₪ 55,791,549 ₪ 831,979 ₪ 717,223 56₪ 706,179

12.01.2011 184/1 1,461 19 ₪ 286,368 ₪ 15,270,000 ₪ 17,999,568 ₪ 805,244 ₪ 694,176 57₪ 683,132

12.01.2011 16/5 4,255 56 ₪ 844,032 ₪ 46,755,556 ₪ 55,080,477 ₪ 836,043 ₪ 720,727 58₪ 709,683

12.01.2011 16/1 3,768 51 ₪ 768,672 ₪ 41,055,556 ₪ 48,393,117 ₪ 806,552 ₪ 695,303 59₪ 684,259

מ"ומע פיתוח כולל 50 מ"ומע פיתוח כולל 51 מ"מע וללא פיתוח כולל 52 מ"ומע פיתוח ללא 53 מהירה בניה בגין 15%קוזז 54 מהירה בניה בגין 15%קוזז 55 מהירה בניה בגין 15%קוזז 56 מהירה בניה בגין 15%קוזז 57 מהירה בניה בגין 15%קוזז 58 מהירה בניה בגין 15%קוזז 59

38



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



תאריך מס'

שטח מגרש מס'

60מחיר זוכה סכום פיתוח הוצ' ד"יח קרקע שווי 61ד"ליח



21.09.2011 2039 1,776 22 ₪ 333,630 ₪ 13,966,666 ₪ 16,534,963 ₪ 751,589 ₪ 647,922 ₪ 634,848

21.09.2011 2049 3,391 46 ₪ 697,590 ₪ 28,972,444 ₪ 34,305,625 ₪ 745,774 ₪ 642,909 ₪ 629,836

16.11.2011 15/1 1,400 15 ₪ 230,805 ₪ 9,833,325 ₪ 11,637,462 ₪ 775,831 ₪ 668,820 ₪ 655,555

16.11.2011 16/3 1,465 19 ₪ 292,353 ₪ 13,215,545 ₪ 15,622,385 ₪ 822,231 ₪ 708,820 ₪ 695,555

27.03.2012 1*4/2 2,827 36 ₪ 556,857 ₪ 23,055,556 ₪ 27,301,302 ₪ 758,369 ₪ 653,767 ₪ 640,432

27.03.2012 1*4/3 1,461 16 ₪ 247,492 ₪ 10,055,180 ₪ 11,911,501 ₪ 744,469 ₪ 641,783 ₪ 628,449

756,500ועל 23.12.2012לפי הסכם מכר מיום ₪ 740,000בנוסף, השווי לקרקע ליח"ד עומד על

אולם 64לפני מע"מ ופיתוח למפרט דומה למתחם נשוא הדיון 05.01.2014מהסכם מכר מיום ₪

במתחם הנדון. מאחר שעלות ₪ 21,000לעומת ₪ 16,000השווי למ"ר בנוי בכפר סבא עומד על

הבנייה והרווח היזמי זהים בשני הפרויקטים, יש לקבוע שההבדל נובע משווי הקרקע שבכ"ס

ברעננה. ₪ 1,208,690ליח"ד לעומת ₪ 739,107עומד על


זוכה, אולם שמאי המשיבה מציין כי ידוע לו שהוגשה לאפוטרופוס הצעה לפי למכרז זה לא נקבע

ליח"ד, אך היא סורבה. ₪ 1,000,000

מתחם נאות שדה

לעמדת שמאי המשיבה תוצאות המכרז אינן רלוונטיות לנכס מאחר שמדובר בקרקע המוחזקת

ן. עד היום לא ע"י פולשים והמכרז פורסם שנתיים לאחר המועד הקובע ומצריך התאמה לזמ

ניתנו היתרים במתחם זה הנושק לרח' ויצמן וכולל מגורים מעל מסחר ולכן אינו דומה לנכס

.2015, כפי שבא לידי ביטוי מנתוני המכר למקרקעין בתחום רע/נשוא הדיון כאן

סיכום שווי מצב חדש

ההפרש בסך במתחם. ₪ 680,000לעומת ₪ 1,300,000שווי קרקע ליח"ד מחוץ למתחם עומד על

, כפי שנקבע ₪ 470,000מגלם דחייה ופיתוח שבהפחתתם נקבל היטל השבחה בסך ₪ 620,000

ליח"ד. ₪ 1,150,000בשומת הוועדה ושווי בסך

מקדמים 8.2.2.4

מיקום

, וטוען 7661/44 מפנה לערר שהוגש נגד שומה מכרעת שנערכה ע"י הח"מ בגו"חהמשיבה שמאי

שכשרוצים לתאם עסקת השוואה למגרש מסוים, ניתן להביא בחשבון את מיקום המגרש, שטח

דירה ממוצעת ותמהיל דירות הגן/ גג בקביעת השווי במצב חדש.

מ"ומע פיתוח כולל 60 מ"ומע פיתוח כולל 61 מ"מע וללא פיתוח כולל 62 מ"ומע פיתוח ללא 63 נחתם מפרט זהה אצל דורון וגיא לוי כמו בכ"ס הירוקה 64

39



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מאחר שמקדם המיקום מגולם בשווי המגרש בלוח האיזון וההקצאה, אין בחשבון השווי במצב

מה גם ששטח הבנייה במגרש הותאם לצורך האיזון.חדש מקדמי הפחתה לעניין זה,

שלביות ופיתוח

אין בשלבי הפיתוח שהוגדרו בתכנית כדי לעכב את מתן היתרי הבניה, מעבר לשלביות הטבעית

ה' לתכנית מולאו או מצויים בשלבי תכנון 6.1הנדרשת בתוכנית מסוג זה. כל שלבי הביצוע בסעיף

וביצוע סופיים.

. בהתחשב בהליכי תכנון 17.09.2013תר בניה כשנה לאחר המועד הקובע ביום במתחם הופק הי

חודשים לכל היותר וככל שדחייה זו קיימת היא 5חודשים, יש להביא דחייה של 10 -של כ

מגולמת בשווי העסקאות.

רוב השמאים המכריעים קבעו דחיה מוגזמת שאינה נכונה ואינה עולה בקנה אחד עם המציאות

נקבע זוכה לעבודות הפיתוח ברח' ויצמן והתכנון בו הושלם עוד לפי אישור 2013בשנת בשטח.

התכנית.

ס.ק. ג' בוצעו. העבודות בס.ק. א, ה' 6.1עבודות הפיתוח מחוץ לתכנית, שנקבעו בשלביות בסעיף

מבוצעות והשלבים בס.ק. ד' מצויות בשלבי אישור מתקדמים.

שלביות טבעית

המשיבה אין להביא דחייה בגין שלביות טבעית לביצוע תכנית מסוג זה ועומדת על לעמדת שמאי

65א' 60/1לכל היותר, בהתבסס על ניתוח קצב הוצאת ההיתרים בכפר סבא בתכניות כס/ %11.61

:67כמפורט להלן 66א' 80/1כס/ -ו

תקופה

ממוצע שנתי של הפקת היתרי

בנייה

1.88% 2007עד סוף

10.56% 2008עד סוף

11.61% 2009עד סוף

10.82% 2010עד סוף

9.80% 2011עד סוף

לשנה בהתחשב בזה שעברו שנתיים 8.5% -קצב המימוש במתחם הנדון עומד על קצת פחות מ

יח"ד. 800 -וחצי והופקו עד כה היתרי בנייה ל

06.09.2006ביום אושרה 65 07.01.2007אושרה ביום 66שמאי המבקש הציג רשימת היתרי בניה שאושרו בשנים הללו לבנייה צמ"ק ובנייה רוויה. בניתוח הסטטיסטי התייחס לבניה 67

רוויה בלבד

40



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



פטור לממ"ד 8.2.2.5

68שמאי המשיבה טוען כי הפטור חל על בנייה ולא על מכירה ומפנה לערר חשדר מגדלי שליטה

ולהתייחסות יועמ"ש הוועדה להחלטת הגב' שושי שרביט שפירא.

