การศกษาความเปนไปได (Feasibility Study)

โครงการกอสรางและบรหารอาคารหอพกนกศกษา(Built Operation Transfer, BOT)

เจาของ มหาวทยาลยรงสต

สถานท เลขท 52/347 ต าบลหลกหก อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน

เสนอโดย บรษท ตลาดยอดพมาน จ ากด (นายพรชย ชนาวธ และนายสรวช ศรงาม)

390/17 ถนนบานหมอ แขวงวงบรพาภรมย เขตพระนคร กรงเทพมหานคร 10200

โทรศพท 0 2623 6851 ถง 55 โทรสาร 0 2623 6856 E-mail:info@yodpiman.com

วนท 31 มกราคม 2555

สารบญ

1. บทน า ( Introductions )

2. วตถประสงค (Objective )

3. แนวทางการวางแผนและด าเนนการ ( Master Plan and Implementation)

3.1 ดานการตลาด (Marketing)

3.2 ดานการออกแบบ (Design)

3.3 ดานการกอสราง (Construction)

3.4 ดานการบรหารหอพก (Operation)และการสงมอบ(Transfers)

3.5 แผนงานหลก (Master schedule)

3.6 ดานการบรหารและวเคราหการเงน (Finance Analysis)

3.7 ดานบคคลากรทมงานและผลงานบรษทฯ (Organization Chart and Company Experience)

4. ขอเสนอผลตอบแทนทเสนอตอมหาวทยาลย

5. การวเคราะหขอดขอเสยของโครงการ ( SWOT Analysis )

6. บทสรป ( Summary )

7. ภาคผนวก ( Annex)

1. บทน า ( Introductions )

ดวยมหาวทยาลยรงสต มความประสงคทจะจดหาผลงทน กอสรางและบรหารอาคารหอพกนกศกษา ใน

รปแบบ Built Operation Transfer (BOT) บนพนท 20 ไร ภายในมหาวทยาลยรงสต เลขท 52/347 ต าบลหลก

หก อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน

โดยมหาวทยาลยมความตองการ หอพกนกศกษา จ านวน 2,000 หอง ( ผชาย 600 หอง, ผหญง 1,400 หอง)

และอาคาร Community Mall ทตอบสนอง Life Style ของนกศกษาสมยใหม ภายใตรปแบบทางสถาปตยกรรมท

โดดเดน ทนสมย สะดวก สบาย สงเสรมการเรยนรของนกศกษา และเปนความภมใจของมหาวทยาลย ตามความ

ตองการขนตนของมหาวทยาลยประกอบดวย สงทมหาวทยาลยจดเตรยมให สงทผเสนอราคาตองด าเนนการ

ผลตอบแทนทเสนอตอมหาวทยาลย ระยะเวลาเชาและแผนการเปดใชอาคาร เอกสารทตองแนบมา เพอประกอบการ

