30

קרקע חקלאית

Embed Size (px)

DESCRIPTION

קרקע חקלאית הפשרה איך בודקים ומה חובה לדעת ניתוח שמאי מקרקעין לדוגמא

Citation preview

Page 1: קרקע חקלאית
Page 2: קרקע חקלאית

קרקע חקלאית ספקולטיביתטומנת בחובה סיכונים כלכליים

.לצד סיכויים

Page 3: קרקע חקלאית

מונדתל גוש–מיקום קרקע באזור השרון

מיקום החלקה

Page 4: קרקע חקלאית

בדיקה תכנונית בועדות התכנון בעת הערכת שווי קרקע חקלאית יש לבדוק מידע תכנוני החל על

:באופן הבא, הקרקע החקלאית הספקולטיבית

.המקומית לתכנון ובניה בועדה. 1 .באתרי האינטרנט המציגים מידע תכנוני. 2

ראשית יש לזהות את מיקום החלקה על גבי מפות גושים וחלקות.ובאמצעות תצלום אויר ביחס לאזורים הבנויים בסביבה

ניתן לעשות זאת באמצעות אתר הפורטל הגיאוגרפי באינטרנט .

Page 5: קרקע חקלאית

- א "מת– 35א "זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית מתאר ארצית תמ

' מסווגת את הקרקעות בארץ לפי מס. לפיתוח ושימור, משולבת לבניהמרקם שימור , מרקם שימור ארצי, מרקם כפרי, מרקם עירוני: (יעודים

).משולב ומרקם חופי מסווגת –) מ"תמ(זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית מתאר מחוזית --

: יעודים' את הקרקעות במחוז לפי מס)'וכויער ושמורות טבע , חקלאי נוף כפרי פתוח. עירוני-פיתוח כפרי(-.זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית בנין עיר שבתוקף --:יעודים' ישוב לפי מס/ מסווגת את הקרקעות בעיר -)ו'וכחקלאי , תעשיה, מגורים(-קו , קו מתח חשמל גבוה, יש לבדוק מעבר של פסי רכבת מ"ובתמא "בתמ-

' וכומחלפים תחבורתיים , צנרת גז טבעי

Page 6: קרקע חקלאית

מקרה 1 נוף כפרי פתוח–קרקע חקלאית ביעוד חקלאי

מיקום החלקה

Page 7: קרקע חקלאית

35א "מיקום החלקה על גבי תשריט תמ)המטרופוליניהחלקה ביעוד מרקם שימור משולב מחוץ לתחום (

מיקום החלקה

Page 8: קרקע חקלאית

:מרקם שימור משולבחקלאות, מטרתו לאחד ברצף ערכי טבע ,

.התיישבות ומורשת, נוף

יצירת שדרה מצפון לדרום וחיצים פתוחים.לאורך ערוצי נחלים ראשיים במרכז

המרקם מיועד להשיג פיתוח מוגבל במרכז.הארץ ופיתוח זהיר באזורי הפריפריה

Page 9: קרקע חקלאית

)6מ "תמ(מיקום החלקה על גבי תשריט תוכנית מתאר מחוזית )החלקה ביעוד נוף כפרי פתוח(

מיקום החלקה

Page 10: קרקע חקלאית

נוף כפרי פתוח -שטח חקלאי שימושים מותרים

גנים לאומים יער , שמורות טבע ונוף, חקלאות.וחורש

שטחים פתוחים טבעיים ושטח פתוח מוגןשירותי נופש בחיק הטבע.ביקור לאתר בסמוך תיירות שירותי. הרחבת בית עלמין קיים או הקמת בתי עלמין