בו את שטחו של הממ"ד אינו שווה ערך לשטח עיקרי ויש להפחית גם את , נטען שלמען הזהירות

שווי לניתוח הנתונים אינו משפיע על פטור מממ"ד חדר רגיל. הל בהשוואהעלות הבנייה העודפת

שאינו קיים במקרה זה. ,הקרקע שמגלם ממילא את נושא הפטור

ד ולא להקל על "הפטור הגורף נועד לעודד בניית ממנקבע ש חשדר בהחלטת ועדת הערר בעניין

יש נקבע מפורשת כי 70ובשפרה בן דוד 69סוחרי מקרקעין בהיטל השבחה. בהתאם לפסיקה בצרי

לכן יש להבחין בין אדם המבקש , לפרש את סעיפי הפטור בתוספת השלישית על דרך הצמצום

מבקש לבנות ממ"ד. במקרה של היזמים לא מתקיים היזם לעומת לבנות ממ"ד לדירה קיימת

שמאחורי עידוד הקמת מרחבים מוגנים, שכן בכל בניה חובה לבנות מרחבים מוגנים הרציונאל

עפ"י אישור פיקוד העורף.

בעל קרקע חקלאית שהופשרה למגורים וערכה עלה בכמה מונים, לא עומד ברציונאל הפטור היות

ור הם פטאין מקום לפרש את סעיף הפטור ולהעניק לולא קיים טעם סוציאלי במתן הפטור ו

שטח הממ"ד נמכר ע"י היזם כשטח עיקרי יח"ד. 350-ל בניית מאות מ"ר בנכסמהיטל השבחה ל

מרחיבה שלא מקובלת. ומתן פטור מעין זה מהווה פרשנות וכחלק בלתי נפרד מהבית

לחילופין, ככל שמחשבים פטור לממ"ד יש לגזור את שוויו מסך השטח האקוויוולנטי ולא רק

העיקרי + ממ"ד.מהשטח

מע"מ 8.2.2.6

)מחוזי ת"א( הקופה לתגמולים ופנסיה נ' הועדה 2409/99ע"א הכללת מע"מ בשווי הקרקע נקבע ב

)שלום ת"א( הועדה המקומית 35472-05-10"א שעופס"ד השרון לתכנון ולבניה רמתהמקומית

, בעסקאות בין עוסקים אין לכלול מע"מ . לעמדתולתכנון ובניה גבעתיים נ' פרי עלית בע"מ

ובעסקאות בין עוסק לפרטי המחיר יכלול מע"מ ויקוזז בחשבונית עצמית. בהקשר זה מפנה

פרט לשומת השמאי לחו"ד יועמ"ש הוועדה הגב' עירית גל ולכל החלטות השמאים המכריעים

.71משה נדם שקיזז מע"מ בשני המצבים

מהווים קבוצת המבקשקבוצות רכישה. 7-8טית וכולל משטח התכנית הנו בבעלות פר 95%

עו"ד דוד זעירא נ' הועדה המקומית לתכנון 126/14 -ו 140/14רכישה שבהתאם להחלטה בערר

ם שם אין לקזז מהשווי מע"מ ויש להוסיפו היכן שחסר.ובניה ירושלי

חשדר מגדלי שליטה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים 417/11ערר 68 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים 7417/09ע"א 69 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' שפרה בן דוד 3351/03ת.א. )ירושלים( 70 הוגש ערר שנמשך 71

41



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



סבירות השומה 8.2.2.7

המצבים נדחה בשומות שמאי המשיבה מציין כי השווי שנקבע ע"י שמאית המשיבה בשני

מכריעות והיטל ההשבחה שנקבע בהן עומד על הערכים שלהלן:

היטל השבחה ליח"ד שמאי מכריע

₪ 397,400 דורית פריאל

₪ 376,000 משה נדם

₪ 383,000 עאטף עאלם

₪ 373,000 מוטי דיאמנט



₪ 357,000 -ו ₪ 353,000 72שושי שרביט שפירא

₪73 367,600 גבע בלטר

₪ 400,000 לוחות האיזון

מימוש חלקי 8.2.2.8

62-יש לבחון את ההשבחה לפי השווי המיטבי של הנכס הכולל זכויות לשמאי המשיבה לעמדת

יח"ד כפי שהתבקש בהיתר. 59יח"ד ולא

תחשיב 8.2.3

שמאי המשיבה המבקששמאית

₪ 1,260 שווי קרקע חקלאית ₪ 900 שווי קרקע חקלאית

₪ 809,673 ללא ממ"ד שווי קרקע ליח"ד ₪ 1,150,000 שווי קרקע ליח"ד

מ"ר 13,130 שטח קרקע נישום מ"ר 13,130 שטח קרקע נישום

62 מס' יח"ד 59 מס' יח"ד

מצב קודם

₪ 16,543,577 = ₪ 1,260× מ"ר 13,130 ₪ 000,817,11 = ₪ 900× מ"ר 13,130

מצב חדש

₪ 33,378,835 = 0.84× ₪ 673,809× יח"ד 59 ₪ 71,300,000 = ₪ 1,150,000× יח"ד 62

השבחה

₪ 16,835,258 השבחה 59,483,000 ₪ השבחה

29,741,500 ₪ היטל השבחה 8,417,629 ₪ היטל השבחה

שתי ההחלטות נמצאות בערר 72 שמאי המשיבה - ₪ 380,000לאחר ערעור הסכום יהיה 73

42



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



ורמים ושיקולים בהערכהעקרונות ג .9

הבאים: הגורמים והשיקולים, באומדן ההשבחה בנכס הנדון הובאו בחשבון בין היתר

: 1965תשכ"ה, –)א( בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה 1בהתאם להוראות סעיף 9.1

עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש - השבחה 9.1.1

חורג.

:אחת מאלה -במקרקעין מימוש זכויות" 9.1.2

קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו 9.1.2.1

אלמלא אישור התכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג .

התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית. 9.1.2.2

העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת 9.1.2.3

בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, זכויות בהם הטעונה רישום

אך למעט העברת מכח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו...

(. 9.1.2.1במקרה הנדון המימוש המבוקש הנו לפי ס.ק. )

הובא בחשבון מיקום הנכס במרקם הכללי של העיר ובמתחם נשוא חוות הדעת. 9.2

נשוא חוות הדעת.מחיר מקרקעין בתאריך הקובע בסביבה בהתאמה לנכס 9.3

הכרעה .10

בנכס המבקשמעמד 10.1

לבעלי הקרקע המבקשעל אף פניות חוזרות ונשנות, לא הומצא לעיוני חוזה ההתקשרות בין

. וונבצר ממני לברר את מעמד

המבקשבהעדר מידע לעניין זה, הכרעתי בסוגיות השמאיות שבמחלוקת, בהנחה שיש בידי

ייפוי כח לייצוג בעלי הקרקע.

