NAI Becar

Санкт-Петербург / Новосибирск

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В

ЖИЛОМ МИКРОРАЙОНЕ

Цели:

Оценка экономической эффективности коммерческой застройки микрорайона

по существующему проекту

План коммерческой застройки микрорайона с максимально

возможным экономическим эффектом

Проанализировать рентабельность существующей коммерческих

объектов

Определить максимально полезную для

постройки площадь

Определить использование

(назначение) каждого объекта

Задачи:

2

Информация на входе Состав информации: Вид / Формат

Ситуационный план с указанием мест предполагаемой застройки объектами коммерческой недвижимости

Карта / Схема / План

Данные социологического опроса населения, проживающих в микрорайонах аналогичного класса

Таблицы и диаграммы

Схема дорог и их сопряжение с городскими магистралями Карта / Схема / План

Городской транспорт (План развития территории) Карта / Схема / План

Площадь 1 - 2 - 3 комнатных квартир Таблица / XLS

Количество 1 - 2 - 3 комнатных квартир Таблица / XLS

Динамика продаж: по диапазонам цен на 1 - 2 - 3 комнатные квартиры

Таблица / XLS

Структура продаж: Нал / Рассрочка / Ипотека по типам квартир (в %)

Результаты исследований / DOC

3

Инструменты / Этапы Работ

Влияние социально-демографических характеристик на

характер коммерческой застройки

Динамическое долгосрочное

прогнозирование плотности населения

Прогнозирование развития транспортной

инфраструктуры и конкурентного

окружения

Оценка влияния всех факторов на стратегию

локации коммерческих объектов

Планирование коммерческой застройки с учетом максимальной

экономической эффективности

4

Влияние социально-

демографических

характеристик на

характер коммерческой

застройки микрорайона

Принципы

Показатели «Ядра» потребительской аудитории

Факторы Планирования

Группы занятости (распределение по профессиональным категориям). Доля занятых (работающих).

Размер и концентрация миграционных потоков во времени суток

Структура доходов на члена семьи Прогноз среднего чека в объектах торговли

Половозрастной состав (Доля и Возраст женщин)

Характеристики форматов объектов торговой зоны

Семейное положение (браки, дети, «возраст» семей),

Прогноз численности и плотности населения. Оценка реального числа покупателей.

Источника финансирования покупки жилья. Прогноз расходов семей на культуру, досуг и сервис

6

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПО

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМ

КАТЕГОРИЯМ

Собственник Управляющий

3%

Руководитель подразделения

10%

Руководитель среднего уровня

18%

Специалист 47%

Рабочий 13%

Представитель свободной профессии

4%

Другое 2%

Пенсионер 2%

Домохозяйка 1%

Другой 5%

7

СТРУКТУРА ДОХОДОВ

5% 3%

33%

3%

25%

33%

22%

32%

44%

33%

29%

23%

33%

30%

26%

22%

33%

28%

28%

30%

38% 26%

0% 33%

29%

23%

3% 11%

16% 11% 13%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

мужской женский 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет

все

Свыше 40 тыс. руб. в месяц на члена семьи

30-40 тыс. руб. в месяц на члена семьи

20-30 тыс. руб. в месяц на члена семьи

10-20 тыс. руб. в месяц на члена семьи

До 10 тыс. руб. в месяц на члена семьи

Ядро – Семьи с доходами 10 - 40 тысяч рублей на 1 члена семьи в месяц.

8

ПОЛОВОЗРАСТНОЙ СОСТАВ

28%

16% 4%

1%

17%

23% 7%

4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет

Мужской Женский

80% - люди в возрасте 20 – 40 лет – рожденные в 70-е – 80-е

9

СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

10% 16%

11% 6%

6% 2%

10%

13%

12%

9%

1% 1%

1% 23%

12% 17%

15%

2%

1%

6% 7%

5%

9%

1% 1% 1%

мужской женский 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет

Одинок В браке, детей нет В браке, дети живут отдельно

В браке, один ребенок В браке, два ребенка В браке, трое и более детей

Ядро – брачные пары, до 40 лет с 1 ребенком (26%) + пары без детей (46%)

10

РЕШАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ПРИ

ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Сравнительно низкая цена

43%

Удобное местоположение

массива 21%

Хорошая инфраструктура

17%

Мнение знакомых

14%

Другое 5%

11

Решающие факторы выбора квартир

43% 43% 48%

40% 36% 33%

16% 27% 12% 25%

45%

33%

17%

16%

17% 16%

18%

17%

22% 6% 17%

16%

1% 8% 5% 4%

17%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Мужской Женский 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 52 и более лет

Другое

Мнение знакомых

Хорошая инфраструктура

Удобное местоположение массива

Сравнительно низкая цена

Привлекательность покупки квартиры формируется: низкими ценами квартир, репутацией и удобными расположением микрорайона.