.אזוריים משותפים חדשים5.2י סעיף "תשתית הנדסה אזורית או מקומית עפ

.ובלבד שיותאמו נופית וסביבתית

Page 11: קרקע חקלאית

):ע"תב(תוכנית בנין עיר אשר פורסמה , תכנית מתאר של פרדס חנה ,1/שבהתאם לתכנית

סווגה החלקה , 22.12.66מיום 1324למתן תוקף בילקוט פרסומים .שבנדון כאזור חקלאי

רשימת תכליותמתקנים ' וכו, מתקני ביוב, מתקנים להספקת מים וחשמל

באישור אכסטנסיביתהקשורים להכשרת הקרקע לחקלאות מחצבות ומתקני מחצבות באישור הועדה , הועדה המחוזית

לפחות משטח בנוי באישור ' מ 200כבשני סיד במרחק , המחוזית.הועדה המחוזית

Page 12: קרקע חקלאית

באיזורסקר מחירים

מקור / הערות מחיר למ" ר התמורה שטח הקרקע מיקום תאריך

חלקות 10109גוש 04.09.00 10110, וגוש 53,54

6מחצית מחלקה

95,345₪ מ" ר28,840

95.34₪

חוזה מכר . מחצית מהחלקות נשוא השומה.

לא כולל מע"מ

חלק ה 10109גוש 12.12.07105

100,000₪ מ"ר1,000כ-

מס שבח. ₪ /מ"ר100 מ' 800החלקה ממוקמת כ-

שבנדון.53מצפון לחלקה

חלק 10107גוש 30.04.08 11מחלקה

84.76₪ 93,240₪ מ"ר1,100

חוזה מכר. בגוש 33 ו- 25מול חלקות

10113. 65 מדרום לכביש

חלקה 10113גוש 15.03.0819

1,500,000₪ מ" ר10,659

140₪

מחיר מבוקש ע"י הבעליםהחלקות מסומנות עפ"י תמ"מ

נוף כפרי פתוח כפי שהחלקות 6 נשוא השומה.

חלקה 10113גוש 25

3,150,000₪ מ" ר22,250

140₪

חלקה 10113גוש 33

2,787,400₪ מ" ר19,910

140₪

Page 13: קרקע חקלאית

השומה

ע"ותב, 6 מ"תמ, 35א "י תמ"עפ ליעודו, לזיהוי הנכס, בשים לב ,להוראות ולתכליות החלקות על , כאזור חקלאי נוף כפרי פיתוח

סקר מחירים שביצענו לנכסים בעלי יעוד דומה בסביבה , הנכס.דונםל ₪ 100,000שווי נע סביב , עולה כי, הקרובה לנכס

שנה 30 -שווי זה מגלם בתוכו ציפיות לשינוי ייעוד בעוד כ : הערה ,.אם בכלל

Page 14: קרקע חקלאית

2מקרה )מטרופוליני(קרקע חקלאית ביעוד עירוני

מיקום החלקה

Page 15: קרקע חקלאית

35א "מיקום החלקה על גבי תשריט תממיקום החלקה

Page 16: קרקע חקלאית

):מטרופוליני(מרקם עירוני אליו יכוון עיקר הפיתוח של שימושי הקרקע

במיוחד תחבורה , ויובטחו התשתיות הדרושות.ציבורית והסעת המונים

מושתת , הפיתוח יהיה ברובו עירוני קומפקטיעל יתרונות לגודל תוך כדי הבטחת שטחים , פתוחים עירוניים ובינעירוניים לצרכי ציבור

ושמירה על שטחים ומסדרונות המיועדים . לתשתית לטווח הארוך

Page 17: קרקע חקלאית

6 מ"תממיקום הנכס לפי

הנכס נשוא השומה

Page 18: קרקע חקלאית

תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ 6. עירוני- החלקה שבנדון מסומנת כאזור פיתוח כפרי

:יעדיםצפיפות הפיתוח ועקרונות העיצוב העירוני.

נופש, תיירות, שירותי ציבור ומוסדות, מטרות תעסוקה ,.מתקנים הנדסיים ותשתיות,תחבורה

תהליך של התחדשות עירונית וניצול של שטחים מבונים.תוך שמירה על איכות החיים בהם, קיימים

לתחום את האזור להרחבת השטח הבנוי העירוני.