א' וההקלות 292/1העדר השבחה בגין תכנית רע/ 10.2

מ"ר לחלל הגג ושינוי מס' יחידות הדיור 58ניוד שמאי הצדדים מסכימים להעדר השבחה בגין

.בקומה זו

, קיבלתי את עמדת הצדדים להעדר השבחה.ותבהתחשב בהוראות התכנית ומהות ההקל

43



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



שווי מצב קודם 10.3

הקרקע משקף שווי קרקע חקלאית הכלולה במרקם הצדדים אינם חלוקים על כך ששווי

אולם הם חלוקים על השווי. שמאית ,לבנייה עירונית לפי תכניות מתאר ארציות ומחוזיות

בלבד. ₪ 900לעומת שמאי המשיבה הקובע ₪ 1,260קובעת השווי למ"ר קרקע לפי המבקש

פוטנציאל

2009לראות בעסקאות משנת שמאית המבקש מפנה להכרעתי במתחם, שם נקבע כי יש

.2006כעסקאות המשקפות ציפייה ספציפית לתכנית ונסמכת על נתוני עסקאות משנת

, לאחר ההחלטה להפקדת התכנית 2009בהכרעותי הקודמות פרטתי נתוני עסקאות משנת

, יחד עם זאת אין בקביעתי שם כדי לבטל את השפעת התכנית בעסקאות 30.10.2009ביום

הוועדה המחוזית ביום התקבלה במשרדי 2015תכנית רע/טה זו, מאחר ששקדמו להחל

גם עוד מראשיתה, יש לראות הבעלי הקרקע היו מודעים להליכי התקדמותו 20.03.2006

כמשקפים צפייה ספציפית לאישורה של התכנית. 2006בנתוני העסקאות משנת

לוסטרניק ובנו חב' להנדסה ובניין הועדה המקומית לתו"ב, רחובות נ' מ. 4487/01רע"א ב

נקבע ש"הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק בע"מ ול.י.ג.ר. השקעות בע"מ

אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שוויים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב

אזור חקלאי, אינו כשוויים של מקרקעין חקלאיים הצמודים לאזור בנוי".

:כמו כן נקבע

כן הם נמשכים זמן ניכר. עובדה זו גורמת -מטבעם, רבים הם שלבי התכנון ואף מתישים, ועל"

לכך שהידיעה על קיומם של הליכי התכנון הופכת לנחלת רבים, ובעקבות כך מתעוררת אצל

בעלי עניין ציפייה ואף נכונות להשקיע, ומכאן ועד לעלייה במחירי הקרקע הדרך קצרה.

ההופך את הציפייה למציאות, גורם לעלייה נוספת בערך המקרקעין, אישורה של התכנית

אם כי נראה שחלק הארי של העלייה התרחש כבר בשלבים של הציפייה לאישורה של

התוכנית. מכאן ברור שאם לצורך שומת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית תובא בחשבון

וההליכים שהיו כרוכים אותה עליית המחירים שנגרמה בעטיים של התכנית המשביחה

בכך, יימוג כלא היה כל השבח הצפוי מתכנית זו, ובכך תסוכל כליל המטרה שלה נועד היטל

"(.272-271[, בעמ' 7)ראה פרשת מנור ] ההשבחה

21/3השווי במצב קודם ישקף קרקע חקלאית מוכרזת בעלת פוטנציאל תכנוני הנגזר מתממ/

ת הוודאות והמסוימות שנקבעה בהן תוך ניטרול ותכניות המתאר הארציות, בהתחשב ברמ

.2015מרכיב השווי הנובע מהציפיות לאישורה של רע/

44



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



יהיה שיערך להניח שהתכנון שסביר ווי הקרקע משקף פוטנציאל לתכנון ומאחר מאחר וש

מתחם גדול יחסית ויכלול חלוקה חדשה והקצאות לצרכי ציבור ובהתחשב במיקום ב

צאתי שיש מקום לקבוע שונות בהערכת השווי החקלאי בחלקה עסקאות ההשוואה, לא מ

הנדונה. קונה פוטנציאלי יראה בקרקע במצב קודם קרקע לתכנון שמיקומה, שטחה ויעודה

.ישתנה

השיטה להערכת השווי

שמאי המשיבה הציג תחשיב לפי ה"מודל הכלכלי" המבוסס על היוון שווי עתידי למגורים

טוענת ששימוש בשיטה זו נהוג כשלא המבקשוי. שמאית בהתחשב בהיטל ההשבחה הצפ

קיימות עסקאות השוואה או כשאין אפשרות להשתמש בעסקאות האלו עקב חוסר

רלוונטיות.

לתקינה השמאית של מועצת השמאים, נקבע שהערכת הקרקע תתבצע ככל האפשר 3קן תב

אזורים אחרים ובגישות בגישת ההשוואה ובהעדר נתוני השוואה, ניתן להתבסס על נתונים מ

אחרות. כמו כן נקבע שרמת התוקף של תוצאת תחשיב היוון לשווי עתידי צפוי למגורים,

נמוכה מתוצאת השווי בגישת ההשוואה.

בהתחשב בריבוי העסקאות במתחם ובסביבתו, העדפתי את השימוש בגישת ההשוואה.

שווי קרקע חקלאית

וקובעת 2007 – 2004לקרקע חקלאית בשנים 7661הציגה נתוני מכר בגוש המבקששמאית

לפי נתוני 12.7%לשנה, בהתבסס על עליית מחירי דירות בשיעור 5%התאמה לזמן בשיעור

– 2010בשנים 7650 -ו 6588משרד הבינוי. כמו כן הוצגו נתוני מכר לקרקע חקלאית בגושים

לגוש 30%לעסקאות המתחם, 60%תונים לפי משקל של וגוזרת את השווי משיקלול הנ 2012

. 6588בגוש 10%-ו 7650

בגושים 2009-2011שמאי המשיבה הציג נתונים לעסקאות מכר בקרקע חקלאית בשנים

למ"ר, שנקבע בשומות ₪ 1,100ממוצע בסך הפנה לשווי ו 7650 -ו 6587,6581, 6584, 6588

מכריעות שנערכו במתחם.

7661מגוש נתוני השוואה

נמצא על ידה שהשווי הממוצע למ"ר קרקע בקשמנתוני העסקאות שהמציאה שמאית המ

לשנה לסך 5%למ"ר. לעמדתה, יש להתאים שווי זה לפי ₪ 1,000על 2004-2007עומד בשנים

למועד הקובע, בהתבסס על עליית המחירים לדירות מגורים ובהתחשב בעלייה ₪ 1,400של

זו על שווי הקרקע.

וההחלטה בדבר הפקדתה התקבלה ביום 20.03.2006הוגשה ביום 2015התכנית רע/

משקפות פוטנציאל קונקרטי ולא 2006. מכאן שמחירי העסקאות משנת 30.10.2006

פוטנציאל כללי, אולם בשל מעמדה של התכנית הוא פחות ודאי.

45



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



62בוצעו בחלקה 2007 – 2004לשנים המבקשמרבית נתוני העסקאות שהוצגו ע"י שמאית

עד ₪ 642. ביתר החלקות עומד השווי הממוצע על ₪ 1,418בה עומד השווי הממוצע למ"ר על

ריכוז המחירים הגבוהים בחלקה אחת מצביע עד למועד הגשת התכנית. ₪ 491ועל 2006שנת

שדווקא נתון זה עשוי להיות הנתון החריג וייתכן שהוא נובע משיווק של קרקע חקלאית

עדת להפשרה.המיו

לעניין ההתאמה שהוצעה לא מצאתי שבקרקע חקלאית יש מקום לקבוע התאמה לזמן

הנגזרת משווי קרקע למגורים, מאחר שקרקע חקלאית אינה מהווה קרקע ביעוד מגורים

ושינוי המחירים בה יכול לנבוע מגורמים שונים, חלקם ספקולטיביים וחלקם נגזרים

שאינם משקפים בהכרח מגמות תכנון אמיתיות מפרסומים שונים או שמועות להליכי תכנון,

ו/או הליכים שיסתיימו בהצלחה, על כל המשתמע מכך )זמן וסיכון(.