พจารณา มรายละเอยดดงน

ขอมลพนฐานของมหาวทยาลยรงสต

1. มหาวทยาลยรงสต ตงอยบนทดนประมาณ 224 ไร

2. มนกศกษาประมาณ 32,000 คน

3. อาจารยและเจาหนาทประมาณ 2,000 คน

4. ปจจบนมอาคารหอพก ความสง 12 ชน จ านวน 4 อาคาร รองรบนกศกษาประมาณ 2,500 คน

ขอมลเพอการเสนอผลประโยชนกบมหาวทยาลย

มหาวทยาลยมความตองการหอพกนกศกา จ านวน 2,000 หอง (ชาย 600 หญง 1400) และ อาคาร

Community Mall ทตอบสนองตอ Life style ของนกศกษาใหม ภายใตรปแบบทางสถาปตยกรรมทโดดเดน

ทนสมย สะดวก สบาย สงเสรมการเรยนรของนกศกษาและแปนความภมใจของมหาวทยาลย ตามความตองการ

ขนตน ดงน

1. หองพกนกศกษา

1.1 หองพกแบบหองน าในตวขนาด 28 ตารางเมตร แบงประเภทหองเปน

1.1.1 หองเตยงเดยว ส าหรบแบบพกคนเดยว จ านวน 30 % ของจ านวนหองพกทงหมด

1.1.2 หองเตยงคส าหรบ 2 คน 70% ของจ านวนหองพกทงหมด

1.2 สงอ านวยความสะดวกในหองพก

1.2.1 เตยงนอนขนาด 3.5 ฟต จ านวนตามประเภทหองพก

1.2.2 โตะท างานขนาดไมนอยกวา 600* 1,800 มม. พรอมเกาอท างาน จ านวนประเภทหองพก

1.2.3 ตเสอผาขนาดไมนอยกวา 1,200*1,800 มม. จ านวนตามประเภทหองพก

1.2.4 เครองปรบอากาศ จ านวน 1 เครอง

1.2.5 เครองท าน าอน จ านวน 1 เครอง

1.26 โทรศพท จ านวน 1 เครอง

1.27 จดเชอมตออนเตอรเนต จ านวน 1 จด หรอแบบไรสายตามความเหมาะสม

1.2.8 ปลกไฟแบบ 3 ชอง ไมนอยกวา 5 จด

2. หองอานหนงสอรวม ขนาดควาจไมนอยกวา 5% ของจ านวนนกศกษาทงหอพก

2.1 โตะและเกาอนงอานหนงสอ

3. หองพกผอน ขนาดควาจไมนอยกวา 5 % ของจ านวนนกศกษาทงหอพก

3.1 สงอ านวยความสะดวกภายในหองพกผอน ประกอบดวย

3.1.1 โทรทศน LCD LED PLASMA ขนาด 32 นวขนไป จ านวนตามความเหมาะสม

3.1.2 โซฟา

4. อาคาร Community Mall ประกอบดวยรานคา

4.1 Food Court ขนาด 200 ทนง มรานคาไมนอยกวา 10 ราน

4.2 รานอาหาร Fast Food เชน Mac Donald , KFC ฯลฯ

4.3 รานอาหารทวไป เชน S&P . Black Canyon , ย าแซบ ฯลฯ

4.4 รานกาแฟ เชน Starbuck ,True Coffee ฯลฯ

4.5 ราน Bakery เชน Secret Garden ฯลฯ

4.6 รานขนมทวไป เชน Mister Donus, Daddy dough ฯลฯ

4.7 รานขายหนงสอ เชน Se-ed ฯลฯ

4.8 รานคาอนๆ เชน รานขายเสอผา โทรศพทมอถอ ฯลฯ

สงทมหาวทยาลยจดเตรยมให

1. ทดน จ านวน 20 ไร

2. ระบบสาธารณปโภคพนฐาน ถนน(ภาระจ ายอม)ไฟฟา ประปา ระบบระบายน า โทรศพท ถงบรเวรบรเวณท

กอสรางโครงการ

3. กฏระเบยบของหอพกตานกฏกระทรวง ป 2505

4. จดเตรยมเอกสารทจ าเปนส าหรบการขออนญาต

สงทผเสนอราคาด าเนนการ

1. ออกแบบโครงการ ตามความตองการทมหาวทยาลยก าหนดขนตน

2. กอสรางตามรปแบบ Conceptual Design ทไดรบการเหนชอบของมหาวทยาลย

3. เมอครบก าหนดระยะเวลาเชา ผเสนอราคาตองท าการสงมอบพนทพรอมสงปลกสรางคนใหกบ

มหาวทยาลย เพอด าเนนกจการตอไป

4. ขออนญาตกอสราง

5. จดท ารายงานผลกระทบสงแวดลอมตามทกฏหมายก าหนด

ระยะเวลาเชาและแผนการเปดใชอาคาร

1. ระยะเวลาเชา ไมเกน 30 ป นบจากวนทท าสญญา โดยปลอดคาเชาหรอผลตอบแทนในชวง 3 ปแรก

2. หองพก จ านวน 2,000 หองแลวเสรจไมเกน 5 ปนบจากวนท าสญญา

3. อาคาร Community Mall แลวเสรจ ไมเกน 2 ปนบจากวนท าสญญา

2. วตถประสงค (Objective )