Хорошая инфраструктура не является значимым фактором выбора. Доля этого фактора всего 17%.

12

СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ

ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ

Сбережения 20%

Продажа имеющегося

жилья 25%

Ипотека (кредит)

54%

Другое, что именно

1% 13

Целевые Потребители

Средний класс с доходами до 40 руб. / 1 члена Семьи в месяц (73%)

Брачные пары в возрасте 20 - 40 лет:

• С детьми (26%)

• Без детей (46%)

Совершившие покупку жилья:

• Из-за низкой цены (43%)

• С помощью ипотеки (54%)

Женщины (51% жильцов Микрорайона) – глава процесса покупок

Ограничение средств на повседневные покупки из-за ипотечного бремени

Наличие автомобилей не будет решающим фактором доступа к ТТ.

14

Динамическое

долгосрочное

прогнозирование

плотности населения

микрорайона

Оценка плотности населения ЖК

в динамике этапов строительства

Показатель

Общая

площадь

участка

Срок оконча

ния строительства

Площадь участков по

объекты соцкультбыт

а

Общая площадь

участков под торговые объекты

Площадь

торговых

объектов

Количеств

о домо

в

Средняя этажнос

ть

Количество кварт

ир

Площадь

квартир, тыс. кв. м.

Количество

жителей

Плотность населения

Ед. изм.

тыс. кв. м.

Год / мес.

тыс. кв. м. тыс. кв. м. тыс. кв.

м. Шт. Эт.

тыс. шт.

тыс. кв. м.

Тыс. чел.

Чел. / тыс.

кв. м.

1 Этап

.… ... …. … … … … … … … ….

2 Этап

…. ... … …. … … … … … … …

3 Этап

…. ... …. … … … … … … … …

16

Прогноз численности микрорайона

по существующему плану застройки № п/п № очереди строительства Площадь

участка, Га Тыс. кв. м. Срок

окончания строительства

Число жителей на

участок

Итог, жителей с накоплением

1 этап .... …. …. …. .... …

2 этап

3 этап

ИТОГО, 1,2 и 3: … … ….

17

Прогнозирование

развития транспортной

инфраструктуры и

конкурентного

окружения

Критерии Рентабельных ТРК:

ТРЕБОВАНИЯ РИТЕЙЛЕРОВ Ритейлер Формат Торговая S Доп. S Итого, S

Ставка аренды

Стоимость Плотность населения

Радиус Приор

итет

название название м2 м2 м2 руб./мес

. руб./мес. чел. м. ранг

ЛИДЕР ЭКОНОМИИ

Продуктовый дискаунтер

750 750 350 262 500 1 000 500 0

ХОЛДИ Продуктовый дискаунтер

500 500 350 175 000 500 200 0

АВОСЬКА Универсам / Супермаркет у дома

1 000 1000 2 000 1 000 2 000 000 2 000 500 1

СИБИРИАДА

Универсам / Супермаркет у дома

600 600 500 300 000 2 000 500 1

ГОРОЖАНКА

Супермаркет у дома + кулинария + выпечка

1 200 1 200 1 000 1 200 000 3 500 1 000 2

СУПЕР МАРКЕТ ПЛЮС

Супермаркет у дома + кулинария + выпечка

650 400 1 050 540 567 000 5 000 1 000 2

ХОЛЛИДЕЙ Супермаркет у дома + кулинария + выпечка

700 600 1 300 600 780 000 4 000 1 000 2

19

Детализация Торгового Профиля

(Локация 1), кв.м., площади Товары / Услуги Супермаркет Магазин Павильон

Продукты 700 500 100

Хоз. Товары

Аптека 50 10 15

Оптика 30

Товары для животных 20 20

Ветеринарная клиника

Одежда/обувь

Галантерея

Химчистка

Ателье/Ремонт 10

Детские товары

Салон красоты 36

Канцелярия 10

Кафе

Пиво 50 50

Мясо

Рыба

Фрукты/Овощи 20 20 10

Банк 20

Офисы

ИТОГО: 946 600 125

20

АНАЛИЗ

ТОРГОВЫХ ЗОН

ПО ПЛАНУ

ЗАСТРОЙЩИКА

Схема маршрутов общественного

транспорта

Зона транспортной доступности (350 м.)