עולים הנתונים הבאים:שבוצעו לאחר ההחלטה להפקדת התכנית מנתוני עסקאות מכר

במ"ר נמכר שטח רשום שטח מחיר חלקה תאריך

קרקע למ"ר שווי

05.01.2009 49 ₪ 288,975 41,419 250 ₪ 1,156 04.02.2009 37 ₪ 600,000 16,962 198 ₪ 3,030 11.03.2009 59 ₪ 280,000 9,790 250 ₪ 1,120 05.01.2009 11 ₪ 320,333 13,656 200 ₪ 1,602 05.01.2009 11 ₪ 320,333 13,656 200 ₪ 1,602 05.01.2009 11 ₪ 320,000 13,656 200 ₪ 1,600 05.01.2009 11 ₪ 360,374 13,656 225 ₪ 1,602 05.01.2009 11 ₪ 360,374 13,656 225 ₪ 1,602 05.01.2009 11 ₪ 640,666 13,656 400 ₪ 1,602 19.04.2009 21 ₪ 15,480,000 9,275 9275 ₪ 1,669 23.04.2009 59 ₪ 400,000 9,790 250 ₪ 1,600 21.05.2009 2 ₪ 675,000 21,575 440 ₪ 1,534 21.06.2009 11 ₪ 320,333 13,656 200 ₪ 1,602 21.06.2009 11 ₪ 320,333 13,656 200 ₪ 1,602 23.06.2009 50 ₪ 13,125,000 44,376 8210 ₪ 1,599 23.06.2009 50 ₪ 6,400,000 44,376 3754 ₪ 1,705

30.0.2009 11 ₪ 320,333 13,656 200 ₪ 1,602 10.09.2009 2 ₪ 800,000 21,575 440 ₪ 1,818 26.10.2009 11 ₪ 373,188 13,656 200 ₪ 1,866

1,658 ₪ ממוצע12.05.2010 49 ₪ 740,000 41,419 500 ₪ 1,480 07.10.2010 11 ₪ 10,200,000 11,028 5462 ₪ 1,867 16.12.2010 31 ₪ 650,000 9,073 214 ₪ 3,037 12.01.2010 54 ₪ 1,700,000 20,832 1000 ₪ 1,700 24.01.2010 40 ₪ 650,000 22,320 400 ₪ 1,625 01.02.2010 2 ₪ 1,309,999 21,575 659 ₪ 1,988 09.02.2010 40 ₪ 775,000 22,320 400 ₪ 1,938 26.04.2010 65 ₪ 535,000 10,178 363 ₪ 1,474 06.06.2010 31 ₪ 9,400,000 9,073 4536 ₪ 2,072 19.07.2010 37 ₪ 400,000 16,962 200 ₪ 2,000 22.07.2010 37 ₪ 400,000 16,962 200 ₪ 2,000 22.07.2010 37 ₪ 400,000 16,962 200 ₪ 2,000 01.09.2010 2 ₪ 475,000 17,980 220 ₪ 2,159 05.10.2010 43 ₪ 1,260,000 8,962 825 ₪ 1,527 10.10.2010 20 ₪ 530,000 9,150 213 ₪ 2,488 14.11.2010 16 ₪ 8,000,000 13,556 3389 ₪ 2,361 16.12.2010 34 ₪ 900,000 22,453 423 ₪ 2,128

1,991 ₪ ממוצע

46



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



במ"ר נמכר שטח רשום שטח מחיר חלקה תאריך

קרקע למ"ר שווי

24.01.2011 31 ₪ 666,000 9,073 214 ₪ 3,112 26.01.2011 45 ₪ 1,250,000 46,036 750 ₪ 1,667 12.04.2011 49 ₪ 550,000 41,419 250 ₪ 2,200 30.05.2011 27 ₪ 550,000 13,255 233 ₪ 2,361 12.06.2011 20 ₪ 589,692 9,150 213 ₪ 2,769 13.06.2011 45 ₪ 520,000 46,036 250 ₪ 2,080 20.06.2011 15 ₪ 19,500,000 6,680 6680 ₪ 2,919 04.07.2011 21 ₪ 500,000 9,275 216 ₪ 2,315 06.07.2011 45 ₪ 900,000 46,036 375 ₪ 2,400 25.07.2011 46 ₪ 1,000,000 21,562 400 ₪ 2,500 10.08.2011 34 ₪ 22,381,034 22,453 7634 ₪ 2,932 27.09.2011 45 ₪ 500,000 46,036 250 ₪ 2,000 04.10.2011 46 ₪ 550,000 21,562 200 ₪ 2,750 05.12.2011 45 ₪ 650,000 46,036 312 ₪ 2,083 27.12.2011 45 ₪ 175,000 46,036 70 ₪ 2,500 28.12.2011 34 ₪ 3,339,828 22,453 1123 ₪ 2,974

2,473 ₪ ממוצע12.01.2012 62 ₪ 550,002 19,719 200 ₪ 2,750 31.01.2012 37 ₪ 2,100,000 19,692 793 ₪ 2,648 10.05.2012 34 ₪ 5,096,531 22,453 1793 ₪ 2,842

2,747 ₪ ממוצע

נמצא שהוא עומד בממוצע על הערכים למ"ר קרקע חקלאית, 7661מניתוח השווי בגוש

שלהלן:

שווי מ"ר ממוצע שנה

2009 1,658 ₪

2010 1,991 ₪

2011 2,473 ₪

2012 2,747 ₪

, בחלקות 7661לשם ניטרול השפעת התכנית בחנתי נתוני עסקאות בקרקע חקלאית בגוש

מעסקאות אלו עולים . 21/3או במרקם למגורים לפי תממ/ 2015שאינן נכללות בתחום רע/

הנתונים הבאים:

ר"למ מחיר תמורה נמכר שטח מכירה שווי ח"גו תאריך

22/01/2008 7660/78 94,875 ₪ 500 ₪ 94,875 ₪ 190

09/04/2008 7661/7 64,722 ₪ 500 ₪ 129,492 ₪ 259

30/06/2008 7661/12 166,600 ₪ 350 ₪ 166,601 ₪ 476

30/06/2008 7661/12 195,500 ₪ 450 ₪ 195,500 ₪ 434

30/12/2009 7660/39 882,837 ₪ 1,000 ₪ 882,837 ₪ 883

27/07/2010 7661/12 91,000 ₪ 1,260 ₪ 273,000 ₪ 217

27/08/2010 7660/48 90,000 ₪ 300 ₪ 90,000 ₪ 300

06/01/2011 7660/48 80,000 ₪ 302 ₪ 80,000 ₪ 265

25/04/2013 7661/12 75,000 ₪ 140 ₪ 75,000 ₪ 536

09/05/2013 7661/12 75,000 ₪ 140 ₪ 75,000 ₪ 536

47



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



למ"ר ₪ 500-מהנתונים עולה שקרקע חקלאית, ללא פוטנציאל בסביבות הנכס, נסחרת בכ

למ"ר ₪ 900-הממוקמת מול השירות הווטרינרי בוצעה עסקה בסך כ 39. בחלקה 2013בשנת

קרקע.

בנוסף, בחנתי נתוני העסקאות שהוצגו בגושים אחרים כדלהלן:

6588גוש

מחיר למ"ר שטח נמכר מחיר חלקה תאריך25.03.2009 2 ₪ 225,555 300 ₪ 752 16.06.2009 2 ₪ 126,682 200 ₪ 633 01.09.2009 2 ₪ 170,000 250 ₪ 680 15.07.2010 2 ₪ 215,000 150 ₪ 1,433 06.10.2010 14 ₪ 2,160,000 1,314 ₪ 1,644 31.10.2010 8 ₪ 1,200,000 1,295 ₪ 927 22.05.2011 2 ₪ 500,000 500 ₪ 1,000 26.08.2011 2 ₪ 630,000 600 ₪ 1,050

6584גוש

מחיר למ"ר שטח נמכר מחיר חלקה תאריך17.10.2010 50 ₪ 70,000 100 ₪ 700

6581גוש

מחיר למ"ר שטח נמכר מחיר חלקה תאריך10.11.2010 188 ₪ 1,000,000 900 ₪ 1,111 22.12.2009 188 ₪ 385,000 430 ₪ 895 22.12.2009 188 ₪ 385,000 430 ₪ 895