בינוי חדש בצמידות לבינוי קיים תוך שמירה על משאבי טבע.ונוף ועל רציפות השטחים הפתוחים

Page 19: קרקע חקלאית

:שימושים מותריםלהלן השימושים יותרו עירוני פיתוח באזור:

אכסון ,ציבור ובנייני מוסדות ,תעסוקה ,מגורים ,תחבורה מרכזי ,נלווים תיירות ושרותי מלונאי

עירוני ליישוב הדרוש אחר שימוש כל וכן.ולסביבתו

Page 20: קרקע חקלאית

תכנית בניין עיר חדשהחקלאית מקרקע יעוד לשינוי תכנית הוגשה

הוועדה י"ע הומלצה אשר ,קרקע צמודת לבניה טרם אך המחוזית בוועדה להפקדה המקומית

.אושרה

התוכנית מחלקת את החלקה למגרשים צמודי, ר"מ 400ר ובשטח של "מ 250קרקע בשטח של

.'וכיובדרכים , פ"שצ

Page 21: קרקע חקלאית

התפתחות ערכי שווי של קרקע חקלאית עם התקדמות תהליך שינוי ייעוד למגורים

הערותשווי בש "ח למ"רשלבתאריך

2007

רכישה מקדמית מהיזם ע "י קבוצת רוכשים לאחר הכנת תוכנית ראשונית

300 וחלוקה למגרשים.

2008התקדמות לקראת אישור תכנית

450 בועדה המקומית

עבור 416 מ"ר ברוטו שהם 250

מ"ר נטו

2009הפקדה בועדה המחוזית לאחר 530 המלצה של הועדה המקומית.

700 דיון בהתנגדויות בועדה המקומית2010

Page 22: קרקע חקלאית

חלקים בלתי מסויימים–מושעא מסויימת בלתי בבעלות עם בקרקע שותפים מספר יש כאשר

.בקרקע

שווי הקרקע חקלאית מושפע לרעה כאשר יש מספר בעלים.רצוי להכין הסכם שיתוף בין הבעלים. במושעא

הסיבות להשפעה לרעה על השווי:

. לפעול במשותף חייבים–ריבוי שותפים ריבוי דעות . 1.הליך של פירוק מושע אורך זמן.2

Page 23: קרקע חקלאית

קרקע חקלאית בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל

להימנע ככל האפשר מרכישת קרקע חקלאית ספקולטיבית.בבעלות מינהל מקרקעי ישראל

עם קורה ומה ,החכירה מטרות ,החכירה חוזה את לבדוק יש .ייעוד שינוי בעת הקרקע

Page 24: קרקע חקלאית

ועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחיםוהבניה התכנון לחוק הראשונה התוספת במסגרת הוקמה הועדה.

בתוכניות לדון הוא בחוק ותפקידה חברים עשר חמישה מונה הועדה בקריטריונים עומדת התוכנית האם לבחון מנת על ,לה המוגשות והשטחים החקלאית הקרקע על שמירה שמטרתם ,תכנוניים

.הפתוחים יש לקחת בחשבון שהחלקות החקלאיות מוכרזות כקרקע חקלאית

. י הועדה לשמירה על קרקע חקלאית"ע פ"בולקחשכל קרקע חקלאית מוכרזת. מאד מורכב(יש להסיר הכרזה זו במהלך שינוי יעוד.(

Page 25: קרקע חקלאית

סיכום פרק תכנונילאחר שהתקבלה החלטה להשקיע בקרקע חקלאית ספקולטיבית ,

;יש לפעול כדלקמן מומלץ לא לחסוך בעלות. דעת משמאי מקרקעין ד"חוויש לבקש. מחוזית ומקומית, י תוכניות מתאר ארצית"זיהוי יעוד הקרקע עפ . משמעותו -) מ"התמי "עפ(חקלאי נוף כפרי פתוח - קרקע ביעוד -