Зона активной торговли (350 м.)

Объект коммерческой недвижимости по Плану Застройщика

Утренний трафик (на работу)

Вечерний трафик (домой)

Остановка городского транспорта

Светлый-1

Светлый-2

Светлый-3

22

Анализ торговых зон МР по

существующему Плану (Локация 1)

СМ

СМ

1848

896

1568

1064

А

А А А

А

А

А

Торговая зона 400 м.

Торговая зона 300 м.

Зоны слабого притяжения

000 Число покупателей в зонах слабого притяжения

Места расположения торговых объектов

А Остановки городского транспорта

Светлый-1

Светлый-2

Светлый-3

23

Предпочтительный торговый

профиль микрорайона

Локация 1 Площадь

Формат № Количество Объекта Общая

Супермаркет 2,4,5 3 946 2 838

Магазин 1,6 2 600 1 200

Павильон 3 1 125 125

Итого 5 4 163

24

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ Оценка численности потенциальных покупателей в пределах торговых

зон ЛОКАЦИЯ 1.

Всего 16 701 Аудитория, чел.

№ Магазина Основная Спорная

1 1 687 0

2 1 631 0

ТЦ 3 1 575 1 125

4 2 137 0

5 1 687 0

6 1 799 0

Итого 10 515 1 125

Свободная 6 186

25

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ Оценка ставок аренды по форматам и площадям торговых объектов

(Локация 1).

№ магазина Аудитория

Площадь Торгового Объекта Формат Торгового

Объекта Торговая Ставка Доп. Ставка Всего

код чел. м2 руб./м2 м2 руб./м2 м2 название

1 1 687 500 350 100 500 600 Дискаунтер

2 1 631 500 350 100 500 600 Дискаунтер

3 1 575 500 350 100 500 600 Дискаунтер

4 2 137 700 600 300 500 1 000 Универсам

5 1 687 500 350 100 500 600 Дискаунтер

6 1 799 500 350 100 500 600 Дискаунтер

Итого 10 515 3 200 800 4 000

26

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ Расчет рентабельности инвестиций в строительство объектов

коммерческой недвижимости (Локация 1)

№

магази

на

Доход от

арендатор

ов

Затраты Чистая Прибыль Инвестиции Окупаемость

Торговая Доп. Итого СС Всего NOI месяц NOI год 1 м2 Всего лет

код руб./мес. руб./мес. руб./мес. руб./ м2 руб. руб. руб. руб./м2 руб. лет

1 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

2 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

3 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

4 420 000 150 000 570 000 100 100 000 383 051 4 596 610 24 000 24 000 000 5,2

5 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

6 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

Итого 1 295 000 400 000 1 695 000 340 000 1 096 441 13 157 288 96 000 000

27

НОВАЯ

КОНЦЕПЦИЯ Планирование коммерческой застройки с учетом

максимальной экономической эффективности

ИНТЕРЕСЫ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

Участник Рынка Цель

Управляющая компания / Застройщик

Создать сервисную среду, на основе пула объектов коммерческой недвижимости, которая будет являться конкурентным преимуществом м/р «Светлый».

Генерировать дополнительны доход.

Инвестор / Арендатор

Иметь объект капиталовложений с хорошими показателями эффективности.

Жители микрорайона

Доступный и максимально возможный для данной территории транспортный и торговый сервис.

29

ОРГАНИЗАЦИЯ ТРАНСПОРТА

Схема расположения транспортной магистрали и остановок городского

транспорта (Локация 2)

А

А

АА

А

А А А

А

А

А

Торговая зона 300 м.

Утренний трафик (на работу)

Вечерний трафик (домой)

А Остановки городского транспорта

Светлый-1

Светлый-2

Светлый-3

30

РАЗМЕЩЕНИЕ ТОРГОВЫХ ТОЧЕК

Светлый-1

Светлый-2

Светлый-3

Светлый-1

Светлый-2

Светлый-3

31

ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ

Предпочтительный торговый профиль микрорайона «ЛОКАЦИЯ 2»

Локация 2 Площадь

Формат № Кол/во Объекта Общая

ТЦ 3 1 2 476 2 476

Супермаркет 2,4,5 3 946 2 838

Магазин 1,6 2 600 1 200

Павильон 0 0 125 0

Итого 6 6 514

32

ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ Детализация торгового профиля (Локация 2), кв. м.