7650גוש

מחיר למ"ר שטח נמכר מחיר חלקה תאריך26.07.2009 28 ₪ 358,200 400 ₪ 896 16.11.2009 28 ₪ 180,000 200 ₪ 900 16.11.2009 28 ₪ 180,000 200 ₪ 900 18.11.2009 28 ₪ 180,000 200 ₪ 900 24.11.2009 139 ₪ 427,612 550 ₪ 777 29.11.2009 28 ₪ 198,000 191 ₪ 1,037 29.11.2009 28 ₪ 216,000 240 ₪ 900 15.02.2010 28 ₪ 529,032 600 ₪ 882 23.05.2010 250 ₪ 79,800 84 ₪ 950 26.09.2010 28 ₪ 250,000 200 ₪ 1,250 06.10.2010 28 ₪ 237,500 200 ₪ 1,188 06.10.2010 28 ₪ 204,741 200 ₪ 1,024 12.10.2010 28 ₪ 225,000 200 ₪ 1,125 12.10.2010 28 ₪ 225,000 200 ₪ 1,125 13.10.2010 28 ₪ 225,001 200 ₪ 1,125 14.10.2010 28 ₪ 225,000 200 ₪ 1,125 01.11.2010 28 ₪ 230,000 200 ₪ 1,150 13.12.2010 28 ₪ 285,000 200 ₪ 1,425 17.04.2011 28 ₪ 280,112 200 ₪ 1,401 13.06.2011 56 ₪ 124,000 125 ₪ 992 12.06.2011 57 ₪ 124,000 125 ₪ 992 26.06.2011 22 ₪ 700,350 667 ₪ 1,050 15.09.2011 26 ₪ 250,000 250 ₪ 1,000

48



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מחיר למ"ר שטח נמכר מחיר חלקה תאריך05.10.2011 281 ₪ 145,000 100 ₪ 1,450 01.12.2011 131 ₪ 455,160 400 ₪ 1,138

ריכוז שווי ממוצע מנתוני השוואה ברחבי העיר

גוש תאריךשווי ממוצע

למ"ר קרקע

הפוטנציאל התכנוני

2009-2011

6588 1,015 ₪

. חלק מהחלקות נכללו בתכנית 531בדרום העיר, סמוך לדרך מס' נדרשה שם 03.10.2011א' שלפי החלטת ועדה מחוזית מיום 2012רע/

שנדחתה 2012תכנית חדשה. בעבר נדונה בחלק מהחלקות תכנית רע/ ע"י הוועדה המחוזית.

כנ"ל ₪ 700 6584 2010

2010 6581 967 ₪ מזרחי בסמוך לצומת רעננה מרכז. החלטה במרכז העיר בחלק הצפוני

6.5.2012בתנאים. ביום 6.5.2012להפקדת התכנית התקבלה ביום 74נקבע שהתנאים לא מולאו

2009-2011

7650 1,070 ₪ בצפון מערב העיר בסמוך לפארק רעננה.

( שלפי הודעת מהנדס העיר 2010במתחם קיימת תכנית בהכנה )רע/ .2011עד סוף 2010שיתוף הציבור מאוקטובר התנהל בה הליך של

הוא המתאים ביותר לבחינת השווי 7650מכלל נתוני ההשוואה שהוצגו, מצאתי שגוש

רים לעסקאות בגוש זה ניתן להתרשם שמחירי הקרקע יהחקלאי במצב קודם. מטבלת המח

ולאחר ₪ 1,000-כ)מועד בו התקיים שיתוף הציבור( עמדו על 2010אוקטובר -2009בשנים

.₪ 1,200-מכן על כ

שומות מכריעות

מערכי שווי שנקבעו בשומות מכריעות בסביבת הנכס, עולים הנתונים הבאים:

שווי מ"ר קרקע חקלאית גו"ח שמאי מכריע

1,125 ₪ 7661/37 שושי שרביט שפירא


7661/67 גבע בלטר₪ 1,000

₪ 1,000

1,122 ₪ 7661/43 תמיר שדה

1,065 ₪ 7661/28 אריה אריאל

₪ 1,100 7661/44,47,49,50 נורית ג'רבי


₪ 1,100 7661/60 מוטי דיאמנט

1,165 ₪ 7661/28 עאלם עאטף

1,122 ₪ 7661/30 דורית פריאל

₪ 7661/40 משה נדם 950

כנית בטלהד' לחוק הת 86בהתאם להוראות סעיף 74

49



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



, לא מצאתי בנתוני 2009-2013בהתחשב במכלול הנתונים ובעליית מחירי הקרקע בשנים

הצדדים משום שינוי לשווי שנקבע בשומותי הקודמות שבמתחם התכנית. לאור זאת, יעמוד

.₪ 1,100שווי מ"ר קרקע חקלאית בסך

שווי מצב חדש 10.4

וללא ממ"ד בסך ₪ 750,000קובעת שווי קרקע ליח"ד כולל ממ"ד בסך המבקששמאית

ליח"ד. ₪ 1,150,000. שמאי המשיבה קובע שווי קרקע ליח"ד של ₪ 673,809

חוזי מכר כפי שנקבע על ידי בשומות קודמות שערכתי במתחם לפי מניתוח שווי קרקע ליח"ד

במגרשים שונים במתחם נמצא שווי קרקע ליח"ד כדלהלן:

ד"יח מס' מגרש ח"גו תאריך תמורת

75תקבוליםבסיסי אומדן דירה למחיר

לממכר תמורהלקרקע תמורה 76ליח"ד

05.05.2013 7661/44 2044 47

49% ₪ 2,460,000 ₪ 96,023,390 ₪ 1,021,525 2045 47

16.06.2013 7661/44 2044 47

49% ₪ 2,505,000 ₪ 97,779,915 ₪ 1,040,212 2045 47

05.05.2013 7661/50 2059 62

₪ 2,500,000 ₪ 30,600,000 ₪ 850,000 2061 51

16.06.2013 7661/50 2059 62

₪ 2,500,000 ₪ 30,600,000 ₪ 850,000 2061 51

05.05.2013 7661/50 2059 62

50% ₪ 2,460,000 ₪ 80,237,278 ₪ 1,042,043 2061 51

16.06.2013 7661/50 2059 62

7728.313% ₪ 2,505,000 ₪ 55,194,939 ₪ 1,082,254 2061 51

11.06.2013 7661/49 2057 61 78₪ 52,460,000 79₪ 860,000

23.02.2014 7661/60 ₪ 54,140,000 ₪ 845,938

סיכון ולעמדת שמאי הקומבינציה מרכיב וי בחוזי יש להוסיף לשו המבקשלטענת שמאית

המשיבה יש לקבוע מקדם התאמה למיקום.

לשם בחינת סבירות השווי בעסקאות אלו, המהוות בחלקן עסקאות קומבינציה ובחלקן

מכר נוספות המבוססות על מחירים חזויים, בחנתי נתוני השווי בעסקאות ,עסקאות תמורה

באים:עולים הנתונים המהם למגרשים בתחום התכנית, 7661בגוש

בסיסי לאומדן המחיר הבסיסי לדירה 75 ללא מע"מ 76 יח"ד 26יח"ד בתוספת שווי בנוי של 83מתקבולים של 77 בגין איזון בשווי היחידות שנבחרו ע"י הרוכש ₪ 140,000התמורה כוללת תוספת 78-, המשקף כ02.05.2013קורי מיום על שווי זה יש להוסיף סכום היטל ההשבחה החל על הרוכש. בנכס זה קיים הסכם מ 79

11.06.2013ליח"ד + היטל השבחה. המכר בוצע לפי ההסכם מיום ₪ 600,000

50



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מגרשים נמכר שטח ח"גו תאריך

מס' ד"יח

במגרש ד"יח מס'