มหาวทยาลยรงสต มความประสงคทจะจดหาผลงทน กอสรางและบรหารอาคารหอพกนกศกษา ในรปแบบ

Built Operation Transfer (BOT) บนพนท 20 ไร ภายในมหาวทยาลยรงสต เลขท 52/347 ต าบลหลกหก อ าเภอ

เมอง จงหวดปทมธาน

จากความตองการของมหาวทยาลยขางตน ทางบรษทฯในฐานะทมความช านาญในการพฒนาทดนมทมงาน

ผเชยวชาญทมประสพการณในแตละสาขามผลงานและมฐานะการเงนทเขมแขง มความสนใจทเสนอตวท างาน

ดงกลาว

3. แนวทางการวางแผนและการด าเนนการ ( Master Plan and Implementation)

ตามวตถประสงคของโครงการ บรษทฯไดจดทรพยากรบคคลและทมงานผเชยวชาญในแตละสาขาจดท าแผนงาน

หลก(Master Plan)และการด าเนนงาน (Implementation) เพอใชในการตรวจสอบและควบคม รปแบบคณภาพ

(Quality) ระยะเวลา(Time) คาใชจายทางดานการเงน (Cost) ใ นการด าเนนการของโครงการฯใหเปนไปตามท TOR

ก าหนดไว รายละเอยด ดงน

3.1 ดานการตลาด (Marketing)

บรษทฯไดศกษาขอมลเบองตนทางดานการตลาด และวางแนวทางในการด าเนนการทางการตลาด พบวาในกลม

ของอาคารทงหมดในพนท 20 ไร มการประกอบกจกรรมหลก 2 กจกรรม ดงน

1. หองพกนกศกษา จ านวน 2,000 หอง

2. Community Mall พรอมทจอดรถยนต

จากขอมลเบองตน กจกรรมท1. มความตองการของลกคาอยแลว ( Demand Over Supply) ดงนนการวางแผน

การตลาดจงไมมความยงยากเพยงแตศกษาความตองการของลกคาใหชดเจน จากแบบสอบถามจากกลมตวอยางทตรง

เปาหมายแลว สรปรปแบบใหชดเจนกจะไดผลลพธความตองการของลกคาทมประสทธภาพเพยงพอ ทจะน าขอมลมาใชใน

การออกแบบได

กจกรรมท 2. การวางแผนการตลาดพบวามกลมลกคามากมาย แบงไดหลายเกรด ตงแต A+ ถง C - ดงนนขอมลตรง

น บรษทฯ ไดศกษารวมกบกลมผเชยวชาญทมประสพการณในดานการตลาด การบรหารและด าเนนการ Community Mall

เชน กลม SF , กลม MBK ,กลม Future , กลม Crystal เปนตน มาวางแผนรวมกนในการด าเนนการ เพอใหสวนกจกรรมท

2. น บรษทฯวางแผนก าหนดเปาหมายเปนแมเหลก ( Magnet) ของโครงการฯ เพอสรางชอเสยงและความภาคภมใจให

มหาวทยาลย

3.2 ดานการออกแบบ (Design)และการขออนญาตกอสราง( Construction Permit)

จากขอมลเบองตนทางดานพนท TOR และการตลาด ทางบรษทฯไดวาจางผออกแบบ SQ ARCHITECTURE

AND PLANNER CO,.LTD. จดท า Master Plan วางแนวทางการออกแบบ Conceptual Design การจดวางอาคารตางๆ

และแบงพนทการใชทดน ตาม Schematic A,B,C,D,Eและ F ( ตามภาคผนวก) ในเบองตน แนวทางการพฒนาแบบ

( Developed Design) หลงจากทไดปรบปรงแบบและเลอกรปแบบใหถกตองตามการตลาดและขอกฎหมาย โดยก าหนด