.אם בכלל, שנים 30צפי שינוי יעוד מעל יעוד לשינוי תכנון מגמות יש האם המקומית התכנון בועדה לבדוק

.נמצאת היא שבה ולאזור הקרקע- האם יש גורמים בעיר שמעוניינים לשנות יעוד ואו לא התנגדו

.לשנות את יעוד לקרקע

Page 26: קרקע חקלאית

-המשך - היא האם ?קרקע יעוד לשינוי המחוזית הועדה תתייחס כיצד

ביחידות חוסר יש האם ,הקרקע ממוקמת בו הישוב לגבי אופטימית.בחדרה שקיים כפי מומש שלא עודף קיים או דיור

- אם ? לבדוק האם היו בעבר ניסיונות לשינוי יעוד בקרקעות סמוכות.התייחסות הועדה המקומית והמחוזית היתהמה , כן

-להימנע מרכישת קרקע חקלאית בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.

Page 27: קרקע חקלאית

-המשך

- משווי ,היתר בין ,מושפעת ספקולטיבית חקלאית קרקע שווי ובהכפלה ,צפוי השבחה והיטל פיתוח עלות בניכוי ,המוגמר המוצר

יעוד לשינוי הצפוי השנים מספר של פונקציה{ דחיה במקדם מוצר שווי לתרגם יש .})בשוק המקובל( אחוז 6 של היוון ובשיעור

ר"מ 1,000( ברוטו לשטח )למגורים דונם חצי - ר"מ 500( נטו סופי.)50% מקובל( ההפקעה אחוז של כפונקציה )חקלאי דונם –

- עם הרבה שותפים ללא הסכם במושעאלהימנע מרכישת קרקע.שיתוף

Page 28: קרקע חקלאית

מימון בנקאי לרכישת קרקע חקלאית - 2חלק ששים לא הבנקים .בעייתית היא חקלאית קרקע של לבטוחה הערכה

.המעטה בלשון וזאת חקלאיות קרקעות לרכישת מימון לתת

הבנק דורש מהשמאים להעריך את שווי הקרקע בשמרנות רבה ומצפיםקבוצות אשר / י יזמים "מאיתנו לא להתייחס לספקולציות שנעשות ע

. מקפיצים את שווי החלקים בחלקה

נרכשה ,)מ"בתמ( פתוח כפרי נוף של ביעוד השרון באזור קרקע ,לדוגמא אלף 280 -כ א"כ שילמו אשר ,רכישה קבוצת במסגרת רבים רוכשים י"ע

.לדונם ₪ אלף 560 של שווי המשקף ברוטו ר"מ 500-ל ₪

סקר מחירים בסביבה מראה כי קרקעות ביעוד דומה נמכר סביב. דונםל ₪ 170,000

Page 29: קרקע חקלאית

המשךבאמצעות חקלאית קרקע רכישת למטרת שומה הערכת בעת

ותוכניות מספקולציות להתעלם השמאים עלינו ,בנקאי מימוןיהיה לבטוחה והשווי ,בקרקע לבצע שמתכננים ,ספציפיות.לדונם 170,000₪

הגישה המועדפת היא גישת ההשוואה לקרקעות חקלאיות ולא.גישת החילוץ

אנו נדרשים , למעט בבנק לאומי, בכל הבנקים–נספח בטחונות, לבצע הפחתה נוספת משווי קרקע חקלאית ספקולטיבית

.20%בשיעור של רוכשים בטרם, יש להיוועץ עם שמאי של בנק מסחרי -מסקנה

. קרקע חקלאית שמימון רכישתה מתוכנן להיות באמצעות בנק. מסחרי

Page 30: קרקע חקלאית

.תודה רבה על ההקשבה

ניתן לראות את המצגת באתר,האינטרנט של המשרד

שכתובתו

WWW.ISRJAC.CO.IL