מחיר מוערך בממכר תמורה לקרקע

ד"ליח

10/05/2012 34 1,796 2032-2031 100 8.00 ₪ 8,241,528 ₪ 1,030,329

25/06/2012 62 200 2078-2079 95 0.96 ₪ 900,000 ₪ 934,058

08/07/2012 40 400 2035-2037 101 1.81 ₪ 1,300,000 ₪ 718,218

06/12/2012 62 200 2078-2079 95 0.96 ₪ 929,998 ₪ 965,191

11/12/2012 34 268 2031, 2032 100 1.19 ₪ 1,686,000 ₪ 1,411,207

30/12/2012 28 1,578 2019 35 17.50 ₪ 18,200,000 80₪ 1,040,000

21/02/2013 30 428 2023-2027 118 1.83 ₪ 2,100,000 ₪ 1,144,472

07/04/2013 66 5,014 2084-2086 56 22.00 ₪ 23,620,000 ₪ 1,073,728

05/05/2013 30 2023 26 13.00 ₪ 13,520,000 ₪ 1,040,000

09/06/2013 37 397 2033, 2034 74 1.73 ₪ 1,818,380 ₪ 1,049,880

-וכ ₪ 1,100,000-מנתונים אלו עולה ששווי קרקע ליח"ד לאחר אישור התכנית עומד על כ

יצוין כי גם לאחר שביצעתי התאמה למיקום המגרש בהתאם לפני אישורה. ₪ 900,000

למקדמים שקבעתי בהכרעתי בעבר, לא השתנה הממוצע לשווי קרקע ליח"ד.

שלא נכללו בחוות דעתי בעבר, משקפות שווי מעיון בנתוני הצדדים עולה שחלק מהעסקאות,

לקרקע ליח"ד. בחלק מהחלקות מס' עסקאות כגון ₪ 800,000-כ-ל ₪ 440,000-שבין כ

, כמפורט להלן:62-ו 37בחלקות

שווי קרקע ליח"ד לפי שמאית המבקש חלקה תאריך

18.07.2012

37

667,666 ₪

10.03.2013 612,835 ₪

09.06.2013 1,049,880 ₪

25.06.2012

62

934,058 ₪

17.03.2013 554,402 ₪

06.12.2013 941,063 ₪

מגלמים, ככל הנראה, ₪ 940,000-מנתונים אלו אני מסיקה כי ערכי השווי הנמוכים מכ

תשלומים נוספים החלים על הקונה.

למועד הקובע ואין בהן כדי מאוחריםמועדים שהוצגו ע"י הצדדים בוצעו בעסקאות נוספות

למועד אישור התכנית. תיהשווי שקבעלשנות את

ומכפר סבא עסקאות נוספות מרחבי העיר

בהתחשב במספר העסקאות שבוצעו בתחום התכנית, לא מצאתי שיש צורך בגזירת השווי

כמו כן לא מצאתי שיש מקום להשוואה לנתוני מכר מנתונים במתחמים אחרים בעיר רעננה.

לפי ההסכם התמורה תהייה עפ"י שומה מכרעת שנערכה ע"י מר עאלם עאטף 80

51



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



כפר סבא, שהמחירים בה אינם מהווים אינדיקציה למחירים ברעננה ואינם נדרשים לאור מ

נתוני העסקאות שבוצעו במתחם ולא נדרשת בהן התאמה ליישוב.


זוכה, כלומר לא התקיימה עסקה המצביעה על שווי. א נקבע צעות ולא הוגשו המכרז לל

.נתוני המכרז אינם רלוונטייםלפיכך,

419/2014מכרז רמ"י מס' מר/

מביאה בחשבון את המכרז במתחם הממוקם בפינת הרחובות ויצמן המבקששמאית

. שמאי השיבה טוען כי מדובר בנכס שכלל אינו 2015סמוך למתחם תכנית רע/, בועתידים

דומה למגרש הנישום ואין לערוך ביניהם השוואה.

למגורים מעל מסחר ההשוואה כולל בנייהנשוא קיבלתי את עמדת שמאי המשיבה. המכרז

צמן ובחלק וממוקם בצומת רחובות ראשיים, בשונה מהנכס הנישום הממוקם הרחק מרח' וי

הצפון מערבי של התכנית, גם אם מביאים בחשבון שהפינויים במתחם זה צפויים להתבצע על

במכתב התחייבות. המבקשחשבון הרשות המקומית כפי שהציגה שמאית

השווי בגישת החילוץ )השווי השיורי( בחינת

גישת ההשוואה מהווה את הגישה המועדפת לאומדן שווי קרקע. מאחר שבמתחם בוצעו

עסקאות בסמיכות למועד הקובע, לא מצאתי שיש מקום לגזור את השווי בגישה זו.

שווי קרקע ליח"ד בשומות מכריעות במתחם

:במתחם להלן ערכי השווי לקרקע ליח"ד במגרשי בנייה

מגרש גו"ח שמאי מכריעשווי קרקע

ליח"דשושי שרביט

978,430 ₪ 2034 7661/37 שפיראשושי שרביט

969,000 ₪ 2036 7661/40 שפירא

7661/67 גבע בלטר2087 ₪ 975,780

2088 ₪ 975,780

965,000 ₪ 2042 7661/28 אריה אריאל

7661/47 81נורית ג'רבי

2019 ₪ 950,000

2053 ₪ 995,575

2054 ₪ 920,550

לקרקע ליח"ד בהתאמה לנתוני המגרש ₪ 950,000נגזר משווי בסיסי בסך 81

52



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מגרש גו"ח שמאי מכריעשווי קרקע

ליח"ד

7661/44,49,50 81נורית ג'רבי

2044 ₪ 943,564

2045 ₪ 929,575

2055 ₪ 929,575

2057 ₪ 1,047,974

2058 ₪ 1,027,425

2059 ₪ 1,023,220

2061 ₪ 1,047,974

2062 1,002,963 ₪

7661/34 מוטי דיאמנט

2032 ₪ 1,000,000

2076 ₪ 1,000,000

1,040,000 ₪ 2077 7661/60 עאלם עאטף

1,058,000 ₪ 2020 7661/28 דורית פריאל

₪ 2026 7661/30 משה נדם 950,000

1,150,000עולה שעמדת שמאי המשיבה לשווי בסך ,מערכי השווי שנקבעו בשומות מכריעות

ליח"ד, לפי נתוני המגרשים. השווי ₪ 1,058,000עד ₪ 950,000נדחתה והערכים נעים בין ₪

לא נתמך בנתונים שהציגה והוא חורג באופן ₪ 750,000בסך המבקששנקבע ע"י שמאית

משמעותי מקביעתם של כל השמאים המכריעים במתחם.