ความตองการของลกคาเปนแบบ Luxury concept แลว จะด าเนนการท า Detail design ของแตละอาคารตอไป โดยจะ

ก าหนดใชวสดหลกทผลตภายในประเทศไดมาตราฐาน มอก.เปนหลก เพอจดท าแบบ( Permit Drawing)ทใชในการยนขอ

อนญาตกอสรางและจดท าแบบใชในการกอสราง(Construction Drawing)ตอไป ทงนบรษทฯไดจดทมสถาปนกและวศวกร

สาขาตางๆรวมทงมณฑนากรทมประสพการณตรงกบงานในแตละสาขารบผดชอบงาน เพอออกแบบและควบคมงานกอสราง

ใหไดผลงานมคณภาพทดไดตามมาตราฐานตามวชาชพและขอก าหนดตามกฎหมาย

ทางดานการขออนญาตกอสราง บรษทฯไดศกษาขอดขอเสยของโครงการฯแลวควรจะมการแบงแยกทดน แบง

Phase ในการด าเนนการเบองตน แยกเปน 3 Phase ดงน

1. Phase 1 Community Mall พรอมทจอดรถยนต ตองท าผลกระทบสงแวดลอม ( EIA)

2. Phase 2 หอพกอาคารขนาดเลก พนทไมเกน 4,000 ตรม.ความสงไมเกน 23 เมตร ตองท าผลกระทบสงแวดลอม ( EIA)

3. Phase 3 หอพกอาคารขนาดใหญ ตองท าผลกระทบสงแวดลอม ( EIA)

3.3 ดานการกอสราง (Construction)

จากขอมลเบองตนลกษณะของอาคาร บรษทฯไดจดวางแนวทางการออกแบบอาคาร ซงลกษณะของอาคารมขนาดซ าๆกน

และเหมอนกน ดงนนแนวทางการกอสราง ควรใชระบบ Fabrications แบบ Precast Concrete เปนหลก น ามาใชในโครงการ เพอ

ประหยดเวลากอสราง คณภาพไดมาตราฐานและลดคาใชจายกอสรางของโครงการ ทงนบรษทฯไดประสานและศกษางานรวมกบ

บรษทฤทธา , บรษทอตาเลยนไทย , บรษทอนๆทมความเชยวชาญและมผลงานทางดานนแลว สวนการด าเนนการกอสรางจะแบงเปน

Phase ออกเปน 3 สวน ตามแบบแปลนกอสราง สามารถสงมอบอาคารใหฝายบรหารอาคารใชงานไดตามวนเวลาทก าหนดไวใน

แผนงานหลก

3.4 ดานการบรหารหอพก (Operation)และการสงมอบ (Transfers)

บรษทฯไดวางแผนและจดบคลากรรบผดชอบ งานการบรหารอาคาร งานดานความปลอดภย งานปรบปรงซอมแซม

และบ ารงรกษาอาคารใหใชงานไดตลอดเวลา งานเปลยนแปลงดานการตลาดทกๆ 5 ปตองปรบปรงเปลยนแปลง

Community Mall ใหดทนสมยตลอดเวลา โดยจะตองมมาตราการวางแผนด าเนนการปองกนปญหาในอนาคตดวย เมอครบ

ก าหนด 30 ป บรษทฯจะตองสงมอบ(Transfer)อาคาร ใหเปนทรพยสมบตของมหาวทยาลยในสภาพทสมบรณใชงานไดด

3.5 ระยะเวลาตามแผนงานหลก (Master Schedule)

บรษทฯไดวางแผนงานหลก (Master Schedule) ระยะเวลา 30 ป รายละเอยด ตามเอกสารประกอบท 1.

3.6 ดานการบรหารและวเคราหการเงน (Finance Analysis)

บรษทฯไดจดท าการวเคราหงบประมาณการเงน ดานรายรบและรายจายของโครงการฯ รายละเอยด ตาม

เอกสารประกอบท 2.