Формат ТЦ Супермаркет Магазин Павильон № 3 2,4,5 1,6

Количество 1 3 2 Продукты 1000 700 500 100

Хоз. Товары 300 Аптека 50 50 10 15 Оптика 30 30

Товары для животных 20 20 20 Ветеренарная клиника 70

Одежда/обувь 200 Галантерея 20 Химчистка 100

Ателье/Ремонт 60 10 Детские товары 100 Салон красоты 36 36

Концелярия 50 10 Кафе 150 Пиво 50 50 50 Мясо 50 Рыба 50

Фрукты/Овощи 20 20 20 10 Банк 20 20

Офисы 100 Доп. 1476 246 100 25

Итого: 2 476 2 838 1 200 0

33

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ

Всего 16 701 Радиус

Аудитория

№ магазина Основная Спорная

код метров чел. чел.

1 200 1 293 100

2 300 1 631

ТЦ 3 300 3 745

4 300 3 655

5 300 3 149

6 200 1 799 250

Итого 15 273 350

Свободная 1 428

Оценка численности потенциальных покупателей в пределах торговых зон (Локация 2).

34

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ Оценка ставок аренды по форматам и площадям торговых объектов

(Локация 2)

№ магазина Аудитория

Площадь

Оператор

Торговая Ставка Дополн. Ставка Всего

код чел. м2 руб./м2 м2 руб./м2 м2 название

1 1 293 500 350 100 500 600 Дискаунтер

2 1 631 500 350 100 500 600 Дискаунтер

3 3 745 1 000 600 950 500 1 950 Супермаркет

4 3 655 700 600 250 500 950 Универсам

5 3 149 700 600 250 500 950 Универсам

6 1 799 500 350 100 500 600 Дискаунтер

Итого 15 273 3 900 1 750 5 650

35

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ • Расчет рентабельности инвестиций в строительство объектов

коммерческой недвижимости (Локация 2)

№ Магазина Доход Расходы Чистая Прибыль Инвестиции

Окупа

емост

ь

Торгов

ая Доп. Итого СС Всего

NOI

месяц NOI год 1 м.кв Всего

код руб. руб. руб./ме

с.

руб./

м2

руб./мес

.

руб./мес

. руб./год

руб./м2

руб. лет

1 175 000 50

000

225

000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

2 175 000 50

000

225

000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

3 600 000 475

000

1 075

000 100 195 000 716 017 8 592 203 24 000 46 800 000 5,4

4 420 000 125

000

545

000 100 95 000 366 864 4 402 373 24 000 22 800 000 5,2

5 420 000 125

000

545

000 100 95 000 366 864 4 402 373 24 000 22 800 000 5,2

6 175 000 50

000

225

000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4

Итого 1 965

000

875

000

2 840

000 529 000

1 877

780 22 533 356 135 600 000

36

ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

СХЕМЫ • ЛОКАЦИЯ 2 ПРОТИВ ЛОКАЦИЯ

Локация № магазина Аудитория Площадь

СС NOI Доход

Инвестиции

Окупа

емость

лет Месяц Год Месяц Год

код чел. м2 руб. руб. руб. руб. руб. лет

1

1 1 687 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

2 1 631 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

3 1 575 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

4 2 137 1 000 100 000 1 200 000 383 051 4 596 610 24 000 000 5,2

5 1 687 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

6 1 799 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

Итого 10 515 4 000 340 000 4 080

000

1 695

000 13 157 288 96 000 000

2

1 1 293 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

2 1 631 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

3 3 745 1 950 195 000 2 340 000 716 017 8 592 203 46 800 000 5,4

4 3 655 950 95 000 1 140 000 366 864 4 402 373 22 800 000 5,2

5 3 149 950 95 000 1 140 000 366 864 4 402 373 22 800 000 5,2

6 1 799 600 48 000 576 000 142 678 1 712 136 14 400 000 8,4

Итого 15 273 5 650 529 000 6 348

000

2 840

000 22 533 356 135 600 000

37

Локация 2 vs Локация 1:

Доходность и Срок окупаемости

0

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

25 000 000

Локация 1 Локация 2

8 560 678 5 136 407

4 596 610

17 396 949

5,3 лет 8,4 лет

38

Контактная информация

Игорь Рылов, Директор департамента развития «НАИ Бекар Новосибирск»

NAI Becar

тел. +7 (913) 929 91 70

Титков Е. В., Эксперт по Маркетингу,

Один из ведущих менеджеров по

маркетингу в сфере консалтинга по

версии Ассоциации Менеджеров

России 2012 г.

тел. +7 (913) 389 68 80

СПАСИБО!

40