כדי לשנות הצדדים העסקאות שהוצגו ע"י בנתוני שיש לול הנתונים, לא מצאתי בהתחשב במכ

בסיסי ם התכנית. לאור זאת, יעמוד שווי קרקעושווי שנקבע בשומותי הקודמות שבתחאת ה

.₪ 950,000 עלליח"ד

התאמות

מאחר ונתוני השווי נגזרו מערכי קרקע בתחום התכנית, ככל שקיימת דחייה -דחייה וסיכון

מימוש הבנייה בנכס, היא משתקפת בשווי העסקאות.ל

מיקום המגרשים משפיע על שווים. מאחר ועסקאות ההשוואה משקפות בחלקן -מיקום

מגרשים פינתיים לאורך שבילים ירוקים להולכי רגל, הבאתי בחשבון שהשפעתם מגולמת

הבאתי בחשבון מקדם מיקום בסמיכות לשביל ציבורי / ציר במגרשיםבשווי. בקביעת השווי

.1.03 -ולמגרש פינתי 1.02ירוק

החוצה את מ', 25ברוחב רח' נעמי שמר מהווה ציר תנועה מרכזי -סמיכות לדרך ראשית

ומנקז את התנועה מרח' ויצמן בדרום לכיוון דרך צפונית המתחם נשוא הדיון מדרום לצפון

ש הטבעת המקיף את העיר. במדרג הדרכים רח' ויצמן מהווה ציר חדשה המתחברת לכבי

ורח' נעמי שמר מהווה ציר ראשי משני. 4ר את התנועה לדרך ארצית מס' המחבתנועה ראשי

, בשל התנועה רח' נעמי שמרלמגרשים הפונים ל 5%לפיכך הבאתי בחשבון הפחתה בשיעור

.והצפויה לעבור ב

53



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



ממ"ד 10.5

טוענת כי יש להביא בחשבון ההשבחה במימוש בהיתר בנייה פטור לממ"ד. המבקששמאית

הפטור חל על בנייה בהיתר 82שמאי המשיבה מציין מנגד כי בהתאם לערר חשדר מגדלי שליטה

ולא על מכירה וכי הפטור נועד לעודד הקמת ממ"דים ולא להקל על סוחרי מקרקעין בתשלום

83הפטור בגישה מצמצמת כפי שנקבע בפסיקה בצרי היטל השבחה. לטענתו יש לפרש את סעיף

.84ובשפרה בן דוד

סוגיית הזכות לפטור מהווה סוגיה משפטית, יחד עם זאת, משנטענה בפני בחנתי את טענות

חשדר מגדלי שליטה בע"מ 417/11ם( -ערר )יב. המבקשהצדדים ומצאתי שהצדק עם שמאית

קבע:, שם ננ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים

בנוסף לצעדים החקיקתיים המאפשרים את בניית המרחב המוגן הדירתי, נוסף גם .57"

הפטור מהיטל השבחה, תכלית ומטרת הפטור הוא לעודד הקמת מרחב מוגן בפועל, ואין

בפטור כל תכלית סוציאלית או כלכלית, מלבד התמריץ הכלכלי להקמת ממ"ד בפועל.

ה לממ"ד גם במכר מקרקעין לא רק שאינה מגשימה ברור כי מתן פטור מהיטל השבח .62

אלא שיש את הרציונאל והתכלית של התיקון לעודד בנייה מהירה של מרחבים מוגנים,

.בפטור שכזה אף לעקר את התמריץ לבניית מרחבים מוגנים

....מדובר בנושא משפטי טהור של פרשנות הוראת פטור בחקיקה, ובנסיבות אלו אף .65

אנו סבורים כי בחשבון את עמדת השמאים המכריעים בעניין זה, לאחר שהבאנו

הפרשנות הנכונה של הוראת הפטור, הן מבחינה לשונית והן מבחינת תכלית, הינה כי

20."הפטור לא חל על מימוש בדרך של מכר, אלא רק כאשר נבנה בפועל מרחב מוגן

מכאן שבמימוש המבוקש בהיתר קמה לבעלים זכות לפטור.

ביחס לשטח הממ"ד בהיתר בחישוב מרכיב הפטור לממ"ד בחנתי את שטח הבנייה המבוקש

כמפורט להלן:

שטח אקו' מקדם שווי שטח שימוש

5,894.23 1.00 5,894.23 עיקרי

275.32 0.75 367.09 חלל גג

עילי שירות

0566.4 0.80 708 ממ"ד

439.27 0.30 1,464 85 שירות

175.21,7 מ"א סה"כ

מהשטח האקוויוולנטי, משמע שלצורך חישוב 7.89%מכאן ששטח הממ"ד מהווה בממוצע

משווי ההשבחה. 92.11%הפטור יש לגזור סך של

מגדלי שליטה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים חשדר 417/11ערר 82 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים 7417/09ע"א 83 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' שפרה בן דוד 3351/03ת.א. )ירושלים( 84 מ"ר 5,173.15 –מרתףמ"ר 3,000.93 -מ"ר ממ"ד 708 85

54



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



מימוש חלקי 10.6

מ"א כמפורט 7,316.1שטח הבנייה האקוויוולנטי למימוש מלוא זכויות הבנייה בנכס עומד על

להלן:

שטח אקו' מקדם שווי שטח שימוש

5,974.00 1.00 5,974.00 עיקרי

275.32 0.75 367.09 חלל גג

שירות עילי

595.20 744 ממ"ד

471.60 1,464 86 שירות

7,316.12 מ"א סה"כ

.079887.%מכאן ששיעור המימוש בנכס עומד על

תחשיב 10.7

שווי מצב קודם 10.7.1

שווי ר"מ שווי שטח הנכס חלק בבעלות שטח רשום חלקה

מ"ר 41,419 49 %31.7 מ"ר 13,130 1,100 ₪ 14,442,805 ₪

שווי מצב חדש 10.7.2

שווי 88מקדם מיקום ד"ליח שווי קרקע שטח מגרש מס' יח"ד מגרש

5620 מ"ר 5,575 62 950,000 ₪ 9810.9 ₪ 090,858,78

ההשבחה 10.7.3

14,442,805 ₪ - 090,858,78 ₪ = 5,285,3444 ₪

₪ 9,42143,48 %98.07המימוש המבוקש

מע"מ 10.8

, אין להביא בחשבון השווי מע"מ, לעומת עמדת שמאי המבקשבהתאם לעמדת שמאית

המשיבה לפיה יש להביא אותו בחשבון השווי.

מ.ה.א.ר בנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה 186/13ם( -)יבערר

ביום זו, לרבות הפסיקה שאוזכרה ע"י הצדדים, התקבלה נדונה בהרחבה סוגייה ירושלים

:89ההחלטה שלהלן 09.07.2013

"רמ 2,316 –מ"ר 744 86 מ"א 7,316.12מ"א / 7,175.51 87 לרח' נעמי שמר X 0.95מגרש פינתי X 1.03לשביל ירוק 1.02 88 נ.ג -הדגשות במקור 89

55



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



אחוזה 496/11ערר )ירושלים( ועדת הערר דנה בנושא המע"מ באריכות בהחלטתה בעניין .44

"אחוזת )פורסם באתר נבו( )להלן: ירושליםכרמיה בע"מ נ. הוועדה המקומית

(.כרמיה"

הייתה: אחוזת כרמיהמסקנת ועדת הערר בהחלטתה בעניין .45

"לכן, לטעמנו, הלכת קופת תגמולים אינה שוללת אי התחשבות במרכיב המע"מ לצורך

היטל ההשבחה כאשר מדובר בשוק מובהק של עוסקים, קרי שוק בו הן המוכרים

הקונים הפוטנציאלים הינם עוסקים, כדוגמת שוק המקרקעין הפוטנציאלים והן

המיועדים למשרדים. אנו סבורים, כי במקרים שכאלו ההלכה של קופת תגמולים אשר

עסקה במקרקעין המיועדים למגורים, אינה חלה, ולכן אכן אין להביא בחשבון את

.11המע"מ וזאת בהתאם לתקן

11לרבות בבנייה רוויה )ואפילו שלפי תקן אולם, כאשר עסקינן במקרקעין למגורים,

בניה רוויה מתאפיינת בשוק של עוסקים(, הרי לפי ההלכה הברורה של קופת

תגמולים, יש להביא בחשבון את מרכיב המע"מ."

נוף ילדות בע"מ נ. 17/13רר )ירושלים( עועדת הערר נדרשה פעם נוספת לנושא במסגרת .46

(. "נוף ילדות")פורסם באתר נבו( )להלן: הוועדה המקומית ירושלים

ריככה ועדת הערר במעט את הקביעה החד משמעית נוף ילדותבמסגרת ההחלטה בעניין .47

כי בנכסים המיועדים למגורים תמיד יש להביא בחשבון מע"מ, וקבעה:

11וספת בנסיבות פסק הדין בעניין קופת התגמולים, בתקן "ועדת הערר עיינה פעם נ

ובשומות המכריעות שניתנו לאחריו, וסבורה כי ייתכן ויש מקום לרכך ריכוך קל נוסף

של ההלכה בעניין קופת תגמולים במובן זה שגם בקרקע המיועדת למגורים, אולם

ביא בחשבון את כאשר השוק באופן מובהק הינו שוק של עוסקים, יהיה מקום שלא לה

מרכיב המע"מ.