ขอมลทางดานการเงน รายละเอยด ดงน

1. คาเชารานคาเรม 600 บาท/ตรม ปรบเพมทกๆ 5 ปครงละ 200 บาท

2 คาเชาหองเรม 6,000 บาท/หอง ปรบเพมทกๆ 5 ป ครงละ 1,000 บาท

3. ตองการทนเงนสดในการด าเนนการ 2,000 ลานบาท

4. จายคนเงนกขอปลอดจายดอกเบยและตน 3 ป เรมจายปท 4

5. จายคาหนาดน 1 งวด และ แบงผลประโยชน แบงจาย 30 งวด

6. อตราดอกเบย 6 % ตอป

ผลการวเคราะหแผนการเงน สรปได ดงน

1. มลคาโครงการ (NPV) = 4,452,435,799 บาท

2. อตราผลตอบแทนการลงทน ( IRR) = 19.4%

3. ระยะเวลาคมทน (TURN OVER) = 18 ป

3.7 ดานบคคลากรทมงานและเอกสารแนะน าของบรษทฯ (Organization Chart and Company Profile)

ผงทมงาน Organization Chart รายละเอยด ตามเอกสารประกอบท 3.

4. ขอเสนอผลตอบแทนทเสนอตอมหาวทยาลย

ดวยมหาวทยาลยใหเชาทดน จ านวน 20 ไรเปนระยะเวลา 30 ป บรษทฯขอเสนอผลตอบแทนแบงเปน 2 สวน ดงน

1. คาหนาดน 1 งวด เปนจ านวนเงน 0 บาท

2. คาเชา หรอ สวนแบงประกอบการ รายละเอยด ดงน

บรษทฯ ยนดใหผลตอบแทนสญญาเชา 30 ป แบงเปน 30งวดๆ เฉลยงวดละ 15,000,000 บาท รวมเปน

จ านวนเงนทงหมด 450,000,000 บาท

5. การวเคราะหขอดขอเสยของโครงการ ( SWOT ANALYSIS )

บรษทฯ ไดท าการศกษาขอดขอเสย ( SWOT ANALYSIS) ของโครงการฯ สรปไดดงน

จดแขงของโครงการ (Strength)

1. มหาวทยาลยมความตองการหอพกนกศกษาซงมนกศกษาจ านวนมาก จ านวนหอพกไมมความเพยงพอตอความ

ตองการของนกศกษา(Demand Over Supply) ดงนนโครงการฯจะมลกคาทแนนอนและจ านวนมากในระยะยาว

ท าใหเปนจดแขงทสดของโครงการฯ

2. เจาของโครงการฯเปนมหาวทยาลยทมชอเสยงระดบประเทศและมความรงเรองเจรญเตบโตมาตลอด มฐานะการเงน

ทมนคง ดงนนการพฒนาทดนในบรเวณมหาวทยาลยจงเปนพนททมศกยภาพสง

จดออนของโครงการ ( Weakness)

1. โครงการฯมขนาดใหญมลคาประมาณ 2,000 ลานบาท มความตองการใชเงนลงทนจ านวนมากและผลตอบแทนคม

ทนใชเวลานาน ผลงทนจ าเปนจะตองเตรยมเงนลงทนใหเพยงพอกบความตองการดงกลาว ไมเชนนนโครงการฯอาจ

ด าเนนการไมส าเรจได

2. พนทของโครงการฯอยในบรเวณทเกดน าทวมใหญป 2554 เกดความเสยหายตอทรพยสนจ านวนมาก ดงนนใน

อนาคตอาจเกดเหตการณดงกลาวขนไดอก อาจกอใหเกดความเสยหายกบโครงการฯได

3. การพฒนาทดนบรเวณมหาวทยาลย มขอจ ากดทตองท าตาม กฏระเบยบหอพกกฏกระทรวงป 2505 กฎระเบยบ

ของมหาวทยาลย กฏหมายควบคมการออกแบบและกอสรางอาคารและตองท ารายงานผลกระทบสงแวดลอม(EIA)

โอกาสของโครงการ ( Opportunity)

1. พนทของโครงการฯอยในบรเวณทมผอาศยหนาแนนและกลมของลกคาหมบานรอบมหาวทยาลยมศกยภาพสง

ดงนนการพฒนา Community Mall จะมฐานของลกคาเพมขน นอกจากนกศกษาและอาจารยของมหาวทยาลย

2. ผลงทนไมจ าเปนตองลงทนซอทดนกอนและสามารถใชสาธารณปโภคตางๆของมหาวทยาลยได ท าใหประหยด

คาใชจาย บรษทฯใชเงนการลงทนเบองตนนอยลงมาก

3. ในอนาคตมหาวทยาลยมการเจรญเตบโตอยางตอเนอง ยงมทดนบรเวณรอบๆของมหาวทยาลยทมศกยภาพ ให

บรษทฯพฒนาไดอกมาก

ขอจ ากดอปสรรคของโครงการ ( Threat)

1. โครงการฯจ าเปนทจะตองหาผลงทนทมความเชยวชาญทางดานการพฒนาทดน มความรความเขาใจรอบดาน ม

ฐานะการเงนแขงแรง มบคลากรทเชยวชาญมประสพการณตรงความตองการของโครงการฯ ซงจะหาผลงทนทม

ความพรอมทกดานคอนขางยาก

2. เนองจากการลงทนของโครงการฯ เปนแบบกอสรางและบรหารอาคารหอพกนกศกษา (Built Operation

Transfer, BOT) ระยะเวลา 30 ป ดงนนในเรอง งานการบรหารอาคาร งานดานความปลอดภย งานปรบปรง

ซอมแซมและบ ารงรกษาอาคารใหใชงานไดตลอด งานเปลยนแปลงดานการตลาดทกๆ 5 ปตองปรบปรง

เปลยนแปลง Community Mall ใหดทนสมยตลอดเวลา ผลงทนจ าเปนจะตองมมาตราการวางแผนด าเนนการ

ปองกนปญหาในอนาคตดวย

3. เนองจากเปนการลงทนระยะยาว 30 ป ความไมแนนอนทางดานตนทนดอกเบยขาขน อบตภยทางธรรมชาตทอาจ

เกดขนไดและอปสรรคอนๆในอนาคต ผลงทนตองหาแนวทางปองกนความเสยหายตอโครงการฯดวย

6.บทสรป ( Summary )

มหาวทยาลยรงสต มความประสงคทจะจดหาผลงทน กอสรางและบรหารอาคารหอพกนกศกษา ในรปแบบ

Built Operation Transfer (BOT) บนพนท 20 ไร ระยะเวลา 30 ป ภายในมหาวทยาลยรงสต เลขท 52/347

ต าบลหลกหก อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน

เนองจากความตองการของมหาวทยาลยขางตน ทางบรษทฯในฐานะทมความช านาญในการพฒนาทดนม

ทมงานผเชยวชาญทมประสพการณในแตละสาขามผลงานและมฐานะการเงนทเขมแขง มความสนใจทเสนอตว

ท างานดงกลาว จากแผนการด าเนนงานและวเคราะห ขอดขอเสยของโครงการฯแลว

ผลการวเคราะหแผนการเงน สรปได ดงน

1. มลคาโครงการ (NPV) = 4,452,435,799 บาท

2. อตราผลตอบแทนการลงทน ( IRR) = 19.4%

3. ระยะเวลาคมทน (TURN OVER) = 18 ป

สรปโครงการฯมความเปนไปไดทนาลงทน โดยทางบรษทฯเสนอผลประโยชนใหมหาวทยาลย ดงน

1. คาหนาดน 1 งวด เปนจ านวนเงน 0 บาท

2. คาเชา หรอ สวนแบงประกอบการ รายละเอยด ดงน

บรษทฯ ยนดใหผลตอบแทนสญญาเชา 30 ป แบงเปน 30 งวดๆเฉลยงวดละ 15,000,000 บาท รวมเปนจ านวน

เงนทงหมด 450,000,000 บาท

7.ภาคผนวก ( Annex)

ผงทดนและการวางผงอาคาร ( Schematic)