עם זאת, איננו סבורים כי מן הראוי לבטל את הלכת קופת תגמולים ובוודאי שוועדת

הערר אינה המוסד המוסמך לעשות כן, כך שאיננו סבורים כי אנו רשאים להתעלם

מהלכה זו, בפרט לאור האזכור שלה בהסכמה בבית המשפט העליון.

מקרים מיוחדים, שאכן השוק כולו הינו שוק של כוונתנו הינה כי לאור התקן, ב

עוסקים, הרי גם במקרה של קרקע המיועדת למגורים ניתן יהיה, לפי שיקול דעת

שמאי מכריע או מייעץ, לאחר שבחן את השוק, שלא להביא בחשבון מרכיב מע"מ.

ננקוט בכל מקרה, לעניין שבפנינו, אין צורך לקבוע מסמרות בנושא זה, היות וגם אם

גישה מצמצמת של הלכת קופת תגמולים, כך שנוציא מתחולתה מקרקעין המיועדים

למגורים כאשר מדובר בשוק של עוסקים בלבד, הרי עדיין, אין זה המקרה שבפנינו,

ונבאר:

וכי לא ניתן למתוח עוד יותר נוף ילדותאנו סבורים כי אין מקום לסטות מעמדתנו בעניין .48

קי הדין המפורשים אשר עסקו בהכללת שווי המע"מ בשווי את הסטייה שהתרנו מפס

המקרקעין לצורך היטל השבחה.

http://www.nevo.co.il/links/psika/?link=ערר%20496/11

http://www.nevo.co.il/links/psika/?link=ערר%2017/13

56



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



לפיכך, כל עוד אין מדובר במקרה מיוחד, כאשר יוכח כי השוק הינו שוק של עוסקים .49

בלבד, הרי יש להביא בחשבון מע"מ בשווי המקרקעין.

ם ואינו מושפע השאלה האם מדובר במקרה מיוחד בו השוק נשלט כולו על ידי עוסקי .50

מ"שחקנים" אשר אינן עוסקים הינה שאלה שמאית מובהקת ואותה יהיה על השמאי

המייעץ לבחון בשומתו.

לפיכך, אנו מנחים את השמאי המייעץ להביא בחשבון את מרכיב המע"מ בתחשיב שווי .51

לעיל. אחוזת כרמיה ונוף ילדות המקרקעין וזאת בהתאם להחלטות ועדת הערר בעניין

זאת, היה והשמאי המייעץ יסבור כי מדובר בשוק מובהק של עוסקים בלבד, ורק עם .52

עוסקים, יהיה רשאי לנמק זאת ולא להביא בחשבון מרכיב של מע"מ.

מהחלטת הוועדה עולה שנושא הכללת המע"מ בשווי הקרקע נתון לשיקול דעת שמאי. מבחן

לבנייה רוויה אין בה כדי לשייך זה הנו מבחן מהותי, כפי שטענה ב"כ המשיבה, שכן ההגדרה

את הנכס באופן אוטומטי לשוק העוסקים.

שוק המתחם נשוא הדיון מהווה ברובו קרקע חקלאית פרטית שיעודה שונה למגורים.

י פהמקרקעין במצב קודם מאופיין בבעלות פרטית ולפיכך שווי הקרקע גלם מע"מ, כ

שהסכימו שמאי הצדדים.

הדיון הינה בבעלות פרטיים שהתאגדו כקבוצת רכישה.במצב חדש, הקרקע נשוא

ועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ד. דניאל חברה לבנין בע"מ 182/15ם( -ערר )יב

בהחלטת הוועדה נקבעה אבחנה בין נבחנה סוגיית הכללת המע"מ בשווי בקבוצות רכישה.

מארגן כדלהלן: קבוצות רכישה הכוללות גורם מארגן לבין קבוצות ללא גורם

נקדים ונציין, כי בדיון בטענה זו יש להבחין בין שני סוגים של עסקאות המבוצעות במודל "

המכונה "קבוצות רכישה".

לחוק 40ידי קבוצת רכישה עליה יחול תיקון -העסקה הראשונה היא עסקה המבוצעת על

גורם מארגן", מע"מ והיא תחוייב במע"מ. מדובר בקבוצת רכישה המאורגנת באמצעות "

כהגדרתו בחוק מע"מ, ואשר "פועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך

הרכישה ובנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור"

לחוק 69עטר, מיסוי קבוצות רכישה במס שבח ובמס ערך מוסף לאחר תיקון -)ראו נמדר ובן

(. לשם הנוחות נכנה 2011, 3לחוק מס ערך מוסף, מיסים כה/ 40מקרקעין ותיקון מיסוי

קבוצת רכישה מעין זו כ"קבוצת רכישה מאורגנת".

ידי "גורם -ידי קבוצת רכישה שאינה מאורגנת על-העסקה השניה היא עסקה המבוצעת על

רוכשים". על מארגן", הפועל לשם כך בתמורה. לשם הנוחות נכנה קבוצה מעין זו כ"קבוצת

וככל שמדובר במכר מאדם פרטי לקבוצת רוכשים ואין מדובר 40עסקה זו לא יחול תיקון

"ב"עסקת אקראי" מטעמים אחרים, לא תחוייב העסקה במע"מ.

57



0 :טל 3 - 6 1 3 3 3 3 7



בסיכום הסוגיה קובעת וועדת הערר:

אינה מתבצעת לאור זהות בעלי הנכס או הרוכשים, אלא ראשית נדגיש, כי בחינת הסוגייה"..

לאור מאפייני המקרקעין במועד הקובע. לאור מאפיינים אלה, לרבות השימוש האפשרי,

היקף הבנייה, מורכבותה וכל מאפיין רלוונטי נוסף, על השמאי המכריע להעריך האם במועד

עוסקים בלבד. הקובע השוק הרלוונטי למקרקעין הוא שוק מעורב או שוק של

שנית ולאור קביעתנו כי קבוצת רכישה מאורגנת תיחשב כעוסק, ניתן לאמץ מבחן שלפיו על ..

השמאי לבדוק האם, נוכח מאפייני המקרקעין, קיימת אפשרות ריאלית כי ביצוע הפרוייקט

.."יקודם ללא גורם מארגן, בין אם יזם העוסק בכך ובין אם גורם מארגן לקבוצת רכישה.

בת הנכס מאופיינת בבנייה ע"י חברות בנייה ויזמים המהווים "עוסק" כהגדרתו בחוק סבי

שהקמתם יח"ד בבנייה רוויה 51ניית לבנשוא הדיון מהווים קרקע מקרקעין מע"מ. בנוסף, ה

לפיכך קבעתי כי יש לקבוע את שווי הקרקע ללא מע"מ.מחייבת גורם מארגן,

חוות דעת .11

בגין לאור האמור לעיל ובשים לב לעקרונות הגורמים והשיקולים הנני מעריכה את ההשבחה בנכס

בערכים המפורטים להלן:בהיתר בנייה החלקי המימוש

היטל השבחה השבחה בפטור מממ"ד השבחה תאריך קובע מהות ההשבחה

אין השבחה 21.01.1999 א' 292/1רע/

₪ 20,029,053 ₪ 40,058,106 ₪ 43,489,421 13.07.2012 2015רע/

אין השבחה 19.04.2015 הקלות

הסכומים יוצמדו בהתאם להוראות החוק.

ולראייה באתי על החתום,

אדר' נורית ג'רבי

מכריעהשמאית

Documents

שומה מכרעת 2056 מגרש 49 ח"ח 7661 גוש נווה זמר, , שכונת פינת רח' דליה